đánh giá công tác quản lý biến động đất đai tại thị xã sơn tây - thành phố hà nội giai đoạn 2011 - 2015

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN ĐÌNH THIỆN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI
TẠI THỊ XÃ SƠN TÂY - THÀNH PHỐ HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2011 - 2015

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 0103

Người hướng dẫn khoa học: TS. Đỗ Thị Đức Hạnh

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Đình Thiện

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết
ơn sâu sắc tới cô giáo GVC.TS. Đỗ Thị Đức Hạnh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều
công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề
tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình
giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ công chức, viên chức, lao
động hợp đồng tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Sơn Tây, Văn phòng đăng
ký đất đai Hà Nội – Chi nhánh thị xã Sơn Tây, các phòng, ban, cán bộ địa chính các
xã, phường trên địa bàn thị xã Sơn Tây đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt
quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./.

Hà Nội, ngày

tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Đình Thiện

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt................................................................................................... vi
Danh mục bảng ...........................................................................................................vii
Trích yếu luận văn ......................................................................................................viii
Thesis abstract ............................................................................................................... x
Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................ 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu của đề tài.......................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................ 2

1.4.1.

Những đóng góp mới ....................................................................................... 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học ............................................................................................. 3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn ............................................................................................. 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu .......................................................................................... 4
2.1.

Cơ sở lý luận về biến động đất đai và quản lý biến động đất đai ....................... 4

2.1.1.

Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ................................ 4

2.1.2.

Quản lý biến động đất đai ................................................................................ 7

2.2.

Căn cứ pháp lý của công tác quản lý biến động đất đai ở Việt Nam.................. 8

2.2.1.

Đăng ký đất đai lần đầu ................................................................................... 8

2.2.2.

Đăng ký biến động đất đai ............................................................................. 11

2.2.3.

Vai trò của việc đăng ký biến động đối với công tác quản lý biến động
về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ........................... 15

2.2.4.

Thực tiễn công tác quản lý biến động đất đai ở Việt Nam và những vấn
đề đặt ra ............................................................................................................. 16

2.3.

Cơ sở thực tiễn của công tác quản lý biến động đất đai tại việt nam ............... 17

2.3.1.

Quản lý biến động quyền sử dụng đất ở nước ta ở chế độ cũ .......................... 18

iii

2.3.2.

Quản lý biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo chính quyền cách mạng cho tới nay ....................... 20

2.4.

Công tác quản lý biến động đất đai ở một số nước trên thế giới ...................... 26

2.4.1.

Australia ........................................................................................................ 26

2.4.2.

Trung Quốc ................................................................................................... 26

2.4.3.

Scotland......................................................................................................... 27

2.4.4.

Hà Lan........................................................................................................... 28

2.4.5.

Anh ............................................................................................................... 28

2.4.6.

Áp dụng công tác quản lý biến động ở các nước vào Việt Nam ...................... 30

2.5.

Đánh giá chung và xác định hướng nghiên cứu của đề tài .............................. 29

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 31
3.1.

Điểm nghiên cứu ........................................................................................... 31

3.2.

Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 31

3.3.

Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 31

3.4.

Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 31

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thị xa Sơn Tây .......................................... 31

3.4.2.

Thực trạng quản lý biến động đất đai tại cơ quan nhà nước tại thị xã
Sơn Tây giai đoạn 2011- 2015 ....................................................................... 31

3.4.3.

Đánh giá về công tác quản lý biến động đất đai trên địa bàn thị xã Sơn
Tây ................................................................................................................ 32

3.4.4.

Đề xuất biện pháp nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý biến động đất đai
trên địa bàn trong thời gian tới ....................................................................... 32

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 32

3.5.1.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ................................................ 32

3.5.2.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp.................................................. 32

3.5.3.

Phương pháp phân tích, xử lý số liệu, tài liệu thu thập được ........................... 33

3.5.4.

Phương pháp tổng hợp ................................................................................... 33

3.5.5.

Phương pháp so sánh ..................................................................................... 33

Phần 4. Kết quả và thảo luận .................................................................................... 35
4.1.

Điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội của thị xã Sơn Tây .................................... 35

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 35

iv


4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................... 41

4.1.3.

Đánh giá tiềm năng phát triển của Thị xã Sơn Tây ......................................... 46

4.1.4.

Tình hình quản lý đất đai tại thị xã Sơn Tây ................................................... 48

4.2.

Thực trạng quản lý biến động đất đai trên địa bàn thị xã Sơn Tây giai
đoạn 2011 -2015. ........................................................................................... 53

4.2.1.

Thực trạng đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước ở thị xã Sơn
Tây giai đoạn 2011-2015 ............................................................................... 53

4.2.2.

Thực trạng chính lý biến động tại cơ quan nhà nước ...................................... 55

4.3.

Đánh giá về công tác quản lý biến động đất đai trên địa bàn thị xã Sơn
Tây ................................................................................................................ 60

4.3.1.

Về công tác đăng ký và chỉnh lý biến động .................................................... 60

4.3.2.

Đánh giá của người dân về hoạt động quản lý biến động ................................ 62

4.3.3.

Đánh giá của cán bộ địa chính về hoạt động quản lý biến động ...................... 65

4.3.4.

Đánh giá chung .............................................................................................. 67

4.4.

Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý biến động đất đai trên địa
bàn thị xã Sơn Tây trong thời gian tới ............................................................ 68

4.4.1.

Giải pháp về đội ngũ cán bộ ........................................................................... 68

4.4.2.

Giải pháp về công nghệ thông tin ................................................................... 68

4.4.3.

Giải pháp về chính sách, pháp luật, thủ tục hành chính................................... 69

4.4.4.

Giải pháp tuyên truyền vận động................................................................... 69

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 70
5.1.

Kết luận ......................................................................................................... 70

5.2.

Kiến nghị ....................................................................................................... 71

Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 72
Phụ lục ...................................................................................................................... 74

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

CN

Chi nhánh

CP

Chính phủ

ĐKBĐ

Đăng ký biến động

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

MĐSDĐ

Mục đích sử dụng đất

NĐ

Nghị định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

VPĐK

Văn phòng đăng ký

VPĐKĐĐ

Văn phòng đăng ký đất đai

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1.

Xác định số phiếu điều tra đối với người thực hiện đăng ký biến động ........... 33

Bảng 4.1.

Diện tích các loại đất ở Thị xã Sơn Tây ................................................... 37

Bảng 4.2.

Tổng giá trị sản xuất trên địa bàn thị xã Sơn Tây ..................................... 41

Bảng 4.3.

Tổng giá trị sản xuất trên địa bàn thị xã Sơn Tây ..................................... 42

Bảng 4.4.

Hiện trạng sử dụng đất tại Thị xã Sơn Tây năm 2015 .............................. 50

Bảng 4.5.

Kết quả đăng ký biến động tại thị xã Sơn Tây giai đoạn 2011-2015 ......... 53

Bảng 4.6.

Thực trạng đăng ký biến động đất đai trên toàn thị xã giai đoạn 20112015 .................................................................................................................55

Bảng 4.7.

Kết quả chỉnh lý biến động trên bản đồ địa chính tại thị xã Sơn Tây năm
2015.......................................................................................................................56

Bảng 4.8.

Kết quả chỉnh lý biến động trên sổ địa chính tại thị xã Sơn Tây năm
2015 .................................................................................................................57

Bảng 4.9.

Kết quả chỉnh lý biến động trên sổ mục kê tại thị xã Sơn Tây năm
2015 ........................................................................................................ 57

Bảng 4.10.

Kết quả chỉnh lý biến động trên bản lưu GCN tại thị xã Sơn Tây năm
2015 .................................................................................................................58

Bảng 4.11. Phân loại tình hình quản lý biến động tại thị xã Sơn Tây ......................... 59

Bảng 4.12. Phân loại các trường hợp đăng ký biến động chưa được chấp nhận
giai đoạn 2011-2015 ................................................................................ 60
Bảng 4.13. Tổng hợp kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân tại các phường ................ 63
Bảng 4.14. Tổng hợp kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân tại các xã ........................ 64
Bảng 4.15. Kết quả điều tra cán bộ địa chính tại các phường ..................................... 65
Bảng 4.16.

Kết quả điều tra cán bộ địa chính tại các xã ............................................ 66

vii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên luận án: “Đánh giá công tác quản lý biến động đất đai tại thị xã Sơn Tây –
thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 – 2015”
Tác giả: Nguyễn Đình Thiện
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03
Giáo viên hướng dẫn: TS. Đỗ Thị Đức Hạnh
1. Mục tiêu nghiên cứu
Luận văn đánh giá công tác quản lý biến dộng đất đai tại thị xã Sơn Tây – thành
phố Hà Nội trong giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2015 từ đó đề xuất các giải pháp góp
phần thực hiện tốt công tác quản lý biến động trên địa bàn thị xã Sơn Tây.
2. Phương pháp nghiên cứu
Thông qua các phương pháp thu thập số liệu từ các phòng, ban thuộc UBND thị
xã Sơn Tây, Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội – Chi nhánh thị xã Sơn Tây, và phương
pháp điều tra, phỏng vấn trực tiếp các hộ dân có thực hiện đăng ký biến động đất đai,
các cán bộ địa chính các xã, phường trên địa bàn thị xã Sơn Tây từ đó đánh giá chi tiết
việc thực hiện công tác đăng ký biến động và chỉnh lý biến động trên địa bàn. Khái quát
những ảnh hưởng của công tác quản lý biến động đến việc đăng ký của người dân cũng

như công tác chỉnh lý biến động của cơ quan chức năng.
3. Kết quả nghiên cứu chính
Qua quá trình điều tra, nghiên cứu đã thu về được một số kết quả sau:
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thị xã Sơn Tây.
- Tình hình đăng ký biến động đất đai tại cơ quan Nhà nước ở thị xã Sơn Tây
giai đoạn 2011 – 2015: trên địa bàn thị xã đã có tổng cộng 6376 trường hợp đến cơ quan
nhà nước để đăng ký biến động, các loại biến động gồm có chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, xóa thế
chấp, chuyển mục đích quyền sử dụng đất và đính chính.
- Kết quả chỉnh lý biến động tại cơ quan nhà nước: kết quả chỉnh lý biến động
của cơ quan nhà nước được đánh giá trên mức độ chỉnh lý biến động của 4 loại hồ sơ
địa chính: sổ địa chính, bản đồ địa chính, sổ mục kê, bản lưu giấy chứng nhận.
- Để điều tra thực trạng biến động trên địa bàn thị xã Sơn Tây, tôi đã tiến hành
điều tra trực tiếp thông qua phiếu điều tra. Với tổng số phiếu là 135 phiếu trong đó có 105
phiếu điều tra hộ gia đình cá nhân và 30 phiếu điều tra cán bộ địa chính các xã, phường.
Qua điều tra thấy được hiểu biết của người dân về đăng ký biến động đất đai, nhất là với
khu vực ngoại thị còn rất hạn chế, đăng ký biến động đất đai còn nhiều khó khăn, việc
thực hiện chỉnh lý biến động của địa chính các xã, phường còn gặp nhiều hạn chế.

viii


- Từ những kết quả thu được ở trên, tôi đề xuất ra 4 nhóm giải pháp nhằm nâng
cao hiệu quả công tác quản lý biến động đất đai bao gồm: giải pháp về đội ngũ cán bộ,
giải pháp về công nghệ thông tin, giải pháp về chính sách, pháp luật, thủ tục hành chính
và giải pháp tuyên truyền vận động.
4. Kết luận chủ yếu
Hệ thống pháp luật quy định về công tác đăng ký biến động sử dụng đất, lập và
quản lý hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn thị xã Sơn Tây ngày càng được hoàn thiện
nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất đai trong quá trình công nghiệp hóa, hiện

đại hóa tuy nhiên tình hình quản lý biến động đất đai chưa đạt hiệu quả cao. Trong thời
gian tới cần tiếp tục hoàn thiện các cơ chế, chính sách, phương pháp phối hợp nhằm
nâng cao hiệu quả của công tác quản lý biến động đất đai.

ix


THESIS ABSTRACT
Name of thesis title: “Assess the management of land changes in Son Tay
Town of Hanoi City between 2011 and 2015”.
Author: Nguyen Dinh Thien
Specialization: Land Management
Supervisor: Dr. Đỗ Thị Đức Hạnh

Code: 60 85 01 03

1. Research Objectives
The thesis examines the management of land changes in Son Tay Town of
Hanoi City between 2011 and 2015, and recommends solutions for better management
of land changes in Son Tay Town.
2. Research Methods
Using data collected from relevant divisions of Son Tay Town People’s
Committee and Hanoi Land Registry Office at Son Tay branch and direct interviews with
households registered with changes in land and land administration officers at commune
level in Son Tay Town, the thesis provides a detailed evaluation on land change
registration and update in the area and provides an overview on the impact of the land
change administration on people’s registration and authority’s update of changes.
3. Findings
Upon examination, the research has come up with following results:
- Natural, social and economic conditions of Son Tay Town.

- The current status of registration of land changes at the State authority in Son
Tay Town between 2011 and 2015: In Son Tay Town, there are totally 6,376 cases of
change registration. Changes registered include transfer, give-away and inheritance of
land use rights,mortgage and cancellation of mortgage, change of land use purposes and
correction.
- The change update result at the State authority: the evaluation of change update
at the State authority is evaluated based on the update of four types of cadastral
dossiers: cadastral registers, boundary maps, land inventory books and copy of deeds.
- In order to examine the current status of land changes in Son Tay Town, I have
directly collected the data using questionnaires. The total number of questionnaires is
135, in which, 105 questionnaires for households and 30 questionnaires for communelevel land administration officers. The survey shows that people have limited
understanding on land change registration, especially for the suburban areas. It also
suggests that the land change registration and update of such changes in commune and
ward’s cadastral offices face with a lot of difficulties and limitations.

x


- Based on the findings, I recommend four groups of solutions in order to
improve the effectiveness of land change administration, including solution on staff,
solution on information technology, solution on policies, legislation and administrative
procedures and solution on communication and advocacy.
4. Main conclusions
The legal system provides for the registration of land-use changes, establishment
and management of cadastral records systems increasingly being improved to meet the
requirements of the management and use of land in the process of industrialization
modernization but the situation changes to land management is not effective. In the
future should continue to improve the mechanisms, policies and methods of
coordination in order to improve the efficiency of the management of land change.

xi


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của
mọi quá trình sản xuất, đất đai có những đặc trưng riêng, là tài nguyên không tái
tạo và trở thành tư liệu sản xuất không thể thay thế được.
Như vậy, đất đai là tài sản vô cùng quan trọng đối với loài người. Qua
nhiều hình thái xã hội, phương thức sản xuất và lực lượng sản xuất khác nhau,
đất đai vẫn tồn tại với cùng một diện tích, vô hạn về thời gian sử dụng. Trong
quá trình phát triển của xã hội, đất đai và tài sản gắn liền với đất được chuyển từ
chủ này qua chủ khác, từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác. Vì
vậy để quản lý tốt đất đai, quản lý các mối quan hệ xã hội phát sinh trong quá
trình quản lý và sử dụng đất, tất cả mọi thay đổi về đất, về tài sản gắn liền với đất
cần phải được quản lý bằng công tác đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước.
Thực tiễn biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất tại mỗi địa phương có sự khác nhau do đặc thù về điều kiện tự nhiên,
kinh tế xã hội cũng như nhận thức của người dân ở mỗi vùng.
Thị xã Sơn Tây là cửa ngõ phía Tây của thủ đô Hà Nội, có vị trí chiến
lược, quan trọng về chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của Hà Nội. Nơi đây có các
tuyến đường giao thông quan trọng như đường đường bộ, đường thuỷ nối liền
với các tỉnh phía bắc, phía đông bắc của đất nước.
Trong những năm gần đây, thị xã Sơn Tây đã có sự phát triển nhiều mặt.
Để có được những thành tựu này, thị xã đã huy động và phát huy nhiều nguồn
lực. Đất đai đã trở thành một trong những động lực hết sức quan trọng góp phần
vào sự phát triển này. Vì vậy, tình hình sử dụng đất đai đã có những biến động
rất lớn, đặc biệt là do sự tác động của nền kinh tế thị trường, tốc độ đô thị hóa
nhanh chóng, thêm vào đó là quá trình điều chỉnh quy hoạch, chỉnh trang đô thị
diễn ra hết sức mạnh mẽ. Chính vì vậy, quá trình sử dụng đất và tình hình chuyển

nhượng quyền sử dụng đất diễn ra hết sức phức tạp và khó kiểm soát. Điều này
đã tạo ra trở ngại rất lớn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Để quản lý đất đai có hiệu quả đòi hỏi việc nắm bắt, cập nhật thông tin
phải được thực hiện đầy đủ và phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất thông qua

1


đăng ký, chỉnh lý, cập nhật biến động đất đai trên hệ thống hồ sơ tài liệu địa
chính. Mọi biến động đều phải thực hiện theo trình tự thủ tục và phải đăng ký để
cập nhật những thay đổi làm cơ sở bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của
các chủ thể có liên quan, tạo điều kiện để Nhà nước hoạch định chính sách và
phát triển. Vì vậy công tác cập nhật,chỉnh lý biến động đất đai là một trong
những nhiệm vụ cần thiết, thường xuyên được UBND thành phố Hà Nội, Thị xã
Sơn Tây cũng như các phường, xã quan tâm và chỉ đạo thực hiện nhằm tăng
cường thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về sử dụng đất đai ngày càng chính
xác hơn.
Tuy nhiên thực tế, công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai hiện nay trên
địa bàn thị xã Sơn Tây còn gặp nhiều khó khăn bất cập xuất phát từ nhiều nguyên
nhân, bao gồm cả nguyên nhân chủ quan và khách quan. Vấn đề đặt ra hiện nay làm
cách nào để thực hiện quản lý biến động một cách hiệu quả, nhằm củng cố công tác
quản lý đất đai làm cơ sở cũng chắc cho quản lý đất đai thường xuyên.
Xuất phát từ tình hình trên, chúng tôi thực hiện đề tài “Đánh giá công tác
quản lý biến động đất đai tại thị xã Sơn Tây – thành phố Hà Nội giai đoạn
2011- 2015 ”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Phân tích và đánh giá thực trạng công tác quản lý các biến động đất
đai diễn ra trên địa bàn thị xã Sơn Tây từ năm 2011 đến hết năm 2015.
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác lý biến động đất đai tại
thị xã Sơn Tây.

1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
- Phạm vi không gian: Địa bàn nghiên cứu được giới hạn bởi 15
phường, xã thuộc không gian hành chính thị xã Sơn Tây gồm 6 xã ngoại thị
và 9 phường nội thị.
- Phạm vi thời gian: nghiên cứu thực giới hạn với các biến động đất
đai diễn ra từ năm 2011 đến hết năm 2015.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Qua điều tra, rà soát số liệu tại các cơ quan nhà nước, người thực hiện
đăng ký biến động ở cơ quan nhà nước tại thị xã Sơn Tây, luận văn đã đưa ra

2


được những đánh giá cụ thể về công tác đăng ký, chỉnh lý biến động đất đai
trên địa bàn thị xã. Từ đó đưa ra được những đề xuất nhằm nâng cao hiệu
quả của công tác quản lý biến động đất đai tại thị xã Sơn Tây.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Cung cấp những đánh giá về kết quả đăng ký và chỉnh lý biến động
đất đai tại thị xã Sơn Tây.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Góp phần làm rõ thực trạng cập nhật và chỉnh lý biến động đất đai vào
tài liệu hồ sơ địa chính tại cơ quan quản lý đất đai; làm cơ sở bổ sung cơ sở
thực tiễn về việc thực hiện chức năng quản lý đất đai thường xuyên tại thị xã
Sơn Tây và các xã phường trong thị xã.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ BIẾN
ĐỘNG ĐẤT ĐAI
2.1.1. Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
2.1.1.1. Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là một quyền tự nhiên, khi con người tích lũy đất đai họ
thực hiện hành vi sử dụng đất thỏa mãn nhu cầu của mình. Quyền sử dụng đất
được xem như là một quyền năng pháp lý được pháp luật bảo vệ.
Hiến pháp 1980 của nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà
nước vừa là đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý. Trong giai đoạn này chính
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa được quan tâm thỏa đáng, pháp
luật mới chỉ chú trọng đến lợi ích của Nhà nước mà chưa có giải pháp nào cho
quyền lợi của người sử dụng đất (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, 1980).
Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là
đại diện chủ sở hữu đất đai, nên quyền sử dụng đất này là vĩnh viễn, trọn vẹn và
không bị ai hạn chế. Còn quyền sử dụng đất của người sử dụng xuất hiện khi
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất
hoặc công nhận quyền sử dụng đất…và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước, vì
vậy, quyền sử dụng đất của họ bị hạn chế bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử
dụng...; nếu như quyền sử dụng đất của Nhà nước mang tính gián tiếp và trừu
tượng thì ngược lại, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất lại mang tính trực
tiếp và cụ thể.
Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật Đất đai gồm 6 chương và 57
điều, đây là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người
sử dụng đất. Luật đã có quy định cụ thể quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng
đất, với những quy định này chế định về quyền sử dụng đất được hình thành. Nó
được xác lập trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất đã được
Nhà nước ghi nhận như là một hình thức thể hiện của chủ sử dụng mà Nhà nước
là đại diện. Nhà nước giao đất ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân có
quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai

(Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1987).

4


Luật Đất đai 1987 ra đời trong điều kiện đất nước vừa chuyển đổi cơ chế
quản lý tập trung quan liêu bao cấp sang cơ chế mới theo hướng phát triển kinh tế
hàng hoá, luật này đã thay thế được rất nhiều những văn vản pháp quy riêng lẻ,
thiếu đồng bộ, thậm chí còn mâu thuẫn, trái ngược và chồng chéo nhau, chế độ
quản lý thiếu chặt chẽ, chế độ sử dụng đất không rõ ràng, chưa thực sự quan tâm
đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Nhận thấy điều này, Nhà nước đã ban hành Hiến pháp 1992, Luật Đất đai
1993 đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quyết định quyền của
người sử dụng đất. Điều 1, Luật Đất đai 1993 chỉ rõ: “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Theo đó người sử dụng đất có 5 quyền:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Như vậy, một mặt pháp
luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý, mặt khác thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của ngưởi
chủ sử dụng đất. Tuy nhiên việc thực hiện các quyền này không hoàn toàn tự do
mà phải tuân thủ những điều kiện Nhà nước đặt ra (Quốc hội nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam, 1993). Như vậy quyền sử dụng đất được mở rộng hơn
và cũng tạo điều kiện cho các giao dịch về đất đai, thúc đẩy thị trường bất động
sản phát triển.
Luật đất đai năm 2003 tiếp tục khẳng định: “Nhà nước đại diện chủ sở hữu
toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai” (Quốc hội nước Cộng hòa
xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2003). Khoản 4, Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 quy
định: “Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình
thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử
dụng đất ổn định”. Đất đai được giao ổn định, lâu dài khiến người sử dụng đất
yên tâm đầu tư vật tư, tiền vốn, trang bị khoa học kỹ thuật làm tăng độ màu mỡ

của đất, đưa đất đai vào sử dụng có hiệu quả.
Đất đai là lãnh thổ thiêng liêng của quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu,
nguồn lực quan trọng phát triển đất nước. Vì vậy, quan điểm nhất quán của
Đảng, Nhà nước và Nhân dân ta đã được xác định từ năm 1980 đến nay là đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Điều 53, Hiến pháp năm 2013 quy định” “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên
khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các
tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, đồng thời “quyền sử dụng đất

5


được pháp luật bảo hộ” (khoản 2 Điều 54) để thể hiện thái độ tôn trọng, bảo vệ
của Nhà nước đối với quyền sử dụng đất của công dân, vừa tạo cơ sở pháp lý
vững chắc để tiếp tục phòng, chống và xử lý nghiêm minh các trường hợp sai
phạm trong thực hiện pháp luật về đất đai.
Đối với người sử dụng đất, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử
dụng đất thông qua các hình thức: quyết định giao đất không thu tiền sử dụng
đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất
hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và công
nhận quyền sử dụng đất.
Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất có 8 quyền,
bao gồm: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Đồng thời, Điều 170 Luật này cũng
quy định rõ nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Việc tách các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất cùng với các quyền
năng cụ thể của việc chuyển quyền thành một chương riêng trong đạo luật là biểu
hiện tiếp theo của sự tôn trọng, sự quan tâm hơn nữa của Nhà nước đến quyền và
lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất để đạt được mục đích cuối cùng là thu

được hiệu quả kinh tế cao từ việc sử dụng đất.
2.1.1.2. Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Điều 15, Pháp lệnh nhà ở năm 1991 quy định quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất và chủ sở hữu nhà ở: “Nhà nước, tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế, cá
nhân có quyền sở hữu nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc xây dựng, cải
tạo, mua, nhận thừa kế, tặng, cho và các hình thức khác theo quy định của pháp
luật”. Nghĩa vụ đăng ký nhà ở tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền; nộp thuế
theo quy định của pháp luật; bảo quản nhà và sửa chữa nhà ở. Khi cải tạo nhà ở
phải xin phép UBND cấp có thẩm quyền; phá dỡ nhà bị hư hỏng nặng có nguy cơ
sập đổ hoặc để quy hoạch sử dụng đất.
Người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở trong thời gian tiến hành đầu tư hoặc
trong thời gian định cư, thường trú dài hạn tại Việt Nam, nếu điều ước quốc tế mà
Việt Nam ký kết hoặc tham gia không có quy định khác (Hội đồng Nhà nước, 1991).
Luật Nhà ở 2005 được Quốc hội khóa XI ban hành ngày 29/11/2005 quy
định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và
quản lý Nhà nước về nhà ở. Trong đó, Điều 4: quyền có chỗ ở và quyền sở hữu

6


nhà ở: “Công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc
thông qua việc thuê, mượn, ở nhờ nhà ở theo quy định của pháp luật. Người tạo
lập nhà ở hợp pháp có quyền sở hữu đối với nhà ở đó”. Điều 9 quy định rõ: “Chủ
sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở; trường hợp chủ sở hữu
nhà ở có yêu cầu thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu đối với nhà ở cho họ”.
Ngoài ra, trong Luật cũng quy định về quyền được bảo hộ nhà ở và được
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, chính sách phát triển nhà ở: Nhà nước
có chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng; nghiên cứu ứng dụng
công nghệ và vật liệu xây dựng mới; thị trường bất động sản nhà ở và thực hiện

công khai, minh bạch thủ tục hành chính để tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân
tham gia phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật; Nhà nước khuyến khích tổ
chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở để
bán, cho thuê, cho thuê mua đáp ứng nhu cầu nhà ở của người có thu nhập thấp
và các tầng lớp dân cư trong xã hội.
Thông qua những quy định trên đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân có được nhà ở thông qua việc mua bán, chuyển
nhượng, thuê nhà… thị trường nhà ở cũng phát triển mạnh mẽ và đa dạng hơn
góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
2.1.2. Quản lý biến động đất đai
Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây
gọi là đăng ký đất đai) là một thủ tục hành chính nhằm xác lập mối quan hệ pháp
lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất được tổ chức theo phạm vi ranh
giới hành chính xã, phường, thị trấn tạo cơ sở, nền tảng nhằm thiết lập hệ thống hồ
sơ địa chính đầy đủ và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng
đất hợp pháp.
Tuy nhiên, đăng ký đất đai không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành lập hồ sơ
địa chính và cấp giấy chứng nhận ban đầu. Quá trình vận động, phát triển của đời
sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới
nhiều hình thức khác nhau như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi,
chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất,...Vì vậy, đăng ký đất đai,
cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai vào hệ thống hồ sơ địa chính phải thực hiện
thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn

7


phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo cho người sử dụng
đất được thực hiện các quyền của mình theo pháp luật.
Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký đất đai trong

từng thời kỳ, đăng ký đất đai được chia thành hai giai đoạn:
Giai đoạn 1: đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên
phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai
và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện.
Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã
hoàn thành đăng ký đất ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội
dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập.
Đăng ký biến động đất đai là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi
về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của
pháp luật (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014).
Căn cứ vào đặc trưng biến động đất đai ở VN, người ta chia ra thành:
- Biến động hợp pháp
- Biến động không hợp pháp
- Biến động chưa hợp pháp
Vì vậy quá trình thực hiện đăng ký biến động phải xác lập căn cứ pháp lý
của sự thay đổi theo quy định của pháp luật (lập hợp đồng, tờ khai thực hiện các
quyền, quyết định chuyển mục đích hoặc gia hạn sử dụng đất, quyết định đổi tên
tổ chức; biên bản hiện trường sạt lở đất…); trên cơ sở đó thực hiện việc chỉnh lý
hồ sơ địa chính và chỉnh lý hoặc thu hồi giấy chứng nhận đã cấp.
2.2. CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC QUẢN LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT
ĐAI Ở VIỆT NAM
2.2.1. Đăng ký đất đai lần đầu
2.2.1.1. Đối tượng
Đối tượng thực hiện đăng ký QSDĐ lần đầu phải là người đang sử dụng
đất và có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất theo pháp luật.
Các đối tượng sử dụng đất phải thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất được
quy định tại Điều 9, Luật Đất đai 2003 gồm:

8

- Các tổ chức trong nước bao gồm: cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội; tổ chức chính trị - nghề nghiệp; tổ chức xã hội, tổ chức xã
hội nghề nghiệp; tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội; tổ chức sự nghiệp
công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ,
tổ chức kinh tế nhận chuyển QSDĐ;
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển QSDĐ;
- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng
địa bàn thôn, làng, ấp, bản, phum, sóc, và các điểm dân cư tương tự có cùng
phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ được Nhà nước giao đất hoặc công
nhận QSDĐ;
- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện,
trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác
của tôn giáo được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc
Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên Chính phủ, cơ quan đại diện của tổ
chức liên Chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hóa, hoạt
động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước
Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu
tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
Sau ngày 01 tháng 7 năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 chính thức có hiệu
lực thi hành, các đối tượng sử dụng đất phải thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất
được quy định tại Điều 5 của luật này gồm:
- Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ

chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội
- nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp
công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi
chung là tổ chức);

9


- Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);
- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng
địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự
có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;
- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường,
niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức
tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc
Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ
chức liên chính phủ;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về
quốc tịch;
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu
tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư
nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
2.2.1.2. Các trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu
Các trường hợp đăng ký QSDĐ lần đầu được quy định tại Điều 38, Nghị
định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm
2003 cụ thể như sau:
- Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng;

- Người đang sử dụng đất, đủ điều kiện mà chưa được cấp GCNQSDĐ.
Đến Luật Đất đai năm 2013, các trường hợp đăng ký đất đai, nhà ở và tài
sản khác gắn iền với đất được quy định tại Điểm 3, Điều 95:
- Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
- Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
- Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
- Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.

10


2.2.2. Đăng ký biến động đất đai
2.2.2.1. Đối tượng đăng ký biến động đất đai
Đối tượng đăng ký biến động đất đai chính là đối tượng được thực hiện
đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu.
2.2.2.2. Các trường hợp đăng ký biến động đất đai
Theo Điều 38 – Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai năm 2003 quy định đăng ký biến động QSDĐ được thực hiện đối
với người sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ mà có sự thay đổi về việc sử
dụng đất trong các trường hợp sau đây:
- Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất được phép đổi tên;
- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất;
- Chuyển mục đích sử dụng đất;
- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
- Chuyển đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất;
- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;

- Nhà nước thu hồi đất.
Điều 95 – Luật Đất đai năm 2013 quy định đăng ký biến động được thực
hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có
thay đổi sau đây:
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
- Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
- Chuyển mục đích sử dụng đất;

11


- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
- Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất
sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài
sản chung của vợ và chồng;
- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm
người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết
quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định

của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại,
tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi
hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả
đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
2.2.2.3. Hồ sơ, thủ tục
Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động được quy định tại khoản
6 – Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014.
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số
09/ĐK;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
- Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động:
+ Văn bản công nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định
của pháp luật đối với trường hợp cá nhân hoặc người đại diện hộ gia đình thay
đổi họ, tên;

12


+ Bản sao sổ hộ khẩu đối với trường hợp thay đổi người đại diện là chủ hộ
gia đình; văn bản thỏa thuận của hộ gia đình được Ủy ban nhân dân cấp xã xác
nhận đối với trường hợp thay đổi người đại diện là thành viên khác trong hộ;
+ Bản sao giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy chứng minh quân đội và sổ
hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp
thay đổi thông tin về nhân thân của người có tên trên Giấy chứng nhận;
+ Văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép hoặc công nhận việc thay
đổi thông tin pháp nhân đối với trường hợp thay đổi thông tin về pháp nhân của
tổ chức đã ghi trên Giấy chứng nhận;
+ Văn bản thỏa thuận của cộng đồng dân cư được Ủy ban nhân dân cấp xã

xác nhận đối với trường hợp cộng đồng dân cư đổi tên;
+ Văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về tình trạng sạt lở tự
nhiên đối với trường hợp giảm diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất do
sạt lở tự nhiên;
+ Chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Giấy chứng
nhận đã cấp có ghi nợ hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp người sử
dụng đất được miễn giảm hoặc không phải nộp do thay đổi quy định của pháp luật;
+ Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thay đổi hạn chế
về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên Giấy chứng
nhận đối với trường hợp có hạn chế theo quyết định giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất; trường hợp có thay đổi hạn chế theo văn bản chuyển
quyền sử dụng đất thì phải có văn bản chấp thuận thay đổi hạn chế của người có
quyền lợi liên quan, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận;
+ Bản sao một trong các giấy tờ: chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, chứng
nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở, chứng nhận quyền
sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm, thể
hiện nội dung thay đổi đối với trường hợp thay đổi thông tin về tài sản gắn liền
với đất đã ghi trên Giấy chứng nhận.
2.2.2.4. Trình tự thực hiện
Bước 1: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đến văn
phòng đăng ký đất đai.

13