Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang từ năm 2015 đến năm 2016 (Luận văn thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BẾ THỊ THANH NGA

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ TRẤN VIỆT QUANG,
HUYỆN BẮC QUANG, TỈNH HÀ GIANG
TỪ NĂM 2015 ĐẾN NĂM 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BẾ THỊ THANH NGA

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ TRẤN VIỆT QUANG,
HUYỆN BẮC QUANG, TỈNH HÀ GIANG
TỪ NĂM 2015 ĐẾN NĂM 2016
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. VŨ THỊ THANH THỦY

THÁI NGUYÊN - 2017


i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu khoa học của bản thân tơi,
cơng trình được thực hiện đúng thời gian. Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong
luận văn là hoàn toàn trung thực và chưa hề sử dụng cho bảo vệ một học vị nào.
Mọi sự giúp đỡ cho việc hoàn thành luận văn đã được cám ơn. Các thông tin
tài liệu trong luận văn đã được ghi rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Bế Thị Thanh Nga

năm 2017


ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhân được
rất nhiều sự giúp đỡ của các cá nhân và tập thể. Do vậy tơi muốn bày tỏ lịng cảm
ơn tới tất cả các cá nhân, đơn vị đã giúp đỡ tôi trong q trình thực hiện luận văn.
Trước tiên tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Vũ Thị Thanh Thủy
đã tận tình chỉ bảo, giúp đỡ tơi trong suốt q trình thực hiện luận văn này.
Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới UBND thị trấn Việt Quang, Phịng
Tài ngun và Mơi trường huyện Bắc Quang, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh

huyện Bắc Quang đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt q trình thực hiện
luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn quý thầy, cô dã truyền đạt kiến thức cho tơi trong
suốt q trình thực tập. Xin cám ơn Ban giám hiệu nhà trường, Khoa Quản lý Tài
nguyên, Phòng Đào tạo - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo mọi điều
kiện giúp đỡ.
Vì thời gian tìm hiểu có hạn nên Luận văn tốt nghiệp của tôi không tránh
khỏi những thiếu sót. Kính mong sự đóng góp và chỉ bảo của các thầy, cô để Luận
văn tốt nghiệp được hồn thiện hơn.
Một lần nữa tơi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Bế Thị Thanh Nga

năm 2017


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1

1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................ 2
3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...................................................................... 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .................................................................................... 4
1.1.1. Cơ sở lý luận ..................................................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở thực tiễn .................................................................................................. 6
1.1.3. Cơ sở khoa học .................................................................................................. 6
1.2. Các quy định liên quan đến giá đất .................................................................... 10
1.2.1. Giá đất và định giá đất .................................................................................... 10
1.2.2. Nguyên tắc định giá đất................................................................................... 12
1.2.3. Phương pháp định giá đất................................................................................ 14
1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ................................................................... 15
1.3. Các phương pháp định giá đất trên Thế giới và Việt Nam ................................ 20
1.3.1. Các phương pháp định giá đất trên Thế giới ................................................... 20
1.3.2. Các phương pháp định giá đất ở Việt Nam ..................................................... 22
1.3.3. Xu thế biến động giá đất ở thị trấn Việt Quang............................................... 26
1.4. Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài ........................................ 27
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU .............................................................................................. 30
2.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................... 30
2.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 30
2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 30
2.3.1. Điều kiên tự nhiên, kinh tế - xã hội thị trấn Việt Quang................................. 30


iv
2.3.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thị trấn Việt Quang ....................... 30
2.3.3. Thực trạng giá đất quy định tại thị trấn Việt Quang năm 2015 - 2016 ........... 30
2.3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn

Việt Quang từ năm 2015 đến năm 2016 ...................................................... 30
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp ................................................................................. 31
2.4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 31
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ............................................................. 31
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ............................................................... 32
2.4.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường ......................................................... 33
2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu ........................................ 33
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 35
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .................................................................... 35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 35
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................ 37
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị trấn Việt Quang ........... 41
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thị trấn Việt Quang ............. 42
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ................................................................................ 42
3.2.2. Tình hình sử dụng đất đai................................................................................ 47
3.2.3. Tình hình cấp GCN quyền SDĐ tại thị trấn Việt Quang ................................ 48
3.3. Thực trạng giá đất ở quy định trên địa bàn thị trấn Việt Quang ........................ 49
3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn
Việt Quang ..................................................................................................... 50
3.4.1. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất ở ................................................. 50
3.4.2. Ảnh hưởng của vị trí lơ đất đến giá đất ở........................................................ 56
3.4.3. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số .................................................... 58
3.4.4. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất ở ...................... 59
3.4.5. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất ở .......................... 61
3.4.6. Ảnh hưởng của hướng thửa đất đến giá đất ở ................................................. 62
3.5. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất tại thị trấn Việt Quang ........ 63
3.6. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao năng lưc quản lý Nhà nước về
giá đất trên địa bàn thị trấn Việt Quang ......................................................... 64

v
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ..................................................................................... 66
1. Kết luận ................................................................................................................. 66
2. Đề nghị .................................................................................................................. 66
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 68
PHỤ LỤC ................................................................................................................. 70


vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
TT

Chữ viết tắt

Diễn giải

1

BĐS

Bất động sản

2

CNTB

Chủ nghĩa tư bản

3

CNH-HĐH

Cơng nghiệp hóa - Hiện đại hóa

4

CN và XD

Cơng nghiệp và xây dựng

5

ĐVT

Đơn vị tính

6

GTSX

Giá trị sản xuất

7

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

8

HĐND

Hội đồng nhân dân

9

KT-XH

Kinh tế - xã hội

10

TM-DV

Thương mại - Dịch vụ

11

UBND

Ủy ban nhân dân

12

VNĐ

Việt Nam đồng

vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1.

Giá trị sản xuất thị trấn Việt Quang giai đoạn 2012 - 2016 .................. 38

Bảng 3.2.

Cấp giấy chứng nhận QSD đất từ năm 2015 - 2016 ............................. 49

Bảng 3.3.

Giá đất ở do Nhà nước quy định áp dụng cho địa bàn nghiên cứu
các năm 2015 đến 2016 ......................................................................... 49

Bảng 3.4.

Giá đất ở của các đường phố nhóm I ..................................................... 50

Bảng 3.5.

Giá đất ở của các đường phố nhóm II ................................................... 52

Bảng 3.6.

Giá đất ở của các đường phố nhóm III .................................................. 53

Bảng 3.7.

Chênh lệch giá đất ở trung bình của các nhóm đường phố ................... 55

Bảng 3.8.

Ảnh hưởng của vị trí lơ đất đến giá đất ở .............................................. 57

Bảng 3.9.

Tình hình biến động dân số ................................................................... 58

Bảng 3.10. Đặc điểm của một số khu dân cư........................................................... 59
Bảng 3.11. Giá đất ở của các khu dân cư trước và sau khi thực hiện dự án ................. 60
Bảng 3.12. So sánh ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở giữa 2
nhóm hình thể tốt và hình thể xấu ......................................................... 62
Bảng 3.13. Ảnh hưởng của hướng thửa đất đến giá đất ở ....................................... 62


viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1.

Đồ thị cung và cầu đất đai ..................................................................... 9

Hình 3.1.

Sơ đồ vị trí thị trấn Việt Quang ........................................................... 35

Hình 3.3.

Một góc trung tâm thị trấn Việt Quang ............................................... 40

Hình 3.4.

Diện tích, cơ cấu sử dụng đất thị trấn Việt Quang năm 2016 ............. 48

Hình 3.5.

So sánh chênh lệch giữa giá đất ở Nhà nước quy định và giá đất
ở thị trường của nhóm đường phố loại I ............................................. 51

Hình 3.6.

So sánh chênh lệch giữa giá đất ở Nhà nước quy định và giá đất
ở thị trường của nhóm đường phố loại II ............................................ 52

Hình 3.7.

So sánh chênh lệch giữa giá đất ở Nhà nước quy định và giá đất
ở thị trường của nhóm đường phố loại III ........................................... 54

Hình 3.8.

Mức độ ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất ở ......................... 56

Hình 3.9.

Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 2 nhóm đường phố loại II và
loại III ................................................................................................... 57

Hình 3.10.

Giá đất ở trung bình của 2 khu dân cư trước và sau khi thực hiện
xong dự án quy hoạch ......................................................................... 61

Hình 3.11.

Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất trên địa bàn thị
trấn Việt Quang ................................................................................... 63


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Lịch sử hình thành và phát triển của xã hội loài người cho thấy, đất đai là tài
nguyên đã được hình thành và chứa đựng sẵn trong đó các tiềm năng của sự sống,
trên cơ sở đó lồi người mới hình thành và phát triển. Đất đai là một sản phẩm sẵn
có mà tự nhiên đã ban tặng cho cả xã hội loài người, là tài ngun khơng thể thay
thế, nó được cố định về vị trí và giới hạn về diện tích, khơng tự tăng lên cũng khơng
tự mất đi. Nó là một loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa này biểu hiện bằng quyền
sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản của một loại hàng hóa đó là thuộc tính giá trị
và thuộc tính giá trị sử dụng.
Trong quá trình CNH - HĐH đất nước, nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất
công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, phát triển đô thị ngày càng
tăng. Việc chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế từ nền kinh tế kế hoạch hóa sang nền
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi việc quản lý và sử dụng đất
đai, trong đó quản lý Nhà nước về giá đất và định giá đất phải đổi mới để phù hợp
với thể chế kinh tế mới.
Từ những nhu cầu bức thiết về đất đai của xã hội, việc trao đổi mua bán loại hàng
hóa này là một xu thế tất yếu, từ đó hình thành nên một thị trường còn gọi là thị trường
đất đai thuộc thị trường bất động sản. Thị trường này ở Việt Nam đang trong quá trình

phát triển và bước đầu được mở rộng. Đến nay, các tác nhân tham gia thị trường bất
động sản bắt đầu hoạt động có hiệu quả, tạo cơ sở cho thị trường đất đai hoạt động sôi
nổi. Trong thị trường này, quyền sử dụng đất có một vị trí đặc biệt, giá của quyền sử
dụng đất (còn gọi là giá đất) thu hút được sự quan tâm của rất nhiều đối tượng, vì họ
muốn áp dụng giá đất vào nhiều mục đích khác nhau như: chuyển nhượng, trao đổi
quyền sử dụng đất, kinh doanh hoặc đầu cơ đất đai...
Thị trấn Việt Quang là trung tâm huyện Bắc Quang, có vị trí thuận lợi, hết
sức quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của huyện. Trong những
năm gần đây, thị trấn Việt Quang có những bước phát triển vượt bậc, một phần do
quá trình đổi mới, thực hiện CNH - HĐH, mặt khác đáp ứng nhu cầu phát triển


2

chung của huyện, thị trấn Việt Quang đang trên lộ trình quy hoạch phát triển đơ thị.
Nền kinh tế - xã hội đang trên đà phát triển, kéo theo sự phát triển của cơ sở hạ
tầng, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, nhà ở… làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất.
Chính vì thế, giá đất trên thị trường ln biến động và có xu hướng tăng cao. Trong
khi đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xã hội, giá đất của nhà nước lại
không tăng nên gây ra sự chênh lệch rất lớn so với thị trường đã làm phát sinh nhiều
vấn đề khó khăn, phức tạp trong việc thực hiện chính sách đền bù, giải tỏa, tái định
cư cho người dân khi thu hồi đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất ở… Có nhiều ngun nhân dẫn
đến tình trạng trên, trong đó giá đất là một trong nguyên nhân chủ yếu, địi hỏi phải
có một bảng giá đất thị trường phù hợp. Như vậy, để góp phần tích cực trong cơng
tác xác định giá đất thị trường thì việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
trên địa bàn thị trấn là cần thiết.
Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, tôi chọn đề tài: “Nghiên cứu một số yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang, tỉnh Hà
Giang từ năm 2015 đến năm 2016” nhằm góp phần từng bước hồn thiện công tác

định giá đất trên địa bàn thị trấn Việt Quang nói riêng, cũng như trên tồn huyện
Bắc Quang nói chung.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại Thị trấn Việt Quang từ
đó đưa ra một số biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất và
quản lý thị trường quyền sử dụng đất.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Tìm hiểu về tình hình sử dụng và quản lý đất đai trên địa bàn thị trấn Việt
Quang;
- Tìm hiểu thực trạng và mối quan hệ giữa giá đất ở trên thị trường và giá đất ở do
Nhà nước quy định trên địa bàn Thị trấn Việt Quang năm 2015 - 2016;


3

- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thị trấn Việt
Quang;
- Đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Giúp địa phương nắm được mức chênh lệch giữa giá đất ở thực tế so với giá
đất ở Nhà nước quy định;
- Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại Thị trấn Việt Quang huyện Bắc Quang - tỉnh Hà Giang;
- Nêu bật công tác xác định giá đất ở để từ đó địa phương có định hướng quản
lý đất đai, cũng như có cơ sở để ban hành bảng giá đất hợp lý, mang tính hiệu quả
trong thực tế.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất
đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở
kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi
với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản
xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp” (Bộ giáo dục và đào tạo,
2014) [2]. Đất đai có các đặc trưng:
- Tính cố định về vị trí địa lý: Chúng ta khơng thể di chuyển đất đai theo ý
muốn, vị trí cố định đã quy định tính chất vật lý, hố học, sinh thái của đất đai đồng
thời nó chi phối rất lớn đến giá đất. Các nhân tố cá biệt như nham thạch, thổ
nhưỡng, thực bì... của đất đai có thể biến đổi, nhưng đất đai được hồ hợp nhân tố
tự nhiên, vị trí khơng gian của nó là cố định, khơng thể di dời. Tính cố định của vị
trí đất đai, yêu cầu con người sử dụng đất tại chỗ. Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm
riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó
chúng có giá trị riêng.
- Tính khơng tăng: Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính
bất biến. Hoạt động của lồi người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình
trạng đất đai, nhưng khơng thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con
người. Cũng cần phải thấy rằng diện tích đất đai có hạn khơng có nghĩa là mức cung
về đất đai trên thị trường là cố định, sự tăng hay giảm diện tích của một loại đất nào
đó trên thị trường đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, đặc biệt nó được quyết
định bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nước với vai trò là đại diện
chủ sở hữu về đất đai.
- Tính lâu bền: Đất đai có thể sử dụng vĩnh cửu. Nếu sử dụng đi đôi với bảo
vệ hợp lý, hiệu quả thì việc đất đai cho phép khai thác một cách bền vững. Đặc tính

5

này khơng có ở một tài sản nào khác và trở thành nhân tố quan trọng để đất đai
không phải khấu hao.
- Tính cá biệt: Đất đai có vị trí địa lý cố định nên tính cá biệt của các thửa đất
là rất rõ ràng. Nếu xét một cách tương đối một phạm vi đất nào đó có thể được coi
là giống nhau các điều kiện cơ bản và có thể thay thế. Nhưng đất đai khơng giống
hàng hóa thơng thường khác, tương đối giống nhau chứ không phải là đồng chất.
- Tính khu vực: Mỗi thửa đất có mơi trường cá biệt hình thành đất đai khơng
hồn tồn giống nhau. Vì thế một thửa đất này khơng thể hồn toàn thay thế bởi một
thửa đất khác. Những điểm tương đồng về điều kiện nhân văn và điều kiện tự nhiên
của các thửa đất cấu thành một khu vực và trở thành một phần tử của khu vực, hình
thành quan hệ hỗ trợ lẫn nhau giữa phần tử với toàn khu vực. Đồng thời giữa các
phần tử cũng có quan hệ thay thế, cạnh tranh nhằm chiếm lĩnh vị trí kinh tế xã hội.
- Các tính chất khác:
Khi mối quan hệ giữa con người và đất đai hình thành thì bên cạnh đặc tính
tự nhiên vốn có của đất đai cịn có đặc tính nhân văn. Đặc tính nhân văn quan trọng
nhất của đất đai là khả năng tách nhập và tính đa dạng về mục đích sử dụng. Hàng
loạt hoạt động của con người đều cần thiết và có liên quan tới đất đai mà đất đai lại
có tính không tăng dẫn đến sự cạnh tranh. Do vậy con người buộc phải có những
quy định và linh hoạt chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất với nhau. Ngồi ra
đất đai có thể tách nhập thơng qua những giao dịch đất đai giữa các chủ thể trong thị
trường. Mặt khác mặc dù những đặc tính tự nhiên của đất đai là bất biến nhưng vị
trí kinh tế xã hội của một mảnh đất thì có thể thay đổi tùy thuộc vào mơi trường
sống xung quanh trong đó có mơi trường xã hội, cơ sở hạ tầng…
Chính vị trí xác định của một thửa đất làm cho đất đai nói riêng và BĐS nói
chung cịn có thêm đặc trưng là tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc
vào năng lực quản lý và tính ảnh hưởng lẫn nhau.

6

1.1.2. Cơ sở thực tiễn
1.1.2.1. Khái niệm thị trường đất đai
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Theo nghĩa
rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại
một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa
hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao
dịch đất đai. Xây dựng và phát triển thị trường giao dịch đất đai lành mạnh là yêu cầu
tất yếu cho việc phát triển kinh tế đất nước (Lưu Quốc Thái, 2005) [13].
1.1.2.2. Vai trò của thị trường đất đai
Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc
dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trị quan trọng trong nền
kinh tế, cụ thể:
- Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng đất đai có hiệu quả.
- Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế
khi đầu tư vào bất động sản.
- Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài chính.
- Phát triển thị trường đất đai một cách thơng thống sẽ tạo điều kiện cho việc
hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí
sản xuất.
- Phát triển thị trường đất đai thơng thống sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có
nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được.
1.1.3. Cơ sở khoa học
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và
chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố
cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc

đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.


7

Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện
các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng
quyền sử dụng đất (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [11].
Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai là
sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó đối với
đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là
sự thu lợi trong q trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tơ.
Như vậy có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm: Địa
tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu.
1.1.3.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời
và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là
do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong
chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa
phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất
trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tơ tư bản chủ nghĩa chính
là phần giá trị thặng dư thừa ra ngồi lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh
doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa
ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm
thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tơ: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối
và địa tô độc quyền.
Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn,
có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn.

Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Có hai loại
địa tơ chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có
độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ.


8

- Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên
thửa đất đó. Địa tơ chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó
được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, cịn địa tơ chênh lệch II
sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.
Bên cạnh địa tơ chênh lệch, cịn có địa tơ tuyệt đối. Địa tơ tuyệt đối là phần lợi
nhuận dơi ra ngồi giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu tồn dân, khơng cịn là tư
hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tơ tuyệt
đối cũng bị xố bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tơ chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của
nhà nước và khác về bản chất đối với địa tô chênh lệch dưới CNTB (Nguyễn Thế
Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [11].
1.1.3.2. Lãi suất ngân hàng
Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi quyết
định đầu tư người ta tính tốn đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít nhất phải bẳng
số tiền gửi vào ngân hàng. Chính vì vậy, ta cần xét tới lãi suất ngân hàng với lãi suất
phổ biến và có thể tính bình qn trong khoảng thời gian tương đối dài.
Lãi suất ngân hàng cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó người dân
và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng để hưởng
mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền
bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với giá thấp, họ giữ lại để
thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng.

Khi nền kinh tế xã hội ngày càng tăng trưởng thì lãi suất có xu hướng giảm,
trong khi đó người mua lại muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất hơn là gửi tiền
vào ngân hàng do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng tăng lên. Vì vậy nhà tư bản
kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định được giá cả. Trong đó tăng trưởng
kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất có xu hướng tăng lên,
việc kinh doanh bất động sản luôn mang lại lợi nhuận.
Từ đó có thể thấy giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suất
ngân hàng.


9

1.1.3.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu ln có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất
và làm cho giá đất luôn biến động.
Trong thị trường tự do hồn tồn, giá cả của hàng hố thơng thường được
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng
cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống.
Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu.
Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hố thơng thường là có tính tự nhiên nhân
văn, nên khơng hồn tồn vận hành theo ngun tắc cung cầu nói trên mà hình
thành theo ngun tắc riêng:
- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thơng tin về
cung hoặc cầu.
- Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối
tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau
cũng có giới hạn.
P

S

P0

E

P1

E'

D0
D1

O

Q1

Q0

Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu đất đai

Q


10

Theo hình 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân
bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và
cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng
lên, thì đường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E
sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có

phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hố thơng thường. Vấn đề
này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị
trường ln cố định về khơng gian, vì đất đai khơng thể di chuyển được từ nơi này
sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng khơng đều giữa các địa phương do
các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư....
Chính vì vậy, cung cầu về đất đai ln xảy ra tình trạng mất cân đối cục bộ theo địa
phương trong khi chúng ta không thể "điều" đất từ địa phương khác tới để điều hoà.
1.2. Các quy định liên quan đến giá đất
1.2.1. Giá đất và định giá đất
1.2.1.1. Giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó đối với
đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
nó là sự thu lợi trong q trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp
quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó (Hồ
Thị Lam Trà, 2005) [15]. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi
đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền
sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền
kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất
đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là
mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong khơng gian và thời gian xác định.
Ở Việt Nam, giá đất có sự khác biệt rõ rệt so với nhiều quốc gia trên thế giới,
đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, là tổng hịa giá trị hiện hành của địa tơ nhiều năn được chi trả một lần, là


11

hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Theo khoản 19 Điều 3 Luật
đất đai 2013 [12] quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một
đơn vị diện tích đất”.

Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy
định tại Điều 114, Luật Đất đai 2013;
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất khi thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.2.1.2. Định giá đất
a. Định giá tài sản
Định giá là loại hoạt động chun mơn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính
pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn
tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định
giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong
lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt. Ngày nay,
theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn
thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế.
b. Định giá đất
Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ
cho một mục đích sử dụng đã được xác định tại thời điểm xác định.
Đất đai là một tài sản. Vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống
như việc định giá các tài sản thông thường. Mặt khác, đất đai không phải là tài sản
thông thường là tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian,
kinh tế, pháp lý chi phối nó cịn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy
định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà khơng thể tính đúng, tính đủ
như định giá các tài sản thông thường (Viện Nghiên cứu, đào tạo kinh tế - tài chính
(2015) [24].


12

1.2.2. Nguyên tắc định giá đất

Các nguyên tắc định giá đất có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Vì vậy khi
định giá chúng ta cần xem xét tổng hợp tất cả các nguyên tắc cơ bản như sau:
- Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh
hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các
tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết khơng có sự chậm trễ trong việc thoả
thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu
sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả
năng thay thế nó.
- Nguyên tắc thu nhập
Giá đất phản ánh mức thu lợi trên đất tức là thu nhập của thửa đất. Giá đất
được hình thành trong một q trình lâu dài. Cơng việc định giá đất đưa ra mức giá ở
hiện tại nhưng cần dựa trên những tài liệu trong quá khứ và dự báo cho tương lai.
Nguyên tắc thu nhập rất cần thiết đối với phân tích khu vực trong định giá đất, kiểm
tra giá cả của mẫu giao dịch, xác định thu nhập ròng và suất lợi tức hồn vốn. Đây là
cơ sở hình thành phương pháp thặng dư và phương pháp hoàn vốn trong định giá đất.
- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Xét về mặt
giá trị, có sử dụng cho thu nhập rịng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng
cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn. Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau,
thơng thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại
giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian xác định. Loại sử dụng đó, lý
thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất. Sử dụng hiệu quả nhất được xem là
một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá đất.
- Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần
Hay cịn gọi là ngun tắc lợi ích cận biên giảm dần. Tức là khi gia tăng số
lượng đơn vị đầu vào của các yếu tố sản xuất thì thu nhập rịng gia tăng theo, nhưng


13

sau khi đạt đến một số lượng nào đó, nếu tiếp tục cho thêm đầu tư thì thu nhập rịng
khơng còn gia tăng theo tỷ lệ đầu tư thêm thậm chí cịn giảm đi. Đầu tư đất đai cũng
tn theo nguyên tắc này. Để tìm ra điểm ngoặt tăng giảm của tổng thu nhập cần
tính tốn tổ hợp về giá thành tất yếu, dự tốn thu nhập, chi phí…
- Ngun tắc cạnh tranh
Cạnh tranh trong hàng hóa thơng thường là phát sinh giữa hai bên cung cầu,
giá cả chính là kết quả cạnh tranh tại điểm cân bằng của mối quan hệ cung cầu.
Trong thị trường đất đai, cạnh tranh đa phần xảy ra giữa các bên có nhu cầu với
nhau. Nếu giá đất thấp hơn so với khả năng thu lợi. Loại đất có tính thay thế càng
nhỏ thì tính cạnh tranh càng cao đẩy giá đất lên cao.
- Nguyên tắc đóng góp
Tổng thu lợi của BĐS là kết quả chung từ tác động của các yếu tố cấu thành
là đất đai và vật kiến trúc. Nguyên tắc này khơng chỉ dùng trong cơng tác định giá
mà cịn có thể dùng vào việc đầu tư tiếp cho đất hoặc các vật kiến trúc để cải tạo, tu
sửa từng phần BĐS.
- Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá. Các
yếu tố hình thành giá ln trong trạng thái biến động. Khi định giá cần xem xét tổng
hợp các yếu tố ảnh hưởng.
- Nguyên tắc hòa hợp
Đất đai gắn liền với môi trường tự nhiên và môi trường xã hội. Cho nên khi
định giá cần phải phân tích cẩn thận mối quan hệ giữa đất đai với môi trường xung
quanh. - Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai
Đất đai cần thiết cho tất cả các hoạt động sản xuất và sinh hoạt của con
người. Vì vậy giá đất là khoản chi trả ưu tiên trước hết khi bắt tay vào sản xuất.


14

1.2.3. Phương pháp định giá đất
1.2.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các
mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường các loại đất
tương tự trong một thời gian gần.
1.2.3.2. Phương pháp thu nhập
Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập
thuần túy thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi
tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi
VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi
suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. Là phương pháp cơ bản thường được
sử dụng nhất.
1.2.3.3. Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ là là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có
tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra
khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn
liền với đất).
1.2.3.4. Phương pháp thặng dư
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển
theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất để sử dụng tốt
nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá
trị phát triển giả định của bất động sản trong khi không có giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực
tiếp. Còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết hay phương pháp tính ngược.
1.2.3.5. Phương pháp chi phí
Trình tự định giá theo phương pháp chi phí:
- Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu định giá, coi miếng đất đó là trống,
Giả định rằng việc sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.

15

- Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những cơng trình
xây dựng hiện có trên miếng đất.
- Quyết định mức độ thích hợp của giảm giá tích lũy của các cơng trình xây
dựng hiện có trên miếng đất.
- Khấu trừ khoản giảm giá tích lũy trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại
hoặc thay thế những cơng trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để có được chi phí
hiện tại đã trừ đi giảm giá tích lũy.
- Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá này vào giá trị ước tính của miếng
đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí.
1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.2.4.1. Yếu tố thông thường
Yếu tố thơng thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ
biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong
điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ
thể cho các loại đất.
a. Yếu tố hành chính
Yếu tố hành chính chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất. Yếu tố hành
chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:
- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu và chế độ sử dụng đất, có nhiệm vụ
khống chế trực tiếp sự tồn tại và mức độ biến động của giá đất.
- Chế độ nhà ở, kiến trúc: nhà ở và kiến trúc là bộ phận quan trọng trong
BĐS vì vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng tới giá đất là rõ ràng.
- Quy hoạch đô thị: quy hoạch quyết định mức cung kinh tế của đất. Việc xác
định mục đích sử dụng đất cụ thể của một thửa đất có ý nghĩa lớn đối với sự duy trì
tính hồn chỉnh của phân khu chức năng đơ thị, tính tối ưu của hiệu quả sử dụng
tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và hiệu quả
kinh tế trong sử dụng đất.