Gia tăng khả năng tiếp cận nguồn vốn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
---- K ---

TRẦN THỊ DIỄM HƯƠNG

GIA TĂNG KHẢ NĂNG TIẾP CẬN NGUỒN
VỐN CHO DOANH NGHIỆP KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Chuyên ngành: Kinh tế Tài chính – Ngân hàng
Mã số: 60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS.NGUYỄN NGỌC ẢNH

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – 2009


LỜI CẢM ƠN.
Em xin chân thành cảm ơn Quý Thầy Cô trường Đại học Kinh tế Tp Hồ
Chí Minh đã tận tâm truyền đạt những kiến thức quý báu cho em trong suốt
những năm học tập và nghiên cứu tại Trường.
Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn Thầy Nguyễn Ngọc Ảnh đã tận tình
hướng dẫn em nghiên cứu và bảo vệ thành công luận văn tốt nghiệp này.
Tôi chân thành cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp và gia đình đã hỗ trợ, giúp
đỡ tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp này.
Trân trọng cảm ơn!


LỜI CAM ĐOAN

- Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của tôi.
- Những số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực, được trích dẫn
và có tính kế thừa, phát triển từ các tài liệu, tạp chí, các công trình
nghiên cứu đã được công bố và các website…
- Các giải pháp nêu trong luận văn được rút ra từ những cơ sở lý luận và
quá trình nghiên cứu thực tiễn.


MỤC LỤC
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các bảng biểu
Danh mục các đồ thị
Danh mục các chữ viết tắt
LỜI MỞ ĐẦU.

8

CHƯƠNG I – LÝ THUYẾT CẤU TRÚC VỐN ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH
VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .
1.1

Cấu trúc tài chính và cấu trúc vốn.

10

1.1.1

Cấu trúc tài chính và cấu trúc vốn.

10

1.1.2

Các yếu tố cấu thành cấu trúc vốn.

10

1.1.3

Các yếu tố cần xem xét khi xây dựng cấu trúc vốn.

11

1.1.4

Phân tích điểm hòa vốn Lợi nhuận trước thuế và lãi vay -

13

EBIT
1.1.5

Đòn bẩy – tác dụng của đòn bẩy tài chính lên Doanh lợi và

17

rủi ro
1.2

Ngành kinh doanh Bất động sản

19

1.2.1

Bất động sản.

19

1.2.2

Thị trường Bất động sản.

20

1.2.3

Phạm vi Ngành Kinh doanh Bất động sản .

23

1.3

Phân tích đặc trưng của Ngành Kinh doanh

24

Bất động sản.

1.3.1

Lao động

24


1.3.2

Đối tượng kinh doanh.

25

1.3.3

Chịu sự tác động của chính sách và sự điều tiết

26

của Nhà nước.
1.3.4

Vốn

27

1.4

Bài học kinh nghiệm của một số nước trong khu vực.

28

1.4.1

Thái Lan.

28

1.4.2

Singapore:

30

1.4.3

Trung Quốc:

32

1.4.4

Hàn Quốc.

33

1.4.5

Bài học rút ra cho Việt Nam.

34

KẾT LUẬN CHƯƠNG I.

35

CHƯƠNG II – THỰC TRẠNG NGUỒN VỐN HOẠT ĐỘNG CỦA
DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
2.1

Thực trạng Thị trường Bất động sản trong giai đọan

37

vừa qua.
2.1.1

Giai đoạn thứ nhất (1991 – 1994).

37

2.1.2

Giai đoạn thứ hai (2000 – 2003).

38

2.1.3

Giai đoạn hiện nay.

42

2.1.4

Một số nguyên nhân dẫn đến sự thay đổi của Ngành kinh

44

doanh bất động sản trong những giai đoạn vừa qua.
2.2

Phân tích khó khăn - thuận lợi của thị trường bất động

46

sản.
2.2.1

Khó khăn.

46

2.2.2

Thuận lợi .

49

2.3

Phân tích rủi ro của ngành kinh doanh Bất động sản.

51

2.3.1

Rủi ro về kinh tế

51


2.3.2

Ri ro v phỏp lut

51

2.3.3

Ri ro c thự ca ngnh kinh doanh bt ng sn.

52

2.4

Thc trng ngun vn hat ng ca doanh nghieọp kinh

54

doanh Baỏt ủoọng saỷn.
2.5

Phõn tớch ti chớnh ca mt s doanh nghip hat ng

57

trong ngnh kinh doanh Bt ng sn trong 2 nm 2006
v 2007.
2.5.1

Phõn tớch v cu trỳc vn .

59

2.5.2

Phõn tớch EBIT.

71

2.5.3

Phõn tớch nhúm ch tiờu thu nhp v tỏc ng ca EBIT n

74

ũn cõn n.
79

KT LUN CHNG II

CHNG III GIA TNG KH NNG TIP CN NGUN VN
CHO DOANH NGHIP KINH DOANH BT NG SN .
3.1

nh hng phỏt trin cho th trng bt ng sn.

80

3.1.1

nh hng ca ng v Chớnh ph.

80

3.1.2

D bỏo s phỏt trin ca ngnh kinh doanh bt ng sn

81

trong thi gian ti.
3.1.2.1 C hi.

81

3.1.2.2 Thỏch thc .

83

3.1.2.3 Trin vng.

84

3.2

Kin ngh v mụi trng v mụ.

85

3.2.1

Kin ngh ca Hip hi Bt ng sn Tp.HCM vi Chớnh

86

ph v c quan cú chc nng .
3.2.2

Mt s gii phỏp th trng bt ng sn phỏt trin n
nh, lnh mnh v bn vng

.

89


3.2.3

Một số giải pháp mở rộng kênh huy động vốn cho doanh

93

nghiệp kinh doanh bất động sản.
3.3

Giải pháp cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

98

3.3.1

Nâng cao hiệu qủa hoạt động và tạo dựng thương hiệu cho

98

doanh nghiệp.
3.3.2

Một số giải pháp đảm bảo nguồn vốn họat động cho doanh

100

nghiệp kinh doanh bất động sản.
KẾT LUẬN CHƯƠNG III

103

KẾT LUẬN

104

PHỤ LỤC 01: XU HƯỚNG THỊ TRƯỜNG NĂM 2008.

105

PHỤ LỤC 02: MỘT SỐ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CÓ

108

VỐN ĐẦU TƯ LỚN ĐANG TRIỂN KHAI HIỆN NAY.
Tài liệu tham khảo


7

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU.
Bảng 2.1 Bảng cân đối kế tóan.
Bảng 2.2 Bảng phân tích tỉ trọng các khoản mục của Bảng cân đối kế toán.
Bảng 2.3 Phân tích một số nhóm chỉ tiêu tài chính.
Bảng 2.4 Kết quả họat động kinh doanh.
Bảng 2.5 Bảng phân tích nhóm chỉ tiêu tài chính về kết quả kinh doanh.
Bảng 2.6- Bảng phân tích EBIT hòa vốn.

DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ.
Hình 2.1 Tỉ trọng Tài sản ngắn hạn và dài hạn.
Hình 2.2 Tỉ trọng Nợ phải trả và Nguồn vốn.
Hình 2.3 So sánh Hiệu quả kinh doanh năm 2006 và năm 2007.
Hình 2.4 So sánh EBIT và EBIT hòa vốn.

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
EBIT (earnings before interest and taxes): Thu nhập trước lãi vay và thuế EPS
(Earning per share) : Thu nhập mỗi cổ phần
DFL : Độ nghiêng đòn bẩy tài chính.
INTRESCO: Cơng ty cổ phần Đầu tư - kinh doanh nhà.
TDH : Cơng ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức.
BCCI: Cơng ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh.
FIDECO :Cơng ty cổ phần Ngoại thương và Phát triển đầu tư TP.HCM.
HODECO: Cơng ty cổ phần phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu


8

LỜI MỞ ĐẦU.
™ TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế, vì
thị truờng này liên quan đến một lượng tài sản cực lớn cả về qui mô, tính chất, giá trị
trong nền kinh tế. Tổng giá trị vốn tiềm ẩn – chưa được khai thác – trong bất động sản
ở các nước đang phát triển là rất lớn, chính vì vậy nếu quốc gia nào có giải pháp hữu
hiệu bảo đảm cho bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hóa, thị trường bất động
sản vận hành tốt có nghĩa là quốc gia đó đã khai thác được nguồn vốn tiềm ẩn to lớn
này phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế của mình.
Tiếp tục sự nghiệp đổi mới trong giai đoạn hiện nay, Đảng và Nhà nước cũng đã
nhận thấy tầm quan trọng của thị trường bất động, chủ trương của Đảng được cụ thể
hóa trong Văn kiện Đại hội X năm 2006 :“….phát triển thị trường bất động sản…, bảo
đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi, làm cho đất đai
thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức
cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư…” nhằm khơi dậy
vốn tiềm ẩn trong bất động sản để tạo vốn đầu tư trong quá trình công nghiệp hóa –

hiện đại hóa.
Dưới góc độ doanh nghiệp, đảm bảo nguồn vốn họat động là vấn đề được đặt lên
hàng đầu, nguồn vốn tự tài trợ không phải bao giờ cũng đáp ứng đủ nhu cầu vốn hoạt
động nên doanh nghiệp phải tìm nguồn tài trợ từ bên ngoài. Đối với những doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản đảm bảo nguồn vốn họat động trở thành vấn đề có tính
sống còn vì nguồn vốn họat động phụ thuộc đến 80% vốn tài trợ từ bên ngoài trong khi
các kênh để huy động vốn còn rất hạn hẹp, chủ yếu vẫn là nguồn tài trợ từ ngân hàng.
Trên cơ sở nghiên cứu tình hình thực tiễn của thị trường bất động sản và các kênh huy
động vốn cho thị trường bất động sản hiện nay, để từ đó tìm thêm kênh huy động vốn
có hiệu qủa cho thị trường bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đây
chính là nội dung chính của đề tài.


9

Chính vì vậy tôi đã chọn đề tài “GIA TĂNG KHẢ NĂNG TIẾP CẬN NGUỒN
VỐN CHO DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN”.
™ ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU.
-

Thực trạng về thị trường bất động sản (khó khăn, thuận lợi của ngành).

-

Thực trạng về nguồn vốn họat động của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

-

Đề xuất một số giải pháp để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành
mạnh và bền vững.

-

Đề xuất một số giải pháp tìm thêm kênh huy động vốn có hiệu qủa cho thị
trường bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
™ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.
Luận văn được nghiên cứu trên cơ sở kết hợp:

-

Giữa lý luận và thực tiễn của thị trường bất động sản;

-

Thông qua việc phân tích định tính, định lượng số liệu về báo cáo tài chính của
doanh nghiệp để phản ánh tình hình nguồn vốn và sử dụng vốn, hiệu quả họat động
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;

-

Thông qua các ý kiến đóng góp, nhận định của chuyên gia tài chính tại các cuộc
hội thảo, các cuộc họp chuyên ngành
Để đưa ra những giải pháp phát triển thị trường bất động sản và tìm thêm kênh

huy động vốn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sát với tình hình thực tiễn.
™ BỐ CỤC CỦA LUẬN VĂN.
Tên đề tài: Gia tăng khả năng tiếp cận nguồn vốn cho doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản.
Chương I: Lý thuyết cấu trúc vốn - đòn bẩy tài chính và thị trường bất động sản .
Chương II: Thực trạng nguồn vốn hoạt động của doanh nghiệp kinh doanh bất động

sản.
Chương III : Gia tăng khả năng tiếp cận nguồn vốn cho doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản.


10

CHƯƠNG I – LÝ THUYẾT CẤU TRÚC VỐN - ĐÒN BẨY TÀI
CHÍNH VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .
1.1 – Cấu trúc tài chính và cấu trúc vốn.
1.1 .1 Cấu trúc tài chính và cấu trúc vốn:
-

Cấu trúc vốn là sự kết hợp của nợ ngắn hạn thường xuyên, nguồn vốn vay trung
dài hạn, nguồn vốn chủ sở hữu được sử dụng để tài trợ cho quyết định đầu tư
của doanh nghiệp.

-

Cấu trúc tài chính của doanh nghiệp là kết cấu của các nguồn tài chính trong
doanh nghiệp bao gồm nguồn tài trợ ngắn hạn và dài hạn. Nói cách khác cấu
trúc tài chính gồm nợ ngắn hạn và cấu trúc vốn.

1.1.2 Các yếu tố cấu thành cấu trúc vốn.
-

Nợ vay ngắn hạn thường xuyên là khỏan nợ vay có thời hạn nhỏ hơn 1 năm
nhưng luôn được duy trì ở mức ổn định chẳng hạn như hạn mức gối đầu mà nhà
cung cấp chấp nhận cho doanh nghiệp được chiếm dụng, khoản vay ngắn hạn
được ngân hàng tài trợ theo một hạn mức tín dụng ổn định…

-

Nguồn vốn vay trung dài hạn là nguồn vốn tài trợ từ bên ngòai doanh nghiệp có
thời gian hòan trả theo một mức lãi suất thỏa thuận. Thời gian hoàn trả từ 1 năm
trở lên. Nguồn vốn vay này có thể huy động từ tổ chức tài chính, ngân hàng hay
việc phát hành trái phiếu.

-

Nguồn vốn chủ sở hữu Nguồn vốn chủ sở hữu được tạo nên từ các cách sau:
Từ nguồn tiền đóng góp của nhà đầu tư – người chủ sở hữu của doanh
nghiệp, một doanh nghiệp có thể có một hay nhiều nguồn chủ sở hữu
như: Vốn từ ngân sách nhà nước thì chủ sở hữu là nhà nước, vốn góp của
từng cổ đông.
Từ lợi nhuận của hoạt động sản xuất kinh doanh hay lợi nhuận giữ lại
(quỹ đầu tư phát triển) của doanh nghiệp.


11

Sự khác biệt cơ bản giữ vốn vay và vốn chủ sở hữu;
Nguồn vốn vay

Nguồn vốn chủ sở hữu

Là tài sản nợ của doanh nghiệp

Là tài sản có của doanh nghiệp

Phải trả lãi vay cho khoản tiền đã vay

Chỉ chia cổ tức cho chủ sở hữu nếu
doanh nghiệp hoạt động có hiệu quả.

Lãi suất phải trả theo mức cố định tùy Mức chia cổ tức cho cổ động phụ thuộc
theo thỏa thuận giữa bên vay và bên cho vào kết qủa kinh doanh trong kì và quyết
vay

định của hội đồng quản trị.

Phải hoàn trả nợ vay khi đến hạn

Không phải hoàn trả phần vốn góp, trừ
khi doanh nghiệp phá sản

1.1.3 Các yếu tố cần xem xét khi xây dựng cấu trúc vốn.
¾ Dưới góc độ vĩ mô: Nền kinh tế - ngành kinh doanh.
- Triển vọng của thị trường vốn: Nếu doanh nghiệp dự kiến trong tương lai chi
phí cho vốn vay (lãi suất đi vay) có khả năng tăng và việc đi vay không dễ dàng
thì doanh nghiệp sẽ có xu hướng tăng tỉ lệ nợ vay ngay. Ngược lại khi doanh
nghiệp dư báo lãi vay sẽ giảm trong tương lai thì doanh nghiệp sẽ tạm hoãn việc
vay nợ tại thời điểm hiện tại.
- Thuế suất: Do chi phí lãi vay là một chi phí được khấu trừ thuế thu nhập doanh
nghiệp, do vậy khi thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp cao thì doanh nghiệp
thường duy trì một tỉ lệ nợ vay cao hơn miễn là tại tỉ lệ nợ thì hiện giá của tấm
chắn thu ít nhất là đủ bù trừ cho hiện giá của chi phí kiệt quệ.
- Tiêu chuẩn ngành. Một số nghiên cứu cho thấy cấu trúc vốn giữa các ngành
công nghiệp khác nhau rất nhiều. Các nhà phân tích tài chính, các ngân hàng
đầu tư, các cơ quan xếp hạng trái phiếu, các nhà đầu tư và các thương mại

thường so sánh rủi ro tài chính của doanh nghiệp (thông qua việc phân tích các
nhóm chỉ tiêu tài chính) với các tiêu chuẩn hay định mức của ngành. Cấu trúc


12

vốn của doanh nghiệp thay đổi một cách đáng kể giữa các ngành công nghiệp.
Các nhà nghiên cứu tài chính cho thấy:
Các doanh nghiệp càng sinh lợi cao, càng có khuynh hướng sử dụng ít nợ.
Tỉ lệ đòn bẩy tài chính trong cấu trúc vốn có tương quan phủ định với tần suất phá
sản trong ngành.
Nếu doanh nghiệp có dòng tiền ổn định trong kinh doanh thường có khuynh hướng
có tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao hơn.
Nhìn chung các doanh nghiệp trong ngành có tỉ lệ đòn bẩy tài chính gần giống
nhau vì phần lớn rủi ro kinh doanh mà doanh nghiệp gặp phải thường do ngành ấn
định. Khi một doanh nghiệp có cấu trúc vốn khác biệt lớn với mức bình quân ngành sẽ
phải chỉ ra được là rủi ro kinh doanh của mình cũng sẽ khác biệt đáng kể với rủi ro
kinh doanh của ngành để đảm bảo cho sự khác biệt này.
- Các biến động theo mùa vụ và chu kì của ngành. Những ngành có các biến
động lớn mang tính mùa vụ thì thường có tỉ lệ nợ ngắn hạn cao hơn nợ dài hạn.
Việc xem xét tính thích hợp của các loại vốn với các loại tài sản cần tài trợ sẽ có thể
rất quan trọng đối với các doanh nghiệp
-

Tính chất cạnh tranh của ngành: Những ngành có tính chất cạnh tranh giữa các

doanh nghiệp trong cùng ngành cao, doanh thu và lợi nhuận khó dự báo chính xác
thì doanh nghiệp có xu hướng thích tài trợ bằng vốn cổ phần hơn là đi vay nợ.
Ngược lại những doanh nghiệp độc quyền hay doanh nghiệp trong những ngành có
mức độ cạnh tranh thấp, doanh thu và lợi nhuận ổn định thường chú trọng vào việc

sử dụng đòn bẩy tài chính.
¾ Dưới góc độ vi mô: Doanh nghiệp.
-

Giai đoạn trong chu kì tuổi thọ của doanh nghiệp: Quá trình phát triển của doanh
nghiệp gồm bốn giai đọan: khởi sự, tăng trưởng, bão hòa và suy thoái. Trong giai
đoạn khởi sự và tăng trưởng do rủi ro kinh doanh là rất cao nên nguồn vốn thích
hợp là vốn cổ phần. Trong giai đoạn bão hòa rủi ro kinh doanh giảm xuống ở mức


13

trung bình do vậy chấp nhận rủi ro tài chính ở mức vừa phải nghĩa là doanh nghiệp
có thể sử dụng vốn vay ở giai đoạn này.
-

Chi phí sử dụng vốn .

-

Hình thức tổ chức. Các lọai hình doanh nghiệp là: doanh nghiệp Nhà nước, cơng ty
cổ phần, cơng ty liên doanh, cơng ty trách nhiệm hữu hạn và doanh nghiệp tư nhân,
tập đồn kinh tế, cơng ty hợp danh . Hình thức tổ chức tác động đến trách nhiệm
của các chủ sở hữu về nghĩa vụ nợ và quyền kiểm sốt của doanh nghiệp. Tùy từng
hình thức tổ chức sẽ quyết định cấu trúc vốn (thâm dụng nợ vay hay thâm dụng
vốn chủ sở hữu) của doanh nghiệp.

-

Mức độ chấp nhận rủi ro của người lãnh đạo. Trong kinh doanh ln có sự rủi ro

nhưng rủi ro càng nhiều thì lợi nhuận càng lớn, vì vậy việc cấp quản lí có sẵn lòng
chấp nhận rủi ro hay khơng sẽ tác động rất lớn đến cấu trúc vốn của doanh nghiệp.

-

Xếp hạng tín nhiệm: Xếp hạng tín nhiệm căn cứ vào khả năng thanh khoản, tiềm
năng lợi nhuận, mức độ hòan thành các nghĩa vụ nợ trước, tài sản bảo đảm, uy tín
và năng lực điều hành của ban lãnh đạo. Mức độ tín nhiệm của doanh nghiệp tỉ lệ
thuận với khả năng vay nợ.

1.1.4 Phân tích điểm hòa vốn Lợi nhuận trước thuế và lãi vay - EBIT .
¾ Khái niệm:
Điểm hòa vốn EBIT là điểm mà tại đó dù cho bất kỳ phương thức tài trợ nào, có
nợ hay khơng, thì giá trị của EPS của các phương án là như nhau. Điểm hòa vốn EBIT
được tính thơng qua việc so sánh EPS giữa các phương án.
Ta có cơng thức chung để tính EPS:

EPS =

Lã i rò ng
Số lượ ng cổ phiế u đang lưu hà nh

Mối quan hệ giữa EPS và EBIT được thể hiện như sau:


14

+ Giả định cấu trúc nguồn vốn gồm nợ, cổ phần thường và cổ phần ưu đãi Ta
có:

EPS =

( EBIT - R )(1 - T ) - PD
N

Với: - PD: Lợi tức cổ phiếu ưu đãi
- N:

Số lượng cổ phiếu đang lưu hành.

+ Nếu cấu trúc nguồn vốn gồm có nguồn vốn cổ phần và nợ. ta có:

EPS =

( EBIT - R)(1 - T )
N

+ Nếu cấu trúc nguồn vốn chỉ có vốn cổ phần, ta có:

EPS =

EBIT (1- T )
N

Phân tích điểm hòa vốn EBIT: giả sử có hai phương án
Phương án 1: Doanh nghiệp sử dụng 100% vốn cổ phần
Phương án 2: Cùng một số vốn như phương án 1 nhưng nguồn vốn tài trợ là
nguồn vốn hỗn hợp bao gồm nợ và vốn cổ phẩn.
Đây là hai kế hoạch tài chính với cùng một quy mô vốn của cùng một Công ty
nên EBIT của hai phương án là giống nhau.

Ta có EPS của phương án 1 và phương án 2 được tính theo công thức:

EPS1 =

EBIT (1 - T )
N1

EPS2 =

( EBIT - R )(1 - T )
N2

Với:
N1

: Số lượng cổ phiếu ở phương án 1


15

N2

: Số lượng cổ phiếu ở phương án 2

EBIT0 : EBIT hòa vốn
R

: Lãi vay ở phương án 2

T

: Thuế thu nhập doanh nghiệp

Điểm hòa vốn EBIT chính là giá trị EBIT thỏa phương trình sau:

EPS1 = EPS2
Û

EBIT (1 - T ) ( EBIT - R )(1 - T )
=
N1
N2

Þ

EBIT0 =

R * N1
N1 - N 2

Phương trình trên được minh họa qua đồ thị sau:
EPS

Phương án 2
Phương án 1
Điểm hòa
vốn EBIT

EPS0

0

EBIT0

EBIT

Do hai phương án có phương thức tài trợ khác nhau dẫn đến khi EBIT thay đổi
làm EPS của các phương án thay đổi khác nhau.
Nhận xét từ đồ thị ta thấy rủi ro tài chính của phương án 2 (là phương án có cấu
trúc nguồn vốn hỗn hợp) sẽ lớn hơn phương án 1 (100% vốn chủ sở hữu) do đường
biểu diễn phương án 2 dốc hơn phương án 1, nghĩa là mức độ nhạy cảm của EPS khi


16

EBIT thay đổi trong phương án này là cao hơn phương án doanh nghiệp được tài trợ
bằng 100% vốn cổ phần.
Từ đồ thị ta thấy, hai đường biểu diễn của hai phương án này cắt nhau tại một
điểm. Điểm này được gọi là điểm hòa vốn EBIT. Qua phân tích đồ thị có 3 trường hợp
xảy ra:
+ Nếu EBIT của doanh nghiệp nhỏ hơn điểm hòa vốn EBIT thì doanh nghiệp
nên duy trì cấu trúc vốn 100% vốn cổ phần. Lúc này EBIT của doanh nghiệp nằm
trong khoảng giá trị nằm bên trái điềm EBIT hòa vốn trên đồ thị do đó trong trường
hợp này đường biểu diễn EPS của phương án 1 sẽ nằm trên đường biểu diễn của
phương án 2 nghĩa là EPS1 > EPS2
+ Nếu EBIT của doanh nghiệp bằng đúng điểm hòa vốn EBIT thì doanh nghiệp
có thể tài trợ bằng bất cứ phương án nào cũng đem lại cùng một giá trị EPS.
+ Nếu EBIT của doanh nghiệp vượt qua điểm hòa vốn EBIT thì doanh nghiệp
nên sử dụng đòn cân nợ. Lúc này EBIT của doanh nghiệp nằm trong khoảng giá trị bê
n phải điểm hòa vốn EBIT do đó trong trường hợp này đường biều diễn EPS của

phương án 2 sẽ nằm trên đường biểu diễn của phương án 1 tức là EPS2>EPS1.
Những lý thuyết trên được áp dụng đối với trường hợp công ty cổ phần. Còn
đối với doanh nghiệp nhà nước, dựa vào lý thuyết trên ta có sự thay đổi như sau: EPS
s4 được thay thế bằng chỉ tiêu lãi ròng/ Vốn chủ sở hữu. Lúc này EBIT hòa vốn sẽ
được xác định thông qua việc so sánh Lãi ròng/ Vốn chủ sở hữu giữa các phương án.
Ta có EBIT hòa vốn được xác định theo công thức:

EBIT0 =

R * N1
N1 - N 2

Với: - R
- N1

: Lãi vay
:

Vốn chủ sở hữu ở phương án 1 (nguồn vốn gồm 100% vốn
chủ sở hữu)

- N2

: Vốn chủ sở hữu ở phương án 2 (nguồn vốn gồm vốn vay


17

và vốn chủ sở hữu).
Tóm lại việc sử dụng nợ trong cấu trúc nguồn vốn của doanh nghiệp có thể làm

cho lợi nhuận tăng nhanh và đồng thời cũng làm gia tăng rủi ro cho doanh nghiệp. Vì
vậy việc phân tích điểm hòa vốn EBIT của doanh nghiệp là tối cần thiết cho quyết định
lựa chọn cấu trúc tài chính hợp lý cho doanh nghiệp.
1.1.5. Đòn bẩy – tác dụng của đòn bẩy tài chính lên Doanh lợi và rủi ro
¾ Khái niệm đòn bẩy tài chính:
Đòn bẩy tài chính là loại đòn bẩy dùng để đo lường mức độ ảnh hưởng của việc
sử dụng nợ trong cấu trúc nguồn vốn của doanh nghiệp đến tỷ suất doanh lợi của
nguồn vốn cổ phần. Đòn bẩy tài chính có khả năng mang lại tỷ suất sinh lợi cao hơn
nhưng đồng thời nó cũng đưa doanh nghiệp tới một rủi ro lớn hơn.
¾ Phân tích mối quan hệ giữa đòn cân nợ và tỷ suất sinh lợi trên vốn chủ sở
hữu.
Kinh tế học đã khẳng định rằng việc vay nợ làm gia tăng tỷ suất sinh lợi trên
vốn chủ sở hữu.
Tỷ trọng nợ vay càng lớn, mức ảnh hưởng của đòn cân nợ đối với tỷ suất sinh
lợi trên vốn chủ sở hữu càng cao. Đòn cân nợ có khả năng khuyếch đại tỷ suất sinh lợi
nhưng đồng thời cũng đưa doanh nghiệp đến rủi ro cao hơn. Cụ thể:
Nếu tỷ suất sinh lợi trên tổng vốn đầu tư của doanh nghiệp cao hơn lãi suất các
khoản vay thì đòn cân nợ sẽ khuếch đại tỷ sinh lợi trên vốn chủ sở hữu. Ngược lại, nếu
tỷ suất sinh lợi trên tổng vốn đầu tư thấp hơn lãi suất các khoản vay, thì việc sử dụng
đòn cân nợ càng cao sẽ làm tỷ suất sinh lỡi trên vốn chủ sở hữu càng thấp hơn.
Do đó:
Khi tỷ suất lợi nhuận trên tổng vốn đầu tư thấp hoặc không ổn định thì nên ưu
tiên sử dụng vốn chủ sở hữu.
Khi tỷ suất lợi nhuận trên tổng vốn đầu tư cao và ổn định thì việc sử dụng đòn
cân nợ đem lại hiệu quả cao.


18

ắ Phõn tớch nghiờng ũn cõn n (DFL)

nghiờng ũn cõn n l ch tiờu phn ỏnh mc s dng n vay ca doanh
nghip v c v c nh ngha l ch tiờu ỏnh giỏ t l % thay i ca EPS do kt
qu t vic thay i 1% EBIT.
Cụng thc xỏc nh DFL

DEL =

Tyỷ leọ % thay ủoồ i EPS
Tyỷ leọ % thay ủoồ i EBIT

Thc t cụng thc ny ớt c s dng do vic phi ghi nhn thụng tin 2 k,
chớnh xỏc khụng cao v khú thc hin. Do ú ta cú th dựng cỏc cụng thc sau:
+ Nu cu trỳc vn ca cụng ty gm cú n, c phn thng v c phiu u ói,
ta cú cụng thc:

DFL =

EBIT
EBIT - R -

PD
1- T

+ Nu cu trỳ vn ca cụng ty ch cú n v vn c phn ta cú cụng thc:

DFL =

EBIT
EBIT - R

Nhn xột:
Ta thy DFL luụn bin ng khi EBIT thay i. EBIT cng xa im ho vn
EBIT thỡ doanh nghip cng ớt gp ri ro ti chớnh v ngc li EBIT ca doanh nghip
cng gn EBIT ho vn thỡ doanh nghip cng gp rựi ro ti chớnh.
Khi ri ro ti chớnh xy ra thỡ doanh nghip khụng cú kh nng ch tr cỏc khon
chi phớ ti chớnh c nh nh:
-

Chi phớ tr lói tin vay

-

Chi phớ li tc c phiu u ói

-

Chi phớ thuờ mua ti chớnh.v.v...


19

Khi chi phí tài chính cố định càng cao thì độ nghiêng của đòn cân nợ càng lớn
và ngược lại nếu chi phí tài chính cố định càng thấp thì độ nghiêng đòn cân nợ càng
thấp nghĩa là rủi ro tài chính càng ít xảy ra.
Tóm lại dựa vào DFL các nhà quản trị doanh nghiệp có thể dự đốn được sự
biến động của EPS khi EBIT thay đổi.
1.2 – Ngành kinh doanh Bất động sản
1.2.1 Bất động sản.
¾ Khái niệm Bất động sản:
Bất động sản được định nghĩa là đất đai và những gì con người tạo ra gắn liền với

đất. Đó chính là phần hữu hình có thể nhìn thấy và sở mó được, nằm ở phía trên hay
phía dưới mặt đất. Luật mỗi quốc gia quy định những điểm cơ bản để phân biệt giữa
bất động sản và động sản.
Theo khoản 1 Điều 174 Bộ Luật Dân Sự năm 2005 của Việt Nam:
Bất động sản là các tài sản khơng di dời được bao gồm:
- Đất đai,
- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà
ở , cơng trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
¾ Các thuộc tính của Bất động sản.
- Tính bất động: Mỗi vị trí bất động sản là duy nhất và khơng thể di dời được.
Điều này chi phối mạnh mẽ đến giá trị bất động sản.
- Tính khơng đồng nhất: Khác với các loại hàng hóa khác, khơng có hai bất
động sản giống hệt nhau, trước hết là vị trí khác nhau, đặc điểm bên trong của các bất
động sản thường cũng khơng hồn tồn giống nhau.


20

- Tính khan hiếm: Diện tích đất đai là có hạn so với sự phát triển dân số. Do vậy,
về lâu dài giá bất động sản ngày càng tăng lên.
- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: bất động sản đặc biệt là đất đai có tính
bền vững cao, đời sống kinh tế lâu dài.
¾ Các đặc trưng của Bất động sản.
- Khả năng co giãn của cung bất động sản kém do có những hạn chế nhất định về
cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:
* Tổng cung tồn bộ đất đai là cố định
* Cung ứng đất đai cho các mục đích riêng biệt là có giới hạn
* Bên cạnh các giới hạn về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về mặt quy

hoạch và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất.
- Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao: Bất động sản là
một tài sản có giá trị cao, một tài sản có ý nghĩa đặc biệt trong đời sống con người, nên
việc mua bán bất động sản được tiến hành cẩn trọng, có thời gian xem xét, cân nhắc
dài.
- Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: Do đặc trưng nêu trên nên bất
động sản có tính thanh khoản kém.
- Sự can thiệp và quản lý của nhà nước chặt chẽ: Do tính chất quan trọng của bất
động sản trước hết là đất đai đối với đời sống kinh tế, chính trị, xã hội nên Nhà nước
thường có các quy định và sự quản lý chặt chẽ đối với việc xây dựng, sử dụng, cũng
như chuyển dịch bất động sản.
1.2.2 Thò trường Bất động sản.
¾ Khái niệm về thò trường Bất động sản
Thị trường bất động sản là một mơi trường trong đó những người mua và người
bán tác động qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc mua bán bất động sản thơng qua cơ
chế giá. Giá cả bất động sản được xác định tại thị trường bất động sản.


21

Khái niệm thị trường chỉ rằng bất động sản có thể mua bán giữa người mua và
người bán mà khơng có hạn chế nào trong hoạt động của mình. Mỗi bên đều rất nhạy
cảm trước quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định giá cũng
như khả năng, kiến thức và sự nắm bắt về tính hữu dụng của bất động sản, về nhu cầu
và ước muốn của các bên.
Thị trường bất động sản có thể là địa phương, quốc gia hay quốc tế. Những vị trí
vừa và nhỏ thích hợp cho việc xây dựng nhà ở là mối quan tâm của các nhà đầu tư phát
triển địa phương. Những vị trí lớn dành cho sự phát triển cư trú hay thương mại là mối
quan tâm của các nhà đầu tư phát triển lớn, vì diện hoạt động rộng lớn. Các tổ chức đầu
tư phát triển quốc tế còn có thể kinh doanh tại nhiều địa điểm ở nhiều nước để tranh

thủ những điều kiện thuận lợi trong bối cảnh tồn cầu hóa kinh tế.
¾ Các đặc trưng của thò trường Bất động sản.
™ Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và khơng
tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.
Bất động sản là một loại hàng hố cố định và khơng thể di dời về mặt vị trí và nó
chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập qn, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập
qn, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động
của thị trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính khơng tập trung và trải rộng ở mọi vùng
miền của đất nước. Sản phẩm hàng hố bất động sản có “dư thừa” ở vùng này cũng
khơng thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa
phương với quy mơ và trình độ khác nhau do có sự phát triển khơng đều giữa các vùng,
các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hố-xã hội khác nhau
dẫn đến quy mơ và trình độ phát triển của thị trường bất động sản khác nhau. Thị
trường bất động sản ở các đơ thị có quy mơ và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt
động sơi động hơn thị trường bất động sản ở nơng thơn, miền núi v.v..
™ Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.


22

Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về
bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các
vấn đề về bất động sản đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các
văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến bất động sản, đặc biệt là hệ thống các văn
bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do
thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp- giao đất và cho thuê đất) là chịu sự quản lí
và quyết định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến bất
động sản và thị trường bất động sản, luôn điều chỉnh chính sách về bất động sản và thị
trường bất động sản nhằm huy động các nguồn lực về bất động sản phục vụ các mục

tiêu phát triển kinh tế-xã hội.
™ Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin
không đầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường).
Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của
điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá
trình sử dụng bất động sản. Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương,
sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường
thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước. Sự tác động của Nhà nước là một
trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường bất động sản. Bất kỳ Nhà
nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường bất động sản ở các mức độ khác
nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. bất động
sản có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc
vào quyết định của Nhà nước nên thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh
không hoàn hảo.
Mặt khác, thị trường bất động sản không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo
được của đất nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các
thị trường hàng hoá khác.


23

™

Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường tài chính.

Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong
nền kinh tế.
Bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất và giá trị đầu tư của công trình trên đất. Mà
đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành
bất động sản cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi bất động sản tham gia lưu thông trên

thị trường bất động sản, các giá trị cũng như các quyền về bất động sản được đem ra
trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu
tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường bất động
sản là đầu ra quan trọng của thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài
chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở các
nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm
80% trong tổng lượng vốn cho vay).
Ngoài ra, thị trường bất động sản còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và
qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao
động v.v.. dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định
của nền kinh tế quốc dân.
1.2.3 Phạm vi Ngành Kinh doanh Bất động sản .
Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng,
thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua nhằm mục đích sinh lợi. Kinh doanh bất động sản còn bao gồm các dịch vụ môi
giới bất động sản , định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động
sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lí bất động sản.
Ngành kinh doanh bất động sản ở Việt Nam tuy còn mới mẻ nhưng đem lại giá trị
tích lũy tài chính lớn. Ngành kinh doanh bất động sản phát triển góp phần gia tăng giá
trị của bất động sản, đa dạng hóa các lọai bất động sản đáp ứng nhu cầu của công


24

chúng, góp phần thúc đẩy các ngành công nghiệp và dịch vụ tài chính phát triển. Trong
giai đọan đầu của quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, ngành kinh doanh
bất động sản sẽ đem lại giá trị to lớn cho nền kinh tế bằng việc tích lũy giá trị tài sản,
đem lại lợi ích, giải quyết việc làm và tăng ngân sách.
™ Các họat động kinh doanh bất động sản. gồm:

- Hoạt động đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản
nhằm mục đích bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua như:
chuyển nhượng đất nền dự án, nhà chung cư, nhà ở của dân, văn phòng cho thuê, nhà
hàng, khách sạn.
- Cho thuê đất gồm đất ở, đất nông – lâm nghiệp, đất khu công nghiệp.
- Cho thuê nhà phục vụ các mục đích kinh doanh (kiốt, trung tâm thương mại …)
- Cho thuê kho, bãi đỗ xe.
- Đầu tư kinh doanh đường giao thông, cầu phà, đường thủy, đường bộ, đường sắt…
Ngành kinh doanh bất động sản tập trung lượng tài chính lớn của xã hội và đem lại giá
trị lợi nhuận rất cao. Kinh nghiệm ở một số nước phát triển, ngành kinh doanh bất động
sản có ý nghĩa to lớn đối với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội và không thể nằm ngoài
quá trình phát triển của kinh tế xã hội.
™

Các dịch vụ liên quan đến kinh doanh bất động sản.
-

Môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản.

-

Định giá bất động sản.

-

Quản lý bất động sản.

-

Sàn giao dịch bất động sản.

-

Đấu giá bất động sản.

-

Quảng cáo và Quản lí bất động sản.

1.3 Phân tích đặc trưng của Ngành Kinh doanh Bất động sản.
1.3.1 Lao động