Hoàn thiện hệ thống xếp hạng tín dụng doanh nghiệp tại ngân hàng TMCP ngoại thương việt nam vietcombank chi nhánh bình tây

GVHD. TS Nguyễn Quỳnh Hoa

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN
CHUYÊN NGÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
Đề tài:
“ XÂY DỰNG BẢNG HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG
SẢN THEO YẾU TỐ CHIỀU DÀI – CHIỀU RỘNG”

Giáo viên hƣớng dẫn: T.S Nguyễn Quỳnh Hoa
Sinh viên thực hiện: Ngô Ngọc Sơn
Lớp: VG02- K33

Tp. Hồ Chí Minh, Tháng 04-2011

NGÔ NGỌC SƠN – VG02

Trang 1


GVHD. TS Nguyễn Quỳnh Hoa

MỤC LỤC
Lời mở đầu ........................................................................................................... 1
Lý do chọn đề tài................................................................................................... 1
Xác định vấn đề nghiên cứu................................................................................. 1
Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................. 1
Đối tƣợng nghiên cứu ........................................................................................... 2

Phƣơng pháp nghiên cứu ..................................................................................... 2
Kết cấu đề tài......................................................................................................... 2
Chƣơng 1 : LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Tổng quan về thẩm định giá bất động sản ............................................. 3
1.1.1 Khái niệm về thẩm định giá bất động sản................................... 3
1.1.2 Sự cần thiết của thẩm định giá .................................................... 3
1.1.3 Mục định của thẩm định giá bất động sản.................................. 5
1.1.4 Cơ sở của thẩm định giá bất động sản ........................................ 6
1.2 Thị trƣờng bất động sản ......................................................................... 8
1.2.1 Đặc điểm của thị trƣờng bất động sản ........................................ 8
1.2.2 Phân loại thị trƣờng bất động sản ............................................. 12
1.2.3 Các yếu tố tác động đến giá bất động sản ................................. 13
1.3 Phƣơng pháp so sánh ................................................................................ 14
1.3.1 Cơ sở lý luận ...................................................................................... 15
1.3.2 Nguyên tắc áp dụng .......................................................................... 15
1.3.3 Các trƣờng hợp áp dụng .................................................................... 5
1.3.4 Các bƣớc tiến hành ........................................................................... 15
1.3.5 Phân tích thông tin............................................................................ 16
1.3.6 Căn cứ điều chỉnh ............................................................................. 16
1.3.7 Nguyên tắc điều chỉnh ...................................................................... 16
1.3.8 Phƣơng thức tiến hành ..................................................................... 17
1.3.9 Thứ tự điều chỉnh ............................................................................. 18
1.1 Cách tiếp cận theo phƣơng pháp chi phí ................................................ 18
1.4.1 Cơ sở lý luận ...................................................................................... 18
1.4.2 Nguyên tắc áp dụng .......................................................................... 18
1.4.3 Các trƣờng hợp áp dụng .................................................................. 18
1.4.4 Các bƣớc tiến hành ........................................................................... 18
1.4.5 Xác định hao mòn và ƣớc tính giá trị hao mòn lũy kế .................. 19
CHƢƠNG 2 : THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM
HIỆN NAY

2.1 Những thành tựu ngành thẩm định giá đã đạt đƣợc ......................... 22
2.2 Những bất cập và hạn chế đang tồn tại ................................................ 22
2.3 Thực trạng của việc xác định hệ số điều chỉnh chiều dài, chiều rộng hiện
nay ............................................................................................................. 23
2.4 Một số yếu tố ảnh hƣởng tới cầu về chiều dài, chiều rộng của BĐS ... 24
CHƢƠNG 3 : TIẾN HÀNH XÂY DỰNG BẢNG HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH CHIỀU
DÀI, CHIỀU RỘNG
NGÔ NGỌC SƠN – VG02

Trang 2


GVHD. TS Nguyễn Quỳnh Hoa
3.1 Tiêu chí chọn mẫu để tiến hành khảo sát và nghiên cứu ..................... 29
3.1.1 Tiêu chí chọn Quận ........................................................................ 29
3.1.2 Tiêu chí chọn đƣờng ...................................................................... 29
3.2 Cách thức tiến hành ............................................................................... 30
3.2.1 Xây dựng bảng hệ số điều chỉnh cho Quận 10 ............................. 31
3.2.1.1 Đƣờng 3 tháng 2........................................................................ 31
3.2.1.2 Đƣờng Sƣ Vạn Hạnh ( nối dài )............................................... 45
3.2.2 Xây dựng bảng hệ số điều chỉnh cho Quận Gò Vấp ................... 49
3.2.3 Tổng kết và lập bảng hệ số điều chỉnh giá trị BĐS theo yếu tố chiều
dài và chiều rộng cho Quận 10 và Quận Gò Vấp ................................. 53
3.2.4 Hạn chế của đề tài .......................................................................... 55
KẾT LUẬN ......................................................................................................... 56

NGÔ NGỌC SƠN – VG02

Trang 3

GVHD. TS Nguyễn Quỳnh Hoa

LỜI MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài
Tại thị trƣờng Việt Nam, trong tất cả các dạng tài sản cần thẩm định thì bất
động sản là tài sản thƣờng gặp nhất và có nhu cầu cao nhất. Trong quá trình học và
nghiên cứu 12 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cũng nhƣ Thông tƣ 17/2006 TTBTC và Nghị định 101/2005 NĐ-CP ban hành hƣớng dẫn thực hiện công tác thẩm
định giá. Tuy nhiên, Tôi chƣa thấy các văn bản này đề cập đến việc xây dựng một
bảng hệ số điều chỉnh các yếu tố so sánh, trong đó có hệ số điều chỉnh chiều rộng và
chiều dài. Mặt khác qua tìm hiểu thực tế hiện nay, hệ số điều chỉnh yếu tố chiều rộng
và chiều dài chƣa đƣợc quan tâm đúng mức mà thay vào đó là điều chỉnh yếu tố quy
mô. Chính vì lẽ đó Tôi đã chọn đề tài “Xây dựng bảng hệ số điều chỉnh giá trị BĐS
theo yếu tố chiều dài và chiều rộng”, nhằm mục đích giúp cho công tác thẩm định
giá BĐS đƣợc tiến hành thuận lợi và nâng cao tính chính xác cho giá trị của BĐS.
2.

Xác định vấn đề nghiên cứu

Từ thực tiễn cho thấy việc nghiên cứu để đƣa ra bảng hệ số điều chỉnh giá BĐS
theo yếu tố chiều dài và chiều rộng, nói lên đƣợc sự chênh lệch giá trị của BĐS tƣơng
ứng với kích thƣớc của nó. Mặt khác đề tài này phải có tính ứng dụng cao và kết quả
nghiên cứu nhằm phục vụ trực tiếp cho công tác thẩm định.
3.

Mục tiêu nghiên cứu

Chuyên đề thực hiện nhằm 3 mục tiêu cơ bản
Thứ nhất : Đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá BĐS ở Việt Nam Hiện

nay trong đó nhấn mạnh vào phần cách xác định hệ số điều chỉnh các yếu tố so sánh
trong thẩm định giá.
Thứ hai : Phân tích các nguyên nhân dẫn đến tác động của chiều rộng và chiều
dài đến giá trị BĐS.
Thứ ba : Xây dựng bảng hệ số điều chỉnh giá trị BĐS theo yếu tố chiều dài
chiều rộng
NGÔ NGỌC SƠN – VG02

Trang 4


GVHD. TS Nguyễn Quỳnh Hoa
4.

Đối tƣợng nghiên cứu
Chuyên đề chủ yếu tập trung đi sâu vào nghiên cứu, phân tích và đánh

giá về hệ số điều chỉnh giá BĐS theo chiều dài và chiều rộng của các căn nhà
mặt tiền trên đƣờng 3 tháng 2, Sƣ Vạn Hạnh thuộc quận 10 và đƣờng Quang
Trung, Phan Văn Trị, Nguyễn Văn Nghi thuộc quận Gò Vấp.
5.

Phƣơng pháp nghiên cứu

Đây là chuyên đề nghiên cứu từ lý thuyết đến việc xây dựng một bảng điều
chỉnh có tính ứng dụng cao vào thực tiễn công việc thẩm định giá. Chính vì vậy
chuyên đề sử dụng kết hợp nhiều phƣơng pháp nghiên cứu khác nhau nhằm tận
dụng tính chất hợp lý và ƣu việt của từng loại phƣơng pháp. Phƣơng pháp nghiên
cứu dữ liệu thứ cấp đƣợc sử dụng để nghiên cứu cơ sở lý luận nhằm đặt nền tảng
cho việc xây dựng bảng hệ số điều chỉnh giá BĐS. Phƣơng pháp thống kê mô tả và

phân tích đánh giá để tạo nguồn dữ liệu cho đề tài. Ngoài ra, phƣơng pháp nghiên
cứu dữ liệu sơ cấp cũng đƣợc sử dụng nhằm thu thập và phân tích thong tin lien
quan đến thực trạng của việc xác định hệ số điều chỉnh trên tại một số công ty
Thẩm định giá ở Việt Nam.
6.

Kết cấu đề tài

Chƣơng 1: Lý luận chung về thẩm định giá bất động sản
Chƣơng 2: Thực trạng công tác thẩm định giá ở Việt Nam hiện nay
Chƣơng 3: Tiến hành xây dựng bảng hệ số điều chỉnh chiều dài, chiều rộng
BĐS

NGÔ NGỌC SƠN – VG02

Trang 5


GVHD. TS Nguyễn Quỳnh Hoa
Chƣơng 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Tổng quan về thẩm định giá bất động sản
1.1.1. Khái niệm về thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá BĐS là sự ƣớc tính về giá trị của các quyền sở hữu BĐS cụ thể
bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã đƣợc xác định rõ trong những điều kiện
của một thị trƣờng nhất định với những phƣơng pháp phù hợp.
Thẩm định giá BĐS là sự kết hợp của khoa học và nghệ thuật.
Thẩm định giá là một môn khoa học vì nó dựa vào công việc phân tích do đó
đòi hỏi phải có kiến thức chuyên môn vững vàng cũng nhƣ những kiến thức liên quan
khác. Đồng thời nó cũng là một công việc có chứa đựng tính chất nghệ thuật vì nó
phải đòi hỏi sự nhạy cảm tốt đối với thị trƣờng hơn nữa tính chủ quan trong công việc

thẩm định giá là khá cao.
1.1.2. Sự cần thiết của thẩm định giá
Thẩm định giá có vai trò quan trọng trong việc giúp chúng ta đƣa ra các quyết
định liên quan tới việc mua, bán, đầu tƣ, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh
thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản cố định. Sự cần thiết thẩm định giá xuất
phát từ:
a) Yêu cầu của quản lý Nhà nƣớc
(1) Vai trò của nhà nƣớc
Để khắc phục các khuyết tật của thị trƣờng, không thể thiếu va trò của Nhà
nƣớc và đó là đặc điểm của nền kinh tế thị trƣờng có sự quản lý của Nhà nƣớc – một
nền kinh tế đƣợc điều tiết thông qua tác động của “ bàn tay vô hình - thị trƣờng “ và
“ bàn tay hữu hình - Nhà nƣớc” đảm bảo cho nền kinh tế vận hành trơn tru và phát
triển lành mạnh.
 Đối với nền kinh tế nói chung và thị trƣờng BĐS nói riêng, Nhà nƣớc có
hai chức năng cơ bản:
 Chức năng điều khiển: Duy trì và trọng tài trong tất cả các hoạt động
của thị trƣờng BĐS;
NGÔ NGỌC SƠN – VG02

Trang 6


GVHD. TS Nguyễn Quỳnh Hoa
 Chức năng phát triển: Thông qua các hoạt động đầu tƣ tạo lập BĐS
tại các dự án, khu đô thị mới, các chƣơng trình trọng điểm quốc gia
v.v.. của các doanh nghiệp BĐS của Nhà nƣớc.
 Vai trò của Nhà nƣớc đối với thị trƣờng BĐS đƣợc thể hiện trên các mặt
chủ yếu sau:
 Tạo lập môi trƣờng pháp lý cho thị trƣờng BĐS;
 Thực hiện các công cụ vĩ mô nhƣ quy hoạch ( Quy hoạch xây dựng,

quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội), tài
chính, thuế… thống nhất quản lý BĐS theo pháp luật;
 Cung cấp dịch vụ công nhƣ thẩm địnhg giá , tƣ vấn pháp luật v.v
(2) Sự hiện hữu của vai trò Nhà nƣớc đối với yêu cầu thẩm định giá
Việc xác định giá BĐS sát với giá trị thị trƣờng giúp cho các giao dịch nhƣ
đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thế chấp đƣợc thực hiện một
cách trôi chảy.
Hoạt động định giá, thẩm định giá không chỉ cần thiết cho việc định hàng loạt
quy mô lớn của Nhà nƣớc để hình thành các khung giá phục vụ cho quản lý Nhà nƣớc
mà còn cần thiết cả cho định giá đất đai hay BĐS riêng lẻ.
Xác định chính xác giá đất sẽ tránh đƣợc các tranh chấp đất đai về giá và có thể
nói đây là một trong những vấn đề phổ biến nhất trong tranh chấp về giá trị đất đai khi
không có sự thống nhất giữa các bên.
Một lý do quan trọng của việc xác định đúng giá trị đất đai là giúp cho việc
phân bố đất đai – nhƣ là một nguồn lực xã hội một các hiệu quả. Nói một cách khác,
đất đai sẽ đƣợc phân bố vào ngƣời “ sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất”. Khi tất cả
nguồn lực đất đai đều đƣợc đánh giá theo giá trị thị trƣờng và không có sự ƣu đãi đặc
biệt nào đối với một nhóm ngƣời sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ đƣợc sử dụng theo cách
tốt nhất.
Nếu giá BĐS sát với giá thị trƣờng , có thể giúp tăng nguồn thu cho ngân sách
và nếu định không sát với giá thị trƣờng có thể gây ra sốt đất, không công bằng trong
việc quản lý, tiết kiệm,…
NGÔ NGỌC SƠN – VG02

Trang 7


GVHD. TS Nguyễn Quỳnh Hoa
b) Yêu cầu của nền kinh tế thị trƣờng.
Khi nền kinh tế phát triển, nhu cầu giao dịch về tài sản càng phát triển thì thẩm

định giá càng cần thiết đƣợc thực hiện theo yêu cầu thị trƣờng :
Khi tài sản cần mua bán: Trong việc mua – bán BĐS, mua bán doanh nghiệp và
kể cả các loại tài sản khác… thì định giá đƣợc xem là một khâu quan trọng và hàng
đầu trong quá trình giao dịch, nhất là đối với những khách hàng cá nhân.
 Giúp cho ngƣời mua ngƣời bán quyết định đƣợc mức giá hợp lý nhất.
 Mục đích đi vay và cho vay
Để bảo đảm tài sản và quản lý tốt tài sản: Ngoài việc kiểm toán thì mỗi năm
các doanh nghiệp thƣờng phải đánh giá lại giá trị tài sản ít nhất một lần để xác định
đƣợc giá trị thực giúp cho công tác quản lý tài chính và kinh doanh có hiệu quả, đáp
ứng yêu cầu của thị trƣờng và giá cả thị trƣờng của DN.
Những năm gần đây công tác thẩm địnhg giá đƣợc sự phát triển đúng lúc và
hoạt động một cách bài bản và khoa học hơn. Nhu cầu của xã hội về dịch vụ thẩm
địnhg giá ngày càng cao, đã đóng góp một cách tích cực vào việc lam lành mạnh hóa
nền tài chính quốc gia nói chung và hệ thống kế toán tài chính DN nói riêng.
1.1.3.

Mục đích của thẩm định giá bất động sản

Việc phải hiểu rõ mục đích của sự thẩm định giá là yếu tố sống còn đối với một
nhà thẩm địnhg giá và giá trị của một lợi ích cụ thể trong tài sản BĐS không phải luôn
luôn giống nhau đối với tất cả mọi mục đích.
Tuy nhiên, trong đa số các trƣờng hợp, vấn đề quan tâm hàng đầu của nhà thẩm
định giá là đánh giá giá trị thị trƣờng ; nghĩa là tổng số tiền vốn cảu cải hay tiền thuê
hằng năm sẽ đƣợc yêu cầu hay phảo trả cho một lợi ích cụ thể trong tài sản vào một
thời điểm cụ thể, trên những điều kiện cụ thể và tuân theo pháp luật.
Mục đích thẩm định giá có ảnh hƣởng đến lựa chọn cơ sở thẩm định giá. Xác
định chính xác mục đích thẩm định giá giúp thẩm định viên tránh đƣợc việc lựa chọn
không đúng cơ sở thẩm định giá, qua đó áp dụng phƣơng pháp thẩm định giá không
thích hợp, dẫn đến việc thẩm định giá không đúng với mục đích đƣợc yêu cầu.
NGÔ NGỌC SƠN – VG02

Trang 8


GVHD. TS Nguyễn Quỳnh Hoa
Thẩm định viên xác định mục đích và cơ sở thẩm định giá dựa trên văn bản đề
nghị thẩm định giá của khách hàng, dựa trên kinh nghiệm, hiểu biết và trình độ của
mình và phải giải thích, trình bày rõ ràng đầy đủ trong báo cáo thẩm định giá .
Những vấn đề cơ bản thẩm định viên cần nắm đƣợc về mục đích thẩm định giá:
a. Mục đích của thẩm định giá tài sản xác định trên phạm vi
 Mục đích của thẩm định giá phải đƣợc xác định rõ ràng
 Mục đích và cơ sở của thẩm định giá đƣợc áp dụng phải phù hợp
với quy định của pháp luật;
 Mục đích của thẩm định giá và việc lựa chọn cơ sở để thẩm định
giá phù hợp
b. Mục đích thẩm định giá tài sản theo đối tƣợng
 Bất động sản: khi thẩm định BĐS để cho các mục đích sau:
 Bảo toàn tài sản;
 Mua bán, chuyển nhƣợng, tính tiền nộp ngân sách
 Biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp
 Thế chấp, thanh lý
 Tính thuế và hạch toán sổ sách, báo cáo tài chính;
 Đầu tƣ và góp vốn DN, cổ phần hóa;
 Đền bù giải tỏa;
 Chứng minh tài sản để du học và vay vốn ngân hàng…
 Nghiên cứu khả thi, các quyết định đầu tƣ, các đề xuất kế hoạch
phân vùng.
1.1.4.

Cở sở của thẩm định giá bất động sản

Trong kinh tế thị trƣờng, giá trị của hàng hóa dịch vụ đƣợc tạo ra và duy trì bởi
mối quan hệ của 4 yếu tố gắn liền với nhau: Tính hữu ích, tính khan hiếm, nhu cầu và

NGÔ NGỌC SƠN – VG02

Trang 9


GVHD. TS Nguyễn Quỳnh Hoa
sự chuyển giao. Thiếu một trong 4 yếu tố đó thì giá trị thị trƣờng của một hàng hóa
không tồn tại. Trong thẩm định giá, có hai cơ sở để làm giá trị nhƣ sau.
a) Giá trị thị trường
Khái niệm giá trị thị trƣờng phản ánh các nhận thức và hành động tập hợp tại
một địa điểm thị trƣờng và là cơ sở cho thẩm định giá.
Điều quan trọng cần lƣu ý là việc ƣớc tính giá trị thị trƣờng là sự thẩm định giá
khách quan về quyền sở hữu tài sản vào một thời điểm nhất định.
Nội dung giá trị thị trƣờng [ theo Tiêu chuẩn số 01 “ Gía trị thị trƣờng làm cơ
sở cho thẩm định giá tài sản” ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC
ngày 18 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định
giá Việt Nam ( đợt 02) ]
Định nghĩa: Gía trị thị trƣờng của một tài sản là mức giá ƣớc tính sẽ đƣợc mua
bán trên thị trƣờng vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là ngƣời mua sàng mua
và một bên là ngƣời bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và
độc lập, trong điều kiện thƣơng mại bình thƣờng”.
Giá thị trƣờng thể hiện mức giá hình thành trên thị trƣờng công khai và cạnh
tranh. Thị trƣờng này có thể là thị trƣờng trong nƣớc hoặc thị trƣờng quốc tế, có thể
bao gồm nhiều ngƣời mua, ngƣời bán hoặc bao gồm một số lƣợng hạn chế ngƣời mua,
ngƣời bán.
Giá trị thị trƣờng thể hiện mức giá ƣớc tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên

mua thỏa thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các
cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trƣờng trƣớc khi đƣa ra
quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệt tình
mua hoặc nhiệt tình bán quá mức.
Trong các tình huống cá biệt, đôi khi giá trị thị trƣờng có thể là một con nhỏ
hơn mặt bằng chung khá nhiều. Đó là trƣờng hợp một số tài sản đặc biệt, những ngôi
nhà cũ mà chi phí tháo dỡ là khá lớn hoặc là những tài sản gây ô nhiễm môi trƣờng
cần khắc phục.

NGÔ NGỌC SƠN – VG02

Trang 10


GVHD. TS Nguyễn Quỳnh Hoa
b) Giá trị phi thị trường
Hoạt động thẩm định giá phần lớn là dựa trên cơ sở giá trị thị trƣờng, tuy nhiên
có những loại tài sản riêng biệt đòi hỏi thẩm định giá phải dựa trên giá trị phi thị
trƣờng. Cần phải phân biệt rõ sự khác nhau giữa giá trị thị trƣờng và giá trị phi thị
trƣờng để đảm bảo đƣa đến kết quả thẩm định giá khách quan.
Nội dung giá trị phi thị trƣờng của tài sản:
( Theo tiêu chuẩn số 02 “ Gía trị phi thị trƣờng làm cơ sở cho thẩm định giá tài
sản” đƣợc ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ – BTC ngày 01/11/2005 của
Bộ Tài chính).
Định nghĩa: Gía trị phi thị trƣờng của tài sản là mức giá ƣớc tính đƣợc xác định
theo những căn cứ khác với giá trị thị trƣờng hoặc có thể đƣợc mua bán, trao đổi theo
các mức giá không phản ánh giá trị thị trƣờng nhƣ: giá trị của tài sản đang trong quá
trình sử dụng, giá trị đầu tƣ, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài
sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản
có thị trƣờng hạn chế, giá trị để tính thuế…”,

Việc đánh giá giá trị tài sản đƣợc căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, hoặc
các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng đƣợc mua bán trên thị trƣờng
của tài sản đó.
Tránh nhầm lẫn giữa giá trị thị trƣờng và giá trị phi thị trƣờng của tài sản
Để đảm bảo không có sự nhầm lẫn giữa xác định giá trị thị trƣờng và giá trị phi
thị trƣờng, thẩm định viên phải tuân theo các bƣớc sau:
- Xác định rõ đối tƣợng đƣợc thẩm định giá ;
- Xác định rõ các quyền lợi pháp lý gắn với tài sản đƣợc thẩm định giá;
- Xác định rõ mục đích của thẩm định giá tài sản;
- Xác định giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá ;
- Khảo sát thực tế tài sản cần thẩm định giá và bảo đảm các bƣớc công
khai cần thiết;

NGÔ NGỌC SƠN – VG02

Trang 11


GVHD. TS Nguyễn Quỳnh Hoa
- Công bố công khai những điều kiện hoặc tình huống bị hạn chế trong
quá trình thẩm định giá;
- Phân tích, xem xét các số liệu, tình huống phù hợp với nhiệm vụ thẩm
định giá;
- Nếu công việc thẩm định giá căn cứ vào những cơ sở phi thị trƣờng thò
giá trị thu đƣợc là giá trị phi thị trƣờng và phải ghi rõ trong báo cáo thẩm định
giá.
- Xác định thời gian hiệu lực của kết quả thẩm định giá.
1.2

Thị trƣờng bất động sản

1.2.1 Đặc điểm của thị trƣờng bất động sản
Thị trƣờng BĐS là loại thị trƣờng bao gồm các giao dịch BĐS đƣợc thực
hiện thông qua quan hệ hàng hóa – tiền tệ. Có những đặc điểm sau:
a)

Chu kỳ dao động

Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trƣờng BĐS, quá trình vận động của
thị trƣờng đều có chu kỳ dao động tƣơng tự nhƣ nhiều thị trƣờng khác.
Chu kỳ dao động của thị trƣờng BĐS gồm 4 giai đoạn:
Phồn vinh (sôi động);
Suy thoái ( có dấu hiệu chững lại);
Tiêu điều( đóng băng);
Phục hồi ( nóng dần lên có thể gây “ sốt”).
b)

Mang tính khu vực và không tập trung

Thị trƣờng BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc không tập trung,
trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nƣớc.
BĐS là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó
chịu ảnh hƣởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiế. Trong khi đó, tâm lý,
tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phƣơng lại khác nhau. Chính vì vậy,
hoạt động của thị trƣờng BĐS mang tính địa phƣơng sâu sắc.
NGÔ NGỌC SƠN – VG02

Trang 12

GVHD. TS Nguyễn Quỳnh Hoa
Vì vậy, trong quan hệ cung cầu, sự vận động của giá cả BĐS, để đánh
giá hợp lý giá trị BĐS cần phải gắn các điều kiện cụ thể về kinh tế - văn hóa –
xã hội – của từng vùng, từng khu vực.
c)

Một dạng thị trƣờng không hoàn hảo

Thị trƣờng BĐS là một dạng thị trƣờng không hoàn hảo ( thông tin
không đầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trƣờng ).
Sự tác động của Nhà nƣớc là một trong các yếu tố tạo nên tính không
hoàn hảo của thị trƣờng BĐS. Bất kỳ Nhà nƣớc nào cũng đều có sự can thiệp
vào thị trƣờng BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để
thực hiện các mục tiêu phát triển chung.
Mặt khác, thị trƣờng BĐS không hoàn hảo còn do tính không tái tạo
đƣợc của đất, nên thị trƣờng BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các
thị trƣờng hàng hóa khác.
Do vậy: Giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cạnh tranh, bình đẳng trên
thị trƣờng, mà là giá độc quyền của một sản phẩm đơn lẻ, của một bên có lợi
thế độc quyền. Yếu tố độc quyền càng tăng thì giá BĐS càng tăng;
Ngƣời mua và ngƣời bán không dễ dàng xâm nhập thị trƣờng nếu không
có sự tin cậy;
Khi định giá cần có các bằng chứng hợp lý về giá trị thị trƣờng để có thể
so sánh và ƣớc tính giá trị tài sản.
d) Thƣờng xuyên không cân đối quan hệ cung cầu
Thị trƣờng BĐS thƣờng mất cân đối theo chiều hƣớng cung nhỏ hơn
cầu:
Khi cầu thay đổi dẫn đến thay đổi về giá cả BĐS, những cung BĐS
chậm co giãn khi giá cả thay đổi;
Cung BĐS không thể phản ứng nhanh chóng và tƣơng ứng với thay đổi

của cầu, việc tăng cung thƣờng mất nhiều thời gian;

NGÔ NGỌC SƠN – VG02

Trang 13


GVHD. TS Nguyễn Quỳnh Hoa
Sự biến động cung BĐS luôn có độ trễ lớn hơn so với các mặt hàng
khác.
Do vậy, khi định giá cần thận trọng và chú ý đến các yếu tố;
Những nhân tố làm tăng cầu đột biến sẽ tiềm ẩn các cơn sốt giá BĐS: Sự
nhạy bén của việc tăng cung là bất khả kháng, nên việc áp dụng biện pháp tăng
cung để đáp cần tăng là biện pháp khó khả thi và hạn chế;
Cần phải có các chính sách ổn định, công khai và dài hạn nhằm ổn định
thị trƣờng BĐS. Việc quản lý Nhà nƣớc không tốt sẽ tạo nhiều rủi ro cho việc
thẩm định giá.
e) Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao
BĐS là tài sản quang trọng có giá trị cao đối với sở hữu chủ nên mọi
giao dịch liên quan đến BĐS đều phải đƣợc cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều
thời gian xem xét về mặt vật chất và pháp lý.
f) Quá trình giao dịch phức tạp
BĐS thƣờng có giá trị lớn và gắn liền với quyền lợi pháp lý, do vậy quá
trình giao dịch của BĐS thƣờng phức tạp. Đặc điểm này làm tăng thời gian và
chi phí giao dịch cho các công tác tìm kiếm thông tin, tƣ vấn, thẩm định, thanh
toán.
g) Chi phối mạnh mẽ vào các nghành khác
Hàng hóa BĐS có liên quan trực tiếp đến tích lũy tài sản cố định, trở
thành yếu tố đầu vào quan trọng hàng đầu của các ngành sản kinh doanh. So
với tích lũy tài sản lƣu động thì tích lũy tài sản cố định thƣờng chiếm từ 7 đến 9

lần.
Việc khai thông thị trƣờng BĐS sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho
các nhà kinh doanh BĐS mà cho cả các ngành sản xuất kinh doanh có thể đƣa
BĐS tích lũy tham gia vào hoạt động kinh tế.

NGÔ NGỌC SƠN – VG02

Trang 14


GVHD. TS Nguyễn Quỳnh Hoa
h) Rất nhạy cảm với các biến động kinh tế, chính trị.
Thị trƣờng BĐS rất nhạy cảm đối với tăng trƣởng kinh tế, dễ bị nóng lên
khi nền kinh tế có mức tăng trƣởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế
suy giảm. Thị trƣờng BĐS cũng rất nhạy cảm về các biến động chính trị, văn
hóa, xã hội.
i)

Thị trƣờng đa phân khúc
Do cơ cấu cung cầu rất đa dạng, cùng với các chính sách từ phía Nhà

nƣớc áp dụng đối với các đối tƣợng khác nhau nên thị trƣờng BĐS dễ bị phân
khúc, các thông tin chỉ nằm trong từng khu vực thị trƣờng riêng lẻ. Thiếu sự
phối hợp đồng bộ sẽ tạo ra những biệt lập làm giảm hiệu quả của thị trƣờng
này.
j)

Chịu sự chi phối của pháp luật
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch

về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó,
các vấn đề về BĐS đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ bởi hệ thống
các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản
quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở.
k) Có mối liên hệ mật thiết với thị trƣờng vốn và tài chính
Thị trƣờng BĐS có mối liên hệ với thị trƣờng vốn và tài chính. Động
thái phát triển của thị trƣờng này tác động tới nhiều loại thị trƣờng trong nền
kinh tế.
BĐS là tài sản đầu tƣ trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã đƣợc
đầu tƣ. Mà đầu tƣ tạo lập BĐS thƣờng sử dụng một lƣợng lớn vốn với thời gian
hình thành BĐS cũng nhƣ thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lƣu thông
trên thị trƣờng, các giá trị cũng nhƣ các quyền về BĐS đƣợc đem ra trao đổi,
mua bán, kinh doanh v.v… giải quyết vấn đề lƣu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu
tƣ và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch.
Ngƣợc lại, thị trƣờng BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động đƣợc
nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (
NGÔ NGỌC SƠN – VG02

Trang 15


GVHD. TS Nguyễn Quỳnh Hoa
Theo thống kê, ở các nƣớc phát triển lƣợng tiền ngân hàng cho vay qua thế
chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lƣợng vốn cho vay)
1.2.2

Phân loại thị trƣờng BĐS

Việc phân loại thị trƣờng BĐS nhằm giúp cho sự nhìn nhận thị trƣờng
BĐS đƣợc toàn diện và rõ nét hơn:

1.2.2.1 Phân loại căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nƣớc
Thị trƣờng chính thức
Thị trƣờng chính thức hay thị trƣờng có kiểm soát của Nhà nƣớc bao
gồm các giao dịch mà Nhà nƣớc có thể kiểm soát đƣợc nhƣ : giao dịch tại các
trung tâm đấu giá, các ngân hàng, các công ty cho thuê tài chính, công ty chứng
khoán BĐS, công ty kinh doanh địa ốc, công ty đầu tƣ và phát triển nhà ở v.v…
Thị trƣờng phi chính thức
Thị trƣờng phi chính thức hay thị trƣờng không có sự kiểm soát của Nhà
nƣớc, bao gồm các giao dịch về BĐS không tiến hành đầy đủ các thủ tục pháp
lý nhƣ: mua bán trao tay, cam kết bằng giấy nợ,… Thị trƣờng này đang chiếm
đến 70% tổng giao dịch trên thị trƣờng BĐS.
1.2.2.2 Phân loại căn cứ vào hình thức tham gia thị trƣờng
Thị trƣờng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, hay thị trƣờng đất đai;
Thị trƣờng xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê;
Thị trƣờng bán và cho thuê lại BĐS
1.2.2.3 Phân loại căn cứ vào loại hàng hóa trên thị trƣờng
Thị trƣờng đất đai;
Thị trƣờng nhà ở;
Thị trƣờng BĐS công nghiệp;
Thị trƣờng BĐS văn phòng, công sở;
Thị trƣờng BĐS dành cho dịch vụ.
NGÔ NGỌC SƠN – VG02

Trang 16


GVHD. TS Nguyễn Quỳnh Hoa
1.2.2.4 Phân loại căn cứ vào tính chất các giao dịch
Thị trƣờng mua bán BĐS;
Thị trƣờng thuê và cho thuê BĐS;

Thị trƣờng giao dịch BĐS thế chấp, bảo hiểm;
Thị trƣờng giao dịch BĐS dùng để góp vốn liên doanh

1.2.3 Các yếu tố tác động đến giá BĐS
Gía BĐS tùy thuộc một phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị trƣờng.
Tuy nhiên, giá BĐS còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác xuất phát từ những áp
lực của thị trƣờng nhƣ độc quyền, đầu cơ, từ sự can thiệp của Nhà nƣớc v.v…
Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hƣởng đến giá BĐS, cụ thể là :
a.

Các yếu tố trực tiếp

 Các yếu tố tự nhiên
Vị trí của BĐS: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng
cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn tồn tại 2 loại vị trí, đó là vị trí
tƣơng đối và tuyệ đối.
Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS
cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tƣơng đối).
Những BĐS nằm tại các ngã 3 ngã 4, trên các trục đƣờng giao thông
quan trọng hay kinh doanh sầm uất lại có giá cao hơn những BĐS nằm ở vị trí
khác ( vị trí tuyệt đối).
Việc xem xét đánh giá ƣu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc
biệt là đối với việc xác định giá đất.
-

Kích thƣớc, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất

-

Địa hình BĐS tọa lạc

-

Hình dáng ( kiến trúc) của ngôi nhà hay công trình xây dựng khác

NGÔ NGỌC SƠN – VG02

Trang 17


GVHD. TS Nguyễn Quỳnh Hoa
Đặc điểm trên mặt đất và dƣới lòng đất ( độ dày của lớp bề mặt,

-

tính chất thổ nhƣỡng, tính chất vật lý …)
-

Tình trạng môi trƣờng

-

Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên
 Các yếu tố kinh tế

-

Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS

-

Những tiện nghi gắn liền với BĐS
 Các yếu tố thị trường

-

Tính hữu dụng của BĐS

-

Nhu cầu loại BĐS trên thị trƣờng
b.

Các yếu tố pháp lý

-

Tình trạng pháp lý của BĐS

-

Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế

về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS
c.

Các yếu tố ngoại vi

Sự tác động của Nhà nước : sự thay đổi về đƣờng lối chính sách

-

của Nhà nƣớc và chính quyền địa phƣơng có thể có những tác động đến hoạt
động của thị trƣờng BĐS nói chung và sự đầu tƣ vào lĩnh vực BĐS nói riêng.
Cụ thể nhƣ :
 Các chính sách có tác động gián tiếp : Sự khuyến khích đầu tƣ
bên ngoài vào địa phƣơng có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể
làm cho giá BĐS tăng.
 Các chính sách tác động trực tiếp nhƣ:
-

Các yếu tố kinh tế vĩ mô như:
 Tình hình cung – cầu BĐS trong khu vực
 Mức độ tăng trƣởng GDP hàng năm của vùng

NGÔ NGỌC SƠN – VG02

Trang 18


GVHD. TS Nguyễn Quỳnh Hoa
 Thu nhập bình quân hàng năm của ngƣời dân trong vùng so với
các vùng khác
 Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong
vùng
-

Các yếu tố xã hội: Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng

cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì gia trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân

bằng cung cầu bị phá vỡ.
1.3

Phƣơng pháp so sánh

Phƣơng pháp so sánh ( phƣơng pháp so sánh những thƣơng vụ mua bán trên thị
trƣờng có thể so sánh đƣợc): là phƣơng pháp sử dụng giá bán của các BĐS ( BĐS
chứng cớ) đã đƣợc giao dịch trên thị trƣờng làm cơ sở để xác định giá cho BĐS mục
tiêu.
1.3.1 Cơ sở lý luận
-

Giá thị trƣờng của BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá trị của

các BĐS tƣơng tự có thể so sánh đƣợc, đã mua, bán trên thị trƣờng;
-

Không có công thức hay mô hình cố định, mà chỉ dựa trên các

giao dịch thị trƣờng để cung cấp dấu hiệu của giá trị;
-

Nội dung của phƣơng pháp so sánh là tìm kiếm các tài sản đã

đƣợc giao dịch trên thị trƣờng tƣơng tự với tài sản cần thẩm định, tiến hành thự
hiện những điều chỉnh thích hợp để phản ánh sự khác nhau giữa chúng và tìm
ra giá trị cho tài sản thẩm định giá.
1.3.2 Nguyên tắc áp dụng
-

Nguyên tắc thay thế: Một ngƣời mua thƣờng không trả giá cho

một BĐS nhiều hơn chi phí để mua một BĐS khác có cùng sự hữu ích.
-

Nguyên tắc đóng góp: Qúa trình diều chỉnh có ƣớc tính sự tham

gia đóng góp của yếu tố hay bộ phận của BĐS đối với tổng số giá thị trƣờng
của nó.

NGÔ NGỌC SƠN – VG02

Trang 19


GVHD. TS Nguyễn Quỳnh Hoa
1.3.3 Các trƣờng hợp áp dụng
-

Thẩm định giá đất hoặc giá nhà đất cho các yêu cầu ( mục đích):

mua, bán thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản …
-

Áp dụng cho hầu hết các loại BĐS ngoại trừ các BĐS đặc biệt

nhƣ khách sạn hay cao ốc văn phòng.
-

Đặc biệt thích hợp cho những BĐS dân dụng, có tính đồng nhất

cao nhƣ đất trống, các căn hộ chung cƣ, các dãy nhà phố liền kế đƣợc xây dựng
chung một kiểu ( Khu Phú Mỹ Hƣng , Quận 7).
1.3.4 Các bƣớc tiến hành
Bƣớc 1: Nghiên cứu thị trƣờng
Nghiên cứu thị trƣờng để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá
chào bán và yếu tố so sánh của những tài sản tƣơng tự với tài sản cần thẩm định giá,
đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trƣờng.
Bƣớc 2 : Thu thập và kiểm tra thông tin
Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản cùng
loại hoặc tƣơng tự có thể so sánh đƣợc với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch
thành công hoặc đang mua bán trên thị trƣờng vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc
gần với thời điểm cần thẩm định giá.
Bƣớc 3 : Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh
đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
Bƣớc 4 : Điều chỉnh
Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm
định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác biệt về các
yếu tố so sánh với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so
sánh.
Bƣớc 5 : ƣớc tính và xác định mức giá

NGÔ NGỌC SƠN – VG02

Trang 20


GVHD. TS Nguyễn Quỳnh Hoa
Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tà sản so sánh, rút ra mức giá
chỉ dẫn đại diện để ƣớc tính và xác định mức giá củ tài sản cần thẩm định giá.

1.3.5 Phân tích thông tin
-

Phân tích, so sánh để rút ra những điểm tƣơng tự và những điểm

khác biệt, những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài
sản so sánh. Việc phân tích đƣợc thực hiện trên 2 hình thức:
-

Phân tích định lƣợng ( phân tích theo số lƣợng): bao gồm phân

tích theo cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi qui, phân tích chi phí v.v… tìm
ra mức điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%).
-

Phân tích định tính ( phân tích theo chất lƣợng) bao gồm phân

tích so sánh tƣơng quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan.
Phân tích định tính cho kết quả điều chỉnh là dãy số lơn ( có dấu điều chỉnh
âm) hoặc nhỏ hơn ( có dấu điều chỉnh dƣơng).
1.3.6 Căn cứ điều chỉnh
Dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh lợi, tình trạng pháp lý,
cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất, hƣớng, cảnh quan, môi
trƣờng, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, quy định về chiều cao công
trình, công suất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu....) giữa tài sản so
sánh và tài sản cần thẩm định giá.
1.3.7 Nguyên tắc điều chỉnh
- Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải đƣợc chứng minh từ
các chứng cứ điều tra thu thập đƣợc trên thị trƣờng.
- Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố định

những yếu tố so sánh còn lại (coi nhƣ giống nhau).
- Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn.
- Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì
điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng).

NGÔ NGỌC SƠN – VG02

Trang 21


GVHD. TS Nguyễn Quỳnh Hoa
- Những yếu tố ở tài sản so sánh vƣợt trội hơn so với tài sản cần thẩm định giá
thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ).
- Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tƣơng tự) với tài sản cần thẩm định giá
thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh).
1.3.8 Phƣơng thức điều chỉnh
- Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so
sánh có thể lƣợng hóa thành tiền nhƣ: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị
nội thất, sân vƣờn, bể bơi, gara ô tô... (đối với bất động sản); điều kiện thanh toán,
thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, huấn luyện sử dụng... (đối với máy, thiết bị).
- Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố
so sánh không thể lƣợng hóa thành tiền nhƣ: môi trƣờng, cảnh quan, điều kiện hạ tầng,
vị trí (đối với bất động sản); năm sản xuất, đặc trƣng kỹ thuật chủ yếu (đối với máy,
thiết bị).
+ Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân - kết quả
thì nhân với nhau; những yếu tố liên quan đến tài sản có quan hệ tƣơng tác thì cộng
với nhau.
- Thẩm định viên về giá phải căn cứ vào điều tra thị trƣờng, tìm ra các bằng
chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đƣa vào tính toán, điều chỉnh cho
phù hợp.

1.3.9 Thứ tự điều chỉnh: thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trƣớc,
điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau.
1.4

Cách tiếp cận theo phƣơng pháp chi phí

Phƣơng pháp chi phí là phƣơng pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo
ra một tài sản tƣơng tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trƣờng của tài
sản cần thẩm định giá.

NGÔ NGỌC SƠN – VG02

Trang 22


GVHD. TS Nguyễn Quỳnh Hoa
1.4.1 Cơ sở lý luận
-

Trên thị trƣờng, việc mua bán các BĐS có mục đích riêng biệt

nhƣ : nhà thờ, chùa chiền, bệnh viện, trƣờng học, … thƣờng ít xảy ra, nên rất
khó định lƣợng các khoản thu nhập bằng tiền cho các BĐS này.
-

Giá trị BĐS mục tiêu tƣơng đƣơng với chi phí làm ra một BĐS

tƣơng tự theo nguyên tắc : nếu có đủ thông tin và dự tính hợp lý thì nhà đầu tƣ
không bao giờ trả giá cho tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây
dựng công trình có tính hữu ích tƣơng tự.

-

Phƣơng pháp chi phí nhƣ là phƣơng pháp kiểm tra đối với

phƣơng pháp khác.
1.4.2 Nguyên tắc áp dụng
Áp dụng nguyên tắc thay thế: giá trị của tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí
làm ra một tài sản tƣơng tự nhƣ là một vật thay thế.
1.4.3 Các trƣờng hợp áp dụng
-

Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt:

những tài sản chuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng
phƣơng pháp so sánh.
-

Thẩm định giá tài sản phục vị mục đích bảo hiểm, tính toán mức

tiền hỗ trợ, bồi thƣờng khi nhà nƣớc giải tỏa, đền bù
-

Kiểm tra kết quả các phƣơng pháp thẩm định giá khác.

1.4.4 Các bƣớc tiến hành
Bƣớc 1: Ƣớc tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là
đất trống đang đƣợc sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc
xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phƣơng pháp xác định giá đất theo
quy định của Chính phủ và hƣớng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân
dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng.

NGÔ NGỌC SƠN – VG02

Trang 23


GVHD. TS Nguyễn Quỳnh Hoa
Bƣớc 2: Ƣớc tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế
công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí
phải nộp theo quy định của pháp luật.
Bƣớc 3: Xác định hao mòn và ƣớc tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ
giảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất.
Bƣớc 4: Ƣớc tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị
hao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
Bƣớc 5: Ƣớc tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng
(+) kết quả bƣớc 1 và kết quả bƣớc 4.
1.4.5 Xác định hao mòn và ƣớc tính giá trị hao mòn lũy kế.
Mức độ hao mòn, tuổi đời và giá trị hao mòn lũy kế của tài sản cần thẩm
định giá đƣợc xác định dựa trên hiện trạng thực tế của tài sản tại thời điểm cần thẩm
định giá, hồ sơ kỹ thuật của nhà sản xuất và các quy định về mức độ hao mòn, thời
gian khấu hao của các cơ quan có thẩm quyền.
Áp dụng đối với công trình xây dựng
Hao mòn của công trình xây dựng bao gồm hao mòn tự nhiên, hao mòn
do lỗi thời chức năng, hao mòn do tác động từ yếu tố bên ngoài tài sản (hao mòn kinh
tế).
a1) Hao mòn tự nhiên là hao mòn do thời gian sử dụng, do tác động của
thời tiết, việc bảo quản công trình trong quá trình sử dụng.
Việc ƣớc tính hao mòn tự nhiên có thể theo 3 cách:
Cách 1: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phƣơng pháp chiết trừ.
Lựa chọn các bất động sản so sánh có đặc điểm cải tạo tƣơng tự với bất

động sản cần thẩm định giá trên thị trƣờng và và áp dụng quá trình chiết trừ để tìm ra
tổng mức hao mòn, theo các bƣớc sau:
Bƣớc 1: Chọn các bất động sản trên thị trƣờng đã đƣợc cải tạo có đặc điểm
tƣơng đồng về mức độ hao mòn với bất động sản cần thẩm định giá; ƣớc tính giá các
bất động sản tƣơng đồng (bất động sản so sánh).
NGÔ NGỌC SƠN – VG02

Trang 24


GVHD. TS Nguyễn Quỳnh Hoa
Bƣớc 2: Chiết trừ giá đất ra khỏi giá bán của các bất động sản so sánh để tìm ra
giá trị đã hao mòn của công trình trên đất.
Bƣớc 3: Ƣớc tính chi phí (thay thế hoặc tái tạo) của công trình tƣơng tự,
mới 100%.
Bƣớc 4: Giá trị hao mòn lũy kế của công trình tại thời điểm thẩm định giá
(bƣớc 3 trừ (-) bƣớc 2).
Bƣớc 5: Xác định tỷ lệ hao mòn lũy kế (bƣớc 4: bƣớc 3).
Bƣớc 6: Xác định tuổi đời hiệu quả (năm) của công trình so sánh.
Bƣớc 7: Xác định tỷ lệ giá trị hao mòn hàng năm của công trình (bƣớc
5: bƣớc 6).
Bƣớc 8: Xác định tỷ lệ hao mòn của công trình cần thẩm định căn cứ
vào các công trình so sánh.
Cách 2: căn cƣ́ vào tuổ i đ ời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của công trình để tính
sƣ̣ hao mòn tƣ̀ đó tiń h giảm giá của công trình.
Tuổi đời hiệu quả
Công thức: % khấu hao = ---------------------------- x 100
Tuổi đời kinh tế
Cách 3: căn cƣ́ vào sƣ̣ hƣ hỏng , hao mòn của các kế t cấ u chủ yế u để tính hao
mòn của công triǹ h.

Công thức tính nhƣ sau:
n

H
i 1

H =

ki

xT ki

n

T
i 1

ki

Trong đó:
H : Hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỷ lệ %;
Hki : Hao mòn của kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %;
Tki : Tỷ trọng của kết cấu chính i trong tổng giá trị công trình;
n : Số kết cấu chính trong công trình .

NGÔ NGỌC SƠN – VG02

Trang 25