Pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội ở việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

THÂN THỊ NHUNG

PHÁP LUẬT VỀ PHÁT TRIỂN VÀ QUẢN LÝ NHÀ
Ở XÃ HỘI Ở VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội, 2017


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

THÂN THỊ NHUNG

PHÁP LUẬT VỀ PHÁT TRIỂN VÀ QUẢN LÝ NHÀ
Ở XÃ HỘI Ở VIỆT NAM
Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Hữu Nghị

Hà Nội, 2017


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các
kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào
khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác,
tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán
tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia
Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể
bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƢỜI CAM ĐOAN


LỜI CẢM ƠN

Với lòng biết ơn sâu sắc, em xin cảm ơn Khoa Luật, Đại học Quốc gia
Hà Nội đã tạo cho em cơ hội học tập trong môi trƣờng chuyên nghiệp, thân
thiện, năng động, trang bị cho em những kiến thức chuyên môn sâu rộng là
nền tảng vững chắc để em hoàn thành luận văn này, cũng nhƣ là hành trang
giúp em vững bƣớc trong công việc và cuộc sống.
Đặc biệt, em xin chân thành cảm ơn Thầy giáo PGS. TS Phạm Hữu
Nghị đã tận tình chỉ bảo, góp ý trực tiếp cho em từng bƣớc đi trong quá trình
viết luận văn này.
Em cũng cảm ơn gia đình, bạn bè đã tạo điều kiện hỗ trợ, ủng hộ, động
viên em cả về vật chất và tinh thần trong suốt quá trình em làm luận văn.
Mặc dù em đã cố gắng để hoàn thành luận văn này nhƣng không tránh
khỏi những thiếu sót do trình độ lý luận còn non trẻ và kinh nghiệm thực tiễn
còn hạn chế. Vì vậy em mong nhận đƣợc những ý kiến bổ sung, góp ý từ quý
thầy cô, bạn bè, để luận văn hoàn thiện hơn.

Em xin chân thành cảm ơn!


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU .................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu ................................................ 1
2. Tình hình nghiên cứu....................................................................... 3
3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài luận văn ...................... 7
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu .................................................... 8
5. Phƣơng pháp nghiên cứu ................................................................. 8
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn ..................................... 8
7. Bố cục nội dung của luận văn .......................................................... 9
Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT PHÁT
TRIỂN VÀ QUẢN LÝ NHÀ Ở XÃ HỘI Ở VIỆT NAM .................. 10
1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của nhà ở xã hội .......................... 10
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của nhà ở xã hội ...................................... 10
1.1.2. Vai trò của nhà ở xã hội .............................................................. 16
1.2. Khái niệm, nguyên tắc, nội dung và hình thức của pháp luật về phát
triển và quản lý nhà ở xã hội .............................................................. 20
1.2.1. Khái niệm pháp luật phát triển và quản lý nhà ở xã hội ............ 20
1.2.2. Nguyên tắc của pháp luật phát triển và quản lý nhà ở xã hội .... 21
1.2.3. Nội dung của pháp luật phát triển và quản lý nhà ở xã hội ....... 24
1.3. Các yếu tố chi phối của pháp luật phát triển và quản lý nhà ở xã hội................ 26
1.4. Lƣợc sử hình thành và phát triển của pháp luật phát triển và quản
lý nhà ở xã hội ................................................................................. 28
1.4.1. Quá trình ra đời và phát triển của nhà ở xã hội ........................ 28
1.4.2. Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về phát triển và

quản lý nhà ở xã hội ........................................................................... 31
Tiểu kết chƣơng 1 ............................................................................. 34


CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ PHÁT TRIỂN VÀ
QUẢN LÝ NHÀ Ở XÃ HỘI Ở VIỆT NAM ...................................... 35
2.1. Các quy định về đối tƣợng và điều kiện hƣởng chính sách về nhà ở
xã hội ................................................................................................. 35
2.2 . Các quy định về hình thức phát triển nhà ở xã hội ...................... 39
2.3. Quỹ đất phát triển nhà ở xã hội .................................................... 46
2.4. Các quy định về ƣu đãi phát triển nhà ở xã hội ............................ 51
2.4.1. Ưu đãi với chủ đầu tư ............................................................... 51
2.4.2. Ưu đãi với tổ chức tự lo chỗ ở cho người lao động ................... 56
2.5. Vay vốn ƣu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội ....................... 57
2.6. Các quy định về quản lý nhà ở xã hội .......................................... 61
2.6.1. Quản lý về thuê, thuê mua, bán nhà ở xã hội ............................. 61
2.6.2. Quản lý khai thác, sử dụng nhà ở xã hội ................................... 66
2.6.3. Quản lý chất lượng nhà ở xã hội ............................................... 68
Tiểu kết chƣơng 2 ............................................................................. 71
CHƢƠNG 3: ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP
LUẬT VÀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN VỀ PHÁT TRIỂN VÀ QUẢN
LÝ NHÀ Ở XÃ HỘI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY .............................. 73
3.1. Định hƣớng hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện pháp luật
về phát triển và quản lý nhà ở xã hội .................................................. 73
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện pháp luật về
phát triển và quản lý nhà ở xã hội ....................................................... 74
3.2.1. Nhóm giải pháp tiếp tục hoàn thiện pháp luật ........................... 74
3.2.2. Nhóm giải pháp tổ chức thực hiện áp dụng pháp luật hiệu quả . 81
3.3. Kinh nghiệm phát triển và quản lý nhà ở xã hội của một số nƣớc
trên thế giới ........................................................................................ 87

3.3.1. Kinh nghiệm phát triển và quản lý nhà ở xã hội của Singapore . 87
3.3.2. Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của Hàn Quốc. ................. 89
3.3.3. Kinh nghiệm phát triển và quản lý nhà ở xã hội của Trung Quốc ......... 90.


3.3.4.Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của Thụy Điển………………….91
3.3.5. Kinh nghiệm phát triển và quản lý nhà ở xã hội của Pháp ........ 91
Tiểu kết chƣơng 3 ............................................................................. 93
KẾT LUẬN ....................................................................................... 94
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................. 96


LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
“An cƣ lập nghiệp” từ bao đời nay đã là quan niệm của ngƣời dân Việt
Nam. Nhà ở là một trong ba nhu cầu tối thiểu để tồn tại của con ngƣời là ăn,
mặc, ở. Mỗi một ngƣời dân đều cần có nhà ở làm nơi cƣ trú, nghỉ ngơi sau
những giờ lao động vất vả và là nơi sum họp nuôi dƣỡng tình cảm gia đình.
Do đó, nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cấp thiết đối với ngƣời dân trong đời sống
hàng ngày. Đối với quốc gia, nhà ở còn thể hiện sự phồn thịnh của quốc gia,
là một giải pháp quản lý đô thị, điều tiết mật độ dân cƣ và thể hiện sự quan
tâm sâu sắc của nhà nƣớc tới đời sống thực tế của ngƣời dân, nhà nƣớc cùng
gánh vác và chia sẻ khó khăn với ngƣời dân. Chính vì vậy, giải quyết tốt vấn
đề về nhà ở là nhiệm vụ cấp bách của nhà nƣớc, tạo tiền đề để ổn định xã hội,
nâng cao năng suất lao động và thúc đẩy kinh tế phát triển.
Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở đã đƣợc thừa nhận tại Điều 4
Luật Nhà ở 2014: “Hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc
đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp
vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các hình thức
khác theo quy định của pháp luật. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp

pháp thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này có
quyền sở hữu đối với nhà ở đó theo quy định của Luật này”. Đến khoản 3,
điều 59 Hiến Pháp 2013 cũng nêu rõ: “Nhà nước có chính sách phát triển về
nhà ở, tạo điều kiện cho mọi người có chỗ ở”.
Nghị quyết 43/181 ngày 20/12/1988 của Đại hội đồng Liên Hợp Quốc
về “Chiến lƣợc toàn cầu về chỗ ở đến năm 2000” cũng nhấn mạnh rằng “Chỗ
ở thích hợp và an toàn là một quyền cơ bản của con người và là điều cơ bản
cho việc hoàn thành những ước vọng của con người”, rằng “Một môi trường
ở tồi tệ là mối đe dọa thường trực cho sức khỏe và bản thân cuộc sống và như
1


vậy tạo nên sự kiệt quệ các nguồn lực con người, một tài sản quốc gia giá trị
nhất”, đồng thời “Tình trạng thảm thương này có thể tác hại đến sự ổn định
xã hội và chính trị của các quốc gia”. Nghị quyết nhấn mạnh “Một số lớn gia
đình và cá nhân ở các nhóm thu nhập khác nhau đang sống trong chỗ ở có
tiêu chuẩn thấp hơn so với khả năng thực sự của họ. Họ không thể vươn lên
được bởi vì chính sách hiện hành của chính phủ không tạo điều kiện hoặc
thực tế không khuyến khích việc xây dựng chỗ ở”.
Cho đến Điều 25 của Tuyên ngôn nhân quyền ghi nhận: “Mọi người
đều có quyền có được một cuộc sống đầy đủ về sức khỏe và hạnh phúc, của
chính mình và của gia đình mình, bao gồm thực phẩm, quần áo và nơi trú ngụ”.
Và Tuyên bố Vancouver 1976 về định cƣ con ngƣời cho rằng, “Chỗ ở và các
dịch vụ đầy đủ là quyền cơ bản của con người, chính phủ có nghĩa vụ đảm bảo
tất cả mọi người đều có được điều đó, bắt đầu bằng những hỗ trợ trực tiếp cho
những người ít cơ hội nhất, thông qua những chương trình hướng dẫn hoạt động
tự vươn lên và hành động cộng đồng” [23, tr2].
Tuy nhiên, thực tế ở Việt Nam nhu cầu về nhà ở và chỗ ở của ngƣời
dân vẫn chƣa đƣợc đáp ứng đặc biệt là ở các thành phố lớn mật độ dân số
đông nhƣ Hà Nội hay thành phố Hồ Chí Minh. Với mức thu nhập bình quân

đầu ngƣời của nƣớc ta hiện nay ở mức thấp, để sở hữu một căn nhà ngƣời lao
động phải chắt chiu, tiết kiệm khoảng thời gian hàng 10 - 15 năm trong suốt
quãng thời gian lao động. Đặc biệt, đối với những ngƣời có hoàn cảnh khó
khăn nhƣ ngƣời thu nhập thấp, hộ nghèo, hộ cận nghèo, hay học sinh, sinh
viên các trƣờng dạy nghề…thì nhà ở vẫn luôn là ƣớc mơ xa vời. Những năm
qua có thể thấy Nhà nƣớc thông qua hành lang pháp lý đã thể hiện đƣợc các
chủ trƣơng chính sách nhằm giúp đỡ, hỗ trợ các đội tƣợng khó khăn trong xã
hội tiếp cận đƣợc với nhà ở xã hội, góp phần tạo điều kiện phát triển nhà ở xã
hội cũng nhƣ quản lý nhà ở xã hội hiệu quả hơn. Cụ thể là Luật Nhà ở ban
hành ngày 25 tháng 11 năm 2014 quy định: “Các chính sách về nhà ở xã hội”,
2


Nghị định số 100/NĐ- CP ban hành ngày 20/10/2015 quy định về Phát triển
và quản lý nhà ở xã hội. Ví dụ nhƣ pháp luật quy định về cơ chế hỗ trợ, ƣu
đãi chủ đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội, vay vốn ƣu đãi để thực hiện chính sách
nhà ở xã hội hay quy định về quản lý sử dụng nhà ở xã hội... Song thực tiễn
áp dụng pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội còn gặp nhiều
vƣớng mắc nhƣ chính sách hỗ trợ đầu tƣ xây dựng và phát triển nhà ở xã
hội vẫn còn trên lý thuyết, quỹ đất vẫn còn hạn chế và chƣa có quy hoạch
đồng bộ, quy trình để ngƣời dân tiếp cận đƣợc với nguồn vốn hỗ trợ nhà ở
xã hội vẫn còn nhiều thủ tục rƣờm rà, mất thời gian, nguồn vốn hỗ trợ vẫn
còn hạn hẹp và chƣa có lộ trình ổn định…Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề
tài “Pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội ở Việt Nam” là cần
thiết, góp phần đƣa ra các giải pháp hoàn thiện hành lang pháp lý, thúc đẩy
phát triển các chính sách phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Từ đó, biến
pháp luật là công cụ hữu hiệu để nhà nƣớc quản lý cũng nhƣ điều tiết vấn
đề nhà ở xã hội, hỗ trợ các đối tƣợng khó khăn trong xã hội, cũng nhƣ để
pháp luật phát huy hiệu quả thiết thực, gần gũi hơn với ngƣời dân.
2. Tình hình nghiên cứu

Nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng từ lâu đã là vấn đề nhiều học
giả quan tâm nghiên cứu. Tuy nhiên mỗi một học giả lại có cách tiếp cận vấn
đề chuyên sâu theo từng khía cạnh khác nhau. Ở Việt Nam đã có các công
trình nghiên cứu cụ thể nhƣ sau:
Thứ nhất, công trình nghiên cứu, Pháp luật về nhà ở xã hội, nhà ở cho
người thu nhập thấp tại Việt Nam, 2010, của nhóm tác giả Doãn Hồng
Nhung; Trần Tố Uyên; Đỗ Thị Thanh Hà; Nguyễn Thị Minh Hoàn. Nhóm tác
giả đã đề cập đến quan niệm về nhà ở xã hội. Các chính sách về nhà ở ở xã
hội khi lần đầu tiên đƣợc thừa nhận trong văn bản luật cao nhất là Luật Nhà ở
2005. Theo đó, các tác giả đƣa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về nhà ở
xã hội.
3


Thứ hai, Chế định sở hữu đất đai qua các thời kì và giải pháp tăng cường
quản lý nhà nước đối với đất đai, TS. Doãn Hồng Nhung, Khoa Luật_ Đại học
Quốc Gia Hà Nội. Tác giả Doãn Hồng Nhung đã khái quát về chế định sở hữu
đất đai qua các thời kì từ sau cách mạng tháng Tám 1945 đến giai đoạn có Luật
Đất đai 1987 đến từ sau công cuộc đổi mới toàn diện nền kinh tế đất nƣớc. Tiếp
đó, tác giả đƣa ra gợi ý về định hƣớng quản lý nhà nƣớc với đất đai và một số
giải pháp tăng cƣờng hoạt động quản lý nhà nƣớc đối với đất đai. Trong các giải
pháp đó, tác giả nêu rõ cần hoàn thiện các quy định về quy hoạch và kế hoạch sử
dụng đất. Nhà nƣớc cần sửa đổi các quy định về giao đất, cho thuê đất và nhà ở
cho ngƣời thu nhập thấp, thuê mua nhà ở xã hội....
Thứ ba,Chinhphu.vn, 28/02/2015, Xây nhà ở xã hội - Trọng tâm chính
sách của nhiều quốc gia. Bài báo đã chỉ rõ, hiện nay, khoảng 330 triệu hộ gia
đình trên toàn thế giới đang phải sống trong các khu nhà ổ chuột hoặc phải chi
số tiền quá lớn trong thu nhập của mình cho vấn đề “nơi ăn chốn ở”. Tới năm
2025, con số này thậm chí có thể tăng lên 440 triệu hộ gia đình, tức 1,6 tỷ
ngƣời. Từ những con số trên có thể thấy nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cấp thiết

của tất cả ngƣời dân trên thế giới và là nhiệm vụ tất cả các quốc gia cần giải
quyết. Đặc biệt là ở các quốc gia châu Á, trong đó có Việt Nam, nơi mà hệ
thống phúc lợi xã hội còn yếu kém. Đồng thời bài báo còn đƣa ra kinh nghiệm
phát triển của Singapore, Thái Lan, Nhật Bản là các nƣớc phát triển mạnh mẽ
trong việc giải quyết vấn đề nhà ở xã hội cho ngƣời dân.
Thứ tư, Bài viết Một số điểm mới của luật nhà ở 2014, năm 2015, Cục
trợ giúp pháp lý. Tác giả bài viết đã so sánh và đƣa ra thống kê về các điểm
mới của Luật nhà ở 2014 bao gồm: (1) Luật Nhà ở 2014 đã thu hẹp phạm vi
điều chỉnh so với Luật Nhà ở 2005, (2) quy định cụ thể hơn về thời điểm
chuyển quyền sở hữu nhà ở để phù hợp với từng loại giao dịch nhà ở, (3) qui
định mở rộng đối tƣợng đƣợc sở hữu nhà ở tại Việt Nam: mở rộng điều kiện
đƣợc sở hữu nhà ở đối với cá nhân là ngƣời việt nam định cƣ ở nƣớc ngoài và
4


tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài và mở rộng đối tƣợng đƣợc sở hữu nhà ở xã hội
và mở rộng chính sách nhà ở xã hội. Cụ thể, với nhà ở xã hội thì theo đó, đối
với từng đối tƣợng cụ thể thì nhà nƣớc có những chính sách cụ thể để tạo điều
kiện cho họ đƣợc sở hữu nhà ở nhƣ nhƣ nhà nƣớc hổ trợ việc cho thuê, cho
thuê mua nhà ở xã hội, hỗ trợ vay vốn ƣu đãi nhà nƣớc, hỗ trợ xây dựng, sữa
chữa cải tạo nhà ở, hỗ trợ giao đất có miễn giảm tiền sử dụng đất.... Mặc khác,
để tránh phát sinh tranh chấp và bảo vệ quyền, lợi ích của ngƣời mua Nhà
nƣớc cũng quy định cụ thể việc thanh toán tiền khi mua nhà ở xã hội là“tổng
số tiền ứng trước của người mua nhà ở không được vượt quá 70% giá trị của
nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua, và không được
vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua được cấp
Giấy chứng nhận sở hữu đối với nhà ở đó” [26].
Thứ năm,luận án tiến sĩ của tác giả Đỗ Thanh Tùng, 2008, Đại học kinh
tế Quốc dân, Chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội. Luận án
đã đƣa ra tổng quan lý luận về chính sách tài chính nhà ở, vai trò của chính

sách tài chính, có sự so sánh đối chiếu với kinh nghiệm của một số quốc gia
khác và rút kinh nghiệm cho Việt Nam. Đồng thời đƣa ra thực trạng các chính
sách tài chính trên địa bàn đô thị Hà Nội: về tiến độ triển khai, hiệu quả. Từ
thực tiễn tác giả kiến nghị các giải pháp nhằm phát huy hiệu quả của các
chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị hà Nội.
Thứ sáu,Luận án tiến sĩ Nguyễn Văn Hoàng, 2009, Đại học Kinh tế
Quốc dân, Nâng cao năng lực quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở, đất
ở đô thị Hà Nội. Luận án đã đƣa ra cơ sở lý luận và thực tiễn của hoạt động
quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở đất ở đô thị tại Hà Nội. Thực trạng
thị trƣờng nhà ở đất ở đô thị tại Hà Nội, từ đó phân tích những yếu kém và
khó khăn trong quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng này. Tổng kết lại, tác giả
đã đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao năng lực quản lý của nhà nƣớc đến
thị trƣờng nhà ở đất ở đô thị Hà Nội: Chủ trƣơng chính sách chung, giải pháp
hành chính, giải pháp hoàn thiện pháp luật về quản lý.

5


Thứ bẩy, Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Anh Khoa, 2008, Đại học
Quốc Gia Hà Nội, Phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp
trung tâm ở Việt Nam. Luận văn đã hệ thống hóa các vấn đề lý luận và thực
tiễn về dịch vụ cho thuê nhà ở các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam. Có
so sánh với dịch vụ thuê nhà ở một số nƣớc trên thế giới từ đó rút ra kinh
nghiệm tham khảo cho Việt Nam. Nêu thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở
tại các khu công nghiệp tại Việt Nam, đƣa ra những bất cập còn tồn tại. Từ đó
kiến nghị các giải pháp liên quan đến cơ chế, chính sách nói chung (quy
hoạch, đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng, huy động vốn…); các giải
pháp liên quan đến doanh nghiệp và chính quyền cấp sở tại, nhằm khuyến
khích phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung, góp
phần giải quyết nhu cầu bức xúc về nhà ở, đảm bảo ổn định dân sinh xã hội.

Thứ tám, Luận văn thạc sĩ của tác giả Nguyễn Thị hằng, 2013. Đại
học Quốc Gia Hà Nội, Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu
nhập thấp ở Việt Nam. Luận văn đã hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ
bản về giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp. Phân
tích thực trạng sử dụng các giải pháp tài chính hỗ trợ cho ngƣời thu nhập
thấp ở Việt Nam để có thể thuê, thuê mua và mua nhà ở. Đề xuất một số
kiến nghị nâng cao hiệu quả sử dụng giải pháp tài chính để phát triển nhà
ở cho ngƣời thu nhập thấp ở Việt Nam: chính sách thuế, chính sách giá,
chính sách hình thành quỹ tiết kiệm nhà ở.
Thứ chín, Luận văn thạc sĩ của tác giả Mai Hồng Thuận, 2014, Đại
học Quốc gia Hà Nội, Chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội. Luận
văn đã trình bày có sở lý luận chung nhất về chính sách phát triển nhà ở tại Hà
Nội, có so sánh với kinh nghiệm của địa phƣơng khác nhƣ Đà Nẵng, hay quốc
gia khác nhƣ tại Hàn Quốc. Nêu thực trạng chính sách phát triển nhà ở tại Hà
Nội đặc trƣng với điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của Hà Nội.
Kiến nghị đƣa ra định hƣớng hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội.

6


Tình hình nghiên cứu nước ngoài.
Công trình nghiên cứu Housing Policies in Singapore của Asian
Development Bank Institute. Công trình đã cho thấy kinh nghiệm của
Singapore thông qua Hội đồng Phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà ở bắt buộc.
Qua đó chúng ta thấy đƣợc vai trò cũng nhƣ sự cần thiết của Hội đồng phát
triển nhà ở và quỹ nhà ở bắt buộc giúp cho nhà ở xã hội phát triển có lộ trình
đồng bộ. Hội đồng phát triển nhà ở vừa có khả năng bảo đảm quỹ đất, nguyên
liệu và nguồn nhân lực cho các công trình xây dựng quy mô lớn, vừa bảo đảm
tiết kiệm chi phí song lại đạt kết quả cao nhất. Ngoài ra chính phủ Singapore
còn có những hỗ trợ về tài chính, về pháp lý cho ngƣời có nhu cầu về nhà ở.

Chính vì vậy, giúp cho nhà ở xã hội đến đƣợc với những ngƣời thực sự có nhu
cầu về nhà ở.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài luận văn
Mục tiêu chung khi nghiên cứu đề tài này là nhằm đánh giá pháp luật
về phát triển và quản lý nhà ở xã hội từ thực tiễn thi hành áp dụng, chỉ ra
những điểm còn bất cập hạn chế và đề ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật
nhằm phát triển và quản lý hiệu quả nhà ở xã hội.
Để hoàn thành các mục tiêu trên đề tài nghiên cứu cần hoàn thành các
nhiệm vụ sau:
Thứ nhất, trình bày có hệ thống cơ sở lý luận về nhà ở xã hội, khái
niệm nhà ở xã hội, nhà giá thấp, vai trò của nhà ở xã hội, nhu cầu điều chỉnh
pháp luật về phát triển nhà ở xã hội và nội dung pháp luật về phát triển nhà ở
xã hội.
Thứ hai, làm rõ thực trạng áp dụng pháp luật phát triển và quản lý nhà
ở xã hội từ thực tiễn, nêu những vƣớng mắc khó khăn trong quá trình thực
hiện áp dụng pháp luật phát triển, quản lý nhà ở xã hội.
Thứ ba, đƣa ra kiến nghị và giải pháp hoàn thiện pháp luật về phát triển
và quản lý nhà ở xã hội từ yêu cầu hoàn thiện, các giải pháp cụ thể từ khung
pháp luật đến thi hành pháp luật.

7


Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Pháp luật về phát triển, quản lý nhà ở xã hội
và thực tiễn áp dụng.
- Phạm vi nghiên cứu: Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu vào việc phân
tích các quy định cụ thể của pháp luật về phát triển quản lý nhà ở xã hội theo
Luật Nhà ở 2014 và nghị định 100/20015 NĐ- CP và nêu thực trạng phát
triển, quản lý nhà ở xã hội ở Việt Nam. Trọng phạm vi có hạn của đề tài, đề

tài không phân tích chuyên sâu về các chủ trƣơng chính sách chung của nhà
nƣớc liên quan đến nhà ở, nhà ở xã hội trong các nghị quyết. Đề tài chủ yếu
đề ra các giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật giúp
quản lý, phát triển nhà ở xã hội thông qua hành lang pháp lý hiệu quả hơn.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Cơ sở phƣơng pháp luận trong việc nghiên cứu đề tài của luận văn là
Triết học Mác - Lênin. Trong quá trình nghiên cứu, tác giả dựa trên phép duy
vật biện chứng và duy vật lịch sử, ngoài ra luận văn còn sử dụng các phƣơng
pháp nghiên cứu khoa học khác nhƣ: phân tích, so sánh, tổng hợp, thống kê,
hệ thống hóa để làm rõ những nội dung cơ bản, chủ yếu của pháp luật về phát
triển quản lý nhà ở xã hội, so sánh với các quy định pháp luật của một số
nƣớc trên thế giới về phát triển quản lý nhà ở xã hội để thấy đƣợc những mặt
tích cực và hạn chế trong việc quy định của pháp luật về vấn đề này, từ đó
kiến nghị các giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về phát
triển và quản lý nhà ở xã hội phù hợp với điều kiện thực tế về kinh tế xã hội
của Việt Nam.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
Luận văn mang đến nhận thức sâu sắc về vai trò của nhà ở xã hội cũng
nhƣ sự cần thiết phải nghiên cứu hoàn thiện pháp luật về phát triển và quản lý
nhà ở xã hội, chứng minh hành lang pháp luật có tính tác động mạnh mẽ đến
việc phát triển quản lý nhà ở xã hội hiệu quả. Qua đó giúp thay đổi và sáng tỏ
nhận thức của cả nhà làm luật cũng nhƣ những ngƣời thực thi áp dụng pháp luật
8


Về mặt thực tiễn luận văn giúp cho việc phát triển và quản lý nhà ở
xã hội ở Việt Nam hiệu quả hơn. Hơn hết là giúp cho những đối tƣợng
khó khăn trong xã hội có chỗ ở, nhà ở ổn định phát triển cuộc sống lao
động, học tập và công tác.
6. Bố cục nội dung của luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn
gồm 3 chƣơng.
Chương 1: Những vân đề lý luận về pháp luật phát triển và quản lý
nhà ở xã hội.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã
hội ở Việt Nam.
Chương 3: Định hƣớng và giải pháp hoàn thiện pháp luật và đảm
bảo thực hiện về phát triển và quản lý nhà ở Xã hội ở Việt Nam.

9


Chƣơng 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT PHÁT TRIỂN VÀ
QUẢN LÝ NHÀ Ở XÃ HỘI Ở VIỆT NAM
1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của nhà ở xã hội
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của nhà ở xã hội
1.1.1.1. Khái niệm Nhà ở xã hội
Ơ Việt Nam ngay từ những năm 1960-1970, dù nhà nƣớc đã có chính
sách nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho ngƣời dân, trong đó tập trung việc phát
triển các nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc cho cán bộ công nhân viên chức thuê
với mức giá rẻ, chính sách bao cấp nhà ở này vẫn chƣa đƣợc định danh chính
thức. Trong trong thời gian đầu áp dụng chính sách Đổi mới sau năm 1986,
do một số khó khăn về tài chính cũng nhƣ những thay đổi căn bản về quan
điểm phát triển, nhà ở đƣợc đầu tƣ bằng ngân sách của Nhà nƣớc không còn
đƣợc chú trọng, thay vào đó các cấp chính quyền đƣa ra các chính sách
khuyến khích việc tự xây nhà của ngƣời dân và sự tham gia của kinh tế tƣ
nhân tới việc phát triển nhà ở thông qua việc thừa nhận sở hữu nhà tƣ nhân và
quyền trao đổi, mua bán nhà ở thể hiện trong Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và
việc thay đổi căn bản về chế độ sở hữu đất đai thể hiện trong Luật Đất đai

năm 1993 cũng nhƣ những Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật này
năm 1998 và 2001. Tuy nhiên cũng vẫn phải khẳng định rằng trong thập niên
1990 cho đến giữa những năm của thập niên 2000, Nhà nƣớc vẫn muốn giữ
vai trò chủ đạo nhƣ là ngƣời xây dựng và cung cấp nhà ở cho những đối
tƣợng ƣu tiên của mình và muốn hƣớng các thành phần kinh tế khác tham gia
vào phân khúc nhà ở này. Đến những năm đầu tiên của thế kỷ 21, đã xuất hiện
những thay đổi căn bản về việc khuyến khích mạnh mẽ sự tham gia của các
thành phần kinh tế khác nhau vào việc xây dựng các dự án nhà ở.

10


Khái niệm “Nhà xã hội” bắt đầu xuất hiện từ các nƣớc Anh, Mỹ,
Canada vào những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nƣớc khác nhƣ
Nhật Bản, Hàn Quốc.
Văn bản đầu tiên xuất hiện cụm từ Nhà ở xã hội là Chiến lƣợc phát
triển nhà ở quốc gia đƣợc ban hành theo quyết định 76/2004/QĐ-TTg trong
đó có đƣa ra định nghĩa về Quỹ nhà ở xã hội nhƣ là “quỹ nhà ở do nhà nước
hỗ trợ chính sách đầu tư xây dựng nhằm bán trả dần, cho thuê – mua và cho
thuê đối với các đối tượng thuộc diện chính sách có khó khăn trong việc cải
thiện chỗ ở”. Ở đây, khái niệm nhà ở xã hội đã xuất hiện một cách gián tiếp
qua một khái niệm khác về quỹ nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nƣớc, và có vẻ
nhƣ là sự thừa kế của quan điểm Quỹ nhà ở trong các văn bản trƣớc đó.
Chỉ sau đó một năm, khái niệm Nhà ở xã hội đã lần đầu tiên chính thức
xuất hiện trong văn bản pháp luật là Luật Nhà ở 2005 với định nghĩa Nhà ở xã
hội là “Nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các
đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này thuê hoặc thuê mua”.
Nhƣ vậy, khái niệm nhà ở xã hội đã đƣợc luật hóa trong văn bản luật có hiệu
lực cao nhất, trong các các văn bản dƣới luật tiếp theo cho đến nay đều sử
dụng định nghĩa gián tiếp về nhƣ trên coi nhà ở xã hội nhƣ một loại hình nhà

ở đƣợc xây dựng dành cho các nhóm yếu thế trong xã hội. Những thay đổi
trong các văn bản dƣới luật về sau này đều chỉ nhằm cụ thể hóa hơn những
nhóm đối tƣợng đƣợc và các điều kiện để tiếp cận phân khúc nhà ở này nhƣ
sẽ giới thiệu sau đây, chứ không thay đổi về quan niệm chính thức này.
Cho đến Luật nhà ở năm 2014 thì Nhà ở xã hội sẽ có đƣợc đƣợc định
nghĩa rõ ràng và trực tiếp hơn, không cần phải qua hai nội hàm có liên quan là
đối tƣợng thụ hƣởng và điều kiệu tiếp cận nữa là “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự
hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà
ở theo quy định của Luật này.”Nhƣ vậy có thể thấy nếu sửa đổi theo hƣớng

11


luật mới thì nội hàm khái niệm nhà ở xã hội sẽ bao quát đƣợc bản chất và
chức năng của loại hình nhà ở này thay vì hình thức liệt kê phụ thuộc vào đối
tƣợng nhƣ các quy định hiện hành và Luật nhà ở 2005.
Ngoài ra, còn thấy xuất hiện khái niệm nhà cho ngƣời thu nhập thấp,
Quyết định 67/2009 của Thủ tƣớng Chính phủ về một số cơ chế, chính sách
phát triển nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp tại khu vực đô thị thì tên gọi Nhà
ở xã hội không đƣợc đề cập đến nữa, thay vào đó là tên gọi “nhà ở cho ngƣời
thu nhập thấp”, loại hình nhà không chỉ để cho thuê, thuê mua mà còn mua trả
tiền một lần. So sánh có thể thấy Nhà ở xã hội khác với khái niệm Nhà ở dành
cho người thu nhập thấp, nó có phạm vi phục vụ hẹp hơn. Nếu đối tƣợng của
Nhà ở xã hội giới hạn trong phạm vi những ngƣời làm công ăn lƣơng khu vực
công và một phần khu vực tƣ nhân (tƣơng đối chính quy, quy mô sản xuất
kinh doanh từ trung bình đến lớn, đó là công nhân các khu công nghiệp ở các
loại nhà tập thể) thì “Nhà cho người thu nhập thấp mở rộng ra cả khu vực tư
nhân bao gồm cả những người làm công ăn lương và những người làm ăn cá
thể” [20].
Tháng 6-2010, Chính phủ ban hành Nghị định 71/2010 quy định chi tiết

và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở, trong đó lại bổ sung thêm loại Nhà ở xã
hội do Nhà nƣớc đầu tƣ xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nƣớc để cho thuê.
Chính việc không đồng nhất tên gọi này đã dẫn đến những hiểu lầm không
đáng có mà sau đây là minh chứng rõ ràng:
Trong khi Ngân hàng nhà nƣớc cho rằng chỉ cho vay để thuê, thuê mua
các dự án Nhà ở xã hội thì Bộ Xây dựng cho rằng gạt đối tƣợng có thu nhập
thấp ra khỏi danh sách đƣợc mua Nhà ở xã hội là vô lý.
Theo Bộ Xây dựng, cần bổ sung đối tƣợng này bởi Nhà ở xã hội xây
dựng bằng vốn ngoài ngân sách (do doanh nghiệp bỏ vốn, Nhà nƣớc hỗ trợ
qua chính sách) đƣợc bán cho ngƣời có thu nhập thấp và đã đƣợc cụ thể hóa
trong Nghị định 71 của Chính phủ hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
12


Chính những quan điểm trái chiều này từ các cơ quan chức năng đã
khiến không ít ngƣời đặt câu hỏi: Dƣờng nhƣ đang có sự nhầm lẫn về khái
niệm giữa Nhà ở xã hội và nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ngay tại chính các
cơ quan ban hành chính sách?
Trong khi Ngân hàng nhà nƣớc cho rằng Nhà ở xã hội và nhà ở cho
ngƣời thu nhập thấp là hai loại hình riêng biệt, thì Bộ Xây dựng cho rằng hai
dạng nhà này là một Trên thực tế, theo nhiều chuyên gia, sự nhầm lẫn này
không phải quá khó hiểu. Từ nhiều năm qua, việc gọi tên hai loại hình nhà ở này
đã trở nên lẫn lộn và nhiều ngƣời vẫn lầm tƣởng có hai loại nhà ở riêng biệt,
không liên quan đến nhau: Nhà ở xã hội dùng để gọi loại hình nhà ở xây dựng từ
tiền ngân sách, nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp dùng để gọi loại hình nhà ở
Doanh nghiệp đầu tƣ dƣới sự hỗ trợ của Nhà nƣớc. Song có quan điểm rằng hai
loại hình nhà này là một và đƣợc gộp chung vào với tên gọi Nhà ở xã hội.
Rõ ràng, bài toán quy định chồng chéo giữa các luật, luật và văn bản
dƣới luật lại một lần nữa làm khó dễ ngay bản thân các cơ quan ban hành
chính sách. Thiết nghĩ, đã đến lúc cơ quan chủ quản nhƣ Bộ Xây dựng nên có

một sự phân định rõ ràng và thống nhất về tên gọi. Bởi mặc dù đơn giản, chỉ
để gọi tên nhƣng sự không đồng nhất này có thể dẫn tới những rắc rối về sau,
đặc biệt là trên các văn bản pháp luật mà sự hiểu lầm vừa qua là một thí dụ
điển hình.
Tiếp đến ta còn thấy hình thức nhà ở giá rẻ cũng xuất hiện rất nhiều tại
các dự án. “Nhà ở giá rẻ là một loại hình nhà ở thương mại được lưu thông tự
do trên thị trường như các nhà ở giá cao hay giá trung bình, tức là việc mua bán
hay cho thuê không phải chịu những ràng buộc đặc thù gì theo cơ chế “xincho”[16]. Ngay từ tên gọi đã cho thấy mối quan tâm chung giữa cung và cầu của
loại nhà này là chỉ là giá rẻ, làm sao phù hợp với túi tiền của những ngƣời nguồn
lực tài chính còn hạn hẹp. Ngƣời mua, kể cả ngƣời thu nhập thấp, hễ có đủ tiền
thì có thể chọn mua căn hộ thích hợp tại khu vực họ mong muốn.
13


Nhƣ vậy nhà ở giá rẻ hoàn toàn khác với nhà ở xã hội do không chịu
những ràng buộc pháp lý đặc thù về đối tƣợng, về chính sách thuê, thuê mua,
chuyển nhƣợng… nhƣ nhà ở xã hội.
Tóm lại, việc định danh thật chính xác từng loại nhà đóng vai trò quan
trọng, giúp cơ quan quản lý thực hiện các thao tác nghiệp vụ thuận tiện. Bởi
mỗi loại nhà sẽ có phải chịu sự điều chỉnh pháp luật đặc thù. Cũng nhƣ giúp
những ngƣời có nhu cầu về nhà ở xác định đƣợc rõ quyền và nghĩa vụ của
mình. Lâu nay ở Việt Nam chƣa định danh đƣợc một cách chính thống và cụ
thể loại nhà chung cƣ cao cấp, trung bình hay bình dân (nên định theo loại
1,2,3), cũng nhƣ nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp, nhà cho ngƣời nghèo (nhà
tình thƣơng, tình nghĩa) làm cho không chỉ nhà quản lý lúng túng mà còn tạo
kẽ hở cho một số ngƣời lợi dụng trốn thuế, trốn tránh nghĩa vụ đóng góp cho
địa phƣơng, mƣợn danh nghĩa huy động vốn phi pháp…
1.1.1.2. Đặc điểm của nhà ở xã hội
Quy mô, số lƣợng nhà ở xã hội tùy thuộc nhu cầu thuê và thuê mua của
các đối tƣợng sinh sống trên địa bàn, phù hợp điều kiện kinh tế-xã hội của

từng địa phƣơng. Ở Việt Nam, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm: Phê
duyệt và công bố kế hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nhà ở xã hội, xác
định cụ thể loại nhà ở, nhu cầu về diện tích nhà ở, cơ cấu căn hộ dành để cho
thuê, cho thuê mua, cân đối cụ thể với các nguồn vốn đầu tƣ và cơ chế khuyến
khích để kêu gọi đầu tƣ phát triển quỹ nhà ở xã hội.
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, loại nhà và tiêu chuẩn diện tích
nhà ở xã hội đƣợc thực hiện theo quy định nhƣ sau:
Trƣờng hợp nhà ở xã hội là nhà chung cƣ thì căn hộ phải đƣợc thiết kế,
xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu
chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 sàn, bảo đảm
phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê
duyệt. Chủ đầu tƣ dự án đƣợc điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử
dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành
do cơ quan có thẩm quyền ban hành;
14


Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phƣơng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
đƣợc điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối đa, nhƣng mức tăng
không quá 10% so với diện tích căn hộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn
hộ trong dự án xây dựng nhà ở xã hội có diện tích sàn trên 70 m2 không quá
10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án.
Trƣờng hợp nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện
tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không vƣợt quá 70 m2, hệ số sử dụng đất
không vƣợt quá 2,0 lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do
cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt;
Trƣờng hợp dự án xây dựng nhà ở xã hội liền kề thấp tầng thì phải
đƣợc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận. Đối với dự án xây dựng
nhà ở xã hội tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh phải báo cáo và xin ý kiến Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trƣớc khi

quyết định chủ trƣơng đầu tƣ.
Việc thiết kế nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tƣ xây
dựng phải bảo đảm chất lƣợng xây dựng, phù hợp với quy hoạch và điều kiện
tối thiểu do cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền ban hành. Bộ Xây dựng hƣớng
dẫn cụ thể về tiêu chuẩn thiết kế và ban hành quy định về điều kiện tối thiểu
xây dựng nhà ở xã hội riêng lẻ.. Dự án xây dựng nhà ở xã hội đầu tƣ bằng
nguồn vốn ngân sách nhà nƣớc phải áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình
do cơ quan có thẩm quyền ban hành. Trƣờng hợp chủ đầu tƣ dự án đề xuất
đƣợc áp dụng mẫu thiết kế khác thì phải đƣợc cơ quan quyết định chủ trƣơng
đầu tƣ chấp thuận.
Đối tƣợng đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội là các đối
tƣợng đặc biệt đƣợc quy định theo Luật nhà ở năm 2014.

15


1.1.2. Vai trò của nhà ở xã hội
Phát triển nhà ở nói chung và phát triển nhà ở xã hội nói riêng xuất
phát từ vai trò to lớn của nhà ở đối với cuộc sống của ngƣời dân và sự phát
triển quốc gia. Nhà ở là một trong những vấn đề quan trong đối với con
ngƣời, là nơi mà con ngƣời cƣ trú với nhiều thời gian nhất. Nhà ở cũng là
một yếu tố cấu thành kết cấu hạ tầng đô thị. Để đất nƣớc phát triển một cách
bền vững trong thời gian sắp tới, trƣớc mắt đến năm 2020 nƣớc ta phấn đấu
cơ bản trở thành là nƣớc công nghiệp theo hƣớng hiện đại thì điều kiện cần
là vấn đề nhà ở phải đƣợc giải quyết một cách toàn diện, ổn định. Trong đó,
nhà ở xã hội đóng một vai trò không nhỏ, quyết định sự phát triển thành
công của đất nƣớc.
 Nhà ở xã hội góp phần đảm bảo chính sách an sinh xã hội của nhà nước.
Quần thể quy mô, chất lƣợng nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp còn là
thƣớc đo sự phát triển hệ thống an sinh xã hội và nâng cao chất lƣợng sống,

quy định vẻ đẹp kiến trúc, bộ mặt cảnh quan của một địa phƣơng và toàn thể
quốc gia, đồng thời khẳng định trình độ quản lý xã hội của Nhà nƣớc và chính
quyền địa phƣơng các cấp, đặc biệt là các thành phố lớn, nơi tập trung đông
dân cƣ. Vấn đề nhà ở cho cho hàng ngàn lao động từ nông thôn ra thành thị
làm việc tại các khu, cụm công nghiệp, các nhà máy, công trƣờng là vấn đề
cấp bách, tạo sự an tâm cho ngƣời lao động có nơi ăn chốn ở trong quá trình
làm việc, tái tạo sức lao động và sản xuất ra của cải vật chất, giảm tình trạng
các khu ổ chuột và tệ nạn xã hội, giúp quản lý lao động tốt hơn. Điều này
chính là việc từng bƣớc phát triển an sinh xã hội của đất nƣớc. Quá trình di
chuyển các dòng dân cƣ này đã, đang và sẽ còn tiếp tục mở rộng và tăng tốc
trong xu thế phát triển chung năng động và dịch chuyển nhiều hơn của xã hội
hiện đại, cũng nhƣ với quá trình tổng tái cơ cấu các khu vực và hoạt động

16


kinh tế – xã hội vĩ mô và vi mô trong nền kinh tế chuyển đổi và đang phát
triển nhƣ ở nƣớc ta…Đối với những đối tƣợng nhƣ ngƣời có công, ngƣời
thuộc lực lƣợng vũ trang cần hỗ trợ về nhà ở thì nhà ở xã hội thể hiện sự quan
tâm hỗ trợ cũng nhƣ đãi ngộ của nhà nƣớc đối với lực lƣợng trực tiếp làm
việc phục vụ nhân dân, giúp những đối tƣợng này giảm bớt gánh nặng, yên
tâm công tác, hoàn thành nhiệm vụ tốt hơn.
Theo nghĩa đó, có thể nói, việc giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối
tƣợng xã hội cần đƣợc hỗ trợ phải là một trong các mục tiêu ƣu tiên hàng
đầu nổi bật và bao quát của một thể chế xã hội văn minh, nhất là một quốc
gia muốn phát triển bền vững, và đặc biệt lựa chọn đi theo định hƣớng xã
hội chủ nghĩa nhƣ Việt Nam.
Việc phát triển nhà ở xã hội còn làm thu hẹp khoảng cách giàu nghèo
giữa ngƣời với ngƣời trong xã hội. Chính việc thu hẹp khoảng cách giàu
nghèo này cũng góp phần tạo sự ôn hòa và tiến tới một xã hội văn minh

không phân biệt giai cấp, tầng lớp, chủng tộc. Giúp những đối tƣợng khó
khăn trong xã hội có cái nhìn lạc quan hơn và thấy đƣợc sự tôn trọng của xã
hội cũng nhƣ sự quan tâm của Nhà nƣớc đến ngƣời dân. Có thể thấy càng hội
nhập càng phát triển thì càng là nguy cơ gia tăng khoảng cách giàu nghèo.
Ngay giữa lòng thành phố Hà Nội ta có thể bắt gặp rất nhiều khu tập thể cũ kĩ,
khu nhà ổ chuột của công nhân lao động tự do bên cạnh các tòa cao ốc hiện
đại, sang trọng.
 Phát triển nhà ở xã hội góp phần kích cầu đầu tư thông qua việc
triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Theo quy định của Luật nhà ở, những dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở xã
hội sẽ đƣợc hƣởng ƣu đãi về thuế, miễn tiền sử dụng đất, đƣợc hƣởng chính
sách ƣu đãi tín dụng đầu tƣ phát triển theo quy định nhƣ: đƣợc vay vốn từ
Quỹ phát triển nhà ở của địa phƣơng (nếu có), đƣợc ủy ban nhân dân cấp tỉnh
17


xem xét, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay theo khả năng ngân sách của
từng địa phƣơng. Ngoài ra nhà nƣớc còn hỗ trợ về các thiết kế, mẫu thiết kế
điển hình về nhà ở xã hội cũng nhƣ các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công
xây lắp nhằm đảm bảo giá thành xây dựng công trình… những hỗ trợ này của
nhà nƣớc có tác dụng tích cực trong việc thu hút các doanh nghiệp tƣ nhân
đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội, cung cấp quỹ nhà ở cho những đối tƣợng thực
sự có nhu cầu về nhà ở nhƣng chƣa thể tìm đƣợc do gặp khó khăn về tài
chính. Nhất là trong điều kiện hiện nay khi các dự án xây dựng nhà ở thƣơng
mại đang gặp khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm do giá nhà thƣơng mại
cao, việc đầu tƣ phát triển nhà ở xã hội với mức giá thuê, thuê mua phù hợp
với thu nhập của đa số dân cƣ sẽ thu hút nhiều nhà đầu tƣ quan tâm đến phân
khúc nhà ở này- phân khúc nhà ở đang bị bỏ ngỏ.
Mặt khác, phát triển nhà ở xã hội góp phần kích cầu một số lĩnh vực
khác nhƣ: ngành sản xuất vật liệu xây dựng, sản phẩm gia dụng…những

ngành phục vu cho xây dựng, góp phần giải quyết công ăn việc làm cho lao
động hoạt động trong lĩnh vực này, tạo điều kiến thúc đẩy tăng trƣởng của các
ngành kinh tế thừa nguồn cung.
Ngoài ra từ nhu cầu cấp bách hiện nay là việc mất cân bằng giữa cung
và cầu nhà ở xã hội nghiêm trọng chính là sự tất yếu phải phát triển nhà ở xã
hội ở nƣớc ta.
Theo kết quả Điều tra dân số và nhà ở giữa kỳ ở Việt Nam, tại thời
điểm 1/4/2014: Dân số Việt Nam đạt 90,5 triệu ngƣời đến nay (tháng 8 năm
2017) dân số nƣớc ta khoảng 95 triệu ngƣời [33]. Nhƣ vậy mỗi năm dân số
tăng lên khoảng hơn 1 triệu ngƣời. Quá trình đô thị hoá đang diễn ra nhanh.
Hiện có 33,1% dân số sống tại khu vực thành thị và 66,9% tại nông thôn. Tỷ
suất tăng dân số thành thị hằng năm 3,3% (tƣơng đƣơng với tăng dân số hàng
năm tại các đô thị trong quá trình đô hóa vào khoảng 0,8- 0,9 triệu ngƣời).
Việt Nam chỉ có 46,6% hộ gia đình sống trong nhà kiên cố, còn lại: 43,7% hộ
sống trong nhà bán kiên cố, 5,9% hộ có nhà thiếu kiên cố và 3,7% hộ có nhà
18