Nghiên cứu giá đất bồi thường tại một số dự án trên địa bàn Thành Phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 2014 (Khóa luận tốt nghiệp)

I H C THÁI NGUYÊN
I H C NÔNG LÂM

C NAM
tài:
NGHIÊN C
TRÊN

TB

NG T I M T S

A BÀN THÀNH PH
N 2012

o

2014

IH C

: Chính quy

Chuyên ngành

: Qu

Khoa

:Qu n lý tài nguyên

L p

: K43

Khóa h c

: 2011 2015

Thái Nguyên

ÁN

THÁI NGUYÊN

KHÓA LU N T T NGHI

H

D

- N02


I H C THÁI NGUYÊN
I H C NÔNG LÂM

C NAM
tài:
NGHIÊN C

TB

NG T I M T S

A BÀN THÀNH PH
N 2012

Gi

o

2014

IH C

: Chính quy

Chuyên ngành

: Qu

L p

: K43 -

Khoa

: Qu n lý tài nguyên

Khóa h c

: 2011 2015

- N02

ng d n : ThS.Nông Thu Huy n

Thái Nguyên

ÁN

THÁI NGUYÊN

KHÓA LU N T T NGHI

H

D


i

L IC

ng, th c hi
i hành, lý lu n g n li n v i th c t

châm:

c quan tr ng giúp

h c viên sinh viên trau d i ki n th c, c ng c b sung lý thuy t h c trên l p, h c trong
sách v nh

chuyên môn c a chính

mình.
Xu t phát t nguy n v ng b

cs

ch nhi m khoa Qu

i h pc Nông Lâm - Thái Nguyên em

c phân công v th c t p t i Trung tâm phát tri n qu
t nh Thái Nguyên

t thành ph Thái Nguyên,

c k t qu này em xin bày t lòng bi

s c t i cô ThS.Nông Thu Huy n
c

ng ý c a Ban giám hi u, Ban

i tr c ti

ng d n khóa lu n t t nghi p

t mình vì s nghi p giáo d

yd

ng

nay.
Em xin g i l i c
tâm phát tri n qu

i các chú, các cô, các anh ch

i Trung

t thành ph Thái Nguyên, t nh Thái Nguyên

nhi t tình

em hoàn thành t t k th c t p và khóa lu n t t nghi p c a mình.
Trong su t th i gian th c t p và làm khóa lu
kinh nghi m th c t

g ng h

u và ki n th c còn h n ch nên ch c ch n không

tránh kh i thi u sót và khi m khuy t. Em r t mong các th y cô giáo và b
khóa lu n c

c hoàn thi

Em xin chân thành c

Sinh viên

c Nam


ii

DANH M C CÁC B NG

B

tc

B

mc

t ........... 10

tc a

t......... 11

B ng 2.3: T ng thu nh p, t ng chi phí và m c thu nh p thu n túy bình quân c a
t tr ng lúa h ng IV t i xã A............................................................................. 15
B ng 2.4: M

t

m ts

B ng 2.5: Hình th

m ts

B ng 2.6:

nh giá, ki

B ng 2.7: Nguyên t
B

c ................................................. 17
c.................................... 18
t
nh giá

m ts
t

m ts

c .................. 19
c ............ 20

u dân t c c a thành ph Thái Nguyên....................................... 30

B ng 4.2: Hi n tr ng s d

t c a Thành ph

........ 33

B ng 4.3: Quy mô c a hai d án......................................................................... 36
B
B

nh t i hai d án............................................. 37
t trên th

ng t i hai d án ................................................... 38

B ng 4.6: M c chênh l ch gi

nh c

t trên th

ng .................................................................................................................. 39
B ng 4.7: M c giá b

t nông nghi p t i 2 d án ............................... 40

B ng 4.8: M c giá b

t

t i d án A ................................................ 42

B ng 4.9: M c giá b

t

t i d án B................................................. 43

B ng 4.10: M c giá b
B ng 4.11: K t qu

t nông nghi p t i 2 d án ....... 45
u tra các h dân trong khu v c gi i phóng m t b ng..... 46


iii

DANH M C CÁC HÌNH

Hình 4.1: Thi công t
Hình 4.2: D

7B Túc Duyên thành ph Thái Nguyên .. 35
ng Trung tâm thi t k th i trang TNG t

ng

, Thành ph Thái Nguyên.......................................................... 35
Hình 4.3: M

chênh l ch gi

Hình 4.4: M

chênh l ch gi a giá b

c và giá trên th

ng ............. 40

t nông nghi p so v i giá nhà

c c a hai d án .............................................................................................. 41
Hình 4.5: M

chênh l ch gi a giá b

t

so v

cc a

hai d án .............................................................................................................. 44


iv

DANH M C CÁC T

STT
1

VI T T T

TÊN VI T T T
UBND

y ban nhân dân

2

Ngh

3

Quy

nh
nh

4

NQ

Ngh quy t

5

BTHT

B

7

CP

Chính ph

8

TP

Thành ph

9

GPMB

Gi i phóng m t b ng

10

VD

Ví d

11

KTXH

Kinh t xã h i

ng h tr

6

12

Quy n s d

13

H

ng nhân dân

14

BTNMT

B

15

BTC

B Tài chính

16

TT

17

Ngh

t

ng

nh


v

M CL C
Trang
PH N I: M
1.1.

tv

U ........................................................................................................1
.................................................................................................................1

1.2. M

u.....................................................................................................2

1.2.1. M

c

tài................................................................................................2

1.2.2. Yêu c u c

tài..................................................................................................2

1.3

c và th c ti n c

tài..................................................................2

c t p và nghiên c u khoa h c .....................................................2
c ti n...........................................................................................3
PH N 2: T NG QUAN TÀI LI U .............................................................................4
pháp lý c

tài ...........................................................................................4

nc

c .....................................................................................4

n c a thành ph Thái Nguyên..............................................................4
2.2. Khái quát chung v

t ...............................................................................5

2.2.1. Nguyên t

t .........................................................................................5
t ......................................................................................7
c ti p.............................................................................7
p ..................................................................................... 13

u ki n ch

t........................................................ 16
t tính b

ng

m ts

c trên th gi i và

Vi t Nam

...................................................................................................................................... 17
t

m ts

t tính b
2.4.

PH

u ki

cb
NG, N

c trên th gi i ............................................ 17
ng

Vi t Nam ........................................... 20

ng b

ng t i hai d án A&B. ........... 23
U....... 25

ng nghiên c u............................................................................................ 25
3.2. Ph m vi nghiên c u ............................................................................................... 25
3.3. N i dung nghiên c u ............................................................................................. 25


vi

u ...................................................................................... 25

3.4.1.

p s li u.................................................................... 25

3.4.1.

p s li u th c p ............................................................. 25

3.4.1.

p s li

p ............................................................... 26

th a .......................................................................................... 26
ng kê, phân tích, so sánh ......................................................... 26
.................................................................................... 26
PH N 4: K T QU NGHIÊN C U ........................................................................ 27
u ki n t nhiên kinh t xã h i thành ph Thái Nguyên ................................... 27
u ki n t nhiên .............................................................................................. 27
4.1.1.1. V

a lý....................................................................................................... 27
u ki

a hình ........................................................................................... 27

4.1.1.3. Khí h u ............................................................................................................ 28
4.1.1.4. Th

.......................................................................................................... 28

u ki n kinh t
4.1.2.1.

xã h i................................................................................... 28

u ki n kinh t ............................................................................................. 28
u ki n xã h i............................................................................................... 29
h t ng ................................................................................................... 30
u ki n t nhiên

kinh t

xã h i

ng t i s d ng

t c a thành ph Thái Nguyên.................................................................................... 31
4.1.3.1. Thu n l i.......................................................................................................... 31
.......................................................................................................... 32
4.2. Tình hình s d ng và qu
4.2.1. Hi n tr ng s d

.................... 32

tc

.................................... 32

4.2.2. Tình hình chung v công tác công tác qu
c thu h
4

c v các d

ng khi

a bàn t nh Thái Nguyên .................................................... 34
a bàn thành ph Thái Nguyên................................... 35

4.3.1. Khái quát chung v hai d án ............................................................................. 35
4.3.1.1. D án A ........................................................................................................... 35


vii

4.3.1.2. D án B............................................................................................................ 35
4.3.2. T ng h p quy mô c a hai d án (A&B) trê
c tr ng và vi c th c hi

a bàn thành ph Thái Nguyên.. 36
tb

ng t i m t s d

a

bàn thành ph Thái Nguyên ......................................................................................... 36
c tr

tb

ng t i hai d án. ........................................ 36

tb

nh t i thành ph Thái Nguyên cho d án A

& B. .............................................................................................................................. 36
tb

ng trên th

ng t i thành ph Thái Nguyên cho d án A &

B.................................................................................................................................... 38
nh c

c và giá trên th

ng t i khu v c hai

d án thu c thành ph Thái Nguyên. ........................................................................... 38
c th c hi n giá b

ng v

t t i hai d án. ............................. 40

4.4.2.1. Giá b

t nông nghi p ...................................................................... 40

4.4.2.2. Giá b

t ........................................................................................ 42

4.4.2.3. B

ng v

t nông nghi p ................................................. 44

4.4.2.4. B

ng v công trình tài s

t ........................................................ 45

t dùng b

c thu h

t t i hai d án

A&B.............................................................................................................................. 46
phù h p c
h p lý c
4.6. Thu n l
t

tb
tb

ng ............................................. 46
ng qua ý ki

xu t m t s gi

i dân ............. 46
tb i

ng t i thành ph Thái Nguyên............................................................................... 48

4.6.1. Thu n l i............................................................................................................. 48
............................................................................................................. 49
m yêu c u c a vi
h

t tính b

c thu

t ........................................................................................................................... 51

4.6.3.1. Yêu c u ............................................................................................................ 51
4.6.3.2. V các gi i pháp .............................................................................................. 51
PH N 5: K T LU N VÀ KI N NGH ................................................................... 54


viii

5.1. K t lu n.................................................................................................................. 54

5.2. Ki n ngh ............................................................................................................... 54
TÀI LI U THAM KH O
PH L C 1


1
PH N I
M
1.1.

U

tv
Th c hi

ng l

i m i và chi

c phát tri n kinh t - xã h i, trong

nh

ng các công trình giao thông, thu l i,

h th

n, h th ng thông tin liên l c; các công trình xây d ng và phát tri n các

ngành kinh t

c s nghi p kinh t

c, y t , th d c th thao,

khoa h c, k thu t, các d án xây d ng và phát tri n các khu công nghi p, khu ch
xu t, khu công ngh

m i và các d án xây d ng, phát tri

xu t kinh doanh d ch v
ph trong c

c tri n khai th c hi n
c bi t

nhi m v h t s c n ng n

kh p các t nh, thành

Thái Nguyên, nhu c

d ng các công trình theo m

s n

c phát tri n, xây

tl

t ra

i v

m b o ti

các d án.

Tuy n

c ti n hành trôi ch y l i ph thu c vào chính

n bù thi t h i c

iv

ng tr c ti p, s
i

ng trong di n gi i to . Do b

i m i m t v s n xu t- sinh ho

i s ng khi b thu h

ng b gi i to ch ch u ch p hành khi h nh

h

c th c hi

nh

c kho n b

t
ng

n bù b ng ti n, b ng nhà

t

trí nh
v n g p ph i nh ng v n

h ts

t gi v trí h t s c quan tr ng
quá trình b

là y u t có tính quy

ng gi i phóng m t b

t tính b

v

m b o hài hoà l i ích c

ti

gi i phóng m t b ng th c hi n các d
Trong nh

nhi m v h t s
b
t c
Ngày16/11/2004 Chính ph

nh trong toàn b

is d

t, c

c góp ph

c xây d

ng
y nhanh

tính ti n b

ut nt

t dùng

th c ti

m b o phù h p v i thi t h i v

p v i chính sách d
nh s

n khi u ki n kéo dài.
-CP v


2
t và khung giá các lo

t. D

nh c a Nhà

c, thành ph
nghiên c

b ng giá các lo

n y u t bi

b t c p. M t s ch d
c ti

ng giá th c t , tuy nhiên vi c th c hi n v n còn nhi u
c quy n th a thu

gi i phóng m t b ng. Chính vì v y, cùng m t lo

th

tb

d

t v i ch s d

ng khác nhau d

y
t, cùng m t

n n y sinh th c m

is

t.
Xu t phát t th c ti

nghiên c

cs

tài

ng d n c aThS. Nông Thu Huy n, em ti n hành
tb

Thành Ph

ng t i m t s d

a bàn

n 2012 -

1.2. M

u

1.2.1. M

tài
c tr

tb

ng

Thái Nguyên (bao g m d

m t s d án

c làm ch

nghi p làm ch

án do các doanh

nl

nh

xu t m t s gi i pháp

tb

1.2.2. Yêu c u c

a bàn thành ph

ng GPMB trong th i gian t i.

tài

- N m v ng nguyên t

t b i

a thành ph Thái Nguyên.
- S li

u tra kh o sát ph

- Các gi
1.3

mb

tin c y.

xu t ph i phù h p v i th c ti n và có tính kh thi cao.
c và th c ti n c

tài

c t p và nghiên c u khoa h c
- C ng c ki n th

n th c chuyên ngành, v n d ng ki n th c

c vào th c ti n.
- Nâng cao kh

pc

u tra, thu th p và x lý thông tin c a sinh viên

tài.
- Nâng cao ki n th
công tác nghiên c u sau này.

ng kinh nghi m th c t ph c v cho


3
- Nâng cao kh

-B

h c t p, nghiên c u và tìm tài li u.
u cho h c t p.
c ti n
c t p và nghiên c u khoa h

ki n th

c trên gh

ng th

i cho b n thân c ng c
i cho b n thân ti p c n v i v n

v
c ti n: tìm ra nh ng m t h n ch và tích c c trong công tác
gi i phóng m t b ng

a bàn thành ph Thái Nguyên.


4
PH N 2
T NG QUAN TÀI LI U

pháp lý c

tài

nc

c

Lu
Ngh

nh s

-CP ngày 29/4/2004 c a Chính ph v thi hành lu t

Ngh

nh s

-CP ngày 3/12/2004 c a Chính ph v b

h tr

c thu h
Ngh

nh s

t

-CP ngày 16/11/2004 c a Chính ph v

nh giá và khung giá các lo

t

-BTC ngày 26/11/2004 c a b
th c hi n ngh

ng,

nh s

-CP ngày 16/11/2004 c a Chính ph v

nh giá và khung giá các lo
ngh

ng d n vi c

nh s

ch ng nh n quy n s d

t
-CP ngày 19/09/2009 c a Chính ph v c p gi y

t, quy n s h u nhà và tài s n khác g n li n v
-BTNMT ngày 01/10/2009 c a B

nh chi ti t v b

t

ng

ng, h tr

, th t

t, thu h i

t.
Ngh
sung m t s

nh s

-CP ngày 27/07/2007 c a Chính ph v s

u c a ngh

nh s

-CP

145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 c a B
th c hi n ngh

nh s

ib

-

ng d n

-CP

n c a thành ph Thái Nguyên
Quy

nh s

-

UBND t nh Thái nguyên v ban hành giá các lo
Nguyên

a
a bàn thành ph Thái


5

Quy

nh s

-

a

UBND t nh Thái Nguyên v vi

nh v

trình ki n trúc g n li n v
Quy

c thu h

nh s

ng nhà, công
a bàn t nh Thái Nguyên

-UBND ngày 20/06/2011 c a UBND t nh

Thái Nguyên v vi

ng cây c i, hoa màu g n li n v

c thu h

t

a bàn t nh Thái Nguyên
3081/UBND-TH ngày 10/11/2014 c a UBND t nh Thái

Nguyên v vi c ch p thu n ch

c hi n d

k th i trang TNG t

ng trung tâm thi t

, TPTN c a Cty c ph

i TNG.
Quy t

nh s

-UBND ngày 20/06/2010 c a UBND t nh

Thái Nguyên v vi c phê duy t d án xây d ng công trình: Xây d ng c s h t ng
ng Túc Duyên, TP Thái Nguyên.
2.2. Khái quát chung v
2.2.1. Nguyên t

t
t

- Nguyên t c s d ng cao nh t và s d ng t t nh t :
"S d ng cao nh t và t t nh t" là m t trong nh ng nguyên t
tr ng nh t c a vi

nh giá tr b

ng s

n và quan

nh giá tr

c s d ng theo nh ng cách r t khác nhau. Tuy nhiên, theo
nguyên t c này ch các s d ng tho
S d ng h

u ki n:

c tho mãn các y u t v quy ho ch, v s c kho , môi
nh c a pháp lu

c công nh n và b o h .

c tính v t lý có th tho mãn: Ví d
ng và kh

pc nm

di

u ki n v th

t v.v...

Kh thi v m t kinh t : Th hi

c có th d

c thu nh p t vi c s d
M t "s d ng" sau kho tho mãn t t c

l n nh t (ho c có giá tr hi n t i c a thu nh
kho ng th

u ki

c thu nh p ròng
t) trong m t

c g i là "s d ng cao nh t và t t nh t".


6

- Nguyên t c d

c:
th có th

Vì v y, giá tr th

i l i ích kinh t

ng c a m t di

ng b ng t ng giá

tr hi n t i c a nh ng l i nhu n ho c l
c l i, ngay c

th

ng tiêu c

i.

n giá tr

x y ra và c
ng d a vào nguyên t

c ho c d

ng giá tr l i ích

ho c giá tr thi t h i có th
th

nh giá tr

m hi n t i.
Nguyên t

c s d ng k t h p v i nguyên t

trình d

c nh
c nh

- Nguyên t c cung

i vì quá

i vì quá trình d

c

i có th

c u:
c ta là quy n s d

c bi t. Tuy

i lo i hàng hoá khác, giá c c
a chung và c u trên th

c hìn

ng.
ng cung v

ng c

c gi m thì giá th

ng c u không gi m ho

giá th

ng cùng chi
l ch v t

ng s gi
ng s

u bi n

c cùng gi m) thì giá s

c gi m tu theo chênh

m c a cung và c u. N u t

thì giá s

cl

ng cung gi m mà

ac ul

a cung

n i dung c a nguyên t c cung - c

c

áp d ng và phù h p v i th
c thù riêng c

t t nhiên c a t

c h t ph thu c và qu
u các lo

t trong qu

t t nhiên này.

Ngoài ra, cung c a hàng hoá này còn ph thu c vào quy ho ch s d
c. Nhà

c có th

i quy ho ch v s d

u các lo

t trong qu

t c a Nhà

t t nhiên b ng vi c thay

t cách khác, cung c a m i lo

t

a

c gi m xu ng tu theo chính sách quy ho ch s
d

tc

c. N u lo i tr vi c phù sa b i l ng ho c s t l

t, t ng qu

tt


7
nhiên c a t

a m t qu c gia nói chung có th nói là m

i, hay t ng cung v

coi là m

ng

i

t
Có nhi

nh giá c a m t th

-

c ti p (còn g

ng)

-

p

ct

ng s d

tr c ti p (còn g

p.
c ti

ng)

Vi

c ti p ph i ti n hành

a-

c

c 1: Kh o sát và thu th p thông tin:

-

m c a th

c

c v i th

t

ng v i nhau v lo

t, di n tích

thu th p thông tin.
L a ch n t

n 5 th

t, k t c u h t

pháp lý

tc

li n k ho c

khu v c lân c n v i th

u ki

c

c v i th

ng quy n s d

giao d ch b

ng s n, t ch

t, khu
t

t, ho c t ch c giao d ch trên sàn

u giá quy n s d

thu th p

thông tin c n thi t.
- Th i gian thu th p thông tin:
Nh ng thông tin c n thu th p ph i di n ra trong kho ng th i gian g n nh t v i
th

m kh

nh giá c a th

ng h p không thu th

t ho

n th

tin v các cu c chuy

nh giá.

c nh ng thông tin trong kho ng th i gian g n

nh t, thì có th thu th p thông tin v các cu c giao d ch chuy
t trong th i h

tc

ng quy n s d

ng quy n s d ng

t. N u không có nh ng thông
t trong th i gian g n nh t ho c trong

th

thu th p, thì thu th p thông tin trong th

th

t.

n


8

- Nh ng thông tin c n thu th p:
+
lo

m hi n t i c a th

t (lo

ng ph , di

t, h
a lý c a th

ng (bao g
c nh quan, ngu

ng t nhiên g m nh

c; m

c

,

t, tài s

t);

u ki

ô nhi m không khí và ngu

ng kinh t - xã h i g m nh

t, v trí, lo

c; m

thoái hóa

u ki

tc uh

t ng t t hay không t t, thu n l i hay không thu n l i v
tin liên l c, y t

c, tr t t và an ninh xã h i, v.v.);
m v pháp lý (qui ho

t, quy n th a k
+ Th

i, thông

t, gi y ch ng nh n quy n s d ng

c t ng, cho, thuê, l n chi m, v.v.);

m chuy

ng, giao d ch, ho

u giá quy n s d

+ Th ng kê các m c giá chuy
+ Th
-

t thành công;

u giá quy n s d

u ki n giao d ch chuy

t;

ng và thanh toán.

u ki n c a thông tin:

Nh
chuy

c thu th p t k t qu nh ng cu c giao d ch
ng quy n s d

t th c t trên th

u ki

t c là nh ng cu c giao d ch gi
thông tin và hi u bi t v lo

ng,

i bán t nguy n, m
t, th

y

t mà mình tham gia giao d ch.

Nh ng cu c giao d

s c ép v th i gian,

b ép bu c mua bán ho c mua bán gi a các bên có quan h huy t th ng, không có gi y
t h p pháp và các lý do ch
và v

ng làm sai l ch quá trình hình thành

ng c a giá chuy
b-

ng quy n s d

t trên th

ng.

c 2: So sánh, phân tích thông tin:
nh

o sát, thu th

c

c 1, ti n hành phân

l a ch n nh ng tiêu chí gi ng nhau và khác nhau gi a các th
t so sánh v i th

tc

gi ng và khác bi t v
c-

c 3: Th c hi

t so sánh v i th

t,

nh các tiêu chí
nh giá cho th

tc

nh giá.

u ch nh các y u t khác bi t v giá gi a các th
tc

nh giá cho th

t,
tc n

nh giá.
Giá tr

c tính c a th

tc

u


9

ch nh các y u t khác bi t v giá v i t ng th

Giá tr

c tính

c a th

t, khu =

tc

Giá

t,

chuy n

M c ti

ng quy n s

nh giá

hình thành t nh ng y u t khác

d

t c a t ng

bi t v giá c a t ng th

t,

th

t

t so sánh v i th

t,

so sánh
c ti
th

tc

nh giá

u ch nh m c giá gi a t ng th

tc

t so sánh và

u ch nh s khác bi t v giá xu t phát t

nh ng khác bi t v v trí th
nhi m môi

u ch nh m c giá

t, k t c u h t

m c a lo

ng, v.v.. S khác bi t v giá gi a th

(có th tính theo giá tr tuy

t, m

t so sánh và th

i ho c t l % c a giá chuy

tc

ô
nh giá

ng quy n s d

t)

t.
ng h

t có bi

ng trong kho ng th i gian t th

ng thành công quy n s d
c a th

tc

nh giá, thì ph

m c giá chuy
vi

t c a th

c4

v giá

n 5 th

t so sánh v ngang
c hi n

t so sánh theo công th c nêu trên.

nh giá c a th

c a các m c giá c

nh giá

t th c t trên th

u ch nh ti p m c giá c a th
d-

n th

u ch nh m c giá c a th

ng quy n s d

m chuy n

tc

nh giá b ng cách l y s bình quân

t, khu

u ch nh khác bi t

c 3.
Ví d , áp d

c ti

n

và d hi u, ví d này ch
tc

Gi

t c a th a

nh giá v i m t th

t so sánh).

nh trong quá

t

có di n tích 20.000 mét vuông thu c

m

lo i V (kí hi

m

t li n k có di n tích 25.000 mét vuông có th
c t ch

nhà

(kí hi

c thông tin v
cv

u giá quy n s d

ng

t A) di n ra trong kho ng th i gian g n nh t v i th
t B. T ng s ti

t mét vuông là 5,0 tri
V i t t c thông tin thu th

ct
ng (5 tri

tc n

t A là 125 t
2

m xác
ng, tính ra

).
nh giá ti n hành so sánh gi a khu


10

B

tc

Các tiêu chí
Nh ng ði
so sánh
Khu ð t A
1. Cãn c pháp Có
gi y
lý
ch ng nh n
quy n
s
d ng ð t
2. M c ðích s Ð t t i ðô
d ng
th lo i I
3. V trí ð t
V trí 1: Ð t
có m t m t
ti n
li n
c nh
v i
ðý ng ph
4. Lo i ðý ng Lo i 2
ph
5. Chi u r ng
m t ti n (m)
6. Chi u sâu c a
khu ð t
7. K t c u h

t ng
- Ðý ng giao
thông

8. Môi trý ng
- Ð n ào
-Ð b i
7. Tài s n trên
ð t
8. Tình tr ng
mua bán
(Ngu

m gi ng nhau
Khu ð t B
Có gi y ch ng
nh n quy n s
d ng ð t

Nh ng ði m khác nhau
Khu ð t A
Khu ð t B

Ð t
t i ðô th
lo i I
V trí 1: Ð t có
m t m t ti n li n
c nh v i ðý ng
ph

Lo i 2

- n ào

- n ào

Không

Không

T nguy n

T nguy n

100

70

250

285,7

- Thu n l i
(có 2 m t
ti p giáp v i
ðý ng h m
l n)

- Kém thu n
l i hõn

(có m t m t
ti p giáp v i
ðý ng
h m
l n)

-B i

- ít b i hõn

n s li u: www.nhaquanlytuonglai.wordpress.com) [14]

T vi

c k t qu

chí gi

t trên có 7 tiêu

ng khác bi t gi a các y u t so
u ch nh m

v i

t

nh giá áp d
s khác bi t gi a các tiêu chí.

th p


11
Có th s d ng cách ch
áp d ng cho t

m cao nh
u ki n t t nh t, (ví d , khi xét v v trí, n

t t nh t x

m 10; ho c khi xét v lo

ng ph , n

t

m 10
t có v trí

ng ph có kh

i cao nh t, k t c u h t ng thu n l i nh t x
áp d ng cho cho các tiêu chí cùng lo

u ki

ng tha
B

tình hình c th ,

nh giá c th :

mc

tc

- Chi u r ng m t ti

t

R

m

H

- Chi u sâu c

t

b i

t

Thu

tA

Thu

tB

m

Thu

tA

m

Thu

tB

m

Ng

- Giao thông

-

i 10

Thu n l

m

Thu

tA

Kém thu n l

m

Thu

tB

B

m

Thu

tA

ít b

m

Thu

tB

(Ngu n s li u: www.nhaquanlytuonglai.wordpress.com) [14]

M

m kém gi

c l i, m

t so sánh (A). V
m

y thì:
u giá thành công c

t B, m c giá c

m, gi m 10% = 12,5 t

- Chi u sâu c
- Giao thông: B kém A: 1,5

m, gi m 5% = 6,25 t
m, gi m 7,5% = 9,375 t

T ng s gi m giá do khác bi t B kém A: 28,125 t

-

t A là 125 t

t B s b gi m:

- Chi u r ng m t ti

Bs

ng thêm 5% giá c a

ng

ng

c c ng thêm:
b i:

T ng s

m,

ng
: 6,25 t

ng

ng
ng


12
u ch nh l i (kí hi

ng y u t khác bi t

c
- 28,125 + 6,25 = 103,125 (t

ng)

t mét vuông là:
ng : 25.000 m2 = 4,125 tri

103.125 tri

y, gi s
Dn

so sánh v

c

2

.

nh giá l a ch

t C và

t B. K t qu
u ch nh theo các y u t c
2

u ch nh là 4,05 tri

t B là 4,5 tri

2

và c a khu

.
nh b ng cách l y m c giá trung bình c a 3 m c

u ch nh

trên:
2

(4,125 + 4,5 + 4,05) : 3 = 4,225 (tri
t
2

.M

c

c

dân c p t nh quy

tBt im

lo

xây d

c kho ng 4,2 tri u

t c th trình U ban nhân

nh.

* Kh u tr giá tr tài s
iv

t

ng h p giá chuy

các tài s

)

ng quy n s d

t bao g m c giá tr

t (công trình, nhà c a, v t ki
u, v.v., ho

t ph i kh u tr

ph n giá tr còn l i c a công trình, nhà c a, v t ki n trúc, cây tr

t

theo công th c sau:
T ng giá tr

t
Giá tr còn l i c a công

t t i th i

(g m c giá tr c

t
trình, nhà c a, v t ki n

m xá

nh

t)
=

giá

t i th

trúc, cây tr ng t i th i

nh
nh giá
giá


13

Nguyên giá

Giá tr còn l i c a

ho c t ng

công trình, nhà
=

cây tr ng t i th i

ng

x

hàng

các công

nh giá

u

hao

-

S

ho c t ng

kh u

u

c a, v t ki n trúc,

Nguyên giá

T l

d ng các

ng x

công

các công

trình

u

trình

u hao; t l kh u hao áp d ng theo nh
c

nh hi n hành

c.
i v i nh ng công trình, v t ki n trúc ho

danh m c

m trong

nh hi n hành v kh u hao c

v i các S

c thì S Tài chính ph i h p

vào nguyên t c tính kh

ng d n

u hao cho phù h p.
ng h p các công trình, nhà c a, v t ki n trúc ho c cây tr ng
th

t th i h n kh u hao mà v
c tính theo giá tr

c khai thác s d ng, thì giá tr c a nó

i tài s n.

i v i cây tr

ik

n thì không tính

kh u hao. Nguyên giá cây tr

i k xây d

n th

t ho c tính theo giá tr

n là giá tr
ct .

p
Vi
a-

p ph i ti
c 1: Tính t ng thu nh
iv

trúc (nhà c

-

tc

cs d

i v i lo

nh giá mang l i.

t có xây d ng công trình ki n
ng thu nh p c a th

t ho c s ti

c sau:

tc

nh giá chính là s ti n

t và c
c s d ng cho s n xu t nông nghi p thì t ng thu nh p c a


14
th

tc

nh giá chính là t ng doanh thu t ho

b-

ng s n xu t trên th

t, lo i

c 2: Tính t ng chi phí ph i chi ra hình thành t ng thu nh p và các kho n

ph i n p theo lu

nh.

T ng chi phí bao g m các kho n chi phí c th

i t o,

chi phí s n xu t. Các kho

nh hi n hành c a Nhà

c; kho n c

nh c

bi n t i th

c thì tính theo giá th c t ph

s n xu

nh trong

h

m quy n phát hành).

c-

c 3: Xác

nh thu nh p thu

Thu
thu n

nh p
túy =

c sau:
T ng

thu

c

d-

c4

nh p

c tính m

tc

c1

nh giá theo công th c sau:

Thu nh p thu
c tính

T ng chi phí
c
2

c t th

t

=
Lãi su t ti n g i ti t ki m k h n 12 tháng

p, t ng thu nh p, các chi phí xác
nh

c 2 và thu nh p thu

nh

t ng chi phí và m c thu nh p thu n túy bình quân c a h
tc
duy
nh g

im

d

c 3 ph i là t ng thu nh p,
t ho c v

t c a lo i

c c p có th m quy n phê

ng th i, tính bình quân cho t

c th

m xác

t.
ng h p không thu th
c th
Ví d , áp d

c s li

d ng s li u c a

t.
t tr

t tr ng


15
ng IV t

ng b ng) c a huy n C, t nh X

b ng sông H ng m

n xu

c 3 v lúa, theo s li u gi

ng

nh sau:

B ng 2.3: T ng thu nh p, t ng chi phí và m c thu nh p thu n túy bình quân c a
t tr ng lúa h ng IV t i xã A
Ch tiêu
Nãm 2001

Nãm 2002
Nãm 2003
T ng s n lý ng lúa c nãm
kg
15.000
20.000
12.000
Giá bán bình quân nãm
ð/kg
2.500
2.500
2.700
T ng thu nh p
ð ng
37.500.000
50.000.000
32.400.000
Giá thành
ð/kg
1.150
1.100
1.250
Chi phí s n xu t
ð ng
17.250.000
22.000.000
15.000.000
Lãi su t ti n g i ti t ki m
%
6,5

7,0
7,5
( )
* k h n 12 tháng
(Ngu n s li u: www.nhaquanlytuonglai.wordpress.com) [14]
Ghi chú: ( ) Gi

c lãi su t ti n g i ti t ki

a

lo i ti t ki m có k h n 12 tháng t i Chi nhánh Ngân hàng Nông nghi p và Phát tri n
nông thôn, là ngân hàng qu c doanh có m c lãi su t ti n g i ti t ki m cao nh t trong
s

i qu c doanh t
+ T ng thu nh p c
+ T ng chi phí s n xu
+ Thu nh p thu n túy bình quân m
119.900.000 54.250.000
3

65.650.000
3

+ Lãi su t ti n g i ti t ki m VND t

i qu c doanh lo i k

h n 12 tháng bình quân là

+ Giá tr 1 hecta (10.000m2
m c 2, ph

Giá tr

t tr ng lúa tính theo công th c nêu

c 4,

là:

t =

tr ng lúa

1.883.333

x

100

=

7
2

ho c
y, giá tr

t tr ng lúa (cây

ng IV t

c tính