Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Quyết Thắng – TP. Thái Nguyên giai đoạn 2011 - 2013.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM



NGUYỄN HOÀI NAM

Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ QUYẾT THẮNG –
TP.THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011-2013

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC



Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Địa chính môi trường
Khoa : Quản lý tài nguyên
Lớp : K42 – ĐCMT N02
Khóa học : 2010 - 2014
Giáo viên hướng dẫn : Th.s Trần Thị Mai Anh



Thái Nguyên - 2014

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập và rèn luyện tại Trường Đại học Nông

Lâm - Thái Nguyên em đã được sự dạy dỗ, chỉ bảo tận tình của các thầy giáo,
cô giáo trong Khoa Quản lý Tài nguyên, cũng như các thầy cô giáo trong Ban
giám hiệu nhà trường, các Phòng ban điều đó giúp em tiếp thu và tích lũy kiến
thức và phục vụ cho cuộc sống.
Đây là một khoảng thời gian rất quý báu, bổ ích và có ý nghĩa vô cùng
lớn đối với bản thân em. Thực tập tốt nghiệp là khâu quan trọng của mỗi sinh
viên trước khi kết thúc mỗi khóa học, từ đó giúp sinh viên hệ thống hoá lại
kiến thức đã học trong nhà trường, kiểm nghiệm lại chúng trong thực tế cũng
như để tích luỹ thêm vốn kiến thức thực tế và từ đó nâng cao trình độ chuyên
môn cũng như làm quen với công tác Quản lý nhà nước về Đất đai sau này.
Để hoàn thành tốt báo cáo tốt nghiệp này, ngoài sự phấn đấu và nỗ lực
của bản thân, em đã nhận được sự giúp đỡ tận tình và rất tâm huyết của các
thầy giáo, cô giáo trong Khoa Quản lý Tài Nguyên và đặc biệt là sự hướng
dẫn chỉ đạo tận tình của cô giáo Th.S. Trần Thị Mai Anh và toàn thể các
thầy cô giáo ở trong khoa.
Qua đây em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất tới các cô chú, anh chị
trong khối Đảng ủy, UBND xã Quyết Thắng đã tạo điều kiện giúp đỡ em
hoàn thành được tốt báo cáo tốt nghiệp.
Mặc dù rất cố gắng nghiên cứu, tìm hiểu nhưng do thời gian có hạn,
trình độ còn hạn chế nên không thể tránh khởi những thiếu sót. Em rất
mong nhận được những ý kiến đóng góp của các thầy, các cô để bài khóa luận
của em được hoàn thiện hơn nữa.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 5 năm 2014
Sinh viên


Nguyễn Hoài Nam

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BTNMT
BNV
BTP
CT - TTg
CT
CV
GCNQSDĐ
GCN
GDP
HSĐC
KH
KT – XH
NĐ – CP
NQ – TW
PTNMT
TNMT
STT
STNMT
TB
TT
TTLT
TW
UBND
V/v
: Bộ Tài nguyên Môi trường
: Bộ nội vụ
: Bộ tư pháp
: Chỉ thị - Thủ tướng
: Chỉ thị

: Công văn
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
: Giấy chứng nhận
: Tổng sản phẩm quốc nội
: Hồ sơ địa chính
: Kế hoạch
: Kinh tế - Xã hội
: Nghị định – Chính Phủ
: Nghị quyết – Trung Ương
: Phòng Tài nguyên và Môi trường
: Tài nguyên và Môi trường
: Số Thứ tự
: Sở Tài nguyên và Môi trường
: Thông báo
: Thông tư
: Thông tư liên tịch
: Trung Ương
: Ủy ban nhân dân
: Về việc

MỤC LỤC

Phần 1: MỞ ĐẦU 9
1.1. Đặt vấn đề 9
1.2. Mục tiêu, mục đích, yêu cầu nghiên cứu 10
1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 10
1.2.2. Mục đích nghiên cứu của đề tài 10
1.2.3. Yêu cầu của đề tài nghiên cứu 11
1.3. Ý nghĩa của đề tài 11
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI lIỆU 12

2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 12
2.1.1. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai 12
2.1.2. Sơ lược về hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 13
2.2. Cơ sở pháp lý của đề tài 15
2.2.1. Những căn cứ pháp lý của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất . 15
2.2.2. Những quy định về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 19
2.2.3. Hạn mức đất ở trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên khi thực hiện cấp giấy 29
2.2.4. Quy định về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 31
2.2.5. Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 31
2.2.6. Mục đích, yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 33
2.2.7. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 34
2.3. Tổng quan tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam và ở
xã Quyết Thắng – TP. Thái Nguyên 35
2.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam 35
2.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã Quyết Thắng –
TP. Thái Nguyên 38
Phần 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 40
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 40
3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu 40
3.3. Nội dung nghiên cứu 40
3.3.1. Tình hình cơ bản của xã Quyết Thắng 40
3.3.2. Tình hình đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của
xã Quyết Thắng 41
3.4. Phương pháp nghiên cứu 42
3.4.1. Nghiên cứu các văn bản luật và các văn bản dưới luật về công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 42
3.4.2. Phương pháp điều tra trực tiếp, đối chiếu, rà soát ngoài thực địa 42
3.4.3. Phương pháp thống kê, thu thập tài liệu, số liệu 42
3.4.4. Phương pháp phân tích và tổng hợp số liệu, tài liệu thu thập được 42
Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 43

4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của xã Quyết Thắng – TP. Thái Nguyên 43
4.1.1. Điều kiện tự nhiên 43
4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội 45
4.2. Đánh giá chung thực trạng điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 51
4.2.1. Thuận lợi 51
4.2.2. Khó khăn 51
4.2.3. Kết luận 52
4.3. Hiện trạng sử dụng đất của xã Quyết Thắng 52
4.3.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp 54
4.3.2. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp 55
4.3.3. Hiện trạng đất chưa sử dụng 55
4.4. Tình hình quản lý đất đai của xã Quyết Thắng 55
4.5. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của xã Quyết
Thắng giai đoạn 2011 – 2013 58
4.5.1. Đánh giá kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của xã Quyết
Thắng đối với đất nông nghiệp và đất ở cho hộ gia đình, cá nhân theo đơn vị
hành chính giai đoạn 2011 – 2013 59
4.5.2. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của xã Quyết
Thắng theo từng năm trong giai đoạn 2011 – 2013 63
4.5.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Quyết Thắng - TP. Thái Nguyên thông qua
công tác lập phiếu điều tra 67
4.5.4. Những thuận lợi, khó khăn và những giải pháp khắc phục trong công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của xã Quyết Thắng trong giai
đoạn 2011-2013 69
Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 73
5.1. Kết luận 73
5.2. Đề nghị 74
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1. Cơ cấu lao động xã Quyết Thắng năm 2013 48
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất của xã Quyết Thắng năm 2013 53
Bảng 4.3. Kết quả xét đơn xin cấp GCNQSDĐ giai đoạn 2011 - 2013 58
Bảng 4.4. Kết quả cấp GCNQSDĐ cho đất nông nghiệp và đất ở xã Quyết Thắng
iai đoạn 2011-2013 60
Bảng 4.5. Kết quả cấp GCNQSDĐ nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân xã
Quyết Thắng giai đoạn 2011 - 2013 61
Bảng 4.6. Kết quả cấp GCNQSDĐ đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân xã Quyết
Thắng giai đoạn 2011 - 2013 63
Bảng 4.7. Kết quả cấp GCNQSDĐ của xã Quyết Thắng năm 2011 64
Bảng 4.8. Kết quả cấp GCNQSDĐ của xã Quyết Thắng năm 2012 65
Bảng 4.9. Kết quả cấp GCNQSDĐ của xã Quyết Thắng năm 2013 66
Bảng 4.10. Kết quả điều tra trình độ hiểu biết của người dân xã Quyết Thắng
theo các chỉ tiêu của công tác cấp GCNQSDĐ 67



DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1. Hiện trạng sử dụng đất của xã Quyết Thắng năm 2013 54
Phần 1
MỞ ĐẦU

1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là sản phẩm tự nhiên, là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của
mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được đối với sản
xuất nông - lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường

sống, là nền tảng cho sự sống của con người và nhiều sinh vật khác.
Trải qua hàng nghìn năm lịch sử, trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã
tốn bao mồ hôi, công sức, xương máu mới giữ được mảnh đất quê hương đất
nước, mới tạo được quỹ đất như ngày hôm nay (hơn 33 triệu ha). Thế hệ
chúng ta là những người được thừa hưởng thành quả đó, chúng ta cần phải sử
dụng, bảo vệ, quản lý và khai thác một cách có hiệu quả nhất.
Trải qua các hình thái kinh tế khác nhau mỗi thời kỳ mỗi giai đoạn khác
nhau nên việc công nhận quyền và lợi ích hợp pháp cũng có sự thay đổi và
ngày càng hoàn thiện nhằm đạt được mục tiêu sử dụng đất có hiệu quả cao.
Trong những năm gần đây, cùng với sự vận động mạnh mẽ của nền kinh tế thị
trường có sự quản lý của nhà nước, thì việc quản lý và sử dụng đất luôn luôn
là yêu cầu đặt ra đối với nền kinh tế quốc dân nói chung và người quản lý đất
đai nói riêng.
Để thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai thì công việc cần
thiết đầu tiên là phải hoàn thiện hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng từ pháp lý xác nhận mối
quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sử dụng đất. Đây là yếu tố quan
trọng góp phần vào việc nắm chắc quỹ đất đai của từng địa phương, giúp cho
việc quy hoạch sử dụng hợp lý từng loại đất tạo điều kiện nâng cao hiệu quả
sản xuất.
Trên thực tế việc cấp GCNQSDĐ ở nước ta từng bước tạo cơ sở pháp
lý, giúp người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình, yên tâm
đầu tư sản xuất phát huy tốt tiềm năng của đất và sử dụng đạt hiểu quả kinh
tế cao nhất.
Tuy nhiên, quá trình tổ chức thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ còn
chậm và không đồng đều, ở những vùng khác nhau thì tiến độ thực hiện cũng
khác nhau. Một số địa phương đã cơ bản hoàn thành nhưng một số địa
phương vẫn còn chậm và chưa đáp ứng kịp xây dựng và đổi mới đất nước.
Xã Quyết Thắng – TP. Thái Nguyên là 1 nơi đã thực hiện tốt 1 trong
những nội dung quản lý nhà nước đó là công tác cấp GCNQSDĐ, khắc phục

được những tồn tại yếu kém để quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả và theo
đúng quy định của pháp luật.
Xuất phát từ thực tế đó, được sự nhất trí của ban chủ nhiệm khoa Quản
lý Tài nguyên, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên và với sự hướng dẫn
trực tiếp của Th.S. Trần Thị Mai Anh tôi đã tiến hành thực hiện chuyên đề:
“Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn xã Quyết Thắng – TP. Thái Nguyên giai đoạn 2011-2013’’.
1.2. Mục tiêu, mục đích, yêu cầu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Đánh giá công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ tại xã Quyết Thắng, thành
phố Thái Nguyên, qua đó đề xuất những giải pháp khả thi để phục vụ quá
trình quản lý và sử dụng đất đai hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao trong
thời gian tiếp theo.
1.2.2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Vận dụng lý thuyết để phân tích, đánh giá công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở xã Quyết Thắng – TP. Thái Nguyên.
- Xác định một số nguyên nhân ảnh hưởng đến quá trình cấp
GCNQSDĐ của xã Quyết Thắng – TP. Thái Nguyên.
- Đề xuất một số giải pháp chủ yếu để đẩy nhanh tiến độ và hoàn thành
công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ ở xã.
- Giúp cho sinh viên nắm vững hơn về chuyên môn, nghiệp vụ về công
tác quản lý nhà nước về đất đai và đặc biệt là công tác cấp GCNQSDĐ.
- Xác định được thuận lợi và khó khăn trong quá trình cấp GCNQSDĐ.
1.2.3. Yêu cầu của đề tài nghiên cứu
- Thu thập tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của địa phương
phải trung thực khách quan, chính xác.
- Nắm bắt được những quy định của nhà nước về công tác cấp
GCNQSDĐ theo Luật đất đai 2003 và những quyết định của tỉnh về trình tự
thủ tục cấp giấy.
- Quá trình thực hiện phải tuân thủ theo đúng quy định của tỉnh về trình

tự thủ tục cấp giấy.
- Kết quả công tác cấp GCNQSDĐ phải đảm bảo trung thực khách quan.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập: Giúp sinh viên củng cố những kiến thức đã học
trong nhà trường và bước đầu áp dụng vào thực tiễn phục vụ yêu cầu trong
công việc sau này khi ra trường.
- Ý nghĩa thực tiễn: Kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền đưa
ra những giải pháp phù hợp trong công tác cấp GCNQSDĐ nói riêng và công
tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung tốt hơn.




PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI lIỆU

2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Trong quá trình phát triển xã hội của loài người sự hình thành của một
nền văn minh vật chất - văn hóa tinh thần, các thành tựu khoa học kỹ thuật
đều được xây dựng trên cơ sở là sử dụng đất.
Ngày nay, kinh tế xã hội ngày càng phát triển cùng với sự bùng nổ dân
số thì nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng gia tăng. Vì vậy để sử
dụng đất đai một các khoa học, tiết kiệm mang lại hiệu quả cao nhất thì nhà
nước phải có một chế độ chính sách về quản lý đất đai hợp lý và chặt chẽ
nhằm tận dụng được toàn bộ quỹ đất của nước ta.
Ở Việt Nam nhà nước quản lý đất đai bao gồm toàn bộ diện tích các
loại đất trong phạm vi hành chính các cấp thông qua các văn bản pháp luật,
Nhà nước giao cho UBND các cấp phải thực hiện việc quản lý đất đai trên
toàn bộ ranh giới hành chính đối với tất cả các loại đất theo quy định của

pháp luật.
Để công tác quản lý và vấn đề sử dụng đất đai đạt hiệu quả cao nhất, tại
khoản 2 điều 6 luật đất đai năm 2003 đề ra 13 nội dung quản lý nhà nước về
đất đai như sau:
1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó.
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sở địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính.
3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính bản
đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
4. Quản lý quy hoạch kế hoạch sử dụng đất.
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.
6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
7. Thống kê, kiểm kê đất đai.
8. Quản lý tài chính về đất đai.
9. Quản lý và phát triển thị trường sử dụng đất trong thị trường bất
động sản.
10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất.
11. Thanh tra, kiểm tra các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý
các vi phạm pháp luật về đất đai.
12. Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại tố cáo các vi
phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai.
13. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
Thông qua 13 nội dung về quản lý nhà nước về đất đai ta thấy được
một trong những nội dung quan trọng của việc quản lý và sử dụng đất là công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. “Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử

dụng đất để đảm bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”
(Luật Đất Đai 2003) [6]
2.1.2. Sơ lược về hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.1.2.1. Hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là tài liệu, sổ sách, bản đồ trong đó chứa đựng những
thông tin cần thiết về mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp luật của đất đai
được thiết lập trong quá trình đo đạc bản đồ, đăng ký Đất đai và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hồ sơ địa chính bao gồm:
- Bản đồ địa chính.
- Sổ địa chính.
- Sổ mục kê.
- Sổ theo dõi biến động Đất đai.
- Bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Nội dung hồ sơ địa chính
bao gồm các thông tin về thửa đất sau đây:
- Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí.
- Người sử dụng thửa đất;
- Nguồn gốc, mục đích, thời gian sử dụng đất.
- Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã được
thực hiện và chưa được thực hiện.
- GCNQSDĐ, quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất
- Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan.
HSĐC được thiết lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn do
cán bộ địa chính lập dưới sự chỉ đạo của PTNMT và kiểm tra nghiệm thu của
STNMT.
HSĐC chỉ được chỉnh lý biến động khi mà đầy đủ các thủ tục pháp lý
về biến động đó.
HSĐC phải lập đầy đủ nội dung, rõ ràng và đúng quy cách nhằm phục
vụ tốt cho công tác quản lý nhà nước về đất đai (Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Thái Nguyên, 2010)[10]

2.1.2.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận mối
quan hệ giữa nhà nước, người quản lý đất, sở hữu đất đối với người được nhà
nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng. Thông qua GCNQSDĐ thì nhà nước
có thể nắm được thông tin chung về mảnh đất hoặc khu đất được giao hay cho
thuê đó để từ đó có thể ban hành những pháp lệnh phục vụ công tác quản lý
và sử dụng có hiệu quả nhất đối với đất đai. Hơn nữa thông qua GCNQSDĐ
chủ sử dụng đất có đầy đủ cơ sở pháp lý để thực hiện quyền và nghĩa vụ sử
dụng của mình khi được nhà nước giao và cho thuê đúng pháp luật.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một tài liệu quan trọng trong bộ
HSĐC và một số những quy định sau:
- GCNQSDĐ do cơ quan quản lý đất đai TW phát hành theo mẫu thống
kê trong cả nước. Cụ thể là BTNMT ban hành mẫu giấy chứng nhận sử dụng
đất. (Ban hành kèm theo Quyết định số 17/2009/QĐ - BTNMT ngày 21 tháng
10 năm 2009 của Bộ trưởng BTNMT) [8]
- GCNQSDĐ là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất. (khoản 20 điều 4 luật đất đai năm 2003)[6]
- Chỉ những cơ quan nhà nước có thẩm quyền được nhà nước quy định
mới có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ cho đối tượng được giao hoặc cho thuê.
- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền được giao hoặc cho thuê loại đất
này thì có thẩm quyền GCNQSDĐ đối với loại đất đó.
2.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
2.2.1. Những căn cứ pháp lý của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Nhận thức được tầm quan trọng của đất đai đối với xã hội và phát triển
kinh tế, nên ngay từ khi giành được độc lập Đảng và nhà nước ta đã quan tâm
đến vấn đề quản lý đất đai. Tháng 11 năm 1953 TW Đảng họp hội nghị lần
thứ IV quyết định triệt tiêu chế độ sở hữu ruộng đất của đế quốc xâm lược,
xóa bỏ chế độ sở hữu ruộng đất của giai cấp phong kiến Việt Nam và thực
hiện chia lại ruộng đất cho nhân dân.

Qua các giai đoạn phát triển của đất nước, công tác quản lý đất đai
cũng dần được hoàn thiện. Nội dung cơ bản của công tác quản lý đất đai được
thể hiện trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật. Khởi đầu là ngày
19/12/1953 Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký sắc lệnh số 179/SL ban hành luật cải
cách ruộng đất cho nhân dân.
Đến hiến pháp năm 1959 ra đời quy định 3 hình thức sở hữu ruộng đất đó
là: sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Với sự ra đời của 3 hình thức
sở hữu này đã giúp cho nhân dân miền Bắc yên tâm tập trung sản xuất, nâng cao
năng suất nông nghiệp đảm bảo nhu cầu lương thực cho cả nước.
Sau khi Việt Nam hoàn toàn giải phóng và giành được độc lập Đảng và
Nhà nước ta đã ban hành nhiều chính sách đất đai cho phù hợp với điều kiện
mới của nhà nước. Ngày 20/6/1977 Chính phủ ban hành quyết định 169/CP
với nội dung thống kê đất đai trong cả nước.
Theo quy định tại hiến pháp năm 1959 ở nước ta có 3 hình thức sở hữu
về đất đai thì sau khi hiến pháp năm 1980 ra đời đã quy định hình thức sở hữu
đối với đất đai ở nước ta chỉ có một hình thức duy nhất là hình thức sở hữu
toàn dân do nhà nước thống nhất và quản lý. Điều này được thể hiện tại điều
19 hiến pháp 1980 “ đất đai, núi rừng, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên
nhiên trong lòng đất ở vùng biển và thềm lục địa cùng các tài sản khác mà
pháp luật quy định là của nhà nước đều thuộc sở hữu toàn dân”. Điều 20 hiến
pháp quy định:” nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy định chung”
Để thực hiện tốt hiến pháp năm 1980 và công tác quản lý đất đai, CP đã
ban hành các văn bản liên quan đến hiến pháp này như: Ngày 01/7/1980 CP
ra quyết định số 201/CP về việc thống nhất tăng cường công tác quản lý
ruộng đất trong cả nước về đất đai. Quyết định này được coi là văn bản pháp
quy đầu tiên quy định khá chi tiết, toàn diện về ông tác quản lý ruộng đất
trong toàn quốc.
Tiếp theo quyết định 201/CP là chỉ thị số 299/TTg Chính phủ về công
tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước với mục
đích nắm chắc toàn bộ quỹ đất đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng đất trong

giai đoạn mới.
Ngày 05/11/1981 Quyết định 56/ĐK - TK ra đời nhằm tăng cường
công tác chức năng nhiệm vụ quản lý, quy định thủ tục đăng ký thống kê
ruộng đất và lập biểu mẫu HSĐC. Sau khi ra đời nó đã được áp dụng và triển
khi nhanh chóng trong cả nước. Đây là hệ thống hồ sơ đầu tiên được ban hành
với nhiều biểu loại mẫu giấy tờ sổ sách để quản lý thông tin đất đai khoa học
và chặt chẽ hơn. Nó có ý nghĩa rất lớn trong công tác quản lý đất đai trong
giai đoạn này.
Ngày 29 tháng 12 năm 1987 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam đã thông qua luật đất đai đầu tiên và có hiệu lực vào ngày 07/1/19988.
Do vậy việc quản lý đất đai đã được chú trọng hơn và đi vào nề nếp.
Những năm tiếp theo đó đã có những chuyển biến mạnh mẽ về mọi
phương diện, đặc biệt kinh tế chuyển theo hướng sản xuất hàng hóa và vận
động theo cơ chế thị trường. Điều đó đã tác động rất lớn đến công tác quản lý
đất đai cũng như việc sử dụng đất đai. Vì vậy chỉ sau 5 năm thực hiện luật đất
đai 1988 đã bộc lộ một số nhược điểm và không còn phù hợp với thực tiễn do
vậy đòi hỏi có sự thay đổi phù hợp hơn.
Trong những năm qua, Đảng và Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn
bản liên quân đến việc cấp GCNQSDĐ, cụ thể:
* Các văn bản pháp luật: luật đất đai năm 1988, luật đất đai 1993, luật sửa
đổi bổ xung 1998,2001,Luật đất đai 2003, Hiến pháp 1992 đã sửa đổi năm 2001.
* Các văn bản dưới luật (các văn bản pháp quy):
- Nghị định 64/CP ngày 27/09/1993 của CP quy định về việc giao đất cho hộ
gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp.
- Nghị định 02/CP ngày 15/01/1994 của CP quy định về việc giao đất
lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục
đích lâm nghiệp.
- Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà
ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.
- Nghị định 04/2000/NĐ-CP của CP về thi hành sửa đổi, bổ sung một số

điều của luật đất đai.
- Chỉ thị 05/2004/CT-TTg ngày 09/02/2004 của Thủ tướng chính phủ
về việc triển khai thi hành luật 2003.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của CP về việc hướng
dẫn thực hiện luật Đất đai 2003.
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của CP về sửa đổi bổ
sung về việc cấp giấy chứng nhận, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thi hồi đất và giải
quyết khiếu nại về Đất đai.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của CP quy định bổ
sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ
tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu
nại về đất đai. [3]
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của CP quy định về việc
cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
* Các văn bản dưới luật của Bộ (các Quyết định, Thông tư của Bộ các
thông tư liên Bộ)
- TTLT số 01/2003/TTLT-BTNMT-BNV ngày 15/7/2003 của BTNMT
và BNV hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của cơ quan
chuyên môn giúp UBND về quản lý TNMT ở địa phương.
- Chỉ thị 05/2004/CT-TTg ngày 19/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ
về việc triển khai thi hành luật đất đai 2003.
- Quyết định số 07/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ trưởng
Bộ Tài Nguyên và Môi Trường ban hành quy định về cấp GCNQSDĐ.
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTNMT-BNV ngày 13/06/2006
của BTP. BTNMT hướng dẫn việc công chứng và chứng thực hợp đồng, văn
bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/04/2005 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về thi hành luật Đất đai.

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/207/NĐ-CP ngày
25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT của BTNMT về việc hướng dẫn lập,
chỉnh lý, quản lý HSĐC.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 221/10/2009 của Bộ Tài
Nguyên và Môi trường quy định về việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
2.2.2. Những quy định về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
A. Nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo thông tư
17/2009/TT - BTNMT)
Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một
mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất,
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận là một tờ có bốn
trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn trống đồng
màu hồng cánh sen, gồm các nội dung sau đây:
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in
màu đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6
chữ số, bắt đầu từ BA 000001, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên
và Môi trường;
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất", trong đó, có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây
dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng
năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp
Giấy chứng nhận;
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";
- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những
thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; những vấn đề cần lưu ý đối với người
được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch.
B. Những Trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (điều 49,
luật Đất Đai 2003)[6]
* Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
- Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất
nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm
1993 đến trước ngày luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của luật
này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là
pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết
tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Người sử dụng đất quy định tại các điều 90(Đất khu công nghiệp),
91(Đất sử dụng cho khu công nghệ cao) và 92(Đất sử dụng cho khu kinh tế)
của luật này;
- Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;
- Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.”
* Các trường hợp được cấp GCNQSDĐ không phải nộp tiền sử dụng đất:
1. Người được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở.

b) Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở
để bán hoặc cho thuê đất.
c) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân trong nước giao đất làm mặt
bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh.
d) Tổ chức kinh tế giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết
cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
đ) tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối.
e) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất để xây dựng
công trình công cộng có mục đích kinh doanh theo quy định của Chính phủ.
g) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện
các dự án đầu tư.
2. Người đang sử dụng đất trong các trường hợp sau:
a) Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp được nhà nước
giao không thu tiền sang đất phi nông nghiệp có thu tiền.
b) Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử
dụng đất hoặc được thuê đất, nay được cơ quan có thẩm quyền cho phép
chuyển sang sử dụng vào mục đích đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thu tiền
sử dụng đất, đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh
thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao.
c) Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) được nhà nước giao có thu
tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở.
* Các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất:
1. Miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về khuyến khích
đầu tư.
2. Đất giao để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để thực hiện chính
sách nhà ở đối với người có công với cách mạng theo pháp luật người có công.
3. Đối với đất để giao xây dựng ký túc xá sinh viên bằng tiền từ ngân
sách nhà nước, đất để xây dựng nhà ở cho người phải đi di dời do thiên tai,
đất xây dựng nhà ở của đồng bào dân tộc thiểu số vùng có điều kiện kinh tế

đặc biệt khó khăn, đất xây dựng nhà chung cư cao tầng cho khu công nghiệp.
4. Đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh thuộc
lĩnh vực văn hóa, y tế, giáo dục, thể thao.
5. Đất ở trong hạn mức giao đất đối với người có công với cách mạng
theo quyết định của Thủ tướng Chính Phủ.
6. Hộ gia đình, cá nhân đã được cấp GCNQSDĐ nhưng đất đã được sử
dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 mà còn nợ tiền sử dụng đất.
7. Các trường hợp khác theo quyết định của thủ tướng chính phủ
* Các trường hợp được miễn giảm tiền sử dụng đất:
1. Giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về khuyến khích
đầu tư.
2. Giảm 50 % tiền sử dụng đất đối với đất trong hạn mức đất ở được
giao của hộ gia đình nghèo.
3. Giảm 20 % tiền sử dụng đất khi được nhà nước giao đất đối với nhà
máy xí nghiệp phải di dời theo quy hoạch, nhưng diện tích đất được giảm tối
đa không vượt quá diện tích tại thời điểm di dời.
4. Đất ở trong hạn mức giao đất đối với người có công với cách mạng.
5. Các trường hợp khác theo quy định của thủ tướng chính phủ.
C.Các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Đất sử dụng không đúng mục đích theo quy định của pháp luật.
- Đất cho thuê từ quỹ đất công ích
- Đất sử dụng lấn chiếm, vi phạm quy hoạch đã được phê duyệt.
- Đất nhận khoán từ các doanh nghiệp nhà nước.
- Các trường hợp không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với nhà nước.
Ngoài ra hộ gia đình cá nhân không được cấp GCNQSDĐ đối với phần
diện tích sử dụng trước ngày 15/10/1993 trong trường hợp tại thời điểm sử
dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm sau đây:
Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xét duyệt công khai
Vi phạm quy học chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan nhà

nước có thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với phần diện tích đất đã được
giao cho tổ chức cộng đồng dân cư quản lý.
Lấn, chiếm, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng.
Lấn, chiếm, đất sử dụng vào mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất
của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản
ngăn chặn nhưng người sử dụng cố tình vi phạm.
D.Cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình cá nhân, công đồng dân cư sử dụng
đất (Luật Đất đai 2003)[6]
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân
dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các
loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
không phải nộp tiền sử dụng đất:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10
năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách
đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm
thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa
Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền
với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định
của pháp luật;
+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử
dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ
quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm

theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên
quan, nhưng đến trước ngày luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ
tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban
nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa
phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản,
làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo,
nay được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn
định, không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày
15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác
nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được
xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định
của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết
định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã
được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực
hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10
năm 1993 đến trước ngày luật này có hiệu lực thi hành, nay được Uỷ ban