Bình luận quy định về chuyển nhượng dự án có sử dụng đất của tổ chức kinh tế Việt Nam cho nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án tại Việt Nam theo Luật Đất Đai 2013

Đề bài: Phân tích, bình luận các quy định về chuyển nhượng dự
án có sử dụng đất của tổ chức kinh tế Việt Nam cho nhà đầu tư
nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam. Nhận xét các quy
định của pháp luật về vấn đề này.
A.

PHẦN MỞ ĐẦU

Đất đai là lĩnh vực được quan tâm từ rất sớm, chính vì thế nhằm nâng cao
hiệu quả điều chỉnh và ổn định quan hệ trong xã hội, nhà nước luôn chú trọng
việc xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai. Luật đất đai 2013 là
văn bản pháp lí cơ bản quy định các vấn đề liên quan đến lĩnh vực này. Trong
đó, phải nhắc đến là địa vị pháp lí, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng
đất. Cụ thể hơn, đó là quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nằm trong nhóm
quyền năng của mình. Nhằm mục đích nghiên cứu và tìm hiểu một số vấn đề
liên quan đến nhóm quyền này, bài tạp nhóm lần này, chúng em xin trình bày
một số vấn đề liên qan đến chủ đề: các quy định về chuyển nhượng dự án có sử
dụng đất của tổ chức kinh tế Việt Nam cho nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự
án đầu tư tại Việt Nam. Đồng thời, đưa ra một số nhận xét, bình luận xung
quanh vấn đề này.
B.

PHẦN NỘI DUNG

I. Một số vấn đề lý luận chung
1. Giải thích từ ngữ
Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến
hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời
gian xác định (khoản 2 Điều 3 Luật đầu tư 2014).
Chuyển nhượng dự án có sử dụng đất là việc chuyển nhượng tồn bộ
quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới thông

qua hợp đồng bằng văn bản và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Ở đây, việc chuyển nhương dự án có sử dụng đất được thơng qua sự thỏa thuận
1


về mặt pháp lí của hai bên là tổ chức kinh tế Việt Nam và nhà đầu tư nước ngoài.
Trong đó, tổ chức kinh tế là tổ chức được lập ra với mục đích là thu lợi nhuận
thơng qua kinh doanh, marketing…Có thể gồm: doanh nghiệp nhà nước,doanh
nghiệp của các tổ chức chính trị, xã hội,các tập đồn,cơng ty trách nhiệm hữu
hạn,công ty cổ phần,tổ chức kinh tế tập thể. Cịn nhà đầu tư nước ngồi là các tổ
chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam và tiến hành thực hiện dự án đầu
tư tại Việt Nam.
Nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh,
gồm nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngồi và tổ chức kinh tế có vốn đầu
tư nước ngoài. Nhà đầu tư nước ngoài là tổ chức, cá nhân nước ngoài bỏ vốn để
thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam (khoản 13 Điều 3 Luật đầu tư 2014).
Các dự án mà nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất chỉ có thể là: Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp , khu chế xuất,
cụm công nghiệp và khu công nghiệp; Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu đô thị,
khu dân cư; Dự án đầu tư sản xuất kinh doanh; Dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
2. Cơ sở pháp lí chuyển nhượng dự án đầu tư có quyền sử dụng đất
2.1.

Quyền sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài
Theo quy định tại Điều 5 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được nhận

chuyển quyền sử dụng đất bao gồm 7 chủ thể. Trong đó, người đầu tư là cá nhân
nước ngồi không được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam, chỉ có
người đầu tư là tổ chức mới có quyền này (khoản 7).
2.2.

Cơ sở pháp lý của chuyển nhượng dự án đầu tư có gắn với quyền sử dụng
đất
Hiện nay, vấn đề chuyển nhượng dự án đầu tư có gắn với quyền sử dụng

đất của tổ chức kinh tế Việt Nam cho nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu
tư tại Việt Nam được ghi nhận chủ yếu trong Luật đất đai 2013, Luật đầu tư
2014, Luật kinh doanh bất động sản 2014 và một số nghị định liên quan: Nghị
2


định 118/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật đầu tư; Nghị định 43/2014/NĐ-CP
hướng dẫn thi hành Luật đất đai.
II. Quy định của pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng dự án đầu tư có
quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư nước ngồi
1. Quy định chung
Nội dung cơ bản của chuyển nhượng dự án đầu tư có quyền sử dụng đất
của tổ chức kinh tế Việt Nam cho nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư
tại Việt Nam được quy định cụ thể chi tiết trong luật đất đai, luật đầu tư, luật
kinh doanh bất động sản và các nghị định liên quan.
Theo đó, tại khoản 2 điều 174 Luật đất đai 2013: Tổ chức kinh tế được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất mà thu tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian th thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Cùng với đó, khoản 1 điều 39 Nghị định 43/2014 thì doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngồi được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp
đang sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,
cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Đồng thời, theo điểm d khoản
6 điều 2 Nghị định 118/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều
của luật đầu tư thì nhà đầu tư nước ngồi có thể nhận chuyển nhượng dự án đầu
tư hoặc các trường hợp tiếp nhận dự án đầu tư khác, trong đó có quyền sử dụng

đất.
Bên cạnh đó, theo điều 37 của Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy
định về nguyên tắc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
trong đó việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện về
các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất, đó là có giấy chứng nhận
về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, khơng có tranh
chấp về quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi
hành án và phải đang trong thời hạn sử dụng đất. Cùng với đó, việc chuyển

3


nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai về
mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai.
2. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng
2.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng.
Ngoài những quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và 170 của
Luật đất đai 2013, đối với mỡi loại tổ chức kinh tế sẽ có những quy định về
quyền và nghĩa vụ pháp lý riêng. Cụ thể:
Thứ nhất, tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
khơng có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng
đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất
khi Nhà nước thu hồi đất (khoản 2, điều 173, Luật đất đai 2013).
Thứ hai, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,
cho thuê đất thu tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê được quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; cho
thuê, thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; tặng cho quyền sử
dụng đất, nhà tình nghĩa theo quy định của pháp luật; thế chấp bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất (khoản 2, điều 174, Luật đất đai 2013).

Thứ ba, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê hàng
năm không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng được thế chấp tài sản
gắn liền với đất thuê; bán tài sản gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện tại
điều 189; góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; cho thuê lại quyền sử dụng
đất. Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ngồi
khu cơng nghiệp, cụm cơng nghiệp, khu chế xuất thì có quyền và nghĩa vụ theo
quy định của pháp luật dân sự (điều 175, Luật đất đai 2013).
Qua những quy định cụ thể về từng trường hợp giao đất có (không) thu
tiền sử dụng đất và cho thuê đất thu tiền hàng năm (thu tiền một lần) đối với tổ
chức kinh tế sẽ giúp cho họ dễ dàng hiểu và hoạt động theo khuôn khổ pháp
4


luật, tránh xảy ra nhầm lẫn, sai sót, qua đó đẩy nhanh việc chuyển nhượng các
dự án.
2.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhân chuyển nhượng
Cũng giống như tổ chức kinh tế Việt Nam, nhà đầu tư nước ngoài cũng có
những quyền và nghĩa vụ tại điều 166 và 170. Tuy nhiên, theo quy định tại điều
183, Luật đất đai 2013 thì:
Thứ nhất, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho
thuê đất thu tiền thuê hàng năm có cịn có quyền và nghĩa vụ: thế chấp, góp vốn
tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; bán tài sản gắn liền với đất
thuê theo điều kiện tại điều 189; cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép
kinh doanh nhà ở.
Thứ hai, doan nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi được Nhà nước cho thuê
đất thu tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê, được giao đất có thu tiền sử dụng
để thực hiện dự án có quyền và nghĩa vụ: chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất trong thời hạn sử dụng; thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất; góp vồn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Như vậy, bằng những quy định trên, pháp luật khơng chỉ tạo ra hành lang
pháp lý thơng thống, mơi trường đầu tư an tồn mà cịn là cơ sở để nâng cao
hiệu quả của các dự án đầu tư cũng như thúc đẩy hoạt động đầu tư.
3. Điều kiện chuyển nhượng
Để có thể tiến hành chuyển nhượng, phía tổ chức kinh tế Việt Nam cần
thỏa mãn các điều kiện sau:
Căn cứ Điều 45 Luật Đầu tư 2014 quy định về chuyển nhượng dự án đầu
tư như sau:
"1. Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng tồn bộ hoặc một phần dự án đầu tư
cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện sau đây:
5


a) Không thuộc một trong các trường hợp bị chấm dứt hoạt động theo quy định
tại khoản 1 Điều 48 của Luật này;
b) Đáp ứng điều kiện đầu tư áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài trong trường
hợp nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án thuộc ngành, nghề đầu tư
có điều kiện áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài;
c) Tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về
kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển
nhượng quyền sử dụng đất;
d) Điều kiện quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định
khác của pháp luật có liên quan (nếu có).
2. Trường hợp chuyển nhượng dự án thuộc diện cấp Giấy chứng nhận đăng ký
đầu tư, nhà đầu tư nộp hồ sơ theo quy định tại khoản 1 Điều 33 của Luật này
kèm theo hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư để điều chỉnh nhà đầu tư thực
hiện dự án.”

Theo Luật đất đai 2013 quy định như sau:
Thứ nhất, về phía bên chuyển nhượng, theo Luật Đất Đai năm 2013,

không xét trường hợp tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng
đất vì theo Khoản 2, Điều 173, tổ chức được Nhà nước giao đất khơng thu tiền
sử dụng đất khơng có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê
quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, không được bồi
thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, chủ thể phải là tổ chức kinh tế được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả
thời gian thuê, quy định tại khoản 2 Điều 174 Luật Đất Đai năm 2013.
Thứ hai, căn cứ quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì điều kiện để
chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

6


Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; Đất
không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành
án; Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định trên, người sử dụng đất khi thực hiện quyền
chuyển nhượng cịn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190,
191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013.
Việc chuyển nhượng phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu
lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Ngồi những điều kiện trên, Luật Kinh doanh bất động sản còn quy định
một số điều kiện khác bắt buộc bên chuyển nhượng phải đáp ứng (ngay cả trong
trường hợp bên chuyển nhượng đã có GCNQSDĐ) thì mới được thực hiện
quyền chuyển nhượng QSDĐ: “Khơng có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình
triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt” (mục d,
Khoản 1 Điều 49).
4. Thủ tục chuyển nhượng

Thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư theo quy định Điều 45 Luật Đầu tư
2014, Điều 37 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP như sau:
Thứ nhất, chuẩn bị và nộp hồ sơ. Nhà đầu tư chuẩn bị và nộp hồ sơ cho
Cơ quan đăng ký đầu tư. Số lượng hồ sơ: 01 bộ hồ sơ đối với dự án đầu tư hoạt
động theo Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và không thuộc diện quyết định chủ
trương đầu tư; Dự án được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thuộc trường
hợp quyết định chủ trương đầu tư mà nhà đầu tư đã hoàn thành việc góp vốn,
huy động vốn và đưa dự án vào khai thác, vận hành. 04 bộ hồ sơ đối với dự án
đầu tư hoạt động theo Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thuộc diện điều chỉnh
quyết định chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân tỉnh. 08 bộ hồ sơ đối với dự
án đầu tư hoạt động theo Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thuộc diện điều chỉnh
7


quyết định chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ. Thành phần hồ sơ bao
gồm các hồ sơ quy định tại điểm a khoản 2 Điều 37 của Nghị định này.
Thứ hai, tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ. Cơ quan đăng ký hồ sơ tiếp nhận và
kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ thì tiếp nhận, nếu hồ sơ khơng hợp lệ
thì hướng dẫn nhà đầu tư bổ sung, hoàn thiện hồ sơ.
Thứ ba, thẩm định hồ sơ và quyết định điều chỉnh.
Đối với dự án đầu tư hoạt động theo Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và
không thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư hoặc dự án đầu tư thực hiện theo
Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư mà nhà đầu tư đã hồn thành việc góp vốn, huy
động vốn và đưa dự án vào khai thác, vận hành: Cơ quan đăng ký đầu tư sẽ xem
xét điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư để điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng
ký đầu tư trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Đối với dự án đầu tư thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh: Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp
lệ, Cơ quan đăng ký đầu tư gửi hồ sơ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để
lấy ý kiến thẩm định về điều kiện chuyển nhượng; Trong thời hạn 10 ngày làm

việc kể từ ngày nhận được đề nghị của Cơ quan đăng ký đầu tư, các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền có ý kiến về điều kiện chuyển nhượng thuộc phạm vi quản
lý của mình; Trong thời hạn 20 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Cơ
quan đăng ký đầu tư lập báo cáo về việc đáp ứng điều kiện chuyển nhượng trình
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định điều
chỉnh chủ trương đầu tư trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được
báo cáo của Cơ quan đăng ký đầu tư; Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ
ngày nhận được văn bản quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư, Cơ quan đăng
ký đầu tư điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư nhận
chuyển nhượng dự án đầu tư.
Đối với dự án đầu tư thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư của Thủ
tướng Chính phủ: Cơ quan đăng ký đầu tư gửi hồ sơ cho cơ quan nhà nước có
8


thẩm quyền để lấy ý kiến thẩm định về điều kiện chuyển nhượng trong thời hạn
03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; Trong thời hạn 10 ngày
làm việc kể từ ngày nhận được đề nghị của Cơ quan đăng ký đầu tư, các cơ quan
nhà nước có thẩm quyền có ý kiến về điều kiện chuyển nhượng thuộc phạm vi
quản lý của mình; Trong thời hạn 25 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ,
Cơ quan đăng ký đầu tư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, có ý kiến gửi
Bộ Kế hoạch và Đầu tư về nội dung quy định tại điểm c, điểm d khoản 1 Điều
45 Luật Đầu tư 2014; Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được ý
kiến của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ Kế hoạch và Đầu tư lập báo cáo thẩm
định về điều kiện chuyển nhượng trình Thủ tướng Chính phủ; Trong thời hạn 07
ngày làm việc kể từ ngày nhận được báo cáo thẩm định, Thủ tướng Chính phủ
xem xét, quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư. Văn bản quyết định điều
chỉnh chủ trương đầu tư được gửi cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh và Cơ quan đăng ký đầu tư; Cơ quan đăng ký đầu tư điều chỉnh Giấy
chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư nhận chuyển nhượng trong thời hạn

05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản quyết định điều chỉnh chủ
trương đầu tư.
Đối với dự án thực hiện theo quyết định chủ trương đầu tư của Ban Quản
lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Ban Quản lý
quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư khi đáp ứng điều kiện chuyển nhượng.
Trường hợp nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư và
thành lập tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư đó thì thực hiện thủ tục cấp
hoặc điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, sau đó thực hiện thủ tục thành
lập tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật tương ứng với từng loại hình tổ
chức kinh tế.

9


IV. Nhận xét, đánh giá
1. Thực trạng tuân thủ và áp dụng pháp luật của các tổ chức kinh tế và nhà
đầu tư nước ngoài tỏng việc chuyển nhượng dự án đầu tư có quyền sử dụng
đất
Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa hiện nay thì
lĩnh vực đất đai, pháp luật đất đai ngày càng thể hiện rõ vai trị của nó thơng qua
hiệu quả đã được kiểm chứng trong thực tế. Trong quá trình áp dụng thi hành
luật đất đai, người sử dụng đất ngày càng nhận thức sâu sắc đầy đủ quyền và
nghĩa vụ của mình trong các quan hệ về đất đai. Mặc dù thành quả là không thể
phủ nhận, tuy nhiên trong việc thực thi các chính sách pháp luật đất đai, tình
trạng vi phạm về pháp luật đất đai trở thành những vấn đề bức xúc, địi hỏi phải
có hướng giải quyết cụ thể.
Pháp luật đất đai cho phép người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền
sử dụng đất đã tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng
động hơn trong sử dụng đất, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo điều
kiện cho thị trường bất động sản hoạt dộng. Thực trạng hiện nay, việc chuyển

nhượng quyền sử dụng đất “chui” bất hợp pháp đã và đang xảy ra ở nhiều địa
phương đối với các hộ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà
các cơ quan quản lý nhà nước ko kiểm soát được.
Đối với các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy
định của pháp luật thì các bước thực hiện và trình tự thủ tục chuyển nhượng còn
rất phức tạp, phiền hà đặc biệt là đất ở đô thị.
Về việc chuyển nhượng dự án bất động sản, Luật Đầu tư quy định, nhà
đầu tư có quyền chuyển nhượng tồn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho các
nhà đầu tư khác với điều kiện phải tuân thủ các quy định của đất đai, pháp luật
về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản
năm 2014 có quy định, dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các
10


điều kiện như: chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Tuy nhiên đây là điều kiện khó vì có rất nhiều dự án trong
diện muốn chuyển nhượng nhưng lại chưa giải phóng mặt bằng hoặc chưa có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do năng lực yếu kém của chủ đầu tư cũ
trong việc làm thủ tục. Điều này chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới thay thế
để khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai hiện nay cũng như chưa tạo
được sự thơng thống trong thị trường chuyển nhượng dự án. Để chuyển nhượng
dự án, các chủ đầu tư sử dụng các chiêu thức lách luật, phổ biến là việc góp vốn
để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư. Việc này đảm
bảo cho các chủ đầu tư có thể danh chính ngơn thuận triển khai dự án dưới mác
nhà phát triển dự án, nhưng lại có thể gây thất thu thuế hoặc ngân sách nhà
nước, đặc biệt là đối với các phần đất là đất thuê hoặc đất sở hữu dài hạn của các
doanh nghiệp nhà nước đang tiến hành cổ phần hóa.
Qua q trình phân tích trên, có thể thấy những tích cực trong những quy
định của Nhà nước về việc chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất của tổ

chức kinh tế Việt Nam cho nhà đầu tư nước ngồi, góp phần đưa Việt nam thốt
khỏi tình trạng khủng hoảng về vốn, cũng như thúc đẩy cho cơng cuộc hội nhập,
tồn cầu hóa một cách nhanh chóng và đúng hướng. Để nền kinh tế nước nhà đạt
được tốc độ tăng trưởng cao và có được trạng thái bền vững, thì việc hồn thiện
cơ sở pháp lý nhằm tăng cường sự quản lý của Nhà nước đối với các hoạt động
diễn ra liên quan tới quan hệ pháp luật đất đai là cực kỳ quan trọng. Nhà nước ta
thời gian qua đã có nhiều tích cực trong việc cải thiện cơ sở pháp lý ngành luật
đất đai. Bên cạnh đó vẫn cịn tồn tại một số hạn chế như: quy định về thủ tục
chuyển nhượng còn khá rườm rà nhất là trong việc xin ý kiến của cơ quan cho
phép đầu tư, hồ sơ xin chuyển nhượng và tiếp tục nhận đầu tư dự án; quy định
về nộp thuế đất chưa cụ thể, rõ ràng gây ra nhiều nhầm lẫn trong việc tính tốn.
Một vụ việc điển hình đáng tiếc là thiệt hại của nhà nước ta trong việc thu tiền
thuê đất của công ty liên doanh Ciputra. Các quy định về vấn đề này còn tản
mạn trong các văn bản quy phạm pháp luật, chưa có một hệ thống văn bản hay
11


nhóm quy phạm quy định riêng về vấn đề này gây khó khăn cho các nhà đầu tư
nước ngồi khi tìm hiểu pháp luật Việt Nam.
2. Giải pháp, hướng hồn thiện
Từ thực trạng thì có thể thấy được trong vấn đề chuyển nhượng dự án đầu
tư có quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế Việt Nam cho nhà đầu tư nước
ngoài thực hiện dự án tại Việt Nam cịn khá nhiều vướng mắc. Để góp phần làm
giảm tình trạng trên nhóm chúng em xin đề xuất một số giải pháp như sau:
Một là, cần có khung pháp lý riêng về vấn đề này để giúp việc tiếp cận và
đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài được dễ dàng hơn. Đối với các thủ tục chuyển
nhượng cũng nên được tinh gọn lại, giúp quá trình chuyển nhượng được nhanh
chóng và hiệu quả. Bởi nguồn đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngoài là rất lớn, cần
được khai thác một cách hợp lí để phát triển kinh tế xã hội.
Hai là, cần quy định rõ ràng về nộp thuế đất. Đây là một nguồn thu lớn cho ngân

sách nhà nước, tuy nhiên đối với việc chuyển nhượng dự án đầu tư có quyền sử
dụng đất của tổ chức kinh tế Việt Nam cho nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự
án tại Việt Nam như hiện nay thì vẫn cịn tình trạng bị hao hụt và chưa thực sự
được kiểm soát chặt chẽ.
Ba là, cần đổi mới và tăng cường hiệu lực của hoạt động quản lý nhà nước về
đất đai. Trong điều kiện khoa học kỹ thuật phát triển như hiện nay, việc ghi nhận
thông tin về đất đai cần được cơng nghệ hóa và có sự kết nối thơng suốt về dữ
liệu thơng tin địa chính trên toàn quốc. Việc thực hiện nghiêm túc pháp luật và
xử lý nghiêm minh những hành vi vi phạm pháp luật đất đai, tránh được các hoạt
động giao dịch bất hợp pháp.
C.

PHẦN KẾT LUẬN

Như vậy, qua việc tìm hiểu những vấn đề của pháp luật hiện hành liên
quan đến việc chuyển nhượng dự án có sử dụng đất của tổ chức kinh tế Việt
Nam cho nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam giúp cho
chúng ta có cái nhìn tổng quan về cơ sở pháp lí và thực tiễn áp dụng trong thực
12


tế. Từ đó, nâng cao khả năng giải quyết các vấn để có liên quan trong cơng tác
nghề nghiệp sau này. Đồng thời, nhìn nhận một cách khách quan các tồn tại,
vướng mắc nhưng đã từng bước thu hẹp sự khác biệt, tiến tới hình thành một
khung pháp lý bình đẳng đối với doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngồi, giúp nước ta thực hiện tốt các cam kết quốc tế khi tham
gia các tổ chức khu vực và trên thế giới.

13

Mục Lục

14