Pháp luật về bồi thường tài sản gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất từ thực tiễn thi hành tại quận bình tân, thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
---------------

LÊ VĂN HỒNG PHƢƠNG

PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƢỜNG TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THI HÀNH
TẠI QUẬN BÌNH TÂN – THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60380107

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS. TS Nguyễn Thị Nga

HÀ NỘI, NĂM 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình
nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính
xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã
thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Kinh
tế - Trường Đại học Luật Hà Nội.
Vậy tôi viết lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có
thể bảo vệ Luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn!
XÁC NHẬN CỦA GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN

PGS. TS Nguyễn Thị Nga

NGƢỜI CAM ĐOAN

Lê Văn Hồng Phƣơng


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU .............................................................................................. 5
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài .................................................. 1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài ........................................................................... 2
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu ............................................................. 4
3.1. Mục đích nghiên cứu ................................................................................ 4
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu ................................................................................ 4
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu .............................................................. 5
4.1. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................... 5
4.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................. 5
5. Phƣơng pháp nghiên cứu............................................................................ 6
6. Dự kiến những kết luận và kết quả nghiên cứu đạt đƣợc ....................... 6
7. Kết cấu của luận văn ................................................................................... 7
CHƢƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BỒI THƢỜNG TÀI SẢN
VÀ PHÁP LUẬT BỒI THƢỜNG TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT KHI
NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT ......................................................................... 8
1.1. TỔNG QUAN VỀ BỒI THƢỜNG TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT ................................................................ 8
1.1.1. Khái niệm và phân loại tài sản gắn liền với đất .............................. 8
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm của bồi thƣờng tài sản gắn liền với đất khi

Nhà nƣớc thu hồi đất ................................................................................... 9
1.1.3. Mục đích, ý nghĩa của bồi thƣờng tài sản gắn liền với đất khi Nhà
nƣớc thu hồi đất ......................................................................................... 13
1.2. TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƢỜNG TÀI SẢN GẮN
LIỀN VỚI ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT ................................. 15
1.2.1. Tính tất yếu khách quan cần phải điều chỉnh bằng pháp luật về
bồi thƣờng tài sản gắn liền với đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất ............... 15
1.2.2. Khái niệm và cơ cấu pháp luật điều chỉnh về bồi thƣờng tài sản
gắn liền với đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất ............................................... 16
1.2.3. Các yếu tố chủ yếu tác động đến pháp luật về bồi thƣờng tài sản
gắn liền với đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất ............................................... 18
1.2.3.1. Đường lối, quan điểm của Đảng ...................................................... 18
1.2.3.2. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ................................................... 19
1.2.3.3. Các quy luật khách quan của nền kinh tế thị trường ..................... 19
1.2.3.4. Yêu cầu của hội nhập quốc tế........................................................... 20


1.2.4. Khái quát lịch s phát triển pháp luật về bồi thƣờng tài sản gắn
liền với đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở nƣớc ta ..................................... 20
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 .............................................................................. 27
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƢỜNG TÀI SẢN
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT TỪ THỰC
TIỄN THI HÀNH TẠI QUẬN BÌNH TÂN – THÀNH PHỐ HỒ CHÍ
MINH.............................................................................................................. 28
2.1. NỘI DUNG PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƢỜNG TÀI SẢN GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT ............................................ 28
2.1.1. Nội dung quy định về nguyên tắc bồi thƣờng tài sản gắn liền với
đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất .................................................................... 28
2.1.2. Nội dung quy định về phạm vi và đối tƣợng đƣợc bồi thƣờng tài
sản gắn liền với đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất ........................................ 30

2.1.3. Nội dung quy định về điều kiện bồi thƣờng tài sản gắn liền với
đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất.................................................................... 32
2.1.4. Nội dung quy định về trình tự, thủ tục bồi thƣờng tài sản gắn liền
với đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất ............................................................. 48
2.1.5. Nội dung quy định về mức bồi thƣờng tài sản gắn liền với đất khi
Nhà nƣớc thu hồi đất ................................................................................. 50
2.1.6. Nội dung quy định về giải quyết khiếu nại, tranh chấp về bồi
thƣờng tài sản gắn liền với đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất ..................... 53
2.1.7. Nội dung quy định về
lý vi phạm pháp luật về bồi thƣờng tài
sản gắn liền với đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất ........................................ 54
2.2. THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƢỜNG TÀI
SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT TẠI
QUẬN BÌNH TÂN - THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ................................ 58
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - ã hội của quận Bình Tân và sự tác
động đến quá trình thực thi pháp luật về bồi thƣờng tài sản gắn liền với
đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất .................................................................... 58
2.2.2. Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về bồi thƣờng tài sản gắn
liền với đất trên địa bàn quận Bình Tân - Thành phố Hồ Chí Minh ... 59
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 .............................................................................. 75
CHƢƠNG 3. GIẢI PHÁP G P PHẦN NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC
THI PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƢỜNG TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI
QUẬN BÌNH TÂN - THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ................................ 76
3.1. Định hƣớng nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về bồi thƣờng tài
sản gắn liền với đất khi Nhà nƣớc hồi đất từ thực tiễn thi hành tại quận
Bình Tân - Thành phố Hồ Chí Minh ........................................................... 76


3.2. Giải pháp g p phần nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về bồi

thƣờngtài sản gắn liền với đất khi Nhà nƣớc hồi đất từ thực tiễn thi hành
tại quận Bình Tân - Thành phố Hồ Chí Minh............................................ 78
3.2.1. Nh m giải pháp g p phần hoàn thiện pháp luật về i thườngtài
sản g n liền v i đất khi Nhà nư c h i đất t th c ti n thi hành tại uận
Bình Tân - Thành phố H Chí Minh ........................................................ 78
3.2.2. Nh m giải pháp g p phần nâng cao hiệu quả th c thi pháp luật về
i thường tài sản g n liền v i đất khi Nhà nư c h i đất t th c ti n thi
hành tại quận Bình Tân - Thành phố H Chí Minh ................................ 80
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 .............................................................................. 83
KẾT LUẬN .................................................................................................... 84


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Thu hồi đất là vấn đề tất yếu khách quan đặt ra của sự nghiệp công nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nước. Nhà nước cần đất để đẩy mạnh hoạt động đầu tư xây
dựng phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo quốc phòng - an ninh, xây dựng hệ
thống kết cấu hạ tầng đồng bộ, với một số công trình hiện đại, tập trung vào
hệ thống giao thông và hạ tầng đô thị lớn. Mặt khác, thu hồi đất cũng nhằm
từng bước chuyển dịch hợp lý cơ cấu kinh tế nông nghiệp, phi nông nghiệp vốn
bất cân xứng ở Việt Nam trong thời gian qua. Theo đó, khi Nhà nước thu hồi đất
của những người đang sử dụng đất để sử dụng cho các mục đích khác, họ không
chỉ mất đi quyền sử dụng đất, mà các tài sản được tạo ra trên đất, những thu nhập
hợp pháp trên đất cũng bị ngừng và thiệt hại đối với họ là điều không thể tránh
khỏi. Chính bởi vậy, Nhà nước với tư cách là chủ thể của quyền lực chính trị,
kinh tế và pháp lý, lại là chủ sở hữu đại diện đối với toàn bộ đất đai, là người đại
diện cho ý chí và nguyện vọng của Nhân dân phải có trách nhiệm bồi thường, bù
đắp những thiệt hại này cho người bị thu hồi đất bởi nguyên nhân thiệt hại không

do họ gây ra, không do lỗi của họ.
Chính sách và pháp luật đất đai nói chung và lĩnh vực bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất nói riêng trong hơn 20 năm qua liên tục được sửa đổi, bổ sung
và điều chỉnh nhằm hài hòa hóa quyền và lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và
người có đất bị thu hồi, trong đó, không chỉ chú trọng tới vấn đề bồi thường về
đất mà còn chú trọng tới bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất.
Tuy nhiên, hiệu quả tác động tới việc thực thi pháp luật trên thực tế về vấn đề
này vẫn chưa cao, vẫn còn nhiều khiếu kiện dây dưa kéo dài về vấn đề này diễn
ra phổ biến trong cả nước mà thành phố Hồ Chí Minh không phải là ngoại lệ.
Trong đó, Bình Tân là một quận mới của thành phố Hồ Chí Minh được
tách ra từ 03 xã và 01 thị trấn của huyện Bình Chánh với tốc độ đô thị hóa
nhanh; nhiều dự án kinh tế - xã hội lớn được triển khai như dự án đường Kinh
Dương Vương, kênh Tham Lương – bến Cát – rạch Nước Lên,… Chính bởi
tính chất phức tạp của điều kiện kinh tế - xã hội, nên công tác thu hồi đất, giải
phóng mặt bằng là hoạt động được Quận ủy, Ủy ban nhân dân quận (UBND
quận) đặc biệt quan tâm chỉ đạo sâu sát. Song bên cạnh những kết quả đạt
được, việc thi hành pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (trong
đó có bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất) trên địa bàn quận Bình


2

Tân còn gặp nhiều khó khăn, trở ngại không chỉ ảnh hưởng đến tốc độ tăng
trưởng kinh tế, gây ra nhiều hệ lụy về xã hội mà còn tiềm ẩn nguy cơ mất ổn
định chính trị,… Hơn nữa, Hiến pháp năm 2013 và Luật Đất đai năm 2013 ra
đời với nhiều quy định mới về bồi thường (trong đó có bồi thường về tài sản
gắn liền với đất) khi Nhà nước thu hồi đất nhằm góp phần tháo gỡ những nút
thắt, điểm nghẽn khi áp dụng chế định này. Đặt trong bối cảnh đó, việc tìm
hiểu thực tiễn thi hành pháp luật về bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà
nước thu hồi đất trên địa bàn quận Bình Tân là cần thiết và có ý nghĩa lý luận,

thực tiễn trong giai đoạn hiện nay.
Với các lý do cơ bản trên, tôi lựa chọn nghiên cứu đề tài “Pháp luật về
bồi thường tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất từ thực tiễn thi
hành tại quận Bình Tân - Thành phố Hồ Chí Minh” làm luận văn thạc sĩ luật
học. Kết quả của luận văn sẽ góp phần nâng cao hiệu quả thực thi Luật Đất đai năm
2013 nói chung và chế định bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất
nói riêng ở nước ta.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Pháp luật về bồi thường nói chung và bồi thường về tài sản gắn liền với
đất nói riêng khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề không mới, đã được nghiên
cứu và bàn thảo rất nhiều, nhất là trong những năm gần đây nước ta đẩy mạnh
hoạt động đầu tư xây dựng để phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo quốc phòng
- an ninh, xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng đồng bộ, với một số công trình
hiện đại, tập trung vào hệ thống giao thông và hạ tầng đô thị lớn,… Xuất phát
từ thực tiễn đó, một số nhà nghiên cứu đã có những bài viết, những công trình
nghiên cứu sau liên quan đến đề tài:
+ Phạm Văn Võ (2009), Chế độ pháp lý về sở hữu đối với đất đai ở Việt
Nam hiện nay, Luận án tiến sỹ, thành phố Hồ Chí Minh.
+ Lưu Quốc Thái (2009), Thị trường quyền sử dụng đất - Thực trạng và
hướng hoàn thiện, Luận án tiến sỹ, thành phố Hồ Chí Minh.
+ Dương Tấn Vinh (2006), Các khía cạnh pháp lý về hoạt động bồi
thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án Thực trạng và giải pháp, Luận văn Thạc sỹ, thành phố Hồ Chí Minh.


3

+ Hoàng Thị Biên Thùy (2010), Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất, Luận văn Thạc sỹ, thành phố Hồ Chí Minh.
+ ThS. Lê Ngọc Thạnh (2009), “Một số ý kiến về bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất theo quy định pháp luật hiện hành”, Tạp chí khoa học pháp

lý, (4).
+ TS. Nguyễn Quang Tuyến (2008), “Bình luận các quy định về thu hồi
đất và bồi thường khi thu hồi đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Tạp chí
nghiên cứu lập pháp.
+ TS. Nguyễn Quang Tuyến (2009), “Vấn đề lý luận xung quanh khái
niệm bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”, Tạp chí Luật học.
+ ThS. Nguyễn Thị Dung, “Chính sách đền bù khi thu hồi đất của một số
nước trong khu vực và Việt Nam”, Tạp chí Cộng sản.
+ TS. Nguyễn Thị Nga (2010), “Pháp luật về trình tự, thủ tục thu hồi đất,
bồi thường và giải phóng mặt bằng và những vướng mắc nảy sinh trong quá
trình áp dụng”, Tạp chí Luật Học.
+ TS. Nguyễn Thị Nga (2011) “Những tồn tại, vướng mắc phát sinh trong
quá trình áp dụng bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”, Tạp chí Luật Học.
+ TS. Nguyễn Thị Nga (2013), “Pháp luật bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất - thực trạng và hướng hoàn thiện”- Đề tài khoa học
cấp Trường - Trường Đại học Luật Hà Nội.
Đặc biệt sau khi Quốc Hội thông qua Hiến pháp năm 2013 (có hiệu lực từ
ngày 01/01/2014) và Luật Đất đai 2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014), vấn
đề thu hồi đất đã được hiến định trong Hiến pháp, đây là một bước ngoặt quan
trọng trong lịch sử lập hiến của Việt Nam, bởi đây là cơ sở hiến định đầu tiên
ghi nhận việc thu hồi đất có bồi thường, vì lý do quốc phòng, an ninh, phát
triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Việc ghi nhận quy
định này là một bước tiến lớn, thật sự cần thiết; nhưng dường như vẫn chưa
định ra nguyên tắc nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác thu hồi đất
mà các chủ thể thực thi pháp luật phải đối mặt trong giai đoạn hiện nay. Vấn
đề này cần phải được làm rõ: làm thế nào để hài hòa lợi ích 03 bên: giữa Nhà


4

nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi? khi bồi thường, thiệt hại vô hình
có được tính đến không? thể thức bồi thường được thực hiện như thế nào, có
đảm bảo các quyền công bằng, bình đẳng giữa các chủ thể trong điều kiện
Đảng và Nhà nước ta không ngừng dân chủ hóa đời sống xã hội hay không?
Vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vẫn đang được tiếp tục tranh luận
và có nhiều quan điểm khác nhau cần được đào sâu nghiên cứu về vấn đề này.
Đặc biệt, theo quan sát của cá nhân em thấy rằng, các công trình nghiên cứu
thường tập trung ở khí cạnh bồi thường về đất, chính sách hỗ trợ và tái định
cư; rất ít các công trình nghiên cứu riêng về bồi thường tài sản gắn liền với
đất. Trong quá trình hoạt động thực tiễn trong lĩnh vực này, em nhận thấy, bồi
thường tài sản gắn liền với đất cũng hết sức phức tạp như: tài sản là nhà, công
trình xây dựng trên đất chưa đăng ký quyền sở hữu; tài sản trên đất được tạo
ra trên đất không hợp pháp nhưng ở các thời điểm khác nhau; tài sản trên đất
trái phép nhưng không có bất kỳ văn bản xử lý nào của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền,... Những vấn đề nêu trên dường như rất ít các công trình nghiên
cứu đề cập đến. Vì vậy, luận văn nghiên cứu của tác giả là rất cần thiết.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là tìm hiểu các quy định của pháp
luật hiện hành của cơ quan trung ương và các quy định cụ thể của địa phương
về vấn đề bồi thường về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất; nghiên cứu việc tổ
chức thực thi hệ thống pháp luật này trên thực tế tại quận Bình Tân; phát hiện
những bất cập, vướng mắc, khó khăn trong quá trình thực hiện, tìm hiểu
nguyên nhân khách quan và chủ quan của thực trạng đáo để đề xuất các giải
pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực thi các quy định về bồi thường thiệt hại
về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên
cứu cơ bản như sau:
- Nghiên cứu một số vấn đề lý luận pháp luật về bồi thường tài sản khi Nhà

nước thu hồi đất thông qua việc phân tích, luận giải các nội dung cụ thể gồm: i)
Khái niệm, đặc điểm của thu hồi đất; ii) Khái niệm, đặc điểm và mục đích, ý


5

nghĩa của bồi thường tài sản khi Nhà nước thu hồi đất; iii) Cơ sở của việc bồi
thường tài sản khi Nhà nước thu hồi đất; iv) Khái niệm, đặc điểm của pháp luật
về bồi thường tài sản khi Nhà nước thu hồi đất; v) Cơ sở xây dựng pháp luật về
bồi thường tài sản khi Nhà nước thu hồi đất; vi) Các yếu tố tác động đến pháp
luật về bồi thường tài sản khi Nhà nước thu hồi đất; vii) Lịch sử hình thành và
phát triển của pháp luật về bồi thường tài sản khi Nhà nước thu hồi đất; viii)
Thực tiễn pháp lý của một số nước và gợi mở cho Việt Nam trong quá trình hoàn
thiện pháp luật về bồi thường tài sản khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghiên cứu nội dung của pháp luật về bồi thường tài sản khi Nhà nước thu
hồi đất và đánh giá thực trạng thi hành chế định pháp luật này tại quận Bình Tân
- Thành phố Hồ Chí Minh.
- Đưa ra định hướng và giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thi hành pháp
luật về bồi thường tài sản khi Nhà nước thu hồi đất từ thực tiễn thi hành tại quận
Bình Tân - Thành phố Hồ Chí Minh.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài tập trung vào các nội dung chủ yếu sau
đây:
- Các quan điểm, đường lối của Đảng về xây dựng, hoàn thiện pháp luật
đất đai nói chung và pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nói
riêng trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay;
- Các quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 cũng như Bộ luật Dân sự
2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành về bồi thường tài sản;
- Các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi

hành về bồi thường tài sản khi Nhà nước thu hồi đất;
- Thực tiễn thi hành pháp luật về bồi thường tài sản khi Nhà nước thu hồi
đất trên địa bàn quận Bình Tân - Thành phố Hồ Chí Minh.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Pháp luật về bồi thường tài sản khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam là
một đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng và liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp
luật khác nhau. Tuy nhiên, trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật,
tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu ở những nội dung cụ thể sau:


6

- Nghiên cứu, tìm hiểu các quy định về bồi thường thiệt hại đối với tài sản
khi Nhà nước thu hồi đất của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng
dẫn thi hành;
- Tìm hiểu thực tiễn thi hành pháp luật về bồi thường thiệt hại đối với tài
sản khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn quận Bình Tân - Thành phố Hồ Chí
Minh.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Khi thực hiện nghiên cứu này, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên
cứu cơ bản sau đây:
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật
lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lênin;
- Ngoài ra, luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:
i) Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp đối chiếu,…
được sử dụng tại Chương 1 khi nghiên cứu những vấn đề lý luận về pháp luật
bồi thường về tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất;
ii) Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh, phương pháp thống kê,
phương pháp tổng hợp,... được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu thực
trạng pháp luật về bồi thường về tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi

đất từ thực tiễn thi hành tại quận Bình Tân - Thành phố Hồ Chí Minh;
iii) Phương pháp bình luận, phương pháp quy nạp, phương pháp diễn
giải,… được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu giải pháp góp phần nâng
cao hiệu quả thi hành pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất từ thực
tiễn thi hành tại quận Bình Tân - Thành phố Hồ Chí Minh.
6. Dự kiến những kết luận và kết quả nghiên cứu đạt đƣợc
Luận văn dự kiến hoàn thành với những kết quả nghiên cứu đạt được cụ
thể như sau:
- Hệ thống hóa, bổ sung và phát triển cơ sở lý luận và thực tiễn về pháp
luật về bồi thường tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất ở nước ta.
- Giải mã nội hàm khái niệm bồi thường nói chung và bồi thường tài sản
gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng; đồng thời chỉ ra những
đặc điểm của bồi thường tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất.
- Tìm hiểu lịch sử phát triển của pháp luật về bồi thường tài sản gắn liền
với đất khi Nhà nước thu hồi đất qua các thời kỳ nhằm nhận diện sự phát triển


7

tư duy pháp lý của Nhà nước ta trong xây dựng và hoàn thiện lĩnh vực pháp
luật này.
- Đánh giá thực trạng pháp luật về bồi thường tài sản gắn liền với đất khi
Nhà nước thu hồi đất từ thực tiễn thi hành tại quận Bình Tân - Thành phố Hồ
Chí Minh.
- Đưa ra các kiến nghị nhằm góp phần nâng cao hiệu quả thi hành pháp
luật về bồi thường tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất ở nước ta.
Luận văn sẽ là tài liệu tham khảo bổ ích không chỉ đối với các nhà lập
pháp, đối với đội ngũ cán bộ quản lý Nhà nước về đất đai mà còn là tài liệu
chuyên khảo có giá trị cho các cơ sở đào tạo luật học ở nước ta.
7. Kết cấu của luận văn

Ngoài phần lời cam đoan, mục lục, mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu
tham khảo và phụ lục, luận văn được bố cục với 03 chương cụ thể như sau:
- Chương 1. Những vấn đề lý luận về bồi thương tài sản và pháp luật bồi
thường tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất.
- Chương 2. Thực trạng pháp luật về bồi thường tài sản gắn liền với đất khi
Nhà nước thu hồi đất từ thực tiễn thi hành tại quận Bình Tân - Thành phố Hồ
Chí Minh.
- Chương 3. Giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về
bồi thường tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất từ thực tiễn tại
quận Bình Tân - Thành phố Hồ Chí Minh.


8

CHƢƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BỒI THƢỜNG TÀI SẢN VÀ
PHÁP LUẬT BỒI THƢỜNG TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT KHI NHÀ
NƢỚC THU HỒI ĐẤT
1.1. TỔNG QUAN VỀ BỒI THƢỜNG TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI
ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT
1.1.1. Khái niệm và phân loại tài sản gắn liền với đất
Tài sản là vấn đề trung tâm, cốt lõi của mọi quan hệ xã hội nói chung và
quan hệ pháp luật nói riêng. Hiểu theo nghĩa thông thường “tài sản” được hiểu
là của cải của con người, là mọi giá trị vật chất (hữu hình) hoặc vô hình (tinh
thần) đem lại lợi ích thiết thực đối với chủ sở hữu. Theo Điều 163 BLDS 2005
thì “Tài sản gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”.
Ở hầu hết các quốc gia trên thế giới cũng như theo pháp luật Việt Nam
được ghi nhận trong Bộ luật Dân sự việc phân chia tài sản thành 2 nhóm động
sản và bất động sản. Điều 174 BLDS năm 2005 quy định:
“ Bất động sản và động sản:

Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.”
Như vậy, theo quy định trên, đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai
như nhà, công trình xây dựng, cây cối, tài nguyên,… sẽ được coi là bất động
sản. Và thuộc tính để xác định là bất động sản là tài sản “gắn liền với đất”.
Tuy nhiên, trong pháp luật dân sự chưa có cách giải thích chính thức về khái
niệm “gắn với đất”, dẫn đến cách hiểu rất khác nhau về mức độ gắn liền với
đất đai như thế nào thì được coi là bất động sản. Ví dụ như những hoa lợi từ
cây cối (hoa quả) được coi là bất động sản hay động sản? Những căn nhà tạm,
cầu tạm, chuồng trại chăn nuôi nhỏ lẻ,… có được coi là bất động sản hay
không? Như vậy, có thể coi vật không cố định vị trí trên đất (bàn ghế, tàu,


9

xe…) là động sản, và các vật không do đất sinh ra (gia súc, gia cầm…) hoặc
nhưng vật đã tách rời khỏi mặt đất (vụ mùa đã thu hoạch, khoáng sản đã khai
thác…) là động sản.
Song căn cứ dựa trên quy định cụ thể của pháp luật đất đai về việc thực
hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với tài sản trên đất tại Điều 104
Luật Đất đai 2013 quy định việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền
với đất được thực hiện đối với các tài sản bao gồm nhà ở, công trình xây dựng
khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm. Như vậy, những tài sản gắn
liền với đất cơ bản thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật đất đai sẽ bao gồm:
nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm.

Và dựa trên căn cứ là chứng thư pháp lí - Giấy chứng nhận đối với tài sản
gắn liền với đất có thể phân loại tài sản gắn liền với đất thành hai loại:
- Tài sản gắn liền với đất có giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với
đất;
- Tài sản gắn liền với đất không có giấy chứng nhận đối với tài sản gắn
liền với đất.
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm của bồi thƣờng tài sản gắn liền với đất khi
Nhà nƣớc thu hồi đất
Thu hồi đất là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong các văn bản
pháp luật đất đai. Thu hồi đất ở đây là một biện pháp làm chấm dứt quan hệ
pháp luật đất đai bằng một quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền. Thông qua những hoạt động này, Nhà nước thể hiện rất rõ quyền
định đoạt đất đai, với tư cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai.
Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Thu hồi: Lấy lại cái đã đưa ra, đã
cấp phát ra hoặc bị người khác lấy” [46, tr 759].
Theo Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học, thu hồi đất được hiểu là: “Cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi quyền sử dụng đất của người vi phạm
quy định về sử dụng đất để Nhà nước giao cho người khác sử dụng hoặc trả
lại cho chủ sử dụng đất hợp pháp bị lấn chiếm. Trường hợp thật cần thiết, Nhà
nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng” [1, tr221]. Khái
niệm này thực ra cũng chưa hẳn là một định nghĩa rõ ràng về thu hồi đất, mặc
dù có đề cập các trường hợp thu hồi đất nhưng nội hàm của khái niệm này
chưa bao quát hết các trường hợp thu hồi đất của Nhà nước. Nhà nước không


10

chỉ thu hồi đất của người có hành vi vi phạm về sử dụng đất hay thu hồi đất để
sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công

cộng, mà còn thu hồi đất khi có vi phạm từ phía cơ quan quản lý như đất được
giao không đúng đối tượng, không đúng thẩm quyền hoặc thu hồi khi người
sử dụng đất chết mà không có người thừa kế,…
Trong các văn bản Luật Đất đai ở từng thời kỳ, khái niệm thu hồi đất được
ghi nhận như sau:
Luật Đất đai năm 1987 và Luật Đất đai năm 1993 ra đời, đã đề cập vấn đề
thu hồi đất, nhưng chưa định nghĩa rõ thế nào là thu hồi đất mà chỉ liệt kê các
trường hợp bị thu hồi đất (Điều 14 Luật Đất đai năm 1987 và điều 26 Luật Đất
đai năm 1993).
Luật Đất đai năm 2003 giải thích thuật ngữ thu hồi đất tại Khoản 5 Điều
4: “Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường,
thị trấn quản lý theo quy định của Luật này”.
Dù đã có sự điều chỉnh và mở rộng nội hàm của vấn đề thu hồi đất, song
cách giải thích này là chưa thật sự chính xác, bởi nó dẫn đến cách hiểu, người
sử dụng đất bị thu hồi chỉ là tổ chức hay Ủy ban nhân dân xã, phường thị trấn,
trong khi theo quy định pháp luật, người sử dụng đất bị thu hồi còn có thể là
hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, không những thế đây còn là chủ thể phổ biến
bị thu hồi đất. Đến Luật Đất đai năm 2013 đã được Quốc hội thông qua ngày
29/11/2013, có hiệu lực vào ngày 01/07/2014, tại khoản 11, điều 4 đã quy
định: “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử
dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất
của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai”.
Từ những phân tích trên, có thể hiểu một cách khái quát về thu hồi đất
như sau: “Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại
đất và quyền sử dụng đất đã giao cho các chủ thể sử dụng đất theo quy định
của pháp luật đất đai”.
Còn đối với khái niệm về “bồi thường” thì trong thực tiễn cuộc sống con
người, cũng như trong tiến trình hình thành và phát triển của xã hội, hành vi
gây thiệt hại thì phải bồi thường. Vấn đề bồi thường hay bồi thường thiệt hại

là một trong những chế định pháp lý xuất hiện sớm trong lịch sử pháp luật dân
sự. Theo Từ điển Tiếng Việt: “Bồi thường là trả lại cho người khác cái có giá


11

trị (thường bằng tiền) tương xứng với những thiệt hại mà mình đã gây ra [45,tr
67]. Như vậy, việc bồi thường đặt ra trong trường hợp một người có hành vi
gây thiệt hại cho người khác và họ phải có trách nhiệm bồi thường cho người
bị thiệt hại do hành vi của mình gây ra.
Thuật ngữ bồi thường (hay đền bù thiệt hại) trong pháp luật đất đai ở Việt
Nam đã được đặt ra từ rất sớm. Nghị định số 151/TTg ngày 14/01/1959 của
Hội đồng Chính phủ (nay là Chính phủ) “Quy định thể lệ tạm thời về trưng
dụng ruộng đất”, tại Chương II đã đề cập đến việc “Bồi thường cho người có
ruộng đất bị trưng dụng”. Tiếp đến Thông tư số 1792/TTg ngày 11/01/1970
của Thủ tướng Chính phủ về “Quy định một số điểm tạm thời về bồi thường
nhà cửa, đất đai, cây cối lưu niên, các hoa mầu cho Nhân dân ở những vùng
xây dựng kinh tế mở rộng thành phố” cũng đề cập đến vấn đề bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất. Đặc biệt sau khi Luật Đất đai năm 1987 ra đời, Hội
đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) đã ban hành Quyết định số 186/HĐBT
ngày 31/5/1990 quy định “Về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng
khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác”, thuật ngữ “bồi thường” được
thay thế bằng thuật ngữ “đền bù thiệt hại”. Mặc dù pháp luật không đưa ra sự
giải thích về vấn đề này, song có thể hiểu “đền bù thiệt hại” khi Nhà nước thu
hồi đất là việc bù đắp lại những thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra, trả lại
tương xứng với giá trị quyền sử dụng đất và công lao mà người sử dụng đất đã
đầu tư vào đất trong quá trình sử dụng.
Thuật ngữ này tiếp tục được sử dụng trong Luật Đất đai năm 1993, Luật
sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và các Nghị định
hướng dẫn thi hành. Tuy nhiên, việc “đền bù thiệt hại” khi Nhà nước thu hồi

đất được thực hiện chỉ đơn giản là việc Nhà nước đền bù thiệt hại do hành vi
thu hồi đất gây ra cho người sử dụng đất mà không đi kèm sau đó việc thực
hiện các chính sách hỗ trợ, tái định cư. Hơn nữa, với thuật ngữ “đền bù thiệt
hại” khi Nhà nước thu hồi đất, cho người ta nghĩ ngay đến việc phải được đền
bù 100% giá trị của mảnh đất bị thu hồi (trả lại đầy đủ, tương xứng với sự mất
mát hoặc vất vả), trong khi giá trị ban đầu của đất đai không do con người tạo
ra mà họ chỉ tạo ra giá trị tăng thêm của đất đai (do người sử dụng đất đầu tư
vào đất). Còn thuật ngữ “bồi thường” lại cho thấy rằng, Nhà nước chỉ bồi
thường những giá trị, thiệt hại hợp lý về đất và tài sản trên đất cho người có


12

đất bị thu hồi, kèm theo đó có thể là cơ chế hỗ trợ để giúp người sử dụng đất
nhanh chóng vượt qua những khó khăn khi bị thu hồi đất.
Khi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 được
Quốc hội ban hành, thuật ngữ “bồi thường” được sử dụng trở lại bởi sự hợp lý
của nó và tiếp tục xuất hiện trong Luật Đất đai năm 2003; Nghị định số
197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định “Về bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất" cũng như các văn bản hướng
dẫn thi hành khác. Theo đó, Khoản 6, điều 4 Luật Đất đai năm 2003 quy định:
"Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất". Tuy nhiên,
quy định này chưa thật sự chặt chẽ và chưa thể hiện được trọn vẹn những giá
trị thiệt hại mà Nhà nước sẽ bồi thường khi thu hồi đất, đó không chỉ là giá trị
quyền sử dụng đất mà còn phải tính đến giá trị thiệt hại về tài sản có trên đất,
ngoài ra phải tính đến những thiệt hại vô hình khác, mà Nhà nước phải sử
dụng thêm cơ chế hỗ trợ mới bù đắp được một cách trọn vẹn những thiệt hại
do thu hồi đất gây ra.
Vì vậy, Luật Đất đai năm 2013 tại Khoản 12 Điều 3 đã quy định rõ: “Bồi

thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện
tích đất thu hồi cho người sử dụng đất”. Còn vấn đề hỗ trợ và bồi thường thiệt
hại về tài sản được quy định tại mục 2, mục 3 chương VI của Luật.
Như vậy, đến Luật Đất đai 2013 đã làm rõ, khi Nhà nước thu hồi đất, Nhà
nước có ngoài nghĩa vụ bồi thường cho người sử dụng đất hợp pháp bị thu hồi
đất những giá trị, thiệt hại hợp lý về đất thì còn đặt ra cả vấn đề bồi thường tài
sản trên đất. Song rõ ràng là trong Luật Đất đai 2013 vẫn chưa ghi nhận một
khái niệm cụ thể về bồi thường tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi
đất. Nên chỉ có thể dựa trên những quy định định lượng về bồi thường về đất
để khái quát khái niệm này bồi thường tài sản khi Nhà nước thu hồi đất như
sau: “Bồi thường tài sản khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước hoặc tổ
chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích
quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế
phải bù đắp những tổn hại về tài sản trên đất do hành vi thu hồi đất gây ra,
cho người sử dụng đất tuân theo những quy định của pháp luật đất đai.”
Bồi thường tài sản khi Nhà nước thu hồi đất sẽ mang một số đặc trưng cơ
bản sau đây:


13

Thứ nhất, cơ sở làm phát sinh việc bồi thường tài sản khi Nhà nước thu
hồi đất, đó là việc Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng,
an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hay vì mục tiêu phát triển kinh tế.
Bởi lẽ, việc bồi thường chính là là hậu quả pháp lý trực tiếp do việc thu hồi
đất gây ra, bên cạnh đó, việc bồi thường đối với đất chỉ được thực hiện khi thu
hồi đất này để sử dụng vào mục đích chung của xã hội.
Thứ hai, về đối tượng được bồi thường tài sản khi Nhà nước thu hồi đất
Một cách cơ bản nhất, tài sản hợp pháp trên đất sẽ được bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất. Và chứng thư pháp lí xác định tính hợp pháp của tài sản

trên đất là giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. Song trên thực tế pháp luật
ghi nhận cả những trường hợp chứng minh quyền sở hữu tài sản hợp pháp
bằng những giấy tờ hợp lệ hoặc trường hợp được pháp luật quy định là đủ
điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên đất.
1.1.3. Mục đích, ý nghĩa của bồi thƣờng tài sản gắn liền với đất khi
Nhà nƣớc thu hồi đất
Việc thu hồi đất phục vụ cho các mục đích quốc gia mang tính tất yếu
khách quan bởi lẽ trong quá trình xây dựng và phát triển đất nước, việc thu hồi
đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc
gia, công cộng. Và để đạt được mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa chúng
ta phải đầu tư xây dựng đầy đủ, đồng bộ hệ thống các cơ sở hạ tầng kỹ thuật
và hạ tầng xã hội; muốn vậy, Nhà nước phải có một quỹ đất cần thiết, phù
hợp. Tuy nhiên, Nhà nước không thể có đủ quỹ đất này nếu không thực hiện
việc thu hồi đất của người đang sử dụng. Bởi vậy, cần có sự chuyển đổi mục
đích sử dụng một phần đất nông nghiệp, đất ở để chuyển sang đất chuyên
dụng phục vụ công nghiệp và phát triển đô thị.
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu
song trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất,
công nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định
lâu dài (gọi chung là người sử dụng đất). Điều này có nghĩa là Nhà nước không
giao quyền sở hữu đất đai mà chỉ giao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
Song cho dù đất đai không thuộc sở hữu của người sử dụng đất nhưng khi được
giao đất, cho thuê đất họ vẫn có một số quyền năng nhất định đối với đất đai như
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền tạo lập tài sản gắn liền với đất v.v.
Như vậy, tài sản gắn liền với đất được tạo ra bởi sự đầu tư công sức, thời gian và


14

tiền vốn v.v của người sử dụng đất. Nó là thành quả lao động, kết quả đầu tư trên

đất thuộc sở hữu của người sử dụng đất và khi Nhà nước thu hồi đất gây thiệt hại
đến tài sản gắn liền với đất thì họ phải được bồi thường. Điều này được ghi nhận
trong Luật Đất đai năm 2013 trong các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát
triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Cụ thể, mục đích, ý nghĩa của
việc bồi thường tài sản khi Nhà nước thu hồi đất thể hiện mục đích và ý nghĩa
dưới góc độ lý luận và thực tiễn như sau:
Dưới góc độ lý luận, chính sách bồi thường tài sản khi Nhà nước thu hồi
đất được đặt ra dựa trên cơ sở quyền sở hữu tài sản hợp pháp của công dân
được Hiến pháp và pháp luật bảo hộ. Ngay từ Hiến pháp 1946, 1959, 1980,
1992 và 2013 đều khẳng định: “Quyền sở hữu về tài sản của công dân được
Nhà nước Việt Nam đảm bảo Quy định này tiếp tục được kế thừa tại Điều 58
Hiến pháp 1992 quy định: “Công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp,
của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn và tài sản khác
trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác. Nhà nước bảo hộ
quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân. Bên cạnh đó, Hiến
pháp 1992 cũng ghi nhận: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị
quốc hữu hóa. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và
vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài
sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường” (Điều 23).
Như vậy, có thể thấy quyền sở hữu về tài sản hợp pháp của mọi cá nhân
và tổ chức đã được ghi nhận xuyên suốt trong các bản Hiến pháp nước ta cũng
như đa số các nước trên thế giới. Bởi vậy, khi Nhà nước thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng và phát
triển kinh tế thì toàn bộ tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thu hồi do người
sử dụng đất tạo ra đều được xác định là tài sản hợp pháp của cá nhân và phải
được bồi thường.
Mà xét về mối quan hệ nhân - quả có thể thấy rõ thiệt hại về lợi ích của
chủ sở hữu tài sản hợp pháp trên đất là hậu quả trực tiếp từ hành vi Nhà nước
thu hồi đất gây ra. Chính vì vậy, khi Nhà nước thu hồi đất thì phải thực hiện

bồi thường đối với tài sản hợp pháp trên đất.
Mặt khác, xét về thực tiễn, việc thu hồi đất sẽ gây ra những tác động lớn
về cả chính trị, kinh tế, xã hội cũng như môi trường mà nếu như không giải


15

quyết tốt vấn đề bồi thường hỗ trợ nói chung và bồi thường về tài sản trên đất
nói riêng thì sẽ dẫn đến những hệ quả nghiêm trọng như: xung đột lợi ích
trong xã hội giữa ba bên Nhà nước, chủ sở hữu tài sản hợp pháp và doanh
nghiệp; người dân phải gánh chịu những thiệt hại nặng nề về vật chất; có thể
dẫn đến bất ổn về tình hình chính trị - an ninh,…
Chính bởi vậy, việc bồi thường tài sản khi Nhà nước thu hồi đất nhằm
mục đích bù đắp những thiệt hại về tài sản của chủ sở hữu tài sản hợp pháp
trên đất. Và công tác này thể hiện ý nghĩa to lớn không chỉ trên phương diện
lý luận mà còn ngay trong thực tiễn đời sống xã hội.
1.2. TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƢỜNG TÀI SẢN GẮN
LIỀN VỚI ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT
1.2.1. Tính tất yếu khách quan cần phải điều chỉnh bằng pháp luật về
bồi thƣờng tài sản gắn liền với đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất
Nền kinh tế nước ta là nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Song sự vận hành của nền kinh tế luôn tồn tại những nhóm lợi ích đan xen đôi
khi khác biệt, mâu thuẫn và thậm chí là đối đầu bởi nền kinh tế có sự tham gia
của nhiều thành phần như Nhà nước, cộng đồng, tập thể, doanh nghiệp, nhà
đầu tư, cá nhân,... Chính bởi vậy, các quan hệ xã hội cần được điều chỉnh bởi
những chế định pháp luật nhằm mục đích dung hòa lợi ích giữa các thành
phần kinh tế, đảm bảo công bằng xã hội, định hướng các quan hệ pháp luật
tuân theo những chuẩn mực chung.
Mà lĩnh vực bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nói chung và bồi thường
thiệt hại về tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng gặp rất

nhiều khó khăn, thách thức, bởi nó trực tiếp “đụng chạm” đến lợi ích của người
dân. Bởi vậy, sự cần thiết điều chỉnh bằng pháp luật về bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất nông nghiệp được lý giải bởi các căn cứ chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, pháp luật là biện pháp hiệu quả nhất để đảm bảo hài hòa lợi ích
giữa các bên trong quan hệ về bồi thường tài sản khi Nhà nước thu hồi đất
Pháp luật mang những đặc trưng mà các biện pháp quản lý khác không có
được; đó là tính quy phạm, tính bắt buộc chung, tính cưỡng chế và tính thích
ứng. Do có những đặc trưng cơ bản trên đây mà pháp luật trở thành biện pháp
quản lý xã hội nói chung cũng như quan hệ về bồi thường tài sản khi Nhà
nước thu hồi đất nói riêng. Thông qua cơ chế điều chỉnh của pháp luật giúp
Nhà nước giải quyết hài hòa mối quan hệ về lợi ích giữa các bên liên quan


16

trong quan hệ bồi thường: Lợi ích của Nhà nước, của cộng đồng; lợi ích của
chủ sở hữu hợp pháp đối với tài sản trên đất; lợi ích của doanh nghiệp, chủ
đầu tư.
Thứ hai, pháp luật đảm bảo chế độ sở hữu toàn nhân khi Nhà nước thu hồi
đất
Xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người
đại diện. Nhà nước thay mặt cho Nhân dân thực hiện quyền của chủ sở hữu.
Trên cơ sở đó, Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất hay thu hồi
đất,… Quyền sử dụng đất được trao đến tay người sử dụng, được coi là quyền
tài sản và phải được Nhà nước bảo hộ bằng pháp luật. Khi Nhà nước thu hồi
đất vào mục đích chung, làm chấm dứt quyền và lợi ích hợp pháp của người
sử dụng đất, thiệt hại đến tài sản trên đất của chủ sở hữu. Vì vậy, Nhà nước
phải ban hành pháp luật để điều chỉnh có hiệu quả vấn đề này, chính là gián
tiếp đảm bảo chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.
Thứ ba, pháp luật đảm bảo việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất diễn

ra một cách có trật tự
Pháp luật quy định cụ thể các nguyên tắc, đối tượng phạm vi, điều kiện,
mức bồi thường, trình tự thủ tục cũng như giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lí
vi phạm liên quan đến bồi thường tài sản khi Nhà nước thu hồi đất. Như vậy,
một cách chung nhất, bằng những quy định của pháp luật công tác bồi thường
tài sản khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được đẩm bảo vận hành thống nhất đúng
đắn bởi cơ quan có thẩm quyền cùng với sự giám sát kiểm tra của Nhân dân.
1.2.2. Khái niệm và cơ cấu pháp luật điều chỉnh về bồi thƣờng tài sản
gắn liền với đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất
Bất cứ một lĩnh vực nào, một quan hệ xã hội nào phát sinh trong đời sống
xã hội cũng rất cần đến sự điều chỉnh của pháp luật, nhằm định hướng các
quan hệ này đi theo một trật tự chung thống nhất, phù hợp với lợi ích của Nhà
nước, của các bên tham gia quan hệ và vì lợi ích chung của toàn xã hội. Pháp
luật được xem là một trong những phương thức hiệu quả để thực hiện chức
năng quản lý nhà nước. Hệ thống pháp luật được chia thành những bộ phận
cấu thành khác nhau để điều chỉnh các nhóm quan hệ xã hội riêng biệt, nhưng
có sự tác động qua lại với nhau, đảm bảo cho các quan hệ này tồn tại, phát
triển hợp quy luật. Trong lĩnh vực đất đai, cùng với quá trình thu hồi đất là
hàng loạt các quy phạm pháp luật được ban hành quy định về nguyên tắc, điều


17

kiện, nội dung và phương thức bồi thường, trình tự, thủ tục cũng như việc giải
quyết các khiếu nại, tố cáo về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Nghiên
cứu, tìm hiểu nội dung các quy định này, có thể thấy pháp luật về bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai Việt
Nam và được hiểu về mặt lý luận như sau: “Pháp luật về bồi thường tài sản
khi Nhà nước thu hồi đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước
ban hành để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình bồi

thường tài sản khi Nhà nước thu hồi đất, nhằm giải quyết hài hòa lợi ích của
Nhà nước, lợi ích của chủ đầu tư và của người bị thu hồi đất”.
Về cơ bản, cơ cấu pháp luật bao gồm những nhóm chế định pháp luật như
sau:
Thứ nhất, nhóm quy phạm quy định về nguyên tắc bồi thường tài sản khi
Nhà nước thu hồi đất. Nguyên tắc bồi thường tài sản khi Nhà nước thu hồi đất
được hiểu là những quy định chung, mang tính nền tảng, tạo cơ sở cho việc
thực hiện và áp dụng các quy định chi tiết.
Thứ hai, nhóm quy định về điều kiện bồi thường tài sản khi Nhà nước thu
hồi đất
Đây là những chế định quy định các điều kiện cần thiết phải thỏa mãn để
hộ gia đình, cá nhân được bồi thường tài sản khi Nhà nước thu hồi đất. Pháp
luật đất đai Việt Nam quy định cụ thể những trường hợp được bồi thường và
trường hợp không được bồi thường. Đây là quy định cần thiết đặt ra và không
thể thiếu khi xem xét để bồi thường bởi trên thực tế, tính chất của tài sản trên
đất là khác nhau và quy chế pháp lí của đất đai gắn liền với tài sản cũng hết sự
phong phú, đa dạng.
Thứ a, nhóm quy phạm quy định về phạm vi và đối tượng được bồi
thường tài sản khi Nhà nước thu hồi đất.
Khi thực hiện công tác, yếu tố không thể thiếu đó là phải xác định đúng
phạm vi và đối tượng được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhằm xác
định đúng, xác định đủ đảm bảo công bằng khi thực hiện công tác.
Thứ tư, quy định về mức bồi thường tài sản khi Nhà nước thu hồi đất
Chế định này là cơ sở pháp lý quan trọng giúp các cơ quan Nhà nước
trong quá trình thực thi pháp luật được thuận lợi, dễ dàng cũng như giúp
người dân nắm được các quyền và lợi ích hợp pháp mà mình được Nhà nước
bù đắp khi thu hồi đất.


18

Thứ năm, nhóm quy phạm quỵ định về trình tự, thủ tục bồi thường tài sản
khi Nhà nước thu hồi đất.
Luật Đất đai quy định một cách tổng quát, về trình tự, thủ tục bồi thường,
hỗ trợ, khi Nhà nước thu hồi đất nói chung. Trên cơ sở đó, các văn bản hướng
dẫn thi hành có những quy định cụ thể về từng bước lập, bổ sung, thẩm định,
thực hiện, cũng như trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức, cá nhân trong việc
bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nói chung và bồi thường thiệt hại
khi Nhà nước thu hồi đất nỏi riêng. Tuy nhiên, trên thực tế việc thực thi các
quy định trên phụ thuộc rất nhiều vào chính sách của từng địa phương cũng
như trình độ, năng lực, trách nhiệm của các cơ quan chuyên môn và cán bộ
thực thi.
Thứ sáu, nhóm quy phạm quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo liên
quan đến bồi thường tài sản khi Nhà nước thu hồi đất. Theo đó, nếu chủ thể sử
dụng đất bị thu hồi đất nếu không đồng ý với quyết định về bồi thường, hỗ trợ
thì được quyền khiếu nại, tố cáo đến các cơ quan có thẩm quyền. Luật Đất đai
2003 hiện hành và Luật Đất đai 2013 dành những điều khoản cụ thể quy định
về khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực đất đai. Sau này, các quy định này đã được
sửa đổi, bổ sung bởi Luật Tố tụng hành chính để đảm bảo việc khiếu nại, tố
cáo trong lĩnh vực đất đai tuân theo các quy định về trình tự, thủ tục về khiếu
nại, tố cáo nói chung.
Thứ ảy, nhóm quy phạm các nội dung về xử lí vi phạm pháp luật về bồi
thường tài sản khi Nhà nước thu hồi đất. Đối với xử lí vi phạm pháp luật đất
đai khi Nhà nước thu hồi đất nói chung cũng như xử lí vi phạm pháp luật về
bồi thường tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng được áp
dụng theo Điều 206 Luật Đất đai 2013. Theo đó, người có hành vi vi phạm
pháp luật về đất đai thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành
chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
1.2.3. Các yếu tố chủ yếu tác động đến pháp luật về bồi thƣờng tài sản
gắn liền với đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất

1.2.3.1. Đường lối, quan điểm của Đảng
Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thể chế hoá quan điểm,
đường lối, chủ trương của Đảng về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất
đai nói chung và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nói
riêng trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới tạo nền tảng đến


19

năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp phát triển theo hướng
hiện đại. Xét về phương diện lý luận, pháp luật là sự thể chế hoá, quan điểm,
đường lối, chủ trương của Đảng. Hay nói cách khác, quan điểm, đường lối,
chủ trương của Đảng là sự định hướng về mặt chính trị cho hoạt động lập
pháp, lập quy ở nước ta. Hoạt động xây dựng pháp luật đất đai nói chung và
pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng không thể “thoát
ly” các quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng về tiếp tục đổi mới chính
sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới
đất nước. Ở nước ta, trong điều kiện một Đảng cầm quyền, một trong những
phương thức lãnh đạo của Đảng là ban hành các quan điểm, đường lối, chủ
trương về phát triển đất nước. Trên cơ sở đó, Nhà nước thể chế hoá các quan
điểm, đường lối của Đảng bằng các quy định của pháp luật để quản lý xã hội.
Vì vậy, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
thể chế hoá quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng về vấn đề này.
1.2.3.2. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
Chế độ sở hữu đất đai ở nước ta là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu cùng với các yếu tố như đất đai có nguồn gốc phức
tạp, chính sách, pháp luật đất đai ở mỗi thời kỳ lịch sử lại khác nhau; công tác
quản lý đất đai bị buông lỏng trong một thời gian dài và việc quản lý đất đai
trong điều kiện kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa phát sinh nhiều
vấn đề mới v.v... đã tác động mạnh mẽ đến việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ,

tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo hướng ngày càng khó khăn, phức
tạp. Vì vậy, các quy định của pháp luật về vấn đề này thường xuyên được rà
soát, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện nhằm đáp ứng đòi hỏi của thực tiễn vận
động, phát triển đất nước.
1.2.3.3. Các quy luật khách quan của nền kinh tế thị trường
Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nói chung và bồi thường
tài sản nói riêng là một lĩnh vực pháp luật nhạy cảm. Nó thu hút sự quan tâm
của mọi người dân trong xã hội, đặc biệt là những người dân bị thu hồi đất.
Các quy định phải được ban hành phù hợp với thực tiễn, bảo hộ quyền và lợi
ích hợp pháp của người dân thì được họ đồng tình ủng hộ; hậu quả là việc thu
hồi đất được thực hiện nhanh chóng, dứt điểm. Ngược lại, các quy định không
phù hợp với thực tế sẽ tác động tiêu cực đến tâm lý, suy nghĩ của người dân
thì sẽ không nhận được sự đồng thuận, phát sinh các tranh chấp, khiếu kiện


20

kéo dài tiềm ẩn nguy cơ mất ổn định chính trị - xã hội; hậu quả là việc thu hồi
đất gặp nhiều khó khăn, phức tạp và thậm chí không thực hiện được.
1.2.3.4. Yêu cầu của hội nhập quốc tế
Hiện nay Việt Nam chúng ta đã trở thành thành viên chính thức của nhiều
tổ chức quốc tế trong khu vực và thế giới như Hiệp hội các nước Đông Nam Á
(ASEAN), Diễn đàn hợp tác kinh tế Thái Bình Dương (APEC), Tổ chức
Thương mại Thế giới (WTO),v.v... và là nước thứ 12 đàm phán gia nhập Hiệp
định Đối tác Kinh tế chiến lược xuyên Thái Bình Dương (TPP). Quá trình hội
nhập quốc tế ngày càng sâu rộng đặt ra yêu cầu Việt Nam phải cam kết tuân
thủ luật lệ của các tổ chức này. Muốn vậy, hệ thống pháp luật nói chung và
pháp luật về đất đai nói riêng của nước ta phải tương thích với các quy tắc và
luật lệ chung của thế giới. Mặt khác, việc xây dựng và thực thi pháp luật về
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở nước ta dựa trên chế độ sở hữu toàn

dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu trong điều kiện kinh tế thị
trường là một điều khá đặc trưng ở Việt Nam và chưa có tiền lệ trên thế giới.
Hơn nữa, thực tiễn thi hành lĩnh vực pháp luật này cho thấy đây là vấn đề rất
khó khăn, phức tạp do nó trực tiếp “động chạm” đến lợi ích thiết thực của các
bên có liên quan. Vì vậy, chúng ta phải từng bước xây dựng, sửa đổi và hoàn
thiện nhằm đáp ứng đòi hỏi của quá trình phát triển đất nước đặt trong bối
cảnh kinh tế thị trường. Việc nghiên cứu, tìm hiểu và tiếp thu có chọn lọc kinh
nghiệm và thực tiễn pháp lý của các nước trên thế giới (đặc biệt là kinh
nghiệm và thực tiễn pháp lý của những nước có nhiều điểm tương đồng về
chính trị, lịch sử, văn hóa, pháp luật... với Việt Nam) là rất cần thiết. Điều này
không chỉ giúp chúng ta lựa chọn, tiếp thu những kinh nghiệm bổ ích để vận
dụng sáng tạo vào quá trình hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất và làm cho lĩnh vực này tương thích với pháp luật của các nước,
mà còn giúp nước ta tránh lặp lại những sai lầm mà các nước đã gặp phải
trong quá trình phát triển đất nước dưới tác động của toàn cầu hóa.
1.2.4. Khái quát lịch s phát triển pháp luật về bồi thƣờng tài sản gắn
liền với đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở nƣớc ta
1.2.4.1. Giai đoạn trư c uật Đất đai năm 1 3
Năm 1953, Nhà nước ta thực hiện cuộc cải cách ruộng, thực hiện khẩu
hiệu: “Người cày có ruộng” và Luật Cải cách ruộng đất được ban hành. Một
trong những mục tiêu đầu tiên của cuộc cải cách là: Thủ tiêu quyền chiếm hữu