TKMH lập và thẩm định dự án đầu tư xây dựng chung cư ( kèm file tính)

TKMH: Lập và thẩm định dự án đầu tư

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hạnh Tâm

MỤC LỤC
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ DỰ ÁN....................................................3

1.1 Các thông tin khái quát về dự án..............................................................................3
1.1.1. Tên dự án: CHUNG CƯ PHARAOH...............................................................3
Địa điểm: 262/20 đường Lạc Long Quân, phường 10, quận 11, TP.HCM..................3
1.1.2. Chủ đầu tư: Tổng Công ty Thương mại Sài gòn – Satra....................................3
1.1.3. Hình thức đầu tư...............................................................................................3
1.1.4. Thời gian thực hiện dự án.................................................................................3
1.2. Căn cứ lập dự án......................................................................................................4
1.3. Sự cần thiết đầu tư dự án..........................................................................................6
1.4 Qui mô dự án và giải pháp kết cấu xây dựng hạng mục công trình...........................9
1.4.1. Qui mô công trình.............................................................................................9
1.4.2. Các chức năng công trình..................................................................................9
1.5 Thời gian thực hiện dự án.......................................................................................11
1.6 Lập bảng thông số đầu vào dự án............................................................................11
CHƯƠNG 2: LẬP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ XÂY
DỰNG CÔNG TRÌNH..........................................................................................13

2.1. Lập tổng mức đầu tư xây dựng công trình.............................................................13
2.1.1. Cơ sở xác định chi phí đầu tư.........................................................................13
2.1.2. Tổng hợp chi phí đầu tư cho toàn dự án..........................................................13
2.2. Lập bảng kế hoạch sử dụng vốn đầu tư xây dựng công trình.................................15
2.2.1 Chi tiết cơ cấu vốn đầu tư................................................................................15
2.2.2. Bảng cân đối nguồn vốn..................................................................................15
2.2.3. Cơ cấu nguồn vốn và chi phí sử dụng vốn......................................................16
Nguồn vốn huy động từ khách hàng: 15 629 triệu đồng.......................................16

CHƯƠNG 3: LẬP CÁC BẢNG TÍNH TÀI CHÍNH..................................................17

3.1. Lập bảng dự kiến doanh thu hàng năm.............................................................17
3.2. Lập bảng kế hoạch vay và trả nợ vay.................................................................17
3.3. Lập bảng khấu hao..............................................................................................17
3.4. Lập bảng chi phí bán hàng, chi phí sản xuất và quản lý...................................17
3.5. Lập bảng dự trù lãi lỗ hàng năm cho dự án.......................................................17
CHƯƠNG 4: ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN............................................18

4.1. Xác định cơ cấu nguồn vốn dự kiến và chi phí sử dụng vốn.............................18
4.2. Xác định suất chiết khấu của dự án....................................................................18
4.3. Lập bảng ngân lưu dự án....................................................................................18
4.4. Xác định chỉ tiêu NPV, IRR, Thv, B/C................................................................18
4.4.1. Hiện giá thu nhập thuần NPV.........................................................................18
4.4.2. Tỷ suất sinh lời nội bộ IRR.............................................................................18
4.4.3. Thời gian hoàn vốn Thv..................................................................................19
4.4.4. Tỷ số lợi ích trên chi phí B/C..........................................................................19
4.5. Lập bảng đánh giá độ nhạy của dự án đầu tư xây dựng công trình....................19
4.6. Thuyết minh tổng hợp nhận xét, kiến nghị........................................................19
1

SVTH: Hoàng Xuân Độ


TKMH: Lập và thẩm định dự án đầu tư

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hạnh Tâm

4.6.1. Bảng tổng hợp các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án.......................................19
4.6.2. Phân tích độ nhạy của dự án............................................................................20

4.6.3. KẾT LUẬN.....................................................................................................22
4.6.4. KIẾN NGHỊ....................................................................................................23

2

SVTH: Hoàng Xuân Độ


TKMH: Lập và thẩm định dự án đầu tư

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hạnh Tâm

LẬP VÀ PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG CHUNG CƯ HOA PHARAOH – 262/20 LẠC LONG
QUÂN – PHƯỜNG 10 – QUẬN 11 – TP.HCM
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ DỰ ÁN
1.1 Các thông tin khái quát về dự án
1.1.1. Tên dự án: CHUNG CƯ PHARAOH

Địa điểm: 262/20 đường Lạc Long Quân, phường 10, quận 11, TP.HCM.
1.1.2. Chủ đầu tư: Tổng Công ty Thương mại Sài gòn – Satra
1.1.3. Hình thức đầu tư
- Thực hiện dự án theo phương thức đầu tư xây dựng mới.
- Để có đủ nguồn vốn thực hiện dự án này một cách có hiệu quả nhất ngoài
nguồn vốn tự có, Tổng Công ty Thương mại Sài Gòn - SATRA đề xuất hình thức
vay vốn ngân hàng và huy động vốn. Hiện nay, nhu cầu về nhà ở là khá lớn, việc
huy động vốn sẽ được thực hiện chủ yếu ở các khách hàng tiềm năng, góp vốn theo
phân kỳ từng đợt phù hợp khả năng của người mua nhà và tiến độ cần vốn của dự
án.
1.1.4. Thời gian thực hiện dự án

3

SVTH: Hoàng Xuân Độ


TKMH: Lập và thẩm định dự án đầu tư

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hạnh Tâm

Tiến độ thực hiện đầu tư: Quý 1/2012 đến cuối quý 2/2013
Lập dự án và trình duyệt dự án đầu tư
Lập thiết kế- tổng dự toán
Thẩm tra thiết kế- tổng dự toán
Phê duyệt thiết kế và dự toán, kế hoạch đấu thầu dự án
Lập hồ sơ mời thầu, tổ chức thầu, xét thầu và duyệt kết

Tháng 1/2012
Tháng 2/2012
Tháng 3/2010
Tháng 4/2010
Tháng 5 ÷ 6/2010

quả
Thi công xây lắp công trình

Tháng 7/2012 ÷cuối tháng
6/2013

1.2. Căn cứ lập dự án

Căn cứ Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội khóa XI,
kỳ họp thứ 4;
Căn cứ Luật đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc hội khóa XI,
kỳ họp thứ 8;
Thông tư số 33/2007/TT-BTC ngày 09/04/2007 hướng dẫn quyết toán dự án
hoàn thành thuộc nguồn vốn Nhà nước;
Quyết định số 33/2004/QĐ-BTC ngày 12/04/2004 của Bộ Tài chính về việc ban
hành quy tắc, biểu phí bảo hiểm xây dựng, lắp đặt;
Nghị định 85/2009 NĐ-CP ngày 21/10/2009 của Chính Phủ ban hành về hướng
dẫn thi hành Luật đấu thầu và lựa chọn nhà thầu xây dựng theo Luật Xây Dựng;
Căn cứ Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 về quản lý dự án đầu tư
xây dựng công trình;
Thông tư số 03/2009/TT-BXD ngày 26/03/2009 của Bộ Xây dựng quy định chi
tiết một số nội dung của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ
về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;

4

SVTH: Hoàng Xuân Độ


TKMH: Lập và thẩm định dự án đầu tư

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hạnh Tâm

Nghị định 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ về quản lý đầu tư
xây dựng công trình;
Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 của Bộ Xây dựng về việc
Hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
Thông tư 11/2005/TT-BXD ngày 14/07/2005 của Bộ Xây dựng về việc Hướng

dẫn kiểm tra và chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng;
Thông tư 109/2000/TT-BTC ngày 13/11/2000 của Bộ Tài chính về việc Hướng
dẫn chế độ thu, nộp và sử dụng lệ phí thẩm định đầu tư;
Quyết định 957/BXD-09 ngày 29/09/2009 của Bộ Xây dựng về việc công bố
Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình;
Công văn số 3144/SQHKT-QHKV1 về việc xây dựng công trình nhà ở kết hợp
thương mại tại địa điểm 262/20 đường Lạc Long Quân Phường 10 Quận 11;
Công văn số 1661/SQHKT-QHKV1 ngày 22/06/2010 về việc xây dựng công
trình nhà ở kết hợp thương mại tại địa điểm 262/20 đường Lạc Long Quân Phường 10
Quận 11;
Công văn số 707/SQHKT-QHKV1 ngày 29/03/2010 của Sở Quy hoạch Kiến
trúc về việc báo cáo về quy hoạch – kiến trúc tại địa điểm số 262/20 đường Lạc Long
Quân, phường 10, quận 11;
Công văn số 1970/UBND-ĐTMT ngày 06/05/2010 của Ủy ban nhân dân thành
phố Hồ Chí Minh về quy hoạch kiến trúc tại địa điểm số 262/20 đường Lạc Long Quân,
phường 10, quận 11;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AN 031800 do Ủy Ban Nhân Dân TP.
HCM cấp ngày 05/01/2009.
1.3. Sự cần thiết đầu tư dự án
Vài năm trở lại đây, tốc độ gia tăng dân số, quá trình đô thị hóa của Việt Nam
tăng lên đáng kể, làm cho việc giải quyết chỗ ở ngày càng khó khăn hơn. Hiện có
khoảng 70% số người trẻ ở các đô thị Việt Nam, đa số là công chức, thích mua
5

SVTH: Hoàng Xuân Độ


TKMH: Lập và thẩm định dự án đầu tư

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hạnh Tâm

những căn hộ nên nhu cầu về nhà ở trong tương lai sẽ tăng mạnh. Lý do chủ yếu là
hợp nhu cầu, môi trường sống trong lành, tính an ninh cao và cũng có đầy đủ các
tiện ích… Ngoài ra, do cuộc sống, công việc bận rộn nên nhiều bạn trẻ muốn chọn
căn hộ để mọi công việc vặt trong gia đình có thể “khoán” cho dịch vụ, từ đó có thể
toàn tâm, toàn ý lo phát triển sự nghiệp. Với những tiện ích này, chung cư thật sự là
một mô hình khu phức hợp rất hiện đại, đó không chỉ là mơ ước của những người
thành đạt, sành điệu mà còn là xu hướng không thể cưỡng lại trong tương lai không
xa, khi kinh tế ngày càng phát triển và thu nhập cũng như nhu cầu của người dân
ngày càng được nâng cao. Một căn nhà với đầy đủ tiện nghi là điều thiết yếu để
mang đến một cuộc sống hoàn hảo. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng
thiếu hụt nhà ở ở Việt nam nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng.
Trong quá trình phát triển và hội nhập, thành phố Hồ Chí Minh luôn giữ vai
trò là một trung tâm kinh tế, tài chính, thương mại, dịch vụ của cả nước, là hạt nhân
của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, một trong ba vùng kinh tế trọng điểm lớn
nhất nước và cũng là vùng động lực cho công cuộc phát triển kinh tế - xã hội ở địa
bàn Nam Bộ và cả nước. Đây là đô thị cực lớn, có tốc độ đô thị hóa cao, nhu cầu
đầu tư trong và ngoài nước đang tăng mạnh. Điều này bộc lộ những khiếm khuyết,
những mặt yếu kém về cơ sở hạ tầng, cụ thể là chỗ ở và diện tích cho thuê làm
trung tâm thương mại trên địa bàn thành phố ngày càng trở nên khan hiếm, chất
lượng dịch vụ chưa đạt yêu cầu.
Theo tính toán đã được chính phủ chấp nhận, dân số thành phố Hồ Chí Minh
năm 2010 khoảng 8.5 triệu người và sẽ lên đến 10 triệu người sau năm 2020, đưa
vào hàng các đô thị cực lớn trong khu vực cả về quy mô và tính chất. Đây vừa là cơ
hội nhưng cũng là thách thức rất lớn đối với chính quyền thành phố trong việc đảm
bảo cho thành phố phát triển một cách hài hòa và bền vững. Cũng như các đô thị
lớn khác, cuộc sống trong nội thành thành phố Hồ Chí Minh ngày càng trở nên chật
chội và ngột ngạt khi lượng dân cư đổ vào quá đông trong lúc diện tích đất xây
6

SVTH: Hoàng Xuân Độ


TKMH: Lập và thẩm định dự án đầu tư

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hạnh Tâm

dựng vẫn không thay đổi đã dẫn tới những hậu quả nghiêm trọng quá tải về cơ sở
hạ tầng kỹ thuật, ô nhiễm môi trường, ô nhiễm tiếng ồn…và đặc biệt là vấn đề thiếu
nhà ngày càng trầm trọng ảnh hưởng đáng kể đến chất lượng sống của cư dân trong
vùng.
Trước tình hình đó, cần thiết phải có biện pháp khắc phục, một mặt hạn chế
sự gia tăng dân số, một mặt tái bố trí lại dân cư sao cho hợp lý, đi đôi với việc cải
tạo, xây dựng hệ thống kỹ thuật đáp ứng nhu cầu về chỗ ở và diện tích cho thuê làm
trung tâm thương mại hiện nay. Đây là một trong những nhân tố quyết định nhằm
tạo điều kiện cho thành phố phát triển nhanh, hiện đại và đồng bộ hơn.
Nhằm đáp ứng nhu cầu trên, hình thành các khu chung cư, các loại hình công
trình công cộng và hạ tầng xã hội nhằm phục vụ cho nhu cầu sống và làm việc,
đồng bộ về cơ sở hạ tầng, đáp ứng được những tiêu chuẩn sống của một thành phố
trẻ như: nhà cửa khang trang, văn minh, giao thông thuận tiện, thông tin thích hợp,
môi trường xanh, sạch, văn minh nơi công cộng, thúc đẩy kinh tế quận 11 nói riêng
và của thành phố nói chung phát triển là thật sự cần thiết.
Quận 11 nằm ở cửa ngõ ra vào phía Tây Nam của thành phố Hồ Chí Minh,
một khu vực đang được mở rộng và phát triển theo quyết định 123/1998/QĐ-TTg
về việc điều chỉnh quy hoạch tổng mặt bằng thành phố đến năm 2020, một khu vực
có nhiều nút giao thông quan trọng như Bình Thới – Lãnh Binh Thăng – Ông Ích
Khiêm đang được mở rộng và phát triển theo quy hoạch. Với vị trí trọng điểm tiếp
giáp với các quận 5, quận 10, quận Tân Phú, quận 6, quận Tân Bình và quận Tân
Phú, quận 11 đang trên đà phát triển mạnh. Mật độ dân cư dày đặc cộng với các
hoạt động kinh doanh buôn bán sầm uất, đặc biệt là công viên văn hóa Đầm Sen là một trong những khu vui chơi giải trí lớn trọng điểm của cả thành Phố, quận 11

đã và đang thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Song song với việc gia nhập WTO vào năm 2007, nền kinh tế của Việt nam
đang từng bước hòa nhập với nền kinh tế thế giới. Mở cửa về chính sách đầu tư, ổn
7

SVTH: Hoàng Xuân Độ


TKMH: Lập và thẩm định dự án đầu tư

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hạnh Tâm

định về chính trị, đa dạng về văn hóa đã làm Việt nam nói chung và thành phố Hồ
Chí Minh nói riêng có nhiều tiềm năng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Để giải quyết nhu cầu thiết thực và nâng cao đời sống cho cán bộ công nhân
viên của Tổng Công ty Thương mại Sài Gòn - SATRA và người dân có nhu cầu về
nhà ở, giảm bớt gánh nặng về nhà ở cho chính quyền thành phố. Đồng thời hình
thành những khu chung cư đạt tiêu chuẩn và có cảnh quan đẹp, tạo cơ sở hạ tầng
cho thành phố nói chung và quận 11 nói riêng, Tổng Công ty Thương mại Sài Gòn
- SATRA xây dựng “Chung cư Pharaoh” là hết sức phù hợp với định hướng phát
triển không gian đô thị Quận 11 là quận nội thành với chức năng dân dụng, thương
mại – dịch vụ đang thực hiện mục tiêu tổng quát tạo bước chuyển biến nhanh mạnh
mẽ trong đầu tư hạ tầng kỹ thuật gắn với phát triển đô thị, làm nền tảng thúc đẩy
kinh tế tăng trưởng, huy động các nguồn vốn đầu tư và đẩy mạnh thực hiện xã hội
hóa trên các lĩnh vực.
Với phương hướng “năm văn minh đô thị” quận 11 mong muốn đem đến
những trải nghiệm hiện đại, bắt kịp thời cuộc và người dân cũng được tận hưởng
mô hình an cư thế hệ mới.
Xây dựng khu dân cư kết hợp khu thương mại hoàn chỉnh hiện đại, góp phần
đưa quận 11 đi theo hướng phát triển mới hiện đại hơn, năng động hơn trong vai trò

là cửa ngõ quan trọng của thành phố.
Dự án thực hiện sẽ là kênh huy động các nguồn vốn, nguồn lực tập trung
vào sự nghiệp phát triển kinh tế nói chung và việc đầu tư xây dựng và phát triển
nhà ở nói riêng.
Dự án triển khai thực hiện sẽ tạo thêm việc làm cho người lao động, ngân
sách thu được các khoản tiền sử dụng đất, thuế của các ban ngành, thu nhập cho các
đơn vị tham gia dự án cùng các đơn vị hoạt động kinh doanh khi dự án hoàn tất.
Vì vậy, trước sự phát triển nhanh và mạnh của loại hình kinh doanh trung
tâm thương mại và căn hộ của cả nước nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói
8

SVTH: Hoàng Xuân Độ


TKMH: Lập và thẩm định dự án đầu tư

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hạnh Tâm

riêng, việc đầu tư xây dựng Chung cư Pharaoh là hoàn toàn đúng đắn và kịp thời;
vừa phù hợp với định hướng phát triển của Công ty, đồng thời tăng thêm vẻ mỹ
quan đô thị làm thay đổi bộ mặt thành phố.
Dự án sẽ phát triển theo đúng theo định hướng quy hoạch của quận 11 theo
đồ án quy hoạch chi tiết 1/2012 tránh tình trạng xây dựng nhà bất hợp pháp, góp
phần giải quyết tình trạng thiếu nhà ở hiện nay ở thành phố Hồ Chí Minh.
1.4 Qui mô dự án và giải pháp kết cấu xây dựng hạng mục công trình
1.4.1. Qui mô công trình
- Qui mô công trình: 01 hầm, 4 tầng
- Diện tích khuôn viên: 1000m2
- Mật độ xây dựng công trình (tính theo diện tích hình chiếu bằng từ mái):
80%

- Diện tích chiếm đất công trình 800 m2
- Diện tích tầng hầm: 800m2
- Diện tích sân đường giao thông nội bộ, cây xanh: 200m2
- Mật độ sân đường giao thông nội bộ và cây xanh: 20%
- Tổng diện tích sàn xây dựng (không tầng hầm, tầng sân thượng): 4000m2
- Tổng diện tích sàn xây dựng (kể cả tầng hầm): 4800m2
1.4.2. Các chức năng công trình

Giao thông :
Hệ thống giao thông phương đứng trong công trình được tổ chức phục vụ
cho người sử dụng: kết nối khu vực để xe với các không gian chức năng khác của
công trình bởi:
- 2 thang bộ (2 thang bộ kép): kết nối giao thông từ tầng 1 đến tầng 18, phục
vụ cho khu căn hộ. Đây chính là thang thoát hiểm từ tầng 18 xuống tầng 1.

9

SVTH: Hoàng Xuân Độ


TKMH: Lập và thẩm định dự án đầu tư

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hạnh Tâm

- 2 thang bộ: kết nối giao thông từ tầng 1 đến tầng 18, đây là thang thoát
hiểm phụ nằm tại 2 đầu khối nhà.
- 1 thang máy: hành trình từ tầng 1 đến tầng 4


Khu vực chức năng thương mại – dịch vụ

Khu thương mại được bố trí ở tầng 1. Lối vào chính khu thương mại bố trí ở

mặt trước, tạo thuận tiện cho việc tiếp cận.
Chức năng thương mại của công trình chủ yếu đáp ứng nhu cầu cho các đối
tượng cư trú trong công trình với diện tích sử dụng tương đối nhỏ là 292,50m2.


Khu vực dịch vụ công cộng
Mục đích của khu vực dịch vụ công cộng nhằm đáp ứng các nhu cầu sinh

hoạt cho cư dân trong công trình, hoàn thiện, khép kín khả năng phục vụ của toà
nhà, giải quyết các áp lực lên hạ tầng xã hội trên địa bàn quận 11.
Toàn công trình có 30 căn hộ, theo quy chuẩn hiện hành tổng diện tích cần để
phục vụ cho các dịch vụ công cộng của tòa nhà là :
0.8m2 x 30 hộ = 24m2
Theo thiết kế phòng Sinh hoạt cộng đồng có diện tích là 25m2, như vậy đã đủ
diện tích đáp ứng nhu cầu của tòa nhà.


Khu vực căn hộ
Toàn bộ số lượng căn hộ của công trình được thiết kế trên một khối công

trình. Tuy nhiên cơ cấu bố trí trên từng tầng tách biệt thành hai đơn nguyên độc lập.
Theo tiêu chuẩn tổng số người sinh sống trong tòa nhà gồm:

Loại
Số
Số
Diện
căn

phòng lượng
tích(m2)
hộ
ngủ căn hộ
A
B
B1
B2

75
80
95
90

2
2
2
3

6
6
6
6

Số
người/hộ

Tổng số
người

3
3
4
4

18
18
24
24
10

SVTH: Hoàng Xuân Độ


TKMH: Lập và thẩm định dự án đầu tư
B3

65

3

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hạnh Tâm
6

3

18

* Cơ cấu căn hộ :
Nguyên tắc chính trong việc cơ cấu tổ chức căn hộ trên từng sàn là việc đảm bảo vị

trí thuận lợi, đảm bảo yêu cầu thoát hiểm, tạo dựng không gian tương đối biệt lập cho
từng căn hộ. Ngoài việc đảm bảo các chức năng hoạt động cho từng căn hộ, từng loại căn
hộ, các phòng chức năng trong căn hộ với quan điểm chính là ưu tiên về hướng nhìn, ánh
sáng, thông gió.

STT

Loại
căn
hộ

1
2
3
4
5

A
B
B1
B2
B3

Diện tích căn hộ
Số tầng
Tầng 2 đến 4
Tầng 2 đến 4
Tầng 2 đến 4
Tầng 2 đến 4
Tầng 2 đến 4

TỔNG CỘNG

Số căn
1 tầng

Tổng số
căn

2 căn/tầng
2 căn/tầng
2 căn/tầng
2 căn/tầng
2 căn/tầng

6
6
6
6
6
30

Diện tích
m2/căn

Tổng diện
tích (m2)

75.00
60.00
90.00

80.00
65.00

450.00
360.00
540.00
480.00
390.00
2,220.00

1.5 Thời gian thực hiện dự án
Tổng thời gian thực hiện dự án là 1 năm 6 tháng(Phụ luc- Bảng tiến độ)
1.6 Lập bảng thông số đầu vào dự án

Hạng mục
Diện tích khu đất

Diện
tích(m2)
1000

Tỷ lệ(%)
100

11

SVTH: Hoàng Xuân Độ


TKMH: Lập và thẩm định dự án đầu tư

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hạnh Tâm

Diện tích đường nội bộ,
cây xanh, công trình phụ trợ
Diện tích xây dựng
Tầng hầm

200

20.00

800
800

80.00
Để xe
Khu TM và
DV

Tầng 1
Tầng 2=>4
Tổng diện tích sàn chưa tính tầng hầm
Tổng diện tích sàn có tính tầng hầm

800
3200
4000
4800

CHƯƠNG 2: LẬP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
2.1. Lập tổng mức đầu tư xây dựng công trình
2.1.1. Cơ sở xác định chi phí đầu tư
 Nghị định số 12/2009/ NĐ-CP ngày 12/02/2009 của chính phủ về quản lý dự án
đầu tư xây dựng công trình;
12

SVTH: Hoàng Xuân Độ


TKMH: Lập và thẩm định dự án đầu tư

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hạnh Tâm

 Thông tư số 03/2009/TT-BXD ngày 26/03/2009 của Bộ Xây dựng quy định chi
tiết một số nội dung của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính
phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;
 Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009 của Chính phủ về một số cơ chế,
chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào
tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có
thu nhập thấp tại khu vực đô thị;
 Quyết định 957/QĐ-BXD ngày 29/09/2009 về việc ban hành Định mức chi phí
quản lí dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình.
 Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 của Bộ Xây dựng hướng dẫn
việc lập và chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình.
 Hồ sơ bản vẽ thiết kế dự án chung cư Pharaoh.
2.1.2. Tổng hợp chi phí đầu tư cho toàn dự án
Căn cứ vào thiết kế dự án, tổng chi phí đầu tư xây dựng chung cư Pharaoh như sau:

TỔNG MỨC ĐẦU TƯ
ST
T
1

Khoản mục
chi phí
Chi phí xây dựng

Chi phí
trước thuế
23,376,000

Đơn vị tính: ngàn đồng
Thuế GTGT
Chi phí
Tỷ
(10%)
sau thuế
trọng
2,337,600

25,713,600
13

SVTH: Hoàng Xuân Độ


TKMH: Lập và thẩm định dự án đầu tư

2
3
4
5
6

Chi phí thiết bị
Chi phí quản lý dự án
Chi phí tư vấn ĐTXD
Chi phí khác
Chi phí dự phòng
Dự phòng do khối lượng
phát sinh
Dự phòng do yếu tố
trượt giá

Chi phí đất
7
Tổng mức đầu tư (chưa lãi
vay)
Chi phí lãi vay trong thời gian
XD
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hạnh Tâm

2,448,000

244,800

2,692,800

61,261

6,126

67,387

198,675

19,868

218,543

216,797

21,680

238,477

10,329,236

1,032,924

11,362,159

1,315,037

131,504

1,446,540

9,014,199

901,420

9,915,619

36,629,969

3,662,997

40,292,966

14

SVTH: Hoàng Xuân Độ


TKMH: Lập và thẩm định dự án đầu tư

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hạnh Tâm

2.2. Lập bảng kế hoạch sử dụng vốn đầu tư xây dựng công trình
- Căn cứ vào tiến độ dự kiến thực hiện dự án, ta sẽ xác định được chi phí tương
ứng.
- Dự kiến dự án sẽ đi vào khai thác, kinh doanh vào đầu năm 2013.

KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ THEO NĂM
Đơn vị tính: triệu đồng

STT

Khoản mục

1
Chi phí xây lắp
2
Chi phí thiết bị
3
Chi phí quản lý dự án
4
Chi phí tư vấn ĐTXD
5
Chi phí khác
6
Chi phí dự phòng
7
Chi phí đất
Tổng mức đầu tư trước thuế
Tổng mức đầu tư sau thuế
Chi phí lãi vay trong thời gian
XD
Tổng mức đầu tư (có lãi vay)

Thời gian xây dựng cơ
bản
Năm 2012
Năm 2013
15,314
10,399

808
1,885
40
27
199
20
123
20
3,977
7,385
18,601
17,942
20,461
19,737

Tổng cộng
25,714
2,693
67
219
143
11,362
36,543
40,197

68

523

591

20,528

20,260

40,788

2.2.1 Chi tiết cơ cấu vốn đầu tư
(Xem phụ lục 6)
2.2.2. Bảng cân đối nguồn vốn
(Xem phụ lục 7.1)

15

SVTH: Hoàng Xuân Độ


TKMH: Lập và thẩm định dự án đầu tư

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hạnh Tâm

2.2.3. Cơ cấu nguồn vốn và chi phí sử dụng vốn
Căn cứ vào bảng cân đối nguồn vốn, nguồn vốn đầu tư dự kiến từ 3 nguồn: nguồn
vốn chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng thương mại và nguồn vốn huy động từ khách
hàng
Cơ cấu và nguồn vốn và chi phí sử dụng nguồn vốn như sau:
CƠ CẤU NGUỒN VỐN VÀ CHI PHÍ SỬ DỤNG VỐN
Đơn vị tính: triệu đồng
STT

Nguồn vốn

Số tiền

Tỷ trọng
(%)

45.71
Vốn tự có
19,042
2
16.77
Vốn vay ngân hàng TM
6,987
3
37.52
Vốn huy động KH
15,629
Tổng cộng
41,657
100
Chi phí sử dụng vốn bình quân = 43.03%*22%+21.65%*20%=14%
1

Chi phí
sử dụng vốn
(%)
22
20
0

13

-

Nguồn vốn chủ sở hữu dự kiến là 19 042triệu đồng

-

Nguồn vốn vay ngân hàng thương mại là 6 987 triệu đồng, thời hạn vay là 1
năm 2 quý, lãi suất vay là 20%/năm.

-

Nguồn vốn huy động từ khách hàng: 15 629 triệu đồng

CHƯƠNG 3: LẬP CÁC BẢNG TÍNH TÀI CHÍNH
3.1. Lập bảng dự kiến doanh thu hàng năm
16

SVTH: Hoàng Xuân Độ


TKMH: Lập và thẩm định dự án đầu tư

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hạnh Tâm

Xem phụ lục 10
3.2. Lập bảng kế hoạch vay và trả nợ vay
THỜI GIAN

VAY
TRONG
KỲ

LÃI
VAY

TRẢ NỢ
GỐC

TỔNG
TRẢ
NỢ

Năm 2012
21
2
18
7
95
6

Quý 1
Quý 2
Quý 3
Quý 4

2,123

10.5
8
2
0
6
8

6
8

173.8
9
349.3
3
62
1

17
4
34
9
59
1

Năm 2013
Quý 1

3,509

Quý 2

Tổng cộng

6,58
8

6,58
8

Xem chi tiết tại phụ lục 8 và 8.1
3.3. Lập bảng khấu hao
Phụ lục 11.1
3.4. Lập bảng chi phí bán hàng, chi phí sản xuất và quản lý
Phụ lục 11
3.5. Lập bảng dự trù lãi lỗ hàng năm cho dự án
Phụ lục 12

CHƯƠNG 4: ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN
4.1. Xác định cơ cấu nguồn vốn dự kiến và chi phí sử dụng vốn
17

SVTH: Hoàng Xuân Độ


TKMH: Lập và thẩm định dự án đầu tư

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hạnh Tâm

Phụ lục 7.2
4.2. Xác định suất chiết khấu của dự án
4.3. Lập bảng ngân lưu dự án

4.4. Xác định chỉ tiêu NPV, IRR, Thv, B/C
4.4.1. Hiện giá thu nhập thuần NPV
- Với suất chiết khấu 10%
- Dự án này sẽ được tính doanh thu đến năm thứ 12, tức sau 10 năm hoạt động do
ngoài các căn hộ được bán đứt, còn tầng 1 được cho thuê và tầng hầm.
- Qua tính toán phân tích chỉ tiêu NPV, dự án có:
NPV = 16 123 triệu đồng


Đánh giá chỉ tiêu giá trị hiện tại thuần (NPV):

Dự án có NPV > 0, hiện giá lợi ích lớn hơn hiện giá chi phí, dự án đã mang lại lợi
nhuận cho nhà đầu tư.
(Xem chi tiết phụ lục Bảng Ngân lưu dự án)
4.4.2. Tỷ suất sinh lời nội bộ IRR
- Với r1=10% , NPV1 = 46 480 triệu đồng
- Với r2 = 30%, NPV2 = -1 556 triệu đồng

IRR  r1  (r2  r1 )*

NPV1
NPV1  NPV2

Suy ra : IRR = 28%


Đánh giá chỉ tiêu suất sinh lời nội bộ IRR:

Dự án có IRR = 28% > r = 10% => dự án khả thi, có khả năng sinh lời.
=> Tỷ suất sinh lời nội bộ IRR lớn hơn suất chiết khấu của dự án và lớn hơn lãi vay

ngân hàng. Điều này chứng tỏ dự án hoàn toàn có khả năng sinh lời và khả năng trả
nợ ngân hàng.
18

SVTH: Hoàng Xuân Độ


TKMH: Lập và thẩm định dự án đầu tư

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hạnh Tâm

(Xem chi tiết phụ lục Bảng Ngân lưu dự án)
4.4.3. Thời gian hoàn vốn Thv
Thv = 2 năm 9 tháng
Thời gian hoàn vốn: 2 năm 9 tháng, thể hiện sau 2 năm 9 tháng thì tổng lợi nhuận
thu được bằng tổng chi phí đầu tư của dự án. (NPV=0).
4.4.4. Tỷ số lợi ích trên chi phí B/C
B/C = 2 > 1 => khả thi, cho thấy một đồng vốn bỏ ra đầu tư thu lại được 2 đồng lợi
nhuận.
(Xem chi tiết phụ lục Tỷ số lợi ích trên chi phí B/C)
4.5. Lập bảng đánh giá độ nhạy của dự án đầu tư xây dựng công trình
Từ mục 4.2=> 4.5 xem chi tiết tại phụ lục 13
4.6. Thuyết minh tổng hợp nhận xét, kiến nghị
4.6.1. Bảng tổng hợp các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án
STT
1
2
3
4
5

6
7

CHỈ TIÊU
Tổng mức đầu tư
Tuổi thọ dự án
Suất chiết khấu (%)
NPV
IRR (%)
B/C
Thời gian hoàn vốn

KẾT QUẢ
41 124 triệu đồng
12 năm
10%
16 123 triệu đồng
28%
2 lần
2 năm 9 tháng

ĐÁNH GIÁ

>0
> 10%
>1
< 12 năm

→Tóm lại: Qua những phân tích đánh giá ở trên, ta đi đến kết luận: Dự án khả thi,
đáng giá, dự án sẽ đem lại lợi nhuận vì vậy nên đầu tư.

19

SVTH: Hoàng Xuân Độ


TKMH: Lập và thẩm định dự án đầu tư

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hạnh Tâm

4.6.2. Phân tích độ nhạy của dự án
- Việc phân tích đánh giá độ nhạy trập trung chủ yếu vào việc xem xét sự thay đổi
của các yếu tố đầu vào như: doanh thu (đơn giá bán chung cư, cho thuê trung tâm
thương mại), chi phí xây dựng.
- Phân tích độ nhạy của dự án khi doanh thu và chi phí thay đổi
Khi thay đổi doanh thu và chi phí xây dựng thì sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tài
chính được tính ở bảng dưới đây:
a)
Thay đổi chi phí

Tốc độ thay đổi của NPV khi doanh thu và chi phí biến đổi
16,123
80%
90%
100%
110%
120%

Thay đổi doanh thu
80%

90%
100%
12,899 18,992 25,085
8,417.7 14,511 20,604
3,937
10,030 16,123
-544
5,549 11,642
-5,025
1,068
7,161

110%
31,178
26,697
22,216
17,736
13,255

120%
37,271
32,791
28,310
23,829
19,348

Thay đổi chi phí

Tốc độ biến thiên của NPV khi doanh thu và chi phí biến đổi
16,123

80%
90%
100%
110%
120%

Thay đổi doanh thu
80%
90%
100%
-20%
18%
56%
-48% -10%
28%
-76% -38%
0%
-103% -66%
-28%
-131% -93%
-56%

110%
93%
66%
38%
10%
-18%

120%

131%
103%
76%
48%
20%

Nhận xét:
 Qua bảng trên ta thấy khi cho doanh thu giảm 20% và chi phí tăng 20% thì NPV
giảm 5 025 triệu đồng, tương ứng giảm 131% và khi doanh thu tăng 20% và chi phí
giảm 20% thì NPV tăng cao 37 271 triệu đồng tương ứng tăng 131%.
Như vậy tốc độ tăng giảm của chỉ tiêu NPV rất lớn so với tốc độ thay đổi đổi của 2
yếu tố doanh thu và chi phí .

20

SVTH: Hoàng Xuân Độ


TKMH: Lập và thẩm định dự án đầu tư

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hạnh Tâm

 Khi thay đổi doanh thu giảm 20% và chi phí không thay đổi thì NPV giảm 3.937
triệu đồng tương ứng giảm 76%. Khi doanh thu không thay đổi 0% và chi phí tăng
10% thì NPV giảm còn 25.085 triệu đồng tương ứng giảm 56%.
Như vậy, tốc độ tăng giảm của chỉ tiêu NPV khi thay đổi doanh thu là nhỏ hơn so
với tốc độ tăng giảm của chỉ tiêu NPV khi thay đổi chi phí.

a)
Thay đổi chi phí

Tốc độ thay đổi của IRR khi doanh thu và chi phí biến đổi
28%

80%

80%
90%

28%
23%
16%
9%
1%

100%

110%
120%

Thay đổi doanh thu
100%
90%
110%
28%
26%
25%
28%
28%
26%

23%
28%
28%
18%
24%
28%
12%
19%
24%

110%
25%
26%
28%
28%
24%

Thay đổi chi phí

Tốc độ biến thiên của IRR khi doanh thu và chi phí biến đổi
28%

80%
90%
100%

110%
120%

80%

0%
-20%
-42%
-68%
-97%

Thay đổi doanh thu
100%
90%
110%
-1%
-7%
-10%
0%
0%
-6%
-18%
0%
0%
-37%
-16%
0%
-59%
-33%
-14%

120%
-10%
-6%
0%

0%
-14%

Nhận xét:
 Khi thay đổi doanh thu giảm 20% và chi phí tăng 20% thì IRR giảm 1%. Khi
chi phí giảm 20% và doanh thu tăng 20% thì IRR giảm 25%. Điều này cho thấy tốc
độ tăng giảm của chỉ tiêu IRR là lớn so với tốc độ thay đổi hai chỉ tiêu doanh thu và
chi phí.

21

SVTH: Hoàng Xuân Độ


TKMH: Lập và thẩm định dự án đầu tư

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hạnh Tâm

 Khi chi phí tăng 20% và doanh thu không thay đổi = 0% thì IRR giảm 19% và
khi doanh thu giảm 20% và chi phí không thay đổi thì IRR giảm 16%. Điều này nói
lên khi thay đổi doanh thu thì IRR nhạy hơn khi thay đổi chi phí.
Kết luận: Từ những nhận xét trên ta thấy dự án có độ nhạy cao khi các yếu tố đầu
vào thay đổi và so với yếu tố chi phí thì yếu tố doanh thu thay đổi làm các chỉ tiêu
tài chính nhạy hơn.
4.6.3. KẾT LUẬN
- Khu vực dự án nằm tại quận 11 thuộc nội thành thành phố Hồ Chí Minh,
nằm ở hướng Tây Nam của thành phố. Dân cư thành phố ngày một tăng dần, các
diện tích ở trung tâm thành phố ngày càng bị thu hẹp. Việc lấn chiếm xây dựng bất
hợp pháp và lén lút làm cho khu vực trở nên phức tạp, việc quản lý nhà ở và đất ở
ngày càng có nhiều trở ngại trong đó Nhà nước sẽ thất thu phần lớn. Có nhiều khu

đô thị mới mọc lên, nhiều khu chung cư ra đời đã góp phần làm thay đổi bộ mặt
thành phố. Căn hộ đã trở thành một giải pháp hữu hiệu về nhà ở cho cư dân đô thị
- Dự án Chung cư Pharaoh sẽ góp phần đáp ứng nhu cầu về căn hộ, cải tạo
cuộc sống và nếp sinh hoạt của người dân trong khu vực sở tại, ổn định và hướng
đến nâng cao đời sống theo nếp sống văn minh và trật tự của các khu đô thị mới tại
cộng đồng dân cư quận 11 nói riêng và thành phố nói chung.Việc xây dựng Chung
cư Pharaoh hôm nay cũng là một tiền đề xây dựng một thành phố hiện đại và phát
triển ngày mai.
- Một chung cư mới hiện đại được hình thành bởi dự án, sẽ góp phần thể hiện
vị thế mình trong công cuộc phát triển của thành phố. Với vị trí trắc địa, nằm gần
các nút giao thông quan trọng, do đó hiệu quả kinh tế và xã hội của dự án sẽ to lớn
khi công trình được hình thành đưa vào cuộc sống.

22

SVTH: Hoàng Xuân Độ


TKMH: Lập và thẩm định dự án đầu tư

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hạnh Tâm

4.6.4. KIẾN NGHỊ
Để dự án được thực hiện có hiệu quả, đảm bảo theo đúng hướng phát triển
qui hoạch chung của thành phố và chủ trương chiến lược phát triển của Ngành, xin
trân trọng đề nghị:
- Cho phép Chủ đầu tư được thực hiện dự án theo hình thức tự thực hiện dự
án.
- Tạo điều kiện cho Chủ đầu tư trong quá trình xây dựng dự án.
- Các Ngân hàng, tổ chức tài chính tạo điều kiện cho chủ đầu tư được vay

vốn kịp thời để thực hiện dự án.

23

SVTH: Hoàng Xuân Độ


TKMH: Lập và thẩm định dự án đầu tư

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hạnh Tâm

24