THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HOÀN THIỆN HỆ THỐNG BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BẾN CÁT – TỈNH BÌNH DƯƠNG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
***********************

BIỆN CÔNG HOÀNG

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT
ĐAI VÀ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HOÀN THIỆN HỆ THỐNG
BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BẾN CÁT
– TỈNH BÌNH DƯƠNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số

: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC MÔI TRƯỜNG

Hướng dẫn khoa học:
TS. TRẦN HỒNG LĨNH

Thành phố Hồ Chí Minh
Tháng 05/2012


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa
bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh,
quốc phòng. Nước ta đang trên đà đổi mới, với sự phát triển nhanh về kinh tế - xã
hội, dự kiến đến năm 2020 cơ bản sẽ trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện

đại; dự báo đất đai sẽ có sự biến động rất mạnh, vì vậy công tác quản lý nhà nước
về đất đai đang là hoạt động hết sức cần thiết.
Theo điều 7 Luật đất đai năm 2003 có quy định: “Nhà nước thực hiện quyền
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai”.
Để đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như người sử dụng đất đòi hỏi Nhà nước
phải có những công cụ phục vụ hiệu quả cho việc quản lý đất đai, một trong những
công cụ quan trọng hàng đầu đó là bộ HSĐC.
HSĐC bao gồm BĐĐC, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến
động đất đai và bản lưu GCNQSDĐ, trong đó quan trọng nhất là BĐĐC được thành
lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn. Thông qua HSĐC, việc tra cứu, tìm
kiếm, trao đổi, cập nhật cũng như giám sát, đặc biệt là giám sát biến động thông tin
đất đai được nhanh chóng, chính xác, thuận lợi và có sự thống nhất chung trên phạm
vi toàn quốc. Tuy nhiên, phần lớn hiện nay công tác quản lý nhà nước về đất đai
đều dựa trên cơ sở quản lý dữ liệu HSĐC trên giấy đã quá cũ, độ chính xác thấp,
công tác cập nhật gặp nhiều khó khăn, các thông tin biến động không được cập nhật
đầy đủ, số liệu cồng kềnh, phân tán và đôi khi bị thất lạc nên thông tin được xử lý
quá chậm, thiếu chính xác, không đáp ứng được cho nhu cầu sử dụng đất ngày nay.
Trong điều kiện hiện nay, cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội, đất đai có
nhiều biến động mạnh. Quá trình sử dụng đất của người dân trong thực tế đã có sự

-1-


thay đổi khá nhiều. Tuy nhiên, các nội dung thay đổi này vẫn chưa được cập nhật
đầy đủ, kịp thời và chính xác lên bộ HSĐC. Theo Thông tư 09/2007/TT-BTNMT
ngày 02 tháng 08 năm 2007 có quy định: “HSĐC dạng số, trên giấy phải đảm bảo
tính thống nhất nội dung thông tin thửa đất với giấy chứng nhận và hiện trạng sử
dụng đất”. Vì vậy, để phục vụ tốt cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, việc đo
đạc, cập nhật, chỉnh lý đất đai nhằm nâng cao độ chính xác bộ HSĐC, thống nhất về
cơ sở toán học, phản ánh đúng với hiện trạng sử dụng đất là rất cần thiết.

Bến Cát là một trong 7 huyện thị thuộc tỉnh Bình Dương có tốc độ phát triển
kinh tế khá cao. Với diện tích tự nhiên 57.357,93 ha gồm 14 xã và một thị trấn, nằm
về phía bắc của tỉnh, Bến Cát là huyện tập trung rất nhiều khu công nghiệp, điều
này đã dẫn đến sự biến động về đất đai rất lớn. Một trong những khu vực có tỷ lệ
biến động cao nhất là khu vực thị trấn Mỹ Phước và các xã An Điền, Tân Định,
Thới Hòa, Hòa Lợi. Trong những năm qua, nhìn chung tình hình BĐĐC các khu
vực này nói riêng và huyện Bến Cát nói chung chỉ có bộ bản đồ được thành lập từ
năm 1997, đo vẽ theo hệ tọa độ HN-72, được thành lập bằng phương pháp đo vẽ từ
ảnh hàng không, các thông tin biến động chỉ mới được cập nhật chỉnh lý trên giấy
đã quá cũ, thông tin cập nhật vẫn còn thiếu và có nhiều sai sót, độ chính xác thấp
không thể đáp ứng được các yêu cầu sử dụng và quản lý về đất đai ở địa phương.
Từ khi có Thông tư 09/2007/TT-BTNMT công tác chỉnh lý biến động đất đai có
nhiều thuận lợi hơn. Tuy nhiên, công tác chỉnh lý biến động đất đai bên cạnh những
kết quả đạt được cũng còn bộc lộ một số hạn chế nhất định, kết quả đạt được chưa
cao, hiệu quả mang lại chưa nhiều, nguyên nhân do đâu?, vì sao công tác đo đạc,
chỉnh lý biến động đất đai còn nhiều lúng túng và bất cập? và vì sao các thành quả
đo đạc, cập nhật chỉnh lý biến động đất đai chưa mang tính khả thi và đồng bộ?.
Xuất phát từ thực tiễn trên và được sự đồng ý của Cán bộ hướng dẫn, Hội
Đồng Khoa Học khoa Quản Lý Đất Đai Và Bất Động Sản, tôi tiến hành thực hiện
đề tài: “Thực trạng công tác chỉnh lý biến động đất đai và giải pháp góp phần
hoàn thiện hệ thống bản đồ địa chính trên địa bàn huyện Bến Cát - tỉnh Bình
Dương”.

-2-


2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Góp phần xây dựng cơ sở khoa học cho công tác chỉnh lý biến động đất đai
nhằm nâng cao chất lượng HSĐC trên địa bàn nghiên cứu. Thông qua việc đánh giá

công tác chỉnh lý biến động đất đai và công tác đo đạc, cập nhật chỉnh lý biến động
BĐĐC theo phương án năm 2010 trên khu vực xã An Điền, Thới Hòa, Tân Định,
Hòa Lợi và thị trấn Mỹ Phước thuộc huyện Bến Cát tỉnh Bình Dương, đề tài sẽ đề
xuất một số giải pháp nhằm góp phần nâng cao chất lượng và hiệu quả cho công tác
chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn huyện Bến Cát tỉnh Bình Dương.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Tìm ra những thuận lợi, khó khăn trong quá trình thực hiện công tác chỉnh
lý biến động đất đai và công tác đo đạc, cập nhật chỉnh lý biến động BĐĐC theo
phương án năm 2010 trên địa bàn nghiên cứu nhằm nâng cao chất lượng cơ sở dữ
liệu, tài liệu HSĐC.
- Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác đo đạc, cập nhật
chỉnh lý biến động đất đai và hệ thống BĐĐC nhằm phục vụ tốt cho công tác quản
lý nhà nước về đất đai trên địa bàn nghiên cứu trong thời gian tới.
3. Đối tượng nghiên cứu
- Các yếu tố về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử
dụng đất có ảnh hưởng đến công tác chỉnh lý biến động đất đai trên địa nghiên cứu.
- Các số liệu, tài liệu có liên quan đến công tác chỉnh lý biến động đất đai.
- Các nội dung, kết quả trong quá trình triển khai thực hiện công tác đo đạc,
cập nhật chỉnh lý biến động BĐĐC năm 2010 theo phương án.
4. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Phạm vi nghiên cứu của đề tài là khu vực xã An Điền,
Thới Hòa, Tân Định, Hòa Lợi và thị trấn Mỹ Phước thuộc huyện Bến Cát tỉnh Bình
Dương.
- Phạm vi nội dung: Các số liệu, tài liệu có liên quan, ảnh hưởng đến công tác
chỉnh lý biến động đất đai; phương án đo đạc, cập nhật chỉnh lý biến động BĐĐC năm

-3-


2010 trên khu vực xã An Điền, Thới Hòa, Tân Định, Hòa Lợi và thị trấn Mỹ Phước

thuộc huyện Bến Cát tỉnh Bình Dương.
- Phạm vi thời gian: Đề tài được thực hiện từ tháng 08 năm 2011 đến tháng 03
năm 2012.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
5.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài
HSĐC được thành lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được xây
dựng nhằm phục vụ công tác thống kê đất đai, giao đất, cấp GCNQSDĐ, theo dõi,
cập nhật biến động đất đai, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thanh tra giải
quyết khiếu nại về đất đai, cải tạo đất, thiết kế xây dựng các điểm dân cư, quy hoạch
giao thông, thủy lợi, v.v... Ngày nay với sự phát triển về trình độ chuyên môn của
con người và sự tiến bộ của khoa học kỹ thuật đã giúp cho công tác quản lý Nhà
nước về đất đai ngày càng tốt hơn, việc quản lý, sử dụng đất ngày càng chặt chẽ và
có hiệu quả hơn, đặc biệt là trong công tác đo đạc, cập nhật chỉnh lý biến động đất
đai. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được thì cũng còn bộc lộ một số hạn chế
nhất định, kết quả đạt được chưa cao, hiệu quả mang lại chưa nhiều. Từ đó việc
đánh giá tình hình thực hiện công tác chỉnh lý biến động đất đai nhằm tìm ra những
nguyên nhân ảnh hưởng đến kết quả thực hiện trong thời gian qua là vô cùng cần
thiết.
Xuất phát từ vấn đề nêu trên, đề tài được thực hiện nhằm góp phần hoàn thiện
cơ sở khoa học cho công tác chỉnh lý biến động đất đai. Qua nghiên cứu đề tài sẽ đề
xuất một số giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả trong công tác quản
lý nhà nước về đất đai, giúp nhà nước quản lý đất đai ngày càng hiệu quả hơn.
5.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
HSĐC trong đó quan trọng nhất là bộ BĐĐC là một công cụ rất quan trọng
giúp nhà nước thực hiện chức năng quản lý đất đai. Tuy nhiên để công tác này được
thực hiện tốt nhất và có hiệu quả thì cần phải có một bộ HSĐC thật hoàn chỉnh,
chính xác, phù hợp với hiện trạng sử dụng đất và đúng theo các quy định hiện hành.
Vì vậy công tác chỉnh lý biến động đất đai là rất quan trọng giúp cho bộ HSĐC

-4-

được cập nhật liên tục và chính xác so với hiện trạng sử dụng đất. Thực tế trong thời
gian qua, công tác chỉnh lý biến động đất đai vẫn còn bộc lộ một số hạn chế nhất
định, tính khả thi của công tác này chưa cao, chưa đáp ứng được yêu cầu v.v… làm
ảnh hưởng đến chất lượng của bộ HSĐC. Từ đó, qua điều tra, xem xét kết quả đạt
được, đề tài sẽ trả lời câu hỏi và đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện công
tác chỉnh lý biến động đất đai và hoàn thiện hệ thống BĐĐC, giúp Nhà nước quản lý
đất đai ngày càng chặt chẽ hơn.
6. Giới hạn của đề tài
Đề tài chủ yếu tập trung nghiên cứu phần đo đạc, cập nhật chỉnh lý biến động
đất đai trên BĐĐC và từ đó đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện hệ thống BĐĐC
trên địa bàn nghiên cứu.

-5-


Chương 1
TỔNG QUAN
1.1. Cơ sở khoa học về chỉnh lý biến động đất đai
1.1.1. Các khái niệm chung
- Theo Nghị định số 12/2002/NĐ-CP ngày 22/01/2002 của Chính Phủ: Đo
đạc là lĩnh vực hoạt động khoa học kỹ thuật sử dụng các thiết bị thu nhận thông tin
và xử lý thông tin nhằm xác định các đặc trưng hình học và các thông tin có liên
quan của các đối tượng ở mặt đất, lòng đất, mặt nước, lòng nước, đáy nước, khoảng
không theo dạng tĩnh hoặc biến động theo thời gian.
- Theo Quy phạm thành lập bản đồ địa chính của Bộ Tài Nguyên và Môi
Trường (2008):
Bản đồ địa chính: là bản đồ thể hiện trọn các thửa đất và các đối tượng chiếm
đất nhưng không tạo thành thửa đất, các yếu tố quy hoạch đã được duyệt, các yếu tố

địa lý có liên quan; lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan
thực hiện, UBND cấp xã và cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh xác nhận. Ranh giới,
diện tích, mục đích sử dụng (loại đất) của thửa đất thể hiện trên BĐĐC được xác
định theo hiện trạng sử dụng đất. Khi đăng ký quyền sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ
đất mà ranh giới, diện tích, mục đích sử dụng đất có thay đổi thì phải chỉnh sửa
BĐĐC thống nhất với số liệu đăng ký quyền sử dụng đất, GCNQSDĐ.
Hồ sơ địa chính: là hồ sơ phục vụ quản lý Nhà nước đối với việc sử dụng đất.
HSĐC được lập chi tiết đến từng thửa đất của mỗi người sử dụng đất theo từng đơn
vị hành chính cấp xã, gồm: BĐĐC (hoặc bản trích đo địa chính), sổ địa chính, sổ
mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai và bản lưu GCNQSDĐ.
- Theo điều 4, Luật đất đai năm (2003) của Quốc hội:
Sổ địa chính: là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi
người sử dụng đất và các thông tin về sử dụng đất của người đó.

-6-


Sổ mục kê đất đai: là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi
các thửa đất và các thông tin về thửa đất đó.
Sổ theo dõi biến động đất đai: là sổ được lập để theo dõi các trường hợp có
thay đổi trong sử dụng đất gồm thay đổi kích thước và hình dạng thửa đất, người sử
dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất.
- Theo Phương án đo đạc chỉnh lý biến động BĐĐC của 05 xã, thị trấn: An
Điền, Thới Hòa, Hòa Lợi, Tân Định, Mỹ Phước - huyện Bến Cát - tỉnh Bình
Dương:
Chỉnh lý biến động đất đai: là việc cập nhật, chỉnh sửa một hay nhiều thông
tin của thửa đất có liên quan đến dữ liệu thuộc tính và dữ liệu không gian của thửa
đất.
Chỉnh lý biến động bản đồ: là việc cập nhật, chỉnh sửa một hay nhiều thông

tin của thửa đất có liên quan đến dữ liệu không gian của thửa đất.
Chỉnh lý biến động HSĐC: là việc cập nhật, chỉnh sửa một hay nhiều thông
tin của thửa đất hoặc các thông tin khác cần quản lý của HSĐC có biến động hoặc
sai sót so với hiện trạng sử dụng đất.
HSĐC được xem là biến động khi nội dung của một hay nhiều thông tin của
thửa đất hoặc các thông tin khác cần quản lý của HSĐC trên thực tế tại thời điểm
xem xét có thay đổi so với nội dung tương ứng trên nền bản đồ và sổ bộ hiện hành.
HSĐC được xem là có sai sót khi nội dung của một hay nhiều thông tin của
thửa đất hoặc các thông tin khác cần quản lý của HSĐC có sai lệch so với thực tế tại
thời điểm đo vẽ thành lập bản đồ.
Biến động hợp pháp: là các biến động được nhà nước chấp nhận pháp lý hóa.
Biến động không hợp pháp: là các biến động không được nhà nước chấp
nhận pháp lý hóa.
HSĐC là hệ thống tài liệu thể hiện toàn bộ các thông tin cần quản lý của các
thửa đất. Toàn bộ hệ thống BĐĐC số hiện hữu và sổ bộ đi kèm (đã pháp lý hóa) lưu
trữ dưới dạng file máy tính được gọi là cơ sở dữ liệu nền địa chính.

-7-


HSĐC phải được chỉnh lý, cập nhật khi nội dung của một hay nhiều thành phần
thông tin của thửa đất hoặc các thông tin khác của HSĐC có biến động hoặc sai sót.
Việc xem xét và điều chỉnh một cách hợp pháp nội dung các thông tin trên
HSĐC (đã pháp lý hóa) cho đúng với thực tế gọi là chỉnh lý, cập nhật HSĐC. Thực
hiện công việc này trên máy tính gọi là cập nhật CSDL nền địa chính.
Nội dung của HSĐC phải được thể hiện đầy đủ, chính xác, kịp thời, phải được
chỉnh lý thường xuyên đối với các biến động theo quy định của pháp luật trong quá
trình sử dụng đất.
1.1.2. Những nội dung về chỉnh lý biến động đất đai
Theo Phương án đo đạc chỉnh lý biến động BĐĐC của 05 xã, thị trấn: An

Điền, Thới Hòa, Hòa Lợi, Tân Định, Mỹ Phước - huyện Bến Cát - tỉnh Bình Dương,
những nội dung về chỉnh lý biến động đất đai bao gồm:
(a) Cơ sở pháp lý chỉnh lý biến động đất đai
- Luật Đất đai ban hành ngày 26 tháng 11 năm 2003 và có hiệu lực kể từ
ngày 01 tháng 07 năm 2004.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai.
- Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về việc Hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
(b) Căn cứ pháp lý chỉnh lý biến động đất đai
- Quyết định về thay đổi địa giới hành chính.
- Quyết định về quy hoạch và kết quả thể hiện QHSDĐ đất ở thực địa.
- Quyết định giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ của cấp có
thẩm quyền.
- Quyết định cho phép chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, cho thuê
QSHNỞ và QSDĐỞ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất.
- Quyết định của toà án nhân dân các cấp về việc giải quyết tranh chấp đất
đai.

-8-


(c) Các văn bản pháp lý dùng trong chỉnh lý biến động đất đai
- Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài Nguyên Và
Môi Trường về việc hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 08 năm 2007 của Bộ Tài
Nguyên Và Môi Trường về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và
xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Quy phạm thành lập bản đồ địa chính tỷ lệ 1:200, 1:500, 1:1000, 1:2000,
1:5000 và 1:10000 ban hành theo quyết định số 08/2008/QĐ-BTNMT ngày 10

tháng 11 năm 2008 của Bộ Tài Nguyên Và Môi Trường.
- Quy phạm thành lập bản đồ địa chính tỷ lệ 1:500, 1:1000, 1:2000 và 1:5000
của Tổng Cục Địa Chính (nay là Bộ Tài Nguyên Và Môi Trường) ban hành năm
1999.
- Ký hiệu bản đồ địa chính tỷ lệ 1:500, 1:1000, 1:2000 và 1:5000 của Tổng
Cục Địa Chính (nay là Bộ Tài Nguyên Và Môi Trường) ban hành năm 1999.
- Thông tư số 973/2001/TT-TCĐC của Tổng Cục Địa Chính (nay là Bộ Tài
Nguyên Và Môi Trường) về việc hướng dẫn áp dụng hệ qui chiếu và hệ tọa độ quốc
gia VN-2000 ban hành ngày 20 tháng 6 năm 2001.
- Quyết định của Bộ Tài Nguyên Và Môi Trường số 05/2007/QĐ-BTNMTĐKTKĐĐ ngày 24 tháng 10 năm 2007 về sử dụng hệ thống tham số tính chuyển
giữa hệ tọa độ quốc tế WGS-84 và hệ tọa độ quốc gia VN-2000.
- Thông tư 05/2009/TT-BTNMT ngày 01/06/2009 của Bộ Tài Nguyên Và
Môi Trường về việc hướng dẫn kiểm tra, thẩm định và nghiệm thu công trình, sản
phẩm địa chính.
- Thông tư 03/2007/TT-BTNMT ngày 15/02/2007 của Bộ Tài Nguyên Và
Môi Trường về việc hướng dẫn quản lý, lưu trữ, cung cấp và khai thác sử dụng
thông tin tư liệu đo đạc và bản đồ.
(d) Mục đích công tác chỉnh lý biến động đất đai
- Chỉnh lý các biến động trên nền HSĐC đã pháp lý hóa theo hiện trạng thực
tế, hoàn chỉnh đồng bộ hệ thống HSĐC nhằm thống nhất việc quản lý đất đai.

-9-


- Phản ánh chính xác và kịp thời hiện trạng sử dụng đất đai, từ đó đảm bảo
quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của chủ sử dụng đất.
- Tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước về đất đai.
(e) Yêu cầu công tác chỉnh lý biến động đất đai
- Tùy theo thực trạng BĐĐC tại từng khu vực chỉnh lý mà có thể dựa vào các
điểm địa vật rõ ràng để thực hiện việc chỉnh lý. Xây dựng bổ sung các điểm địa

chính đã bị mất hoặc hư hỏng để đảm bảo đủ mật độ điểm theo yêu cầu và quy mô
chỉnh lý bản đồ của từng khu vực.
- Độ chính xác trong đo đạc chỉnh lý phải tương đương hoặc cao hơn với độ
chính xác của HSĐC số hiện hữu. Khi đo vẽ bổ sung bằng phương pháp đo toàn
đạc, bản vẽ đo bổ sung phải được vẽ trên hệ tọa độ có cùng hệ tọa độ của bản đồ
cần chỉnh lý. Ngoài các địa vật, cạnh thửa cần đo bổ sung phải đo kiểm tra tiếp biên
với các địa vật, cạnh thửa liền kề.
- Việc cập nhật, chỉnh lý phải đảm bảo chỉnh sửa liên hoàn trên bản đồ và sổ
bộ địa chính đang lưu giữ, sử dụng ở các cấp; đảm bảo tính thống nhất giữa HSĐC
với GCNQSDĐ và hiện trạng sử dụng đất.
- Việc cập nhật, chỉnh lý HSĐC chỉ được thực hiện đối với trường hợp biến
động hợp pháp. Đối với các khu đất chưa được đo vẽ, có sai sót so với hiện trạng sử
dụng đất thì chỉ được đo vẽ, chỉnh lý đối với các thửa đất đã hình thành trước đây được
người dân và chính quyền địa phương xác nhận để cập nhật hiện trạng lên BĐĐC.
- Tiến hành đo mới đối với những khu vực biến động lớn. Biên tập lại các tờ
BĐĐC khi yếu tố thửa trong một mảnh BĐĐC đã được chỉnh lý biến động trên 40%.
- Đảm bảo tính đầy đủ và chính xác của các yếu tố nội dung HSĐC.
- Đơn vị tư vấn tham gia việc chỉnh lý biến động có trách nhiệm phối hợp
chặt chẽ với chính quyền địa phương, với người dân nhằm thực hiện tốt nhất công
tác chỉnh lý biến động cho HSĐC.
- Cập nhật các thông tin biến động lên bản đồ số, lập sổ dã ngoại và các bảng
biểu tổng hợp. Biên tập lại bản đồ số theo các quy định hiện hành.

- 10 -


(f) Nguyên tắc chỉnh lý biến động đất đai
Việc cập nhật, chỉnh lý biến động HSĐC phải thực hiện trên nguyên tắc tôn
trọng tính pháp lý của HSĐC đã thiết lập trước đó, tránh tối đa những thay đổi không
cần thiết.

(g) Nội dung chỉnh lý biến động đất đai
HSĐC phải được cập nhật, chỉnh lý khi:
- Xuất hiện thửa mới.
- Thay đổi ranh giới thửa.
- Thay đổi diện tích.
- Thay đổi mục đích sử dụng.
- Xuất hiện mới các đường giao thông, công trình thủy lợi và các công trình
khác theo tuyến.
- Thay đổi về mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp.
- Thay đổi về mốc giới và hành lang an toàn công trình, chỉ giới quy hoạch
sử dụng đất.
- Thay đổi hoặc mới duyệt QHSDĐ, KHSDĐ mà có ảnh hưởng đến thửa đất.
- Thay đổi về địa danh và các ghi chú trên bản đồ.
- Thay đổi về địa hình mà có ảnh hưởng đến ranh giới sử dụng đất.
- Đã thành lập nhưng chưa sử dụng để đăng ký quyền sử dụng đất, kê khai hiện
trạng đất đai hoặc đã sử dụng để đăng ký quyền sử dụng đất, kê khai hiện trạng đất đai
nhưng bị gián đoạn thời gian dài chưa tổ chức xét, cấp GCNQSDĐ.
- Đã là tài liệu trong HSĐC nhưng không được cập nhật đầy đủ thường
xuyên.
- Có thêm thửa đất đã được đăng ký quyền sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ.
(h) Phương pháp chỉnh lý biến động đất đai
Các bước được thực hiện trình tự theo Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày
02/08/2007 của Bộ Tài Nguyên Và Môi Trường.
Tùy theo mức độ biến động ở các khu vực lớn hay nhỏ, mức độ khó khăn,
đặc điểm biến động để áp dụng phương pháp cập nhật, đo đạc chỉnh lý cho phù hợp.

- 11 -


Ưu tiên sử dụng các điểm tọa độ địa chính, điểm khống chế đo vẽ, các điểm

trạm đo, ngoài ra có thể kết hợp với các phương pháp đo đạc đơn giản như: giao hội
cạnh, dóng thẳng hàng, đo bằng thước dây, chuyển vẽ từ bản đồ quy hoạch, bản đồ
trích đo v.v… để chỉnh lý.
(i) Các quy định kỹ thuật trong quá trình thực hiện đo vẽ, chỉnh lý biến
động đất đai
- Quy định xây dựng lưới khống chế:
Ưu tiên sử dụng các điểm địa chính đã xây dựng trước đây nay còn sử dụng tốt.
Những nơi trước đây chưa xây dựng lưới địa chính hoặc đã xây dựng nhưng
mốc bị mất hoặc hư hỏng, không đủ mật độ cho việc phát triển lưới khống chế đo vẽ
thì cho phép lập mới hoặc khôi phục mốc. Tùy theo khu vực biến động lớn hay nhỏ,
ranh thửa biến động ít hay nhiều, địa hình phức tạp hay thông thoáng và phương
pháp thi công mà xác định khối lượng điểm tọa độ địa chính cần lập mới hay khôi
phục theo từng cấp để đáp ứng đủ mật độ điểm cho việc phát triển lưới khống chế
đo vẽ.
Đối với mốc vẫn còn tồn tại, đáp ứng được độ chính xác đo vẽ nhưng bị hư
hỏng một phần sẽ tiến hành trùng tu, gia cố, bổ sung (tường vây, nắp tường vây, nắp
mốc, v.v…).
Mạng lưới địa chính tùy theo tình hình từng khu vực mà có thể thiết kế đo
nối theo phương pháp GPS hoặc phương pháp đường chuyền.
Các chỉ tiêu kỹ thuật, quy cách thiết kế và thi công mạng lưới địa chính, lưới
khống chế đo vẽ tuân theo Quy phạm thành lập bản đồ địa chính của Bộ Tài
Nguyên và Môi Trường ban hành năm 2008 và Quy phạm thành lập bản đồ địa
chính của Tổng Cục Địa Chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) ban hành
năm 1999.
- Quy định tỷ lệ đo vẽ khi chỉnh lý:
Nhìn chung tỷ lệ bản đồ được đo vẽ khi chỉnh lý theo như tỷ lệ đã đo vẽ
trước đây. Trường hợp đối với các thửa đất trên các tờ bản đồ trước đây được đo vẽ
ở tỷ lệ 1:2000 nay mật độ thửa đất đã nhiều hơn do đã được phân lô để xây dựng

- 12 -

nhà ở (theo bản vẽ phân lô tổng thể đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt) hoặc
ngược lại trước đây được đo vẽ ở tỷ lệ 1:500 nay do gộp thửa để xây dựng công
trình, các khu quy hoạch thì có thể thay đổi tỷ lệ đo vẽ, chỉnh lý.
- Quy định về độ chính xác đo đạc chỉnh lý biến động lên bản đồ số:
Độ chính xác đo đạc chỉnh lý biến động lên BĐĐC số tuân thủ theo Quy
phạm thành lập bản đồ địa chính của Bộ Tài Nguyên Và Môi Trường ban hành
năm 2008; từ mục 2.14 đến mục 2.19.
Ngoài ra, trong cùng một công trình đo vẽ, thành lập BĐĐC nếu có các khu
vực đo vẽ BĐĐC khác tỷ lệ phải tiến hành tiếp biên. Độ lệch giữa các địa vật cùng
tên không vượt quá 30,8 cm giữa BĐĐC tỷ lệ 1/500 và tỷ lệ 1/2000. Nếu vượt hạn
sai thì phải kiểm tra lại cả hai sản phẩm. Nếu trong hạn sai thì chỉnh sửa dữ liệu ở tỷ
lệ nhỏ theo dữ liệu ở tỷ lệ lớn. Không cho phép có độ hở khi tiếp biên giữa hai tỷ lệ.
Tiếp biên BĐĐC khác thời gian đo vẽ, thành lập bản đồ: nếu công trình đo
vẽ, thành lập BĐĐC tiếp giáp với các khu vực đã có BĐĐC thì sau khi biên tập
BĐĐC theo đơn vị hành chính phải tiếp biên với các khu vực đã có BĐĐC. Nếu
phát hiện có sự sai lệch, trùng hoặc hở thì phải kiểm tra lại sản phẩm do mình làm
ra và phải đảm bảo chất lượng sản phẩm của mình. Mọi sai lệch, trùng, hở đều phải
ghi thành văn bản và không được chỉnh sửa trên sản phẩm của mình cũng như trên
tài liệu cũ sử dụng để tiếp biên. Văn bản này phải đính kèm BĐĐC.
(j) Các quy định về biên tập hồ sơ chỉnh lý
- Quy định đánh số mảnh bản đồ:
Số mảnh của BĐĐC căn bản được lấy theo số mảnh của các tờ bản đồ địa
chính cũ. Trong những trường hợp phải thay đổi về số mảnh bản đồ thì thực hiện
theo nguyên tắc sau:
+ Trường hợp thêm mảnh: lấy số hiệu mảnh cuối cùng cộng 1
+ Trường hợp bớt mảnh: mảnh bản đồ bớt đi sẽ được đưa vào dạng tài liệu
lưu trữ cùng các hồ sơ và tài liệu liên quan mà không đánh lại số mảnh tờ bản đồ
này trong đơn vị hành chính cấp xã.

- 13 -


+ Trường hợp khi chia tách BĐĐC theo địa giới hành chính mới: sau khi xác
định địa giới hành chính mới, đánh lại số hiệu mảnh BĐĐC chia theo đơn vị hành
chính cấp xã mới (cố gắng tận dụng số hiệu mảnh cũ nếu được), ghi chú số hiệu mảnh
mới và cũ trong sơ đồ ghép mảnh BĐĐC và trong các bảng biểu thống kê có liên quan
kèm theo.
- Quy định cách đánh số thửa tờ bản đồ:
Về nguyên tắc số thửa được đánh theo số thửa tờ bản đồ cũ và các thửa đất
đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, trường hợp các
thửa biến động đã có quyết định giao đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận,
đánh số thửa không đúng theo quy định (thường gặp trong các thửa đất nằm trong
khu quy hoạch) thì thực hiện như sau:
+ Trường hợp tách thửa thêm: Số thửa thêm sẽ được đánh tiếp theo số thửa
cuối cùng của cùng tờ bản đồ thực hiện.
+ Trường hợp hợp thửa: Số thửa bỏ sẽ được hủy trong các hồ sơ liên quan
(trong sổ bộ, hồ sơ kỹ thuật, biên bản xác định ranh giới, mốc giới thửa đất…) và
không đánh lại số thửa trong các tờ bản đồ này.
Các số thửa thêm, bớt phải thống kê đầy đủ trong bảng các thửa biến động
trên BĐĐC. Bảng "Các thửa biến động" được đặt ở vị trí thích hợp trong hoặc ngoài
khung bản đồ. Nội dung bảng "Các thửa biến động" phải thể hiện số thứ tự thửa
thêm, thửa chỉnh lý, nguồn gốc thửa thêm, số thứ tự thửa lân cận và số thứ tự thửa
bỏ.
Trường hợp khu đo có sự chia tách đơn vị hành chính mới thì sau khi xác
định địa giới hành chính và ranh tờ mới thì tiến hành đánh lại số tờ và số thửa mới;
ghi chú cột tờ mới, số thửa mới và tờ cũ, số thửa cũ trong các biểu thống kê diện
tích có liên quan kèm theo để đối chiếu về sau.
- Quy định về biên tập mã loại đất:

Tất cả các thửa đất, các tờ bản đồ phải được chỉnh lý, biên tập mã quản lý
loại đất mới theo quy định tại phụ lục 08 của Quy phạm thành lập bản đồ địa chính
của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường ban hành năm 2008.

- 14 -


- Quy định về thể hiện đường địa giới, các công trình hình tuyến:
Trên file BĐĐC số, các đường địa giới hành chính phải là những đường liền
liên tục (không đứt đoạn) từ điểm giao nhau này đến điểm giao nhau khác và phải
theo đúng vị trí thực của đường địa giới hành chính. Nếu đường địa giới hành chính
trùng với địa vật hình tuyến vẽ một nét, thì đường địa giới được vẽ thành đường liền
liên tục trùng với địa vật hình tuyến; không thể hiện đường địa giới đứt đoạn, so le
hai bên địa vật như bản in trên giấy.
Các đường bờ sông, rạch, suối, kênh, mương 2 nét trên file BĐĐC số thì vẽ
liên tục không để ngắt quãng tại những nơi có cầu, phà.
Đối với đường lưới điện cao áp phải thể hiện chân bao trụ điện.
Tất cả các công trình hình tuyến có quy định hành lang an toàn thì phải thể
hiện hành lang an toàn đó theo các quy định hiện hành.
- Quy định về bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất, hồ sơ kỹ thuật thửa đất:
Mẫu bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất theo phụ lục 10a, mẫu hồ sơ kỹ
thuật thửa đất theo phụ lục 11 của Quy phạm thành lập bản đồ địa chính của Bộ Tài
Nguyên Và Môi Trường ban hành năm 2008.
Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất và hồ sơ kỹ thuật thửa đất được lập
mới cho những thửa đất có biến động và sai sót về kích thước, hình thể so với bản
đồ cũ.
Những thửa đất đã sử dụng ổn định thì sử dụng bản mô tả ranh giới, mốc giới
thửa đất và hồ sơ kỹ thuật thửa đất đã sử dụng trước đây.
Đối với các thửa đất lớn như các công trình công cộng, các cơ quan như:
trường học, công viên, v.v… thì trong bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất và hồ

sơ kỹ thuật thửa đất cho phép bỏ bớt các đỉnh thửa lân cận nằm trên đường thẳng
của ranh giới thửa lớn.
- Quy định về chuẩn dữ liệu BĐĐC:
Chuẩn dữ liệu BĐĐC tuân theo Quy phạm thành lập bản đồ địa chính của Bộ
Tài Nguyên và Môi Trường ban hành năm 2008. Cụ thể như sau:

- 15 -


+ Các nội dung chuẩn dữ liệu bản đồ địa chính phải tuân theo các yêu cầu
theo mục 8, từ mục 8.1 đến 8.12;
+ Bảng phân lớp các đối tượng nội dung BĐĐC tuân theo phụ lục 16;
+ Bảng các kiểu, loại nhà, bảng phân loại kiểu đối tượng điểm tuân theo phụ
lục 17;
+ Bảng phân loại kiểu đối tượng ghi chú tuân theo phụ lục 18.
Tất cả các sổ sách, biểu số liệu trong HSĐC được thực hiện theo mẫu Thông
tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài Nguyên Và Môi Trường.
(k) Quy định về công tác kiểm tra, nghiệm thu
Việc kiểm tra, thẩm định và nghiệm thu chất lượng, khối lượng, tiến độ thi
công công trình, sản phẩm HSĐC phải được tiến hành thường xuyên trong quá trình
thực hiện.
(l) Trách nhiệm và sự phối kết hợp giữa các cơ quan và của người dân
Để công tác chỉnh lý biến động đất đai được thực hiện tốt cần phải có sự phối
kết hợp chặt chẽ giữa các bên: Sở Tài Nguyên và Môi Trường; VPĐKQSDĐ cấp
tỉnh; UBND huyện; Phòng Tài Nguyên và Môi Trường; VPĐKQSDĐ cấp huyện;
UBND cấp xã, thị trấn; cán bộ địa chính xã; lãnh đạo ấp, khu phố và tổ tự quản; các
ban ngành có liên quan; tổ chức, hộ gia đình cá nhân có thửa đất biến động; đơn vị
kiểm tra giám sát; đơn vị thi công.
1.2. Giới thiệu sơ lược về hệ thống định vị toàn cầu (GPS)
Theo Trần Mạnh Tuấn, Đào Thị Hồng Diệp (2006), GPS là hệ thống định vị

toàn cầu dựa trên công nghệ vệ tinh với nguyên lý cơ bản là đo khoảng cách giữa
máy thu tới một số vệ tinh quan trắc được đồng thời. Vị trí (tọa độ) của các vệ tinh
được dự báo trước và chuyển về máy thu cùng với tín hiệu GPS. Khi biết được tọa
độ của các vệ tinh và các khoảng cách giữa máy thu và vệ tinh, sẽ xác định được vị
trí (tọa độ) của máy thu.
Hiện nay, trên thế giới có ba hệ thống định vị vệ tinh: Hệ thống GPS của Mỹ
hoạt động từ thập niên 70, hệ thống GLONASS của Nga đang được hoàn tất và hệ
thống GALILEO của Ủy Ban Châu Âu đang bắt đầu hình thành. Nguyên tắc hoạt

- 16 -


động của ba hệ thống này nhìn chung tương tự nhau. Đến thời điểm này, hệ thống
định vị GPS chiếm vai trò chủ đạo trong các ứng dụng dân sự (Klobuchar J.A.,
1996).
Hệ thống GPS gồm ba thành phần chính vấu thành, được gọi là ba đoạn:
đoạn không gian, đoạn điều khiển và đoạn sử dụng. Trong đó, đoạn sử dụng bao
gồm nhiều thành phần, có nhiệm vụ quản lý và phát triển các ứng dụng GPS.
Các yếu tố làm ảnh hưởng đến các trị đo GPS có thể chia làm 3 nhóm:
- Nhóm 1: Sai số tọa độ (quỹ đạo) vệ tinh, sai số đồng hồ vệ tinh, sai số do
hiệu ứng tương đương, và sai số do độ trễ nhóm.
- Nhóm 2: Sai số đồng hồ máy thu, sai số do nhiễu trong máy thu, sai số do
lệch tâm pha ăngten.
- Nhóm 3: Độ trễ tín hiệu tầng điện ly, độ trễ tín hiệu tầng đối lưu, gián đoạn
tín hiệu và sai số do phản xạ đa đường dẫn.
Ngoài các sai số trên, độ chính xác định vị còn chịu ảnh hưởng của đồ hình
tạo bởi các vệ tinh nhìn thấy so với điểm đo và các yếu tố liên quan đến điểm đo
như: tọa độ, ảnh hưởng của địa triều, thủy triều, chuyển động cực trái đất và áp suất
khí quyển.
Có hai cách thức định vị bằng GPS: Định vị tuyệt đối và định vị tương đối.

Chúng ta thường sử dụng cách thức định vị tương đối trong việc xác định tọa độ
thành lập các loại bản đồ có độ chính xác cao. Trong định vị tương đối, chúng ta sử
dụng hai kỹ thuật đo cơ bản là đo GPS tĩnh và đo GPS động (Scott Pace và ctv,
1995).
WGS-84 và hệ tọa độ VN-2000

1.3
1.3

-84
Theo Trần Bạch Giang (2003), hệ quy chiếu WGS-84 là một hệ quy chiếu

toạ độ và độ cao trắc địa do cơ quan Bản đồ Bộ quốc phòng Mỹ công bố năm 1984
gồm hai hệ:

- 17 -


- Hệ quy chiếu độ cao WGS-84 là mặt Geoid toàn cầu được xác định bởi
việc khai triển hàm điều hoà cầu tới bậc 180 kết hợp với các số liệu đo trọng lực
biển và các kết quả đo từ các vệ tinh đo cao.
- Hệ quy chiếu toạ độ trắc địa WGS-84 là mặt Elipsoid kích thước được cơ
quan bản đồ Bộ quốc phòng Mỹ DMA (Defense Mapping Agency) công bố năm
1984 với:
Bán trục lớn a = 6 378 135 m
Độ lệch tâm thứ nhất e2 = 0.00669437999013
(hay độ dẹt a (f) = 1/298.257223563)
Vận tốc góc quay quanh trục w = 7292115x10-11rad/s hằng số trọng trường
Trái đất fM = 3986005.108m3s-2
1.3

-2000
Theo Trần Tấn Lộc (2004), hệ quy chiếu và hệ tọa độ VN-2000 được chính

thức đưa vào áp dụng trên toàn quốc khoảng từ tháng 8 năm 2000 theo quyết định
số 83/2000/QĐ-TTg do thủ tướng Phan Văn Khải ký ngày 12 tháng 7 năm 2000.
Cũng theo quyết định này, VN-2000 sử dụng ellipsoid WGS-84 quốc tế và lưới
chiếu sử dụng là lưới chiếu hình trụ ngang đồng góc UTM quốc tế. Từ đó VN-2000
chính thức thay thế HN-72.
Kế sau quyết định này, vào ngày 20 tháng 6 năm 2001, Tổng cục Địa chính
đã có thông tư số 973/2001/TT-TCĐC nhằm hướng dẫn áp dụng hệ quy chiếu và hệ
tọa độ quốc gia VN-2000.
Gần đây nhất, vào ngày 27 tháng 02 năm 2007, Bộ Tài nguyên và Môi
trường đã ký quyết định 05/2007/QĐ-BTNMT về sử dụng các tham số tính chuyển
giữa hệ tọa độ quốc tế WGS-84 và hệ tọa độ quốc gia VN-2000. Trong quyết định
này Bộ Tài nguyên và Môi trường đã công bố 3 tham số dịch chuyển gốc tọa độ, 3
tham số góc xoay trục tọa độ và hệ số tỉ lệ chiều dài nhằm phục vụ cho công tác tính
chuyển tọa độ và chuyển đổi tọa độ bản đồ qua lại giữa hai hệ nêu trên.
Hệ quy chiếu và Hệ tọa độ quốc gia VN-2000 có các tham số chính như sau:

- 18 -


Êlípxôít quy chiếu: Hệ quy chiếu quốc tế WGS-84 toàn cầu có kích thướchư
sau:
Bán trục lớn: a = 6.378.137,000m
Độ dẹt: f = 1/298,257223563
Tốc độ góc quay quanh trục: Z = 7292115,0 x 10-11 rad/s
Hằng số trọng trường trái đất: GM = 3986005 x 108 m3 s-2
Vị trí ê-líp-xô-ít quy chiếu quốc gia: ê-líp-xô-ít WGS-84 toàn cầu được xác

định vị trí (định vị) phù hợp với lãnh thổ Việt Nam trên cơ sở sử dụng điểm GPS
cạnh dài có độ cao thuỷ chuẩn phân bố đều trên toàn lãnh thổ.
Điểm gốc hệ toạ độ Quốc gia: Điểm N00 đặt tại Viện Nghiên Cứu Địa Chính
(nay là Viện Khoa Học Đo Đạc Và Bản Đồ) thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường,
đường Hoàng Quốc Việt - Hà Nội.
Hệ toạ độ phẳng lấy theo hệ toạ độ phẳng UTM quốc tế, được thiết lập trên
cơ sở lưới chiếu hình trụ ngang đồng góc với các tham số được tính theo ê-líp-xô-ít
WGS-84 toàn cầu (Phạm Văn Chuyên, 2002).
1.4. Tổng quan về công tác quản lý đất đai và tình hình nghiên cứu
1.4.1. Sự ra đời của nghiệp vụ địa chính
Theo Nguyễn Đức Khả (2003), đất đai trước hết là sản phẩm của tự nhiên, con
người dùng sức mạnh để khai phá và chiếm giữ lấy thành tài sản chung của thị tộc, bộ
lạc. Dân số gia tăng, xã hội phân hóa, những nhu cầu về sản phẩm nuôi sống con người
ngày càng gia tăng. Những vùng đất màu mỡ, dễ khai phá, thuận tiện cho sản xuất và
sinh hoạt được chiếm giữ và sử dụng. Nhà nước cổ đại ra đời và chế độ sở hữu tư nhân
về đất đai cũng bắt đầu xuất hiện.
Trong quá trình sử dụng đất của con người đã xuất hiện những vấn đề phân
định ranh giới, phân chia, phân bố các khoảng đất, điều chỉnh các quá trình sản xuất
và bảo vệ đất đai. Tại thời điểm ban đầu, việc sử dụng và phân định ranh giới mang
tính ngẫu nhiên. Càng về sau xã hội càng đòi hỏi phải mô tả cụ thể hơn những tính
chất riêng của khoảng đất và đánh giá chất lượng của đất đai, trên cơ sở này bắt đầu
hình thành các hợp phần của nghiệp vụ địa chính.

- 19 -


Với vị thế là công cụ hữu hiệu để bảo vệ quyền lợi cho giai cấp thống trị và
trật tự xã hội, nhà nước dùng các quy phạm pháp luật tác động lên các quan hệ kinh
tế liên quan tới việc sử dụng và sở hữu đất, hướng cho các quan hệ này phát sinh,
thay đổi theo ý chí của nhà nước.

Việc sở hữu đất đai đã từng là những căn bản chủ yếu tạo nên của cải và sự
giàu có của mỗi cá nhân hoặc mỗi tập thể nhỏ. Vì vậy, nhà nước đã sớm nghĩ ra
cách thu một phần từ dạng của cải lớn và dễ phát hiện này và thuế đất đã trở thành
một trong những nguồn thu nhập chính của quốc gia.
Để đảm bảo phân bổ thuế đất một cách công bằng, chính quyền cần phải biết
các đặc trưng về vị trí, kích thước, đặc điểm tự nhiên và giá trị của mảnh đất, do đó
phải thiết lập một bộ phận chuyên môn phụ trách việc miêu tả, thống kê và đánh giá
đất đai, tức là thực hiện các công việc địa chính. Theo thời gian, vai trò của địa
chính ngày càng được tăng cường, nó trở thành cơ sở đảm bảo cho quyền sở hữu đất
và giải quyết những vấn đề dân sự khác nhau có liên quan đến ranh giới và sự sử
dụng đất đai (Peter Butt, 1988).
Danh từ “Cadastre” - Địa chính là một khái niệm quốc tế bắt nguồn từ chữ
latinh “Caput” có nghĩa là “chuyên mục thuế” và xuất hiện trong thời gian cầm
quyền của đế chế Oguyst (năm 27 TCN – năm 14 TCN). Trong giai đoạn này đã sử
dụng đơn vị thu thuế điền hổ “Caputigum”. Về sau những từ trên được chuyển
thành “Capitastrum” và “Catastrum”. Từ những danh từ cổ xưa đó trong tiếng Pháp,
chúng được biến đổi thành “Cadastre” có thể hiểu là “Sổ địa bạ”.
Như vậy ban đầu nghiệp vụ địa chính chỉ bao gồm những hoạt động đơn giản
về thống kê, phân chia xác định ranh giới với các thửa đất dùng trong trồng trọt,
chăn nuôi. Cùng với sự phát triển của sản xuất, những tư liệu chuyên ngành về địa
chính đã được hình thành (danh mục, bảng kê, sổ địa bạ…), chứa đựng các thông
tin về đất đai và thiết lập quy trình thống kê ruộng đất canh tác.
Theo tiến trình phát triển của lịch sử, các hình thái kinh tế xã hội lần lượt
xuất hiện và với tư cách là một công cụ quản lý đất đai của nhà nước, địa chính
cũng có những biến đổi cả về phương diện nội dung và kỹ thuật.

- 20 -


1.4.2. Sơ lược về công tác quản lý đất đai của các nước trên thế giới

(a) Công tác quản lý đất đai của nhà nước Tây Âu thời cận đại
Đến thế kỷ XI, nền kinh tế Tây Âu có những bước tiến rất quan trọng dẫn
đến sự tách rời của thủ công nghiệp khỏi nông nghiệp và sự ra đời của các thành thị.
Theo đó, địa tô tiền đã thay thế địa tô hiện vật và địa tô lao dịch. Trong lòng chế độ
phong kiến Tây Âu mà điển hình là Pháp đã ra đời và hoàn chỉnh dần hệ thống quản
lý đất đai dưới dạng địa bạ. Những sổ địa bạ này nhìn chung đã thể hiện các thông
số về diện tích đất, những dữ kiện định vị và những thông số để đánh giá đất. Các
dữ này được minh họa kèm theo những bình đồ ảnh vẽ trên giấy da hoặc trên lụa
nhưng độ chính xác thì tương đối, đơn giản vì chúng được đo vẽ chỉ bằng mắt.
Ở vùng Dauphiné, lịch sử thực hiện địa chính có từ thế kỷ XII. Đầu tiên, đó
là những bản “phân phối thuế hợp tình” trên đó trình bày, mô tả tài sản ruộng đất và
những đánh giá về thu nhập của chúng. Sau khi thực hiện những sửa đổi theo lệnh
của vua Charles V, các bản địa chính này trở thành các sổ thống kê mới, gọi là “sổ
giải thửa” trong đó có những mô tả hết sức chi tiết tình trạng của trang trại, vị trí,
diện tích, loại thửa đất, tên chủ đất và sự phân hạng thửa đất. Các “sổ giải thửa” này
được bổ trợ thêm bởi 2 loại sổ khác là “sổ biến động” và “sổ chuyển nhượng”.
Cách QLĐĐ bằng các sổ địa bạ này là đỉnh cao của hệ thống hồ sơ địa chính
thời kỳ cận đại ở Tây Âu nói riêng và thế giới nói chung, đặc biệt là sự ra đời của
“sổ biến động” cho thấy công tác cập nhật, chỉnh lý HSĐC đã được quan tâm.
(b) Công tác quản lý đất đai ở Pháp
Với sự ra đời của địa chính Napoléon là nền móng cho nền địa chính đương
đại Pháp và phần lớn các nước châu Âu. Bản địa chính này do nhà toán học Da
Lambert chủ trì và được công bố vào năm 1811.
Bản địa chính Napoléon từng là một tài liệu có giá trị to lớn, được xây dựng
và đo vẽ cẩn thận nhưng vẫn chứa đựng 2 nhược điểm lớn là: Một số bình đồ, đặc
biệt là những bản được xây dựng đầu tiên, có nhiều sai sót; Không hề dự kiến việc
cập nhật hóa hoặc việc bảo tồn bản bình đồ địa chính. Bình đồ này là một bản vẽ bất

- 21 -

biến phản ánh một trạng thái ngưng lại của bức tranh giải thửa vào thời điểm đo vẽ
chúng (Stéphane Lavigne, 1999).
Đặt nền móng cho công cuộc đổi mới nền địa chính Pháp là bộ luật được ban
hành ngày 16/04/1930. Sự đổi mới đòi hỏi phải xây dựng lại toàn bộ BĐĐC, cập
nhật hóa hàng năm các bình đồ địa chính đã được tái lập. Bắt đầu từ năm 1951 việc
sử dụng ảnh máy bay đã cho phép sử dụng tinh tế bình đồ địa chính Napoléon.
Từ năm 1970 – 1974 đã diễn ra những biến đổi sâu sắc trong công tác quản
lý thông tin địa chính ở Pháp, đó là việc tin học hóa các thông tin địa chính theo hệ
thống tin học phân nhóm, vận hành theo thời gian thực và theo kiểu đối ngoại. Khối
lượng đáng kể của các thông tin về đất được quản lý là điều chứng minh rằng ngành
địa chính cũng đã bước vào thời kỳ xử lý bằng tin học.
(c) Công tác quản lý đất đai ở Cộng Hòa Liên Bang Đức
Các hoạt động về địa chính ở Đức mang rõ nét truyền thống pháp lý và pháp
chế thuộc hệ thống Giecman, hệ thống này đặc biệt coi trọng sổ địa bạ.
Hệ thống sổ địa bạ dựa trên nguyên tắc khác hẳn so với hệ thống Napoléon.
Việc ghi chép một danh mục trong hệ thống Đức không chỉ là danh mục mà kèm
theo cả một quyền lợi. Quyền lợi này có được là do đã đăng ký vào sổ địa bạ, các
chứng thư về thể chế, biến động, biến đổi hay chấm dứt quyền sở hữu tài sản và
quyền thực tế đều phải ghi vào sổ địa bạ.
Mấy năm gần đây, nhiệm vụ thông tin đất đai của địa chính được mở rộng và
phát triển nhanh, thông tin địa lý cũng tham gia vào hệ thống và nhiệm vụ trung tâm
của địa chính Đức là sáng tạo ra một hệ thống thông tin lãnh thổ tiên tiến.
(d) Công tác quản lý đất đai ở Trung Quốc
Năm 1949, nhà nước Cộng Hòa Nhân Dân Trung Hoa được thành lập, đồng
thời cũng từ năm này Trung Quốc triển khai công cuộc “Cải cách ruộng đất” xóa bỏ
quan hệ đất đai phong kiến trên quy mô toàn quốc. Toàn bộ quỹ đất đai quốc gia
thuộc sở hữu và quản lý của nhà nước, nhà nước chia ruộng đất cho nông dân sở
hữu. Sau khi tiến hành hợp tác hóa thì Trung Quốc có 3 loại hình sở hữu: sở hữa
nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân.

- 22 -


Năm 1954, Trung Quốc tiến hành cải tạo tư bản tư doanh, đã xóa bỏ sở hữu
tư nhân về ruộng đất, chỉ còn lại sở hữu của nhà nước và sở hữu của tập thể.
(e) Công tác quản lý đất đai ở Australia và hệ thống địa chính Torrens
Từ năm 1958, trên toàn Liên Bang Úc đã áp dụng thống nhất hệ thống đăng
ký đất đai Torrens. Đây là một hệ thống sử dụng hệ thống HSĐC bằng khoán (title
system) trong đăng ký và QLĐĐ (Robert Richard Torrens, 1991).
Hệ thống đăng ký đất đai Torrens gồm 4 yếu tố: Sổ đăng ký, sự đảm bảo các
giấy tờ đối với tài sản được đăng ký, khuyến cáo ngăn chặn sai lầm khi đăng ký tài
sản, các quyền lợi không được đăng ký.
Hệ thống đăng ký đất đai Torrens đáp ứng được mục đích cơ bản hàng đầu của
việc đăng ký đất đai và tài sản trên đất, đảm bảo chắc chắn tính pháp lý về quyền sở
hữu và các quyền khác đối với đất đai. Trong hệ thống, đất đai được đăng ký theo thửa.
Mỗi thửa đất được đăng ký sẽ được cấp một giấy chứng nhận quyền sở hữu cho mảnh
đất đó. Điều này tránh được thủ tục rườm rà khi thửa đất được chuyển nhượng. Mặt
khác hệ thống Torrens đảm bảo cho các thông tin biến động về đất đai được cập nhật
một cách thường xuyên, giúp nhà nước quản lý tốt quỹ đất đai quốc gia ở tầm vi mô
cũng như vĩ mô. Về kinh tế, hệ thống này đơn giản, chính xác, tiết kiệm được chi phí
cho nhà nước (Trần Thị Minh Hà, 2000).
Nhìn chung công tác QLĐĐ được phát triển theo nhiều chức năng khác nhau tùy
theo từng giai đoạn lịch sử, mức độ phát triển của ngành kinh tế, truyền thống và chế độ
chính trị của mỗi quốc gia. Có thể là QLĐĐ theo chức năng pháp lý, có thể là QLĐĐ
theo chức năng thuế khóa nhưng xu hướng chung hiện nay là các quốc gia mong muốn
xây dựng một hệ thống QLĐĐ hiện đại, hội tụ được cả bốn chức năng quan trọng nhất
của công tác QLĐĐ là chức năng thuế, chức năng pháp lý, chức năng kỹ thuật và chức
năng thông tin.
Các tư liệu phục vụ cho công tác QLĐĐ thời hiện đại thường tồn tại ở dạng số

và có sự kết nối với nhau rất chặt chẽ nên rất thuận tiện cho công tác cập nhật, chỉnh lý
các thông tin biến động.

- 23 -


1.4.3. Sơ lược về công tác quản lý đất đai của Việt Nam
(a) Chính sách quản lý đất đai của các nhà nước phong kiến
Theo Tôn Gia Huyên (2000), đến năm 1483, nhà Lê đã ban hành bộ luật có
giá trị pháp lý cao nhất và quan trọng nhất là bộ “Quốc triều hình luật” thường được
gọi là “Luật Hồng Đức”. Bộ luật gồm 06 quyển, những quy định về ruộng đất nằm
trong quyển III chương Điền sản. Các quy phạm của luật tập trung vào 3 nội dung
chính: bảo vệ chế độ sở hữu tối cao của nhà nước; bảo vệ chế độ sở hữu tư nhân về
ruộng đất và tài sản; bảo vệ tư liệu sản xuất và sức lao động. Theo Nguyễn Cảnh
Quý (1999), pháp luật bảo vệ nghiêm ngặt chế độ ruộng đất công. Trong tổng số 59
điều của Chương Điền sản, đã có tới 10 điều quy định về bảo vệ chế độ sở hữu
ruộng đất công.
Năm 1802, nhà Nguyễn thống nhất cai quản đất nước Việt Nam liền một dải
từ Mục Tam Quan đến Cà Mau. Từ năm 1803 đến 1810 vua Gia Long đã cho tiến
hành công tác đo đạc làm địa bạ ở các tỉnh, trấn thuộc Bắc Thành, các xã từ Quảng
Bình đến Bắc Bình Thuận. Các tập địa bạ này thường gọi là địa bạ Gia Long (Phùng
Văn Nghệ, 2012).
Từ năm 1832 đến năm 1836 Minh Mạng xuống chiếu cho đo đạc một số xã
miền trung và bắc thành, do trong quá trình thành lập sổ Gia Long còn sót lại, và các
làng xã ở Nam Kỳ. Địa bạ được thành lập trong giai đoạn này được gọi là địa bạ
Minh Mạng.
Công trình đo đạc, thành lập địa bạ trên quy mô toàn quốc của nhà Nguyễn là
công trình to lớn và có ý nghĩa nhất trong lịch sử quản lý đất đai thời phong kiến ở
Việt Nam. Nó đóng góp rất quan trọng cho nhà nước trong việc hoạch định các
chính sách đất đai, quản lý đất đai và phát triển kinh tế xã hội Việt Nam thế kỷ XIX.

(b) Chính sách quản lý đất đai thời thuộc Pháp (1858 - 1954)
Thực dân Pháp tiến hành xâm lượt Việt Nam năm 1858 lần lượt từ Nam kỳ
ra Bắc. Người Pháp tổ chức hệ thống quản lý đất đai trên lãnh thổ Việt Nam theo 3
cấp: Cơ quan quản lý Trung ương là Sở địa chính; cơ quan cấp tỉnh là Ty địa chính;
cấp hành chính cơ sở là Chưởng bạ và Hương bộ.

- 24 -