Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại ngân hàng TMCP bản việt

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

VÕ NGỌC LUÂN

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI
NGÂN HÀNG THƯ NG MẠI CỔ PHẦN
BẢN VIỆT

Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng
Mã số: 60.34.02.01

LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG

Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. TRƯ NG HỒNG TRÌNH

Đà Nẵng - Năm 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng
được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu .................................................................................. 3

3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ............................................................. 3
4. Phƣơng pháp nghiên cứu ........................................................................... 4
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................... 5
6. Bố cục của luận văn ................................................................................... 5
7. Tổng quan tài liệu nghiên cứu ................................................................... 5
CHƯ NG 1 C

SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT

ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯ NG
MẠI ................................................................................................................. 11
1.1. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP .......................... 11
1.1.1. Khái quát về bất động sản .............................................................. 11
1.1.2. Khái quát về bất động sản thế chấp ................................................ 18
1.2. THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI CÁC
NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI ...................................................................... 19
1.2.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại các Ngân
hàng thƣơng mại ....................................................................................... 19
1.2.2. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản ................................... 20
1.2.3. Các phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại các
Ngân hàng thƣơng mại ............................................................................. 23
1.2.4. Nội dung quy trình thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại
các Ngân hàng thƣơng mại [6], [11, tr.86-87] ......................................... 28
1.2.5. Các tiêu chí phản ánh kết quả thẩm định giá bất động sản trong cho
vay tại các Ngân hàng thƣơng mại ........................................................... 32


1.3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG
MẠI

........................................................................................................... 35

1.3.1. Nhóm nhân tố chủ quan ................................................................. 35
1.3.2. Nhóm nhân tố khách quan.............................................................. 37
1.4. KINH NGHIỆM CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN
TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐÔNG SẢN TRONG CHO
VAY ................................................................................................................ 39
1.4.1. Kinh nghiệm của Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) .................... 39
1.4.2. Kinh nghiệm của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn
Việt Nam (Agribank) ............................................................................... 40
1.4.3. Kinh nghiệm của Ngân hàng TMCP Đại Dƣơng (OceanBank) .... 41
1.4.4. Bài học kinh nghiệm rút ra cho công tác thẩm định giá bất động sản
trong cho vay tại Ngân hàng TMCP Bản Việt ......................................... 42
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1................................................................................ 44
CHƯ NG 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯ NG MẠI
CỔ PHẨN BẢN VIỆT .................................................................................. 45
2.1. TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG TMCP BẢN VIỆT (VCCB) ............ 45
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Bản Việt ... 45
2.1.2. Chức năng, nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Bản
Việt ........................................................................................................... 46
2.1.3. Khái quát tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP
Bản Việt .................................................................................................... 48
2.1.4. Sơ lƣợc về Trung tâm thẩm định giá tài sản bảo đảm Ngân hàng
TMCP Bản Việt ........................................................................................ 52


2.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP BẢN VIỆT ....................... 54

2.2.1. Các quy định của Ngân hàng TMCP Bản Việt về cho vay thế chấp
bằng bất động sản ..................................................................................... 54
2.2.2. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP
Bản Việt .................................................................................................... 56
2.2.3. Thực trạng việc áp dụng các phƣơng pháp thẩm định giá bất động
sản trong cho vay tại Ngân hàng TMCP Bản Việt ................................... 57
2.2.4. Nội dung quy trình thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại
Ngân hàng Bản Việt ................................................................................. 62
2.2.5. Kết quả công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại
Ngân hàng TMCP Bản Việt giai đoạn 2014-2016 ................................... 71
2.3. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP BẢN VIỆT ...................................... 78
2.3.1. Những kết quả đạt đƣợc ................................................................. 78
2.3.2. Những hạn chế................................................................................ 81
2.3.3. Nguyên nhân của những hạn chế ................................................... 85
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2................................................................................ 90
CHƯ NG 3. KHUYẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG
TMCP BẢN VIỆT ......................................................................................... 91
3.1. CƠ SỞ ĐỀ XUẤT KHUYẾN NGHỊ ....................................................... 91
3.1.1. Mục tiêu phát triển hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Bản
Việt trong 5 năm tới ................................................................................. 91
3.1.2. Định hƣớng phát triển công tác thẩm định giá bất động sản trong
cho vay tại Ngân hàng TMCP Bản Việt................................................... 92


3.2. KHUYẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP BẢN VIỆT .. 95
3.2.1. Đối với Ngân hàng TMCP Bản Việt .............................................. 96
3.2.2. Đối với NHNN ............................................................................. 107

KẾT LUẬN CHƢƠNG 3.............................................................................. 109
KẾT LUẬN .................................................................................................. 110
PHỤ LỤC
TÀI LIỆU THAM KHẢO
QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐỀ TÀI LUẬN VĂN (Bản sao)
BIÊN BẢN HỌP HỘI ĐỒNG ĐÁNH GIÁ LUẬN VĂN (Bản sao)
CÁC NHẬN XÉT CỦA PHẢN BIỆN (Bản sao)
BẢN GIẢI TRÌNH CHỈNH SỬA LUẬN VĂN (Bản chính)


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
VCCB

Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Bản Việt

TTTĐG TSBĐ

Trung tâm thẩm định giá Tài sản bảo đảm

BĐS

Bất động sản

TSBĐ

Tài sản bảo đảm

NV/CVĐG

Nhân viên/Chuyên viên định giá

TMCP

Thƣơng mại cổ phần

NHTM

Ngân hàng Thƣơng mại

NHNN

Ngân hàng Nhà nƣớc

TCTD

Tổ chức tín dụng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

CV.QHKH

Chuyên viên Quan hệ khách hàng

ĐVKD

Đơn vị kinh doanh

TĐG

Thẩm định giá

DPRR

Dự phòng rủi ro

CLCL

Chất lƣợng còn lại


DANH MỤC CÁC BẢNG
Số hiệu

Tên bảng

bảng
2.1
2.2
2.3
2.4
3.1

Số lƣợng hồ sơ đã xử lý bằng các phƣơng pháp thẩm
định giá áp dụng tại VCCB giai đoạn 2014 – 2016
Kết quả đảm bảo tiền vay bằng các loại tài sản tại
VCCB giai đoạn 2014 – 2016
Số lƣợng hồ sơ đã xử lý và giá trị bất động sản thẩm
định tại TTĐG giai đoạn 2014 – 2016

Kết quả công tác thẩm định giá BĐS trong cho vay tại
Ngân hàng TMCP Bản Việt giai đoạn 2014 – 2016
Một số chỉ tiêu kinh doanh năm 2017 của Ngân hàng
TMCP Bản Việt

Trang
62
72
73
75
91


DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
Số hiệu

Tên hình vẽ

Trang

Cơ cấu bộ máy tổ chức của Ngân hàng TMCP Bản Việt

47

hình
2.1
2.1
2.1
2.2

2.3

2.4

2.5

2.6

2.7.

2.8

Cơ cấu bộ máy tổ chức của Ngân hàng TMCP Bản
Việt
Cơ cấu bộ máy tổ chức của Ngân hàng TMCP Bản Việt
Tổng tài sản của Ngân hàng TMCP Bản Việt qua 3 năm
2014-2016
Tình hình huy động tại Ngân hàng TMCP Bản Việt
qua 3 năm 2014 - 2016
Tình hình dƣ nợ cho vay và nợ xấu tại Ngân hàng
TMCP BảnViệt qua 3 năm 2014 - 2016
Tình hình kết quả hoạt động kinh doanh tại Ngân hàng
TMCP Bản Việt qua 3 năm 2014 - 2016
Sơ đồ tổ chức tại Trung tâm thẩm định giá TSBĐ Ngân
hàng TMCP Bản Việt
Nội dung quy trình thẩm định giá bất động sản tại Ngân
hàng TMCP Bản Việt
Tỷ lệ giá trị thẩm định giá thực tế của Trung tâm Thẩm
định giá so với toàn hệ thống năm 2016

47
47
49

49

50

50

53

63

74


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm qua, cùng với sự phát triển của đất nƣớc, hệ thống
các ngân hàng thƣơng mại đã có những bƣớc tiến đáng kể trong hoạt động
kinh doanh tiền tệ, sự đa dạng trong hình thức cho vay, chế độ lãi suất hấp
dẫn, tăng cƣờng hợp tác quốc tế, cùng với chất lƣợng cuộc sống ngày càng
đƣợc nâng cao, đã có ngày càng nhiều khách hàng tham gia giao dịch tại các
ngân hàng.
Một trong những hoạt động cho vay phát triển mạnh trong những năm
gần đây là hình thức cho vay có tài sản bảo đảm là BĐS, đặc biệt là BĐS nhà
đất. Tại hội thảo “Hoàn thiện pháp luật về giao dịch đảm bảo nhằm tăng

cƣờng cơ hội tiếp cận tín dụng tại Việt Nam” ngày 27/6/2007, Công ty Tài
chính Quốc tế và Hiệp hội Ngân hàng đã công bố khảo sát về tình hình hoạt
động cho vay cho thấy có đến 93% các ngân hàng muốn nhận BĐS làm tài
sản thế chấp cho các khoản vay thƣơng mại. Còn theo ông Lê Xuân Nghĩa,
nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia thì trong năm 2008,
giá trị BĐS thế chấp lên đến 50% tổng tài sản ngân hàng, tức bằng GDP của
Việt Nam tại thời điểm đó. Những số liệu này cho thấy, hệ thống ngân hàng
xem BĐS là ƣu tiên hàng đầu khi nhận tài sản thế chấp. Mặc dù trong vài năm
trở lại đây, thị trƣờng BĐS có nhiều biến động nhƣng không vì thế mà các
ngân hàng thay đổi “sở thích” nhận BĐS làm tài sản thế chấp tại ngân hàng
mình. Và cũng chính vì thế hoạt động thẩm định giá BĐS có ý nghĩa quan
trọng trong hoạt động cho vay tại các NHTM hiện nay và ngày càng đƣợc các
ngân hàng quan tâm hơn. Bởi lẽ, nếu thẩm định giá tốt, phản ánh đúng giá trị
của tài sản thì không những giúp ngân hàng hạn chế rủi ro trong việc cấp tín
dụng mà đồng thời đồng thời còn làm gia tăng khả năng cạnh tranh, thu hút
khách hàng bởi mức cho vay hợp lý của ngân hàng mình.


2

Tuy nhiên do có nhiều nguyên nhân cả chủ quan lẫn khách quan mà
trong công tác xác định giá trị, quản lý, xử lý BĐS bảo đảm tại các ngân hàng
còn gặp nhiều khó khăn, khó khăn về mặt cơ chế chính sách, về những hạn
chế của ngân hàng thƣơng mại, khó khăn từ phía khách hàng ….làm cho hoạt
động cho vay thế chấp BĐS chƣa đáp ứng đƣợc nhu cầu vay vốn của khách
hàng cũng nhƣ hoạt động của ngân hàng. Hơn nữa, công tác thẩm định giá
BĐS trong hoạt động cho vay còn là cơ sở để ngân hàng xác định mức cho
vay tối đa, thời hạn cho vay, vấn đề bảo đảm tiền vay, tạo điều kiện thuận lợi
cho khách hàng hoạt động có hiệu quả, đảm bảo an toàn cho hoạt động tín
dụng, mà còn là “sợi dây bảo hiểm” của ngân hàng đề phòng khi khách hàng

xảy ra rủi ro, đồng thời nâng cao ý thức trách nhiệm sử dụng có hiệu quả vốn
vay, ý thức trả nợ đúng hạn của khách hàng. Thẩm định giá BĐS trong cho
vay tại các NHTM Việt Nam trong thời gian qua còn bộc lộ nhiều bất cập và
là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tỷ lệ nợ xấu cao đáng báo
động hiện nay.
Ngân hàng TMCP Bản Việt là một ngân hàng nhỏ, hiện đang trong quá
trình tái cấu trúc hoạt động, hệ thống các văn bản, quy trình thẩm định giá còn
chƣa hoàn thiện, làm cho quá trình tác nghiệp của các NV/CVĐG cũng nhƣ
các CV.QHKH tại các ĐVKD còn gặp nhiều khó khăn, vƣớng mắc làm ảnh
hƣởng đến công tác thẩm định giá bất động sản và hoạt động cho vay của
Ngân hàng.
Nhận thấy tầm quan trọng của hoạt động thẩm định giá BĐS cũng nhƣ
kết hợp với thực tế tại Ngân hàng TMCP Bản Việt, tác giả quyết định chọn đề
tài “HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN BẢN
VIỆT” nhằm nghiên cứu hoạt động thẩm định giá BĐS trong cho vay, phân
tích và đề xuất các khuyến nghị góp phần hoàn thiện công tác thẩm định giá
BĐS tại ngân hàng công tác.


3

2. Mục tiêu nghiên cứu
a. Mục tiêu chung: Phân tích công tác thẩm định giá bất động sản
trong cho vay tại Ngân hàng TMCP Bản Việt. Từ đó, đề xuất các khuyến nghị
hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS trong cho vay tại ngân hàng.
b. Trên cơ sở mục tiêu nghiên cứu trên, luận văn tập trung giải quyết
các vấn đề sau:
 Cơ sở lý thuyết của hoạt động thẩm định giá bất động sản? Hoạt
động Thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng thƣơng mại ?

 Nội dung quy trình thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại
Ngân hàng thƣơng mại là gì?
 Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại
Ngân hàng TMCP Bản Việt nhƣ thế nào?
 Những kết quả đạt đƣợc và hạn chế trong công tác thẩm định giá
bất động sản trong cho cho vay tại Ngân hàng TMCP Bản Việt?
 Làm thế nào để hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản cho
vay tại Ngân hàng TMCP Bản Việt?
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
 Đối tượng nghiên cứu: Những lý luận về công tác thẩm định giá
BĐS trong cho vay tại NHTM và thực trạng công tác thẩm định giá BĐS
trong cho vay tại Ngân hàng TMCP Bản Việt.
 Phạm vi nghiên cứu:
+ Về nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu, phân tích, đánh giá hoạt động
thẩm định giá BĐS trong cho vay tại Ngân hàng TMCP Bản Việt. Từ đó đề xuất
các khuyến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá tại Ngân hàng.
+ Về không gian: Tại Ngân hàng TMCP Bản Việt
+ Về thời gian: Trong giai đoạn từ năm 2014 - 2016.


4

4. Phương pháp nghiên cứu
Phần hệ thống hóa cơ sở lý luận: Sử dụng phƣơng pháp thu thập,
tổng quan tài liệu; thực hiện đối chiếu, phân tích, tổng hợp các nguồn thông
tin để chuẩn bị nội dung cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá bất động sản
tại các NHTM
Phần khảo sát, đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá BĐS
trong cho vay tại Ngân hàng TMCP Bản Việt: Nguồn dữ liệu đƣợc thu thập
chủ yếu bằng cách:

- Phỏng vấn chuyên sâu: Tác giả sẽ thực hiện phỏng vấn chuyên sâu
các đối tƣợng, gồm: CV.QHKH tại các ĐVKD, NV/CVĐG tại Trung tâm
Thẩm định giá TSBĐ, Chuyên viên Pháp chế tại Phòng pháp chế của Ngân
hàng… liên quan đến công tác thẩm định giá BĐS trong cho vay nhằm nhận
diện các vấn đề thực tại trong công tác thẩm định giá BĐS hiện nay.
- Thu thập thông tin, số liệu và các tài liệu liên quan phục vụ cho việc
nghiên cứu từ: Trung tâm Thẩm định giá TSBĐ, Phòng Quản lý tín dụng,
Phòng pháp chế của Ngân hàng…trong giai đoạn từ năm 2014 - 2016. Thu thập
thông tin từ các đồng nghiệp, bạn bè làm tại các Ngân hàng TMCP khác về các
quy định, quy trình thẩm định giá BĐS trong cho vay tại các Ngân hàng đó.
Trên cơ sở nguồn dữ liệu thứ cấp, tác giả sử dụng phƣơng pháp so
sánh, thống kê mô tả, phân tích số liệu các năm thuộc thời gian nghiên cứu để
thấy rõ đƣợc thực trạng công tác thẩm định giá BĐS trong cho vay tại Ngân
hàng TMCP Bản Việt.
Phần khuyến nghị: Sử dụng phƣơng pháp tổng hợp, phân tích, suy
luận logic, tổng kết để kiểm chứng thực tiễn, thể hiện tính nhất quán giữa kiến
thức lý luận, kiến thức thực tiễn và các khuyến nghị đề xuất.


5

5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
a. Về mặt lý luận: Đề tài hệ thống lại một cách khoa học cơ sở lý luận
về nội dung công tác thẩm định giá BĐS, tạo nền tảng cho việc nghiên cứu
thực tiễn công tác Thẩm định giá BĐS trong cho vay tại đơn vị nghiên cứu
một cách khoa học và logic.
b. Về mặt thực tiễn: Trên cơ sở nền tảng lý luận về thẩm định giá BĐS
đã đƣợc hệ thống, tác giả đƣa ra các khuyến nghị cụ thể, thiết thực gắn liền
với thực tế hoạt động của đơn vị công tác. Qua đó, các Ngân hàng có thể vận
dụng nghiên cứu này để hoàn thiện và nâng cao hiệu quả hoạt động thẩm định

giá bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng mình.
6. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung chính của luận văn đƣợc kết
cấu theo 3 chƣơng nhƣ sau:
- Chƣơng 1: Cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá bất động sản trong
cho vay tại các Ngân hàng thƣơng mại
- Chƣơng 2: Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản trong cho
vay tại Ngân hàng TMCP Bản Việt
- Chƣơng 3: Khuyến nghị hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động
sản trong cho vay tại Ngân hàng TMCP Bản Việt
7. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định
giá bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Bản
Việt”, tác giả đã thu thập, tìm hiểu và tham khảo một số bài báo khoa học,
luận văn thạc sĩ đã đƣợc công bố có nội dung tƣơng tự làm nền tảng cho quá
trình hoàn thành luận văn nhƣ sau:
 Bài báo trên các tạp chí khoa học
[1] Th.S Nguyễn Thanh Huyền (2016) “Vài đánh giá thẩm định tài sản
thế chấp xử lý nợ tại Ngân hàng thƣơng mại”, Tạp chí Tài chính kỳ 2, số


6

tháng 3/2016. Bài viết đã khái quát đƣợc việc thẩm định giá của các NHTM
hiện nay còn khá nhiều bất cập, mang tính nội bộ ngân hàng, ảnh hƣởng tới
chất lƣợng tín dung và việc cần thiết phải có dịch vụ Thẩm định giá độc lập
cho các NHTM tại Việt Nam. Từ đó, đề ra một số kiến nghị với Chính Phủ,
NHNN, các NHTM, các Tổ chức định giá độc lập để phát triển dịch vụ này.
[2] Th.S Trần Thị Bích Nhân (2016) “Định giá bất động sản thế chấp
tại ngân hàng: Những tồn tại và đề xuất”, Tạp chí Tài chính kỳ 1, số tháng

8/2016. Bài viết đã nêu lên đƣợc những tồn tại trong công tác định giá BĐS
thế chấp tại các ngân hàng ở Việt Nam hiện nay, từ đó đề xuất các kiến nghị,
giải pháp khắc phục vấn đề trên
[3] Công ty thẩm định giá miền Nam SIVC, “Ứng dụng công nghệ
thông tin trong thẩm định giá bất động sản”, Chuyên san thẩm định giá và thị
trường – SIVC, bài viết đã liệt kê một số khái niệm cơ bản nhất của thẩm định
giá BĐS, để từ đó đƣa ra một số nguyên tắc thiết kế cơ bản của chƣơng trình
ứng dụng, để hỗ trợ cho công tác TĐG và ứng dụng công nghệ Thông tin trong
việc lƣu trữ, xử lý và tính toán các số liệu trong quy trình định giá BĐS, thiết
kế một hệ thống thẩm định giá BĐS trên máy tính nhằm tự động hoá một số
bƣớc và hỗ trợ các nhà thẩm định trong quá trình thực hiện công tác thẩm định
giá BĐS. Tuy nhiên, bài viết chƣa đi sâu vào thực tiễn công tác thẩm định giá
BĐS, một số chƣơng trình thiết kế còn mang tính tổng quát, chƣa hƣớng dẫn cụ
thể từng bƣớc trong việc ứng dụng phần mềm, một số bƣớc đƣợc xây dựng
phức tạp nhƣng không thực sự cần thiết trong quy trình thẩm định giá BĐS.
[4] LS.Th.S Phan Diên Vỹ (2013) “Định giá tài sản trong hoạt động
Ngân hàng – Thực trạng và giải pháp”, Tạp chí Ngân hàng số tháng 6/2016.
Bài viết đặt ra vấn đề: Trên thực tế hiện nay mỗi ngân hàng thƣơng mại Việt
Nam có mỗi cách định giá tài sản khác nhau, cùng một tài sản nhƣng ở mỗi
ngân hàng cho một kết quả định giá khác nhau. Vì vậy, cần thiết lựa chọn
phƣơng pháp định giá phù hợp để có kết quả khách quan, chính xác bảo đảm


7

lợi ích giữa các bên tham gia trong các giao dịch với ngân hàng nhƣ: xử lý
cấn trừ nợ bằng tài sản thế chấp, công ty khai thác tài sản mua lại, định giá để
phát mãi tài sản, hoặc định giá tài sản để thực hiện việc mua bán, sáp nhập,
hợp nhất (M&A) ngân hàng. Phân tích thực trạng định giá hiện nay tại các
Ngân hàng và đƣa ra các giải pháp để hoàn thiện công tác định giá tài sản tại

các Ngân hàng.
[5] Phạm Văn Bình và Đỗ Thanh Tùng (2007) “Bàn về định giá tài sản
bảo đảm vay vốn ngân hàng trong điều kiện hội nhập”, Tạp chí ngân hàng số
2, tháng 1-2007. Bài viết đã bàn về vấn đề khá nóng trong giai đoạn đó là việc
Việt Nam gia nhập tổ chức Thƣơng mại Thế giới WTO và các Ngân hàng tại
Việt Nam cần phải làm gì để tồn tại và phát triển trong thời kỳ hội nhập kinh
tế thế giới. Trong đó có vấn đề về định giá tài sản bảo đảm vay vốn tại các
NHTM ở Việt Nam trong giai đoạn sau này: Quy trình định giá, việc áp dụng
các phƣơng pháp định giá…từ đó đƣa ra một số kiến nghị để các NHTM ở
Việt Nam học hỏi, áp dụng các phƣơng pháp và cách thức để đƣa hoạt động
định giá tài sản bảo đảm đi vào quy cũ, đảm bảo tính chính xác, an toàn trong
hoạt động vừa đáp ứng đƣợc nhu cầu vay vốn của khách hàng.
[6] Bộ Tài Nguyên và Môi Trƣờng (Tháng 9/2012), “Kinh nghiệm
nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai”, Hà Nội. Tài liệu đã mô tả khá
chi tiết về chế độ sở hữu đất đai, cách định giá đất đai, thông tin về đất đai và
cơ sở dữ liệu đất đai làm cơ sở cho việc học tập, nghiên cứu để áp dụng tại
Việt Nam
 Các luận văn thạc sĩ được công bố tại trường Đại học Kinh tế
Đà Nẵng có liên quan đến đề tài nghiên cứu
[7] Luận văn cao học với đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định tài
sảm bảo đảm trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại Chi nhánh Ngân
hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Quận Ngũ Hành Sơn – Thành phố
Đà Nẵng”, của tác giả Nguyễn Hữu Hoàng Anh (2015), bảo vệ tại Hội đồng


8

khoa học Đại học Đà Nẵng, luận văn đã khái quát đƣợc cơ sở lý luận về công
tác thẩm định tài sản bảo đảm trong cho vay, phân tích những hạn chế và
nguyên nhân trong công tác thẩm định tài sản bảo đảm trong cho vay tại Ngân

hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Quận Ngũ Hành Sơn. Tuy nhiên,
những giải pháp của luận văn đƣa ra chỉ mang chung chung mà không chỉ ra
đƣợc nguyên nhân những hạn chế nằm trong giai đoạn nào của quy trình thẩm
định tài sản bảo đảm nên một số giải pháp vẫn còn chƣa sát với thực trạng
hiện tại của Ngân hàng nghiên cứu và do đó khó vận dụng vào thực tế để khắc
phục triệt để những hạn chế đó.
[8] Luận văn cao học với đề tài về “Hoàn thiện công tác thẩm định tài
sản bảo đảm là quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển
Nông thôn Chi nhánh Lê Hồng Phong” của tác giả Võ Xuân Hữu (2014) bảo vệ
tại Hội đồng khoa học Đại học Đà Nẵng. Đề tài đã nghiên cứu những vấn đề cơ
bản về thẩm định tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tuy nhiên cơ sở lý
luận của đề tài nghiêng về bảo đảm tiền vay hơn là thẩm định tài sản bảo đảm.
Tác giả trình bày quy trình thẩm định tài sản bảo đảm nhƣng bao gồm các bƣớc
trong bảo đảm tiền vay nhƣ bƣớc xử lý tài sản bảo đảm nợ vay. Các tiêu chí
đánh giá kết quả thẩm định còn sơ sài chƣa thật sát với nội dung chính của luận
văn là hoàn thiện công tác thẩm định tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất.
[9]

Luận văn cao học với đề tài về “Hoàn thiện công tác thẩm định

giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay tại các chi nhánh NHTM cổ
phần xuất khẩu Việt Nam trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng” của tác giả Ngô
Huy Bảo (2015), bảo vệ tại Hội đồng khoa học Đại học Đà Nẵng. Bài viết đã
hệ thống hóa cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá tài sản. Trên cơ sở đó
nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá tài sản bảo
đảm trong hoạt động cho vay tại các chi nhánh Eximbank trên địa bàn thành
phố Đà Nẵng. Những giải pháp đề ra trong đề tài có tính thực tiễn cao, gắn
với điều kiện hoạt động kinh doanh của Ngân hàng

9

[10]

Luận văn cao học với đề tài “Hoàn thiện công tác bảo đảm tiền

vay bằng tài sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần công thương Việt Nam –
Chi nhánh Ngũ Hành Sơn” của tác giả Đoàn Thị Ngọc Mai (2014), bảo vệ tại
Hội đồng khoa học Đại học Đà Nẵng. Nghiên cứu của tác giả trình bày đầy đủ
cơ sở lý luận về công tác bảo đảm tiền vay, các chỉ tiêu phản ánh kết quả công
tác bảo đảm tiền vay. Luận văn này đã kế thừa đƣợc các nghiên cứu lý luận về
công tác bảm đảm tiền vay bằng tài sản đồng thời đƣa ra đƣợc các biện pháp
phù hợp với thực tế hoạt động kinh doanh của Viettinbank Chi nhánh Ngũ
Hành Sơn. Tuy nhiên, một trong những hạn chế của luận văn là chƣa đi vào
các nội dung cụ thể của công tác bảo đảm tiền vay.
[11] Luận văn cao học với đề tài về “ Hoàn thiện công tác bảo đảm
tiền vay bằng tài sản tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông
thôn tỉnh Quảng Nam” của tác giả Lê Thị Uyên Sa (2013), bảo vệ tại Hội đồng
khoa học Đai học Đà Nẵng. Nghiên cứu của tác giả đã trình bày đầy đủ về công
tác bảo đảm tiền vay bằng tài sản từ vai trò, quy trình cũng nhƣ các biến số
đánh giá kết quả công tác bản đảm tiền vay bằng tài sản. Tuy nhiên ở phần 1
tác giả chủ yếu trình bày dựa trên các văn bản pháp luật về bảo đảm tiền vay
bằng tài sản mà chƣa thể hiện đƣợc tầm lý luận của chƣơng này. Trong phần 2
đánh giá thực trạng bảo đảm tiền vay bằng tài sản tại chi nhánh, tác giả đã phân
tích rõ ràng nội dung thực hiện công tác bảo đảm tiên vay bằng tài sản tại chi
nhánh để đƣa ra những ƣu, nhƣợc của quy trình, các chỉ tiêu đánh giá kết quả
từ đó đƣa ra một số nội dung chặt chẽ về các biện pháp hoàn thiện.
 Các luận văn thạc sĩ tại đơn vị công tác từng được thực hiện có
liên quan đến đề tài nghiên cứu
[12] Tại đơn vị công tác là Ngân hàng TMCP Bản Việt, chƣa có đề tài

nghiên cứu nào đƣợc thực hiện liên quên đến hoạt động thẩm định giá bất
động sản trong cho vay trong 2 năm gần đây.


10

Trên cơ sở tham khảo các đề tài trƣớc đây về hoàn thiện công tác thẩm
định TSBĐ, hoàn thiện công tác thẩm định TSBĐ là QSDĐ, hoàn thiện công
tác bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp, đề tài đã kế thừa và phát triển các
cơ sở lý luận về công tác thẩm định TSBĐ trong cho vay tại NHTM. Hƣớng
nghiên cứu của luận văn là làm rõ các nội dung thẩm định giá BĐS trong cho
vay tại các Ngân hàng thƣơng mại, các biện pháp NHTM thƣờng dùng để
hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS trong cho vay. Từ việc phân tích thực
trạng công tác thẩm định giá BĐS trong cho vay, luận văn đi sâu phân tích
thành công, hạn chế và rút ra nguyên nhân những hạn chế của công tác thẩm
định giá BĐS trong cho vay tại Ngân hàng TMCP Bản Việt. Trên cơ sở này,
luận văn đƣa ra các khuyến nghị thích hợp nhằm hoàn thiện công tác thẩm
định giá BĐS trong cho vay tại Ngân hàng trong thời gian đến.
Bên cạnh đó, trong giai đoạn từ năm 2014 - 2016, có rất nhiều ngân
hàng đƣợc chọn để nghiên cứu về công tác thẩm định giá bất động sản trong
cho vay nhƣng tại Ngân hàng TMCP Bản Việt thì chƣa từng đƣợc thực hiện
nghiên cứu. Ngoài ra, qua các luận văn tham khảo trong quá trình hoàn thiện
đề tài của mình, tác giả nhận thấy các luận văn trên: chƣa có sự chú trọng
trong việc thẩm định tính pháp lý của tài sản đảm bảo là các BĐS, do đó có
thể xảy ra các lỗ hỏng pháp lý nhƣ: đất bị thu hồi, đất trong diện bị quy hoạch,
giải tỏa, bị tranh chấp, tài sản thế chấp của bên thứ ba…khi đó sẽ gây ra rất
nhiều rủi ro cho ngân hàng trong việc nhận các BĐS trên làm TSBĐ. Bên
cạnh đó, các luận văn trên còn chƣa đƣa ra đƣợc các tiêu chí thích hợp để
đánh giá kết quả công tác thẩm định giá BĐS trong cho vay. Do đó nhìn nhận
những khoảng trống về không gian, khoảng trống về pháp lý của bất động sản

cũng nhƣ việc chƣa đƣa ra đƣợc các tiêu chí thích hợp đánh giá công tác thẩm
định giá bất động sản trong cho vay tại các NHTM sẽ đƣợc tác giả nghiên cứu
để hoàn thiện công tác bảo đảm tiền vay tại đơn vị tác giả công tác.


11

CHƯ NG 1

C

SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT

ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG
THƯ NG MẠI
1.1. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1.1.1. Khái quát về bất động sản
a. Khái niệm và đặc điểm chủ yếu của bất động sản
 Khái niệm
- Ở nƣớc ta, theo Điều 107 - Bộ Luật Dân Sự 2015 [4], quy định bất
động sản là:
+ Đất đai;
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,
+ Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định.
- Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, BĐS là đất đai và những công
trình do con ngƣời tạo nên gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình cùng
với những tài sản nằm ở trên, phía trên hay dƣới mặt đất.
- Theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam – Tiêu chuẩn số 7
(TĐGVN 07) - về phân loại tài sản trong thẩm định giá [6], bất động sản là

các tài sản không di dời đƣợc. BĐS có đặc điểm là gắn cố định với một không
gian, vị trí nhất định, không di dời đƣợc, bao gồm: Đất đai; Công trình xây
dựng trên đất gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với công trình xây
dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác theo quy định
của pháp luật.


12

 Đặc điểm
Là loại tài sản gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định, không
di dời đƣợc. Đây là thuộc tính tự nhiên của BĐS và là tiêu chí để phân biệt
với động sản.
Đối với BĐS là đất đai ở Việt Nam, nó không thuộc sở hữu của bất kỳ
cá nhân nào mà cá nhân đó chỉ có thể có quyền sử dụng đối với đất đai. Về
mặt pháp lý, đây là quyền sử dụng tài sản của ngƣời không phải là chủ sở hữu
tài sản. Theo đó, ngƣời không phải là chủ sở hữu tài sản đó có quyền sử dụng
tài sản “đúng tính năng, công dụng, đúng phƣơng thức” nhằm “hƣởng hoa lợi,
lợi tức từ tài sản” và quyền sử dụng này có thể đƣợc chuyển giao cho ngƣời
khác thông qua hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. [25]
b. Các thuộc tính của bất động sản
 Cố định

Bất động sản gắn liền với một vị trí cố định cụ thể, mà yếu tố vị trí có
ảnh hƣởng lớn và tạo ra giá trị BĐS. Yếu tố vị trí chính là khoảng cách từ
BĐS đến các trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị hay cũng chính là khả năng
tiếp cận của BĐS với các trung tâm đó. Khi “tính vị trí” của BĐS thay đổi sẽ
làm cho giá trị BĐS thay đổi tăng hay giảm tùy thuộc vào khả năng tiếp cận
với các trung tâm đó.
Do tính “cố định về vị trí” nên giá trị và khả năng sinh lời của BĐS

còn chịu tác động của yếu tố môi trƣờng nhƣ: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh
tế, điều kiện môi trƣờng và tính chất xã hội… Khi đầu tƣ và thẩm định giá
BĐS, cần lƣu ý và dự tính trƣớc các khả năng khi có sự thay đổi hai yếu tố
này sẽ tác động và ảnh hƣởng nhƣ thế nào đến giá trị BĐS.
 Bền vững
Thông thƣờng BĐS có tính bền vững cao, đặc biệt là đối với đất đai.
Tuy nhiên, khi định giá và đầu tƣ BĐS cũng cần xem xét trên góc độ kỹ thuật
và kinh tế:


13

- Khi đầu tƣ cần chú trọng chu kỳ kinh tế để quyết định chu kỳ vật lý
nhằm bảo đảm công trình/BĐS phát huy đƣợc hiệu quả, thu hồi đƣợc vốn,…
trƣớc khi công trình/BĐS chấm dứt chu kỳ vật lý: hƣ hỏng, sập đổ, không còn
sử dụng… Và khi định giá chỉ chọn và quyết định giá trị BĐS căn cứ vào chu
kỳ nào ngắn hơn giữa hai chu kỳ kinh tế và chu kỳ vật lý.
- Vào cuối chu kỳ kinh tế để bảo đảm đƣợc lợi ích kinh tế của BĐS
không bị suy giảm, các chi phí duy trì thƣờng tăng lên. Do vậy, cần so sánh
lợi ích kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy
trì BĐS để quyết định chu kỳ vật lý.
- Cần tính toán và dự tính các công năng và nhu cầu thay đổi của BĐS
khi đầu tƣ.
 Khác biệt
Các BĐS có những khác biệt: khác nhau về vị trí, về kết cấu và kiến
trúc, khác nhau về quyền, về quang cảnh, môi trƣờng… Sự khác biệt đó chính
là lợi ích kinh tế riêng mang lại cho từng BĐS:
- Khi đầu tƣ cần chú trọng khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị
BĐS đồng thời đáp ứng đƣợc tính riêng biệt của ngƣời tiêu dùng.
- Khi định giá không áp đặt một giá trị BĐS này cho BĐS khác mà

không chú ý đến tính khác biệt giữa hai BĐS.
 Khan hiếm
Xuất phát từ “giới hạn về diện tích”, “khác biệt”, “vị trí cố định”,… đã
tạo ra sự khan hiếm của BĐS, làm cho quan hệ cung cầu về BĐS mất cân đối
theo chiều hƣớng cung < cầu, dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS.
 Giá trị lớn
Giá trị đất và chi phí xây dựng là rất lớn, làm cho giá trị BĐS thƣờng
rất cao, do vậy:
- Hoạt động đầu tƣ kinh doanh BĐS phải cần vốn lớn và dài hạn.


14

- Vốn đầu tƣ cho BĐS có thể tái tạo qua kinh doanh hoặc thế chấp.
- Do có giá trị lớn nên thƣờng phát sinh quan hệ vay vốn khi mua bán
BĐS
 Ảnh hưởng lẫn nhau
Các BĐS thƣờng có tác động lẫn nhau và có ảnh hƣởng đến các hoạt
động kinh tế - xã hội, do vậy:
- Sự thống nhất quản lý về BĐS của Nhà nƣớc là điều cần thiết.
- Khi đầu tƣ xây dựng các công trình phải tính đến sự ảnh hƣởng đối
với các công trình khác, đối với môi trƣờng và cảnh quang.
- Khi định giá phải tính đến khả năng ảnh hƣởng nếu nhƣ có các công
trình khác ra đời [12, tr.124-126]
c. Giá của bất động sản
 Giá thị trường của bất động sản
Theo Hiệp hội các nhà Thẩm định giá Hoa kỳ: “Giá trị thị trường là
mức giá có khả năng xảy ra nhất của tài sản sẽ được mua bán trên thị trường
cạnh tranh và mở dưới những điều kiện giao dịch công bằng vào thời điểm
TĐG giữa người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán, các bên hành

động một cách thận trọng, am tường và thừa nhận giá cả không bị ảnh hưởng
của những yếu tố tác động thái quá cũng như không bị ép buộc”.
Theo Thông tƣ số 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 của
Bộ Trƣởng Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02
(TĐGVN 02) [5] định nghĩa:“Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài
sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn
sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách
quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu
biết, thận trọng và không bị ép buộc”.


15

Qua các cách định nghĩa trên, nhìn chung có thể hiểu giá trị thị trƣờng
của BĐS là số tiền ƣớc tính để một BĐS nên trao đổi vào ngày thẩm định giá
giữa một ngƣời mua tự nguyện (muốn mua) với một ngƣời bán tự nguyện
(muốn bán) trong các giao dịch khách quan, trong khoảng thời gian giao dịch
đủ dài sau khi đã tìm hiểu kỹ thị trƣờng và các bên hành động một cách hiểu
biết lẫn nhau, thận trọng và không áp đặt.
 Giá trị phi thị trường của bất động sản
Để hiểu rõ hơn về giá trị phi thị trƣờng của BĐS, cần làm rõ các khái
niệm liên quan đến giá trị phi thị trƣờng [13] nhƣ:
- Giá trị sử dụng hay giá trị hữu dụng của BĐS: đó là khả năng thỏa
mãn nhu cầu của ngƣời sử dụng. Mỗi BĐS có một giá trị chủ quan đối với
ngƣời đang sử dụng hoặc muốn sử dụng BĐS đó.
- Giá trị đầu tƣ: là giá trị hiện tại của các quyền trong tƣơng lai về thu
nhập do khai thác BĐS và bị ảnh hƣởng bởi khả năng thu hồi vốn của việc
khai thác BĐS nhanh hay chậm và thu nhập mang lại do đầu tƣ vào BĐS
nhiều hay ít. Giá trị đầu tƣ của một BĐS thƣờng là khác nhau đối với những
nhà đầu tƣ riêng lẻ khác nhau, trong khi giá trị thị trƣờng chỉ có một.

- Giá trị trao đổi hay giá cả BĐS: đó là một khoản tiền yêu cầu, chào
bán hoặc trả cho một BĐS. Do các động cơ và các mối quan tâm đặc biệt của
một ngƣời mua và ngƣời bán nhất định, mức giá đƣợc trả cho BĐS có thể có
hoặc không có sự liên hệ nào với giá trị có thể đƣợc quy cho BĐS bởi những
ngƣời khác.
Nhìn chung có thể hiểu giá trị phi thị trƣờng của bất động sản là mức
giá ƣớc tính đƣợc xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trƣờng hoặc
có thể đƣợc mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị
trƣờng nhƣ: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tƣ, giá trị


16

đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị tài sản chuyên
dùng, giá trị tài sản có thị trƣờng hạn chế,…
d. Các yếu tố tác động đến giá của bất động sản
Các yếu tố tác động đến giá của BĐS [9] đƣợc chia thành 03 nhóm sau:
Nhóm các yếu tố liên quan đến giao dịch
Mối liên hệ giữa các bên trong giao dịch: chỉ khi ngƣời mua và ngƣời
bán thực hiện việc giao dịch theo mục đích hợp lý và khách quan thì mới
đƣợc coi là chứng cứ thị trƣờng.
Các điều khoản giao dịch: các điều khoản bán khác nhau sẽ dẫn đến
giá bán khác nhau, do vậy thẩm định viên phải xem xét kỹ các điều khoản bán
để xác định chứng cứ thị trƣờng.
Các điều kiện thị trƣờng: thị trƣờng bình thƣờng là khi cung cầu cân
bằng và mức giá không phản ánh sự khan hiếm của cung hay cầu. Giao dịch
đã thực hiện là giao dịch chín muồi, có thông tin tốt và đáp ứng yêu cầu của
giá trị thị trƣờng thì khi đó giá của BĐS giao dịch mới đƣợc xem là chứng cứ
giá trị thị trƣờng.
Nhóm các yếu tố vĩ mô

- Chính sách của Nhà nƣớc: tác động rất lớn và trực tiếp đến giá BĐS
thể hiện trên các mặt chủ yếu sau:
+ Nhà nƣớc ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng,
chuyển nhƣợng BĐS.
+ Nhà nƣớc quy định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan
đến QSDĐ (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất...).
+ Nhà nƣớc hoạch định và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho
từng khu vực.
- Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, địa phƣơng. Các yếu tố này
ảnh hƣởng đến cầu và qua đó tác động đến cung BĐS nên ảnh hƣởng đến giá