TÌM HIỂU CÁC CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT VỀ VIỆC PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Ngành Quản lý thò trường Bất động sản.

SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“TÌM HIỂU CÁC CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT VỀ VIỆC
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ HỒ CHÍ MINH ”

SVTH
: NGUYỄN NGỌC KHÁNH TRANG
MSSV
: 03135078
: : DH03TB
LỚP
: 2003 – 2007
KHĨA
NGÀNH : Quản Lý Thị trường bất động sản

- TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2007 -

-1-


Ngành Quản lý thò trường Bất động sản.

SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MƠN KINH TẾ ĐẤT

NGUYỄN NGỌC KHÁNH TRANG

“TÌM HIỂU CÁC CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT VỀ VIỆC
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”

Giáo viên hướng dẫn: CN-KS Dương Thị Tuyết Hà
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh)

- Tháng 7 năm 2007 -

-2-


Ngành Quản lý thò trường Bất động sản.

SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang

LỜI CẢM ƠN
Con xin gởi lòng biết ơn sâu sắc đến ba má cùng
những người thân trong gia đình, những người đã ni
dưỡng, nâng đỡ, dìu dắt cho con có được ngày hơm
nay.

Xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà
trường, q thầy cơ trong khoa Quản lí Đất đai và Bất
động sản trường Đại học Nơng Lâm Thành phố Hồ
Chí Minh đã truyền đạt kiến thức hữu ích và hướng
dẫn em trong những năm tháng học tập tại trường.
Xin chân thành cảm ơn cơ Dương Thị Tuyết Hà
đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ em trong suốt q
trình thực tập và hồn thành luận văn tốt nghiệp.
Xin chân thành cảm ơn Các anh, chị ở phòng phát
triển nhà - Sở Xây Dựng thành phố hồ Chí Minh đã
nhiệt tình giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tơi
thực tập tại đơn vị.
Xin cảm ơn các bạn lớp Quản lí thị trường bất
động sản 29 niên khóa 2003-2007 ln động viên,
giúp đỡ tơi trong q trình học tập và thực hiện đề tài.
TP. HCM, tháng 7/2007
Sinh viên: Nguyễn Ngọc Khánh Trang

-3-


Ngành Quản lý thò trường Bất động sản.

SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang

TĨM TẮT
Đề tài: “Lập phương án bồi thường giải tỏa và tái định cư dự án xây dựng
trung tâm Metro Cash & Carry tại phường tân Thới Hiệp quận 12 thành phố Hồ
Chí Minh”
Giáo viên hướng dẫn

: CN-KS Dương Thị Tuyết Hà

Sinh viên thực hiện

: Nguyễn Ngọc Khánh Trang

Với tốc độ tăng trưởng kinh tế của thành phố Hồ Chí Minh như hiện nay, nhu
cầu của người dân về mọi mặt ngày càng cao, đặc biệt là nhu cầu về nhà ở. Để đáp ứng
được những nhu cầu này của xã hội nhà nứoc có chủ truơng phát triển hệ thống nhà ở
xã hội dành cho các đối tượng cơng nhân viên chức nhà nước, cơng nhân trong các
khu chế xuất, khu cơng nghiệp.
Ngày 1/7/2005 Luật Nhà ở 2005 được ban hành, lần đầu tiên đề cập đến vấn đề
nhà ở xã hội (NOXH) dành cho các đối tượng là CBVC, sĩ quan, qn nhân chun
nghiệp, cơng nhân trong các KCN, KCX, khu cơng nghệ cao. Cũng trong năm 2005
nhà nước tiến hành thực hiện một chương trình thí điểm về NOXH trên địa bàn 3 địa
phương là Hà Nội, Tp. HCM và Bình Dương. Nếu thí điểm thành cơng, chương trình
này sẽ được nhân rộng trên phạm vi quốc gia. Các dự án trên khơng đơn thuần chỉ là
đầu tư xây dựng nhà, cơ sở hạ tầng mà còn là đầu tư cho tái sản xuất, đầu tư cho một
cuộc sống tốt đẹp hơn của mọi người.
Những lý do trên đã thơi thúc tơi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Tìm hiểu các
chính sách pháp luật liên quan đến việc phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố
Hồ Chí Minh”

-4-


Ngành Quản lý thò trường Bất động sản.

SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang

MỤC LỤC
MỤC LỤC ...........................................................................................................5
MỞ ĐẦU..............................................................................................................6
PHẦN I ................................................................................................................8
TỔNG QUAN LÝ THUYẾT VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN
TP. HỒ CHÍ MINH. ...........................................................................................8
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU. ..................................8
I.2. KHÁI QT ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH. ......................13
I.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU, PHƯƠNG PHÁP VÀ QUY TRÌNH
THỰC HIỆN. ....................................................................................................15
PHẦN II : KẾT QUẢ THỰC HIỆN ...............................................................17
II.1. TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH. ...............................................................................................17
I.1.1. Q trình phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.....17
II.1.3. Những hạn chế của việc xây dựng nhà ở của nhà nước. ...................19
I.2. MỘT SỐ KINH NGHIỆM TỪ CÁC QUỐC QIA KHÁC TRONG
VIỆC VIỆC PHÁT TRIỂN NOXH. ...............................................................22
I.2.1. Mơ hình NOXH ở Pháp. .........................................................................22
I.2.2. Mơ hình HTX nhà ở của Thụy Điển. ....................................................25
I.2.3. Một số bài học kinh nghiệm rút ra từ mơ hình nhà ở của Pháp và
Thụy Điển. .........................................................................................................27
II.1. NHU CẦU NHÀ Ở XÃ HỘI Ở TP. HCM. ............................................28
II.2. CHƯƠNG TRÌNH THÍ ĐIỂM NHÀ Ở XÃ HỘI Ở TP. HCM. ..........30
II.2.1. Mục tiêu của chương trình. ..................................................................30
II.2.2. Tiêu chí chọn dự án. .............................................................................31
II.2.3. Các dự án đề xuất thí điểm. ..................................................................31
III.2.3.1. Tổng quan các dự án thí điểm. ............................................................31
II.2.4. Những vấn đề còn vướng mắc trong thực tiễn. ..................................44
II.3.1. Nhóm giải pháp về thể chế....................................................................48

II.3.2. Giải pháp về quỹ đất, quy hoạch, kiến trúc. .......................................48
II.3.3. Giải pháp về vốn đầu tư xây dựng quỹ NOXH. .................................53
II.3.4. Về mơ hình tổ chức thực hiện. .............................................................53
KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ ..............................................................................58

-5-


Ngành Quản lý thò trường Bất động sản.

SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề.
Tp. HCM là trung tâm kinh tế và đầu mối giao thơng, thương mại, dịch vụ lớn
nhất cả nước. Với tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, mỗi năm thành phố thu hút một
lượng lớn cán bộ, sinh viên về học tập, nghiên cứu tại các trường đại học, các Sở ban
ngành; và hàng ngàn lao động vào làm việc tại các khu cơng nghiệp, khu chế xuất
(KCN, KCX), khu cơng nghệ cao. Sự tập trung dân số này đã làm q tải Thành phố
Hồ Chí Minh (Tp. HCM) khi diện tích thì có giới hạn mà lượng cư dân cứ ngày càng
tăng. Nhiều cán bộ viên chức (CBVC) phải chấp nhận tình cảnh thiếu nhà ở, người
cơng nhân phải sống trong các khu ổ chuột dột nát, tạm bợ. Từ đó nảy sinh hàng loạt
vấn đề nghiêm trọng đi kèm như ơ nhiễm nguồn nước, ơ nhiễm mơi trường, nạn thất
nghiệp, điều kiện sống kham khổ, rối loạn an ninh, trật tự và hàng loạt các tệ nạn xã
hội khác đi kèm v.v.v… Điều này tạo nên một áp lực lớn đặt lên vai những người lãnh
đạo thành phố một mặt phát tiếp tục phát huy tốc độ phát triển kinh tế; một mặt phải
mở rộng đơ thị tìm hướng phát triển mới để giải quyết nhu cầu nhà ở đang bức xúc
hiện nay.
Nhận định về tầm quan trọng của nhà ở, Ơng Nguyễn Hồng Nhân – Phó Giám
đốc Sở Xây dựng cho rằng: “Nhà ở khơng chỉ là nơi che mưa che nắng mà nó còn là

cái gốc tạo ra nguồn nhân lực, tạo ra tài sản cho quốc gia”. Rõ ràng việc có được một
mái ấm, một nơi an cư ổn định sẽ tạo được mơi trường tốt để ni dưỡng và phát triển
tồn diện năng lực cá nhân; tạo tâm lý tốt cho người lao động n tâm làm việc, nâng
cao năng suất lao động. Giải quyết được vấn đề nhà ở cho người dân, khơng những
nâng cao chất lượng cuộc sống, hạn chế các tiêu cực và tệ nạn xã hội; mà đây còn là
một phương thức hiệu quả để thành phố thu hút nhân tài khắp nơi về làm việc trong
các sở ban ngành, các doanh nghiệp của thành phố. Đồng thời thể hiện được bản chất
của nhà nước ta, là nhà nước của dân, do dân và vì dân; ln chăm lo cho cuộc sống
của người dân.
Ngày 1/7/2005 Luật Nhà ở 2005 được ban hành, lần đầu tiên đề cập đến vấn đề
nhà ở xã hội (NOXH) dành cho các đối tượng là CBVC, sĩ quan, qn nhân chun
nghiệp, cơng nhân trong các KCN, KCX, khu cơng nghệ cao. Cũng trong năm 2005
nhà nước tiến hành thực hiện một chương trình thí điểm về NOXH trên địa bàn 3 địa
phương là Hà Nội, Tp. HCM và Bình Dương. Nếu thí điểm thành cơng, chương trình
này sẽ được nhân rộng trên phạm vi quốc gia. Các dự án trên khơng đơn thuần chỉ là
đầu tư xây dựng nhà, cơ sở hạ tầng mà còn là đầu tư cho tái sản xuất, đầu tư cho một
cuộc sống tốt đẹp hơn của mọi người.
Những lý do trên đã thơi thúc tơi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Tìm hiểu các
chính sách pháp luật liên quan đến việc phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố
Hồ Chí Minh”

-6-


Ngành Quản lý thò trường Bất động sản.

SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang

2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài.
Đề tài nghiên cứu các chính sách pháp luật của nhà nước liên quan đến việc

phát triển nhà ở xã hội, cũng như hiệu quả kinh tế xã hội của các dự án NOXH trên địa
bàn Tp. HCM
Đề xuất những giải pháp nhằm phát triển Quỹ NOXH ở Tp. HCM trong tương
lai.
3. Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những chính sách và qui định pháp luật
có ảnh hưởng đến dự án NOXH trên địa bàn Tp. HCM (Cụ thể là Luật Nhà ở 2005,
Nghị định 90/2005 NĐ-CP); và chương trình thí điểm NOXH ở Tp. HCM.
4. Phạm vi nghiên cứu.
Phạm vi khơng gian: Tâp trung vào chương trình NOXH đang được thí điểm
trên địa bàn Tp. HCM
Phạm vi thời gian: đề tài tiến hành nghiên cứu những chương trình nhà ở của
nhà nước từ trước khi Luật Nhà ở 2005 ra đời cho đến nay.
Phạm vi nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu các chính sách nhà nước, các qui
định pháp luật về NOXH; và đề xuất những biện pháp phát triển chương trình NOXH
trên địa bàn Tp. HCM.

-7-


Ngành Quản lý thò trường Bất động sản.

SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang

PHẦN I
TỔNG QUAN LÝ THUYẾT VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN
TP. HỒ CHÍ MINH.
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.
I.1.1. Cơ sở khoa học.
Việc giải quyết nhu cầu về nhà ở cho người dân trong đơ thị ln là vấn đề then
chốt tạo động lực cho sự phát triển của xã hội. Tại Tp. HCM vấn đề này càng có tính

cấp thiết hơn bao giờ hết, bởi nó gắn liền với cuộc sống của đại đa số người lao động
trong thành phố đồng thời góp phần chuyển đổi phương thức sản xuất từ nơng nghiệp
sang nền sản xuất cơng nghiệp hóa hiện đại hóa. Các chính sách về nhà ở của thành
phố đã đạt được những hiệu quả nhất định khi nó tiếp cận được với các đối tượng mà
nhà nước quan tâm, đồng thời thu hút được một số nguồn lực lớn trong xã hội cùng
tham gia giải quyết vấn đề nhà ở. Tuy nhiên bên cạnh những thành quả đã đạt được thì
khả năng cung cấp nhà ở vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của xã hội, đặc biệt là các
đối tượng người nghèo, người có TNT, dân lao động nhập cư (chiếm phần đơng trong
thành phố)… Chính các yếu tố đó đã làm nảy sinh tình trạng xây dựng tự phát tràn lan
trong đơ thị, dẫn đến hình thành các khu dân cư tự phát, khơng tn thủ quy hoạch đơ
thị. Vấn đề này đã được nghiên cứu rất kỹ trong luận văn thạc sĩ của tác giả Nguyễn
văn Khoa, trường đại học Kiến trúc Tp.HCM, năm 2004 mang tên “Nghiên cứu những
đặc điểm cơ bản và đề xuất những giải pháp quy hoạch cải tạo các khu dân cư tự phát
trên địa bàn Tp.HCM”. Trong tác phẩm của mình, các giải pháp đề xuất về quy hoạch
cải tạo khu dân cư tự phát, có sự học hỏi từ các nước tiến bộ trên thế giới, đã tạo liên
tưởng cho tơi về việc xây dựng một mơ hình nhà ở mới được đề cập đến trong Luật
Nhà ở 2005, mơ hình Nhà ở xã hội dành cho các đối tượng có TNT mà pháp luật quy
định.
I.1.2. Cơ sở pháp lý: Luật Nhà ở 2005 ra đời, lần đầu tiên đề cập đến khái niệm
nhà ở xã hội. Để tìm hiểu vấn đề này, trước hết chúng ta phải làm rõ một số khái niệm
sau.
II.1.2.1. Mơt số khái niệm.
Khái niệm NOXH .
NOXH là nhà ở do nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng cho các đối
tượng đựơc qui định trong Luật nhà ở 2005.
Các đối tượng được th NOXH là cán bộ, cơng chức, viên chức, sĩ quan, qn
dân chun nghiệp thuộc lực lượng vũ trang, cơng nhân làm việc tại các khu kinh tế,
KCX, khu cơng nghệ cao và các đối tượng khác theo qui định của chính phủ (các đối
tượng đã trả lại nhà ở cơng vụ)
Khái niệm người có TNT. Có nhiều khái niệm khác nhau về người có TNT:

+ Người có TNT được đồng nhất với những người nghèo.
+ Người có TNT là người có thu nhập trên ngưỡng nghèo và tiệm cận với mức
thu nhập trung bình
-8-


Ngành Quản lý thò trường Bất động sản.

SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang

+ Người có TNT có thể bao gồm 2 nhóm trên, tức là người nghèo, người trên
ngưỡng nghèo, và tiệm cận với mức thu nhập trung bình.
Trong ba cách hiểu trên thì cách hiểu thứ 3 là thơng dụng nhất, theo đó thì đại bộ
phận CBVC nhà nước khơng có thu nhập thêm đáng kể ngồi lương nằm trong nhóm
này. Tuy nhiên theo Nghị định số 90/2006/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày
06/9/2006, hướng dẫn thi hành Luật nhà ở thì tùy vào mức giá th, th mua NOXH,
một hộ gia đình được coi là TNT nếu bình qn thu nhập tối đa khơng q năm lần
tiền th nhà một tháng đối với căn hộ 60m2 và thu nhập tối thiểu khơng thấp hơn bốn
lần tiền th nhà một tháng đối với căn hộ 30m2
Th, th mua NOXH.
NOXH khơng bán trực tiếp mà thơng qua hình thức th, th mua nhà. Hình
thức th tức là đối tượng được th NOXH theo quy định của pháp luật sẽ th nhà
trả tiền hàng tháng. Còn th mua là một hình thức trả góp, người th mua sẽ trả
trước 20% giá trị của hợp đồng, số tiền còn lại sẽ trả dần hàng tháng trong khoảng 1520 năm. Người th mua nhà ở sẽ được cơ quan có thẩm quyền cơng nhận quyền sở
hữu đối với căn nhà đang th sau khi đã hồn thành nghĩa vụ của người th.
Quỹ phát triển nhà ở.
Nghị định 90/2006 NĐ - CP có quy định: Quỹ phát triển nhà ở Thành phố là tổ
chức tài chính Nhà nước, hạch tốn độc lập theo ngun tắc bảo đảm hồn vốn và bù
đắp chi phí phát sinh trong q trình hoạt động và khơng vì mục đích lợi nhuận.
I.1.2.2. CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT QUY ĐỊNH VỀ VIỆC PHÁT

TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI.
Những qui định về NOXH chu yếu được đề cập đến trong ba văn bản là: Luật
Nhàở 2005, Nghị định 90/2006/NĐ-CP và thơng tư 05/20006TT-BXD.
a. Luật nhà ở 2005 được Quốc hội thơng qua ngày 29/11/2005 (có hiệu lực
từ ngày 01/7/2006) đã quy định một số nội dụng về phát triển NOXH dành cho
các đối tượng TNT th, th mua.
Luật đã quy định rõ về vai trò của nhà nước đối với việc phát triển quỹ nhà ở
xã hội, nêu lên những ưu đãi đối với các nhà đầu tư cũng như quy định rõ đối tựơng
nào đủ điều kiện th mua nhà ở xã hội.
Về vai trò của nhà nước, Điều 45 Luật nhà ở đã quy định rõ Nhà nước có vai
trò khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong và ngồi nước
đầu tư phát triển quỹ NOXH. Đồng thời được Nhà nước miễn tiền sử dụng đất, tiền
th đất, miễn, giảm các loại thuế liên quan theo quy định của pháp luật đối với đất
xây dựng NOXH cho các tổ chức cá nhân phát triển quỹ NOXH để giảm giá thành nhà
cho th và th mua.
Vốn đầu tư phát triển NOXH được chỉ rõ ở Điều 52 Luật Nhà là được huy
động từ các nguồn như tiền thu được từ việc bán, cho th và cho th mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước; được trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án
phát triển nhà ở trên địa bàn; từ NS nhà nước đầu tư; tiền hỗ trợ, tiền đóng góp tự
-9-


Ngành Quản lý thò trường Bất động sản.

SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang

nguyện của tổ chức, cá nhân trong nước và ngồi nước; và tiền huy động từ các nguồn
vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
Đối với tổ chức, cá nhân khi tham gia xây dựng NOXH có những ưu đãi như
được miễn tiền sử dụng đất, tiền th đất, được miễn giảm các loại thuế liên quan theo

qui định của pháp luật. Thành phố và Bộ Xây dựng đang kiến nghị Thủ tướng chính
phủ miễn thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp áp dụng mức ưu đãi cao nhất. Đồng
thời nhà nước có cơ chế đặc biệt phối hợp giữa các sở ban, ngành quản lý của thành
phố để hướng dẫn các thủ tục về mặt pháp lý và thẩm duyệt tạo điều kiện cho doanh
nghiệp trong khâu chuẩn bị đầu tư.
Đối với người th, th mua NOXH Luật quy định khá cụ thể nhằm nhấn mạnh
tính đặc biệt của đối tượng được đề cập.
Điều 53 quy định các đối tượng được th NOXH là cán bộ, cơng chức; sĩ quan,
qn nhân chun nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân; cơng nhân làm việc
trong các khu kinh tế, KCX, KCN, khu cơng nghệ cao và các đối tượng khác theo quy
định của Chính phủ.
Những đối tượng trên có TNT và thuộc một trong các điều kiện sau thì mới
được th NOXH: Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được th hoặc mua
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; có nhà thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình qn
trong hộ gia đình bình qn dưới 5m2 sàn/người hoặc là nhà ở tạm hư hỏng, dột nát.
Trường hợp muốn th mua NOXH phải thanh tốn lần đầu 20% giá trị của hợp đồng.
Về quyền và nghĩa vụ của người th, th mua NOXH, khoản 1 điều 106 quy
định người th mua NOXH khơng có quyền chuyển nhượng quyền th mua dưới bất
cứ hình thức nào. Trường hợp khơng còn nhu cầu th mua thì phải giao lại nhà ở cho
đơn vị quản lý quỹ NOXH. Khi đó, đơn vị quản lý quỹ NOXH phải hồn trả lại số tiền
20% giá trị hợp đồng mà người th mua NOXH đã trả lần đầu.
Giá cho th, th mua NOXH được quy định tại khoản 1 Điều 56 của Luật
Nhà ở có quy định là giá th và th mua NOXH phải đảm bảo ngun tắc bảo tòan
vốn để tiếp tục dầu tư phát triển NOXH, bù đắp đủ các chi phí duy tu bảo dưỡng, bảo
trì và sữa chữa trong thời gian cho th hoặc th mua.
b. Nghị định số 90/2006/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 06/9/2006
hướng dẫn thi hành Luật nhà ở.
Nghị định này chủ yếu đi sâu là rõ thêm các đối tượng và điều kiện được th,
th mua nhà ở xã hội.
Nghị định này làm rõ khái niệm “đối tượng khác” mà Luật nhà ở đã đề cập, đó

là các đối tượng đã trả lại nhà ở cơng vụ quy định tại khoản 4 điều 40 Nghị định
90/2006/NĐ-CP. (Khi cán bộ, cơng chức phải trả lại nhà ở cơng vụ theo quy định tại
điều 61 của Luật Nhà ở mà có khó khăn về nhà ở thì cơ quan, tổ chức nơi người đó
cơng tác phối hợp với Ủy ban nhân dân tỉnh nơi cán bộ, cơng chức có nhu cầu sinh
sống bố trí cho họ được th hoặc th mua NOXH hoặc hỗ trợ bằng hình thức khác
để họ có nhà ở).

- 10 -


Ngành Quản lý thò trường Bất động sản.

SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang

Điều kiện th mua NOXH được bổ sung thêm tại điều 25 Nghị định 90 là đối
tượng th mua phải có mức thu nhập bình qn của hộ gia đình khơng vượt q 5 lần
tổng số tiền th nhà phải trả hằng tháng đối với căn hộ có diện tích tối đa 60m2 sàn và
khơng thấp hơn 4 lần số tiền th phải trả đối với căn hộ có diện tích tối thiểu là 30m2
sàn, tính theo mức giá th do Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh quy định.
Điều 25 nghị định 90 cũng quy định thư tự ưu tiên để lựa chọn các đối tượng
như sau: Trước mắt là các đối tượng có nhu cầu bức thiết về nhà ở (chưa có nhà ở, mới
lập gia đình, diện tích nhà ở bình qn q thấp); tiếp đến là các đối tượng hưởng
lương từ NS nhà nước, cán bộ trẻ mới tốt nghiệp đại học trở lên, cơng nhân có tay
nghề từ bậc 5 trở lên chưa được nhà nước hỗ trợ về nhà ở dưới mọi hinh thức; cuối
cùng là cán bộ cơng chức thuộc diện được hưởng những chính sách nhàở cơng vụ
nhưng đã trả lại nhà ở cơng vụ cho nhà nước mà có nhu cầu th, th mua NOXH
trên địa bàn.
Người có nhu cầu th, th mua NOXH phải làm thủ tục gì? Trước tiên đối
tượng phải làm đơn, có ý kiến của cơ quan, đơn vị mình đang làm việc xác nhận về
đối tượng, mức thu nhập và điều kiện nhà ở hiện có của người xin th, th mua nhà

ở. Đối với hộ gia đình thì thì phải có xác nhận của tất cả các cơ quan, đơn vị của từng
thành viên đã có việc làm trong hộ gia đình đó và xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp
xã nơi đang sinh sống. Đơn đề nghị th, th mua NOXH nộp tại Sở Xây dựng.
Giá cho th, th mua NOXH được điều 27 Nghị định 90 bổ sung như sau:
Khơng tính tiền sử dụng đất, tiền th đất và các khoản ưu đãi về thuế theo hướng dẫn
của Bộ Tài chính; Giá cho th, th mua NOXH trên địa bàn do Ủy ban nhân dân cấp
Tỉnh quy định trên ngun tắc đảm bảo phù hợp với khung giá th, th mua NOXH
quy định tại phụ lục số 1 ban hành kèm theo Nghị định 90. Và khung giá này sẽ được
điều chỉnh 5 năm một lần.
c. Thơng tư 05/2006/ TT-BXD ban hành ngày 01/11/2006 hướng dẫn thực
hiện một số nội dung của Nghị định 90/2006/NĐ-CP.
Thơng tư 05/2006/ TT-BXD xác định thu nhập bình qn của hộ gia đình làm cơ
sở xét duyệt đối tượng đủ điều kiện được th, th mua nhà ở xã hội (khoản 3 điều 25
của NĐ90). Theo đó, thu nhập bình qn hàng tháng của hộ gia đình là tổng thu nhập
hàng tháng của các thành viên có thu nhập thường xun trong hộ. Mức thu nhập này
bao gồm các khoản tiền lương, tiền cơng, các khoản phụ thu, phụ cấp…
Thơng tư 05/2006 còn hướng dẫn cách xác định giá cho th, th mua NOXH.
- Giá th: Xét trên thu nhập bình qn và khả năng có thể chi trả của đối tượng
th nhà theo như Luật nhà ở quy định, cơ cấu giá th được tính theo mức bảo tồn
vốn đầu tư khấu hao theo thời hạn th từ 25-40 năm. Lãi suất bảo tồn vốn đối với
nguồn vốn đầu tư từ nguồn ngân sách là 3%/năm.
Sau thời hạn th, phần đất và nhà vẫn thuộc quyền sử dụng của Nhà nước. Vì
vậy, trong cơ cấu giá thành căn hộ để tính giá th nhà khơng tính đến giá trị bồi
thường giải phóng mặt bằng và giá trị đầu tư hạ tầng đến chân hàng rào của dự án nhà
ở xã hội.

- 11 -


Ngành Quản lý thò trường Bất động sản.

SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang

- Giá th mua. Điều 54 Luật Nhà ở có quy định: “… Người được th mua nhà
ở xã hội phải thanh tốn lần đầu 20% giá trị của nhà ở th mua”. Sau khi trả hết tiền
người được th mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư. Do
vậy, trong cơ cấu giá th mua sẽ tính các chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và
chi phí hạ tầng kỹ thuật của dự án đến chân hàng rào của dự án (khơng tính thuế VAT
và tiền sử dụng đất).
Nhìn chung, với những quy định như trên, ta thấy mơ hình NOXH có một số điểm
khác so với mơ hình nhà ở cho người TNT trước đây.
- Các đối tượng ở đây đều là cơng nhân, viên chức nhà nước, cùng chung một
tầng lớp xã hội, cùng có nghề nghiệp ổn định. Có giờ giấc sinh hoạt, làm việc và
những nhu cầu tương tự nhau.
- Đối tượng ở nhà xã hội, quy trình xét duyệt đối tượng, giá cho th, th mua
và cả tiêu chuẩn xây dựng nhà xã hội đều được nhà nước quy định cụ thể; do đó tránh
được tình trạng người dân tranh nhau vào NOXH.
- Khi khơng có nhu cầu th mua NOXH nữa thì người đó phải ưu tiên bán lại
nhà cho Ban quản lý nhà. Điều này ngăn cản tình trạng người dân tự ý chuyển nhượng
lại căn hộ cho người khác để kiếm chênh lệch.
Vì vậy mà việc bố trí xây dựng các khu nhà ở trên thuận tiện và dễ dàng hơn, các
thành viên của khu nhà sẽ có thời gian tương tự nhau để đến các cơng sở hoặc các nơi
vui chơi giải trí khác. Đối với nhà ở cho cơng nhân, xây dựng gần các KCN để thuận
tiện cho cơng việc. Với các qui định của mình nhà nước sẽ dễ dàng quản lý nhà hơn,
tránh được tình trạng đổ xơ mua và bán như các chương trình nhà ở trước đây.
- Sở dĩ NOXH có thể cung cấp nơi an cư cho CBVC, sĩ quan, qn nhân và người
lao động có TNT là do nguồn vốn để đầu tư cho loại hình này thấp hơn nhiều so với
các loại hình nhà ở khác.
+ Nhà đầu tư khơng tập trung nhiều vào thiết kế nội thất nên giảm rất đáng kể chi
phí đầu tư xây dựng.

+ Nhà đầu tư chủ động giảm lợi nhuận để sớm thu hồi và quay vòng vốn để đầu
tư vào các dự án khác.
+ Các cơng trình nhà ở này chủ yếu được xây dựng ở vùng ven, bên cạnh các khu
thương mại nên chi phí bồi thường giải tỏa, đền bù giải phóng mặt bằng thấp, tốc độ
triển khai dự án nhanh, đó đồng thời là khu vực đơng nhà máy, xí nghiệp nên nhu cầu
nhà ở là rất lớn.
+ Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho người có TNT đều được nhà nước ưu
tiên, tạo điều kiện thuận lợi về mặt pháp lý cũng như tài chính: miễn tiền sử dụng đất,
miễn thuế doanh nghiệp, ưu đãi nguồn vốn vay.
I.2.3. Cơ sở thực tiễn.
Ngày10/01/2006, Sở Xây Dựng trình Ủy ban nhân dân thành phố tờ trình số
266/TT- SXD-PTN đề xuất thí điểm 03 dự án xây dựng NOXH gồm 02 dự án xây
dựng chung cư và 01 dự án xây khu lưu trú cơng nhân, tầng cao 06 tầng với tổng số
- 12 -


Ngành Quản lý thò trường Bất động sản.

SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang

639 căn hộ chung cư và 479 phòng lưu trú cơng nhân. Dự kiến vị trí nằm ở các điểm
sau:Phường tân Thới Nhất quận 12, phường Tăng Nhơn Phú quận 9, và phường Phú
Mỹ quận 7.
Ngày 15/01/2007, tại Sở Xây dựng thành phố đã diễn ra khóa tập huấn về
“chính sách xây dựng và quản lý chất lượng NOXH” với sự tham gia của các Sở Ban
ngành thành phố và các chun gia đến từ Pháp. Tại buổi hội thảo, các chun gia
Pháp đã đóng góp ý kiến về các vấn đề thực tiễn ở Việt Nam nói chung và Tp. HCM
nói riêng, đồng thời qua đó báo cáo một số kinh nghiệm của Pháp trong việc xây dựng
nhà ở xã hội.
I.2. KHÁI QT ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.

I.2.1. Lịch sử hình thành.
Sài Gòn cổ xưa được thành lập từ năm 1623, nhưng tới năm 1698, Chúa
Nguyễn mới cử Thống sối Nguyễn Hữu Cảnh vào kinh lược đất Phương Nam, khai
sinh ra thành phố Sài Gòn. Năm 1911, Sài Gòn là nơi Chủ tịch Hồ Chí Minh vĩ đại ra
đi tìm đường cứu nước, khi đất nước thống nhất, Quốc Hội khố VI họp ngày 2.7.1976
đã chính thức đổi tên Sài Gòn là thành phố Hồ Chí Minh .
Sài Gòn - Thành phố Hồ Chí Minh là một thành phố trẻ, với hơn 300 năm hình
thành và phát triển, thành phố có rất nhiều cơng trình kiến trúc cổ, nhiều di tích và hệ
thống bảo tàng phong phú.
I.2.2. Điều kiện tự nhiên
Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong toạ độ địa lý khoảng 1001’ – 10038 vĩ độ
bắc và 106022’ – 106054’ kinh độ đơng. Phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp
tỉnh Tây Ninh, Đơng và Đơng Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đơng Nam giáp tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu, Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang. Tổng diện tích
Tp.HCM là 2.095,239 km2 với dân số 6.239.938 người (2005)
Thành phố có khí hậu phân thành hai mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng
11, lượng mưa bình qn năm 1.979 mm. Mùa khơ từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau.
Nhiệt độ trung bình năm 27,55 0C, đặc biệt thành phố khơng có mùa đơng.
Dân tộc: Việt, Hoa, Khơme, Chăm…
Đơn vị hành chính : 24 quận huyện.
Thành phố Hồ Chí Minh cách thủ đơ Hà Nội gần 1.730km đường bộ, nằm ở
ngã tư quốc tế giữa các con đường hàng hải từ Bắc xuống Nam, từ Ðơng sang Tây, là
tâm điểm của khu vực Đơng Nam Á. Trung tâm thành phố cách bờ biển Đơng 50 km
đường chim bay. Đây là đầu mối giao thơng nối liền các tỉnh trong vùng và là cửa ngõ
quốc tế. Với hệ thống cảng và sân bay lớn nhất cả nước, cảng Sài Gòn với năng lực
hoạt động 10 triệu tấn /năm. Sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất với hàng chục đường bay
chỉ cách trung tâm thành phố 7km.

- 13 -

Ngành Quản lý thò trường Bất động sản.

SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang

I.2.3. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội.
Với vai trò đầu tàu trong đa giác chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, thành
phố Hồ Chí Minh đã trở thành trung tâm kinh tế, văn hố - du lịch, giáo dục - khoa học
kỹ thuật - y tế lớn của cả nước. Thành phố Hồ Chí Minh chiếm 0,6% diện tích và 6,6
% dân số so với cả nước. Nếu như năm 2001 tốc độ tăng GDP của thành phố là 7,4 %
thì đến năm 2005 tăng lên 12,2%. Phát triển kinh tế với tốc độ tăng trưởng cao đã tạo
ra mức đóng góp GDP lớn cho cả nước. Tỷ trọng GDP của thành phố chiếm 1/3 GDP
của cả nước .
Có thể nói thành phố là hạt nhân trong vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam
(KTTĐPN) và trung tâm đối với vùng Nam Bộ. Với mức đóng góp GDP là 66,1%
trong vùng (KTTĐPN) và đạt mức 30% trong tổng GDP của cả khu vực Nam Bộ.
Thành phố là nơi thu hút vốn đầu tư nước ngồi mạnh nhất cả nước, kể từ khi
Luật đầu tư được ban hành. Số dự án đầu tư vào thành phố chiếm khoảng 1/3 tổng số
dự án đầu tư nước ngồi trên cả nước. Năm 2005, đầu tư trực tiếp của nước ngồi tăng
khá so với năm 2004, 258 dự án đầu tư nước ngồi được cấp phép với tổng vốn 577
triệu USD, tăng 4,5% về số dự án và 43,7% về vốn đầu tư. Có 145 dự án tăng vốn với
số vốn điều chỉnh tăng 330 triệu USD. Tính chung tổng vốn đầu tư kể cả tăng vốn là
907 triệu USD, tăng 7,7%. Bên cạnh đó, có 5 dự án đầu tư ra nước ngồi có tổng vốn
là 29,1 triệu USD.
Thành phố ln chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng thu ngân sách của nhà
nước, mặc dù gặp nhiều khó khăn song thu ngân sách của thành phố vẫn khơng
ngừng tăng. Năm 2005, tổng thu ngân sách trên địa bàn 58.850,32 tỷ đồng, tăng
22,21% so với năm 2004, đạt 108,27% dự tốn cả năm.
Về thương mại, dịch vụ, thành phố là trung tâm xuất nhập khẩu lớn nhất
nước. Kim ngạch xuất nhập khẩu của thành phố ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong
tổng kim ngạch xuất nhập khẩu của cả nước. Năm 2005, kim ngạch xuất khẩu trên

địa bàn đạt 12,4 tỷ USD, tăng 26,1% so với năm 2004 (nếu khơng tính dầu thơ, kim
ngạch xuất khẩu tăng 17%). Tổng mức hàng hóa bán lẻ tăng 21,1%, nếu loại trừ yếu
tố biến động giá, tăng 11,4%. Cơ sở vật chất ngành thương mại được tăng cường với
khoảng 400 chợ bán lẻ, 81 siêu thị, 18 trung tâm thương mại, 3 chợ đầu mối.
Hoạt động du lịch của thành phố phát triển mạnh, chưa bao giờ thành
phố Hồ Chí Minh đón nhiều du khách như năm 2005. Doanh thu ngành du lịch đạt
13.250 tỷ đồng, tăng 23%. Cơng tác xúc tiến, quảng bá du lịch đã phát huy các
phương tiện thơng tin đại chúng, nâng cao chất lượng chun mục du lịch trên các
báo lớn, truyền hình, tăng cường và nâng cao hiệu quả các đợt tham dự hội chợ du
lịch chun nghiệp khu vực và các thị trường trọng điểm
Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm tài chính ngân hàng lớn nhất Việt Nam,
thành phố dẫn đầu cả nước về số lượng ngân hàng và doanh số quan hệ tài chính - tín
dụng. Doanh thu của hệ thống ngân hàng thành phố chiếm khoảng 1/3 tổng doanh
thu tồn quốc.
Trong tương lai thành phố phát triển các ngành kinh tế chủ lực, là địa phương
đầu tiên tập trung phát triển các ngành cơ khí gia dụng, sản xuất phương tiện vận tải,
- 14 -


Ngành Quản lý thò trường Bất động sản.

SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang

chế tạo máy, các ngành cơng nghệ cao … vẫn là đầu mối xuất nhập khẩu, du lịch của
cả nước với hệ thống cảng biển phát triển. Việc hình thành các hệ thống giao thơng
như đường Xun Á, đường Đơng Tây … sẽ tạo điều kiện cho kinh tế thành phố
tăng trưởng mạnh mẽ.
Trong q trình phát triển và hội nhập, thành phố Hồ Chí Minh ln khẳng
định vai trò là một trung tâm kinh tế, tài chính, thương mại, dịch vụ của cả nước; là
hạt nhân của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, một trong ba vùng kinh tế trọng

điểm lớn nhất nước và cũng là vùng động lực cho cơng cuộc phát triển kinh tế - xã
hội ở địa bàn Nam Bộ và cả nước theo chiến lược cơng nghiệp hố, hiện đại hố.
Trong tương lai, thành phố sẽ phát triển mạnh mẽ về mọi mặt, có cơ cấu cơng
nơng nghiệp hiện đại, có văn hố khoa học tiên tiến, một thành phố văn minh hiện đại
có tầm cỡ ở khu vực Đơng Nam Á.
I.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU, PHƯƠNG PHÁP VÀ QUY TRÌNH
THỰC HIỆN.
I.3.1. Nội dung nghiên cứu.
Đề tài tập trung nghiên cứu những vấn đề sau:
• Tìm hiểu về nhà ở và thị trường nhà ở trên địa bàn Tp. HCM từ năm 1975
đến nay;
• Tìm hiểu nhu cầu về NOXH của người dân Tp. HCM;
• Tìm hiểu các dự án thí điểm NOXH trên địa bàn Tp. HCM;
• Những khó khăn vướng mắc trong q trình thực hiện các dự án.
• Đề xuất giải pháp phát triển NOXH trên địa bàn TP.HCM.
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu.
Phương pháp thu thập tài liệu: tìm kiếm những thơng tin, tư liệu, tài liệu,
những căn cứ khoa học có liên quan tới vấn đề nghiên cứu.
Phương pháp thống kê: Từ những số liệu thu thập ta tiến hành thống kê dưới sự
trợ giúp của các phần mềm chun dùng
Phương pháp phân tích – tổng hợp: từ những con số thống kê tiếp tục tư duy để
tìm hiểu bản chất của vấn đề nghiên cứu.
Phương pháp so sánh: So sánh các ưu khuyết điểm của mơ hình NOXH so với
các mơ hình nhà ở khác.
Phương pháp chun gia: Phỏng vấn các chun viên phụ trách trực tiếp
chương trình NOXH ở phòng Phát triển nhà thuộc Sở Xây dựng.

- 15 -

Ngành Quản lý thò trường Bất động sản.

SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang

I.3.3. Quy trình thực hiện.
Để hồn thành đề tài nghiên cứu người viết đã tiến hành các bước như sau:
(hình 1.1)
Hình 1.1. Quy trình thực hiện đề tài.

Tình
hình
Xác
định
Cơ sở
pháp
ề

Chương
ì h hí

Q trình
Các búc xúc
Những vấn
đề khó kh

Bài học
kinh

Các

- 16 -


Ngành Quản lý thò trường Bất động sản.

SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang

PHẦN II
KẾT QUẢ THỰC HIỆN
II.1. TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH.
Vấn đề nhà ở tại Tp. HCM là một vấn đề phức tạp và mang một số đặc trưng
riêng. Lấy mốc là thời điểm năm 1975 khi đất nước hồn tồn giải phóng và các chính
sách về nhà ở được triển khai đồng bộ tại các đơ thị Việt Nam ta có thể phân chia q
trình phát triển của vấn đề này thành 2 giai đoạn.1
I.1.1. Q trình phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
a. Giai đoạn 1: từ năm 1975 – 1985: Thời kỳ bao cấp của nhà nước.
Đây là giai đoạn mà Tp. HCM cũng như cả nước có mức tăng trưởng thấp, nền
kinh tế quản lý theo chế độ tập trung và bao cấp. Một số chính sách đề ra nhằm tạo
động lực phát triển và giảm áp lực đối với thành phố đã đưa khoảng 800.000 người rời
khỏi đơ thị thơng qua việc hồi hương của các hộ dân cư nơng thơn vốn di tản vào trong
thành phố vào thời kỳ đơ thị hóa cưỡng bức. Bên cạnh việc hồi hương là việc tổ chức
di dân đến các vùng kinh tế mới, khai phá các vùng đất hoang… Do đó đặc điểm của
giai đoạn này nhà ở ít được xây dựng mới, một bộ phận đáng kể nhà ở thuộc sở hữu
nhà nước bị xuống cấp nghiêm trọng. Trong 10 năm trước đổi mới (1975 – 1985) tại
Tp.HCM, nhịp độ xây dựng nhà ở mới diễn ra rất chậm ở cả khu vực nhà nước lẫn khu
vực tư nhân, số nhà xây dựng mới chiếm 14,5% tổng quỹ nhà (Bảng 2.1)
Thành phố
Tỷ lệ xây dựng mới

Hải Phòng

Hà Nội

Đà Nẵng

Tp.HCM

43,3%

37,1%

31,8%

14,5%

Bảng 2.1. Tỷ lệ xây dựng mới ở các thành phố giai đoạn 1975 – 1985.
b. Giai đoạn 2 (1 986 – nay): Thời kỳ đổi mới đất nước.
Đây là giai đoạn có mức tăng trưởng kinh tế rất cao. Dưới tác động của chính
sách đổi mới, các hoạt động về quy hoạch, xây dựng, cải tạo, chỉnh trang đơ thị trở nên
sinh động bởi các tính chất xã hội hóa với sự tham gia của các thành phần kinh tế
trong xã hội. Số lượng và chất lượng nhà ở đã tăng lên vượt bậc với sự đa dạng nguồn
lực hơn hẳn các giai đoạn trước. Nhà ở kiên cố phát triển nhanh hơn và dần dần thay
thế nhà cấp III & IV, nhiều dự án nhà ở, dự án khu đơ thị mới đã và đang được triển
khai, góp phần làm thay đổi đáng kể “bộ mặt” đơ thị. Tuy nhiên, việc xố bao cấp về
nhà ở trong điều kiện thị trường phát triển nhanh, dẫn đến sự phân hố giàu nghèo
càng lớn, khả năng tự lo nhà ở của người TNT còn có giới hạn.
Tình hình đơ thị hóa phát triển kéo theo tình trạng nhập cư ồ ạt làm cho nhu cầu
nhà ở tại Tp. HCM trở nên vơ cùng phức tạp. Dù tốc độ xây dựng nhà ở đã được nâng
cao nhưng vẫn khơng đủ đáp ứng cho nhu cầu của người dân trong đơ thị. Vì thế một

1
Nguyễn Quang Vinh - Báo cáo tổng kết các hệ quả xã hội của q trình cải tạo chỉnh trang nội thành Tp.
HCM” tr 15

- 17 -


Ngành Quản lý thò trường Bất động sản.

SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang

chương trình phát triển nhà ở đến năm 2010 đã được xây dựng vàkhơng ngừng hồn
thiện nhằm giải quyết cơ bản vấn đề nhàở. (bảng 2.2)
Bảng 2.2. Bảng dự báo tốc độ phát triển nhà ở Tp.HCM đến năm 2010.
Diện tích dự kiến tăng từng năm (m2)
Nội dung
2001

2002 2003 2004 2005

Tổng quỹ nhà

56,4

60,34 64,6

Diện tích tăng thêm

3,6

3,95

Dân số

5,4

4,22

69 73,9
4,5

4,8

2010

79,1

84,6

96,9

9,5

103,6

5,17

5,53

5,92

6,3

6,7

6,3

7,3
3,5
triệu

Diện tích sàn xây dựng
Diện tích bình qn

2006 2007 2008 2009

10,44

11,7

14,2

Nguồn: Sở Địa chính - Nhà đất (2002)
Trong những năm gần đây, tốc độ phát triển nhà ở đã có nhiều chuyển biến tích
cực, quỹ nhà ở đơ thị tăng nhanh cả về số lượng lẫn chất lượng. Theo số liệu báo cáo
của Sở Xây dựng thì bình qn hàng năm thành phố đạt trên 3,5 triệu m2 sàn xây dựng,
riêng trong năm 2004, tồn thành phố đạt 4,5 triệu m2; năm 2005, đạt 4,6 triệu m2 diện
tích nhà ở bình qn cho một người hiện nay tại thành phố khoảng 10,3 m2. Nhà ở
kiên cố phát triển nhanh hơn và dần dần thay thế nhà cấp III & IV.
Tốc độ phát triển nhà ở tại thành phố là tương đối nhanh trong những năm qua;

Nhiều dự án nhà ở, dự án khu đơ thị mới đã và đang được triển khai, góp phần làm
thay đổi đáng kể “bộ mặt” đơ thị. Tuy nhiên, việc xố bao cấp về nhà ở trong điều kiện
thị trường phát triển nhanh, dẫn đến sự phân hố giàu nghèo càng lớn, khả năng tự lo
nhà ở của người TNT còn có giới hạn.
II.1.2. Các vấn đề bức xúc về nhà ở hiện nay tại Tp. HCM.
Mặc dù Thành phố cũng hết sức quan tâm đến những đối tượng người nghèo,
TNT và đã đề ra chủ trương xây dựng nhà ở bán trả góp cho người TNT, nhưng kết
quả thu được còn rất khiêm tốn, tỷ lệ đạt được khơng đáng kể so với nhu cầu, tạo nên
mơt số vấn đề bức xúc chưa thể giải quyết ngay.
- Một bộ phận dân nghèo gồm Giáo viên, CBVC, Lực lượng vũ trang khơng có
khả năng tự tạo nhà ở cho mình, khoảng 15 ~ 20% cư dân đơ thị, hiện nay dân số
thành phố khoảng 6 triệu người, khoảng 4 ~ 5 người/ hộ, trung bình 4,5 người/ hộ ;
Như vậy nhu cầu nhà ở của các đối tượng này tương đương khoảng 200.000 ~ 270.000
căn hộ;
- Hiện còn khoảng 15.000 hộ cư dân đang sống chen chúc trên kênh rạch cần
được tái định cư, bố trí nơi ở tốt hơn, khang trang hơn và để chỉnh trang đơ thị;
- 18 -


Ngành Quản lý thò trường Bất động sản.

SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang

- Quỹ nhà ở tái định cư cho các hộ dân thuộc các dự án trọng điểm của thành
phố như các khu cơng nghệ cao; nâng cấp - phát triển hạ tầng kỹ thuật đơ thị, giao
thơng cầu đường…; thành phố cần có từ 8.000 đến 10.000 căn hộ chung cư để giải
quyết tái định cư cho các hộ dân trong q trình thực hiện các dự án đầu tư phát triển
hạ tầng đơ thị. Các dự án thường chậm trễ vì khơng đủ quỹ nhà tái định cư;
- Theo Ban quản lý các KCN – KCX (KCN – KCX) ở Tp. HCM, hiện có hơn
160 nghìn cơng nhân làm việc ở 15 KCN – KCX, trong đó 70% là người từ địa

phương khác đến có nhu cầu th chỗ ở. Các KCN – KCX chỉ đáp ứng khoảng 5%,
còn hàng vạn cơng nhân vẫn phải tự xoay sở chỗ ở trong điều kiện chật chội, lụp xụp.
(Xem bảng 2.3)
Bảng 2.3. Nhu cầu nhà ở của cơng nhân đến năm 2010.
Năm

Số lượng cơng
nhân

Nhu cầu nhà ở
(căn hơ)

2004

145000

10000

2006

160000

2010

250000

15000

Nguồn: Ban Quản lý KCN – KCX thành phố
- Là nơi tập trung nhiều trường Đại học và Cao Đẳng trên cả nước, tuy Thủ

tướng Chính phủ đã phê duyệt Đề án giải quyết chỗ ở cho sinh viên đến năm 2010,
nhưng với lượng sinh viên hiện nay khoảng hơn 200.000; Ký túc xá chỉ đáp ứng được
một phần, sinh viên phải th nhà trọ bên ngồi, nhưng cũng gặp rất nhiều khó khăn,
thành phố hết sức cố gắng nhưng cũng khơng đáp ứng được. Trong 5 năm tới phải giải
quyết cho 100.000 chỗ ở cho SV, tương đương 10.000 căn nhà tập thể , ký túc xá;
- Hàng loạt các chung cư đã hết hạn sử dụng trên địa bàn thuộc các quận nội
thành cũ; Hiện có 105 chung cư cũ hư hỏng nặng cần phải tháo dỡ và xây dựng mới.
II.1.3. Những hạn chế của việc xây dựng nhà ở của nhà nước.
Mặc dù giai đoạn trước năm 1991 cũng như những năm gần đây, Nhà nước đã có
một số chính sách, cơ chế để giải quyết nhà ở dành cho CBVC, cơng nhân nói riêng và
các đối tượng TNT tại khu vực đơ thị nói chung, tuy nhiên các cơ chế, chính sách đã
ban hành đã bộ lộ những thiếu sót, bất cập, thể hiện trên các khía cạnh sau đây:1
a). Chính sách phân phối nhà ở trong thời kỳ trước năm 1991 đã góp phần giải
quyết nhà ở cho một bộ phận cán bộ, cơng nhân, viên chức tại các đơ thị lớn, nhưng
khơng đáp ứng được nhu cầu của tồn xã hội. Bên cạnh đó, phương thức phân phối
nhà ở đã tạo ra tư tưởng trơng chờ, ỷ lại vào sự bao cấp của nhà nước và tạo nên sự
thiếu cơng bằng trong phân phối nhà ở giữa các cơ quan, đơn vị nhà nước với nhau và
giữa những người lao động trong khu vực nhà nước với những người lao động thuộc
1

Tham luận “Nhà ở cho người TNT – Thực trạng và giải pháp” – Cục quản lý nhà, Bộ xây dựng,

- 19 -


Ngành Quản lý thò trường Bất động sản.

SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang

trong các thành phần kinh tế khác. Trong thời kỳ này, người được phân phối nhà ở chỉ

phải trả một khoảng tiền th rất thấp (khoảng 1% tiền lương), do đó tiền cho th nhà
thu được khơng đủ để duy tu bảo trì quỹ nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước, cộng với sự
quản lý lỏng lẻo làm cho chất lượng quỹ nhà này ngày càng bị xuống cấp;
b). Từ năm 1991 trở lại đây, nguồn vốn đầu tư từ NS cho lĩnh vực nhà ở trong kế
hoạch đầu tư của nhà nước chủ yếu dành để đầu tư xây dựng quỹ nhà phục vụ cơng tác
đền bù, giải phóng mặt bằng và phát động phong trào xây dựng nhà tình nghĩa, tình
thương cho các gia đình có cơng với Cách mạng (Bảng 2.4). Thị trường nhà ở khu vực
đơ thị hầu như được thả nổi. Vai trò nhà nước trong quản lý, điều tiết thị trường Bất
động sản nhà ở nói chung và cơ chế hỗ trợ nhà ở đối với các đối tượng thuộc diện TNT
nói riêng khơng có chuyển biến đáng kể;
Bảng 2.4. Xây dựng nhà tình nghĩa, tình thương tại Tp.HCM (1991-2000)
Nhà tình nghĩa

Nhà tình thương

Năm
Số căn

Diện tích

Số căn

Kinh phí (triệu đồng)

1991-1995

4.434

128.031

1996-2000

5.292

238.14

4.193

23.323

Cộng

9.726

366.171

4.193

23.323

Nguồn: Sở Địa chính – Nhà đất (2002)
c). Cơng tác qui hoạch phát triển nhà ở đơ thị nói chung cũng như nhà ở cho
người TNT, cơng nhân lao động tại các KCN tập trung chưa được các địa phương
quan tâm đúng mức. Theo số liệu thống kê mới cho thấy hiện nay chỉ mới có khoảng
trên 40% diện tích đất đơ thị có quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/2000. Qui hoạch chi tiết
1/500 tại khu vực đơ thị ở mức thấp hơn rất nhiều (chưa đạt 10% diện tích đất đơ thị).
Ở hầu hết các địa phương đều chưa có quy hoạch đất dành để phát triển nhà ở cho
người có TNT và cơng nhân lao động làm việc tại các KCN tập trung;
d). Quỹ nhà ở được đầu tư xây dựng trong thời gian vừa qua chủ yếu mới chỉ tập
trung giải quyết nhà ở cho các đối tượng thu nhập cao và các hộ khá giả, trong khi tỷ

lệ các đối tượng này rất thấp (Bảng 2.5). Các đối tượng TNT khơng thể tiếp cận thị
trường nhà ở do nhiều ngun nhân khác nhau, trong đó ngun nhân chủ yếu là diện
tích căn hộ cũng như giá nhà ở còn q cao so với khả năng thu nhập của họ. Giá bán
căn hộ chung cư trong các dự án tại Tp. HCM đều ở trên dưới mức 10 triệu đồng/
m2sàn. Qui mơ căn hộ phổ biến từ 70m2 sàn/ căn hộ trở lên. Với mức giá bán khá cao
so với khả năng như trên làm cho đại bộ phận người TNT khơng có cơ hội cải thiện
chỗ ở nếu khơng có sự hỗ trợ giúp sức của Nhà nước và cộng đồng;
e). Cơ chế ưu đãi trung gian thơng qua các doanh nghiệp phát triển nhà ở nhằm
tăng “cung” cho thị trường nhà ở và góp phần giải quyết nhà ở cho người TNT áp
dụng tại Tp. HCM trong thời gian qua chưa được kiểm sốt chặt chẽ. Cơng tác thanh
tra, kiểm tra thực hiện các cơ chế, chính sách đã ban hành chưa được chú trọng nên
- 20 -


Ngành Quản lý thò trường Bất động sản.

SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang

hiệu quả đạt được chưa cao. Việc chính quyền các địa phương bắt buộc các chủ đầu tư
(kể cả người nước ngồi) phải dành một phần quỹ nhà, đất trong dự án được hưởng ưu
đãi để chuyển giao cho chính quyền địa phương giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho các
đối tượng TNT (sau khi nhà đầu tư đã nộp đủ các khoảng thuế theo quy định) là
khơng phù hợp. Theo quy định của Luật đất đại 2003, các chủ đầu tư đều phải tham
gia đấu giá đất hoặc đấu thầu khi thực hiện các dự án nhà ở để bán và cho th, như
vậy các quy định nêu trên càng trở nên bất hợp lý;
Bảng 2.5. Biểu đồ cơ cấu thu nhập của người dân Tp. HCM.
Người thu
nhập thấp

15%

5%

Người thu
nhập cao
80%

Người thu
nhập trung
bình

f). Nhà nước khơng trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở nên khơng có quỹ nhà ở để
điều tiết thị trường. Hầu hết các doanh nghiệp chỉ chú trọng đầu tư xây dựng nhà ở
thương mại để bán ra, rất ít doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
để bán trả dần, cho th. Thiếu quỹ nhà ở để trả dần, cho th là một trong những
ngun nhân cơ bản dẫn tới tình trạng bức xúc về nhà ở tại khu vực đơ thị, nhất là nhà
ở cho các đối tượng TNT và cơng nhân lao động làm việc tại các KCN tập trung;
g). Hoạt động của các tổ chức tín dụng trong lĩnh vực phát triển nhà ở đạt hiệu
quả chưa cao, sự tham gia của các ngân hàng thương mại trong việc tạo điều kiện cho
các đối tượng TNT cải thiện chỗ ở còn nhiều hạn chế. Do khơng có điều kiện tiếp cận
với nguồn vốn vay từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng nên hầu hết các hộ gia đình có
nhu cầu cải thiện chỗ ở ngồi phần tự tích lũy đều phải dựa vào các nguồn khơng
chính thức (vay của họ hàng, người thân, bạn bè…). Thiếu nguồn tài chính cho các hộ
TNT vay dài hạn với lãi suất ưu đãi là một trong những ngun nhân làm cản trở khả
năng cải thiện chỗ ở của các đối tượng TNT.
h). Chính sách tiền lương mặc dù từng bước đã được điều chỉnh, song còn nhiều
bất cập so với điều kiện thực tế để đáp ứng như cầu về nhà ở của người lao động. Vấn
đề nhà ở của CBVC nhà nước làm việc trong các cơ quan, đơn vị thuộc các thành phần
kinh tế tại khu vực đơ thị và các KCX, KCN tập trung đang trở thành vấn đề bức xúc,
đòi hỏi nhà nước cần sớm có chính sách tiền lương thích hợp để giúp họ có điều kiện
cải thiện chỗ ở.

Tóm lại, phát triển nhà ở dành cho đối tượng TNT là vấn đề mang tính kinh tế -xã
hội cao, đòi hỏi nguồn vốn lớn, nhưng lợi nhuận thấp, thu hồi vốn chậm, do đó khơng
hấp dẫn đối với các doanh nghiệp. Vì vậy chính sách nhà ở phải đồng thời phát triển cả
hai hệ thống: NOXH và nhà ở thương mại. Nhà nước cần phải trực tiếp tham gia đầu
tư phát triển quỹ NOXH thay vì thả nổi cho thị trường, bên cạnh đó cần có giải pháp
- 21 -


Ngành Quản lý thò trường Bất động sản.

SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang

khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển quỹ nhà ở để bán trả dần, cho
th hoặc th mua.
Việc Nhà nước đầu tư xây dựng quỹ nhà ở để cho th và th mua vừa góp phần
giải quyết nhu cầu nhà ở bức xúc của người lao động, vừa đảm bảo cơng bằng xã hội.
Mặc dù hình thức cho th nhà ở thu hồi vốn chậm hơn bán đứt cho người mua vì nhà
nước khơng bị thất thốt tài sản vì quỹ nhà cho th vẫn do nhà nước nắm giữ. Việc
quản lý quỹ nhà ở cho th vẫn thuộc sở hữu nhà nước đòi hỏi phải có những thay đổi
theo hướng qui định rõ quyền lợi và nghĩa vụ của bên cho th và bên th nhà ở, khắc
phục tình trạng bng lỏng quản lý quỹ nhà cho th của nhà nước như những năm
trước đây.
Từ thực trạng, những khó khăn – bức xúc như đã nêu trên, Thành phố cũng đã
chuẩn bị xây dựng các Chương trình phát triển nhà ở của thành phố đến năm 2010
(Theo Nghị quyết của Đại hội Đảng Tp. HCM lần thứ 8), trong đó có một nội dung hết
sức quan trọng là tập trung sức lực xây dựng Chương trình NOXH, xây dựng 10.000
căn trong 5 năm;
I.2. MỘT SỐ KINH NGHIỆM TỪ CÁC QUỐC QIA KHÁC TRONG VIỆC
VIỆC PHÁT TRIỂN NOXH.
Mơ hình NOXH ở nước ta còn khá mới mẻ, chỉ mới được đề cập đến trong Luật

Nhà ở 2005, việc xây dựng các cơng trình vẫn còn đang ở dạng thí điểm tại một số
thành phố lớn và chưa chính thức phổ biến xây dựng rộng rãi. Trong q trình thực
hiện, chương trình này đã gặp phải những vướng mắc do giữa quy định của nhà nước
và thực tiễn có những điểm khơng đồng nhất. Dự kiến qua chương trình thí điểm này,
Nhà nước sẽ tổng hợp các kinh nghiệm để hồn chỉnh hơn các quy định, chính sách về
vấn đề NOXH. Trong khi nước ta còn đang thí điểm mơ hình này thì trên thế giới đã
có những quốc gia triển khai chương trình này từ rất lâu và đạt được những thành tựu
đáng kể.
I.2.1. Mơ hình NOXH ở Pháp.
Pháp là một trong những nước có nền kinh tế phát triển vào loại ổn định nhất trên
thế giới. NOXH ở Pháp khá phổ biến và đáp ứng được phần lớn nhu cầu nhà ở của
người dân. Ngày 15/01/2007, tại Sở Xây dựng thành phố đã diễn ra khóa tập huấn về
“chính sách xây dựng và quản lý chất lượng NOXH” với sự tham gia của các Sở Ban
ngành thành phố và các chun gia đến từ Pháp. Tại buổi hội thảo, các chun gia
Pháp đã đóng góp ý kiến về các vấn đề thực tiễn ở Việt Nam nói chung và Tp. HCM
nói riêng, đồng thời qua đó báo cáo một số kinh nghiệm của Pháp trong việc xây dựng
nhà ở xã hội.
a.Thực trạng NOXH của Pháp.
NOXH đang ngày càng trở thành tiêu điểm trong xã hội Pháp, là câu chuyện
thường ngày cũng như mục tiêu chính trị của các chính khách. Dân số Pháp là 63 triệu
người và Pháp có khoảng 4,3 triệu NOXH. Mỗi năm họ xây dựng từ 40-80 ngàn căn
hộ xã hội /năm, hiện họ đang thiếu từ 500.000 đến 1.000.000 căn nhà Xã hội; Nhu cầu
của người dân về NOXH ngày càng cao, từ đó gây áp lực cho nhà nước về vấn đề giải
quyết NOXH.
- 22 -


Ngành Quản lý thò trường Bất động sản.

SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang

NOXH ở Pháp chủ yếu là nhà ở cho th, bao gồm nhà cho th của tư nhân và
nhà cho th có sự hỗ trợ của nhà nước. Hiện nay, Pháp có khoảng 55% nhà thuộc sở
hữu riêng, còn lại 45% là nhà thuộc các tổ chức cho th (trong đó 40% là của nhà
nước, 60% là của tư nhân).
Giá bất động sản thì tăng gấp 03 lần mức tăng thu nhập của người TNT. Tình
trạng ly hơn gia tăng, tuổi thọ tăng cũng là những ngun nhân làm trầm trọng hơn
tình trạng thiếu NOXH. Tỷ lệ NOXH tăng hay giảm còn phụ thuộc vào chính sách của
các đảng phái chính trị (ví dụ: Đảng Xã hội thì mong muốn tăng tỷ lệ NOXH, các
Đảng khác thì lại muốn giảm).
b. Đối tượng được ở NOXH.
Ở nhà th là quan điểm và tâm lý phổ biến của người dân Pháp vì việc sở hữu
nhà ở riêng biệt khơng phải dễ dàng do chi phí mua nhà khá cao. Do đó, đối tượng của
mơ hình NOXH mà Pháp nhắm tới là những người dân Pháp có mức thu nhập trung
bình và thấp. Đặc biệt, Pháp có qui định mức lương tối đa (phải thấp hơn mức này) để
được th NOXH của nhà nước nhưng khơng quy định mức tối thiểu.
Xét chọn đối tượng: Tỷ lệ chọn người vào chung cư NOXH: 20% do nhà nước
trung ương chỉ định, 30% do địa phương giới thiệu, 30% do các cơng ty có đóng góp
cho quỹ phát triển nhà, 20% do chủ đầu tư chọn. Hiện nay xu hướng Nhà nước trung
ương và chính quyền địa phương quyết định gộp chung 50% quỹ NOXH.
c. Chính sách của nhà nước.
Ở Pháp khơng có hành lang pháp lý giải quyết riêng cho NOXH cũng như qui
chuẩn xây dựng riêng. Xây dựng NOXH vẫn phải thực hiện đầy đủ các qui trình thủ
tục pháp lý đầu tư và các qui chuẩn xây dựng và Tiêu chuẩn xây dựng hiện hành
(Cơng tác chuẩn bị đầu tư, Quy hoạch, lập dự án, Thiết kế kỹ thuật, chuẩn bị hồ sơ
chọn thầu và đấu thầu,… cho đến lúc khởi cơng phải mất khoảng 18 tháng). Thậm chí,
vấn đề huy động tài chính còn dài hơn các dự án thương mại khác, tuy nhiên, dự án
NOXH có thể huy động tài chính cùng song hành với các q trình đầu tư.
Ở Pháp chủ yếu dùng hình thức hỗ trợ tài chính thơng qua các chính sách về tài
chính để tạo điều kiện cho cả tổ chức tham gia xây dựng NOXH; cho vay tiền với lãi

suất thấp hơn thị trường khảng 2,5% ~ 3,5% trong khi lãi suất thị trường từ 4 ~ 5%,
thời hạn vay dài 35 năm ~ 50 năm; giảm thuế VAT từ 19,5% xuống còn 5,5%. Đối với
người dân th NOXH. Hình thức hỗ trợ thơng thường là giảm giá cho th, giảm thuế
VAT từ 19,5% xuống còn 5,5%. Tiền th nhà chiếm khoản 20%. Nếu có hỗ trợ thì
tiền th khoảng 16%; Nếu mua thì được cho vay tiền với lãi suất 0%; hoặc hỗ trợ
theo từng tháng tuỳ theo mức lương để trả góp.
Giải tỏa, đền bù đối với các dự án phục vụ lợi ích xã hội (dự án cơng): chủ đầu tư
sẽ thương lượng trước. Trường hợp chủ đầu tư khơng thương lượng được, nhà nước sẽ
can thiệp, lúc đó giá cả có thể còn rẻ hơn giá đã thương lượng khơng thành cơng ban
đầu do các qui định của nhà nước. Đối với đất cơng, Pháp giao đất miễn phí có thời
hạn (50năm) cho các tổ chức xây NOXH;

- 23 -


Ngành Quản lý thò trường Bất động sản.

SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang

Đối với những NOXH th mua, khi hết tuổi thọ cơng trình, nếu đã bán cho
người dân thì sẽ bán vĩnh viễn, nếu cho th thì cả phần đất và phần cơng trình sẽ
thuộc sở hữu của nhà nước. Khi đó, cần phải quan tâm đến những người dân đang ở
trong chung cư (nếu đất do nhà nước cho th: nhà nước phải quản lý tiếp hoặc bố trí
chỗ khác để lấy đất làm một dự án khác, nếu sở hữu tư nhân: nhà nước mua lại nếu
muốn thay đổi qui hoạch hoặc chung cư xuống cấp).
d. Tổ chức xây dựng NOXH.
Đối với NOXH do nhà nước quản lý thì được đảm bảo bởi tổ chức xây dựng và
quản lý NOXH gọi tắt là HLM (habitation loyer mondéré), chun cho th NOXH
với giá rẻ. Đây là tổ chức phi lợi nhuận, các lợi nhuận có được sẽ tái đầu tư xây dựng
các căn nhà khác để phục vụ xã hội. Hoạt động của tổ chức này được đảm bảo và kiểm

tra liên tục của cơ quan nhà nước.
Các nét chính của HLM (habitation loyer mondéré)
Cơ cấu tài chính: Khi xây dựng một chung cư phục vụ NOXH bao gồm hỗ trợ từ
chính phủ từ 10% tới 15% cho dư án; tổ chức HLM có vốn tự có từ 10% tới 20%, còn
lại là vay từ ngân hàng cho vay với lãi suất thấp.
Trong các nguồn vốn của của ngân hàng trung ương thì nguồn vốn từ tiết kiệm
của người dân phải dành tồn bộ cho các tổ chức HLM vay để xây dựng NOXH (tiền
tiết kiệm cho người dân dành tồn bộ cho NOXH). Trong đó tỷ lệ lãi vay tiết kiệm của
Pháp thường từ 2% tới 2,75%, tỉ lệ cho vay để xây dựng NOXH từ 2,5% tới 4%.
Quản lý tiền th nhà thu được: 50% để trả lãi và vốn vay ngân hàng, 10% trả phí
quản lý, 35% phí bảo hiểm và duy trì hoạt động của chung cư; 5% là lợi nhuận (được
dùng để tái đầu tư cho các dự án NOXH khác);
Quản lý NOXH: Bộ qui định đồng sở hữu qui định mọi hoạt động liên quan đến
chung cư mà người đồng sở hữu phải ký kết vào hợp đồng khi mua căn hộ; còn …
HLM có thể lập văn phòng đại diện tại các khu NOXH để giải quyết nhanh các vấn đề
phát sinh trong q trình quản lý.
e. Tiêu chuẩn xây dựng, quản lý chất lượng sản phẩm.
Pháp khơng có tiêu chuẩn riêng cho NOXH. Do điều kiện thời tiết tương đối khắc
nghiệt nên các cơng trình phải được xây dựng đồng nhất. Khác biệt duy nhất là có thể
giảm diện tích chỗ để xe do những người TNT ít có khả năng sở hữu xe.
Hệ thống quản lý chất lượng của Pháp cũng khơng khác so với của Việt Nam.
Tuy nhiên HLM của Pháp khơng sử dụng các đơn vị tư vấn mà thực hiện trọn gói
(nghiên cứu, lập dự án, thiết kế, thi cơng, bảo trì, quản lý…); phần thi cơng xây dựng
thi phải th đơn vị khác thực hiện.
Diện tích nhà lưu trú cơng nhân của Pháp tăng dần theo thời gian (từ 4,5m2/người
tới 9,0m2/người và hiện nay 14m2/người). Chiều cao xây dựng chung cư xã hội là từ 4
tới 8 tầng. Tuy nhiên, cũng còn phụ thuộc vào nhu cầu NOXH và phần đất còn lại
dành cho NOXH. Hiện nay Pháp đang nghiên cứu để nâng tầng cao xây dựng lên tới
14 tầng hoặc hơn ở một số thành phố lớn như Paris.
- 24 -

Ngành Quản lý thò trường Bất động sản.

SVTH: Nguyễn Ngọc Khánh Trang

Phí bảo hiểm cơng trình của Pháp chiếm 2% tổng mức đầu tư là nguồn chi phí
chính để bảo trì cơng trình trong 10 năm. Sau thời hạn này những người sử dụng phải
tiếp tục đóng bảo hiểm để có chi phí bảo trì; Bảo trì cơng trình được thực hiện tốt nhờ
vào nguồn kinh phí đã được tính tốn đầy đủ trong qua trình lập dự án.
I.2.2. Mơ hình HTX nhà ở của Thụy Điển.
Ngày nay trên thế giới, mơ hình HTX nhà ở hoạt động rất thành cơng. Loại hình
này đã góp phần xố bỏ hàng loạt các khu nhà ổ chuột và cung cấp nhà ở mới cho
những người dân sống trong khu vực đó, cải thiện đáng kể bộ mặt đơ thị cũng như đời
sống của người dân. Năm 1999, Đại hội đồng ICA (Liên minh HTX quốc tế) đã tun
bố về HTX như sau: HTX nhà ở là tổ chức pháp nhân được thành lập với mục đích
cung cấp nhà ở cho các xã viên một cách liên tục. HTX nhà ở do các xã viên sở hữu và
kiểm sốt. HTX nhà ở được phân biệt với các tổ chức nhà ở khác bằng cơ cấu sở hữu
và các cam kết đối với ngun tắc HTX.
Khi nói tới HTX nhà ở phải nói đến các nước vùng Scandinavo vì ở đây phong
trào HTX nhà ở phát triển từ lâu đời. Thụy Điển là một trong những quốc gia đi tiên
phong và rất thành cơng trong việc thành lập mơ hình này.
a. HTX nhà ở của Thụy Điển.
Hiện nay tổng dân số Thụy Điển có khoảng 9.000.000 người, có khoảng
4.000.000 người sống trong các căn hộ. Trong đó 43% sống trong các căn nhà độc lập
và 57% sống trong các căn hộ tập thể.
Liên hiệp xây dựng và tiết kiệm HTX nhà ở (HSB) đứng đầu tổ chức HTX nhà ở
của Thụy Điển, HSB có khoảng 50% (tức 370.000) căn hộ trong các thành phố.
Riksbyggen là Liên đồn HTX nhà ở do cơng đồn của những cơng nhân xây dựng
thành lập có khoảng 25% số căn hộ do xã viên sở hữu.

HTX nhà ở bắt đầu như thế nào? Trong những năm 1910, HSB đã xem xét việc
nâng cấp nhà ở của phần lớn người dân Thụy Điển bằng cách xây nhà dưới sự quản lý
của họ. Năm 1917, liên hiệp đã tiên phong thành lập HTX nhà ở. Một nhóm cá nhân
đã xây dựng căn hộ tập thể đầu tiên và hầu như khơng có sự hợp tác với các tổ chức
khác do đó dẫn đến suy yếu. Năm 1923, 6 người tiên phong đã bắt đầu thành lập HSB
và bắt đầu thành lập một HTX ở Stockholm. Vào những năm 1930, chính phủ dân chủ
xã hội mới đã bắt đầu các chương trình xã hội đầy tham vọng gồm chương trình cải
cách nhà ở với mục đích cải thiện điều kiện sống của những gia đình đơng người có
TNT, gia đình cơng nhân nghèo và người già.
Sau chiến tranh thế giới thứ 2, HSB đã phát triển nhanh chóng và HSB chịu trách
nhiệm một khối lượng lớn trong việc xây dựng nhà ở tại Thụy Điển. Hiện nay HSB có
4.000 HTX nhà ở cơ sở với hơn 1 triệu xã viên.
b. Đối tượng được tham gia vào HTX nhà ở.
Xã viên HTX nhà ở là tất cả những người dân có TNT và trung bình sẵn sàng
đóng góp vào nhà ở HTX nhà ở bằng cách tiết kiệm. Họ phải trả phí hằng tháng và
hồn trả các khoản vay của mình.

- 25 -