Đánh giá ảnh hưởng việc bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời sống của người dân bị thu hồi đất tại huyện quảng ninh, tỉnh quảng bình

TRƢỜNG ĐẠI HỌC QUẢNG BÌNH
BỘ MÔN SINH HỌC – MÔI TRƢỜNG

HOÀNG THỊ HỒNG NGỌC

ĐÁNH GIÁ ẢNH HƢỞNG VIỆC BỒI THƢỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐẾN ĐỜI SỐNG CỦA
NGƢỜI DÂN BỊ THU HỒI ĐẤT TẠI HUYỆN QUẢNG NINH,
TỈNH QUẢNG BÌNH

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

QUẢNG BÌNH, 2017


TRƢỜNG ĐẠI HỌC QUẢNG BÌNH
BỘ MÔN SINH HỌC – MÔI TRƢỜNG

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

ĐÁNH GIÁ ẢNH HƢỞNG VIỆC BỒI THƢỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐẾN ĐỜI SỐNG CỦA
NGƢỜI DÂN BỊ THU HỒI ĐẤT TẠI HUYỆN QUẢNG NINH,

TỈNH QUẢNG BÌNH

Họ tên sinh viên: Hoàng Thị Hồng Ngọc
Mã số sinh viên: DQB05130063
Chuyên ngành: Quản lý Tài nguyên và Môi trƣờng
Giảng viên hƣớng dẫn: ThS. Nguyễn Phƣơng Văn

QUẢNG BÌNH, 2017


Lời cảm ơn
Khoá luận tốt nghiệp là bước cuối cùng đánh dấu sự trưởng thành của một
sinh viên ở giảng đường đại học. Để hoàn thành khóa học và đề tài nghiên cứu tôi
đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình và sự đóng góp ý kiến từ nhiều cá
nhân và tập thể.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô trong Ban Giám hiệu Trường Đại học
Quảng Bình, Khoa Nông – Lâm – Ngư, cùng toàn thể các thầy, cô đã trực tiếp
và gián tiếp truyền bá những kiến thức quý báu trong suốt khoá học cũng như
những ý đóng góp để tôi hoàn thành đề tài tốt nghiệp của mình.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy giáo Th.S. Nguyễn Phương Văn
đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện và hoàn thiện
khoá luận này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các tập thể và cá nhân: Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Quảng Bình, UBND huyện Quảng Ninh, Phòng Tài nguyên và Môi
trường huyện Quảng Ninh, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Quảng
Ninh, Hội đồng GPMB huyện Quảng Ninh, Chi cục Thống kê huyện Quảng Ninh,
Ban Quản lý dự án xây dựng Khu kinh tế Quảng Bình, Trung tâm phát triển quỹ
đất huyện Quảng Ninh, UBND các xã: Vónh Ninh, Lương Ninh, thò trấn Quán
Hàu, các hộ gia đình, cá nhân thuộc nhóm hộ điều tra trên đòa bàn các xã: Vónh
Ninh, Lương Ninh, thò trấn Quán Hàu đã giúp đỡ tận tình, phối hợp và tạo mọi
điều kiện để tôi hoàn thiện đề tài này.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân và đông đảo bạn bè đã góp ý,
giúp đỡ, động viên và tạo điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt quá trình học tậ p và
thực hiện đề tài.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng, nhưng không thể tránh khỏi những thiếu sót, rất
mong nhận được sự góp ý của quý thầy, cô giáo, cùng những người quan tâm để đề
tài được hoàn thiện tốt hơn. Tôi xin chân thành cảm ơn./.

Quảng Bình, tháng 6 năm 2017
Sinh viên thực hiện

Hoàng Thò Hồng Ngọc

i


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2. 1. Một số chỉ tiêu về phát triển kinh tế - xã hội của huyện 2011 - 2015 ......5
Bảng 2. 2. Cơ cấu kinh tế của huyện Quảng Ninh giai đoạn 2011 - 2015 ..................6
Bảng 2. 3. Thành phần dân cƣ đô thị và nông thôn tại huyện Quảng Ninh ...............8
Bảng 2. 4. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Quảng Ninh năm 2015. .....................11
Bảng 2.5. Tình hình biến động diện tích đất nông nghiệp của huyện Quảng Ninh
giai đoạn 2011-2015..........................................................................................13
Bảng 2. 6. Tình hình biến động diện tích đất phi nông nghiệp ................................ 13
Bảng 4. 7. Tổng hợp các dự án thực hiện từ năm 2011 đến năm 2016 tại huyện Quảng
Ninh. ..................................................................................................................24
Bảng 4. 8. Thông tin bồi thƣờng GPMB Dự án Khu công nghiệp Tây Bắc .............28
Bảng 4. 9. Thông tin bồi thƣờng GPMB Dự án Đầu tƣ xây dựng Khu dân cƣ ........29
Bảng 4. 10. Tổng hợp về đối tƣợng, diện tích bồi thƣờng hỗ trợ của 02 dự án ........31
Bảng 4. 11. Đơn giá bồi thƣờng, hỗ trợ về đất của 02 dự án ....................................32
Bảng 4. 12. Tổng hợp một số hạng mục chính về đơn giá bồi thƣờng về tài sản,
công trình xây dựng, vật kiến trúc và các loại cây trồng trên đất .....................34
Bảng 4. 13. Kết quả phỏng vấn về bồi thƣờng, hỗ trợ và thu hồi đất của các hộ dân tại
02 dự án .............................................................................................................37
Bảng 4. 14. Sự thay đổi về lao động và việc làm của các hộ dân trƣớc ...................38
Bảng 4. 15. Diện tích đất nông nghiệp bình quân/lao động của các hộ bị thu hồi đất
ở 2 dự án ............................................................................................................39
Bảng 4. 16. Cơ cấu thu nhập từ các ngành nghề của các hộ điều tra trƣớc ..............41

Bảng 4. 17. Ý kiến của ngƣời dân về sự thay đổi thu nhập ở 2 dự án ......................42
Bảng 4. 18. Tài sản sở hữu của các hộ điều tra phỏng vấn của Dự án I ...................42
Bảng 4. 19. Tài sản sở hữu của các hộ điều tra phỏng vấn của Dự án II ..................43
Bảng 4. 20. Tình hình tiếp cận các cơ sở hạ tầng sau khi thu hồi đất,GPMB ..........44
Bảng 4. 21. Tình hình đời sống tinh thần sau khi thu hồi đất, GPMB ......................45

ii


HÌNH VÀ BIỂU ĐỒ
Hình 2. 1. Bản đồ hành chính huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình ......................... 3
Biểu đồ 2. 1. Cơ cấu kinh tế của huyện Quảng Ninh năm 2015 .................................6
Biểu đồ 2. 2. Cơ cấu sử dụng đất của huyện Quảng Ninh năm 2015 .......................11
Biểu đồ 4. 3. Độ tuổi lao động trong nông nghiệp bị thu hồi đất ở hai dự án ..........40

iii


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
KÝ HIỆU,
STT

CÓ NGHĨA LÀ

CHỮ VIẾT TẮT

1

GPMB

Giải phóng mặt bằng

2

BT

Bồi thƣờng

3

HT

Hỗ trợ

4

TĐC

Tái định cƣ

5

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

6

SXCN

Sản xuất công nghiệp

7

SDĐ

Sử dụng đất

8

BQL

Ban quản lý

9

CNH

Công nghiệp hóa

10

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

11

GDP

Tổng sản phẩm nội địa

12

HĐH

Hiện đại hóa

13

KT-XH

Kinh tế - xã hội

14

NN&PTNT

Nông nghiệp và phát triển nông thôn

15

SXCN

Sản xuất công nghiệp

16

THCS

Trung học cơ sở

17

TNMT

Tài nguyên Môi trƣờng

18

UBND

Ủy ban nhân dân

iv


MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN ..............................................................................................................i
DANH MỤC BẢNG .................................................................................................. ii
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT ......................................................iv
MỤC LỤC ...................................................................................................................v
PHẦN 1.MỞ ĐẦU .....................................................................................................1
1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ...................................................................................................... 1
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU ................................................................................ 2
1.3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI ..................................................................................... 2
PHẦN 2.TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ..........................................3
2.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI VÀ
CHUYỂN DỊCH CƠ CẤU SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU ...... 3

2.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên ........................................................................ 3
2.1.1.1. Vị trí địa lý ..................................................................................................... 3
2.1.1.2. Khí hậu thủy văn ............................................................................................ 3
2.1.1.3. Tài nguyên đất đai .......................................................................................... 4
2.1.2. Khái quát về điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................ 5
2.1.2.1. Tình hình kinh tế ............................................................................................ 5
2.1.2.2. Điều kiện xã hội ............................................................................................. 7
2.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai................................................... 10
2.1.3.1. Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Quảng Ninh ............................................ 10
2.1.3.2. Biến động đất đai theo mục đích sử dụng của huyện Quảng Ninh giai đoạn
2011 – 2015 ............................................................................................................... 12
2.2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................................. 14
2.3. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................... 16
2.3.1. Chính sách bồi thƣờng đất đai ở Trung Quốc ................................................. 16
2.3.2. Chính sách bồi thƣờng đất đai ở Thái Lan ...................................................... 16
2.4. CHÍNH SÁCH BỒI THƢỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA VIỆT NAM17
2.4.1. Từ khi có Luật Đất đai 2003 đến trƣớc khi có Luật Đất đai 2013 .................. 17
v


2.4.2. Từ khi có Luật Đất đai năm 2013 .................................................................. 18
2.5. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƢ
TẠI TỈNH QUẢNG BÌNH ....................................................................................... 19
2.5.1. Những thuận lợi khi thực hiện công tác giải phóng mặt bằng ........................... 19
2.5.2. Những khó khăn, hạn chế khi thực hiện công tác giải phóng mặt bằng ............. 19
PHẦN 3. MỤC TIÊU, ĐỐI TƢỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG
PHÁP NGHIÊN CỨU ..............................................................................................21
3.1. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU............................................................................... 21
3.2. ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ................................................... 21
3.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .............................................................................. 21

3.4. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................................................................... 22
3.4.1. Phƣơng pháp thu thập thông tin, số liệu, tài liệu ............................................ 22
3.4.2. Phƣơng pháp so sánh, phân tích, thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu ............ 23
3.4.3. Phƣơng pháp biểu đồ và hình ảnh. .................................................................. 23
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................................24
4.1. ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƢỜNG, GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG VÀ TÁC ĐỘNG CỦA VIỆC THU HỒI ĐẤT TẠI HUYỆN
QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011 - 2016 .............................................................. 24
4.1.1. Khái quát về các dự án GPMB trên địa bàn huyện Quảng Ninh giai đoạn 2011
– 2016 ........................................................................................................................ 24
4.1.2. Khái quát về các dự án nghiên cứu và các hộ điều tra, phỏng vấn ................. 27
4.1.3. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng khi thu
hồi đất tại huyện Quảng Ninh ................................................................................... 28
4.1.3.1. Thực trạng thu hồi đất và số hộ bị ảnh hƣởng của các dự án nghiên cứu .... 28
4.1.3.2 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu
hồi đất tiến hành ở các dự án..................................................................................... 31
4.1.3.3. Đánh giá chung việc thực hiện các chính sách bồi thƣờng, giải phóng mặt
bằng tại các dự án điển hình ...................................................................................... 36
4.2. ẢNH HƢỞNG VIỆC BỒI THƢỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐẾN ĐỜI
SỐNG CỦA CÁC HỘ DÂN BỊ THU HỒI ĐẤT ..................................................... 37
4.2.1. Kết quả chi tiết điều tra, phỏng vấn các hộ dân về tình hình thu hồi đất, bồi
thƣờng và hỗ trợ tại các dự án ................................................................................... 37
vi


4.2.2. Ảnh hƣởng của việc thu hồi đất, bồi thƣờng GPMB đến đời sống của ngƣời dân 38
4.2.2.1. Tình hình lao động, việc làm của ngƣời dân ................................................ 38
4.2.2.2. Tình hình thu nhập của các hộ dân .............................................................. 41
4.2.2.3. Sự thay đổi về nguồn vốn vật chất của các hộ dân ...................................... 42
4.3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP ...................................................................... 45

4.3.1. Giải pháp về chính sách .................................................................................. 46
4.3.2. Giải pháp về tổ chức thực hiện ....................................................................... 46
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................50
5.1. KẾT LUẬN ........................................................................................................ 50
5.2. KIẾN NGHỊ ....................................................................................................... 51
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................52
PHỤ LỤC ..................................................................................................................54

vii


PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ,
là cơ sở xây dựng các cơ sở hạ tầng kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Trong quá trình phát triển đất nƣớc theo hƣớng công nghiệp hóa, hiện đại hóa,
việc thu hồi đất để phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh
tế - xã hội là một quá trình tất yếu, tác động rất lớn đến ngƣời bị thu hồi đất. Cùng
với đó, việc thực hiện các chính sách về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ để đảm
bảo hài hòa giữa quyền lợi của ngƣời có đất bị thu hồi, lợi ích của nhà nƣớc có vai
trò cực kỳ quan trọng trong công cuộc phát triển, đảm bảo công bằng xã hội, giữ
vững an ninh chính trị của đất nƣớc. Từng bƣớc hoàn thiện chính sách về bồi
thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ theo hƣớng tạo điều kiện ngày càng tốt hơn cho ngƣời
có đất bị thu hồi ổn định đời sống và sản xuất.
Tuy nhiên, đất đai là vấn đề lớn, phức tạp và rất nhạy cảm, trong khi các quy
định về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ thƣờng xuyên thay đổi. Mặt khác, sự thay
đổi đời sống của ngƣời nông dân có đất bị thu hồi là một vấn đề mang tính thời sự
cấp bách, trở thành vấn đề mang tính xã hội trên cả nƣớc.

Tỉnh Quảng Bình nói chung, huyện Quảng Ninh nói riêng trong những năm
gần lại đây đã và đang quyết tâm tập trung nguồn lực để xây dựng cơ sở hạ tầng
nhằm thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn. Chính vì vậy, tốc độ xây dựng kết cấu cơ
sở hạ tầng kinh tế, xã hội, các công trình công cộng... diễn ra nhanh chóng. Quá
trình đó đi liền với việc thu hồi đất, bao gồm cả đất nông nghiệp của một bộ phận
dân cƣ, nhất là vùng ven thành phố Đồng Hới và các vùng có điều kiện giao thông
thuận lợi, có điều kiện phát triển kinh tế xã hội. Giải quyết việc làm, ổn định và
từng bƣớc nâng cao đời sống cho ngƣời bị thu hồi đất là nhiệm vụ của cấp uỷ Đảng,
chính quyền và toàn xã hội không chỉ riêng ở huyện Quảng Ninh mà một số địa
phƣơng khác cũng đang gặp phải khó khăn trong việc thực hiện chính sách bồi
thƣờng, giải phóng mặt bằng (GPMB) đến cuộc sống của ngƣời dân khi Nhà nƣớc
thu hồi đất.
Để đánh giá đúng thực trạng ảnh hƣởng của việc thực hiện các chính sách
bồi thƣờng GPMB đến đời sống của ngƣời dân bị thu hồi đất tại một số dự án
trên địa bàn huyện Quảng Ninh, từ đó kịp thời đề xuất những giải pháp tích cực
1


nhằm làm giảm thiểu những ảnh hƣởng tiêu cực của việc thực hiện các chính
sách đó, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá ảnh hưởng việc bồi thường
giải phóng mặt bằng đến đời sống của người dân bị thu hồi đất tại huyện
Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình”.
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
Đánh giá ảnh hƣởng của việc bồi thƣờng GPMB đến đời sống của ngƣời dân
bị thu hồi đất. Trên cơ sở đó, đề xuất những giải pháp nhằm làm giảm thiểu những
ảnh hƣởng tiêu cực của việc bồi thƣờng GPMB đến đời sống của ngƣời dân bị thu
hồi đất trên địa bàn nghiên cứu.
1.3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI
- Nắm vững các đặc điểm và điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực
nghiên cứu.

- Tìm hiểu, nắm vững các văn bản tài liệu, bản đồ có liên quan đến đề tài.
- Nội dung của đề tài phải toàn diện và mang tính khoa học trên cơ sở điều
kiện thực tế của Huyện.
- Các số liệu thu thập đƣợc phải đảm bảo mang tính pháp lý.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cƣờng hiệu quả, khoa học, có tính khả
thi.

2


PHẦN 2
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI VÀ
CHUYỂN DỊCH CƠ CẤU SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU
2.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên
2.1.1.1. Vị trí địa lý
Huyện Quảng Ninh nằm ở vĩ độ từ 17004’ đến 17026’ vĩ độ Bắc và từ 106017’
đến 106048’ độ kinh Đông.
- Phía Bắc giáp huyện Bố Trạch và thành phố Đồng Hới;
- Phía Nam giáp huyện Lệ Thuỷ;
- Phía Đông giáp Biển Đông;
- Phía Tây giáp nƣớc Cộng hoà dân chủ nhân dân Lào[24].

Hình 2. 1. Bản đồ hành chính huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình
2.1.1.2. Khí hậu thủy văn
Huyện Quảng Ninh nằm trong khu vực có khí hậu nhiệt đới gió mùa, với đặc
trƣng của khí hậu vùng Bắc Trung Bộ có mùa đông lạnh, mƣa nhiều; mùa hè nóng,
mƣa ít.
- Nhiệt độ trung bình năm: 25,10C
- Số giờ nắng trung bình trong ngày là 5,9 giờ.

- Tổng lƣợng mƣa năm 2014 là 2.142,8mm, phân bố không đồng đều theo
3


vùng và theo mùa. Mùa khô nóng, từ tháng 4 đến tháng 8, mƣa ít, lƣợng mƣa chiếm
31,6% lƣợng mƣa cả năm. Mùa mƣa từ tháng 9 đến tháng 12, mƣa nhiều, lƣợng
mƣa chiếm tới 68,4% lƣợng mƣa cả năm, lũ thƣờng xảy ra trên diện rộng vào mùa
này[23].
Hệ thống sông suối của Quảng Ninh có khá nhiều với mật độ 1÷1,2 km/km2.
Sông Long Đại và sông Kiến Giang bắt nguồn từ phía Tây dãy Trƣờng Sơn hợp
thành sông Nhật Lệ chảy về hƣớng Đông đổ ra biển Đông. Sông Lệ Kỳ là sông nội
vùng ngắn hẹp, do đặc điểm của sông suối trên địa bàn nhƣ vậy nên ảnh hƣởng rất
lớn đến chế độ tƣới tiêu, độ mặn, phèn và việc sử dụng đất của huyện. Ngoài ra, còn
có các hồ, đập chứa nƣớc với dung tích lớn[23].
2.1.1.3. Tài nguyên đất đai
Theo kết quả điều tra nghiên cứu về đất của Viện Quy hoạch và thiết kế nông
nghiệp - Bộ Nông Nghiệp và Phát triển nông thôn, trên địa bàn Quảng Ninh có 8
nhóm đất chính đƣợc phân theo hai vùng đồi núi và đồng bằng cụ thể:
* Nhóm đất vùng đồi núi
a. Đất xám:
Phần lớn diện tích đất đồi núi ở huyện Quảng Ninh đƣợc xếp vào nhóm đất xám
(Acrisols), diện tích khoảng 67.017 ha.
b. Nhóm đất có tầng mỏng
- Đƣợc hình thành trong điều kiện địa hình chia cắt, dốc, thảm thực vật che
phủ thấp, không có biện pháp và công trình phòng chống xói mòn. Loại đất này là
loại đất xấu nhất vì vậy cần đƣợc sử dụng hợp lý. Trƣớc hết phải nhanh chóng phủ
xanh bằng thảm thực vật đa dạng phù hợp với môi trƣờng sinh thái để bảo vệ môi
trƣờng đất, giữ ẩm, giữ mùn phục hồi độ phì nhiêu của đất.
* Nhóm đất vùng đồng bằng
a. Nhóm đất cát và cồn cát trắng vàng

- Cồn cát vàng: Loại đất này thƣờng có sƣờn dốc đứng về phía đất liền và
thoải dần về phía biển. Gió biển thổi cuốn các hạt cát từ sƣờn thoải rơi xuống sƣờn
dốc đứng và lấp dần vào bên trong đất liền. Phân bố ở các xã Gia Ninh, Võ Ninh và
Hải Ninh. Đất có thành phần dinh dƣỡng thấp, hiện nay đang trồng phi lao, phần
còn lại là hoang hoá, hƣớng sử dụng là trồng rừng phòng hộ chống cát bay di động
để bảo vệ vùng nội đồng, giữ nguồn nƣớc ngọt cho sản xuất và sinh hoạt của dân cƣ
trong vùng.
- Đất cát biển trung tính ít chua: Phân bố ở địa hình thấp bằng, diện tích
580ha, tập trung ở các xã Gia Ninh, Võ Ninh. Gồm 3 loại đất phụ: Đất cát biển
4


trung tính ít chua điển hình, diện tích 180 ha; Đất cát biển trung tính ít chua glây
nông, diện tích 50 ha; Đất cát biển trung tính ít chua glây sâu, diện tích 350 ha, đất
cát biển trung tính ít chua.
b. Đất nhiễm mặn: Diện tích 150 ha, đất đƣợc hình thành từ những phù sa
sông, biển đƣợc lắng đọng trong môi trƣờng nƣớc biển. Đất có thành phần cơ giới ít
biến động giữa các tầng.
c. Đất phèn: Gồm 2 loại (đất phèn hoạt động sâu và đất phèn hoạt động nông
mặn trung bình), diện tích 1.720 ha, đƣợc hình thành do sản phẩm bồi tụ phù sa với
vật liệu sinh phèn (xác thực vật chứa lƣu huỳnh: Pyrite) phát triển mạnh ở môi
trƣờng đầm mặn, khó thoát nƣớc.
d. Đất phù sa: Diện tích 4.350 ha, có 2 loại đất chính và 6 đơn vị đất phụ.
e. Nhóm đất glây: Diện tích 100 ha, đƣợc hình thành ở địa hình thấp, bão hoà
nƣớc mạch thƣờng xuyên, loại đất này có thành phần cơ giới từ thịt nặng.
f. Nhóm đất mới biến đổi: Diện tích 2.420 ha, đất mới biến đổi có hình thái
phẫu diện phân dị, có tầng mới biến đổi rõ, có thành phần cơ giới nặng, có độ phì
nhiêu trung bình[23].
2.1.2. Khái quát về điều kiện kinh tế - xã hội
2.1.2.1. Tình hình kinh tế

Trong những năm gần đây, thực hiện chủ trƣơng của Đảng và Nhà nƣớc ta về
phát triển nền kinh tế nhiều thành phần theo cơ chế thị trƣờng định hƣớng xã hội
chủ nghĩa, nền kinh tế của huyện Quảng Ninh đã có bƣớc phát triển khá, đời sống
ngƣời dân ngày càng đƣợc cải thiện nhờ chuyển dịch cơ cấu kinh tế hợp lý, theo
hƣớng tăng giá trị công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ và phát triển nông
nghiệp toàn diện.
Tốc độ tăng trƣởng kinh tế bình quân hàng năm 10,05%, về cơ cấu kinh tế
ngành nông - lâm - ngƣ nghiệp chiếm khoảng 38,87 %, ngành công nghiệp, xây
dựng khoảng 38,21 %, ngành thƣơng mại dịch vụ khoảng 22,92 %.
Bảng 2. 1. Một số chỉ tiêu về phát triển kinh tế - xã hội của huyện 2011 - 2015
Đơn vị tính: Triệu đồng
Chỉ tiêu

2011

2012

2013

2014

2015

Nông - Lâm
nghiệp, thủy sản

831.693

860.075

855.642

860.302

865.324

Công nghiệp Xây dựng

583.342

676.229

827.856

840.125

850.741
5


Dịch vụ

376.419

442.989

488.174

501.223

510.104

Tổng số

1.791.454

1.979.293

2.171.672

2.201.650

2.226.169

(Nguồn: Niên giám thống kê huyện Quảng Ninh 2011 – 2015)

Bảng 2. 2. Cơ cấu kinh tế của huyện Quảng Ninh giai đoạn 2011 - 2015
Đơn vị tính: %
Năm

Chỉ tiêu
2011

2012

2013

2014

2015

100

100

100

100

100

Nông - Lâm nghiệp, thủy
sản

46,43

43,45

39,40

39,07

38,87

Công nghiệp - xây dựng

32,56

34,17

38,12

38,16

38,21

Dịch vụ

21,01

22,38

22,48

22.77

22,92

Tổng GDP

(Nguồn: Niên giám thống kê huyện Quảng Ninh 2011 – 2015)

Nhƣ vậy cơ cấu kinh tế của huyện đã có sự chuyển dịch theo chiều hƣớng
phát triển. Năm 2011 tổng sản phẩm của nhóm ngành Nông - lâm nghiệp, thủy sản
có tỷ trọng là 46,43%, công nghiệp – xây dựng là 32,56%, dịch vụ là 21,01%. Đến
năm 2015 tỷ trọng nông - lâm nghiệp, thủy sản giảm xuống còn 38,87%, ngành
công nghiệp – xây dựng tăng lên 38,21%, dịch vụ tăng lên 22,92%.

22.92%

38.87%
38.21%

Nông - Lâm - Thủy sản
Công nghiệp - Xây dựng
Dịch vụ

Biểu đồ 2. 1. Cơ cấu kinh tế của huyện Quảng Ninh năm 2015

6


* Ngành nông nghiệp:
Trong những năm qua huyện đã tập trung chỉ đạo chuyển đổi cơ cấu cây
trồng, vật nuôi áp dụng những tiến bộ khoa học kỹ thuật vào sản xuất nông nghiệp
nên sản lƣợng lúa tăng dần qua các năm, từ 43.968 tấn năm 2011 lên 49.229 tấn
năm 2015, các loại cây trồng khác nhƣ ngô, lạc, rau màu các loại đều phát triển khá.
Năm 2015 toàn huyện có 29 trang trại (tăng 3 trang trại so với năm 2014) và
trên 500 gia trại[8].
Nuôi trồng thuỷ sản đƣợc xác định là một trong những hƣớng phát triển kinh tế
chủ yếu của huyện. Do vậy nuôi trồng thuỷ sản đã có sự tăng trƣởng khá về diện
tích và sản lƣợng. Sản lƣợng thủy sản năm 2015 đạt 3.927 tấn, tăng 5,3% (sản
lƣợng xuất khẩu trên 400 tấn).
* Ngành công nghiệp:
Trong những năm vừa qua, huyện đã có sự chuyển dịch cơ cấu theo hƣớng
công nghiệp hoá – hiện đại hoá, tăng tỉ lệ cơ cấu ngành, tăng giá trị sản xuất, cụ thể:
Giá trị sản xuất ngành Công nghiệp năm 2015 đạt 1.065.815 triệu đồng tăng 53% so
với năm 2011. Trong đó, thành phần kinh tế nhà nƣớc chiếm 3,7% giá trị sản xuất,
kinh tế tập thể chiếm 1,03%, tƣ nhân chiếm 82.63% và cá thể chiếm 12,64% giá trị
sản xuất. Tập trung ở ngành công nghiệp chế biến và chế tạo (đạt 1.035.954 triệu

đồng)[8].
* Ngành thƣơng mại, dịch vụ:
Ngành nghề dịch vụ tăng bình quân 10-12% ,thƣơng mại, du lịch có tăng
nhƣng chƣa tƣơng xứng với tiềm năng của huyện. Hoạt động thƣơng mại dịch vụ
trong những năm qua đã đóng góp tích cực thúc đẩy nền sản xuất hàng hoá của
huyện, đã chú ý xây dựng thị trƣờng nông thôn, mở rộng liên doanh, liên kết, tăng
cƣờng các mặt hàng xuất khẩu. Nhiều mặt hàng đã chú ý cải tiến mẫu mã, nâng cao
chất lƣợng, tiếp cận thông tin, xúc tiến thƣơng mại nên đã tạo ra mặt hàng có giá trị
kinh tế.
2.1.2.2. Điều kiện xã hội
* Dân số, lao động
Theo số liệu thống kê năm 2015 của Chi cục Thống kê huyện Quảng Ninh thì
tổng dân số huyện Quảng Ninh có 89.908 ngƣời.
Dân số trong độ tuổi lao động của huyện là 56.447 ngƣời vào năm 2015, lao
động đang làm việc trong các ngành kinh tế quốc dân là 47.139 ngƣời.
Trong đó: Lao động công nghiệp năm 2015 có 5.805 ngƣời, lao động nông
nghiệp có 30.355 ngƣời và 10.979 lao động tƣ thƣơng, dịch vụ, du lịch, khách sạn
nhà hàng[8].
7


Bảng 2. 3. Thành phần dân cƣ đô thị và nông thôn tại huyện Quảng Ninh
giai đoạn 2011 – 2015
Đơn vị tính: Người
Năm

Dân số thành thị

Dân số nông thôn

2011

4.335

82.970

2012

4.417

87.265

2013

4.454

84.608

2014

4.515

84.947

2015

4.556

85.352

(Nguồn: Niên giám thống kê huyện Quảng Ninh năm 2015)

Kết quả phân tích ở bảng 2.3 cho thấy dân số ở các vùng thị trấn Quán Hàu
có xu hƣớng tăng lên từ năm 2011 đến 2015, trong khi đó vùng nông thôn thay
đổi không đáng kể, đặc biệt trong năm 2015, dân số toàn huyện 89.908 ngƣời,
trong đó dân số khu vực nội thị là 4.556 ngƣời chiếm 5,07%, dân số ngoại thị là
85.352 ngƣời chiếm 94,93%.
* Giáo dục, y tế
- Về giáo dục: Hiện tại trên địa bàn của huyện có 15 trƣờng mẫu giáo, 41
trƣờng phổ thông. Trong đó: 22 trƣờng tiểu học, 16 trƣờng trung học cơ sở, 03
trƣờng trung học phổ thông[9];
Toàn huyện có 15/15 xã, thị trấn đƣợc công nhận xóa mù chữ và phổ cập giáo
dục tiểu học, 12/15 xă, thị trấn đƣợc công nhận phổ cập trung học cơ sở.
- Về y tế: Công tác khám chữa bệnh đƣợc duy trì tốt, nhất là việc khám chữa
bệnh cho ngƣời nghèo và trẻ em dƣới 6 tuổi. Dự án hỗ trợ y tế cho ngƣời cận nghèo
đƣợc triển khai đã tạo điều kiện thuận lợi cho ngƣời dân đƣợc tiếp cận các dịch vụ y
tế. Mạng lƣới y tế tiếp tục đƣợc củng cố, các trạm y tế đảm bảo thuốc thiết yếu phục
vụ nhu cầu khám chữa bệnh ban đầu cho nhân dân. Đến nay có 14/15 đơn vị đạt
chuẩn quốc gia về y tế xã; có 13/15 xã, thị trấn có bác sỹ[9]. Huyện Quảng Ninh
hiện có 26 cơ sở y tế, trong đó có 01 bệnh viện với 110 giƣờng bệnh; 01 phòng
khám đa khoa khu vực với 20 giƣờng bệnh; 15 trạm y tế xã, thị trấn với 96 giƣờng
bệnh và 09 Phòng khám, cơ sở y tế khác[8].
* Cơ sở hạ tầng
- Về giao thông: Trên địa bàn huyện Quảng Ninh có những điều kiện về giao
thông khá thuận lợi đó là, có tuyến đƣờng Quốc lộ 1A, đƣờng tránh lũ, đƣờng Hồ
Chí Minh Đông và Tây, đƣờng sắt Bắc Nam đi qua. Hệ thống giao thông đƣờng
8


biển, đƣờng sông khá thuận lợi cho việc đi lại của nhân dân và vận chuyển hàng

hoá. Theo số liệu thống kê năm 2015, có 15/15 xă, thị trấn có đƣờng ô tô đến trung
tâm xã, thực hiện chƣơng trình bê tông hóa giao thông nông thôn từ 2001 đến 2015
đƣợc 353.585 m với tổng giá trị 286.599 triệu đồng[8].
- Về thuỷ lợi: Trong những năm trở lại đây, hệ thống thủy lợi của huyện
Quảng Ninh đã đƣợc chú trọng đầu tƣ. Đã thực hiện chƣơng trình bê tông hóa kênh
mƣơng từ 2011 – 2015 với 171.053 m với tổng giá trị đầu tƣ 207.870 triệu đồng.
* Văn hóa – xã hội
Quảng Bình nói chung và Quảng Ninh nói riêng là khu vực chuyển tiếp nền
văn hoá giữa các miền Bắc - Nam và Đông - Tây, đồng thời cũng là nơi tạo hoá để
lại cảnh quan thiên nhiên kỳ vĩ, mở ra tiềm năng cho sự phát triển các loại hnh văn
hoá, du lịch. Phong trào văn hóa, văn nghệ, thể dục thể thao phát triển rộng khắp,
phục vụ có hiệu quả các ngày lễ kỷ niệm, nhiệm vụ chính trị trên địa bàn. Phong
trào “Toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hóa” tiếp tục đƣợc duy trì và phát
triển theo chiều sâu. Năm 2015, toàn huyện có 20.309 hộ gia đình đạt danh hiệu gia
đình văn hóa, chiếm 81,7%; 71 làng đạt danh hiệu văn hóa, chiếm 33% (trong đó 10
thôn, bản, tiểu khu 3 năm liên tục) 90 cơ quan đơn vị đạt danh hiệu văn hoá, chiếm
85,5% (trong đó 25 cơ quan đơn vị đạt 3 năm liên tục).
* Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế – xã hội
+ Thuận lợi
- Quảng Ninh có điều kiện tự nhiên, tài nguyên, cảnh quan môi trƣờng thuận
lợi cho việc phát triển một nền kinh tế tổng hợp đa dạng, bền vững gồm có: công
nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, thƣơng mại dịch vụ và sản xuất nông - lâm - ngƣ
nghiệp.
- Kinh tế tiếp tục đạt mức tăng trƣởng khá cao, chuyển dịch cơ cấu đúng hƣớng.
- Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp tiếp tục phát triển khá, từng bƣớc nâng cao
năng lực sản xuất và sức cạnh tranh trên thị trƣờng.
- Sản xuất nông - lâm - ngƣ nghiệp phát triển tƣơng đối toàn diện và chuyển dần
theo hƣớng sản xuất hàng hóa tập trung, tích cực chuyển dịch cơ cấu trong nội bộ
ngành.
- Dịch vụ phát triển mạnh, từng bƣớc phát huy lợi thế của huyện.

- Nguồn lao động dồi dào với đức tính cần cù, chịu khó là một nguồn lực quan
trọng để xây dựng các ngành kinh tế của huyện ngày càng phát triển.
- Hệ thống cơ sở hạ tầng điện - đƣờng - trƣờng - trạm, kênh mƣơng thủy lợi,
từng bƣớc đƣợc đầu tƣ phát triển. Đời sống vật chất, tinh thần và sức khoẻ của nhân
9


dân đƣợc cải thiện và nâng lên rõ rệt.
- Thực hiện có hiệu quả chƣơng trình xóa đói giảm nghèo, giải quyết việc làm và
chính sách xã hội, từng bƣớc nâng cao đời sống của nhân dân.
- Lĩnh vực quốc phòng - an ninh đƣợc tăng cƣờng, chính trị xã hội đƣợc giữ
vững.
+ Khó khăn
- Khí hậu khắc nghiệt bởi thƣờng xuyên có bão, lụt vào mùa mƣa và nắng hạn,
gió Tây Nam vào mùa khô gây thiếu nƣớc cho sản xuất.
- Phát triển kinh tế chƣa có bƣớc đột phá, chuyển dịch cơ cấu kinh tế chƣa mạnh.
- Công tác quy hoạch sử dụng đất chƣa thật sự chất lƣợng, hiệu quả, quản lý quy
hoạch đô thị vẫn còn nhiều tồn tại.
- Công tác quản lý tài nguyên, môi trƣờng còn nhiều thiếu sót, tình trạng khai thác
lâm sản trái phép, phá hoại rừng vẩn xảy ra.
- Đầu tƣ cơ sở hạ tầng huyện Quảng Ninh còn hạn chế so với yêu cầu phát triển.
- Nguồn lao động dồi dào nhƣng chủ yếu là lao động phổ thông, lao động
đƣợc qua đào tạo ít nên chƣa đáp ứng đƣợc nhu cầu phát triển của huyện.
- Chất lƣợng khám chữa bệnh và chăm sóc sức khỏe nhân dân còn hạn chế, cơ
sở vật chất, hệ thống y tế ở cơ sở xã, thị trấn còn thiếu, chƣa đồng bộ. Năng lực
chuyên môn của một số cán bộ y tế thôn, bản còn yếu.
- Đời sống của ngƣời dân đã đƣợc cải thiện, song sự phân hoá giàu nghèo vẫn
đang còn, trình độ dân trí chƣa đồng đều, tỷ lệ hộ đói nghèo và lao động chƣa có
việc làm còn cao.
2.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai

2.1.3.1. Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Quảng Ninh
Tổng diện tích đất tự nhiên của huyện Quảng Ninh là 119.418,20ha, trong
đó đất nông nghiệp là 109206,2 ha chiếm 91% diện tích đất tự nhiên, đất phi
nông nghiệp là 6929,58 ha chiếm 6% diện tích đất tự nhiên, còn lại là các loại đất
chƣa sử dụng. Đất chƣa sử dụng 3282,42ha chiếm 3% tổng diện tích tự nhiên[8].

10


Đất phi nông nghiệp,
6%

Đất chƣa sử dụng,
3%

Đất nông nghiệp,
91%

Biểu đồ 2. 2. Cơ cấu sử dụng đất của huyện Quảng Ninh năm 2015
Bảng 2. 4. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Quảng Ninh năm 2015.
LOẠI ĐẤT

TT

Tổng diện tích đất tự nhiên
Đất nông nghiệp

Diện tích (ha)
119.418,2

Cơ cấu (%)
100

109.206,2

91

8349

7,0

Đất trồng cây hàng năm

7716,61

6,5

1.1.1

Đất trồng lúa

5340,63

4,5

1.1.2

Đất trồng cây hàng năm còn lại

2375,99

2,0

Đất trồng cây lâu năm

632,39

0,5

100327,96

84

1
1.1

1.2
2

Đất sản xuất nông nghiệp

Đất lâm nghiệp

2.1

Đất rừng sản xuất

45689

38,3

2.2

Đất rừng phòng hộ

54638,97

45,8

471,92

0,4

3

Đất nuôi trồng thuỷ sản

4

Đất nông nghiệp khác

57,3

0,05

Đất phi nông nghiệp

6929,58

6

1

Đất ở

585,38

0,5

2

Đất chuyên dùng

3732,42

3,1

3

Đất cơ sở tôn giáo

0,35

0,003

11


4

Đất cơ sở tín ngƣỡng

5
6

6,17

0.05

Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà
tang lễ, NHT

325,02

0,3

Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối

2154,78

1,8

Đất chƣa sử dụng

3282,42

3

1

Đất bằng chƣa sử dụng

904,46

0,8

2

Đất đồi núi chƣa sử dụng

2336,42

2

3

Đất núi đá không có rừng cây

41,54

0,03

(Nguồn: Niên giám thống kê huyện năm 2015)

Từ bảng 2.4 và biểu đồ 2.2 thể hiện diện tích đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ rất
lớn so với tổng diện tích tự nhiên, trong đó tập trung chủ yếu đất sản xuất nông
nghiệp. Đất phi nông nghiệp chiếm tỷ lệ thấp, đặc biệt đất phi nông nghiệp dành
cho phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ, chỉnh trang
và phát triển đô thị của huyện còn thấp, chủ yếu mới tập trung ở các đô thị nên chƣa
đáp ứng đƣợc yêu cầu phát triển, đô thị hoá, công nghiệp hoá của huyện trong tƣơng

lai. Bên cạnh đó, đất chƣa sử dụng còn chiếm tỷ lệ lớn, trong đó chủ yếu là đất bằng
chƣa sử dụng. Đây là diện tích đất có khả năng để khai thác phục vụ cho các mục
đích sử dụng. Do đó, trong thời gian tới huyện cần cân đối hài hòa diện tích đất giữa
các mục đích sử dụng và đƣa vào khai thác diện tích đất chƣa sử dụng để phục vụ
cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của địa phƣơng trong tƣơng lai.
2.1.3.2. Biến động đất đai theo mục đích sử dụng của huyện Quảng Ninh giai
đoạn 2011 – 2015
Năm 2015, tổng diện tích tự nhiên của huyện là 119418,19 ha, tăng 249 ha so
với năm 2011 (119169,19 ha). Diện tích tự nhiên của huyện tăng, giảm còn do biến
động diện tích của các xã sau khi đo đạc bản đồ địa chính.
* Đất nông nghiệp
Năm 2015, có 109206,2 ha tăng 758,33 ha so với năm 2011 (108.477,87 ha).
Trong đó:

- Đất trồng lúa: 5.340,63 ha, tăng 75,8 ha so với năm 2011 (5.264,83 ha).
- Đất rừng phòng hộ: 54638,96 ha, tăng 647,27 ha so với năm 2011 (53.991,69
ha).

12


Bảng 2.5. Tình hình biến động diện tích đất nông nghiệp của huyện Quảng
Ninh giai đoạn 2011-2015
Đơn vị: ha

STT

Chỉ tiêu

Diện tích năm Diện tích năm

2015
2011

Đất nông nghiệp

So sánh
tăng (+);
giảm (-)

109206,20

108477,87

758,33

1

Đất trồng lúa

5340,62

5264,83

75,79

2

Đất trồng cây lâu năm

632,39

545,47

86,92

3

Đất rừng phòng hộ

54638,96

53991,69

647,27

4

Đất rừng đặc dụng

5

Đất rừng sản xuất

45689,00

45931,71

-242,71

6

Đất nuôi trồng thủy sản

471,94

381,48

90,46

(Nguồn: Niên giám thống kê 2011 - 2015)

* Đất phi nông nghiệp
Năm 2015, diện tích đất phi nông nghiệp là 6929,58 ha tăng 181,76 ha so với
năm 2011 (6747,82 ha). Dƣới đây là biến động một số loại đất chính đƣợc trình bày
trong bảng 2.6:
Bảng 2. 6. Tình hình biến động diện tích đất phi nông nghiệp của huyện
Quảng Ninh giai đoạn 2011 – 2015
Đơn vị: ha

Chỉ tiêu

STT

Đất phi nông nghiệp

Diện
tích
năm
2015

Diện tích So sánh tăng
năm 2011 (+); giảm (-)

6929,58

6747,82

181,76

1

Đất xây dựng trụ sở cơ quan

12,87

11,75

1,12

2

Đất xây dựng công trình sự nghiệp

93,36

94,11

-0,75

3

Đất quốc phòng

136,82

138,24

-1,42

4

Đất an ninh

1,72

1,74

-0,02
13


5

Đất cơ sở tín ngƣỡng

6
7

6,17

2,58

3,59

Đất nghĩa trang, nghĩa địa

325,02

404,18

-79,16

Đất sản xuất kinh doanh phi nông
nghiệp

182,34

179,77

2,57

(Nguồn: Niên giám thống kê 2011 - 2015)

* Đất chưa sử dụng
Năm 2015, huyện còn 3282,42 ha đất chƣa sử dụng, giảm 661,08 ha so với
năm 2011 (3943,50 ha). Nguyên nhân chính của việc giảm đất chƣa sử dụng trong
những năm qua do khai thác đƣa vào sử dụng cho các mục đích phát triển kinh tế xã hội của huyện.
2.2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
- Các khái niệm liên quan đến đề tài nghiên cứu:
*Giá đất

Giá đất đƣợc xác định là cầu nối các mối quan hệ về đất đai – thị trƣờng – sự
quản lý của Nhà nƣớc. Hay nói cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để ngƣời quản
lý và ngƣời sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trƣờng đồng thời cũng là căn cứ để
đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai để ngƣời sử dụng thực hiện theo
nghĩa vụ của nh và Nhà nƣớc điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch sử
dụng đất và pháp luật.
Giá đất là phƣơng tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ quyền sử
dụng đất và là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính
giá trị tài sản khi giao đất, bồi thƣờng thiệt hại về đát khi thu hồi và tính thuế đất.
Giá đất để tính bồi thƣờng là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm
có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố vào ngày 01 tháng 01 hằng
năm theo quy định của Chính phủ; không bồi thƣờng theo giá đất sẽ đƣợc chuyển
sang mục đích sử dụng [3].
* Định giá đất
Định giá đất đƣợc hiểu là sự ƣớc tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đất đã đƣợc xác định tại một thời điểm
xác định.
Định giá đất giúp cho Nhà nƣớc có điều kiện nắm chắc để quản lý và điều tiết
thị trƣờng bất động sản, hƣớng thị trƣờng bất động sản hoạt động tích cực lành
mạnh. Ngoài ra còn tăng thu ngân sách cho Nhà nƣớc, có điều kiện để thực hiện
công bằng, hợp lý về quyền và nghĩa vụ đối với mọi ngƣời sử dụng đất. Vì vậy, việc
14


xây dựng một hệ thống giá đất thống nhất, đồng bộ và sát với giá thực tế là rất cần
thiết để đền bù, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cƣ.
* Thu hồi đất
Thu hồi đất là việc Nhà nƣớc ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn
quản lý theo quy định của pháp luật [17].

* Bồi thƣờng
"Bồi thƣờng" (BT) hay "Đền bù" có nghĩa là trả lại tƣơng xứng giá trị hoặc
công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì mọi hành vi của chủ thể khác. Việc
đền bù thiệt hại này có thể vô hình (xin lỗi) hoặc hữu hình (bồi thƣờng bằng tiền
hoặc bằng vật chất khác) theo đúng qui định của pháp luật hoặc do thoả thuận của
các chủ thể [21]. Bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất là việc Nhà nƣớc trả lại giá
trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho ngƣời bị thu hồi đất [17].
Việc bồi thƣờng cho ngƣời bị thu hồi đất có thể bằng đất, bằng tiền, hoặc bằng
các hình thức bồi thƣờng khác cho ngƣời bị thu hồi đối với thiệt hại do việc Nhà
nƣớc lấy đi diện tích đất cùng với tài sản gắn liền với đất và các chi phí mà ngƣời sử
dụng đã đầu tƣ vào diện tích đất bị thu hồi [6]
* Hỗ trợ
Hỗ trợ (HT) là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào [21]. Hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi
đất là việc Nhà nƣớc giúp đỡ ngƣời bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí
việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới [19]. Hay nói cách khác, hỗ
trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất là việc Nhà nƣớc giúp đỡ ngƣời bị thu hồi đất để nhanh
chóng phục hồi lại điều kiện sản xuất, đời sống của ngƣời bị thu hồi thông qua đào
tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, hỗ trợ kinh phí để di dời đến địa điểm mới. Hỗ
trợ đối với ngƣời bị thu hồi đất bao gồm: Hỗ trợ di chuyển; hỗ trợ tái định cƣ đối
với trƣờng hợp thu hồi đất ở; hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đào tạo
chuyển đổi nghề và tạo việc làm đối với trƣờng hợp thu hồi đất nông nghiệp; hỗ trợ
khác [17].
* Tái định cƣ
Tái định cƣ (TĐC) là quá trình thiết lập lại cuộc sống cho ngƣời bị thu hồi đất
phải di chuyển chỗ ở đến nơi ở mới ổn định cả về mặt vật chất lẫn tinh thần. Khu
TĐC là địa bàn đƣợc quy hoạch để bố trí các điểm TĐC, hệ thống cơ sở hạ tầng,
công trình công cộng và khu vực sản xuất; trong khu TĐC có ít nhất một điểm
TĐC. Ngƣời sử dụng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất theo quy định của pháp luật mà
phải di chuyển chỗ ở thì đƣợc bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:
15

+ Bồi thƣờng bằng nhà ở
+ Bồi thƣờng bằng giao đất ở mới
+ Bồi thƣờng bằng tiền để tự lo chỗ ở mới [6]

* Giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng (GPMB) là quá trình tổ chức thực hiện việc di dời tài sản
gắn liền với đất trên diện tích đất bị thu hồi để bàn giao lại mặt bằng cho chủ đầu tƣ
thực hiện dự án.
2.3. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.3.1. Chính sách bồi thƣờng đất đai ở Trung Quốc
Với hình thức sở hữu Nhà nƣớc, sở hữu tập thể về đất đai, mục tiêu bao trùm
của chính sách BT và TĐC ở Trung Quốc là hạn chế tối đa việc thu hồi đất cũng
nhƣ một số ngƣời chịu ảnh hƣởng bởi dự án. Trong trƣờng hợp không thể tránh
khỏi việc tái định cƣ sẽ đƣợc chuẩn bị thành những chƣơng trình cụ thể để đảm bảo
cho những ngƣời bị ảnh hƣởng đƣợc BT và HT đầy đủ trong đó đã tính đến lợi ích
của cả ba bên là Nhà nƣớc, tập thể và cá nhân. Tại các thành phố lớn nhƣ Bắc Kinh,
Vũ Hán, Quảng Châu và một số tỉnh, nhiệm vụ quy hoạch đất đai ở đô thị và nông
thôn đƣợc NN Trung Quốc đặc biệt quan tâm triệt để [19].
Trung Quốc xây dựng các chính sách và các thủ tục rất chi tiết rõ ràng. Về
phƣơng thức BT, NN thông báo cho ngƣời sử dụng đất biết trƣớc việc họ sẽ bị thu
hồi đất trong thời hạn một năm. Ngƣời dân có quyền lựa chọn các hình thức BT,
bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Giá BT theo tiêu chuẩn giá thị trƣờng nhƣng
đồng thời đƣợc NN quy định cho từng khu vực và chất lƣợng nhà, điều chỉnh rất
linh hoạt cho phù hợp với thực tế, đƣợc NN tác động điều chỉnh tại thị trƣờng đó.
Đối với các dự án phải GPMB, kế hoạch TĐC chi tiết đƣợc chuẩn bị trƣớc khi
thông qua dự án cùng với việc dàn xếp kinh tế, khôi phục cho từng địa phƣơng,
từng hộ gia đình và từng ngƣời bị ảnh hƣởng [19].
Nhìn chung, hệ thống pháp luật về BT và TĐC của Trung Quốc đều nhằm bảo

vệ những ngƣời mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi đất để thực hiện các dự
án. Theo một nghiên cứu gần đây của WB thì các luật về TĐC của Trung Quốc đối
với các dự án phát triển đô thị, công nghiệp và giao thông "đã đáp ứng đầy đủ các
yêu cầu của WB trong tài liệu hƣớng dẫn thực hiện TĐC" [20].
2.3.2. Chính sách bồi thƣờng đất đai ở Thái Lan
Pháp luật đất đai tại Thái Lan cho phép hình thành sở hữu cá nhân với đất đai,
do vậy về nguyên tắc khi Nhà nƣớc hoặc các tổ chức lấy đất để làm bất cứ việc gì
đều phải có sự thoả thuận về sử dụng đất giữa chủ dự án và chủ đang sử dụng khu
16