Phân tích dự án đầu tư xây dựng khu đô thị Tiến Xuân – Hòa Bình

Trường ĐHKT&QTKD

Khóa luận tốt nghiệp

MỤC LỤC.
STT
1
2
3
4
1.1
1.1.1
1.1.2
1.2
1.2.1
1.2.2
1.2.3
1.2.4.
1.3
1.3.1
1.3.2
1.3.3
1.3.4
1.3.5
2.1
2.1.1
2.1.2
2.1.3
2.1.4
2.1.5
2.2

2.2.1
2.2.2
2.2.3
2.3
2.4

3.1
3.1.1

TIÊU ĐỀ
Mở đầu
Tính cấp thiết của đề tài
Mục tiêu của đề tài
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
Bố cục của đề tài
Chương I: Lý luận chung về lập dự án
Khái niệm, đặc điểm dự án đầu tư
Khái niệm và phân loại dự án đầu tư
Đặc điểm dự án đầu tư
Nội dung công tác lập dự án đầu tư
Khái niệm lập dự án đầu tư
Nguyên tắc lập dự án đầu tư
Nội dung của lập dự án đầu tư.
Quy trình lập dự án
Nội dung chủ yếu của dự án nghiên cứu khả thi
Tình hình kinh tế xã hội liên quan đến dự án đầu tư
Nghiên cứu thị trường
Nghiên cứu về phương diện kỹ thuật
Phân tích tài chính
Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội

Chương II: Đặc điểm địa bàn thực hiện dự án khu đô
thị Tiến Xuân – Hòa Bình
Vị trí địa lý
Địa hình
Khí hậu
Địa chất
Thủy văn
Cảnh quan thiên nhiên
Cơ hội thị trường của dự án đầu tư Tiến Xuân
Thực trạng về kinh tế xã hội của địa phương
Nhu cầu về một dự án đầu tư đô thị có quy mô lớn
Sự cần thiết phải đầu tư khu đô thị Tiến Xuân
Phương pháp nghiên cứu
Căn cứ để xây dựng dự án
Chương III: Thực trạng thực hiện dự án và giải pháp
nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện dự án đầu tư xây
dựng khu đô thị Tiến Xuân
Thực trạng thực hiện dự án
Giới thiệu chung về dự án
Lớp K5KTĐT B

TRANG
1
1
2
2
3
3
5
6

6
6
7
10
10
10
11
11
15
17
18
18
18
19
19
20
20
20
21
22
23
24

26
26


Trường ĐHKT&QTKD

3.1.2

3.1.3
3.1.3.1
3.1.3.2
3.1.4
3.1.5
3.1.5.1
3.1.5.2
3.1.5.3
3.1.6
3.1.7
3.1.7.1
3.1.7.2
3.1.7.3
3.1.7.4
3.1.7.5
3.1.7.6
3.2
3.2.1
3.2.2

Khóa luận tốt nghiệp

Phân tích khía cạnh thị trường sản phẩm của dự án
Phân tích địa điểm thực hiện dự án
Nhận xét chung về vấn đề hiện trạng
Phân tích lựa chọn địa điểm dự án
Phân tích khía cạnh kỹ thuật của dự án
Phương án chung giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định
cư
Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ

Kinh phí tạm tính
Chính sách tái định cư
Dự báo các tác động của dự án đối với môi trường khu
vực
Phân tích tài chính của dự án
Tổng mức vốn đầu tư của dự án
Nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ
Nguồn vốn đầu tư
Kế hoạch vay vốn và trả nợ
Phân tích giá thành – giá chuyển giao
Lợi ích kinh tế xã hội cả dự án
Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả dự án đầu tư
xây dựng khu đô thị Tiến Xuân
Phương hướng nâng cao chất lượng lập dự án tại công ty
TNHH một thành viên SUDICO Tiến Xuân
Giải pháp nâng cao hiệu quả “ Dự án đầu tư xây dựng
khu đô thị Tiến Xuân” và công tác lập dự án tại công ty
Kết luận
Tài liệu tham khảo

Lớp K5KTĐT B

26
30
30
31
32
35
35
35

41
41
45
45
47
48
51
51
51
54
54
55


Trường ĐHKT&QTKD

Khóa luận tốt nghiệp

LỜI MỞ ĐẦU
1.

TÍNH CẤP THIẾT CỦA CHUYÊN ĐỀ.
Đầu tư xây dựng là một hoạt động chủ yếu, thường xuyên và quan

trọng đối với sự phát triển của mỗi quốc gia. Hoạt động đầu tư phải được thực
hiện dựa trên dự án đầu tư. Dự án đầu tư có khả thi thì mới tiến hành các hoạt
động đầu tư.
Các dự án đầu tư có được quyết định đầu tư hay không phụ thuộc nhiều
vào các yếu tố. Thứ nhất, là yếu tố chính sách kinh tế, trên cơ sở luật pháp và
các quy hoạch phát triển kinh tế. Thứ hai, là các yếu tố thị trường cạnh tranh.

Thứ ba, là các yếu tố chi phí tài chính, sự thay đổi về lãi suất và chính sách
thuế. Thứ tư, là chi phí ảnh hưởng môi trường tự nhiên, tài nguyên khoáng
sản của đất nước. Một yếu tố khác có tác động lớn đó là việc áp dụng khoa
học – kỹ thuật hiện đại và tiên tiến, đó chính là việc lựa chọn trang thiết bị,
công nghệ. Yếu tố thứ sáu là khả năng tài chính, năng lực kinh nghiệm của
chủ đầu tư. Yếu tố thứ sáu được xem như quan trọng nhất đến quyết định đầu
tư.
Hiện nay nước ta đang trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa thì
các dự án đầu tư xây dựng là rất quan trọng, nó tạo dựng cơ sở hạ tầng, khu
công nghiệp, khu chế suất, khu đô thị hiện đại…
Với những lý do trên em chọn đề tài: “ Phân tích dự án đầu tư xây
dựng khu đô thị Tiến Xuân – Hòa Bình” nhằm tìm hiểu quá trình phân tích
tài chính của các dự án xây dựng ở nước ta, lấy dự án xây dựng khu đô thị
Tiến Xuân – Hòa Bình làm ví dụ điển hình, ảnh hưởng của việc xây dựng khu
đô thị Tiến Xuân đến việc di dân và tái định cư hay phù hợp với quy hoạch
của nhà nước như thế nào? Từ đó đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện
hơn cho dự án, tránh những thất thoát và thiệt hại có thể dự báo được để góp
phần giúp chủ đầu tư và nhà nước đưa ra những quyết định đầu tư hợp lý.
2.
MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI.
2.1. Mục tiêu chung
- Tiếp cận với thực tế, vận dụng kiến thức đã học để phân tích dự án đầu
tư xây dựng.
Lớp K5KTĐT B


Trường ĐHKT&QTKD

Khóa luận tốt nghiệp

- Đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong quá trình lập dự
án đầu tư xây dựng.
2.2. Mục tiêu cụ thể.
- Khái quát, hệ thống hóa các vấn đề lý luận chung nhất thuộc lĩnh vực
lập dự án đầu tư.
- Phân tích dự án đầu tư xây dựng khu đô thị Tiến Xuân – Hòa Bình.
- Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả lập dự án đầu tư xây dựng khu
đô thị Tiến Xuân – Hòa Bình.
3.
ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU.
3.1. Đối tượng nghiên cứu.
Những lý luận và thực tiễn quá trình lập dự án đầu tư xây dựng khu đô
thị Tiến Xuân – Hòa Bình.
3.2. Phạm vi nghiên cứu.
4.2.1. Phạm vi không gian.
Nghiên cứu tại công ty TNHH một thành viên SUDICO Tiến Xuân.
4.2.2. Phạm vi thời gian.
Nghiên cứu số liệu về tình hình hoạt động của Công ty TNHH một
thành viên SUDICO Tiến Xuân giai đoạn 2009 – 2011
Nghiên cứu số liệu xây dựng dự án từ quý II năm 2009, dự án dự kiến
xây dựng tới năm 2018
4.2.3. Phạm vi nội dung nghiên cứu.
Giới thiệu chung về dự án, phân tích kỹ thuật dự án gồm: đánh giá tác
động môi trường, điều tra thiệt hại và bồi thường tái định cư; phân tích tài
chính của dự án.
4.
BỐ CỤC CỦA ĐỀ TÀI.
Phần mở đầu
Chương I: LÝ LUẬN CHUNG VỀ LẬP DỰ ÁN.
Chương II: ĐẶC ĐIỂM ĐỊA BÀN THỰC HIỆN DỰ ÁN KHU ĐÔ

THỊ TIẾN XUÂN – HÒA BÌNH.
Chương III: THỰC TRẠNG THỰC HIỆN DỰ ÁN VÀ GIẢI PHÁP
NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN DADT XÂY DỰNG KHU
ĐÔ THỊ TIẾN XUÂN – HÒA BÌNH.
Kết luận

Lớp K5KTĐT B


Trường ĐHKT&QTKD

Khóa luận tốt nghiệp

CHƯƠNG I: LÝ LUẬN CHUNG VỀ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ.
1.1. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1.1.1. Khái niệm và phân loại dự án đầu tư.
1.1.1.1. Khái niệm.
Theo luật đầu tư Việt Nam năm 2005: “ Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất
bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể,
trong khoảng thời gian xác định”.
Dự án đầu tư có thể được xem xét dưới nhiều góc độ khác nhau:
Lớp K5KTĐT B


Trường ĐHKT&QTKD

-

Khóa luận tốt nghiệp

Về mặt hình thức nó là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết

và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt được
những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
Trên góc độ quản lý, dự án đầu tư là một công cụ quản lý sử dụng vốn,
vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế xã hội trong một thời
gian dài.
Trên góc độ kế hoạch, dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch
chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế - xã
hội, làm tiền đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ.
Về mặt nội dung, dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động có liên
quan với nhau được kế hoạch hóa nhằm đạt được mục tiêu đã định bằng việc
tạo ra các kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử
dụng các nguồn lực xác định.
Như vậy, dự án đầu tư gồm 4 thành phần chính:
-

Mục tiêu của dự án:

+ Mục tiêu phát triển thể hiện sự đóng góp của dự án vào việc thực hiện các
mục tiêu chung của một quốc gia.
+ Mục tiêu trực tiếp của chủ đầu tư: đó là các mục tiêu cụ thể cần đạt được
của việc thực hiện dự án.
-

Các kết quả của dự án: Đó là những kết quả cụ thể, có thể định lượng

được tạo ra từ các hoạt động khác nhau của dự án.
Các hoạt động: Là những nhiệm vụ hoặc hành động được thực hiện
trong dự án để tạo ra các kết quả nhất định.

Các nguồn lực: Về vật chất, tài chính và con người cần thiết để tiến
hành các hoạt động của dự án. Giá trị hoặc chi phí của các nguồn lực này
chính là vốn đầu tư cần cho dự án.
1.1.1.2. Phân loại.
Có thể phân loại dự án đầu tư theo những tiêu thức sau:

Lớp K5KTĐT B


Trường ĐHKT&QTKD

a.

Khóa luận tốt nghiệp

Theo cơ cấu tái sản xuất.
Dự án đầu tư được chia thành:

- Dự án đầu tư theo chiều rộng.
- Dự án đầu tư theo chiều sâu.
b.
Theo lĩnh vực hoạt động trong xã hội.
Dự án đầu tư có thể chia thành:
- Dự án đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh.
- Dự án đầu tư phát triển khoa học kỹ thuật
- Dự án đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng.
c.
Theo các giai đoạn hoạt động của các dự án đầu tư trong quá trình tái
sản xuất xã hội.
Có thể phân loại các dự án đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh thành:

- Dự án đầu tư thương mại
- Dự án đầu tư sản xuất.
d.
Theo thời gian thực hiện và phát huy tác dụng để thu hồi đủ vốn đã bỏ
ra.
-

Có thể phân chia thành:
Dự án đầu tư ngắn hạn ( như các dự án thương mại )
Dự án đầu tư dài hạn ( như các dự án đầu tư sản xuất, đầu tư phát triển

khoa học kỹ thuật, xây dựng cơ sở hạ tầng ).
e.
Theo thẩm quyền quyết định dự án.
Theo phân cấp quản lý dự án được chia thành các dự án quan trọng cấp quốc
gia, dự án nhóm A,B,C.
Dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định.
Dự án nhóm A do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Dự án nhóm B và C do Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ
quan trực thuộc Chính phủ, UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương
quyết định.
f.
Theo cấp độ nghiên cứu.
Gồm 2 loại:
Dự án tiền khả thi: là kết quả của giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi.
Dự án khả thi: Là kết quả của giai đoạn nghiên cứu khả thi..
g.
Theo nguồn vốn
Dựa vào nguồn vốn dự án đầu tư có thể chia thành:
Lớp K5KTĐT B

Trường ĐHKT&QTKD

-

Khóa luận tốt nghiệp

Dự án đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước.
Dự án đầu tư bằng nguồn vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước,

vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh.
Dự án đầu tư bằng nguồn vốn huy động của doanh nghiệp và các nguồn
khác.
Dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗn hợp.
Việc phân loại này cho thấy tình hình huy động vốn từ mỗi nguồn vốn, vai trò
của mỗi nguồn đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của từng ngành, từng địa
phương và toàn bộ nền kinh tế cũng như có các giải pháp thích hợp đối với
việc quản lý các dự án với từng nguồn vốn huy động.
1.1.2. Đặc điểm của dự án đầu tư
Dự án có mục đích, mục tiêu rõ ràng.
Dự án có chu kỳ phát triển riêng và thời gian tồn tại hữu hạn.
Dự án có sự tham gia của nhiều bên như: Chủ đầu tư, nhà thầu,
cơ quan cung cấp dịch vụ trong đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước.
Sản phẩm của dự án mang tính chất đơn chiếc độc đáo.
Môi trường hoạt động của dự án là “ va chạm” , có sự tương tác
phức tạp giữa dự án này với dự án khác, giữa bộ phận quản lý này với bộ
phận quản lý khác.
Dự án có tính chất bất định và độ rủi ro cao do đặc điểm mang
tính dài hạn của hoạt động đầu tư phát triển.

1.2. NỘI DUNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ.
1.2.1. Khái niệm lập dự án đầu tư.
Có thể hiểu lập dự án đầu tư là tập hợp các hoạt động xem xét, chuẩn
bị, tính toán toàn diện các khía cạnh kinh tế kỹ thuật, điều kiện tự nhiên, môi
trường pháp lý…trên cơ sở đó xây dựng một kế hoạch hoạt động phù hợp
nhằm thực hiện một dự án đầu tư.
Quá trình lập dự án đầu tư được coi là quá trình từ việc hình thành các
ý tưởng đầu tư cho đến việc xây dựng một kế hoạch chi tiết nhằm biến ý
tưởng đó thành hiện thực. Quá trình này thể hiện qua nhiều cấp độ khác nhau
được thể hiện ở các bước nghiên cứu cơ hội đầu tư, nghiên cứu tiền khả thi và
nghiên cứu khả thi như trên đã đề cập.
1.2.2. Nguyên tắc lập dự án
Lớp K5KTĐT B


Trường ĐHKT&QTKD

Khóa luận tốt nghiệp

Việc lập dự án đầu tư thông thường được thực hiện theo hai nguyên tắc:
- Coi dự án đầu tư là một công cụ và một sản phẩm có thể bán được.
- Dự án đầu tư được lập trên cơ sở độc giả mục tiêu.
Nguyên tắc coi trọng dự án đầu tư là một công cụ và một sản phẩm có
thể bán được, cho rằng dự án có thể cung cấp những ý tưởng hữu ích cho các
nhà đầu tư, nhờ có ý tưởng đó các nhà đầu tư có cơ hội nâng cao hiệu quả vốn
đầu tư của mình. Nguyên tắc này thực chất đã coi dự án là một hàng hóa. Dự
án được coi là một sản phẩm hàng hóa căn cứ vào các thuộc tính cơ bản của
nó như giá trị và giá trị sử dụng.
Nguyên tắc độc giả mục tiêu xác định các “ Khách hàng – người đọc”
của dự án. Mỗi dự án đều có đối tượng sẽ đọc, các đối tượng này sẽ quan tâm

tới vấn đề gì từ dự án, trình độ của người đọc đến đâu thì dự án có khả năng
cung cấp thông tin cho người đọc và những thông tin đó phải đảm bảo để
người đọc có thể hiểu khi tiếp cận dự án.
Để thỏa mãn những yêu cầu đặt ra đối với dự án, công tác lập dự án
cần:
-

Chất lượng dự án phải cao.
Việc lập dự án phải đảm bảo tính kinh tế và hiệu quả, tức là dự

án lập ra phải đảm bảo chất lượng và có chi phí cho việc lập thấp nhất.
Tạo cơ hội để các chuyên gia có năng lực được cạnh tranh để
tham gia lập các dự án, có như vậy thì mới có nhiều cơ hội có dự án tốt.
Không ngừng phát triển đội ngũ chuyên gia lập các dự án đầu tư.
1.2.3. Nội dung của việc lập dự án đầu tư.
Quá trình lập dự án đầu tư trải qua 3 cấp độ nghiên cứu theo hướng
ngày càng chi tiết hơn, chi phí cho việc nghiên cứu tốn kém hơn, thời gian
cần thiết cho việc hoàn thành các công việc nghiên cứu ngày càng nhiều hơn,
những khía cạnh rút ra ngày càng chuẩn xác hơn đối với mọi khía cạnh cơ bản
của dự án.
Các cấp độ nghiên cứu đó là:
Nghiên cứu và phát hiện cơ hội đầu tư.
Nghên cứu tiền khả thi.
Nghiên cứu khả thi.
1.2.3.1. Nghiên cứu cơ hội đầu tư.
Đây là giai đoạn hình thành dự án và bước nghiên cứu sơ bộ nhằm xác
định triển vọng đem lại hiệu quả và sự phù hợp với thứ tự ưu tiên trong chiến
Lớp K5KTĐT B

Trường ĐHKT&QTKD

Khóa luận tốt nghiệp

lược phát triển sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, của ngành trong chiến
lược phát triển kinh tế xã hội của Vùng, của Đất nước. Nội dung của việc
nghiên cứu cơ hội đầu tư là xem xét nhu cầu và khả năng cho việc tiến hành
một công cuộc đầu tư, các kết quả và hiệu quả sẽ đạt được nếu thực hiện đầu
tư.
Để phát hiện các cơ hội đầu tư cần xuất phát từ những căn cứ sau đây:
Chiến lược phát triển kinh tế xã hội của Vùng, của Đất nước
hoặc chiến lược phát triển của ngành, của cơ sở, đây là định hướng lâu dài
cho sự phát triển.
Nhu cầu của công trình xây dựng đối với nền kinh tế.
Hiện trạng của các công trình xây dựng hạ tầng trong khu vực,
đất nước.
-

Tiềm năng sẵn có về tài nguyên thiên nhiên, lao động, tài chính,

quan hệ quốc tế… có thể khai thác.
Mục tiêu của việc nghiên cứu cơ hội đầu tư là xác định một cách
nhanh chóng và ít tốn kém nhưng lại dễ thấy các khả năng đầu tư trên cơ sở
những thông tin cơ bản đưa ra đủ để làm cho người có khả năng đầu tư phải
cân nhắc, xem xét và đi đến quyết định có triển khai tiếp sang giai đoạn
nghiên cứu hay không?
Bản chất của việc nghiên cứu cơ hội đầu tư là khá sơ sài.
1.2.3.2.

Nghiên cứu tiền khả thi.

Đây là bước nghiên cứu tiếp theo đối với cơ hội đầu tư có nhiều triển

vọng đã được lựa chọn. Cơ hội đầu tư này thường có quy mô đầu tư lớn, các
giải pháp kỹ thuật phức tạp, thời gian thu hồi vốn lâu, có nhiều yếu tố bất định
tác động. Đối với các cơ hội đầu tư có quy mô nhỏ, không phức tạp về mặt kỹ
thuật và triển vọng đem lại hiệu quả là rõ ràng thì có thể bỏ qua giai đoạn
nghiên cứu tiền khả thi.
Nghiên cứu tiền khả thi bao gồm các vấn đề sau:
Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu tư, các điều kiện thuận lợi và
khó khăn.
-

Dự kiến quy mô đầu tư, hình thức đầu tư.

Lớp K5KTĐT B


Trường ĐHKT&QTKD

-

Khóa luận tốt nghiệp

Chọn khu vực, địa điểm xây dựng và dự kiến nhu cầu diện tích

sử dụng đất trên cơ sở giảm tới mức tối đa việc sử dụng đất và những ảnh
hưởng về môi trường, xã hội và tái định cư.
Phân tích, lựa chọn sơ bộ về công nghệ, kỹ thuật ( bao gồm cả
trồng cây, vật nuôi nếu có ) và các điều kiện cung cấp vật tư, thiết bị, nguyên
liệu, năng lượng, dịch vụ hạ tầng.

Phân tích, lựa chọn sơ bộ các phương án xây dựng.
Xác định tổng mức đầu tư, phương án huy động các nguồn vốn,
khả năng hoàn vốn và trả nợ thu lãi.
Tính toán sơ bộ hiệu quả đầu tư về mặt kinh tế xã hội của dự án.
Xác định tính độc lập vận hành, khai thác của các dự án thành
phần hoặc tiểu dự án.
Nghiên cứu tiền khả thi được xem là bước nghiên cứu trung gian giữa
nghiên cứu cơ hội đầu tư và nghiên cứu khả thi. Giai đoạn này mới chỉ dừng
lại nghiên cứu sơ bộ về các yếu tố cơ bản của dự án.
Đặc điểm của nghiên cứu các vấn đề ở giai đoạn này là chưa chi tiết,
xem xét ở trạng thái tĩnh, ở mức trung bình mọi đầu vào, đầu ra, mọi khía
cạnh kỹ thuật tài chính của cơ hội đầu tư của toàn bộ quá trình thực hiện đầu
tư và vận hành kết quả đầu tư. Do đó, độ chính xác của các kết quả nghiên
cứu tiền khả thi này chưa cao.
Sau bước nghiên cứu tiền khả thi nếu thấy dự án có hiệu quả và có khả
năng thực hiện thì tiến hành nghiên cứu khả thi.
1.2.3.3. Nghiên cứu khả thi.
Đây là bước sàng lọc cuối cùng để lựa chọn được dự án tối ưu. Ở giai
đoạn này phải khẳng định để lựa chọn cơ hội đầu tư có khả thi hay không, có
vững chắc có hiệu quả hay không?
Ở bước nghiên cứu này, nội dung nghiên cứu cũng tương tự như giai
đoạn nghiên cứu tiền khả thi nhưng khác nhau ở mức độ chi tiết hơn, chính
xác hơn. Mọi khía cạnh nghiên cứu đều được xem xét ở trạng thái động tức là
có tính tới những yếu tố bất định có thể xảy ra theo nội dung nghiên cứu.
Nội dung của nghiên cứu khả thi là:
Những căn cứ để xác định sự cần thiết đầu tư.
Lựa chọn hình thức đầu tư.
Các phương án địa điểm cụ thể ( hoặc vùng địa điểm, tuyến công
trình) phù hợp với quy hoạch xây dựng ( bao gồm cả tài liệu về sự lựa chọn
Lớp K5KTĐT B

Trường ĐHKT&QTKD

Khóa luận tốt nghiệp

địa điểm, trong đó có đề xuất giải pháp hạn chế tới mức tối thiểu ảnh hưởng
đối với môi trường và xã hội).
Phương án giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định cư ( nếu có).
Phân tích, lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ ( bao gồm cả
cây trồng, vật nuôi nếu có).
Các phương án kiến trúc, giải pháp xây dựng, thiết kế sơ bộ của
các phương án đề nghị lựa chọn, giải pháp quản lý bảo vệ môi trường.
Xác định nguồn vốn ( hoặc loại nguồn vốn ), khả năng tài chính,
tổng mức đầu tư và nhu cầu vốn theo tiến độ. Phương án hoàn trả vốn đầu tư (
đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn đầu tư).
Phương án quản lý khai thác và sử dụng lao động.
Phân tích hiệu quả đầu tư.
Các mốc thời gian chính thực hiện dự án.
Kiến nghị hình thức quản lý thực hiện dự án.
Xác định chủ đầu tư.
Mối quan hệ và trách nhiệm của cơ quan liên quan đến dự án.
Tất cả ba giai đoạn nghiên cứu trên phải được tiến hành đối với các dự
án đầu tư có quy mô vốn lớn nhằm đảm bảo từng bước phân tích sâu hơn, đầy
đủ và chi tiết hơn, phát hiện và khắc phục dần những sai sót ở giai đoạn
nghiên cứu trước.
Như vậy, dự án đầu tư là một trong những công cụ thực hiện kế hoạch
kinh tế ngành, địa phương và của cả nước, để biến kế hoạch thành hành động
cụ thể và đem lại lợi ích kinh tế cho đất nước, lợi ích tài chính cho nhà đầu tư.
1.2.4. Quy trình lập dự án.

Quy trình lâp dự án là xác định các bước, các công việc cần tiến hành
để lập một dự án đầu tư. Quy trình lập dự án được xác định trên cơ sở bản
chất của quá trình lập dự án, các hoạt động cơ bản cần thiết cho quá trình lập
dự án và các bước chuẩn bị cho công tác lập dự án.
Mỗi dự án đầu tư được lập phải tuân thủ theo một quy trình nhất định
để đảm bảo chất lượng ( tính chính xác, độ tin cậy, yêu cầu tối ưu…) cũng
như hiệu quả của quá trình lập dự án. Xây dựng một quy trình lập dự án sẽ
góp phần chuyên môn hóa trong quá trình lập dự án, từ đó nâng cao chất
lượng lập dự án cũng như giảm chi phí lập dự án và nâng cao hiệu quả lập dự
án. Để xây dựng được một quy trình lập dự án người ta cần xây dựng logic
Lớp K5KTĐT B


Trường ĐHKT&QTKD

Khóa luận tốt nghiệp

của quá trình lập dự án, xây dựng các bước chuẩn bị cho quá trình lập dự án
và cuối cùng là xây dựng một quy trình dự án hoàn chỉnh.
1.3. NỘI DUNG CHỦ YẾU CỦA DỰ ÁN NGHIÊN CỨU KHẢ THI.
Dự án nghiên cứu khả thi gọi tắt là dự án đầu tư. Nội dung chủ yếu
của dự án đầu tư bao gồm các khía cạnh kinh tế vi mô và vĩ mô, quản lý và
kỹ thuật. Những khía cạnh này ở các dự án thuộc các ngành khác nhau đều có
nét đặc thù riêng, nhưng nhìn chung có thể bao gồm các vấn đề dưới đây.
1.3.1. Tình hình kinh tế - xã hội liên quan đến dự án đầu tư.
Có thể coi tình hình kinh tế - xã hội là nền tảng của dự án đầu tư, nó
thể hiện khung cảnh đầu tư, có ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình phát triển và
hiệu quả kinh tế tài chính của dự án. Tình hình kinh tế xã hội đề cập đến các
vấn đề sau đây:
Điều kiện địa lý tự nhiên ( địa hình, khí hậu, địa chất…).

Điều kiện về dân số và lao động.
Tình hình chính trị, môi trường pháp lý, các luật lệ và các chính
sách ưu tiên phát triển của đất nước.
Tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, của địa
phương, tình hình phát triển kinh doanh của ngành ( Tốc độ gia tăng GDP, tỷ
lệ đầu tư so với GDP, quan hệ giữa tích lũy và tiêu dùng, GDP/ đầu người, tỷ
suất lợi nhuận sản xuất kinh doanh ).
Tình hình ngoại hối, dự trữ ngoại tệ, cán cân thanh toán và nợ
nần.
Tuy nhiên, các dự án nhỏ có thể không cần nhiều dữ kiện kinh tế vĩ
mô như vậy, còn các dự án lớn thì cũng tùy thuộc vào mục tiêu, đặc điểm và
phạm vi tác dụng của dự án mà lựa chọn các vấn đề có liên quan đến dự án để
xem xét.
1.3.2.
Nghiên cứu thị trường.
Thị trường là nhân tố quyết định việc lựa chọn mục tiêu và quy mô dự
án. Mục đích nghiên cứu thị trường nhằm xác định các vấn đề:
Thị trường cung cầu sản phẩm hoặc dịch vụ hiện tại của dự án,
tiềm năng phát triển của thị trường này trong tương lai.
Đánh giá mức độ cạnh tranh, khả năng chiếm lĩnh thị trường của
sản phẩm so với các sản phẩm cùng loại có sẳn hoặc các sản phẩm ra đời sau
này.
Lớp K5KTĐT B


Trường ĐHKT&QTKD

-

Khóa luận tốt nghiệp

Các chính sách tiếp thị và phân phối cần thiết để có thể giúp việc

tiêu thụ sản phẩm của dự án.
Ước tính giá bán và chất lượng sản phẩm ( có so sánh với các sản
phẩm cùng loại có sẳn và các sản phẩm có thể ra đời sau này ).
Dự kiến thị trường thay thế khi cần thiết.
1.3.3. Nghiên cứu về phương diện kỹ thuật.
Phân tích kỹ thuật là tiền đề cho việc tiến hành phân tích kinh tế tài
chính của dự án đầu tư, mục đích chính việc nghiên cứu kỹ thuật của một dự
án là nhằm xác định kỹ thuật công nghệ và quy trình sản xuất, địa điểm nhu
cầu để sản xuất một cách tối ưu và phù hợp nhất với những điều kiện hiện có
mà vẫn đảm bảo về các yêu cầu chất lượng và số lượng sản phẩm. Các dự án
không khả thi về mặt kỹ thuật phải được loại bỏ để tránh những tổn thất trong
quá trình đầu tư và vận hành kết quả đầu tư sau này.
Tuy nhiên, tùy theo từng dự án cụ thể mà vấn đề kỹ thuật nào cần
được nghiên cứu, xác định và nhấn mạnh hơn vấn đề kia. Dự án càng lớn thì
các vấn đề càng phức tạp hơn, cần phải xử lý nhiều thông tin hơn và tất cả đều
tương quan lẫn nhau.
1.3.3.1.
Sản phẩm dự án.
Tuy sản phẩm của dự án đã được xác định qua nghiên cứu thị trường
nhưng vẫn nên xác định lại đặc tính kỹ thuật và các chỉ tiêu kỹ thuật cần phải
đạt được.
-

Các đặc tính kỹ thuật của sản phẩm gồm các đặc tính lý – hóa

học.
-

Hình thức bao bì đóng gói.
Các công cụ và cách sử dụng sản phẩm.
Các phương pháp và phương tiện kiểm tra chất lượng sản phẩm.
1.3.3.2.
Lựa chọn công suất và hình thức đầu tư.
a.
Các khái niệm công suất.
Công suất thiết kế là khả năng sản xuất sản phẩm trong một đơn
vị thời gian như ngày, giờ, tháng, năm.
Công suất lý thuyết là công suất tối đa trên lý thuyết mà nhà máy
có thể thực hiện được với giả thiết là máy móc hoạt động liên tục, không bị
gián đoạn do bất cứ lý do nào khác như mất điện, máy móc trục trặc, hư hỏng.
b.
Xác định công suất của dự án.
Khi xác định công suất thực hành của dự án, cần phải xem xét đến các
yếu tố: nhu cầu tiêu thụ sản phẩm, kỹ thuật sản xuất và máy móc thiết bị, khả
Lớp K5KTĐT B


Trường ĐHKT&QTKD

Khóa luận tốt nghiệp

năng cung ứng nguyên vật liệu hiện tại của chủ đầu tư, chi phí cho đầu tư và
sản xuất.
c.
Hình thức đầu tư.
Phân tích các điều kiện và lợi ích của việc huy động năng lực hiện tại,
đầu tư chiều sâu, mở rộng các cơ sở đã có, so với đầu tư mới ( áp dụng đối

với các xí nghiệp quốc doanh ) từ đó có thể lựa chọn hình thức đầu tư.
d.
Nguồn và khả năng cung cấp nguyên liệu đầu vào.
Nguồn và khả năng cung cấp đều đặn nguyên liệu cơ bản để sản xuất
là điều kiện rất quan trọng để xác định tính sống còn cũng như tầm cỡ của đa
số các dự án.
Nguồn cung cấp vật liệu cơ bản phải đảm bảo đủ sử dụng trong suốt
đời sống của thiết bị. Nội dung của việc xác định nguyên liệu đầu vào bao
gồm:

e.

Loại và đặc điểm của nguyên liệu cần thiết.
Tính toán nhu cầu đầu vào cho sản xuất từng năm.
Tình trạng cung ứng.
Yêu cầu về dự trữ nguyên vật liệu.
Nguồn và khả năng cung cấp.
Chi phí cho từng lịch trình cung cấp.
Công nghệ và phương pháp sản xuất.
Để cùng sản xuất ra một loại sản phẩm có thể sử dụng nhiều loại công

nghệ và phương pháp sản xuất khác nhau. Tùy mỗi loại công nghệ, phương
pháp sản xuất cho phép sản xuất ra sản phẩm cùng loại, nhưng có đặc tính,
chất lượng và chi phí khác nhau. Do đó, phải xem xét, lựa chọn phương án
thích hợp nhất đối với loại sản phẩm dự định sản xuất, phù hợp với điều kiện
kinh tế, tài chính, tổ chức, quản lý của từng đơn vị.
f.
Địa điểm và mặt bằng
Phân tích địa điểm.
Việc phân tích địa điểm dự án phải chú trọng vào các mặt sau đây:

+ Điều kiện tự nhiên, khí tượng thủy văn, địa hình, nguồn nước, địa
chất, hiện trạng đất đai tài nguyên.
+ Điều kiện xã hội, kỹ thuật, tình hình dân sinh, phong tục tập quán,
các điều kiện về cấu trúc hạ tầng cơ sở.
+ Các chính sách kinh tế - xã hội về quy hoạch và phát triển vùng.
+ Ảnh hưởng của địa điểm đến việc tuyển chọn và thu hút lao động
nói chung và lao động có chuyên môn hoặc đào tạo chuyên môn từ dân cư của
địa phương là tốt nhất.
Lớp K5KTĐT B


Trường ĐHKT&QTKD

Khóa luận tốt nghiệp

Phân tích mặt bằng và xây dựng.
Cần chú trọng vào các vấn đề sau đây:
+ Mặt bằng hiện có: Mặt bằng phải đủ rộng để đảm bảo an toàn lao
động,đảm bảo mở rộng hoạt động khi cần thiết.
+ Xác định các hạng mục công trình xây dựng dựa trên yêu cầu về đặc
tính kỹ thuật của dây chuyền máy móc thiết bị, cơ sở hạ tầng, cách tổ chức
điều hành, nhu cầu dự trữ nguyên vật liệu và sản phẩm.
g.
Cơ sở hạ tầng.
Cơ sở hạ tầng như điện, nước, giao thông, thông tin liên lạc… của dự
án được dự trù sau khi đã phân tích và chọn quy trình công nghệ, máy móc
thiết bị sẽ sử dụng cho dự án và có thể trước hoặc sau khi chọn địa điểm thực
hiện dự án. Các cơ sở hạ tầng ảnh hưởng đến vốn đầu tư của dự án thể hiện
qua chi phí xây lắp cơ sở hạ tầng cần thiết và ảnh hưởng đến chi phí sản xuất
qua những chi phí sử dụng các cơ sở hạ tầng này.

h.
Lao động và trợ giúp kỹ thuật của người nước ngoài.
Lao động.
+ Nhu cầu về lao động: Căn cứ vào yêu cầu kỹ thuật công nghệ và
chương trình sẽ sản xuất của dự án để ước tính số lượng lao động cần thiết
( lao động trực tiếp, gián tiếp và bậc thợ tương ứng cho mỗi loại công việc).
+ Nguồn lao động: được chú ý trước hết là số lao động có sẵn tại địa
phương sẽ có nhiều điều kiện thuận lợi từ những lợi khác.
+ Chi phí lao động: Bao gồm chi phí để tuyển dụng và đào tạo, chi phí
cho lao động trong những năm hoạt động của dự án sau này.
-

Trợ giúp của chuyên gia nước ngoài.

Đối với dự án mà trình độ khoa học kỹ thuật cao, chúng ta chưa đủ
khả năng để nhận một số kỹ thuật hoặc đảm nhận một số khâu công việc thì
khi chuyển giao công nghệ sản xuất chúng ta phải thỏa thuận với bên bán
công nghệ đưa chuyên gia sang trợ giúp.
i.

Xử lý chất thải gây ô nhiễm môi trường.

Lớp K5KTĐT B


Trường ĐHKT&QTKD

Khóa luận tốt nghiệp

Cùng với sự phát triển công nghiệp, ô nhiễm môi trường cũng gia

tăng. Ở nhiều nước, địa phương đã ban hành các luật lệ, quy chế buộc các cơ
sở sản xuất phải tăng cường áp dụng các biện pháp xử lý chất thải. Trong
nghiên cứu khả thi phải xem xét các vấn đề:
-

Các chất thải do dự án xảy ra.
Các phương pháp và phương tiện xử lý chất thải, lựa chọn phải

đảm bảo phù hợp với yêu cầu cho phép.
Chi phí xử lý chất thải hàng năm.
j.
Lịch trình thực hiện dự án.
Việc lập lịch trình thực hiện các hạng mục công trình, từng công việc
trong mỗi hạng mục đảm bảo cho dự án có thể đi vào vận hành hoặc hoạt
động đúng thời gian dự định. Đối với các dự án có quy mô lớn, có nhiều hạng
mục công trình, kỹ thuật xây dựng phức tap, để lập trình thực hiện dự án đòi
hỏi phải phân tích một cách có hệ thống và phương pháp.
Có nhiều phương pháp phân tích và lập trình thực hiện dự án khác
nhau như:
+ Phương pháp sơ đồ GANTT
+ Phương pháp sơ đồ PERT.
+ Phương pháp CPM.
1.3.4. Phân tích tài chính
Phân tích phương diện tài chính của dự án nhằm các mục đích:
-

Xem xét nhu cầu và đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc

thực hiện có hiệu quả các dự án đầu tư.
Xem xét những kết quả và hiệu quả hoạt động của dự án trên góc

độ hạch toán kinh tế mà dự án sẽ tạo ra.
Để phân tích đánh giá một chủ thể, hoặc đối tượng nào đó, người ta
phải áp dụng các phương pháp, các tiêu chuẩn cụ thể nhằm rút ra những kết
Lớp K5KTĐT B


Trường ĐHKT&QTKD

Khóa luận tốt nghiệp

luận xác đáng. Có nhiều cách khác nhau để đánh giá phương diện tài chính
của một dự án đầu tư, nhưng hiện nay người ta thường sử dụng những phương
pháp cơ bản sau:
-

Phương pháp giá trị hiện tại
Phương pháp tỷ lệ vốn nội bộ
Phương pháp điều hòa vốn.
Phương pháp thời gian hoàn vốn đầu tư.

Cụ thể các phương pháp này như sau:
•

Phương pháp giá trị hiện tại ( NPV)
Giá trị hiện tại ròng của một dự án bằng tổng giá trị hiện tại của các

dòng tiền sau thuế trừ đi tổng giá trị hiện tại của các khoản đầu tư cho dự án.

NPV=

Trong đó:
Ci: Dòng tiền sau thuế của dự án tương ứng với năm i
Bi : Là các khoản đầu tư cho dự án trong năm i.
n: Số năm thực hiện dự án.
r: Tỷ lệ triết khấu mà nhà đầu tư mong muốn hoặc là chi phí sử dụng
vốn bình quân.
•

Phương pháp tỷ lệ hoàn vốn nội bộ ( IRR).
Tỷ lệ hoàn vốn nội sinh là tỷ lệ mà tại đó giá trị hiện tại của các dòng

tiền sau thuế đúng bằng giá trị hiện tại của các khoản đầu tư cho dự án.
IRR là tỷ suất chiết khấu mà tại đó NPV = 0 và được tính theo công
thức sau:
Lớp K5KTĐT B


Trường ĐHKT&QTKD

Khóa luận tốt nghiệp

IRR

Trong đó:
R1: :Là tỷ suất chiết khấu sao cho NPV1>0 ( càng gần 0 càng tốt )
R2: Là tỷ suất chiết khấu sao cho NPV2<0 ( càng gần 0 càng tốt)
NPV1: Giá trị hiện tại ròng tương ứng với tỷ suất chiết khấu r1
NPV2: Giá trị hiện tại ròng tương ứng với tỷ suất chiết khấu r2
Phương pháp IRR có ý nghĩa quan trọng. Nó cho biết mức độ sinh lợi
mà dự án có thể đạt được, đem so với chi phí sử dụng vốn để thấy việc đầu tư

lợi nhiều hay ít, nó phản ánh mức an toàn của dự án trong trường hợp thị
trường có nhiều biến động.
•

Phương pháp điều hòa vốn.
Điều hòa vốn là điểm cân bằng giữa doanh thu và tổng chi phí của dự

án. Nó xác định khối lượng sản phẩm cần sản xuất và tiêu thụ được với một
đơn giá nhất định nào đó để doanh thu vừa đủ bù đắp chi phí.
•

Phương pháp thời gian hoàn vốn.
Trong thực tế người ta thường tính thời gian thu hồi vốn đầu tư từ lợi

nhuận thuần và khấu hao. Khi tính chỉ tiêu này người đầu tư phải quan tâm
lựa chọn phương pháp khấu hao hằng năm làm sao vừa để không làm cho giá
thành cao quá, vừa để kịp thu hồi vốn đầu tư trước khi kết thúc đời kinh tế của
dự án hoặc trước khi máy móc lạc hậu kỹ thuật.
1.3.5.

Phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội.

Lớp K5KTĐT B


Trường ĐHKT&QTKD

Khóa luận tốt nghiệp

Trong nền kinh tế thị trường có sự điều tiết của nhà nước, mọi hoạt

động sản xuất kinh doanh, trong đó có hoạt động đầu tư phải được xem xét từ
hai góc độ là người đầu tư và nền kinh tế.
Ở góc độ người đầu tư, mục đích có thể nhiều, nhưng quan trọng hơn
cả thường là lợi nhuận. Khả năng sinh lợi cửa dự án là thước đo chủ yếu
quyết định sự chấp nhận một việc làm mạo hiểm của nhà đầu tư. Khả năng
sinh lời càng cao thì sức hấp dẫn các nhà đầu tư càng lớn.
Song không phải mọi dự án có khả năng sinh lời cao đều tạo ra những
ảnh hưởng tốt với nền kinh tế - xã hội. Do đó, trên giác độ quản lý vĩ mô cần
phải đánh giá xem dự án đầu tư có tác động gì đối với việc thực hiện mục tiêu
phát triển kinh tế, xem xét những lợi ích kinh tế , xem xét những lợi ích kinh
tế - xã hội do việc thực hiện dự án đem lại. Điều này giữ vai trò quyết định để
các cấp có thẩm quyền cho phép đầu tư.
Lợi ích kinh tế xã hội của dự án là chênh lệch giữa lợi ích mà nền
kinh tế và xã hội thu được so với các chi phí mà nền kinh tế và xã hội đã phải
bỏ ra khi thực hiện dự án.

Lớp K5KTĐT B


Trường ĐHKT&QTKD

Khóa luận tốt nghiệp

CHƯƠNG II: ĐẶC ĐIỂM ĐỊA BÀN THỰC HIỆN DỰ ÁN KHU
ĐÔ THỊ TIẾN XUÂN – HÒA BÌNH.
2.1. VỊ TRÍ ĐỊA LÝ.
Khu đô thị Tiến Xuân nằm trong khu đô thị mới Đông Xuân thuộc
chuỗi đô thị Miếu Môn – Xuân Mai – Hoà Lạc – Sơn Tây.
Tổng diện tích Khu đô thị Tiến Xuân khoảng: 1253,3 ha.
-

Phía Bắc giáp đường cao tốc Láng – Hoà Lạc – Ba Vì.

-

Phía Nam giáp núi Viên Nam.

-

Phía Đông giáp xã Phú Mãn – Quốc Oai – Hà Nội.

-

Phía Tây giáp núi Viên Nam, núi Cột Cờ.

Khu đô thị Tiến Xuân thuộc địa phận 2 xã: Xã Tiến Xuân, huyện
Thạch Thất và xã Đông Xuân, huyện Quốc Oai - Hà Nội, cách Trung tâm Hội
nghị Quốc gia khoảng 35 km, cách thị trấn Xuân Mai 10km.
2.1.1.

Địa hình.
Khu vực Dự án có địa hình đa dạng: Núi cao, đồi thoải, ruộng, ao hồ,

sông suối. Cao độ nền biến thiên từ 12,5m - 240m, hướng dốc chính của địa
hình từ Tây Bắc xuống Đông Nam.
Khu đô thị Tiến Xuân nằm ở phía Tây Nam của Thủ đô, là kết quả của
cuộc vận động tân kiến tạo, nâng lên ở mức nhẹ tạo thành các thềm phù sa cổ
cao chừng 15m - 25m. Gần chân núi Viên Nam, có những bước mặt địa hình
lên tới 40m - 50m kết quả tạo thành các trầm tích cát thô hay lũ tích gồm cuội
sỏi.

2.1.2. Khí hậu
- Khu vực dự án nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa.
- Một năm chia làm hai mùa.
+ Mùa nóng từ tháng 4 đến tháng 9.
Lớp K5KTĐT B


Trường ĐHKT&QTKD

Khóa luận tốt nghiệp

+ Mùa khô từ tháng 10 đến tháng 3 năm sau.
- Nhiệt độ trung bình hàng năm 23,30C nhiệt độ trung bình tháng cao
nhất 28,80C (tháng 7).
- Lượng mưa trung bình hàng năm 1.600 ÷ 1.700mm phân bố không
đều giữa các tháng trong năm, mưa tập trung chủ yếu tháng 5÷ 8 với 75%
tổng lượng mưa.
- Tổng số giờ nắng trung bình là 1832,9h (trung bình 5,1 h trong một
ngày) số giờ nắng cao nhất là vào tháng 7: 263h.
- Tháng có số giờ nắng ít nhất là vào tháng 3: 70 ÷ 90h.
- Hướng gió chia làm hai mùa rõ rệt, mùa nóng có gió Đông Nam, từ
tháng 4 đến tháng 9.
- Mùa khô có gió Đông Bắc thổi từ tháng 10 đến tháng 2 hàng năm.
- Độ ẩm không khí trung bình 84%, độ ẩm không khí thấp nhất là
77% vào tháng 12, độ ẩm không khí cao nhất là 88% vào tháng 3, 4.
2.1.3.

Địa chất.
- Địa chất công trình chung của khu vực đồi núi có cường độ khá cao

và ổn định R≥ 2 Kg/cm2.
- Địa chất công trình của vùng bồi tích đồng bằng ven sông có cường
độ chịu tải 1,5 Kg/cm2 ≥ R ≥ 1 Kg/cm2.
- Đất đai theo nguồn gốc phát triển có 2 loại chính:
- Đất Feralit đất đỏ vàng trên núi.
- Đất phù sa của hệ thống sông suối tập trung ở khu vực đồng bằng.
2.1.4. Thủy văn.
Khu vực dự án nằm trong chuỗi phát triển hỗn hợp nước ngầm kém
phong phú, là một phần hạ lưu của hệ thống sông, suối; suối được bắt nguồn
Lớp K5KTĐT B


Trường ĐHKT&QTKD

Khóa luận tốt nghiệp

từ các vùng núi, đồi thấp của dãy núi Ba Vì. Hệ thống sông suối bao gồm các
nhánh chính sau:
- Suối Cốt Củ
- Suối Vai Nghiêng- Đồng Lạc
- Sông Vải Cả - Nà Mường.
2.1.5.

Cảnh quan thiên nhiên.
Khu vực dự án là khu đất thuộc vùng địa hình bán sơn địa, sơn thuỷ

hữu tình, có núi đồi xen kẽ các vùng thung lũng, hồ, suối. Trung tâm khu vực
dự án có hồ Cửa Khâu với diện tích khoảng hơn 20 ha nước trong xanh, nằm
ven lâm viên Nam Giao. Cây cối trên núi quanh năm xanh tốt, với nhiều cây
cổ thụ đan sen các lớp thực vật đa dạng, phong phú, màu xanh của cây cối

ngút ngàn bên cạnh màu xanh của nước tạo nên một khung cảnh êm đềm. Hệ
thống suối chạy từ chân núi Viên Nam, chạy qua khu vực dự án rồi đổ ra sông
Tích phía Đông. Tổng quan không gian thiên nhiên là cả một cảnh quan thiên
tạo rất phong phú đa dạng.
2.2.

CƠ HỘI THỊ TRƯỜNG CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ

TIẾN XUÂN – HÒA BÌNH.
2.2.1. Thực trạng về kinh tế - xã hội của địa phương
Dự án khu đô thị Tiến Xuân thuộc hai xã Tiến Xuân và Đông Xuân
huyện Lương Sơn tỉnh Hoà Bình trước đây, nay thuộc huyện Thạch Thất và
huyện Quốc Oai thành phố Hà Nội (từ tháng 8/2008). Hiện tại, hai xã miền
núi có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội nghèo nàn lạc hậu, kinh tế
chậm phát triển, dân cư đa phần là dân tộc Mường, trình độ dân trí còn hạn
chế. Thông tin chung về tình hình kinh tế – xã hội của hai xã như sau:
a.

Xã Đông Xuân.
Theo báo cáo kết quả thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội 6

tháng đầu năm 2009:
Lớp K5KTĐT B


Trường ĐHKT&QTKD

Khóa luận tốt nghiệp

Cơ cấu kinh tế:

- Nông, lâm nghiệp, thủy sản:

75%

- Công nghiệp xây dựng:

15%

- Dịch vụ:

10%

- Thu nhập bình quân đầu người/năm từ 6.500.000đ trở lên.
- Thu ngân sách đạt: 1.543 triệu.
- Phát triển dân số tự nhiên: 1,3%
- Giảm tỷ lệ hộ nghèo: 1,2%
b.

Xã Tiến Xuân.
Theo Báo cáo kết quả thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế xã

hội 6 tháng đầu năm 2009 của UBND xã Tiến Xuân:
- Dân cư chủ yếu ở đây là dân tộc Mường chiếm 70% và dân tộc
Kinh chiếm 30%.
- Thành phần kinh tế chủ yếu là nông, lâm nghiệp chiếm 90%;
công nghiệp và dịch vụ chiếm 10%.
- Tổng số hộ trong toàn xã: 1.540 hộ trong đó số hộ nghèo là 310
hộ chiếm khoảng 20,13%.
- Tổng sản lượng lương thực là 1.501,8 tấn đạt 50,2% kế hoạch năm.
- Tổng thu ngân sách xã ước tính 777.640.000 đ đạt 46,9% Dự toán.

- Giáo dục: Huy động trẻ em vào lớp 1 đạt 98% kế hoạch năm và làm tốt
công tác phổ cập năm học 2008-2009.
2.2.2. Nhu cầu về một dự án đô thị có quy mô lớn.
Qua phân tích về trực trạng kinh tế – xã hội của địa phương cho thấy,
nguồn thu nhập chính của người dân là nông nghiệp, điều kiện đất đai thổ
nhưỡng của vùng bán sơn địa không phù hợp với phát triển nông nghiệp nên
Lớp K5KTĐT B


Trường ĐHKT&QTKD

Khóa luận tốt nghiệp

năng suất thấp, các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội nghèo nàn,
thu Ngân sách của xã chưa đủ bù chi để cải thiện điều kiện của địa phương.
Nếu không có một dự án quy mô lớn làm thay đổi tỷ trọng trong cơ cấu kinh
tế, phát triển hạ tầng và tăng nguồn thu của Ngân sách địa phương, thì rất khó
để cải thiện được điều kiện sống của người dân và đạt được các mục tiêu kinh
tế – xã hội của một xã trung bình của Hà Nội.
Dự án Khu đô thị Tiến Xuân là một dự án có quy mô lớn với tổng diện
tích khoảng 1253,3 ha, dự án được thực hiện sẽ thay đổi một cách rõ nét điều
kiện về kinh tế - xã hội, điều kiện sống của người dân trong vùng, cụ thể:
- Về tỷ trọng cơ cấu kinh tế: Dự án Khu đô thị Tiến Xuân có quy mô
khoảng 1253,3 ha, gồm nhiều hạng mục từ chung cư cao tầng, văn phòng cao
tầng, khu nhà biệt thự, nhà lô phố và các khu sinh thái nghỉ dưỡng, khu vui
chơi giải trí…dự kiến quy mô dân số đô thị khoảng 125.330 người, dự án
được triển khai sẽ làm thay đổi hoàn toàn cơ cấu kinh tế địa phương.
- Về cải thiện điều kiện sống của người dân và thu Ngân sách Nhà
nước: Hiện nay tổng số dân trong khu vực dự án của xã Tiến Xuân là 2.713
người (báo cáo tháng 6/2009), dân số của xã Đông Xuân là 3.954 người (báo

cáo tháng 6/2009), nghề nghiệp chủ yếu là nông nghiệp và lâm nghiệp, thu
nhập bình quân chỉ đạt khoảng 6,5 triệu đồng/năm, điều kiện sống còn nhiều
khó khăn. Tuy nhiên, khi dự án triển khai sẽ đào tạo tại chỗ công nhân xây
dựng, thu hút lao động vào công trường, các doanh nghiệp sẽ sử dụng lao
động địa phương vừa giảm chi phí đi lại ăn ở của công nhân vừa tạo điều kiện
giải quyết việc làm cho nhân dân địa phương. Bên cạnh đó chủ đầu tư và các
doanh nghiệp tham gia xây dựng khu đô thị đã đóng góp cho Ngân sách địa
phương một khoản tiền rất lớn như: thuế VAT, thuế TNDN, tiền thuê đất, tiền
sử dụng đất.., các hộ gia đình kinh doanh dịch vụ thương mại sẽ đóng góp
thuế cho địa phương.
- Về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội: Do đặc điểm là các xã miền
núi nên hệ thống hạ tầng kỹ thuật kém phát triển, giao thông chủ yếu là đường
đất nhỏ hẹp bám theo các sườn đồi, nhiều suối cắt ngang đường giao thông,
Lớp K5KTĐT B