Chính sách tài chính đất đai của việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
---------------------

NGUYỄN LIÊM CHÍNH

CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI CỦA VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH

Hà Nội – 2017


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
---------------------

NGUYỄN LIÊM CHÍNH

CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI CỦA VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ
MÃ SỐ: 60 34 04 10
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN ĐỨC TRUNG
XÁC NHẬN CỦA

XÁC NHẬN CỦA

CÁN BỘ HƢỚNG DẪN

CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG

PGS.TS NGUYỄN ĐỨC TRUNG

GS.TS PHAN HUY ĐƢỜNG

Hà Nội – 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, bài luận văn “Chính sách đất đai của Việt Nam” là
công trình nghiên cứu của tôi dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Đức
Trung. Các số liệu được sử dụng trong luận văn là trung thực, có xuất xứ rõ
ràng.
Tác giả luận văn

Nguyễn Liêm Chính

i


LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên cho phép tôi xin trân trọng cảm ơn Ban Giám hiệu trường
Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội đã tổ chức và tạo điều kiện thuận
lợi cho tôi có cơ hội được học lớp cao học quản lý kinh tế khóa 23 tại trường.
Đồng thời tôi xin chân thành cảm ơn đến Quý Thầy Cô – những người
đã giảng dạy, truyền đạt kiến thức cho tôi trong suốt thời gian 2 năm học cao

học vừa qua tại trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành PGS.TS Nguyễn Đức Trung,
người hướng dẫn khoa học đã chỉ bảo tận tình cho tôi trong suốt quá trình
nghiên cứu và hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo các cơ quan, các đồng nghiệp đã
quan tâm, hỗ trợ, cung cấp tài liệu, thông tin cần thiết, tạo điều kiện cho tôi có
cơ sở thực tiễn để nghiên cứu và hoàn thành luận văn.
Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn gia đình tôi, những người thân và
bạn bè đã luôn hỗ trợ, động viên tinh thần tôi trong suốt quá trình nghiên cứu
và hoàn thiện luận văn./.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Liêm Chính

ii


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
MỤC LỤC ................................................................................................................ iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................................. vi
DANH MỤC BẢNG, BIỂU ................................................................................... vii
LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu .........................................................................3
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...........................................................................3
4. Kết cấu của luận văn ...............................................................................................4
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ LUẬN
VÀ THỰC TIỄN VỀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI .............................5

1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài ..........................................5
1.1.2. Những công trình nghiên cứu liên quan đến vấn đề tài chính đất đai ...............7
1.1.3. Đánh giá tổng quan ...........................................................................................8
1.2. Cơ sở lý luận về chính sách tài chính đất đai .......................................................8
1.2.1. Khái niệm về đất đai, tài chính về đất đai .........................................................8
1.2.2. Cơ sở lý luận về chính sách tài chính đối với đất đai .....................................16
1.2.3. Vai trò của chính sách tài chính đối với đất đai ..............................................18
1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến tài chính trong lĩnh vực đất đai ............................20
1.3. Cơ sở thực tiễn về chính sách tài chính đất đai trên thế giới và bài học kinh
nghiệm cho Việt Nam ...............................................................................................24
1.3.1. Pháp luật về tài chính đất đai của một số nước tiêu biểu trên thế giới ...........25
1.3.2. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam ................................................................28
CHƢƠNG 2: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................................................33
2.1. Phương pháp thu thập thông tin .........................................................................33
2.2. Các phương pháp xử lý số liệu, thông tin ..........................................................34
2.2.1. Phương pháp thống kê mô tả ..........................................................................34

iii


2.2.2. Phương pháp kế thừa, chọn lọc ......................................................................34
2.2.3. Phương pháp đối chiếu, so sánh .....................................................................35
2.2.4. Phương pháp phân tích tổng hợp....................................................................35
CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI Ở VIỆT
NAM .........................................................................................................................36
3.1. Quá trình hình thành và phát triển chính sách tài chính đối với đất đai ở Việt
Nam ...........................................................................................................................36
3.1.1. Giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai 1993 ............................................36
3.1.2. Giai đoạn từ năm 1993 đến trước khi ban hành Luật Đất đai 2003 ................37
3.1.3. Giai đoạn từ khi ban hành Luật đất đai năm 2003 đến khi Luật đất đai năm

2013 được ban hành ..................................................................................................40
3.1.4. Giai đoạn từ khi Luật đất đai 2013 ban hành.......................................................42
3.2. Thực trạng chính sách tài chính đất đai ở Việt Nam..........................................43
3.2.1. Thực trạng chính sách về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ..........................43
3.2.2. Thực trạng chính sách về thuế sử dụng đất .....................................................48
3.2.3. Thực trạng chính sách về thuế thu nhập liên quan đến đất đai .......................59
3.2.4. Thực trạng chính sách về phí và lệ phí ...........................................................59
3.3. Những kết quả đạt được, những tồn tại và nguyên nhân tồn tại của chính sách
tài chính đất đai ở Việt Nam nói chung ....................................................................68
3.3.1. Những kết quả đạt được ..................................................................................68
3.3.2. Những hạn chế ................................................................................................79
3.3.3. Nguyên nhân của hạn chế ...............................................................................82
CHƢƠNG 4: ĐỊNH HƢỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP CHO CHÍNH SÁCH TÀI
CHÍNH ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM ..........................................................................83
4.1. Định hướng chính sách tài chính đất đai ở Việt Nam trong những năm tới ......83
4.1.1. Ưu tiên khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại các trung tâm đô thị lớn và
những vùng đang đô thị hoá nhanh ...........................................................................83
4.1.2. Tiếp tục hoàn thiện hệ thống chính sách cho phù hợp với điều kiện kinh tế thị
trường ........................................................................................................................84
4.2. Các giải pháp để hoàn thiện chính sách tài chính đất đai ..................................84

iv


4.2.1. Hoàn thiện các quy định về giá đất làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính của
người sử dụng đất ......................................................................................................84
4.2.2. Hoàn thiện các quy định về thuế đối với đất đai .............................................86

4.2.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành chính sách về tài chính đối
với đất đai......................................................................................................88

4.2.4. Phát triển thị trường bất động sản.........................................................90
4.3. Một số kiến nghị.................................................................................................96
KẾT LUẬN ..............................................................................................................98
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...............................................................99

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
TT

Chữ viết tắt

Nghĩa đầy đủ

1

BĐS

Bất động sản

2

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

3

GPMB

Giải phóng mặt bằng

4

GDP

Bình quân đầu người

5

KT-XH

Kinh tế - xã hội

6

NĐT

Nhà đầu tư

7

NSNN

NSNN

8

QPPL

Quy phạm pháp luật

9

SDĐ

Sử dụng đất

10

SHTD

Sở hưu toàn dân

11

TCĐĐ

Tài chính đất đai

12

TSDĐ

Tiền sử dụng đất

13

TTĐ

Tiền thuê đất

14

UBND

Uỷ ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG, BIỂU
Biểu 3.1. Cơ cấu các khoản thu NSNN từ đất năm 2014 ............................... 70
Biểu 3.2. Cơ cấu các khoản thu NSNN từ đất năm 2015 ............................... 70
Bảng 3.1. Kết quả nguồn thu từ đất đai ......................................................... 64
Bảng 3.2. Cơ cấu thu ngân sách từ đất ........................................................... 65
Bảng 3.3. Cơ cấu thu từ đất trong tổng thu NSNN ......................................... 71
Bảng 3.4: Tình hình sắp xếp lại, xử lý nhà đất thuộc sở hữu nhà nước.......... 78

vii


LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặt
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân
bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và
quốc phòng; tuy nhiên, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn nên việc quản lý,
sử dụng đất đai có hiệu quả, tạo được nguồn tài chính tối đa luôn là vấn đề mà

Chính phủ các quốc gia quan tâm và bảo vệ chặt chẽ bằng luật pháp.
Đất đai là một trong những lĩnh vực nhạy cảm của xã hội, là tư liệu sản
xuất chính không thể thiếu trong hầu hết các lĩnh vực sản xuất và kinh doanh.
Đúng như lời phát biểu của ông Barrard Bims trong Báo cáo Hội thảo về pháp
lý, hành chính đất đai soạn thảo cho tổ chức FAO: “Đất đai là cội nguồn dự
trữ tài nguyên có giá trị nhất của con người và hơn thế nữa là phương tiện
sống mà thiếu nó người ta không thể tồn tại, duy trì và phát triển sự sống”,
hay như trong Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành trung ương khóa
IX đã khẳng định: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước; quyền
sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt”. Chính vì vậy, việc khai thác, quản lý và sử
dụng đất đai một cách có hiệu quả là rất cần thiết và phải được Nhà nước
quan tâm. Trước đây, nền kinh tế nước ta còn mang nặng tính tập trung, quan
liêu bao cấp nên việc quản lý và sử dụng đất đai chủ yếu được áp dụng các
biện pháp hành chính. Các biện pháp kinh tế chưa được chú trọng sử dụng
trong quản lý đất đai. Tuy nhiên, từ khi đất nước chuyển sang cơ chế thị
trường và hội nhập quốc tế, các quan hệ đất đai ngày càng thể hiện rõ vai trò
của mình trong phát triển kinh tế; thu hút sự quan tâm sâu sắc của Đảng, Nhà
nước và toàn thể xã hội. Việc chỉ duy trì các biện pháp quản lý đất đai bằng
các biện pháp mang tính chính trị, hành chính không còn phù hợp mà cần kết
hợp thêm các phương thức quản lý kinh tế, trong đó có các chính sách tài
chính đối với đất đai. Các biện pháp quản lý kinh tế nói chung hay các chính
sách tài chính đối với đất đai nói riêng đã biến đất đai trở thành nguồn nội lực,
nguồn vốn to lớn cung cấp cho những hoạt động sản xuất, kinh doanh. Theo
1


đó, chính sách tài chính đối với đất đai đã tạo ra một nguồn thu từ đất đai vào
Ngân sách nhà nước với số tiền năm sau cao hơn năm trước và chiếm tỷ trọng
ngày càng đáng kế trong cơ cấu các khoản thu của Ngân sách nhà nước.

Không dừng lại ở đó, việc thực thi các chính sách tài chính đối với đất đai còn
góp phần nâng cao ý thức của người sử dụng đất trong việc sử dụng đất đúng
mục đích, tiết kiệm, hợp lý và có hiệu quả, khuyến khích người sử dụng đất
đầu tư, bồi bổ và cải tạo đất. Ngoài ra, các chính sách tài chính đối với đất đai
còn góp phần xây dựng và vận hành thị trường bất động sản hoạt động thông
suốt, đồng bộ. Tuy nhiên bên cạnh những thành tựu to lớn không thể phủ
nhận, các chính sách tài chính đối với đất đai hiện hành cũng bộc lộ một số
hạn chế cơ bản sau đây:
Thứ nhất, các quy định về định giá đất chưa hợp lý dẫn đến ở Việt Nam
tồn tại song song hai loại giá đất là giá do Nhà nước quy định và giá đất trên
thị trường. Điều này dẫn đến việc áp dụng giá đất làm căn cứ xác định các
nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong một số trường hợp chưa phù
hợp làm ảnh hưởng tới lợi ích của Nhà nước và cả người sử dụng đất.
Thứ hai, các chính sách tài chính về đất đai chưa xây dựng được một cơ
chế thu phù hợp, bảo đảm giải quyết hài hòa mối quan hệ về lợi ích giữa Nhà
nước, người sử dụng đất và chủ đầu tư. Ví dụ như trong việc phân chia khoản
lợi nhuận chênh lệch về tiền sử dụng đất được tạo ra từ sự thay đổi mục đích
sử dụng đất.
Thứ ba, các chính sách tài chính về đất đai chưa giải quyết thỏa đáng và
có hiệu quả việc điều tiết phần thu nhập tăng thêm của người sử dụng đất do
giá trị tăng thêm từ đất đai không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại
vào Ngân sách nhà nước.
Thứ tư, một số quy định về thuế suất trong một số sắc thuế liên quan tới
đất đai còn bất hợp lý chưa ngăn chặn có hiệu quả tình trạng đầu cơ, tạo cơ
hội cho tham nhũng trong quản lý và sử dụng đất
Thứ năm, một số quy định về phí, lệ phí trong quản lý và sử dụng đất đai
mặc dù đã được sửa đổi, bổ sung song vẫn còn lạc hậu so với thực tiễn dẫn tới
việc áp dụng và triển khai thực hiện còn gặp nhiều khó khăn, vường mắc chưa

2

đáp ứng được nhu cầu của hoạt động quản lý và xây dựng thông tin về đất đai
trong thời kỳ mới
Trong giai đoạn tiếp tục đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước với mục tiêu phấn đấu đến năm 2020, nước ta cơ bản trở thành nước
công nghiệp phát triển theo hướng hiện đại, những hạn chế còn tồn tại trong
chính sách tài chính đối với đất đai là “bức tường” cản trở việc hoàn thành
mục tiêu mà Đảng và Nhà nước đã đề ra. Để hạn chế các chính sách tài chính
đất đai do còn nhiều bất cập gây thất thoát lớn cho Ngân sách nhà nước và
khuynh hướng tự phát chạy theo cơ chế thị trường làm sai lệch việc thực hiện
chính sách đất đai, Luật đất đai năm 2013 đã ra đời nhằm đáp ứng các yêu cầu
của tiến trình phát triển đất nước trong giai đoạn mới.
Để có một cái nhìn tổng quát về các chính sách tài chính đối với đất đai
hiện hành dưới góc độ quản lý kinh tế để từ đó đưa ra những giải pháp hoàn
thiện theo cơ chế thị trường, tác giả xin lựa chọn đề tài: “Chính sách tài
chính đối với đất đai của Viêt Nam” làm đề tài luận văn thạc sỹ
Luận văn được thực hiện nhằm trả lời câu hỏi nghiên cứu: Việt Nam
cần phải làm gì và làm như thế nào để hoàn thiện chính sách tài chính đất đai?
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
2.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận văn là phân tích thực trạng và tìm ra các
giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính đất đai.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về chính sách TCĐĐ.
- Phân tích, đánh giá thực trạng chính sách TCĐĐ ở Việt Nam.
- Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách TCĐĐ ở Việt Nam.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là chính sách TCĐĐ ở Việt Nam:

Chính sách thu tiền sử dụng đất đai, tiền thuế đất; chính sách thuế sử dụng đất
3


đai; chính sách thu nhập liên quan đến đất đai; chính sách phí và lệ phí đất
đai.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: nghiên cứu đề tài này trong phạm vi cả nước
- Phạm vi thời gian: Chính sách tài chính đất đai từ năm 1993 - nay, các
giải pháp hoàn thiện công tác chính sách tài chính đất đai đến năm 2030.
- Phạm vi nội dung: Nghiên cứu chính sách tài chính đất đai ở Việt
Nam: Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền
sử dụng đất, phí và lệ phí trong quản lý và sử dụng đất
4. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, luận
văn được kết cấu thành 4 chương, bao gồm:
Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu, cơ sở lý luận và thực tiễn
về chính sách tài chính đất đai.
Chương 2: Phương pháp nghiên cứu
Chương 3: Thực trạng chính sách tài chính đất đai ở Việt Nam
Chương 4: Định hướng và giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính
đất đai của Việt Nam.

4


CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ
THỰC TIỄN VỀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI
1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

1.1.1. Những công trình nghiên cứu liên quan đến chính sách đất đai nói
chung
Đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và giải pháp hoàn thiện hệ thống quy
hoạch sử dụng đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa” - Nguyễn Dũng Tiến
(đề tài khoa học năm 2007, cơ quan chủ quản: Viện Khoa học Đo đạc và bản
đồ). Với cách tiếp cận đi từ tổng thể đến chi tiết từ chủ trương chính sách đến
thực tế triển khai thực hiện và liên hệ trực tiếp đến các đối tượng cụ thể.
Thông qua cách tiếp cận này để nghiên cứu về cơ sở lý luận, cơ sở khoa học
và thực tiễn thông qua việc điều tra dữ liệu QHSDĐ của nước ta trong những
năm vừa qua. Trên cơ sở đó xây dựng các quan điểm, đề xuất các giải pháp
nhằm hoàn thiện ngành khoa học QHSDĐ, đáp ứng các yêu cầu phát triển
kinh tế xã hội và môi trường thời kỳ công nghiệp hóa.
Bài nghiên cứu trao đổi “Tiếp cận giải quyết vấn đề “quyền sở hữu đất
đai” ở nước ta hiện nay” của Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên
cứu Quản lý kinh tế Trung ương (được đăng trên Tạp chí cộng sản điện tử
ngày 06/12/2013): Luật pháp Việt Nam khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc
biệt có thể tham gia thị trường. Chế độ sở hữu đất đai là cơ sở của mọi quan
hệ về đất đai, quyền sở hữu đất đai là do người sở hữu đất đai nắm giữ, đây là
quyền lợi đặc biệt không có người thứ hai và được pháp luật nhà nước bảo hộ.
Chế độ sở hữu đất đai có thể chia thành hai loại lớn là chế độ công hữu đất đai
và chế độ tư hữu đất đai. Quyền sở hữu đất đai có thể chia nhỏ ra thành các
quyền: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền thu lợi, quyền định đoạt.
Những quyền này thường thống nhất, quy về một chủ thể, nhưng trong tình
5


huống được biệt nó có thể bị phân ly. Quyền sở hữu đất đai được nhà nước
xác nhận bảo hộ, đều phải thông qua một văn kiện pháp luật nhất định để thực
hiện.

Bài nghiên cứu trao đổi “Tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật về đất
đai thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước” của Nguyễn
Quốc Ngữ, Phó Vụ trưởng Vụ Kinh tế, Văn phòng Trung ương Đảng (Tạp chí
cộng sản điện tử ngày 21/3/2013): Thông qua việc thực hiện Nghị quyết Hội
nghị Trung ương 7 khóa IX, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai từng bước
được tăng cường; chính sách, pháp luật về đất đai ngày càng được hoàn thiện;
các quyền của người sử dụng đất được mở rộng và được Nhà nước bảo đảm.
Thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất đã được hình thành
và phát triển tương đối nhanh.
Bài viết “Đổi mới chính sách, pháp luật đất đai, tạo động lực cho đẩy
mạnh tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước” của tác giả Nguyễn
Minh Quang nguyên Ủy viên Trung ương Đảng, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và
Môi trường đăng trên Tạp chí Cộng sản số 857 (Tháng 3-2014): Đất đai là
vấn đề hệ trọng, phức tạp, nhạy cảm, có tầm ảnh hưởng lớn đến phát triển
kinh tế và ổn định xã hội. Để các nội dung đổi mới sớm đi vào cuộc sống và
phát huy hiệu quả, cần có sự nỗ lực của các cấp, các ngành và sự tham gia
tích cực của nhân dân, nhằm phát huy tối đa nguồn lực đất đai trong tiến trình
công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Ngân hàng thế giới, Hà Nội, 2011 “Cơ chế nhà nước thu hồi đất và
chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam”: Ngân hàng thế giới tập trung tổng
kết các quy định của pháp luật Việt Nam, đánh giá quá trình thực hiện, phân
tích một số kinh nghiệm quốc tế và đưa ra những khuyến nghị nhằm khắc
phục các hạn chế của hệ thống pháp luật Việt Nam. Ấn phẩm gồm 3 báo cáo:
Đề xuất về hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch
đất đai tự nguyện ở Việt Nam; Nghiên cứu về cơ chế xác định giá đất phục vụ
6


bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam; Nghiên cứu hoàn thiện cơ chế
giải quyết khiếu nại về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi

đất tại Việt Nam.
1.1.2. Những công trình nghiên cứu liên quan đến vấn đề tài chính đất đai
Luận án của tiến sỹ Lê Xuân Bá, sự hình thành và phát triển thị trường
bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam: đã phân tích về khía cạnh
vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường và tập trung
làm nổi bật nội dung về quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất
động sản ở Việt Nam nói chung, theo tác giả của công trình này, thị trường
bất động sản ở Việt Nam có thời gian phát triển chưa dài nên còn chứa đựng
nhiều bất cập cho nên tác dụng phát huy thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội
chưa đáp ứng yêu cầu.
Luận án tiến sỹ Chu Thị Thủy Chung (2010). Học viện Tài chính, Hoàn
thiện Chính sách thu đối với đất đai ở Việt nam: Luận án phân tích, đánh giá
chính sách thu đối với đất đai ở nước ta hiện hành, rút ra những kết quả đã đạt
được, những tồn tại và nguyên nhân của những tồn tại đó. Sau đó, đề xuất các
giải pháp hoàn thiện chính sách thu từ đất đai ở Việt Nam trong thời gian tới.
Như vậy, luận án chỉ tập trung nghiên cứu hoàn thiện chính sách thu từ đất
đai, đây chỉ là một trong các nội dung cơ bản của chính sách TCĐĐ, mà
không phải tổng quan các nội dung của chính sách TCĐĐ.
Luận văn Thạc sỹ Đoàn Đắc Thoại, 2014. Học viện Nông ngiệp Việt
Nam, Đánh giá công tác tài chính đất đai trên đại bàn thành phố Bắc Ninh,
tỉnh Bắc Ninh. Luận văn đã phân tích đánh giá được thực trạng công tác thu
thuế đất đai trên đại bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh đồng thời đưa ra
một số giải pháp hoàn thiện công tác này. Tuy nhiên phạm vi hẹp trên địa bàn
thành phố và thời gian nghiên cứu từ năm 2009- 2013. Như vậy, luận văn chỉ
tập trung đánh giá thực trạng và tìm giải pháp thu tài chính đất đai trên địa
bàn cấp thành phố (trực thuộc tỉnh) và thời gian nghiên cứu ngắn.
7


1.1.3. Đánh giá tổng quan

Các công trình nghiên cứu phần nào đã chỉ ra tầm quan trọng to lớn của
công tác quản lý đất đai, việc thu thuế đất đai và quá trình hình thành thị
trường bất động sản...
Tuy nhiên, cho đến nay chưa có công trình nghiên cứu chuyên biệt và
hệ thống về chính sách tài chính đất đai. Chính vì thế tác giả nghiên cứu đề
tài này là cần thiết và có tính mới. Các công trình nghiên cứu ở trên có giá
trị tham khảo quý báu đối với tác giả trong quá trình thực hiện luận văn thạc
sỹ này.
1.2. Cơ sở lý luận về chính sách tài chính đất đai
1.2.1. Khái niệm về đất đai, tài chính về đất đai
1.2.1.1 Khái niệm về đất đai
Trong các tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai hiện nay đưa ra nhiều
định nghĩa về đất đai khác nhau, cụ thể như:
“Đất đai là một tổng thể vật chất có sự kết hợp giữa địa hình và không
gian tự nhiên của thực thể vật chất đó”.
Hoặc theo Đại từ điển kinh tế thị trường đã định nghĩa: “Đất đai là một
phần bề mặt tơi xốp của lớp vỏ trái đất, chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự
nhiên như địa hình, địa chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật. Đất đai là một loại
tài nguyên thiên nhiên, một loại tư liệu sản xuất, chỉ tất cả các lục địa và mặt
nước trên bề mặt trái đất. Đất đai nghĩa hẹp chỉ bộ phận lục địa trên bề mặt
trái đất”.
Cũng có quan điểm khác cho rằng: “Đất đai là một diện tích cụ thể của
bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay
trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình,
nước (hồ, sông, suối, đầm lầy...), các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước
ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái

8

định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện
tại để lại (san nền, hồ chứa nước…)”.
Lại có quan điểm định nghĩa đất đai thông qua chức năng của nó, như
khái niệm đất đai được xác định trong Luật Đất đai năm 1993: “Đất đai là tài
nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng”.
Vì vậy có thể nói đất đai là hiện tượng địa lý - kinh tế, biến đổi theo
quy luật tự nhiên và quy luật phát triển kinh tế - xã hội. Trong nhiều tài liệu
về quản lý đất đai các khái niệm này thường không được phân biệt rõ ràng và
khi nói về đất đai thường hay dùng từ đất để cho ngắn gọn hơn, như Luật Đất
đai, Quyền SDĐ... Nhưng trong tư duy khoa học cần phải phân biệt rõ các
khái niệm khác nhau giữa lãnh thổ, đất và đất đai:
“- Lãnh thổ là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong không gian
và thời gian xác định, thuộc phạm trù địa lý - dân tộc
- Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm
thổ nhưỡng, thuộc phạm trù địa lý - tự nhiên.
- Đất đai là kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và hoạt động
kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất
định, thuộc phạm trù địa lý - kinh tế. Về mặt không gian thì đất đai bao gồm
cả phần bề mặt với không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất”.
Trong tiến trình phát triển của lịch sử loài người, con người và đất ngày
càng gắn bó chặt chẽ với nhau. Đất là lớp bề mặt của trái đất, có khả năng cho
sản phẩm cây trồng để nuôi sống con người. Mọi hoạt động của con người
gắn liền với lớp bề mặt đó theo thời gian và không gian nhất định. Đất đai
chính là kết quả của sự gắn kết ấy. Như vậy đất đai là khái niệm, là một phạm
trù thể hiện mối quan hệ tổng hòa giữa hoạt động kinh tế - xã hội của con
người với đất, lớp bề mặt trái đất trên một lãnh thổ nhất định. Bề mặt trái đất
9

với phần bề sâu trong lòng đất và phần không gian bên trên được sử dụng vào
các mục đích khác nhau phụ thuộc vào nhu cầu của con người, trong các
ngành nghề khác nhau của nền kinh tế quốc dân.
1.2.1.2. Định nghĩa tài chính về đất đai
Tài chính công là một phạm trù kinh tế và sự ra đời cũng như phát triển
của tài chính công luôn gắn liền với sự xuất hiện của Nhà nước và nền kinh tế
hàng hóa - tiền tệ. Trong tác phẩm “Nguồn gốc của gia đình, của chế độ tư
hữu, của Nhà nước” Ăngghen đã chỉ ra rằng, Nhà nước là sản phẩm của đấu
tranh giai cấp. Nhà nước xuất hiện với tư cách là cơ quan quyền lực công
cộng, đứng ra quản lý, duy trì và phát triển xã hội, đất nước. Để làm được
điều đó, Nhà nước cần phải có tiềm lực tài chính. Bằng quyền lực công, Nhà
nước quy định các khoản thuế bắt buộc các tổ chức, cá nhân phải đóng góp
tạo nên các khoản thu của Nhà nước. Đồng thời, Nhà nước cũng có những
khoản chi tiêu cần thiết về quân đội, bộ máy quản lý… nhằm duy trì quyền
lực của mình. Từ đó, khái niệm tài chính công bắt đầu xuất hiện.
Trong điều kiện nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường thì tài
chính công được hiểu là các hoạt động thu chi bằng tiền của Nhà nước, phản
ánh hệ thống các quan hệ kinh tế dưới hình thức giá trị trong quá trình hình
thành và sử dụng các quỹ tiền tệ của Nhà nước nhằm phục vụ việc thực hiện
các chức năng vốn có (không nhằm mục tiêu thu lợi nhuận) của Nhà nước đối
với xã hội.
Như vậy, có thể thấy rằng tài chính công biểu hiện tổng hợp giá trị tư
liệu sản xuất và tư liệu tiêu dùng trong xã hội. Chính vì vậy nên phạm vi hoạt
động của tài chính công rất rộng, bao gồm nhiều lĩnh vực trong đó có cả lĩnh
vực đất đai. Ở nước ta, trên cơ sở của chế định sở hữu toàn dân về đất đai thì
từ khi Luật đất đai năm 1993 ra đời, tiếp đó là Luật đất đai năm 2003 và nay
là Luật đất đai năm 2013 đã tạo cơ sở pháp lý để hình thành hệ thống chính
sách tài chính về đất đai như chính sách thuế, chính sách thu tiền sử dụng đất,
10

chính sách thu lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính… Hệ thống này một mặt đã
đáp ứng kịp thời các yêu cầu của công tác quản lý đất đai bằng pháp luật của
Nhà nước, mặt khác, khuyến khích việc sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả,
phục vụ cho sự nghiệp phát triển đất nước.
Trên thực tế, hiện nay chưa có một định nghĩa chính xác tuyệt đối cho
khái niệm tài chính trong lĩnh vực đất đai, tuy nhiên căn cứ vào khái niệm tài
chính công đã đưa ra cùng với những quy định của pháp luật đất đai về vấn đề
này thì có thể hiểu khái quát tài chính về đất đai là các nghĩa vụ vật chất mà
pháp luật quy định cho người sử dụng đất phải thực hiện đối với Nhà nước
trong các trường hợp nhất định phụ thuộc vào đối tượng và mục đích sử dụng
đất. Các khoản thu này được sắp xếp thành ba nhóm theo trình tự các bước là:
cấp quyền sử dụng đất; sử dụng đất và thuế từ đất đai.
1.2.1.3. Đặc điểm của tài chính đối với đất đai
Tài chính trong lĩnh vực đất đai mang những đặc điểm cơ bản sau:
Thứ nhất, tài chính trong lĩnh vực đất đai phản ánh mối quan hệ giữa
người sử dụng đất và Nhà nước thông qua các khoản thu ngân sách từ đất đai,
đây là những khoản thu có phạm vi áp dụng rộng với những đối tượng đa
dạng. Các khoản thu này là một bộ phận của giá trị sản phẩm thặng dư do các
thành viên trong xã hội tạo ra khi tiến hành sử dụng đất vào các mục đích: sản
xuất, kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng… Những nghĩa vụ tài chính mà
người sử dụng đất phải thực hiện với Nhà nước căn cứ vào đối tượng và mục
đích sử dụng đất, thể hiện qua các chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai
do Nhà nước quy định trong Luật đất đai nhằm đạt được ba mục tiêu cơ bản
là: tạo lập nguồn thu cho NSNN, gia tăng sự quản lý nhà nước về đất đai và
thực hiện công bằng xã hội.
Thứ hai, tài chính đất đai gắn liền với giá quyền sử dụng đất (hay còn
gọi là giá đất) do Nhà nước quy định; bởi đây được coi là căn cứ để thực hiện
chính sách thu đối với đất đai, cụ thể để tính: thuế sử dụng đất, thuế thu nhập

11


từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao
đất cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự
án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền
sử dụng đất, lệ phí trước bạ…Chính vì thế, việc xác định giá bất động sản nói
chung, trong đó có giá đất là hết sức quan trọng; đây là công cụ không thể
thiếu trong thực hiện chính sách tài chính đất đai.
Việc xác định giá đất với nhiều cách khác nhau là vấn đề mang tính
thời sự chung trên toàn thế giới cả trong quá khứ và hiện tại. Cơ sở để xác
định giá đất có nhiều yếu tố như vị trí của lô đất, điều kiện giao thông, khả
năng sinh lợi của đất đai, loại, cấp hạng, vị thế khu vực của khu đất, điều kiện
cung - cầu trên thị trường… Ở nước ta, để định giá (ước tính giá trị) đất, Nhà
nước có chính sách quy định về nguyên tắc và các phương pháp xác định giá
đất. Có phương pháp được áp dụng phổ biến để định giá cho nhiều loại đất,
nhưng cũng có phương pháp chỉ sử dụng trong phạm vi hẹp để định giá chủ
yếu đối với một vài loại đặc thù. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện định giá
giá đất, không phải chỉ sử dụng riêng một phương pháp định giá, mà còn có
sự kết hợp sử dụng nhiều phương pháp để xác định. Bên cạnh đó, khung giá
đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định trên cơ sở
khung giá Chính phủ ban hành cũng thường xuyên được sửa đổi, bổ sung kịp
thời khi có sự biến động về giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường
cho sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế nhằm hạn chế
sự chênh lệch quá xa.
Thứ ba, bản chất của các chính sách tài chính từ đất đai là việc thực
hiện khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai. Do bản thân đất đai là nguồn tài
chính tiềm năng hết sức quan trọng của mỗi quốc gia nên khả năng khai thác
biến thành nguồn tài chính hiện thực để phục vụ cho phát triển kinh tế là vô
cùng to lớn. Giá trị khai thác về kinh tế của đất đai được thể hiện qua những

dấu hiệu sau:
12


- Đất là tài sản quốc gia có giá trị lớn và là “hàng hóa đặc biệt”:
Trong nền kinh tế thị trường, giống như các loại tài sản khác, đất đai không
chỉ được sử dụng vào các mục đích sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh mà còn
trong cả các giao dịch như: mua bán, cho thuê, thế chấp, thừa kế, biếu
tặng… Giá trị sử dụng của đất đai được thừa nhận trên thị trường như một
loại hàng hóa thông qua việc thừa nhận giá (giá đất). Tuy nhiên khác với
các loại hàng hóa thông thường, đất đai không chỉ là một loại tài sản có giá
trị lớn mà còn là một loại “hàng hóa đặc biệt”, sự đặc biệt này do những
đặc điểm riêng có của đất đai tạo nên.
- Đất đai tạo nguồn tài chính để xây dựng cơ sở hạ tầng: Với việc thừa
nhận giá đất và công nhận quyền tư hữu đối với quyền sử dụng đất, Việt Nam
đã tạo điều kiện cho đất đai trở thành một nguồn vốn quan trọng của quốc gia
phục vụ hoạt động đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, giảm bới gánh nặng chi của
NSNN. Việc đầu tư cơ sở hạ tầng là một lĩnh vực cần nhiều vốn, do đó bằng
việc sử dụng đất hiện có để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng sẽ giúp vừa khai
thác được nguồn lực tài chính từ đất đai, vừa đáp ứng được số vốn rất lớn mà
NSNN không có khả năng trang trải.
- Đất đai tạo nguồn vốn góp liên doanh hoặc hợp tác kinh doanh: Góp
vốn mà tài sản không mất đi, đó cũng là đặc điểm của tài sản đất đai: càng sử
dụng và sử dụng vào nhiều mục đích thì đất đai càng tăng giá trị của nó.
Ngoài phần vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại liên doanh, đất lại được
liên doanh đó đưa vào sử dụng vì một mục đích nào đó như làm cơ sở sản
xuất - kinh doanh, văn phòng... Hết thời hạn liên doanh người sử dụng đất lại
tiếp tục có quyền sử dụng đất và tiếp tục được giao dịch (mua bán, chuyển
nhượng, thế chấp, góp vốn...) trên thị trường bất động sản.
- Đất đai tạo nguồn vốn bằng việc thế chấp để vay vốn cho đầu tư

phát triển: Với đặc điểm riêng của đất đai, khi là tài sản để thế chấp vay vốn,
đất đai không bị cầm giữ như các tài sản khác, mà trái lại người mang đất đai
13


thế chấp thì sau khi vay được vốn họ vẫn được sử dụng đất đã thế chấp vào
mục đích của mình như sản xuất - kinh doanh, để ở.... Như vậy, vốn đầu tư vào
sản xuất - kinh doanh đã được nhân đôi. Đó là một giá trị đặc biệt riêng có của
tài sản đất đai mà con người có thể tận dụng, khai thác biến đất đai thành nguồn
tài chính cho đầu tư phát triển.
- Đất đai tạo nguồn thu ổn định, lâu dài cho NSNN: Việc tạo lập nguồn
thu từ đất đai cho NSNN được thực hiện thông qua các chính sách cơ bản
như: Chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất đối với đất đai thuộc
sở hữu nhà nước; Chính sách thuế đối với đất đai như thuế sử dụng đất (thuế
tài sản, thuế thu nhập (giá trị gia tăng) từ đất; Chính sách về phí, lệ phí đối với
đất đai…
1.2.1.4. Việc phân loại đất hiện nay ở Việt Nam
Theo 02 cách:
- Phân loại đất theo thổ nhưỡng: (theo Khoa học đất). Mục đích để xây
dựng bản đồ thổ nhưỡng. Có 3 trường phái chủ yếu:
• Phân loại đất theo nguồn gốc phát sinh
• Phân loại đất theo định lượng các tầng đất
• Phân loại đất theo FAO – UNESCO
- Phân loại đất theo mục đích sử dụng đất:
• Căn cứ vào quỹ đất, mục đích sử dụng đất, chính sách thuế, các nước
có bảng phân loại đất khác nhau: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên
dùng ( đất xây dựng cơ sở hạ tầng, đất khu công nghiệp, đất thương mại, du
lịch, sinh thái, bảo tồn), đất đô thị, đất ven đô thị, đất an ninh quốc phòng, đất
ở và hành chính nông thôn, đất chưa sử dụng, đất hoang…
• Đối với Việt Nam, từ 1 tháng 7 năm 2014, theo quy định của Luật đất

đai 2013, đất đai được chia thành 3 nhóm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất
phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.

14


1.2.1.5. Các nguồn thu tài chính trong lĩnh vực đất đai
Theo quy định của pháp luật hiện hành và thực tiễn triển khai các hoạt
động thu tài chính của Nhà nước đối với các chủ thể sử dụng đất cho thấy, các
nguồn thu NSNN từ đất đai bao gồm các khoản cơ bản sau đây:
- Tiền sử dụng đất: Là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho
Nhà nước khi được giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, mua nhà
ở thuộc sở hữu Nhà nước và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Thuế sử dụng đất: Là thuế mà người sử dụng đất phải nộp hàng năm,
theo thời hạn nộp thuế sử đụng đất do cơ quan thuế ấn định.
- Thuế thu nhập liên quan đến đất đai: Là loại thuế thu vào giá trị tăng
thêm từ chuyển nhượng bất động sản, là thuế đánh một lần khi phát sinh hành
vi chuyển nhượng bất động sản và thu trên phần thu nhập (giá trị gia tăng) khi
chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất. Đây là một loại thuế phát
sinh không thường xuyên, mà phụ thuộc vào quan hệ vận động của giao dịch
bất động sản. Thuế thu nhập liên quan đến đất đai gồm hai loại là thuế thu
nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.
- Lệ phí địa chính: Là lệ phí mà người sử dụng đất phải nộp vào NSNN
khi được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết cho một trong các
công việc về địa chính như: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đăng ký
sử dụng đất; trích lục hồ sơ thửa đất theo yêu cầu của người sử dụng đất…
- Lệ phí trước bạ về nhà, đất: Là lệ phí mà người sử đụng đất phải nộp
vào NSNN khi đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm các thủ tục để
sang tên, đứng tên chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng đối với các bất động sản là

nhà, đất.
Chúng ta đều biết đất đai là của cải quan trọng, góp phần hình thành nên
sự giàu có của mỗi quốc gia qua việc tạo ra những nguồn thu tài chính ổn định
và lâu dài cho NSNN. Do đó, những nguồn thu từ đất đai trên có vị trí hết sức
15


quan trọng trong nguồn tài chính của đất nước. Xét trên góc độ nguồn vật lực,
đất đai là một bất động sản được sử dụng để làm mặt bằng sản xuất, kinh
doanh, là tư liệu sản xuất không thể thiếu cho mọi nền kinh tế, là chỗ ở cho con
người… Nguồn vật lực này có ý nghĩa quyết định đến đời sống xã hội và sự
tồn tại của con người. Xét về mặt tài chính, khi phát sinh các quan hệ chuyển
nhượng, góp vốn, thế chấp đối với đất đai, nguồn tài chính tiềm năng từ đất đai
sẽ biến thành nguồn tài chính thực hiện thông qua các quan hệ đó.
Để huy động, quản lý và khai thác một cách có hiệu quả những nguồn
thu từ đất đai cho Ngân sách của quốc gia, Nhà nước đã xây dựng nên hệ
thống chính sách thu NSNN đối với đất đai. Mặc dù, việc tạo lập nguồn thu
cho NSNN trong lĩnh vực đất đai bao quát khá nhiều nội dung và có nội hàm
rất rộng nhưng chủ yếu chịu sự điều chỉnh của các chính sách cơ bản đó là:
Chính sách về giá đất; chính sách thu tiền sử dụng đất; chính sách thuế đối
với đất đai như thuế sử dụng đất, thuế thu nhập liên quan đến đất đai; chính
sách thu lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính.
1.2.2. Cơ sở lý luận về chính sách tài chính đối với đất đai
Các chính sách và quy định về tài chính đối với đất đai được ra đời dựa
trên những cơ sở lý luận chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, khi chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường, dưới tác
động của các quy luật khách quan của nền kinh tế thị trường, Nhà nước đã
tiến hành xóa bỏ sự bao cấp về giá đất và chuyển sang áp dụng cơ chế giá trị
trong quản lý đất đai. Điều đó có nghĩa là trong điều kiện nền kinh tế thị
trường, Nhà nước muốn quản lý đất đai có hiệu quả thì không chỉ sử dụng các

phương thức quản lý chính trị - hành chính thuần túy mà phải áp dụng các
biện pháp mang tính kinh tế thông qua việc xác định giá đất và các vấn đề tài
chính về đất đai.
Thứ hai, mặc dù về nguồn gốc phát sinh, đất đai là tài nguyên do thiên
nhiên ban tặng, có trước khi loài người được sinh ra song khi đó đất đai
16