Chính sách phát triển thị trường bất động sản từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng (LV thạc sĩ)

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

ĐÀO THỊ NHƢ LỆ

CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN TỪ THỰC TIỄN
THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG

HÀ NỘI, năm 2017


VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

ĐÀO THỊ NHƢ LỆ

CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN TỪ THỰC TIỄN
THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
Chuyên ngành : Chính sách công
Mã số

: 60.34.04.02

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

PGS.TS. ĐỖ PHÚ HẢI

HÀ NỘI, năm 2017


LỜI CẢM ƠN
Công trình nghiên cứu “Chính sách phát triển thị trường bất động sản từ thực
tiễn thành phố Đà Nẵng” được hoàn thành, cùng với sự nỗ lực, cố gắng của bản
thân, tôi xin được gửi lời trân trọng cảm ơn tới thầy giáo hướng dẫn khoa học
PGS.TS. Đỗ Phú Hải, người đã tận tình giúp đỡ, chỉ bảo tôi trong quá trình tôi triển
khai đề tài và viết luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các Thầy, Cô trong Hội đồng phản biện đề cương
và Hội đồng phản biện luận văn đã góp ý giúp tôi hoàn thiện tốt hơn luận văn của
mình và Lãnh đạo Học viện Khoa học xã hội, Văn phòng Khoa Chính sách công vì
đã tạo những điều kiện tốt nhất về cơ sở vật chất và đảm bảo chất lượng giảng viên
cho chúng tôi trong quá trình theo học tại đây.
Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo UBND Thành Phố Đà Nẵng, UBND các
quận, phòng Quản lý đô thị các quận, Các Ban quản lý công trình xây dựng cơ bản,
Các Chi Cục thuế và Các doanh nghiệp những bạn bè thân thiết của tôi đã tạo điều
kiện, động viên, khích lệ, luôn ủng hộ và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian qua để tôi
được đi học và hoàn thành luận văn của mình.
Học viên

Đào Thị Như Lệ


LỜI CAM ĐOAN
Đề tài nghiên cứu “Chính sách phát triển thị trường bất động sản từ thực tiễn
thành phố Đà Nẵng” của luận văn này là kết quả của sự nỗ lực cố gắng, nghiêm túc
tìm tòi và sáng tạo của riêng bản thân tôi cùng với sự hướng dẫn tận tình của người

hướng dẫn khoa học PGS.TS. Đỗ Phú Hải.
Tôi xin cam đoan, kết quả nghiên cứu của công trình hoàn toàn là kết quả của
cuộc điều tra xã hội học và khảo sát mà tôi đã tiến hành nghiên cứu tại thành phố
Đà Nẵng. Trong công trình nghiên cứu này không hề có bất kỳ sự sao chép nào mà
không có trích dẫn nguồn, tác giả.
Tôi xin cam đoan những lời trên đây là hoàn toàn đúng sự thật và tôi xin chịu
toàn bộ trách nhiệm về lời cam đoan của mình.
Hà Nội, tháng 8 năm 2017
Học viên

Đào Thị Như Lệ


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
CHƢƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN
THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .........................................................................12
1.1. Khái niệm chính sách phát triển thị trường bất động sản ..................................12
1.2. Vấn đề của chính sách phát triển thị trường bất động sản .................................20
1.3. Giải pháp và công cụ chính sách phát triển thị trường bất động sản .................25
1.4. Chủ thể chính sách phát triển thị trường bất động sản .......................................36
1.5. Các nhân tố tác động đến chính sách phát triển thị trường bất động sản ...........39
CHƢƠNG 2.THỰC TRẠNG THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ
TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG.............................42
2.1. Đánh giá kết quả thực hiện mục tiêu chính sách phát triển thị trường bất động
sản tại thành phố Đà Nẵng ........................................................................................42
2.2. Đánh giá kết quả triển khai thực hiện các giải pháp chính sách phát triển thị
trường bất động sản tại thành phố Đà Nẵng .............................................................47
CHƢƠNG 3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ
TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐÀ NẴNG VÀ NƢỚC TA HIỆN NAY ......68

3.1. Quan điểm, định hướng hoàn thiện chính sách phát triển thị trường bất động
sản..............................................................................................................................68
3.3. Giải pháp chính sách phát triển thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay .....74
KẾT LUẬN ..............................................................................................................79
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

ASEAN

: Hiệp hội các quốc gia Đông Nam Á

BCHTW

: Ban Chấp hành Trung ương

BĐS

: Bất động sản

CNH - HĐH

: Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa

CNXH

: Chủ nghĩa xã hội

FDI

: Đầu tư trực tiếp nước ngoài

GDP

: Thu nhập bình quân đầu người

HĐND

: Hội đồng nhân dân

HTCT

: Hệ thống chính trị

KH&CN

: Khoa học và công nghệ

KT-XH

: Kinh tế - Xã hội

KT-XH-MT

: Kinh tế - Xã hội – Môi Trường

KHXH

: Khoa học xã hội

ODA

: Hỗ trợ phát triển chính thức

PTBV

: Phát triển bền vững

PTĐTBV

: Phát triển đô thị bền vững

QHXDĐTBV

: Quy hoạch xây dựng đô thị bền vững

QHĐT

: Quy hoạch đô thị

QHXDĐT

: Quy hoạch xây dựng đô thị

TTBĐS

: Thị trường bất động sản

UBND

: Ủy ban nhân dân


DANH MỤC CÁC BẢNG
Số hiệu

Tên bảng

bảng
1.1.

1.2.

Tóm lược nhóm giải pháp chính sách phát triển thị
trường
Phân tích chủ thể chính sách phát triển thị trường
bất động sản

Trang

35

38


DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
Số hiệu

Tên biểu đồ

biểu đồ

Trang

2.1.

Mục tiêu 1 đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân

43

2.2.

Mục tiêu 2 quản lý hiệu quả thị trường bất động sản

44

2.3.

Mục tiêu 3 chuyển đổi nguồn tài nguyên thành vốn phát triển

44

2.4.

Đánh giá phát triển thị trường bất động sản

47

2.5.

Đánh giá thủ tục đăng ký lại bất động sản cho người dân

49

2.6.

Đánh giá các thủ tục chuyển nhượng bất động sản

50

2.7.

Đánh giá đất làm căn cứ để áp thuế bất động sản

51

2.8.

Đánh giá dịch vụ hành chính công cho thị trường bất động sản

52

2.9.
2.10.
2.11.

Đánh giá bất động sản có dễ dàng trở thành nguồn vốn để kinh
doanh

Đánh giá quy định về quynh hoạch phát triển đô thị
Đánh giá quy định về thẩm quyến cấp phép xây dựng công
trình

54
55
56

2.12.

Đánh giá quy định về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng nhà

56

2.13.

Đánh gia quy định về nghiêm cấm trong hoạt động xây nhà

57

2.14.

Đánh giá về bất động sản cho đầu tư

60

2.15.

Đánh giá về bất động sản cho sử dụng

60

2.16.

Đánh giá thuế bất động sản

62

2.17.

Đánh giá quy định về vay nợ cho dân vay mua nhà trả góp

63

2.18.

Đánh giá minh bạch thông tin thị trường bất động sản

64

2.19.

Vai trò quản lý nhà nước đối với thông tin thị trường bất động
sản

65


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Bất động sản (BĐS) là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Khoảng 1/3 tổng tài sản
trên thế giới nằm trong BĐS nhà ở. Case, Quigley và Shiller (2005) đã nghiên cứu
chỉ ra những thay đổi trong giá nhà có ảnh hưởng tới tổng chi tiêu hộ gia đình lớn hơn
nhiều so với những thay đổi giá trên thị trường chứng khoán tại Mỹ và các quốc gia
phát triển. Thị trường bất động sản (TTBĐS), mà đại diện chủ yếu là thị trường nhà đất
được công nhận là một trong những bộ phận quan trọng nhất của nền kinh tế rộng
lớn. Tầm ảnh hưởng của TTBĐS đối với nền kinh tế đã được chứng minh rõ ràng bởi
những hậu quả diễn ra ngay sau sự sụp đổ thị trường thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ và
gây ra cuộc khủng hoảng tài chính dẫn đến suy thoái kinh tế toàn cầu.
Phát triển thị trường BĐS là một thị trường đầu tư quan trọng của nền kinh tế và
là một trong những kênh đầu tư phổ biến nhất. Kullmann và Siegel (2003) cũng xác
nhận BĐS là tài sản được đầu tư rộng rãi nhất trong danh mục đầu tư không thay
đổi điển hình của Mỹ. Khảo sát của Cục dữ trữ Liên Bang Mỹ về vấn đề tài chính
tiêu dùng cho thấy gần 66% tài sản ròng của các hộ gia đình trung bình được đầu tư
vào nhà ở, chỉ hơn 20% vốn được đầu tư qua tiền mặt, trái phiếu và các quỹ tương
hỗ. Shiller (2007) nhấn mạnh tầm quan trọng của việc sở hữu nhà đất, đầu tư khu
dân cư là phần biến động của GDP và có tương quan đáng kể với chu kỳ kinh
doanh.Goetzmann (1993).
Thị trường bất động sản (BĐS) là một thị trường quan trọng trong nền kinh tế
của mỗi quốc gia. Đây là một thị trường đặc biệt không những có ảnh hưởng lớn đối
với sự phát triển của toàn nền kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống xã hội. Thêm
vào đó thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết đối với các thị trường khác như thị
trường tài chính, tiền tệ và có tác động rộng lớn đến mọi tầng lớp dân cư.
Thị trường BĐS nước ta trong thời gian qua đã đóng góp quan trọng vào sự
tăng trưởng kinh tế - xã hội của đất nước. Thị trường BĐS đã thu hút nhiều nguồn
vốn đầu tư và góp phần chỉnh trang đô thị, tham gia kích cầu và từng bước cải

1

thiện nhu cầu nhà ở của nhân dân. Thông qua hoạt động của thị trường BĐS, hệ
thống qui phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường đã từng bước được
hoàn thiện. Hàng loạt các văn bản quy phạm pháp luật quan trọng như: Luật Kinh
doanh BĐS, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật nhà ở và Nghị
quyết Chính phủ... đã được ban hành tạo điều kiện để thị trường BĐS phát triển, tạo
môi trường đầu tư thông thoáng, thuận lợi cho các nhà đầu tư trong, ngoài nước
cũng như người sử dụng ngày càng được tiếp cận trực tiếp hơn với loại hàng hóa
đặc biệt này. Bên cạnh những mặt tích cực, thị trường BĐS ở nước ta còn bộc lộ
nhiều hạn chế, phát triển thiếu lành mạnh và không bền vững. Cụ thể là nhà đất
chưa được khai thác và chưa được sử dụng hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát lớn.
Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến BĐS còn nhiều. Thị trường BĐS
phát triển mang tính tự phát, thiếu minh bạch, giao dịch phi chính thức còn chiếm
tỷ trọng cao. Cung - cầu về BĐS bị mất cân đối, đặc biệt là về nhu cầu nhà ở của
nhân dân. Tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu “ảo” để nâng giá BĐS làm cho thị
trường diễn biến thất thường, nhiều cơn sốt giá nhà đất đã xảy ra rất phức tạp, khó
lường dẫn đến hệ quả là các doanh nghiệp kinh doanh BĐS dễ gặp khó khăn
trong việc tiếp tục kinh doanh, các ngân hàng thương mại khả năng tăng tỷ trọng
nợ xấu cao do cho vay kinh doanh BĐS, nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận dân cư
đang gặp khó khăn, nhất là đối tượng lao động có thu nhập thấp... gây ảnh hưởng
đến phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình
trạng trên, trong đó có nguyên nhân quan trọng là chính sách thuế liên quan đến
BĐS áp dụng ở nước ta hiện nay còn nhiều bất cập, chưa thể hiện được vai trò điều
tiết của thuế trong nền kinh tế thị trường
Nghị quyết Hội nghị lần thứ chín Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX
đã khẳng định một trong những mục tiêu, nhiệm vụ chủ yếu về phát triển kinh tế
trong nửa nhiệm kỳ còn lại của Đại hội lần thứ IX là hình thành đồng bộ các loại thị
trường, trong đó yêu cầu "khẩn trương hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003
và các văn bản pháp luật có liên quan khác để phát triển và quản lý có hiệu quả thị
trường bất động sản; áp dụng những biện pháp mạnh mẽ, đồng bộ để xoá bao cấp về

2


đất, chống đầu cơ trục lợi, kích cầu ảo, gây khan hiếm, "sốt" nhà đất giả tạo, tham
nhũng, chiếm dụng trái phép và lãng phí đất đai. Thực hiện chính sách điều tiết để
đảm bảo lợi ích của Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu và là nhà
đầu tư lớn nhất phát triển hạ tầng, làm tăng giá trị của đất đai.
Tác giả mong muốn đóng góp vào việc giải quyết một vấn đề cấp bách của
thực tiễn hiện nay về chính sách phát triển thị trường bất động sản, tác giả lựa chọn
đề tài “Chính sách phát triển thị trường bất động sản từ thực tiễn thành phố Đà
Nẵng” để nghiên cứu làm luận văn thạc sỹ ngành Chính sách công tại Học viện
Khoa học Xã hội.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trên thế giới đã có quá trình nghiên cứu, xây dựng và hoàn thiện về chính
sách phát triển TTBĐS, điều này được thể hiện qua chính sách quốc gia để điều
tiết TTBĐS. Tại các nước đó, những nghiên cứu về các chính sách thuế BĐS,
chính sách đất đai, quản lý xây dựng, đầu tư, các chính sách tài chính trong
việc giao đất, thu hồi đất, cho thuê, chuyển nhượng BĐS, vấn đề tài trợ cho một
dự án phát triển BĐS được thiết kế tốt. Austin J. Jaffe; C. F. Sirmans (1994),
nghiên cứu về sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS là một lĩnh vực nghiên cứu
mang tính ứng dụng cao chủ yếu tập trung vào hai khía cạnh (i) các công cụ tài
chính và (ii) thị trường BĐS. Sự kết hợp giữa hai nhóm này tạo ra sự đặc thù
riêng là sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS. Tuy vậy, những sản phẩm tài
chính cũng chính là tác nhân mang lại những rủi ro trong nền kinh tế.
Adam B.Ashcraff and Till Shuermann (March 2008) và Federic. S. Mishkin
(2004) đã phân tích và chỉ ra rằng bản thân các sản phẩm chứng khoán hóa BĐS
không mang lại rủi ro mà việc vận hành nó đã mang lại rủi ro do những tiêu chuẩn
truyền thống về dịch vụ tín dụng đã không được đảm bảo. Trước đó, cuộc khủng
hoảng năm 1997/1998 tại các quốc gia châu Á lại được nhìn nhận là do sự thiếu
vắng các công cụ tài chính làm cho thị trường BĐS trở thành bong bóng (Willem

H. Buiter (2007). Rất nhiều các bài học kinh nghiệm đã được rút ra sau cuộc
khủng hoảng tài chính toàn cầu 2007-2008 bắt nguồn từ Mỹ mà nguyên nhân chính

3


là các khoản vay thế chấp BĐS dưới chuẩn và thiếu một hệ thống sản phẩm và
các công cụ kiểm soát rủi ro (Priyanka Chandra (2008); Dwight M.Jaffee
(April 7, 2008)). Như vậy, có thể thấy rằng việc nghiên cứu để tìm ra những bài
học chung từ sự phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS của các quốc
gia trên thế giới là điều cần thiết để tìm ra những thế mạnh có thể phát huy và
những điểm yếu cần phải tránh. Sự đánh giá này sẽ là nền tảng cho việc phát triển
lành mạnh và bền vững thị trường BĐS tại Việt Nam.
Do các quốc gia có các điều kiện KT-CT-XH-VH khác nhau, có các quan
điểm không đồng nhất với nhau trong việc nhìn nhận có chính sách để quản lý,
kiểm soát và điều tiết đối với BĐS và TTBĐS. Vì vậy, không thể sử dụng hoàn
toàn chính sách của quốc gia khác cho điều kiện cụ thể ở Việt Nam mà đòi hỏi
phải có quá trình nghiên cứu cụ thể để phù hợp với điều kiện của Việt Nam.
Ở nước ta, để tìm ra các giải pháp chính sách thúc đẩy sự phát triển lành
mạnh của TTBĐS đã có nhiều công trình nghiên cứu cũng như nhiều cuộc Hội
thảo khoa học về lĩnh vực này. Có thể nêu ra đây một số công trình như sau:
Đề tài khoa học cấp Bộ: “Hoàn thiện cơ chế chính sách thu tài chính đối với
đất đai ở Việt Nam” (1999) do PTS Phạm Đức Phong, Cục trưởng Cục Quản lý
công sản thuộc Bộ Tài chính làm chủ nhiệm đề tài. Mục đích là nghiên cứu cơ sở lý
luận và thực tiễn về cơ chế chính sách thu tài chính đối với đất đai trong tổng thể hệ
thống cơ chế tài chính thực hiện quản lý đất đai của Việt Nam và các nước trên thế
giới. Đối với các khoản thu tài chính đối với đất đai, đề tài chỉ mới nêu lên các định
hướng như hoàn thiện về chính sách thu tiền SDĐ trong một số trường hợp cụ thể,
thống nhất thuế SDĐ nông nghiệp và thuế đất (trong thuế nhà, đất) thành thuế SDĐ,
chuyển thuế chuyển QSD đất thành thuế thu nhập, thực hiện một cơ chế tài chính

thu tiền thuê đất đối với đất cho tổ chức cá nhân trong nước và tổ chức cá nhân
nước ngoài thuê, đề tài chưa đi sâu phân tích và đề ra các nội dung cụ thể.
PTS Phạm Đức Phong cũng chủ nhiệm đề tài khoa học cấp Bộ: “Chính sách tài
chính khai thác nguồn lực đất đai và bất động sản nhà nước phục vụ công nghiệp hoá
hiện đại hoá đất nước” (2003), nội dung chủ yếu của đề tài là đánh giá thực trạng

4


chính sách tài chính khai thác nguồn lực đất đai và BĐS nhà nước và định hướng sửa
đổi, bổ sung hoàn thiện chính sách tài chính đối với đất đai và BĐS nhà nước thuộc
khu vực hành chính sự nghiệp và doanh nghiệp nhà nước (DNNN), như vậy phạm vi
nghiên cứu của đề tài chỉ giới hạn một phần trong các giải pháp sử dụng chính sách tài
chính để phát triển TTBĐS.
Sách “Thị trường bất động sản, những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam”
năm 2003 của PGS.TS Thái Bá Cẩn và Th.sĩ Trần Nguyên Nam đã nêu lên một số
giải pháp tài chính phát triển TTBĐS ở Việt Nam như đổi mới chính sách thu tiền sử
dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ, thành lập quỹ đầu tư
phát triển nhà ở đô thị, hỗ trợ vốn tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS, hỗ
trợ tài chính cho người nghèo mua hoặc thuê nhà ở, hình thành các tổ chức định giá
BĐS và đào tạo đội ngũ chuyên gia định giá BĐS. Tuy nhiên các giải pháp trên
chỉ mới dừng lại ở mức độ định hướng và cần đi sâu phân tích cụ thể hơn nữa.
Sách “Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam” năm 2005 của ThS. Bùi
Thị Tuyết Mai đề cập đến thực trạng và những cản trở việc phát triển thị trường
QSD đất, đồng thời đề xuất các giải pháp khắc phục, tạo điều kiện đẩy mạnh phát
triển thị trường QSD đất ở nước ta, các giải pháp này nhằm tạo hành lang pháp lý
cho sự phát triển của thị trường QSD đất, không đi vào các giải pháp tài chính để
phát triển thị trường QSD đất.
Sách “Thị trường bất động sản” năm 2006 của trường Đại học Kinh tế Quốc
dân do TS Hoàng Văn Cường chủ biên, nội dung trọng tâm là hệ thống hoá những

vấn đề lý luận cơ bản nhất về BĐS và TTBĐS, giới thiệu kinh nghiệm của một
số nước trên thế giới về phát triển TTBĐS. Cuốn sách cũng dành một phần nội
dung để nghiên cứu, đánh giá tình hình phát triển TTBĐS ở nước ta trong những
năm qua, tìm ra những tồn tại và nguyên nhân là cơ sở đề xuất định hướng quản lý
phát triển TTBĐS ở nước ta trong thời gian tới, đề tài không đi vào nội dung phân
tích thực trạng việc sử dụng các chính sách tài chính và hoàn thiện các chính sách
tài chính để phát triển TTBĐS.
Sách chuyên khảo “Thuế đất đai - công cụ quản lý và điều tiết thị trường bất

5


động sản” năm 2006 của TS Đàm Văn Huệ, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân. Về
nội dung, đã phân tích thực trạng các chính sách thuế trong lĩnh vực đất đai đối với
việc quản lý và điều tiết TTBĐS của Việt Nam gồm ba sắc thuế là thuế sử dụng đất
nông nghiệp, thuế nhà đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, từ đó đã đưa ra các giải
pháp hoàn thiện các sắc thuế trên theo quan điểm riêng của tác giả.
Tác giả Lê Xuân Bá (chủ biên) thuộc Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế
Trung ương với sự tài trợ của Chính phủ Việt Nam và Chính phủ Australia xuất
bản cuốn sách “Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam”
năm 2006. Nội dung cuốn sách đề cập đến một số vấn đề lý luận và kinh nghiệm
về thu hút đầu tư vào TTBĐS. Đồng thời cũng nêu lên thực trạng của chính sách
đất đai, xây dựng, ngân hàng và tài chính, những ưu điểm và tồn tại hiện nay nhằm
tạo điều kiện thu hút đầu tư vào TTBĐS. Trên cơ sở đó các tác giả đề xuất một số
giải pháp hoàn thiện chính sách thu hút đầu tư vào TTBĐS trong thời gian tới,
không đi vào nội dung các giải pháp tài chính để phát triển TTBĐS.
Đề tài khoa học cấp Bộ: “Những giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản
lý nhà nước về thị trường đất đai – bất động sản ở Việt Nam” (2006) do TS Hoàng
Văn Cường, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, làm chủ nhiệm đề tài, nhằm phân
tích cơ sở, đề xuất các giải pháp tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước để thúc

đẩy phát triển lành mạnh TTBĐS ở nước ta. Các giải pháp chủ yếu tập trung vào
các nội dung như hoàn thiện công cụ luật pháp, tạo hành lang khuôn khổ pháp lý
cho TTBĐS hoạt động, tháo gỡ các khó khăn và tạo môi trường thông thoáng cho
thị trường phát triển, không đi sâu vào các giải pháp tài chính để phát triển TTBĐS
ở Việt Nam.
Đề tài khoa học trọng điểm cấp Bộ: “Những giải pháp cơ bản bình ổn giá
quyền sử dụng đất đô thị ở nước ta” (2007) do GS.TS Hoàng Việt làm chủ nhiệm đề
tài, nội dung chính của đề tài là phân tích và đề xuất các nội dung và giải pháp
nhằm bình ổn giá QSD đất đô thị góp phần phát triển lành mạnh TTBĐS theo
định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta, đề tài không đi sâu vào các giải pháp tài
chính để phát triển TTBĐS ở nước ta.

6


Một số đề tài nghiên cứu khác cũng như các cuộc Hội thảo khoa học về lĩnh
vực này của Bộ Xây dựng - Bộ Kế hoạch và Đầu tư - Bộ Tài nguyên và Môi
trường - Bộ Tài chính, của Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, của Viện
Nghiên cứu Địa chính - Viện Nghiên cứu khoa học Thị trường giá cả, của Trường
Đại học Xây dựng - Tổng Hội Xây dựng - Trường Đại học Tổng hợp Xây dựng
Quốc gia Matxcơva, của Hiệp Hội BĐS Việt Nam và Cục Quản lý nhà - Bộ Xây
dựng... các công việc nghiên cứu này chủ yếu đứng từ góc độ của cơ quan quản lý
nhà nước trong lĩnh vực quản lý BĐS để đề xuất các giải pháp sử dụng BĐS có
hiệu quả hơn trên cơ sở các khung pháp lý được quy định bởi luật Đất đai năm
1993, 2003, luật Nhà ở, luật Kinh doanh BĐS, đóng góp trong việc hoàn thiện khuôn
khổ pháp lý, môi trường kinh doanh, hoặc các giải pháp tài chính riêng lẻ, chưa có
công trình nghiên cứu một cách đầy đủ và có hệ thống về các chính sách tài chính
đối với TTBĐS.
Nghiên cứu về thị trường bất động sản một cách tổng quát (Bùi Văn Huyền,
2010). Hay như nghiên cứu mới của PGS.TS Trần Thị Thái Hà (2011) có đề cập tới

kinh nghiệm phát triển thị trường BĐS của các quốc gia trên thế giới và những bài
học kinh nghiệm cho Việt Nam nhưng chưa đề cập sâu về các vấn đề thuộc về giải
pháp và công cụ chính sách cho thị trường BĐS. Các nghiên cứu khác trong lĩnh vực
này phần lớn gắn việc đánh giá sự phát triển thị trường BĐS với các chính sách tài
chính, tiền tệ và tín dụng một cách tổng quát và chưa thực sự đề cập tới sản phẩm tài
chính cho thị trường BĐS (Lê Xuân Nghĩa, 2011). Mặc dù các nghiên cứu cũng đã có
những nhận xét liên quan tới tính pháp lý, khả năng thị trường, môi trường tài chính,
phần lớn các nghiên cứu chưa thực sự làm rõ tổng thể chính sách phát triển thị trường
bất động sản (Lê Vũ Nam, 2008); (Bùi Văn Huyền, 2010).
Trên cơ sở những thiếu hụt này, Luận văn tập trung nghiên cứu về tổng thể
chính sách phát triển thị trường BĐS ở nước ta. Đề tài luận văn thực hiện có sự kế
thừa, phát triển những thành quả của các tài liệu liên quan trước đó để đánh giá,
phân tích, từ đó đề xuất ra các giải pháp phù hợp với tình hình thực tế và chủ trương
phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Đà Nẵng.

7


3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Trên cơ sở làm rõ những vấn đề lý luận chính sách phát triển thị trường bất
động sản, luận văn đánh giá chính sách phát triển thị trường bất động sản tại TP Đà
Nẵng. Trên cơ sở đó, đề xuất các giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển thị
trường bất động sản ở nước ta trong thời gian tới.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu lý luận về chính sách phát triển thị trường bất động sản, tổng
quan và nhận xét chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, đề cập
thể chế và kinh nghiệm chính sách phát triển thị trường bất động sản của các nước.
- Vận dụng lý thuyết về chính sách công để đánh giá chính sách phát triển thị
trường bất động sản từ thực tiễn TP Đà Nẵng:

- Nghiên cứu đưa ra giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển bền vững thị
trường bất động sản ở nước ta phù hợp với điều kiện thực tế, đáp ứng nhu cầu phát
triển kinh tế - xã hội.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Chính sách phát triển thị trường bất động sản, cụ thể là nghiên cứu vấn đề,
mục tiêu, giải pháp, công cụ chính sách phát triển thị trường bất động sản.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu tại thành phố Đà Nẵng, nghiên cứu đánh giá một số kết quả thực
hiện chính sách phát triển thị trường bất động sản kể từ năm 2000 đến năm 2017.
5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp luận
Luận văn nghiên cứu và vận dụng cách tiếp cận đa ngành, liên ngành xã hội
học, quản lý thị trường bất động sản, vận dụng phương pháp luận và lý thuyết về
chính sách công. Đó là cách tiếp cận quy phạm chính sách công về chu trình chính
sách từ hoạch định đến xây dựng, thực hiện và đánh giá chính sách công có sự tham
gia của các chủ thể chính sách.

8


Nghiên cứu hệ thống những vấn đề lý luận về chính sách phát triển thị trường
bất động sản và qua đánh giá kết quả thực hiện chính sách phát triển thị trường bất
động sản tại TP Đà Nẵng, từ đó đề xuất những giải pháp hoàn thiện chính sách phát
triển thị trường bất động sản.
5.2. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp tổng hợp, kế thừa lý luận nhằm làm sáng tỏ những đặc điểm
riêng của thị trường BĐS và ảnh hưởng đến diễn biến của thị trường này; hệ thống
hóa các chỉ số đo lường diễn biến của thị trường BĐS và các phương pháp xây dựng
các chỉ số này.

- Phương pháp phân tích chính sách nhằm làm sáng tỏ về mặt lý luận liên quan
đến bản chất chính sách phát triển TTBĐS, các chỉ số đo lường và phương pháp xác
định chỉ số đo lường diễn biến của thị trường BĐS; kế thừa và phát triển phương
pháp xác định chỉ số đo lường thị trường BĐS theo quy định hiện hành của Nhà
nước.
- Phương pháp so sánh, tổng hợp: dựa trên kết quả đánh giá chính sách phát
triển TTBĐS qua xác định chỉ số đo lường diễn biến thị trường BĐS để phát hiện
những bất cập làm cơ sở kiến nghị hoàn thiện phương pháp xác định chỉ số đo
lường thị trường BĐS theo quy định hiện hành của Nhà nước.
- Phương pháp thống kê nhằm điều tra, thu thập số liệu về thực trạng xác
định các chỉ số diễn biến thị trường BĐS. Để làm được điều này, tác giả đã tiến
hành xây dựng quy trình nghiên cứu, lựa chọn phương pháp thu thập dữ liệu (sơ cấp
và thứ cấp) và xử lý dữ liệu bằng chương trình thống kê SPSS. Ngoài việc trích dẫn
số liệu từ các báo cáo, công trình nghiên cứu khoa học, các số liệu tổng kết của cơ
quan quản lý nhà nước; luận văn còn sử dụng số liệu thứ cấp từ các báo cáo tổng kết
về thực hiện chính sách phát triển TTBĐS của Viện Kinh tế xây dựng, của Bộ Xây
dựng.
Trong phạm vi luận văn tiến hành thu thập bổ sung số liệu sơ cấp từ thực tế thị
trường thông qua việc điều tra phiếu hỏi đối với 200 người dân lấy mẫu trên 4 Quận
gồm Ngũ Hành Sơn, Sơn Trà, Liên Chiểu, Cẩm Lệ và đại diện 37 công chức Sở

9


ngành quản lý nhà nước gồm Tài nguyên môi trường, Xây dựng, Kế hoạch đầu tư,
Cục thuế, Sở Tài chính, Công thương và các công chức tại 4 quận trên, và 55 chủ
đầu tư kinh doanh BĐS, sàn giao dịch BĐS và cá nhân môi giới BĐS. Chủ động lựa
chọn địa bàn tiêu biểu là thành phố Đà Nẵng là địa phương có thị trường BĐS phát
triển, công tác tổ chức quản lý thông tin thị trường BĐS đã có những kết quả cụ thể.
- Phương pháp thu thập thông tin: Ngoài khai thác thông tin từ các nguồn có

sẵn liên quan đến đề tài nghiên cứu, bao gồm các văn kiện, Nghị quyết, quyết định
của Đảng, Nhà nước, bộ ngành ở Trung ương và địa phương; các tài liệu, công trình
nghiên cứu, các báo cáo, thống kê của chính quyền, ban ngành đoàn thể, tổ chức, cá
nhân liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp tới vấn đề chính sách phát triển đô thị bền
vững ở nước ta nói chung và thực tế thành phố Đà Nẵng nói riêng. Đồng thời, thu
thập các tài liệu của các tổ chức và học giả quốc tế liên quan đến đề tài trong thời
gian qua.
- Phương pháp phỏng vấn sâu, điều tra bằng bảng hỏi: Phỏng vấn sâu là
phương pháp đối thoại với một đối tượng nhằm thu thập thông tin. Sử dụng phương
pháp điều tra bằng bảng hỏi đối với đối tượng là nhà quản lý, công chức, doanh
nghiệp.
- Phương pháp thực địa: Khảo sát tình hình thực tế hoạt động thực hiện chính
sách phát triển thị trường bất động sản tại TP Đà Nẵng.
6. Ý nghĩa của luận văn
6.1. Ý nghĩa lý luận
Góp phần nghiên cứu làm rõ một số vấn đề lý luận chính sách phát triển thị
trường bất động sản làm cơ sở định hình cho việc đề xuất các giải pháp về chính
sách phát triển thị trường bất động sản bền vững, nhằm nâng cao chất lượng, hiệu
quả chính sách đã ban hành.
6.2. Ý nghĩa thực tiễn
Cung cấp những vấn đề lý luận trong việc vận dụng các lý thuyết về chính
sách công để từ đó hoàn thiện nâng cao hiệu quả, chất lượng của chính sách phát
triển thị trường bất động sản tại Đà Nẵng trong những năm tiếp theo.

10


7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, luận
văn có kết cấu bao gồm 3 chương.

Chương 1. Những vấn đề lý luận về chính sách phát triển thị trường bất động
sản
Chương 2. Thực trạng thực hiện chính sách phát triển thị trường bất động sản
tại thành phố Đà Nẵng
Chương 3. Hoàn thiện chính sách phát triển thị trường bất động sản ở nước ta.

11


CHƢƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ
TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái niệm chính sách phát triển thị trƣờng bất động sản
Theo từ điển trực tuyến Oxford, “BĐS là tài sản dưới dạng đất đai và công
trình xây dựng”. Theo Hoàng Văn Cường, “BĐS là những tài sản vật chất không thể
di dời, tồn tại và ổn định lâu dài”. Theo quy định tại Điều 181 của Bộ Luật Dân sự
của nước ta, “BĐS là tất cả các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng
gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các
tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Với các quan niệm và quy định trên có thể khái quát về BĐS như sau: “BĐS là
tài sản không di dời được không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất
cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai theo
không gian ba chiều đã tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được
xác định”.
Theo Hoàng Văn Cường (2006, 2013), BĐS có những đặc điểm cơ bản sau:
- Tính cố định: Tính cố định của BĐS thể hiện ở chỗ BĐS không thể di dời
được về mặt địa lý. Mỗi BĐS có một vị trí riêng, gắn liền với một vùng, một địa
phương nhất định. Yếu tố vị trí phản ánh tổng hợp các điều kiện tự nhiên, cơ sở hạ
tầng, trình độ phát triển kinh tế xã hội, tâm lý, tập quán, thông qua đó hình thành lợi
ích và giá trị của BĐS. Tính cố định làm cho BĐS mang tính “địa điểm” hay tính

“vị trí” và tính “địa phương” cao. Cùng một loại BĐS nhưng ở những địa điểm, vị
trí khác nhau sẽ có giá trị khác nhau.
- Tính không đồng nhất: Tính không đồng nhất hay còn gọi là tính cá biệt cao
của BĐS. Điều này thể hiện trước hết thông qua yếu tố vị trí, sau đó là hình thể,
kích thước của lô đất, đặc điểm vật chất xây dựng trên đất… Trong cùng một khu
vực nhỏ, kể cả hai BĐS liền cạnh nhau nhưng đều có những yếu tố không giống
nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau ngay cả khi hai công trình này có

12


cùng một thiết kế.
- Tính khan hiếm: Tính khan hiếm của BĐS là do đất đai là nguồn tài nguyên
khan hiếm và không tái tạo được. Diện tích đất tự nhiên của mỗi vùng, mỗi quốc
gia là có giới hạn, không mở rộng được. Mặt khác, để xây dựng công trình trên đất
đòi hỏi phải đầu tư một số vốn lớn và mất nhiều thời gian.
- Tính lâu bền: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài
nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp.
Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc
sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc
lâu hơn nữa. Do vậy, tính bền lâu của BĐS chính là “tuổi thọ” các vật kiến trúc và
công trình xây dựng. Do tính chất lâu bền nên BĐS có thể sử dụng vào nhiều mục
đích khác nhau làm cho hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng.
- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn,
giá trị của BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Sự tồn tại, thay đổi hoặc
mất đi của một BĐS có thể ảnh hưởng đến giá trị của BĐS khác. Đặc biệt, trong
trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng
vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó.
- Tính thanh khoản thấp: BĐS luôn có giá trị lớn và chi phí giao dịch cao, quá
trình giao dịch kéo dài, trải qua nhiều bước như tìm kiếm thông tin, kiểm tra thực

địa, đàm phán, đăng ký pháp lý, thanh toán…Do đó, khả năng chuyển hóa thành
tiền mặt của BĐS kém hơn so với các loại hàng hóa khác.
Một số thuộc tính khác: (i) Tính thích ứng: lợi ích của BĐS được sinh ra trong
quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn
giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của
người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh và các
hoạt động khác (ii) Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: hàng hoá BĐS đòi hỏi khả
năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu
tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có
khả năng quản lý thích hợp và tương ứng (iii) Tính tập quán, thị hiếu và tâm lý xã

13


hội: hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá
thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là
rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu
tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh chi phối nhu
cầu và hình thức BĐS.
Từ các phân tích trên có thể khái quát về đặc điểm BĐS như sau: “Mỗi BĐS
có một số thuộc tính nhất định; trong đó tính cố định là thuộc tính quan trọng nhất,
quyết định đến giá trị của BĐS nếu xem xét dưới góc độ là hàng hóa lưu thông trên
thị trường”.
Thị trường BĐS là tổng hợp các giao dịch về BĐS dựa trên quan hệ hàng hóa,
tiền tệ, nơi mà cơ chế được ảnh hưởng bởi mong muốn của những người tham gia
thị trường cùng với những can thiệp của Chính phủ và hệ thống chính trị vào thị
trường. Thị trường BĐS được hình thành và phát triển cùng với quá trình phát triển
của các thị trường hàng hóa khác trong nền kinh tế thị trường, là môi trường trong
đó người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc mua bán
BĐS thông qua cơ chế giá cả Lê Xuân Bá (2003, 17). Thị trường BĐS có mục tiêu

để phân bổ lượng hàng hóa khan hiếm đó là BĐS thông qua cơ chế giá cả. Về
nguyên tắc, hàng hóa BĐS được trao đổi, mua bán trên thị trường dựa trên cơ chế
thỏa thuận giá nhưng để đảm bảo an sinh xã hội, Nhà nước sẽ thực hiện chức năng
định hướng, kiểm soát việc phân bổ một số loại hàng hóa BĐS đặc thù.
Mục tiêu của thị trường BĐS là phân bổ lượng hàng hóa khan hiếm, đó là
BĐS, bao gồm cả đất và những hoạt động trên mảnh đất cùng với những quyền tài
sản liên quan đến sở hữu. Thị trường BĐS giống như mọi thị trường khác, phân bổ
hàng hóa thông qua cơ chế giá. Về nguyên tắc, người sẵn sàng trả giá cao nhất cho
BĐS sẽ yêu cầu có quyền sở hữu BĐS đó. Tuy nhiên, do hàng hóa BĐS, trong đó
có hàng hóa BĐS là nhà ở có tác động trực tiếp đến an sinh xã hội nên trong một số
trường hợp, Nhà nước sẽ quyết định phân bổ nguồn lực của thị trường BĐS.
Thị trường BĐS có một số phân khúc thị trường khác nhau tùy theo mục đích
phân loại và tính chất của loại hàng hóa BĐS. Theo Hoàng Văn Cường (2006) và

14


Hoàng Xuân Nghĩa (2013), thị trường BĐS có thể được phân chia thành một số
phân khúc thị trường sau:
- Thị trường quyền sử dụng đất: do quyền sở hữu đất không được trao đổi nên
quyền sử dụng đất đã trở thành hàng hóa trên thị trường BĐS. Thị trường quyền sử
dụng đất bao gồm quyền sử dụng đất ở, đất đô thị, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp;
trong đó một bộ phận rất quan trọng là quyền sử dụng đất nông nghiệp. Thị trường
quyền sử dụng đất nông nghiệp phát triển mạnh ở những địa phương có tốc độ đô
thị hóa cao, có sự chuyển dịch lớn từ việc chuyển mục đích sử dụng đất nông
nghiệp sang các mục đích khác.
- Thị trường nhà ở: là một phân khúc thị trường sôi động và phong phú nhất
trong thị trường BĐS. Phân khúc thị trường nhà ở được phân chia thành các phân
mảng khác nhau như nhà biệt thự, nhà vườn; nhà ở trong khu dân cư; nhà liên kế
và nhà chung cư. Trong quá trình phát triển kinh tế, cùng với quá trình công

nghiệp hóa là quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng đã kéo theo sự ra đời của
các khu đô thị mới, các tòa nhà chung cư cao tầng. Trong phân khúc thị trường
nhà ở, Nhà nước thể hiên vai trò điều tiết, phân bổ nguồn lực đối với phân mảng
thị trường nhà ở cho các đối tượng chính sách như sinh viên, công nhân, người
có thu nhập thấp, người có công với đất nước.
- Thị trường nhà xưởng công nghiệp: việc hình thành các khu công nghiệp tập
trung hoặc đơn lẻ đã xuất hiện thị trường nhà xưởng công nghiệp. Phân khúc thị
trường này tăng trưởng mạnh cùng với tốc độ phát triển kinh tế. Phân khúc thị
trường này có tiềm năng để lan tỏa sang các phân khúc thị trường khác như thị
trường lao động, thị trường nhà ở cho công nhân.
- Thị trường bất động sản văn phòng làm việc, thương mại, dịch vụ: các phân
mảng thị trường này hình thành để đáp ứng nhu cầu văn phòng làm việc của các tổ
chức, cá nhân; nhu cầu mặt bằng để kinh doanh hàng hóa; nhu cầu để vui chơi, nghỉ
dưỡng, du lịch.
Theo Lê Xuân Bá (2003) và Hoàng Văn Cường (2006) và TS. Đinh Văn Ân
(2011), thị trường bất động sản có đặc điểm sau:

15


- Tính liên kết với các thị trường khác: Thị trường BĐS có mối quan hệ mật
thiết với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Với tư cách là thị trường
đầu vào của các ngành sản xuất - kinh doanh, thị trường BĐS chiếm vị trí chủ yếu
trong việc điều hòa cung cầu của các loại hàng hóa trong nền kinh tế thị trường. Thị
trường BĐS không những có mối quan hệ mật thiết với các thị trường khác mà còn
có tác động đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân. Trong các mối quan hệ với các
thị trường khác thì mối quan hệ với thị trường tài chính có vai trò quan trọng. Hoạt
động kinh doanh trên thị trường BĐS cần phải huy động vốn từ các chế định tài
chính trên thị trường vốn, các chế định tài chính này chủ yếu là các ngân hàng.
Ngoài ngân hàng thì các chế định tài chính khác như các tổ chức bảo hiểm, tài

chính, quỹ đầu tư đều có thể tham gia đầu tư kinh doanh BĐS. Khi thị trường BĐS
phát triển đến cấp độ tiền tệ hóa cao hoặc cao hơn là tài chính hóa thì sự phụ thuộc
của thị trường BĐS vào thị trường tài chính là rất sâu sắc. Ngoài ra, thị trường BĐS
còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó bắc cầu tới các thị
trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động.
- Tính cạnh tranh không hoàn hảo: Do nhu cầu quản lý đất đai và đảm bảo yếu
tố an sinh xã hội về nhà ở nên thị trường BĐS đòi hỏi vai trò định hướng, điều tiết
và can thiệp của Nhà nước. Mặt khác, do tính không tái tạo được hay do tính khan
hiếm của đất đai nên thị trường BĐS mang tính độc quyền và các thông tin liên
quan đến đất đai chưa được công khai, minh bạch làm cho thị trường BĐS có cạnh
tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo. Mức độ hoàn hảo của
thị trường BĐS thấp hơn của thị trường hàng hóa tiêu dùng và thị trường tư liệu sản
xuất do trên thị trường BĐS, cả người bán và người mua không phải lúc nào cũng
có đầy đủ thông tin về thị trường. Chính vì vậy, dịch vụ môi giới BĐS có vai trò rất
quan trọng để giúp người mua và người bán trong các giao dịch BĐS.
- Tính địa phương: Do đối tượng giao dịch trên thị trường là BĐS, loại tài sản
không thể di dời được, không thể đưa từ nơi này tới nơi khác và do đặc điểm về kinh
tế, văn hóa, xã hội của mỗi địa phương khác nên thị trường BĐS có sự phát triển
không đồng đều giữa các vùng miền cũng như các địa phương. Thị trường BĐS mang

16


tính địa phương, không tập trung, trải rộng trên các vùng cả nước, được thể hiện rõ
trong thị trường đất đai. Thị trường BĐS mang tính khu vực, địa phương sâu sắc là
đặc điểm có tác động quan trọng đến diễn biến phát triển của thị trường này.
- Tính phát triển có tính chu kỳ: Thị trường BĐS chịu sự tác động của quy luật
kinh tế thị trường, trong đó quy luật cung cầu có sự tác động riêng biệt. Thị trường
BĐS mang đặc tính phản ứng “trễ” của “cung” so với “cầu”. Độ co giãn của cung
BĐS tương đối thấp trước thay đổi cầu và giá BĐS. Về nguyên tắc, tổng nguồn

cung của thị trường BĐS là cố định và xét nguồn cung theo từng loại BĐS thì lại
phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị. Vì vậy, dù khi
cầu có tăng lên hay giảm đi đột ngột thì cung của thị trường cũng không thể phản
ứng kịp thời. Chính vì vậy mà thị trường BĐS phát triển có tính chu kỳ.
- Tính thanh khoản thấp: BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất
đai sau khi đã được đầu tư. Đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn với
thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi vốn dài dẫn đến khả năng chuyển hóa
thành tiền mặt kém linh hoạt. Đặc biệt, trong thời kỳ thị trường BĐS trong tình
trạng “đóng băng”, nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS có nguy cơ phá sản do tính
thanh khoản thấp, một lượng vốn lớn của xã hội đang tồn đọng trên thị trường
“đóng băng”.
- Tính chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật: Thị trường BĐS chịu sự chi phối
của chính sách pháp luật, đặc biệt là nhu cầu về đất đai nhạy cảm với những quy
định của Nhà nước: quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển ngành, các chính
sách thuế... Mặt khác, về nguyên tắc, thị trường BĐS vận hành theo cơ chế thị
trường nhưng Nhà nước vẫn cần phải can thiệp trong những tình huống, tình hình
cụ thể, nhất là can thiệp đối với thị trường nhà ở cho của các đối tượng chính sách
xã hội. Ngoài ra, BĐS có giá trị lớn, lâu bền, có ý nghĩa kinh tế và tinh thần đối với
cá nhân và quốc gia. Do đó, Nhà nước cần thống nhất quản lý các giao dịch BĐS để
đảm bảo an toàn cho các giao dịch.
- Tính dễ bị phân khúc: Trên thị trường BĐS, sự khan hiếm càng cao của đất
đai thì yếu tố đầu cơ trong thị trường càng có cơ hội gia tăng. Tất cả các tổ chức, hộ

17