Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn giải quyết tại toà án tỉnh sơn la
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.63 MB, 96 trang )
SÒI NGỌC CƯƠNG
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI
LUẬT KINH TẾ
LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN GIẢI
QUYẾT TẠI TOÀ ÁN TỈNH SƠN LA
SÒI NGỌC CƯƠNG
2014 - 2016
Người hướng dẫn khoa học
PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA
HÀ NỘI – 2016
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SỸ
TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN GIẢI
QUYẾT TẠI TOÀ ÁN TỈNH SƠN LA
SÒI NGỌC CƯƠNG
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 60380107
PGS.TS. NGUYỄN THỊ NGA
HÀ NỘI - 2016
LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan các kết quả nghiên cứu đưa ra trong luận văn này dựa trên
các kết quả thu được trong quá trình nghiên cứu của riêng tôi, không sao chép
bất kỳ kết quả nghiên cứu nào của các tác giả khác. Nội dung của luận văn có
tham khảo và sử dụng một số thông tin, tài liệu từ các nguồn sách, tạp chí được
liệt kê trong danh mục các tài liệu tham khảo.
Xác nhận của người hướng dẫn
PGS.TS. Nguyễn Thị Nga
Học viên ký tên
Sòi Ngọc Cương
LỜI CẢM ƠN
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành và sự tri ân sâu sắc đối với các thầy cô
của Viện Đại học Mở Hà Nội, đặc biệt là các thầy cô giảng dạy Bộ môn Luật
Đất Đai đã tạo điều kiện cho em để em có thể hoàn thành tốt Luận văn Thạc sĩ
này. Và em cũng xin chân thành cám ơn PGS.TS. Nguyễn Thị Nga đã nhiệt tình
hướng dẫn hướng dẫnem trong suốt thời gian qua.
Trong quá trình thực tập, cũng như là trong quá trình làm luận văn, khó
tránh khỏi sai sót, rất mong các Thầy, Cô bỏ qua
Học viên ký tên
Sòi Ngọc Cương
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU
1
1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài ..................................................................... 2
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của Luận văn. .................................. 3
4. Đối tượng nghiên cứu của luận văn ......................................................... 3
5. Phương pháp nghiên cứu ......................................................................... 4
6. Kết cấu của luận văn ................................................................................ 4
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ........................................ 5
1.1. Một số vấn đề lý luận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ........................................................................................................ 5
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất .................................................................................................................. 5
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất .................................................................................................. 13
1.1.3. Phân loại các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ................................................................................................................ 16
1.1.4. Nguyên nhân phát sinh các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất .................................................................................................. 17
1.2. Những vấn đề lý luận về pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử của Tòa án
..................................................................................................................... 19
1.2.1. Sự cần thiết khách quan phải giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ......................................................................... 19
1.2.2. Căn cứ pháp lý để giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại Tòa án ...................................................................... 20
1.2.2.1. Pháp luật về tố tụng ........................................................................ 21
1.2.2.2. Pháp luật về nội dung ..................................................................... 23
1.2.3. Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất tại Tòa án................................................................................. 38
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ........................................................................... 41
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP
ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN TỈNH
SƠN LA....................................................................................................... 42
2.1. Thực trạng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng từ
thực tiễn giải quyết tại Tòa án tỉnh Sơn La .............................................. 42
2.1.1. Tổng quan tình hình tranh chấp và giải quyết tranh chấp về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Sơn La thời gian qua .......... 42
2.1.2. Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất qua một số dạng tranh chấp cụ thể............................................ 43
2.2. Một số nhận định, đánh giá về tình hình giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tòa án tỉnh Sơn La ............. 63
2.2.1. Những kết quả đạt được và nguyên nhân ....................................... 63
2.2.2. Những vướng mắc và hạn chế phát sinh trong quá trình giải quyết và
nguyên nhân ............................................................................................... 65
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ........................................................................... 71
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO
HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .......... 72
3.1. Các yêu cầu cần đạt được nhằm đảm bảo hiệu quả của hoạt động giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án72
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật .......................................................... 74
3.3. Giải pháp tổ chức thực thi pháp luật.................................................. 78
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ........................................................................... 82
KẾT LUẬN ................................................................................................. 83
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................... 84
BẢNG TỪ VIẾT TẮT
BLDS
Bộ luật dân sự
BLTTDS
Bộ luật tố tụng dân sự
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
LĐĐ
Luật đất đai
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
UBND
Ủy ban nhân dân
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nói riêng ở nước ta hiện nay đã và đang là vấn đề phức tạp,
ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế đất nước và ổn định xã hội. Nguyên nhân
của các tranh chấp như thế nào, cơ chế giải quyết tranh chấp có bảo vệ được kịp
thời và chính xác các quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia giao
dịch hay không là những vấn đề rất quan trọng và cần phải được thực hiện phù
hợp với các quy định của pháp luật (bao gồm cả pháp luật nội dung cũng như
pháp luật hình thức).
Vấn đề nghiên cứu tìm hiểu về các quy định pháp luật hiện hành cũng như
đi sâu vào phân tích, đánh giá những vướng mắc qua thực tiễn xét xử là nội dung
quan trọng để góp phần hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp này hiện nay tại
Tòa án, nhằm bảo vệ được quyền và lợi ích tối đa của các bên khi tham gia giao
dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Những năm qua, tình hình khởi kiện đối với tranh chấp về đất đai mà đặc
biệt là tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng gia
tăng với tính chất và mức độ khá phức tạp. Thực tiễn giải quyết tranh chấp tại
toà án trên địa bàn tỉnh Sơn La đối với các dạng tranh chấp này cũng ngày càng
gia tăng và chiếm tỷ lệ lớn nhất trong tranh chấp đất đai. Tổng kết đánh giá công
tác xét xử cho thấy, dù rằng công tác đã đạt được một số thành tựu nhất định,
xong cũng còn nhiều những hạn chế: số lượng án bị hủy, sửa ngày càng gia tăng.
Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu vẫn đang tồn
tại, là một vấn đề bức xúc, tình trạng hợp đồng được giao kết giả tạo, lừa dối
nhau, thực hiện chuyển nhượng tài sản không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của
mình, giao kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm của pháp
luật, hình thức của hợp đồng, không tuân thủ theo quy định của pháp luật…xâm
phạm đến quyền và lợi ích chính đáng của các bên chủ thể, gây thiệt hại nghiêm
trọng đến lợi ích cá nhân, lợi ích xã hội. Xảy ra tình trạng nêu trên, bởi việc thực
thi công tác còn nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh
chấp tại Tòa bởi những nguyên nhân như quy định pháp luật vẫn còn bộc lộ
1
nhiều vấn bất cập, các quy định có sự chồng chéo, trái ngược nhau, gây nhiều
lúng túng trong việc áp dụng pháp luật để giải quyết hậu quả của hợp đồng vô
hiệu, điều đó gây ảnh hưởng đến việc nhận thức đánh giá của cơ quan có thẩm
quyền trong quá trình giải quyết tranh chấp; yếu kém trong công tác tổ chức thực
thi pháp luật, ý thức của người dân chưa cao...
Những điều trình bày trên đây chính là lý do của việc chọn đề tài "Tranh
chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn giải quyết
tại Toà án tỉnh Sơn La” làm luận văn thạc sĩ của học viên.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Thời gian gần đây, có nhiều công trình nghiên cứu, nhiều bài viết của các
nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực đất đai và trong ngành Tòa án đề
cập đến vấn đề tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án ở
cả khía cạnh lí luận và thực tiễn. Cụ thể: Đề tài khoa học cấp bộ năm 2001 của
Toà án nhân dân tối cao, do Nguyễn Văn Luật làm chủ nhiệm đề tài; “Tranh
chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết của Tòa án”, Luận văn Thạc sỹ luật học
của Châu Huế (2003), Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội; “Giải quyết tranh
chấp đất đai theo Luật đất đai 2003”, Luận văn thạc sỹ luật học của Phạm Thị
Hương Lan (2009), Viện Nhà nước và Pháp luật; đề tài “Cơ sở lý luận và thực
tiễn nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất tại
toà án nhân dân”; “Giải quyết tranh chấp đất đai bằng tòa án từ thực tiễn tại
Tp. Đà Nẵng” Luận văn thạc sỹ luật học của Mai Thị Tú Oanh (2008); Báo cáo
tham luận “Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án nhân dân – Kiến
nghị và giải pháp” của TS. Nguyễn Văn Cường và cử nhân Trần Văn Tăng,
Viện khoa học xét xử, Tòa án nhân dân tối cao tại hội thảo “Tình trạng tranh
chấp và khiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng và giải pháp”, ngày 08 – 09 tháng
10 năm 2008 tại Buôn Mê Thuột – Đắc Lắc; chuyên khảo “Pháp luật dân sự và
thực tiễn xét xử” của tác giả Tưởng Duy Lượng, do Nxb. Chính trị quốc gia xuất
bản năm 2008 và tái bản có sửa chữa, bổ sung năm 2009...
Nhìn nhận một cách tổng quan thì các công trình, các bài viết nêu trên
được tiếp cận, nghiên cứu, nhận định và đánh giá dưới nhiều khía cạnh và ở
những mức độ khác nhau về những nội dung có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp
đến pháp luật về tranh chấp đất đai và hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai.
2
Tuy nhiên, một công trình nghiên cứu độc lập và riêng về tranh chấp và giải
quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt lại đặt
vấn đề nghiên cứu từ thực tiễn thực thi tại toà án trên địa bàn tỉnh Sơn La thì đây
là công trình mang tính chuyên biệt và chưa được nghiên cứu trước đây. Vì vậy,
đề tài nghiên cứu của tôi vẫn mang ý nghĩa lí luận và thực tiễn sâu sắc.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của Luận văn.
Đề tài “Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ
thực tiễn giải quyết tại Toà án tỉnh Sơn La” có mục đích làm sáng tỏ những vấn đề
lý luận và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thông qua hoạt động xét xử tại Tòa án nhân dân trên địa bàn tỉnh Sơn La. Từ đó đề xuất
những giải pháp hoàn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật về giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
Để đạt được mục đích nói trên, luận văn có các nhiệm vụ sau đây:
- Làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận về tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử tại tòa án.
- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng pháp luật để giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tòa án, từ đó
chỉ ra những khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tòa án hiện nay qua thực tiễn tại
Sơn La.
- Đề ra những yêu cầu chung nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời kiến nghị những giải pháp
hoàn thiện pháp luật cũng như những giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp
luật.
4. Đối tượng nghiên cứu của luận văn
Luận văn có đối tượng nghiên cứu là: Các văn bản quy phạm pháp luật
nội dung về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải
quyết tranh chấp; thực tiễn công tác giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại tòa án nhân dân trên địa bàn tỉnh Sơn La thông
qua một số vụ án cụ thể trong những năm gần đây.
3
5. Phương pháp nghiên cứu
Tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu như:
- Phương pháp luận duy vật biện chứng, phương pháp luận duy vật lịch sử
Mác – Lênin.
- Phương pháp khảo sát, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích
logic, phương pháp đánh giá.
- Phương pháp thống kê: nghiên cứu chi tiết các số liệu lưu trữ tại sổ theo
dõi thụ lý và giải quyết án dân sự của Tòa án nhân dân tỉnh Sơn La, tổng số vụ
án về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, đồng thời ghi nhận
chi tiết nội dung vô hiệu, từ đó xác định tỷ lệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vô hiệu trên thực tế.
- Phương pháp liệt kê: đưa ra các dạng tranh chấp, đưa ra tiêu chí phân
loại hợp đồng vô hiệu cơ bản đang tồn tại.
6. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn
gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề chung về tranh chấp chuyển nhượng quyền sử
dụng đất;
Chương 2: Thực trạng giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại Toà án tỉnh Sơn La;
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi
pháp luật về giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất.
4
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ TRANH CHẤP HỢP
ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Một số vấn đề lý luận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
Hợp đồng là một trong những chế định pháp lí có bề dày lịch sử. Ngay từ
khi xã hội loài người có sự phân công lao động và xuất hiện hình thức trao đổi
hàng hóa thì hợp đồng đã hình thành và giữ một vị trí quan trọng trong việc điều
tiết các quan hệ tài sản. Theo đó, ngay từ thời La Mã cổ đại, hợp đồng đã là một
trong những nội dung quan trọng nhất của pháp luật về nghĩa vụ. Mặt khác, theo
quy định của pháp luật đất đai, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được
thực hiện thông qua hợp đồng và đó là một loại trong hợp đồng kinh doanh bất
động sản[42]. Như vậy, rõ ràng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ
mang bản chất chung là hình thức pháp lý thực hiện các giao dịch về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Thông qua hợp đồng, các bên tham gia thực hiện
được mục đích giao dịch và có đầy đủ cơ sở pháp lý để đảm bảo quyền lợi cho
mình. Xong rõ ràng, quyền sử dụng đất không phải là một loại tài sản thông
thường: Theo quy định của Hiến pháp 2013 thì đất đai là tài sản công thuộc sở
hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện để thực hiện các quyền chủ sở hữu với đất
đai[41]. Và quyền sử dụng đất là một quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất đai
thể hiện ở điểm để thực hiện các quyền của người sử dụng đất chỉ có thể phát
sinh trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay ra quyết định công nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp của các chủ thể sử dụng đất. Như vậy, đã làm rõ,
bóc tách được khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trước tiên
cần phân tích làm sáng tỏ các khái niệm sau: quyền sử dụng đất, chuyển quyền
sử dụng đất, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.
QSDĐ là thuật ngữ pháp lý gắn liền với hành vi sử dụng đất của con
người. Theo từ điển Luật học: Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được
khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước
giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho … từ
5
những chủ thể khác có quyền sử dụng đất. Bản chất QSDĐ chính là quyền khai
thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp nhằm làm thỏa mãn nhu
cầu và lợi ích vật chất cho NSDĐ.
Như đã phân tích ở trên QSDĐ còn là một loại tài sản đặc biệt trong pháp
luật Việt Nam bởi: Pháp luật thực định ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu (Điều 53 Hiến pháp 2013 và Điều 4 Luật Đất
đai 2013), song Nhà nước thường không hoặc không thể tự mình trực tiếp sử
dụng đất. Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất cho các hộ gia đình, cá nhân
sử dụng ổn định, lâu dài và được chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật.
Như vậy, QSDĐ hợp pháp của cá nhân là tài sản của cá nhân; QSDĐ hợp pháp
của tổ chức là tài sản của tổ chức. Mặt khác, theo cách tiếp cận của Bộ luật dân
sự 2005 tại Điều 18 cũng như Điều 15 Bộ luật dân sự 2015, quyền sử dụng đất là
một loại quyền tài sản và mang đặc tính của tài sản vô hình. Quyền sở hữu quyền
sử dụng đất mang đặc tính của một loại vật quyền. Vật quyền được hiểu là quyền
của chủ thể tác động trực tiếp đến vật mà không phụ thuộc vào ý chí của bất kì
chủ thể nào. Quyền sử dụng đất là quyền của những chủ thể không phải chủ sở
hữu đối với đất đai, được pháp luật ghi nhận thông qua thủ tục cấp giấy chứng
nhận đăng ký[41]. Theo đó, người sử dụng đất có các quyền năng trên đất như
quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, góp vốn, cho thuê, thế chấp, để lại thừa kế
mà không phải phụ thuộc vào bất cứ hành vi hay ý chí của ai khác ngoài việc
tuân thủ những quy định của pháp luật.
Tóm lại, bản chất QSDĐ chính là quyền khai thác những thuộc tính có lợi
từ đất một cách hợp pháp và nó là một tài sản được tham gia vào các giao dịch
dân sự trong những trường hợp cụ thể theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên,
QSDĐ bị chi phối bởi quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai trong quá trình xác
lập và khai thác sử dụng đất, cụ thể: QSDĐ của mỗi tổ chức, cá nhân được xác
lập tuân theo quy định của Nhà nước về trình tự, thủ tục, thời gian, không gian,
nghĩa vụ tài chính …; người sử dụng đất được thực hiện nhiều quyền năng khác
nhau để đảm bảo quyền và lợi ích của mình trong quá trình sử dụng đất dưới sự
cho phép và tuân theo các quy định của pháp luật. Song QSDĐ của mỗi chủ thể
lại mang tính độc lập tương đối, chúng được thoát ly ra khỏi quyền sở hữu Nhà
nước và trở thành một chế định độc lập trong quan hệ với Nhà nước và chủ thể
6
khác. Và đến Luật đất đai 2013, quyền và nghĩa vụ của NSDĐ đã được quy định
riêng biệt tại chương 11 từ Điều 166 đến Điều 194 của Luật phân tách chi tiết
thành những nội dung: quy định chung; quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng
đất, quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất;
quyền và nghĩa vụ của người Việt nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài
có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất và
điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Với các nội dung trên có thể hiểu: QSDĐ là những quyền năng sử dụng
đất cụ thể, được pháp luật ghi nhận và đảm bảo thực hiện đối với các chủ thể sử
dụng đất trong quá trình khai thác và sử dụng.
Quyền sử dụng đất được ghi nhận là quyền tài sản nên các giao dịch về
quyền sử dụng đất chính là các giao dịch chuyển quyền[46]. Chuyển quyền sử
dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác
thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Do đất đai là tài sản công thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lí nên đất đai
không được đưa vào các lưu thông dân sự mà chỉ có quyền sử dụng đất được
Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới là đối tượng của các
giao dịch dân sự. Bởi vậy, Nhà nước ban hành các quy định của pháp luật một
cách chặt chẽ về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên
tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật đất đai 2013: Chuyển quyền sử
dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác
thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Như vậy, ở khía cạnh này chuyển
quyền sử dụng đất được khái quát gồm các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
“trọn vẹn”, nghĩa là sau khi thực hiện các hình thức chuyển quyền này người
chuyển quyền sử dụng đất không còn có quyền và nghĩa vụ liên quan đối với
quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu hiểu theo hướng ghi nhận các quyền của
người sử dụng đất theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013, chuyển quyền
sử dụng đất còn gồm cả các hình thức chuyển quyền “không trọn vẹn” là cho
thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất. Như vậy, hiểu một cách đầy đủ nhất
7
chuyển quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Tóm lại, chuyển quyền sử dụng đất có thể hiểu là việc Nhà nước cho phép
người sử dụng đất được "định đoạt" quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo
quy định của pháp luật bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất. Việc chuyển quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau:
Thứ nhất, người sử dụng đất không có toàn quyền định đoạt tuyệt đối với
đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền
sở hữu. Khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, những người tham gia vào
giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do
pháp luật quy định. Việc chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi thời hạn,
mục đích và quy hoạch sử dụng đất. Người nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng
đất đúng mục đích mà Nhà nước đã xác định.
Thứ hai, chuyển quyền sử dụng đất là sự dịch chuyển quyền, nghĩa vụ
hoặc trao quyền cho một chủ thể khác thực hiện những quyền nhất định. Điều
này thấy rõ qua việc các bên thực hiện chuyển quyền để nhận được những lợi ích
nhất định theo mong muốn của chính bản thân chủ thể. Việc trao quyền này có
thể là trao quyền trọn vẹn và cũng có thể là trao quyền không trọng vẹn.
Thứ ba, chuyển quyền sử dụng đất ở phải tuân thủ các quy định pháp luật
riêng về trình tự, thủ tục, điều kiện chuyển nhượng và các vấn đề phát sinh liên
quan như nghĩa vụ thuế đối với cơ quan Nhà nước. Việc Nhà nước cho phép
người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quy định có ý
nghĩa, nhất là trong thời kỳ phát triển kinh tế thị trường hiện nay. Quy định này
tạo điều kiện cho các chủ thể có quyền sử dụng đất ở được giao kết hợp đồng
nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng sang bên nhận
chuyển nhượng, đáp ứng nhu cầu của người dân trong giai đoạn hiện nay.
Vậy, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là gì?
Theo cách hiểu thông thường, hợp đồng là một giao dịch dân sự trong đó
các bên trao đổi ý chí với nhau để đi đến một thỏa thuận chung nhằm làm phát
sinh các quyền và nghĩa vụ dân sự nhất định đối với nhau.
8
Dưới góc độ pháp lý, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác
lập, thay đổi và chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự. Theo từ điển thuật ngữ
pháp luật Pháp – Việt, “contrat” - hợp đồng là một thỏa thuận từ đó dẫn tới việc
phát sinh một hay nhiều nghĩa vụ hoặc tạo ra hay chuyển giao một quyền đối
vật[29]. Quá trình này do các quy phạm pháp luật điều chỉnh đối với từng quan
hệ xã hội nhất định được phát sinh do quá trình trao đổi các lợi ích vật chất giữa
các chủ thể tham gia quan hệ đó với nhau.
Như vậy, có thể hiểu hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận
giữa các bên về việc xác lập, thay đổi và chấm dứt các quyền và nghĩa vụ trong
quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất của chủ thể được nhà nước trao quyền
sử dụng cho một chủ thể khác theo những cách thức mà pháp luật quy định.
Khái niệm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được làm rõ qua một số
đặc điểm sau:
Thứ nhất, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất trước hết phải là một thỏa
thuận, có nghĩa là nó phải chứa đựng yếu tố tự nguyện khi giao kết nó phải có sự
trùng hợp ý chí của các bên. Việc giao kết phải tuân theo các nguyên tắc tự
nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng, tự do giao kết
hợp đồng, nhưng không được trái với pháp luật và đạo đức xã hội.
Thứ hai, về chủ thể tham gia hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất: chủ thể
giao kết, thực hiện hợp đồng phải có ít nhất từ hai bên trở lên, vì hợp đồng là
một giao dịch pháp lý đơn phương, song phương hay đa phương. Các chủ thể khi
giao kết, thực hiện hợp đồng đều phải có tư cách chủ thể tức là phải đáp ứng các
điều kiện theo quy định của pháp luật đối với một chủ thể của quan hệ chuyển
quyền sử dụng đất.
Thứ ba, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là một sự kiện pháp lý làm
phát sinh hậu quả pháp lý là phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền nghĩa vụ
dân sự của các chủ thể tham gia. Đó là quá trình dịch chuyển quyền, nghĩa vụ
hoặc trao quyền cho một chủ thể khác thực hiện những quyền nhất định trong
quyền sử dụng đất.
Thứ tư, hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện
bằng văn bản, phải được công chứng hoặc chứng thực. Điều này xuất phát từ đặc
thù của quyền sử dụng đất – tài sản đặc biệt với chủ thể đại diện quản lý là Nhà
9
nước. Việc ghi nhận thực hiện bằng văn bản đảm bảo sự ràng buộc pháp lý giữa
các bên trong quan hệ chuyển quyền sử dụng đất một cách chặt chẽ và đảm bảo
quyền, nghĩa vụ hơn của mỗi chủ thể.
Thứ năm, mục đích của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là các bên
giao kết hợp đồng để nhận được những lợi ích nhất định theo mong muốn của
chính bản thân chủ thể đó khi xác lập hợp đồng. Cụ thể, bên chuyển quyền có
thể là trao quyền trọn vẹn (hợp đồng chuyển nhượng) và cũng có thể là trao
quyền không trọn vẹn (cho thuê, cho mượn) và nhận lại một khoản lợi ích vật
chất nhất định, còn bên nhận chuyển quyền thì ngược lại.
Dựa trên những phân tích về chuyển quyền sử dụng đất, có thể rút ra
những đặc điểm pháp lí của chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức cơ bản của chuyển
quyền sử dụng đất. Giáo trình Luật đất đai đưa ra khái niệm chuyển nhượng
quyền sử dụng đất bằng cách nêu lên bản chất của quan hệ chuyển nhượng, theo
đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất (gọi là bên
chuyển quyền sử dụng đất) thỏa thuận việc chuyển giao quyền sử dụng đất cho
người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) và người đó
phải trả cho bên chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với giá trị
quyền sử dụng đất. Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ nộp
thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất. Mục tiêu của quan hệ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của mình cho người khác để thu về một lợi ích vật chất có giá trị là tiền.
Thông qua đó mà tìm cho đất đai những người chủ đích thực, có đủ vốn, kinh
nghiệm quản lý và năng lực sản xuất kinh doanh. Điều này phù hợp với quy luật
mang tính tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường về những giao dịch đối
với một tài sản có giá trị.
Mặt khác, theo quy định tại Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 quy định việc
chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng trừ trường hợp về
thừa kế quyền sử dụng đất. Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “ Hợp đồng
về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với
quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có
liên quan”. Hay nói cách khác hợp đồng là hình thức bắt buộc khi thực hiện
10
quan hệ chuyển quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng
đất nói riêng.
Như vậy, hiểu theo cách chung nhất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất
có thể hiểu là một loại giao dịch về đất đai thông qua hợp đồng, theo đó, người
sử dụng đất tự nguyện chấm dứt quyền sử dụng đối với một diện tích đất nhất
định, chuyển giao nó cho người khác và nhận lại một khoản tiền nhất định từ
người nhận quyền sử dụng đất tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất. Việc
chuyển nhượng phải diễn ra theo quy định của pháp luật về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất.
Vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Điều 697 Bộ luật
dân sự 2005 và đến Điều 500 Bộ luật dân sự 2015 nêu khái niệm Hợp đồng về
quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn
quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho
bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.
Vậy, trong Bộ luật dân sự khái niệm này cũng được tiếp cận bằng cách nêu bản
chất của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất như khái niệm nêu trên về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy, khái quát lại, có thể hiểu hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của
mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả
cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng
đất.
Nội hàm của khái niệm này được làm rõ qua đặc trưng cơ bản là sự hình
thành, tồn tại và phát triển của khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất luôn gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu
nhà nước về đất đai.
Xét về mặt lịch sử thì khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận
lần đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980. Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với
chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu; các tổ
11
chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước
thừa nhận có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền
sử dụng đất giữa các chủ thể này do Nhà nước quy định cả điều kiện lẫn cách thức,
trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như quyền và nghĩa vụ của
các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong quan hệ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, vì những lý do khác nhau mà người có quyền sử dụng
đất (do Nhà nước giao, cho thuê đất hoặc thừa nhận việc sử dụng đất hợp pháp)
không có khả năng hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất nữa, khi đó mục đích của
họ là chuyển nhượng cho người khác thực sự có nhu cầu sử dụng để thu lại cho
mình một khoản lợi ích vật chất nhất định và bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên
nhận chuyển nhượng và Nhà nước thiết lập một quan hệ mới về sử dụng đất. Việc
chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng đất nói trên phải thông đại diện chủ sở hữu
đối với đất đai đó là Nhà nước. Nhà nước, với vai trò vừa là người đại diện chủ sở
hữu về đất đai, vừa là người quản lý việc sử dụng đất đã đưa ra những quy định rất
chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiết lập các quan hệ luôn luôn được thực hiện theo
một vòng trật tự nhất định. Điều này thể hiện ở một số điểm như sau:
Thứ nhất, các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định. Việc Nhà
nước đưa ra những điều kiện xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng,
bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấm dứt quan hệ quyền sử dụng đất, vì
vậy phải được đặt ra trong một số hoàn cảnh, lý do nhất định mới được chuyển
nhượng. Ngược lại, mặc dù người nhận chuyển nhượng tự họ bỏ ra một khoản
tiền tương ứng với giá trị của thửa đất nhằm mục đích thiết lập quyền sử dụng
đất với thửa đất đó nhưng để đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả, tránh hiện
tượng đầu cơ đất đai hoặc không khai thác hết tiềm năng của đất, Nhà nước quy
định điều kiện cho cả bên nhận chuyển nhượng.
Thứ hai, điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là khác
nhau. Việc Nhà nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất xuất
phát từ lợi ích, tầm quan trọng của từng loại đất. Nhìn chung, điều kiện chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đặt ra đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng
12
có phần chặt chẽ hơn so vói các loại đất khác, nó xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của
loại đất này đối với quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, nhất là ở nước ta nền
sản xuất chủ yếu và quyết định đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp.
Thứ ba, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp
thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về thuế chuyển quyền sử
dụng đất. Mục đích Nhà nước đưa ra quy định này là điều tiết thu nhập của
người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh thông qua việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Ngoài ra, người nhận chuyển
nhượng phải nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
Tranh chấp đất đai là một hiện tượng bình thường trong mọi đời sống xã
hội, không phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai. Đối với Việt Nam, trong giai
đoạn trước năm 1980, đất đai thuộc sở hữu của nhiều thành phần kinh tế khác
bao gồm: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân về đất đai. Khi đó
những tranh chấp phát sinh liên quan đến giao dịch đất gồm các loại: Tranh chấp
về hợp đồng mua bán đất, tranh chấp về tặng cho đất, tranh chấp về chuyển đổi
đất… Đến khi chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai được thiết lập từ năm
1980[33] thì đất đai thuộc chế độ sở hữu của toàn dân, do Nhà nước thống nhất
quản lý thì các tranh chấp đất đai trước Hiến pháp năm 1992 và LĐĐ năm 1993
chủ yếu là tranh chấp về quyền quản lý, sử dụng đất. Vì trong giai đoạn này Nhà
nước không thừa nhận và nghiêm cấm người sử dụng đất được phép chuyển
nhượng QSDĐ. Cá nhân, tổ chức sử dụng đất chỉ có quyền mua bán và chuyển
nhượng thành quả lao động từ đất, tài sản có trên đất. Kể từ khi Hiến pháp 1992
và LĐĐ năm 1993 có hiệu lực thi hành thì Nhà nước chính thức cho người sử
dụng đất được quyền chuyển nhượng QSDĐ. Quyền chuyển nhượng QSDĐ tiếp
tục được thực hiện, được ghi nhận tại BLDS năm 1995, LĐĐ năm 2003, BLDS
năm 2005, LĐĐ năm 2013 và BLDS năm 2015. Bởi vậy, trong giai đoạn hiện
nay, tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn xảy ra phổ
biến, diễn biến phức tạp, nhất là những thời kỳ thị trường bất động sản phát triển
sôi động, các giao dịch nhà đất tăng cao, lợi nhuận mang lại cho các nhà đầu tư
từ các giao dịch này lớn, bởi vậy các nhà đầu tư bất chấp các quy định của pháp
13
luật thực hiện các giao dịch hợp đồng trái luật. Các tranh chấp về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể được biểu hiện ở nhiều dạng khác
nhau: về chủ thể, về đối tượng, về giá cả, về phương thức thanh toán... song
chúng đều phản ánh một bản chất chung nhất đó là những bất đồng, mâu thuẫn
và xung đột về quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia ký kết và thực hiện
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Mà một cách chung nhất, theo từ điển tiếng Việt, tranh chấp là tranh dành
nhau một cách giằng co cái không thuộc về bên nào, là sự đấu tranh giằng co khi
có ý kiến bất đồng, chủ yếu là trong vấn đề quyền lợi giữa các bên. Theo từ điển
pháp luật Việt Pháp: “Litige” - vụ tranh chấp được giải thích như sau: Người ta
nói tới vụ tranh chấp khi mà một người không được hưởng một quyền hay lợi ích
hợp pháp của mình bằng thỏa thuận và dự định đưa vụ việc ra Tòa án phân xử
[43,46]
Dưới góc độ pháp lí, khoản 26 Điều 4 LĐĐ năm 2003 lần đầu ghi nhận
khái niệm về tranh chấp đất đai: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”
và tại khoản 24 Điều 3 LĐĐ năm 2013 thì khái niệm này cũng không có sự thay
đổi.
Vậy, từ những phân tích trên có thể hiểu: tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về mặt lợi
ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia ký kết và thực hiện hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bản chất của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
được biểu hiện thông qua những đặc trưng cơ bản sau đây:
Thứ nhất, chủ thể tranh chấp đất đai là chủ thể quản lý và sử dụng đất,
không có quyền sở hữu đối với đất đai. Quyền sử dụng đất của các chủ thể được
xác lập dựa trên quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước hoặc được Nhà
nước công nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, QSDĐ hợp pháp của cá nhân là tài
sản của cá nhân; QSDĐ hợp pháp của tổ chức là tài sản của tổ chức. Mặt khác, ,
như đã phân tích quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản và mang đặc tính
của tài sản vô hình[43,46]. Như vậy, trên cơ sở quyền sử dụng đất được Nhà
nước trao cho, người sử dụng đất được thực hiện các giao dịch chuyển quyền sử
14
dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, khi
tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy ra thì chủ thể
tranh chấp trong trường hợp này chỉ là chủ thể có quyền sử dụng đất chứ không
phải là chủ thể có quyền sở hữu đất đai.
Thứ hai, đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý, quyền sử dụng
và những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng đất đai theo quy định của pháp
luật. Đất đai là loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh
chấp mà thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Đối tượng của tranh chấp được biểu
hiện dưới dạng vật quyền chứ không phải bản thân đất đai. Tuy nhiên, xuất phát
từ quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt nên giữa hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán tài sản có những điểm khác biệt,
thể hiện ở những nội dung sau:
Một là, về mặt đối tượng
Nếu như trong quan hệ mua bán tài sản, đối tượng của hợp đồng là tài sản
bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản thuộc quyền sở hữu của bên
bán, thì trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của hợp
đồng là quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng, còn thửa đất chuyển nhượng
vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là người đại diện.
Với tư cách là chủ sở hữu tài sản, bên bán có toàn quyền định đoạt tài sản
bằng việc bán quyền sở hữu tài sản cho bên mua mà không phụ thuộc vào ý chí
của người khác. Trong khi đó bên chuyển nhượng chỉ là người có quyền sử dụng
đất nên khi chuyển nhượng cho người khác phải được sự cho phép của đại diện
chủ sở hữu đối với thửa đất chuyển nhượng đó là Nhà nước.
Hai là, về hình thức, hiệu lực của hợp đồng
Nếu như hợp đồng mua bán tài sản có thể được giao kết bằng lời nói, bằng
văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể và thường có hiệu lực thi hành ngay sau khi
xác lập (cam kết hoặc ký kết), trừ hợp đồng mua bán nhà ở và một số tài sản mà
Nhà nước có quy định phải được lập bằng văn bản, thì hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất phải được lập bằng văn bản, phải được công chứng, chứng
thực và chỉ có hiệu lực đầy đủ thi hành sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cho phép.
Ba là, về trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước
15
Nếu như trong mua bán tài sản, bên bán tài sản cũng như bên mua tài sản
không phải thực hiện nghĩa vụ gì trước Nhà nước, trừ trường hợp Nhà nước quy
định khi mua bán một số loại tài sản bên mua phải đăng ký quyền sở hữu và nộp
lệ phí trước bạ, thì trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên chuyển
nhượng phải tuân thủ nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục và phải có nghĩa vụ
nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy
định của pháp luật.
Điều này hoàn toàn khác biệt với các tranh chấp các tài sản thông thường
khác, chúng thuộc quyền sở hữu của chính chủ thể tranh chấp. Đây cũng là yếu
tố đặc biệt, chi phối lớn tới quá trình giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nói
riêng. Theo đó, việc giải quyết tranh chấp không chỉ hướng tới bảo vệ quyền và
lợi ích của các bên tham gia quan hệ mà còn còn bảo vệ cho chủ thể có quyền sở
hữu - đó là Nhà nước.
Tóm lại, đối tượng của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là
quyền và lợi ích phát sinh từ việc thực hiện hợp đồng hoặc giải quyết hậu quả
khi vi phạm hợp đồng mà không hoàn toàn là một loại tài sản hữu hình cụ thể.
Thứ ba, tranh chấp đất đai không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của
các bên tham gia tranh chấp, mà còn phát sinh gây tác động xấu đến trật tự kinh
tế - xã hội và ảnh hưởng đến lợi ích, hoạt động quản lý trật tự hành chính của
Nhà nước đối với đất đai. Mà đất đai còn là một trong những lĩnh vực nhạy cảm
của xã hội, bởi vậy những tranh chấp đất đai kéo theo nhiều hệ lụy đối với các
bên trong tranh chấp, xã hội và Nhà nước.
1.1.3. Phân loại các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
Sự xung đột, mâu thuẫn giữa các bên khi tham gia quan hệ hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ có thể xảy ra từ giai đoạn giao kết hợp đồng, thực hiện
hợp đồng, về hậu quả pháp lý của hợp đồng. Ở mỗi giai đoạn tranh chấp khác
nhau thì hậu quả pháp lý cũng khác nhau. Do đó, căn cứ vào từng giai đoạn tranh
chấp ta có thể phân thành các nhóm về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ như sau:
16
- Nhóm tranh chấp về giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất.
+ Tranh chấp về hình thức hợp đồng;
+ Tranh chấp về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng;
+ Tranh chấp do bên chuyển nhượng không có quyền chuyển nhượng;
+ Tranh chấp do đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được;
+ Tranh chấp do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội;
+ Tranh chấp của bên thứ ba về giá trị pháp lý của hợp đồng.
- Nhóm tranh chấp về thực hiện quyền và nghĩa vụ của hợp đồng.
+ Tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán hợp đồng (nghĩa vụ của bên nhận
chuyển nhượng phải thanh toán đủ số tiền theo đúng phương thức đã thỏa
thuận);
+ Tranh chấp về nghĩa vụ giao đất và giấy tờ liên quan tới quyền sử dụng
đất (bên chuyển nhượng phải giao đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu, tình
trạng đất và giao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của bên
chuyển nhượng);
+ Tranh chấp về nghĩa vụ làm thủ tục hành chính đất đai (nghĩa vụ làm
thủ tục công chứng, chứng thực, đăng ký, kê khai, nộp thuế, sang tên trước bạ,
cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng).
- Nhóm tranh chấp về giải quyết hậu quả hợp đồng do bị chấm dứt, bị hủy
bỏ, bị vô hiệu.
+ Tranh chấp do hợp đồng bị chấm dứt (do đơn phương chấm dứt, hoặc
hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng);
+ Tranh chấp do hợp đồng bị vô hiệu (vi phạm điều kiện có hiệu lực của
hợp đồng dân sự, vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội hay bên chuyển nhượng
không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất).
1.1.4. Nguyên nhân phát sinh các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là biểu hiện cụ thể
của những mâu thuẫn bất đồng về lợi ích kinh tế giữa các chủ thể sử dụng đất với nhau.
Kể từ khi nước ta chuyển đổi thành nền kinh tế thị trường, tranh chấp đất đai nói chung
và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng diễn ra rộng khắp ở
17
