thực trạng công tác xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố hà nội

Luận văn tốt nghiệp
Lời mở đầu
Thực hiện đờng lối đổi mới và chiến lợc phát triển kinh tế- xã hội,
trong những năm qua, hàng ngàn dự án đầu t xây dựng các công trình giao
thông, thuỷ lợi, hệ thống điện, hệ thống thông tin liên lạc; các công trình
xây dựng và phát triển các ngành kinh tế, các lĩnh vực sự nghiệp kinh tế,
văn hoá, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, khoa học, kỹ thuật, các dự án xây
dựng và phát triển các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao,
khu đô thị mới và các dự án xây dựng, phát triển cơ sở sản xuất kinh doanh
dịch vụ đã và đang đ ợc triển khai thực hiện ở khắp các tỉnh, thành phố
trong cả nớc. Đặc biệt ở Hà nội, nhu cầu đất đai cho việc phát triển, xây
dựng các công trình theo mục đích trên là rất lớn và xu hớng ngày càng
tăng, đặt ra nhiệm vụ hết sức nặng nề đối với công tác GPMB, đảm bảo
tiến độ các dự án.
Tuy nhiên, công tác GPMB đợc tiến hành trôi chảy lại phụ thuộc vào
chính sách đền bù thiệt hại của Nhà nớc đối với đối tợng trong diện giải toả.
Do bị ảnh hởng trực tiếp, sự thay đổi mọi mặt về sản xuất- sinh hoạt, đời
sống khi bị thu hồi đất đai, do đó đối tợng bị giải toả chỉ chịu chấp hành khi
họ nhận đợc khoản bồi thờng hợp lý. Các phơng án đền bù đợc thực hiện
nh: đền bù bằng tiền, bằng nhà ở, đất ở hay bố trí những đối t ợng này vào
các khu TĐC. Nhng xem ra công tác GPMB vẫn gặp phải những vấn đề hết
sức khó khăn.
Trong những năm gần đây, xu hớng của đối tợng bị giải toả nhận đền
bù thông qua việc nhận nhà, nhận đất TĐC tăng lên, bởi theo quan niệm của
ngời Việt Nam là an c mới lạc nghiệp, do vậy chỉ khi có đợc chỗ ở ổn
định thì mới có thể yên tâm sản xuất, làm ăn.
Mục đích của việc xây dựng quỹ nhà, quỹ đất TĐC là đảm bảo việc
bố trí dân c theo quy hoạch vào các khu TĐC, đảm bảo ổn định đời sống
sinh hoạt, đảm bảo chỗ ở tốt cho ngời dân bị di dời, đồng thời còn đảm bảo
cơ hội ổn định về việc làm, duy trì thu nhập sau khi bị di dời đến nơi ở mới.
Đặng Thị Thanh Lợng

Luận văn tốt nghiệp
Nhận thức đợc tầm quan trọng của việc xây dựng quỹ nhà ở, đất ở
TĐC phục vụ công tác di dân GPMB, Đảng và Nhà nớc thành phố cũng đã
chủ động chỉ đạo, tập trung xây dựng, phát triển quỹ nhà ở, đất ở TĐC đi
trớc một bớc tạo tiền đề, đảm bảo tiến độ cho công tác GPMB.
Qua một thời gian ngắn đợc thực tập tại phòng Quản lý Tài nguyên
và Đầu t- Sở Tài nguyên Môi trờng và Nhà đất Hà nội em đã đợc tiếp xúc và
nghiên cứu thông qua tài liệu, báo cáo tổng kết về công tác xây dựng quỹ
nhà, quỹ đất TĐC trên địa bàn thành phố Hà nội và thấy đợc tầm quan trọng
cũng nh ý nghĩa của công tác này tại thời điểm hiện nay trên địa bàn thành
phố. Do vậy em đã chọn đề tài: Thực trạng công tác xây dựng quỹ nhà,
quỹ đất tái định c giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà nội
cho luận văn tốt nghiệp của mình. Với mục tiêu: Đánh giá thực trạng công
tác phát triển và quản lý sử dụng quỹ nhà, quỹ đất TĐC phục vụ công tác
GPMB trên địa bàn thành phố Hà nội; đồng thời đa ra những kiến nghị và
giải pháp thúc đẩy đầu t, phát triển quỹ nhà ở phục vụ TĐC giải phóng mặt
bằng trên thành phố Hà nội.
Phơng pháp nghiên cứu đợc sử dụng bao gồm:
- Phơng pháp duy vật biện chứng: nghiên cứu cụ thể nhất tính tất
yếu của quá trình đô thị hoá và giải phóng mặt bằng đáp ứng yêu cầu của sự
phát triển chóng mặt của các đô thị.
- Phơng pháp thống kê, thu thập, xử lý số liệu, so sánh: thu thập và
xử lý số liệu cụ thể về kết quả của công tác GPMB, công tác xây dựng quỹ
nhà, quỹ đất TĐC trên địa bàn thành phố Hà nội. So sánh kết quả đạt đợc
và đa ra kết luận cụ thể giữa nhu cầu và khả năng đáp ứng hiện tại.
- Phơng pháp dự báo: dựa trên cơ sở những số liệu về hiện trạng
nhu cầu cũng nh hiện trạng xây dựng quỹ nhà, quỹ đất TĐC trên địa bàn
thành phố Hà nội để đa ra những dự báo cho các năm tiếp theo
Bố cục của luận văn gồm:
Đặng Thị Thanh Lợng

Luận văn tốt nghiệp
- Chơng I: Cơ sở lý luận về công tác xây dựng quỹ nhà, quỹ đất
TĐC giải phóng mặt bằng.
- Chơng II: Thực trạng công tác xây dựng quỹ nhà và quỹ đất TĐC
tại Hà nội.
- Chơng III: Giải pháp phát triển quỹ nhà ở, quỹ đất ở TĐC phục vụ
di dân giải phóng mặt bằng.
Mặc dù thời gian thực tập ngắn, nhng đợc sự giúp đỡ của các cán bộ
công tác trong phòng Quản lý Tài nguyên và Đầu t- Sở Tài nguyên Môi tr-
ờng và Nhà đất Hà nội, cùng với sự hớng dẫn tận tình của Tiến sỹ Hoàng C-
ờng đã giúp em hiểu và hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình đúng thời
hạn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Đặng Thị Thanh Lợng
Luận văn tốt nghiệp
Chơng I:
Cơ sở lý luận về công tác xây dựng quỹ nhà,
quỹ đất tái định c giải phóng mặt bằng.
I. Sơ lợc về vấn đề giải phóng mặt bằng
1. Quá trình đô thị hoá và vấn đề giải phóng mặt bằng.
Đô thị là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ
thuật, tài chính, thơng mại, dịch vụ có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh
tế- xã hội của một vùng địa phơng hay của cả một quốc gia, bao gồm một
hệ thống cơ sở hạ tầng phát triển.
Trong quá trình phát triển không ngừng của nền kinh tế trên toàn thế
giới thì đô thị hoá là một xu hớng diễn biến tất yếu của bất kỳ quốc gia nào,
đó là quá trình tập trung dân số vào các đô thị, hình thành nhanh chóng các
điểm dân c đô thị trên cơ sở phát triển sản xuất và đời sống. Quá trình đô
thị hoá làm biến đổi sâu sắc về cơ cấu tổ chức sinh hoạt xã hội, có cấu tổ
chức không gian kiến trúc xây dựng từ dạng nông thôn sang thành thị,

chính là quá trình công nghiệp hoá đất nớc.
Tuy nhiên quá trình đô thị hoá xảy ra nhanh chóng lại gây nên tình
trạng: phát triển bừa bãi của các khu nhà ở do dân số từ nông thôn di
chuyển đến thành thị làm ăn, sự phát triển các cơ sở sản xuất kinh doanh, sử
dụng đất đô thị không theo quản lý quy củ tình trạng lộn xộn trong quản
lý, quy hoạch không theo hệ thống. Điều này đòi hỏi cần phải có sự quản
lý, quy hoạch tổng thể đô thị nhằm xác định cải tạo và xây dựng đô thị về
phát triển không gian, cơ sở hạ tầng và tạo lập môi trờng sống thích hợp.
Bảo đảm sự phát triển ổn định, hài hoà và cân đối giữa các thành phần kinh
tế trong và ngoài đô thị, đảm bảo điều kiện về kỹ thuật, cơ sở hạ tầng cho
hoạt động sản xuất kinh doanh của các thành phần kinh tế này. Quy hoạch
đô thị nhằm điều hoà sự phát triển của các bộ phận chức năng trong đô thị
và các vùng ảnh hởng bên ngoài đô thị, nhằm bảo vệ môi trờng tự nhiên,
Đặng Thị Thanh Lợng
Luận văn tốt nghiệp
cảnh quan đô thị, bảo tồn các di tích và an toàn cho đô thị, không những vậy
còn đảm bảo đời sống, lao động và phát triển toàn diện ngời dân đô thị.
Quy hoạch mở rộng đô thị cần diện tích đất rất lớn. Do đó, đô thị
ngày càng phát triển và mở rộng không gian ra các vùng ngoại ô, một phần
không nhỏ đất nông nghiệp phải chuyển sang các mục đích sử dụng khác để
đáp ứng các nhu cầu của đô thị hoá. ở Việt Nam quá trình đô thị hoá đang
diễn ra với tốc độ và quy mô lớn. Đất nớc đang trên con đờng CNH, HĐH;
sự phát triển mạnh mẽ của các đô thị là một xu hớng đáng mừng, điều này
phản ánh tiềm lực kinh tế của đất nớc. Nhu cầu về đất đai để xây dựng cơ sở
hạ tầng kinh tế, kỹ thuật cũng nh cơ sở hạ tầng xã hội, cơ sở sản xuất kinh
doanh, dịch vụ, vui chơi, giải trí, nhà ở cho ngời dân là rất lớn. Quy
hoạch phát triển đô thị nhằm tạo nên một hệ thống hoàn chỉnh, có quy củ,
song chính sự quy hoạch này cũng làm ảnh hởng trực tiếp đến đời sống của
ngời dân trong và ngoài đô thị. Để có đất phục vụ cho việc xây dựng các cơ
sở hạ tầng đợc coi là bộ mặt của đô thị, Nhà nớc phải tiến hành công tác

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố cũng nh ngoài
thành phố. Những diện tích đất nông nghiệp trớc đây nay phải chuyển sang
các mục đích khác hay kể cả những diện tích đang đợc sử dụng trong thành
phố nhng cha phù hợp cũng nằm trong quy hoạch lại đô thị và buộc phải
thay đổi. Công việc thu hồi những diện tích đất này tạo mặt bằng phục vụ
lợi ích chung trong quy hoạch phát triển đô thị đóng vai trò quyết định để
triển khai các dự án tuy nhiên lại đợc tiến hành hết sức khó khăn, phức tạp.
GPMB có ảnh hởng trực tiếp đến lợi ích của các cá nhân, tổ chức đang sử
dụng đất và ngay cả lợi ích của Nhà nớc. GPMB làm thay đổi hoạt động sản
xuất kinh doanh cũng nh sinh hoạt hiện có của ngời đang sử dụng mảnh đất
đó, do vậy rất khó khăn để ngời thành phố có thể sẵn sàng rời bỏ để chuyển
sang nơi ở mới hoặc nơi sản xuất kinh doanh mới. Mà vấn đề khó khăn nhất
đó là vấn đề đền bù thiệt hại cho ngời dân trong diện GPMB. Ngời dân bị di
dời chỉ chấp nhận khi họ đợc đền bù một cách thoả đáng, song đôi khi đòi
hỏi này lại vợt quá khỏi phạm vi cho phép của Nhà nớc, do vậy không thể
Đặng Thị Thanh Lợng
Luận văn tốt nghiệp
thực hiện đợc. Giải quyết tốt đợc vấn đề đền bù GPMB mới có thể đảm bảo
tiến độ của công tác GPMB. Trong những năm qua, Nhà nớc thành phố đã
đa ra nhiều những chính sách, quy định cụ thể trong vấn đề đền bù thiệt hại
GPMB nhng xem ra còn có khá nhiều những bất cập cần phải giải quyết.
2. Công tác giải phóng mặt bằng và vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng
2.1. Thực chất của đền bù giải phóng mặt bằng.
Luật đất đai năm 1993 của Việt Nam quy định: đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nớc quản lý. Nh vậy Nhà nớc với vai trò là ngời đại
diện quản lý đất đai trên phạm vi lãnh thổ đất nớc mình, Nhà nớc nắm trong
tay quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng đất đai, Nhà nớc
có quyền nắm giữ toàn bộ số vốn đất đai trong phạm vi cả nớc, quyết định
số phận pháp lý của đất đai đồng thời có quyền lợi dụng tính năng của đất
để phục vụ cho lợi ích kinh tế và đời sống của con ngời. Nhà nớc giao một

phần quyền sử dụng đất đai cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng
ổn dịnh, lâu dài dới hình thức giao đất (thu tiền hoặc không thu tiền sử dụng
đất) hoặc cho thuê đất. Ngời sử dụng đất có quyền lợi dụng tính năng của
đất phục vụ cho lợi ích của mình nhng phải sử dụng đúng mục đích và thực
hiện nghĩa vụ đối với đất đai theo đúng quy định của Nhà nớc, nghĩa vụ đó
còn bao gồm ngời sử dụng đất phải trao trả Nhà nớc diện tích đất đã đợc
giao khi trong trờng hợp nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Đứng trên góc độ pháp lý đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc
đại diện quản lý, cho nên Nhà nớc có quyền thu hồi đất để phục vụ cho phát
triển kinh tế và đời sống vì lợi ích quốc gia, lợi ích nhân dân. Tuy nhiên về
mặt kinh tế thì Nhà nớc lại là bên vi phạm hợp đồng, vi phạm quyền sử
dụng đất của ngời sử dụng, cho nên tất yếu phải đền bù cho bên bị vi phạm
khi tiến hành thu hồi đất.
Thực chất của ĐBGPMB chính là việc chi trả, bù đắp những tổn thất,
thiệt hại về đất đai, những chi phí tháo dỡ, di chuyển nhà ở, vật kiến trúc,
công trình hạ tầng kỹ thuật, cây cối, hoa màu và các chi phí khác để ổn định
Đặng Thị Thanh Lợng
Luận văn tốt nghiệp
đời sống, sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp, vị trí cho ngời bị thu hồi đất
đai, sở hữu tài sản trên đất khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích
quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Mà bản chất của
đền bù chính là bồi thờng những thiệt hại, những tổn thất cho việc thay đổi
chức năng hay mục đích sử dụng giữa các loại đất gây ra việc phá vỡ, di
chuyển những công trình gắn với mảnh đất ấy.
Chính sánh ĐBGPMB bao gồm những quy định về việc đền bù thiệt
hại về đất, về tài sản gắn liền với đất thu hồi, các biện pháp hỗ trợ để ổn
định sản xuất và đời sống cho ngời có đất bị thu hồi.Trong tình hình đất nớc
ngày càng phát triển nh hiện nay, nhu cầu về mặt bằng cho các dự án đầu t,
các công trình phục vụ lợi ích chung của toàn xã hội ngày càng tăng. Công

tác đền bù, giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển
khai các dự án, tuy nhiên công tác này có ảnh hởng trực tiếp đến lợi ích của
Nhà nớc, của chủ đầu t, ảnh hởng đến đời sống vật chất và tinh thần của ng-
ời bị thu hồi đất, góp phần thu hút vốn cho đầu t phát triển. Nhận thức rõ
vai trò, ý nghĩa hết sức quan trọng của công tác đền bù thiệt hại GPMB ,
trong nhiều năm qua Chính phủ, các bộ ngành ở TW và chính quyền các địa
phơng đã không ngừng quan tâm tập trung xây dựng và chỉ đạo tổ chức thực
hiện những chính sách về ĐBGPMB.
Trớc hiến pháp năm 1980, trong điều kiện đang sở hữu về đất đai,
chính sách đền bù, TĐC của Việt Nam đợc quy định tại Nghị định số
151/TTg ngày 14/04/1959 của Thủ tớng Chính phủ quy định thể lệ tạm thời
về chng thu ruộng đất và Thông t số 1792/TTg ngày 11/01/1970 của Phủ
Thủ tớng quy định một số điểm tạm thời về bồi thờng nhà cửa, đất đai, hoa
mầu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố theo
nguyên tắc phải đảm bảo thoả đáng quyền lợi kinh tế của hợp tác xã, của
nhân dân. Đến khi Nhà nớc xác lập quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối về
đất đai tại Hiến pháp 1980, Hội đồng Bộ trởng đã ban hành quyết định số
186/HĐBT ngày 31/05/1990 quy định về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp,
lâm nghiệp có rừng khi chuyển sang mục đích khác. Tuy nhiên, đây thực
Đặng Thị Thanh Lợng
Luận văn tốt nghiệp
chất là biện pháp của Nhà nớc nhằm hạn chế việc chuyển đất nông nghiệp,
đất có rừng sang sử dụng vào mục đích khác hơn là chính sách đền bù nh
cách hiểu hiện nay.
Sau năm 1992, nhu cầu sử dụng đất cho phát triển hạ tầng kinh tế, kỹ
thuật, hạ tầng ngày càng tăng nhanh, cùng với sự đòi hỏi khách quan phải
trao quyền cho ngời sử dụng đất trong điều kiện phát triển nền kinh tế thị tr-
ờng. Hiến pháp 1992 tiếp tục khẳng định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nớc thống nhất quản lý, song Nhà nớc đã thực hiện giao đất sử dụng ổn
định lâu dài và trao cho ngời sử dụng đất quyền chụyển đổi, chuyển nhợng,

quyền cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn liên doanh và trong trờng hợp
cần thiết vì lý do an ninh, quốc phòng, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia,
Nhà nớc có thể trng mua, trng dụng tài sản theo thời giá thị trờng. Đồng
thời theo quy định của Luật đất đai 1993, Nhà nớc thực hiện giao đất sử
dụng ổn định, lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức, Nhà nớc còn
cho tổ chức, hộ gia đình, cà nhân thuê đất. Tuỳ theo hình thức giao đất hay
thuê đất ngời sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp, góp vốn liên doanh và trong trờng hợp Nhà nớc thu hồi
đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích công cộng, lợi ích
quốc gia thì ngời bị thu hồi đất đợc hởng bồi thờng theo quy định cụ thể của
Nhà nớc. Có thể nói Hiến pháp 1992 và Luật đất đai 1993 đã đặt cơ sở pháp
lý cho chính sách đền bù và tái định c (TĐC) hiện hành và đợc cụ thể hoá
bằng Nghị định 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ quy định về việc
đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Nghị định này là hành
lang pháp lý quan trọng cho việc GPMB thực hiện dự án đầu t trong giai
đoạn từ 1994- 1998. Tuy nhiên sau hơn 3 năm thực hiện, Nghị định này đã
bộc lộ những tồn tại nhất định nh: cha bao quát điều chỉnh đầy đủ phạm vi
thu hồi đất; đền bù thiệt hại về đất đai, tài sản, cơ chế hỗ trợ cho ngời bị thu
hồi đất ch a đáp ứng đợc yêu cầu do thực tiễn đặt ra. Trớc tình hình đó
chính sách mới về ĐBGPMB đã đợc ra đời theo Nghị định số 22/1998/NĐ-
Đặng Thị Thanh Lợng
Luận văn tốt nghiệp
CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ thay thế cho Nghị định 90/CP và đựoc
áp dụng chung cho tất cả các dự án trên địa bàn địa phơng hoặc cho từng dự
án cụ thể, phù hợp với tình hình thực tế của địa phơng.
2.2. Đối t ợng đ ợc h ởng đền bù và phạm vi đền bù thiệt hại.
2.2.1. Đối tợng đợc hởng đền bù:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất hợp pháp hay sở hữu tài sản
gắn liền với đất hợp pháp theo quy định của pháp luật; các doanh nghiệp,

các tổ chức kinh tế, xã hội đang sử dụng hợp pháp và đã nộp tiền sử dụng
đất mà tiền đó không thuộc nguồn vốn của ngân sách Nhà nớc.
- Việc đền bù thiệt hại khi thu hồi đất của tổ chức, cá nhân nớc ngoài,
tổ chức quốc tế, ngời Việt Nam định c ở nứoc ngoài đã đợc Nhà nớc Việt
Nam cho thuê đất giải quyết theo quyết định riêng của Chính phủ.
- Ngoài ra những trờng hợp sau đây khi thu hồi đất tuy không đợc h-
ởng đền bù về đất nhng đợc hởng đền bù về tài sản và trợ cấp vốn hoặc xem
xét cấp đất mới.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tạm giao, đất thuê của Nhà nớc
hoặc đất đấu thầu.
+ Cơ quan Nhà nớc, tổ chức chính trị xã hội, các đơn vị lực lợng vũ
trang nhân dân, các tổ chức kinh tế của Nhà nớc đợc giao đất mà đợc miễn
không phải nộp tiền giao đất bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nớc (NSNN).
- Những ngời sử dụng đất bất hợp pháp khi Nhà nớc thu hồi đất
không đợc đền bù thiệt hại về đất và phải chịu mọi chi phí tháo dỡ, GPMB
theo yêu cầu của Nhà nớc.
Đặng Thị Thanh Lợng
Luận văn tốt nghiệp
2.2.2. Phạm vi đền bù.
- Đền bù thiệt hại về đất cho toàn bộ diện đất đợc thu hồi mà ngời sử
dụng đất có giấy tờ hợp pháp theo quy định của pháp luật tại điều 6 Nghị
định 22/CP hoặc giấy tờ chứng minh đợc đã sử dụng đất ổn định trớc
15/10/1993.
- Đền bù thiệt hại về tài sản hiện có bao gồm: các công trình kết cấu
hạ tằng gắn liền với đất bị thu hồi.
- Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những ngời phải di chuyển chỗ ở,
di chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh.
- Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho những ngời có đất bị thu hồi
phải chuyển nghề nghiệp.
- Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện đền bù,

di chuyển GPMB
2.3. Các loại đền bù và ph ơng án đền bù .
2.3.1. Các loại đền bù.
+ Đền bù thiệt hại về đất : là việc Nhà nớc đền bù quyền sử dụng đất
cho ngời sử dụng trong thời gian hợp đồng giao hoặc cho thuê đất của Nhà
nớc đối với ngời sử dụng có hiệu lực.
- Nguyên tắc đền bù: khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích xây dựng công trình phục vụ dự án phát triển kinh tế trên địa bàn thì
ngời có đất bị thu hồi đợc đền bù bằng đất, tiền hoặc nhà ở.
+ Đền bù thiệt hại về tài sản: Nhà nớc đền bù về những tài sản gắn
liền với đất cho những ngời sở hữu hợp pháp của nguồn tài sản đó theo quy
định của pháp luật. Bao gồm: nhà ở, công trình kiến trúc, cây trồng, vật
nuôi, và các tài sản khác gắn liền với đất hiện có tại thời điểm thu hồi.
- Nguyên tắc đền bù:
* Chủ sở hữu tài sản là ngời có tài sản hợp pháp quy định ở trên khi
Nhà nớc thu hồi đợc đền bù theo giá trị hiện có của tài sản.
Đặng Thị Thanh Lợng
Luận văn tốt nghiệp
* Chủ sở hữu tài sản có trên đất bất hợp pháp quy định tại điều 7 Nghị
định 22/CP tuỳ từng trờng hợp cụ thể, đợc UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
TW xem xét hỗ trợ.
2.3.2. Phơng án đền bù.
* Đền bù thiệt hại về đất:
+ Phơng án đền bù bằng đất:
- Nguyên tắc: khi Nhà nớc giao đất sử dụng vào mục đích nào thì khi
Nhà nớc thu hồi đất đợc đền bù bằng cách giao đất có cùng mục đích sử
dụng để thay thế.
- Nguồn đất để đền bù:
Quỹ đất cha sử dụng.
Đất đợc khai hoang bằng nguồn vốn ngân sách

Đất mới đợc tạo lập dùng để xây dựng cơ sở hạ tầng
phục vụ việc thu hồi
- Đất thu hồi từ những ngời sử dụng đất không đúng quy định (tại điều
26 Luật đất đai 1993)
- Đất công ích của mỗi địa phơng: 5% đất nông nghiệp do mỗi địa ph-
ơng để lại phục vụ cho các yêu cầu công ích của địa phơng.
+ Phơng án đền bù bằng tiền:
Phơng án này đuợc thực hiện khi Nhà nớc không thể đền bù đủ hoàn
toàn đất do quỹ đất đền bù có hạn hoặc ngời bị thu hồi bị thu hồi không yêu
cầu đền bù bằng đất thì sẽ đền bù hoàn toàn bằng tiền hoặc bằng đất và một
phần chênh lệch do thiếu bằng tiền.
- Trờng hợp đền bù hoàn toàn bằng tiền: giá đền bù do UBND cấp
tỉnh ban hành dựa trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ quy định nhân với
hệ số điều chỉnh K(hệ số vị trí, diện tích, hạng đất, khả năng sinh lợi của
đất ). Khung giá đất đ ợc quy định tại nghị định 87/CP và theo quyết định
302/TTg về điều chỉnh hệ số K, nghị định số 17/1998/NĐ-CP về việc sửa
dổi bổ xung khoản 2 điều 4 của Nghị định 87/CP.
Đặng Thị Thanh Lợng
Luận văn tốt nghiệp
- Trờng hợp đền bù một phần bằng đất và một phần chênh lệch bằng
tiền: mức đền bù bằng đất ở cho hộ gia đình đợc xác định theo thứ tự u tiên
hộ gia đình có diện tích đất bị thu hồi nhiều đợc đền bù nhiều, hộ gia đình
có quy mô đất bị thu hồi nhỏ đợc đền bù đất ít hơn theo một tỷ lệ ( % )
thống nhất nhng đảm bảo mức đất ở đợc đền bù bằng mức đất tối thiểu đối
với hộ gia đình nh ở, nh ở địa bàn đô thị là 40m
2
. Số chênh lệch về diện tích
thực tế bị thu hồi với đất đợc đền bù bằng tiền.
+ Phơng án đền bù bằng nhà ở:
Trong trờng hợp diện tích bị thu hồi nhỏ hơn cả mức tối thiểu quy định

nh bên trên (nh diện tích ở đô thị là 40m
2
) thì ngời bị giao đất ở tại khu
TĐC, đợc giao bằng mức đất tối thiểu và phần chênh lệch diện tích phải nộp
tiền theo quy định hiện hành.
Khoản 3 điều 10 Nghị định 22/CP cũng ghi rõ: đất bị thu hồi là đất ở
thì đợc đền bù thiệt hại bằng tiền, nhà ở hoặc đất ở tại khu TĐC .
Đối với đất ở thu hồi thuộc nội thành đô thị loại I và loại II thì chủ yếu
đền bù bằng nhà ở hoặc bằng tiền. Việc đền bù bằng đất ở thuộc nội thành
đô thị loại I, II cho ngời có đất bị thu hồi chỉ đợc thực hiện trong các trờng
hợp có dự án TĐC ngay khu vực thu hồi đất, TĐC ở các khu quy hoạch khu
dân c hoặc các khu dân c khác thuộc đô thị đó đã đợc cơ quan Nhà nớc có
thẩm quyển phê duyệt.
* Đền bù thiệt hại về tài sản:
Phơng án đền bù thiệt hại về tài sản là phơng án trả tiền theo giá hiện
có của tài sản. Trong trờng hợp mức giá đền bù không đủ để xây dựng một
ngôi nhà mới có tính chất kỹ thuật tơng đơng đã phá vỡ thì hộ gia đình đợc
đền bù thêm không vợt quá giá xây dựng mới.
- Nhà, công trình xây dựng trên đất thuộc đối tợng đơc đền bù thiệt
hại theo quy định tại điều 6 của Nghị định 22/CP thì đợc đền bù theo quy
định của điều 17 của nghị định này.
- Đối nhà, công trình trên đất không thuộc đối tợng đợc đền bù thiệt
hại theo quy định tại điều 7 của Nghị định 22/CP, nhng tại thời điểm xây
Đặng Thị Thanh Lợng
Luận văn tốt nghiệp
dựng mà cha có quy hoạch hoặc xây dựng phù hợp với quy hoạch, không vi
phạm hành lang bảo vệ công trình, thì đợc trợ cấp 70% mức đền bù quy
định tại điều 17 nghị định 22/CP nếu xây dựng vi phạm quy hoạch đã đợc
công bố, vi phạm hành lang bảo vệ công trình, thì không đợc đền bù; trong
trờng hợp đặc biệt, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW xem xét hỗ trợ

cho từng trờng hợp cụ thể.
II. Vấn đề TĐC và phát triển quỹ nhà , quỹ đất TĐC phục vụ GPMB
1. Khái niệm Tái Định C và công tác Tái Định C.
1.1. Khái niệm Tái Định C .
GPMB đảm bảo quỹ đất xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng trong quá
trình đô thị hoá, dẫn đến thực trạng ngời dân tại vùng quy hoạch dự án phát
triển buộc phải di chuyển chỗ ở, điểu này ảnh hởng đáng kể đến đời sống,
và thu nhập của họ. Do vậy việc thực hiện các dự án phát triển thờng kèm
theo vấn đề TĐC không tự nguyện (TĐC bắt buộc).
TĐC là việc thay đổi không tự nguyện về vật chất, kinh tế xã hội đối
với những ngời bị ảnh hởng bởi dự án mà nguyên nhân là do dự án gây ra.
Một số ngời bị ảnh hởng không còn cách lựa chọn nào khác ngoài việc phải
xây dựng lại cuộc sống, thu nhập và cơ sở tài sản của họ tại một nơi nào đó.
Trong những thập kỷ gần đây, khi các dự án phát triển đợc triển khai
mạnh mẽ ở các nớc đang phát triển, vấn đề TĐC không tự nguyện (hay
TĐC bắt buộc) ngày càng nổi lên và thu hút sự quan tâm của nhiều tổ chức
quốc tế, các Chính phủ và tổ chức phi Chính phủ ở khắp nơi trên thế giới.
Trung bình mỗi năm có hàng triệu ngời buộc phải di chuyển chỗ ở do các
dự án phát triển, những ngời phải di chuyển này đã bị ảnh hởng đáng kể tới
đời sống và mức thu nhập, thậm chí nhiều ngời còn bị rơi vào cảnh nghèo
túng, mà nguyên nhân chính dẫn tới tình trạng nay là: các gia đình nông
dân không còn ruộng đất; tình trạng thất nghiệp ở nơi ở mới; tình trạng
không có nhà ở trong một thời gian dài; sự chênh lệch giá cả giữa nơi mới
chuyển tới và nơi ở cũ do vị trí giao thông không thuận lợi, đất đai kém màu
mỡ hơn hay cơ sở hạ tầng kém hơn; bệnh tật và chết chóc ra tăng do không
Đặng Thị Thanh Lợng
Luận văn tốt nghiệp
phù hợp điều kiện sinh thái mới; sự mất ổn định về lơng thực; mất cơ hội sử
dụng tài sản xã hội chung, sự phân tán về mặt xã hội (mất các mạng lới xã
hội thân quen để duy trì cuộc sống nh quan hệ dòng tộc, họ hàng ); trẻ em

bị gián đoạn việc học tập hoặc phải bỏ học do vậy, nếu công tác TĐC
không đợc quan tâm thích đáng thì vô hình chung trong khi mang lại lợi ích
phát triển cho một số đông dân chúng trong xã hội, các dự án phát triển lại
tình cờ gây ra tai hoạ cho một số ít ngời khác. Để tránh sự thiếu công
bằng này, cần có chính sách và biện pháp thoả đáng giúp những ngời bị
ảnh hởng bởi các dự án phát triển khôi phục lại cuộc sống và mức thu nhập
nh khi không có dự án, cải thiện thêm cuộc sống, nghĩa là tạo điều kiện cho
họ đợc hởng các lợi ích mà dự án mang lại để bù cho những khó khăn vất
vả mà họ đã phải gánh chịu để dự án có thể tiến hành một cách suôn sẻ.
Khung chính sách TĐC bao gồm tất cả những biện pháp đợc thực hiện
bởi hợp phần dự án để giảm nhẹ bất cứ hoặc tất cả ảnh hởng xã hội xấu của
dự án đối với ngời bị di dời, bao gồm bồi thờng cho tài sản thu nhập và điều
khoản về những đền bù khác, hỗ trợ khôi phục thu nhập và chỗ ở khi cần
thiết.
Một chính sách TĐC hoàn chỉnh phải bao gồm cả quá trình từ khi bồi
thờng đến khi ngời bị ảnh hởng tổ chức, sắp xếp lại hoặc di chuyển tạo lập
nơi ở mới và ổn định các điều kiện sinh hoạt, cũng nh đảm bảo các nguồn
thu nhập của họ không bị suy giảm để mức sống đợc duy trì nh trớc khi có
dự án, nếu không phải là tăng lên, . điều đó đòi hỏi các chủ dự án phải
quan tâm giúp đỡ những ngời bị ảnh hởng trong suốt quá trình TĐC, từ việc
tìm nơi ở mới thích hợp, tổ chức các khu TĐC; trợ giúp chi phí vận chuyển,
trợ giúp đời sống trong khoảng thời gian các hộ bận do phải di chuyển, làm
nhà, đến việc hỗ trợ những ngời bị ảnh hởng hoặc đào tạo lại nghề, tạo điều
kiện cho vay vốn để phát triển sản xuất hoặc cung cấp các dịch vụ phát triển
nông nghiệp do vậy, ngoài các biện pháp bồi th ờng về đất đai, tài sản và
các nguồn thu nhập bị mất, thì việc hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng khu TĐC,
hỗ trợ di chuyển, chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ nhà ở trong thời gian chờ
Đặng Thị Thanh Lợng
Luận văn tốt nghiệp
bố trí TĐC hoặc tạo lập chỗ ở mới là nội dung không thể thiếu của chính

sách TĐC.
Tóm lại TĐC là biện pháp nhằm ổn định khôi phục đời sống cho các hộ
bị ảnh hởng bởi dự án, khi mà đất định c cũ bị thu hồi hết hoặc thu hồi không
hết, mảnh còn lại không đủ điêu kiện để ở tại nơi cũ, phải di chuyển đến nơi
ở mới, dới các hình thức: tập trung, phân tán và tự nguyện di chuyển.
1.2. Mục tiêu xây dựng quỹ nhà, quỹ đất TĐC.
Vấn đề TĐC không tự nguyện là vấn đề kinh tế - chính trị xã hội
tổng hợp có liên quan và đòi hỏi sự phối hợp của nhiều cấp, nhiều ngành để
đạt đợc mục tiêu cuối cùng là khôi phục cải thiện đời sống, thu nhập của
những ngời bị ảnh hởng cũng nh góp phần vào việc xây dựng cơ sở vật chất
chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hớng CNH, HĐH đất nớc.
Là một trong những phơng án đền bù TĐC, việc xây dựng các khu
TĐC đang đợc quan tâm chú trọng thực hiện trong giai đoạn hiện nay, đặc
biệt trong các đô thị.
Nh chúng ta đã biết, quỹ đất dùng cho ĐBGPMB là hết sức khan
hiếm, đặc biệt trong các đô thị. Do vậy, phơng án đền bù bằng đất là khó
thực hiện, thậm chí là không thể thực hiện, thay vào đó là phơng án đền bù
bằng tiền hoặc nhà ở. Tuy nhiên phơng án đền bù bằng tiền lại mang lại
những tiêu cực nhất định làm đau đầu các nhà quản lý. Ngời dân sau khi bị
thu hồi đất và đợc bồi thờng bằng một khoản tiền theo quy định, t liệu sản
xuất biến thành t liệu tiêu dùng. Khoản tiền đền bù đợc sử dụng vào các
mục đích khác nhau, có thể đợc dùng để đầu t tạo vốn phát triển sản xuất
nhng cũng có trờng hợp lại đợc sử dụng vào các mục đích tiêu xài vô bổ. Có
đợc khoản tiền đền bù. Có thể khiến ngời bị thiệt hại giàu có lên trong chốc
lát song đợc sử dụng không hợp lý lại tạo lên những khó khăn phức tạp, là
nguyên nhân sâu xa, trực tiếp tạo ra cái đói nghèo sau này. Do vậy, phơng
án đền bù bằng cách bố trí các hộ trong diện giải toả vào các khu tái định c
đợc xem là phơng án khả thi và hết sức cần thiết, đây đợc xem là một phơng
án hay không chỉ tiết kiệm đất mà còn đảm bảo ổn định đời sống, sản xuất
Đặng Thị Thanh Lợng

Luận văn tốt nghiệp
cho một bộ phận ngời bị thu hồi đất có thu nhập thấp. Việc xây dựng quỹ
nhà ở TĐC, phục vụ GPMB cũng chính là một khâu quan trọng, then chốt
trong công tác TĐC.
Mục tiêu xây dựng quỹ nhà ở TĐC:
- Xây dựng quỹ nhà, quỹ đất TĐC đảm bảo đủ nhu cầu và chủ động
đáp ứng tiến độ GPMB thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội. Tạo
quỹ nhà luân chuyển nhằm xoá bỏ tình trạng hộ dân phải tự thuê nhà ở tạm
trong thời gian thực hiện dự án, góp phần phân bổ lại dân c trong vùng thực
hiện dự án theo quy hoạch, nhằm ổn định trật tự, an ninh xã hội cũng nh
tiếp kiệm chi phí của ngân sách của chủ đầu t.
- Việc xây dựng quỹ nhà ở tái định c đi đôi với việc phát triển cơ sở hạ
tầng đầy đủ xung quanh khu tái định c tạo điều kiện thiết lập lại cuộc sống
ban đầu cho ngời bị di chuyển. Có cơ sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ việc
làm, tái tạo công cụ sản xuất duy trì thu nhập của ngời dân khi bị thu hồi
đất.
2. Những quy định chung về tái định c.
2.1. Những đối t ợng và phạm vi tái định c .
- Đối t ợng đ ợc h ởng chính sách hỗ trợ và TĐC : là ngời có đất bị thu
hồi hoặc bị thiệt hại về đất đai, tài sản do việc thực hiện dự án gây ra:
+ Hộ bị ảnh hởng giải toả bởi dự án chiếm dụng đất để xây dựng công
trình công cộng, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích xã hội.
+ Hộ bị ảnh hởng bởi dự án chiếm dụng đất để xây dựng các hạng mục
của khu TĐC, hoặc bị ảnh hởng khi di chuyển các công trình kinh tế hạ
tầng kỹ thuật để GPMB xây dựng các công trình giao thông, công trình lớn
mang tính quốc gia.
áp dụng cho tất cả các dự án có quyết định thu hồi đất của cơ quan
Nhà nớc có thẩm quyền, trừ các công trình công ích của làng, xã đợc xây
dựng bằng hình thức huy động sự đóng góp của nhân dân hoặc có một phần
hỗ trợ của NSNN.

Đặng Thị Thanh Lợng
Luận văn tốt nghiệp
- Phạm vi tái định c : ngời bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở, di
chuyển cơ sở sản xuất kinh doanh và các cơ sở tài sản khác gắn liền với đất
bị thu hồi đến nơi ở mới mà không nhận bồi thờng thì đợc bố trí tái định c.
Các hộ trong diện giải toả đợc hởng đền bù theo các phơng án quy
định của Nhà nớc. Hình thức đền bù thông qua phơng án bố trí tái định c sẽ
đợc các hộ đăng ký với cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền. Các hộ đã đăng ký
vào kiểm kê cam kết vào tái định c thì ràng buộc phải vào TĐC, không đợc
chuyển sang phơng thức đền bù khác.
2.2. Lập khu tái định c .
- Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của địa phơng; căn cứ
vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đợc phê duyệt, quy mô thu hồi đất,
số ngời bị ảnh hởng phải di chuyển và khả năng quỹ đất dùng để đền bù,
UBND cấp tỉnh, Thành phố trực thuộc tỉnh quyết định và tổ chức thực hiện
lập dự án khu TĐC tập trung hoặc khu TĐC phân tán cho phù hợp với tình
hình thực tế của địa phơng.
- Việc xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc nhà ở tại các khu TĐC tập trung đ-
ợc thực hiện theo phơng thức đấu thầu. Thông qua hình thức đấu thầu
nhằm lựa chọn đợc các nhà thầu có đủ khả năng, thích hợp, đảm bảo tiến độ
và chất lợng của khu TĐC phù hợp với tiêu chuẩn chung.
- Kế hoạch TĐC cần dựa trên các thông tin mới nhất về quy mô và
mức độ ảnh hởng của việc TĐC đối với những ngòi phải di chuyển. Ngoài
việc mô tả đặc điểm chung của các hộ gia đình, việc xác định quy mô tái
định c, thông tin về toàn bộ cơ sở nguồn lực của những ngời bị ảnh hởng,
kể cả các nguồn thu nhập phụ, một phần hoặc toàn bộ đất đai, công trình,
nhà ở, cơ sở hạ tầng và dịch vụ xã hội bị ảnh hởng, các loại hình tổ chức
chính thức và không chính thức là cần thiết và hết sức quan trọng hỗ trợ cho
việc lập và thực hiện các chuơng trình tái đinh c.
2.3. Quyền và nghĩa vụ của ng ời bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở .

+ Quyền của ngời bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở.
Đặng Thị Thanh Lợng
Luận văn tốt nghiệp
- Quyền đề đạt nguyện vọng và đăng ký đến ở khu TĐC bằng văn bản
gửi cơ quan bồi thờng thiệt hại và TĐC cấp huyện.
- Quyền lựa chọn TĐC gần nơi ở cũ. Trờng hợp không có khu TĐC
gần nơi ở cũ thì mới bố trí ở những nơi xa hơn.
- Quyền đợc u tiên chuyển trờng học cho bản thân hoặc các thành viên
khác trong gia đình về nơi ở mới bao gồm cả những hộ tự lo chỗ ở mới.
- Có quyền đợc cấp GCN quyền sử dụng đất và đợc thực hiện các
quyền theo quy định của pháp luật về đất đai; đợc miễn nộp lệ phí địa
chính, lệ phí trớc bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở.
+ Nghĩa vụ của ngời sử dụng đất phải di chuyển chỗ ở đến nơi ở mới:
- Ngời có nguyện vọng và đăng ký đến khu TĐC, thì ký hợp đồng với
cơ quan quản lý khu TĐC và có nhiệm vụ thực hiện đúng theo hợp đồng đã
ký kết. Khi đã lựa chọn đền bù bằng nhà ở TĐC với cơ quan nhà nớc có
thẩm quyền, ngời sử dụng đất phải hoàn toàn tuân theo hợp đồng đã ký kết,
không đợc thay đổi lại phơng thức nhận đền bù.
- Xây dựng nhà, công trình theo đúng quy hoạch và thực hiện các
nhiệm vụ khác theo quy định của pháp luật.
- Các hộ đợc bố trí vào các khu TĐC tập trung, phải tuân thủ đúng
các nội quy quy định tại khu ở mới, do cơ quan nhà nớc đóng vai trò quản
lý, dới hình thức quản lý các nhà chung c. Chấp hành đầy đủ các nội quy về
sinh hoạt, đi lại, bảo vệ môi trờng, cảnh quan khu TĐC
2.4. Điều kiện bắt buộc phải có của khu TĐC
- Khu TĐC phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, tiêu chuẩn và quy
chuẩn xây dựng ở đô thị hoặc nông thôn , đảm bảo diện tích đất mới tối
thiểu là 100m
2

đối với hộ gia đình ở nông thôn và 40 m
2
đối với đất ở đô thị.
- Khu TĐC phải đợc xây dựng cơ sở hạ tầng thích hợp nh: hệ thống
điện, hệ thống cung cấp nớc, trờng học, nhà trẻ, nhà mẫu giáo, nơi sinh hoạt
cộng đồng, cơ sở khám chữa bệnh, đờng nội bộ, đờng ra vào. Khu TĐC phù
Đặng Thị Thanh Lợng
Luận văn tốt nghiệp
hợp với thực tế về quy hoạch đất ở, đất xây dựng tại địa phơng và đảm bảo
mức tối thiểu tơng đơng nơi ở cũ.
- Khu TĐC đợc xây dựng mới theo tiêu chuẩn của các khu đô thị mới
hiện đại đảm bảo các điều kiện tối thiểu về: diện tích đất ở chính, diện tích
phụ, số phòng, mức độ bền vững an toàn, mức độ thông thoáng, điều kiện
về cấp nớc, chất lợng khu phụ, thoát nớc, thuận tiện cho sinh hoạt gia đình,
đảm bảo khả năng vừa ở, vừa sản xuất kinh doanh hoặc cơ sở sản xuất kinh
doanh gần nhà thuận tiện việc học hành của con cái, mối quan hệ hàng xóm
giữa các hộ gia đình TĐC, gần chợ và các cơ sở dịch vụ.
2.5. Nguyên tắc bố trí nhà ở, đất ở cho các hộ gia đình các khu TĐC

+ Việc bố trí đất ở tại khu TĐC thực hiện theo nguyên tắc:
- Ưu tiên bố trí ngời bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở TĐC tại cộng
đồng nơi thu hồi đất.
- Ưu tiên bố trí ở những vị trí thuận lợi trong khu TĐC cho các hộ có
vị trí thuận lợi tại nơi ở cũ, các hộ sớm thực hiện kế hoạch GPMB.
- Ngời có công với cách mạng, gia đình liệt sỹ, thơng binh, bệnh
binh
+ Trong trờng hợp nhà TĐC là nhà nhiều tầng, nhiều căn hộ, thì chủ dự
án có trách nhiệm:
- Thông báo cho các hộ gia đình, cá nhân đã đăng ký di chuyển đến
khu TĐC về các nội dung sau:

* Địa điểm xây dựng, số tầng, tổng số căn hộ, diện tích sử dụng của
từng căn hộ theo từng tầng, đơn giá của từng loại căn hộ.
* Dự kiến bố trí các hộ vào từng căn hộ
- Đảm bảo cho các hộ TĐC xem xét cụ thể căn hộ dự kiến bố trí cho
gia đình mình và các căn hộ khác thuộc nhà ở bố trí TĐC .
+ Dự kiến bố trí nhà ở, đất ở tại khu TĐC cho từng hộ gia đình, cá
nhân phải đợc thông báo cho từng hộ và niêm yết công khai tại UBND cấp
xã, nơi có đất bị thu hồi và tại nơi TĐC tối thiểu là 15 ngày để nhân dân
Đặng Thị Thanh Lợng
Luận văn tốt nghiệp
tham gia ý kiến; trên cơ sở đó lập phơng án bố trí chính thức và thông báo
cho từng hộ gia đình, cá nhân.
+ Khu TĐC tập trung sau khi đã tiến hành xây dựng và bố trí các hộ
dân và có thể xảy ra các trờng hợp:
- Không đủ diện tích vì số hộ phát sinh đăng ký thêm sau kiểm kê, tr-
ờng hợp này tuỳ theo tình hình cụ thể mà giải quyết lập khu TĐC mới hoặc
mở thêm khu TĐC hiện tại nếu có thể, hoặc điều tiết sang khu TĐC cùng
một dự án.
- Nếu trờng hợp đặc biệt nào đó không thể bố trí hết số dân tự nguyện
vào khu TĐC mà có d thừa diện tích lớn hơn 20% thì UBND tỉnh, thành phố
cần có ý kiến đề xuất giải quyết, cơ quan Nhà nớc các cấp có liên quan trực
tiếp đến dự án xem xét chấp thuận hoặc xử lý cụ thể.
+ Tổng diện tích đất đợc bố trí TĐC không lớn hơn diện tích đất đã bị
thu hồi, trừ trờng hợp diện tích đất thu hồi nhỏ hơn một căn nhà hoặc một lô
đất tại khu TĐC theo quy hoạch.
Trong trờng hợp quỹ đất dùng để đền bù có hạn thì mức đền bù bằng
đất ở cho mỗi hộ đợc xác định theo thứ tự: hộ gia đình có quy mô diện tích
bị thu hồi nhiều, đợc đền bù bằng đất nhiều;hộ có quy mô diện tích đất bị
thu hồi ít đợc đền bù bằng đất ít theo một tỷ lệ % nhất định nhng đảm bảo
mức đất ở đợc đền bù bằng đất tối thiểu đối với hộ gia đình ở nông thôn là

100m
2
, ở đô thị là 40m
2.
. Số chênh lệch về diện tích và giá đất đợc đền bù
bằng tiền. Trờng hợp diện tích đất bị thu hồi nhỏ hơn cả mức tối thiểu thì
ngời đợc giao đất ở mới tại khu TĐC đợc giao bằng mức tối thiểu đó và
phải nộp tiền sử dụng đất cho phần chênh lệch diện tích đất theo quy định
hiện hành.
2.6. Nguồn vốn xây dựng các khu TĐC
- Kinh phí bồi thờng thiệt hại cơ sở hạ tầng tại nơi thu hồi đất do chủ
dự án trả.
- Vốn từ việc sử dụng quỹ đất để xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy
định tại điều 22a của Luật đất đai.
Đặng Thị Thanh Lợng
Luận văn tốt nghiệp
- Nguồn hỗ trợ của NSNN để xây dựng đờng giao thông và công trình
thuỷ lợi, trờng học, cơ sở khám chữa bệnh, cải tạo đất để mở rộng sản xuất
nông nghiệp.
- Nguồn hỗ trợ của chủ dự án. Mức hỗ trợ cụ thể do UBND cấp tỉnh
quy định trên cơ sở thoả thuận với chủ dự án.
- Các nguồn vốn khác
Đối với những dự án lớn của Nhà nớc mà phải di chuyển cả một cộng
đồng dân c, làm ảnh hởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế, xã hội, truyền
thống văn hoá của cộng đồng thì tuỳ từng trờng hợp cụ thể, Thủ tớng Chính
phủ quyết định chính sách TĐC đặc biết với mức cao nhất đợc áp dụng là
trợ cấp toàn bộ chi phí lập khu TĐC mới, xây dựng nhà ở, cải tạo đồng
ruộng, xây dựng cơ sở hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội), bao
gồm cả các công trình văn hoá truyền thống của cộng đồng, trợ cấp ổn định
sản xuất.

2.7. Các biện pháp khôi phục sản xuất và đời sống tại khu TĐC.
- Cải tạo đất để mở rộng sản xuất nông nghiệp trong vùng TĐC
- Cải tạo, xây dựng, và phát triển các công trình thuỷ lợi đảm bảo nớc
cho sản xuất và sinh hoạt.
- Hỗ trợ kỹ thuật cho vụ sản xuất đầu tiên để tăng năng suất nông
nghiệp gồm: dịch vụ khuyến nông, dịch vụ bảo vệ thực vật, giống cây trồng
và vật nuôi.
- Hộ gia đình, cá nhân đợc vay vốn tại các tổ chức tín dụng để thực
hiện tái sản xuất, kinh doanh với lãi suất u đãi.
- Hộ gia đình, cá nhân đợc hỗ trợ kỹ thuật để xây dựng nhà ở tại khu
TĐC gồm: thiết kế nhà, t vấn về vật liệu xây dựng.
- Hỗ trợ theo chế độ trợ cấp ngừng việc cho cán bộ công nhân viên của
doanh nghiệp phải di chuyển trong thời gian ngừng sản xuất, kinh doanh
cho đến khi sản xuất xây dựng trở lại hoạt động tại địa điệm mới (thời gian
tối đa không quá 1 năm)
Đặng Thị Thanh Lợng
Luận văn tốt nghiệp
- Hỗ trợ chi phí đào tạo cho những lao động nông nghiệp phải chuyển
làm nghề khác do bị thu hồi đất, u tiên các vị trí lao động mới cho các đối t-
ợng này.
- Hỗ trợ kinh phí, tiền thuê nhà trong thời gian di dời chờ bố trí vào
các khu TĐC .
2.8. Nguyên tắc lựa chọn địa điểm và quy hoạch xây dựng khu TĐC.
Quan điểm chung khi xây dựng khu TĐC là đáp ứng ổn định cuộc
sống cho ngời dân trong giai đoạn trớc mắt và lâu dài, tức là phát triển bền
vững.
- Chọn vị trí khu TĐC đạt đợc yêu cầu tiện lợi sinh hoạt, đi lại thuận
tiện cho các hộ dân, thuận tiện về việc làm, đồng thời phù hợp với quy
hoạch của địa phơng, thuận lợi về kinh tế, kỹ thuật xây dựng của địa phơng.
Đảm bảo tốt hơn nơi ở cũ về các dịch vụ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Đảm bảo cho ngời dân TĐC sống trong môi trờng hoà hợp và môi trờng tự
nhiên trong sạch, duy trì mối quan hệ hàng xóm của ngời dân mới thu hồi.
Đối với chơng trình TĐC ở cả nông thôn và thành thị, việc xác định
các vị trí TĐC khả thi và cắm cọc mốc các khu đợc lựa chọn là một bớc rất
quan trọng trong chơng trình TĐC dựa trên cơ sở đất đai, khả năng sản xuất
và các lợi thế về địa d của nơi mới ít nhất phải tơng đơng nh nơi cũ. Phơng
án đất đổi đất, diện tích đất thay thế ít nhất phải tơng đơng với diện tích
lô đất cũ. Đối với dân TĐC ở nông thôn, khi lựa chọn địa điểm cần chú ý
khả năng tạo nguồn thu nhập từ các hoạt động phi nông nghiệp (nghề cá,
thu lợm lâm sản, lao động theo mùa vụ ) để hỗ trợ cho nguồn thu từ nông
nghiệp. Đối với dân TĐC ở đô thị, nơi ở mới phải đảm bảo cơ hội tìm kiếm
công ăn việc làm, điều kiện cơ sở hạ tầng, các dịch vụ và cơ hội sản xuất t-
ơng đơng với nơi ở cũ.
- Để tơng xứng với việc đầu t cơ sở hạ tầng cho khu TĐC, yêu cầu số
hộ TĐC tối thiểu là 10 hộ trở lên. Trờng hợp đặc biệt theo quy định riêng.
- Căn cứ lập hồ sơ xây dựng khu TĐC tập trung: phải có bảng tổng
hợp kê tổng số hộ đăng ký vào khu TĐC, kèm theo biên bản cam kết vào
Đặng Thị Thanh Lợng
Luận văn tốt nghiệp
khu TĐC ký giữa chủ hộ và Ban GPMB địa phơng (bao gồm cả diện tích bố
trí vào khu TĐC cho từng hộ và tổng diện tích cần bố trí cho TĐC). Căn cứ
vào quyết định của UBND tỉnh, thành phố về chủ trơng cho lập khu TĐC
dùng vào mục đích GPMB phục vụ dự án xây dựng công trìnhgiao thông,
cho phép tiến hành lựa chọn vị trí phù hợp với quy hoạch của địa phơng.
2.9. Các hình thức Tái Định C .
* Khu TĐC tập trung:
- Khu TĐC loại nhỏ: từ 10 đến 30 hộ
- Khu TĐC loại vừa: từ 31 đến 60 hộ
- Khu TĐC loại lớn: trên 60 hộ.
Tổng diện tích khu TĐC (cha kể đờng dẫn) bao gồm tổng diện tích các

loại lô đất cấp cho các hộ dân theo tổng hợp thống kê ban đầu; diện tích dự
phòng (bằng 10% diện tích các loại lô đất cấp cho các hộ TĐC) để có mặt
bằng xây dựng các công trình phúc lợi công cộng mà dự án chấp thuận hoặc
chia thêm lô; diện tích đất phục vụ cho xây dựng cơ sở hạ tầng cho khu
TĐC nh: đờng vào, đờng giao thông nội bộ, cấp thoát nớc, điện, hệ thống
kỹ thuật khác, cây xanh.
* Khu TĐC phân tán.
Trong trờng hợp đặc biệt khi có tổng số hộ dân trong cụm nhỏ hơn 10
hộ hoặc lớn hơn nhng do sự đặc thù của địa phơng không thể tổ chức gom
lại cùng chung sống trên một khu TĐC tập trung, có yêu cầu phân tán chính
đáng đợc địa phơng xem xét chấp nhận thì dự án giải quyết phơng án TĐC
phân tán.
Diện tích mỗi hộ TĐC phân tán đợc tính bằng 1,3 lần diện tích lô tiêu
chuẩn để làm đờng vào và trồng cây xanh phía mặt tiền.
Để tạo điều kiện cho các hộ dân tổ chức theo TĐC phân tán, ngoài các
khoản đền bù, trợ cấp theo chế độ, mỗi hộ còn đợc trợ cấp một khoản kinh
phí để xây dựng đờng vào, cấp điện, nớc.
2.10. Trình tự lập hồ sơ và xây dựng các khu TĐC tập trung.
Đặng Thị Thanh Lợng
Luận văn tốt nghiệp
B ớc 1 : Điều tra thu thập các số liệu cơ bản về các hộ vào khu TĐC.
Đây là bớc quan trọng để triển khai các bớc tiếp theo. Bớc này cần tiến
hành đồng thời ngay sau khi kiểm kê, đo đạc nhằm xác định chính xác các
hộ dân có nhu cầu vào TĐC tránh việc san lấp tràn lan gây lãng phí kinh phí
đầu t xây dựng và lãng phí quỹ đất.
B ớc 2 : Chọn vị trí khu TĐC
- Chọn vị trí khu TĐC đạt đợc yêu cầu tiện lợi sinh hoạt, đi lại cho các
hộ dân, đồng thời phù hợp với quy hoạch của địa phơng, thuận lợi về kinh
tế, kỹ thuật xây dựng của địa phơng.
- Giới thiệu và tham khảo ý kiến các hộ dân vị trí khu đất TĐC. Nếu

đa số hộ dân tán thành vị trí khu đất để xây dựng khu TĐC thì lấy vị trí khu
đất đó để chính thức thiết kế.
- Ban GPMB lập tờ trình, trình UBND tỉnh, thành phố phê duyệt vị trí
và xin cấp đất xây dựng khu TĐC, đồng thời tiến hành chọn t vấn để khảo
sát- thiết kế quy hoạch khu TĐC.
B ớc 3 : Thiết kế khu TĐC
Căn cứ vào bản vẽ quy hoạch khu TĐC đợc duyệt, căn cứ quy mô, tiêu
chuẩn xây dựng khu TĐC, chủ đầu t hoạc cấp đợc uỷ nhiệm của chủ đầu t ở
điạ phơng lựa chọn, ký hợp đồng khảo sát thiết kế kỹ thuật thi công khu
TĐC.
Đặng Thị Thanh Lợng
Luận văn tốt nghiệp
Chơng II:
Thực trạng công tác xây dựng quỹ nhà và
quỹ đất TĐC tại Hà nội.
I. Đặc điểm kinh tế - xã hội và quá trình đô thị hoá ở
Hà nội.
1. Đặc điểm kinh tế- xã hội.
Thủ đô Hà nội là trung tâm chính trị, văn hoá, khoa học, kinh tế, là đầu
mối giao thông quan trọng hàng đầu của cả nớc. Hà nội có địa giới hành
chính giáp với 6 tỉnh:
- Phía bắc giáp tỉnh Thái Nguyên và Bắc Giang.
- Phía đông giáp tỉnh Bắc Ninh và Hng Yên.
- Phía nam giáp tỉnh Hà Tây.
- Phía tây giáp tỉnh Hà Tây và Vĩnh Phúc.
Hà nội nằm trong vùng Đồng Bằng Bắc Bộ, đất đai chủ yếu hình thành
từ phù sa hệ thống sông Hồng và sông Thái Bình.
1.1. Đặc điểm về đất đai và dân c .
Thành phố Hà nội có 9 quận, 5 huyện với 125 phờng, 9 xã và 5 thị
trấn. Theo số liệu tổng kiểm kê đất đai năm 2000 và thống kê đất đai năm

2003: tổng diện tích đất tự nhiên của thành phố là 92.047, 45 ha. Bình quân
đất tự nhiên tính theo đầu ngời là 346,83 m
2
/ ngời; bình quân diện tích đất
giao thông là 21m
2
/ngời; đất ở bình quân 97,22m
2
/ ngời, trong đó đất ở đô
thị là 10,8m
2
/ ngời, đất ở nông thôn là 33,2m
2
/ ngời. Trong đó: đất nông
nghiệp 41.849, 23 ha, chiếm 45,44%; tập trung chủ yếu ở 5 huyện ngoại
thành; đất lâm nghiệp là 6.628,25ha, chiếm 7,3%, chủ yếu ở huyện Sóc
Sơn; đất ở 11.636,82ha chiếm 12,64%; đất chuyên dùng 22.609,82 ha
chiếm 24,55%; đất cha sử dụng (bao gồm cả sông suối, núi đá) 9.373,45 ha
chiếm 10,18 %. Phần lớn diện tích đất đai Hà nội nằm ở vùng Đồng Bằng
châu thổ Sông Hồng, chỉ có một phần đất của huyện Sóc Sơn thuộc phía
nam của dãy núi Tam Đảo.
Đặng Thị Thanh Lợng