Xử lý nợ xấu cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại việt nam trên địa bàn TPHCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN NHẤT HỒNG

XỬ LÝ NỢ XẤU TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng
Mã số
: 60340201

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS. TS. LÊ THỊ MẬN

TP. Hồ Chí Minh, năm 2012


MỤC LỤC
TRANG
MỞ ĐẦU ................................................................................................................... 1-3
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
2. Mục tiêu nghiên cứu
3. Phạm vi nghiên cứu
4. Phương pháp nghiên cứu
5. Kết cấu của luận văn
6. Hạn chế của đề tài nghiên cứu
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU VÀ BIỂU ĐỒ
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NỢ
XẤU TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG
MẠI ......................................................................................................................... .4
1.1 Lý luận chung về cho vay bất động sản ..............................................................4
1.1.1 Khái niệm cho vay bất động sản ................................................................4
1.1.2 Đặc trưng cho vay bất động sản .................................................................4
1.1.3 Vai trò của cho vay bất động sản ...............................................................6
1.1.4 Rủi ro trong cho vay bất động sản..............................................................7
1.2 Lý luận chung về nợ xấu trong cho vay bất động sản của ngân hàng thương
mại..................................................................................................................................8
1.2.1 Khái niệm nợ xấu của ngân hàng thương mại.............................................8
1.2.1.1 Theo ngân hàng trung ương liên minh châu Âu.................................8
1.2.1.1 Theo định nghĩa nợ xấu của Phòng thống kê – Liên hiệp quốc .........9
1.2.2 Khái niệm nợ xấu trong cho vay bất động sản của ngân hàng thương mại 9
1.2.3 Nguyên nhân dẫn đến nợ xấu của ngân hàng thương mại ........................10


1.2.4 Ảnh hưởng của nợ xấu đến hoạt động của ngân hàng thương mại và nền
kinh tế ......................................................................................................................11
1.1.3.1 Đối với ngân hàng thương mại .........................................................11
1.1.3.2 Đối với nền kinh tế...........................................................................12
1.2.5 Mục tiêu xử lý nợ xấu của ngân hàng thương mại....................................13
1.3 Kinh nghiệm về xử lý nợ xấu ngân hàng của Chính phủ một số nước và bài
học cho Việt Nam ....................................................................................................14
1.3.1 Kinh nghiệm về xử lý nợ xấu ngân hàng của Chính phủ một số nước ....14
1.3.1.1 Kinh nghiệm về xử lý nợ xấu ngân hàng của Chính phủ Hàn quốc 16
1.3.1.2 Kinh nghiệm về xử lý nợ xấu ngân hàng của Chính phủ Mỹ ..........21
1.3.2 Bài học kinh nghiệm xử lý nợ xấu ngân hàng cho Việt Nam ..................23
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1....................................................................................... 24

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG XỬ LÝ NỢ XẤU TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ...............................................................................25
2.1 Thực trạng thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2009 đến
năm 2011 .................................................................................................................25
2.1.1 Ưu thế của thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh..................25
2.1.2 Tổng quan thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2009
đến năm 2011 ..........................................................................................................25
2.2 Thực trạng nợ xấu trong cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại
Việt Nam trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh năm 2009 - 2011 ........................30
2.2.1 Dư nợ cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam trên
địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh năm 2009 - 2011 ................................................30
2.2.2 Nợ xấu cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam
trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh năm 2009 - 2011 .........................................33
2.3 Thực trạng xử lý nợ xấu trong cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương
mại Việt Nam trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh ..............................................38


2.3.1 Xử lý nợ xấu trong cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại
Việt Nam trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh .....................................................38
2.3.1.1 Yêu cầu tái cơ cấu tài chính doanh nghiệp và tái cơ cấu lại nợ .......38
2.3.1.2 Bù đắp bằng quỹ dự phòng rủi ro ....................................................41
2.3.1.3 Xử lý tài sản đảm bảo ......................................................................43
2.3.1.4 Bán các khoản nợ ............................................................................46
2.3.2 Tồn tại trong xử lý nợ xấu trong cho vay bất động sản tại các ngân hàng
thương mại Việt Nam trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh .................................47
2.3.3 Nguyên nhân tồn tại..................................................................................53
2.3.3.1 Nguyên nhân từ phía các ngân hàng thương mại .............................53
2.3.3.2 Nguyên nhân từ phía khách hàng và môi trường kinh tế .................56
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 .......................................................................................58

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNGXỬ LÝ NỢ XẤU TRONG CHO VAY
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ................................................................59
3.1 Định hướng phát triển tín dụng và xử lý nợ xấu tại các ngân hàng thương mại
Việt Nam ................................................................................................................59
3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả xử lý nợ xấu trong cho vay bất động sản tại các
ngân hàng thương mại Việt Nam trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh ................62
3.2.1. Nhóm giải pháp ngăn chặn nợ xấu phát sinh ..........................................62
3.2.1.1 Xây dựng chiến lược cho vay phù hợp với đặc thù thị trường bất
động sản ......................................................................................................62
3.2.1.2 Tăng cường công tác kiểm tra trước, trong và sau khi cho vay .......63
3.2.1.3 Thành lập bộ phận chuyên môn định giá tài sản đảm bảo ...............64
3.2.1.4 Tổ chức các bộ phận thẩm định và quản lý tín dụng theo ngành ....65
3.2.1.5. Đào tạo đội ngũ cán bộ ngân hàng ..................................................65
3.2.2 Nhóm giải pháp tăng cường xử lý nợ xấu ................................................66
3.2.2.1 Minh bạch nợ xấu nói chung, nợ xấu bất động sản nói riêng .......... 66


3.2.2.2 Phân loại nợ xấu, trích lập dự phòng ...............................................66
3.2.2.3 Tăng cường hoạt động của công ty quản lý nợ và khai thác tài sản 67
3.3 Kiến nghị ...........................................................................................................68
3.3.1 Đối với Ngân hàng Nhà nước ...................................................................66
3.3.2 Đối với Chính phủ ....................................................................................71
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3........................................................................................75
KẾT LUẬN .............................................................................................................76
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

ABS

Tên đầy đủ tiếng Anh
Asset-backed security

Tên đầy đủ tiếng Việt
Chứng khoán có bảo đảm bằng tài
sản

AMC

Asset Management Company

Công ty quản lý nợ và khai thác tài
sản

BĐS
CIC

Bất động sản
Credit Information Center

Công ty tái cơ cấu doanh nghiệp

CRC
DATC

DIF

Trung tâm thông tin tín dụng

Debt and Asset Trading

Công ty mua bán nợ và tài sản tồn

Corporation

đọng của doanh nghiệp

Deposit Insurance Foundation

Quỹ bảo hiểm tiền gửi

DN

Doanh nghiệp

DPRR

Dự phòng rủi ro

FDI

Foreign direct investment

Nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước
ngoài

Kamco

Korean Asset Management

Công ty quản lý tài sản Hàn Quốc

Corporation
KDIC

MBS

Korea Deposit Insurance

Hiệp hội bảo hiểm tiền gửi Hàn

Corporation

Quốc

Mortgage-backed security

Chứng khoán có bảo đảm bằng thế
chấp

NHNN

Ngân hàng Nhà nước

NHTM

Ngân hàng thương mại

NHTM CP

Ngân hàng thương mại cổ phần

NRF

Quỹ xử lý các khoản nợ xấu Hàn
Quốc


TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

TSĐB

Tài sản đảm bảo

VĐL

Vốn điều lệ


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU - BIỂU ĐỒ
BẢNG BIỂU
Nội dung

Trang

Bảng 1.1

Nợ xấu tại các tổ chức tín dụng của Hàn Quốc năm 1998 - 2002

16

Bảng 1.2

Nợ xấu Kamco đã mua năm 1997 - 2002

19

Bảng 2.1

Tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng thương mại Việt Nam trên địa bàn

35

TP.HCM năm 2009 - 2011
Bảng 2.2

Nợ xấu trong cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại

37

Việt Nam trên địa bàn TP.HCM năm 2010 - 06/2012
Bảng 2.3

Nợ xấu và trích lập dự phòng của các ngân hàng thương mại Việt

42

Nam trên địa bàn TP.HCM năm 2009 - 2011
Bảng 2.4

Nợ nhóm 5 và xử lý nợ xấu bằng quỹ dự phòng của các ngân hàng

43

thương mại Việt Nam trên địa bàn TP.HCM năm 2010 - 2011
BIỂU ĐỒ
Nội dung

Trang

Biểu đồ 2.1

Vốn FDI lĩnh vực bất động sản trên địa bàn TP.HCM

29

Biểu đồ 2.2

Dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại Việt

32

Nam theo địa bàn năm 2011
Biểu đồ 2.3

Dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại Việt

33

Nam theo nhu cầu vay vốn năm 2011
Biểu đồ 2.4

Nợ xấu của các ngân hàng thương mại Việt Nam trên địa bàn

34

TP.HCM năm 2009 – 06/2012
Biểu đồ 2.5

Các công ty quản lý nợ và khai thác tài sản trên cả nước

45


1

MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
Cuộc khủng hoảng thị trường cho vay BĐS dưới chuẩn của Mỹ năm 2008 đã
làm chao đảo thị trường tài chính thế giới và tạo nên nguy cơ rất lớn cho sự ổn định và
phát triển của ngân hàng. Thông qua cuộc khủng hoảng này, đã cho thấy vai trò ảnh
hưởng của thị trường BĐS đối với hoạt động ngân hàng là rất lớn.
Riêng đối với Việt Nam hiện nay, hoạt động cho vay của các ngân hàng phần
lớn là cho vay có bảo đảm bằng tài sản là BĐS, nên tác động của thị trường BĐS tăng
hoặc giảm cũng có ảnh hưởng nhất định đến hoạt động cho vay. Mặt khác, việc cho
vay đối với lĩnh vực BĐS của các ngân hàng trong mấy năm trở lại đây, nhất là giai

đoạn năm 2007 - 2009, không ngừng tăng lên trong khi nguồn vốn và các chính sách
pháp luật còn nhiều bất cập, đã tạo nên rủi ro gia tăng trong hoạt động này. Từ năm
2008 - 2011, thị trường BĐS “đóng băng”, nhiều dự án mà ngân hàng đã mạnh tay cho
vay trước đây đã bị mất khả năng thanh khoản, lãi suất vay ngân hàng chưa có dấu hiệu
hạ k hiến tỷ lệ nợ xấu của BĐS tăng cao. Chính vì lý do đó, việc nghiên cứu nợ xấu
trong cho vay BĐS và các giải pháp xử lý khoản nợ xấu này trở thành một yêu cầu cấp
thiết cho sự phát triển của thị trường BĐS nói chung và hiệu quả của hoạt động ngân
hàng nói riêng, từ đó góp phần tạo nên sự gia tăng lợi ích về mặt kinh tế, lợi ích về mặt
xã hội cho nhiều đối tượng liên quan, trong đó có ngân hàng. Luận văn “Xử lý nợ xấu
trong cho vay bấ t động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam trên địa bàn
Thành ph ố Hồ Chí Min h” được tác giả thực hiện với mong muốn có được cái nhìn
tổng quát về nợ xấu trong cho vay BĐS, đồng thời đưa ra giải pháp tốt nhất xử lý nợ
xấu, trên cơ sở phân tích những mặt đạt được , những mặt còn tồn tại của thực trạng nợ
xấu hiện nay.
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Tập trung nghiên cứu những tồn tại, vướng mắc khó khăn trong hoạt động xử lý


2

nợ xấu trong cho vay BĐS của các NHTM trên địa bàn TP.HCM để từ đó đưa ra giải
pháp cho vấn đề được nêu, mục đích cuối cùng là nợ xấu trong cho vay BĐS của các
ngân hàng, từ đó có 03 vấn đề cần quan tâm:
- Nghiên cứu những vấn đề lý luận về cho vay BĐS của các NHTM.
- Nghiên cứu thực trạng về thị trường BĐS, thực trạng cho vay BĐS, tình hình
nợ xấu BĐS và đ ặc biệt là công tác xử lý nợ xấu trong cho vay BĐS của các
NHTM trên địa bàn TP.HCM.
- Các giải pháp ngăn ngừa hiệu quả và xử lý nợ xấu trong cho vay BĐS của các
NHTM trên địa bàn TP.HCM.
3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Phạm vi nghiên cứu của luận văn chỉ giới hạn ở hoạt động của các ngân hàng có
cho vay đối với lĩnh vực BĐS và là những ngân hàng lớn trên địa bàn TP.HCM, như
ACB, BIDV, Sacombank, Vietcombank, Vietinbank,…. Khoảng thời gian số liệu dùng
trong việc nghiên cứu bắt đầu từ năm 2009 đến năm 2011.
4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Áp dụng phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp nghiên cứu định lượng,
định tính, ngoài ra luận văn còn tham khảo ý kiến các chuyên gia trong lĩnh vực ngân
hàng.
5. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN
Kết cấu của luận văn gồm 03 chương:
- Chương 1: Lý luận chung về cho vay bất động sản và nợ xấu trong cho vay bất
động sản của ngân hàng thương mại.
- Chương 2: Thực trạng xử lý nợ xấu trong cho vay bất động sản tại các ngân
hàng thương mại Việt Nam trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
- Chương 3: Giải pháp tăng cường xử lý nợ xấu trong cho vay bất động sản tại
các ngân hàng thương mại Việt Nam trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.


3

6. HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
Thị trường BĐS là một thị trường chịu sự chi phối của nhiều yếu tố, trong đó
ngân hàng chỉ là một chủ thể tham gia trên thị trường, chịu sự tác động của thị trường.
Trong khi các giải pháp đưa ra chỉ tập trung cho lĩnh vực hoạt động ngân hàng là chủ
yếu, chưa quan tâm đến các giải pháp tổng thể của các ngành lĩnh vực khác như chính
sách vĩ mô của Nhà nước, chính sách phát triển của các ngành, lĩnh vực có liên quan
như ngành xây dựng, ngành sản xuất nguyên liệu như xi măng, sắt, thép, ngành dịch vụ
tư vấn, dịch vụ đầu tư ...
Trong hoạt động ngân hàng, cho vay BĐS chỉ là một trong các lĩnh vực để ngân
hàng đầu tư. Vì thế, để phát huy hiệu quả trong việc thực hiện các giải pháp đã được

đưa ra cần có sự liên kết, nối kết, tổng hợp trong tất cả các chính sách phát triển hoạt
động ngân hàng nói chung, từ đó mới có thể đánh giá đầy đủ hiệu quả hoạt động của
ngân hàng.
Về bản thân các giải pháp được đề nghị, có giải pháp cần có thời gian thực hiện,
có giải pháp đòi hỏi phải có môi trường pháp lý phù hợp mới có thể phát huy hiệu quả.
Mặc dù biết những hạn chế đó của đề tài nghiên cứu, khả năng còn hạn chế của
bản thân, tôi chưa thể giải quyết được tất cả những điều này và mong rằng trong các đề
tài tới, bản thân tôi cũng như những tác giả khác sẽ tiếp tục nghiên cứu, tiếp tục hoàn
thiện.
Chân thành cám ơn.
TP.HCM, tháng 10 năm 2012.
Học viên: Nguyễn Nhất Hồng


4

CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NỢ XẤU
TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI
1.1 Lý luận chung về cho vay bất động sản
1.1.1 Khái niệm cho vay bất động sản
Cho vay BĐS là quan hệ tí n dụng giữa ngân hàng với khách hàng có liên quan
đến hoạt động BĐS. Hay nói cách khác , cho vay BĐS là việc ngân hàng cấp vốn cho
khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến lĩnh vực BĐS.
Bao gồm các hoạt động sau:
- Cho vay để kinh doanh BĐS
- Cho vay xây dựng nhà để bán
- Cho vay để sửa chữa nhà cửa
- Cho vay để xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án

- Cho vay để mua nhà dưới hình thức trả góp
- Cho vay để xây dựng văn phòng cho thuê
Như vậy, hoạt động cho vay BĐS của hệ thống NHTM bao gồm hai nội dung :
vừa cho vay kinh doanh BĐS, vừa cho vay đối với nhu cầu nhà ở của các hộ gia đình
1.1.2. Đặc trưng cho vay bất động sản
BĐS là một loại hàng hóa có tính chất khá đặc biệt như tính thanh khoản thấp ,
quá trình mua bán diễn ra khá dài. Vì vậy cho vay BĐS có những đặc điểm cơ bản sau:
- Một khoản cho vay BĐS thường lớn hơn nhiều so với các món vay thông
thường.
- Cho vay BĐS thường là tín dụng dài hạn: Do BĐS là những hàng hóa có thời
gian hình thành dài. Quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình từ 5 năm trở lên.


5

Mặt khác BĐS là những hàng hóa có giá trị lớn, do vậy, các khoản cho vay này thường
có giá trị lớn, nên việc hoàn trả trong một thời gian ngắn mang tính khả thi thấp.
- Hiện giá dòng tiền hoặc thu nhập của người đi vay là yếu tố quan trọng để
ngân hàng quyết định có cho vay hay không. Tuy nhiên đối với cho vay BĐS, giá trị và
tình trạng của tài sản là trọng tâm của món vay, chúng có tầm quan trọng tương đương
với thu nhập của người đi vay. Do đó việc đánh giá chính xác giá trị tài sản là điều tối
quan trọng. Sự đánh giá này phải được tuân theo các quy định cụ thể. Đặc biệt trong
trường hợp tài sản được dùng làm vật thế chấp, ngân hàng được phép bán lại trên thị
trường thứ cấp để thu hồi vốn khi phát mại tài sản.
- Là hoạt động có mức độ rủi ro cao : Điều này xuất phát từ chính đối tượng cho
vay là BĐS và thị trường giao dịch loại hàng hó a này. Một khi thị trường BĐS chuyển
từ tăng nóng sang đóng băng , giá BĐS sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm , các giao
dịch về BĐS gần như không xảy ra làm cho các nhà đầu tư gặp rất nhiều khó khăn về
tài chính, thậm chí có thể bị phá sản . Điều này làm cho khả năng thanh toán của các
khoản tín dụng của người đi vay gặp rất nhiều khó nhăn

, có thể mất luôn khả năng

thanh toán. Đồng thời, với thời hạn cho vay dài thường chứa đựng những nguy cơ rủi
ro đáng kể bởi vì nhiều vấn đề có thể xảy ra bao gồm cả những thay đổi tiêu cực trong
điều kiện kinh tế, trong lãi suất, trong sức khỏe của người vay trong suốt kỳ hạn của
món vay. Vì vậy, việc thu hồi các khoản cho vay này là một vấn đề nan giải

, nợ xấu

tăng lên một cách nhanh chóng, nguy cơ đổ vỡ tín dụng là rất cao.
- Người đi vay thường yêu cầu giải ngân theo tiến độ của dự án: Vốn đầu tư cho
dự án BĐS thường lớn nhưng sẽ dàn trải theo từng giai đoạn: đền bù giải tỏa đất, xây
dựng hạ tầng, nền móng, xây thô, hoàn thiện,….Nhà đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự
án nhưng những khoản tiền này cần cho từng giai đoạn khác nhau, do đó nếu giải ngân
theo từng giai đoạn sẽ làm giảm áp lực về lãi suất. Nếu huy động vốn một lần thì vốn
không được sử dụng ngay một lúc nhưng vẫn phát sinh lãi phải trả, dẫn đến việc sử
dụng vốn không hiệu quả.


6

1.1.3 Vai trò của cho vay bất động sản
* Đối với ngân hàng
- Là một hoạt động của ngân hàng, mang lại nguồn thu nhập cho ngân hàng
- Là một sản phẩm nhằm đa dạng hoá các sản phẩm cho vay của ngân hàng
* Đối với nền kinh tế
Thị trường BĐS đóng vai trò quan trọng đối với nền kinh tế, đáp ứng nguồn vốn
để kích thích thị trường phát triển là điều cần thiết. Cụ thể:
- Khai thác triệt để nguồn vốn nhàn rỗi, thúc đẩy việc sử dụng vốn tiết kiệm và

hiệu quả
- Phát triển nền kinh tế thông qua kênh ngân hàng, dòng vốn được lưu chuyển
vào thị trường BĐS nhanh hơn, phát triển đồng bộ giữa các thị trường.
- Đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa: cho vay BĐS giúp các chủ đầu tư chủ động hơn
về vốn và mạnh dạn đầu tư vào các dự án nâng cấp hạ tầng, các trung tâm thương mại,
các tòa nhà cao tầng, chung cư lớn…góp phần đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa trong quá
trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
- Tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh cho DN: cho vay BĐS còn tạo điều kiện
cho các DN giảm áp lực về vốn đầu tư mở rộng nhằm tăng quy mô và lợi thế cạnh
tranh trong quá trình hội nhập.
- Tạo cho người dân có điều kiện sống tốt hơn: nhờ có các chương trình hỗ trợ
cho vay BĐS, người có thu nhập thấp, cán bộ công chức, công nhân có điều kiện nâng
cấp, xây dựng hay sở hữu nhà ở, ổn định cuộc sống.
- Gia tăng dư nợ và lợi nhuận cho ngân hàng: cho vay BĐS là sản phẩm phổ
biến ở các ngân hàng, góp phần đa dạng hóa sản phẩm, thu hút khách hàng bên cạnh
mục tiêu là công cụ gia tăng dư nợ cho vay khi cần thiết, tăng lợi nhuận ngân hàng.
- Giúp Nhà nước quản lý thị trường BĐS: thông qua mức dư nợ cho vay BĐS,
Nhà nước có cái nhìn tổng quát về sự phát triển thị trường BĐS, để có cách điều tiết
hợp lý.


7

- Nâng cao hiệu quả của dự án đầu tư: ngân hàng đã góp phần nâng cao hiệu quả
của dự án đầu tư BĐS bởi ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch vụ thanh toán,
nhà đầu tư góp vốn cùng DN kinh doanh BĐS….. Điều này đã tạo nên một sự gắn kết
giữa cung và cầu BĐS trên thị trường, góp phần tạo nên sự phát triển cho thị trường
BĐS.
* Đối với khách hàng
- Là nguồn cung vốn cho các nhu cầu về mua bán nhà, đầu tư các dự án bất

động sản.
- Cùng với sự giúp đỡ của ngân hàng trong khâu thẩm định dự án, thẩm định
dòng tiền, thẩm định các rủi ro, các doanh nhgiệp vay vốn sẽ thành công hơn trong đầu
tư dự án bất động sản.
1.1.4 Rủi ro cho vay bất động sản
Là một bộ phận của rủi ro tín dụng, rủi ro trong cho vay BĐS là sự thiệt hại có
thể gây ra cho các NHTM khi cho vay các đối tượng sử dụng vốn vào các mục đích
liên quan đến BĐS: cho vay mua nhà để ở, cho vay đầu tư – kinh doanh BĐS, cho vay
đầu tư xây dựng dự án nhà ở, xây dựng văn phòng cho thuê…. Hoạt động cho vay BĐS
cũng tiềm ẩn những rủi ro vốn có như trong hoạt động cho vay thông thường như rủi ro
thị trường, rủi ro thanh khoản, rủi ro pháp lý, rủi ro trong thẩm định, rủi ro do không
thực hiện đúng các quy định của ngân hàng, rủi ro do khách hàng s ử dụng vốn không
đúng mục đích,…
* Ảnh hưởng đến tính thanh khoản của hệ thống NHTM: Các dự án đầu tư
BĐS thường có thời gian thu hồi vốn dài , trong khi đó nguồn vốn từ các ngân hàng
thường có thời hạn ngắn hơn nhiều, vì vậy các ngân hàng rơi vào tình trạng sử dụng
vốn ngắn hạn cho vay dài hạn. Điều này sẽ dẫn đến tình trạng mất khả năng thanh
khoản trong hệ thống ngân hàng khi khách hàng gửi tiền đồng loạt rút vốn đến hạn.
* Tiềm ẩn rủi ro vỡ nợ cao: Khi các khoản nợ vay ngắn hạn để đầu tư BĐS
đến hạn hoặc do áp lực thanh khoản các khoản rút vốn tiền gửi, các ngân hàng sẽ tiến


8

hành thu nợ. Dưới áp lực trả nợ vay, các nhà đầu tư buộc phải bán BĐS với giá thấp để
trả nợ. Ngoài ra, khi giá BĐS có chiều hướng đi xuống, để hạn cế rủi ro, ngân hàng
đồng loạt thu hồi vốn đầu tư kể cả các khoản vay vốn chưa đến hạn. Hơn nữa, việc giá
BĐS giảm sẽ ảnh hưởng đến tính thanh khoản cũng như giá trị của tài sản dùng để đảm
bảo cho khoản vay. Điều này càng làm cho ngân hàng tăng cường việc thu hồi vốn tài
trợ cho các dự án. Tác động này làm cho áp lực trả nợ đè nặng lên các nhà đầu tư, buộc

họ phải bán giá rất thấp dẫn tới lỗ nặng hoặc không có khả năng trả nợ ngân hàng, là
nguyên nhân dẫn đến rủi ro vỡ nợ.
* Phát sinh nợ xấu, ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng cũng như hiệu quả hoạt
động kinh doanh của NHTM. Hệ lụy gây ảnh hưởng dây chuyển lên toàn bộ thị trường
BĐS, thị trường tiền tệ ngân hàng và cả nền kinh tế.
1.2 Lý luận chung về nợ xấu trong cho vay bất động sản của ngân hàng thương
mại
1.2.1 Nợ xấu của ngân hàng thương mại
1.2.1.1. Theo ngân hàng trung ương Liên minh châu Âu
Nợ xấu trong các NHTM bao gồm:
* Những khoản nợ không thể thu hồi được:
- Những khoản nợ đã hết hiệu lực hoặc những khoản nợ không có căn cứ đòi bồi
thường từ nợ
- Người mắc nợ trốn hoặc bị mất tích, không còn tài sản để thanh toán nợ.
- Những khoản nợ mà ngân hàng không thể liên lạc được với người mắc nợ
hoặc không thể tìm được người mắc nợ.
- Những khoản nợ mà khách nợ chấm dứt hoạt động kinh doanh, thanh lý tài sản
hoặc kinh doanh bị thua lỗ và tài sản còn lại không đủ để trả nợ.
* Nợ có thể thu không thanh toán đầy đủ cho ngân hàng.


9

Đây là những khoản nợ không có tài sản thế chấp hoặc tài sản thế chấp không
đủ trả nợ. Người mắc nợ không liên lạc với ngân hàng để trả lãi hoặc gốc có thời hạn
thanh toán, hoặc hoàn cảnh chỉ ra rằng khoản nợ sẽ không thể thu hồi đầy đủ như:
- Những khoản nợ mà người mắc nợ đồng ý thanh toán trong quá khứ, nhưng
phần còn lại không thể được đền bù, hoặc những khoản nợ trong đó tài sản được
chuyển để thanh toán nhưng giá trị còn lại không đủ trang trải toàn bộ khoản nợ.
- Những khoản nợ mà người mắc nợ khó có thể trả nợ và yêu cầu gia hạn nợ

nhưng không đền bù được trong thời gian thỏa thuận.
- Những khoản nợ mà tài sản thế chấp không đủ để trả nợ hoặc tài sản thế chấp
ở ngân hàng không được chấp nhận về mặt pháp lý dẫn đến người mắc nợ không thể
trả nợ ngân hàng đầy đủ.
- Những khoản nợ mà Tòa án tuyên bố người mắc nợ phá sản nhưng phần bồi
hoàn ít hơn dư nợ.
1.2.1.2. Theo định nghĩa nợ xấu của Phòng thống kê – Liên hiệp quốc
Một khoản nợ xấu được coi là nợ xấu khi quá hạn trả lãi và/ hoặc gốc trên 90
ngày; hoặc các khoản lãi chưa trả lãi từ 90 ngày trở lên đã được nhập gốc, tái cấp vốn
hoặc trả chậm theo thỏa thuận; hoặc các khoản thanh toán đã quá hạn 90 ngày nhưng
có lý do chắc chắn để nghi ngờ về khả năng khoản vay sẽ được thanh toán đầy đủ. Về
cơ bản, nợ xấu được xác định dựa trên 2 yếu tố: (i) quá hạn trên 90 ngày và (ii) khả
năng trả nợ nghi ngờ. Đây được coi là định nghĩa của Chuẩn mực kế toán quốc tế (IAS)
hiện đang được áp dụng phổ biến trên thế giới.
1.2.2 Nợ xấu trong cho vay bất động sản của ngân hàng thương mại
Là những khoản nợ xấu phát sinh
NHTM.

trong nghiệp vụ cho vay bất động sản của các


10

1.2.3 Nguyên nhân dẫn đến nợ xấu trong cho vay bất động sản

của ngân hàng

thương mại
Nợ xấu trong cho vay bất động sản

của các NHTM phát sinh chủ yếu do ba

nhóm nguyên nhân chính sau:
* Nguyên nhân từ phía khách hàng vay vốn
- Trình độ, năng lực quản lý, điều hành yếu kém của khách hàng là một
trong những nguyên nhân quan trọng, chiếm tỷ lệ lớn gây nên tình trạng nợ xấu cho
NHTM. Việc sử dụng tiền vay hiệu quả hay không phụ thuộc rất lớn vào trình độ
và năng lực điều hành quản lý, đầu tư các dự án bất động sản của khách hàng.
- Rủi ro thị trường: bất động sản là

ngành nghề có độ rủi ro cao , dễ biến

động , dễ dẫn đến thua lỗ.
- Rủi ro khách quan: thay đổi cơ chế, chính sách, thiên tai, hỏa hoạn,…
- Sử dụng vốn vay sai mục đích: đây là một trong những trường hợp gian
lận xảy ra khá phổ biến trong thực tế hiện nay. Việc không giám sát chặt chẽ của ngân
hàng sau khi giải ngân tiền vay đã tạo điều kiện cho khách hàng sử dụng vốn vay
sai mục đích, dẫn đến rủi ro không thu hồi được nợ vay nếu khách hàng bị thua lỗ,
phá sản.
- Gian lận về số liệu, chứng từ: với những quy định chưa chặt chẽ về chế độ
báo cáo tài chính của pháp luật Việt Nam đã tạo điều kiện cho các DN dễ dàng
thực hiện gian lận khi lập báo cáo tài chính cung cấp cho ngân hàng nhằm có được
một đánh giá tốt khi đi vay; lập chứng từ, giấy tờ khống để qua mặt ngân hàng
cũng là nguyên nhân dẫn đến rủi ro.
- Lừa đảo, chiếm đoạt, bỏ trốn.
* Nguyên nhân từ phía ngân hàng
- Thiếu thông tin thị trường: thiếu thông tin khách hàng có thể sẽ dẫn đến
thẩm định dự án/ phương án vay vốn không chính xác, đánh giá không đúng năng lực
thật sự của khách hàng, không phát hiện được những âm mưu lừa đảo.

11

- Cách quản trị, quản lý của ngân hàng không đồng bộ, thiếu tính chặt chẽ và
lỏng lẻo trong việc kiểm tra kiểm soát.
- Chú trọng tăng trưởng dư nợ cho vay mà không quan tâm đến chất lượng của
khoản vay.
- Trình độ nghiệp vụ của nhân viên tín dụng yếu kém: chất lượng thẩm định
thấp, quản lý lỏng lẻo, không sâu sát khách hàng. Nhân viên làm việc thiếu trách
nhiệm: không làm đúng quy trình tín dụng, hạ thấp tiêu chuẩn tín dụng là biểu hiện
của thiếu trách nhiệm. Đạo đức nghề nghiệp kém: rất nhiều vụ án xảy ra liên quan
đến nhân viên tín dụng có hành vi thông đồng với khách hàng làm sai lệch hồ sơ, bỏ
qua nhiều quy định bắt buộc trong quy trình nhằm vụ lợi cá nhân gây rủi ro cho ngân
hàng.
* Các nguyên nhân khác
- Suy thoái kinh tế - chu kỳ kinh tế: sự phát triển kinh tế của mỗi quốc gia
đều có chu kỳ thịnh - suy. Khi nền kinh tế trong giai đoạn thịnh vượng, việc sản xuất
kinh doanh thuận lợi và như vậy việc trả nợ của khách hàng cho ngân hàng dễ dàng
nên rủi ro tín dụng thấp, ngược lại lúc kinh tế trong thời kỳ suy thoái thì rủi ro tín
dụng cao.
- Môi trường pháp lý: quốc gia mà hệ thống pháp luật chưa đầy đủ, thiếu
đồng bộ và không nghiêm minh thì không thể bảo đảm quyền lợi hợp pháp của bên
cho vay.
1.2.4 Ảnh hưởng của nợ xấu trong cho vay bất động sản đến hoạt động của ngân
hàng thương mại và của nền kinh tế
1.2.4.1 Đối với ngân hàng thương mại
* Làm giảm lợi nhuận: Lợi nhuận là chỉ tiêu cuối cùng của ngân hàng, lợi nhuận
được hình thành từ những khoản thu của ngân hàng mà những khoản thu này chủ yếu
thu từ lãi cho vay. Nợ xấu tăng tác động đến lợi nhuận ngân hàng trên hai khía cạnh đó
là:

12

- Đã phát sinh nợ xấu thì lãi của những khoản nợ xấu khó có thể thu được hay
thu không đủ, do đó sẽ làm giảm thu nhập kinh doanh của ngân hàng.
- Phát sinh nợ xấu tất yếu ngân hàng phải trích lập DPRR cho khoản vay đó,
tức là làm tăng chi phí của ngân hàng, đồng thời làm giảm lợi nhuận.
* Ảnh hưởng đến khả năng thanh toán và kế hoạch kinh doanh: Các khoản vay
của khách hàng không được thanh toán đúng hạn, hay khi chuyển sang quá hạn thì việc
thu nợ đã không đúng theo kế hoạch của ngân hàng gây ra thiếu hụt so với dự tính của
kế hoạch. Sự việc này chỉ trong một giới hạn nhất định, song nếu vượt qua một giới
hạn cho phép ngân hàng sẽ dơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán, và không có kế
hoạch cho tương lai.
* Làm mất uy tín của ngân hàng: Những ảnh hưởng xấu của nợ xấu dẫn đến lợi
nhuận giảm, khả năng thanh toán giảm......, có tác động sâu sắc tới tâm lí khách hàng,
kể cả là khách hàng cá nhân, DN hay các ngân hàng đối tác của ta. Trong lĩnh vực ngân
hàng, uy tín tuyệt đối quan trọng, nó quyết định sự sống còn, tồn tại và phát triển một
ngân hàng.
* Không duy trì được đội ng̣ ũ nhân viên: khi một ngân hàng làm ăn không hiệu
quả, hay để tình trạng nợ xấu nhiều sẽ gây tâm lí hoang mang cho không những khách
hàng mà cho chính cả nhân viên ngân hàng, sẽ không giữ được những người làm việc
có hiệu quả ở lại. Đây là một chi phí rất lớn cho ngân hàng.
* Mất cơ hội hội nhập: Tình trạng tài chính xấu, không minh bạch do vậy mà
ngân hàng không dám công khai tài chính. Đồng nghĩa với việc không mở cửa hội
nhập với các ngân hàng quốc tế, tổ chức quốc tế.
1.2.4.2 Đối với nền kinh tế
Mối quan hệ giữa chính sách kinh tế vĩ mô và cơ cấu kinh tế vi mô là một mối
quan hệ tương tác hai chiều. Những yếu tố kinh tế vi mô tác động đến diễn biến của
môi trường kinh tế vĩ mô và ngược lại, các chính sách kinh tế vĩ mô sẽ tác động đến

kinh tế vi mô. Các chính sách vĩ mô của Nhà nước, cuối cùng được phản ánh vào triển


13

vọng hoạt động của mỗi DN và sẽ tác động đến mục tiêu và sản phẩm của bản thân
chính sách kinh tế vĩ mô. Sự nới lỏng chính sách tài khóa thường dẫn đến gia tăng áp
lực lên nguồn thu ngân sách Nhà nước và hoạt động của khu vực ngân sách Nhà nước.
Mỗi một cú sốc, nhất là cú sốc trong khu vực tiền tệ, thường gây nên các áp lực đối với
bảng cân đối kế toán của ngân hàng và sự lành mạnh của toàn bộ hệ thống NHTM.
Nợ xấu trong cho vay BĐS kéo theo sự trì trệ của hai ngành xây dựng và vật
liệu xây dựng. Khu vực NHTM có tỷ lệ nợ xấu cao sẽ phải đối mặt với nguy cơ mất
vốn và rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán. Sự hoạt động yếu kém, tỷ lệ nợ xấu
lớn, nguy cơ dễ đổ vỡ của các NHTM là giảm tính hiệu quả của cơ chế thị trường và
ảnh hưởng xấu đến hiệu quả thực thi chính sách kinh tế vĩ mô. Một hệ thống ngân hàng
yếu kém với mức nợ xấu cao không những là tổn hại các kênh vi mô cần thiết cho việc
thực thi chính sách tiền tệ hiệu quả, mà còn có thể ảnh hưởng đến triển vọng tăng
trưởng kinh tế, là gánh nặng lên ngân sách và gây tác động tiêu cực đến sự vận hành
của hệ thống tỷ giá hối đoái.
Sự lành mạnh của hệ thống ngân hàng phản ánh tổng thể sự lành mạnh của nền
kinh tế. Trong điều kiện chi phí của ngân hàng tăng cao do nợ xấu là ảnh hưởng đến lãi
suất cho vay khiến cho các DN, các hộ gia đình và ngay cả Chính phủ cũng có thể gặp
khó khăn trong việc trả số nợ hiện tại của họ. Điều này dẫn đến vòng luẩn quẩn của
khó khăn tài chính.
1.2.5 Mục tiêu xử lý nợ xấu trong cho vay bất động sản của ngân hàng thương mại
Xử lý nợ xấu là những hoạt động của ngân hàng được triển khai khi nợ xấu đã
phát sinh nhằm giảm thiểu những tổn thất do nợ xấu gây ra bằng các công cụ phổ biến
như: đòi nợ; tái cấu trúc các khoản nợ; bán nợ; phong toả tài sản của người vay, thanh
lý tài sản thế chấp; gán nợ; xiết nợ; yêu cầu bồi thường từ những người có trách nhiệm
liên đới; sử dụng quỹ dự phòng tài chính; hoặc xử lý từ quỹ DPRR và các biện pháp tài

trợ tín dụng khác.


14

Mục tiêu đặt ra xử lý nợ xấu không chỉ đơn thuần là nợ xấu trong ngân hàng. Nợ
xấu cần phải được giải quyết thì nền kinh tế mới phát triển trở lại
* Đối với ngân hàng
Thứ nhất : Xử lý nợ x ấu tốt sẽ làm “sạch” bảng cân đối kế toán của các

ngân

hàng, đồng nghĩa với việc ngân hàng sẽ được mở rộng hạn mức cho vay. Năng lực tài
chính của ngân hàng cũng được cải thiện, nâng cao uy tín của ngân hàng trên thị trường
tài chính và là đòn bẩy trong việc thâm nhập thị trường quốc tế.
Thứ hai: Xử lý được nợ xấu , nghĩa là ngân hàng sẽ thu được một phần gốc hoặc
lãi. Đây cũng là một phần làm tăng thu nhập cho ngân hàng.
Thứ ba: Khi nợ xấu càng kéo dài thì các chi phí bỏ ra về mặt hữu hình và vô
hình đối với xử lý nợ xấu càng lớn. Về mặt hữu hình là việc các tài sản cầm cố tại ngân
hàng sẽ ngày càng bị hao mòn , hư hỏng, giá trị và giá trị sử dụng sẽ mất dần , nếu nợ
xấu được xử lý nhanh thì các tài sản này s ẽ được đem ra sử dụng nhanh chóng , tạo nên
giá trị và giá trị thặng dư cho nền kinh tế.
* Đối với nền kinh tế
Phải thấy rằng, xử lý nợ xấu của các NHTM, không chỉ có lợi cho riêng các ngân
hàng. Khi ngân hàng đã xử lý nợ xấu tạo điều kiện cho các DN tiếp cận nguồn vốn
được dễ dàng hơn. Từ đó, DN tiếp tục sản xuất kinh doanh, tạo ra sản phẩm cho nền
kinh tế, thúc đẩy toàn bộ nền kinh tế phát triển.
1.3 Kinh nghiệm xử lý nợ xấu ngân hàng của Chính phủ một số nước và bài học
cho Việt Nam
1.3.1 Kinh nghiệm xử lý nợ xấu ngân hàng của Chính phủ một số nước

1.3.1.1 Kinh nghiệm xử lý nợ xấu ngân hàng của Chính phủ Hàn Quốc
Kể từ cuối năm 1997 khi cuộc khủng hoảng tài chính tại Hàn Quốc xảy ra, tái
cơ cấu DN và tài chính đã trở thành vấn đề nghị sự quốc gia ở Hàn Quốc. Đặc biệt,
việc các ngân hàng Hàn Quốc thực hiện xử lý thành công một lượng lớn các khoản nợ


15

xấu là yếu tố then chốt để Chính phủ Hàn Quốc có thể bình ổn được thị trường tài
chính và là nền tảng cho những giải pháp cải cách kinh tế tiếp theo ở Hàn Quốc.
* Hàn Quốc trước khi xảy ra khủng hoảng
Trong giai đoạn từ 1980 – đầu những năm 1990, Hàn Quốc đã đạt được tăng
trưởng kinh tế rất ấn tượng. Từ 1985 – 1995, GDP tăng trưởng bình quân mỗi năm là
9%. Ở cấp độ doanh nghiệp, tăng trưởng kinh tế dẫn đến đầu tư nhiều hơn, thậm chí là
đầu tư quá mức. Trong giai đoạn từ 1988 – 1996, đầu tư tư bản trung bình đạt 13,6%,
so với 10,4% ở Singapore và 8,3% ở Hồng Kông. Đặc biệt, nhiều trường hợp, doanh
nghiệp không có sự phân tích kỹ lưỡng giữa lợi ích và rủi ro khi tiến hành đầu tư. Năm
1996, 20 trong số 30 tập đoàn lớn nhất Hàn Quốc có tỉ lệ chi phí vốn đầu tư lớn hơn tỉ
suất lợi nhuận. Lợi nhuận thấp nhưng cho vay DN vẫn không hề giảm, một phần do sự
tác động của Chính phủ Hàn Quốc đến việc cấp phát tín dụng trong nền kinh tế. Trong
lĩnh vực ngân hàng, rủi ro còn lớn hơn. Quá trình tự do hoá đã cho phép hệ thống tài
chính có nhiều tự do hơn trong khi chưa có khung pháp lý hoàn thiện. Các ngân hàng
nước ngoài ở Hàn Quốc vay ngắn hạn bằng ngoại tệ để tài trợ cho các khoản vay dài
hạn bằng nội tệ, một phần là tài trợ cho các khoản vay mới. Chính sự bất cân xứng về
thời hạn và loại tiền tệ đã làm suy yếu hệ thống ngân hàng. Do đó, khi cuộc khủng
hoảng xảy ra tại Thái Lan, nó ngay lập tức tác động đến nền kinh tế Hàn Quốc, ngân
hàng và các doanh nghiệp đều gặp phải khó khăn.


16

Bảng 1.1: Nợ xấu tại các tổ chức tín dụng của Hàn Quốc năm 1998 - 2002
Nợ xấu (nghìn tỷ won)
Ngân hàng
Phi ngân hàng
Tổng dư nợ
Ngân hàng
Phi ngân hàng
Tỷ lệ nợ xấu/tổng dư nợ
Ngân hàng
Phi ngân hàng
GDP
Tỷ lệ nợ xấu/GDP
Ngân hàng
Phi ngân hàng

1998
118
86
32
668,5
512,1
156,4
17,7
16,8
20,5
444,4
26,6
19,4
7,2

1999
88
61,1
26,9
590,9
474
116,9
14,9
12,9
23
482,7
18,2
12,7
5,6

2000
64,6
42,1
22,5
621,4
526,1
95,3
10,4
8
23,6
522
12,4
8,1
4,3

2001
39,1
18,8
20,3
699,9
551,2
148,7
5,6
3,4
13,7
545
7,2
3,4
3,7

2002
31,8
15,1
16,7
817,8
648,2
169,6
3,9
2,3
9,8
596,4
5,3
2,5
2,8

(Nguồn: Nguyễn Thị Minh Hằng, 2009, bảng 1)
Bảng 1.1 cho thấy tính đến năm 1998, nợ xấu của toàn bộ hệ thống tài chính
Hàn Quốc, bao gồm ngân hàng, công ty bảo hiểm, công ty chứng khoán, công ty quản
lý đầu tư tín chấp, các tổ chức cho vay phi ngân hàng lên tới 118 nghìn tỷ won, bằng
17,7% tổng dư nợ, tương đương khoảng 26,6% GDP của Hàn Quốc năm 1998, trong
đó có 42% là nợ quá hạn từ 3 - 6 tháng, và 58% là nợ quá hạn trên 6 tháng. Lãi suất cao,
đồng nội tệ suy yếu đã đẩy phần lớn các ngân hàng và rất nhiều DN đến bờ vực phá
sản. Trước tình hình đó, Chính phủ Hàn Quốc đã tiến hành các hoạt động can thiệp một
cách nhanh chóng và toàn diện để ổn định thị trường. Có thể nói chương trình xử lý nợ
xấu của Hàn Quốc đã đạt được những thành công nhất định, được thể hiện nợ xấu giảm
dần qua các năm tiếp theo: 88 nghìn tỷ won - chiếm 14,9% tổng dư nợ trong năm 2009;
chỉ còn 31,8 nghìn tỷ won - chiếm 3,9% tổng dư nợ trong năm 2002, góp phần giải
quyết mối đe doạ nợ xấu và duy trì hoạt động ổn định của hệ thống ngân hàng.
* Các biện pháp xử lý nợ xấu
Trong quá trình xử lý nợ xấu, có thể nói, Kamco đóng vai trò rất quan trọng
trong việc mua lại các khoản nợ xấu từ các tổ chức tài chính có vấn đề và bán lại cho


17

các nhà đầu tư nước ngoài. Đồng thời, bằng việc ban hành rất nhiều luật có liên quan,
Chính phủ Hàn Quốc đã thành công trong việc giới thiệu kế hoạch chứng khoán có
đảm bảo bằng tài sản - một công cụ rất quan trọng mà hầu hết các đơn vị có nợ xấu, cả
Kamco và các ngân hàng, đều sử dụng thường xuyên để xử lý các tài sản có vấn đề của
mình. Hơn nữa, Chính phủ Hàn Quốc cũng đã thành lập các cơ quan luật pháp khác để
tạo điều kiện cho quá trình tái cơ cấu DN và ngành tài chính theo nguyên tắc thị trường
như công ty tái cơ cấu DN. Mặc dù các cơ quan này không được thành lập với mục
đích duy nhất là xử lý các khoản nợ xấu nhưng không thể phủ nhận rằng chúng đóng
vai trò quan trọng trong việc giảm nợ xấu tại các ngân hàng.

Để các chính sách và kế hoạch được thực hiện hiệu quả, Chính phủ Hàn Quốc
cũng đưa ra chính sách ưu đãi thuế quan trọng với những chủ thể trên thị trường nợ xấu.
Đồng thời cũng đưa ra các tiêu chuẩn chặt chẽ và rõ ràng. Chính phủ yêu cầu các ngân
hàng phải lập dự phòng mất vốn nhiều hơn cho các khoản nợ xấu bằng việc áp dụng
các nguyên tắc phân loại tài sản chặt chẽ hơn. Từ năm 2000, các tiêu chuẩn cảnh báo
cũng được áp dụng tại các ngân hàng Hàn Quốc theo thông lệ quốc tế. Chính sách trích
lập dự phòng mất vốn này có vai trò rất quan trọng thúc đẩy các ngân hàng nỗ lực giảm
nợ xấu. Hơn nữa, việc chuyển đổi nợ thành vốn chủ cũng được sử dụng để giảm nợ xấu
tại các tổ chức tín dụng.
- Quỹ công chúng và Kamco
Kể từ tháng 11 năm 1997, Chính phủ Hàn Quốc đã huy động quỹ công chúng
với tổng số tiền là 60 tỷ won nhằm thúc đẩy tái cơ cấu DN và tài chính. Quỹ công
chúng được chia thành 2 quỹ với các mục đich đặc biệt. Một quỹ là NRF và một quỹ là
DIF. Kamco và KDIC phát hành trái phiếu để huy động cho quỹ NRF và DIF. Các trái
phiếu này đều được Chính phủ bảo lãnh thanh toán. Bộ Tài chính và Kinh tế, có tham
khảo ý kiến của Uỷ ban giám sát tài chính, chịu trách nhiệm ban hành chính sách và
phối hợp quản lý quỹ công chúng. Kamco quản lý NRF với số vốn huy động là 20,5 tỷ
won và KDIC quản lý DIF với 43,5 tỷ won. Mục đích chính của quỹ NRF là mua lại