Giải pháp phát triển nhà ở xã hội Thành phố Đà Nẵng.

i

LỜI CAM ĐOAN
Tô i cam đoan đây là cô ng trình nghiên cứ u của tôi.
Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thự c và chưa từng được ai
cô ng bố trong bất kỳ cô ng trình nào k hác.

Tá c giả luận văn

Huỳnh Nguyê n Dạ Quyê n

This document is created by GIRDAC PDF Creator Pro trial version
GIRDAC PDF Creator Pro full version does not add this green footer
Full version can be ordered from />

ii

MỤC LỤC
Trang phụ b ìa

Trang

Lời cam đoan .........................................................................................................................i
Mục lục................................................................................................................................. ii
Danh sách các chữ viết tắt .................................................................................................vi
Danh sách các b ảng .......................................................................................................... vii
Danh sách các hình .......................................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ..............................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài..................................................................................................1
2. Tổ ng q uan nghiên cứu ....................................................................................................2
3. Mục tiêu nghiên cứu........................................................................................................6

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứ u .................................................................................6
5. Phương p háp nghiên cứu ................................................................................................7
6. Nguồn thông tin dữ liệ u, cô ng cụ p hân tích chính ......................................................7
7. Kết cấu của đề tài ............................................................................................................7
Chương 1 - MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI8
1.1. NHÀ Ở XÃ HỘI...........................................................................................................8
1.1.1. Khái niệm về nhà ở xã hội ......................................................................................8
1.1.2. Đố i tượng q uản lý nhà ở xã hộ i ..............................................................................8
1.1.3. Đố i tượng cung cấp nhà ở xã hội ............................................................................9
1.1.4. Đố i tượng thụ hư ởng nhà ở xã hộ i ........................................................................10
1.1.5. Vai trò nhà ở xã hội .................................................................................................10
1.1.5.1. NƠXH góp phần đảm bảo chính sách an sinh XH của Nhà nước.................10
1.1.5.2. Phát triển nhà ở xã hội góp phần k ích cầu đầu tư thông qua v iệc triển khai
các dự án đầu tư x ây dựng nhà ở.....................................................................................11
1.1.5.3. Góp phần tạo ng uồn thu cho n gân sách Nhà nước và bình ổn thị trườ ng bất
động sản ..............................................................................................................................12
1.1.6. Điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội .............................................13
1.2. PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI ..............................................................................14

This document is created by GIRDAC PDF Creator Pro trial version
GIRDAC PDF Creator Pro full version does not add this green footer
Full version can be ordered from />

iii

1.2.1. Khái niệm về phát triển nhà ở xã hộ i....................................................................14
1.2.2. Nội d ung phát triển nhà ở xã hội...........................................................................14
1.2.2.1. Phát triển nhà ở xã hội về mặt lượng................................................................14
1.2.2.2. Phát triển loại h ình, hình thức cung cấp dịch vụ nhà ở x ã hội và nâng cao
chất lượng nhà ở x ã hội ................................................................................................... 15

1.2.3. Những nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư phát triển nhà ở xã hội ..........................18
1.2.3.1. Chính sách k huyến khích của nhà nước............................................................18
1.2.3.2. Nguồn vốn đầu tư phát triển nhà ở xã hội........................................................20
1.2.3.3. Quỹ đất dành cho phát triển nhà ở x ã hội........................................................22
1.2.3.4. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội ................................................23
1.2.3.5. Hiệu quả k inh tế - x ã hội của dự án ..................................................................24
1.3. KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VỀ PHÁT TRIỂN
NHÀ Ở XÃ HỘI ................................................................................................................25
1.3.1. Kinh nghiệm p hát triển nhà ở xã hộ i ở S ingapore ............................................. 26
1.3.2. Chính sách phát triển nhà ở xã hộ i của Hàn Quốc..............................................29
1.3.3. Kinh nghiệm của Thái Lan và Indonesia .............................................................32
1.3.4. Kinh nghiệm của Trung Quốc ...............................................................................33
1.3.5. Những kinh nghiệm được rút ra để giải quyết vấn đề nhà ở xã hội .................33
..................................................................................................................................................
Kết luận chương 1..............................................................................................................36
Chương 2 - THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI THÀNH PHỐ
ĐÀ NẴNG ..........................................................................................................................37
2.1. ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐẦU TƯ
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI ĐÀ NẴNG.........................................................37
2.1.1. Đặc đ iểm về đ iều k iện tự nhiên.............................................................................37
2.1.2. Điều kiện kinh tế .....................................................................................................39
2.1.2.1. Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế .....................................................39
2.1.2.2. Cơ sở hạ tầng .......................................................................................................41
2.1.3. Tình hình xã hội .....................................................................................................42
2.1.3.1. Dân số, lao động, v iệc làm, thu nhập................................................................42

This document is created by GIRDAC PDF Creator Pro trial version
GIRDAC PDF Creator Pro full version does not add this green footer
Full version can be ordered from />

iv

2.1.3.2. Chất lượng cuộc sống..........................................................................................45
2.1.4. Đánh giá tác động của các yếu tố tự nhiên – kinh tế - xã hội đến việc phát triển
nhà ở xã hộ i trên đ ịa bàn Thành phố Đà Nẵng...............................................................47
2.2. TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI ......................................................48
2.2.1. Điều kiện nhà ở hiện tại của thành phố Đà Nẵng ..............................................48
2.2.2. Cân đối cung – cầu nhà ở xã hội tại thành phố Đà Nẵng...................................51
2.2.3. Giá nhà ở xã hội tại Thành p hố Đà Nẵng trong những năm gần đây ...............54
2.3. HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI ĐÀ NẴNG
TRONG NHỮNG NĂM GẦN ĐÂY ..............................................................................55
2.3.1. Các chư ơng trình p hát triển nhà ở xã hộ i của TP Đà Nẵng ...............................55
2.3.2. Các đối tượng được mua, thuê nhà ở xã hộ i theo quy định của thành phố Đà
Nẵng ....................................................................................................................................57
2.3.3. Các nhà đầu tư nhà ở xã hội tại Đà Nẵng ............................................................57
2.3.4. Kết q uả phát triển nhà ở xã hội tại thành p hố Đà Nẵng .....................................59
2.3.4.1. Phát triển về diện tích nhà ở xã hội ..................................................................59
2.3.4.2. Phát triển về dịch v ụ cung cấp nhà ở x ã hội....................................................64
2.3.4.3. Thực trạng v ề chất lượng nh à ở x ã hội .............................................................65
2.3.5. Những hạn chế trong phát triể n nhà ở xã hội tại thà nh phố Đà Nẵng và nguyên
nhân .....................................................................................................................................67
2.3.5.1. Về phía chính quyền ...........................................................................................67
2.3.5.2. Về phía nhà đầu tư ..............................................................................................68
2.3.5.3. Về phía người dân ..............................................................................................69
2.4. Đánh giá chung ...........................................................................................................70
Chương 3 – GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ H ỘI TẠI THÀNH PHỐ
ĐÀ NẴNG TRONG THỜI GIAN ĐẾN ......................................................................72
3.1. DỰ BÁO NHU CẦU NHÀ Ở XÃ HỘI Ở THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG GIAI
ĐOẠN 2011-2020 .............................................................................................................72
3.1.1. Dự báo nhu cầu nhà ở xã hội đế n năm 2020 .......................................................72

3.1.2. Nguyện vọng, khả năng thanh toán và loại hình nhà ở ưu c huộng ..................73

This document is created by GIRDAC PDF Creator Pro trial version
GIRDAC PDF Creator Pro full version does not add this green footer
Full version can be ordered from />

v

3.2. QUAN ĐIỂM, MỤC TIÊU, ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI
TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG ĐẾN NĂM 2020.........................................................78
3.2.1. Quan điểm ................................................................................................................78
3.2.2. Mục tiêu....................................................................................................................78
3.2.3. Định hướng .............................................................................................................79
3.3. MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI.......................................80
3.3.1. Giải pháp về p hía c hính quyền địa phương .........................................................80
3.3.1.1. Hoàn thiện cơ ch ế chính sách v ề phát triển nhà ở xã hội ..............................80
3.3.1.2. Tăng cường các chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội ...........................81
3.3.1.3. Đẩy mạnh xã hội hóa nhà ở xã h ội, thu hút nh iều nhà đ ầu tư tham gia phát
triển nhà ở xã hội ...............................................................................................................83
3.3.1.4. Tăng cường quản lý c ác dự án nhà ở xã hội ....................................................83
3.3.1.5. Giải pháp về tài chính .........................................................................................85
3.3.2. Giải pháp về p hía n hà đầu tư .................................................................................87
3.3.3. Giải pháp về p hía n gười d ân..................................................................................89
KẾT LUẬN .......................................................................................................................90
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................91
QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐỀ TÀI LUẬN VĂN
PHỤ LỤC

This document is created by GIRDAC PDF Creator Pro trial version
GIRDAC PDF Creator Pro full version does not add this green footer

Full version can be ordered from />

vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
NƠXH

Nhà ở xã hộ i

HDB

Cơ quan Nhà ở và Phát triển

UBND

Ủy ban nhân dân

CBCNVC

Cán bộ cô ng nhâ n viên chức

BĐS

Bất động sản

KCN

Khu công nghiệp

KHCN

Khoa học cô ng nghệ

CC

Chung cư

DN

Doanh nghiệp

HTX

Hợp tác xã

XD

Xây dựng

KTX

Ký túc xá

CP

Cổ phần

Tp

Thành p hố

This document is created by GIRDAC PDF Creator Pro trial version
GIRDAC PDF Creator Pro full version does not add this green footer
Full version can be ordered from />

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Số hiệ u

Tên bảng

bảng

Tra ng

1.1

Bảng p hân nhóm thu nhập tại Hàn Quố c

30

1.2

Bảng p hân nhóm hỗ trợ về nhà ở tại Hàn Quốc

31

2.1

Lực lượng lao động của Tp Đà Nẵng 2006 – 2010

43

2.2

Diện tích sàn nhà bình quân đ ầu người tại các thành phố năm

48

2009
2.3

Tiến độ xây dựng các căn hộ chung cư tiêu chuẩn của sở xây

49

dựng tại Đà Nẵng
2.4

Điều kiện nhà ở của các nhóm thu nhập thấp tại Đà Nẵng

50

2.5

Chênh lệch cung – cầu về nhà ở thành p hố Đà Nẵng

51

2.6

Số liệu về sự phát triển diện tích NƠXH q ua các năm

59

2.7

Các dự án đầu tư xây dựng NƠXH do Đà Nẵng p hê d uyệt

60

thực hiện năm 2012 (đợt 1)
2.8

Đề án phát triển nhà ở và nhà ở thu nhập thấp tại thành p hố

62

Đà Nẵng
2.9

Tỷ lệ nhà tạm, nhà bán kiên cố, kiên cố Đà Nẵng q ua cá c năm

66

3.1

Dự báo nhu cầu nhà ở xã hội tại thành phố Đà Nẵng đế n năm

73

2020
3.2

Nguyện vọng về nơi ở của người dân đối với NƠXH

74

3.3

Phân tích tỷ lệ tích luỹ cho nhà ở trên tổng số thu nhập

75

3.4

Các phương án cải thiện nhà ở mà các hộ thuộc đối tượng

77

được thụ hưởng NƠXH lựa chọn
3.5

Cơ cấu NƠXH về kiên cố , bán k iên cố, nhà tạm đến 2020

This document is created by GIRDAC PDF Creator Pro trial version
GIRDAC PDF Creator Pro full version does not add this green footer
Full version can be ordered from />
79

viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Số hiệ u
hình

Tê n bảng

Tra ng

2.1

Tốc độ tăng trưởng k inh tế thành phố Đà Nẵng

39

2.2

Cơ cấu kinh tế TP Đà Nẵng phân theo nhó m ngành

40

2.3

Số lượng nhà Bán, cho thuê, cho thuê mua lạ i qua các năm

64

This document is created by GIRDAC PDF Creator Pro trial version
GIRDAC PDF Creator Pro full version does not add this green footer
Full version can be ordered from />

1

MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Quyền có chỗ ở là một trong những quyền cơ bản đã được Đảng và Nhà nước
ta cô ng nhận và q uan tâm. Nhất là đối với những đối tượng thuộ c diện chính sách,
người có công, người có thu nhập thấp, cán bộ công nhân viên…Đầu tư phát triển
nhà ở từng bước đảm bảo quyền có nhà ở cho các đố i tượng này là góp p hần thực
hiệ n chính sách an sinh xã hội.
Thực hiệ n các Nghị quyết của Đảng về đổi mới cơ chế quản lý k inh tế, mức
độ tăng trưởng k inh tế của nước ta ngày càng đạt nhữ ng k ết quả đáng khích lệ. Trong
lĩnh vự c nhà ở, đặc b iệt là nhà ở tại đô thị cũng có thay đổi tích cự c mà chuyể n biến
cơ bản nhất là việc xoá bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, chuyển sang cơ chế tạo điều kiện
nhằm huy động mọi tiềm nă ng của nhân d ân để duy trì và phát triển nhà ở.
Xu thế thị trường hoá nhà ở đã và đang chưa có nhiều chuyển biến. Xu thế thị
trường ho á nhà ở đã và đang lấn át tính chất xã hội của nhà ở. Tình trạng phổ biến
xảy ra là chỉ chú trọng đầu tư kinh doanh đơn thuần, xây dựng nhà ở sang trọ ng, đắt
tiền để bán cho người giàu. Bên cạnh đó, sự chăm lo về chỗ ở cho người thu nhập
thấp chưa được quan tâm đ úng mức đã tạo nên sự p hân hoá về mặt xã hội và chênh
lệch về mức sống giữa các tầng lớp dân cư là vấn đ ề cần phải được nghiê n cứ u và
tìm b iện pháp khắc p hục.
Có thể nó i, chưa bao giờ nhà ở xã hộ i lại được nhiều người quan tâm đến như
vậy và đi cùng với nó là tìm ra những giải pháp thiết thự c để nhà ở xã hội mang lại
hiệ u quả tốt nhất cho người dân nghèo. Đối với nhà ở xã hộ i thì dù đối tượng của nó
có phần hạn chế nhưng nó góp phần giải quyết một bộ p hận làm cô ng ăn lư ơng,
những đố i tượng chính sách đặc biệt có được một chỗ ở ổn đ ịnh. Tuy nhiên điều

quan trọng hơn là nó cũng cung cấp cho chúng ta một mô hình và p hương thức giải
quyết vấn đ ề nhà ở cho người dân.
Ở thành phố Đà Nẵng, với quá trình đô thị hó a ngày càng sâu, rộng, diện tích
đất ở ngày càng b ị thu hẹp đáng kể, cùng với nó là giá cả b ất độ ng sản ngà y càng
tăng nhanh. Vì vậy, sở hữu một căn hộ gần như trở thành đ iều không tưởng đố i với

This document is created by GIRDAC PDF Creator Pro trial version
GIRDAC PDF Creator Pro full version does not add this green footer
Full version can be ordered from />

2

nhiều hộ gia đ ình. Măt khác, thành p hố đang có những đợt triển khai, xây mới cơ sở
hạ tầng ở nhiều nơi, nên nhu cầu nhà ở cho những k hu vực d i dân là rất lớn. Muốn
đổi mới, cải tạo cơ sở hạ tầng, xây dựng mới đường xá , công viên, giả i trí, trước hết
phải là m sao đ ể người dân yên tâm ổ n định cuộc số ng , có như vậy, việc tiến hành thi
cô ng mới nha nh, mới hợp lò ng d ân.
Để giả i q uyết vấn đề này, trong những năm qua thành phố Đà Nẵng đã có
chính sách phát triển nhà ở xã hội, đã một phần nào giải quyết được chỗ ở cho một
bộ phận dân cư có thu nhập thấp, các đối tượng thuộc diện ưu tiên. Tuy vậy, tình
trạng nhà ở của p hần lớn tầng lớp thu nhập thấp, các gia đình chính sách, cán bộ
cô ng nhâ n viê n Nhà nước.. vẫn cò n rất k hó k hăn do nhu cầu rất lớn nên vấ n đề bức
xúc hiệ n nay là làm sao có thể giải quyết một cách hợp lý nhà ở cho những người
thuộc đối tượng được hưởng nhà ở xã hội.
Vì lí do đó, tôi đã chọn đ ề tài: “Giải pháp phát triển nhà ở xã hội ở thành phố
Đà Nẵng”. Với m ục đích tìm các giải pháp tăng quỹ nhà ở xã hộ i, tăng khả năng tiếp
cận với nhà ở xã hộ i từ đó giúp cho nhữ ng đối tượng chính sách có được chỗ ở ổn
định và tạo ra cảnh q uan vă n minh hơn cho thành phố Đà Nẵng, tiến đến loại trừ các
nhà “ổ chuộ t”, nhữ ng k hu nhà thuê q uá ọt ẹp, chật chội cho người dân.
2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨ U

Nghiên cứu trong nước
Đã có rất nhiều nghiên cứ u về vấn đề xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp
ở nước ta hiện nay. Mỗ i tác giả đề cập đến từng vấn đ ề cụ thể:
- ThS. Phí Thị Thu Hương (2008), “Nhà ở cho người có thu nhập thấp: Một
thị trường cần thiết và đầy tiềm năng”, Tạp chí kinh tế và dự báo, số tổng quan kinh
tế- x ã hôi Việt Nam. Bài b áo đã mổ xẻ vấn đề nà y ở thành phố Hà Nộ i về ở khía cạnh
xem xét mố i quan hệ cung- cầu hiện tại về nhu cầu nhà ở tại địa phương và qua đó
đưa ra những giải p háp khá sát sao, phù hợp với tình hình hiện có ở địa p hương
nghiên cứu. C hính nghiên cứu này đ ã giúp cho người nghiên cứu chọn bước đi cho
đề tài của mình ở thành p hố Đà Nẵng là sẽ đi phân tích cung - cầu hiện tại về nhà ở
xã hội tại địa phương, q ua đó tìm ra hướng giả i p háp phát triển.

This document is created by GIRDAC PDF Creator Pro trial version
GIRDAC PDF Creator Pro full version does not add this green footer
Full version can be ordered from />

3

- Ths.Diệp Đình Chung (2009), Nghiên cứu thị trường nhà ở cho người thu
nhập trung bình và thấp tại thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ k inh tế,
Trường đại họ c kinh tế TP Hồ C hí Minh, TP Hồ C hí Minh. Tác giả đề cập đến nhà ở
cho người thu nhập thấp và trung b ình tại thành phố Hồ Chí Minh ở khía cạnh:
+ Thứ nhất: Về thực trạng nhà ở tại Thành Phố Hồ Chí Minh.
+ Thứ hai: Một số dự án tiêu biểu cho người thu nhập trung bình và thấp,
thuận lợi và k hó khăn của các dự án.
+ Thứ ba: Thị hiếu của nhó m khách hàng thu nhập trung b ình và thấp k hi
lựa chọ n chung cư.
+ Thứ tư: Phân tích đối thủ cạnh tranh của p hân khúc thị trường từ thực tiễn
kết q uả nghiên cứu cho Thuduc Ho use.
Qua đó tìm ra giải pháp để phát triển phân k húc thị trường

Qua đề tài nghiên cứ u này, chúng ta sẽ nhận thấy ngoài việc chỉ chú trọ ng đ ến
số lượng của nguồ n cung- cầu về nhà ở chúng ta cũng p hải chú trọng đến thị hiếu của
người dân thu nhập thấp để đáp ứng nhu cầu của người dân tốt nhất.
- Th.S. Lê Văn Thành (2008), “Một số suy nghĩ về nhà ở xã hộ i trong Luật nhà
ở”, Tạp chí Thông tin pháp luật dân sự. Bài viết quan tâm đến những quy định của
pháp luật về nhà ở xã hộ i: Khái niệm, đố i tượng được thuê, mua, những chính sách
khuyến k hích để tạo lập quỹ Nhà ở xã hội... ở nước ta. Chính nhờ những phân tích
khá hoàn thiện tro ng đề tài này mà người nghiên cứu vấn đ ề phát triển nhà ở xã hội
tại Đà Nẵng lại có được cơ sở p háp lý là m nền tảng để đưa ra những giải p háp phát
triển nhà ở xã hộ i tại địa phương p hù hợp, đ úng luật.
Nghiê n cứu nước ngoài
- TS. Nguyễn Ngọc Điện (2009), Nhà ở xã hội, k inh nghiệm của các nước phát
triển,nguồn: />2009/0412/49785. Đây là một đề tài đi tìm hiểu khá kĩ càng về tình hình nhà ở xã hội ở
các nước phát triển. Ở các nước phát triển, nhà ở xã hộ i chủ yếu dành cho người có thu
nhập ổn định thuộc loại thấp so với mặt bằng chung. Người quan tâm đến loại nhà ở này
thường là lao động phổ thông thuộc các ngành nghề, cả trong hai khu vực công và tư. Các
chung cư xã hội cò n có thể d ung nạp những người thuộc các thành phần khác, như sinh

This document is created by GIRDAC PDF Creator Pro trial version
GIRDAC PDF Creator Pro full version does not add this green footer
Full version can be ordered from />

4

viên hoặc công chức trẻ, như ng sự hiện d iện của họ k hông mang tính tiêu biểu. Tư tưởng
chủ đạo của chính sách nhà ở xã hội ở các nước phát triển là làm thế nào để người có thu
nhập thấp được định cư trong những đ iều k iện tốt nhất có thể. Điều đó cần thiết cho việc
bảo tồn lực lượng lao động không thể thiếu trong xã hội.
Người có thu nhập thấp có hai sự lựa chọn: Mua hoặc thuê căn hộ. Nếu người thu
nhập thấp có nhu cầu vay vốn mua căn hộ thì sẽ được ưu tiên tiếp cận với nguồ n vốn ưu

đãi cả về lãi suất và thời hạn vay. Lãi vay có thể thấp hơn mức lãi suất cơ bản, còn thời
hạn hoàn trả nợ gốc thường rất dài, có khi đến hết, thậm chí dài hơn một đời người. Để có
thể tiếp cận hệ thống dịch vụ tín d ụng ưu đãi này, người vay phải thoả mãn các điều kiện
để được gọi là người có thu nhập thấp. Việc thẩm định tư cách người có quyền mua nhà ở
xã hội được thực hiện bởi một cơ q uan hoàn toàn độc lập với tất cả các chủ đầu tư xây
dựng nhà ở xã hộ i.
Nhiều chủ thể được luật pháp yêu cầu tham gia xây dựng và phát triển quỹ nhà ở
xã hộ i. Với tư cách là người chịu trách nhiệm chính trong việc xây dựng hệ thống an sinh
và phúc lợi chung, nhà nước đứng đầu danh sách. Pháp luật cũng đòi hỏi các dự án xây
dựng khu dân cư mang tính chất k inh doanh phải dành một tỷ lệ tối thiểu nhà ở được xây
dựng để làm nhà ở xã hộ i. Chủ doanh nghiệp sử dụng nhiều cô ng nhân lao động toàn thời
gian cũng có trách nhiệm dành một phần lợi nhuận để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội dành
cho công nhân, nhằm giúp họ và gia đình ổn đ ịnh cuộc sống.
- PGS.TS SIM Loo Lee (2009), Nhà ở cho người thu nhập thấp: Bài học từ
Singapore, NXB Lao Độ ng, Hà Nộ i. Giải quyết một vấn đề thực tế mà Việt Nam
hiệ n nay đang gặp p hải hiệ n nay là các doanh nghiệp bất động sản ít mặn mà trong
việc đầu tư xây dự ng nhà xã hội cho ngư ời có thu nhập thấp mà nguyê n nhân chính
là tỷ suất lợi nhuận thấp, thủ tục cấp phép thiết kế xây dựng, đóng tiề n sử dụng đ ất…
rườm rà, mất nhiều thời gian, làm ảnh hưởng chi p hí đầu vào. Tro ng k hi đó, theo
kinh nghiệm của S ingapore: Từ một nước đại đa số người dân sống trong các k hu ổ
chuộ t, khu định cư lụp xụp, nhếch nhác, đến nay 91% người dân Singapore sở hữu
nhà, trong đó có tới 83% người dân được sở hữu nhà ở giá thấp. Singapore và
Hongkong là ha i đ ất nước nổi tiếng ở châu Á về việc p hát triển và giải quyết tốt vấn
đề nhà ở xã hộ i cho người dân. Để có được kết quả này, từ những năm 1960,

This document is created by GIRDAC PDF Creator Pro trial version
GIRDAC PDF Creator Pro full version does not add this green footer
Full version can be ordered from />

5

Singapore đã thiết lập những định chế rất quan trọng tro ng việc quy hoạch và phát
triển nhà ở giá thấp. Cũng theo PGS.TS SIM Loo Lee: "Tại Singapore, từ năm 1960,
chúng tôi đã thành lập Cơ q uan Phát triển nhà ở chuyên phụ trách về q uy hoạch quỹ
đất (HDB), xây dự ng và trợ cấp cho vay đố i với người mua nhà giá thấp. Chúng tôi
cũng đã thành lập Quỹ tiết kiệm Trung ương, quỹ này phụ trách chỉ đạo các tổ chức
tuyển d ụng lao độ ng đóng 13% và người lao độ ng đóng góp lương hàng tháng 20%
vào quỹ như mộ t khoản tiết k iệm theo lãi suất ngân hà ng đ ể sử dụng mua nhà". Tại
Singapore, các tổ chức tư nhân tham gia vào xây dựng nhà ở cho người thu nhập
thấp thường xuyên nhận được sự hỗ trợ của nhà nước và các thủ tục hành chính rõ
ràng và được thực hiện nha nh chó ng. Để đẩy mạnh các dự án xây dự ng nhà ở cho
người có thu nhập thấp, vấn đề quỹ đất cũng đang là khó khăn với các doanh nghiệp
bất động sản. N hư vậy, tro ng thời điểm k inh tế khó khăn như hiện nay, kích cầu
thông qua việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hộ i đang được Chính phủ rất q uan tâm.
Việc tham khảo kinh nghiệm thành công từ nhữ ng nước lân cận để đẩy mạnh mả ng
đầu tư này sẽ rất hữu ích.
- Ths. Nguyễ n Văn Quang (2009), Chính sách nhà ở cho người dân Singapore,
Luận văn thạc sĩ k inh tế, Viện Nghiên cứu Phát triển TP Hồ Chí Minh, TP Hồ Chí
Minh. Đây là một tác phẩm phân tích k há chi tiết nhữ ng k inh nghiệm trong việc thực
thi chính sách nhà ở cho người dân Singapore nói chung và ngư ời thu nhập thấp nói
riêng mà chính p hủ S ingapore đã thành công.
Thứ nhất: Thành lập mộ t ủy ban chuyên lo nhà ở cho người dân S ingapo re
(HDB).
Thứ hai: Nhà ở xã hội giá p hải chăng, chất lượng cao là một tro ng nhữ ng cột
trụ chính của xã hôi Singapore. Tài trợ của chính phủ luôn là yếu tố q uan trọ ng đối
với chương trình nhà ở xã hội và nó đảm bảo rằng người dân Singapore nào cũng có
thể mua được căn hộ HDB. Chính phủ cũng tài trợ mua căn hộ HDB va y trả góp.
Thứ ba: Về lo ại hình nhà, HDB cũng đưa ra nhiều lựa chon rộng rãi đ áp ứng
nhu cầu đa dạng của người dân.
Thứ tư: Về hình thức mua bán căn hộ, người mua HDB cũng có thể mua một

căn hộ trên thị trường thứ cấp và được trợ cấp mua nhà nế u hộ i đ ủ điều kiện.

This document is created by GIRDAC PDF Creator Pro trial version
GIRDAC PDF Creator Pro full version does not add this green footer
Full version can be ordered from />

6

Cùng với nhữ ng k inh nghiệm rút ra từ thực tiễn xây dựng nhà ở xã hội tại đ ịa
phương và điều kiện cụ thể hiện nay, người nghiê n cứ u sẽ đề xuất những giải pháp
thiết thực, hiệ u quả thúc đẩy phát triển nhà ở xã hộ i tại Thành p hố Đà Nẵng. Giải
quyết ngà y càng nhiề u hơn nhu cầu của người dân về vấn đề nhà ở.
Qua những nghiên cứu đ iển hình nói trên, ta nhận thấy nghiên cứu về vấn đề
nhà ở xã hộ i còn k há mới mẻ đố i với thành phố Đà Nẵng:
Thứ nhất, hiện nay tại Đà Nẵng còn rất ít nghiên cứu về vấn đề này
Thứ hai, các dự án p hát triển nhà ở xã hội nó i chung và nhà ở thu nhập thấp
chỉ mới đem lại nhữ ng kết quả ban đầu. Thứ b a, nhu cầu của người dân về nhà ở
ngày càng cao trong khi giá cả bất động sản hiện k há cao so với thu nhập thực tế của
người thu nhập thấp chính vì vậy, đa số người dân thấy chính sách nhà ở dành cho
người thu nhập thấp là giải pháp thíc h hợp nhất với họ.
3. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và kinh nghiệm thực tiễn về p hát triển nhà ở xã
hộ i đ ể hình thành khung nội d ung nghiê n cứ u cho đề tài.
- Đánh giá thực trạng phát triển nhà ở xã hội ở Thành p hố Đà Nẵng, chỉ ra
nhữ ng thành cô ng và những vấn đ ề tồn tại cần phả i giả i quyết tro ng p hát triển
nhà ở xã hộ i tại Thành p hố Đà Nẵng.
- Đề xuất các giải pháp và k iến nghị nhằ m thúc đ ấy p hát triển nhà ở xã hội
tại Đà Nẵng.
4. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Đối tượng nghiê n cứu: Nhữ ng vấn đề k inh tế và quản lý về phát triển nhà ở

xã hội
- Phạ m vi nghiê n cứu:
+ Về nội dung: Nghiên cứu việc phát triển nhà ở cho các đ ối tượng là các hộ
gia đ ình thuộc d iện được thụ hưởng nhà ở xã hội theo q uy đ ịnh của UBND TP Đà
Nẵng, chủ yếu là các đối tượng thu nhập thấp, công nhân các khu cô ng nghiệp, sinh
viê n, người dân các k hu vực giải tỏa…

This document is created by GIRDAC PDF Creator Pro trial version
GIRDAC PDF Creator Pro full version does not add this green footer
Full version can be ordered from />

7

Về lo ại hình cung ứng nhà ở xã hội: đề tài chỉ tập trung nghiê n cứ u loại hình
nhà chung cư cao tầng do chủ đầu tư thi công và bán, cho thuê, thuê m ua trên đ ịa
bàn TP Đà Nẵng.
+ Về không gian: nghiên cứu trên đ ịa bà n thành p hố Đà Nẵng
+ Thời gian: từ năm 2005 đến nay
5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Luận văn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu như: Thống kê, mô tả,
phân tích, tổng hợp, so sánh, tính toán....
6. NGUỒN THÔNG TIN DỮ LIỆU, CÔNG CỤ PHÂN TÍCH
Luận văn chủ yếu sử d ụng số liệu của niên giám thố ng k ê các năm 2005 đến
2009, kết quả số liệu đ iều tra về mức số ng và nhà ở năm 2004, 2008 của tổ ng cục
thống kê, các báo cáo của UBND Thành phố Đà Nẵng, số liệu thống kê của sở xây
dựng và Tổ ng công ty phát triển nhà ở thành p hố Đà Nẵng.
7. KẾT CẤU ĐỀ TÀI
Ngoài phần mở đầu, kết luận, d anh mục bảng biểu, tài liệu tham khảo, luận
văn được kết cấu thành 3 chương:
Chương 1 : Một số vấn đề lý luận về p hát triển nhà ở xã hộ i

Chương 2 : Thực trạng p hát triển nhà ở xã hộ i tại Thành phố Đà Nẵng
Chương 3 : Phương hướng và giải pháp p hát triển nhà ở xã hộ i tại Thành phố
Đà Nẵng trong thời gian đến

This document is created by GIRDAC PDF Creator Pro trial version
GIRDAC PDF Creator Pro full version does not add this green footer
Full version can be ordered from />

8

Chương 1

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN
NHÀ Ở XÃ HỘI
1.1. NHÀ Ở XÃ HỘI
1.1.1. Khái niệm về nhà ở xã hội
- Theo nghĩa rộ ng, nhà ở xã hộ i nói chung của một q uốc gia, địa p hương là
dành cho đa số dân cư và người lao độ ng có thu nhập dưới mức trung bình trong xã
hộ i. Hiểu theo nghĩa hẹp, chúng b ao gồm những căn nhà cấp thấp, giá rẻ giành cho
người có thu nhập thấp và cho các đố i tượng chính sách xã hội như người già, tàn tật,
cô đơn không nơi nư ơng tựa hoặc người có công với đất nước đang sống trong ho àn
cảnh khó khăn. Nhà ở xã hội có thể là nhà riêng, nhà thuê thuộc sở hữ u cá nhân, sở
hữ u doanh nghiệp hoặc sở hữu cộng đồ ng và nhà nước.
- Nhà ở xã hộ i là nhà ở do Nhà nước ho ặc tổ chứ c, cá nhân thuộc các thành
phần k inh tế đầu tư xây dự ng cho các đố i tượng theo quy định của luật nhà ở mua,
thuê, thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định b ao gồm các đối tượng sau: Cán
bộ, công chức, viên chứ c, sĩ q uan, quân nhân chuyên nghiệp thuộ c lực lượng vũ
trang nhân dân, cô ng nhân làm việc tại các k hu k inh tế, k hu công nghiệp, k hu chế
xuất, k hu công nghệ cao và các đối tượng khác theo q uy đ ịnh của Chính p hủ.
1.1.2. Đối tượng quản lý nhà ở xã hội

Tùy vào điều kiện cụ thể của từ ng đ ịa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có
quyền quyết định chủ đầu tư nhà ở xã hội, có trách nhiệm xác đ ịnh mức thu nhập
bình quân và thu nhập thấp tại đ ịa phương, điều kiện được mua, được thuê, thuê mua
nhà ở xã hội trên phạm vi đ ịa bàn trong từng thời k ỳ và công bố công khai trên
phương tiện thô ng tin đại chúng của địa phương, trên Website của Ủy ban nhân d ân
cấp tỉnh và của Sở Xây dựng và được lựa chọ n đối tượng được mua, được thuê, thuê
mua nhà ở xã hộ i trên p hạm vi đ ịa bàn tro ng từng thời k ỳ cụ thể.
Trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong việc phát triển nhà ở xã hội:
- Phê d uyệt và công bố cô ng k hai q uy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch phát

This document is created by GIRDAC PDF Creator Pro trial version
GIRDAC PDF Creator Pro full version does not add this green footer
Full version can be ordered from />

9

triển nhà ở, q uỹ đất và đ ịa điểm cụ thể dành để p hát triển nhà ở xã hộ i bảo đảm sự
gắn kết với dự án phát triển nhà ở thương mại, k hu đô thi mới hoặc khu kinh tế, khu
cô ng nghiệp , khu chế xuất, khu công nghệ cao.
- Lập kế hoạch, chư ơng trình p hát triển nhà ở xã hội 5 năm và hàng năm,
tro ng đó xác định cụ thể loại nhà ở, nhu cầu về diện tích nhà ở, cơ cấu căn hộ dành
để bán, cho thuê, cho thuê mua, cân đố i cụ thể các nguồn vốn đầu tư. Có cơ chế
khuyến k hích để kêu gọi các tổ chức, cá nhân thuộ c các thành p hần kinh tế tham gia
đầu tư phát triển nhà ở xã hội.
- Phê d uyệt theo thẩm quyề n ho ặc ủy quyền cho ủy ban nhân dân cấp huyện
phê duyệt các dự án p hát triể n nhà ở xã hội được xây dựng bằng nguồ n vố n ngân
sách địa phương, chấp thuận đầu tư đố i với các dự án phát triển nhà ở xã hội không
phải từ nguồn ngân sách Nhà nước và chỉ đạo, kiểm tra việc triển k hai thự c hiện.
1.1.3. Đối tượng cung cấp nhà ở xã hội
- Đối với dự án phát triển nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn

ngân sách thì Nhà nước là người quyết định đầu tư lự a chọn chủ đầu tư.
- Đối với dự án phát triển nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn
không phải từ ngân sách nhà nước thì việc lựa chọ n chủ đ ầu tư dự án được thực hiện
theo quy định sau đây:
+ Trường hợp xây dựng nhà ở xã hộ i tro ng dự án p hát triển nhà ở thương
mại, khu đô thị mới thì chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, k hu đô thị mới
đồng thời đảm nhận làm chủ đầu tư dự án p hát triển nhà ở xã hộ i, nếu chủ đầu tư dự
án phát triể n nhà ở thương mại, khu đô thị mới không đảm nhận làm chủ đ ầu tư dự
án phát triển nhà ở xã hội thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao cho chủ đầu tư khác đầu
tư xây dự ng nhà ở xã hội để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua.
+ Trường hợp nhà đầu tư đã có quỹ đất thuộc quyền sử d ụng hợp pháp của
mình, phù hợp với quy hoạch xây dự ng nhà ở và đăng ký làm chủ đầu tư thì nhà đ ầu
tư đó được làm chủ đ ầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội.
+ Trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước giao đất để xây dự ng nhà ở xã hội
thì nhà đầu tư đó được làm chủ đ ầu tư dự án p hát triể n nhà ở xã hội.

This document is created by GIRDAC PDF Creator Pro trial version
GIRDAC PDF Creator Pro full version does not add this green footer
Full version can be ordered from />

10

1.1.4. Đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hộ i
- Cán bộ, công chức, viên chức theo q uy đ ịnh của p háp luật về cán bộ, công
chức, viên chức.
- Sĩ quan, q uân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng
lương từ ngân sách nhà nước.
- Công nhân làm việc tại khu công nghiệp.
- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ q uy đ ịnh
- Học sinh, sinh viên các trường đ ại họ c, cao đẳng, trung học chuyê n nghiệp,

cao đ ẳng nghề, trung cấp nghề k hô ng p hân biệt công lập hay d ân lập được thuê nhà ở
tro ng thời gian học tập.
- Người thu nhập thấp tại k hu vực đô thị theo q uy định của Ủy ban nhân d ân
cấp tỉnh.
1.1.5. Vai trò nhà ở xã hội
1.1.5.1. Nhà ở xã hội góp phần đảm bảo chính sách an sinh xã hội của Nhà nước
Qua k hảo sát của Bộ Xây dựng để phục vụ đề án p hát triển nhà ở xã hội, đa số
các hộ có k hó khăn về nhà ở tại đô thị thường có thu nhập thấp hiện đang sống trong
nhữ ng ngôi nhà tự tạo dự ng hoặc được thừa kế của các thế hệ trước. Hầu hết những
căn nhà đó được xây dự ng từ những năm trước đây bằng những vật liệu có chất
lượng thấp mau hỏng, lại k hô ng có kinh phí để bảo dưỡng, sửa chữa thường xuyên.
Mặt khác nơi số ng của các hộ đó t hường ở những địa đ iểm có hạ tầng kỹ thuật và hạ
tầng xã hội kém phát triể n. Một bộ p hận khác đã được phân p hố i nhà ở trong những
thập niên 70, 80 như ng k hông có khả năng về tài chính nên không thể cải tạo, xây
dựng lại, phải số ng tại các căn hộ đ ã xuống cấp thiếu các tiện nghi cơ bản.
Đa số các hộ có khó khăn về nhà ở có diện tích nhà ở chật chội, nhiề u thế hệ
cùng sinh sống, bình q uân diện tích rất thấp . Thiếu nước sạ ch, thiếu điện chiếu sáng
cô ng cộng…đ ặc biệt là mô i trường số ng b ị ô nhiễm do khói bụi, nước thải…Cùng
với tốc đ ộ đô thị hóa và phát triển nền k inh tế th ị trường, một bộ phận dân cư thu
nhập thấp sẽ bị nghèo đi tương đố i so với tốc độ phát triển kinh tế, do vậy tỷ lệ này
tro ng tương lai vẫ n rất k hó khăn để cải thiện được nhà ở cho mình, thậm chí còn

This document is created by GIRDAC PDF Creator Pro trial version
GIRDAC PDF Creator Pro full version does not add this green footer
Full version can be ordered from />

11

nghèo đi do tốc độ lạm phát cao.
Thực trạng trê n gây nhiều sức ép cho các cơ q uan quản lý nhà nước tro ng lĩnh

vực nhà ở, phát tr iển xã hội. Việc thiếu đ iều k iệ n sinh ho ạt tố i thiểu là có mộ t nơi ở
có thể làm gia tăng tệ nạn xã hội, làm cho nhữ ng nỗ lực của C hính p hủ trong việc
lành mạnh hóa xã hộ i thô ng q ua các chính sách xã hội không đạt hiệu quả cao. Việc
phát tr iển nhà ở xã hội sẽ giải quyết được p hần nào nhu cầu n hà ở cho các đối tượng
gặp khó khăn trong việc tìm kiếm chỗ ở. Mặt khác, nhữ ng q uy định về t iêu chuẩn
thiết kế, xây dự ng nhà ở xã hội sẽ gó p phần cải thiệ n điều kiện sống của các đố i
tượng thu nhập thấp, giúp họ có được một đ iều kiện sinh hoạt tố t hơn trước. Điều
này có một ý nghĩa tích c ực trong việc nâng cao điều kiện số ng dân cư, ổn định nơi
ăn, chố n ở cho các đối tượng khó khăn trong xã hội. Từng bước thực hiện tốt những
mục tiêu tro ng chính sách an sinh xã hộ i của Nhà nước.
1.1.5.2. Phát triển nhà ở xã hội góp phần kích cầu đầu tư thông qua việc triển
khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở
Theo q uy đ ịnh của Luật Nhà ở, nhữ ng dự á n đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sẽ
được hưởng nhữ ng ư u đãi về thuế, miễ n tiền sử dụng đ ất, được hưởn g chính sách ưu
đãi tín dụng đầu tư phát triển theo quy đ ịnh như: được vay vốn từ Quỹ phát triển nhà
ở của đ ịa phương (nếu có), được Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ
một phần hoặc toàn bộ lãi vay tuỳ the o khả năng ngân sách của từ ng địa p hương.
Ngoài ra, Nhà nước còn hỗ trợ về các t hiết kế mẫu, thiết k ế điển hình về nhà ở xã hội
cũng như các tiế n bộ kho a họ c kỹ thuật về thi công xâ y lắp nhằm đảm bảo giảm g iá
thành xây dựng cô ng trình.
Những hỗ trợ trên của nhà nước có tác dụng tích cực trong việc thu hút các
doanh nghiệp tư nhâ n đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, cung cấp q uỹ nhà ở cho những
đối tượng thực sự có nhu cầu về nhà ở nhưng chưa thể tìm được do gặp k hó k hăn về
tài chính. Nhất là tro ng điều k iện h iện nay, khi các dự án xây dựng nhà ở thương mại
đang gặp khó khăn tro ng việc tiêu thụ sả n phẩm do giá nhà ở thương mại cao, việc
đầu tư phát triển nhà ở xã hội với mức giá thuê, thuê mua p hù hợp với thu nhập của
đa số dân cư sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm đ ến p hân khúc nhà ở này – phân
khúc nhà ở đa ng b ị bỏ ngỏ.

This document is created by GIRDAC PDF Creator Pro trial version

GIRDAC PDF Creator Pro full version does not add this green footer
Full version can be ordered from />

12

Mặt khác, phát tr iển các dự án xây dựng nhà ở xã hộ i góp phần kích cầu một
số các lĩnh vự c khác như : ngành sản xuất vật liệu xâ y dựng, sản phẩm gia d ụng…
nhữ ng nhành phục vụ cho dự án xây dựng, góp phần giải quyết việc làm cho mộ t bộ
phận lao độ ng trong lĩnh vự c này, tạo điều kiện thúc đẩy tăng trưởng của các ngà nh
kinh tế cò n dư thừa nguồn cung. The o tính toán sơ bộ, nếu thự c hiện đầu tư xây dựng
2

xây dựng 500.000 m nhà ở, sẽ cần tiê u thụ khoảng 120 nghìn tấn xi măng, 30 nghìn
tấn sắt thép và nhiều lo ại vật liệ u khác, tạo cô ng ăn việc làm cho hàng vạn lao độ ng
ngành xâ y dựng.
1.1.5.3. Góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và bình ổn thị trường
bất động sản
Đối với q uỹ nhà ở do Nhà nước đầu tư dành đ ể cho thuê, trong quá trình khai
thác, sử dụng quỹ nhà ở này không bị mất đ i mà tà i sản nhà đ ất thuộ c sở hữu nhà
nước, vẫn đảm bảo khả năng thu hồ i vốn đ ể tá i đ ầu tư thô ng q ua việc thu tiền cho
thuê, thuê mua nhà ở xã hộ i theo quy định của Luật N hà ở theo nguyên tắc tắc b ảo
toàn vố n đầu tư (k hác biệt ho àn toàn so với cơ chế bao cấp áp d ụn g trước đ ây k hi
thực hiện chính sách phân p hố i nhà ở cho CBCNVC). S au một q uá trình k hai thác tối
thiểu từ 20 – 30 năm, nếu người thuê khô ng còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước s ẽ cải
tạo, xây dựng lạ i ho ặc c huyển đổi mục đích sử dụng để đạt hiệu q uả cao hơn. Tại
thời điểm đó, quỹ nhà đất này vẫn thuộ c quyền sở hữu của Nhà nước và sẽ có giá trị
kinh tế cao hơ n nhiều so với thời đ iểm hiện na y.
Quỹ nhà ở xã hội sẽ góp phần cung cấp cho t hị trường BĐS mộ t nguồ n cung
lớn, tạo điều k iện giảm bớt sức nóng về nhu cầu nhà ở trên thị trường hiện nay. Đồng
thời, việc có thêm q uỹ nhà ở này tham gia vào thị trường sẽ giúp mở rộng các đ ối

tượng mua, bán trên thị trường nhà ở – thị trường vố n được coi chỉ dành cho những
ngư ời có thu nhập cao là chủ yếu, sản phẩm được cung ứng trên th ị trường qua đó
cũng p ho ng p hú hơn nhiề u. Sự phong phú về sản phẩm cũng có những tá c độ ng tích
cực làm giảm những cơn số t giá, có t hêm nhiều lựa c họ n cho các đối tượng mua b án
sẽ giúp tính cạch tra nh trên thị trường lành mạnh hơn, phá vỡ thế độc q uyền của một
số p hân khúc thị trường nhà ở như : phân k húc thị trường nhà ở thương mại, thị
trường nhà ở chung cư. Từng bước đưa giá cả trên thị trường về đ úng thực chất của nó.

This document is created by GIRDAC PDF Creator Pro trial version
GIRDAC PDF Creator Pro full version does not add this green footer
Full version can be ordered from />

13

1.1.6. Điề u kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội
Đối tượng được thuê nhà ở xã hộ i do Nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn
ngân sách nhà nước phải đáp ứng các đ iều k iện sau đây:
- Chưa có nhà ở thuộc sở hữ u của mình và chưa được mua, thuê hoặc thuê
mua nhà ở xã hội, chưa được Nhà nước hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thứ c ho ặc
có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình q uân tro ng hộ gia đ ình dưới
5m2 sàn/người hoặc là nhà ở tạm bợ, hư hỏng, dột nát.
- Có mức thu nhập b ình q uân hàng tháng của hộ gia đình thuộ c diện thu nhập
thấp theo q uy đ ịnh của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, trừ trường hợp các đối tượng là
họ c sinh, sinh viên các trường đ ại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng
nghề, trung cấp nghề k hông phân biệt công lập hay dân lập được thuê nhà ở trong
thời gia n họ c tập.
Đối tượng được mua, được thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hộ i được đầu tư xây
dựng bằng vố n không phải từ ngân sách nhà nước phải đáp ứng các điều kiện sau
đây:
- Có các điều kiện chưa có nhà ở thuộ c sở hữ u của mình và chưa được mua,

thuê ho ặc thuê mua nhà ở xã hộ i, chưa được Nhà nước hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi
hình thức hoặc có nhà ở thuộc sở hữ u của mình như ng d iện tích b ình quân trong hộ
gia đ ình dưới 5m2 sàn/người hoặc là nhà ở tạm bợ, hư hỏng, dột nát.
- Có mức thu nhập b ình quân hàng tháng của hộ gia đình dưới mức thu nhập
bình quân của địa phương theo q uy đ ịnh của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
- Đố i với trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội thì p hải có hộ k hẩu thường
trú hoặc tạm trú dài hạn tại địa p hương nơi có dự án phát triển nhà ở xã hộ i.
- Đố i với trường hợp thuê mua nhà ở xã hộ i thì ngoài các đ iều kiện quy định
trên cò n phải có khả năng thanh toán lần đầu bằng 20% giá trị của nhà ở thuê mua.
Hồ sơ đăng ký thuê, thuê mua nhà ở xã hội
Hồ sơ đăng ký thuê, thuê mua nhà ở xã hộ i bao gồm:
- Đơn đăng k ý thuê, thuê mua nhà ở xã hội (P hụ lục 1 và 2)

This document is created by GIRDAC PDF Creator Pro trial version
GIRDAC PDF Creator Pro full version does not add this green footer
Full version can be ordered from />

14

- Sơ yếu lý lịc h có xác nhận của cơ q uan nơi công tác hoặc địa p hương nơi cư
trú.
- Giấy tờ xác nhận thu nhập của cá nhân với đối tượng độc thân, hoặc từng
thành viên tro ng hộ gia đ ình với đối tượng gia đ ình, của cơ quan nơi công tác và đ ịa
phương nơi cư trú. Cơ quan nơi công tác xác nhận nguồn thu nhập từ cơ q uan ho ặc
địa p hương nơi cư trú xác nhận nguồ n thu nhập từ sản xuất, kinh doanh tại nơi cư trú
(xác nhận của từng thành viên đ ã có thu nhập trong gia đình với đố i tượng đăng ký
dạng hộ gia đình).
- Giấy tờ xác nhận chỗ ở của cá nhân với đố i tượng độc thân chưa đảm b ảo
điều kiện sinh hoạt của cơ q uan nơi người đ ăng ký công tác hoặc của địa phương nơi
cư trú. Đối với hộ gia đình: p hải có xác nhận của người đăng ký, xác nhậ n của vợ

(hoặc chồ ng) của người đứng tên đăng ký (và có xác nhậ n ít nhất của hai thành viên
tro ng gia đình).
1.2. PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI
1.2.1. Khái niệm phát triển nhà ở xã hội
Phát triển nhà ở xã hộ i là sự p hát triển về số lượng, loại hình và hình thức
cung cấp nhà ở xã hộ i.
Do đó, p hát triển nhà ở xã hội thực chất là việc đầu tư xây dựng mới, xây
dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở cung cấp cho các đố i tượng xã hội, gia
tăng đố i tượng hưởng thụ cụ thể theo quy định của địa p hương, gia tăng hình thứ c,
chất lượng cung ứ ng d ịch vụ, với sự tham gia ngày càng nhiều của các nhà đầu tư
vào thị trường đầu tư p hát triển nhà ở xã hội.v.v.
1.2.2. Nội dung phát triể n nhà ở xã hội
1.2.2.1. Phát triển nhà ở xã hội về mặt lượng
Phát triển nhà ở xã hội được thự c hiện thông qua việ c xây dựng mới hoặc cải
tạo nhà ở hiện có, đa dạng hóa đối tượng cung cấp nhà ở xã hộ i để làm tăng diện tích
sử dụng, tăng số lượng người thụ hưởng, tăng số đối tượng đư ợc thụ hưởng nhà ở xã
hộ i, tăng số lượng các chủ thể tham gia p hát triể n nhà ở xã hộ i. Kết q uả p hát triển về
số lượng có thể đư ợc phản ánh b ằng các tiêu chí như :
+ Diện tích sàn xây dựng

This document is created by GIRDAC PDF Creator Pro trial version
GIRDAC PDF Creator Pro full version does not add this green footer
Full version can be ordered from />

15

+ Diện tích sàn b ình quân/1 hộ (hoặc 1 người)
+ Số người được thụ hưởng nhà ở xã hộ i
+ Số đối tượng được thụ hưởng nhà ở xã hội
+ Số nhà đầu tư tham gia vào thị trường đầu tư phát triển nhà ở xã hội

1.2.2.2. Phát triển loại hình, hình thức cung cấp dịch vụ nhà ở xã hội và nâng cao
chất lượng nhà ở xã hội
Phá t triển về loại hình cung ứng nhà ở xã hội là mở rộng thêm, làm đa
dạng hóa các loại hình cung ứ ng nhà ở để cho nhiều chủ thể có thể tham gia vào q uá
trình cung ứ ng nhà ở hơn từ đó làm gia tăng q uỹ nhà ở cho xã hộ i.
Hiện nay có hai loại hình cung ứ ng sau đây:
+ Nhà ở xã hộ i do Nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước
để cho thuê. Loại hình này do C hính quyền địa p hương đứng ra xây d ựng, q uản lý.
+ Nhà ở xã hộ i được đầu tư xây dựng bằng vố n không phải bằng ngân sách
Nhà nước. Hình thức này do các tổ chức, doanh nghiệp đứ ng ra xây d ựng, còn việc
bán, cho thuê, cho thuê mua p hải t hực hiện theo q uy định của địa p hương.
Ngoài ra, có thể mở rộ ng thêm loại hình nhà ở xã hộ i do sự hợp tác giữa nhà
nước và khu vực tư nhân. Tro ng đó va i trò của nhà nước chuyển từ người cung cấp
trực tiếp sang người cho phép và p hố i hợp với k hu vực tư nhân. Nhà nước trợ cấp cả
hai p hía: Trợ cấp phía cung cấp (nhà đầu tư) và trợ cấp p hía có nhu cầu (trợ cấp đối
tượng thụ hưởng). Trợ cấp phía cung cấp còn được gọi là trợ cấp trực tiếp hay trợ
cấp có mục tiêu nhằm giảm tiền thuê, mua, thuê mua nhà đánh vào ngư ời thuê, mua,
thuê mua bằng cách hỗ trợ xây dự ng, cải tạo và/hoặc vận hành tòa nhà. Trợ cấp đối
tượng có nghĩa là hỗ trợ người dân, khách hàng của nhà ở xã hộ i trên cơ sở k iểm tra
điều kiện. Trợ cấp p hía có nhu cầu được hiểu là tăng khả năng tài chính của hộ gia
đình để sở hữ u một căn nhà thích hợp bằng cách hỗ trợ trực tiếp tới các đối tượng
thụ hưởng được chọn. Trong tương lai, đây được xem là loại hình cung ứ ng p hù hợp
nhất.
Trong đề tài này xin được đi sâu vào phân tích việc phát triển nhà ở xã hội
qua loại hình là các tổ chức, doanh nghiệp xây dựng và cung cấp nhà ở xã hội .

This document is created by GIRDAC PDF Creator Pro trial version
GIRDAC PDF Creator Pro full version does not add this green footer
Full version can be ordered from />

16

Phá t triển về dịch vụ cung cấp nhà ở xã hội là mở rộng thêm, làm đa
dạng hơn các dịch vụ cung ứng để cho đối tượng được thụ hưởng nhà ở xã hộ i gia
tăng cơ hội tiếp cận với nhà ở xã hội, đồng thờ i nâng cao chất lượng của dịc h vụ
cung ứng để tăng sự thỏa mãn cho đố i tượng thụ hưởng…
Hiện nay có ba hình thức cung cấp d ịch vu nhà ở xã hội gồm: bán, cho thuê,
cho thuê mua lạ i theo chính sách và đối tượng của địa p hương quy định. Quyề n và
trách nhiệm ràng b uộ c giữa nhà đầu tư và người thụ hưởng qua các lo ại dịch vụ được
quy định cụ thể trong hợp đồng. Tất cả những điều k hoản của hợp đồng này được
quy định cụ thể theo thô ng tư số 36/2009/TT-BXD ngày 16/11/2009 của Bộ xây
dựng đây là thông tư hướng dẫn việc b án, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử
dụng nhà ở xã hội. Đây là cơ sở ràng buộc trách nhiệm giữ a các b ên liên q uan (phụ
lục 3 ).
+ Hình thức bán: Bán nhà ở xã hội là việc người mua nhà ở phải tha nh
toán hết mộ t lần tiền nhà ho ặc thanh to án theo tiến độ xây dựng cho chủ đầu tư theo
quy định trong hợp đồ ng. Sau khi thanh toán và nhận căn hộ người mua được cơ
quan nhà nư ớc có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận q uyền sở hữu đối với nhà ở đó.
Ưu điểm: Đây là hình thức cung cấp chủ đầu tư rất thích vì họ thu hồi vốn
nhanh. Đối với người mua họ có thể được hưởng p hần chiết k hấu lên đến 5 % giá trị
khi thanh to án một lần và được q uyền sở hữ u và sử d ụng nhà.
Nhược điểm: Thứ nhất, hình thứ c này không thích hợp với nhiều người vì có
một khoản tiền lớn để trả là đ iều không tưởng đối với họ. Thứ hai, dù đã có giấy tờ
sở hữu nhà nhưng người mua vẫn k hô ng được quyền chuyển nhượng lại nhà tự do
mà p hải theo quy định phải bảo đảm thời gian tố i thiểu là 10 năm, kể từ thời đ iểm ký
hợp đồ ng thuê mua nhà ở xã hộ i và phải bán lạ i nhà đó cho chủ đầu tư theo giá tại
thời điểm thanh toán.
+ Hình thức cho thuê : Thuê nhà ở xã hội là việc người thuê nhà p hải trả
tiền hàng tháng hoặc trả theo định kỳ và số tháng thuê nhà được q uy đ ịnh tro ng hợp
đồng.

Ưu điểm: Hình thức này thích hợp với sinh viên, cô ng nhâ n những người lao
động nghèo . Khi hết thời hạn thuê tro ng hợp đồng người thuê có thể gia hạn thuê

This document is created by GIRDAC PDF Creator Pro trial version
GIRDAC PDF Creator Pro full version does not add this green footer
Full version can be ordered from />

17

thêm hoặc thanh lý hợp đồng thuê nhà.
Nhược điểm: Người thuê nhà chỉ có quyền sử dụng nhưng không có quyền sở
hữ u nhà.
+ Hình thức cho thuê mua lại: Thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê
mua nhà ở thanh toán trước một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận trong hợp
đồng, số tiền cò n lại được tính thành tiền thuê nhà và người thuê mua phải trả hàng
tháng hoặc trả theo đ ịnh kỳ. Sau k hi hết hạn thuê mua và người thuê mua đã trả hết
tiền thuê nhà thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyề n cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu đố i với nhà ở đó.
Ưu điểm: Đây là hình thức cung cấp nhà ở xã hộ i được ưa chuộng nhất đối
với người dân. Do đa số người dân được hưởng nhà xã hội đều có thu nhập thấp nên
họ chỉ tiết kiệm được một khoảng nhỏ nên k hó có thể mua ngay trọn gói mộ t lần
được mà phải chia nhỏ ra trả thành nhiều lần, nhờ hình thức này mà người d ân nghèo
mới hy vọng trở thành chủ sở hữu căn hộ tro ng tương lai khi thanh toán đ ủ số tiền
thuê theo quy định hợp đồng.
Nhược điểm: Các nhà đầu tư thường k hô ng thích hình thứ c này vì thời gian
thu hồi vốn lâ u nên tro ng các hợp đồ ng thường bắt b uộc người thuê mua phải thông
qua vay vốn tại một Ngân hàng trung gian: Ngân hàng đ ầu tư phát triển nhà, Ngân
hàng đầu tư và phát triển Việt Nam…chính vì vậy người vay vốn thường chịu q uá
trình thẩm định của Ngân hàng và mức lã i suất thị trường, thời gian vay vố n thường
ngắn nên số tiền chia đều trả gốc hàng thá ng và tiền lãi là khá lớn so với thu nhập

của họ, do đó nhiều người phải thắt chặt chi tiêu đ ể trả đủ tiền hàng tháng cho Ngân
hàng.
Người thuê mua nhà ở xã hội k hô ng được chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ
hình thức nào trong thời gian thuê mua nhà ở xã hội. Trường hợp thuê mua nhà ở xã
hộ i thì chỉ được phép bán, cho thuê nhà ở đó sau khi đã trả hết tiền cho chủ đầu tư và
đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở nhưng phải bảo đảm thời
gia n tố i thiể u là 10 năm, kể từ thời đ iểm ký hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội. Người
thuê mua khô ng được bán nhà tự do mà phải bán lại nhà đó cho chủ đầu tư theo giá
tại thời điểm thanh to án.

This document is created by GIRDAC PDF Creator Pro trial version
GIRDAC PDF Creator Pro full version does not add this green footer
Full version can be ordered from />