Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên

1 of 103.

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

---***---

Đặng Thu Hằng

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT
ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ HOÀN THIỆN
HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TẠI HUYỆN YÊN
MỸ, TỈNH HƢNG YÊN

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội – 2017

Header Page -Header Page -Header Page - Header Page -Header Page -Header Page-Footer Page -Footer Page -Footer Page -Footer Page -F


2 of 103.

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---***---

Đặng Thu Hằng

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP

NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT
ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ HOÀN THIỆN
HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TẠI HUYỆN YÊN
MỸ, TỈNH HƢNG YÊN

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC
TS Phạm Thị Phin

Hà Nội – 2017

Header Page -Header Page -Header Page - Header Page -Header Page -Header Page-Footer Page -Footer Page -Footer Page -Footer Page -F


3 of 103.

LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên, em xin phép đƣợc gửi lời cảm ơn chân thành đến TS. Phạm Thị
Phin đã tận tình hƣớng dẫn, chỉ bảo và giải đáp các thắc mắc cho em trong suốt quá
trình thực hiện đề tài và trực tiếp hƣớng dẫn em hoàn thành Luận văn.
Đồng thời, em cũng xin chân thành cảm ơn quý thầy, cô trong khoa Địa Lý,
trƣờng đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội đã tận tình truyền đạt
kiến thức cho em trong suốt 2 năm học vừa qua.
Em xin chân thành cảm ơn đến chị Đỗ Thị Ban – Giám đốc Văn phòng đăng
ký đất đai huyện Yên Mỹ và phòng Tài nguyên và Môi trƣờng huyện Yên Mỹ đã
tạo điều kiện và giúp đỡ em trong quá trình điều tra, thu thập số liệu để em có thể

hoàn thành luận văn của mình
Em xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng mình. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất kỳ
công trình nào khác. Các thông tin trích dẫn trong luận văn đã đƣợc chỉ rõ nguồn
gốc.
Trong quá trình hoàn thành luận văn không thể tránh khỏi những thiếu sót, rất
mong thầy cô góp ý để bài viết đƣợc hoàn thiện hơn!
Học viên thực hiện luận văn

Đặng Thu Hằng

Header Page -Header Page -Header Page - Header Page -Header Page -Header Page-Footer Page -Footer Page -Footer Page -Footer Page -F


4 of 103.

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ........................................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .............................................................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu.................................................................................................... 2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu .................................................................................................. 2
4. Phạm vi nghiên cứu ..................................................................................................... 3
5. Phƣơng pháp nghiên cứu............................................................................................. 3
6. Cấu trúc luận văn ........................................................................................................ 3
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH. .............................. 6
1.1. Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận. ................................................................................................................................ 6
1.1.1. Đăng ký đất đai. .................................................................................................... 6
1.1.2. Nội dung của đăng ký đất đai .............................................................................. 6

1.1.3. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất................................................................................................. 8
1.1.4. Nội dung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất............................................................................................... 10
1.1.5. Ý nghĩa của kê khai đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. .................................................................. 14
1.1.6. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ................................... 16
1.2 Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý về hệ thống hồ sơ địa chính. ............................ 19
1.2.1. Khái niệm hồ sơ địa chính. ................................................................................. 19
1.2.2. Vai trò của hồ sơ địa chính trong công tác quản lý đất đai. .............................. 20
1.2.3. Các quy định pháp lý về hệ thống hồ sơ địa chính. ............................................ 22
1.2.4. Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính. ........ 26
1.3 Kinh nghiệm một số nƣớc về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và
bài học cho Việt Nam. ................................................................................................... 28
1.3.1 Mỹ ......................................................................................................................... 28
1.3.2 Cộng hòa Pháp ..................................................................................................... 29
1.3.3 Autralia (Úc) ........................................................................................................ 29

Header Page -Header Page -Header Page - Header Page -Header Page -Header Page-Footer Page -Footer Page -Footer Page -Footer Page -F


5 of 103.

1.3.4 Trung Quốc .......................................................................................................... 30
1.4 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và hệ thống hồ sơ địa chính của
Việt Nam. ...................................................................................................................... 32
1.4.1 Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở Việt Nam ................................ 32
1.4.2 Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại Hưng Yên. ............................ 34
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY

CHỨNG NHẬN VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN YÊN MỸ, TỈNH HƢNG YÊN .................................................................... 37
2.1.Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ......................................................... 38
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................... 38
2.1.2.Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .................................................................. 38
2.1.3. Đánh giá chung về diều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ......................................... 42
2.2 Khái quát tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Mỹ, tỉnh
Hƣng Yên. ..................................................................................................................... 43
2.2.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai. .............................................................. 43
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất. ...................................................................................... 48
2.2.3. Biến động sử dụng đất......................................................................................... 50
2.3 Thực trạng công tác đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Yên Mỹ,
tỉnh Hƣng Yên. .............................................................................................................. 52
2.3.1. Hiện trạng cơ sở vật chất và nguồn lực phục vụ cho công tác đăng ký cấp
giấy chứng nhận. ........................................................................................................... 52
2.3.2 Trình tự thủ tục đăng ký đất đai lần đầu, cấp GCN đối với hộ gia đình cá nhân
trên địa bàn huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên .................................................................. 54
2.3.3. Kết quả đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Yên Mỹ. ...................... 62
2.3.4. Kết quả điều tra việc thực hiện thủ tục hành chính trong đăng ký đất đai lần
đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khá
gắn liền với đất tại huyện Yên Mỹ. ................................................................................ 69
2.4. Thực trạng công tác đăng ký biến động đất đai tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên. .... 72
2.4.1 Quy trình tổ chức thực hiện công tác đăng ký biến động đất đai tại huyện Yên Mỹ. . 72
2.4.2 Kết quả đăng ký biến động đất đai tại huyện Yên Mỹ. ........................................ 74
2.5. Thực trạng công tác quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên. ..... 78
2.5.1. Công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính. ............................................................ 78

Header Page -Header Page -Header Page - Header Page -Header Page -Header Page-Footer Page -Footer Page -Footer Page -Footer Page -F

6 of 103.

2.5.2. Công tác chỉnh lý biến động đất đai vào hồ sơ địa chính ................................... 81
2.5.3. Thực trạng sử dụng công nghệ trong quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Yên
Mỹ, tỉnh Hưng Yên. ....................................................................................................... 81
2.6. Một số tồn tại, hạn chế trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và
quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên. ........................................ 82
2.6.1. Đối với công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận .................................... 82
2.6.2. Đối với công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính ................................................ 87
CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH CÔNG TÁC
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ HOÀN THIỆN HỆ
THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN MỸ, TỈNH
HƢNG YÊN. ................................................................................................................ 89
3.1 Định hƣớng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và hoàn thiện hệ
thống hồ sơ địa chính huyện Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên giai đoạn 2016-2020. .............. 89
3.2 Một số giải pháp đẩy nhanh công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng và hoàn
thiện hệ thống hồ sơ địa chính. ..................................................................................... 90
3.2.1. Giải pháp về hệ thống chính sách, pháp luật ...................................................... 90
3.2.2. Giải pháp tuyên truyền, phổ biến pháp luật........................................................ 91
3.2.3. Giải pháp về xây dựng đội ngũ cán bộ chuyên môn ........................................... 92
3.2.4. Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính ........................................................... 92
3.2.5. Giải pháp về tài chính ......................................................................................... 93
3.2.6. Giải pháp hoàn thiện hồ sơ địa chính. ................................................................ 94
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................. 102
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................ 105
PHỤ LỤC ................................................................................................................... 107

Header Page -Header Page -Header Page - Header Page -Header Page -Header Page-Footer Page -Footer Page -Footer Page -Footer Page -F

7 of 103.

DANH MỤC KÍ HIỆU VÀ CHỮ CÁI VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

BTNMT
CNVPĐKĐĐ

Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

CN-TTCN
CP
CSDL

Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp
Chính phủ
Cơ sở dữ liệu

CT
ĐKTN-KTXH

Chỉ thị
Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

HĐND
HTX

Hội đồng nhân dân
Hợp tác xã

KKĐK

Kê khai đăng ký

NĐ

Nghị định

NN-PTNN
QĐ

Nông nghiệp, phát triển nông thông
Quyết định

QSD

Quyền sử dụng

QSH
SNNN
TCVN
TDTT

Quyền sở hữu
Sự nghiệp Nhà nƣớc
Tiêu chuẩn Việt Nam
Thể dục thể thao

TNMT
TT
TW
UBND
VPĐKQSDĐ

Tài nguyên môi trƣờng
Thông tƣ
Trung ƣơng
Ủy ban nhân dân
Văn phòng văn ký quyền sử dụng đất

Header Page -Header Page -Header Page - Header Page -Header Page -Header Page-Footer Page -Footer Page -Footer Page -Footer Page -F


8 of 103.

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1. Sơ đồ vị trí địa lý huyện Yên Mỹ - tỉnh Hƣng Yên ...................................... 37
Hình 2.2. Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của huyện Yên Mỹ năm 2015........................... 48
Hình 2.3. Sơ đồ quy trình đăng ký đất đai, cấp GCN lần đầu ...................................... 57
Hình 2.4. Biểu đồ thể hiện kết quả cấp GCN đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn huyện Yên Mỹ (tính đến 30/07/2016) .................................................................... 67
Hình 2.5. Đồ thị thể hiện các loại hình biến động sử dụng đất tại huyện Yên Mỹ
(giai đoạn 2011 – 2015) ................................................................................................ 74
Hình 3.1. Quy trình chuẩn hóa dữ liệu bản đồ địa chính .............................................. 95
Hình 3.2. Các bƣớc cơ bản xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính ..................................... 97
Hình 3.3. Bản đồ địa chính dạng shape file đƣợc đổ màu theo mục đích sử dụng đất ... 99

Header Page -Header Page -Header Page - Header Page -Header Page -Header Page-Footer Page -Footer Page -Footer Page -Footer Page -F


9 of 103.

DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Hƣng Yên
(tính đến 31/12/2015) .................................................................................................... 35
Bảng 2.1. Diện tích các loại đất chính của huyện Yên Mỹ năm 2015 .......................... 48
Bảng 2.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Yên Mỹ (tính đến 31/12/2015) .............. 49
Bảng 2.3. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Yên Mỹ (tính đến 31/12/2015) .............. 50
Bảng 2.4. Kết quả cấp GCN đối với đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn huyện Yên Mỹ (tính đến 30/07/2016). ............................................................. 64
Bảng 2.5. Kết quả cấp GCN đối với đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
huyện Yên Mỹ (tính đến 30/07/2016). .......................................................................... 66
Bảng 2.6. Diện tích đất ở còn tồn đọng, chƣa cấp GCN trên địa bàn huyện Yên Mỹ
tính đến 30/07/2016....................................................................................................... 68
Bảng 2.7. Kết quả điều tra ngƣời sử dụng đất thực hiện thủ tục hành chính trong

đăng ký đất đai lần đầu, cấp GCN tại huyện Yên Mỹ. ................................................. 70
Bảng 2.8. Kết quả điều tra cán bộ thực hiện thủ tục hành chính trong đăng ký đất
đai và cấp GCN. ............................................................................................................ 72
Bảng 2.9. Kết quả đăng ký biến động đất đai tại huyện Yên Mỹ (giai đoạn 2011 –
2015).............................................................................................................................. 74
Bảng 2.10. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhƣợng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng
đất của các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Yên Mỹ (giai đoạn năm 2011 – 2015).............. 75
Bảng 2.11. Kết quả thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất của các xã, thị
trấn trên địa bàn huyện Yên Mỹ (giai đoạn năm 2011 – 2015).......................................... 76
Bảng 2.12. Kết quả điều tra ngƣời sử dụng đất thực hiện thủ tục hành chính trong
đăng ký biến động đất đâi tại huyện Yên Mỹ ............................................................... 77
Bảng 2.13. Thống kê số lƣợng bản đồ địa chính trên địa bàn huyện Yên Mỹ ............. 79
Bảng 2.14. Hệ thống sổ sách trên địa bàn huyện Yên Mỹ ............................................ 80

Header Page -Header Page -Header Page - Header Page -Header Page -Header Page-Footer Page -Footer Page -Footer Page -Footer Page -F


10 of 103.

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, nó gắn liền với quyền lợi của ngƣời sử
dụng đất và lơ ̣i ích quố c gia , lơ ̣i ích công cô ̣ng . Cùng với cơ chế thị trƣờng và sự
phát triển của nền kinh tế, đất đai trở nên có giá trị hơn.
Theo Điều 4, Luật Đất đai 2013[12], đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Hiện nay, đất nƣớc ta đang trong
quá trình đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá, cùng với sự tăng nhanh của dân
số và phát triển của nền kinh tế đã gây áp lực rất lớn đối với đất đai, trong khi đó
diện tích đất đai lại có hạn. Vì vậy đòi hỏi con ngƣời phải biết cách sử dụng một
cách hợp lý nguồn tài nguyên đất đai có giới hạn đó. Để thực hiện điều này đất

nƣớc ta đã đƣa ra nhiều đổi mới về chính sách đất đai, tạo điều kiện cho ngƣời dân
có quyền làm chủ trên mảnh đất đƣợc giao, là động lực thúc đẩy sản xuất phát triển,
góp phần ổn định kinh tế - xã hội và nâng cao đời sống của nhân dân. Trong đó
hoạt động quản lý về đất đai của Nhà nƣớc có vai trò rất quan trọng để xử lý các
trƣờng hợp vi phạm pháp luật đất đai, nhằm đảm bảo công bằng và ổn định kinh tế
xã hội. Yêu cầ u quan tro ̣ng và cấ p thiế t trong công tác quản lý đấ t đai hiê ̣n nay là
nhanh chóng hoàn thành công tác đăng ký đấ t đai lầ n đầ u

, cấ p Giấ y chƣ́ng nhâ ̣n

quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t , quyề n sở hƣ̃u nhà ở và tài sản khác gắ n liề n với đấ t

(gọi tắt là

giấ y chƣ́ng nhâ ̣n – GCN); thiế t lâ ̣p hê ̣ thố ng hồ sơ điạ chí nh; thƣờng xuyên đăng ký
và cập nhật đƣợc những biến động về đất đai.
Trong những năm gần đây, do tác động mạnh của cơ chế thị trƣờng và sự gia
tăng dân số, quản lý đất đai ngày càng trở nên phức tạp hơn, đă ̣c biê ̣t là đ ất ven đô
thị, nhu cầu về việc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất nhƣ: Chuyển
nhƣợng, thừa kế, thế chấp nhà đất; các vi phạm pháp luật về đất đai, nhà ở, chuyể n
mục đích sử dụng đất ...có xu hƣớng gia tăng . Mă ̣t khác các thông tin về tin
́ h pháp
lý, nguồ n gố c đất không rõ ràng, tình trạng tranh chấp đất đai diễn ra phổ biến , công
tác quy hoạch và lập bản đồ địa chính còn thiếu và yếu . Điề u này đã t ạo nên những
khó khăn, phức tạp cho công tác quản lý đất đai, đặc biệt là công tác đăng ký cấp

1

Header Page -Header Page -Header Page - Header Page -Header Page -Header Page-Footer Page -Footer Page -Footer Page -Footer Page -F

11 of 103.

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thiế t lâ ̣p , câ ̣p nhâ ̣t chỉnh lý các loa ̣i tài liê ̣u
trong hồ sơ điạ chiń h.
Huyện Yên Mỹ nằm ở phía Bắc của tỉnh Hƣng Yên, cách thủ đô Hà Nội 30
km, có quốc lộ 39A với nhiều hệ thống giao thông thuận lợi nhƣ: Đƣờng ô tô cao
tốc Hà Nội – Hải Phòng và đƣờng Hà Nội – Hƣng Yên; có ranh giới với 5 trong số
10 huyện, thị của tỉnh. Diện tích tự nhiên 92,5 km2, dân số với trên 13 vạn dân. Do
ảnh hƣởng của nhiều mặt dân số, cơ chế thị trƣờng, tốc độ đô thị hóa, nhu cầu về
đất đai trên địa bàn cũng có sự tăng lên và biến động lớn. Cùng với đó nhu cầu về
chuyển quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận rất cao. Mă ̣c dù công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
trên địa bàn huyện đã đƣợc các cấp, các ngành quan tâm, nhƣng tiến độ cấp giấy
chứng nhận vẫn còn nhiều hạn chế, chƣa thực sự đáp ứng đƣợc nhu cầu của ngƣời
sử dụng đất. Hồ sơ địa chính cũ, lạc hậu, thiế t lâ ̣p thủ công rấ t khó khăn cho viê ̣c sƣ̉
dụng để khai thác thông tin và cập nhật biến động . Vì vậy, nghiên cứu đề tài “Đánh
giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai ,
hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên” có tính
cấp thiết cao.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Nghiên cứu và đánh giá công tác đăng ký đất đai, kết quả cấp GCN đối với
hộ gia đình, cá nhân đến ngày 30/7/2016, tình hình cập nhật biến động vào hồ sơ địa
chính giai đoạn 2011 - 2015 trên địa bàn huyện Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên. Tìm ra
đƣợc những hạn chế và những nguyên nhân của các hạn chế này trong công tác
đăng ký đất đai, thiết lập và quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn nghiên cứu.
- Nhằm đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả cho công tác đăng ký đất đai và
cấp GCN, hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu, tìm hiểu các văn bản pháp luật của Nhà nƣớc và các quy định

của địa phƣơng về công tác cấp GCN và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính.
- Nghiên cứu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện Yên

2

Header Page -Header Page -Header Page - Header Page -Header Page -Header Page-Footer Page -Footer Page -Footer Page -Footer Page -F


12 of 103.

Mỹ, tỉnh Hƣng Yên.
- Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất tác động đến công tác đăng ký đất
đai, cấp GCN và quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn nghiên cứu.
- Nghiên cứu trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCn trên địa bàn huyện
Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên.
- Nghiên cứu về kết quả đăng ký đất đai và cấp GCN và hệ thống hồ sơ địa
chính trên địa bàn huyện Yên Mỹ, tinh Hƣng Yên đối với hộ gia đình, cá nhân đến
ngày 30/7/2016.
- Phân tích, đánh giá các vấn đề còn tồn tại, hạn chế trong công tác cấp GCN,
quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Yên Mỹ.
- Đề xuất các giải pháp để đẩy nhanh công tác đăng ký đất đai, cấp GCN và
hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính
- Xây dƣ̣ng thí điể m cơ sở dƣ̃ liê ̣u h ồ sơ địa chính dạng số cho thị trấn Yên
Mỹ, huyện Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên.
4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài đƣợc thực hiện trên địa bàn huyện Yên
Mỹ, tỉnh Hƣng Yên.
Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các vấn đề sau:
+ Đối tƣợng nghiên cứu là hộ gia đình, cá nhân.
+ Đề tài nghiên cứu việc đăng ký và chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý

và sử dụng các loại sổ sách trong hồ sơ địa chính.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Phương pháp điều tra thu thập thông tin
- Phƣơng pháp thu thập thông tin thứ cấp: Đƣợc dùng để thu thập tài liệu, số
liệu thông tin có sẵn cần thiết cho mục đích nghiên cứu nhƣ: các văn bản pháp luật,
các quy định liên quan tới công tác đăng ký đất đai, cấp GCN, quản lý hồ sơ địa
chính qua các thời kì của trung ƣơng và địa phƣơng; báo cáo kết quả cấp GCN, báo
cáo thuyết minh và biểu mẫu kiểm kê đất đai; các tài liệu trong hồ sơ địa chính; báo
cáo quy hoạch kế hoạch sử dụng đất năm 2016, bản đồ hiện trạng sử dụng đất; bản

3

Header Page -Header Page -Header Page - Header Page -Header Page -Header Page-Footer Page -Footer Page -Footer Page -Footer Page -F


13 of 103.

đồ địa chính; số liệu thực trạng quản lý nhà nƣớc về đất đai và các văn bản có liên
quan.
- Phƣơng pháp thu thập thông tin sơ cấp: Thu thập các thông tin cần thiết cho
mục đích nghiên cứu nhƣng không có trong tài liệu thứ cấp nhƣ: số liệu về đăng ký
đất đai lần đầu và đăng ký biến động, số liệu cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất tại khu vực nghiên cứu. Tiến hành lấy ý kiến ngƣời sử dụng đất và cán bộ
địa chính, xây dựng phiếu điều tra và thực hiện điều tra 67 phiếu phát ra; 50 phiếu
điều tra ngƣời dân đi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai (thông tin về tình trạng pháp
lý của thửa đất, thông tin về chủ sử dụng đất, mức nghĩa vụ tài chính phải nộp, thời
gian thực hiện thủ tục hành chính đăng ký đất đai và cấp GCN, thái độ phục vụ của
cơ quan chức năng có thẩm quyền, sự hiểu biết của ngƣời dân về pháp luật đất đai
có liên quan, nguyện vọng và kiến nghị của ngƣời dân với các cơ quan có thẩm
quyền); và thực hiện điều tra cán bộ địa chính xã (khó khăn trong việc xác định

nguồn gốc, tình trạng tranh chấp, hồ sơ lƣu trữ, bản đồ địa chính, quy hoạch, trình
độ chuyên môn…).
Phương pháp thống kê, xử lý số liệu: Hệ thống hóa, xử lý có chọn lọc tài liệu,
thông tin đã thu thập cho phù hợp với mục đích nghiên cứu từ đó tìm ra mối liên hệ
giữa chúng. Sử dụng phần mềm Excel để tổng hợp, xử lý số liệu điều tra thu thập
đƣợc.
Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp:
Từ số liệu, tài liệu thu thập đƣợc, phân tích làm rõ thực trạng công tác đăng kí,
cấp GCN đối với hộ gia đình cá nhân và hồ sơ địa chính tại khu vực nghiên cứu, từ
đó đƣa ra những mặt tích cực, tiêu cực làm cơ sở cho việc đề xuất giải pháp nâng
cao hiệu quả của công tác này trên địa bàn nghiên cứu.
Phương pháp minh họa bằng biểu đồ, bản đồ: phân tích các kết quả đăng ký
đất đai, cấp GCN của các xã, thị trấn tại khu vực nghiên cứu, nhằm trực quan hóa
kết quả nghiên cứu.
Phương pháp mô hình hóa dữ liệu: Đƣợc sử dụng để xây dựng thí điểm cơ sở
dữ liệu địa chính số cho thị trấn Yên Mỹ, huyện Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên. Ứng dụng

4

Header Page -Header Page -Header Page - Header Page -Header Page -Header Page-Footer Page -Footer Page -Footer Page -Footer Page -F


14 of 103.

phần mềm VILIS 2.0 để đăng ký đất đai, cấp GCN và thiết lập các loại sổ sách
trong hồ sơ địa chính tại địa bàn thí điểm, từ đó ứng dụng để xây dựng cơ sở dữ liệu
cho toàn huyện phục vụ cho công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai trong thời gian
tới.
6. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận – kiến nghị, tài liệu tham khảo, cấu trúc luận văn

gồm có 03 chƣơng:
Chƣơng 1: Tổng quan về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và hệ
thống hồ sơ địa chính.
Chƣơng 2: Thực trạng của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và
hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên.
Chƣơng 3: Đề xuất một số giải pháp đẩy nhanh công tác đẩy nhanh công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và hoàn thiện hồ sơ địa chính trên địa bàn
huyện Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên.

5

Header Page -Header Page -Header Page - Header Page -Header Page -Header Page-Footer Page -Footer Page -Footer Page -Footer Page -F


15 of 103.

CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH.

1.1. Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận.
1.1.1. Đăng ký đất đai.
* Khái niệm về đăng ký
Đăng ký là một hoạt động của con ngƣời nhằm đƣa một lƣợng cơ sở dữ liệu
nhất định vào một hệ thống dữ liệu của một cơ quan, hay tổ chức, cá nhân, pháp
nhân nào đó, mục đích đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên theo một quy
định nhất định. Có nhiều loại đăng ký nhƣ đăng ký hộ tịch, đăng ký giao dịch đảm
bảo, đăng ký bất động sản, đăng ký động sản, đăng ký tên miền, thƣơng hiệu, bản
quyền, sở hữu trí tuệ, v.v…
* Khái niệm đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà
nƣớc (với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu) và ngƣời sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao
quyền sử dụng nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối với đất
đai theo pháp luật. Cấp GCN cho những chủ sở hữu đất có đủ điều kiện, để xác định
địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nƣớc và xã hội. Đăng ký đất
đai mang tính đặc thù của quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Đăng ký đất đai là một thủ tục
hành chính vì đƣợc thực hiện giữa cơ quan quản lý đất đai của nhà nƣớc với ngƣời sử
dụng đất. Đây là thủ tục hành chính bắt buộc với mọi chủ sử dụng đất.
1.1.2. Nội dung của đăng ký đất đai
Tùy thuộc và mục đích và đặc điểm của công tác đăng ký, đăng ký đất đai
đƣợc chia thành 2 hình thái: đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai.
a. Đăng ký đất đai ban đầu
Các trƣờng hợp đƣợc thực hiện:
+ Thửa đất đƣợc giao, cho thuê để sử dụng.
+ Thửa đất đang sử dụng mà chƣa đăng ký.
+ Thửa đất đƣợc giao để quản lý mà chƣa đăng ký.

6

Header Page -Header Page -Header Page - Header Page -Header Page -Header Page-Footer Page -Footer Page -Footer Page -Footer Page -F


16 of 103.

+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chƣa đăng ký.
b. Đăng ký biến động đất đai
Đăng ký biến động đất đai là
- Đăng ký biến động đƣợc thực hiện đối với trƣờng hợp đã đƣợc cấp GCN
hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
+ Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền

chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất;
+ Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đƣợc phép đổi tên;
+ Có thay đổi về hình dạng, kích thƣớc, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
+ Chuyển từ hình thức Nhà nƣớc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang
hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nƣớc
giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao
đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật 2013.
+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản
chung của vợ và chồng;
+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm
ngƣời sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết
quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai đƣợc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan
nhà nƣớc có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất
đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ

7

Header Page -Header Page -Header Page - Header Page -Header Page -Header Page-Footer Page -Footer Page -Footer Page -Footer Page -F


17 of 103.

quan thi hành án đã đƣợc thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử
dụng đất phù hợp với pháp luật;
+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt QSD hạn chế thửa đất liền kề;
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của ngƣời sử dụng đất
1.1.3. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
1.1.3.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất (gọi tắt là GCN) là chứng thƣ pháp lý để Nhà nƣớc xác nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của ngƣời có
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với
đất khoản 16, điều 3 Luật đất đai 2013[12]
1.1.3.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
Theo điều 97 Luật đất đai 2013[12] quy định:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất đƣợc cấp cho ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền
sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nƣớc.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu công trình xây dựng đã đƣợc cấp theo quy định của pháp luật về đất
đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trƣớc ngày 10 tháng 12 năm 2009
vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trƣờng hợp ngƣời đã đƣợc cấp
Giấy chứng nhận trƣớc ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì đƣợc đổi
sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất theo quy định của Luật đất đai 2013.

8

Header Page -Header Page -Header Page - Header Page -Header Page -Header Page-Footer Page -Footer Page -Footer Page -Footer Page -F


18 of 103.

1.1.3.3. Mục đích của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Để ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có
căn cứ pháp lý trực tiếp thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất, ngƣời
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
- Xác định căn cứ pháp lý đầy đủ để Nhà nƣớc bảo hộ quyền sử dụng hợp
pháp của ngƣời sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
hợp pháp của ngƣời sở hữu cũng nhƣ thực hiện các chức năng quản lý của mình đối
với đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, dữ liệu đất đai, hệ thống thông tin địa
chính và hệ thống địa chính điện tử, trong mô hình điện tử chính phủ.
- Làm lành mạnh hóa thị trƣờng bất động sản, trong đó có thị trƣờng quyền sử
dụng đất, thị trƣờng nhà ở; thúc đẩy nền kinh tế thị trƣờng có sự quản lý của Nhà
nƣớc theo định hƣớng xã hội chủa nghĩa phát triển.
1.1.3.4. Yêu cầu trách nhiệm đối với cơ quan nhà nước, người sử dụng đất,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Đối với Nhà nƣớc: Cấp đúng thẩm quyền, đúng pháp luật, kịp thời, nhanh
chóng, chính xác và ghi đầy đủ những điều ràng buộc của ngƣời sử dụng đất, ngƣời
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đảm bảo dân chủ, công bằng, công
khai, minh bạch.
- Đối với ngƣời sử dụng đất và ngƣời sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất: Xuất trình đầy đủ tất cả các giấy tờ nhà, đất và các giấy tờ liên quan, kê khai

đầy đủ, nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế. Coi việc
làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất vừa là quyền lợi và vừa là nghĩa vụ của mình.
- Đối với các cơ quan hữu quan: Phúc đáp nhanh chóng, đầy đủ và kịp thời
thông tin phục vụ việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

9

Header Page -Header Page -Header Page - Header Page -Header Page -Header Page-Footer Page -Footer Page -Footer Page -Footer Page -F


19 of 103.

và tài sản khác gắn liền với đất theo yêu cầu của cơ quan Tài nguyên và Môi trƣờng
có thẩm quyền.
1.1.4. Nội dung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
1.1.4.1. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất
Theo điều 3 chƣơng 1 Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ [9] về cấp
Giấy chứng nhận và Điều 98 Luâ ̣t đấ t đai 2013 [12] :
- GCN đƣợc cấp theo từng thửa đất. Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đang sử
dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phƣờng, thị trấn mà có yêu cầu thì
đƣợc cấp một GCN chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều ngƣời chung quyền sử dụng đất, nhiều ngƣời sở hữu chung
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN phải ghi đầy đủ tên của những ngƣời có
chung quyền sử dụng đất, ngƣời sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và
cấp cho mỗi ngƣời 01 Giấy chứng nhận; trƣờng hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có
yêu cầu thì cấp chung một GCN và trao cho ngƣời đại diện.
- Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đƣợc nhận

GCN sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
không thuộc đối tƣợng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc đƣợc miễn, đƣợc ghi
nợ nghĩa vụ tài chính và trƣờng hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đƣợc nhận
GCN ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trƣờng hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào
GCN , trừ trƣờng hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một ngƣời.
Trƣờng hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

10

Header Page -Header Page -Header Page - Header Page -Header Page -Header Page-Footer Page -Footer Page -Footer Page -Footer Page -F


20 of 103.

là tài sản chung của vợ và chồng mà GCN đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng
thì đƣợc cấp đổi sang GCN để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
- Trƣờng hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu
ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật 2013 [12] hoặc GCN đã cấp mà ranh
giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có
giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những ngƣời sử dụng đất liền
kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCN diện tích đất đƣợc xác định theo số liệu đo đạc thực
tế. Ngƣời sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh
lệch nhiều hơn nếu có.
Trƣờng hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa
đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều

hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch
nhiều hơn (nếu có) đƣợc xem xét cấp GCN theo quy định tại Điều 99 của Luật Đất
Đai 2013.
1.1.4.2. Nội dung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liến với đất và tài sản khác gắn liền với đất.
Căn cứ theo điều 3 thông tƣ số 23/2014/TT-QS của Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng ngày 19/05/2014 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là “Giấy chứng nhận”), thì GCN
đƣợc phát hành theo mẫu thống nhất trên toàn quốc.
GCN do BTNMT phát hành theo một mẫu thống nhất và đƣợc áp dụng trong
phạm vi cả nƣớc đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. GCN
gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (đƣợc gọi là
phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thƣớc
190mmx265mm; bao gồm các nội dung theo quy định nhƣ sau:
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "GCN" in màu đỏ; mục "I. Tên
ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành
Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, đƣợc in màu đen;
dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng.

11

Header Page -Header Page -Header Page - Header Page -Header Page -Header Page-Footer Page -Footer Page -Footer Page -Footer Page -F


21 of 103.

- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác,
rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký GCN và cơ
quan ký cấp GCN; số vào sổ cấp GCN.

- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận".
- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay
đổi sau khi cấp GCN"; nội dung lƣu ý đối với ngƣời đƣợc cấp GCN; mã vạch.
- Trang bổ sung GCN in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ sung Giấy
chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy
chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" nhƣ trang 4
của Giấy chứng nhận.
-. Nội dung và hình thức cụ thể của GCN quy định tại các Điều khoản 1 Thông
tƣ 23 đƣợc thể hiện theo Mẫu ban hành kèm theo Thông tƣ 23/2014/TT-BTNMT
ngày 19/05/2014 của Chính Phủ[4].
- Nội dung và hình thức Sổ theo dõi phát hành phôi GCN; Sổ theo dõi nhận, cấp
phát và sử dụng phôi Giấy chứng nhận; Báo cáo tình hình tiếp nhận, quản lý, sử dụng
phôi GCN theo mẫu tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tƣ 23/2014/TTBTNMT [4] ngày 19/05/2014 của Chính Phủ. (thể hiện phụ lục 08).
Ngoài ra, trên thực tế hiện nay ở nƣớc ta vẫn đang tồn tại song song 4 loại giấy
chứng nhận khác, cụ thể nhƣ sau:
- Loại thứ 1: Giấy chứng nhận QSDĐ đƣợc cấp theo Luật đất đai 1988 do
Tổng cục Quản lý ruộng đất ( nay là Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng) phát hành theo
mẫu quy định tại Quyết định 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý
ruộng đất để cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nông thôn có màu đỏ;
- Loại thứ 2: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở tại đô thị do
Bộ xây dựng phát hành theo mẫu quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994
của Chính Phủ và theo luật đất đại 1993. Giấy chứng nhận có hai bản: Bản màu

12

Header Page -Header Page -Header Page - Header Page -Header Page -Header Page-Footer Page -Footer Page -Footer Page -Footer Page -F


22 of 103.

hồng giao cho chủ sử dụng đất và màu Trắng lƣu lại Sở Địa chính – Nhà đất (Nay
là Sở Tài nguyên và Môi trƣờng);
- Loại thứ 3: Giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định của luật Đất đai 2003, mẫu
giấy theo Quyết định số 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004[1] và quyết định
08/2006/QĐ- BTNMT ngày 21/07/2006 sửa đổi quyết định số 24/2004/BTNMT. Giấy
có hai bản: Bản màu đỏ giao cho chủ sử dụng đất và màu trắng lƣu lai cơ quan Tài
nguyên và Môi trƣờng cấp huyện, tỉnh;
- Loại thứ 4: Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền trên đất quy định tại Thông tƣ 17/2009/TT-BTNMT[3] ngày 10/12/2009 của Bộ
Tài nguyên và Môi trƣờng. Giấy màu hồng cánh sen có nền hoa văn trống đồng (loại
giấy này về cơ bản có phôi giấy giống loại giấy theo thông tƣ 23/2015/TT-BTNMT
[4]của Bộ Tài Nguyên và Môi trƣờng).
1.1.4.3. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liến với đất.
Thẩm quyền cấp GCN QSDĐ thực hiện theo quy định tại Điều 105 của Luật
Đất đai 2013 [12]:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; ngƣời Việt
Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài thực hiện dự án
đầu tƣ; tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đƣợc ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trƣờng cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trƣờng hợp đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực

13

Header Page -Header Page -Header Page - Header Page -Header Page -Header Page-Footer Page -Footer Page -Footer Page -Footer Page -F


23 of 103.

hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp
đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trƣờng
thực hiện theo quy định của Chính phủ.
1.1.5. Ý nghĩa của kê khai đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Đăng ký đất đai nhằm mục tiêu bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai; làm
cơ sở để Nhà nƣớc nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai quốc gia, đồng thời để
Nhà nƣớc có đủ căn cứ xác định quyền, nghĩa vụ đối với chủ sử dụng đất, bảo vệ
quyền sử dụng và lợi ích hợp pháp của họ theo quy định của pháp luật.
Đăng ký đất đai là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai đƣợc
xác lập tại Điều 22 Luật đất đai 2013[12], thông qua đó để xác lập mối quan hệ
pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất giữa Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất đồng
thời Nhà nƣớc thiết lập hồ sơ địa chính làm cơ sở xác định các quyền, nghĩa vụ của
ngƣời sử dụng đất.
Đối với Nhà nƣớc và xã hội: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc quản
lý nên Nhà nƣớc phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng đất, thông
qua công tác cấp GCN, kết quả của công tác đăng ký đất đai là GCN và hồ sơ địa
chính, thông tin trong hồ sơ địa chính giúp Nhà nƣớc thực hiện tốt công tác quản lý
về đất đai, cụ thể là:
- Thực hiện quản lý đất đai theo quy hoach và kế hoạch sử dụng đất.
- Thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhƣợng…đúng đối tƣợng.

Khi Nhà nƣớc nắm đƣợc một cách chính xác thông tin về thửa đất và tài sản trên đất
thì việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác và hiệu quả hơn, giúp Nhà nƣớc
tránh đƣợc tình trạng thất thu ngân sách.
Kế t quả của công tác đăng ký , cấp GCN còn cung cấp các tƣ liệu phục vụ việc
đánh giá tính hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác
tuyên truyền phổ biến pháp luật và ý thức thi hành pháp luật.
Giúp nhà nƣớc giải quyết các vấn đề về tranh chấp, khiếu nại về đất đai.

14

Header Page -Header Page -Header Page - Header Page -Header Page -Header Page-Footer Page -Footer Page -Footer Page -Footer Page -F


24 of 103.

GCN QSDĐ là công cụ giúp nhà nƣớc quản lý và điều tiết sự phát triển của thị
trƣờng bất động sản.
Đối với ngƣời dân: Nhà nƣớc cấp GCN nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của ngƣời sử dụng đất hợp pháp trong trƣờng hợp xảy ra các tranh chấp lợi ích
liên quan đến đất đai.
Là cơ sở để ngƣời sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tƣ vào đất, nhằm sử
dụng đất đai một cách hiệu quả và tiết kiệm.
Là cơ sở để ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền hợp pháp nhƣ: Mua bán,
thừa kế, chuyển nhƣợng, góp vốn…bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Là cơ sở để ngƣời sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nƣớc, đặc biệt
là nghĩa vụ tài chính: Nộp thuế trƣớc bạ, thuế từ chuyển quyền sử dụng đất, các loại
thuế có liên quan…
Là căn cứ để ngƣời sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch và kế
hoạch sử dụng đất.
Là điều kiện để ngƣời sử dụng đất tham gia thị trƣờng bất động sản và đƣa ra

các quyết định đúng đắn.
GCN là cơ sở để ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà và các tài sản khác gắn
liền với đất đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có
thể thực hiện các quyền mà pháp luật đã trao, cụ thể và quan trọng nhất là các quyền
giao dịch đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn
liền với đất.
Đối với các đối tƣợng khác có liên quan
Ngoài hai vai trò quan trọng đối với ngƣời sử dụng đấ t và Nhà nƣ

ớc,

GCNQSDĐ còn có vai trò rất quan trọng với các đối tƣợng khác nhƣ đối với các
ngân hàng, các tổ chức tín dụng… Bởi vì ngƣời sử dụng đất còn có thêm một số
quyền khác nhƣ thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…
Đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần thì GCNQSDĐ là căn cứ để xác
đinh
̣ đấ t nh ận góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không, nhằm đảm
bảo cho việc kinh doanh có hiệu quả.

15

Header Page -Header Page -Header Page - Header Page -Header Page -Header Page-Footer Page -Footer Page -Footer Page -Footer Page -F


25 of 103.

Đối với những ngƣời không đầu tƣ kinh doanh vào đất đai (không trực tiếp sử
dụng đất) thì GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý để ngƣời sƣ̉ du ̣ng đấ t yên tâm đầu tƣ vào
đấ t.
Đối với các tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trƣờng bất động sản thì

GCNQSDĐ là cơ sở để họ nắm các thông tin pháp lý c ần thiết khi quyết định nhâ ̣n
chuyể n nhƣơ ̣ng, thuê…quyền sử dụng đất của bất động sản đó.
1.1.6. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác ĐKĐĐ, cấp GCN
* Giai đoạn luật đất đai 2003.
a. Các văn bản do Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành có
quy định về việc cấp GCN và các vấn đề có liên quan:
- Luật đất đai 2003 (sửa đổi bổ sung 2009) .
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật đất đai .
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất
và giải quyết khiếu nại về đất đai
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP [9] của Chính phủ ngày 19/10/2009 về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03/12/2004 của Chính
Phủ về thu tiền sử dụng đất, trong đó của qui định cụ thể hóa Luật đất đai về việc
thu tiền sử dụng đất khi cấp GCN.
- Nghị định số 142/2004/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền
thuê đất, trong đó có qui định cụ thể hóa Luật đất đai về việc thu tiền thuê đất khi
cấp GCN.
- Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/6/2006 của Thủ tƣớng Chính phủ về
việc khắc phục yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành luật đất đai,

16

Header Page -Header Page -Header Page - Header Page -Header Page -Header Page-Footer Page -Footer Page -Footer Page -Footer Page -F