PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU CÔNG NGHỆ KỸ THUẬT CAO TẠI PHƯỜNG TĂNG NHƠN PHÚ A –QUẬN 9 – TPHCM.
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (870.63 KB, 70 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH
CƯ, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ
KHU CÔNG NGHỆ KỸ THUẬT CAO TẠI
PHƯỜNG TĂNG NHƠN PHÚ A
–QUẬN 9 – TPHCM.
SVTH : NGÔ THỊ NGỌC TRÂN
MSSV : 03124062
Lớp : DH03QL
Khóa : 2003 – 2007
Ngành : Quản lý đất đai
- Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2007-
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT
NGÔ THỊ NGỌC TRÂN
“PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH
CƯ, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ
KHU CÔNG NGHỆ KỸ THUẬT CAO TẠI
PHƯỜNG TĂNG NHƠN PHÚ A
–QUẬN 9 – TPHCM”
Giáo viên hướng dẫn: TS. Đào Thị Gọn.
Trường : ĐH Nông Lâm TP.HCM
(Ký tên:……………………………)
- Tháng 08 năm 2007-
LỜI CẢM TẠ
Nhân đây cho em được gửi những lời cảm ơn sâu sắc tận đáy lòng mình đến tất cả mọi
người mà không phải lúc nào em cũng có thể bày tỏ được.
Xin chân thành cám ơn cha mẹ đã lo lắng, nuôi dưỡng con trưởng thành, luôn khuyến khích, động
viên, ủng hộ con trong những lúc mà con cứ tưởng như rằng không thể nào tiếp bước vào con đường
đại học.
Xin chân thành cám ơn Ban Giám Hiệu trường ĐH Nông Lâm, Ban Chủ Nhiệm khoa Quản lý đất
đai và Bất Động Sản, cùng toàn thể quý thầy cô đã tận tình truyền đạt, chỉ dẫn em trong suốt
quá trình học tập, đặc biệt là TS. Đào Thò Gọn, người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành đề tài
này.
Xin chân thành cám ơn các cô chú, anh chò của Ban Bồi thường – GPMB quận 9, đặc biệt là
các anh chò thuộc Tổ Công nghệ cao đã nhiệt tình chỉ bảo và tạo điều kiện thuận lợi trong việc thu
thập số liệu và truyền đạt kinh nghiệm, những kiến thức bổ ích cho em trong suốt thời gian thực tập
vừa qua.
Và cuối cùng em xin gửi lời cám ơn đến tất cả những người thân, bạn bè bằng hữu đã không
ngừng ủng hộ, động viên em trong suốt thời gian qua.
Xin chân thành cám ơn !!!
Thủ Đức, ngày 10 tháng 08 năm 2007.
Ngô Thò Ngọc Trân.
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Ngô thị Ngọc Trân, khoa Quản lý đất đai & Bất động sản
– Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Phương án bồi thường hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng dự
án đầu tư khu Công nghệ kỹ thuật cao tại phường Tăng Nhơn Phú A – quận 9 –
TPHCM”.
Giáo viên hướng dẫn: TS. Đào Thị Gọn, Bộ môn Quy hoạch, Khoa Quản lý
Đất đai & Bất Động sản - Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt: Quận 9 là một quận vùng ven, nằm ở phía Đông Bắc
TPHCM, là cửa ngõ của TP, có vị trí thuận lợi cho sự phát triển của khu vực. Quận 9
được tách ra từ Huyện Thủ Đức cũ và được đi vào hoạt động từ ngày 01/04/1997 theo
Nghị định 03/CP ngày 06/01/1997 của Thủ tướng Chính phủ - đang trên đà phát triển,
thực hiện quá trình đô thị hoá toàn quận. Toàn quận đã và đang triển khai nhiều công
trình, dự án. Tuy nhiên, không phải công trình, dự án nào cũng có thể thực hiện một
cách suôn sẻ và nhanh chóng.. Để thực hiện được các dự án thì vấn đề di dời dân cư,
bồi thường thiệt hại và tái định cư là vấn đề đầu tiên quan trọng nhất quyết định cho
toàn thể dự án. Do đó đòi hỏi chính sách đền bù phải thỏa đáng, thích hợp để đảm bảo
lợi ích của người sử dụng đất – chủ đầu tư – Nhà nước.
Đề tài đã vận dụng các phương pháp trên cơ sở các văn bản pháp luật hiện hành
về bồi thường hỗ trợ thiệt hại, tái định cư, giải phóng mặt bằng. Giới thiệu mô hình
kinh tế lượng – Eview – có thể được xem là tài liệu tham khảo trong việc xác định đơn
giá đất đền bù hợp lý hơn và ứng dụng trong nhiều lĩnh vực khác. Bước đầu khảo sát
giá đất qua việc ứng dụng phần mềm Eview tại vùng bị ảnh hưởng của dự án - phường
Tăng Nhơn Phú A - quận 9 – TPHCM.
MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................ Trang 1
PHẦN I:TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...........................................................
3
I.1. Cơ sở lý luận...................................................................................
3
I.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài ......................................................
3
I.1.2. Cơ sở khoa học ....................................................................
4
I.2. Sơ lược một vài nét liên quan của đề tài nghiên cứu .....................
6
I.2.1. Sơ lược về công tác bồi thường giải tỏa qua các giai đoạn ở Việt
Nam ......................................................................................................
6
I.2.2. Sơ lược vài nét về dự án khu công nghệ cao thành phố ......
9
I.2.3. Khái quát khu công nghệ cao Thành Phố Hồ Chí Minh ....... 10
I.2.4. Giới thiệu vài nét về chủ đầu tư dự án khu công nghệ cao thành
phố – Ban quản lý khu công nghệ cao ................................................. 11
I.2.5. Sơ lược vài nét về đòa bàn quận 9 – TPHCM .......................
12
I.2.6. Đặc điểm hiện trạng phường Tăng Nhơn Phú A – Quận 9 –
TPHCM................................................................................................. 13
I.3. Nội dung nghiên cứu–Phương pháp thực hiện–quy trình thực hiện
18
I.3.1. Nội dung nghiên cứu ............................................................
18
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu .....................................................
18
I.3.3. Quy trình thực hiện ...............................................................
19
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .......................................................
22
II.1. Quy mô giải toả phường Tăng Nhơn Phú A .................................
22
II.1.1.Giới thiệu vùng bò ảnh hưởng bởi dự án –phường Tăng Nhơn
Phú A ................................................................................................... 22
II.1.2. Hiện trạng vùng ảnh hưởng .................................................
22
II.2. Tiến độ triển khai dự án tại phường..............................................
25
II.2.1. Về công tác tái đònh cư, thu hồi đất .....................................
25
II.2.2. Mức độ thiệt hại của vùng bò ảnh hưởng .............................
26
II.3. Chính sách bồi thường - giải toả – tái đònh cư ...............................
27
II.3.1. Những quy đònh về bồi thường giải toả ................................
27
II.3.2. Những quy đònh về tái đònh cư .............................................
28
II.3.3. Vấn đề tạm cư .....................................................................
29
II.4. Phương án bồi thường, hỗ trợ thiệt hại, tái đònh cư, giải phóng mặt
bằng ..................................................................................................... 30
II.4.1. Đơn giá bồi thường giải toả .................................................
30
II.4.2. Bồi thường về hoa màu, cây trồng ......................................
37
II.4.3. Bồi thường về mồ mả ..........................................................
37
II.4.4. Các khoản hỗ trợ khác ........................................................
37
II.4.5. Chính sách tạm cư – tái đònh cư ..........................................
39
II.5. Đánh giá phương án ......................................................................
42
42
II.5.1. Đánh giá tính khả thi của phương án trên phương diện về giá
II.5.2. Đánh giá tính khả thi qua điều tra khảo sát ý kiến người dân
42
II.5.3. Đánh giá tính khả thi của dự án đầu tư xây dựng khu Công
nghệ cao thành phố.............................................................................. 43
II.6. Ước lượng các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở bằng mô hình eview
– kinh tế lượng ...................................................................................... 45
II.6.1.Các phương pháp đònh giá BĐS hiện nay ............................
45
II.6.2. Mối quan hệ giữa chất lượng- vò thế và gia trò BĐS .............
46
II.6.3. Phương pháp đònh giá BĐS theo lý thuyết vò thế – chất lượng
46
II.6.4. Giới thiệu vùng điều tra .......................................................
47
II.6.5. Phần mềm Eview ................................................................
48
II.6.6. Các nhân tố ảnh hưởng và mức độ ảnh hưởng đến giá trò bất
động sản qua mô hình Eview – Kinh tế lượng ...................................... 52
II.6.7. Ứng dụng kết quả đạt được cho việc tính giá đất ở đền bù vùng
dự án .................................................................................................... 57
II.6.8. Nhận xét ..............................................................................
58
KẾT LUẬN ............................................................................................
59
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
UBND
:
Uỷ ban nhân dân.
TPHCM
:
Thành phố Hồ Chí Minh.
KCNC
:
Khu Công nghệ cao.
BQLKCNCTPHCM:
Ban quản lý dự
ánkhuCôngnghệcaothànhphốHồChíMinh.
NQ
:
nghò quyết.
QĐ
:
quyết đònh.
CP
:
Chính phủ.
UB
:
Uỷ ban
QLĐT
:
quản lý đô thò.
TT
:
thông tư
BTC
:
Bộ tài chính.
NĐ
:
nghò đònh.
HĐBT
:
Hội đồng bồi thường.
BBT- GPMB
:
Ban bồi thường – giải phóng mặt bằng.
TĐC
:
Tái đònh cư
ĐGĐƠ
:
Đơn giá đất ở
ĐGĐ
:
Đơn giá đất
HĐĐB
:
Hội đồng đền bù
SXD
:
Sở xây dựng.
STC
:
Sở Tài Chính.
DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ – BIỂU ĐỒ
Sơ đồ 1 : Mô hình tổ chức quản lý khu CNC thành phố Hồ Chí Minh.
Sơ đồ 2: Quy trình thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ, tái đònh cư, giải
phóng mặt bằng (theo QĐ 31/2003/QĐ – UB).
Sơ đồ 3: Các đối tượng được bồi thường thiệt hại về đất
Biểu đồ 1: So sánh hiện trạng SDĐ phường và vùng bò ảnh hưởng bởi dự án tại
phường
Biểu đồ 2: Tiến độ triển khai thu hồi đất phường Tăng Nhơn Phú A – vùng dự
án.
Biểu đồ 3: Biểu đồ biểu thò mức giá bất động sản các hộ trong vùng điều tra từ
việc ứng dụng phần mềm
DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 1: Tỷ lệ gia tăng dân số Phường Tăng Nhơn Phú A qua các năm.
Bảng 2: Thống kê số lượng người trong độ tuổi lao động của Phường.
Bảng 3: Hiện trạng sử dụng đất phường Tăng Nhơn Phú A năm 2006.
Bảng 4: Hiện trạng vùng ảnh hưởng thuộc phường Tăng Nhơn Phú A – quận 9
Bảng 5: So sánh hiện trạng SDĐ phường và vùng bò ảnh hưởng bởi dự án tại
phường.
Bảng 6 : Tiến độ thực hiện việc thu hồi đất phường Tăng Nhơn Phú A – dự án
khu công nghệ cao thành phố Hồ Chí Minh.
Bảng 7: Phân loại nhà bò ảnh hưởng bởi dự án tại phường Tăng Nhơn Phú A
Bảng 8: Bảng xác đònh giá đất ở để tính đền bù thiệt hại tại vùng dự án phường
Tăng Nhơn Phú A- quận 9.
Bảng 9: So sánh giá đất để tính đền bù và giá đất theo khung giá Nhà nước (QĐ
316 /2004/ QĐ – UB ngày 24/12/2004).
Bảng 10: Cách xác đònh diện tích đất ở được tính đền bù.
Bảng 11: Cách xác đònh diện tích đất ở và khuôn viên còn lại ngoài 200m².
Bảng 12 : Đơn giá đền bù bằng tiền đối với đất ở.
Bảng 13: Mức hỗ trợ đối với các trường hợp chiếm dụng đất ở
Bảng 14: Đơn giá bồi thường đất nông nghiệp của một số dự án khác trong
quận9.
Bảng 15: Cách xác đònh mức bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất.
Bảng 16: Đơn giá tính hỗ trợ nhà
Bảng 17: Mức hỗ trợ đối với hộ kinh doanh có giấy phép hoặc có đăng ký kinh
doanh
Bảng 18: Sơ kết tổng hộ dân nhận nền tái đònh cư phường Tăng Nhơn Phú A
Bảng 19:Tổng kết kinh phí bồi thường vùng bò ảnh hưởng bởi dự án phường
Tăng Nhơn Phú A
Bảng 20: Mức hộ chấp hành việc di dời của các hộ dân trong vùng dự án
Bảng 21: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản.
Bảng 22: Kiểm đònh đa cộng tuyến trong mô hình hồi quy phụ.
Bảng 23: So sánh giá đất ở theo phương án và ứng dụng kết quả đạt được.
ĐẶT VẤN ĐỀ
- Tính cấp thiết của đề tài:
Theo Lucreotit (Triết gia La Mã thế kỷ I trước công nguyên): “Đất là mẹ của
muôn loài, không có cái gì không từ lòng mẹ Đất mà ra”. Theo Williams Petty (Nhà
kinh tế học Italia): “Lao động là cha, đất là mẹ sinh sản ra mọi của cải vật chất của thế
gian này.” Thật vậy đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là cơ sở
sản xuất nông nghiệp, là đối tượng lao động độc đáo, là nhân tố quan trọng trong sự
hợp thành môi trường. Đất đai còn là nguồn tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các công trình kinh tế – văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng.
Đất nước ta đang trong thời kỳ đổi mới, đang thúc đẩy mạnh tiến trình công
nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước. Do đó nhu cầu về đất đai phục vụ cho xây dựng
các công trình, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là rất lớn. Tuy nhiên, không
phải công trình, dự án nào cũng có thể thực hiện một cách suôn sẻ và nhanh chóng. Nó
không phải là một vấn đề đơn giản, nó là một bài toán khó. Vai trò của các nhà quản lý
đất đai được đặt ra, hơn ai hết họ phải đặt lợi ích của nhân dân lên hàng đầu khi muốn
thực thi xây dựng bất cứ công trình nào trên phần đất mà dân cư đang sinh sống và sản
xuất. Để thực hiện được các dự án thì vấn đề di dời dân cư, bồi thường thiệt hại và tái
định cư là vấn đề đầu tiên quan trọng nhất quyết định cho toàn thể dự án. Đây là công
việc vô cùng phức tạp, ảnh hưởng đến quyền lợi và gây xáo trộn đời sống của người
dân trong khu quy hoạch của dự án. Do đó đòi hỏi chính sách đền bù phải thỏa đáng,
thích hợp để đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất – chủ đầu tư – Nhà nước.
Vì vậy, phương án bồi thường, giải tỏa và tái định cư phải tiến hành trên cơ sở
căn cứ vào các tài liệu, các văn bản pháp luật đồng thời tham khảo việc đền bù theo
một số nguyên tắc và mức giá phải thật hợp lý để có phương án đền bù và giải tỏa phù
hợp với tâm tư nguyện vọng của người dân cũng như phù hợp với tình hình thực tế của
địa bàn và dự án đầu tư, bảo vệ quyền lợi cho người dân bị ảnh hưởng, có chính sách
hỗ trợ.
Quận 9 là một quận vùng ven, nằm ở phía Đông Bắc TPHCM, là cửa ngõ của
TP, có vị trí thuận lợi cho sự phát triển của khu vực. Trong những năm gần đây, quá
trình đô thị hóa trên địa bàn Quận 9 diễn biến mạnh mẽ, nhiều dự án đã và đang triển
khai thực hiện. Thực hiện chủ trương xây dựng và phát triển nhanh Khoa học – Công
nghệ phục vụ sản xuất các sản phẩm Công nghiệp kỹ thuật cao, Nghị quyết Đại hội
Đảng lần thứ VII (năm 1991) nêu rõ: “Không ngừng nâng cao năng lực khoa học và
công nghệ, chú trọng nghiên cứu ứng dụng và triển khai để công nghiệp hóa và hiện
đại hóa đất nước…”
Ngày 05 tháng 4 năm 1993, Uỷ ban nhân dân Thành phố đã có quyết định số
490/ QĐ – UB thành lập Tổ Nghiên cứu và triển khai đề án xây dựng khu Công nghiệp
kỹ thuật cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Với tinh thần trên, Khu Công nghệ cao Thành phố Hồ Chí Minh được thành lập
vào ngày 24 tháng 10 năm 2002 theo quyết định số 145/2002/QĐ – TTg của Thủ
tướng Chính Phủ.
Trong những năm vừa qua, tiến trình bồi thường - giải tỏa - tái định cư cho
người dân trong dự án cũng đã và đang được triển khai thực hiện.
Trang 1
Phường Tăng Nhơn Phú A là 1 trong 5 phường nằm trong vùng quy hoạch của
dự án, chiếm diện tích 136,2358 ha / 913,1633 ha diện tích của toàn vùng quy hoạch.
Xuất phát từ những nhu cầu thực tiễn trên, được sự phân công của Khoa QLĐĐ
và BĐS, em thực hiện đề tài: “Phương án bồi thường hỗ trợ, tái định cư, giải phóng
mặt bằng dự án đầu tư khu Công nghệ kỹ thuật cao tại phường Tăng Nhơn Phú
A – quận 9 – Thành phố Hồ Chí Minh”.
- Mục tiêu nghiên cứu:
Đánh giá phương án bồi thường hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng dự án
đầu tư khu công nghệ kỹ thuật cao thành phố tại địa bàn phường Tăng Nhơn Phú A –
quận 9. Đồng thời đề xuất mô hình kinh tế lượng phục vụ công tác định giá đất góp
phần đẩy nhanh tiến độ triển khai của dự án.
- Đối tượng nghiên cứu:
-
Chính sách bồi thường, giải tỏa, tái định cư có liên quan đến dự án đầu tư.
-
Giá đất, khung giá do Nhà nước ban hành và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất.
- Đất đai và các đối tượng sử dụng đất trong khu vực dự án.
- Phạm vi nghiên cứu : dự án khu Công nghệ cao thành phố cụ thể là phường Tăng
Nhơn Phú A – quận 9 – TPHCM.
- Thời gian nghiên cứu: trong vòng 4 tháng.
- Ý nghĩa của đề tài:
- Xây dựng phương án bồi thường, giải toả, tái định cư một cách hợp lý, sát với
tình hình thực tiễn sẽ giúp cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ngày càng
hoàn thiện hơn, khắc phục được những tồn tại, hạn chế trong quá trình thực hiện.
- Là cơ sở để các dự án tiếp theo được thực hiện tốt hơn, đặc biệt là các dự án xây
dựng các khu, cụm công nghiệp.
Trang 2
PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của đề tài:
I.1.1. Cơ sở pháp lý:
+ Căn cứ vào các văn bản pháp lý chung như sau:
-
Luật đất đai 1993.
-
Luật đất đai 2003.
- Nghị định 181/ NĐ - CP ngày 29-10-2004 của CP về thi hành luật đất đai năm
2003.
- Nghị định 197/ NĐ - CP ngày 3-12-2004 của CP về bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi nhà nước thu hồi.
- Thông tư 116/ TT - BTC ngày 7-12-2004 của Bộ Tài Chính về việc hướng dẫn
thực hiện NĐ 197/ NĐ - CP ngày 3-12-2004 của CP.
- Nghị định 188/ 2004/ NĐ-CP ngày 16-11-2004 về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất.
- Quyết định 106/ 2005/ QĐ – UBND ngày 16 tháng 6 năm 2005 ban hành quy
định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành
Phố Hồ Chí Minh.
- Nghị định số 22/1998/ NĐ – CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc đền bù
thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng.
- Quyết định 31/2003/ QĐ – UB ngày 10 tháng 3 năm 2003 ban hành Quy định
tạm thời về trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
+ Các căn cứ pháp lý liên quan đến công tác bồi thường, giải tỏa, tái định cư thực
hiện dự án khu Công nghệ cao thành phố gồm các văn kiện sau:
- Văn bản số 572/ CP – NN ngày 24/5/2002 của Chính phủ về việc thu hồi đất để
xây dựng khu Công nghệ cao TPHCM.
-
Nghị định số 90/ CP ngày 17/8/1994 của Chính Phủ.
- Quyết định số 989/ CP – NN ngày 24/5/2002 của Thủ Tướng Chính Phủ về
giao nhiệm vụ tiến hành chuẩn bị thành lập khu Công nghệ cao TPHCM.
- Quyết định số 353/ QĐ – UB – QLĐT ngày 19/01/1995 của Uỷ Ban Nhân Dân
Thành Phố Hồ Chí Minh về việc duyệt quy hoạch chung khu Công nghệ cao TPHCM.
- Thông tư 145/2002/ QĐ – TTg ngày 24/10/2002 về việc thành lập Khu Công
nghệ cao Thành Phố Hồ Chí Minh.
- Thông tư 146/2002/ QĐ – TTg ngày 24/10/2002 về việc thành lập Ban Quản lý
Khu Công nghệ cao Thành Phố Hồ Chí Minh.
- Quyết định số 121/2002/ QĐ – UB ngày 01/11/2002 của UBND Thành phố về
việc ban hành quy định về đền bù, hổ trợ thiệt hại và tái định cư trong quy hoạch xây
dựng khu Công nghệ cao thanh phố tại Quận 9 Thành Phố Hồ Chí Minh.
Trang 3
- Quyết định số 2666/ QĐ – UB ngày 27 tháng 6 năm 2002 của Chủ Tịch Uỷ Ban
Nhân Dân Thành Phố về việc thu hồi và giao đất xây dựng khu Công nghệ cao thành
phố.
- Căn cứ Quyết định số 3022/ QĐ – UB ngày 23/7/2002 của Uỷ ban nhân dân
thành phố về việc điều chỉnh, di chuyển các hộ dân cư, cơ quan, đơn vị, tổ chức khác
và đền bù, hổ trợ thiệt hại, tái định cư trong vùng quy hạoch xây dựng khu Công nghệ
cao tại Quận 9 – TPHCM.
- Căn cứ Quyết định số 05/ QĐ – UB – QLĐT ngày 04/01/1995 của UBND
thành phố về việc ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh.
- Căn cứ Quyết định số 2193/ QĐ – UB ngày 19 tháng 5 năm 2004 về việc thu
hồi, giao đất bổ sung và xác định tổng diện tích đất giao cho Ban Quản Lý khu Công
nghệ cao thành phố.
- Căn cứ Quyết định số 2717/ QĐ – UB ngày 18 tháng 7 năm 2003 về thu hồi và
giao đất xây dựng khu Công nghệ cao thành phố.
- Căn cứ Quyết định 83/2002/ QĐ – UB ngày 11 tháng 7 năm 2002 về việc duyệt
điều chỉnh quy hoạch chung khu Công nghệ cao TPHCM.
- Nghị định 52/1999/NĐ – CP ngày 8 tháng 7 năm 1999 của Chính Phủ về việc
ban hành Quy chế quản lý đầu tư và xây dựng.
- Căn cứ Quyết định 95/2003/ QĐ – TTg ngày 13 tháng 5 năm 2003 về việc phê
duyệt Quy hoạch tổng thể và dự án đầu tư xây dựng giai đoạn I khu Công nghệ cao
TPHCM.
- Quyết định 3347/ QĐ – UB ngày 15 tháng 8 năm 2003 của Uỷ ban nhân dân
thành phố về việc bổ sung đơn giá đất ở để tính đền bù, hỗ trợ thiệt hại trong khu quy
hoạch xây dựng khu Công nghệ cao thành phố tại Quận 9.
I.1.2. Cơ sở khoa học:
Sơ lược một số khái niệm chung sau:
Đất (hay còn gọi là soil hoặc thổ nhưỡng) là phần tơi xốp của lớp vỏ trái đất mà
trên nó có các hoạt động của sinh vật. Độ dày thường được quy định từ 120-150 cm kể
từ lớp mặt đất. Ở những nơi có tầng đất mỏng thì được tính từ lớp đá mẹ hay tầng
cứng rắn mà rễ cây không thể xuyên qua được trở lên, có khi chỉ 10-20 cm.
Khung giá đất do Chính phủ quy định, xác định mức giá tối đa và tối thiểu của
mỗi loại đất với mục đích sử dụng được xác định phụ thuộc vào tiềm năng của đất đai
sao cho đất đai được sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả cao.
Thu hồi đất đang sử dụng là hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất một
diện tích đất đai nhất định từ chủ thể này sang chủ thể khác.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa
điểm mới.
Trang 4
Giải tỏa là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng
đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND phường xã, thị trấn quản lý theo quy
định của luật đất đai.
Đền bù là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất
bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Tái định cư là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua việc bố trí
địa điểm mới để người dân ổn định cuộc sống sau khi Nhà nước ra quyết định thu hồi
đất.
Các quan điểm về giá trị:
Adam Smith – đại diện chủ yếu của nền kinh tế chính trị cổ điển Anh là người
phân tích và trình bày sớm nhất, có hệ thống vấn đề giá trị: “Giá trị có 2 nghĩa khác
nhau, có lúc nó biểu thị hiệu quả sử dụng như là một vật phẩm đặc biệt, có lúc nó biểu
thị sức mua do chỗ chiếm hữu một vật nào đó mà có được đối với vật khác. Cái trước
gọi là giá trị sử dụng và cái sau gọi là giá trị trao đổi”.
Các Mác trên cơ sở phép biện chứng đã phân tích và đưa ra khái niệm giá trị
như sau: “Giá trị là lao động không phân biệt nói chung của con người hoặc lao động
trừu tượng của con người kết tinh trong hàng hoá.
Thận trọng hơn khi đưa ra khái niệm giá trị, các nhà Marketing không đề cập
đến “kết tinh sức lao động”: “Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong
muốn (wants) của con người đều được coi là có giá trị sử dụng (utility). Năng lực của
giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm/ hàng hoá / dịch vu khác được
gọi là giá trị (value) của nó. Như vậy, giá là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được
giao dịch trên thị trường.” (Theo ThS. Trần Đình Lý – Marketing căn bản)
Cũng là quan điểm giá trị trong lĩnh vực Marketing hiện đại, Tôn Thất Nguyễn
Khiêm (Dấu ấn tài sản thương hiệu) xem xét ở một mức độ khái quát hơn: “giá trị sản
phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình”. Giá trị hữu hình phụ thuộc vào giá
trị đầu tư, chi phí, giá thành sản xuất hàng hoá đó; giá trị vô hình phụ thuộc vào tâm
lý, nhu cầu thị hiếu của con người.
Một lý thuyết khác trong lĩnh vực đô thị học (quy hoạch) cũng có giá trị tương
tự là lý thuyết “Vị thế – Chất lượng” của TS. Hoàng Hữu Phê; trong đó giá trị hữu
hình ứng với chất lượng nhà ở và giá trị vô hình ứng với vị thế nơi ở.
Chất lượng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được như diện tích sàn,
số lượng phòng tắm, số tầng cao,…”
Vị thế nơi ở theo TS. Hoàng Hữu Phê “là một hình thức đo sự mong muốn về
mặt xã hội gắn với nhà ở tại một địa điểm xác định. Nó có thể đại diện cho của cải,
văn hoá giáo dục, chất lượng môi trường,… phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời
của một xã hội nhất định và theo nghĩa đó nó có liên quan chặt chẽ tới các điều kiện
lịch sử cụ thể, có thể coi đó là chiều thời gian”. Ở đây, có sự tương đồng giữa vị thế và
nhân tố khu vực trong cách giải thích giá trị bất động sản.
Hợp nhất sự tương đồng này, TS. Trần Thanh Hùng đưa ra một giải thích về
vị thế khái quát hơn, súc tích hơn “vị thế nơi ở là tổng hoà các mối quan hệ xã hội”.
Theo cách hiểu này vị thế được hình thành thông qua các tương tác thị trường và phi
thị trường; vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào số lượng, chất lượng, cường độ của các
quan hệ. “Nơi ở có vị thế cao là nơi có khả năng thiết lập được nhiều mối quan hệ với
Trang 5
các nhà cung cấp dịch vụ, với láng giềng và với đối tác”. Nhận định trên một lần nữa
chứng minh giao dịch bất động sản thực chất không phải là giao dịch bản thân bất
động sản đó mà là giao dịch các lợi ích thu được từ bất động sản đó; nói cách khác giá
trị bất động sản được sinh ra từ kỳ vọng nhận được các lợi ích sinh ra từ các mối quan
hệ xã hội xuất phát từ việc chiếm hữu, sử dụng hay quản lý bất động sản đó.
Giới thiệu Kinh tế lượng - phần mềm Eview:
Khái niệm: Kinh tế lượng, là kết quả của một cái nhìn cụ thể về vai trò kinh tế
học, bao gồm việc ứng dụng thống kê toán vào các dữ liệu kinh tế nhằm tạo ra sự hỗ
trợ, cung cấp các bằng chứng thực nghiệm cho các mô hình kinh tế và đạt được các kết
quả bằng một số cách cụ thể.
Kinh tế lượng sử dụng các phương trình toán học và đặt các phương trình dưới
dạng phù hợp để kiểm định bằng thực nghiệm.
Mục tiêu của Kinh tế lượng:
- Ước lượng mối quan hệ kinh tế.
- Đối chiếu lý thuyết kinh tế với thực tế và kiểm định các giả thuyết liên quan
đến hành vi kinh tế.
- Dự báo các hành vi các biến số kinh tế.
Phần mềm Eview: là phần mềm được sử dụng rộng rãi, phổ biến trong Kinh tế
lượng, giúp chúng ta xử lý dữ liệu một cách nhanh chóng. Ưu điểm chính của Eview
có thể là cho chúng ta kết quả nhanh chóng về hàm kinh tế lượng cho các dữ liệu chéo,
dữ liệu chuỗi thời gian và dữ liệu bảng, ngoài ra phần mềm này còn chạy trong môi
trường Window nên rất ít khi cần nhớ các lệnh cụ thể.
Eviews là một sản phẩm đã được đăng ký bản quyền của Quantitative
Micro Software, Inc.
I.2. Sơ lược một vài nét liên quan đến đề tài nghiên cứu:
I.2.1. Sơ lược về công tác bồi thường giải tỏa qua các giai đoạn ở Việt Nam:
Công tác bồi thường – giải tỏa – tái định cư ở Việt Nam có thể khái quát thành
các giai đoạn sau:
1.Giai đoạn trước năm 1975:
Khi nước ta ở vào thời kỳ phong kiến, thì việc thu hồi đất hay ban phát đất đai
hoàn toàn theo khẩu lệnh của vua Chúa vì đất đai lúc bấy giờ thuộc sở hữu của “Hoàng
Thượng”.
Khi nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa được thành lập, các luật lệ đất đai
trong thời kỳ chống Pháp được bãi bỏ. Năm 1946, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký sắc
lệnh giảm tô và ra chỉ thị chia ruộng đất, các đồn điền vắng chủ cho nông dân nghèo.
Năm 1953, Quốc hội ban hành Luật cải cách ruộng đất, với khẩu hiệu: “người cày có
ruộng”.
Đến năm 1954, khi Đế quốc Mỹ xâm chiếm Miền Nam Việt Nam chia đất nước
ta thành 2 miền rõ rệt. Miền Nam dưới sự cai trị của bọn Đế quốc Mỹ và bọn tay sai
ngụy quyền Sài Gòn. Miền Bắc tiến lên xây dựng chủ nghĩa xã hội, làm hậu phương
vững chắc cho Miền Nam đánh đuổi bọn xâm lược ra khỏi bờ cõi đất nước, giải phóng
miền Nam thống nhất đất nước. Trong giai đoạn này, miền Bắc với khẩu hiệu“ tất cả
cho tiền tuyến, tất cả cho miền Nam ruột thịt”. Vì vậy người dân tự nguyện đóng góp
Trang 6
đất đai vào các hợp tác xã để gia tăng sản xuất nhằm chi viện cho miền Nam mà không
đòi hỏi sự bồi thường, hỗ trợ nào. Thời kỳ này, người sử dụng đất hoàn toàn không có
khái niệm về bồi thường, hỗ trợ, giai đoạn mà toàn dân vì mục đích chung thống nhất
nước nhà, đem lại hạnh phúc ấm no cho toàn dân tộc.
2. Giai đoạn từ năm 1975 – 1993:
Cuối thập kỷ 70, phần lớn đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước và hợp tác xã.
Đến sau 30/4/1975 khi miền Nam hoàn toàn giải phóng, Chính phủ ban hành nhiều
văn bản pháp luật để điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp với tình hình mới.
Hiến pháp năm 1980 (điều 19) có nêu như sau: “Đất đai, rừng núi, sông ngòi,
hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất ở vùng biển, thềm lục địa… là của Nhà
nước thuộc sở hữu của toàn dân”.
Quy định này được xem là cuộc cách mạng triệt để về đất đai làm thay đổi căn
bản quan hệ sở hữu đất đai ở nước ta từ 3 hình thức sở hữu (toàn dân, tập thể, cá thể)
chỉ còn lại 1 hình thức duy nhất (sở hữu toàn dân) thống nhất do Nhà nước quản lý.
Đây là một chủ trương hoàn toàn đúng đắn phù hợp với nước ta trong thời kỳ quá độ
lên chủ nghĩa xã hội. Tuy nhiên do cách nhìn nhận sai lầm về sở hữu toàn dân nên
trong thời gian dài đất đai được xem là tài sản chung và không có giá vì vậy người sử
dụng đất khi bị thu hồi không có cơ sở nào để được đền bù, hỗ trợ.
Luật đất đai đầu tiên ra đời năm 1988 được Quốc Hội thông qua ngày
29/12/1987. Tuy nhiên vấn đề bồi thường thiệt hại về đất đai khi bị thu hồi được quy
định rất chung tại điều 49 như sau: “Khi đất đang sử dụng bị thu hồi vì nhu cầu của
Nhà nước hoặc của xã hội thì được đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác.”
Đây là quy định chung chung chưa có một văn bản cụ thể nào hướng dẫn.
Do sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước nên nhu cầu về phát triển cơ sở hạ
tầng là tất yếu, để đáp ứng nhu cầu này đòi hỏi công tác BT – GT – TĐC phải đặt lên
vị trí hàng đầu. Thực trạng đã cho thấy đất đai có giá trị và có xu hướng gia tăng, do
đó Nhà nước cần phải xác định khung giá sao cho phù hợp.
Trước yêu cầu này, từng địa phương đã dựa vào những điều có tính nguyên tắc
của Luật để tự vận dụng vào thực tiễn, đưa ra chính sách riêng cho địa phương mình.
Tuy nhiên mỗi địa phương vẫn chưa đưa ra được các chính sách thống nhất để áp dụng
chung cho cả địa phương mà chỉ có những chính sách, quy định riêng lẻ theo từng
công trình, từng dự án cụ thể.
Bắt đầu có sự ra đời của Hiến pháp 1992, là cơ sở tất yếu của tất cả các Luật,
các văn bản dưới Luật và quyền dân sự ở nước ta. Đây là cơ sở trực tiếp cho việc xây
dựng chính sách BT – GT – TĐC. Tại điều 23 Hiến pháp 1992 quy định “Khi nhà
nước có nhu cầu thu hồi đất thì được bồi thường theo luật định và theo giá thị trường”.
3. Giai đoạn từ 1993 đến 2003:
Trên cơ sở Hiến pháp 1992 và kế thừa Luật đất đai 1988; Luật đất đai 1993 ra
đời được Quốc Hội khóa IX thông qua ngày 14/7/1993; nhằm ổn định và phát triển
kinh tế xã hội.
Tại điều 12 có khẳng định như sau: “Đất đai có giá và Nhà nước xác định giá
các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê
đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi.”
Trang 7
Điều 27 quy định rằng: “Người bị thu hồi đất sẽ được đền bù khi Nhà nước thu
hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia.”
Trong thời gian này một số hiện tượng tiêu cực trong công tác QLNN về đất đai
bắt đầu phát sinh như giao đất không đúng thẩm quyền, sai nguyên tắc… Để Luật đất
đai được phát huy hiệu quả, ổn định, Chính phủ đã ban hành NĐ 87/NĐ – CP ngày
17/8/1994 về việc ban hành khung giá các loại đất và NĐ 90/NĐ – CP ngày 17/8/1994
về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích an ninh, lợi ích
công cộng, lợi ích quốc gia. Hai Nghị định trên ra đời đã giải quyết được những vướng
mắc nhất định trong công tác bồi thường, giải tỏa, tạo sự thống nhất trong chính sách
bồi thường giữa các địa phương trong cả nước, quan tâm đến lợi ích của người bị thu
hồi. Tuy nhiên bên cạnh đó cũng còn những hạn chế nhất định.
Sau thời gian dài thực hiện theo NĐ 90/NĐ – CP từ năm 1994 – 1998, do sự
thay đổi của nền kinh tế thị trường, ngày 24/4/1998 Chính phủ ban hành NĐ 22/NĐ –
CP thay thế NĐ 90/NĐ – CP. Ngày 4/1/1998, Bộ Tài Chính cũng có thông tư số
145/TT – BTC hướng dẫn thi hành NĐ 22/NĐ – CP, trong thời gian thực hiện đã phát
sinh một số vấn đề, do đó Bộ Tài Chính đã ban hành công văn 4448/TC – QLCS ngày
4/9/1999 nhằm thực hiện tốt Nghị Định này.
NĐ 22/NĐ – CP ra đời trên cơ sở khắc phục những hạn chế của NĐ 90/NĐ –
CP như:
+ Giá bồi thường tương đối phù hợp với yêu cầu của người sử dụng đất do có
thêm hệ số K.
+ Đối với đất nông nghiệp giá được bồi thường theo từng hạng đất phụ thuộc
vào yếu tố vị trí.
+ Trình tự thực hiện chặt chẽ.
+ Quan tâm nhiều đến chính sách tái định cư.
+ Phạm vi áp dụng vào các mục đích được mở rộng hơn so với NĐ 90/ NĐ–
CP.
Nhìn chung, từ khi triển khai NĐ 22/NĐ – CP đã giải quyết được những vướng
mắc nhất định trong công tác BT – GT – TĐC, tạo được sự tin cậy trong lòng dân hơn.
Tuy nhiên, NĐ 22/NĐ – CP của Chính phủ chưa cụ thể hóa các điều kiện để được bồi
thường và không được bồi thường, chỉ được hỗ trợ thiệt hại về sử dụng đất đai; chưa
thể hiện sự công bằng, hợp lý về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất…
Giai đoạn này cũng là mốc lịch sử hình thành Quận 9, trong những năm đầu chủ
yếu là các dự án nhỏ, người bị thu hồi đất chưa nhận thức rõ về quyền của mình khi bị
thu hồi do đó công tác này vẫn chưa được quan tâm. Từ năm 1988, đã có những dự án
quy mô lớn, công tác này trở nên phức tạp và những tố cáo khiếu kiện thường xuyên
xảy ra.
4. Giai đoạn từ năm 2003 đến nay:
Giai đoạn một cuộc cải cách mới chính sách quản lý Nhà nước về đất đai đước
tiến hành.
Sau 10 năm thực hiện, Luật đất đai năm 1993 được thay thế bằng Luật đất đai
năm 2003. Luật 2003 nêu rõ những trường hợp được Nhà nước bồi thường khi thu hồi
đất và những trường hợp không được bồi thường khi thu hồi đất, đồng thời bổ sung
Trang 8
một số quy định nhằm giải quyết những vướng mắc trong công tác bồi thường, thu hồi,
giải phóng mặt bằng hiện nay theo quy định tại Điều 40 và Điều 41 của Luật đất đai
2003.
Nghị Định 181/2004/NĐ – CP của Thủ tướng Chính Phủ ngày 29/10/2004 về
hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 làm giảm bớt việc mua bán nền nhà đất dự án,
chấm dứt tình trạng xây dựng nhà theo cấu trúc riêng của mình làm xáo trộn cảnh quan
đô thị.
Nghị định 197/2004/NĐ – CP của Thủ tướng Chính phủ ngày 3/12/2004 về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và thông tư 116/2004/BTC của
Bộ Tài Chính ngày 7/12/2004 hướng dẫn thực hiện nghị định này. Nghị định
197/2004/NĐ – CP ra đời thay thế cho NĐ 22/NĐ – CP ngày 24/4/1998, với mục đích
ngày càng hoàn thiện hơn về chính sách BT – GT – TĐC. Một số điểm khác giữa 2
nghị định là: (NĐ 197/2004/NĐ – CP so với NĐ 22/NĐ – CP)
+ Quy định cụ thể, chi tiết hơn về các trường hợp được bồi thường và không
được bồi thường.
+ Đối với các dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất
được xét duyệt thì nhà đầu tư được phép nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng
quyền sử dụng đất của các tổ chúc, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ
tục khi thu hồi đất.
Ngày 25/5/2007, Chính phủ vừa ban hành NĐ 84/2007/NĐ – CP quy định bổ
sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai bổ sung NĐ
181/2004/NĐ – CP
Sơ lược về quá trình thực hiện công tác BT – GT – TĐC, ta thấy các quy định
về đất đai của nước ta ngày càng được đổi mới, ngày càng phù hợp hơn và có những
đóng góp quan trọng cho công cuộc đổi mới, công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước,
đồng thời góp phần cải thiện cuộc sống người dân ngày một tốt đẹp hơn, tiến tới một
nước xã hội chủ nghĩa thực sự vững mạnh.
I.2.2. Sơ lược vài nét về dự án khu công nghệ cao thành phố:
Ngày 27/6/2002, UBND thành phố ban hành Quyết định số 2666/QĐ – UB về
thu hồi giao đất xây dựng khu Công nghệ cao thành phố với quy mô 804 ha. Ngày
1/11/2006 UBND thành phố có Quyết định 4877/ QĐ – UBND về điều chỉnh, bổ sung
địa danh đất thu hồi tại Điều 1 của Quyết định số 2666/ QĐ – UB ngày 27/6/2002 như
sau: Diện tích đất thu hồi 804 ha tại các phường Tân Phú, Hiệp Phú, Tăng Nhơn Phú
A, Tăng Nhơn Phú B, Long Thạnh Mỹ thuộc Quận 9 – TPHCM.
Sau đó, do điều chỉnh quy hoạch lộ giới Xa lộ Hà Nội, ngày 18/7/2003 Uỷ ban
nhân dân Thành phố ban hành Quyết định số 2717/ QĐ – UB thu hồi 69,358m² =
6,9358 ha đất tại phường Hiệp Phú và Tân Phú, quận 9 để giao bổ sung cho BQL
KCNC TPHCM.
- Do nhu cầu bổ sung một số chức năng cần thiết như khu chế xuất, kho ngoại
quan, khu bảo thuế, khu dịch vụ hỗ trợ sản xuất, khu nhà ở trong tổng thể Khu Công
nghệ cao. Sau khi Sở đã phối hợp với Khu Công nghệ cao thành phố, UBND Quận 9
cắm mốc giới tại thực địa và lập bản đồ hiện trạng vị trí toàn khu đất thuộc khu Công
nghệ cao (bản đồ số 18426/ GĐ – TNMT ngày 22/4/2004), UBND TP đã ban hành
Trang 9
Quyết định số 2193/QĐ – UB ngày 19/5/2004 thu hồi 1.022.275m² =102,2275 ha đất
giao bổ sung cho Khu Công nghệ cao thành phố.
- Như vậy, việc quyết định thu hồi đất ban đầu vời quy mô 804 ha theo ranh quy
hoạch do Viện quy hoạch lập, sau đó có điều chỉnh lộ giới Xa Lộ Hà Nội, mở rộng
Khu Công nghệ cao về phía Nam nên tổng diện tích Khu Công nghệ cao thành phố khi
Uỷ ban nhân dân đã thu hồi và giao bổ sung cho BQL KCNC TPHCM là 9.131.633 m²
= 913,1633 ha theo bản đồ số 18426/ GĐ – TNMT ngày 22/4/2004 được Sở TNMT
trình duyệt. Phạm vi ranh giới được xác định như sau:
- Phía Tây Bắc giáp trục Xa Lộ Hà Nội (chiều dài trong phạm vi ranh giới khoảng
1,5 km).
- Phía Đông – Đông Bắc giáp trục đường vành đai Thành phố dự kiến (đường tiếp
nối đường Xuyên Á đi Cát Lái).
- Phía Tây – Tây Nam giáp Hương lộ 31 và khu dân cư phường Tăng Nhơn Phú A
– Quận 9.
- Phía Nam và Đông Nam giáp rạch Gò Công và khu đất ruộng, vườn thuộc
phường Long Thạnh Mỹ.
I.2.3. Khái quát khu công nghệ cao Thành Phố Hồ Chí Minh:
"Khu công nghệ cao" là khu tập trung các doanh nghiệp công nghiệp kỹ thuật
cao và các đơn vị hoạt động phục vụ cho phát triển công nghệ cao gồm nghiên cứu triển khai khoa học - công nghệ, đào tạo và các dịch vụ liên quan, có ranh giới địa lý
xác định; do Chính phủ hoặc Thủ tướng Chính phủ quyết định thành lập. Trong khu
công nghệ cao có thể có doanh nghiệp chế xuất (theo khoản 3 Điều 2 Nghị định 36/ CP
ngày 24 tháng 4 năm 1997).
Theo Quyết định số 145/2002/QĐ-TTg ngày 24/10/2002 về việc thành lập Khu
Công nghệ cao thành phố Hồ Chí Minh thì Khu Công nghệ cao thành phố Hồ Chí
Minh (KCNC TPHCM) đã được xác định là một khu kinh tế - kỹ thuật đặc biệt, xây
dựng và phát triển nhằm tập trung thu hút đầu tư và huy động các nguồn lực trong và
ngoài nước.
Dự án nằm trong hướng phát triển không gian đô thị chủ đạo của Tp.Hồ Chí
Minh và là vùng kinh tế động lực phía Nam: TPHCM – Bình Dương – Bình Phước Bà Rịa Vũng Tàu - Đồng Nai – Tây Ninh – Long An.
Mục tiêu đề ra cho KCNC TPHCM:
- Xây dựng Khu CNC trở thành một trung tâm phát triển, nghiên cứu và chế tạo
CNC hàng đầu tại Việt Nam, đủ khả năng thực hiện và hỗ trợ các lĩnh vực công nghệ
cao.
- Thu hút các công ty đa quốc gia lớn nắm các công nghệ then chốt và tạo điều
kiện thuận lợi cho quá trình phát triển và chuyển giao công nghệ cho các công ty trong
nước.
- Tạo một môi trường an ninh, hỗ trợ và hợp tác giữa Khu CNC, Vườn ươm,
các công ty công nghệ tăng trưởng cao và mới khởi sự.
- Tạo dựng một mô hình phát triển hòa hợp giữa các tập đoàn đa quốc gia và
các công ty trong nước.
Trang 10
- Nuôi dưỡng sự hợp tác giữa Khu CNC, các bên thuê đất và các trường đại
học, viện nghiên cứu (Đại Học Quốc Gia, các đại học khác và các tổ chức đào tạo…)
- Tạo thuận lợi cho sự giao lưu và hợp tác công nghệ giữa trung tâm R&D của
SHTP và các tổ chức nghiên cứu, các viện nghiên cứu của TW, các nhà đầu tư tại Khu
CNC, các trường đại học và các công ty.
- Tạo đòn bẩy cho mối quan hệ với các chuyên gia Việt Kiều, viên chức điều
hành và các nhà đầu tư để thúc đẩy các hoạt động tiếp thị, xúc tiến, đầu tư và phát triển
kỹ thuật.
- Tạo đòn bẩy công nghệ và thúc đẩy sự lớn mạnh của các ngành công nghiệp
phụ trợ.
-Thúc đẩy sự phát triển của Trung Tâm Huấn Luyện Chuyên Gia và Kỹ Thuật
Viên.
- Phát huy tối đa sự phối hợp giữa hoạt động của Khu CNC với chính sách công
nghệ cao quốc gia.
- Phát huy tối đa quan hệ hỗ tương giữa các nhà đầu tư, các nhà cung cấp dịch
vụ và các công ty bổ trợ.
- Giảm thiểu chi phí phát triển hạ tầng ban đầu và tạo động lực cho sự thành
công.
I.2.4. Giới thiệu vài nét về chủ đầu tư dự án khu công nghệ cao thành phố –
Ban quản lý khu công nghệ cao:
Ngày 24/10/2002, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 146/2002/ QĐ
– TTg về việc thành lập Ban quản lý Khu Công nghệ cao thành phố Hồ Chí Minh trực
thuộc Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh. BQL KCNC TPHCM có chức năng,
nhiệm vụ quản lý các hoạt động của KCNC theo các quy định của pháp luật. BQL
KCNC TPHCM có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng, được mở tài khoản tại kho
bạc Nhà nước và ngân hàng…
BQL KCNC TP được quản lý và điều hành theo sơ đồ tóm tắt như sau:
Trang 11
THỦ TƯỚNG
CHÍNH PHỦ
UBND TP. HCM
BCĐ KHU
CNC
VĂN PHÒNG
BAN QUẢN LÝ KCNC
TP.HCM
BAN QUẢN LÝ
CÁC DỰ ÁN
TRUNG TÂM
R&D
P. KẾ HOẠCH
CTY PHÁT
TRIỂN KCNC
TRUNG TÂM
ĐÀO TẠO
P.QLĐT&HTQT
CTY CỔ PHẦN
XD & KDHT
P.QLQH-XD &
MÔI TRƯỜNG
HỘI ĐỒNG
KH
KHU BẢO
THUẾ
Các cơ
quan
phối hợp
- Hải
quan
-Công an
-Thuế vụ
-PCCC…
VƯỜN ƯƠM
TRUNG TÂM
DỊCH VỤ VP
P.QUẢN LÝ KH
& CN
P. KẾ TOÁN
TÀI CHÍNH
Sơ đồ 1 : Mô hình tổ chức quản lý khu CNC thành phố Hồ Chí Minh.
I.2.5. Sơ lược vài nét về địa bàn quận 9 – TPHCM
Quận 9 được tách ra từ Huyện Thủ Đức cũ và được đi vào hoạt động từ ngày
01/04/1997 theo Nghị định 03/CP ngày 06/01/1997 của Thủ tướng Chính phủ.
Quận 9 nằm ở phía Đông Bắc Thành phố Hồ Chí Minh, cách trung tâm Thành
phố khoảng 7 km theo Quốc lộ 52, nối liền Thành phố Hồ Chí Minh với Khu công
nghiệp Biên Hòa, khu du lịch Bà Rịa – Vũng Tàu và là cửa ngõ vào trung tâm thành
phố đối với các tỉnh lân cận như: Đồng Nai, Bình Dương.
Quận 9 nằm ở cửa ngõ Thành phố Hồ Chí Minh, có lợi thế về giao thông. Tứ
cận được xác định:
Trang 12
- Phía Bắc giáp Tỉnh Bình Dương và Đồng Nai.
- Phía Đông giáp sông Đồng Nai.
- Phía Nam giáp sông Đồng Nai và Quận 2.
- Phía Tây giáp Quận Thủ Đức và Quận 2.
Toạ độ địa lý:
- 10045’ – 10054’ vĩ độ Bắc.
- 166043’ – 106058’ kinh độ Đông.
Toàn Quận có 13 phường, có diện tích 11.389,62 ha, chiếm 5,4% diện tích toàn Thành
phố và bằng 8,1% diện tích khu vực nội thành.
I.2.6. Đặc điểm hiện trạng phường Tăng Nhơn Phú A – Quận 9 – TPHCM:
II.2.6.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội của phường:
A. Điều kiện tự nhiên:
1. Vị trí địa lý và ranh giới hành chính:
Phường Tăng Nhơn Phú A (TNPA) được thành lập năm 1997 trên cơ sở được
tách ra từ xã Tăng Nhơn Phú (thuộc Huyện Thủ Đức cũ). Phường Tăng Nhơn Phú A
nằm ở phía Đông Nam của Quận 9, cách Xa Lộ Hà Nội (XLHN) 1 km, với tổng diện
tích tự nhiên là 418,98 ha, chiếm 3,67 % tổng diện tích của Quận, Phường được chia
thành 5 khu phố, nằm ở tọa độ địa lý:
o Từ 10045’ đến 10058’ độ vĩ Bắc.
o Từ 106043’ đến 106058’ độ kinh Đông.
Ranh giới hành chính của Phường:
- Phía Bắc giáp phường Tân Phú.
- Phía Nam giáp phường Tăng Nhơn Phú B.
- Phía Đông giáp phường Long Thạnh Mỹ.
- Phía Tây giáp phường Hiệp Phú.
2. Đặc điểm địa hình địa mạo:
Phường Tăng Nhơn Phú A thuộc vùng có địa hình thấp và tương đối bằng
phẳng, có độ cao nền trung bình từ 0,6 - 0,8 m. Địa hình Phường là vùng đồi gò và
triền có cao độ từ 8 - 32 m. Cao độ thấp nhất là khu phía Nam của Phường, cao độ cao
nhất là khu phố 1 và một phần khu phố 2 dọc theo đường Lê Văn Việt. Đây là độ cao
thích hợp với việc xây dựng các công trình lớn.
3. Đặc điểm khí hậu:
Nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo với nền nhiệt độ cao
và ổn định, lượng bức xạ phong phú, số giờ nắng dồi dào với 2 mùa rõ rệt là mùa khô
và mùa mưa. Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, tương ứng với gió mùa Tây Nam;
lượng mưa trung bình hàng năm 2171,3 mm. Mùa nắng từ tháng 12 đến tháng 4 năm
sau, ứng với gió Đông Nam.
Trang 13
4. Mạng lưới thuỷ văn:
- Phường Tăng Nhơn Phú A có hệ thống sông rạch khá nhiều tập trung chủ yếu
ở khu phố 3, 4 và khu phố 5 với nguồn nước phong phú phục vụ tưới tiêu và sản xuất
bao gồm:
+ Rạch Gò Công: Với chiều rộng là 20 m, chiều dài khoảng 1.800m, độ sâu
trung bình 5m, bao quanh qua địa phận của Phường.
+ Rạch Bến Đò Nhỏ: Chiều rộng 30m, chiều dài 2.500m, độ sâu trung bình 8m.
Ngoài ra trên địa bàn của Phước Long B còn có một số kênh rạch như: rạch
Suối Cái chạy dọc theo ranh giới hành chính của Phường với độ sâu trung bình 4m.
5. Các nguồn tài nguyên:
- Tài nguyên đất: toàn Phường có diện tích 418,98 ha chiếm 3,67 % diện tích
toàn Quận và chiếm khoảng 0,9 % khu vực thành phố. Xét theo hệ thống phân loại
Việt Nam thì Phường có 4 nhóm đất trong 5 nhóm đất của Quận, bao gồm:
+ Đất vàng đỏ và vàng xám: diện tích khoảng 135,48 ha; chiếm 32,34% diện
tích Phương.
+ Đất xám: phân bổ ở phía Tây và Tây Bắc với diện tích khoảng 130,24 ha
chiếm 31,08 % diện tích phường. Đất này phù hợp với loại đất xây dựng hơn là đất
nông nghiệp vì có nền móng tương đối ổn định.
+ Đất phù sa : có diện tích 12,58 ha, chiếm 3% diện tích phường; lý tưởng cho
việc trồng lúa.
+ Đất phèn: phân bổ ở phía Đông và Nam Phường với diện tích 135,71 ha
chiếm 32,49% diện tích toàn Quận. (Cụ thể phụ lục 4)
- Tài nguyên nước: bao gồm tài nguyên nước mặt và tài nguyên nước ngầm.
Nhìn chung, toàn Phường có nguồn nước ngầm khá dồi dào, phân bố rộng khắp. Diện
tích sông suối chiếm 1,19 % diện tích tự nhiên với 4,97 ha.
II.1.1.2. Thực trạng phát triển Kinh tế – xã hội:
1. Thực trạng phát triển kinh tế:
Quận 9 là một quận mới được thành lập năm 1997, Phường Tăng Nhơn Phú A
cũng được tách ra trên cơ sở xã Tăng Nhơn Phú của huyện Thủ Đức cũ, nằm trong
hành lang công nghiệp TPHCM – Bà Rịa, Vũng Tàu – Đồng Nai, là một trong những
phường trung tâm của Quận 9.
Hiện nay, nền kinh tế của Phường đã đi vào ổn định và đang trên đà phát triển,
đời sống các khu dân cư không ngừng được tăng lên. Song cho đến nay nguồn tài
nguyên đất đai của Phường vẫn chưa được khai thác hết cho mục tiêu phát triển KT –
XH, chưa có một định hướng cụ thể.
2. Thực trạng phát triển xã hội:
a. Dân số và lao động:
- Dân số
Tính đến ngày 31/12/2006, toàn phường có 6.207 hộ; 27.941 nhân khẩu, chiếm
12,69 % nhân khẩu toàn quận. Mật độ dân số toàn phường là 6.546 người/ km², mật độ
như vậy là rất cao cho ta thấy tiềm năng lao động dồi dào.
Trang 14
Bảng 1: Tỷ lệ gia tăng dân số Phường Tăng Nhơn Phú A qua các năm.
Năm
Tỷ lệ
Tỷ lệ tăng tự nhiên (%)
Tỷ lệ tăng cơ học (%)
2001
2002
2003
2004
2005
2006
1,29
1,18
1,16
1,22
1,11
1,12
2,72
17,65
7,25
2,41
13,29
2,63
(Nguồn: Niên giám thống kê quận 9 TP.Hồ Chí Minh).
Từ nguồn số liệu trên, ta thấy tỷ lệ gia tăng cơ học của Phường biến động rất
phức tạp. Giai đoạn từ 2001-2002 tỷ lệ này tăng đáng kể, nguyên nhân là dự án khu
Công nghệ cao bắt đầu triển khai đi vào hoạt động, thu hút một lực lượng lao động khá
lớn trong các vùng miền đất nước. Tỷ lệ tăng tự nhiên của Phường tăng qua các năm
cao hơn so với tỷ lệ gia tăng tự nhiên chung của Quận.
- Lao động
Theo thống kê, tính đến cuối năm 2005, toàn Phường có 21.442 người trong độ tuổi
lao động. Trong đó, nữ 10.444 người, chiếm 48,71 % so với Nam trong độ tuổi lao
động. Nhìn chung tỷ lệ lao động giữa nam và nữ chênh lệch nhau không đáng kể.
Bảng 2: Thống kê số lượng người trong độ tuổi lao động của Phường.
Năm
Trong độ tuổi
lao động (người)
Nữ
2002
2003
2004
2005
2006
7.319
8.079
8.387
10.444
10.620
Tổng số
16.004
17.579
18.158
21.442
22.042
Dân số Phường
18.892
21.569
22.883
25.106
27.941
(Nguồn: P. Thống Kê Quận 9)
Nhận xét: Số người trong độ tuổi lao động của Phường chiếm khá cao, một tiềm
năng lao động dồi dào, phù hợp với xu hướng phát triển chung của toàn Quận cũng
như Thành phố, sẽ cung cấp một nguồn lực lao động cho Khu Công nghệ cao trong
tương lai. Số lượng người trong độ tuổi lao động tăng dần qua các năm, chủ yếu là do
lượng dân lao động nhập cư từ các tỉnh khác và số sinh viên hiện đang học tập trên địa
bàn Phường. Do đó, sức ép dân số lên quá trình phát triển kinh tế – xã hội của Phường
hiện nay là rất lớn, giải quyết việc làm đang là vấn đề quan tâm của các nhà lãnh đạo
địa phương.
Đặc biệt, tình trạng của Phường hiện nay, một vấn đề thật sự cấp bách được đặt
ra, phường thuộc 1 trong 5 phường thuộc vùng dự án KCNC TP, số người lao động
nông nghiệp dần dần bị thu hồi đất do phần ruộng đất của mình nằm trong phần quy
hoạch ấy. Trình độ của họ lại không thích hợp trong môi trường công nghệ cao! Họ
Trang 15
