TIỂU LUẬN: LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG (KÈM FILE)

TỔNG QUAN VỀ TỔNG MỨC ĐẦU TƯ
I.1

Khái niệm và nội dung của tổng mức đầu tư

I.1.1 Khái niệm
Tổng mức Đầu tư của dự án: là tồn bộ chi phí để thực hiện dự án được xác
định trong hồ sơ dự án và được người có thẩm quyền phê duyệt hoặc chấp thuận. Tổng
mức đầu tư là chi phí tối đa mà dự án được phép chi cũng như chỉ người có thẩm quyền
quyết định đầu tư mới được quyền điều chỉnh bổ sung nếu vượt quá giới hạn ban đầu đã
xác định.
Tổng mức đầu tư được tính tốn và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư
xây dựng cơng trình hoặc lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật.
Tổng mức đầu tư bao gồm: các chi phí xây dựng, chi phí mua sắm, lắp đặt
thiết bị, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư
xây dựng, chi phí khác (nếu có) và chi phí dự phịng.
Tổng mức đầu tư có vai trị quan trọng trong quản lý dự án đầu tư xây dựng, là
một trong những cơ sở đánh giá hiệu quả kinh tế lựa chọn phương án đầu tư; là cơ sở để
chủ đầu tư lập kế hoạch quản lý vốn khi thực hiện xây dựng cơng trình. Quản lý chi phí
của dự án khơng vượt tổng mức đầu tư là một trong những mục tiêu hàng đầu của quản lý
dự án. Tuy nhiên để đảm bảo mục tiêu này Tổng mức đầu tư phải được tính đúng, tính đủ
phù hợp với độ dài thời gian của dự án và yêu cầu khách quan của kinh tế thị trường.
Ví dụ:
Dự án: Dự án cầu Rồng – Đà Nẵng
Tổng mức đầu tư: 1.741 tỷ
Chủ đầu tư: Sở Giao thông – vận tải Đà Nẵng
Nhà thầu: Công ty Thi cơng cơ giới 1, Xí
nghiệp cầu 17, Cienco 1
Thời gian: 2011-2012

Dự án đường Tân Sơn Nhất - Bình Lợi Vành đai ngoài do Tập đoàn GS
Engineering & Construction (GS
E&C), Hàn Quốc làm chủ đầu tư
Tổng vốn đầu tư tồn cơng trình khoảng
340 triệu USD

I.1.2 Nội dung
Tổng mức đầu tư bao gồm: chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí khác
và chi phí dự phịng.
• Chi phí xây dựng bao gồm: chi phí xây dựng các cơng trình, hạng mục cơng trình; chi phí
phá dỡ các cơng trình xây dựng; chi phí san lấp mặt bằng xây dựng; chi phí xây dựng
cơng trình tạm, cơng trình phụ trợ phục vụ thi công; nhà tạm tại hiện trường để ở và điều
hành thi cơng;
• Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị cơng nghệ; chi phí đào tạo và chuyển
giao cơng nghệ (nếu có); chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo
hiểm; thuế và các loại chi phí liên quan khác;
• Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bao gồm: chi phí bồi thường nhà, cơng trình trên
đất, các tài sản gắn liền với đất theo quy định được bồi thường và chi phí bồi thường
khác; các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất; chi phí tái định cư; chi phí tổ chức bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư; chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng (nếu có); chi
phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có); (dựa định mức bồi thường theo khu vực )
• Chi phí quản lý dự án bao gồm: các chi phí để tổ chức thực hiện quản lý dự án từ khi lập
dự án đến khi hoàn thành, nghiệm thu bàn giao, đưa cơng trình vào khai thác sử dụng và
chi phí giám sát, đánh giá dự án đầu tư;
• Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập dự án, thiết kế,
giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan;
• Chi phí dự phịng bao gồm: chi phí dự phịng cho khối lượng cơng việc phát sinh và chi
phí dự phịng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án.(phát sinh)
• Chi phí khác bao gồm: vốn lưu động trong thời gian sản xuất thử đối với các dự án đầu tư

xây dựng nhằm mục đích kinh doanh; lãi vay trong thời gian xây dựng và các chi phí cần
thiết khác;
Điều chỉnh tổng mức đầu tư: Tổng mức đầu tư dự án được điều chỉnh trong một số
trường hợp sau:


-

-

Xuất hiện các yếu tố bất khả kháng do thiên tai như động đất, bão, lũ, lụt, lốc, sóng
thần, lở đất; chiến tranh hoặc có các nguy cơ xảy ra chiến tranh;
Do biến động bất thường của giá nguyên liệu, do thay đổi tỷ giá hối đoái đối với
phần vốn có sử dụng ngoại tệ hoặc do Nhà nước ban hành chế độ, chính sách mới có
quy định thay đổi mặt hàng giá đầu tư xây dựng cơng trình;
Do người quyết định đầu tư hoặc chủ đầu tư thay đổi khi thấy xuất hiện yếu tố mới
đem lại hiệu quả kinh tế xã hội cao hơn cho dự án;
Khi quy hoạch xây dựng đã duyệt có ảnh hưởng đến dự án;

Việc điều chỉnh tổng mức đầu tư: ( quy định Điều 14, Nghị định số 12/2009/NĐ-CP)
 Đối với dự án vốn ngân sách Nhà nước: Chủ đầu tư phải báo cáo cho người quyết
định đầu tư cho phép và thẩm định lại phần thay đổi so với tổng mức đầu tư trước khi
thực hiện điều chỉnh.
 Đối với dự án sử dụng vốn khác, vốn tín dụng Nhà nước, vốn đầu tư phát triển Nhà
nước thì chủ đầu tư tự quyết định chịu trách nhiệm cho việc điều chỉnh.
I.2

Các phương pháp lập tổng mức đầu tư

Người ta thường có nhiều phương pháp để xác định Tổng mức đầu tư. Cách ước tính

đơn giản nhất là từ suất đầu tư và quy mô công suất thiết kế của dự án để xác định.
Phương pháp xác định dựa trên những số liệu, tài liệu của những dự án tương tự đã thực
hiện (cùng tính năng cơng nghệ, cùng cơng suất thiết kế...). Phương pháp xác định dựa
trên tài liệu thiết kế cơ sở của dự án và giá cả thị trường về xây dựng, thiết bị và các chi
phí khác có liên quan để xác định.
I.2.1

Phương pháp xác định theo thiết kế cơ sở của dự án.

I.2.1.1 Cách thực hiện.
Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng cơng trình được tính theo cơng thức sau:
V = GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP
Trong đó:
V:
tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng cơng trình.
GXD:
chi phí xây dựng của dự án.
GTB:
chi phí thiết bị của dự án.
GGPMB:
chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư.
GQLDA:
chi phí quản lí dự án.
GTV:
chi phí tư vấn đầu tư xây dựng.
GK:
chi phí khác của dự án.
GDP:
chi phí dự phịng.
Chi phí xây dựng được tính theo những khối lượng chủ yếu từ thiết kế cơ sở, các

khối lượng khác dự tính và đơn giá xây dựng phù hợp
Chi phí thiết bị được tính theo số lượng, chủng loại, giá trị từng loại thiết kế hoặc
giá trị tồn bộ dây chuyền cơng nghệ (nếu mua thiết bị đồng bộ) theo giá thị trường ở


thời điểm lập dự án hoặc theo báo giá của nhà cung cấp và dự tính các chi phí vận
chuyển, bảo quản, lắp đặt những thiết bị này và chi phí đào tạo, chuyển giao cơng nghệ
(nếu có).
Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư được tính theo khối lượng phải đền
bù, tái định cư của dự án và các quy định hiện hành của Nhà nước về giá đền bù và tái
định cư tại địa phương nơi xây dựng cơng trình, chi phí th đất thời gian xây dựng, chi
phí đầu tư hạ tầng kĩ thuật (nếu có).
Chi phí quản lí dự án và chi phí khác được tính theo các quy định hiện hành hoặc có
thể ước tính bằng 10%-15% của tổng chi phí xây dựng và thiết bị và chưa bao gồm lãi
vay của Chủ đầu tư trong thời gian xây dựng đối với các dự án sản xuất kinh doanh.
Chi phí dự phịng được tính khơng vượt q 15% của tổng các chi phí nêu trên (chi
phí xây dựng; chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư; chi phí quản lí dự án và
chi phí khác).
I.2.1.2 Phạm vi áp dụng.
Áp dụng cho hầu hết các dự án đầu tư xây dựng cơng trình.
I.2.1.3
sở của dự án.
•
•
•
•
•
•

Ưu, nhược của phương pháp xác định tổng mức đầu tư theo thiết kế cơ

Ưu:
Tổng quan, xác định sơ bộ chính xác khối lượng cơng việc thực hiện cũng như đơn giá
phù hợp với thị trường.
Dễ kiểm soát, quản lý và điều chỉnh dự án cho phù hợp với yêu cầu thực tế.
Thuận lợi cho việc thẩm định, tính tốn - xác định hiệu quả dự án đầu tư trước khi phê
duyệt.
Độ chính xác cao.
Nhược:
Tính tốn phức tạp, khối lượng tính tốn nhiều.
Tốn nhiều thời gian.
I.2.2 Phương pháp tính theo diện tích hoặc cơng suất sản xuất, năng lực phục
vụ của cơng trình và giá xây dựng tổng hợp suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình
I.2.2.1 Khái niệm và cách xác định:
• Khái niệm
Là phương pháp tính theo diện tích hoặc cơng suất sử dụng của cơng trình và giá
xây dựng tổng hợp theo bộ phận kết cấu, theo diện tích, cơng năng sử dụng (sau đây gọi
là giá xây dựng tổng hợp), suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình tương ứng tại thời điểm
lập dự án có điều chỉnh, bổ sung những chi phí chưa tính trong giá xây dựng tổng hợp và
suất vốn đầu tư để xác định tổng mức đầu tư (theo nghị định 112/2009 NĐ-CP).


• Cách xác định
Xác định tổng mức đầu tư theo diện tích hoặc cơng suất sản xuất, năng lực phục
vụ của cơng trình thì có thể sử dụng chỉ tiêu suất chi phí xây dựng (S XD) và suất chi phí
thiết bị (STB) hoặc giá xây dựng tổng hợp để tính chi phí đầu tư xây dựng cho từng cơng
trình thuộc dự án và tổng mức đầu.
1. Xác định chi phí xây dựng:
Chi phí xây dựng của dự án (G XD) bằng tổng chi phí xây dựng của các cơng trình,
hạng mục cơng trình thuộc dự án. Chi phí xây dựng của cơng trình, hạng mục cơng trình

(GXDCT) được xác định theo công thức sau:
GXDCT = SXD x N + CCT-SXD
Trong đó:
- SXD: suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị công suất sản xuất, năng lực phục
vụ hoặc đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của cơng trình, hạng
mục cơng trình thuộc dự án;
- CCT-SXD: các khoản mục chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc
chưa tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích hoặc một đơn vị
cơng suất, năng lực phục vụ của cơng trình, hạng mục cơng trình thuộc dự án;
- N: diện tích hoặc cơng suất sản xuất, năng lực phục vụ của cơng trình, hạng mục
cơng trình thuộc dự án.
2. Xác định chi phí thiết bị

Chi phí thiết bị của dự án (GTB) bằng tổng chi phí thiết bị của các cơng trình thuộc
dự án. Chi phí thiết bị của cơng trình (GTBCT) được xác định theo công thức sau:
GTB = STB x N + CCT-STB
Trong đó:
- STB: suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị diện tích hoặc một đơn vị cơng suất,
năng lực phục vụ của cơng trình thuộc dự án;
- CPCT-STB: các khoản mục chi phí chưa được tính trong suất chi phí thiết bị của
cơng trình thuộc dự án.
3. Xác định các chi phí khác


Các chi phí khác gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, chi phí quản lý dự án,
chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, các chi phí khác và chi phí dự phịng.
-

Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (GBT, TĐC) được xác định theo khối lượng phải
bồi thường, tái định cư của dự án và các qui định hiện hành của nhà nước về giá bồi

thường, tái định cư tại địa phương nơi xây dựng cơng trình, được cấp có thẩm quyền
phê duyệt hoặc ban hành.

-

Chi phí quản lý dự án (GQLDA), chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (G TV) và chi phí khác
(GK) được xác định bằng cách lập dự tốn hoặc tính theo định mức chi phí tỷ lệ như
mục 3, 4, 5 Phụ lục số 2 của Thơng tư 04/2010.

-

Chi phí dự phịng (GDP) được xác định bằng tổng của chi phí dự phịng cho yếu tố
khối lượng cơng việc phát sinh (GDP1) và chi phí dự phịng do yếu tố trượt giá (GDP2)
theo cơng thức:
-

-

GDP= GDP1 + GDP2

(1.4)

Chi phí dự phịng cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh G DP1 xác định theo công
thức sau:
-

GDP1= (GXD + GTB + GBT, TĐC + GQLDA + GTV + GK) x Kps (1.5)

-

Trong đó:

-

- Kps: hệ số dự phịng cho khối lượng cơng việc phát sinh là 10%.

-

Riêng đối với trường hợp chỉ lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật thì hệ số dự phịng cho
khối lượng cơng việc phát sinh Kps = 5%.

-

Khi tính chi phí dự phịng do yếu tố trượt giá (G DP2) cần căn cứ vào độ dài thời gian
thực hiện dự án, tiến độ phân bổ vốn, tình hình biến động giá trên thị trường trong
thời gian thực hiện dự án và chỉ số giá xây dựng đối với từng loại cơng trình và khu
vực xây dựng. Chi phí dự phịng do yếu tố trượt giá (G DP2) được xác định theo cơng
thức sau:
T

Trong đó:

(

) (

− Lvay ×  I
G D P2 = ∑
V
t

t

t =1

XD BQ

)

XD .t

± ∆I t

− 1


-

T: độ dài thời gian thực hiện dự án đầu tư xây dựng cơng trình (năm);

-

t: số thứ tự năm phân bổ vốn thực hiện dự án (t = 1¸T) ;


-

Vt: vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t;

-

LVayt: chi phí lãi vay của vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t.

-

IXDCTbq: mức độ trượt giá bình qn tính trên cơ sở bình qn các chỉ số giá xây dựng
cơng trình theo loại cơng trình của tối thiểu 3 năm gần nhất so với thời điểm tính tốn
(khơng tính đến những thời điểm có biến động bất thường về giá nguyên liệu, nhiên
liệu và vật liệu xây dựng);

-

∆ItXD: mức dự báo biến động của các yếu tố chi phí, giá cả trong khu vực và quốc tế so
với mức độ trượt giá bình quân năm đã tính.
I.2.2.2 Phạm vi áp dụng.
Dựa vào năng lực sản xuất, phục vụ của cơng trình. Thường áp dụng cho các

cơng trình có tính chất sản xuất. Năng lực sản xuất được xác định bằng khả năng sản xuất
sản phẩm hoặc đáp ứng một số yêu cầu nào đó trong sản xuất sau khi đưa cơng trình vào
sử dụng.
I.2.2.3 Ưu, nhược của phương pháp xác định tổng mức đầu tư theo diện tích
hoặc cơng suất sản xuất, năng lực phục vụ của cơng trình và giá xây dựng tổng hợp suất
vốn đầu tư xây dựng cơng trình
Ưu:
• Tốn ít thời gian.
• Tính tốn đơn giản, khối lượng tính tốn ít.
Nhược:
• Độ chính xác thấp
Suất vốn đầu tư 2013: BXD_439-QD-BXD_26042013.pdf
I.2.3 Phương pháp xác định theo số liệu của dự án có các cơng trình xây dựng có
chỉ tiêu kinh tế-kỹ thuật tương tự đã thực hiện.

Các cơng trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự là những cơng trình
xây dựng có cùng loại, cấp cơng trình, qui mơ, cơng suất của dây chuyền cơng nghệ (đối
với cơng trình sản xuất) tương tự nhau.
Tùy theo tính chất, đặc thù của các cơng trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ
thuật tương tự đã thực hiện và mức độ nguồn thông tin, số liệu của cơng trình có thể sử
dụng một trong các cách sau đây để xác định tổng mức đầu tư:


V=

n

∑G
i=1

CTTTi

× H t × H KV ±

n

∑G
i= 1

CT − CTTTi

I.2.3.1. Trường hợp có đầy
đủ thơng tin, số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của cơng trình, hạng mục cơng trình xây
dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực hiện thì tổng mức đầu tư được xác
định theo cơng thức sau:

Trong đó:
- n: số lượng cơng trình tương tự đã thực hiện;
- i: số thứ tự của cơng trình tương tự đã thực hiện;
- GCTTTi: chi phí đầu tư xây dựng cơng trình, hạng mục cơng trình tương tự đã thực
hiện thứ i của dự án đầu tư (i = 1¸n);
- Ht: hệ số qui đổi về thời điểm lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình;
- Hkv: hệ số qui đổi về địa điểm xây dựng dự án;
- CCT-CTTTi: những chi phí chưa tính hoặc đã tính trong chi phí đầu tư xây dựng cơng
trình, hạng mục cơng trình tương tự đã thực hiện thứ i.
Trường hợp tính bổ sung thêm (+GCT-CTTTi) những chi phí cần thiết của dự án đang
tính tốn nhưng chưa tính đến trong chi phí đầu tư xây dựng cơng trình, hạng mục cơng
trình của dự án tương tự. Trường hợp giảm trừ (-G CT-CTTTi) những chi phí đã tính trong chi
phí đầu tư xây dựng cơng trình, hạng mục cơng trình của dự án tương tự nhưng không phù
hợp hoặc không cần thiết cho dự án đang tính tốn.
I.2.3.2. Trường hợp với nguồn số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của các cơng
trình, hạng mục cơng trình có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực hiện chỉ có thể
xác định được chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của các cơng trình thì cần qui đổi các
chi phí này về thời điểm lập dự án. Trên cơ sở chi phí xây dựng và chi phí thiết bị đã quy
đổi này, các chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn
đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phịng được xác định tương tự như phương
pháp 1 nêu trên.
Ưu:
• Tốn ít thời gian.
• Tính tốn đơn giản, khối lượng tính tốn ít.
Nhược:


• Độ chính xác thấp
• Khó khăn trong việc xác định hệ số.

I.2.4 Phương pháp kết hợp
Trong thực tế đối với các dự án lớn và phức tạp, người ta thường áp dụng kết hợp các
phương pháp trên tùy theo từng đối tượng cơng trình trong dự án mà xác định chi phí cấu
thành tổng mức đầu tư của dự án.
I.

LẬP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CHO DỰ ÁN

I.1. Giới thiệu chung về dự án
HEI Tower có diện tích 5.105,9 m2 Số 1, phố Ngụy Như Kon Tum, phường Nhân Chính,
quận Thanh Xuân, Tp Hà Nội, do Công ty Cổ phần đầu tư điện lực Hà Nội làm chủ đầu
tư.
II.2. Cách thức lập tổng mức đầu tư
Phương pháp: xác định tổng mức đầu tư theo phương pháp hỗn hợp
1. Tìm hiểu những thủ tục pháp lý, căn cứ liên quan đến lập tổng mức đầu tư:
- Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 của Bộ Xây dựng v/v hướng dẫn
lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình
- Thơng tư số 01/2013/TT-BXD hướng dẫn xác định, quản lý chi phí
quy hoạch xây dựng và quy hoạch đơ thị;
- Thơng tư số 11/2005/TT-BXD hướng dẫn kiểm tra và chứng nhận sự phú hợp về
chất lượng cơng trình xây dựng;
- Thơng tư số 176/2011/TT-BTC ngày 06/12/2011 của Bộ Tài chính v/v hướng dẫn
chế độ thu, nộp và quản lý sử dụng phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng;thong-tu176-2011-tt-btc-ve-thu-va-quan-ly-phi-tham-dinh-du-an-dau-tu-xay-dung.doc
- Thơng tư 03/2011/TT-BXD hướng dẫn hoạt động kiểm định, giám định và chứng
nhận đủ điều kiện đảm bảo chịu lực, chứng nhận sự phù hợp về chất lượng cơng
trình xây dựng
- Công văn số 957/QĐ - BXD ngày 29/09/2009 của Bộ Xây Dựng v/v cơng bố định
mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình;957QD-BXD.doc
2. Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng
Ggpmb =diện tích * giá mua đất

=5,106*18,000,000=91,908,000,000 vnđ
3. Chi phí xây dựng
Chi phí xây dựng chưa bao gồm thuế VAT sẽ được tính dựa trên diện tích dự án đã được
xác định ở thiết kế cơ sở và suất vốn xây dựng trong tập suất vốn đầu tư 439 QD-BXD
của Bộ Xây Dựng năm 2013 và các phần chi phí chưa được tính trong suất vốn:


• GXD

= GXDCT + GCX + GGTNB

Trong đó:
• GXDCT = Tổng diện tích sàn khơng có tầng hầm*suất vốn đầu tư*1.2
= 55266*9330000*1,2 = 618.758.136.000 VNĐ
GXDCT bao gồm : Chi phí phần cọc, móng, tường vây; Chi phí phần kết cấu; Chi phí phần
hồn thiện
 Chi phí phần cọc, móng, tường vây = 55266*9.330.000*20% =1.866.000 VNĐ ( tỷ lệ %
được lấy từ suất vốn đầu tư 439 QD-BXD)
 Chi phí phần kết cấu = 55266*9.330.000*35% =3.265.500 VNĐ ( tỷ lệ % được lấy từ
suất vốn đầu tư 439 QD-BXD)
 Chi phí phần hoàn thiên = 55266*9.330.000*45% =4.198.500 VNĐ ( tỷ lệ % được lấy từ
suất vốn đầu tư 439 QD-BXD)
• GCX = Diện tích trồng cây xanh*đơn giá duy trì cây xanh đơ thị
= 216287*650 = 140.586.563 VNĐ
Diện tích trồng cây sẽ được tính trong thiết kế cơ sở và đơn gí định mức.
• GGTNB = Diện tích giao thơng nội bộ * suất vốn đầu tư giao thông nội bộ
= 335000*2316 = 775.860.000 VNĐ
Diện tích giao thơng nội bộ sẽ được tính trong thiết kế cơ sở và suất vốn đầu tư đường
giao thông nội bộ, sân bãi.

Bảng tính chi tiết:

THÀNH PHẦN

SUẤT
VỐN

DIỆN
GIÁ TRỊ
TÍCH TRƯỚCTHUẾ

PHẦN XÂY DỰNG
PHẦN XÂY DỰNG
CHÍNH

THUẾ VAT

GIÁ TRỊ
SAU THUẾ

619.674.582.563 61967458256

681.642.040.819

9330000 55266 618.758.136.000 61875813600

680.633.949.600

Phần cọc, móng, tường vây 1866000 55266 123.751.627.200 12.375.162.720

136.126.789.92
0

Phần kết cấu

3265500 55266 216.565.347.600 21.656.534.760

238.221.882.36
0

Phần hồn thiện

4198500 55266 278.441.161.200 27.844.116.120

306.285.277.32
0

Cây xanh

216287

650

140.586.56
3

14.058.656

154.645.21

9

Giao thơng sân bãi

335000

2316

775.860.00
0

77.586.000

853.446.00
0

4. Chi phí thiết bị cơng trình
Chi phí thiết bị chưa bao gồm thuế VAT sẽ được tính dựa trên diện tích dự án đã được xác
định ở thiết kế cơ sở và suất vốn xây dựng trong tập suất vốn đầu tư 439 QD-BXD của
Bộ Xây Dựng năm 2013:
GTB

= Tổng diện tích sàn khơng có tầng hầm*suất vốn đầu tư*1.2


= 55266*9330000*1,2
= 90.857.304.000 VNĐ
5. Chi phí quản lý
Chi phí quản lý được tính bằng % chi phí thiết bị và chi phí xây dựng dựa trên quyết
định 957 ban hành vào ngày 29/09/2009

GQLDA = (Gxd+Gtb)*1,16% = (618.758.136.000 + 90.857.304.000)*1,6%
= 8.228.166.358 VNĐ
6. Chi phí tư vấn
Tính các chi phí tư vấn cấn thiết( lập dự án đầu tư, giám sát thi công,lập đồ án quy
hoạch, giám sát thiết bị….) cho dự án theo các văn bản pháp luật mới nhất(957/QDBXD, 11/2005/TT-BXD)
Gtv= 36,319,808,421 VNĐ
Bảng tính chi tiết:

Chi phí khảo sát đo đặc
hiện trạng cắm mốc giới

GTV1

Tạm tính dựa vào cơng
trình tương tự

26.266.000 2.626.600 28.892.600

Chi phí xác định chỉ giới
đỏ, số liệu hiện trạng kĩ
thuật

GTV2

Tạm tính dựa vào cơng
trình tương tự

4.778.000

477.800

5.255.800

Chi phí phá dỡ cơng trình
GTV3 Hợp đồng với chủ đầu tư 510.500.00
cũ
51.050.000 561.550.000
0

Chi phí khảo sát địa chất

GTV4 Hợp đồng với chủ đầu tư 624.051.00
62.405.100 686.456.100
0

Chi phí thi tuyển phương GTV5 Hợp đồng với chủ đầu tư
án kiến trúc
482.500.00


0

48.250.000 530.750.000

Chi phí thẩm tra tính hiệu
(Gxd+Gtb)*0,02% (tỷ lệ
quả và khả thi của DA (thiết GTV6 % tính trong bảng 14 của 156.320.95
15.632.095 171.953.045
kế 2 bước)
QD 957/QD-BXD)

0
(Gxd+Gtb)*0,18% (tỷ lệ
Chi phí lập DADT(thiết kế
GTV7 % tính trong bảng 2 của 1.278.989.5 127.898.95 1.406.888.54
2 bước)
QD 957/QD-BXD)
89
9
8

Chi phí lập đồ án quy
hoạch (tỷ lệ 1/500)

diện tích khu đất nhân
GTV8 với định mức chi phí lập
(0,5106ha*53.1trđ)

27.112.860 2.711.286 29.824.146

Chi phí lập đồ án nhân
với %xác định trong
Chi phí lập nhiệm vụ quy
GTV9 01/2013/TThoạch
2.450.880
BXD(27,112860trđ*12.8%
)

Chi phí thẩm định đồ án
quy hoạch

Chi phí lập đồ án nhân
với %xác định trong
GTV1
01/2013/TT0
2.144.520
BXD(27,112860trđ*11.2%
)

Chi phí lập đồ án nhân
Chi phí quản lý lập đồ án GTV1 với %xác định trong
quy hoạch
1 01/2013/TT1.876.455
BXD(27,112860trđ*9.6%)

245.088

2.695.968

214.452

2.358.972

187.646

2.064.101

Chi phí phương án kiến
trúc và lập DA

GTV1

Hợp đồng với chủ đầu tư 7.749.000.0 774.900.00 8.523.900.00
3
00
0
0

Chi phí thẩm tra thiết kế
cơ sở

GTV1 Hợp đồng với chủ đầu tư
4
174.349.00


0

17.434.900 191.783.900

Chi phí thiết kế bản vẽ thi GTV1
Hợp đồng với chủ đầu tư 11.151.100. 1.115.110.0 12.266.210.0
cơng
5
000
00
00

Chi phí thẩm tra thiết kế
bản vẽ thi cơng

Gxd*0,06% ( tỷ lệ % tính

GTV1
trong bảng 15 của QD
371.815.48
6
37.181.548 408.997.029
957/QD-BXD)
1

Chi phí thẩm tra dự tốn
và tổng dự tốn
xây dựng cơng trình

Gxd*0,056% ( tỷ lệ %
GTV1
tính trong bảng 16 của
7
QD 957/QD-BXD)

34.702.778. 3.470.277.8 38.173.056.0
198
20
18

Chi phí lập HSMT và phân
Gxd*0,04% ( tỷ lệ % tính
GTV1
tích đánh giá
trong bảng 17của QD
247.876.98
8

24.787.699 272.664.686
HSDT thi cơng
957/QD-BXD)
7
Chi phí lập HSMT và phân
Gtb*0,08% ( tỷ lệ % tính
GTV1
tích đánh giá
trong bảng 18 của QD
9
89.948.731 8.994.873 98.943.604
HSDT cung cấp thiết bị
957/QD-BXD)
Gxd*0,897% ( tỷ lệ %
Chi phí giám sát xây dựng GTV2
tính trong bảng 19 của
cơng trình
0
QD 957/QD-BXD)

Chi phí giám sát lắp đặt
thiết bị

G2*0,35% ( tỷ lệ % tính
GTV2
trong bảng 20 của QD
313.457.69
1
31.345.770 344.803.469
957/QD-BXD)

9

Chi phí thỏa thuận câp
GTV2 Tạm tính dựa vào cơng
điện,cấp nước, PCCC, thỏa
2 trình tương tự
thuận mơi trường
Chi phí kiểm tra chât
lượng vật liệu, kiểm định

5.558.641.4 555.864.14 6.114.505.58
36
4
0

30.000.000 3.000.000 33.000.000

GTV2 Chi phí giám sát cơng
3 trình nhân với 35% (Phần 1.945.524.5 194.552.45 2.140.076.95


chất lượng cơng trình

V thơng tư 11/2005/TTBXD)

03

0

3

GTV20*0,35

Chi phí quan trắc lún, thí
nghiệm nén tĩnh

GTV2 Tạm tính dựa vào cơng
4 trình tương tự

Chi phí kiểm tra chât
lượng vật liệu,kiểm định
chất lượng thiết bị

chi phí giám sát thiết bị
nhân
với 35% (Phần V
GTV2
thơng tư 11/2005/TT-BXD) 109.710.19
5
10.971.020 120.681.215
5
GTV21*0,35

Chi phí biện pháp thi cơng

GTV2 Tạm tính dựa vào cơng
6 trình tương tự

1.111.728.2 111.172.82 1.222.901.11
87

9
6

4.000.000.0 400.000.00 4.400.000.00
00
0
0

7. Chi phí khác chưa tính lãi vay
Chi phí bảo hiểm xây lắp được tạm tính dựa vào tỷ lệ % của chi phí xây dựng theo quyết
định 33/2004 QD-BTC
GBHXL = Gxd*0,22% = 0,22%*618.758.136.000 = 1.363.323.429 VNĐ
Chi phí bảo hiểm thiết bị được tạm tính dựa vào tỷ lệ % của chi phí thiết bị theo quyết
định 33/2004 QD-BTC
GBHTB = Gtb*0,25% = 90.857.304.000*0,25% = 227.143.260 VNĐ
Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết tốn đầu tư tính dựa trên tỷ lệ % của Tổng mức đầu tư
đã được duyệt ( hoặc đã điều chỉnh ) theo Điều 18 của TT 19/2011/TT-BTC
GK1 = (Gxd+Gtb+Gtv+Gqlda+Gk+Gdp)*0,064% = 940.162959.773 * 0,064%
= 574.166.888 VNĐ


Chi phí thẩm tra kiểm tốn tính dựa trên tỷ lệ % của Tổng mức đầu tư đã được duyệt
( hoặc đã điều chỉnh ) theo Điều 18 của TT 19/2011/TT-BTC
GK2 = (Gxd+Gtb+Gtv+Gqlda+Gk+Gdp)*0,064% = 940.162959.773 * 0,096%
= 816.393.544 VNĐ
8. Chi phí dự phịng
Dự phịng khối lượng phát sinh được tính 10% với tổng các chi phí đã được tính: Chi
phí xây dựng cơng trình, Chi phí thiết bị cơng trình, chi phí GPMB, chi phí tư vấn, chi
phí quản lý dự án, chi phí khác chưa tính lãi vay ( khơng bao gồm Chi phí thẩm tra phê
duyệt quyết tốn đầu tư, Chi phí thẩm tra kiểm tốn)

GDP1 = 10%* (Gxd+Gtb+Gtv+Gqlda+Gk) =
Dự phịng các yếu tố trượt giá được tính từ chỉ số trượt giá Hà Nội (tính từ chỉ số giá xây
dựng bình quân trong 3 năm 2010, 2011, 2012) là 3,55% với sự phân bổ tổng mức đầu tư
theo từng kỳ
TÍNH HỆ SỐ GIÁ XÂY DỰNG BÌNH QN
Cơ cấu chi
phí gốc của năm

2006

Năm

Quý
Chỉ số giá
XD
Chỉ số giá
XD liên hoàn
Ixdctbq

2011

2010

I

I
I

2011
I

II

I
V

I

I
I

2012
I

II

I
V

I

I
I

I
II

I
V

1
1
1
1
1
1
1
2
2
2
2
2
56.74 62.39 63.19 67.83 89.01 96.28 96.85 12.69 13.09 12.57 11.72 08.65
1

1
1
1
1
1
1
1
9
9
9
03.6 00.49 02.84 12.62 03.85 00.29 08.05 09.4 9.76 9.6 8.55
103.55


GDP2 = ∑ (Vt - LVayt){[1 + (IXDCTbq

=6,710,059,176 vnđ

± ∆ I XDCT )] - 1}
t