Một số giải pháp hoàn thiện quy trình môi giới bất động sản tại công ty cổ phần địa ốc ACB

GVHD: TS. VŨ THỊ PHƢỢNG

SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN
CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ BẤT ĐỘNG SẢN
  

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN QUY TRÌNH MÔI GIỚI
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC ACB

SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH
LỚP: KINH TẾ BẤT ĐỘNG SẢN
MSSV: 107209334
GVHD: TS. VŨ THỊ PHƢỢNG

TP.HCM THÁNG 4/2011

ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

1

ĐỊA ỐC ACB


GVHD: TS. VŨ THỊ PHƢỢNG

SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 5
1. Lý do chọn đề tài ................................................................................................ 6
2. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................... 7
3. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 7
CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ....................................... 8
1. Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản...................................... 8
1.1 Khái niệm bất động sản ............................................................................... 8
1.2 Phân loại bất động sản ................................................................................. 8
1.3 Thuộc tính bất động sản .............................................................................. 8
1.4 Đặc trưng cơ bản của bất động sản ............................................................. 9
1.5 Thị trường bất động sản ............................................................................ 11
2. Tổng quan về môi giới bất động sản ................................................................ 17
2.1 Khái niệm về môi giới bất động sản ......................................................... 17
2.2 Sự cần thiết của hoạt động môi giới bất động sản .................................... 19
2.3 Vai trò của môi giới bất động sản ............................................................. 23
2.4 Bản chất của môi giới bất động sản .......................................................... 24
2.5 Các nguyên tắc trong hoạt động môi giới BĐS ........................................ 24
2.6 Những yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản ............... 31
2.7 Kinh nghiệm của các nước về dịch vụ môi giới BĐS ............................... 33
2.7.1 Kinh nghiệm môi giới BĐS ở Xing-ga-po .......................................... 33
2.7.2 Hoạt động môi giới BĐS của Mỹ ....................................................... 33
2.7.3 Môi giới BĐS ở Thượng Hải -Trung Quốc ......................................... 34
2.7.4 Môi giới BĐS ở Đức ............................................................................ 35
2.7.5 Môi giới BĐS ở Ba Lan ....................................................................... 36
2.7.6 Môi giới BĐS ở Phi-líp-pin ................................................................. 37
2.7.7 Môi giới bất động sản ở Thụy Điển ..................................................... 37
Kết Luận ............................................................................................................... 38

3. Quy trình bán hàng và quy trình môi giới BĐS ............................................... 39
3.1 Quy trình bán hàng của nhân viên môi giới BĐS ..................................... 39
3.1.1 Giai đoạn lên danh mục ....................................................................... 39
3.1.2 Giai đoạn chắp nối ............................................................................... 39
3.1.3 Giai đoạn đàm phán ............................................................................. 40
3.1.4 Giai đoạn kết thúc ................................................................................ 41
3.2 Quy trình môi giới BĐS ............................................................................ 41
3.2.1 Thu thập thông tin về cung cầu BĐS ................................................... 42
ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

2

ĐỊA ỐC ACB


GVHD: TS. VŨ THỊ PHƢỢNG

SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH

3.2.2 Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ ............................ 45
3.2.3 Lập hồ sơ thương vụ môi giới BĐS ..................................................... 45
3.2.4 Thời hạn và những bước thực hiện thương vụ môi giới BĐS ............. 46
3. 3 Sự khác biệt giữa quy trình bán hàng và quy trình môi giới BĐS ........... 47
Kết luận chương 1 .................................................................................................... 47
CHƢƠNG II: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CÔNG TY TNHH MTV DỊCH VỤ ĐỊA ỐC ACB ..................................... 48
1. Giới thiệu về công ty cổ phần Địa Ốc ACB ..................................................... 48
1.1 Quá trình hình thành .................................................................................. 49
1.2 Chức năng và nhiệm vụ ............................................................................. 49
1.3 Tầm nhìn ................................................................................................... 49

1.3 Cơ cấu tổ chức ........................................................................................... 50
1.4 Mạng lưới hoạt động ................................................................................. 51
1.5 Sản phẩm dịch vụ chính ............................................................................ 53
1.5.1 Quảng cáo bất động sản ....................................................................... 53
1.5.3 Thẩm định giá bất động sản ................................................................. 54
1.5.4 Dịch vụ pháp lý nhà đất ....................................................................... 54
1.5.5 Dịch vụ thanh toán tiền mua bán bất động sản qua Ngân hàng ........... 54
1.5.6 Kết quả kinh doanh các dịch vụ tại ACBRS qua các năm................... 55
2. Thực trạng quy trình bán hàng của nhân viên môi giới BĐS tại công ty cổ
phần địa ốc ACB-chi nhánh 134 Nguyễn Tri Phương, Quận 5 TP.HCM............ 56
2.1 Tổ chức bộ máy và cơ chế hoạt động tại sàn giao dịch BĐS.................... 56
2.2 Quy trình môi giới tại sàn giao dịch BĐS ACB-Nguyễn Tri Phương ...... 57
2.2.1 Quy trình môi giới BĐS riêng lẻ......................................................... 57
2.2.2 Quy trình môi giới dự án..................................................................... 58
2.3 Kết quả hoạt động môi giới tại sàn giao dịch bất động sản ACB ............. 63
2.3.1 Kết quả môi giới nhà lẻ, dự án và dịch vụ ........................................... 63
2.3.2 Kết quả kinh doanh các dịch vụ tại ACBRS........................................ 64
2.3.3 Kết quả kinh doanh tại các chi nhánh ACBRS .................................... 65
Kết luận chương 2 .................................................................................................... 66
CHƢƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN QUY TRÌNH
MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC ACB....... 67
1. Những thuận lợi và khó khăn ........................................................................... 67
1.1Thuận lợi .................................................................................................... 67
1.2 Khó khăn ................................................................................................... 68
2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình môi giới BĐS tại ACBRS ......... 68
ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

3

ĐỊA ỐC ACB

GVHD: TS. VŨ THỊ PHƢỢNG

SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH

2.1 Đối với quy trình môi giới BĐS riêng lẻ................................................... 68
2.2 Đối với quy trình môi giới dự án............................................................... 69
3. Một vài đề xuất khác hỗ trợ cho quy trình môi giới tại ACBRS ..................... 69
3.1 Về mạng lưới sàn giao dịch BĐS của ACBRS ........................................ 69
3.2 Về đồng phục nhân viên ............................................................................ 70
3.3 Về máy tìm kiếm thông tin giao dịch BĐS 24h ........................................ 70
3.4 Về tiện nghi phục vụ khách hàng .............................................................. 70
KẾT LUẬN ............................................................................................................. 72
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................................... 73

ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

4

ĐỊA ỐC ACB


GVHD: TS. VŨ THỊ PHƢỢNG

SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH

THUẬT NGỮ VIẾT TẮT
1. TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh
2. BĐS: Bất động sản

3. VIETBOOK: Trung tâm kỷ luật Việt Nam
4. ACBRS: Công ty dịch vụ địa ốc ACB
5. DT: Diện tích
6. MG: Môi giới
7. CCMG: Chứng chỉ môi giới
8. NVMG: Nhân viên môi giới
9. NH: Ngân hàng
10. KH: Khách hàng
11. CMND: Chứng minh nhân dân
12. TNHH MTV: Trách nhiệm hữu hạn một thành viên

ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

5

ĐỊA ỐC ACB


GVHD: TS. VŨ THỊ PHƢỢNG

SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH

LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
- Thị trường bất động sản ( BĐS) Việt Nam trong những năm gần đây rơi
vào tình trạng cung nhiều hơn cầu, đặc biệt là ở mảng dự án chung cư, căn hộ cao
cấp và văn phòng cho thuê. Lý do là vì các doanh nghiệp BĐS Việt Nam phát triển
một cách tự phát, thiếu tầm nhìn dài hạn và một thực tế cũng phải nhìn nhận đó là
giá BĐS còn rất cao so với thu nhập của người dân, nên mặc dù nhu cầu về nhà ở

tại các đô thị lớn là rất cao, nhưng số người có khả năng mua được nhà rất hạn chế.
Trước tình trạng cung nhiều hơn cầu, tất nhiên người mua nhà sẽ có nhiều sự lựa
chọn hơn, và thị trường BĐS sẽ phải cạnh tranh chứ không còn tình trạng như
trước kia khách hàng phải chen lấn nhau để mua một căn hộ chung cư. Sự canh
tranh đó ngày càng rõ nét hơn trong những tháng cuối năm 2010 với việc hàng loạt
doanh nghiệp BĐS đua nhau khuyến mãi cho khách hàng, nào là hỗ trợ 100% lãi
suất, chỉ thanh toán 50% còn lại thanh toán khi bàn giao nhà, rồi đến rút thăm
trúng thưởng….Tất cả những việc đó vẽ lên một thị trường BĐS đang cạnh tranh
khóc liệt, và doanh nghiệp phải hoạt động chuyên nghiệp hơn để giữ lấy khách
hàng của mình. Không chỉ các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc phải cạnh tranh
nhau giữ lấy khách hàng, mà ngay cả các công ty kinh doanh dịch vụ môi giới
BĐS cũng phải cạnh tranh nhau để giữ lấy khách hàng và bán được sản phẩm.
Khách hàng ngày càng có nhiều sự lựa chọn hơn, và như vậy chất lượng dịch vụ
môi giới BĐS sẽ phải ngày một tốt hơn nhằm đáp ứng nhu cầu của khách hàng.
- Dịch vụ môi giới BĐS được các doanh nghiệp quan tâm nhiều hơn, nhất là từ
khi nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ về việc hướng dẫn chi tiết thi hành
Luật nhà ở 2005. Theo đó 80% giao dịch BĐS phải thông qua sàn nếu doanh
nghiệp nào làm sai quy định sẽ bị phạt tiền từ 60 đến 250 triệu đồng, hoặc rút giấy
phép kinh doanh. Trong tháng 1 và tháng 2/2011 thanh tra Bộ xây dựng đã tiến
hành kiểm tra và phát hiện hàng chục trường hợp vi phạm và ra quyết định xử phạt
các doanh nghiệp BĐS. Điều này sẽ khiến cho thị trường BĐS ngày một minh
bạch hơn và hoạt động môi giới BĐS sẽ ngày càng chuyên nghiệp hơn. Một trong
ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

6

ĐỊA ỐC ACB


GVHD: TS. VŨ THỊ PHƢỢNG

SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH

những nhân tố quan trọng để đánh giá sự chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới
BĐS đó là quy trình môi giới BĐS của nhân viên môi giới. Từ những lý do trên
em chọn đề tài “ một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình môi giới BĐS cho
nhân viên môi giới tại công ty cổ phần địa ốc ACB”
2. Đối tƣợng nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu toàn bộ quá trình hoạt động tại sàn giao dịch bất động sản
ACB-Chi nhánh Nguyễn Tri Phương
3. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: đề tại được thực hiện tại công ty cổ phần địa ốc
ACB-Chi nhánh 143 Nguyễn Tri Phương Q.5 TP.HCM
Phạm vi về nội dung:
-

Hoạt động môi giới nhà ở riêng lẻ và môi giới dự án

-

Quy trình môi giới của các nhân viên tại phòng dự án ACB-143 Nguyễn Tri
Phương Q.5 TP.HCM

-

Các giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình môi giới bất động sản

ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

7

ĐỊA ỐC ACB


GVHD: TS. VŨ THỊ PHƢỢNG

SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH

CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ QUY TRÌNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
1. Tổng quan về bất động sản và thị trƣờng bất động sản
1.1 Khái niệm bất động sản
Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã
hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì Bất động sản là các tài sản
bao gồm đất đai; nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác
do pháp luật quy định.
Theo tiêu chuẩn thẩm sản giá quốc tế 2005 thì bất động sản được định nghĩa
là đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất.
1.2 Phân loại bất động sản
Hiện nay, kinh nghiệm ở nhiều nước và nước ta cho thấy BĐS thường phân làm 3
loại:
+ Bất động sản có đầu tư xây dựng: đó là các BĐS đã có sự đầu tư xây dựng của
nhà nước hoặc các nhà đầu tư như cơ sở hạ tầng, nhà ở, nhà xưởng, văn phòng làm
việc-cho thuê…
+ Bất động sản không đầu tư xây dựng: Bao gồm các loại BĐS như đất rừng, đất
nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy hải sản, đất làm muối, đất chưa sử dụng…
+ Bất động sản đặc biệt: Là những BĐS như cơ sở tôn giáo, nghĩa trang, di sản văn
hóa…
1.3 Thuộc tính bất động sản

- Tính bất động: Đất đai là hàng hoá đặc biệt, dù được đem chuyển
nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất
động sản đó đến một nơi họ muốn, đến một nơi mà họ đang sinh sống. Quyền sử
dụng đất nằm trong thị trường bất động sản, vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện
sinh thái, kinh tế xã hội, điều đó đã tác động đến phương thức sử dụng đất và giá
đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận nhau.

ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

8

ĐỊA ỐC ACB


GVHD: TS. VŨ THỊ PHƢỢNG

SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH

- Tính không đồng nhất: Mỗi người sinh ra trên trái đất đều cần có một
chỗ ở, đất ở gắn liển đến đời sống con người như thế nào, có ảnh hưởng đến quan
điểm và cách nhìn vào vấn đề của mỗi đối tượng mua, kể cả nhu cầu của họ nữa.
Trong thời kỳ bao cấp cũng như trong thời kỳ mới, phát triển nền kinh tế thị
trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó thẻ tìm kiếm được 2 tài sản
giống hoàn toàn mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm, chính vì vậy giá cả của bất
động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản. Giả sử rằng hai bất động sản cùng
nằm trong 1 khu vực nhưng giá cả chúng còn phụ thuộc vào thời điểm bán như thế
nào, người mua có thích hay không, tâm lý của người đi mua lúc đó như thế nào và
đặc điểm cụ thể của bất động sản đó nữa, tất cả điều này chứng minh cho sự không
đồng nhất đối với bất động sản và nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay.
- Tính khan hiếm: diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do

vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên. Theo tổng cục thống kê
tổng diện tích đất trong cả nước là 329.314,5 km2 và mật độ dân số là 253
người/km2. Diện tích đất đai có chiều hướng giảm có rất nhiều nguyên nhân:
- Do tốc độ tăng dân số nhanh đặc biệt là vùng nông thôn;
- Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa hiện
đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp giảm;
- Do nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến
tình trạng dân số ở thành phố tăng lên đột biến vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng
lên vì vậy phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê.
- Tính bền vững đời sống kinh tế dài: Bất động sản bao gồm cả đất đai và
các công trình trên đất, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư
liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được. Nó được tham
gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi
nữa thì nó cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang tính bền vững.
Hơn nữa, đất đai được sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng
các lợi ích do đất mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất
đai, bất động sản được nhân đôi. Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững.
1.4 Đặc trƣng cơ bản của bất động sản

ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

9

ĐỊA ỐC ACB


GVHD: TS. VŨ THỊ PHƢỢNG

SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH

1.4.1 Khả năng co giãn của cung bất động sản kém
- Nhìn chung cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những
thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên
các mặt sau:
+ Tổng cung toàn bộ về đất đai và cố định ở đây muốn đề cập đến vấn đề
quỹ đất luôn luôn không thay đổi.
+ Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn.
- Bên cạnh các mặt hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về
mặt qui hoạch và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất. Bởi vì:
- Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy
hoạch sử dụng đất trong từng thời kỳ nên thông thường là không thể tuỳ tiện
chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch. Những thay dổi về chiều cao,
diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng
của chính quyền địa phương.
1.4.2 Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao
- Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua,
bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao
dịch thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao
dịch cao. Hơn nữa, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải
qua “cò” như hiện nay nên phải trả thêm chi phí cho những người môi giới, đồng
thời phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa, chính sách pháp
luật của nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng để đáp ứng tình hình phát
triển hiện nay, tất cả đều làm cho chi phí mua- bán giao dịch bất động sản tăng.
1.4.3 Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt
Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi
nhuận mang lại cũng lớn, do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.
Trong nhiều trường hợp đôi khi chủ sở hữu có một bất động sản nào đó tương đối
lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắt một miếng để
bán và có tiền mặt ngay được mà phải kéo dài nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội.
1.4.4 Sự can thịệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ:

ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

10

ĐỊA ỐC ACB


GVHD: TS. VŨ THỊ PHƢỢNG

SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH

Chính vì bất động sản có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và
chính trị của một quốc gia nên Nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết,
quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản vì vậy bất động
sản chịu sự can thịệp trực tiếp của Nhà nước.
1.5 Thị trƣờng bất động sản
1.5.1 Khái niệm thị trƣờng bất động sản
Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó giữa người mua và
người bán tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc mua bán BĐS thông qua cơ
chế giá. .
Hoặc: Thị trường bất động sản là một hệ thống các quan hệ, thông qua đó
các giao dịch về bất động sản của bên tham gia được thực hiện. Thị trường bất
động sản có thể phân thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở thị trường các công
trình kiến trúc khác nhau….
1.5.2 Đặc điểm của thị trƣờng bất động sản
Không có thị trường trung tâm: Hoạt động trong thị trường bất động sản không
chỉ có người mua và người bán mà giữa họ còn có những tổ chức trung gian làm
cầu nối. Bất động sản mang tính bất động không thể di dời được và lại có giá trị
cao, lợi nhuận mang lại lớn cho nhà đầu tư do đó phải trải qua một quá trình giao

dịch dài cần có tổ chức đứng ra làm cầu nối. Tuy nhiên, thực tế hiện nay hoạt động
của các tổ chức này còn tự do chưa có sự quản lý điều tiết của cơ quan Nhà nước
(chưa thu thuế) hoạt động của hợ là do nhu cầu thực tế phát sinh nên hoạt động của
họ chưa mang tính thống nhất, kém độ an toàn, chưa tạo sự tin tưởng cho những
người tham gia giao dịch.
Thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở: Đặc tính của
đất đai là bất động không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi…. để đáp ứng sự thiếu
đất đai ở một địa phương khác làm cho thị trường bất động sản có đặc tính địa
phương và cần có sự can thịệp của Nhà nước thông qua các chính sách thuế, chính
sách hỗ trợ nhà ở…. theo từng thời kỳ, địa phương cụ thể. Và thị trường nhà ở của
từng địa phương sẽ diễn biến theo sự tác động của các chính sách Nhà nước và
theo quy luật của thị trường ở mỗi địa phương khác nhau.

ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

11

ĐỊA ỐC ACB


GVHD: TS. VŨ THỊ PHƢỢNG

SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH

Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo: Thị trường bất động sản là một thị
trường đòi hỏi của sự can thịêp nhiều và trực tiếp của Nhà nước nên mức độ hòan
hảo của thị trường bất động sản thường thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu
dùng, thị trường tư liệu sản xuất khác.
Bên cạnh đó, do tính không tái tạo được hay do tính khan hiếm của đất nên
thị trường bất động sản mang tính độc quyền và các thông tin về quy hoạch, về .

quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để điều này
làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh những là cạnh tranh ngầm, cạnh
tranh không hoàn hảo.
Có quan hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị truờng tài chính tiền tệ
và với sư phát triển kinh tế của 1 quốc gia: Với tư cách là một thị trường đầu vào
của cảc ngành sản xuất – kinh doanh, thị trường bất động sản chiếm vi trí độc tôn,
chiếm vị trí chủ yếu trong việc điều hoà cung cầu cua các loại hàng hoá trong nền
kinh tế thị trường. Do quan hệ liên đới, nhân quả thì ngoài sự vận hành của chính
mình, thị trường bất động sản không những có mối quan hệ mật thịết với các thị
trường khác nhất là thị trường tài chính mà còn có quan hệ tác động đối với tổng
thể nền kinh tế quốc dân.
Thực tế thị trường bất động sản là một thị trường có tiềm năng sinh lợi rất
lớn nên lãi suất tiền gửi thấp hơn đáng kể so với lợi nhuận từ việc kinh doanh thì
các nhà đầu tư không những rút tiền gửi ngân hàng mà còn đàm phán để có thêm
vốn đầu tư cho việc kinh doanh của họ, điều đó đã tác động đến thị trường tín
dụng. Trong trạng thái bình thường thì hai thị trường này nương tựa lẫn nhau để
cùng phát triển do các tổ chức tài chính luôn đứng giữa người mua và bán để giúp
họ thanh toán các khoản tài chính một cách an toàn, hiệu quả.
1.5.3 Phân loại thị trƣờng bất động sản
Thị trƣờng đất sản xuất nông nghiệp: Thị trường này chủ yếu xuất hiện ở
những địa phương mà sản xuất nông nghiệp là ngành kinh tế chủ yếu. Thị trường
này phát sinh do nhu cầu chuyển dịch và tích tụ đất sản xuất nông nghiệp trong nội
bộ nhân dân. Thị trường này chưa được các nhà thẩm sản giá hiện nay quan tâm
đúng mức nên rất thiếu thông tin có hệ thống về thị trường này.

ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

12

ĐỊA ỐC ACB

GVHD: TS. VŨ THỊ PHƢỢNG

SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH

Thị trƣờng nhà ở: Đây là thị ttường sôi động hiện nay, nhất là ở những vùng
đang đô thị hoá.
Thị trường này có thể phân ra thành 4 nhóm:
Nhà biệt thự:
Nhà vườn:
Nhà phố riêng biệt và phố liên kế:
Nhà chung cư
Thị trƣờng nhà xƣởng công nghiệp: Hiện nay thường hình thành ở các khu vực
ven đô thị và ngoại thành được quy hoạch dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản
xụất gồm các khu công nghiệp tập trung hoặc nhà máy đơn lẻ. Quy mô đất rộng
thường được hình thành từ việc chuyển mục dích sử dụng từ đất sản xuất nông
nghiệp hoặc đất hoang hoá. Xu thế phát triển là các khu công nghiệp tập trung
chuyên ngành hoặc đa ngành để dễ quản lý và xử lý ô nhiễm môi trường.
Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc
văn phòng: Thị trường này chủ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận lợi cho
việc kinh doanh, điều kiện hạ tầng tốt, giá trị bất động sản ở thị trường này rất cao
do khả năng sinh lợi lớn và yếu tố khan hiếm cũng cao hơn các thị trường khác.
1.5.4 Các yếu tố ảnh hƣởng đến thị trƣờng bất động sản
Nhà nƣớc
Trong thực tiễn của đất nước ta hiện nay Nhà nước là lực lượng có vai trò
rất lớn trong việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản, thể hiện
trên một số điểm sau:
- Nhà nước ban hành các quy định về quản lý bất động sản, về nghĩa vụ tài
chính có liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch về việc

sử dụng đất và xây dựng nhà xưởng.
- Trong quá trình cải tổ sắp xếp lại doanh nghiệp Nhà nước cũng như chỉnh
trang đô thị có một số nhà xưởng, trụ sở làm việc của các doanh nghiệp và cơ quan
Nhà nước cần bán. Đây là nguồn cung ứng khá quan trọng cho thị trường bất động
sản.
Nhà đầu tƣ

ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

13

ĐỊA ỐC ACB


GVHD: TS. VŨ THỊ PHƢỢNG

SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH

Bao gồm nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản và vào các ngành
kinh tế khác.
Đối với các nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác thì vai trò của họ trên thị
trường chủ yếu là người mua. Họ tạo nên cầu trên thị trường bất động sản, đặc biệt
là trên thị trường nhà xưởng công nghiệp cũng như thị ttường bất động sản phục
vụ cho hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng, y tế, giáo
dục,…
Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản. Vai trò của họ là
đặc biệt quan trọng trên thị trường bất động sản, hoạt động của họ làm cho thị
trường bất động sản trở nên sôi động và phát triển. Trên thị trường họ vừa đóng vai
trò người mua vừa đóng vai trò người bán trong đó vai trò người bán là chủ yếu.
Họ mua những bất động sản bao gồm đất và tài sản trên đất, hoặc đất trống để cải

tạo, đầu tư nâng cấp sau đó chuyển nhượng lại.
Ngƣời mua và ngƣời bán thông thƣờng
Họ là những người dân bình thường có nhu cầu mua hoặc bán bất động sản
vì nhiều lý do khác nhau. Họ có thể là:
- Người mua đơn thuần
- Người bán đơn thuần: bán bất động sản để chuyển hoá thành vốn dùng
vào việc khác.
- Vừa bán vừa mua; .
Bán bất động sản ở nơi này để mua bất động sản ở nơi khác do nhu cầu
chuyển nơi sinh sống.
Họ là đối tượng quan trọng mà các nhà kinh doanh bất động sản nhắm tới
đặc biệt là các nhà kinh doanh trên thị trường nhà ở.
Ngƣời môi giới
Họ là những người tư vấn cung cấp cho người mua, người bán những thông
tin cần thịết về việc giao dịch mua, bán bất động sản. Nhờ họ mà hoạt động thị
trường bất động sản được trôi chảy. Họ cũng là nguồn để khai thác thông tin về thị
trường bất động sản mà nhà thẩm sản giá cần quan tâm. Trong tình hình hiện nay ở
nước ta việc môi glới mua bán bất động sản thường thông qua những nhà môi giới

ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

14

ĐỊA ỐC ACB


GVHD: TS. VŨ THỊ PHƢỢNG

SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH

cá nhân không được đào tạo về nghiệp vụ chuyên môn và không có sự quản lý của
Nhà nước, do vậy cần sớm hình thành những công ty môi giới bất động sản để đưa
vào hoạt động môi giới bất động sản đi vào nề nếp, tạo điều kiện thuận lợi phát
triển thị trường bất động sản.
1.5.5 Vai trò của thị trƣờng bất động sản trong nền kinh tế thị trƣờng
Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị
trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy
mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân:
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở
các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất
của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động
của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai
thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng
nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành
cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường
thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là
nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động:
Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới
chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm
cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính
thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ
đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra.
Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng
cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì
vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển
các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã
hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.

ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

15

ĐỊA ỐC ACB


GVHD: TS. VŨ THỊ PHƢỢNG

SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH

Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất
là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn
dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu:
Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp
hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị
trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan
trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện
các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi
có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị
phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và
vướng mắc trong tương lai.
Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát
triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách:
Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín
dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động…
Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu
tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên
quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có
tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất

đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc…để từ đó tạo nên chuyển dịch
đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm
vi cả nước. Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan
đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ
đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa
kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà
nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS
chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch
theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên
dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm.

ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

16

ĐỊA ỐC ACB


GVHD: TS. VŨ THỊ PHƢỢNG

SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH

Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc
ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn:
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS.
Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn
“sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS
khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản
lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá
nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng

của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở.
1.5.6 Vai trò của nhà nƣớc trong thị trƣờng bất động sản
1.5.6.1 Chức năng:
- Định hướng phát triển, điều tiết thị trường;
- Tạo môi trường pháp lý, cơ chế, chính sách thuận lợi;
- Hỗ trợ phát triển, kết cấu hạ tầng, an sinh xã hội;
- Ổn định kinh tế vĩ mô.
- Kiểm tra, giám sát
1.5.6.2 Nhiệm vụ:
- Xây dựng và tổ chức thực hiện;
- Hoàn thiện môi trường pháp lý, tạo cơ sở định hướng phát triển nền kinh tế;
- Tăng cường các hoạt động ban hành, tổ chức thực hiện và kiểm soát các chính
sách;
- Tạo dựng các động lực cơ bản cho phát triển quốc gia.
1.5.6.3 Phƣơng thức:
- Phân công, phân cấp, phân nhiệm giữa các cơ quan quản lý nhà nước về kinh tế;
- Hình thành thủ tục quản lý hành chính nhà nước về kinh tế;
- Tổ chức kiểm tra, thanh tra;
- Tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về kinh tế.
2. Tổng quan về môi giới bất động sản
2.1 Khái niệm về môi giới bất động sản

ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

17

ĐỊA ỐC ACB


GVHD: TS. VŨ THỊ PHƢỢNG

SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH

- Theo từ điển Bách khoa tiếng Việt thì môi giới được định nghĩa như sau: “chủ
thể (một cá nhân, một nhóm, một tổ chức, một hãng…) làm trung gian cho 2 hoặc
nhiều chủ thể khác tạo được quan hệ trong giao tiếp, kinh doanh”.
- Chúng ta có thể thấy rằng hoạt động môi giới phát sinh khi hội đủ những yếu tố
sau:
- Xuất hiện quan hệ giữa các bên
- Các bên không thể giải quyết công việc, hay giải quyết không hiệu quả
- Tồn tại người thứ ba, là nhà môi giới, có đủ năng lực, điều kiện để giải
quyết những công việc liên quan đến các bên.
- Trước tiên chúng ta xem xét khái niệm về môi giới nói chung. Môi giới là
hoạt động kết nối giữa hai bên với nhau. Trong thực tế có các dạng môi giới như:
môi giới hôn nhân, môi giới việc làm, môi giới các loại hàng hóa nói chung…
Chúng ta có thể định nghĩa một loại hình nghề nghiệp nào đó thông qua việc mô tả
cụ thể nghề nghiệp đó và nghề môi giới cũng vậy.
- Vậy môi giới bất động sản là gì? Trong thực tế hành vi môi giới BĐS gợi
cho chúng ta một hình dung rõ ràng, một nhận thức cụ thể về hoạt động đó. Tên
gọi về nghề nghiệp này nhắc cho chúng ta liên tưởng về nhóm những người cụ thể,
hoạt động trong thị trường BĐS. Tuy vậy không phải lúc nào chúng ta cũng hiểu
được đầy đủ hoạt động của nhà môi giới là như thế nào. Để hiểu được rõ về vấn đề
này, chúng ta cần phân tích, làm rõ nghĩa từng từ trong cụm từ “môi giới BĐS”, để
có thể tiến dần đến bản chất của sự việc.
- Trước tiên chúng ta xem xét từ Môi giới. Có thể định nghĩa môi giới là
hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn
đề liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải quyết những công việc nào đó
liên quan giữa hai bên, người môi giới lúc này đóng vai trò là cầu nối. Ngoài ra
việc môi giới có thể được xác định như là công việc tạo thu nhập thông qua các
thương vụ giữa các bên với nhau. Vì vậy môi giới là công việc với mục đích tạo

thu nhập mà đối tượng của nó là các thương vụ được thực hiện giữa hai bên.
- Tiếp theo là từ bất động sản. Từ này trong lĩnh vực môi giới đôi khi có thể
làm chúng ta nhầm lẫn. Ở đây đối tượng của việc môi giới hoàn toàn không phải là

ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

18

ĐỊA ỐC ACB


GVHD: TS. VŨ THỊ PHƢỢNG

SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH

bản thân BĐS mà là các quyền liên quan đến nó. Chỉ có các quyền về BĐS mới
được luân chuyển và chúng chính là đối tượng của việc chuyển giao. Tiếp theo
chúng ta phải nhớ rằng có nhiều dạng quyền liên quan đến BĐS và không phải
quyền nào cũng có thể luân chuyển. Vì vậy một điều quan trọng là nhà môi giới
phải phân biệt rõ từng loại quyền hạn khác nhau. Vì những quyền hạn này liên
quan đến BĐS nên cần phải định nghĩa chính xác thế nào là BĐS dưới góc độ nghề
môi giới: “BĐS là một mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, cũng như
quyền sở hữu những công trình cố định gắn liền trên mảnh đất hay những thành
phần của công trình, mà theo luật định riêng, tách biệt với mảnh đất”.
- Định nghĩa này đã làm xuất hiện quyền quan trong nhất, luôn liên quan
đến BĐS là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình. Ngoài ra đối với BĐS
có thể có các quyền liên quan như sử dụng có thời hạn, vô thời hạn, một phần hay
toàn phần, quyền sở hữu nhà chung cư…
- Không chỉ những quyền về vật chất là có liên quan đến BĐS mà còn có cả
những dạng quan hệ, những dạng hợp đồng như hợp đồng cho thuê, giao đất…

cũng liên quan. Những quyền hạn hiện hữu trong các dạng quan hệ này cũng là
vấn đề cần được quan tâm trong môi giới BĐS.
2.2 Sự cần thiết của hoạt động môi giới bất động sản
Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hoá
bất động sản
Do tính đặc thù về của hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản. Nó là
một thị trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường, về hàng hoá không thật
đầy đủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hoá khác và tiêu chí tham
gia đánh giá bất động sản cũng không chính xác như các hàng hoá khác. Chính vì
vậy hệ thống thông tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận hành của thị
trường trường bất động sản, đó là toàn bộ các thông tin liên quan đến bất động sản,
bao,gồm các thông tin về: luật pháp, chính sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử
dụng đất, vị trí của bất động sản, môi trường, nhu cầu,mức cung tâm lý tập quán…
bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, khan hiếm, chịu sự tác động của rất nhiêu
yếu tố và là bộ phận tài sản quan trọng của các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ

ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

19

ĐỊA ỐC ACB


GVHD: TS. VŨ THỊ PHƢỢNG

SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH

chức chính trị xã hội và của các hộ gia đình và cá nhân. Khi trên thị trường thông
tin về các giao dịch đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa thị trường bất động sản vận hành thuận
tiện hơn, người mua và người bán đều hiểu biết về những thông tin đó, họ sẽ dễ

dàng quyết định lựa chọn thị trường tham gia giao dịch. Đồng thời ta biết rằng thị
trường bất động sản nước ta mới sơ khai hình thành các giao dịch công khai trên
thị trường ít chủ yếu là giao dịch ngầm , và số lượng người tham gia giao dịch trên
thị trường là số lượng nhỏ không đủ để trở thành cạnh tranh hoàn hảo. Từ đó dẫn
tới giá cả cạnh tranh cũng là không hoàn hảo và người bán có nhiều lợi thế hơn
trong việc quyết định. Như thế rõi ràng giá cả ở đây không phản ánh đúng mối
quan hệ cung cầu. Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu chính xác sẽ dẫn đến
biến động mạnh, thị trường lên cơn sốt giá hoặc là sụp đổ, ngưòi tham gia giao
dịch nhiều khi phảI chấp nhận những giá quá cao, có nhu cầu mua nhưng lại không
có khả năng thanh toán.. Các tổ chức môi giới là một trong các chủ thể cung cấp
thông tin quan trọng trên thị trường bất động sản. Hệ thống các tổ chức nay càng
phát triển, hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin bất
động sản ngày càng cao, hạn chế được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia
trên thị trường bất động sản
Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển
Do thị trường bất động sản người mua và người bán không có cơ hội và đầy đủ
lượng thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với mình. Thị trường bên
cạnh sự hoạt động chính thức dưới sự quản lí của nhà nước là thị trường hoạt động
không chính thức ngoài sự kiểm soát của nhà nước. Thị trưòng phát triển một cách
tự phát, tình trạng đầu cơ vào đất thì nhiều, từ đó dẫn tới gía quá cao khiến tất cả
mọi người không thể biết được giá đó là “ thưc” hay là giá “ảo”. Vì thế khi mà thị
trường “ lạnh” sồ lượng các giao dịch bất động sản ít sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu cơ
đứng trước bờ phá sản .Đồng thời do không nắm bắt được thông tin nên việc định
giá cũng thiếu chính xác xảy ra tình trạng đầu cơ tràn lan nhưng không phải ai
cũng có lợi nhuận. Điều này kìm hãm sự phát triển của thị trường. Rõ ràng thị
trường cần phải có tư vấn ở trình độ cao, một trong các loại tư vấn đó là dịch vụ
môi giới bất động sản. Thông qua các tổ chức môi giới – những người đã qua đào

ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

20

ĐỊA ỐC ACB


GVHD: TS. VŨ THỊ PHƢỢNG

SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH

tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị truờng, am
hiểu pháp luật về bất động sản, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dich bất động
sản thoả mãn điều kiện của mình, giúp cho họ tính toán kĩ lưỡng trong việc mua
bán để quyết định phù hợp nhất. Đồng thời thông qua tổ chức môi giới, việc cung
cấp thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư bất động sản của các
cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất động sản trên thị trường sẽ
phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch vào hoạt động công khai
minh bạch, hạn chề tình trạng đầu cơ đất tràn lan, ép giá. Vì vậy, hoạt động của tổ
chức môi giới có vai trò khá quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản
phát triển.
Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước
Thị trường bất động sản ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày
càng tăng cả về số lượng và chất lượng. Nhưng do đặc tính về bất động sản là
thông tin thương không hoàn hảo, giao dịch chủ yéu là giao dịch ngầm nhà nước
không thể kiểm soát được các giao dịch đó, nên việc thu thuế đối với những người
có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trường nhà nước không thể thực
hiện được. Theo thống kê có trên 70% các giao dịch bất động sản được thực hiện
thông qua các tổ chức môi giới không đăng kí kinh doanh, gây thất thu lớn cho
ngân sách của nhà nước. Mà thuế là nguồn thu chính của nhà nước để trang trải
cho mọi hoạt động, chi phí của cả nước . Vì vật khi các tổ chức, cá nhân môi giới
này được công nhận cho phép hành nghề và có đăng kí kinh doanh sẽ giúp cho họ

hoạt động có hiẹu quả hơn đồng thời thông qua các giao dịch đó nhà nước tăng thu
nhập về thuế.
Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội
Bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và người dân.
Nó là tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy bất kì một quan hệ giao dịch bất động sản
nào trên thị trường cũng có tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội khác
nhau. Mà thị trường bất động sản phụ thuộc và chịu sự chi phối của điều kiện tự
nhiên, kinh tế xã hội, tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng khác
nhau. Thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường thường không hoàn hảo.

ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

21

ĐỊA ỐC ACB


GVHD: TS. VŨ THỊ PHƢỢNG

SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH

Nguyên nhân là do bản thân hiện vật của của từng bất động sản chỉ phản ánh được
tình trạng vật chất mà không phản ánh dược tình trạng pháp lý về quyền sở hữu (
quyền sủ dụng ) cua bất động sản. Đó là những thông tin, yếu tố mà người mua,
thuê, nhận thế chấp, nhận góp vốn … cần nắm bắt, am hiểu. Thế nhưng hầu hết
người mua, thuê nhận thế chấp… lại không am hiểu hoặc không có đủ điều kiện để
tìm hiểu kĩ các thông tin về bất động sản. Một khi thị trường hoạt động không lành
mạnh , giá cả lên xuống thất thường, sẽ tác động trực tiếp đến xã hội, xáo trộn tư
tưởng, người dân hoài nghi về chính sách pháp luật làm cho xã hội thiếu ổn định .
Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghịêp,các chủ thể tham gia giao dịch bất

động sản sẽ được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về bất động sản, hạn
chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội.
Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý bất động sản
Một thị trường phát triển vững mạnh khi nó có một hành lang pháp lý hoàn thiện.
Là căn cứ quan trọng cho Nhà nước trong việc điều tiết vĩ mô và kiểm soát các
hoạt động của thị trường, đồng thời giúp cho mọi đối tượng tham gia hoạt động
kinh doanh bất động sản tuân thủ đúng pháp luật. Mỗi một bất động sản thì bản
thân nó cũng chứa đựng các thông tin về pháp lý, đặc tính… Chính vì vậy thông
qua các giao dịch trên thị truờng bất động sản những điều kiện không phù hợp thực
tế trong chính sách quản lí đất đai của nhà nước sẽ được bộc lộ. Đó là một trong
các cơ sở để Nhà nước đổi mới, bổ sung, hoàn thiện công tác quản lí đất đai quản
kí bất động sản: thiết lập hệ thống, quy trình đăng kí đất đai, đăng kí tài sản, lập
bản đồ địa chín, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… nhằm tạo điều kiện cho
các quan hệ đất đai được thực hiện phù hợp với các quan hệ kinh tế- xã hội, từ đó
mở rộng và phát triển thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng giao dịch
ngầm, tình trạng hành chính hoá các quan hệ dân sự về đất đai. Nhu cầu giao dịch
bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng của các doanh nghiệp, các tổ chức
kinh tế- chính trị - xã hội và của các tầng lớp dân cư có thể đáp ứng được các giao
dịch trên thị trường bất động sản, thông qua các tổ chức trung gian môi giới về bất
động sản. Sự hình thành và phát triển của các tổ chức môi giới là tất yếu khách
quan. Dịch vụ môi giới cũng là một nghề cần được công khai hoá coi ngành này

ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

22

ĐỊA ỐC ACB


GVHD: TS. VŨ THỊ PHƢỢNG

SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH

như bao ngành nghề khác và tạo khuôn khổ pháp lý cho dịch vụ môi giới phát triển
đúng hướng.
2.3 Vai trò của môi giới bất động sản
- Phần lớn những người môi giới BĐS cũng như khách hàng của họ cho
rằng không có gì khó khăn để xác định công việc của nhà môi giới là gì. Người ta
hiểu đơn giản nghề môi giới như là công việc dẫn dắt các bên đến việc ký kết
thương vụ, mà một bên là chủ sở hữu, hay người có một số quyền sử dụng nào đó
đối với BĐS, muốn bán, cho thuê nó và bên thứ hai muốn mua, thuê hay sử dụng
nó. Khái niệm này được hiểu một cách thông thường, không rõ ràng trong phạm vi
hẹp của vấn đề so với bản chất đầy đủ của việc môi giới hiện nay. Dĩ nhiên yếu tố
quan trọng nhất của việc môi giới là sự dẫn dắt người bán/cho thuê với người
mua/thuê đến việc ký kết thương vụ. Tuy vậy bên cạnh vấn đề này, trong công việc
của nhà môi giới còn xuất hiện các yếu tố khác như khả năng tìm ra hướng giải
quyết tốt nhất cho từng khách hàng. Nhà môi giới phải cẩn trọng dẫn dắt khách
hàng của mình qua tất cả các bước có thể xảy ra trong những giai đoạn khác nhau
của thương vụ. Vì vậy việc môi giới hiểu theo nghĩa hẹp chính là việc kết nối trong
thương vụ và theo nghĩa rộng như là dịch vụ với dãy những hoạt động phụ thêm
xung quanh thương vụ.
- Có thể hiểu rõ hơn bản chất của việc môi giới khi ta nhìn vấn đề theo hai
mặt: bản chất và vai trò của sự việc. Cách nhìn nhận sự việc này sẽ không làm sự
việc trở nên mâu thuẫn mà chỉ là nhận thức vấn đề ở hai cách khác nhau. Tổng thể
hai cách nhìn nhận sẽ bổ sung cho nhau và cho chúng ta một cái nhìn đầy đủ về
khái niệm của việc môi giới BĐS. Nhà môi giới hoạt động theo yêu cầu của một
bên khách hàng và thực hiện những dịch vụ nhất định cho khách hàng của họ. Nhà
môi giới cần tìm ra bên thứ hai của thương vụ, người mà chấp nhận những điều
kiện đưa ra bởi khách hàng của mình hoặc đàm phán với họ về những điều kiện
đó. Bản chất của việc môi giới vì vậy đơn giản là hành động máy móc. Vai trò của

việc môi giới ở đây là tìm ra bên thứ hai của thương vụ cho khách hàng của mình,
tìm ra người phù hợp với hàng hóa và những điều kiện đặt ra. Đây cũng là hành vi

ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

23

ĐỊA ỐC ACB


GVHD: TS. VŨ THỊ PHƢỢNG

SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH

mang tính thương mại cao, thường đòi hỏi nhiều thời gian, sự kiên nhẫn và khả
năng giới thiệu, thuyết phục về hàng hóa.
- Vai trò của việc môi giới là một khái niệm rộng, mà bên cạnh vấn đề bản
chất của môi giới nó cho ta biết nhà môi giới cần hành động như thế nào, những
hoạt động gì cần thực hiện để hoàn thành nhiệm vụ của mình một cách tốt nhất,
chuyên nghiệp nhất. Vì vậy vai trò của việc môi giới không chỉ là dẫn dắt đến việc
ký kết thương vụ, mà còn là vấn đề thực hiện bằng cách nào để bảo đảm tốt nhất
những quyền lợi của khách hàng. Vai trò của việc môi giới sẽ được thể hiện thông
qua sự chuyên nghiệp của những người thực hiện công việc này.
- Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế
quốc dân. Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng mặt khác cũng
trực tiếp ảnh hưởng đến nền kinh tế.
2.4 Bản chất của môi giới bất động sản
Môi giới BĐS là thực hiện công việc cho những người khác mà đối tượng là
những quyền hạn khác nhau liên quan đến BĐS. Kết quả của những hoạt động này
là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho

thuê và thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới. Những hoạt động này dẫn đến sự
thay đổi ở khía cạnh pháp lí và thực tế của BĐS. Nhà môi giới thực hiện các công
việc để nhận được thù lao cho những thay đổi trên thông qua các thương vụ mà đối
tượng của nó là các quyền đối với BĐS.
2.5 Các nguyên tắc trong hoạt động môi giới BĐS
2.5.1 Các nguyên tắc cơ bản trong hoạt động môi giới BĐS
- Trước tiên là những hoạt động này cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam.
Không một hành vi, động thái nào được phép sai lệch với những luật lệ, quy
định đã ban hành.
- Thứ hai hoạt động môi giới phải dựa trên sự công bằng, minh bạch về thông
tin
- Thứ ba hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu lợi ích của khách hàng làm
định hướng, bảo đảm lợi ích của các bên khách hàng, hài hòa giữa lợi ích
khách hàng với lợi ích nhà môi giới.

ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

24

ĐỊA ỐC ACB


GVHD: TS. VŨ THỊ PHƢỢNG

SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH

- Thứ tư hoạt động môi giới phải được thực hiện dựa trên nền tảng của kiến
thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất.
- Thứ năm hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam,
là sợi chỉ đỏ xuyên suốt trong toàn bộ quá trình tác nghiệp.

2.5.2 Tiêu chuẩn nghề nghiệp của nhà môi giới BĐS
- Một thị trường BĐS đã phát triển ở mức cao hay đang phát triển đều cần đến
những loại hình dịch vụ khác nhau phục vụ cho thị trường đó. Những dịch vụ này
cần bảo đảm cho khách hàng về sự chuyên nghiệp, thích hợp với những lượng
thông tin, kiến thức nhất định và phải hoạt động dựa trên những tiêu chuẩn đạo
đức nghề nghiệp. Chính vì vậy không phải ai cũng hội đủ tiêu chuẩn để thực hiện
dịch vụ này. Những thương vụ được thực hiện trong thị trường BĐS thường thu
hút những khoản tiền lớn, đôi khi là rất lớn. Điều này có ý nghĩa không chỉ khi đối
tượng để môi giới là một cao ốc thương mại – văn phòng mà đơn giản chỉ là một
căn hộ nhỏ. Người mua thường đặt vào thương vụ toàn bộ tiền tiết kiệm của họ
hoặc một phần là tiết kiệm và phần còn lại là vay tín dụng. Vì vậy một vấn đề đặc
biệt quan trọng là người môi giới, tư vấn, định giá, hay bất kỳ một người nào khác
hoạt động phục vụ khách hàng của mình trong thị trường BĐS phải là những người
ngay thẳng, chính trực và có chuyên môn cao. Hơn thế nữa, sự phát triển của thị
trường sẽ kéo theo ngày càng nhiều những yêu cầu, nhiệm vụ mới. Sự phát triển
này buộc các nhà dịch vụ phải thực hiện ngày càng nhiều hơn những dịch vụ mới
cho khách hàng. Nó đòi hỏi các nhà làm dịch vụ phải tự học hỏi và liên tục hoàn
thiện năng lực của mình.
- Tầm quan trọng của những tiêu chuẩn nghề nghiệp là rất lớn, mang tính quyết
định. Trước tiên chúng được thiết lập để thống nhất hoạt động tác nghiệp của các
nhà môi giới. Tiêu chuẩn nghề nghiệp cũng có ý nghĩa thực tiễn căn bản cho khách
hàng vì nó ngầm thông báo cho khách hàng rằng họ có thể trông đợi được gì từ các
nhà môi giới. Thông qua đó nó cũng gây sức ép lên nhà môi giới phải đạt được
những hiệu quả cao nhất cho khách hàng. Vì vậy cần phải nhấn mạnh về vai trò
đặc biệt quan trọng của những tiêu chuẩn nghề nghiệp đối với mọi nhóm nghề
nghiệp trong thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Ta có thể thấy tiêu

ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

25

ĐỊA ỐC ACB