Luận văn tốt nghiệp: lập thẩm định dự án đầu tư xây dựng( kèm file tính toán, PP)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.56 MB, 122 trang )
LỜI CẢM ƠN
Sau thời gian gần 04 năm học và rèn luyện kiến thức chuyên ngành Kinh
tế Xây dựng tại Trường Đại học Giao thông vận tải thành phố Hồ Chí Minh,
cuối cùng em kết thúc khóa học bằng Luận văn Tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô công tác tại Trường Đại học
Giao thông vận tải thành phố Hồ Chí Minh nói chung và q thầy cơ Khoa Kinh
tế Vận tải nói riêng đã tận tình giúp đỡ em có kiến thức chuyên ngành để phục
vụ cơng việc của mình sau này.
Trong q trình làm chun đề của mình khơng ít những vướng mắc và
khó khăn. Trong những lúc ấy với sự tận tình hướng dẫn của Thầy TS.Trần
Quang Phú là người đã cho em niềm tin và sự quyết tâm trong quá trình thực
hiện chuyên đề Luận văn của mình.
Em xin chân thành cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp tại cơ quan em đang
công tác. Xin cảm ơn Nhà trường, Khoa Kinh tế vận tải và thầy TS.Trần Quang
Phú là những người tận tình giúp đỡ để em hồn thành tốt Luận văn của mình.
Cuối cùng em xin kính chúc Nhà trường, Khoa Kinh tế vận tải ngày
càng phát triển. Kính chúc q thầy cơ sức khỏe và hạnh phúc.
Em xin chân thành cảm ơn !
MỤC LỤC
Lời mở đầu
PHẦN 1: ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ.
1.1. Khái niệm, ý nghĩa của hoạt động đầu tư xây dựng cơng trình............ 1
1.2. Vốn đầu tư xây dựng cơng trình.......................................................... 1
1.3. Q trình đầu tư xây dựng................................................................... 1
1.4. Vai trò của dự án đầu tư...................................................................... 2
1.5. Nội dung chủ yếu của dự án đầu tư. .................................................... 4
1.6. Vai trò của dự án đầu tư với cơ quan quản lý nhà nước....................... 4
1.7. Nội dung chủ yếu của dự án đầu tư ..................................................... 5
CHƯƠNG 2 : ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA
DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY
DỰNG.
2.1. Các phương pháp xác định tổng mức đầu tư ....................................... 7
2.2. Phân tích hiệu quả tài chính của dự án đầu tư...................................... 8
2.3. Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội.
2.3.1. Lợi ích kinh tế - xã hội. .......................................................... 20
2.3.2. Các phương pháp xác định ..................................................... 21
2.3.3. Sự khác nhau giữa phân tích hiệu quả tài chính và phân tích hiệu
quả kinh tế xã hội ............................................................................................ 22
2.3.4. Đánh giá tác động môi trường ................................................ 23
CHƯƠNG 3 : THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG.
3.1. Hồ sơ trình thẩm định dự án đầu tư xây dựng cơng trình................... 24
3.2. Thẩm quyền thẩm định dự án đầu tư xây dựng cơng trình................. 24
3.3. Nội dung thẩm định dự án đầu tư xây dựng cơng trình...................... 26
PHẦN 2: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ
CHƯƠNG 1. MỞ ĐẦU
1.1. Tên dự án.......................................................................................... 27
1.2. Địa điểm. .......................................................................................... 27
1.3. Chủ đầu tư. ....................................................................................... 27
CHƯƠNG 2. SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ
2.1. Lý do đầu tư...................................................................................... 33
2.2. Tiềm năng kinh tế huyện Nhơn Trạch. .............................................. 38
2.3. Mục tiêu của dự án............................................................................ 41
2.4. Cơ sở lập dự án. ................................................................................ 41
CHƯƠNG 3. ĐỊA ĐIỂM KHU ĐẤT XÂY DỰNG VÀ HIỆN TRẠNG.
3.1. Đặc điểm tự nhiên.
3.1.1. Vị trí giới hạn. ........................................................................ 45
3.1.2. Đặc điểm địa hình, địa chất, khí hậu, thuỷ văn........................ 45
3.2. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật.
3.2.1. Hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ...................................... 47
3.2.2. Mô tả và đánh giá hiện trạng môi trường khu vực .................. 48
3.3. Đánh giá tổng hợp hiện trạng.
3.3.1. Thuận lợi. ............................................................................... 49
3.3.2. Khó khăn. ............................................................................... 49
CHƯƠNG 4. GIẢI PHÁP QUY HOẠCH, KIẾN TRÚC, KỸ THUẬT
4.1. Giải pháp quy hoạch.
4.1.1. Tính chất chức năng khu dự án. .............................................. 50
4.1.2. Nguyên tắc tổ chức không gian quy hoạch.............................. 50
4.1.3. Quy hoạch sử dụng đất. .......................................................... 51
4.2. Các tiêu chuẩn quy chuẩn trong thiết kế............................................ 52
4.3. Giải pháp hạ tầng kỹ thuật. ............................................................... 53
4.3.1. San nền................................................................................... 53
4.3.2.Hệ thống đường giao thơng ..................................................... 55
4.3.3.Thốt nước mưa ...................................................................... 63
4.3.4.Cấp nước ................................................................................. 65
4.3.5.Thoát nước thải........................................................................ 68
4.3.6.Cấp điện. ................................................................................. 69
4.3.7.Điện chiếu sáng ....................................................................... 73
4.3.8.Cây xanh và bảng tên đường.................................................... 74
4.3.9.Thông tin, bưu điện. ................................................................ 77
CHƯƠNG 5. PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ THIỆT HẠI VÀ
TÁI ĐỊNH CƯ
5.1. Cơ sở lập dự án. ................................................................................ 78
5.2. Giá bồi thường, hổ trợ....................................................................... 79
5.3. Chính sách hổ trợ. ............................................................................. 81
5.4. Phương án giải quyết tái định cư....................................................... 81
5.5. Dự tốn chi phí bồi thường, hổ trợ và tái định cư.............................. 81
CHƯƠNG 6. VỐN ĐẦU TƯ DỰ ÁN
6.1. Cơ sở xác định tổng mức đầu tư của dự án........................................ 82
6.2. Xác định vốn đầu tư.
6.2.1.Chi phí xây dựng. .................................................................... 82
6.2.2. Chi phí thiết bị........................................................................ 82
6.2.3. Chi phí bồi thường, hổ trợ và tái định cư. ............................... 82
6.2.4. Tiền sử dụng đất. .................................................................... 83
6.2.5. Chi phí quản lý dự án. ............................................................ 83
6.2.6. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng............................................... 83
6.2.7. Chi phí khác. .......................................................................... 83
6.2.8. Chi phí lãi vay. ....................................................................... 84
6.2.9. Chi phí dự phịng.................................................................... 84
6.2.10. Tổng mức đầu tư................................................................... 85
CHƯƠNG 7. HÌNH THỨC TỔ CHỨC QUẢN LÝ VÀ TIẾN ĐỘ THỰC
HIỆN DỰ ÁN
7.1. Hình thức đầu tư. .............................................................................. 86
7.2. Hình thức tổ chức quản lý dự án. ...................................................... 86
7.3. Quy mô đầu tư. ................................................................................. 88
7.4. Phương thức giao đất, thuê đất và khai thác dự án. ........................... 88
7.5. Tiến độ thực hiện dự án. ................................................................... 89
CHƯƠNG 8. PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ DỰ ÁN
8.1. Phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội .................................................... 90
8.2. Phân tích hiệu quả tài chính. ............................................................. 90
CHƯƠNG 9. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG
9.1. Lý do và sự cần thiết lập báo cáo đánh giá tác động môi trường ..... 102
9.2. Mục đích đánh giá tác động mơi trường.......................................... 102
9.3. Những tác động khi thực hiện dự án ............................................... 102
9.4. Biện pháp khắc phục và giảm thiểu tác động của dự án đối với mơi
trường............................................................................................................ 106
9.5. Quan trắc kiểm sốt mơi trường khi thực hiện dự án....................... 113
9.6. Kết luận. ......................................................................................... 114
CHƯƠNG 10. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................ 115
Các phụ lục tính tốn.
Các tài liệu tham khảo.
Luận văn Tốt nghiệp ngành Kinh tế Xây dựng
GVHD: TS.Trần Quang Phú
PHẦN 1: ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ.
1.1. Khái niệm, ý nghĩa của hoạt động đầu tư xây dựng cơng trình:
a) Khái niệm: Hoạt động đầu tư xây dựng cơng trình là hoạt động bỏ vốn
vào các lĩnh vực kinh tế - xã hội nhằm thu được lợi ích từ các lĩnh vực khác
nhau.
b) Ý nghĩa: Hoạt động đầu tư xây dựng cơng trình nhằm tạo ra và duy trì
sự hoạt động của các cơ sở vật chất kỹ thuật của nền kinh tế.
1.2. Vốn đầu tư xây dựng cơng trình:
Vốn đầu tư xây dựng cơng trình là tiền tích lũy của xã hội, của cơ sở sản
xuất kinh doanh dịch vụ, là tiền tiết kiệm của dân và vốn đầu tư huy động từ các
nguồn khác được đưa vào sử dụng trong quá trình tái sản xuất xã hội nhằm duy
trì tiềm lực sẵn có và tao ra tiềm lực lớn hơn phục vụ cho sản xuất kinh doanh,
sinh hoạt xã hội…
1.3. Quá trình đầu tư xây dựng:
a) Khái niệm: Quá trình đầu tư xây dựng là quá trình bỏ vốn cùng các tài
nguyên lao động cả vật chất khác để tạo nên tài sản cố định với hiệu quả kinh tế
cao nhất. Đó là tổng thể các hoạt động để vật chất hóa vốn đầu tư thành tài sản
cố định cho nền kinh tế quốc dân.
Từ quan điểm hệ thống mà xét thì quá trình đầu tư được coi như một hệ
thống phức tạp có đầu vào đầu ra. Nội dung của sự vận động và phát triển của hệ
thống này được thực hiện qua giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư và kết
thúc xây dựng đưa cơng trình vào khai thác sử dụng.
Trình tự đầu tư và xây dựng được hiểu như là một cơ chế để tiến hành
các hoạt động đầu tư xây dựng, trong đó định rõ thứ tự nội dung các công việc
cùng trách nhiệm và mối quan hệ giữa các bên hữu quan trong việc thực hiện
các cơng việc đó.
SVTH: VŨ THỊ BÍCH NGỌC
LỚP KX09LT
Trang 1
Luận văn Tốt nghiệp ngành Kinh tế Xây dựng
GVHD: TS.Trần Quang Phú
Các cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư cùng các cơ quan khác liên
quan đến thực hiện đầu tư đều phải tuân theo trình tự đầu tư xây dựng.
b) Trình tự đầu tư xây dựng:
Theo quan điểm hệ thống hóa q trình đầu tư xây dựng được coi là một
hệ thống phức tạp có đầu vào đầu ra. Nội dung của sự vận động và phát triển của
hệ thống được thực hiện qua ba giai đoạn:
- Giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
- Giai đoạn thực hiện đầu tư.
- Giai đoạn kết thúc xây dựng.
1.4.Vai trò của dự án đầu tư
- Dự án đầu tư làm căn cứ để chủ đầu tư và cấp có thẩm quyền xem xét
đầu tư hay không đầu tư được thẩm định và phê duyệt.
- Dự án đầu tư là căn cứ pháp lý quan trọng để cấp giấy phép đầu tư và là
căn cứ các công đoạn tiếp theo (là xây dựng và hồn thành cơng trình).
- Những chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật được phê duyệt trong dự án đầu tư là cơ
sở đặt ra những yêu cầu cho các bên thực hiện.
- Trong đó mức vốn đã được phê duyệt trong dự án được xem xét là tổng
chi phí tối đa để chủ đầu tư thực hiện các công việc tiếp theo trong dự án.
- Dự án đầu tư còn được xem như bản kế hoạch do đó là căn cứ đối chiếu
với thực tế đã sảy ra và đang sảy ra từ đó giúp chủ đầu tư có các biện pháp điều
chỉnh và giải quyết các vướng mắc đồng thời trong giai đoạn vận hành chủ đầu
tư có các định hướng khai thác phủ hợp chỉ tiêu kinh tế đã định ra trong dự án.
- Dự án đầu tư được lập là căn cứ để dự trù vốn đảm bảo các nguồn chi
phí, đảm bảo các nguồn doanh thu và các khoản thu khác để có kế hoạch sử
dụng các lợi ích thu được một cách hiệu quả.
SVTH: VŨ THỊ BÍCH NGỌC
LỚP KX09LT
Trang 2
Luận văn Tốt nghiệp ngành Kinh tế Xây dựng
GVHD: TS.Trần Quang Phú
- Dự án đầu tư còn giúp chủ đầu tư biết được trình tự thực hiện dự án
theo thời gian trình tự quản lý dự án, trình tự huy động nguồn vốn, trình tự trả
nợ nguồn vốn vay.
- Dự án đầu tư là căn cứ để nhà nước kiểm sốt các lợi ích tài chính (nếu
dự án sử dụng vốn nhà nước) và kiểm sốt các lợi ích kinh tế, kiểm sốt vấn đề
mơi trường, quy hoạch, các vấn đề xã hội khác.
- Vai trò dự án đầu tư trong q trình cơng nghiệp hố – hiện đại hố:
+ Dự án đầu tư là phương tiện để dịch chuyển và phát triển cơ cấu
kinh tế.
+ Các dự án đầu tư mới có vai trị to lớn trong dịch chuyển cơ cấu
kinh tế.
+ Trong phát triển cơ cấu kinh tế được chuyển dịch theo hướng cơng
nghiệp hố, hiện đại hố.
- Dự án dầu tư giải quyết quan hệ cung - cầu về vốn trong phát triển.
+ Việt Nam là một nước đang phát triển, ở trình độ khiêm tốn, với thu
nhập bình qn hằng năm trên đầu người cịn thấp. Trong khi, ở trình độ trung
bình của các nước đang phát triển trên thế giới cao hơn nhiều lần.
+ Do đó, đẩy mạnh hoạt động đầu tư, chính là tăng cường việc phát
huy mọi tiềm năng về vốn của các thành phần kinh tế ở trong nước, thu hút vốn
đầu tư nước ngoài, nhằm phục vụ cho sự phát triển của nền kinh tế nước nhà.
- Dự án đầu tư góp phần xây dựng cơ sở vật chất - kỹ thuật, nguồn lực
mới cho phát triển.
- Các dự án đầu tư cho khả năng hình thành các cơng ty, nhà máy, xí
nghiệp, dây chuyền sản xuất, diện tích canh tác nông nghiệp, các trung tâm
thương mại, khách sạn-du lịch mới hay được nâng cấp cải tạo ra những năng lực
sản xuất mới, tạo ra nhiều giá trị gia tăng cho xã hội, thúc đẩy sự phát triển.
SVTH: VŨ THỊ BÍCH NGỌC
LỚP KX09LT
Trang 3
Luận văn Tốt nghiệp ngành Kinh tế Xây dựng
GVHD: TS.Trần Quang Phú
- Dự án đầu tư giải quyết quan hệ cung-cầu về sản phẩm, dịch vụ trên thị
trường, cân đối mối quan hệ giữa sản xuất và tiêu dùng trong xã hội.
- Dự án đầu tư cung cấp thêm nhiều sản phẩm, dịch vụ trên thị trường,
dịch vụ với nhãn hiệu mới, kiểu dáng mới, chất lượng và giá thành đáp ứng đòi
hỏi ngày càng cao của người tiêu dùng.
- Dự án đầu tư góp phần khơng ngừng nâng cao đời sống vật chất và tinh
thần cho nhân dân, cải tiến bộ mặt kinh tế – xã hội của đất nước.
- Là hiệu quả tất yếu của việc phát huy động tiềm năng về vốn, tăng năng
lực sản xuất và dịch vụ, tạo ra ngày càng nhiều sản phẩm, dịch vụ cho xã hội; dự
án đầu tư góp phần khơng ngừng nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của
nhân dân, làm thay đổi bộ mặt kinh tế _ xã hội của đất nước; thông qua các chi
tiêu, giá tri gia tăng cho nền kinh tế, tăng năng xuất lao động xã hội, tạo ra công
ăn việc làm cho người lao động, phát triển thêm ngành nghề, phát triển đồng đều
các vùng lãnh thổ.
1.5.Vai trò dự án đầu tư đối với chủ đầu tư
Dự án đầu tư giúp chủ đầu tư thấy rõ qui mô dự án và quản lý dự án về
mọi phương diện: vốn, vật tư, nhân công, … một cách khoa học cụ thể hơn trong
quá trình đầu tư cho cơng trình của dự án.
Dự án đầu tư là phương thức kinh doanh của chủ đầu tư nhằm tạo ra lợi
nhận cho chính chủ đầu tư, tạo ra nguồn vốn cho phát triển sau này của doanh
nghiệp trong tương lai đồng thời cũng là phương thức đóng góp cho ngân sách
nhà nước ngày càng giàu mạnh hơn để tiến lên cơng nghiệp hố hiện đại hố của
đất nước.
1.6.Vai trò dự án đầu tư đối với cơ quan quản lý nhà nước
- Dự án đầu tư được lập theo qui định hiện hành của nhà nước là căn cứ
để trình duyệt cấp có thẩm quyền, nếu được phê duyệt thì là cơ sở quyết định
đầu tư và thơng qua dự án đầu tư nhà nước kiểm sốt được tồn diện các mặt
SVTH: VŨ THỊ BÍCH NGỌC
LỚP KX09LT
Trang 4
Luận văn Tốt nghiệp ngành Kinh tế Xây dựng
GVHD: TS.Trần Quang Phú
liên quan tới thực hiện dự án như việc sử dụng đất đai, vệ sinh môi trường, qui
hoạch và kiểm sốt khía cạnh về mặt xã hội trong dự án.
- Vấn đề thu hút lao động, tạo công ăn việc làm, trả lương của dự án.
Thông qua dự án nhà nước cịn trực tiếp kiểm sốt hiệu quả tài chính dự án
mang lại. Đặc biệt đối với các dự án đầu tư bằng nguồn vốn nhà nước, thông qua
các dự án nhà nước quản lý được hiệu quả kinh tế tài chính của dự án nghĩa là
hiệu quả kinh tế tài chính vốn đầu tư.
1.7. Nội dung chủ yếu của dự án đầu tư:
- Những căn cứ để xác định sự cần thiết phải đầu tư.
- Lựa chọn hình thức đầu tư.
- Các phương án địa điểm cụ thể (hoặc vùng địa điểm, tuyến cơng trình)
phù hợp với quy hoạch xây dựng (bao gồm cả tài liệu về sự lựa chọn địa điểm,
trong đó có đề xuất giải pháp hạn chế tới mức tối thiểu ảnh hưởng đối với mơi
trường và xã hội).
- Phương án giải phóng mặt bằng kế hoạch tái định cư (nếu có).
- Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ (bao gồm cả cây
trồng, vật ni nếu có).
- Các phương án kiến trúc, giải pháp xây dựng, thiết kế sơ bộ của các
phương án đề nghị lựa chọn, giải pháp quản lý và bảo vệ môi trường.
- Xác định rõ nguồn vốn (hoặc loại nguồn vốn) khả năng tài chính, tổng
mức đầu tư và nhu cầu vốn theo tiến độ. Phương án hoàn trả vốn đầu tư (đối với
dự án có yêu cầu thu hồi vốn đầu tư).
- Phương án quản lý khai thác dự án và sử dụng lao động.
- Phân tích hiệu quả đầu tư.
- Các mốc thời gian chính thực hiện đầu tư. Dự án nhóm C phải lập ngay
kế hoạch đấu thầu. Dự án nhóm A, B có thể lập kế hoạch đấu thầu sau khi có
SVTH: VŨ THỊ BÍCH NGỌC
LỚP KX09LT
Trang 5
Luận văn Tốt nghiệp ngành Kinh tế Xây dựng
GVHD: TS.Trần Quang Phú
quyết định đầu tư (tuỳ điều kiện cụ thể của dự án). Thời gian khởi công (chậm
nhất), thời hạn hồn thành đưa cơng trình vào khai thác sử dụng (chậm nhất).
- Kiến nghị hình thức quản lý thực hiện dự án.
- Xác định chủ đầu tư.
- Mối quan hệ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan đến dự án.
SVTH: VŨ THỊ BÍCH NGỌC
LỚP KX09LT
Trang 6
Luận văn Tốt nghiệp ngành Kinh tế Xây dựng
GVHD: TS.Trần Quang Phú
CHƯƠNG 2 : ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG.
2.1. Các phương pháp xác định tổng mức đầu tư.
2.2.1. Tính theo thiết kế cơ sở của dự án:
Chi phí xây dựng được tính theo khối lượng chủ yếu từ thiết kế cơ sở,
các khối lượng khác dự tính và giá xây dựng phù hợp với thị trường. Chi phí
thiết bị được tính theo số lượng,chủng loại thiết bị phù hợp với thiết kế công
nghệ, giá thiết bị phù hợp với thị trường và các yếu tố khác (nếu có). Chi phí bồi
thường giải phóng mặt bằng, tái định cư được tính theo khối lượng phải đền bù,
tái định của dự án và các chế độ của nhà nước có liên quan. Chi phí khác được
xác định bằng cách lập dự tốn hoặc tạm tính theo tỉ lệ phần trăm (%) trên tổng
chi phí xây dựng và chi phí thiết bị . Chi phí dự phịng được xác định theo chi
phí dự phịng cho khối lượng cơng việc phát sinh và chi phí dự phịng cho yếu tố
trượt giá trong thời gian xây dựng cơng trình.
2.2.2. Tính theo suất vốn đầu tư:
Tính theo suất vốn đầu tư là tính theo diện tích hoặc cơng suất sử dụng
của cơng trình và giá xây dựng tổng hợp theo bộ phận kết cấu, theo diện tích,
cơng năng sử dụng (gọi là giá xây dựng tổng hợp), suất vốn đầu tư xây dựng
cơng trình tương ứng tại thời điểm lập dự án có điều chỉnh, bổ sung những chi
phí chưa tính trong giá xây dựng tổng hợp và suất vốn đầu tư để xác định tổng
mức đầu tư.
2.2.3. Tính trên cơ sở số liệu của các dự án có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật
tương tự đã thực hiện:
Khi áp dụng phương pháp này phải quy đổi các số liệu của dự án tương
tự về thời điểm lập dự án và điều chỉnh các khoản mục chi phí chưa xác định
trong tổng mức đầu tư.
2.2.4. Kết hợp các phương án trên:
SVTH: VŨ THỊ BÍCH NGỌC
LỚP KX09LT
Trang 7
Luận văn Tốt nghiệp ngành Kinh tế Xây dựng
GVHD: TS.Trần Quang Phú
Dùng phương pháp này với các dự án quá lớn, phức tạp, việc tính tổng
mức đầu tư cần phải dùng nhiều phương pháp để cụ thể hóa.
Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng cơng trình được tính theo cơng
thức sau:
V = GXD + GTB + G GPMB + GQLDA + G TV + G K + GDP
Trong đó:
- V: Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng cơng trình.
- GXD: Chi phí xây dựng của dự án.
- G TB: Chi phí thiết bị của dự án.
- G GPMB: Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư.
- GQLDA: Chi phí quản lý dự án.
- G TV: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng.
- G K: Chi phí khác của dự án.
- GDP: Chi phí dự phịng của dự án.
2.2. Phân tích đánh giá hiệu quả tài chính của dự án đầu tư.
2.2.1. Hiệu quả của dự án đầu tư:
Toàn bộ mục tiêu đề ra của dự án, được đặc trưng bằng các chỉ tiêu định
tính (thể hiện giữa chi phí đã bỏ ra của dự án và các kết quả đạt được) và bằng
các chỉ tiêu định lượng (thể hiện giữa chi phí đã bỏ ra của dự án và các kết qủa
đạt được theo mục tiêu của dự án).
2.2.2. Phân tích tài chính dự án đầu tư:
Là q trình chọn lọc tìm hiểu mối tương quan các chỉ tiêu tài chính và
đánh giá tình hình của một dự án đầu tư nhằm giúp nhà đầu tư quyết định đầu tư
có hiệu quả.
Ý nghĩa phân tích tài chính dự án đầu tư đứng trên quan điểm của chủ
đầu tư để xác định, phân tích các khoản thu khoản chi hiệu quả tài chính, độ an
tồn tài chính và độ nhạy của dự án.
SVTH: VŨ THỊ BÍCH NGỌC
LỚP KX09LT
Trang 8
Luận văn Tốt nghiệp ngành Kinh tế Xây dựng
GVHD: TS.Trần Quang Phú
2.2.3. Ý nghĩa:
Phân tích đánh giá hiệu quả tài chính trả lời cho các câu hỏi sau:
- Chúng ta áp dụng mức độ tin cậy đến đâu đối với các biến số thu, chi
trong phần phân tích tài chính? Những nhân tố nào sẽ tác động đến những biến
số này và tác động theo cách nào?
- Nguồn tài chính được sử dụng để trả cho các chi phí của dự án là lấy từ
đâu? Phương án tài chính đó có những đặc điểm riêng biệt gì?
- Dự án có đạt được mức thu đủ lớn hoặc đạt được mức sinh lợi đủ cao
để cho dự án khả thi về mặt tài chính hay khơng? Nếu khơng có dự án có thể bổ
sung vốn từ nguồn nào, hoặc những nguồn vốn nào sẽ được cam kết tài trợ thêm
cho dự án nếu như dự án đạt được những hiệu quả về kinh tế xã hội?
2.2.4. Nội dung phân tích tài chính cho dự án:
Phân tích tài chính cho dự án thường theo những nội dung sau.
- Tính tốn các chỉ tiêu và số liệu xuất phát để phân tích đánh giá hiệu
quả tài chính như; Tổng mức đầu tư, chi phí sản xuất sản phẩm hoặc dịch vụ,
doanh thu, thời gian dùng để phân tích dự án, lãi xuất tối thiểu chấp nhận được
(ngưỡng hiệu quả…).
- Tính lãi (lỗ) trong các năm vận hành.
- Lập bảng cân đối tài sản của dự án.
- Tính tốn các chỉ tiêu hiệu quả tài chính.
- Phân tích độ an tồn và độ nhạy của dự án về tài chính.
2.2.5. Phương pháp đánh giá hiệu quả theo các chỉ tiêu tĩnh
Phương pháp đánh giá hiệu quả theo các chỉ tiêu tĩnh được quy ước là
chỉ tiêu tính tốn cho thời gian một năm và khơng xét đến gía trị của tiền theo
thời gian, nên kết quả phân tích đánh giá có độ chính xác không cao. Phương
pháp này áp dụng đánh giá kết quả sơ bộ của dự án, hoặc để phân tích đánh giá
các dụ án nhỏ thời gian ngắn.
SVTH: VŨ THỊ BÍCH NGỌC
LỚP KX09LT
Trang 9
Luận văn Tốt nghiệp ngành Kinh tế Xây dựng
GVHD: TS.Trần Quang Phú
a) Đánh giá theo chỉ tiêu chi phí cho đơn vị sản phẩm
Cđ =
1
. (K.Vc.Rc + Vl.RC + CN )
N
N: năng suất năm của phương án
Vc: vốn đầu tư cho tài sản cố định
Rc: lãi suất vay vốn cố định
Vl: vốn lưu động
Rl: lãi suất vay vốn lưu động
Cn: Chi phí sản xuất hàng năm bao gồm thuế đất, chi phí trả lãi cho vốn vay cố
định và vốn vay lưu động.
K: hệ số chỉ mức vốn cố định trung bình phải chịu lãi.
Ưu điểm và nhược điểm của phương án này
+ Ưu điểm
- Tính tốn tương đối đơn giản
- Ít chịu ảnh hưởng của quy luật cung cầu.
+ Nhược điểm
- Chỉ tính tốn cho 1 năm, khơng tính đến sự biến động của các chỉ tiêu
theo thời gian.
- Không phản ánh đầy đủ kết quá của cả đời dự án.
- Khơng tính đến hiện tượng trượt giá theo thời gian
b) Đánh giá theo chỉ tiêu lợi nhuận (max)
Lợi nhuận = Doanh thu – Chi phí
Ưu điểm và nhược điểm của phương án này
+ Ưu điểm
- Tính tốn tương đối đơn giản.
- Có tính đến nhân tố giá trị sản lượng.
SVTH: VŨ THỊ BÍCH NGỌC
LỚP KX09LT
Trang 10
Luận văn Tốt nghiệp ngành Kinh tế Xây dựng
GVHD: TS.Trần Quang Phú
- Phản ánh được yếu tố lợi nhuận, đây là yếu tố mà tất cả các chủ đầu tư
kinh doanh đều quan tâm.
+ Nhược điểm
- Chỉ tính tốn cho 1 năm, khơng tính đến sự biến động của các chỉ tiêu
theo thời gian
- Không phản ánh đầy đủ kết q của cả đời dự án.
- Khơng tính đến hiện tượng trượt giá theo thời gian.
- Chịu sự tác động của quy luật cung cầu.
- Không so sánh với vốn đầu tư ban đầu bỏ ra.
c) Đánh giá theo mức doanh lợi của đồng vốn đầu tư
D=
L
r
V0 K .Vm
D: mức doanh lợi của đồng vốn đầu tư.
L: lợi nhuận rịng.
V0: vốn đầu tư cho tài sản khơng hao mịn.
Vm: vốn đầu tư cho tạo sản hao mòn thường xuyên.
K: hệ số chỉ tiêu chi phí cố định.
Ưu điểm và nhược điểm của phương án này
+ Ưu điểm
- Tính tốn đơn giản.
- Gắn liền với chỉ tiêu lợi nhuận và vốn đầu tư ban đầu, hiệu quả thể
hiện ở số tương đối nên mức hiệu q chính xác hơn.
- Có thể so sánh với ngưỡng hiệu quá cho phép.
- Phản ánh được chỉ tiêu hiệu quả mà nhà đầu tư quan tâm nhất.
+ Nhược điểm
- Khơng tính đến sự biến động của các chỉ tiêu theo thời gian.
SVTH: VŨ THỊ BÍCH NGỌC
LỚP KX09LT
Trang 11
Luận văn Tốt nghiệp ngành Kinh tế Xây dựng
GVHD: TS.Trần Quang Phú
- Không phản ánh đầy đủ kết quá của cả đời dự án.
- Khơng tính đến hiện tượng trượt giá theo thời gian. Chịu sự tác động
của quy luật cung cầu.
d) Đánh giá theo thời gian thu hồi vốn nhờ lợi nhuận (min)
T1 =
V
Ln
T2 =
V
Ln K n
T1: Thời gian thu hồi vốn nhờ lợi nhuận.
T2: thời gian thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao.
V: vốn đầu tư ban đầu.
Ln: lợi nhuận đã trừ lãi.
Kn: khấu hao cơ bản hàng năm.
Ưu điểm và nhược điểm của phương án này
+ Ưu điểm
- Tính tốn đơn giản
- Tránh được các rủi ro, đảm bảo tính an tồn của dự án thơng qua thu
hồi vốn.
+ Nhược điểm
- Khơng tính đến sự biến động của các chỉ tiêu theo thời gian.
- Không phản ánh đầy đủ kết quả của cả đời dự án.
- Khơng tính đến hiện tượng trượt giá theo thời gian.
- Chịu sự tác động của quy luật cung cầu.
- Không phản ánh được mục tiêu cơ bản của kinh doanh.
2.2.6. Phương pháp đánh giá hiệu quả theo các chỉ tiêu động
Phương pháp đánh giá hiệu quả theo các chỉ tiêu động là phân tích đánh giá
với trạng thái thay đổi bất kỳ của dòng tiền theo thời gian; tính tốn cả vịng đời
của dự án và có xét đến giá trị theo thời gian của tiền.
SVTH: VŨ THỊ BÍCH NGỌC
LỚP KX09LT
Trang 12
Luận văn Tốt nghiệp ngành Kinh tế Xây dựng
GVHD: TS.Trần Quang Phú
2.2.6.1.Phương pháp đánh giá hiệu quả theo hiện giá hiệu số thu chi
(NPV)
Hiện giá hiệu số thu chi là: chỉ tiêu hiệu quả tính theo số tuyệt đối được đo
bằng tổng các giá trị của hiệu số thu chi ở từng năm vận hành được quy về thời
điểm hiện tại. Chỉ tiêu hiện giá chỉ số thu chi biểu thị tổng số lợi nhuận ròng
được dự án tạo ra được đánh giá ở thời điểm hiện tại.
Hiện giá hiệu số thu chi được tính theo cơng thức tổng qt sau.
n
NPV
t 1
Bt Ct
0
1 r t
Trong đó Bt là các khoản thu của dự án ở năm thứ t, thường bao gồm doanh
thu bán hàng. Giá trị thu hồi khi thanh lý tài sản và vốn lưu động.
Ct: Các khoản chi phí của sản phẩm ở năm thứ t bao gồm; các khoản chi phí đầu
tư, chi phí sản xuất kinh doanh tạo ra sản phẩm rong các năm vận hành khơng có
chi phí khấu hao, tiền trả lãi vay vốn, khoản thuế phải nộp trong những năm vận
hành khai thác.
r: Lãi suất tối thiểu chấp nhận được.
n: Tuổi thọ của dự án
Tách doanh thu ra khỏi Bt còn lại giá trị thu hồi khi thanh lý, dự án khơng có
đầu tư thay thế
n
NPV V0
t 1
Bt Ct
Gd
0
t
1 r 1 n n
Tóm lại NPV là hiệu số thu chi giữa các khoản thu bao gồm lợi nhuận, khấu
hao, giá trị thu hồi khi thanh lý.
Đầu tư nhiều lần.
n1
n
Vk
Dt Ct m Gdk
Gdn
Tk
t
Tk
1 n n
k 1 1 r
t 1 1 r
k 1 1 r
NPV
K = 1÷m
m: Là số lần đầu tư
SVTH: VŨ THỊ BÍCH NGỌC
LỚP KX09LT
Trang 13
Luận văn Tốt nghiệp ngành Kinh tế Xây dựng
GVHD: TS.Trần Quang Phú
So sánh lựa chọn phương án tốt nhất: NPV 0 và NPV Max
Trường hợp dịng lợi ích và dịng chi phí là đều
NPV = (Bt - Ct) - V*
r * (1 r )^ n
r
+ SV*
(1 r )^ n 1
(1 r )^ n 1
Cách dùng:
- Đánh giá dự án đầu tư độc lập:
+ NPV 0: dự án đáng giá đầu tư
+ NPV < 0: dự án không đáng giá đầu tư
So sánh phương án đầu tư loại trừ nhau:
=> Tính NPV của từng phương án rồi so sánh với nhau. Phương án được lựa
chọn phải thoả mãn đồng thời 2 điều kiện:
+ NPV chọn 0
+ NPV chọn = max
Ưu điểm và nhược điểm của phương án này
+ Ưu điểm
- Có tính đến sự biến động của các chỉ tiêu theo thời gian, tính tốn hiệu
quả bao trùm cho cả đời dự án.
- Có tính đến giá trị tiền tệ theo thời gian.
- Có tính đến trượt giá và lạm phát thơng qua việc điều chỉnh chỉ tiêu Ct
và Vt
- Có tính đến nhân tố rủi ro tuỳ theo mức độ tăng giảm của chỉ tiêu suất
thu lợi tối thiểu r.
- Kết hợp được hai chỉ tiêu lợi nhuận và an toàn (đó là thời hạn thu hồi
vốn).
- Là cơ sở để tính tốn nhiều chỉ tiêu khác.
+ Nhược điểm
SVTH: VŨ THỊ BÍCH NGỌC
LỚP KX09LT
Trang 14
Luận văn Tốt nghiệp ngành Kinh tế Xây dựng
GVHD: TS.Trần Quang Phú
- Chỉ đảm bảo kết quả chính xác trong điều kiện thị trường vốn hồn
hảo.
- Khó dự báo chỉ tiêu chính xác cho cả đời dự án.
- Kết quả lựa chọn phương án phụ thuộc nhiều vào độ lớn của suất chỉ
tiêu thu lợi tối thiểu.
- Hiệu quả tính tốn dưới dạng số tuyệt đối nên khơng biết mức lãi suất
đạt được là bao nhiêu.
2.2.6.2.Phương án dùng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại
Suất thu lợi nội tại là: Mức thu trung bình của đồng vốn được tính theo các
kết số còn lại của vốn đầu tư ở các thời đoạn của dòng tiền tệ do nội tại của
phương án mà suy ra với giả thiết là các khoản thu được trong quá trình khai
thác dự án đều được đem đầu tư lại ngay lập tức với suất thu lợi nội tại chính
bằng (IRR) của dự án cần tìm
n
Bt Ct
0
t
t 0 1 IRR
NPV
Xét sự đáng giá của dự án thoả mãn điều kiện sau:
IRR r Phương án đáng giá.
IRR < r Phương án không đáng giá.
So sánh lựa chọn phương án tốt nhất: IRR r và IRR Max.
So sánh lựa chọn hai phương án, khi so sánh hai phương pháp có vốn đầu tư
khác nhau thì có thể sảy ra hai trường hợp sau; phương án lựa chọn vừa có chỉ
tiêu NPV và IRR lớn nhất, hoặc NPV lớn nhất và IRR nhỏ nhất (ưu tiên NPV)
* Cách tính:
- Giải phương trình NPV = 0 với IRR là ẩn số
+ Thử dần gần đúng:
+ Thiết lập cơng thức tính NPV của dự án với IRR là ẩn số
+ Gán một trị số R1 để tính ra NPV1 sao cho NPV1 > 0 (càng gần 0 càng tốt)
SVTH: VŨ THỊ BÍCH NGỌC
LỚP KX09LT
Trang 15
Luận văn Tốt nghiệp ngành Kinh tế Xây dựng
GVHD: TS.Trần Quang Phú
+ Gán một trị số R2 với R2 > R1 tính ra NPV2 sao cho NPV2< 0 (càng gần 0 càng
tốt)
+ Tính IRR của dự án bằng phương pháp gần đúng
NPV 1
IRR R1 ( R 2 R1)
NPV
1
NPV
2
+Độ chính xác của IRR càng cao khi R1 và R2 cng gn nhau
NPV
NPV1
IRR
-1
0
NPV2
R1
R2
r
-V
sai số giữa IRR thực và IRR tÝnh to¸n
So sánh phương án đầu tư loại trừ nhau:
Xét về tuổi thọ phương án:
Trường hợp 1:giống nhau về tuổi thọ -> không phải xử lý
Trường hợp 2: Các phương án đầu tư khác nhau về tuổi thọ
=> Phải xử lý sự khác nhau về tuổi thọ bằng cách chọn thời kỳ phân tích dự án
là bội số chung nhỏ nhất của các tuổi thọ.
Xét về quy mô đầu tư:
Trường hợp 1: Cùng quy mơ đầu tư
=> Tính IRR của từng phương án rồi so sánh với nhau. Phương án được lựa
chọn phải thoả mãn đồng thời 2 điều kiện:
. IRRchọn r
SVTH: VŨ THỊ BÍCH NGỌC
LỚP KX09LT
Trang 16
Luận văn Tốt nghiệp ngành Kinh tế Xây dựng
GVHD: TS.Trần Quang Phú
. IRRchọn = max
+ Trường hợp 2: Khác quy mô đầu tư
* So sánh 2 phương án:
Bước 1: Xét sự đáng giá của phương án vốn bé bằng cách tính IRR của phương
án vốn bé.
Nếu IRRvốn bé < r => không đáng giá => loại bỏ
Nếu IRRvốn bé r => đáng giá => chuyển sang bước 2
Bước 2: Lập dòng tiền tệ của gia số đầu tư bằng cách lấy dòng tiền tệ của
phương án vốn lớn trừ dịng tiền tệ của phương án vốn bé.
Bước 3: Tính IRRv của gia số đầu tư
Bước 4: Chọn phương án
Nếu IRRv < r => gia số đầu tư không đáng giá => chọn phương án vốn bé.
Nếu IRRv r => gia số đầu tư đáng giá => chọn phương án vốn lớn.
* So sánh đồng thời nhiều phương án:
Bước 1: Sắp xếp các phương án theo thứ tự tăng dần về quy mô đầu tư.
Bước 2: Chọn phương án cơ sở bằng cách xem xét dự đáng giá của phương án
thứ nhất. Nếu IRR1 < r (không đáng giá) => loại.
Chuyển sang tính IRR2... Tương tự như vậy cho đến khi tìm được phương án
thứ n có IRR n r. Khi đó, phương án thứ n là phương án đáng giá đầu tiên tìm
được. Ta chọn phương án n làm phương án cơ sở.
Bước 3: So sánh phương án thứ (n+1) với phương án n bằng cách xét sự đáng
giá của dòng tiền gia số đầu tư.
Nếu dòng tiền gia số đầu tư khơng đáng giá thì loại bỏ phương án(n+1), giữ
nguyên phương án n làm phương án cơ sở. Rồi so sánh tiếp với phương án
(n+2).
SVTH: VŨ THỊ BÍCH NGỌC
LỚP KX09LT
Trang 17
Luận văn Tốt nghiệp ngành Kinh tế Xây dựng
GVHD: TS.Trần Quang Phú
Nếu dòng tiền gia số đầu tư đáng giá thì loại bỏ phương án n và chọn phương
án (n+1) làm phương án cơ sở. Rồi so sánh tiếp với phương án (n+2).
Tiếp tục như vậy cho đến khi xét đến phương án cuối cùng.
Ưu, nhược điểm:
+ Ưu điểm:
- Có tính đến sự biến động của các chỉ tiêu theo thời gian và tính tốn
cho cả đời dự án.
- Hiệu quả được biểu diễn dưới dạng số tương đối và so với một ngưỡng
hiệu quả cho phép (chỉ tiêu r).
- Có thể tính đến nhân tố trượt giá và lạm phát bằng cách thay đổi các
chỉ tiêu của dòng tiền tệ và suất thu lợi tối thiểu r.
- Thường được dùng phổ biến trong kinh doanh.
- Giúp lựa chọn được phương án tốt nhất theo cả hai chỉ tiêu IRR và
NPV trong các điều kiện nhất định.
+ Nhược điểm:
- Phương pháp dùng chỉ tiêu IRR chỉ cho kết quả chính xác với điều kiện
thị trường vốn là hoàn hảo, một điều kiện khó đảm bảo trong thực tế.
- Phương án này nâng đỡ các dự án cần ít vốn đầu tư, ngắn hạn, có mức
doanh lợi đồng vốn cao so với các dự án tuy vốn đầu tư lớn, dài hạn, có mức
doanh lợi đồng vốn thấp nhưng NPV cao nếu chỉ dựa vào chỉ tiêu IRR để lựa
chọn phương án.
- Việc xác định trị số IRR tương đối phức tạp, nhất là đối với dòng tiền
tệ đổi dấu nhiều lần.
B
2.2.6.3.Phương pháp dùng chỉ tiêu chỉ số thu chi C
Tỷ số thu chi là tỷ lệ giữa giá trị tương đương của dịng lợi ích và dịng
chi phí của dự án được tính tốn theo lãi suất tối thiểu chấp nhận được.
SVTH: VŨ THỊ BÍCH NGỌC
LỚP KX09LT
Trang 18
Luận văn Tốt nghiệp ngành Kinh tế Xây dựng
GVHD: TS.Trần Quang Phú
Cách tính:
n
B
=
C
Bt
(1 r )^ t
t 0
n
Ct
(1 r )^ t
t 0
n
B
=
C
Bt * (1 r )^ (n t )
t 0
n
Ct * (1 r )^ (n t )
t 0
Cách dùng:
- Đánh giá dự án đầu tư độc lập:
+
+
B
1 => dự án đáng giá đầu tư
C
B
< 1 => dự án không đáng giá đầu tư
C
So sánh phương án đầu tư loại trừ nhau:
+ Xét về tuổi thọ:
Nếu các phương án đem ra so sánh khác nhau về tuổi thọ thì phải xử lý bằng
cách chọn thời kỳ phân tích là bộ số chung nhỏ nhất của các tuổi thọ.
+ Xét về quy mô đầu tư:
Nếu các phương án đem ra so sánh có quy mơ đầu tư giống nhau thì tính BCR
của từng phương án rồi so sánh. Phương án được chọn phải thoả mãn đồng thời
hai điều kiện:
+
B
1
C chon
+
B
= max
C chon
Nếu các phương án đem ra so sánh khác nhau về quy mơ đầu tư: sử dụng
phương pháp phân tích gia số đầu tư tương tự như IRR.
Ưu, nhược điểm:
SVTH: VŨ THỊ BÍCH NGỌC
LỚP KX09LT
Trang 19
Luận văn Tốt nghiệp ngành Kinh tế Xây dựng
GVHD: TS.Trần Quang Phú
+ Ưu điểm:
- Có tính đến sự biến động của các chỉ tiêu tính tốn theo thời gian cho
cả đời dự án.
- Có thể tính đến nhân tố trượt giá.
+ Nhược điểm:
- Chỉ đảm bảo tính chính xác trong thị trường vốn hồn hảo.
- Khó dự báo chính xác các chỉ tiêu tính tốn cho cả đời dự án.
- Việc xác định trị số của suất thu lợi tối thiểu r gặp nhiều khó khăn.
- Trong một số trường hợp việc tính tốn so sánh tương đối phức tạp.
- Thực tế, lĩnh vực áp dụng của phương pháp này thường bị hạn chế hơn
so với phương pháp dùng chỉ tiêu NPV, IRR và thường dùng để phân tích các
dự án đầu tư phục vụ lợi ích cơng cộng.
Trường hợp 1: Vốn đầu tư của các phương án tốt nhất là phương án có tỷ số
B
lớn nhất
C
Trường hợp 2: Nếu vốn đầu tư của hai phương án khác nhau thì chúng ta tính
tốn tương tự như IRR xác định tỷ số
bằng 1, nếu tỷ số
B
của gia số vốn đầu tư lớn hơn hoặc
C
B
B
1 thì phương án có vốn lớn tốt nhất, nếu tỷ số 1 thì
C
C
phương án có vốn bé tốt nhất.
2.3. Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội.
Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội là nội dung kinh tế quan trọng của dự
án.
- Đối với nhà nước: là căn cứ chủ yếu để cấp phép đầu tư.
- Đối với các nhà đầu tư: Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội là căn cứ chủ
yếu để nhà đầu tư thuyết phục các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án và
thuyết phục các ngân hàng cho vay vốn.
SVTH: VŨ THỊ BÍCH NGỌC
LỚP KX09LT
Trang 20
