THẨM ĐỊNH GIÁ BIỆT THỰ VỚI MỤC ĐÍCH MUA BÁN

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
Đề tài:

THẨM ĐỊNH GIÁ NHÀ BIỆT THỰ CHO MỤC ĐÍCH
MUA BÁN

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Ngọc Thư Trúc
Giáo viên hướng dẫn: Th.s Lê Ngọc Lãm
Mã số sinh viên: 03135082
Lớp: DH03TB
Ngành: Quản lý Thò Trường Bất Động Sản

Thành Phố Hồ Chí Minh
Tháng 07 năm 2007

1


BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Ngọc Thư Trúc

Đề tài:

THẨM ĐỊNH GIÁ NHÀ BIỆT THỰ CHO MỤC ĐÍCH
MUA BÁN

Giáo viên hướng dẫn: Th.s Lê Ngọc Lãm

Thành Phố Hồ Chí Minh
Tháng 07 năm 2007

i


LỜI CẢM ƠN
Con xin cảm ơn gia đình đã nuôi nấng, chăm sóc, dạy dỗ
con nên người.
Cảm ơn Ban Giám Hiệu Trường ĐH Nông Lâm, Khoa
QLĐĐ& BĐS, cùng toàn thể quý thầy cô đã dạy dỗ, dìu
dắt, truyền đạt kiến thức và kinh nghiệm quý báu để em
làm hành trang bước vào cuộc sống.
Cảm ơn thầy Lê Ngọc Lãm đã nhiệt tình giúp đỡ và chỉ
dẫn em trong suốt thời gian thực tập và làm luận văn tốt
nghiệp.
Cảm ơn Ban Giám Đốc công ty BĐS Hoàng Quân và các
anh chò đã tận tình giúp đỡ, truyền đạt kiến thức và kinh
nghiệm.
Cảm ơn các bạn lớp Quản lý Thò Trường Bất Động Sản.

ii


Tóm Tắt

Sinh viên: Nguyễn Ngọc Thư Trúc, Khoa Quản Lý Đất Đai& Bất Động Sản,
Trường ĐH Nông Lâm Tp.HCM
Đề tài: Thẩm định giá nhà biệt thự cho mục đích mua bán.
Giáo viên hướng dẫn: Th.s Lê Ngọc Lãm, Bộ môn Công nghệ địa chính, Khoa
Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Ở nước ta Thẩm định giá là một lĩnh vực còn rất mới mẻ, có vai trò quan trọng
trong việc đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua bán, đầu tư, quản lý, phát
triển, cho thuê, đánh thuế, cầm cố, bảo hiểm…Do đó, cần có một tổ chức tư vấn ra đời
phục vụ cho các bên giao dịch, đó là cơ quan thẩm định giá. Việc TĐG sẽ giúp “người
bán thỏa mãn nhu cầu bán” và “người mua thỏa mãn nhu cầu mua”. Từ thực tế trên mà
tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Thẩm định giá nhà biệt thự cho mục đích mua bán”.
Đề tài này dựa vào các đối tượng là nhà biệt thự, các quy luật kinh tế, các phương
pháp TĐG để xác định giá nhà biệt thự và mức giá này sẽ là mức giá sát với giá mà thị
trường đang giao dịch.
Đề tài đã dựa trên cơ sở lý luận về BĐS, các thuộc tính, đặc trưng của BĐS, các
yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của BĐS, đặc trưng, cấu trúc TTBĐS, nhà ở trên TTBĐS,
các lực lượng tham gia TTBĐS, đặc trưng, vai trò, mục đích, cơ sở khoa học, các
nguyên tắc, các phương pháp TĐG.
Đề tài chủ yếu sử dụng phương pháp thu thập thông tin thị trường, các phương
pháp thẩm định giá. Ngoài ra còn kết hợp một số phương pháp trong quá trình thực
hiện: phương pháp bản đồ, phương pháp điều tra, phương pháp thống kê, phương pháp
phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp chuyên gia.
Sau quá trình nghiên cứu, phân tích, và đánh giá, đề tài đã thực hiện được một số
kết quả sau:
- Giới thiệu về công ty BĐS Hoàng Quân và đưa ra được kết quả họat động của công
ty.
- Đưa ra được quy trình tiến hành thẩm định giá.
- Sau khi vận dụng quy trình thẩm định giá BĐS và một số phương pháp thẩm định
giá đã đưa ra được kết quả thẩm định giá. Kết quả này là tương đối sát so với giá giao

dịch trên thị trường.
- Do thẩm định giá là một lĩnh vực còn rất mới mẽ, chưa được hoàn thiện về cơ sở lý
luận và chưa có một phương pháp chung nào, do đó mà đề tài còn nhiều hạn chế.

iii


MỤC LỤC
Trang tựa ......................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ......................................................................................................................ii
Giấy xác nhận của đơn vò thực tập ............................................................................... iii
Nhận xét của giáo viên hướng dẫn ............................................................................... iv
Tóm tắt ............................................................................................................................v
Mục lục........................................................................................................................... vi
Danh sách các chữ viết tắt ............................................................................................ ix
Danh sách các bảng, biểu, sơ đồ, hình ảnh....................................................................x
ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của đề tài.................................................................................................1
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài .....................................................................................1
Đối tượng nghiên cứu của đề tài ....................................................................................2
Phạm vi nghiên cứu của đề tài .......................................................................................2
Ý nghóa thực tiễn của đề tài nghiên cứu........................................................................2
PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
I.1 Bất động sản (BĐS)...................................................................................................3
I.1.1 Khái niệm Bất động sản ........................................................................................3
I.1.2 Thuộc tính BĐS ......................................................................................................3
I.1.3 Đặc trưng của BĐS.................................................................................................4
I.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS ......................................................................5
I.2 Thò trường Bất động sản (TTBĐS) ...........................................................................6
I.2.1 Khái niệm Thò trường Bất động sản ......................................................................6

I.2.2 Đặc trưng của TTBĐS............................................................................................6
I.2.3 Cấu trúc TTBĐS.....................................................................................................7
I.2.4 Thò trường nhà ở trong đô thò .................................................................................8
iv


I.2.5 Các lực lượng tham gia TTBĐS.............................................................................9
I.2.6 Đánh giá về thò trường Bất động sản ở nước ta ...................................................10
I.3 Thẩm đònh giá Bất động sản ....................................................................................12
I.3.1 Khái niệm thẩm đònh giá.......................................................................................12
I.3.2 Đặc trưng của thẩm đònh giá.................................................................................12
I.3.3 Vai trò thẩm đònh giá ............................................................................................13
I.3.4 Mục đích thẩm đònh giá.........................................................................................13
I.3.5 Cơ sở khoa học của thẩm đònh giá ........................................................................14
I.3.6 Nguyên tắc thẩm đònh giá.....................................................................................16
I.3.7 Phương pháp thẩm đònh giá...................................................................................18
PHẦN II: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
II.1 Nội dung nghiên cứu ...............................................................................................24
II.2 Phương pháp nghiên cứu .........................................................................................24
PHẦN III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
III.1 Giới thiệu về công ty Trách Nhiệm Hữu Hạn Hoàng Quân................................26
III.1.1 Giới thiệu sơ lược về công ty .............................................................................26
III.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của công ty.................................................26
III.1.3 Cơ cấu tổ chức thẩm đònh giá .............................................................................27
III.1.4 Đối tượng và mục đích TĐG ..............................................................................31
III.1.5 Hoạt động TĐG tại công ty ................................................................................31
III.1.6 Kết quả hoạt động thẩm đònh giá BĐS ở trung tâm TĐG Hoàng Quân ..........33
III.1.7 Những thuận lợi và khó khăn hiện tại trong hoạt động
thẩm đònh giá của công ty ............................................................................................35
III.2 Quy trình tiến hành thẩm đònh giá ........................................................................36

III.2.1 Xác đònh vấn đề..................................................................................................36
III.2.2 Mô tả đặc điểm của Bất động sản .....................................................................36
III.2.3 Phương pháp thẩm đònh giá ................................................................................37
v


III.2.4 Ước tính giá trò quyền sử dụng đất.....................................................................41
III.3 Kết quả thẩm đònh giá ...........................................................................................41
III.3.1 Cơ sở của việc thẩm đònh giá.............................................................................42
III.3.2 Các yếu tố liên quan đến tài sản .......................................................................43
III.3.3 Quá trình kiểm tra và thẩm đònh giá..................................................................46
III.3.4 Phương pháp thẩm đònh giá ................................................................................47
III.3.5 Đánh giá kết quả thẩm đònh giá .........................................................................53
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Kết luận ..........................................................................................................................55
Kiến nghò........................................................................................................................56
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. xi
PHỤ LỤC .......................................................................................................................xii

vi


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS: Bất động sản
TTBĐS: Thò trường Bất động sản
TĐG: Thẩm đònh giá
TT: Trung tâm
QH: Quy hoạch
TĐGVN: Thẩm đònh giá Việt Nam

BĐSSS: Bất động sản so sánh
BĐSTĐ: Bất động sản thẩm đònh
TSSS: Tài sản so sánh
TSTĐ: Tài sản thẩm đònh
GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
TNHH: Trách nhiệm hữu hạn
CP: Cổ phần
TMCP: Thương mại cổ phần
Tp.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh

vii


DANH SÁCH CÁC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ
VÀ HÌNH ẢNH
Sơ đồ III.1: Cơ cấu tổ chức thẩm đònh giá .................................................................... 28
Sơ đồ III.2: Quy trình thẩm đònh giá của công ty ......................................................... 29
Sơ đồ III.3: Sơ đồ vò trí tọa lạc của BĐSTĐ................................................................. 45
Sơ đồ III.4: Sơ đồ vò trí tọa lạc của BĐSTĐ và BĐSSS ............................................... 51
Bảng III.1: Số lượng hợp đồng TĐG của TT TĐG Hoàng Quân năm 2006 ................ 33
Bảng III.2: Phân loại BĐS được TĐG.......................................................................... 34
Bảng III.3: Phân loại BĐS theo mục đích thẩm đònh giá ............................................. 35
Bảng III.4: Bảng mô tả diện tích.................................................................................. 37
Bảng III.5: Bảng mô tả chất lượng còn lại của công trình ........................................... 37
Bảng III.6: Bảng đơn giá xây dựng các cấp nhà .......................................................... 38
Bảng III.7: Bảng tỷ lệ giá trò của các kết cấu chính
so với tổng giá trò của ngôi nhà ................................................................................... 38
Bảng III.8: Bảng mô tả các BĐSSS ............................................................................. 41
Biểu III.1: Số lượng hợp đồng TĐG của TT TĐG Hoàng Quân năm 2006 ................. 33
Biểu III.2: Phân loại BĐS được TĐG .......................................................................... 34

Biểu III.3: Phân loại BĐS theo mục đích thẩm đònh giá.............................................. 35
Hình III.1: Hệ thống thẩm đònh giá Hoàng Quân ......................................................... 27
Hình III.2: Hình ảnh tài sản thẩm đònh........................................................................ 46

viii


Ngành quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Ngọc Thư Trúc

ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của đề tài:
Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh
tế, chiếm khoảng 45-75% tài sản của một quốc gia đang phát triển. Sự phát triển
của TTBĐS có tác động đến tăng trưởng kinh tế, tạo ra sự chuyển dịch năng
động về lao động giữa các ngành, các vùng thông qua đầu tư và kinh doanh
BĐS, chuyển BĐS thành tài sản tài chính để thu hút và huy động các nguồn lực
tài chính cho nền kinh tế. Chính vì vậy, TTBĐS có vai trò hết sức quan trọng
trong việc huy động nguồn lực to lớn về BĐS cho phát triển kinh tế- xã hội của
mỗi quốc gia.
Trong tiến trình hoạt động của TTBĐS thì vấn đề giá cả được xem là yếu tố then
chốt. Vì giá cả của BĐS không những phụ thuộc vào giá trị tài sản mà còn phụ
thuộc vào nhiều yếu tố khác như: mục đích sử dụng, vị trí, yếu tố kinh tế, xã hội,
tâm lý…Do đó hai bên giao dịch khó tự mình thỏa thuận được giá cả, đòi hỏi
phải có một tổ chức tư vấn ra đời để phục vụ cho các bên giao dịch, đó là cơ
quan định giá hay nói cách khác đó là cơ quan thẩm định giá.
Ở nước ta thẩm định giá là một lĩnh vực còn rất mới mẻ, có vai trò quan trọng
trong việc giúp đưa ra các quyết định liên quan tới việc mua bán, đầu tư, quản lý,
phát triển, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản cố

định…
Hầu hết hiện nay các BĐS được giao dịch trên thị trường chủ yếu là nhà phố,
còn các loại nhà khác như: nhà chung cư, nhà biệt thự, nhà vườn thì rất ít thấy giao
dịch. Với xu thế ngày càng phát triển thì nhu cầu nhà ở của tất cả các loại nhà đều
tăng lên, do đó các giao dịch về nhà ở cũng ngày càng đa dạng và phong phú. Tuy
nhiên, để thỏa mãn mức giá thị trường: “người bán thỏa mãn nhu cầu bán” và
“người mua thỏa mãn nhu cầu mua “ thì việc thẩm định giá là rất cần thiết. Từ thực
tế trên mà tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Thẩm định giá nhà biệt thự cho mục
đích mua bán”.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
 Đề tài này nhằm mục tiêu tiêu dựa vào các phương pháp thẩm định giá để xác
định được giá trị của nhà biệt thự và mức giá sau khi thẩm định này sẽ là mức giá sát
với giá thị trường đang giao dịch.
Đối tượng nghiên cứu của đề tài:
 Đề tài này được nghiên cứu dựa vào đối tượng là nhà biệt thự, các quy luật
kinh tế, tình hình diễn biến của TTBĐS, tình hình biến động của thị trường tiền
tệ và các phương pháp thẩm định giá.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài:
1


Ngành quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Ngọc Thư Trúc

 Đề tài được thực hiện nghiên cứu đối với đối tượng là nhà biệt thự và dựa vào
các phương pháp thẩm định giá để thẩm định giá nhà biệt thự trên đường Phan Đình
Giót, Phường 2, Quận Tân Bình, TP.HCM cho mục đích mua bán.
 Đề tài được thực hiện nghiên cứu gồm 2 phần:
Phần I: Tổng quan.

Phần II: Kết quả nghiên cứu.
Ý nghĩa thực tiễn của đề tài nghiên cứu:
 Đề tài này sẽ giúp chúng ta hình dung ra được mô hình cũng như cách thức để
tiến hành thẩm định giá BĐS và các yếu tố có liên quan đến giá cả của BĐS được
xem xét trong quá trình thẩm định giá.

2


Ngành quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Ngọc Thư Trúc

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận:
I.1.1. Bất động sản (BĐS):
1. Khái niệm Bất động sản:
Hiện nay trong định nghĩa BĐS chúng ta gặp khó khăn ở những tài sản nằm
giữa ranh giới giữa động sản va BĐS. Tuy nhiên có một điểm tương đồng thống
nhất: BĐS là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được.
Trên thực tế có nhiều định nghĩa khác nhau về BĐS:
+ Theo Blooberg-com Financial Groossary: “BĐS là một phần đất đai và những tài
sản vật chất gắn liền với đất”
+ Theo Mc Kezie và Bestt: “BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất
đai, tài sản thuộc đất đai và những tài sản không di dời được, được quy định bởi luật
pháp”.
+ Theo điều 181 của luật Dân Sự ở Việt Nam: “BĐS là những tài sản không di dời
được bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn với đất;
các tài sản khác do pháp luật quy định”.
2. Thuộc tính BĐS:

+ Tính bất động:
- Người ta không thể di chuyển BĐS hay nói cách chính xác hơn là không thể di
chuyển một mảnh đất từ nơi này đến nơi khác. Đặc điểm này là do hàng hóa BĐS
luôn gắn liền với đất đai nên cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng
chuyển dịch. Chính thuộc tính này đã tạo nên sự khác biệt giữa hàng hóa BĐS và
các hàng hóa thông thường.
- Như vậy, giá cả BĐS tùy thuộc vào địa điểm mà nó tọa lạc và mang tính địa
phương.
+ Tính không đồng nhất:
Trên thực tế không thể nào có hai BĐS giống hệt nhau về hình thể, kích thước,
phong thủy, môi trường…mà lại có cùng vị trí. Do đó mà giá của BĐS gắn liền
với đặc điểm của BĐS.
+ Tính khan hiếm:
Diện tích bề mặt trái đất là có hạn so với sự phát triển của dân số. Do vậy nhu
cầu về đất ở ngày một tăng lên nhưng cung về đất đai thì hầu như không có sự
thay đổi. Do vậy giá đất có xu hướng ngày một tăng lên.
+ Tính bền vững:
Đất đai là một loại tài nguyên được xem như không thể hủy hoại (trừ trường hợp
đặc biệt). Đồng thời các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể tồn tại lâu
3


Ngành quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Ngọc Thư Trúc

dài. Chính vì tính bền vững lâu dài đã tạo nên hàng hóa BĐS đa dạng và phong
phú.
+ Tính sở hữu chung:
Đất đai thuộc sỡ hữu toàn dân và do Nhà nước đại diện quản lý. Đây là điểm

mấu chốt thể hiện sự khác biệt về quyền sở hữu đất đai của nước ta so với các
nước khác trên thế giới.
3. Đặc trưng của BĐS:
+ Cung BĐS co giản kém:
Đối với những hàng hóa thông thường khi cầu tăng lên thì nhà sản xuất có thể
đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung lên nhanh chóng. Nhưng đối với hàng hóa
BĐS thì khác. Khi cầu về BĐS tăng lên thì cung về BĐS trên TTBĐS không thể
phản ứng kịp. Bởi vì việc tăng cung BĐS đòi hỏi cần nhiều thời gian, chi phí, thủ
tục pháp lý…Nhìn chung cung BĐS là tương đối kém đàn hồi.
+ Thời gian giao dịch và mua bán kéo dài:
Do BĐS là tài sản có giá trị cao do vậy việc mua bán, giao dịch BĐS phải được
cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua bán kéo dài.
+ Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt:
Do BĐS là tài sản có giá trị cao và thời gian mua bán kéo dài nên dẫn đến khả
năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.
+ Có sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước:
BĐS muốn trở thành hàng hóa và thực hiện giao dịch trên thị trường phải chịu sự
chi phối và điều chỉnh của hệ thống pháp luật. Hơn nữa do tính phức tạp và
không ổn định của TTBĐS nên cần có sự can thiệp của Nhà nước để bình ổn
TTBĐS và tạo nên sự lành mạnh trong hoạt động TTBĐS.
4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS:
+ Yếu tố lực lượng chính trị:
- Nhà nước ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng, chuyển
nhượng BĐS. Sự thay đổi quy định trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá BĐS trên
thị trường.
- Nhà nước quy định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền
sử dụng đất: thuế, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất…các chính sách này cũng tác động
đến giá của BĐS trên thị trường.
- Nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu
vực. Quy hoạch sử dụng đất góp phần làm giảm thiểu sự mất cân đối trong quan hệ

cung cầu về đất đai trong vùng quy hoạch. Quy hoạch không chỉ tác động đến giá cả
của từng thửa đất mà nó còn tác động đối với các thửa đất trong vùng đó.
+ Nhóm các yếu tố xã hội:
- Tăng trưởng dân số là nhân tố tăng trưởng mọi mặt nhu cầu của xã hội và theo
4


Ngành quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Ngọc Thư Trúc

đó nhu cầu về đất đai và nhà ở cũng tăng lên.
- Do đất đai là cố định nên lúc này cung không đủ đáp ứng cầu do vậy giá đất có
xu hướng tăng.
- Xu hướng thu nhập cũng là một trong những nhân tố ảnh hưởng đến nhu cầu nhà
ở. Mức thu nhập tăng sẽ dẫn đến nhu cầu về BĐS là có khả năng thanh toán, do vậy
nhu cầu về BĐS sẽ tăng lên.
- Tình trạng ổn định chính trị xã hội và an ninh chính trị sẽ thu hút được lượng đầu
tư lớn vào lĩnh vực BĐS.
- Tiến trình đô thị hóa sẽ dẫn đến chuyển dịch dân cư lên thành thị do đó ảnh
hưởng đến giá đất.
+ Nhóm các yếu tố kinh tế:
- Giá cả BĐS tỷ lệ thuận với giá gia tăng kinh tế cũng như thu nhập quốc dân của
quốc gia và địa phương.
- Các yếu tố này gồm sự biến động của tổng sản phẩm quốc gia, thu nhập bình
quân đầu người, tiết kiệm cá nhân và đầu tư.
+ Nhóm các yếu tố khu vực:
- Vị trí BĐS: khả năng sinh lời của BĐS là do yếu tố vị trí mang lại, vị trí càng
thuận tiện thì giá cả BĐS càng cao. Điều này giải thích tại sao giá đất ở trung tâm, ở
mặt tiền lại cao hơn hẳn các vùng ven và vị trí trong hẻm.

- Địa hình BĐS tọa lạc: địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS
khác trong vùng lân cận có quan hệ trực tiếp tới giá trị của BĐS đó. Tuy vậy sự tác
động nhiều hay ít của yếu tố địa hình còn phụ thuộc vào đặc điểm của vùng lân cận
BĐS là vùng dân cư, công nghiệp, dịch vụ….
- Cơ sở hạ tầng: giao thông, cấp thoát nước, hệ thống chiếu sáng, thông tin liên
lạc, vui chơi giải trí…Những yếu tố này cũng tác động đến giá của BĐS.
- Chất lượng môi trường: môi trường yên tĩnh hay ồn ào, trong lành hay thoáng
khí đều ảnh hưởng đến giá BĐS.
+ Nhóm các yếu tố cá biệt:
- Tình trạng pháp lý của BĐS.
- Các yếu tố liên quan đến phong thủy.
- Tình hình kinh doanh trong khu vực.
- Các yếu tố này có tác động đến giá cả và nó có liên quan đến việc có nên quyết
định mua BĐS hay không.
I.1.2. Thị trường Bất động sản (TTBĐS):
1. Khái niệm Thị trường Bất động sản:
TTBĐS là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định,
trong một thời gian nhất định. Đây là môi trường trong đó những người mua và
5


Ngành quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Ngọc Thư Trúc

những người bán tác động qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc mua bán thông qua cơ
chế giá:” người mua sẵn sàng mua” và “người bán sẵn sàng bán”
2. Đặc trưng của TTBĐS:
+ Không có thị trường trung tâm:
- Hiện nay, không có TTBĐS với tính cách là địa điểm tập trung tại đó những

người mua và người bán bất động sản tác động qua lại lẫn nhau.
- Việc mua bán BĐS thường thông qua các đơn vị kinh doanh BĐS bằng sự liên
hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu (mua hoặc bán) với các đơn vị này, hoặc người
mua trực tiếp tìm đến thương lượng với người bán thông qua lời rao bán trên báo
chí, thường là thông qua người môi giới mặc dù đây là sự giao dịch kém an toàn.
- Do không có thị trường trung tâm nên thông tin về BĐS rất khó thu thập, độ tin
cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trường.
+ Mang tính chất địa phương, vùng, khu vực:
Đặc tính của BĐS là không thể chia cắt mang đi, không bị tiêu huỷ, sự thừa thải
ở nơi này không thể sử dụng ở một địa phương khác làm cho TTBĐS mang tính
địa phương.
+ Thị trường cạnh tranh không hoàn hảo:
- Do tính không tái tạo được của đất nên TTBĐS mang tính độc quyền nhiều hơn
thị trường hàng hoá thông dụng, biến động của giá đất thường mạnh mẽ hơn biến
động của hàng hoá thông thường.
- Ngoài ra những đặc tính như: đặc điểm của BĐS, phương pháp tiến hành các
giao dịch mua bán và sự thiếu thông tin cũng tạo nên thị trường cạnh tranh không
hoàn hảo trên TTBĐS.
3. Cấu trúc TTBĐS: có thể phân chia TTBĐS dựa vào các tiêu thức sau:
+ Căn cứ vào loại hình giao dịch:
- Thị trường mua bán BĐS.
- Thị trường giao dịch các BĐS cho thuê.
- Thị trường giao dịch các BĐS dùng làm tài sản thế chấp.
- Thị trường giao dịch BĐS dùng để góp vốn liên doanh.
- Thị trường giao dịch khác về BĐS.
+ Căn cứ vào loại hình BĐS gia nhập thị trường:
- Thị trường cấp I: Thị trường chuyển nhượng hoặc cho thuê đất đai còn gọi là thị
trường đất đai.
- Thị trường cấp II: Thị trường xây dựng các công trình để bán hoặc cho thuê, thế
chấp, góp vốn.

- Thị trường cấp III: Thị trường mua đi bán lại hoặc cho thuê BĐS.
+ Căn cứ vào mục đích sử dụng: có thể chia TTBĐS thành các loại:
6


Ngành quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Ngọc Thư Trúc

- Thị trường nhà và đất ở: là thị trường giao dịch các BĐS sử dụng vào mục đích
làm nhà ở.
- Thị trường các BĐS khác: là thị trường giao dịch các BĐS sử dụng vào mục đích
sản xuất, kinh doanh...
4. Thị trường nhà ở trong đô thị
+ Phân loại nhà ở:
- Nhà biệt thự: Đây là thị trường của tầng lớp có thu nhập cao, quy mô diện tích
khá rộng phổ biến từ 500m2- 1500m2. Thông thường ở các đô thị đã hình thành lâu
thì là nhà biệt thự gắn liền với đất, còn ở những vùng quy hoạch thì là nền đất trống
để phục vụ cho việc xây biệt thự. Giá đất của nhóm này thường cao do vị trí địa
điểm gắn với môi trường, cảnh quan ưu việt.
- Nhà sân vườn: có diện tích trên dưới 1.000 m2 nằm ở các vùng ven, đặc biệt là
cạnh các sông, rạch vừa có thể để ở và xung quanh có thể trồng vườn cây. Loại nhà
này có thể được cung ứng bởi các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng ở
quy mô diện tích từ 400- 600m2, đối với những quy mô diện tích lớn chủ yếu được
hình thành từ việc chuyển nhượng lại đất sản xuất nông nghiệp, sau đó cải tạo lại
thành nhà vườn.
- Nhà riêng biệt và nhà phố liên kế: Đây là thị trường của tầng lớp có thu nhập
trung bình với quy mô diện tích đất từ 40- 120m2 phổ biến là từ 60- 80 m2, có thể
vừa dùng để ở, vừa dùng để kinh doanh. Loại nhà này phổ biến ở đô thị, các thành
phố lớn. Do diện tích đất hạn chế nên loại nhà này thường được phát triển theo chiều

cao để tận dụng không gian.
- Nhà chung cư cao tầng: Phục vụ cho người có thu nhập thấp. Diện tích căn hộ
phổ biến từ 60-80m2. Nhà nước hỗ trợ về chi phí hạ tầng, do đó giá trị của căn hộ
chủ yếu là giá trị xây dựng. Loại nhà này ngày càng chiếm tỷ trọng cao trong các
giao dịch bất động sản tại các đô thị lớn. Hiện nay, chung cư cao tầng không phải
chỉ là các căn hộ nhỏ và chất lượng trung bình mà xu hướng bây giờ là xây dựng
những căn hộ chung cư cao cấp có diện tích sử dụng cũng khá rộng dành cho những
người có thu nhập khá.
+ Đánh giá về thị trường nhà ở trong đô thị:
- Thị trường nhà ở trong đô thị nước ta hiện nay rất sôi động. Nhu cầu mua nhà ở
tại đô thị rất cao. Nguyên nhân do nước ta đang trong quá trình chuyển đổi và hội
nhập, nền kinh tế có sự chuyển đổi cơ cấu ngành nghề tập trung vào việc phát triển
công nghiệp- dịch vụ, mở rộng nhiều đô thị, do đó dẫn đến luồng di cư từ nông thôn
lên thành thị.
- Nhu cầu về nhà ở rất cao nhưng thực tế quỹ nhà ở hiện nay ở đô thị chưa đáp
ứng đủ. Mặc dù các thành phố vẫn đang mở rộng quỹ đất ra các quận ngoại thành và
có các chủ trương phát triển nhà cao tầng để tiết kiệm quỹ đất.
- Hệ thống pháp luật nước ta chưa hoàn chỉnh, các văn bản luật chưa được chặt
7


Ngành quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Ngọc Thư Trúc

chẽ nên việc xác lập chủ sở hữu diễn ra chậm gây nhiều phiền hà cho người dân, dẫn
đến sự thiếu minh bạch, gian lận.
- Hiện nay giá nhà đất là cao hơn so với thực tế, do nhiều nguyên nhân: nguyên
nhân dài hạn và nguyên nhân ngắn hạn. Trong đó nguyên nhân tăng trưởng kinh tế
là thứ yếu. Do đó cần có sự tham gia điều tiết của nhà nước để tạo sự bình ổn giá

trên thị trường.
- Nguồn tài chính để huy động tham gia vào việc mua bán nhà còn rất đơn điệu,
chủ yếu do tự tìm kiếm. Hơn nữa, sự liên thông của thị trường nhà ở với các thị
trường khác còn thấp. Vì vậy, thị trường nhà ở không chỉ phát triển thấp mà còn rất
dễ bị méo mó.
5. Các lực lượng tham gia TTBĐS:
+ Nhà nước: Trong thực tiễn đất nước ta hiện nay, Nhà nước có vai trò rất lớn
trong việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản, thể hiện ở một
số điểm sau:
- Tác động trực tiếp: Nhà nước ban hành các quy định về quản lý BĐS, về nghĩa
vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch về
việc sử dụng đất và xây dựng nhà xưởng.
- Tác động gián tiếp: Trong quá trình cải tổ, sắp xếp lại doanh nghiệp Nhà nước
cũng như chỉnh trang đô thị thì có một số nhà xưởng, trụ sở làm việc của các doanh
nghiệp và cơ quan Nhà nước cần bán. Đây là nguồn cung ứng khá quan trọng cho
TTBĐS.
+ Nhà đầu tư: Bao gồm nhà đầu tư vào ngành kinh doanh BĐS và các ngành kinh
tế khác.
- Đối với nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác thì vai trò của họ trên thị trường
chủ yếu là người mua. Họ tạo nên cầu trên TTBĐS, đặc biệt là thị trường nhà xưởng
công nghiệp cũng như TTBĐS phục vụ cho hoạt động thương mại, dịch vụ, khách
sạn, cao ốc văn phòng, y tế, giáo dục...
- Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh BĐS: Vai trò của họ đặc biệt quan
trọng trên TTBĐS, hoạt động của họ làm cho TTBĐS trở nên sôi động và phát triển.
Trên thị trường họ vừa đóng vai trò người mua và cũng vừa đóng vai trò người bán
trong đó vai trò người bán là chủ yếu. Họ mua những BĐS bao gồm đất và tài sản
trên đất, hoặc đất trống để cải tạo, đầu tư nâng cấp sau đó chuyển nhượng lại.
+ Người mua và người bán thông thường: Họ là những người dân bình thường có
nhu cầu mua hoặc bán bất động sản vì các lý do khác nhau. Họ có thể là:
- Người mua đơn thuần

- Người bán đơn thuần: bán BĐS để chuyển hoá thành vốn dùng vào các việc
khác.
- Vừa là người mua vừa là người bán: bán BĐS nơi này để mua BĐS ở nơi khác
8


Ngành quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Ngọc Thư Trúc

do nhu cầu chuyển nơi sinh sống. Họ là đối tượng quan trọng mà các nhà kinh doanh
BĐS hướng tới đặc biệt là các nhà kinh doanh trên thị trường nhà ở.
+ Người môi giới:
- Họ là những người cung cấp cho người mua, người bán những thông tin cần thiết
về việc giao dịch mua, bán bất động sản. Nhờ họ mà hoạt động TTBĐS được trôi
chảy. Họ cũng là nguồn để khai thác thông tin về thị trường mà nhà TĐG cần quan
tâm.
- Trong tình hình hiện nay ở nước ta việc môi giới mua bán BĐS thường thông
qua những nhà môi giới cá nhân không được đào tạo về nghiệp vụ chuyên môn và
không có sự quản lý của nhà nước, do vậy cần sớm hình thành những công ty môi
giới BĐS để đưa hoạt động môi giới BĐS đi vào nề nếp tạo điều kiện thuận lợi cho
việc phát triển TTBĐS.
6. Đánh giá về thị trường Bất động sản ở nước ta:
+ Trong những năm đổi mới vừa qua, TTBĐS ở nước ta đã hình thành, tuy còn sơ
khai nhưng đã thu hút được một lượng vốn không nhỏ vào lĩnh vực này.
+ TTBĐS vận động có quy luật, đó là quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, quy
luật giá cả. Nếu sự vận động của thị trường không phù hợp với quy luật của nó, chắc
chắn sẽ có biến động, cụ thể là hai cơn sốt đất lớn vào những năm 1990- 1992 và
2001- 2002.
+ TTBĐS ở Việt Nam về cơ bản là thị trường phi chính thức. Hầu hết các BĐS

không đủ điều kiện pháp lý khi tham gia các giao dịch như: mua bán, cho thuê, thế
chấp, cầm cố…
+ Thủ tục nhà đất còn quá phức tạp:

- Nhà nước đã buông lỏng quản lý về đất đai, nhà ở trong nhiều thập niên qua dẫn
đến tình trạng nguồn gốc nhà-đất quá phức tạp, diễn biến qua nhiều giai đoạn, thời
kỳ nhưng thường thiếu giấy tờ chứng minh tính pháp lý.
- Do các yếu tố lịch sử, quỹ nhà-đất của TP HCM được hình thành từ nhiều nguồn
khác nhau, có nguồn gốc phức tạp, qua nhiều chủ sở hữu hoặc người sử dụng, ít có
hồ sơ nhà – đất nào hoàn toàn giống nhau (đa số là giấy tay)…
- Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cho người dân
còn rất chậm. Các cơ quan có thẩm quyền đã quá quan trọng các vấn đề quá khứ,
hiện tại, tương lai trước khi cấp giấy chủ quyền cho dân. Và vì thế khiến cho dân
chúng phải đi đến nhiều cơ quan có chức năng với từng loại vấn đề để chứng thực
và xác nhận, dẫn đến việc mất thời gian. Việc này không chỉ làm cho TTBĐS chính
quy không phát triển được mà còn làm cho ngân sách Nhà nước thất thu một khoản
khá lớn.
+ Nguyên tắc thị trường trong hình thành giá cả TTBĐS chưa được tuân thủ. Giá
đất do nhà nước quy định chỉ thích hợp trong một phạm vi rất hẹp, không bao quát
9


Ngành quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Ngọc Thư Trúc

được và không thực hiện được cho các giao dịch chuyển nhượng, đặc biệt trong
công tác đền bù, giải tỏa mặt bằng.
+ Chưa có những quan tâm đặc biệt để có biện pháp chống đầu cơ nhà đất, chưa có

những biện pháp chế tài đối với những trường hợp được giao đất nhưng không sử
dụng đúng mục tiêu quy hoạch.
+ Trong tình hình hiện nay nếu có một chính sách hỗ trợ tài chính để khuyến khích
phát triển TTBĐS là cần thiết. Bởi vì hiện nay ở nước ta đại bộ phận người có thu
nhập thấp, nếu không được hỗ trợ để mua hoặc thuê một căn nhà cho mình, thì
TTBĐS chỉ là sân chơi cho của những kẻ đầu cơ.
I.1.3. Thẩm định giá Bất động sản (TĐG):
1. Khái niệm thẩm định giá:
Thẩm định giá ra đời và phát triển từ những thập niên 40, đến năm 1995 thì
xuất hiện ở nước ta. Hiện nay có rất nhiều khái niệm khác nhau về TĐG:
+ TĐG là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái
tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ (Giáo sư W.seaBooke Viện đại học
Portsmouth Vương quốc Anh).
+ TĐG là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể
của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của
tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm
các loại đầu tư tự chọn (Giáo sư Lim Lan Yuan trường xây dựng và BĐS, ĐH quốc
gia Singapore).
+ Ở Việt Nam, khái niệm TĐG được hiểu như sau: “TĐG là việc đánh giá hoặc
đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm
nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế” (điều 4 pháp lệnh giá).
Qua những khái niệm trên ta có thể hiểu một cách tổng quát như sau: TĐG là sự
ước tính giá trị cho tài sản, tại một địa điểm cụ thể, thời gian cụ thể và cho một
mục đích cụ thể.
2. Đặc trưng của thẩm định giá:
+ Việc TĐG BĐS không chỉ tuân thủ kỹ thuật TĐG mà còn phải gắn nội dung
TĐG với các quy định của nhà nước về chế độ quản lý, chế độ sử dụng đối với từng
loại đất, loại nhà; gắn với các quyền, nghĩa vụ, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính của
người được nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất. Thoát ly khỏi
đặc điểm này, việc TĐG sẽ trở nên vô nghĩa và không đem lại kết quả.

+ BĐS là tài sản không di dời được nên trong quy trình TĐG buộc phải có giai
đoạn điều tra, khảo sát thực địa tại nơi có đối tượng (BĐS) cần TĐG.
+ Mỗi BĐS là tài sản độc nhất vô nhị, phản ánh khả năng sinh lời khác biệt giữa
chúng. Trong thực tế khó có thể có một phương pháp nào có thể xác định giá BĐS
được chính xác. Do đó việc TĐG chỉ là sự ước tính giá trị mà không thể xác định
10


Ngành quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Ngọc Thư Trúc

chính xác giá trị.
3. Vai trò thẩm định giá:
+ Hoạt động TĐG là một dịch vụ chuyên nghiệp rất cần thiết đối với sự vận hành
của nền kinh tế thị trường. Nó có vai trò quan trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra
các quyết định liên quan tới việc mua bán, đầu tư, phát triển, quản lý, cho thuê, đánh
thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản cố định.
+ TĐG ảnh hưởng đến quyết định liên quan đến việc có nên hành động đầu tư hay
không đầu tư. Do đó việc TĐG cần hết sức thận trọng và có kỹ năng chuyên nghiệp.
4. Mục đích thẩm định giá:
 Khi có yêu cầu ước tính giá trị, loại giá trị cần tìm phải được xác định ngay từ
đầu. Giá trị xác định có thể là giá trị thị trường, giá trị thay thế, giá trị theo pháp
luật, giá trị sản xuất, giá trị thế chấp, giá trị bảo hiểm, giá trị bồi thường.
 Sự định giá có thể được yêu cầu trong nhiều trường hợp. Những mục đích của
TĐG được thể hiện cụ thể như sau:
a) Sự chuyển nhượng quyền sở hữu:
+ Để hỗ trợ cho nhười mua đặt giá chào hàng.
+ Để giúp đỡ người bán quyết định giá bán chấp nhận được.
+ Để thiết lập cơ sở cho sự trao đổi tài sản thực sự.

+ Để thiết lập cơ sở cho sự công nhận hoặc hợp nhất quyền sở hữu các tài sản.
+ Để xác định điều kiện và giá bán dự kiến cho một tài sản hoặc BĐS.
b) Tài chính và tín dụng:
+ Để ước tính giá trị của một vật bảo đảm thế chấp.
+ Để cung cấp cho nhà đầu tư cơ sở hợp lý để quyết định mua thế chấp BĐS, trái
phiếu hoặc các loại chứng khoán khác.
+ Tạo cơ sở để Ngân hàng quyết định cho vay.
c) Sự bồi thường cho việc mua cưỡng chế:
+ Ước tính giá trị thị trường cho toàn bộ tài sản trước khi mua.
+ Ước tính giá trị thị trường của phần còn lại sau khi mua.
+ Thiết lập các đền bù đối với tài sản.
d) Những vấn đề về thuế:
+ Ước tính giá trị định mức thuế.
+ Tách tài sản thành những mục khấu hao và những mục không khấu hao.
e) Cố vấn đầu tư ra quyết định:
+ Đặt các điều khoản cho thuê.
11


Ngành quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Ngọc Thư Trúc

+ Xác định tính khả thi của một công trình xây dựng hoặc chương trình cải tạo.
+ Phục vụ nhu cầu của người bảo hiểm, và những người quản lý chính sách. Tạo
điều kiện cho sự hợp nhất công ty bằng cách đánh giá tài sản.
+ Ước tính giá trị thanh lý cho việc bán đấu giá tài sản.
+ Cố vấn cho khách hàng xem xét các mục đích đầu tư của họ.
+ Xác định các xu hướng cung cầu trên thị trường.
+ Khẳng định vị trí của TTBĐS…

5. Cơ sở khoa học của thẩm định giá:
Cơ sở để thẩm định giá trị tài sản theo chuẩn mực của uỷ ban chuẩn mực thẩm
định giá Quốc tế (ISVC) và hiệp hội thẩm định giá ASEAN (AVA) và quy định
pháp luật của từng quốc gia, đó là:
a) Giá trị thị trường:
+ Giá trị thị trường là tổng số tiền trao đổi ước tính về tài sản giữa một bên là
người bán sẵn sàng bán tài sản với một bên là người mua, sẵn sàng mua tài sản, vào
thời điểm thẩm định giá, sau quá trình tiếp thị công khai mà tại đó bên bán và bên
mua đều hành động tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, trên thị trường trao
đổi khách quan độc lập.
+ Giá trị thị trường được ước tính trong các phương pháp và tiến trình thẩm định
giá, phản ánh bản chất của tài sản và những hoàn cảnh mà tài sản đó được mua bán
trên thị trường.
+ Phương thức mua bán trên thị trường sẽ quyết định áp dụng phương pháp thẩm
định giá phù hợp nhất. Dựa trên thông tin thị trường, các phương pháp thẩm định giá
đều có thể so sánh được với nhau và trên cơ sở đó, thẩm định viên chọn ra phương
pháp thích hợp nhất.
+ Giá trị thị trường của tài sản được dựa trên giá trị sử dụng cao nhất và tốt nhất
của tài sản đó.
 Đặc điểm giá trị thị trường:
- Là giá bán có thể được thực hiện tốt nhất của một tài sản.
- Là mức giá thịnh hành dưới những điều kiện thị trường xác định.
- Có sự nhất trí của người mua và người bán và cả hai bên đều không giành lợi thế
của nhau.
- Nhận biết được sử dụng hiện tại và tương lai của tài sản.
 Các trường hợp không được coi là giá trị thị trường:
- Bên mua hoặc bên bán, hoặc cả hai bên bị bắt buộc.
- Bên mua đồng thời là một bên sở hữu chung của tài sản bán.
- Các bên mua và bên bán là thành viên trong một gia đình.
12

Ngành quản lí thị trường bất động sản

b)

SVTH: Nguyễn Ngọc Thư Trúc

Các giao dịch mua bán trong cùng một công ty.
Các cuộc mua bán mang tính chất đầu cơ.
Các cuộc mua bán diễn ra khi tài sản đang do người thuê chiếm giữ.
Các cuộc mua bán thuộc sở hữu chung.
Giá trị phi thị trường:

+ Phần lớn công việc thẩm định giá đều dựa trên cơ sở giá trị thị trường. Tuy nhiên
trong một số trường hợp đặc biệt không thể lấy giá trị thị trường làm cơ sở mà đòi
hỏi phải dựa vào giá trị phi thị trường. Điều quan trọng là thẩm định viên và người
sử dụng dịch vụ phải phân biệt được sự khác nhau giữa hai loại hình thẩm định này
và những khác nhau đó lên kết quả thẩm định.
+ Giá trị phi thị trường là giá trị của những tài sản được sử dụng vào những mục
đích nhất định nên việc tìm kiếm các tài sản tương tự trên thị trường để so sánh với
tài sản cần thẩm định là rất hiếm.
+
-

Giá trị phi thị trường gồm:
Giá trị trong sử dụng.
Giá trị có thị trường hạn chế.
Tài sản chuyên dùng.
Giá trị đầu tư.

Giá trị doanh nghiệp.
Giá trị có thể bảo hiểm.
Giá trị có thể tính thuế.
Giá trị còn lại.
Giá trị tài sản bắt buộc phải bán.
Giá trị đặc biệt.
Giá trị bán đấu giá.
Giá trị phục hồi.
6. Nguyên tắc thẩm định giá:
Trong quá trình TĐG để TĐG đúng với giá trị tài sản thì ta không chỉ xem xét
các yếu tố liên quan đến giá trị bên ngoài của BĐS mà còn phải xem xét đến các yếu
tố kinh tế. Đó chính là những nguyên tắc kinh tế và được hiểu như là những nguyên
tắc căn bản trong TĐG. Các nguyên tắc này phải được xem xét trong mối tương
quan chặt chẽ với nhau bởi vì chúng luôn đi với nhau và luôn bổ sung cho nhau, và
hơn nữa chỉ có như vậy thì giá BĐS mới sát được so với giá trên thị trường. Trong
TĐG các nguyên tắc được dùng chủ yếu là:
a) Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: Một BĐS được đánh giá là sử dụng cao
nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm TĐG cho phép BĐS được phép sử dụng về mặt vật
13


Ngành quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Ngọc Thư Trúc

chất và theo pháp luật tạo ra lãi ròng hay giá trị hiện tại thuần lớn nhất. Nguyên tắc
sử dụng cao nhất và tốt nhất là:
+ Không gian đô thị có xu hướng được đặt ở mức sử dụng cao nhất và tốt nhất
trong thị trường cạnh tranh.
+ Đất đai được định giá trên cơ sở sử dụng mà tại ngày TĐG có khả năng tạo ra

thu nhập lớn nhất.
b) Nguyên tắc cung cầu:
+ Giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung
và cầu trên thị trường vào ngày TĐG. Trên thị trường giá cả có xu hướng thay đổi tỷ
lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.
+ Khi TĐG thì các lực lượng thị trường phải được phân tích và đánh giá cẩn thận
về sự tác động của nó đến giá trị tài sản.
+ Khi phân tích các thông tin thị trường như cho thuê hay bán, cần thiết phải cân
nhắc đến tình trạng thị trường trước khi điều chỉnh.
c) Nguyên tắc sử dụng phù hợp:
Phù hợp trong TTBĐS được hiểu đó là sự nhất quán về mục đích sử dụng duy
nhất được áp dụng cho toàn bộ BĐS gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất
đai khi thực hiện việc thẩm định nó. Khi TĐG một BĐS phải căn cứ vào mục đích
sử dụng chính của BĐS để xác định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác.
d) Nguyên tắc thay thế:
+ Khi có hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào được chào bán ở mức
thấp hơn thì tài sản đó sẽ bán được trước.
+ Thay thế trong TĐG có nghĩa là có thể thay thế giá trị của chủ thể BĐS cần thẩm
định với giá trị của các BĐS so sánh với điều kiện các BĐS so sánh có các yếu tố
tương đồng với chủ thể BĐS và các BĐS so sánh này được rao bán trong khoảng
thời gian gần với thời điểm TĐG.
e) Nguyên tắc đóng góp:
Giá trị của BĐS phụ thuộc vào sự đóng góp hay thiếu vắng của các bộ phận cấu thành
nên BĐS. Điều này có nghĩa là: từng yếu tố cấu thành nên BĐS sẽ tham gia đóng góp vào
giá trị tổng thu nhập của toàn bộ BĐS.

f) Nguyên tắc hoà hợp:
Giá tối đa tích tụ vào mảnh đất khi có được một mức độ hợp lý về sự đồng nhất kinh tế và xã hội hiện hữu trong vùng lân cận; cần
xét đến sự hòa hợp các luật lệ, lợi ích kinh tế, tâm lý….

g) Nguyên tắc cân bằng:
Giá bán của một vị trí đất đai không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vị trí kế
cận cũng phải có giá trị như vậy. Do đó, khi tiến hành TĐG thẩm định viên phải cân
nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển bằng sự hiểu biết về
14


Ngành quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Ngọc Thư Trúc

cộng đồng xã hội, các chính sách hoạch định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu
quả.
h) Nguyên tắc dự kiến tương lai:
+ Khi ước tính giá trị nên luôn luôn dựa vào các triển vọng tương lai, đó chính là
khả năng dự đoán trước.
+ Dự đoán trước trong TĐG được hiểu đó là hành vi phán đoán của thẩm định viên
về giá trị đầu tư sẽ thu được từ một BĐS dựa vào kinh nghiệm và tình hình thực tế
thị trường trong khu vực.
+ Giá trị thị trường của một BĐS là giá trị hiện tại của tất cả lợi nhuận trong tương
lai có thể thu được từ BĐS đó mang lại.
7. Phương pháp thẩm định giá:
Để ước tính giá trị BĐS, trên thế giới người ta áp dụng nhiều phương pháp TĐG
khác nhau tùy thuộc vào BĐS cầnTĐG, những phương pháp TĐG BĐS thông
dụng đó là:
 Phương pháp so sánh trực tiếp.
 Phương pháp chi phí.
 Phương pháp thặng dư.
 Phương pháp thu nhập.
 Phương pháp lợi nhuận.

a) Phương pháp so sánh:
+ Cơ sở lý luận:
Đây là phương pháp sử dụng giá bán của những BĐS tương tự đã được giao dịch
trên thị trường để làm cơ sở cho việc TĐG những BĐS cần thẩm định.
+ Công thức:
Trong phương pháp so sánh trực tiếp thì sau quá trình tìm kiếm những BĐS so
sánh thì ta cần phải tiến hành phân tích, điều chỉnh các yếu tố tương đồng để
BĐS so sánh trở thành BĐS mục tiêu.
AP = S+BA+BeA+GA+IA+CA+NA
Trong đó:
 AP là BĐS chủ thể
 S là giá bán của BĐS so sánh
 BA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về vị trí thửa đất.
 BeA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về quy mô, kích thước thửa đất.
 GA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về tình trạng pháp lý về quyền sử
dụng đất.
15


Ngành quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Ngọc Thư Trúc

 IA là lượng điều chỉnh cho sự lạm phát kể từ ngày bán đến thời điểm điều tra
 CA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về các điều kiện quy hoạch, xây
dựng.
 NA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về cơ sở hạ tầng và môi trường
xung quanh.
Những lượng điều chỉnh này có thể là cộng thêm hay trừ bớt đi, điều này tùy
thuộc vào sự khác biệt giữa BĐS so sánh với BĐS chủ thể.

+ Các bước tiếp cận:
- Tìm kiếm những tài sản được bán trong thời gian gần mà có thể so sánh với tài
sản là đối tượng định giá về các mặt: kiểu cách, điều kiện, vị trí....
- Tiến hành điều tra khu vực của tài sản là đối tượng TĐG và các tài sản có khả
năng so sánh.
- Phân tích các giá bán và điều chỉnh những sự khác nhau giữa các giá bán có thể
so sánh với tài sản là đối tượng TĐG.
- Ước tính giá trị của BĐS dựa trên cơ sở giá bán của các BĐS so sánh đã được
điều chỉnh.
+ Những ưu nhược điểm của phương pháp:
- Ưu điểm:
o Là phương pháp đơn giản dễ thực hiện.
o Là phương pháp phản ánh sự đánh giá về mặt giá trị của thị trường mà không
chịu bất cứ sự áp đặt mang tính chủ quan nào, do đó dễ được mọi người chấp nhận.
- Nhược điểm:
o Chỉ thực hiện đựợc khi có dữ liệu thị trường.
o Việc tìm kiếm các thông tin khó khăn và các dữ liệu này thường mang tính chất
lịch sử.
o Phương pháp này thường mang tính chủ quan của người TĐG.
b) Phương pháp chi phí:
+ Cơ sở lý luận:
Phương pháp chi phí là phương pháp dựa trên cơ sở lý luận cho rằng giá trị thị
trường của một mảnh đất đã được đầu tư có thể ước tính bằng tổng giá trị đất và giá
trị của công trình gắn liền với đất đã được khấu hao.
+ Công thức:
Giá BĐS = Giá đất + Giá công trình
+ Các bước tiếp cận của phương pháp:
- Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu thẩm định, coi như miếng đất đó là đất
trống. Giả định rằng sự sử dụng hiện tại là cao nhất và tốt nhất.
16