Bảo lãnh ngân hàng đối với thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại theo pháp luật Việt Nam

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN HỒ ZDU

BẢO LÃNH NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI THỰC HIỆN NGHĨA VỤ
CỦA CHỦ ĐẦU TƯ TRONG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở
THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2017


VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN HỒ ZDU

BẢO LÃNH NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI THỰC HIỆN NGHĨA VỤ
CỦA CHỦ ĐẦU TƯ TRONG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở
THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
Chuyên Ngành: Luật Kinh Tế
Mã Số: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. LÊ MAI THANH

HÀ NỘI - 2017


LỜI CAM KẾT

Tôi: Nguyễn Hồ Zdu
Học viên Cao học - Khóa VI.1 (2015 - 2017)
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, dữ liệu và một số kiến thức của các tác giả khác trong luận văn này được
sử dụng trung thực, có đầy đủ nguồn dữ liệu đáng tin cậy theo quy trình của
một công trình khoa học. Kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực.


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1
Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ BẢO LÃNH NGÂN
HÀNG ĐỐI VỚI THỰC HIỆN NGHĨA VỤ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ TRONG
DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI ................................................. 6
1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của bảo lãnh ngân hàng đối với nghĩa vụ
của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại .................................... 6
1.2. Chủ thể, hình thức, đối tượng và phạm vi bảo lãnh ngân hàng đối với
nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại ...................14
1.3. Quyền và nghĩa vụ các bên trong bảo lãnh ngân hàng đối với nghĩa vụ của
chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại .........................................20
1.4. Trình tự, thủ tục của bảo lãnh ngân hàng đối với nghĩa vụ của chủ đầu tư
trong dự án xây dựng nhà ở thương mại ..........................................................24
1.5. Cơ sở pháp luật điều chỉnh hoạt động bảo lãnh ngân hàng đối với nghĩa vụ
của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại ..................................26
Chương 2: THỰC TRẠNG VỀ BẢO LÃNH NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI

THỰC HIỆN NGHĨA VỤ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ TRONG DỰ ÁN XÂY
DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT
HIỆN HÀNH ..................................................................................................... 31
2.1. Thực tra ̣ng pháp luâ ̣t về chủ thể, hình thức, phạm vi bảo lãnh ngân hàng
đối với thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương
mại ....................................................................................................................31
2.2. Thực tra ̣ng pháp luật về quyền và nghĩa vụ các bên trong bảo lãnh ngân
hàng đối với nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại
..........................................................................................................................38
2.3. Thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục và hiệu lực cam kết bảo lãnh
ngân hàng đối với nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở
thương mại ........................................................................................................48


2.4. Thực trạng pháp luật về xử lý tranh chấp trong bảo lãnh ngân hàng đối với
nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại ...................50
Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP
LUẬT VỀ BẢO LÃNH NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI THỰC HIỆN NGHĨA VỤ
CỦA CHỦ ĐẦU TƯ TRONG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
............................................................................................................................ 53
3.1. Phương hướng hoàn thiêṇ pháp luâ ̣t về bảo lãnh ngân hàng đối với thực
hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại theo
pháp luật Việt Nam ...........................................................................................53
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về bảo lãnh ngân hàng đối với thực hiện
nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại ...................57
KẾT LUẬN ........................................................................................................63
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..........................................................64


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Viết tắt

Từ/cụm từ được viết tắt

BBL

Bên bảo lãnh

BĐBL

Bên được bảo lãnh

BL

Bảo lãnh

BLDS

Bộ Luật Dân sự năm 2015 số 91/2015/QH13 ngày
24 tháng 11 năm 2015

BLNH

Bảo lãnh ngân hàng

BNBL

Bên nhận bảo lãnh

Luật KDBĐS

Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 số
66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014

Luật Nhà ở

Luật Nhà Ở năm 2014 số 65/2014/QH13 ngày 25
tháng 11 năm 2014

Luật TCTD

Luật các Tổ chức tín dụng năm 2010 số
47/2010/QH12 ngày 16 tháng 06 năm 2010

NHNN

Ngân hàng Nhà nước

NHTM

Ngân hàng thương mại

PLVN

Pháp luật Việt Nam

TCTD

Tổ chức tín dụng

TCTD BL

Tổ chức tín dụng bảo lãnh

Thông tư 07

Thông

tư số

07/2015/TT-NHNN

ký

ngày

25/6/2015 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
quy định về bảo lãnh ngân hàng.


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hoạt động của các ngân hàng không chỉ dừng lại ở việc huy động vốn và
cho vay mà còn thực hiện hàng loạt các hoạt động khác như cho thuê tài chính,
bao thanh toán, cung cấp dịch vụ, các hoạt động nghiệp vụ khác trong đó hoạt
động BLNH được xem là hoạt động hiệu quả mang lại những giá trị tích cực cho
bản thân TCTD cũng như đối với sự phát triển của cả nền kinh tế.
Cùng với quá trình hội nhập, vai trò của các TCTD BL thực hiện BL đã
góp phần không nhỏ trong quá trình thúc đẩy các giao dịch dân sự, kinh doanh
thương mại trong và ngoài nước được thực hiện một các nhanh chóng, hiệu quả.

Điều đó thể hiện khi thông qua BL, các TCTD giúp cho các tổ chức, cá nhân
(bên có nghĩa vụ) đáp ứng đủ các điều kiện tham gia giao dịch dân sự, kinh
doanh thương mại, theo yêu cầu của bên đối tác (bên có quyền) nhằm loại trừ sự
ngờ vực của bên có quyền đối với khả năng thực hiện giao dịch của bên có nghĩa
vụ.
Ngân hàng Nhà nước ban hành văn bản số 9233/NHNN-TD ngày
03/12/2015, yêu cầu các ngân hàng khẩn trương xây dựng quy định nội bộ về
bảo lãnh nhà ở dự án, đồng thời đưa ra một số hướng dẫn bổ sung về nghiệp vụ
cấp tín dụng này. Tuy vậy, vẫn còn khá nhiều băn khoăn đối với các ngân hàng
và chủ đầu tư khi triển khai thực hiện quy định mới chưa từng có tiền lệ này.
Luật KDBĐS quy định phải có BLNH đối với chủ đầu tư trước khi bán,
cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên điều luật này không
nói rõ liệu việc không có BL do ngân hàng phát hành có làm vô hiệu giao dịch
bán hay cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hay không. Hay đây chỉ
là một nghĩa vụ đơn thuần của chủ đầu tư mà việc vi phạm không ảnh hưởng đến
hiệu lực của các giao dịch này ?
1


Mặc dù, BLNH đối với chủ đầu tư trong các dự án nhà ở thương mại đóng
vai trò rất quan trọng loại bỏ sự nghi ngờ từ phía người mua nhà về khả năng
thực hiện nghĩa vụ chủ đầu tư; góp phần tháo gỡ sự trì trệ của thị trường nhà ở
nhưng vẫn còn nhiều câu hỏi về lý thuyết và thực tiễn chưa được luận giải.
Để luận giải vấn đề này và đưa ra những giải pháp góp phần hoàn thiện
pháp luật về BLNH, tháo gỡ khó khăn trong thực tiễn áp dụng, tác giả chọn đề
tài: “Bảo lãnh ngân hàng đối với thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự
án xây dựng nhà ở thương mại theo pháp luật Việt Nam”, làm đề tài luận văn
thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu của đề tài
Bảo lãnh ngân hàng là một hình thức đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, xuất

hiện, tồn tại và phát triển song song với hoạt động nghiệp vụ tại các NHTM
trong một khoảng thời gian khá dài. Do đó, trong thực tiễn nó không còn là một
vấn đề xa lạ, mới mẻ.
Trong khoa học pháp lý, số lượng nghiên cứu liên quan pháp luật về
BLNH, bao gồm:
- Nguyễn Đình Toàn (2010), Giáo trình Luật ngân hàng của Đại học Luật
Hà Nội, NXB Công an nhân dân, Hà Nội;
- Pháp luật về bảo lãnh ngân hàng và thực tiễn tại Ngân hàng thương mại cổ
phần Techcombank ở Việt Nam (2011), luận văn thạc sĩ Luật học, Vũ Thị
Khánh Phượng (2011), Đại học Quốc gia Hà Nội;
- Ngô Quốc Kỳ (2005), Hoàn thiện pháp luật hoạt động của Ngân hàng
thương mại trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam, NXB Tư pháp, Hà
Nội;
- Lê Thị Thu Thủy (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của
các TCTD, NXB Tư pháp;
2


- Vận dụng nghiệp vụ bảo lãnh trong hoạt động ngân hàng ở Việt Nam hiện
nay (2004), luận án tiến sỹ kinh tế của tác giả Lê Hồng Tâm, Đại học
Kinh tế Quốc dân, Hà Nội.
Ngoài ra, còn có một số bài viết liên quan đến vấn đề BLNH trên các báo,
tạp chí, chủ yếu là phục vụ tham khảo, nghiên cứu:
- Phan Văn Lãng (2009), Bảo lãnh thanh toán thuế - ngân hàng mắc kẹt,
Tạp chí ngân hàng, (số 9), tr.34-36;
- Võ Đình Toàn (2002), Một số vấn đề về quan hệ BLNH ở nước ta hiện
nay, Tạp chí luật học, (số 3), tr.41-46
Các công trình nghiên cứu về BLNH có rất nhiều ưu điểm. Cụ thể là đã
trình bày được những vấn đề cơ bản về chế định BLNH. Vì thế đây là những tài
liệu tham khảo rất hữu ích cho tác giả trong suốt quá trình nghiên cứu. Tuy

nhiên, các công trình trên chỉ tập trung nghiên cứu vào một số khía cạnh, vấn đề
cụ thể của BLNH. Hơn nữa vẫn chưa cập nhật mới về BLNH đối với việc thực
hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư liên quan đến các dự án bất động sản.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu: Xác định yêu cầu, phương hướng cũng như giải
pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam về BLNH đối với thực hiện nghĩa vụ của
chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại theo pháp luật Việt Nam.
Nhiệm vụ nghiên cứu:
-

Luận văn phân tích cơ sở lý luận về BLNH với tư cách là một hình thức

BL của ngân hàng đối với việc thực hiện nghĩa vụ mà chủ đầu tư nhà trong dự án
nhà ở thương mại nhằm bảo đảm quyền của người mua nhà trong trường hợp
chủ đầu tư không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình đối với người mua.

3


-

Luận văn phân tích thực trạng thực hiện những quy định của pháp luật

liên quan đến BLNH đối với thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây
dựng nhà ở thương mại.
-

Trên cơ sở đánh giá thực trạng, luận văn đưa ra những phương hướng và

giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về BLNH đối với thực hiện nghĩa vụ

của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại, hỗ trợ thị trường bất
động sản phát triển lành mạnh.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Với mục đích trên, tác giả tập trung nghiên cứu một cách khái quát về:
Đối tượng nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu về BLNH đối với thực hiện
nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại như một hình
thức bảo đảm nghĩa vụ của chủ đầu tư trong giao dịch với người mua nhà theo
PLVN.
Phạm vi nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu BLNH cho việc thực hiện
nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại nhằm thúc đẩy
sự tin tưởng của người mua nhà khi tham gia vào giao dịch với chủ đầu tư mà
không mở rộng nghiên cứu về các giao dịch bảo lãnh các nghĩa vụ khác của chủ
đầu tư cũng như mục đích, hình thức BL khác và không phân tích BL của các
TCTD khác.
Luận văn nghiên cứu BLNH đối với thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư
trong dự án xây dựng nhà ở thương mại trong thực hiện nghĩa vụ với người mua
nhà theo pháp luật Việt Nam từ năm 2015 đến nay.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện đề tài, tác giả sử dụng phương pháp luận để phân tích vấn đề
như phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử. Ngoài ra, luận văn sử
4


dụng phương pháp nghiên cứu cụ thể như phân tích, tổng hợp, so sánh, đối
chiếu.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Ý nghĩa khoa học: Luận văn góp phần phân tích, làm rõ quy định của
pháp luật và qua đó đánh giá thực trạng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về
BLNH đối với thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở
thương mại tại Việt Nam.

Ý nghĩa thực tiễn: Với kết quả nghiên cứu của luận văn này, tác giả mong
muốn có thể góp phần nhỏ bé vào việc nâng cao nhận thức về pháp luật trong
nghiệp vụ BLNH đối với thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây
dựng nhà ở thương mại. Đồng thời, nâng cao hiệu quả của hoạt động BLNH tại
NHTM cũng như kích thích các giao dịch nhà ở thương mại được xác lập nhanh
chóng hiệu quả trong thực tiễn.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và mục lục, danh mục tài liệu tham khảo và
các phụ lục khác, bố cục luận văn gồm:
Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp luật về bảo lãnh ngân hàng đối với thực
hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại
Chương 2: Thực trạng về bảo lãnh ngân hàng đối với thực hiện nghĩa vụ
của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp
luật hiện hành.
Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về bảo lãnh
ngân hàng đối với thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở
thương mại

5


Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ BẢO LÃNH NGÂN HÀNG ĐỐI
VỚI THỰC HIỆN NGHĨA VỤ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ TRONG DỰ ÁN XÂY
DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
1.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của bảo lãnh ngân hàng đối với nghĩa vụ
của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại
1.1.1. Khái niệm bảo lãnh
Bảo lãnh là một biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự, được thiết
lập trên cơ sở thỏa thuận của các bên tham gia quan hệ bảo lãnh, bao gồm BBL,

BĐBL và BNBL. Bên cạnh quan hệ đã thiết lập trước đó giữa bên có quyền
(BNBL) và bên có nghĩa vụ (BĐBL), còn tồn tại quan hệ giữa bên có quyền với
bên thứ ba (BBL). Trong, trường hợp BBL đã hoàn thành nghĩa vụ BL (thực
hiện nghĩa vụ thanh toán thay cho BĐBL đối với BNBL) thì BĐBL phải có
nghĩa vụ hoàn trả cho BBL. Như vậy, có thể hiểu một cách chung nhất về biện
pháp bảo lãnh như sau:
Bảo lãnh là việc người thứ ba (BBL) cam kết với bên có quyền (BNBL)
sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (BĐBL), khi đến thời hạn mà
BĐBL không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có
thể thỏa thuận về việc BBL chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi BĐBL không có khả
năng thực hiện nghĩa vụ của mình (Điều 361 Bộ Luật dân sự năm 2005).
Trước đây, Pháp lệnh hợp đồng dân sự 1991 chỉ dừng lại ở việc quy định,
người BL có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ đối với người nhận BL thay cho
người được BL khi nghĩa vụ đến hạn, mà không cần biết người được BL có khả
năng thực hiện nghĩa vụ hay không.
Bộ luật dân sự 1995 đã thừa nhận cho người BL hưởng quy chế nghĩa vụ
dự bị khi các bên có thỏa thuận trong giao kết BL.
6


Sự ra đời của Bộ luật dân sự 2005 đánh dấu sự hoàn thiện quy định pháp
luật về BL cả về nội dung lẫn hình thức. Bên cạnh sự kế thừa những điểm tích
cực của Bộ luật dân sự 1995, Bộ luật dân sự 2005 cũng điều chỉnh, bổ sung một
số nội dung liên quan đến BL như biện pháp đảm bảo cho BL, xử lý tài sản BL
và trường hợp chấm dứt BL.
So với Điều 361 BLDS 2005, khoản 1 Điều 335 BLDS có sự thay đổi là
bổ sung cụm từ “thực hiện nghĩa vụ” vào sau từ “ thời hạn” để làm rõ nghĩa hơn.
Sự thay đổi này không dẫn đến việc thay đổi về nội dung mà chỉ mang tính kỹ
thuật để điều luật rõ nghĩa hơn. Ở đây, BLDS vẫn theo hướng BL là “cam kết”
và thông thường là thỏa thuận với người nhận BL nhưng không nhất thiết cam

kết BL luôn đồng nghĩa với thỏa thuận. [ 5, tr.355 ]
Như vậy là các quy định hiện hành của nước ta về BL đã kế thừa và phát
triển theo nhu cầu điều chỉnh tương ứng của các giao dịch dân sự.
1.1.2. Khái niệm bảo lãnh ngân hàng đối với thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu
tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại
Một số học giả Việt Nam đã đưa ra khái niệm về BLNH. Theo đó, BLNH
là một hợp đồng giữa hai bên, một bên là người phát hành BL, gọi là người BL,
thông thường là một ngân hàng và một bên là người thụ hưởng BL đó. Trong đó,
BBL cam kết sẽ bồi hoàn một khoản tiền cho người thụ hưởng trong trường hợp
người được BL vi phạm nghĩa vụ của họ được quy định trong BL. [ 19, tr.17]
BLNH là hình thức cấp tín dụng, theo đó TCTD cam kết với BNBL về
việc TCTD sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho khách hàng khi khách hàng
không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết; khách hàng
phải nhận nợ và hoàn trả cho TCTD theo thỏa thuận (Khoản 18, Điều 4 Luật
TCTD; Khoản 1, Điều 3 Thông tư số 07)

7


Với khái niệm trên, ta có thể hiểu BLNH là sự cam kết của NHTM với
bên mua nhà về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư nếu chủ
đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đúng và đầy đủ nghĩa vụ đã cam
kết với bên mua nhà, mà không cần biết chủ đầu tư có khả năng thực hiện nghĩa
vụ hay không.
Rõ ràng, khi thực hiện cam kết này, ngân hàng phải chịu một mức độ rủi
ro nhất định. Đó là khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ với bên có quyền thì ngân
hàng BL phải xuất quỹ của mình và khoản trả thay này trở thành một khoản nợ.
Việc chủ đầu tư phải nhận nợ và thanh toán cho ngân hàng bao gồm cả khoản nợ
ngân hàng đã trả thay và khoản nợ lãi hoặc số tiền nhất định theo thỏa thuận đã
phù hợp với thực tế hơn trước đây khi chủ đầu tư chỉ hoàn trả lại cho ngân hàng

số tiền đã được trả thay. Cho nên, có thể nói BLNH vừa là hình thức thể hiện của
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, vừa là một hình thức cấp tín dụng.
Việc xác định đúng bản chất pháp lý của BLNH đối với thực hiện nghĩa
vụ của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại là cơ sở để phân định
cơ cấu chủ thể của nó. Xét về biểu hiện bên ngoài, trong việc BL có ba bên: ngân
hàng, bên mua nhà và chủ đầu tư. Tuy nhiên, các chủ thể này không đồng thời
tham gia một quan hệ duy nhất mà tham gia trong ba mối quan hệ riêng biệt
nhưng có mối quan hệ hữu cơ với nhau:
Thứ nhất, quan hệ giữa bên có nghĩa vụ (chủ đầu tư) và bên có quyền
(bên mua nhà) làm xuất hiện nghĩa vụ cần bảo đảm và cam kết về nghĩa vụ cần
bảo đảm (đây còn gọi là quan hệ hợp đồng gốc);
Thứ hai, quan hệ giữa ngân hàng BL với bên có nghĩa vụ (chủ đầu tư) về
việc ngân hàng BL sẽ phát hành BL và bên có nghĩa vụ phải hoàn trả cho ngân
hàng giá trị phần nghĩa vụ mà ngân hàng đã thực hiện thay mình (đây được gọi
là hợp đồng cấp BL – một dạng hợp đồng tín dụng);

8


Thứ ba, quan hệ giữa ngân hàng BL với bên có quyền (bên mua nhà) về
việc ngân hàng BL sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (chủ đầu tư)
nếu như đến hạn nghĩa vụ bị vi phạm (như trên đã phân tích thì đây chính là hợp
đồng BLNH);
Như vậy, quan hệ hợp đồng BLNH đối với chủ đầu tư đòi hỏi bắt buộc
phải có hai bên: ngân hàng và bên mua nhà. Việc tham gia ký kết của chủ đầu tư
(nếu có) không phải là điều kiện bắt buộc để thiết lập hợp đồng BL, mặc dù cam
kết của chủ đầu tư về việc thực hiện nghĩa vụ với ngân hàng sau khi ngân hàng
thực hiện nghĩa vụ thay cho mình là cơ sở để ngân hàng đưa ra cam kết BL.
Xét về bản chất, BLNH đối với chủ đầu tư là một quan hệ hợp đồng BL
mà theo đó ngân hàng cam kết với bên có quyền về việc trả một khoản tiền xác

định trước hoặc tối đa khi có một yêu cầu thanh toán theo mẫu quy định (và đôi
khi phải xuất trình cả các chứng từ theo quy định trong cam kết BL) trên cơ sở
hành vi vi phạm của bên có nghĩa vụ trong thời gian có hiệu lực của BL. [ 10 ]
Pháp luật hiện hành chưa có khái niệm về BLNH đối với thực hiện nghĩa
vụ của chủ đầu tư, tuy nhiên từ những phân tích trên khái niệm về BLNH đối với
thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại như
sau: “BLNH đối với thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà
ở thương mại là sự thỏa thuận bằng Hợp đồng bảo lãnh theo nội dung, hình thức
cam kết bảo lãnh theo quy định của pháp luật giữa ngân hàng có đủ năng lực
thực hiện bảo lãnh và chủ đầu tư dự án bất động sản đối với dự án nhà ở của
chủ đầu tư đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định của pháp luật.
Trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký kết giữa chủ đầu tư và bên mua
nhà phải có quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư là phải hoàn lại tiền cho bên
mua nhà khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết
với bên mua nhà. Chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại đánh giá là có

9


khả năng thực hiện đúng tiến độ dự án và sử dụng số tiền ứng trước, các khoản
tiền khác của bên mua nhà đúng mục đích”.
1.1.3. Đặc điểm của bảo lãnh ngân hàng đối với thực hiện nghĩa vụ của chủ
đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại Ngoài bản chất là giao dịch
bảo đảm, hợp đồng BLNH đối với chủ đầu tư mang những đặc điểm sau:
Một là, chủ thể thực hiện BLNH đối với thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu
tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại bao giờ cũng có sự xuất hiện của
ngân hàng đóng vai trò là BBL. Quan hệ BLNH đối với chủ đầu tư là quan hệ
hợp đồng bao gồm hai chủ thể bắt buộc: BBL là ngân hàng và BNBL (hay bên
thụ hưởng BL) là người nhận cam kết BL. Đây là đặc điểm để phân biệt BLNH
đối với chủ đầu tư với BL truyền thống.

Như vậy, nếu như BL nói chung BBL có thể là bất kỳ tổ chức, cá nhân có
năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự thì trong BLNH đối với chủ đầu
tư, Ngân hàng phải là một chủ thể có uy tín và năng lực tài chính, có khả năng
thực hiện các cam kết BL của mình. Vì vậy, NHNN công bố danh sách NHTM
có đủ năng lực thực hiện BL đối với chủ đầu tư kinh doanh bất động sản.
Hai là, BLNH đối với thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây
dựng nhà ở thương mại mang tính độc lập với hợp đồng gốc. Mặc dù, mục đích
của một BLNH là bồi thường cho người thụ hưởng những thiệt hại từ việc không
thực hiện hợp đồng của chủ đầu tư trong quan hệ hợp đồng gốc nhưng việc thanh
toán một BL chỉ hoàn toàn căn cứ vào các điều khoản và điều kiện được quy
định trong BL và ngân hàng không thể dựa vào quyền khởi kiện có được từ quan
hệ hợp đồng. Một khi những điều kiện và điều khoản BL được đáp ứng thì về
mặt pháp lý, người thụ hưởng có quyền yêu cầu thanh toán tiền mà không cần
thiết phải chứng minh việc vi phạm của người yêu cầu BL mà chỉ cần lập chứng
từ như yêu cầu của BL.

10


Trách nhiệm thanh toán của ngân hàng phát hành hoàn toàn độc lập với
quan hệ giữa ngân hàng phát hành với chủ đầu tư. Ngân hàng phát hành không
thể viện dẫn những lý do thuộc về quan hệ giữa họ với chủ đầu tư để trì hoãn
thanh toán nếu như chứng từ hoàn toàn phù hợp. Chẳng hạn, ràng buộc giữa chủ
đầu tư và ngân hàng phát hành không chặt chẽ, chủ đầu tư bị phá sản, chủ đầu tư
vẫn còn nợ ngân hàng phát hành …
Ba là, BLNH đối với thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây
dựng nhà ở thương mại mang tính chứng từ. Bằng việc chấp thuận phát hành BL,
ngân hàng phát hành đã mang một nghĩa vụ thanh toán cho bên mua nhà khi bên
mua nhà xuất trình chứng từ phù hợp. Ngân hàng phát hành, do vậy, đã chịu một
rủi ro tín dụng. Khi bên mua nhà xuất trình chứng từ phù hợp với các điều khoản

của BL thì ngân hàng phải có trách nhiệm thanh toán. Nếu chứng từ xuất trình
không phù hợp với những điều khoản của BL thì ngân hàng phát hành được
miễn trừ trách nhiệm thanh toán. Như vậy, hoạt động ngân hàng đối với chủ đầu
tư mang tính chứng từ rất chặt chẻ.
Bốn là, BLNH đối với thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây
dựng nhà ở thương mại luôn vì mục tiêu lợi nhuận. Khi thực hiện BL cho chủ
đầu tư thông qua việc phát hành cam kết BL, ngân hàng phát hành có quyền thu
phí BL theo thỏa thuận mà không phụ thuộc vào việc có phải thực hiện nghĩa vụ
thay cho chủ đầu tư hay không, Trong nhiều trường hợp, mức phí BL chính là cơ
sở để ngân hàng phát hành xem xét, quyết định việc đáp ứng nhu cầu được phát
hành BL của chủ đầu tư. [ 10 ]
Năm là, nghĩa vụ được ngân hàng BL là nghĩa vụ hoàn trả “số tiền ứng
trước và các khoản tiền khác cho khách hàng” theo hợp đồng mua bán hay thuê
mua và hợp đồng BL đã được ký kết. Về nguyên tắc, tổng số tiền ứng trước mà
bên mua nhà thanh toán cho chủ đầu tư trong giao dịch mua bán, thuê mua bất
động sản hình thành trong tương lai không vượt quá 70% giá trị hợp đồng
11


(khoản 1 điều 57 Luật KDBĐS). Cần hiểu “khoản tiền khác” có thể là tiền bồi
thường thiệt hại hay phạt vi phạm khi bên mua nhà không thanh toán số tiền ứng
trước theo đúng cam kết. Nói cách khác, hợp đồng có thể được quy định số tiền
BL bao gồm cả tiền bồi thường thiệt hại hay phạt vi phạm mà chủ đầu tư phải trả
cho bên mua nhà trong trường hợp không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ thỏa
thuận.
Sáu là, trước khi chấp nhận BL cho chủ đầu tư, ngân hàng phải có trách
nhiệm thẩm định các dự án kinh doanh bất động sản này có đủ điều kiện được
BL. Cụ thể, NHTM phải đánh giá nhà ở của chủ đầu tư đủ điều kiện được bán,
cho thuê mua hay không; trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký kết giữa
chủ đầu tư và bên mua nhà có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư phải hoàn lại

tiền cho bên mua nhà khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo tiến
độ đã cam kết với bên mua nhà. Đặc biệt, chủ đầu tư có khả năng thực hiện đúng
tiến độ dự án và sử dụng số tiền ứng trước, các khoản tiền khác của bên mua nhà
đã trả cho chủ đầu tư đúng mục đích hay không. Việc đánh giá, thẩm định, xem
xét của ngân hàng có ý nghĩa rất quan trọng trong việc giúp khách hàng thêm tin
tưởng vào dự án của chủ đầu tư.
1.1.4. Vai trò của bảo lãnh ngân hàng đối với nghĩa vụ của chủ đầu tư trong
dự án xây dựng nhà ở thương mại
BLNH đối với chủ đầu tư tạo ra sự tin tưởng của bên mua nhà đối với khả
năng bảo đảm nghĩa vụ của chủ đầu tư, thúc đẩy các giao dịch giữa hai bên, thúc
đẩy nền kinh tế phát triển và mang lại hiệu quả thiết thực cho hoạt động cấp tín
dụng của ngân hàng.
i) Đối với ngân hàng bảo lãnh
Vai trò của hoạt động BLNH đối với ngân hàng BL, trước hết thể hiện ở
chỗ, thông qua việc thu phí BL, mang lại cho ngân hàng một khoản lợi nhuận
không hề nhỏ, chiếm tỷ lệ khá lớn trong tổng thu nhập từ việc cung cấp dịch vụ
12


của ngân hàng. Mặt khác, ngân hàng BL bằng lời cam kết thực hiện nghĩa vụ BL
mà không phải cấp vốn trực tiếp cho khách hàng như trong cho vay, do đó không
phải mất chi phí cơ hội. Ngoài việc mang lại cho ngân hàng khoản lợi nhuận
không nhỏ khoản phí BL, mà có thể tiếp cận trực tiếp với người mua nhà mở
rộng hoạt động cho vay. Bằng chứng nhiều NHTM đã và đang tham gia BL các
dự án bất động sản. Qua đó, ngân hàng ngày càng nâng cao được uy tín kinh
doanh, tăng lượng khách hàng và tăng lợi nhuận.
ii) Đối với bên chủ đầu tư được bảo lãnh trong các dự án nhà ở thương
mại
BLNH cho chủ đầu tư là minh chứng chủ đầu tư có năng lực, cam kết bàn
giao nhà đúng thời hạn và làm gia tăng niềm tin của người mua nhà. Bởi lẽ trước

khi BL, ngân hàng sẽ phải xét duyệt về năng lực tài chính của chủ đầu tư, mức
độ khả thi của dự án, khả năng tiêu thụ bất động sản tại thời điểm cụ thể của thị
trường… Chính vì vậy, việc BL này giúp doanh nghiệp nâng cao uy tín, thu hút
được nhiều người mua.
iii) Đối với sự phát triển của nền kinh tế
Sự ra đời và tồn tại của BLNH đối với nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự
án xây dựng nhà ở thương mại như là một đòi hỏi tất yếu đối với sự phát triển
của nền kinh tế. Xuất phát từ nhu cầu bảo đảm cho các giao dịch được thực hiện
nhanh chóng, hiệu quả mà không cần tính đến khả năng thực hiện nghĩa vụ của
bên có nghĩa vụ tại thời điểm giao dịch, BLNH cũng từ đó hình thành và phát
triển. Nó được thừa nhận là một hoạt động có vai trò quan trọng trong nền kinh
tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.
Cũng có trường hợp BLNH đối với nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án
xây dựng nhà ở thương mại không chỉ đơn thuần mang tính chất hỗ trợ, tạo điều
kiện thuận lợi cho chủ đầu tư tham gia các giao dịch mà còn nhằm thỏa mãn các
điều kiện xác lập các giao dịch, như trường hợp ngân hàng BL cho các nhà thầu
13


tham gia dự thầu. Lúc này ngân hàng thực hiện nghiệp vụ BL không chỉ đóng
vai trò là bên hỗ trợ cho bên dự thầu, mà còn góp phần đảm bảo cho hoạt động
đầu tư, xây dựng cơ bản trong lĩnh vực bất động sản.
1.2. Chủ thể, hình thức, đối tượng và phạm vi bảo lãnh ngân hàng đối với
nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại
1.2.1. Chủ thể tham gia quan hệ bảo lãnh ngân hàng đối với nghĩa vụ của chủ
đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại
1.2.1.1. Ngân hàng thương mại
BBL trong quan hệ BLNH đối với nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án
xây dựng nhà ở thương mại phải là các ngân hàng được thành lập và hoạt động
theo quy định của Luật TCTD. Việc BL của ngân hàng được thực hiện trên cơ sở

uy tín và khả năng tài chính của ngân hàng đó. Nghĩa là ngân hàng không phải
dùng bất cứ tài sản hay khoản tiền ký quỹ nào để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối
với Bên mua nhà. Bên mua nhà chỉ tin vào uy tín và khả năng trả nợ thay của
ngân hàng khi nghĩa vụ đến hạn mà chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện
không đúng nghĩa vụ. Điều này đã nói lên rằng, BLNH đối với nghĩa vụ của chủ
đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại là một nghiệp vụ kinh doanh, tài
trợ vốn mang tính chất đặc thù về mặt chủ thể, ngân hàng là chủ thể duy nhất
được các bên tín nhiệm và pháp luật cho phép thực hiện nghiệp vụ BL.
Mặt khác, luật cũng quy định, “Ngân hàng nhà nước công bố danh sách
ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh chủ đầu tư dự án bất
động sản” (khoản 1 Điều 56 Luật KDBĐS ).
Nhằm đảm bảo an toàn trong hoạt động ngân hàng cũng như đảm bảo
quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia quan hệ BL, pháp luật quy định
mỗi ngân hàng chỉ được thực hiện BL chuyên nghiệp khi NHNN cho phép thực

14


hiện hoạt động BLNH tại Giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa
đổi, bổ sung Giấy phép thành lập và hoạt động.
Khi xem xét tư cách chủ thể của ngân hàng trong quan hệ BL, ta thấy
ngân hàng không chỉ tham gia với tư cách là BBL (trong mối quan hệ với bên
mua nhà), mà còn có cả tư cách là bên cung cấp dịch vụ BL (trong mối quan hệ
với chủ đầu tư do NHNN công bố danh sách NHTM có đủ năng lực thực hiện
BL). Do đó, khi xem xét tư cách chủ thể của ngân hàng trong quan hệ BLNH, ta
nên xem xét trong cả mối quan hệ BL và quan hệ dịch vụ cấp BL, hai mối quan
hệ tạo nên một quan hệ BLNH hoàn chỉnh.
1.2.1.2. Bên mua nhà
BNBL là tổ chức, cá nhân có quyền thụ hưởng BL do BBL, bên xác nhận
BL phát hành.

Thực tế cho thấy, BLNH đối với nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây
dựng nhà ở thương mại chỉ đề cập đến hai bên tham gia quan hệ BL là ngân hàng
và chủ đầu tư chứ không quy định cụ thể loại chủ thể tham gia quan hệ BL với tư
cách là bên mua nhà. Sự bỏ ngỏ này đã tạo nên sự đa dạng về chủ thể nhận BL
trong quá trình tham gia các quan hệ BL vốn đã rất đa dạng và phức tạp.
Việc pháp luật không quy định cụ thể loại chủ thể nhận BL trong quan hệ BLNH
có thể xuất phát từ hai lý do chính:
- Một là, khi tham gia quan hệ BLNH đối với chủ đầu tư, các chủ thể phải
mặc nhiên tuân thủ các quy định về năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân
sự mà luật không cần phải quy định. Bởi đây được xem là một nguyên tắc cơ bản
nhất quy định về tư cách chủ thể trong pháp luật về giao kết hợp đồng và hoạt
động BLNH cũng không nằm ngoài phạm vị điều chỉnh đó.
- Hai là, do Bên mua nhà tham gia quan hệ BL với tư cách là bên có quyền
và hầu như không ràng buộc thực hiện nghĩa vụ của Bên mua nhà đối với các
15


bên còn lại. Vì vậy, pháp luật chỉ quy định các điều kiện ràng buộc đối với các
chủ thể tham gia quan hệ BL với tư cách là ngân hàng và chủ đầu tư, nhằm giảm
thiểu rủi ro cho Bên mua nhà trong quá trình các bên thực hiện nghĩa vụ BL.
Do đó, dù pháp luật không trực tiếp quy định các loại chủ thể cụ thể là
Bên mua nhà nhưng căn cứ vào các loại hình BL mà ngân hàng được phép thực
hiện, thì có thể xác định Bên mua nhà là tổ chức, cá nhân có đủ năng lực pháp
luật và năng lực hành vi tham gia các loại hợp đồng như hợp đồng mua bán, cho
thuê mua nhà ở thương mại theo pháp luật Việt Nam.
1.2.1.3. Chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại
Chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại, với điều kiện là phải
có khả năng hoàn trả lại số tiền mà ngân hàng phải trả thay khi thực hiện nghĩa
vụ BL (rất có thể ngân hàng yêu cầu chủ đầu tư phải có tài sản thế chấp, ngoài
dự án đang thực hiện)

Ngân hàng sẽ xem xét cấp BL đối với những chủ đầu tư dự án bất động
sản để bán, cho thuê mua nhà ở khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:
Một là, nhà ở hình thành trong tương lai có đủ điều kiện được bán, cho
thuê mua theo quy định tại Điều 55 Luật KDBĐS. Theo đó, dự án phải có giấy
tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có
thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy
phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng
kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn
hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu
đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Đồng thời, chủ đầu tư cũng đã có
văn bản trả lời của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về nhà ở đủ điều kiện được
bán, cho thuê mua.

16


Hai là, trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký kết giữa chủ đầu tư
và bên mua nhà phải có quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư là phải hoàn lại tiền
cho bên mua nhà khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo tiến độ đã
cam kết với bên mua nhà.
Ba là, chủ đầu tư phải được NHTM đánh giá là có khả năng thực hiện
đúng tiến độ dự án và sử dụng số tiền ứng trước, các khoản tiền khác của bên
mua nhà đã trả cho chủ đầu tư đúng mục đích.
Sau khi đánh giá, nếu chủ đầu tư và dự án đáp ứng được các điều kiện
trên, ngân hàng và chủ đầu tư sẽ ký kết hợp đồng BL theo một trong các hình
thức là thư BL hoặc hợp đồng BL, trong đó phải có các nội dung chủ yếu được
quy định tại Điều 15 Thông tư 07.
Từ những vấn đề nêu trên cho thấy, trong số 3 bên tham gia quan hệ BL
thì ngân hàng được xem là bên có số lượng chủ thể tham gia hạn chế nhất, chỉ
dừng lại ở một chủ thể duy nhất thực hiện nghiệp vụ ngân hàng. Hai bên còn lại

là chủ đầu tư và bên mua nhà thì luật quy định theo hướng mở hơn, tạo điều kiện
thuận lợi để tất cả các tổ chức và cá nhân đều có thể tham gia quan hệ BL khi
đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo luật định. Điều này đã tạo nên những điều
kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân đang gặp khó khăn tạm thời về tài chính
đều có thể tham gia thực hiện các giao dịch. Đây cũng được xem là một trong
các giải pháp hữu hiệu kích thích sự tăng cường các quan hệ dân sự và hoạt động
kinh doanh bất động sản trong dự án xây dựng nhà ở thương mại.
1.2.2. Hình thức bảo lãnh ngân hàng đối với thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu
tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại theo pháp luật Việt Nam
Hình thức BL là phương tiện mà BBL và BNBL sử dụng để ghi nhận cam
kết của BBL về việc thực hiện nghĩa vụ thay cho BĐBL.

17


Theo Điều 362 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì “Việc BL phải được lập
thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính”.
Chữ “phải” được dùng trong các văn bản quy phạm pháp luật cho phép suy đoán
rằng việc lập thành văn bản là điều kiện để giao dịch dân sự có giá trị chứ không
phải chỉ là phương thức thiết lập chứng cứ về sự tồn tại của quan hệ đó. Cho nên,
việc lập thành văn bản là quy định bắt buộc để quan hệ BL được pháp luật công
nhận.
Mặc khác, điều 9 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao
dịch đảm bảo cũng quy định “việc công chứng hoặc chứng thực giao dịch bảo
đảm do các bên thỏa thuận. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì giao dịch
bảo đảm phải được công chứng hoặc chứng thực”. Như vậy, có nghĩa là thông
thường, nếu các bên không có thỏa thuận về việc chứng nhận, chứng thực và
pháp luật cũng không có quy định về điều này thì khi đó giao dịch BL có hình
thức là một văn bản nhưng không nhất thiết phải được chứng nhận, chứng thực.
Theo quy định của pháp luật hiện hành (khoảng 12 điều 3 Thông tư 07),

quan hệ BLNH đối với thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây dựng
nhà ở thương mại bao gồm các hình thức: Hợp đồng BL, thư BL và các hình
thức khác pháp luật không cấm và phù hợp với thông lệ quốc tế, cụ thể:
1.2.2.1. Hợp đồng cấp BLNH đối với thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư
trong dự án xây dựng nhà ở thương mại
Cũng như các loại hợp đồng dân sự khác, hợp đồng BL là văn bản thỏa
thuận giữa ngân hàng với bên mua, bên thuê mua nhà ở và các bên có liên quan
(nếu có) về việc ngân hàng sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư
khi chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ và cam
kết với bên mua, bên thuê mua nhà ở. Hợp đồng BL theo quy định tại điều 56
Luật KDBĐS được lập dưới một trong các hình thức cam kết BL quy định tại
khoản 12 điều 3 và điều 15 Thông tư 07.
18


1.2.2.2. Cam kết bảo lãnh là văn bản cam kết của BBL hoặc BBL đối ứng
hoặc Bên xác nhận BL phát hành, bao gồm thư bảo lãnh và hợp đồng bảo lãnh.
Thư BL là văn bản cam kết của BBL với BNBL về việc BBL sẽ thực hiện
nghĩa vụ tài chính thay cho BĐBL khi BĐBL không thực hiện hoặc thực hiện
không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với BNBL.
Trường hợp BL đối ứng, xác nhận BL thì thư BL bao gồm cả văn bản cam
kết của BBL đối ứng với BBL, bên xác nhận BL với BNBL. Việc sửa đổi, bổ
sung hoặc hủy bỏ nội dung cam kết BL ngân hàng do các bên liên quan thỏa
thuận phù hợp với thỏa thuận cấp BL và tuân thủ quy định của pháp luật.
Đối với cam kết BL phát hành thông qua mạng thông tin liên lạc quốc tế
giữa các ngân hàng, TCTD, chi nhánh Ngân hàng nước ngoài thực hiện theo
hình thức và quy trình phát hành cam kết BL của mạng thông tin liên lạc quốc tế
giữa các ngân hàng. TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải có quy trình
giám sát, quản lý hoạt động phát hành BL đối với các trường hợp này bảo đảm
an toàn, hiệu quả.

1.2.3. Đối tượng và phạm vi bảo lãnh ngân hàng đối với thực hiện nghĩa vụ
của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại
Đối tượng bảo lãnh ngân hàng đối với thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư
trong dự án xây dựng nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán,
cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường theo khoản 4 điều 3 Luật Nhà ở.
Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh
hoạt của hộ gia đình cá nhân (khoản 1 điều 3 Luật Nhà ở). Đối tượng BLNH đối
với thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại
bao gồm 2 loại chính, đó là: nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư.
Phạm vi BL được hiểu là giới hạn của nghĩa vụ tài sản mà ngân hàng cam
kết sẽ thực hiện thay cho chủ đầu tư đối với bên có quyền. Do nghĩa vụ BL là
19