BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGIỆP NGÀNH LUẬT

LỜI CẢM ƠN
Là sinh viên năm cuối, việc thực tập tốt nghiệp có vai trò hết sức quan trọng,
đây là giai đoạn chuyển giao giữa môi trường học tập với môi trường thực tiễn bên
ngoài. Khoảng thời gian thực tập là cơ hội để chúng em tích lũy thêm nhiều hoạt động
thực tiễn bổ ích, vận dụng lí thuyết sách vở vào thực tiễn. Đặc biệt là cho em những cái
nhìn thực tế và tổng quan hơn về công việc sau này, giúp em trang bị những kiến thức
thực tiễn chuyên ngành. Sẽ không có được kết quả này nếu em không có được sự giúp
đỡ, sự hỗ trợ nhiệt tình từ đội ngũ các thầy cô giáo trong Khoa Luật – Trường Đại học
Ngân hàng Tp. Hồ Chí Minh đã mang đến cho chúng em những kiến thức nền tảng thật
bổ ích. Đặc biệt em xin gửi những lời cảm ơn sâu sắc tới cô giáo Nguyễn Thị Kim
Thoa đã dành nhiều thời gian và công sức giúp đỡ em hoàn thành bài báo cáo này.
Bên cạnh đó là sự giúp đỡ tận tâm của anh Luật sư Lê Văn Dụng, Luật sư thuộc
Đoàn Luật sư thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư thành viên Văn phòng Luật sư Long
Cường đã hướng dẫn và tạo điều kiện cho tôi được học hỏi những kiến thức thực tế rất
bổ ích và thú vị. Đồng thời cũng là người truyền cho tôi động lực phấn đấu cho một vị
trí nghề nghiệp của mình trong tương lai không xa.
Tuy nhiên, do thời gian có hạn cũng như vốn kiến thức còn hạn chế và chưa có
kinh nghiệm thực tế nên báo cáo thực tập của tôi không thể tránh khỏi những thiếu sót.
Tôi rất mong nhận được những ý kiến đóng góp từ các Thầy và Cô để để bài báo cáo
của tôi được hoàn chỉnh hơn.
Cuối cùng tôi xin kính chúc tất cả quý thầy cô trường Đại học Ngân hàng
TPHCM, Luật sư Lê Văn Dụng luôn được nhiều sức khỏe và thành công. Chúc cho
Văn phòng Luật sư Long Cường ngày càng phát triển thịnh vượng!
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Tp. Hồ Chí Minh, ngày

tháng 12 năm 2017

Sinh viên thực hiện

La Thị Kim Chi

LỜI NÓI ĐẦU
Sự hình thành và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng XHCN có điều
tiết của Nhà nước đã tạo điều kiện cho nền kinh tế Việt Nam phát triển ngày càng năng
động, đa dạng hơn, đời sống vật chất và tinh thần của người dân đã và đang được nâng
cao. Do đó, nhu cầu có được những ngôi nhà khang trang, đủ tiện nghi và thuận tiện
trong sinh hoạt và công việc ngày càng được người dân chú trọng. Việc tạo lập nhà ở
bằng cách tham giao dịch mua bán nhà đã và đang phát triển ngày càng phong phú, đa
dạng và phức tạp. Chính vì thế, quy định của pháp luật về giao dịch mua bán nhà ở
luôn được Nhà nước chú trọng hoàn thiện để đáp ứng với tình hình mới. Mặc dù vậy,
do còn thiếu kinh nghiệm giao thương, do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan
nhiều chủ thể tham gia quan hệ mua bán nhà lại không thực hiện, thực hiện không đúng
những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, đã dẫn đến nhiều tranh chấp
xảy ra làm cho các giao dịch về mua bán nhà ở vốn phức tạp lại càng phức tạp hơn. Để
hỗ trợ các cá nhân, pháp nhân phòng ngừa rủi ro và giải quyết tranh chấp thì luật sư là
người có vai trò rất quan trọng. Luật sư luôn được coi là người đồng hành trong suốt
quá trình đàm phán, ký kết, thực hiện hợp đồng với đối tác; hỗ trợ các cá nhân, pháp
nhân giải quyết tranh chấp phát sinh, thông qua việc đưa ra những ý kiến tư vấn về mặt
pháp lý.
Từ những thực tiễn trên mà em đã quyết định lựa chọn: “Thực tiễn hoạt động tư
vấn hợp đồng mua bán nhà ở tại Văn phòng Luật sư Long Cường” làm đề tài báo cáo
thực tập của mình. Với năng lực còn hạn chế, thời gian thực tập có hạn nên báo cáo
thực tập của em không tránh khỏi những thiếu sót. Em kính mong nhận được sự hướng
dẫn chỉ bảo của thầy cô. Em cũng xin chân thành cảm ơn các anh, chị ở Văn phòng
Luật sư Long Cường đã tận tình giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập và thực hiện
báo cáo thực tập này.
Em xin chân thành cảm ơn!

DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT

STT

Từ viết tắt

Nguyên nghĩa

1

BLDS

Bộ luật dân sự

2

UBND

Uỷ ban nhân dân

3

CMND

Chứng minh nhân dân

4

Tp. Hồ Chí Minh

Thành phố Hồ Chí Minh


MỤC LỤC
Chương 1

LÝ LUẬN CHUNG VỂ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở .........................................................5

1.1 Khái quát chung về hợp đồng mua bán nhà ở ..................................................................................5
1.1.1 Khái niệm......................................................................................................................................5
1.1.2 Đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở ......................................................................................6
1.2 Một số vấn đề pháp lý liên quan cần xem xét khi tiến hành hoạt động tư vấn giao kết hợp đồng
mua bán nhà ở ..........................................................................................................................................8
1.2.1 Chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở ..................................................................8
1.2.2 Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở .....................................................................................9
1.2.3 Nội dung và hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở............................................................... 10
1.3 Trình tự, thủ tục tư vấn cho khách hàng trong giao dịch mua nhà ở ............................................ 13
Chương 2

THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG TƯ VẤN HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÀ MỘT SỐ KIẾN

NGHỊ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TƯ VẤN TẠI VĂN PHÒNG LUẬT SƯ LONG CƯỜNG
15
2.1 Tổng quan về Văn phòng luật sư Long Cường ............................................................................... 15
2.1.1 Giới thiệu chung về Văn phòng luật sư Long Cường................................................................. 15
2.1.2 Sự khác biệt và giá trị cốt lõi của Văn phòng luật sư Long Cường ............................................ 15
2.1.3 Lĩnh vực hoạt động.................................................................................................................... 16
2.2 Thực tiễn hoạt động tư vấn mua bán nhà ở tại Văn phòng Luật sư Long Cường .......................... 17
2.2.1 Nghiên cứu hồ sơ liên quan đến hợp đồng cần tư vấn............................................................. 18
2.2.2 Trình tự, thủ tục tư vấn cho khách hàng ................................................................................... 19

2.3 Đánh giá về thực tiễn thực thi hoạt động tư vấn nhà ở tại Văn phòng luật sư Long Cường ......... 21
2.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động tư vấn tại Văn phòng luật sư Long Cường 23
2.5 Một số ý kiến đóng góp đối với chương trình đào tạo khoa Luật - Trường đại học Ngân hàng
Tp.Hồ Chí Minh ...................................................................................................................................... 24
KẾT LUẬN................................................................................................................................................ 26
NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP ........................................................................................................ 27
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................................... 28


Chƣơng 1

LÝ LUẬN CHUNG VỂ HỢP ĐỒNG MUA BÁN

NHÀ Ở
1.1 Khái quát chung về hợp đồng mua bán nhà ở
1.1.1 Khái niệm
Theo quy định tại Điều 385 Bộ Luật Dân sự (BLDS) 2015, hợp đồng là sự thỏa
thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Như
vậy, một hợp đồng phải xuất phát từ yếu tố thỏa thuận nhưng không phải mọi thỏa thuận
đều là hợp đồng. Chỉ những thỏa thuận làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền,
nghĩa vụ dân sự mới tạo nên quan hệ hợp đồng. Trên thực tế, những thỏa thuận mang tính
cách là sự giúp đỡ vô tư (ví dụ, cho đi nhờ xe,..) hay những thỏa thuận mang tính cách xã
giao (nhận lời mời đi dự tiệc hay đi chơi...) đều không phải là hợp đồng1.
Chế định về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định trong Bộ luật Dân sự năm
2015. Theo đó, hợp đồng mua bán nhà ở đuợc hiểu là một dạng cụ thể của hợp đồng mua
bán tài sản2.
Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận của các bên. Trong hợp đồng mua
bán nhà ở bao giờ cũng tồn tại bên bán nhà và bên mua nhà, họ có thể là cá nhân, pháp
nhân hoặc hộ gia đình hay tổ hợp tác. Các bên thỏa thuận những nội dung của hợp đồng
trên cơ sở của sự tự do ý chí và nội dung của thỏa thuận đó không đuợc trái pháp luật và

đạo đức xã hội.
Tóm lại, dựa trên lý luận về hợp đồng, căn cứ vào khái niệm hợp đồng
mua bán tài sản được quy định tại Điều 430 Bộ luật Dân sự năm 2015, các quy định về
hợp đồng mua bán tài sản được quy định từ Điều 431 đến Điều 454 Bộ luật Dân sự năm
2015 và thực tiễn đời sống về hợp đồng mua bán nhà ở, có thể đưa ra khái niệm hợp đồng
mua bán nhà ở như sau:

1

Phương Tây còn thừa nhận một trường hợp khác không tạo nên hợp đồng là những cam kết danh dự (les
engagements d’honneur hay gentlmen agreement). Trái với các thỏa thuận mang tính xã giao, những cam
kết danh dự này có thể có nội dung giống như hợp đồng và cũng có động cơ kinh tế nhưng các bên cam
kết thi hành trên danh dự chứ không đme sự việc ra trước pháp luật.
2
Theo Điều 430 BLDS 2015.


“Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên
bán, theo đó bên bản nhà ở có nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà hoặc phần nhà và quyền sở
hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua; bên mua là chủ sở hữu ngôi nhà hoặc
phần nhà do bên bán chuyển giao. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời
hạn, địa điểm, theo phương thức do các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà
ở”.
1.1.2 Đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở
Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên bán và bên mua,
theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Bên
mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các
bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở. Do đó, đặc điểm quan trọng của hợp
đồng mua bán nhà ở là sự chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở từ người bán sang cho người
mua. Thời điểm được coi là hoàn tất sự dịch chuyển là thời điểm mà các bên làm xong

thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở (trước bạ, sang tên) tại cơ quan có thẩm quyền.
Mặt khác, hợp đồng mua bán nhà ở là loại hợp đồng mua bán tài sản nên nó
cũng có những đặc điểm pháp lý chung của loại hợp đồng này là:
Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở là một hợp đồng song vụ. Theo đó, bên bán
nhà ở và bên mua nhà ở đều có các quyền và nghĩa vụ nhất định, không bên nào chỉ có
quyền hoặc chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ. Nghĩa vụ của bên này là quyền lợi của bên
kia và ngược lại. Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng không thực
hiện đúng những cam kết đã thỏa thuận, thì bên có quyền sẽ yêu cầu bên có nghĩa vụ
phải thực hiện đúng, thực hiện đủ những cam kết đã thỏa thuận. Tính song vụ còn được
thể hiện ở chỗ quyền lợi của bên bán và bên mua chỉ có thể được đảm bảo khi bên mua
và bên bán thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tương ứng của mình. Nói cách khác, trong
hợp đồng mua bán nhà ở, quyền và nghĩa vụ của bên bán tương ứng với nghĩa vụ và
quyền của bên mua. Vì thế hợp đồng mua bán nhà ở luôn phải được lập thành nhiều bản
có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ một bản để làm cơ sở pháp lý cho việc đảm bảo
quyền và việc thực hiện nghĩa vụ của mình. Tuy nhiên, đặc tính song vụ này cũng chỉ
biểu hiện rõ nét sau khi hợp đồng được chứng thực, chứng nhận của cơ quan nhà nước có


thẩm quyền (thời điểm có hiệu lực của hợp đồng).
Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù. Tức là, trong hợp
đồng, khi bên bán nhà hoặc bên mua nhà đã thực hiện cho bên kia một lợi ích, thì sẽ
nhận được từ phía bên kia một lợi ích tương ứng. Điều này hoàn toàn khác với việc
chuyến dịch quyền sở hữu nhà ở trong quan hệ thừa kế, tặng cho nhà ở. Trong hai loại
quan hệ này, người chuyến giao quyền sở hữu nhà sẽ không đuợc nhận bất kỳ một lợi
ích vật chất tương ứng với giá trị ngôi nhà đế lại thừa kế hoặc đem tặng, cho. Còn
người tiếp nhận quyền sở hữu nhà ở (người được thừa kế, được tặng cho) không phải
thực hiện bất kỳ nghĩa vụ tài sản nào đối với người chuyển quyền sở hữu ngôi nhà.
Đặc điểm đền bù trong hợp đồng mua bán nhà ở là sự cụ thể hóa của nguyên tắc
trao đổi ngang giá trong giao lưu dân sự mà các bên mua và bán đã thực hiện để đảm bảo
quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi họ tham gia giao kết hợp đồng.

Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao tài sản và quyền sở
hữu tài sản từ phía người bán cho người mua. Trong quan hệ giao dịch mua bán này,
người bán nhà có trách nhiệm chuyển giao nhà hoặc phần nhà ở và quyền sở hữu ngôi
nhà hợp pháp đó cho người mua, đồng thời nguời bán nhà cũng phải chuyển giao quyền
sử dụng đất ở có căn nhà đó cho nguời mua, trừ trường hợp bán nhà trên phần đất thuê.
Hợp đồng mua bán nhà ở là loại giao dịch dân sự phổ biến nhất trong giao lưu dân
sự hiện nay. Đây là một dạng giao dịch thể hiện ý chí của hai hay nhiều bên nhằm làm
phát sinh, thay đổi, chấm dứt, quyền và nghĩa vụ dân sự. Theo quy định tại Điều 117 và
Điều 430 BLDS 2015, hợp đồng mua bán nhà ở được coi là hợp pháp và được công nhận
khi có đủ 4 điều kiện sau:


Người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở phải có năng lực

hành vi dân sự đầy đủ.


Chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hoàn toàn tự

nguyện.


Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm

của luật, không trái đạo đức xã hội. Trong đó, điều cấm của pháp luật là
những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành


vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người
với người trong đời sống xã hội được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.



Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công

chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân có thẩm quyền theo quy định
của pháp luật về công chứng, chứng thực tại thời điểm giao kết hợp đồng.
1.2 Một số vấn đề pháp lý liên quan cần xem xét khi tiến hành hoạt động tƣ
vấn giao kết hợp đồng mua bán nhà ở
1.2.1 Chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở
3

Khi tham gia giao kết hợp đồng, luật sư cần tìm hiểu tại thời điểm giao kết hợp
đồng, các bên tham gia giao dịch có đủ năng lực hành vi dân sự không. Việc xác định
điều kiện này trước tiên căn cứ theo độ tuổi của các bên (thể hiện trong giấy khai sinh
hoặc Chứng minh nhân dân (CMND) hoặc thẻ căn cước công dân). Khi chủ thể tham gia
giao kết hợp đồng mua bán nhà ở thỏa mãn đầy đủ về năng lực chủ thể để tham gia quan
hệ pháp luật này 4, cụ thể:


Người đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ

trường hợp bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, tuyên bố hạn
chế năng lực hành vi dân sự. Người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ được
toàn quyền xác lập mọi giao dịch mua bán nhà ở.


Người đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi là người có năng lực hành vi

dân sự chưa đầy đủ. Vì vậy, nếu người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi tham
gia với tư cách là một bên trong quan hệ mua bán nhà ở thì bắt buộc phải có

sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật mới được coi là hợp pháp. Ý chí
của người đại diện theo pháp luật phải được thể hiện trong hợp đồng mua
bán nhà ở;


Người đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi được xác lập, thực hiện hợp

đồng mua bán nhà ở trong phạm vi tài sản riêng của người này;
3
4

Theo Điều 119, Luật nhà ở 2014.
Theo quy định từ Điều 16 đến Điều 23, BLDS 2015.




Người đủ 6 tuổi, người mất năng lực hành vi dân sự không được xác

lập giao dịch. Mọi giao dịch liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở có liên
quan đến quyền và nghĩa vụ của người này đều do người đại diện theo pháp
luật xác lập, thực hiện.


Đối với các chủ thể khác (pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác): Các

chủ thể này tham gia vào giao dịch mua bán nhà ở thông qua người đại diện
của họ. Các quyền và nghĩa vụ do người đại diện xác lập làm phát sinh quyền
và nghĩa vụ của pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác.
Nếu bên bán có nhiều người cùng sở hữu chung hợp nhất (sở hữu chung vợ chồng,

sở hữu chung thừa kế,..) thì khi bán phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả chủ sở
hữu. Nếu trong giấy tờ sở hữu chỉ đứng tên vợ hoặc chồng thì luật sư cần kiểm tra lại có
đúng là tài sản riêng của vợ hoặc chồng không.
1.2.2 Đối tƣợng của hợp đồng mua bán nhà ở
Khi khách hàng đề nghị tư vấn giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, luật sư phải
nghiên cứu về đối tượng của giao dịch mua bán. Đối tượng của giao dịch hợp đồng mua
bán nhà ở là ngôi nhà hoặc diện tích nhà dùng vào việc ở. Trường hợp nhà ở có khuôn
viên thì khuôn viên cũng thuộc đối tượng mua bán. Thực tế thì nhiều trường hợp các bên
trong quan hệ mua bán nhà ở không có mục đích dùng vào việc ở mà sử dụng vào mục
đích khác. Ví dụ, mua nhà để làm văn phòng, mua nhà làm trụ sở giao dịch của pháp
nhân,...
Theo quy định của pháp luật, nhà ở thuộc đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở
phải đang tồn tại, đang xây dựng. Nhà ở trở thành đối tượng của hợp đồng khi đáp ứng đủ
các điều kiện sau:
Thứ nhất, có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật 5.
Trong những trường hợp không bắt buộc có Giấy chứng nhận nêu trên thì cần có
giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch. Các loại giấy tờ này được quy
định tại Điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một
số điều của Luật nhà ở do Chính phủ ban hành ngày 20/10/2015.
5

Theo quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014.


Thứ hai, không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở
hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn
nhưng không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong
tương lai.
Thứ ba, không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết
định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền không áp

dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Thứ tư, không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá
dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Thực tế, rất nhiều các giao dịch về mua bán nhà ở được tiến hành ngay tại thời
điểm nhà là đối tượng của hợp đồng mua bán chưa hình thành, trong trường hợp và điều
kiện nhất định pháp luật cũng công nhận đối tượng chuyển nhượng trong hợp đồng mua
bán này. Ví dụ, mua bán nhà ở thuộc dự án được phê quyệt, chủ đầu tư đã có thông báo
về việc bán các căn hộ trên bản vẽ thiết kế với các chi tiết cụ thể về diện tích, vật liệu xây
dựng, các thiết bị có liên quan đến ngôi nhà và các bên tiến hành ký hợp đồng mua bán
căn hộ sẽ hình thành trong tương lai đó.
Luật sư cần nghiên cứu các tài liệu về quyền sở hữu nhà ở để xác định chủ sở hữu
nhà ở. Trong nhiều trường hợp, phải xác định nguồn gốc của nhà ở thuộc sở hữu của ai,
quá trình chuyển dịch quyền sở hữu như thế nào. Việc xác định rõ nguồn gốc nhà ở, tình
trạng pháp lý của nhà ở là điều kiện xác định rõ nguồn gốc nhà ở, tình trạng pháp lý của
nhà ở là điều kiện để giúp luật sư tư vấn cho khách hàng giao kết hợp đồng đúng quy
định của pháp luật và tránh được những tranh chấp phát sinh sau này.
Do đó, luật sư cần giúp khách hàng kiểm tra các giấy tờ hợp lệ hay không hợp lệ
về nhà ở khi tham gia giao dịch chuyển nhượng.
1.2.3 Nội dung và hình thức của hợp đồng mua bán nhà
ở
Theo quy định tại Điều 450 BLDS 2005, hợp đồng mua bán nhà ở phải được thành
lập bằng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định
khác (BLDS 2015 không quy định cụ thể về vấn đề này). Nhà ở đem bán phải thuộc


quyền sở hữu của bên bán, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Khi trao đổi,
thỏa thuận và lập hợp đồng, luật sư cần nêu rõ những nội dung sau:


Họ tên, số CMND, nơi cấp, ngày cấp; hộ khẩu thường trú; địa chỉ

hiện tại, số điện thoại liên lạc của bên bán nhà.


Nếu nhà thuộc sở hữu chung của vợ chồng thì phần bên bán nhà phải

ghi đủ thông tin và chữ ký của hai vợ chồng.


Nếu nhà ở thuộc sở hữu chung của nhiều người cũng ghi nội dung và

đầy đủ chữ ký của các đồng sở hữu (yêu cầu họ ghi rõ họ tên sau khi ký tên),
người không biết chữ phải có điểm chỉ rõ ràng. Trường hợp có người đại
diện, ngoài các thông tin cần thiết về người đại diện phải ghi thêm các giấy
tờ chứng minh thẩm quyền của người đại diện.


Trường hợp hộ gia đình: Ngoài thông tin của chủ hộ cần đưa ra các

thành viên khác của hộ gia đình (người có đủ năng lực hành vi dân sự ) tham
gia vào bên bán của quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở.


Trường hợp là tổ chức, các thông tin cần thiết phải thể hiện đối với

bên bán của quan hệ hợp đồng: Tên tổ chức, địa chỉ trụ sở chính, giấy chứng
nhận đăng ký kinh doanh, đại chỉ liên hệ,...


Họ tên, số CMND, nơi cấp, ngày cấp; hộ khẩu thường trú; địa chỉ

liên hệ, số điện thoại liên lạc của bên mua nhà.


Mô tả đầy đủ hiện trạng căn nhà.



Tình trạng pháp lý (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sửu

dụng đất số giấy, cấp ngày nào? Hiện có cầm cố, thế chấp ở đâu không? Nếu
có thì cách giải quyết thế nào?...). Cần xem xét bản gốc tránh giao nhận bản
sao photocopy giấy tờ nhà (kể cả bản sao đã có công chứng, chứng thực).


Giá mua bán? (do cả hai bên thỏa thuận hoặc do sự xác định của bên

thứ ba theo yêu cầu của các bên). Trong trường hợp các bên thỏa thuận thanh
toán theo giá thị trường thì giá được xác định tại đại điểm và thời điểm các
bên thanh toán. Các bên có thể thỏa thuận áp dụng hệ số trượt giá khi có biến
động về giá,...




Hình thức, phương thức thanh toán bằng tiền mặt VND hay bằng

vàng? Trong trường hợp thỏa thuận phương thức thanh toán bằng USD cần
lưu ý phải quy đổi ra tiền đồng. Trường hợp giá cả thanh toán bằng ngoại tệ
mà không có sự quy đổi nhằm để đảm bảo ổn định giá trị của giao dịch thì

hợp đồng mua bán nhà ở sẽ bị vô hiệu.


Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở do các bên thỏa thuận,

bên bán phải bàn giao nhà cho bên mua theo đúng thời hạn đã thỏa thuận.
Tuy nhiên, cần thỏa thuận trong hợp đồng: Bên bán chỉ được bàn giao nhà
trước hoặc sau thời hạn hợp đồng nếu được bên mua đồng ý. Khi các bên
không thỏa thuận thời hạn giao nhà thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán
giao nhà và bên bán yêu cầu bên mua nhận nhà bất cứ khi nào, nhưng phải
báo trước cho nhau một thời gian hợp lý. Khi các bên không có thỏa thuận về
thời hạn thanh toán thì bên mua phải thanh toán cho bên bán ngay khi nhận
nhà, các thỏa thuận về thời gian hoàn thành các thủ tục của hợp đồng.


Các quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà:

Bên bán nhà có các quyền sau: Yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã
thỏa thuận; yêu cầu bên mua trả tiền đúng hạn, theo phương thức đã thỏa thuận; yêu cầu
bên mua hoàn tất các thủ tục trong thời hạn đã thỏa thuận; không giao nhà khi chưa nhận
đủ tiền như đã thỏa thuận...
Bên bán có các nghĩa vụ sau: Thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở
hữu đối với nhà ở mua bán (nếu có); bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà
cho bên mua; giao nhà đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ, giấy tờ gốc
về nhà cho bên mua; thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp
luật,...


Các quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà:

Bên mua nhà ở có các nghĩa vụ sau: Trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn, theo
phương thức đã thỏa thuận; nếu không thỏa thuận về thời hạn và đại điểm trả tiền thì bên
mua phải trả vào thời điểm bên bán bàn giao nhà và tại nơi có nhà; nhận nhà và hồ sơ,
các giấy tờ gốc về nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận.


Bên mua nhà có các quyền sau: Được nhận kèm theo hồ sơ, giấy tờ gốc về nhà
theo đúng tình trạng đã thỏa thuận; yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà
ở trong thời hạn đã thỏa thuận; yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn; nếu không giao
nhà đúng thời hạn thì sẽ phải bồi thường thiệt hại,...
Hợp đồng mua bán nhà ở được thành lập thành văn bản6, có chữ ký của bên bán,
bên mua và phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban
nhân dân cấp có thẩm quyền7. Như vậy, những hợp đồng mua bán nhà ở chưa có chứng
nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chưa phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự của
các bên. Bên cạnh việc tiên hành thủ tục công chứng, chứng thực các bên mua bán nhà
còn phải làm thủ tục hành chính là trước bạ sang tên (thủ tục chuyển quyền sở hữu từ bên
bán sang bên mua). Khi đăng ký quyền sở hữu nhà phải nộp lệ phí trước bạ. Việc nộp lệ
phí trước bạ do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận bên mua phải nộp lệ phí
trước bạ.
1.3 Trình tự, thủ tục tƣ vấn cho khách hàng trong giao dịch mua nhà ở
Đây là giai đoạn luật sư tư vấn gặp gỡ, trao đổi, thuyết phục khách hàng sau khi đã
có căn cứ xác định yêu cầu của khách hàng có phù hợp với pháp luật hay không, mức độ
phù hợp như thế nào, có khả năng và điều kiện đạt được hay không, hoặc phải tìm thêm
những tài liệu, chứng cứ gì khác, những “bước đi” hoặc thái độ ứng xử thích hợp với bên
đang tranh chấp để đảm bảo mục đích đặt ra.
Nói chung, tư vấn trong những trường hợp yêu cầu của khách hàng phù hợp với
pháp luật, có căn cứ và điều kiện thực tế thỏa mãn thì thường là thuận lợi. Điều khó khăn
hơn nhiều là tư vấn trong điều kiện yêu cầu của khách hàng không phù hợp với pháp luật,
thậm chí là trái luật.
Thực tế đã có trường hợp luật sư tư vấn hoặc do chưa tìm hiểu kĩ các quy định của

pháp luật về vấn đề cần tư vấn, hoặc muốn đấu tranh bảo vệ đến cùng cho khách hàng mà
họ đã không tư vấn cho họ những điều cần thiết trong trường hợp yêu cầu của họ không
được pháp luật chấp nhận (chẳng hạn như chấp nhận hòa giải, giải quyết vấn đề bằng tình
6

7

Theo Điều 121, Luật nhà ở 2014.
Theo Điều 122, Luật nhà ở 2014.


cảm, hoặc rút đơn khởi kiện để ít bị thiệt hại nhất), dẫn đến yêu cầu của họ không được
thỏa mãn mà số tiền tạm ứng án phí còn bị sung công quỹ.
Như vậy, tùy từng vụ tranh chấp với những tình tiết cụ thể, luật sư tư vấn cần có
kế hoạch và nhiều phương án giải quyết để tư vấn cho khách hàng. Quá trình tư vấn cần
phải phân tích, giải thích pháp luật cho khách hàng làm cho họ thấy những điểm mạnh,
điểm yếu về mặt pháp lý cũng như về thực tế, khi cần thiết cần đưa ra những ví dụ cụ thể
để khách hàng tham khảo. Từ đó tư vấn cho khách hàng nhằm đảm bảo quyền và lợi ích
hợp pháp của họ, kể cả có bản lĩnh từ chối những yêu cầu trái pháp luật của khách hàng .
Hiệu quả tư vấn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như:


Nắm vững kĩ năng tư vấn đối với loại tranh chấp nhà ở, đặc biệt nắm

vững những quy định của pháp luật điều chỉnh từng loại tranh chấp cụ thể;


Giai đoạn tham gia tư vấn;



Năng lực cá nhân của chuyên gia trong việc lên các phương án giải

quyết, phương pháp thuyết phục khách hàng, bản lĩnh bảo vệ pháp chế
XHCN.
Trong đó yếu tố quan trọng nhất là kỹ năng tìm hiểu vấn đề áp dụng pháp luật và
kinh nghiệm thực tế để có phương án tối ưu giải quyết tranh chấp. Với những kỹ năng
này kết hợp với năng lực cá nhân và thời điểm tư vấn thích hợp thì chắc chắn việc tư vấn
sẽ đạt được hiệu quả.


Chƣơng 2

THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG TƢ VẤN HỢP ĐỒNG MUA BÁN

NHÀ Ở VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT
ĐỘNG TƢ VẤN TẠI VĂN PHÒNG LUẬT SƢ LONG CƢỜNG
2.1 Tổng quan về Văn phòng luật sƣ Long Cƣờng
2.1.1 Giới thiệu chung về Văn phòng luật sƣ Long Cƣờng
Văn phòng Luật sư Long Cường bắt đầu thành lập và hoạt động từ ngày
10/10/2007.
Văn phòng cung cấp đầy đủ các dịch vụ pháp lý theo quy định của pháp luật về
luật sư, đáp ứng nhu cầu pháp lý của khách hàng cũng như bảo đảm an toàn pháp lý cho
khách hàng trong hoạt động kinh doanh. Qua đó, Văn phòng mong muốn góp phần đảm
bảo tốt yêu cầu về dịch cụ pháp lý của khách hàng cá nhân, doanh nghiệp. Hiện nay, Văn
phòng luật sư đang cung cấp dịch vụ pháp lý với đội ngũ:
-

Nguyễn Thanh Long (Thạc sĩ Luật/Luật sư): Trưởng văn phòng

-

Lê Văn Dụng (Luật sư): Luật sư thành viên

-

Hoàng Tư Lượng (Luật sư): Luật sư thành viên

Ngoài ra Văn phòng còn có đội ngũ chuyên viên tư vấn, trợ lý luật sư làm việc để
hỗ trợ các luật sư trong quá trình tác nghiệp.
Người đại diện theo pháp luật của VPLS: Nguyễn Thanh Long
Địa chỉ: 15A/1 Lê Thánh Tôn, Phường Bến Nghé, Quận 1, Tp. Hồ Chí Minh
Mã số thuế: 0305289587

Cấp ngày: 07/11/2007

2.1.2 Sự khác biệt và giá trị cốt lõi của Văn phòng luật sƣ
Long Cƣờng
Văn phòng Luật sư Long Cường được thành lập bởi Thạc sĩ luật sư Nguyễn Thanh
Long, chuyên gia trong lĩnh vực thương mại quốc tế, có kinh nghiệm hành nghề lâu năm


trong lĩnh vực này. Trong khoảng 5 năm trở lại đây, ngoài lĩnh vực thương mại, văn
phòng luật sư chuyển hướng cung cấp dịch vụ sang các lĩnh vực tố tụng, các vụ án hình
sự, dân sự, kinh doanh thương mại, lao động và tư vấn pháp luật thường xuyên cho các
doanh nghiệp. Đội ngũ luật sư của văn phòng có kinh nghiệm bao quát trong lĩnh vực tố
tụng, cũng như tư vấn cho khách hàng về những vấn đề pháp lý phát sinh từ việc yêu cầu
bồi thường thiệt hại không chỉ đối với tranh chấp mà còn đối với hoạt động kinh doanh
hằng ngày. Từ đó, văn phòng tạo ra sự khác biệt giữa quy định pháp luật và việc áp dụng
các quy định này trong thực tiễn, từ đó tìm ra giải pháp đáp ứng nhu cầu riêng biệt của

từng khách hàng.
Văn phòng luật sư luôn mong muốn hướng đến những giá trị cơ bản và nền tảng
của việc hành nghề luật, đó là niềm tin và sự kỳ vọng của khách hàng. Bằng sự nỗ lực và
trách nhiệm của mình, văn phòng luôn phát huy tối đa mọi nguồn lực để giải quyết các
vấn đề pháp lý của khách hàng một cách nhanh chóng, trực tiếp và hiệu quả nhất.
2.1.3 Lĩnh vực hoạt động
Văn phòng chuyên cung cấp các dịch vụ pháp lý tại thành phố Hồ Chí Minh và các
tỉnh thành phía nam. Các dịch vụ pháp lý như:
-

Tư vấn pháp luật về thương mại, doanh nghiệp, hợp đồng, thuế, tài

chính, lao động, bất động sản, xây dựng;
-

Tham gia tố tụng bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho đương sự

trong các vụ án về dân sự, kinh doanh thương mại, lao động, hôn nhân và gia
đình; các vụ án hành chính;
-

Tham gia tố tụng bào chữa cho bị can, bị cáo trong các vụ án về hình

-

Đại diện ngoài tố tụng để thực hiện các thủ tục về đất đai, đăng ký

sự;
doanh nghiệp, đầu tư;
-

Thực hiện các dịch vụ pháp lý khác theo quy định.


2.2 Thực tiễn hoạt động tƣ vấn mua bán nhà ở tại Văn phòng Luật sƣ Long
Cƣờng
Qua quá trình tìm hiểu về hoạt động tư vấn mua bán nhà ở mà Văn phòng Luật sư
Long Cường tham gia tư vấn, em nhận thấy nội dung các vụ việc thường rất phức tạp,
nguyên nhân dẫn đến tranh chấp cũng rất đa dạng, luật pháp điều chỉnh thì còn nhiều bất
cập. Để có thể thấy rõ được những vấn đề này em xin đơn cử một vụ việc tiêu biểu mà
Văn phòng Luật sư Long Cường đã tư vấn thành công cho khách hàng, cụ thể:
Tóm tắt nội dung vụ việc
Năm 2003, ông Nguyễn Trọng Văn mua căn hộ chung cư số: 100B, tầng 3B, dãy
nhà C2, Khu chung cư K30, đường Quách Văn Tuấn, Phường 10, Quận Tân Bình,
TP.HCM .
Năm 2007, ông Nguyễn Trọng Văn chết, ông Văn không để lại di chúc, người
thừa kế của ông Văn bao gồm: Nguyễn Thành Danh (con trai), Nguyễn Thị Linh (vợ),
Nguyễn Trọng Võ (cha), Nguyễn Thị Thắm (mẹ). Đến năm 2017, ông Nguyễn Trọng Võ
chết, ông Võ không để lại di chúc, người thừa kế của ông Võ bao gồm: Nguyễn Trọng
Văn (con, đã chết), ông Nguyễn Trọng Xiêm (con), Nguyễn Thị Tuyền (con), Nguyễn
Thị Chuyên (con), Nguyễn Thị Hồng (con), Nguyễn Thị Thắm (vợ).
Ngày 2/12/2016, bà Nguyễn Thị Trang muốn mua căn hộ chung cư này và hai bên
đã Ký hợp đồng đặt cọc chờ khi ra tên cho bà Linh thì hai bên ký hợp đồng chính thức và
làm thủ tục sang tên cho bà Trang. Nhưng sau khi ký hợp đồng, vẫn chưa sang tên, ông
đã Văn chết, Sau khi ông Văn chết thì cha ông Văn chết năm (2017). Hiện nay chưa thể
cấp sổ hồng cho bà Linh được.
Hồ sơ khách hàng cung cấp bao gồm hợp đồng mua bán nhà ở của ông Văn, hợp
đồng mua bán nhà ở giữa bà Trang và bà Linh đã ký, cùng các tài liệu về nhân thân của
những người có liên quan.
Yêu cầu của khách hàng: tư vấn các thủ tục để sang tên cho bà Linh và ký hợp

đồng mua bán nhà ở với bà Trang, làm thủ tục sang tên cho bà Trang.


2.2.1 Nghiên cứu hồ sơ liên quan đến hợp đồng cần tƣ
vấn
Xác định chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà ở
Trong hợp đồng mua bán nhà ở được giao kết giữa hai bên, chủ thể tham gia được
xác định như sau:
Thứ nhất, Căn cứ theo quy định tại điểm a, khoản 1 BLDS 2005, những trường
hợp thừa kế theo pháp luật: Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong những trường hợp
không có di chúc. Do đó, sau khi ông Văn chết, ông Văn không để lại di chúc, di sản ông
Văn để lại được chia thừa kế theo pháp luật.
Thứ hai, căn cứ theo quy định tại điểm a, khoản 1, điều 676 BLDS 2005, “Những
người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự: Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ,
chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết”, do đó trong
trường hợp này, người thừa kế của ông Văn bao gồm: Nguyễn Thành Danh, Nguyễn Thị
Linh, Nguyễn Trọng Võ.
Thứ ba, năm 2017 ông Nguyễn Trọng Võ chết, không để lại di chúc, bà Nguyễn
Thị Linh vẫn chưa được sang tên sổ hồng, do đó, phần di sản của ông Võ được chia cho
những người thừa kế theo pháp luật của ông Võ (theo quy định tại điểm a, khoản 1 điều
650, BLDS 2015 ).
Căn cứ theo quy định tại điểm a, khoản 1, BLDS 2015, những người thừa kế theo
pháp luật của ông Võ bao gồm: Nguyễn Trọng Xiêm, Nguyễn Thị Thắm, Nguyễn Thị
Chuyên, Nguyễn Thị Tuyên, Nguyễn Thị Thắm, Nguyễn Trọng Văn (đã chết).
Mặt khác, theo quy định tại Điều 652 BLDS 2015 “Trường hợp con của người để
lại di sản chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì cháu được hưởng
phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống; nếu cháu cũng chết
trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì chắt được hưởng phần di sản
mà cha hoặc mẹ của chắt được hưởng nếu

còn

sống”, trong tường hợp này ông Văn đã

chết, phần di sản mà ông Văn nhận được từ ông Võ thì ông Nguyễn Thành Danh (con
ông Văn) sẽ là người thừa kế thế vị tài sản đó.


Như vậy, những người đồng ở hữu căn hộ hiện tại mà ông Văn để lại bao gồm:
Nguyễn Thành Danh, Nguyễn Thị Linh, Nguyễn Trọng Xiêm, Nguyễn Thị Thắm,
Nguyễn Thị Chuyên, Nguyễn Thị Tuyên, Nguyễn Thị Thắm.
Tóm lại, muốn hợp đồng mua bán nhà ở này diễn ra đúng pháp luật (theo quy định
tại khoản 1 điều 126, luật nhà ở năm 2014) thì phải được sự đồng ý của tất cả những đồng
thừa kế nêu trên.
Tìm hiểu nhà ở khi tham gia hợp đồng mua bán nhà ở
Nhà ở trong hợp đồng mua bán nhà ở đã ký là căn hộ chung cư số: 100B, tầng 3B,
dãy nhà C2, Khu chung cư K30, đường Quách Văn Tuấn, Phường 10, Quận Tân Bình,
TP.HCM, là nhà ở hợp pháp, không có tranh chấp, được ông Nguyễn Trọng Văn mua
năm 2003 và đứng tên chủ sở hữu. Nay ông Văn đã chết, những người ở hữu muốn bán
căn hộ này phải làm thủ tục sang tên từ ông Văn cho những người đồng thừa kế.
Tƣ vấn về các điều khoản chủ yếu và hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở
Như đã phân tích ở phần 1.2.3, hợp đồng mua bán nhà ở có những điều khoản
quan trọng cần phải có, trong hợp đồng mua bán nhà ở này, các điều khoản thanh toán hai
bên đã thỏa thuận và chấp nhận, nhưng về nghĩa vụ của bên bán là rất quan trọng đó là
việc bàn giao nhà.
Và sau khi hoàn thành các thủ tục chuyển giao quyền sở hữu tiến đến ký kết hợp
đồng thì hợp đồng được ký giữa hai bên cần phải có chứng nhận của Ủy ban nhân dân
Quận Tân Bình. Bên cạnh việc tiến hành thủ tục công chứng, chứng thực hai bên còn
phải làm thủ tục hành chính là trước bạ sang tên (thủ tục chuyển quyền sở hữu từ bên bán
sang bên mua). Khi đăng ký quyền sở hữu nhà phải nộp lệ phí trước bạ. Việc nộp lệ phí

trước bạ do hai bên thỏa thuận.
2.2.2 Trình tự, thủ tục tƣ vấn cho khách hàng
Theo như yêu cầu của khách hàng, hiện tại đang vướng mắc tại thủ tục chuyển
quyền sở hữu nhà ở, dẫn đến khó khăn trong việc hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết.
Song, như những gì phân tích ở trên, để hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết cần
phải được sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu (như phân tích trên). Mặt khác theo quy
định tại khoản 3, điều 642, BLDS 2005 “Thời hạn từ chối nhận di sản là sáu tháng, kể từ


ngày mở thừa kế. Sau sáu tháng kể từ ngày mở thừa kế nếu không có từ chối nhận di sản
thì được coi là đồng ý nhận thừa kế”, trong trường hợp này, ông Văn chết năm 2007, tính
đến thời điểm hiện tại thì những người thừa kế không có quyền từ chối di sản. Do đó, nếu
những người thừa kế không muốn nhận thừa kế thì phải ủy quyền cho một trong các đồng
thừa kế về quyền định đoạt phần tài sản này.
Hiện tại các đồng sở hữu đang ở cách xa nhau, và có ý định muốn ủy quyền cho bà
Linh (một trong những người thừa kế di sản) toàn quyền định đoạt căn hộ trên. Vậy
những thủ tục cần để có thể có thể ghi nhận sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu là gì?
Luật sư tư vấn cho quý khách hàng các thủ tục cần có như sau:
Một là, bà Nguyễn Thị Thắm cần làm một tờ khai quan hệ nhân thân của gia đình
bà để chứng minh những người thừa kế theo pháp luật của ông Võ, sau đó phải đem ra
công chứng tại nơi mình thường trú.
Hai là, nếu tất cả những người đồng thừa kế muốn ủy quyền cho bà Nguyễn Thị
Linh Toàn quyền quyết định căn hộ trên thì mỗi người cần viết một giấy ủy quyền, đem
ra UBND tại nơi mình cư trú công chứng giấy ủy quyền trên, nội dung ủy quyền là giao
cho bà Linh toàn quyền quyết định căn nhà.
Ba là, sau khi bà Nguyễn Thị Linh nhận được tờ khai quan hệ nhân thân từ bà Cầu
và tất cả các giấy ủy quyền từ những người đồng thừa kế, bà Linh cần làm một tờ khai
quan hệ nhân thân đối với gia đình bà để chứng minh những người thừa kế của ông Văn.
Sau đó, lập một tờ khai nhận di sản dựa trên di sản mà ông Văn để lại cùng với tất cả giấy
tờ vừa nêu trên, ra UBND nơi mình cư trú để chứng thực phần di sản trên do bà Linh

được quyền định đoạt. Mặt khác, nếu muốn chuyển quyền sở hữu sang cho bà Linh, cần
viết một đơn đề nghị cấp mới giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, sau đó kèm theo các
giấy tờ trên, cùng với tất cả giấy tờ tùy thân của cá nhân, cùng với giấy tờ liên quan đến
căn nhà, ra UBND Quận Tân Bình (nơi có căn nhà) để được xem xét cấp sổ hồng (đóng
các chi phí theo yêu cầu).
Bốn là, sau khi bà Linh được sang tên sổ hồng, cùng với tất cả giấy ủy quyền của
các đồng sở hữu bà Linh có quyền bán căn nhà này cho bà Trang và làm thủ tục sang tên


cho bà Trang sau khi hợp đồng được ký kết và được công chứng (theo quy định của Luật
công chứng).
Hồ sơ sang tên cho bà Trang bao gồm:


Hợp đồng mua bán nhà ở (có công chứng).



Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.



Giấy tờ tùy thân của bà Linh.



Giấy tờ tùy thân của bà Trang.



Tờ khai nộp lệ phí trước bạ và các nghĩa vụ tài chính khác.

Nhận xét:
Qua vụ việc, các cá nhân, tổ chức của Việt Nam cần phải ý thức và cẩn trọng hơn
trong việc giao kết và thực hiện Hợp đồng để tránh các rủi ro có thể xảy ra, tiết kiệm
được chi phí, thời gian và nhanh chóng đạt được mục đích của mình trong các giao dịch.
Một lần nữa vụ việc cũng cho thấy sự cần thiết phải có luật sư tham gia ngay từ
giai đoạn đàm phán ký kết và thực hiện hợp đồng để tránh những tranh chấp do các bên
không thể lường hết được các tình huống phát sinh trên thực tế.
2.3 Đánh giá về thực tiễn thực thi hoạt động tƣ vấn nhà ở tại Văn phòng luật
sƣ Long Cƣờng
Hiện nay, nhu cầu tư vấn pháp luật của các cá nhân, tổ chức ngày càng nhiều lên
do họ đã ý thức được vai trò của luật sư và do tính chuyên nghiệp hóa, chuyên môn hóa
trong đời sống kinh tế xã hội được nâng cao.
Với việc đội ngũ luật sư ngày càng đông, các công ty, văn phòng luật sư xuất hiện
ngày càng nhiều, sự cạnh tranh giữa các công ty, văn phòng luật sư đang diễn ra ngày
càng mạnh mẽ. Và hệ quả tất yếu là chất lượng phục vụ của luật sư đối ngày càng tăng,
đồng thời mức phí giảm, tạo nên sức hấp dẫn thu hút các cá nhân, tổ chức có nhu cầu.
Nếu như trước kia, hoạt động của luật sư còn khá thụ động, trông chờ mọi người tìm đến
mới cung cấp dịch vụ thì nay luật sư ngày càng chuyên nghiệp hơn trong việc quảng bá
hình ảnh, thương hiệu của mình đến mọi người. Và không thể phủ nhận rằng các nội
dung hoạt động của luật sư đã trở nên đa dạng, phong phú hơn nhiều so với trước kia.
Bên cạnh những mặt tích cực nêu trên thì vẫn còn những bất cập như sau:


Thứ nhất, qua nghiên cứu các quy định của pháp luật Việt Nam, thấy rằng hầu như
không có luật điều chỉnh mà chỉ có một số quy định đề cập về Hợp đồng dịch vụ trong
Bộ luật dân sự hay Luật Thương mại nhưng rất chung chung, khiến luật sư gặp rất nhiều
khó khăn trong quá trình nghiên cứu, tìm hiểu vì không có căn cứ pháp luật. Quá trình
giải quyết vụ việc cho thấy, các quy định pháp luật về Hợp đồng cung ứng dịch vụ còn

nhiều bất cập, vẫn chưa lường hết được các tình huống có thể xảy ra trên thực tế, nên cần
phải rà soát và hoàn thiện thêm.
Thứ hai, tính đến nay, mặc dù có sự tăng trưởng mạnh về số lượng nhưng việc
thực hiện pháp luật trong thương mại vẫn còn nhiều bất cập, sự hiểu biết về pháp luật
thương mại và nhận thức về những rủi ro pháp lý trong hoạt động thương mại của các cá
nhân, doanh nghiệp vẫn còn thấp. Nhiều cá nhân, nhiều doanh nghiệp, kể cả những doanh
nghiệp có đội ngũ cán bộ pháp chế được đào tạo cơ bản cũng không ý thức được hết
những rủi ro pháp lý trong hoạt động thương mại.
Thứ ba, các cá nhân, các nhà quản trị, điều hành doanh nghiệp chưa thực sự chú
trọng đến việc áp dụng, thực hiện pháp luật để phòng, tránh rủi ro trong giao dịch thương
mại. Sở dĩ có tình trạng này là do:
i.

Phần lớn các cá nhân chưa đủ điều kiện để tiếp cận với một hệ thống pháp
luật vừa nhiều, vừa chồng chéo và bất cập như hiện nay.

ii.

Từ lâu trong doanh nghiệp vẫn tồn tại thói quen dùng quan hệ để giải quyết
các sự việc phát sinh.

iii.

Chỉ khi nào cá nhân, tổ chức gặp rắc rối với pháp luật thì mới tìm hiểu xem
là mình đúng hay sai, có vi phạm pháp luật không chứ họ chưa có thói quen
sử dụng dịch vụ pháp lý như một công cụ hữu hiệu. Do đó, nhiều khi họ đã
phải chịu nhiều tổn thất không đáng có do những rủi ro hoàn toàn có thể
phòng ngừa được gây ra.

Thứ tư, chất lượng và số lượng luật sư phân bố chưa đồng đều trên phạm vi toàn

quốc. Hiện, luật sư mới chỉ tập trung chủ yếu ở các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố
Hồ Chí Minh, Đà Nẵng… Trong tổng số luật sư của cả nước thì riêng Đoàn luật sư TP.
Hà Nội hiện có 2476 luật sư, Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh có 3756 luật sư, chiếm hơn


2/3 tổng số luật sư của cả nước. Ở các tỉnh miền núi, vùng sâu, vùng xa, số lượng luật sư
không đủ đáp ứng nhu cầu dịch vụ pháp lý của nhân dân, ngay cả đối với các vụ án bắt
buộc phải có luật sư tham gia cũng rất khó khăn. Nhiều Đoàn luật sư có số lượng luật sư
không quá 20 người như Đoàn luật sư tỉnh Điện Biên, Cao Bằng, Hậu Giang, Hòa Bình,
Lào Cai, Quảng Trị, Trà Vinh…; đặc biệt một số Đoàn luật sư chỉ có dưới 10 luật sư như:
Bắc Kạn, Hà Giang, Kon Tum, Sơn La, Yên Bái, Lai Châu… Trong khi đó, số dân các
tỉnh đều xấp xỉ 1.000.000 người; tính tỷ lệ luật sư/số dân chỉ khoảng 01 luật sư/10.000
dân.
Do đó, theo nhận định của các chuyên gia thì số lượng luật sư ở nước ta hiện nay
chưa đủ để đáp ứng nhu cầu về dịch vụ pháp lý ngày càng tăng của cơ quan, tổ chức, cá
nhân, ngay cả hoạt động của các cơ quan tiến hành tố tụng.8
Liên quan đến hoạt động tư vấn tại Văn phòng Luật sư Long Cường: Những vụ
việc mà Văn phòng Luật sư Long Cường tiếp nhận hầu hết là những vụ việc có những rắc
rối về pháp luật hết sức phức tạp, còn những trường hợp sử dụng dịch vụ pháp lý ngay từ
đầu thì rất ít. Chỉ khi nào cá nhân, tổ chức gặp rắc rối với pháp luật thì mới tìm hiểu xem
là mình đúng hay sai, có vi phạm pháp luật không rồi khi bế tắc họ mới tìm đến dịch vụ
pháp lý chứ họ chưa có thói quen sử dụng dịch vụ pháp lý như một công cụ hữu hiệu. Do
đó, nhiều khi họ đã phải chịu nhiều tổn thất không đáng có do những rủi ro hoàn toàn có
thể phòng ngừa được gây ra. Nếu sử dụng dịch vụ pháp lý sớm hơn thì họ có thể tránh
được rất nhiều rủi ro không đáng.
2.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động tƣ vấn tại Văn
phòng luật sƣ Long Cƣờng
Thực trạng trên cho thấy, để nâng cao hiệu quả trong hoạt động thương mại vấn đề
cần thiết là phải nâng cao năng lực phòng tránh các tranh chấp cho các cá nhân, tổ chức
trong giao dịch thương mại. Vì vậy, cần hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến hoạt

động thương mại của doanh nghiệp, tổ chức và hoạt động của các tổ chức tư pháp và bổ

8

/>

trợ tư pháp. Nâng cao nhận thức của mọi người về các rủi ro, các biện pháp có thể và cần
được sử dụng để phòng ngừa các rủi ro làm phát sinh tranh chấp.
Đối với Văn phòng Luật sự Long Cường, cần tăng cường đội ngũ luật sư và nâng
cao trình độ chuyên môn và kỹ năng hành nghề của các luật sư, nâng cao năng lực tư vấn
trong mọi lĩnh vực. Cần hiểu được nhu cầu của các cá nhân, tổ chức đang cần.
Ngoài ra, đội ngũ luật sư ngày càng đông, các công ty, văn phòng luật sư xuất hiện
ngày càng nhiều, sự cạnh tranh giữa các công ty, văn phòng luật sư đang diễn ra ngày
càng mạnh mẽ. Do đó, Văn phòng luật sư Long Cường nên đa dạng hoá các loại hình
dịch vụ nhằm cung cấp đầy đủ hơn nữa nhu cầu từ xã hội. Luật sư cần phải cung cấp
những dịch vụ mà xã hội cần cần chứ không nên cung cấp những dịch vụ mà luật sư đang
có. Và luật sư cũng nên chủ động tiếp xúc với các cá nhân, tổ chức, khơi dậy nhu cầu và
tạo thói quen sử dụng dịch vụ pháp lý cho họ.
2.5 Một số ý kiến đóng góp đối với chƣơng trình đào tạo khoa Luật Trƣờng đại học Ngân hàng Tp. Hồ Chí Minh
Dựa vào kinh nghiệm thực tế thực tập của cá nhân tôi, tôi có một số đề xuất về
chương trình đào tạo khoa Luật - Trường đại học Ngân hàng Tp. Hồ Chí Minh như sau:
Một là, nên tăng thời gian thực tập lên vì thời gian thực tập quá ngắn nên hầu như
sinh viên chưa thấy được hiệu quả tích cực của việc đi thực tập cuối khóa. Thời gian chủ
yếu của sinh viên ở nơi thực tập chỉ là làm các việc dọn dẹp và photo tài liệu. Đồng thời
giúp sinh viên có thời gian để nghiên cứu và hoàn thành bài báo cáo thực tập của mình
một cách hoàn chỉnh nhất.
Hai là, để sinh viên thực tập thành công, điều căn bản nhất là chương trình đào tạo
trong nhà trường cần được xây dựng có chất lượng, gắn liền với thực tiễn nghề nghiệp.
Cụ thể có một số môn học sinh viên Luật không được học như Luật hôn nhân gia đình,
Luật đầu tư,... Cần đưa vào chương trình đào tào để bổ trợ kiến thức cho sinh viên Luật.

Một số môn học cần được học chuyên sâu như Luật đất đai và Luật Lao động nên đưa
vào môn học bắt buộc. Vì thực tế sinh viên gặp những tình huống áp dụng những kiến
thức này rất nhiều, nhưng kiến thức của những môn học nêu trên, sinh viên không được
tiếp cận một cách có đào tào, hoặc tiếp cận một cách không chuyên sâu, kiến thức còn


mơ hồ, khiến sinh viên gặp không ít khó khăn, lúng túng khi tiếp cận với công việc, nhất
là trong thời gian thực tập. Đồng thời tăng tỷ trọng môn học ngành Luật so với khối
ngành kinh tế để sinh viên được tiếp cận kiến thức Luật nhiều hơn, tạo nền tảng kiến thức
vững vàng sau khi bước chân ra khỏi cổng trường Đại học. Để biết được những hạn chế
của chương trình đào tạo, Nhà trường nên tổ chức lấy ý kiến phản hồi của các cơ quan,
doanh nghiệp. Những ý kiến này thường rất thiết thực, giúp Nhà trường hiểu được nhu
cầu của thị trường lao động, nhằm trang bị kiến thức cho sinh viên. Có thể lấy phản hồi
bằng nhiều cách như tổ chức hội thảo, tổng hợp thông tin thông qua bảng hỏi, phỏng vấn
trực tiếp…
Ba là, tăng cường một số môn học tăng kỹ năng mềm cho sinh viên như kỹ năng
đàm phán, kỹ năng thuyết trình,...
Bốn là, nhà trường có thể thành lập một Trung tâm hỗ trợ nơi thực tập tại các
Doanh nghiệp cho sinh viên. Trung tâm trước hết là nơi có thể cung cấp các nguồn thông
tin cho những em sinh viên khó khăn trong việc tiếp cận đơn vị thực tập. Ngoài ra, Trung
tâm còn là cầu nối để doanh nghiệp phản hồi chất lượng đào tạo của Nhà trường, cũng là
nơi cung cấp các ý kiến phản hồi của doanh nghiệp cho Khoa.