ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO TỔ CHỨC TRONG NƯỚC TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH TÂY NINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI - CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CHO TỔ CHỨC TRONG NƯỚC TRÊN ĐỊA
BÀN TỈNH TÂY NINH “

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

TRƯƠNG CÔNG PHÚ
03124039
DH03QL
2003 – 2007
Quản Lý Đất Đai

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2007-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT

TRƯƠNG CÔNG PHÚ

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI - CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CHO TỔ CHỨC TRONG NƯỚC TRÊN ĐỊA
BÀN TỈNH TÂY NINH “

Giáo viên hướng dẫn: ThS. Bùi Văn Hải
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

(Ký tên: ………………………………)

- Tháng 7 năm 2007 -


LỜI CẢM TẠ
Trong suốt quá trình học tập, tôi đã nhận được rất nhiều kiến thức và kinh
nghiệm sống. Đến nay tôi đã có được hành trang để bước vào đời là nhờ sự dạy dỗ của
cha mẹ và thầy cô.
Con xin cám ơn ba mẹ đã sinh thành ra con và nuôi con ăn học cho đến ngày
hôm nay.
Con xin chân thành cám ơn Ban Giám Hiệu Trường ĐH Nông Lâm, cùng quý
thầy cô trong và ngoài khoa: QLĐĐ&BĐS đã truyền đạt kiến thức và kinh nghiệm bổ
ích giúp con vững bước khi ra trường.

Con xin đa tạ thầy Bùi Văn Hải đã tận tình hướng dẫn con trong suốt thời gian
làm đề tài tốt nghiệp.
Con xin cảm ơn quý cô, chú, anh, chị làm việc tại Văn Phòng Đăng Ký Quyền
Sử Dụng Đất – Sở Tài Nguyên và Môi Trường tỉnh Tây Ninh đã tận tình giúp đỡ và
tạo mọi điều kiện thuận lợi để con được thực tập tốt.
Tôi xin nhớ mãi không quên tập thể lớp QLĐĐ 29 đã giúp đỡ tôi trong suốt quá
trình học tập và giúp tôi hoàn chỉnh luận văn nầy.

Ngày tháng năm 2007
Sinh viên

Trương Công phú


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Trương Công Phú, lớp DH03QL, Khoa Quản lý Đất đai
& Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Đánh giá công tác đăng ký đất đai – cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho tổ chức trong nước trên địa bàn tỉnh Tây Ninh”
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Bùi Văn Hải, Bộ môn Chính sách pháp luật, Khoa
Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Tây Ninh là một tỉnh thuộc Miền Đông Nam Bộ có điều kiện tự nhiên thuận lợi
để phát triển nông nghiệp, công nghiệp. Chính sách đất đai ảnh hưởng rất lớn đến đời
sống nhân dân nơi đây. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một việc
ảnh hưởng rất lớn đến sản xuất của hộ gia đình cá nhân và tổ chức, nó tạo điều kiện
thuận lợi và thúc đẩy đầu tư sản xuất phát triển kinh tế của tỉnh. Thế nhưng, người dân
chưa nhận thức được tầm quan trọng của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vậy
việc đánh giá công tác đăng ký đất đai – cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
tổ chức trong nước trên địa bàn tỉnh là rất cần thiết.

Từ thực tế đó đề tài thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu thực trạng và đánh giá
công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức trong nước. Qua đó, đánh
giá những kết quả đạt được đồng thời nhận định những hạn chế còn tồn tại làm cơ sở
giúp công tác quản lý nhà nước về đất đai được chặt chẽ hơn.
Bằng các phương pháp: Phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, phương
pháp chuyên gia, phương pháp điều tra tổng hợp, phương pháp phân tích.
Đề tài đã nghiên cứu nội dung: Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội trên địa bàn
tỉnh Tây Ninh; tình hình quản lý đất đai có liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất; hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Tây Ninh; thực trạng sử
dụng đất của tổ chức; kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua các năm;
một số vấn đề rút ra từ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức.
Kết quả của đề tài được thể hiện:
- Kê khai toàn tỉnh có 2.172 tổ chức trong nước đã sử dụng với tổng diện
tích là 135.130,20 ha, sử dụng vào mục đích chính 110.886,88 ha, chiếm
82,06% diện tích đất tổ của chức trong nước trên địa bàn tỉnh.
- Đến nay toàn tỉnh đã cấp được 1.544 giấy cho 1.515 tổ chức chỉ đạt
69,78% so với tổng số tổ chức trong nước là 2.172 tổ chức, còn lại 657 tổ chức
chưa được cấp giấy chiếm 30,22% tổng số tổ chức.
Với những phân tích từ thực tế cùng với những giải pháp đã nêu trong đề tài sẽ
giúp tỉnh Tây Ninh đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ
chức trong nước trên địa bàn trong thời gian tới.


MỤC LỤC
Lời cảm ơn
Trang tóm tắt
Danh sách các bảng
Danh sách các biểu đồ, sơ đồ
Danh sách các chử viết tắt
ĐẶT VẤN ĐỀ

PHẦN I TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học
I.1.2. Cơ sở pháp lý
I.1.3. Cơ sở thực tiển
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu
I.2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội trên địa bàn tỉnh
Tây Ninh
I.3. Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện
I.3.1. Nội dung nghiên cứu
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu
I.3.3. Quy trình thực hiện
PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. Đánh giá tình hình quản lý đất đai liên quan đến công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
II.1.1 Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và lập hồ sơ địa chính
II.1.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
II.1.3. Công tác thanh tra, kiểm tra
II.1.4. Công tác giải quyết tranh chấp
II.1.5. Đánh giá chung về công tác quản lý nhà nước về đất đai
II.2. Hiện trạng sử dụng đất tỉnh Tây Ninh năm 2006
II.2.1. Cơ cấu sử dụng đất theo mục đích chính
II.2.2. Cơ cấu sử dụng đất theo đối tượng sử dụng và đối tượng
quản lý
II.2.3. Đánh giá tình hình sử dụng quỹ đất trong thời gian qua
II.3. Thực trạng sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn tỉnh Tây Ninh
II.3.1. Các cấp quản lý đối tượng sử dụng đất
II.3.2. Đánh giá thực trạng sử dụng đất của các tổ chức
II.3.3. Thực trạng về tình hình trả tiền sử dụng đất của các tổ chức
II.3.4. Đánh giá chung về thực trạng sử dụng đất của các tổ chức

1
3
3
3
9
9
10
10
15
15
15
16
18

18
18
19
21
21
22
22
22
26
27
28
28
28
33
34

II.4. Đánh giá kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua các năm
II.4.1. Quy trình thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
II.4.2. Đánh giá kết quả cấp giấy
II.5. Một số vấn đề rút ra từ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho tổ chức
II.5.1. Những thuận lợi
II.5.2. Những khó khăn
II.5.4. Biện pháp đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử đất
KẾT LUẬN

35
35
40
43
43
44
46
47


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH:Trương Công Phú

ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá; là tài liệu sản xuất đặc biệt; là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống; là địa bàn xây dựng và phát

triển dân sinh, kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng. Đất đai có vai trò rất quan trọng đối
với con người và các hoạt động sống trên trái đất, nhưng lại bị giới hạn về diện tích và
cố định về vị trí. Do vậy việc sử dụng đất phải hết sức tiết kiệm và hợp lý trên cơ sở
hiệu quả, lâu bền.
Trong nền kinh tế thị trường luôn vận động và phát triển như hiện nay, dưới áp
lực của gia tăng dân số, cùng với tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, mà đất đai thì có
giới hạn và nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng tăng làm cho diện tích đất
đai ngày càng thu hẹp lại. Vấn đề đô thị hóa diễn ra có xu hướng ngày một nhanh cho
nên con người cần một diện tích đất đai để ở và để mở rộng sản xuất kinh doanh
nhưng với xu hướng đó thì họ không dễ dàng tìm được một vị trí lý tưởng, do đó con
người phải cạnh tranh lẫn nhau để có được một thửa đất thích hợp. Sự cạnh tranh đó
dẫn đến giá trị của đất đai ngày càng cao và ngày càng quý giá. Dần dần kéo theo
những mâu thuẫn trong việc sử dụng đất.Vì vậy để tránh tình trạng lấn chiếm đất đai,
sử dụng sai mục đích gây ra thất thoát nguồn lợi mà đất đai mang lại cho con người thì
mỗi quốc gia đều có chính sách đất đai riêng. Đối với nước ta thì công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là một biện pháp khắc phục những mâu thuẫn xảy ra
trong quá trình sử dụng đất đồng thời cũng tạo mọi điều kiện cho người sử dụng đất
thực hiện những quyền lợi và nghĩa vụ của mình khi sủ dụng đất.
Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1992 Điều 18
chương 2 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý theo
quy hoạch và theo pháp luật đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà
nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”.
Để đảm bảo việc sử dụng đất đai đúng mục đích và có hiệu quả cần tiến hành
nhiều nội dung, trong đó có nội dung: “ Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất” theo khoản 2 Điều 47 của Luật Đất đai, các Điều 43, 44 của Nghị định
181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai và Điều 3 của
Quyết định số 24/2004/QĐ-BTN&MT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài
Nguyên và Môi Trường.
Tuy nhiên, qua quá trình thực hiện công tác này trong cả nước nói chung và
trên địa bàn tỉnh Tây Ninh nói riêng trong thời gian qua vẫn còn một số vấn đề tồn

động , đặc biệt trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức
trong nước. Vì vậy để kịp thời theo dõi, đánh giá tác dụng của việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất đáp ứng yêu cầu của công tác quản lý nhà nước về đất đai,
góp phần hoàn chỉnh chính sách pháp luận về đất đai được sự phân công của Khoa
QLĐĐ&BĐS, chúng tôi thực hiện đề tài: “ Đánh giá công tác đăng ký đất đai – cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức trong nước trên địa bàn tỉnh Tây
Ninh”.

Trang 1


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH:Trương Công Phú

MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Nghiên cứu thực trạng và đánh giá công tác cấp GCN QSDĐ cho tổ chức
trong nước. Qua đó, đánh giá những kết quả đạt được đồng thời nhận định những hạn
chế còn tồn tại làm cơ sở giúp công tác QLNN về đất đai được chặt chẽ hơn.
- Kết hợp phân tích và đề xuất đổi mới thủ tục hành chính đẩy mạnh tiến độ cấp
GCN QSDĐ cho tổ chức, góp phần bảo hộ các quyền cho người SDĐ.
ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Đối tượng nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu tất cả các tổ chức trong
nước trên địa bàn tỉnh Tây Ninh, quy trình cấp GCN QSDĐ cho tổ chức, hồ sơ đăng
ký cấp GCN QSDĐ.
- Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu công tác cấp GCN cho tổ chức trong nước từ
khi có chỉ thị 245/TTg-CP ngày 22/04/1996 cho đến nay. Đặc biệt là từ khi có Chỉ thị
05/2004/CT-TTg ngày 09/02/2004 về triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003.
Ý NGHĨA THỰC TIỂN CỦA ĐỀ TÀI
- Công tác cấp GCN QSDĐ có thể giúp cho cơ quan quản lý nhà nước nắm

chắc được quỹ đất theo từng loại đất, theo từng đối tượng sử dụng đất, giúp địa
phương biết và dự đoán được tình hình biến động đất đai, kiểm tra được tình hình sử
dụng đất của các tổ chức trong tỉnh.
- Ngoài ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là tài liệu phục vụ cho các
ngành có liên quan.Từ đó sẽ làm hoàn chỉnh hơn công tác quản lý nhà nước về đất đai.

Trang 2


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH:Trương Công Phú

PHẦN I
TỔNG QUAN
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Đất đai là tài sản vô giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho loài người, nó gắn liền
với lịch sử sinh tồn từ ngàn xưa của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc. Dưới bất kỳ thời đại
nào, chế độ xã hội nào đất đai luôn là vấn đề quan tâm hàng đầu của nhà nước nhằm
quản lý chặc chẽ quỹ đất đai theo một hệ thống bản đồ sổ hộ khẩu và GCN thống nhất,
thông qua đó thực hiện cập nhật được biến động đất đai cung cấp kịp thời thông tin
cho nhu cầu của nhà nước và xã hội, đồng thời bảo vệ lợi ích chính đáng của người sử
dụng đất giải quyết các mối quan hệ trong quản lý và sử dụng đất.
Giai đoạn sau Luật Đất đai 1993 đến nay
Sau Luật đất đai 1993 đến nay: Nhằm khắc phục những hạn chế của Luật đất
đai 1988, ngày 14/7/1993 Quốc hội nước CHXHCNVN khóa IX kỳ họp thứ 3 thông
qua việc điều chỉnh, bổ sung Luật Đất đai và Nhà nước đã ban hành Luật Đất đai 1993
với những thay đổi lớn như: Ruộng đất được giao ổn định lâu dài cho các hộ gia đình
cá nhân, tổ chức quy định 05 quyền đối với người SDĐ, quy định 07 nội dung của
công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Trước sự thay đổi đó, nhiệm vụ cấp GCN

QSDĐ càng trở nên cấp thiết, nhận thức được điều này, chính quyền các cấp, các địa
phương đã bắt đầu tập trung triển khai mạnh mẽ công tác này trên phạm vi cả nước.
Ngày 26/11/2003 LĐĐ được Quốc hội khóa IX kỳ hợp thứ 04 thông qua và bắt
đầu có hiệu lực từ ngày 01/07/2004 một lần nữa khẳng định sự quan tâm của nhà nước
đối với đất đai, khẳng định công tác QLĐĐ là một trong những nhiệm vụ quan trọng
nhất của mỗi quốc gia.
Nhìn chung, mỗi thời kỳ lịch sử điều có thể áp dụng chế độ quản lý, nhiều loại
hồ sơ khác nhau để vừa phù hợp với điều kiện hoàn cảnh, vừa tính tới mục tiêu lâu dài
xây dựng một hệ thống hồ sơ địa chính thống nhất, tuy nhiên trong mọi chế độ quản
lý, mọi hồ sơ thiết lập thì việc xác định chuẩn xác các quyền của người SDĐ luôn
được coi trọng, yêu cầu pháp luật của hệ thống hồ sơ ngày càng chặt chẽ nhằm giúp
nhà nước nắm được quy mô về lãnh thổ và mục đích SDĐ từ đó đánh giá được hiệu
quả sử dụng đất, tốc độ phát triển kinh tế - xã hội qua mỗi thời kỳ, đồng thời là cơ sở
thu thuế tạo ngân sách nhà nước và cũng để bảo hộ các quyền cho người SDĐ.
I.1.1. Cơ sở khoa học của nghiên cứu
I.1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập HSĐC đầy đủ và cấp GCN
cho người SDĐ hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước
với người SDĐ, làm cơ sở để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai
theo Pháp luật và bảo vệ cho quyền lợi hợp pháp của người SDĐ.
Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có mối quan hệ hữu cơ với các nội
dung nhiệm vụ QLĐĐ khác. ĐKĐĐ thiết lập nên hệ thống HSĐC và cấp GCN QSDĐ
với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất. Hệ thống các
thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ mục tiêu thực hiện của các nội dung nhiệm
vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai.
Trang 3


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH:Trương Công Phú

Đối với nhiệm vụ xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý
và SĐĐ: Các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất là cơ sở pháp lý cho việc
thực hiện đúng thủ tục, đúng quyền, đúng đối tượng và nghĩa vụ SDĐ.
Đối với nhiệm vụ điều tra đo đạc: Kết quả điều tra đo đạc làm cơ sở khoa học
cho việc xác định vị trí, hình thể kích thước diện tích, loại đất và tên chủ đang sử dụng
để phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai đăng ký.
Đối với công tác quy hoạch kế hoạch SDĐ: Kết quả quy hoạch SDĐ là căn cứ
khoa học định hướng cho việc giao đất, cho thuê đất đảm bảo cho việc SDĐ một cách
ổn định, hợp lý và có hiệu quả cao, thông qua giao đất, cho thuê đất, quy hoạch kế
hoạch sử dụng đất tác động gián tiếp đến đăng ký đảm bảo cho việc thiết lập một hệ
thống HSĐC ban đầu đơn giản, ổn định, ít biến động và tiết kiệm. Nếu thiếu quy
hoạch kế hoạch SDĐ sẽ không giải quyết các trường hợp SDĐ có nguồn gốc không rõ
rang. Do vậy sẽ không hoàn thành nhanh gọn, dứt điểm nhiệm vụ đăng ký ban đầu.
Đối với công tác giao đất cho thuê đất: Theo quy định về thủ tục giao đất thì
Chính phủ hoặc UBND các cấp có quyết định giao đất, cho thuê đất, quyết định đó
mới tạo cơ sở pháp lý ban đầu để người giao đất hay thuê thực hiện các nghĩa vụ tài
chính và cơ quan chức năng tổ chức bàn giao đất ngoài thực địa, chỉ sau khi người
được giao đất, thuê đất đã đăng ký và được cấp GCN QSDĐ mới chính thức có sự
ràng buộc pháp lý giữa người SDĐ và Nhà nước. Vì vậy, quyết định giao đất, cho thuê
đất là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định quyền hợp pháp của người SDĐ khi đăng ký.
Đối với công tác phân hạng và định giá: Kết quả phân hạng và định giá làm
cơ sở xác định trách nhiệm tài chính của người SDĐ về bảo vệ đất trong quá trình sử
dụng.
Đối với công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai: trong quá trình
thực hiện đăng ký ban đầu, thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai có vai trò quan
trọng, giúp xác định đúng đối tượng được đăng ký cũng như xử lý triệt để những tồn
tại của lịch sử trong quan hệ SDĐ, chấm dứt tình trạng SDĐ ngoài sổ sách, ngoài sự
quản lý của nhà nước.

Như vậy, để đảm bảo việc ĐKĐĐ với chất lượng cao nhất, đáp ứng được các
yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và GCN QSDĐ, trước hết phải triển khai
thực hiện đồng bộ các nội dung trên. Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ ĐKĐĐ
không chỉ tạo tiền đề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc thực hiện tốt tất cả các
nội dung nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai. Kết quả ĐKĐĐ cung cấp những
thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình SDĐ để đánh giá và đề xuất bổ sung
hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách chiến lược quản lý và SDĐ, HSĐC còn
làm căn cứ đầy đủ, tin cậy nhất cho công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai,
công tác quy hoạch SDĐĐ. Thông qua ĐKĐĐ, chất lượng tài liệu đo đạc sẽ được nâng
cao do những sai sót còn tồn tại được người SDĐ phát hiện và được chỉnh lý hoàn
thiện hơn, kết quả đo đạc, thống kê đất đai được pháp lý hóa gắn với quyền của người
SDĐ. Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký trong từng thời kỳ,
ĐKĐĐ được chia làm hai giai đoạn:

Trang 4


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH:Trương Công Phú

a. Đăng ký đất ban đầu
Đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi cả nước
để thiết lập HSĐC ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp GCN QSDĐ cho tất cả các chủ
sử dụng đủ điều kiện.
Giai đoạn này áp dụng cho tất cả các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức kinh tế
hiện đang SDĐ (bao gồm trường hợp đã có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định tại Nghị
định 17/1999/NĐ – CP và trường hợp chưa có giấy tờ hợp lệ); các tổ chức trong nước
đang SDĐ thuộc diện chuyển sang thuê đất đã thực hiện thủ tục thuê đất theo Thông tư
856/LB/LĐ – TC ngày 12/7/1996 của Liên bộ Tài chính; các tổ chức cá nhân nước

ngoài hiện đang SDĐ đã hoàn thành thủ tục thuê đất theo Thông tư số 679-TT/ĐC
ngày 12/05/1997 của TCĐC.
b. Đăng ký biến động đất đai
Đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã hoàn thành đăng
ký đất đai ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu làm thay đổi nội dung của hồ sơ địa
chính đã thiết lập như:
- Người sử dụng đất thực hiện các quyền (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lảnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất);
- Người sử dụng đất đổi tên;
- Thay đổi về hình dạng, kích thước thửa đất;
- Chuyển mục đích sử dụng đất;
- Thay đổi thời hạn sử dụng đất;
- Chuyển đổi từ hình thức: Nhà nước cho thuê đất sang giao đất có thu tiền.
- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;
- Nhà nước thu hồi đất;
Kết quả: Cấp hoặc chỉnh lý, thu hồi giấy chứng nhận;
Chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính.
I.1.1.2. Hồ sơ địa chính bao gồm
Bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai
chứa đựng những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội pháp lý của
đất đai được thiết lập trong quá trình đo đạc lập BĐĐC để phục vụ cho công tác
ĐKĐĐ ban đầu, đăng ký biến động đất đai.
I.1.1.3. Các loại tổ chức được kê khai theo Chỉ thị 245/TTg-CP
- Cơ quan hành chính thuộc bộ máy quản lý Nhà nước từ Trung ương đến cấp
xã.
- Cơ quan sự nghiệp Giáo dục – Đào tạo.
- Cơ quan sự nghiệp Khoa học kỹ thuật.
- Cơ quan sự nghiệp Kinh tế.

- Cơ quan sự nghiệp Văn hoá.
- Cơ quan sự nghiệp Đảng, đoàn thể, hiệp hội (cấp huyện trở lên).
Trang 5


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH:Trương Công Phú

- Cơ sở tôn giáo.
- Cơ quan sự nghiệp khác không thuộc các loại trên.
- Doanh nghiệp Nhà nước.
- Doanh nghiệp Đảng, đoàn thể, hiệp hội và cơ sở tôn giáo.
- Doanh nghiệp Quốc phòng – An ninh.
- Doanh nghiệp tư nhân và công ty trách nhiệm hữu hạn.
- Tổ chức kinh tế tập thể, tổ chức hợp tác sản xuất.
I.1.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
a. Khái niệm
GCN QSDĐ là một chứng thư (pháp lý) xác nhận QSDĐ hợp pháp được cấp
cho người SDĐ để họ có cơ sở pháp lý thực hiện quyền và nghĩa vụ SDĐ theo pháp
luật.
b. Vai trò GCN QSDĐ đối với công tác quản lý Nhà nước
Có thể nói GCN QSDĐ là sản phẩm cuối cùng trong thủ tục giao đất, cho thuê
đất, chuyển nhượng QSDĐ, GCN QSDĐ là nguồn cung cấp thông tin đầy đủ nhất,
chính xác nhất và có pháp lý cao nhất. Là nền tảng thông tin cơ bản để quản lý và nắm
bắt tình hình biến động đất đai được xác định. Nếu không hoàn thành công việc này thì
việc quản lý chỉ mang tính hình thức. Bên cạnh đó, GCN QSDĐ còn là cơ sở cho Nhà
nước thực hiện thanh tra kiểm tra SDĐ, giải quyết tranh chấp đất đai cũng như về thẩm
quyền giao đất, cho thuê … đồng thời đảm bảo được nguồn thu cho ngân sách Nhà
nước từ việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người SDĐ.

c. Vai trò GCN QSDĐ đối với người SDĐ
GCN QSDĐ giúp cho người SDĐ ý thức được quyền lợi của họ đối với lô thửa
đất họ đang sử dụng và quyền lợi đó được Nhà nước bảo hộ. Vì vậy:
- GCN QSDĐ tạo ra sự an tâm cho người SDĐ đầu tư khai phá lô thửa đất của
họ.
- Đất đai được thừa nhận là một dạng “hàng hoá đặc biệt” có giá trị rất lớn
nhưng do đặc tính của hàng hoá này không thể di dời vì vậy giá trị nó thể hiện rõ ở
quyền của người SDĐ và đó chính là GCN QSDĐ. GCN QSDĐ là chứng thư pháp lý
duy nhất để người SDĐ có thể tham gia vào thị trường BĐS: thế chấp, chuyển nhượng,
cho thuê, góp vốn …
d. Ý nghĩa của việc cấp GCN QSDĐ
Việc cấp GCN QSDĐ là dấu hiệu kết thúc của quá trình đăng ký quyền SDĐ
hợp pháp đồng thời đạt hai mục tiêu cơ bản:
- Xây dựng hệ thống sơ đồ đủ về các mặt: Tự nhiên, kinh tế, XH của đất đai
làm cơ sở để Nhà nước thực hiện các biện pháp quản lý chặt chẽ, hiệu quả, bảo vệ lợi
ích chính đáng của người SDĐ và nắm chắc các nguồn tài nguyên đất đai.
- Người SDĐ yên tâm khai thác tài nguyên đất đai theo pháp luật, được hưởng
quyền và thực hiện đủ nghĩa vụ theo pháp luật.
I.1.1.5. Thẩm quyền cấp GCN QSDĐ
a. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích đối với tổ chức SDĐ
Trang 6


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH:Trương Công Phú

Tại Điều 37 Luật đất đai 2003, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất được quy định
như sau:
- UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giao đất, cho thuê

đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối
với tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của luật không được ủy quyền.
b. Thẩm quyền cấp GCN QSDĐ cho tổ chức SDĐ
Điều 52 Luật Đất đai 2003 quy định thẩm quyền cấp GCN QSDĐ như sau:
- UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương cấp GCN QSDĐ cho tổ chức,
cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp người Việt Nam
định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền SDĐ ở thì do UBND quận, huyện,
thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh cấp GCN QSDĐ).
Cơ quan có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ được quy định ở khoản trên được ủy
quyền cho cơ quan QLĐĐ cùng cấp.
I.1.1.6. Thẩm quyền thu hồi đất
a. Khái niệm
Thu hồi đất đang sử dụng là hình thức chuyển giao quyền sử dụng diện tích đất
đai nhất định từ chủ thuê này sang chủ thuê khác.
b.Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất đối với tổ chức SDĐ
Điều 38 Luật Đất đai 2003 quy định những trường hợp Nhà nước thu hồi như
sau:
- Sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng, phát triển kinh tế.
- Tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng
đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất.
- Sử dụng đất không đúng mục đích, không có hiệu quả, cố ý hủy hoại đất,
người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước…
c. Thẩm quyền thu hồi đất đối với tổ chức SDĐ
- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thu hồi đất
đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân

nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt nam.
Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất không được ủy quyền.
I.1.1.7. Giao đất – Cho thuê đất – Chuyển mục đích SDĐ
a. Khái niệm
- Giao đất là việc Nhà nước trao QSDĐ bằng quyết định hành chính cho đối
tượng có nhu cầu SDĐ.
- Cho thuê đất là việc Nhà nước trao QSDĐ bằng hợp đồng cho đối tượng có
nhu cầu SDĐ.
Trang 7


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH:Trương Công Phú

- Chuyển mục đích sử dụng đất là việc chuyển mục đích sử dụng đất giữa các
nhóm đất hoặc giữa các loại đất trong cùng một nhóm đất, có 02 trường hợp: Chuyển
mục đích phải xin phép và chuyển mục đích không phải xin phép.
- Giao đất, cho thuê đất là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trao
QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân gọi chung là người SDĐ nhưng chủ sở hữu
vẫn là Nhà nước còn người kia chỉ là có quyền sử dụng.
b. Nguyên tắc trong giao đất – cho thuê đất
Việc giao đất, cho thuê đất phải căn cứ theo nguyên tắc là phù hợp với nhiệm
vụ phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, quy hoạch và kế hoạch SDĐ đã
được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
c. Sự khác biệt về một số nội dung trong giao đất – cho thuê đất
* Phạm vi giao đất, cho thuê đất
- Giao đất: Nhà nước giao đất cho người SDĐ dưới 02 dạng:
+ Giao đất có thu tiền SDĐ.
+ Giao đất không thu tiền SDĐ.

- Cho thuê đất: Đối tượng SDĐ có thể thuê đất từ Nhà nước, thuê từ đối tượng
khác đuợc giao cho thuê lại, thuê từ ban quản lý các khu công nghiệp …
Các hình thức trả tiền thuê đất gồm 02 hình thức: Thuê trả tiền một lần cho cả
thời gian thuê, thuê trả tiền hàng năm.
* Các quy định về thời hạn giao đất, cho thuê đất
- Thời hạn giao đất, thuê đất tổ chức kinh tế SDĐ vào mục đích nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, sản xuất kinh doanh, thực hiện các dự án
đầu tư … tổ chức trong nước thực hiện là không quá 70 năm.
* Các quyền của tổ chức sử dụng đất được giao – thuê đất
Có thể chia ra 02 phần nội dung như sau:
- Trường hợp tổ chức giao đất không thu tiền SDĐ có các quyền chung được
quy định tại Điều 105 Luật Đất đai năm 2003 và không có các quyền riêng như:
Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho tặng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền SDĐ; nhưng nếu được giao không thu tiền để xây dựng công trình không có
nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước thì có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn tài
sản trên đất.
- Trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền thì ngoài các quyền chung, tổ
chức đó có các quyền riêng như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho tặng, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền SDĐ nếu tiền trả không có nguồn gốc từ ngân
sách Nhà nước. Ngược lại, nếu tiền trả có từ ngân sách Nhà nước thì tổ chức đó có
quyền đối với tài sản trên đất.
- Trường hợp người SDĐ thuê, không phân biệt thuê trả tiền một lần cho cả thời
gian thuê hay trả tiền hàng năm, được các quyền chung như quy định còn có các quyền
riêng như thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, cho thuê lại với tài sản trên đất đó.
I.1.2. Cơ sở pháp lý của nghiên cứu
1. Chỉ thị 299/TTG ngày10/11/1980 của Thủ Tướng Chính Phủ về công tác đo
đạc, phân hạng và ĐKTK ruộng đất trong cả nước.
Trang 8

Ngành Quản lý Đất đai

SVTH:Trương Công Phú

2. Chỉ thị 05/2004/CT-TTG ngày 09/02/2004 về triển khai thi hành LĐĐ năm
2003.
3. Chỉ thị 34/CT-CT của Chủ tịch UBND tỉnh Tây Ninh ngày 07/12/2004 về
một số biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thành cấp GCN QSDĐ , các loại đất trên địa bàn
tỉnh Tây Ninh vào năm 2005.
4. Công văn 591 của Sở TN&MT hướng dẫn cấp giấy.
5. Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2004.
6. Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
LĐĐ 2003 ngày 29/10/2004.
7. Nghị quyết của Ủy ban thường vụ Quốc hội số 1081/NQ-UBTVQH ngày 23
tháng 02 năm 2007 về việc thành lập Đoàn giám sát “ việc chấp hành pháp luật về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
8. Quyết định số 24/2004/QĐ-BTN&MT của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường
ngày 30/11/2001 ban hành quy định về cấp GCN QSDĐ.
9. Quyết định 400 của UBND tỉnh Tây Ninh ban hành quy định về trình tự, thủ
tục đăng ký cấp GCN QSDĐ.
10. Thông tư 1990/TCĐC ngày 30/11/2001 của TCĐC về việc hướng dẫn
ĐKĐĐ, lập HSĐC, cấp GCN QSDĐ.
11. Thông tư liên tịch số 1646/2000/TTLT-TCĐC-TGCP ngày 30/10/2000 về
hướng dẫn thi hành cấp GCN QSDĐ cho đất tôn giáo đang sử dụng.
12. Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30 tháng 11 năm 2001 về việc hướng
dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
13. Thông tư 2074/2001/TT-TCĐC ngày 14 tháng 12 năm 2001 về việc hướng
dẫn trình tự lập, xét duyệt hồ sơ xin giao đất, thuê đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân trong nước.
14. Thông tư 29/2004/TT-BTN&MT về hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý

HSĐC ngày 01/11/2004.
15. Thông tư 01 về hướng dẫn 01/2005/TT-BTN&MT về hướng dẫn thực hiện
một số điều NĐ 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật
Đất đai ngày 13/04/2005.
I.1.3. Cơ sở thực tiển của nghiên cứu
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà
Nước và người sử dụng đất, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất, là
một hoạt động của Nhà nước về quản lý đất đai, góp phần ổn định tình hình kinh tế –
xã hội.
Thực hiện chỉ thị 05/2004/CP-TTg ngày 09/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ
về việc triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003.
Tiếp tục thực hiện chỉ thị số 34/CT/CT ngày 07/12/2004 của Chủ Tịch UBND
tỉnh Tây Ninh về một số biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thành cấp GCN QSDĐ các
loại trên địa bàn tỉnh Tây Ninh năm 2005.
Để hoàn thành việc cấp GCN QSDĐ cho các loại đất trong năm 2007 theo quy
định của Luật Đất đai năm 2003 và đẩy nhanh tiến độ đô thị hóa trên địa bàn tỉnh, Chủ
tịch UBND tỉnh yêu cầu Giám đốc Sở TN&MT, UBND các huyện, thị xã, các sở,
Trang 9


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH:Trương Công Phú

ngành liên quan thực hiện nghiêm túc Chỉ thị 05/2004/CT-TTg ngày 09/02/2004 của
Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai thi hành LĐĐ năm 2003.
I.2. KHÁI QUÁT VỀ ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU
I.2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội trên địa bàn tỉnh Tây Ninh
I.2.1.1. Điều kiện tự nhiên
a. Vị trí địa lý

Tây Ninh là tỉnh biên giới thuộc miền Đông Nam Bộ, nằm trong vùng kinh tế
trọng điểm phía Nam, có đường biên giới chung với Campuchia dài 240 km, có (02)
cửa khẩu Mộc Bài và SaMát.
Tọa độ địa lý của tỉnh từ 10057’08” đến 11046’36” vĩ độ Bắc và từ 105048’43”
đến 106022’48” kinh độ Đông. Thị xã Tây Ninh cách thành phố Hồ Chí Minh 100 Km
về phía Đông Nam.
- Phía Tây và phía Bắc giáp tỉnh CôngPôngChàm va SVâyRiêng - Campuchia.
- Phía Nam giáp tỉnh Long An.
- Phía Đông giáp tỉnh Bình Dương, Bình Phước.
- Phía Đông Nam giáp Thành phố Hồ Chí Minh và tỉnh Long An
Chiều dài lớn nhất từ Bắc xuống Nam là 91 km. Chiều rộng lớn nhất từ Đông
sang Tây là 74 km.Với tổng diện tích tự nhiên theo ranh giới hành chính là 403.545,14
Km2, có 08 huyện, 1 thị xã với 95 đơn vị xã, phường, thị trấn (trong đó có 5 huyện với
20 xã biên giới).
Bảng I.1: Các đơn vị hành chính của tỉnh
Đơn vị

Diện tích( ha)

Toàn tỉnh

Tỉ lệ( %)

403.545,14

100,00

1. Thị xã Tây Ninh

13.801,58

3,42

2. Huyện Tân Biên

85.285,00

21,16

3. Huyện Tân Châu

95.737,28

23,72

4. Huyện Dương Minh Châu

60.732,00

15,05

5. Huyện Châu Thành

57.190,26

14,17

6. Huyện Hòa Thành

8.242,81

2,04

7. Huyện Bến Cầu

23.397,63

5,80

8. Huyện Gò Dầu

25.130,11

6,23

9. Huyện Trảng Bàng

33.928,00

8,41

(Nguồn: Phòng đăng ký thống kê – Sở TN&MT tỉnh Tây Ninh)
b. Địa hình
Nhìn chung địa hình của tỉnh tương đối bằng phẳng, bao gồm 4 dạng địa hình
chính: Địa hình núi, địa hình đồi, địa hình đồi dốc thoải, địa hình đồng bằng.
c. Khí hậu
Trang 10


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH:Trương Công Phú

Tây Ninh nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, thời tiết chia
làm 2 mùa rõ rệt. Nhiệt độ cao và ổn định, nhiệt độ trung bình trong năm là 260C 270C, độ ẩm trung bình 82% - 83%; lượng mưa trung bình 1.800 - 2.200 mm/năm
d. Thuỷ văn
Có sông Vàm Cỏ Đông chảy qua và nhiều kênh rạch cung cấp lượng nước dồi
dào cho tỉnh.
e. Các nguồn tài nguyên
* Tài nguyên đất
Theo nguồn gốc phát sinh, có thể phân đất đai của tỉnh thành 5 nhóm chính:
Nhóm đất phèn, nhóm đất than bùn, nhóm đất phù sa, nhóm đất xám, nhóm đất đỏ
vàng.
* Tài nguyên nước
Nguồn nước mặt hàng năm của tỉnh chủ yếu là dựa vào hồ Dầu Tiếng và hai
con sông lớn là sông Vàm Cỏ Đông và sông Sài Gòn. Ngoài ra còn có các rạch và suối
nhỏ nhưng thường bị cạn kiệt vào mùa khô.
* Các nguồn tài nguyên khác
Tài nguyên rừng: khoảng 70.000 ha, phần lớn tập trung ở các trạng thái
rừng nghèo kiệt và rừng non, chất lượng không cao.
Tài nguyên khoáng sản: Chủ yếu là nhóm nguyên liệu phi kim loại
gồm: Than bùn, đá vôi, sỏi cát, sét, kaolin, đá xây dựng
Tài nguyên nhân văn: Tây Ninh gồm 14 dân tộc anh em đoàn kết, gắn bó,
cùng những thành tựu đạt được đã đánh dấu sự nỗ lực vươn lên không ngừng của người dân xây dựng nên mảnh đất Tây Ninh ngày nay.
I.2.1.2. Điều kiện kinh tế – xã hội
a. Tổng quát về nền kinh tế
Trong những năm qua, cùng với cả nước nền kinh tế Tây Ninh có những biến
đổi tích cực, tỉnh được chú trọng trong công việc thực hiện chính sách mở cửa của Việt
Nam, các khu công nghiệp đã và đang được quy hoạch khẩn trương đi vào hoạt động,
hàng loạt dự án xây dựng cơ sở hạ tầng như đường giao thông, cầu cống, điện nước…

đang được tiến hành. Các công trình y tế, giáo dục, phúc lợi xã hội đã được thực hiện
và đang phát huy có hiệu quả. Trong những năm qua nền kinh tế của tỉnh có hướng
phát triển khá toàn diện, liên tục và đã được những thành tựu đáng khích lệ.
Nhịp độ tăng trưởng kinh tế theo GDP bình quân 5 năm 2001 - 2005 đạt 14,0%,
cao hơn mức bình quân chung giai đoạn 1996 - 2000 (13,6%) và cao hơn mức bình
quân của cả nước (7,50%).
Các ngành kinh tế đều có sự phát triển, ngành công nghiệp - xây dựng, dịch vụ
tăng khá, đạt chỉ tiêu nghị quyết đề ra. Sức cạnh tranh của nền kinh tế tuy còn khó
khăn nhưng đã có sự chuyển biến tích cực. Tiềm năng, lợi thế của địa phương được tập
trung khai thác, chất lượng sản phẩm được từng bước nâng cao gắn với chế biến và
xuất khẩu.
Cơ cấu kinh tế của tỉnh có sự chuyển dịch đúng hướng, phù hợp với xu thế
chuyển đổi cơ cấu kinh tế chung của cả nước, theo xu thế tăng dần tỷ trọng khu vực
công nghiệp, xây dựng và dịch vụ, giảm dần tỷ trọng khu vực nông lâm thủy sản.
Trang 11


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH:Trương Công Phú

Bảng I.2: Tỷ trọng tổng sản phẩm trong cơ cấu kinh tế qua các năm
(Đơn vị tính: %)
Năm
Nghành kinh tế

2003

2004

2005

2006

Nông – Lâm – Ngư nghiệp

42,33

40,45

38,46

37,51

Công nghiệp, xây dựng

25,56

25,11

25,46

25,55

Dịch vụ, du lịch

32,11

34,44

36,08

36,94

(Nguồn: Phòng đăng ký thống kê – Sở TN&MT tỉnh Tây Ninh)
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0

Năm 2003
Năm 2004
Năm 2005
Năm 2006
Nông-LâmNgư nghiệp

Công nghiệp, Du lịch, dịch
xây dựng
vụ

Biểu đồ I.1: Cơ cấu kinh tế năm 2003 – 2006 của tỉnh Tây Ninh
Mặc dù kinh tế của cả tỉnh đã chuyển dịch đúng hướng nhưng thực tế còn rất
chậm do: Xuất phát điểm của Tây Ninh còn rất thấp, cơ sở hạ tầng còn yếu kém, lại là
tỉnh biên giới, nền kinh tế còn nghèo, chưa thu hút được nước ngoài. Cần phải có

chính sách và môi trường hấp dẫn để thay đổi chiến lược phát triển kinh tế của tỉnh tốt
hơn.
b. Dân số
Theo số liệu thống kê năm 2006, dân số Tây Ninh có 1.047.101 người, tỷ lệ tăng
dân số tự nhiên là 13,97%.
Mật độ dân số bình quân 263 người/Km2, trong đó khu vực đô thị 2.781
người/Km2, cao gấp 10,82 lần khu vực nông thôn. Dân cư của tỉnh phân bố không
đồng đều giữa các vùng, các huyện thị xã, đa số tập trung tại các khu vực đô thị, thị
trấn và cặp theo các trục lộ giao thông chính.

Trang 12


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH:Trương Công Phú

Bảng I.3 Dân số trung bình năm 2006 và dân số tính đến tháng 5 năm 2007
Stt

Huyện, xã

Dân số trung bình
năm 2006

Dân số trung bình tính
đến 05/2007

A

B

C

1

Thị xã tây Ninh

125.862

127.121

2

Tân Biên

85.129

85.980

3

Tân Biên

107.956

109.035

4

Dương Minh Châu

100.312

101.315

5

Châu Thành

127.851

129.130

6

Hòa Thành

142.720

144.147

7

Bến Cầu

63.664

64.301

8

Gò Dầu

142.929

144.358

9

Trảng Bàng

150.679

152.186

10

Toàn tỉnh

1.047.101

1.057.572

(Nguồn: Tổng cục thống kê tỉnh Tây Ninh)
Trong những năm qua, công tác kế hoạch hóa gia đình được chú trọng, mức
giảm sinh hàng năm được duy trì. Tỷ lệ phát triển dân số tự nhiên bình quân hàng năm
giảm 0,04%. Tuy nhiên gần đây dân số ở tỉnh liên tục gia tăng cơ học do di dân tự do,
định cư ở hầu hết các huyện, thị. Với tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, hiện nay cùng
với việc phát triển và hình thành một cách đồng bộ các khu công nghiệp, khu kinh tế

cửa khẩu…trên địa bàn tỉnh thì tỷ lệ tăng dân số cơ học theo dự báo sẽ có nhiều biến
động.
* Lao động và việc làm
Bảng I.4: Phân bố lao động trong độ tuổi có khả năng lao động năm 2006
Ngành kinh tế

Số lao động( người)

Tỷ lệ( %)

Nông – Lâm – Ngư nghiệp

270.577

47.32

Công nghiệp, xây dựng

143.150

25.05

Dịch vụ, du lịch

157.980

27.63

(Nguồn: Tổng cục thống kê tỉnh Tây Ninh)
Hàng năm tỉnh đã giải quyết việc làm cho khoảng 18.420 lao động và xuất khẩu

700 lao động. Tỷ lệ lao động qua đào tạo và dạy nghề đạt chỉ tiêu nghị quyết đề ra
(23,12% trong tổng số nguồn lao động); tỷ lệ thất nghiệp tại thành thị còn 4,5%.
* Y tế
Ngành y tế của tỉnh trong những năm qua đã có nhiều cố gắng trong việc chăm
sóc sức khỏe nhân dân, được chú ý đầu tư phát triển cả về cơ sở vật chất trang thiết bị
và đội ngũ cán bộ y tế. Năm 2006 bình quân đạt 6,1 bác sĩ trên 1 vạn dân.
* Giáo dục
Trang 13


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH:Trương Công Phú

Với mục tiêu đầu tư cho sự nghiệp giáo dục, trong những năm qua cơ sở vật
chất nhà trường không ngừng được tăng cường, cơ bản đáp ứng được nhu cầu học tập.
Chất lượng đào tạo cơ bản được giữ vững và nâng cao, tỷ lệ học sinh đến trường ngày
một tăng.
I.2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội
Tây Ninh nằm ở vị trí thuận lợi có đủ điều kiện để phát triển một nền kinh tế
toàn diện. Trong những nguồn lực tự nhiên đó thì: Đất đai, khí hậu, tài nguyên nhân
văn là nguồn lực cơ bản để tỉnh có thể xây dựng một nền kinh tế vững mạnh.
Bên cạnh những thuận lợi trên thì điều kiện tự nhiên của tỉnh Tây Ninh cũng có
những hạn chế và thách thức lớn: Trong sản xuất thường bị ngập úng về mùa mưa, một
số vùng vẫn bị thiếu nước. Về mùa khô, hạn kéo dài, gây khó khăn cho sinh hoạt sản
xuất.
Cơ cấu kinh tế hiện nay vẫn là nông nghiệp, sự chuyển hướng kinh tế trong
những năm gần đây tuy đã đạt được những thành tựu đáng khích lệ nhưng mới chỉ là
bước đầu. Để đạt cơ cấu kinh tế như phương hướng phát triển KT – XH của tỉnh đề ra,
thì các cơ sở kinh tế nông nghiệp – lâm nghiệp – dịch vụ và thương mại… phải có quỹ

đất tương đối lớn để xây dựng các công trình sản xuất phục vụ cho sản xuất.
Là tỉnh có nhiều danh lam thắng cảnh, di tích lịch sử cách mạng và di tích văn
hóa… có khả năng thu hút khách du lịch trong và ngoài nước. Ngành du lịch – dịch vụ
và thương mại Tây Ninh có thể coi là những ngành quan trọng có nhiều triển vọng
phát triển. Việc dành quỹ đất cho việc bảo vệ, phát triển và mở rộng các khu di tích,
các khu vui chơi giải trí là một nhu cầu cần thiết.
Tây ninh có khoảng 240 km đường biên giới với Campuchia, tuy có thuận lợi
về mặt giao lưu và trao đổi kinh tế nhưng tỉnh lại có trách nhiệm to lớn trong việc giữ
gìn và bảo vệ chủ quyền lãnh thổ của tổ quốc. Cần thiết phải dành diện tích đất đai
thích đáng và ưu tiên bố trí những địa thế của tự nhiên thuận lợi cho mục đích này.
Đồng thời gắn liền với cơ sở kinh tế, hạ tầng và khu dân cư tạo nên địa hậu phương
vững chắc cho tuyến phòng thủ.
I.3. NỘI DUNG - PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU - QUY TRÌNH THỰC HIỆN
I.3.1. Nội dung nghiên cứu
- Đánh giá điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội trên địa bàn tỉnh Tây Ninh.
- Đánh giá tình hình quản lý đất đai có liên quan đến công tác cấp GCN QSDĐ.
- Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Tây Ninh.
- Thực trạng sử dụng đất của tổ chức trong nước trên địa bàn tỉnh Tây Ninh.
- Đánh giá kết quả cấp GCN QSDĐ qua các năm.
- Một số vấn đề rút ra từ công tác cấp GCN QSDĐ cho tổ chức.
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thống kê: Thống kê các nguồn số liệu, tài liệu về kinh tế - xã
hội, tình hình QLNN về đất đai, tình hình cấp GCN QSDĐ. Phân tích độ chính xác, tin
cậy của các số liệu thu thập được từ nhiều nguồn, sau đó tổng hợp lại một cách có hệ
thống và đánh giá kết quả đạt được để rút ra những vấn đề cấp thiết làm cơ sở khoa
học, cơ sở thực tiển cho đề tài.
Trang 14


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH:Trương Công Phú

- Phương pháp so sánh: So sánh quy trình, thủ tục cấp giấy, tình hình cấp giấy
qua các năm. Nhằm rút ra những thuận lợi, khó khăn và đề ra các biện pháp khắc phục.
- Phương pháp chuyên gia: Trong quá trình thực hiện đề tài thu thập thông tin
từ những người am hiểu sự việc tại địa bàn nghiên cứu.
- Phương pháp điều tra tổng hợp: Điều tra số liệu từng giai đoạn, từng chủ thể
của vấn đề nghiên cứu nhằm đánh giá tình hình cấp giấy, tổng hợp kết quả nghiên cứu
từ đó rút ra những tồn tại và hạn chế.
- Phương pháp phân tích: Phân tích số liệu, tài liệu qua từng giai đoạn đánh giá
và rút ra kết luận cho quá trình nghiên cứu.
I.3.3. Quy trình thực hiện
Đề tài thực hiện gồm ba bước:
Bước 1: Thu thập tài liệu số liệu về: Điều kiên tự nhiên, kinh tế xã hội, tình
hình quản lý đất đai, hiện trạng sử dụng đất, số liệu về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất…
Bước 2: Trên cơ sở các số liệu đã thu thập được tiếp tục vận dụng các phương
pháp: Phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, phương pháp chuyên gia, phương
pháp điều tra tổng hợp, phương pháp phân tích… để xử lý các số liệu thu thập được
phục vụ cho việc làm đề tài nghiên cứu.
Bước 3: Viết báo cáo.

Trang 15


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH:Trương Công Phú

Trang 16


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH:Trương Công Phú

Trang 17


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH:Trương Công Phú

PHẦN II
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG
TÁC CẤP GCN QSDĐ
II.1.1 Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và lập hồ sơ địa chính
Toàn bộ 95 xã thuộc 09 huyện, thị xã của tỉnh Tây Ninh, đến nay đã triển khai
công tác đo đạc được đo nối với tọa độ Quốc gia là 86 xã, phường, thị trấn. Trong đó
có:
- 30 xã, thị trấn đo vẽ phủ trùm (17 xã hệ tọa độ HN – 72, 13 xã VN – 2000).
- 51 xã đo vẽ khu đất thổ cư (45 xã hệ tọa độ HN – 72, 06 xã hệ tọa VN –
2000).
- 01 xã đo vẽ đất thổ cư cùng với đất nông nghiệp (hệ VN – 2000).
- 04 xã có trích đo các KCN hay nông trường.
Lưới địa chính cấp I,II đã được vụ công tác đo vẽ thành lập BĐĐC phân bố trên
địa bàn như sau:
Bảng II.1: Tình hình xây dựng lưới tọa độ địa chính cấp I,II

STT

Đơn vị hành chính

Lưới tọa độ địa chính
ĐC - I

ĐC – II

1

Huyện Tân Biên

74

131

2

Huyện Tân Châu

141

284

3

Huyện Châu Thành

84

135

4

Huyện Bến Cầu

34

59

5

Huyện Dương Minh Châu

58

95

6

Huyện Gò Dầu

53

158

7

Huyện Trảng Bàng

110

285

8

Huyện Hoà Thành

81

167

9

Thị Xã Tây Ninh

112

338

747

1652

Toàn tỉnh

(Nguồn: Phòng quy hoạch- Sở TN&MT tỉnh Tây Ninh)
Đến nay diện tích đo vẽ theo tọa độ chính quy thuộc 86 xã của toàn tỉnh với các
tỷ lệ bản đồ như sau:

Trang 18


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH:Trương Công Phú

Bảng II.2: Tình hình đo vẽ thành lập bản đồ địa chính
STT

Đơn vị hành
Tổng cộng
chính

Diện tích đo vẽ theo tỷ lệ (ha)
1:500

1:1000

1:2000

1:5000

1:10000

Số tờ
BĐ

1

Tân Biên

9.908,64

202,62

194,93

5.602,09

3.909,0

194

2

Tân Châu

19.771,46

206,43

159,10

17.810,39

1.595,0

351

3

Châu Thành

9.365,25

0,00

1.126,54

5.614,71

2.623,0

245

4

Bến Cầu

4.582,9

0,00

754,84

2.013,06

1.048,0

5

Dương MC

6.162,51

99,50

185,10

4.377,91

1.500,0

168

6

Gò Dầu

6.588,04

200,32

1.815,72

4.060,00

512,0

250

7

Trảng Bàng

23.529,65

166,79

1.318,77

17.597,23

4.446,86

485

8

Hòa Thành

8.300,40

318,76

2.165,83

5.815,81

292

9

Thị Xã

12.253,76

781,35

1.743,86

9.728,55

426

Tổng số: 86 xã

100.462,61

1.975,77

9.464,69

72.620,29

15.634,86

767,000

767,00

132

2.543

(Nguồn: Phòng quy hoạch- Sở TN&MT tỉnh Tây Ninh)
Diện tích chưa đo vẽ BĐĐC theo lưới chiếm 75% tổng diện tích tự nhiên của
tỉnh (khoảng 303.000 ha) chủ yếu là đất nông nghiệp, lâm nghiệp và các loại chuyên
dùng khác đây là cơ sở cho việc khai thác, sử dụng đạt hiệu quả, phục vụ cho công tác
xét cấp GCN QSDĐ, lập QH, KH SDĐ phục vụ các dự án và một phần cho công tác
giao đất, cho thuê, thu hồi đất.
II.1.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Xác định rõ vai trò quan trọng của công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
nên trong những năm qua việc lập quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất ở cả
3 cấp tỉnh, huyện, xã trên địa bàn Tây Ninh được triển khai khá đồng bộ.
Thực hiện quyết định 403/QĐ – TTg ngày 24/05/2001 của Thủ tướng Chính
phủ về việc phê duyệt KH SDĐ 05 năm (2001-2005) tỉnh Tây Ninh, Quyết định
553/QĐ – TTg ngày 31/05/2004 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt KH điều
chỉnh, bổ sung KH SDĐ năm 2004 tỉnh Tây Ninh. Các cấp, các ngành, các đơn vị đã
được quan tâm thực hiện, kết quả đạt được thể hiện ở bản sau:

Trang 19