Một số giải pháp thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực BĐS ở Việt Nam (LV thạc sĩ)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
-----o0o-----

LUẬN VĂN THẠC SĨ

MỘT SỐ GIẢI PHÁP THU HÚT ĐẦU TƯ
TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀ I (FDI) VÀ O LĨNH VỰC
BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

Chuyên ngành: Kinh tế quốc tế

NGUYỄN DIỆU LINH

Hà Nội, năm 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
-----o0o-----

LUẬN VĂN THẠC SĨ
MỘT SỐ GIẢI PHÁP THU HÚT ĐẦU TƯ
TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀ I (FDI) VÀ O LĨNH VỰC
BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

Ngành: Kinh tế học

Chuyên ngành: Kinh tế quốc tế
Mã số: 60310106

Họ và tên học viên: Nguyễn Diệu Linh
Người hướng dẫn: TS. Vũ Thị Quế Anh

Hà Nội, năm 2017


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luâ ̣n văn tha ̣c sỹ kinh tế : “Mô ̣t số giải pháp thu hút đầ u tư
trực tiế p nước ngoài (FDI) vào liñ h vực BĐS ở Viê ̣t Nam” là kế t quả của quá triǹ h
nghiên cứu khoa ho ̣c đô ̣c lâ ̣p và nghiêm túc.
Các số liê ̣u trong luâ ̣n văn là trung thực, có nguồ n gố c rõ ràng, đươ ̣c trić h dẫn
đầ y đủ.
Các giải pháp nêu trong luâ ̣n văn đươ ̣c rút ra từ những cơ sở lý luâ ̣n và quá
trình nghiên cứu thực tiễn

Hà Nô ̣i, ngày 01 tháng 05 năm 2017
Tác giả

Nguyễn Diêụ Linh


ii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC BẢNG, BIỂU
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THU HÚT VỐN ĐẦU
TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI (FDI) VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN . 10
1.1 Tổng quan về vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI)................................... 10
1.1.1 Khái niê ̣m .................................................................................................. 10
1.1.2 Đặc điểm của vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài .......................................... 11
1.1.3 Các hình thức đầu tư vốn trực tiếp nước ngoài ......................................... 13
1.1.4 Tác đô ̣ng của vốn FDI đố i với nước nhâ ̣n đầ u tư ...................................... 17
1.2 Tổng quan về bất động sản (BĐS) và thị trường bất động sản .................... 23
1.2.1 Bất động sản .............................................................................................. 23
1.2.2 Thị trường bất động sản ............................................................................. 29
1.2.3 Các hình thức đầu tư vào bất động sản ...................................................... 32
1.2.4 Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế ............................ 33
1.3 Sự cần thiết của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất
động sản .............................................................................................................. 35
1.3.1 Tính tất yếu của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài ......................... 35
1.3.2 Vai trò của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động
sản ....................................................................................................................... 36
1.4 Kinh nghiệm tăng cường thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào
liñ h vực bất động sản của mô ̣t số nước Châu Á ................................................. 37
1.4.1 Bài ho ̣c kinh nghiê ̣m từ Singapore ............................................................ 37
1.4.2 Bài ho ̣c kinh nghiê ̣m từ Trung Quố c ......................................................... 42


iii

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC
NGOÀI (FDI) VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ................... 45
2.1 Cơ sở pháp lý cho hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất
động sản .............................................................................................................. 45

2.1.1 Luật đất đai ................................................................................................ 45
2.1.2 Luật kinh doanh bất động sản .................................................................... 46
2.1.3 Luật đầu tư ................................................................................................. 47
2.1.4 Luật nhà ở .................................................................................................. 49
2.1.5 Cơ sở pháp lý xây dựng chin
́ h sách tin
́ du ̣ng đố i với cho vay BĐS .......... 50
2.2 Tình hình phát triể n thi ̣trường BĐS ở Viê ̣t Nam......................................... 55
2.2.1 Giai đoạn 2007 – 06/2008: Bùng nổ......................................................... 55
2.2.2 Giai đoạn 06/2008 – 2009: Suy thoái ....................................................... 56
2.2.3 Giai đoạn 2010 – 2013: Bất ổn ................................................................. 57
2.2.4 Giai đoa ̣n 2014 – 2015: Phu ̣c hồ i .............................................................. 62
2.2.5 Giai đoạn: 2016 – nay: Tăng trưởng ổn định ............................................ 65
2.2.6 Dự báo về thị trường BĐS năm 2017 ........................................................ 68
2.3 Thực tra ̣ng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài để phát triển liñ h vực
bất động sản ở Việt Nam .................................................................................... 69
2.3.1 Giai đoa ̣n 2007 – 2008: Bùng nổ ............................................................... 69
2.3.2 Giai đoa ̣n 2009 – 2010: Khủng hoảng và thoái trào.................................. 72
2.3.3 Giai đoa ̣n 2011 – 2013: Bấ t ổ n .................................................................. 74
2.3.4 Giai đoa ̣n 2014 – nay: Khôi phu ̣c và tăng trưởng ổ n đinh
̣ ........................ 77
2.4 Đánh giá tình hiǹ h thu hút vố n đầ u tư trực tiế p nước ngoài vào liñ h vực
BĐS ở Viê ̣t Nam ................................................................................................. 82
2.4.1 Những thành tựu và nguyên nhân.............................................................. 82
2.4.2 Những hạn chế và nguyên nhân ................................................................ 86


iv

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG THU HÚT VỐN

ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀ I VÀO LĨNH VỰC BĐS Ở VIỆT NAM
................................................................................................................................... 89
3.1 Triể n vo ̣ng, thách thức và đinh
̣ hướng thu hút vố n đầ u tư trực tiế p nước
ngoài vào liñ h vực BĐS ở Viê ̣t Nam .................................................................. 89
3.1.1 Dự báo về xu hướng dòng vố n FDI vào liñ h vực BĐS trên thế giới ........ 89
3.1.2 Đinh
̣ hướng phát triể n thi ̣trường BĐS của Viê ̣t Nam............................... 91
3.1.3 Triể n vo ̣ng và thách thức đố i với viê ̣c đẩ y ma ̣nh thu hút FDI vào thi ̣
trường BĐS của Viê ̣t Nam ................................................................................. 95
3.2 Một số giải pháp nhằm tăng cường thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài
(FDI) để phát triển lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam ....................................... 99
3.2.1 Đẩy mạnh các hoạt động xúc tiến đầu tư .................................................. 99
3.2.2 Hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật ...............................................101
3.2.3 Hoàn thiện chính sách tín dụng bất động sản ..........................................103
3.2.4 Các chính sách về kinh tế ........................................................................105
3.2.5 Cải cách thủ tục hành chính .....................................................................107
3.2.6 Đầ u tư phát triể n cơ sở ha ̣ tầ ng ................................................................109
3.2.7 Quản lý chă ̣t chẽ dòng vố n và dự án FDI vào BĐS ................................109
3.2.8 Các giải pháp khác ...................................................................................110
KẾT LUẬN ............................................................................................................113
TÀ I LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................115


v

DANH MỤC BẢNG, BIỂU
Hình 2.1: Tổ ng quan thi ̣trường BĐS Viê ̣t Nam qua các giai đoa ̣n .......................... 55
Biểu đồ 2.1: Lượng căn hộ tồn kho bất động sản tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh
giai đoạn 2010 – 2013 ............................................................................................... 60

Biều đồ 2.2: Dư nợ tín dụng và tỉ lệ nợ xấu thuộc lĩnh vực bất động sản giai đoạn
2010 - 2013 ............................................................................................................... 61
Bảng 2.1: Tồn kho bất động sản năm 2014............................................................... 62
Bảng 2.2: Các thương vụ M&A lớn trong lĩnh vực bất động sản Việt Nam năm
2015 ........................................................................................................................... 65
Biểu đồ 2.3: Tổ ng lượng khách du lịch đến Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng giai
đoạn 2012 – 2016 ...................................................................................................... 67
Biểu đồ 2.4: Số lượng dự án được cấp vốn và lượng vốn FDI đổ vào BĐS giai đoạn
2007 – 2016 ............................................................................................................... 69
Biều đồ 2.5: Vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản giai đoạn 2007 – 2013................. 74
Biểu đồ 2.6: Vốn FDI và vốn FDI giải ngân trong lĩnh vực bất động sản ................ 77
giai đoạn 2013 – 2016 ............................................................................................... 77
Biểu đồ 2.7: Tỷ trọng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản xét theo đối tác đầu tư giai
đoạn 2007 – 2016 ...................................................................................................... 81


vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

KÝ HIỆU

NỘI DUNG TIẾNG ANH

NỘI DUNG TIẾNG VIỆT

ASEAN

Association of
Southeast Asian Nations

Hiê ̣p hô ̣i các quố c gia
Đông Nam Á

BĐS

BĐS

BOT

Building Operate Transfer

Xây dựng – kinh doanh –
chuyển giao

BT

Building Transfer

Xây dựng – chuyển giao

BTO

Building Transfer Operate

Xây dựng – chuyển giao –
kinh doanh

Công ty CP

Công ty Cổ phầ n

Công ty TNHH

Công ty Trách nhiê ̣m hữu ha ̣n

FDI

Foreign Direct Investment

Đầ u tư trực tiế p nước ngoài

HDB

Housing and Development
Board

Ủy ban Phát triể n nhà ở
Singapore

IMF

International Monetary Fund

Quỹ tiề n tê ̣ quố c tế

JLL

Jones Lang LaSalle

M&As

Mergers and Acquisitions

Mua lại và sáp nhập

ODA

Official Development Assistance

Hỗ trợ phát triển chính thức

OECD

Organization for Economic
Cooperation and Development

Tổ chức Hơ ̣p tác và Phát triể n
kinh tế

PFI

Portfolio Foreign Investment

Đầ u tư gián tiế p nước ngoài

PPP

Public – Private Partnership

Hơ ̣p tác công – tư
Quỹ đầ u tư BĐS Techcom
Viê ̣t Nam

TCREIT
TPP
UNCTAD
VAMC
WTO

Trans-Pacific Strategic
Economic Partnership
Agreement
United Nation Conference on
Trade and Development
Vietnam Asset Management
Company
World Trade Organization

Hiê ̣p đinh
̣ đố i tác kinh tế
xuyên Thái Biǹ h Dương
Ủy ban Liên hơ ̣p quố c về
thương ma ̣i và phát triể n
Công ty Quản lý tài sản
Tổ chức thương ma ̣i thế giới


vii

TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN
Với mục tiêu tìm ra các giải pháp nhằ m tăng cường thu hút nguồ n vố n đầ u tư
trực tiế p nước ngoài vào liñ h vực BĐS ở Viê ̣t Nam trong giai đoa ̣n sắ p tới, trên cơ
sở các thố ng kê, đánh giá về thực tra ̣ng cũng như triể n vo ̣ng, thành tựu và khó khăn,
ha ̣n chế của Viê ̣t Nam trong quá trình thu hút nguồ n vố n nước ngoài vào liñ h vực
này, luận văn đã tập trung làm rõ những vấn đề sau:
Khái quát những lý luận chung, cơ bản về đầ u tư trực tiế p nước ngoài và BĐS.
Dựa trên những khái quát chung đó, tác giả đã chỉ ra vai trò và sự cầ n thiế t phải
tăng cường thu hút nguồ n vố n FDI vào liñ h vực BĐS Viê ̣t Nam. Bên ca ̣nh đó, tác
giả cũng đánh giá các chính sách thu hút vố n đầ u tư nước ngoài vào liñ h vực này ở
hai quốc gia khác trong khu vực Châu Á – Thái Bình Dương là Singapore và Trung
Quố c, từ đó rút ra mô ̣t số bài ho ̣c kinh nghiê ̣m cho Viê ̣t Nam đó là: (1) Đẩ y ma ̣nh
công tác xây dựng, hoàn thiê ̣n hê ̣ thố ng luâ ̣t pháp, chính sách, thủ tu ̣c hành chiń h
liên quan đế n đầ u tư và kinh doanh BĐS; (2) Xây dựng chiế n lươ ̣c quy hoa ̣ch rõ
ràng, cu ̣ thể , đồ ng bô ̣ và dài ha ̣n; (3) Chú tro ̣ng trong công tác phân bổ và quản lý
thi ̣ trường nhà ở; (4) Nâng cao chấ t lươ ̣ng cơ sở ha ̣ tầ ng; (5) Vai trò quản lý, điề u
tiế t vi ̃ mô của Nhà nước.
Trên cơ sở phân tích đánh giá những thay đổ i, cải cách của các bô ̣ luâ ̣t liên
quan đế n sự phát triể n của liñ h vực BĐS và tác đô ̣ng của nó tới hoa ̣t đô ̣ng thu hút
vố n FDI vào BĐS, luận văn đã chỉ ra những thành tựu cũng như những ha ̣n chế về
mă ̣t chính sách và môi trường đầ u tư của Viê ̣t Nam, cùng những nguyên nhân cơ
bản và đưa ra dự báo cho năm 2017 sắ p tới.
Từ những nghiên cứu, đánh giá đó, luâ ̣n văn đưa ra xu hướng của dòng vố n
FDI vào liñ h vực BĐS trong những năm tiế p theo, đồ ng thời chỉ ra các cơ hô ̣i, triể n
vo ̣ng và thách thức cho Chính phủ Viê ̣t Nam trong bố i cảnh tiǹ h hình thu hút vố n
FDI hiê ̣n nay. Theo đó, luâ ̣n văn đã đưa ra mô ̣t số giải pháp nhằ m tăng cường, đẩ y
ma ̣nh thu hút vố n FDI vào liñ h vực BĐS, bao gồ m các nhóm giải pháp: (1) Đẩ y
ma ̣nh hoa ̣t đô ̣ng xúc tiế n đầ u tư; (2) Hoàn thiê ̣n hê ̣ thố ng chiń h sách pháp luâ ̣t; (3)
Hoàn thiê ̣n chiń h sách tiń du ̣ng BĐS; (3) Các chin
́ h sách về kinh tế ; (4) Cải cách thủ

tu ̣c hành chính; (5) Phát triể n cơ sở ha ̣ tầ ng; (6) Quản lý dòng vố n FDI


1

MỞ ĐẦU
1.

Tính cấ p thiế t của đề tài
Nguồn vốn luôn là một trong những điều kiện tiên quyết đóng vai trò quyết

định vào quá trình tăng trưởng và phát triển của mỗi quốc gia. Dù là nước phát
triển hay đang phát triển đều cần có vốn để tiến hành các hoạt động đầu tư tạo ra
tài sản mới cho nền kinh tế. Nguồn vốn đó có thể được huy động ở trong nước
hoặc từ nước ngoài, tuy nhiên, nguồn vốn trong nước thường có hạn, nhất là đối
với một nước đang phát triển như Việt Nam. Vì vậy, nguồn vốn đầu tư nước ngoài
đã và đang ngày càng đóng vai trò quan trọng đối với sự phát triển của mỗi quốc
gia. Trong đó, đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) là một trong những kênh huy
động vốn hiệu quả nhất, bởi FDI không chỉ bổ sung nguồn vốn cho đầu tư phát
triển mà còn là một luồng vốn ổn định, dựa trên quan điểm dài hạn về thị trường,
về triển vọng tăng trưởng và không tạo ra nợ cho chính phủ nước tiếp nhận đầu tư.
Xu hướng thu hút vố n đầ u tư trực tiế p nước ngoài là mô ̣t xu hướng tấ t yế u đố i với
tấ t cả các quố c gia trên thế giới, đă ̣c biê ̣t là những quố c gia đang phát triể n như
Viê ̣t Nam. Trong các Nghi ̣ quyế t đinh
̣ hướng phát triể n kinh tế của Đảng ta cũng
luôn khẳ ng đinh
̣ thu hút FDI là chủ trương quan tro ̣ng, góp phầ n khai thác các
nguồ n lực trong nước, mở rô ̣ng hơ ̣p tác kinh tế quố c tế , ta ̣o cơ sở vững chắ c cho
sự nghiê ̣p công nghiê ̣p hóa – hiê ̣n đa ̣i hóa của đấ t nước.
Thị trường bất động sản là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế thị

trường, cùng với thị trường vốn, thị trường lao động và thị trường khoa học và
công nghệ, thị trường BĐS tạo thành chu trình “khép kín” các yếu tố “đầu vào”
của quá trình sản xuất – kinh doanh. Việc đầ u tư ta ̣o lập bấ t động sản luôn yêu cầu
sử du ̣ng một lươ ̣ng vố n lớn với thời gian ta ̣o lập bấ t động sản cũng như thu hồ i vố n
tương đố i dài, do đó đòi hỏi hoạt động đầu tư ổn định không chỉ đến từ trong nước
mà còn từ các nguồn vốn dồi dào khác đến từ bên ngoài như FDI. Thị trường bất
động sản Việt Nam trong giai đoạn vừa qua đã có bước phát triển tích cực, góp
phần đáng kể đối với sự tăng trưởng toàn diê ̣n và bề n vững của kinh tế – xã hô ̣i
trong tiế n trình hô ̣i nhâ ̣p kinh tế quố c tế .


2

Trong những năm trở la ̣i đây, dòng vố n FDI vào liñ h vực BĐS đang gia tăng
nhanh chóng, đă ̣c biê ̣t dự đoán trong các năm tới, thi ̣ trường BĐS Châu Á nói
chung và khu vực Đông Nam Á nói riêng sẽ là điể m đế n ưa thić h của các nhà đầ u
tư nước ngoài, và thi ̣ trường BĐS của Viê ̣t Nam cũng đang dầ n trở thành mô ̣t
trong những thi ̣ trường hấ p dẫn nhấ t khu vực Châu Á – Thái Bin
̀ h Dương. Nhâ ̣n
thức đươ ̣c xu hướng đó, Chính phủ đã ban hành và thực hiê ̣n nhiề u chiń h sách cải
cách nhằ m thu hút nguồ n vố n FDI tiề m năng này vào liñ h vực BĐS, tuy nhiên vẫn
còn nhiề u ha ̣n chế và bấ t câ ̣p. Do đó, yêu cầ u đă ̣t ra là cầ n phải nghiên cứu đánh
giá tổ ng quan hoa ̣t đô ̣ng thu hút vố n FDI vào liñ h vực BĐS ở Viê ̣t Nam trong
những năm qua, chỉ ra được thực trạng nguồn cung vốn FDI vào lĩnh vực này,
đồng thời nhận thức được những cơ hội cũng như khó khăn của Việt Nam trong
quá trình thu hút vốn FDI, từ đó đưa ra các giải pháp mới nhằm nâng cao hiệu quả
hoạt động của vố n FDI tại Việt Nam đối với lĩnh vực bất động sản.
Xuất phát từ thực trạng thu hút vố n FDI vào lĩnh vực BĐS và tính cấp thiết
của đề tài, ho ̣c viên đã chọn đề tài “Mô ̣t số giải pháp thu hút đầ u tư trực tiế p nước
ngoài (FDI) vào liñ h vực BĐS ở Viê ̣t Nam” làm đề tài nghiên cứu.

2.

Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu đề tài này, tác giả nhằ m mu ̣c đích đưa ra mô ̣t số hàm ý về tăng

cường thu hút và nâng cao hiệu quả sử dụng dòng vốn FDI, đáp ứng nhu cầu phát
triển lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam trong thời gian tới.
3.

Đố i tươ ̣ng và pha ̣m vi nghiên cứu
✓ Thu hút vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản
✓ Nội dung: Giải pháp thu hút vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản
✓ Thời gian: Phân tích thực trạng thu hút vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản
từ 2007 đến 2016; đưa ra các giải pháp cho giai đoạn 2017 – 2020. Sở di ̃
cho ̣n giai đoa ̣n này bởi vì 2007 là cô ̣t mố c quan tro ̣ng đánh dấ u Viê ̣t Nam
gia nhâ ̣p Tổ chức Thương ma ̣i thế giới (WTO), bước đầ u tham gia vào quá
trình hô ̣i nhâ ̣p kinh tế quố c tế và toàn cầ u hóa.


3

✓ Không gian: trên lãnh thổ Việt Nam
✓ Nghiên cứu vốn FDI vào thị trường BĐS nhà ở, thị trường bất động sản
công nghiệp, thị trường bất động sản thương mại và chỉ nghiên cứu trên
khía cạnh kinh doanh bất động sản chứ không phải kinh doanh dịch vụ bất
động sản.
4.

Mục tiêu nghiên cứu
Phân tić h thực tra ̣ng thi ̣ trường BĐS Viê ̣t Nam nói chung và tình hình thu hút

FDI vào liñ h vực này nói riêng, kể từ sau khi Viê ̣t Nam gia nhâ ̣p Tổ chức thương
ma ̣i thế giới (WTO) đế n nay; đánh giá thành công, ha ̣n chế và nguyên nhân của thực
tra ̣ng thu hút vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản. Đồ ng thời, nhâ ̣n đinh
̣ xu hướng,
triể n vo ̣ng và thách thức của Viê ̣t Nam trong quá trin
̀ h thu hút nguồ n vố n FDI vào
liñ h vực BĐS sắ p tới, trên cơ sở đó, đề ra một số kiến nghị, giải pháp nhằm tăng
cường thu hút vố n FDI vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam trong thời gian tới.
5.

Tổng quan các nghiên cứu
Đầ u tư trực tiế p nước ngoài (FDI) luôn là mô ̣t đề tài hấ p dẫn đã và đang

đươ ̣c nhiề u tác giả nghiên cứu, phân tić h, làm rõ trong các đề tài luâ ̣n văn, luâ ̣n án
hay hô ̣i thảo khoa ho ̣c. Cho đế n nay, đã có nhiề u công trin
̀ h nghiên cứu phân tić h
về vai trò, tác đô ̣ng của FDI đố i với quố c gia tiế p nhâ ̣n, cũng như những chính
sách mà quố c gia đó áp du ̣ng trong viê ̣c thu hút và sử du ̣ng vố n FDI dưới những
góc đô ̣ khác nhau.
✓

Các nghiên cứu quố c tế về thu hút và sử du ̣ng vố n FDI
Hầ u hế t các nghiên cứu đề u thừa nhâ ̣n sự cầ n thiế t của vố n đầ u tư trực tiế p

nước ngoài đố i với nước nhâ ̣n đầ u tư bao gồ m: vố n, bí quyế t công nghê ̣, kinh
nghiê ̣m quản lý, marketing, ma ̣ng lưới sản xuấ t toàn cầ u,…; và là mô ̣t đô ̣ng lực
quan tro ̣ng ta ̣o điề u kiê ̣n cho các quố c gia tiế p nhâ ̣n phát triể n và tăng trưởng kinh
tế (Lall, 2000; OECD, 2002). Theo UNCTAD (1999), FDI có thể hỗ trơ ̣ phát triể n
điạ phương bằ ng cách (i) bổ sung các nguồ n lực tài chính cho phát triể n; (ii) đẩ y

ma ̣nh ca ̣nh tranh xuấ t khẩ u; (iii) ta ̣o ra viê ̣c làm và phát triể n kỹ năng làm viê ̣c cho
người lao đô ̣ng; (iv) bảo vê ̣ môi trường và trách nhiê ̣m xã hô ̣i; (v) tăng cường trin
̀ h


4

đô ̣ công nghê ̣ (bao gồ m chuyể n nhươ ̣ng, khuế ch tán, và ta ̣o ra công nghê ̣) [78]
Về đô ̣ng cơ của FDI, World Bank (2011), Rajan (2004) và nhiề u nghiên cứu
khác cho thấ y có mô ̣t xu thế cha ̣y đua để thu hút FDI trên toàn thế giới, tuy nhiên
các lý do thu hút FDI vào từng quố c gia không giố ng nhau (Arumugam
Rajenthran, 2002; Barro Robert và cô ̣ng sự, 1995; Blonigen, B. A., và cô ̣ng sự,
2005; Borensztein E., J và cô ̣ng sự, 1998; Seldon & Song, 1994; Spar, 1998).
Theo đó, các nghiên cứu gơ ̣i ý rằ ng các quố c gia cầ n phải dựa trên tiề m lực và lơ ̣i
thế riêng của mình để đưa ra các chiń h sách thu hút FDI phù hơ ̣p và hiê ̣u quả
Về hê ̣ thố ng chính sách FDI, các chiń h sách có thể đươ ̣c phân chia làm ba
cấ p đô ̣: (i) chiń h sách thu hút FDI; (ii) chin
́ h sách nâng cấ p FDI; (iii) chin
́ h sách
ta ̣o mố i liên kế t giữa doanh nghiê ̣p trong nước và nước ngoài (Velde, 2001). Trong
đó, chiń h sách thu hút FDI đươ ̣c hiǹ h thành bằ ng các ưu đaĩ về thuế , đấ t đai, cơ
chế thuâ ̣n lơ ̣i trong viê ̣c chu chuyể n vố n, xuấ t nhâ ̣p khẩ u, kinh doanh trên thi ̣
trường trong nước và các bảo đảm rằ ng luâ ̣t về quyề n sở hữu vố n và tài sản, sở
hữu trí tuê ̣ của nhà đầ u tư [78]. Ở hầ u hế t các quố c gia đang phát triể n, chin
́ h sách
thu hút FDI luôn đươ ̣c ưu tiên hàng đầ u
Về hiê ̣u quả của các chin
́ h sách FDI, các nghiên cứu cho thấ y rằ ng, chin
́ h
sách FDI hiê ̣u quả phu ̣ thuô ̣c vào đă ̣c thù riêng của từng quố c gia. Nghiên cứu của

Bellak và cô ̣ng sự (2005) phân tić h dữ liê ̣u theo ngành của 2 nhóm nước là Mỹ và
6 nước EU (US+EU6) và nhóm 4 nước Tây Âu (CEEC 4); kế t luâ ̣n cho thấ y ở các
nước CEEC 4, chi tiêu chiń h phủ cho hoa ̣t đô ̣ng nghiên cứu và phát triể n (R&D)
sẽ ta ̣o ra sự gia tăng quan tro ̣ng của FDI; trong khi ở các nước US+EU6, sự cải
thiê ̣n trong chi phí lao đô ̣ng đơn vi ̣ (như cải thiê ̣n năng suấ t lao đô ̣ng) và chính
sách thuế sẽ thu hút nhiề u FDI hơn. Còn theo Rajan (2004), mô ̣t quố c gia muố n
hấ p dẫn các nhà đầ u tư nước ngoài thì cầ n phải ta ̣o ra môi trường thuâ ̣n lơ ̣i bằ ng
cách giảm thiể u các chi phí quản lý phức ta ̣p (hassle cost). Để đánh giá hê ̣ thố ng
chin
́ h sách FDI, nghiên cứu của SESRIC (2014) gơ ̣i ý sử du ̣ng chỉ số FDI tiề m
năng và chỉ số FDI thực hiê ̣n đươ ̣c xây dựng và phát triể n bởi UNCTAD (2002).


5

✓

Các nghiên cứu trong nước về thu hút và sử du ̣ng vố n FDI1
Lê Công Toàn, Các giải pháp tài chính nhằm tăng cường thu hút và quản lý

FDI tại Việt Nam, Luâ ̣n án Tiế n sy,̃ năm 2001 [77]: Trong luận án này tác giả đã
hệ thống các lý luận về vai trò của các giải pháp tài chính trong quản lý và thu hút
FDI, kinh nghiệm của một số nước Châu Á trong việc sử dụng các công cụ tài
chính để thu hút FDI, đánh giá thực trạng sử dụng các giải pháp tài chính trong
thu hút và quản lý FDI ở Việt Nam giai đoạn 1998 – 2000, đồ ng thờ i đề ra các
giải pháp cụ thể về tiền tệ, chi ngân sách, thuế… Bên ca ̣nh đó , tá c giả cũng
đề câ ̣p đế n các điều kiện cần thiết để thu hút và tăng cường quản lý FDI giai đoạn
2001 – 2010.
Trầ n Đăng Long, Một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý nhà nước đối
với hoạt động FDI tại TP. Hồ Chí Minh, Luâ ̣n án Tiế n sy,̃ năm 2002 [54]: Tác giả

đã tiến hành nghiên cứu công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động FDI về lý
thuyết và thực trạng tại TP. Hồ Chí Minh, để đưa ra các giải pháp hoàn thiện công
tác quản lý nhà nước đối với hoạt động FDI nói chung.
Nguyễn Thi ̣ Kim Nhã, Giải pháp tăng cường thu hút vốn đầu tư trực tiếp
nước ngoài (FDI) ở Việt Nam, Luâ ̣n án Tiế n sy,̃ năm 2005 [60] đã mô tả bức tranh
toàn cảnh về thu hút FDI ở Việt Nam từ năm 1988 đến năm 2005, đánh giá thành
công và hạn chế của các hoạt động thu hút FDI tại Việt Nam, phân tích các nguyên
nhân ảnh hưởng đến thành công và hạn chế đó. Từ đó nêu rõ các vấn đề cần tiếp
tục xử lý để tăng cường thu hút FDI trong thời gian tới. Điểm mới của luận án này
là khi tính lượng vốn FDI vào Việt Nam thì chỉ tính phần vốn đưa từ bên ngoài vào
và cũng đã luận giải một cách khoa học khái niệm “Hiệu quả các dự án FDI đã
triển khai” là một nhân tố tác động đến thu hút FDI của một quốc gia.
Bùi Huy Nhươ ̣ng, Một số biện pháp thúc đẩy việc triển khai thực hiện các dự
án đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tại Việt Nam, Luâ ̣n án Tiế n sy,̃ năm 2006
[62]: Tác giả của luận án ngoài việc hệ thống hóa những vấn đề lý luận chung về
FDI, đã có những đóng góp mới về mặt lý luận liên quan đến triển khai và thúc đẩy
1

Đặng Thành Cương, Tăng cường thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào tỉnh Nghệ An, Luận án
Tiến sỹ Kinh tế, Hà Nội, 2012


6

triển khai thực hiện dự án FDI. Điều này có ý nghĩa rất quan trọng trong công tác
quản lý nhà nước đối với các dự án FDI sau khi đươ ̣c cấp phép đầu tư. Luận án
cũng phân tích và đánh giá khá toàn diện bức tranh về tình hình đầu tư trực tiếp
nước ngoài tại Việt Nam theo sự vận động của nguồn vốn này, từ việc thu hút đến
triển khai hoạt động thực hiện các dự án. Đây được coi là cơ sở quan trọng cho
việc hoạch định các chính sách về FDI trong thời gian tới.

Nguyễn Quỳnh Thơ, Thu hút vố n đầ u tư trực tiế p nước ngoài ở Viê ̣t Nam
trong giai đoạn hiê ̣n nay, Luâ ̣n án Tiế n sy,̃ năm 2017 [78]. Trong luâ ̣n án này, tác
giả đã đưa ra các cơ sở lý luâ ̣n về thu hút và sử du ̣ng vố n FDI bao gồ m: vi ̣ trí và
tác đô ̣ng của nguồ n vố n FDI đố i với phát triể n kinh tế ; đưa ra hê ̣ thố ng chỉ tiêu
đánh giá viê ̣c thu hút và sử du ̣ng vố n FDI (Hê ̣ thố ng chỉ tiêu về kế t quả thu hút và
thực hiê ̣n FDI, chấ t lươ ̣ng FDI, hiê ̣u quả kinh tế FDI và chỉ số ngưỡng FDI – đây là
nghiên cứu có tính đóng góp mới và quan tro ̣ng về “lươ ̣ng thu hút FDI” để trả lời
cho câu hỏi “thu hút bao nhiêu là đủ?”) và hê ̣ thố ng các chin
́ h sách thu hút sử du ̣ng
FDI. Bên ca ̣nh đó, tác giả cũng đưa ra thực tra ̣ng thu hút và sử du ̣ng vố n FDI ở
Viê ̣t Nam trong giai đoa ̣n 2005 – 2016. Theo đó, đề xuấ t các giải pháp tăng cường
thu hút và sử du ̣ng FDI ta ̣i Viê ̣t Nam trong giai đoa ̣n tiế p theo (2016 – 2025), như
là: Điề u chỉnh cấ p đô ̣ chính sách thu hút FDI cho phù hơ ̣p với vi ̣ trí vố n có của
nguồ n vố n; Xây dựng và hoàn thiê ̣n hê ̣ thố ng chiń h sách FDI nâng cao để tăng nô ̣i
lực hấ p thu của nề n kinh tế ; Xây dựng hoa ̣ch quy ngành, vùng kinh tế phù hơ ̣p với
mu ̣c tiêu trong chiế n lươ ̣c phát triể n kinh tế xã hô ̣i của quố c gia; Xây dựng các đă ̣c
khu kinh tế để tâ ̣p trung nguồ n lực xã hô ̣i; Hoàn thiê ̣n cơ chế quản lý và phân cấ p
FDI; và nâng cao chấ t lươ ̣ng nguồ n nhân lực. Ngoài ra, tác giả cũng đưa ra mô ̣t vài
kiế n nghi ̣ liên quan đế n nâng cao hiê ̣u lực thực thi chin
́ h sách, nâng cao tin
́ h minh
ba ̣ch và phát triể n thi ̣trường tài chính trong nước, khai thác có hiê ̣u quả nguồ n vố n
nô ̣i đia.̣
“Chiến lược đổi mới chính sách huy động các nguồn vốn nước ngoài phục vụ
sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2001 - 2010” (2000), đề tài cấp Bộ
của Vụ Tài chính đối ngoại - Bộ Tài chính, chủ nhiệm đề tài là TS. Trương Thái
Phiên [63]. Trong đề tài này, tác giả đã đưa ra các giải pháp chủ yếu thu hút nguồn


7

vốn FDI như: đổi mới cơ cấu FDI nhằm chuyển dịch cơ cấu kinh tế, nâng cao chất
lượng xây dựng quy hoạch đối với FDI, hoàn thiện hệ thống pháp luật và cơ chế
chính sách quản lý nhằm cải thiện môi trường đầu tư nước ngoài, mở rộng hợp tác
đầu tư nước ngoài theo hướng đa phương hóa, đa dạng hóa, đẩy mạnh cải cách thủ
tục hành chính, cải tiến công tác tổ chức bộ máy quản lý, phân cấp và cơ chế hút
vốn, nâng cấp cơ sở hạ tầng, thúc đẩy hoạt động hỗ trợ, xúc tiến FDI, tăng cường
công tác bảo hộ sở hữu trí tuệ, phát triển và nâng cao chất lượng đào tạo nguồn
nhân lực trong nước phục vụ có hiệu quả hoạt động FDI.
“Xây dựng một lộ trình thu hút vốn FDI vào Việt Nam giai đoạn 2003 - 2010”,
đề tài cấp Bộ của trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh, chủ nhiệm đề tài là TS.
Nguyễn Ngọc Định [43]. Vấn đề cơ bản mà đề tài giải quyết là nghiên cứu, phân
tích các nguyên nhân gây ra sự giảm sút vốn FDI tại Việt Nam trong thời gian qua,
qua đó đề ra các giải pháp tăng cường thu hút vốn FDI theo lộ trình được xây dựng
từ năm 2003 đế n năm 2010. Lộ trình này được tác giả xây dựng như sau: Giai đoạn
2003 – 2005: tập trung vào việc hoàn thiện môi trường đầu tư; Giai đoạn 2005 –
2008: định hướng đầu tư trực tiếp nước ngoài theo đúng chiến lược phát triển kinh
tế của Việt Nam; Giai đoạn 2008 – 2010: biến Việt Nam trở thành một điểm nóng
trong thu hút FDI. Ta ̣i mỗi giai đoạn của lộ trình, tác giả la ̣i đưa ra những giải pháp
khác nhau, cu ̣ thể là: Giai đoạn 1 tác giả đề nghị xây dựng Luật đầu tư thống nhất,
ban hành Luật chống phá giá, Luật chống độc quyền, điều chỉnh những văn bản có
liên quan đến hoạt động quản lý nhà đầu tư nước ngoài theo hướng thống nhất và
đồng bộ, tiến hành thử nghiệm và tiến tới cho phép thực hiện rộng rãi việc cổ phần
hóa các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, cải tiến hơn nữa thủ
tục hành chính, xây dựng một hệ thống thông tin nhanh nhạy. Giai đoạn 2 có những
giải pháp như xây dựng những khu kinh tế tập trung, khu kinh tế mở, hướng vốn FDI
vào những ngành kinh tế mũi nhọn của Việt Nam, chú trọng vào chiều sâu trong thu
hút vốn FDI, nâng cao hiệu quả sử dụng vốn FDI. Giai đoạn 3 có các giải pháp là tạo
những ưu điểm khác biệt của Việt Nam so với những quốc gia trong khu vực như: cơ
sở hạ tầng, môi trường đầu tư ổn định, tránh những “cú sốc” bất ngờ trong điều hành

nền kinh tế, tiếp tục duy trì và phát triển những chính sách ưu đãi đối với hoạt động


8

đầu tư tại Việt Nam, có chính sách tích cực trong tiếp cận và xâm nhập vào thị
trường vốn quốc tế… [40]
Như vậy, cho đến nay đề tài về vốn FDI ở Việt Nam đã được nhiều người
quan tâm, nghiên cứu. Trong các nghiên cứu đó, các tác giả đều đề cập đến những
lý luận về FDI, đều có phân tích về thực trạng thu hút vốn FDI tại Việt Nam và sử
dụng nguồn vốn này. Tuy nhiên, ở luận văn này, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu thu
hút vốn FDI vào một liñ h vực, cụ thể là BĐS. Trong đó sẽ phân tích thực trạng thu hút
vốn FDI vào BĐS và tác đô ̣ng của nó tới sự phát triể n của liñ h vực này. Trên cơ sở đó,
đưa ra các giải pháp cụ thể cho nhằ m tăng cường thu hút vố n FDI vào liñ h vực BĐS
ở Viê ̣t Nam trong thời gian tới.
6.

Đóng góp của đề tài nghiên cứu
Thứ nhất, tạo dựng cơ sở lý luận chung, cơ bản về FDI và BĐS bằng cách

giải thích, lý giải một cách dễ hiểu những vấn đề cơ bản như: bản chất, đă ̣c điể m
của vố n FDI; bản chấ t, đă ̣c điể m, phân loa ̣i của BĐS và thi ̣ trường BĐS, sự cầ n
thiế t phải thu hút vố n FDI vào liñ h vực này.
Thứ hai, nghiên cứu những thay đổ i, cải cách trong các bô ̣ luâ ̣t liên quan đế n
lĩnh vực BĐS bao gồ m: Luâ ̣t đầ u tư 2014, Luâ ̣t đấ t đai 2013, Luâ ̣t Kinh doanh
BĐS 2014 và Luâ ̣t Nhà ở 2014. Đây đề u là những đổ i mới quan tro ̣ng về mă ̣t pháp
lý, nhưng chưa có đề tài nào đánh giá mô ̣t cách toàn diê ̣n, khách quan về tác đô ̣ng
của những thay đổ i này đố i với liñ h vực BĐS, đă ̣c biê ̣t là đố i với hoa ̣t đô ̣ng thu hút
vố n FDI vào liñ h vực còn rấ t tiề m năng này.
Thứ ba, phân tích thực trạng thu hút vố n FDI vào liñ h vực BĐS ở Viê ̣t Nam

giai đoa ̣n từ 2007 tới 2016. Trên thực tế đã có mô ̣t số đề tài nghiên cứu về vấ n đề
này, tuy nhiên chỉ dừng la ̣i ở giai đoa ̣n từ năm 2007 trở về trước.
Thứ tư, từ những đánh gia tổ ng quan về tin
̀ h hin
̀ h dòng vố n FDI đầ u tư vào
BĐS ở Viê ̣t Nam, chỉ ra được những cơ hô ̣i và khó khăn; trên cơ sở ho ̣c hỏi mô ̣t số
kinh nghiệm từ 02 quố c gia Singapore và Trung Quố c, đưa ra một số đề xuất nhằm
đẩ y ma ̣nh thu hút vố n FDI vào liñ h vực này trong giai đoa ̣n 2017 - 2020.


9

7.

Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thu thập – thố ng kê số liê ̣u: luâ ̣n án sử dụng các nguồn dữ liệu

thứ cấp là các số liệu và kết quả điều tra của các nghiên cứu hiện có, số liệu thống
kê, các văn bản chính sách về thu hút FDI vào liñ h vực BĐS ở Việt Nam. Nguồn tài
liệu về nước ngoài được lựa chọn sử dụng chủ yếu từ các sách và tư liệu quốc tế về
đầ u tư trực tiế p nước ngoài, từ các Cổng thông tin điện tử chính thức của Chính
phủ, của các Ủy ban phát triển, Bộ ban ngành có liên quan, từ trang thông tin chính
thức của Hiê ̣p hô ̣i BĐS và mô ̣t số trang thông tin điê ̣n tử khác của các Công ty, Tâ ̣p
đoàn hoa ̣t đô ̣ng trong liñ h vực này.
Phương pháp phân tích dữ liê ̣u: luận văn sử dụng phương pháp phân tích định
tính là chủ yếu, trong đó bao gồm: phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp
nghiên cứu trường hợp, phương pháp phân tích so sánh.
8.

Kế t cấ u của luâ ̣n văn

Ngoài phầ n Mở đầ u, Kế t luâ ̣n, Tài liê ̣u tham khảo, Luâ ̣n văn bao gồ m 03

chương:
•

Chương 1: Cơ sở lý luâ ̣n và thực tiễn về thu hút vố n đầ u tư trực tiế p
nước ngoài (FDI) vào liñ h vực BĐS

•

Chương 2: Thực tra ̣ng thu hút vố n đầ u tư trực tiế p nước ngoài (FDI) vào
liñ h vực BĐS ở Viê ̣t Nam.

•

Chương 3: Mô ̣t số giải pháp nhằ m tăng cường thu hút vố n đầ u tư trực
tiế p nước ngoài vào liñ h vực BĐS ở Viê ̣t Nam.

Do ha ̣n chế về thời gian và nguồ n tài liê ̣u, luâ ̣n văn không tránh khỏi những
thiế u sót. Vì vâ ̣y, ho ̣c viên xin chân thành cảm ơn sự góp ý, nhâ ̣n xét của các thầ y
cô để đề tài nghiên cứu hoàn thiê ̣n hơn.
Ho ̣c viên cũng xin đươ ̣c gửi lời cảm ơn chân thành tới TS. Vũ Thi ̣ Quế Anh đã
tâ ̣n tin
̀ h hướng dẫn và giúp đỡ để ho ̣c viên có thể hoàn thành đươ ̣c luâ ̣n văn này.


10

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THU HÚT VỐN ĐẦU
TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI (FDI) VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Tổng quan về vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI)
1.1.1 Khái niêm
̣
Đầu tư nước ngoài là việc các nhà đầu tư của một nước (pháp nhân hoặc cá
nhân) đưa vốn hoặc bất kỳ hình thức giá trị nào khác sang một nước khác để thực
hiện các hoạt động sản xuất kinh doanh hoặc các hoạt động khác nhằm thu lợi
nhuận hoặc đạt được các hiệu quả xã hội. Trong đó, Nhà đầu tư có thể là các chính
phủ, các tổ chức quốc tế hoặc là các cá nhân, công ty và tổ chức cá nhân. Đầ u tư
nước ngoài là sự dich
̣ chuyể n tài sản như vố n, công nghê ̣, kỹ năng quản lý từ nước
này sang nước khác để kinh doanh nhằ m thu lơ ̣i nhuâ ̣n cao trên pha ̣m vi toàn cầ u.
Xét theo tiń h chấ t quản lý thì đầ u tư nước ngoài bao gồ m Đầ u tư trực tiế p
(FDI – Foreign Direct Investment) và Đầ u tư gián tiế p (PFI – Portfolio Foreign
Investment). Trong đó, FDI không còn là mô ̣t cu ̣m từ xa la ̣ đố i với hầ u hế t tấ t cả các
quố c gia trên thế giới và có rấ t nhiề u cá nhân, tổ chức quố c tế , các bô ̣ luâ ̣t của nhiề u
quố c gia đưa ra khái niê ̣m về FDI.
Theo Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF, 1997) thì “Đầ u tư trực tiế p nước ngoài ám
chỉ số lươ ̣ng đầ u tư đươ ̣c thực hiê ̣n để thu đươ ̣c lơ ̣i ích lâu dài trong mô ̣t hañ g hoa ̣t
đô ̣ng ở nề n kinh tế khác với nề n kinh tế của nhà đầ u tư, mu ̣c đić h của nhà đầ u tư là
giành đươ ̣c tiế ng nói có hiê ̣u quả trong công viê ̣c quản lý hañ g đó” [1]
Theo Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD, 1996): FDI phản ánh
mục tiêu của một thực thể cư trú tại một nền kinh tế (“nhà đầu tư trực tiếp”) muốn
có được một mối quan tâm (lợi ích) lâu dài trong một thực thể cư trú tại một nền
kinh tế khác nền kinh tế của nhà đầu tư (“doanh nghiệp đầu tư trực tiếp”) [2]
Theo đinh
̣ nghiã của Ủy ban Liên hơ ̣p quố c về thương ma ̣i và phát triể n
(UNCTAD, 1998) thì FDI là “Khoản đầu tư bao gồm mối quan hệ trong dài hạn,
phản ánh lợi ích và quyền kiểm soát lâu dài của một thực thể thường trú ở một nền
kinh tế (nhà đầu tư nước ngoài hay công ty mẹ nước ngoài) trong một doanh nghiệp
thường trú ở một nền kinh tế khác với nền kinh tế của nhà đầu tư nước ngoài (doanh

11

nghiệp đầu tư nước ngoài trực tiếp, doanh nghiệp liên doanh hoặc chi nhánh nước
ngoài)” [5]
Luâ ̣t đầ u tư Viê ̣t Nam 2005 không đưa ra khái niê ̣m “đầ u tư trực tiế p nước
ngoài” mà chỉ đinh
̣ nghiã “Đầ u tư trực tiế p là hiǹ h thức đầ u tư do nhà đầ u tư bỏ vố n
đầ u tư và tham gia quản lý hoa ̣t đô ̣ng đầ u tư” và “Đầ u tư nước ngoài là viê ̣c nhà đầ u
tư nước ngoài đưa vào Viê ̣t Nam vố n bằ ng tiề n hoă ̣c các tài sản khác để tiế n hành
các hoa ̣t đô ̣ng đầ u tư theo quy đinh
̣ của Luâ ̣t này” còn “Nhà đầ u tư nước ngoài là tổ
chức, cá nhân nước ngoài bỏ vố n để thực hiê ̣n hoa ̣t đô ̣ng đầ u tư ta ̣i Viê ̣t Nam”.
Theo đó có thể hiể u FDI là hin
̀ h thức nhà đầ u tư nước ngoài đưa vào Viê ̣t Nam vố n
bằ ng tiề n và các tài sản hơ ̣p pháp khác và trực tiế p tham gia quản lý hoa ̣t đô ̣ng đầ u
tư.
Từ các đinh
̣ nghiã trên, ta có thể hiể u mô ̣t cách khái quát vố n đầ u tư trực tiế p
nước ngoài (FDI) ta ̣i mô ̣t quố c gia là hiǹ h thức nhà đầ u tư nước ngoài dich
̣ chuyể n
tiề n, công nghê ̣ hoă ̣c bấ t kỳ tài sản nào khác từ nước này sang nước khác – nước
tiế p nhâ ̣n đầ u tư – đồ ng thời nắ m quyề n sở hữu, quản lý, điề u hành hoă ̣c quyề n
kiể m soát mô ̣t thực thể kinh tế ta ̣i quố c gia đó, với mu ̣c đić h thu đươ ̣c lơ ̣i ić h kinh tế
từ hoa ̣t đô ̣ng đầ u tư đó, dựa trên cơ sở tuân thủ các quy đinh
̣ trong Luâ ̣t đầ u tư nước
ngoài của nước sở ta ̣i.
1.1.2 Đặc điểm của vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài
Thứ nhấ t, chủ đầ u tư vố n FDI là chủ sở hữu vố n, là mô ̣t bô ̣ phâ ̣n của hiǹ h

thức chu chuyể n vố n quố c tế trong đó chủ đầ u tư có quố c tich
̣ nước ngoài, tiế n hành
đầ u tư ta ̣i mô ̣t nước khác vì vâ ̣y nhà đầ u tư nước ngoài phải chấ p hành luâ ̣t pháp của
nước tiế p nhâ ̣n đầ u tư. Chủ sở hữu vố n đầ u tư trực tiế p tham gia quản lý, điề u hành
quá trình sử du ̣ng vố n, có nghiã vu ̣ và quyề n lơ ̣i từ hoa ̣t đô ̣ng sản xuấ t kinh doanh
tương ứng với phầ n vố n đóng góp đó [40]. Trong trường hơ ̣p nhà đầ u tư nước ngoài
đầ u tư dưới hình thức 100% vố n thì có toàn quyề n quyế t đinh,
̣ nế u góp vố n thì
quyề n này phu ̣ thuô ̣c vào mức đô ̣ góp vố n. Thu nhâ ̣p từ hoa ̣t đô ̣ng đầ u tư này phu ̣
thuô ̣c hoàn toàn vào kế t quả sản xuấ t kinh doanh, mức đô ̣ laĩ đươ ̣c chia theo tỷ lê ̣


12

góp vố n của các bên, nế u bi ̣lỗ thì trách nhiê ̣m của các bên cũng tương ứng với phầ n
góp vố n đó.
Thứ hai, vố n FDI không chỉ bao gồ m vố n đầ u tư ban đầ u của chủ đầ u tư nước
ngoài dưới hình thức vố n điề u lê ̣ hoă ̣c vố n pháp đinh
̣ mà còn bao gồ m cả vố n vay
của các nhà đầ u tư để triể n khai và mở rô ̣ng dự án cũng như vố n đầ u tư đươ ̣c trić h
la ̣i từ lơ ̣i nhuâ ̣n sau thuế từ kế t quả hoa ̣t đô ̣ng sản xuấ t kinh doanh. Vì vâ ̣y, nước sở
ta ̣i phải có chiń h sách về tài chin
́ h phù hơ ̣p, tránh trường hơ ̣p mô ̣t số nhà đầ u tư
nước ngoài lơ ̣i du ̣ng chỉ đưa mô ̣t lươ ̣ng vố n nhỏ vào còn sau đó tiế n hành vay vố n
ta ̣i nước tiế p nhâ ̣n đầ u tư để thực hiê ̣n đầ u tư, mở rô ̣ng kinh doanh làm ảnh hưởng
đế n mu ̣c đích thu hút đầ u tư nước ngoài của nước sở ta ̣i. [40]
Thứ ba, vố n FDI là vố n đầ u tư phát triể n dài ha ̣n vì vâ ̣y đố i với nước tiế p nhâ ̣n
đầ u tư thì đây chiń h là nguồ n vố n bổ sung dài ha ̣n hế t sức cầ n thiế t trong nề n kinh
tế . Vố n FDI là dòng vố n quố c tế gắ n liề n với viê ̣c xây dựng các công trình, nhà
máy, chi nhánh sản xuấ t vì thế thời gian đầ u tư dài, lươ ̣ng vố n đầ u tư lớn, có tính ổ n

đinh
̣ cao ta ̣i nước nhâ ̣n đầ u tư [40]. Khác với đầ u tư gián tiế p nước ngoài, là hiǹ h
thức đầ u tư mà nhà đầ u tư nước ngoài bỏ vố n đầ u tư đế n các nước khác nhưng
không nắ m quyề n quản lý, điề u hành thông qua các công cu ̣ tài chiń h như cổ phiế u,
trái phiế u,… Đă ̣c điể m của đầ u tư nước ngoài gián tiế p là có thời gian hoa ̣t đô ̣ng
ngắ n, biế n đô ̣ng bấ t thường hơn vì đây là hình thức mà nhà đầ u tư nước ngoài thông
qua viê ̣c mua cổ phiế u, trái phiế u, các giấ y tờ có giá khác, mà nhà đầ u tư không trực
tiế p tham gia quản lý hoa ̣t đô ̣ng đầ u tư. Do tính chấ t trực tiế p của hình thức đầ u tư
này nên vố n FDI ít chiụ sự chi phố i, ràng buô ̣c của Chiń h phủ so với các hình thức
đầ u tư gián tiế p nước ngoài khác, liñ h vực mà vố n FDI thường hướng tới là những
liñ h vực mang la ̣i lơ ̣i nhuâ ̣n cao cho nhà đầ u tư nước ngoài.
Thứ tư, vố n FDI là hình thức đầ u tư trực tiế p nước ngoài của các nhà đầ u tư
nước ngoài, ho ̣ mang vố n đế n nước khác để đầ u tư. Vì vâ ̣y, khác với các nguồ n vố n
vay, vố n FDI ta ̣i nước sở ta ̣i không phải hoàn trả nơ ̣ và cũng không ta ̣o gánh nă ̣ng
nơ ̣ quố c gia, đây là mô ̣t ưu điể m so với các hình thức đầ u tư nước ngoài khác. Viê ̣c
mang vố n từ bên ngoài vào đầ u tư ta ̣i nước sở ta ̣i sẽ ta ̣o thêm nhiề u vố n cho đầ u tư,
nhấ t là những nước đang phát triể n và vố n này không phải khoản nơ ̣ của quố c gia,


13

sẽ đảm bảo an ninh tài chính cho quố c gia tiế p nhâ ̣n vố n tố t hơn nhiề u so với các
khoản vố n vay quố c gia khác. Để đươ ̣c go ̣i là vố n FDI thì phía nhà đầ u tư nước
ngoài phải đóng góp mô ̣t tỷ lê ̣ nhấ t đinh,
̣ lươ ̣ng vố n này tùy theo quy đinh
̣ của từng
nước và đươ ̣c thay đổ i theo thời gian.
Thứ năm, vố n FDI là hiǹ h thức xuấ t khẩ u tư bản nhằ m thu lơ ̣i nhuâ ̣n cao và
các nhà đầ u tư nước ngoài quyế t đinh
̣ về quy mô và sử du ̣ng vố n FDI. Do các nhà

đầ u tư nước ngoài luôn hướng tới mu ̣c tiêu tìm kiế m lơ ̣i nhuâ ̣n cao nên có thể gây ra
nhiề u thiê ̣t thòi, tổ n thấ t ảnh hưởng tới lơ ̣i ích quố c gia và mu ̣c tiêu thu hút vố n của
nước nhâ ̣n đầ u tư. [40]
1.1.3 Các hình thức đầu tư vốn trực tiếp nước ngoài
1.1.3.1 Hợp đồng hợp tác kinh doanh
Đây là hình thức liên doanh liên kế t giữa mô ̣t bên là đố i tác trong nước với các
nhà đầ u tư nước ngoài trên cơ sở quy đinh
̣ trách nhiê ̣m và phân chia kế t quả kinh
doanh giữa các bên trong các văn bản đã ký kế t mà không thành lâ ̣p pháp nhân/tổ
chức kinh tế mới. Hiǹ h thức này có đă ̣c điể m là hơ ̣p tác kinh doanh của các bên
đươ ̣c thực hiê ̣n trên cơ sở hơ ̣p đồ ng ký kế t trong đó sẽ quy đinh
̣ rõ trách nhiê ̣m và
lơ ̣i nhuâ ̣n chia cho các bên, nước nhâ ̣n đầ u tư sẽ phê chuẩ n hơ ̣p đồ ng giữa các bên,
thời ha ̣n hơ ̣p đồ ng do các bên thỏa thuâ ̣n. Hình thức này cũng được sử dụng phổ
biến bởi nó giúp cho nước tiếp nhận vốn giải quyết được tình trạng thiếu vốn và
công nghệ, tạo thị trường mới nhưng vẫn đảm bảo được an ninh quốc gia và nắm
quyền điều hành dự án. Còn đối với chủ đầu tư thì nhận được sự thông thoáng trong
việc đầu tư vào các lĩnh vực truyền thống của nước chủ nhà, không bị tác động lớn
do khác biệt về văn hóa kinh doanh, chia sẻ được chi phí và rủi ro đầu tư. Loa ̣i hơ ̣p
đồ ng này thường đươ ̣c áp du ̣ng phổ biế n nhấ t trong các liñ h vực tìm kiế m, thăm dò,
khai thác dầ u khí và mô ̣t số tài nguyên khác.
1.1.3.2 Doanh nghiệp liên doanh
Đây là hình thức tổ chức kinh doanh quố c tế trong đó có các bên tham gia có
quố c tich
̣ khác nhau giữa mô ̣t bên là nhà đầ u tư của nước sở ta ̣i và bên còn la ̣i là của
đố i tác nước ngoài. Hình thức này có đă ̣c điể m là thành lâ ̣p doanh nghiê ̣p mới theo


14

quy đinh
̣ của pháp luâ ̣t nước sở ta ̣i, có tư cách pháp nhân theo luâ ̣t nước chủ nhà,
các bên tham gia có quố c tich
̣ khác nhau cùng kế t hơ ̣p la ̣i trên cơ sở cùng nhau góp
vố n, cùng quản lý, cùng phân phố i lơ ̣i nhuâ ̣n, cùng nhau chia sẻ rủi ro để tiế n hành
các hoa ̣t đô ̣ng kinh doanh. Tỷ lê ̣ góp vố n do các bên thỏa thuâ ̣n dựa trên cơ sở luâ ̣t
đinh
̣ của nước nhâ ̣n đầ u tư. FDI đươ ̣c sử du ̣ng dưới hin
̀ h thức này mang la ̣i lơ ̣i ić h
cho cả nước đầ u tư và nước tiế p nhâ ̣n đầ u tư. Tuy nhiên, hiǹ h thức này đòi hỏi nước
sở ta ̣i cầ n có khả năng góp vố n, có đủ triǹ h đô ̣ tham gia quản lý cùng với người
nước ngoài. Đố i với các nhà đầ u tư nước ngoài, hin
̀ h thức này chỉ phù hơ ̣p trong
giai đoa ̣n đầ u khi ho ̣ chưa am hiể u về nước sở ta ̣i, về luâ ̣t pháp và môi trường đầ u
tư, liên doanh để tranh thủ sự hiể u biế t và hỗ trơ ̣ của đố i tác nước sở ta ̣i nhằ m ha ̣n
chế bớt rủi ro trong quá trình đầ u tư. Nhưng khi các nhà đầ u tư nước ngoài đã am
hiể u nước sở ta ̣i rồ i thì hình thức này không đươ ̣c ưa chuô ̣ng lắ m, bởi khi ho ̣ đã hiể u
và nắ m rõ đươ ̣c luâ ̣t pháp, thủ tu ̣c và các chính sách liên quan đế n vấ n đề đầ u tư thì
ho ̣ muố n tự mình đưa ra các quyế t đinh
̣ mà không phải thông qua sự đồ ng ý của các
bên như trong liên doanh.
1.1.3.3 Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài
Đây là loa ̣i hình doanh nghiê ̣p do các nhà đầ u tư nước ngoài bỏ toàn bô ̣ vố n
thành lâ ̣p, có tư cách pháp nhân theo luâ ̣t của nước sở ta ̣i, sở hữu hoàn toàn của
nước ngoài, hoa ̣t đô ̣ng dưới sự điề u hành, quản lý của chủ đầ u tư nước ngoài nhưng
phải tuân theo các điề u kiê ̣n về môi trường kinh doanh như chiń h tri,̣ kinh tế , luâ ̣t
pháp, văn hóa,… của nước sở ta ̣i.
1.1.3.4 Các hình thức đầu tư vốn FDI khác
Đầu tư theo Hợp đồng B.O.T hoặc B.T.O hoặc B.T
✓

Hợp đồng xây dựng – kinh doanh – chuyển giao (sau đây gọi tắt là hợp đồng

BOT – Building Operate Transfer) là hình thức đầu tư được ký giữa cơ quan nhà
nước có thẩm quyền và nhà đầu tư nước ngoài để xây dựng, kinh doanh công trình
kết cấu hạ tầng trong khoảng thời gian nhất định để thu hồ i vố n đầ u tư và có lơ ̣i
nhuâ ̣n hơ ̣p lý [40]. Hết thời hạn kinh doanh, nhà đầu tư chuyển giao không bồi hoàn
công trình đó cho Chiń h phủ nước sở ta ̣i. Đă ̣c trưng của hình thức này là dựa trên cơ


15

sở pháp lý của hơ ̣p đồ ng, vố n đầ u tư của nước ngoài, có thể thành lâ ̣p pháp nhân
mới dưới da ̣ng doanh nghiê ̣p 100% vố n nước ngoài hoă ̣c doanh nghiê ̣p liên doanh.
Pha ̣m vi áp du ̣ng là các công trin
̀ h cơ sở ha ̣ tầ ng đă ̣c biê ̣t trong liñ h vực giao thông
đường sắ t, đường bô ̣, cảng biể n, thủy điê ̣n.
✓

Hợp đồng xây dựng – chuyển giao – kinh doanh (sau đây gọi tắt là hợp đồng

BTO – Building Transfer Operate) là hình thức đầu tư được ký giữa cơ quan nhà
nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi
xây dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Chin
́ h phủ nước nhâ ̣n đầ u
tư. Chính phủ dành cho nhà đầu tư quyền kinh doanh công trình đó trong một thời
hạn nhất định để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận. Hin
̀ h thức này giố ng như hiǹ h
thức BOT, chỉ khác ở điể m sau khi xây dựng xong công trình đươ ̣c chuyể n giao
ngay cho Chiń h phủ nước sở ta ̣i sau đó mới thực hiê ̣n kinh doanh. [40]

✓

Hợp đồng xây dựng – chuyển giao (sau đây gọi tắt là hợp đồng BT –

Building Transfer) là hình thức đầu tư được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm
quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng xong,
nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Chiń h phủ nước sở ta ̣i. Chính phủ sẽ tạo
điều kiện cho nhà đầu tư tiế p tu ̣c thực hiện dự án khác để thu hồi vốn đầu tư và lợi
nhuận hoặc thanh toán cho nhà đầu tư theo thỏa thuận trong hợp đồng BT. [40]
Các doanh nghiệp được thành lập để thực hiện hợp đồng BOT, BTO, BT mặc
dù hợp đồng dưới hình thức doanh nghiệp liên doanh hoặc doanh nghiệp 100% vốn
nước ngoài nhưng đối tác cùng thực hiện hợp đồng là các cơ quan quản lý nhà nước
ở nước sở tại với lĩnh vực hợp đồng hẹp hơn các doanh nghiệp FDI khác. Loại hình
thức FDI này chủ yếu áp dụng cho các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, được hưởng
các ưu đãi đầu tư cao hơn so với các hình thức đầu tư khác và đặc biệt là khi hết hạn
hợp đồng, phải chuyển giao không bồi hoàn công trình cơ sở hạ tầng đã được xây
dựng và khai thác cho nước sở tại.


16

Đầu tư theo hợp đồng PPP
Hơ ̣p đồ ng hơ ̣p tác công – tư (sau đây go ̣i tắ t là hơ ̣p đồ ng PPP - Public –
Private Partnership) là hơ ̣p đồ ng đươ ̣c ký kế t giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền
với nhà đầu tư nhằm xây dựng công trình, cung cấp dịch vụ với một số tiêu chí
riêng [2]. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ lập danh mục dự án ưu tiên đầu tư
PPP hàng năm và tiến hành đấu thầu cạnh tranh để lựa chọn nhà đầu tư nước ngoài
đủ năng lực và kinh nghiệm nhất. Đây là hình thức hợp tác tối ưu hóa hiệu quả đầu
tư và cung cấp dịch vụ công cộng chất lượng cao, nó sẽ mang lại lợi ích cho cả nhà
nước và người dân nước sở ta ̣i vì tận dụng được nguồn lực tài chính, quản lý từ nhà

đầu tư nước ngoài, trong khi vẫn đảm bảo lợi ích cho người dân. Mỗi dự án PPP sẽ
được hai bên đóng góp theo tỷ lệ góp vốn nhất định, tỷ lệ đóng góp của các bên tuỳ
vào quy định của từng nước trong từng thời kỳ.
Như vâ ̣y, các hình thức BOT, BTO, BT, PPP rất phù hợp với các nước đang
phát triển nơi mà cơ sợ hạ tầng còn yếu kém và không có đủ vốn để xây dựng.
Hình thức mua lại và sáp nhập (M&As - Mergers and Acquisitions)
Là hoa ̣t đô ̣ng đầ u tư bằ ng cách chuyể n giao những tài sản có sẵn từ công ty me ̣
sang cho các công ty khác ở nước ngoài [2] . Nó bao gồ m 02 hoa ̣t đô ̣ng: mua la ̣i và
sáp nhâ ̣p. Đầ u tư mua la ̣i xảy ra khi quyề n kiể m soát tài sản và hoa ̣t đô ̣ng kinh
doanh đươ ̣c chuyể n giao toàn bô ̣ từ công ty trong nước cho công ty nước ngoài,
công ty trong nước lúc ấ y đóng vai trò là mô ̣t chi nhánh của công ty nước ngoài.
Không giố ng như hình thức đầ u tư mới, hoa ̣t đô ̣ng đầ u tư này dường như không
mang la ̣i lơ ̣i nhuâ ̣n cho nề n kinh tế nước chủ nhà trong giai đoa ̣n đầ u. Đầ u tư sáp
nhâ ̣p là hiǹ h thức đầ u tư xảy ra khi tài sản và hoa ̣t đô ̣ng của các doanh nghiê ̣p từ các
nước khác nhau đươ ̣c góp chung la ̣i để ta ̣o ra mô ̣t thực thể kinh doanh mới.
M&As gồm ba loại hình đó là:
✓

M&As theo chiều ngang: là khi hai công ty hoạt động trong cùng một
lĩnh vực sản xuất kinh doanh kết hợp với nhau nhằm tăng khả năng cạnh
tranh, mở rộng và thống lĩnh thị trường.