Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (tt)

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

PHẠM VĂN QUANG

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ
QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA
TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60 38 01 07

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI, 2017


Công trình được hoàn thành tại:
Học viện Khoa học Xã hội

Người hướng dẫn khoa học:
TS. NGUYỄN VĂN TUYẾN

Phản biện 1: ............................................................
Phản biện 2: ............................................................

Luận văn được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ
họp tại: Học Viện Khoa học Xã hội vào lúc: ...... giờ, ngày......
tháng.... năm 2017

Có thể tìm hiểu luận văn tại:
- Thư viên Học viện Khoa học Xã hội


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Hơn 10 năm có mặt tại thị trường Việt Nam, nhà chung cư đã
khẳng định được vị trí, vai trò quan trọng của mình trong đời sống xã
hội, đặc biệt tại khu vực đô thị. Mô hình nhà chung cư đã giải quyết
được bài toán về chỗ ở tại thành phố chật hẹp và đó cũng là xu hướng
chung của xã hội hiện đại. Hơn nữa, so với nhà xây trên đất thì giá
nhà chung cư rẻ hơn nên nhà chung cư đã khẳng định được hiệu quả
của mình và là sự lựa chọn của nhiều cá nhân, hộ gia đình, đặc biệt là
người trẻ.
Là một trong những thành phố lớn nhất cả nước, Hà Nội là địa
phương có nguồn cung và có nhu cầu về nhà chung cư rất lớn. Điều
đó thể hiện ở số lượng giao dịch mua bán nhà chung cư là khá cao
trong nhiều năm trở lại đây. Số lượng giao dịch thành công nhưng
cũng kéo theo số lượng tranh chấp ngày càng nhiều, trong đó có
những vụ việc đã và đang được đưa ra giải quyết tại tòa án. Nguyên
nhân của các tranh chấp này về cơ bản cũng chủ yếu là do sự không
rõ ràng của hợp đồng mua bán nhà chung cư cùng với những quy
định chưa hoàn toàn đầy đủ và hợp lý về mua bán nhà chung cư hiện
nay ở Việt Nam.
Qua khảo sát thực tiễn cho thấy, đa số các vụ tranh chấp hiện
nay thường xảy ra tại giai đoạn tiền tố tụng, thông qua các hình thức
thỏa thuận, hòa giải giữa các bên. Trong một số trường hợp, vụ tranh
chấp được thụ lý và giải quyết bởi tòa án nhưng như một quy luật tất
yếu, các vụ tranh chấp này thường rất phức tạp và việc giải quyết

cũng đặt ra nhiều khó khăn.
Từ thực tiễn nêu trên, tác giả đã quyết định lựa chọn vấn đề:
“Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua
1


thực thiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội” để làm
đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
- Luận văn thạc sĩ với đề tài: “Hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Hoàng Thị Oanh, bảo vệ tại
Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ Khoa luật Trường Đại học quốc gia
Hà Nội, năm 2014;
- Luận văn thạc sĩ với đề tài: “Tranh chấp hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư - Thực trạng và giải pháp” của tác giả Hoàng Thị
Thuỳ bảo vệ tại Hội đồng chấm luận văn Thạc sĩ Trường Đại học
Luật Hà Nội, năm 2010;
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là làm rõ một số vấn đề lý
luận và thực tiễn về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội, trên cơ sở đó, luận
văn chỉ ra những hạn chế, bất cập trong các quy định của pháp luật
hiện hành về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư để từ đó đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về giải
quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ở Việt Nam
hiện nay.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
Đối tượng nghiên cứu đề tài là những vấn đề lý luận về giải
quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; các quy định
pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và pháp luật về giải

quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Tòa án nhân
dân; thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư tại tòa án nhân dân thành phố Hà Nội.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài chỉ tập trung vào một số vấn đề
2


lý luận cơ bản về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư bằng tòa án cũng như thực trạng pháp luật và thực tiễn áp
dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư tại Tòa án nhân dân nói chung và tòa án nhân dân thành
phố Hà Nội nói riêng trong năm năm trở lại đây.
5. Phương pháp luận và phuơng pháp nghiên cứu đề tài
Luận văn được triển khai thực hiện trên cơ sở phương pháp
luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử. Luận văn cũng sử dụng
phối hợp các phương pháp nghiên cứu truyền thống của khoa học xã
hội và nhân văn như: phương pháp phân tích, tổng hợp; phương pháp
so sánh, đối chiếu; phương pháp diễn dịch, quy nạp; phương pháp
khái quát hóa… để giải quyết các vấn đề lý luận và thực tiễn mà đề
tài đặt ra.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài luận văn
Luận văn là công trình có những đóng góp mới về mặt lý luận
cũng như thực tiễn sau đây:
Thứ nhất, về phương diện lý luận, đề tài luận văn đã bổ sung
và làm phong phú thêm các vấn đề lý luận cơ bản về hợp đồng mua
bán nhà chung cư, pháp luật về mua bán nhà chung cư, các vấn đề lý
luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
bằng con đường tòa án.
Thứ hai, về phương diện thực tiễn, đề tài luận văn đã đánh giá
một cách tương đối khách quan thực trạng pháp luật về giải quyết

tranh chấp căn hộ chung cư bằng tòa án và chỉ ra những điểm hạn
chế, bất cập của chế định này cần được nghiên cứu để hoàn thiện.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo,
nội dung luận văn được thiết kế gồm 3 chương như sau:
3


Chương 1: Những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư.
Chương 2: Cơ sở pháp lý và thực trạng giải quyết tranh chấp
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án
nhân dân thành phố Hà Nội.
Chương 3: Yêu cầu và giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết
tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Tòa án ở Việt Nam
hiện nay.
Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ
1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại tranh chấp hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư
1.1.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Thứ nhất, nếu căn cứ vào tiêu chí xếp hạng chung cư thì nhà
chung cư được phân chia thành các loại gồm: Hạng A, hạng B và
hạng C.
Thứ hai, nếu căn cứ vào nguồn gốc, mục đích đầu tư xây dựng
căn hộ chung cư thì có thể phân thành: (i) Căn hộ chung cư thương
mại; (ii) Nhà ở xã hội; và (iii) Căn hộ tập thể.

Thứ ba, nếu căn cứ vào đối tượng thụ hưởng, sử dụng căn hộ
chung cư, có thể phân chia thành: (i) Nhà ở công vụ (căn hộ chung cư
công vụ); (ii) Nhà ở để phục vụ tái định cư (căn hộ chung cư để phục
vụ tái định cư); (iii) Căn hộ chung cư thông thường.
Thứ tư, nếu căn cứ vào hiện trạng tài sản có thể phân chia
thành: (i) Căn hộ chung cư hình thành trong tương lai; (ii) Căn hộ
4


chung cư có sẵn.
Về khái niệm hợp đồng mua bán tài sản.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa các
bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu và bàn giao
căn hộ chung cư cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ
nhận, đăng ký quyền sở hữu căn hộ chung cư và trả tiền mua căn hộ
chung cư cho bên bán.
1.1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Thứ nhất, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là loại hợp
đồng có đền bù.
Thứ hai, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng
song vụ.
Thứ ba, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là loại hợp
đồng ưng thuận.
Thứ tư, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có đối tượng là
căn hộ chung cư thuộc nhà chung cư.
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm, nguyên nhân của tranh chấp
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
1.1.2.1. Khái niệm tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư
Theo Từ điển tiếng Việt, tranh chấp là “tranh giành nhau một

cách giằng co cái không rõ thuộc về bên nào, là sự đấu tranh giằng co
khi có ý kiến bất đồng, thường là trong vấn đề quyền lợi giữa hai
bên”.
Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự mâu
thuẫn, xung đột về quyền và lợi ích giữa các bên có liên quan trong
quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
1.1.2.2. Đặc điểm của tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ
5


chung cư
Thứ nhất, chủ thể của tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư là khá đa dạng và phức tạp.
Thứ hai, căn cứ làm phát sinh tranh chấp hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư là hành vi vi phạm hợp đồng hoặc vi phạm pháp luật
của các bên, dẫn đến việc phương hại quyền lợi của bên đối ước.
Thứ ba, về các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư.
1.1.2.3. Các nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư
Thứ nhất, các nguyên nhân khách quan.
Thứ hai, các nguyên nhân chủ quan.
1.2. Khái luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư bằng tòa án
1.2.1. Khái niệm và đặc trưng của việc giải quyết tranh chấp
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng tòa án
1.2.1.1. Quan niệm chung về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư bằng tòa án
Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng
tòa án là hoạt động có chủ đích, có ý chí của các chủ thể có liên quan

nhằm xóa bỏ các xung đột, bất đồng về quyền, lợi ích giữa các bên
liên quan đến tranh chấp.
Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
bằng tòa án là hoạt động xét xử của Tòa án nhằm giải quyết các mâu
thuẫn, xung đột giữa các bên trong quan hệ hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư theo trình tự tố tụng do pháp luật quy định.
1.2.1.2. Đặc trưng của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư bằng tòa án
6


Thứ nhất, về bản chất, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư là việc phân định quyền, lợi ích hợp pháp
của các bên tranh chấp – vốn dĩ là quyền lợi “tư” chứ không phải
quyền lợi “công”.
Thứ hai, đối tượng của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư chính là các tranh chấp về mua bán căn hộ
chung cư.
Thứ ba, giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư được thực hiện trên cơ sở đảm bảo quyền tự định đoạt của đương
sự.
1.2.2. Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư
- Thương lượng trực tiếp giữa các bên tranh chấp.
- Hòa giải qua trung gian.
- Giải quyết tranh chấp tại trọng tài.
- Giải quyết tranh chấp tại tòa án.
1.2.3. Thẩm quyền, nguyên tắc và trình tự giải quyết tranh
chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng tòa án
Như đã đề cập ở phần trên, trong khuôn khổ của luận văn này,

tác giả chủ yếu tập trung vào việc phân tích phương thức giải quyết
tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng con đường tòa
án.
1.2.3.1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư bằng tòa án
Về lý thuyết, thẩm quyền của tòa án là vấn đề rất phức tạp.
Trong khuôn khổ luận văn này, tác giả chủ yếu tập trung xem xét
thẩm quyền của tòa án theo ba phương diện: a) thẩm quyền của Tòa
án theo loại việc; b) thẩm quyền của Tòa án theo cấp xét xử; c) thẩm
7


quyền của Tòa án theo lãnh thổ.
1.2.3.2. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư
Một là, đảm bảo lợi ích của các bên tham gia quan hệ mua bán
căn hộ chung cư, bảo vệ lợi ích của người thứ ba liên quan tới quan
hệ mua bán, khuyến khích tự thỏa thuận, hòa giải giữa các bên.
Hai là, giải quyết tranh chấp phải nhằm mục đích ổn định tình
hình kinh tế, xã hội. Khi tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư nảy sinh nhiều sẽ gây tác động lớn đến các mặt của đời sống kinh
tế, xã hội; gây sự căng thẳng trong các mối quan hệ xã hội.
1.2.3.3. Trình tự giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư
Trước hết, về thủ tục khởi kiện vụ tranh chấp hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư. Về nguyên tắc, người khởi kiện là bên bán hoặc
bên mua hoặc bên thứ ba liên quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng.
Thứ hai, về thủ tục thụ lý vụ kiện tranh chấp hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư. Thụ lý vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư là việc Tòa án nhận đơn khởi kiện của người khởi kiện

và vào sổ thụ lý vụ án.
Thứ ba, về thủ tục chuẩn bị xét xử vụ tranh chấp hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư. Chuẩn bị xét xử vụ tranh chấp hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư là quá trình bao gồm nhiều công việc khác
nhau như đo đạc, thẩm định, định giá căn hộ chung cư, lập hồ sơ vụ
án, tiến hành hòa giải vụ án... Các giai đoạn tiếp theo của trình tự tố
tụng bao gồm: hòa giải, đưa vụ án ra xét xử, xét xử sơ thẩm, kháng
cáo, kháng nghị, xét xử phúc thẩm, giải quyết đề nghị giám đốc thẩm,
tái thẩm... được thực hiện theo quy định chung của Bộ luật tố tụng
dân sự.
8


Thứ tư, về thủ tục phiên tòa sơ thẩm xét xử vụ án tranh chấp
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư: Phiên tòa sơ thẩm là một chế
định quan trọng của pháp luật tố dụng dân sự Việt Nam được quy
định trong Bộ luật Tố tụng dân sự. Đây là giai đoạn tố tụng có ý
nghĩa quyết định nhất. Bởi phiên tòa sơ thẩm là phiên tòa xét xử lần
đầu. Tại phiên tòa sơ thẩm, Hội đồng xét xử giải quyết tất cả các vấn
đề cần phải giải quyết của vụ án một cách công khai, minh bạch. Hội
đồng xét xử không chỉ dựa vào các tài liệu, chứng cứ do các bên xuất
trình, các tài liệu do Tòa án thu thập được trong giai đoạn chuẩn bị
xét xử mà Tòa án còn kiểm tra, xác định lại một cách công khai tính
hợp pháp và tính có căn cứ của các tình tiết, sự kiện, chứng cứ có
trong hồ sơ vụ án một cách khách quan, toàn diện và đầy đủ, bằng
cách nghe các ý kiến trình bày của nguyên đơn, bị đơn, người có
quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Thứ năm, về thủ tục xét xử phúc thẩm vụ án tranh chấp hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư: Xét xử phúc thẩm là việc Tòa án cấp
trên trực tiếp xét xử lại vụ án mà bản án, quyết định của Toà án cấp

sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật bị kháng cáo hoặc kháng nghị.
Thứ sáu, về thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm: giám đốc thẩm,
tái thẩm là việc Tòa án cấp trên xét lại bản án của tòa án cấp dưới đã
có hiệu lực khi có kháng cáo, kháng nghị. Giám đốc thẩm, tái thẩm
không phải là một cấp xét xử
Ngoài các trình tự, thủ tục trên áp dụng cho các vụ án dân sự,
kinh tế nói chung, vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư nói riêng thì Bộ luật Tố tố tụng dân sự 2015 còn quy định về thủ
tục rút gọn khi xét xử các vụ án theo quy định tại phần thứ tư của Bộ
luật

9


1.2.4. Các yếu tố tác động đến việc giải quyết tranh chấp hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư
Thứ nhất, mức độ hoàn thiện của hệ thống pháp luật làm cơ sở
pháp lý cho việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư.
Thứ hai, năng lực giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư của các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan.
Thứ ba, mức độ quan tâm của dư luận xã hội và cơ chế giám
sát của người dân đối với hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư.
Thứ tư, lợi ích của các chủ thể có liên quan trong quá trình giải
quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
1.2.5. Các dạng tranh chấp về hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư hiện nay
Các dạng tranh chấp có nguồn gốc xuất hiện trước khi ký hợp
đồng

Các dạng tranh chấp có nguồn gốc xuất hiện trong quá trình ký
và thực hiện hợp đồng
Các dạng tranh chấp có nguồn gốc xuất hiện trong quá trình sử dụng
căn hộ chung cư: có thể kể đến các tranh chấp như

10


Chương 2
CƠ SỞ PHÁP LÝ VÀ THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ
QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH
PHỐ HÀ NỘI
2.1. Cơ sở pháp lý của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư ở Việt Nam
2.1.1. Thực trạng các quy định pháp luật về nội dung làm cơ
sở cho việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư
2.1.1.1. Các quy định về chủ thể hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư
Theo quy định của Luật nhà ở và các văn bản pháp luật có liên
quan, chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư rất đa dạng,
bao gồm: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Họ là những
người có nhu cầu chuyển dịch quyền sở hữu đối với căn hộ chung
cư.
Trên thực tế, các tổ chức, cá nhân có thể tham gia hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư với tư cách là bên bán hoặc bên mua, tùy theo mục
đích giao kết hợp đồng mua bán mà họ tham gia.
2.1.1.2. Các quy định về nội dung và hình thức của hợp đồng

mua bán căn hộ chung cư
1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các
bên; 2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất
ở gắn với nhà ở đó. 3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp
đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê
mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực
11


hiện theo quy định đó; 4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền
nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng
hợp đồng mua bán nhà ở; 5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo
hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới;
thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy
quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; 6. Quyền và nghĩa vụ của các
bên; 7. Cam kết của các bên; 8. Các thỏa thuận khác; 9. Thời điểm có
hiệu lực của hợp đồng; 10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; 11.
Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng
dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
2.1.1.3. Các quy định về giao kết và thực hiện hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư
Giao kết hợp đồng và thực hiện hợp đồng là hai giai đoạn nối
tiếp nhau của quá trình xác lập và thực hiện giao dịch nhằm thỏa mãn
nhu cầu, lợi ích của các bên giao dịch.
Giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hành vi pháp
lý theo đó các bên trao đổi, đàm phán để đi đến thống nhất về các
điều khoản của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Đối với bên bán, việc thực hiện hợp đồng của chủ thể này bao
gồm:
- Bên bán thực hiện nghĩa vụ chuyển giao tài sản mua bán là

căn hộ chung cư và làm các thủ tục liên quan đến việc sang tên, đăng
ký quyền sở hữu nhà ở cho bên mua;
- Bên bán thực hiện quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền
mua căn hộ chung cư theo giá cả đã thỏa thuận trong hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư.
Đối với bên mua, việc thực hiện hợp đồng của chủ thể này bao
gồm:
12


- Bên mua thực hiện quyền yêu cầu bên bán chuyển giao tài
sản mua bán là căn hộ chung cư và làm các thủ tục liên quan đến việc
sang tên, đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho bên mua;
- Bên mua thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho bên bán khoản
tiền mua căn hộ chung cư theo giá cả đã thỏa thuận trong hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư đã được ký kết giữa hai bên.
2.1.1.4. Các quy định về hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư
Trước hết, về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư. Trên nguyên tắc, việc xác định thời điểm hợp đồng có
hiệu lực chính là xác định thời điểm các bên trong hợp đồng chính
thức bị ràng buộc bởi những thỏa thuận của mình trong hợp đồng.
[12, tr 38]
Thứ hai, về các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư và các trường hợp vô hiệu của hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư cũng như việc giải quyết hậu quả vô hiệu hợp đồng.
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân
sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm

điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2.1.1.5. Các quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu và
chuyển giao rủi ro theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Cũng theo cách tiếp cận nói trên, tại Khoản 5 Điều 19 Luật
Kinh doanh bất động sản có quy định: “Thời điểm chuyển quyền sở
hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà,
công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền
cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.
13


2.1.1.6. Các quy định về đối tượng của hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư
- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường
hợp quy định tại điểm 2 Điều 118 Luật Nhà ở;
- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện
về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu căn hộ chung cư đối với
trường hợp sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để
chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo
giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
2.1.1.7. Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư
- Quyền được nhận căn hộ chung cư kèm theo giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và các giấy tờ liên quan; yêu cầu bên bán hoàn
thành các thủ tục mua bán, chuyển giao quyền sở hữu và có trách
nhiệm bảo hành đối với căn hộ chung cư.
- Nghĩa vụ thanh toán tiền đúng thời hạn theo phương thức đã

thỏa thuận, nhận căn hộ chung cư kèm theo đầy đủ giấy tờ và hồ sơ
theo đúng chất lượng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng, sử dụng
căn hộ theo đúng công năng thiết kế, trong trường hợp mua căn hộ
cho thuê thì phải đảm bào quyền, lợi ích của người thuê trong thời
gian hợp đồng thuê vẫn còn hiệu lực. [28]
2.1.2. Các quy định của pháp luật về hình thức làm cơ sở
pháp lý cho việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư
Các quy định về hình thức được áp dụng trong quá trình giải
14


quyết tranh chấp nói chung được hiểu là các quy định về trình tự, thủ
tục giải quyết tranh chấp. Đối với việc giải quyết tranh chấp hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư, các quy định này chủ yếu được ghi
nhận tại Bộ luật tố tụng dân sự 2015 và các văn bản hướng dẫn thi
hành đạo luật này.
2.1.2.1. Các quy định về thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư
Thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà chủ thể được quyền khởi
kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự nhằm bảo vệ quyền
và lợi ích hợp pháp của mình khi bị xâm phạm bởi hành vi của người
khác, nếu thời hạn đó kết thúc thì chủ thể sẽ mất quyền khởi kiện.
2.1.2.2. Các quy định về thủ tục giải quyết tranh chấp hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư
Theo thông lệ chung, mỗi phương thức giải quyết tranh chấp
có thủ tục riêng như thủ tục thương lượng, thủ tục hòa giải, thủ tục tố
tụng trọng tài và thủ tục tố tụng tư pháp.
Trước hết, về thủ tục thương lượng và hòa giải các tranh chấp
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Thứ hai, về thủ tục tố tụng trọng tài trong giải quyết tranh chấp
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Thứ ba, về thủ tục tố tụng trong giải quyết tranh chấp hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư bằng tòa án.
2.2. Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố
Hà Nội
2.2.1. Khái quát về Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội
Ngay sau khi tuyên bố thành lập nước Việt Nam dân chủ cộng
hòa, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký Sắc lệnh số 33C ngày 13/9/1945
15


nhằm “thiết lập các Tòa án quân sự”, trong đó có Tòa án quân sự Hà
Nội. Việc thành lập Tòa án quân sự với chức năng xét xử tất cả các
hành vi xâm hại đến sự vững mạnh của Nhà nước đã đánh dấu sự ra
đời của hệ thống Tòa án nhân dân nói chung và Tòa án nhân dân
thành phố Hà Nội nói riêng. [67]
Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội là một trong những Tòa án
địa phương có số án thụ lý lớn nhất, phức tạp nhất trong cả nước.
Qua kết quả xét xử cũng cho thấy, năng lực xét xử các vụ án của
Thẩm phán Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội cũng là một trong
những địa phương dẫn đầu.
2.2.2. Kết quả đạt được trong việc giải quyết tranh chấp hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư tại Tòa án nhân dân thành phố Hà
Nội
Trong quá trình giải quyết Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội
đã chú trọng nâng cao chất lượng tranh tụng tại phiên tòa. Tỷ lệ bản
án giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của Tòa
án nhân dân thành phố Hà Nội bị hủy, bị sửa do lỗi chủ quan của

Thẩm phán hầu như không có. Tòa án thành phố Hà Nội cũng đã dần
khắc phục tình trạng án để quá hạn theo quy định của pháp luật, quan
tâm làm tốt công tác hòa giải khi giải quyết tranh chấp về hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư.
2.2.2. Những hạn chế, vướng mắc trong việc thực hiện pháp
luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội
Thứ nhất, việc đánh giá chứng cứ khi xét xử vụ án tranh chấp
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chưa toàn diện, chưa xác minh
thu thập chứng cứ đầy đủ, chưa giải quyết triệt để yêu của đương sự,
một số vụ án xác định thiếu người tham gia tố tụng, dẫn đến án bị sửa
16


và hủy.
Thứ hai, vướng mắc, khó khăn trong việc xác định diện tích
căn hộ chung cư dự án.
Thứ ba, khó khăn, vướng mắc khi thực hiện quy định về giá
bán căn hộ chung cư dự án bằng ngoại tệ.
Thứ ba, khó khăn, vướng mắc trong việc tìm kiếm, yêu cầu
cung cấp thông tin về căn hộ chung cư dự án.
Thứ tư, khó khăn, vướng mắc khi thực hiện quy định về chủ
thể được quyền mua căn hộ tập thể do thuê mua của Nhà nước theo
Nghị định 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ đối về mua bán và
kinh doanh nhà ở.

17


Chương 3

CÁC YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ
CHUNG CƯ TẠI TÒA ÁN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
3.1. Các yêu cầu cơ bản đối với việc giải quyết tranh chấp
hợp đồng mua bán chăn hộ chung cư tại Tòa án ở Việt Nam hiện
nay
3.1.1. Yêu cầu về công tác quản lý Nhà nước liên quan đến
việc giải quyết tranh chấp hợp đồng hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư
Một là, cần ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật
Nhà ở liên quan tới thủ tục hành chính trong việc đầu tư, xây dựng,
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Hai là, cần phải tăng cường thanh tra, kiểm tra hành chính đối
với công tác quản lý các dự án xây dựng của các cơ quan hành chính
nhà nước tại địa phương.
Ba là, cần phải khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng căn hộ
chung cư, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử căn hộ chung
cư, xác định được nguồn gốc căn hộ chung cư.
Bốn là, tăng cường việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho nhân dân.
Năm là, phải quy định chặt chẽ và bắt buộc việc mua bán căn
hộ chung cư cần phải được đăng ký thay đổi giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở và quyền sở dụng đất ở, qua đó nâng cao hiệu quả của
công tác quản lý hành chính nhà nước.
Sáu là, đặc thù của việc quản lý căn hộ chung cư là có Ban
quản trị nhà chung cư. Ban quản trị thay mặt các hộ dân trong nhà
chung cư để tổ chức vận hành nhà chung cư, một Ban quản trị có
18

năng lực cũng sẽ giúp giảm thiểu các tranh chấp về căn hộ chung cư.
3.1.2. Yêu cầu về cải cách tư pháp
Thứ nhất, xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan
tới việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Loại hình căn hộ chung cư mới du nhập vào Việt Nam chưa lâu, các
quy định của pháp luật điều chỉnh vấn đề này còn nhiều hạn chế nên
việc giải quyết các tranh chấp xảy ra gặp nhiều khó khăn, bất cập.
Thứ hai, những vướng mắc về cơ chế phối hợp: Việc phối hợp
giữa UBND, TAND, cơ quan thi hành án, các sở ban ngành liên quan
trong việc xác minh thu thập, đánh giá chứng cứ, định giá căn hộ
chung cư... còn thiếu chặt chẽ.
Thứ ba, cải cách tư pháp đòi hỏi phải tập trung kiện toàn, đổi
mới tổ chức hoạt động của Tòa án với mục đích Tòa án thực hiện
quyền tư pháp, xét xử độc lập. Hiện nay, hệ thống tòa án đã được thành
lập bốn cấp gồm TAND tối cao, TAND cấp cao, Tòa án cấp tỉnh và
Tòa án nhân dân cấp huyện.
Thứ tư, cải cách tư pháp đòi hỏi phải gắn liền với việc nâng
cao chất lượng đội ngũ Thẩm phán, Thư ký Tòa án, Hội thẩm nhân
dân tham gia xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư, nhất là đối với Thẩm phán, Thư ký, Hội thẩm nhân dân của
TAND cấp huyện.
Thứ năm, cải cách tư pháp phải gắn liền vơi đổi mới thủ tục
hành chính-tư pháp. Hiện nay, tâm lý người dân vẫn có sự kỳ thị nhất
định đối với những người được mời tham gia các phiên tòa, đặc biệt
là nguyên đơn, bị đơn. Người dân vẫn chưa coi Tòa án là một cơ
quan thông thường để giúp người dân giải quyết các khó khăn, họ
vẫn coi đến cửa tòa án là một điều khó khăn.
Thứ sáu, hiện nay, khi xét xử các vụ án nói chung và xét xử vụ
19

án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói
riêng vẫn còn có trường hợp cho ý kiến chỉ đạo hoặc tác động trực
tiếp đến việc giải quyết các vụ án làm cho Thẩm phán được phân
công xét xử không vô tư, khách quan khi giải quyết vụ án.
Thứ bảy, cần phải tăng cường công tác khen thưởng thi đua đối
với đội ngũ Thẩm phán, Thư ký có thành tích cao trong quá trình giải
quyết các tranh chấp nói chung, tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư nói riêng để tạo động lực về tinh thần, kích lệ họ tiếp tục
pháp huy những thành tích đạt được, cống hiến cho sự nghiệp bảo vệ
công lý, lẽ phải của Tòa án nhân dân.
3.2. Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết
tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Tòa án nhân
dân
Thứ nhất, tòa án cần triển khai áp dụng biện pháp xem xét,
thẩm định tại chỗ đối với căn hộ chung cư trong quá trình giải quyết
tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Thứ hai, Tòa án nhân dân tối cao cần sớm có văn bản hướng
dẫn việc xác định hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Khoản 1,
Điều 129 BLDS 2015: “Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện
có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây: Giao
dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng
văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã
thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu
cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu
lực của giao dịch đó…”.
Thứ ba, cần bổ sung quy định về thủ tục đăng ký hợp đồng
mua bán nhà ở chung cư tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm
nâng cao vai trò quản lý của nhà nước đối với các giao dịch mua bán
20

căn hộ chung cư.
Thứ tư, cần quy định rõ nguyên tắc xác định giá bán căn hộ chung
cư là tính đơn giá m2 sàn xây dựng theo diện tích thông thủy của căn hộ
(diện tích sử dụng riêng), đồng thời phải xác định rõ phần diện tích sử
dụng chung của các chủ căn hộ như thế nào để tránh nguy cơ chủ đầu tư
(bên bán) tìm cách quy định lập lờ về diện tích căn hộ được mua bán,
gây thiệt hại cho người mua căn hộ như hiện nay.
Thứ năm, cần quy định rõ về việc chủ đầu tư cung cấp thông
tin giới thiệu dự án, trong đó có căn hộ chung cư để đảm bảo quyền
và lợi ích hợp pháp cho người mua nhà. Pháp luật cần quy định rõ
nghĩa vụ cung cấp thông tin của chủ đầu tư về dự án và trách nhiệm
pháp lý đối với chủ đầu tư trong trường hợp gây thiệt hại cho chủ đầu
tư do cung cấp thông tin không đầy đủ, không chính xác, gây hiểu
lầm cho người mua nhà.
Thứ sáu, đối với căn hộ chung cư đã đủ tiêu chuẩn cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thì phải cải
cách thủ tục hành chính theo hướng phục vụ cho người dân, không gây
phiền hà, nhũng nhiễu cho người dân.
Thứ bảy, đối với các nhà đầu tư, cá nhân, tổ chức nước ngoài:
Quy định rõ hơn các trường hợp được mua nhà tại Việt Nam như họ
quá cảnh tại Việt Nam với mục đích gì, trong thời gian bao lâu thì
mới được phép sở hữu căn hộ chung cư.
Thứ tám, về số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được
sở hữu tại Việt Nam: Điều 76 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày
20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một
số điều của luật nhà ở đã có quy định không rõ ràng về số lượng nhà ở
mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu.
Thứ chín, xây dựng qui trình thủ tục cụ thể, thống nhất và phổ

21


biến công khai các thông tin về đối tượng mua bán, tạo điều kiện
khuyến khích người mua, người bán căn hộ chung cư thực hiện đúng
quy định của pháp luật: Nhà nước phải xác định việc phụng sự nhân
dân là nhiệm vụ của nhà nước, làm sao để nhân dân thiểu biết về thủ
tục mua bán căn hộ chung cư, Tiếp cận các thông tin về căn hộ mua
bán thuận lợi, chính xác là rất quan trọng.
Thứ mười, tổ chức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về kinh doanh
bất động sản nhằm nâng cao nghiệp vụ cho đội ngũ Thẩm phán, cán
bộ tòa án nhân dân. Đây là khâu đặc biệt quan trọng giúp cho công
tác giải quyết các tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
được thống nhất và đạt hiệu quả cao.
- Học viện Tòa án cần đưa kế hoạch tổ chức nội dung tập huấn
về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vào danh sách các chuyên đề
đặc biệt cần tập huấn theo từng năm.
- Vụ pháp chế và quản lý Khoa học chủ động tổ chức việc lấy
ý kiến các toà án nhân dân địa phương về những vấn đề vướng mắc
trong công tác giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư, tổng hợp và báo cáo lãnh đạo Tòa án nhân dân tối cao trả
lời các câu hỏi vướng mắc.
- Vụ giám đốc kiểm tra án dân sự, kinh doanh thương mại Toà
án nhân dân tối cao tổng kết công tác giải quyết các tranh chấp về
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thông qua công tác Giám đốc
thẩm để rút ra những sai lầm mà các toà án nhân dân địa phương
thường gặp trong công tác xét xử các tranh chấp về hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư, đồng thời phân tích các nguyên nhân của những
sai lầm đó, đề ra được những biện pháp khắc phục để, góp phần xây
dựng nội dung bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ.

- Trong báo cáo tổng kết hàng năm của Toà án nhân dân tối
22


cao nên có các buổi báo cáo về các loại tranh chấp nổi cộm, nhiều
vướng mắc, khó khăn phổ biến đến đội ngũ Thẩm phán thuộc lĩnh
vực đó, trong đó có loại án tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư. Qua đó kiểm điểm, đánh giá về những mặt làm được, chưa
làm được đối với việc giải quyết loại án này để đề ra kế hoạch
chương trình hoạt động cho năm tiếp theo.
KẾT LUẬN
1. Trong những năm gần đây, nhu cầu về nhà ở tại các thành
phố lớn tăng cao, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của kinh tế thị
trường làm cho các giao dịch dân sự, kinh tế nói chung, hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư nói riêng diễn ra ngày càng phức tạp, đặc
biệt là tại thành phố lớn và dân cư phức tạp như Hà Nội.
2. Thực tiễn xét xử về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của
TAND thành phố Hà Nội trong thời gian quan đã cho thấy nhiều sự
bất cập, hạn chế trong các quy định của hệ thống pháp luật nhà ở nói
chung, pháp luật về căn hộ chung cư nói riêng như về quy định đồng
tiền thanh toán, về quy định đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư, về cung cấp thông tin liên quan đến đối tượng giao dịch mua bán,
đến xử lý hậu quả của việc chậm thanh toán, tuyên bố hợp đồng vô
hiệu... Giữa hệ các thống pháp luật dân sự, nhà ở, kinh doanh bất
động sản, đất đai, bảo về quyền lợi người tiêu dùng... còn nhiều quy
định chồng chéo làm cho việc giải quyết tranh chấp của TAND nói
chung, TAND thành phố Hà Nội nói riêng gặp nhiều khó khăn.
3. Thông qua việc phân tích, đánh giá các quy định pháp luật
nhà ở và pháp luật liên quan về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
hiện nay; việc nghiên cứu có hệ thống những vấn đề lý luận và thực

trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ
23