Bình luận chế độ quản lý nhà nước về đất đai theo Luật Đất đai 2013

BỘ TƯ PHÁP
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
-------------***-------------

ĐỀ TÀI KHOA HỌC CẤP TRƯỜNG

BÌNH LUẬN CHẾ ĐỘ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
VỀ ĐẤT ĐAI THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013

Chủ nhiệm đề tài: TS. Trần Quang Huy
Trường Đại học Luật Hà Nội

MÃ SỐ: LH – 2014 – 50 / ĐHL - HN

Hà Nội, 2015


NHỮNG NGƯỜI THAM GIA THỰC HIỆN ĐỀ TÀI
STT

HỌ VÀ TÊN

NƠI CÔNG TÁC

1

TS. Trần Quang Huy

Trường ĐH Luật HN

TƯ CÁCH

THAM GIA
Chủ nhiệm đề tài;
Tác giả CĐ05; CĐ16
Thư ký đề tài;

2

TS. Nguyễn Thị Nga

Trường ĐH Luật HN

Tác giả CĐ03; CĐ04;
CĐ07; CĐ13

3

PGS. TS.
Nguyễn Quang Tuyến

Trường ĐH Luật HN

Tác giả CĐ01; CĐ02

4

TS. Nguyễn Thị Dung

Trường ĐH Luật HN

Tác giả CĐ15; CĐ17

5

TS. Nguyễn T. Hồng Nhung

Trường ĐH Luật HN

Tác giả CĐ11

6

TS. Phạm Thu Thủy

Trường ĐH Luật HN

Tác giả CĐ06; CĐ08

7

ThS. Đỗ Xuân Trọng

Trường ĐH Luật HN

Tác giả CĐ12; CĐ14

8

ThS. Lê thị Ngọc Mai

Trường ĐH Luật HN

Tác giả CĐ09; CĐ10


MỤC LỤC
Trang
PHẦN I: Báo cáo tổng thuật .................................................................................... 1
PHẦN II: Các chuyên đề nghiên cứu ..................................................................... 52
Chuyên đề 1: Tổng quan chung các vấn đề quản lý nhà nước về đất đai, các nội dung
cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai.
Tác giả: PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến ............................................................... 52
Chuyên đề 2: Nghiên cứu mô hình quản lý nhà nước và nội dung quản lý đất đai ở
một số nước trong khu vực và thế giới- Kinh nghiệm thực tiễn cho Việt Nam.
Tác giả: PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến ............................................................... 70
Chuyên đề 3: Bình luận các quy định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.
Tác giả: TS. Nguyễn Thị Nga ................................................................................ 98
Chuyên đề 4: Bình luận các quy định về hệ thống thông tin đất đai.
Tác giả: TS. Nguyễn Thị Nga ............................................................................... 110
Chuyên đề 5: Bình luận các quy định về giao đất, cho thuê đất.
Tác giả: TS. Trần Quang Huy .............................................................................. 121
Chuyên đề 6: Bình luận các quy định về chuyển mục đích sử dụng đất.
Tác giả: TS. Phạm Thu Thủy ............................................................................... 135
Chuyên đề 7: Bình luận các quy định về các trường hợp thu hồi đất.
Tác giả: TS. Nguyễn Thị Nga ............................................................................... 146
Chuyên đề 8: Bình luận các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Tác giả: TS. Phạm Thu Thủy ............................................................................... 160
Chuyên đề 9: Bình luận các quy định về đăng ký đất đai.
Tác giả: ThS. Lê Thị Ngọc Mai ............................................................................ 174
Chuyên đề 10: Bình luận các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Tác giả: ThS. Lê Thị Ngọc Mai ............................................................................ 187
Chuyên đề 11: Bình luận các quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với tính cách
là những nguồn thu quan trọng của ngân sách nhà nước từ đất đai.


Tác giả: TS. Nguyễn Thị Hồng Nhung ................................................................. 197
Chuyên đề 12: Bình luận các quy định về các khoản thuế liên quan đến đất đai, tác
động của các sắc thuế liên quan đến nguồn thu ngân sách từ đất đai.
Tác giả: ThS. Đỗ Xuân Trọng .............................................................................. 205
Chuyên đề 13: Bình luận các quy định về thủ tục hành chính về đất đai.
Tác giả: TS. Nguyễn Thị Nga .............................................................................. 223
Chuyên đề 14: Bình luận về hòa giải trong giải quyết tranh chấp đất đai ở Luật đất đai
2013.
Tác giả: ThS. Đỗ Xuân Trọng .............................................................................. 241
Chuyên đề 15: Bình luận các quy định về giải quyết tranh chấp đất đai.
Tác giả: TS. Nguyễn Thị Dung ............................................................................. 248
Chuyên đề 16: Bình luận các quy định về thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm pháp
luật đất đai.
Tác giả: TS. Trần Quang Huy .............................................................................. 260
Chuyên đề 17: Bình luận các quy định về giá đất, tác động của giá đất trong việc thị
trường hóa quan hệ đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.
Tác giả: TS. Nguyễn Thị Dung ............................................................................. 277
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................................. 290


PHẦN I
BÁO CÁO TỔNG THUẬT


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Đất đai luôn là yếu tố không thể thiếu được đối với bất cứ quốc gia nào. Ngay từ
khi loài người biết chăn nuôi trồng trọt, thì vấn đề sử dụng đất đai không còn đơn giản
nữa bởi nó phát triển song song với những tiến bộ của nền khoa học kỹ thuật, kinh tế,
xã hội, chính trị… Khi xã hội càng phát triển thì đất đai càng giữ vị trí quan trọng như
Mác đã khẳng định : “Lao động là cha. Đất là mẹ sản sinh ra của cải vật chất”. Bởi
lẽ, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, không có đất đai là
không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không có quá trình lao động nào diễn ra và
không có sự tồn tại của xã hội loài người. Không những vậy, xã hội càng phát triển thì
nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn trong khi đất đai lại có hạn, điều đó đã làm cho
quan hệ giữa con người với đất đai ngày càng trở nên phức tạp. Do đó, việc quản lý
nhà nước đối với đất đai luôn là mục tiêu quốc gia của mọi thời đại nhằm nắm chắc và
quản lý chặt quỹ đất đảm bảo việc sử dụng đất đai tiết kiệm và có hiệu quả.
Nhìn nhận rõ vấn đề tất yếu khách quan nêu trên, Đảng và Nhà nước ta đã và
đang từng bước hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai và các luật có liên quan với
nhiều thay đổi trong quản lí nhà nước về đất đai.
Theo đó, từ việc thực hiện Luật Đất đai1987, Luật Đất đai 1993, qua hai lần sửa
đổi (1998, 2001) và Luật Đất đai 2003. Trên cơ sở tổng kết, đánh giá và đúc rút kinh
nghiệm từ quá trình áp dụng pháp luật, những vướng mắc nảy sinh, từ sự phản hồi của
các cơ quan, các tổ chức và của người dân trong quá trình thực thi pháp luật..., các văn
bản ban hành sau có những điểm tiến bộ và thay đổi hợp lý hơn các văn bản trước đó.
Đến Luật Đất đai 2003, công tác quản lý đất đai có nhiều chuyển biến tích cực và dần
đi vào nề nếp, công tác quy hoạch sử dụng đất được triển khai đồng bộ ở mọi cấp mọi
ngành, việc phân bổ quỹ đấtđáp ứng cơ bản cho các mục tiêu kinh tế xã hội, chuyển
dịch cơ cấu sử dụng đất đã tương thích với cơ cấu kinh tế xã hội, quỹ đất nông nghiệp
cơ bản đáp ứng nhu cầu an ninh lương thực quốc gia, đất dành cho công nghiệp, dịch
vụ, phát triển kết cấu hạ tầng từng bước đáp ứng sự nghiệp công nghiệp hóa, các
quyền của người sử dụng đất ngày càng được mở rộng. Thị trường bất động sản, trong
đó có thị trường quyền sử dụng đất đã tạo được cơ chế hoạt động, phát triển tương đối
đồng bộ. Chính sách tài chính từng bước được hoàn thiện theo hướng tiếp cận cơ chế

thị trường, đưa đất đai trở thành nguồn nội lực lớn, nguồn vốn để phát triển đất nước.
Bên cạnh đó, hệ thống tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai được củng cố, mở
rộng, đặc biệt là ở cơ sở, cán bộ làm công tác quản lý đất đai được tăng cường; cải
cách thủ tục hành chính về đất đai được quan tâm, đẩy mạnh; công tác giải quyết khiếu

1


nại, tố cáo về đất đai được các ngành, các cấp quan tâm, tình trạng khiếu kiện về đất
đai từng bước được hạn chế, góp phần bảo đảm an ninh chính trị và trật tự xã hội.
Song, trong quá trình thi hành pháp luật đất đai vẫn bộc lộ nhiều hạn chế vướng
mắc. Chủ trương, chính sách và pháp luật đất đai còn một số nội dung chưa rõ, chưa
phù hợp, nhiều nội dung là điểm nghẽn lớn trong quá trình đảm bảo lợi ích của Nhà
nước, doanh nghiệp và nhân dân, đặc biệt là vấn đề thu hồi đất phục vụ cho mục tiêu
phát triển kinh tế còn lạm dụng nhiều ở các địa phương. Các quy định về giá đất còn
khiên cưỡng và không phù hợp với quy luật thị trường. Hệ thống pháp luật đất đai còn
cồng kềnh, thiếu đồng bộ, nhiều điểm chưa thống nhất trong hệ thống pháp luật đất đai
và không tương thích với nhiều luật khác như Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh
doanh bất động sản, Luật Đầu tư…
Nhằm tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai và để khắc phục những tồn
tại nói trên, ngày 29/11/2013, Luật Đất đai 2013 được Quốc hội thông qua gồm 14
chương và 212 điều, có hiệu lực pháp lý từ ngày 1/7/2014 là một trong những đạo luật
quan trọng nhằm góp phần ổn định kinh tế xã hội, xây dựng các quan hệ đất đai mới
trên nền tảng của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, đưa các quan hệ đất đai lên một
tầm cao mới của thời kỳ công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước. Đạo luật này đã
được hàng triệu đồng bào cả nước đóng góp ý kiến, được các bộ ngành trung ương,
các cơ quan nhà nước tại địa phương thảo luận tại hàng nghìn cuộc họp, hội thảo khoa
học nhằm hoàn thiện các chế định cơ bản của luật đất đai. Luật Đất đai 2013 được
đánh giá là đã có những thay đổi cơ bản về chất, trong đó, chế định quản lí nhà nước
đối với đất đai cũng là một trong những nội dung được sửa đổi, bổ sung để phù hợp

với thực tiễn và xu hướng hội nhập toàn cầu hóa trong giai đoạn hiện nay.
Để góp phần tìm hiểu, nghiên cứu Luật Đất đai 2013, triển khai thi hành các quy
định của Luật đất đai mới, tăng cường công tác tuyên truyền giáo dục và phổ biến
chính sách, pháp luật đất đai đến người làm công tác quản lý nhà nước, đến người sử
dụng đất, nhóm tác giả đã lựa chọn nội dung: “ Bình luận chế độ quản lý nhà nước về
đất đai trong Luật Đất đai 2013” làm đề tài nghiên cứu.
2. Tình hình nghiên cứu
Luật Đất đai 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 trên cơ sở kế thừa
và phát huy tất cả những thành tựu đạt được trong quản lý nhà nước về đất đai từ trước
tới nay, đặc biệt trong 10 năm qua khi thực thi Luật Đất đai 2003. Do vậy, nếu thuần
túy liên quan đến tình hình nghiên cứu có thể nêu một số tài liệu quan trọng sau đây:
+ Bản tổng hợp ý kiến của các bộ ngành, ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương, ý kiến của nhân dân trên các phương tiện thông tin đại chúng
về góp ý cho việc sửa đổi luật đất đai liên quan đến quản lý nhà nước về đất đai.
+ Báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường về tổng hợp các ý kiến góp phần
sửa đổi Luật đất đai.
2


+ Báo cáo cáo thẩm tra của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội về Dự án luật đất đai
sửa đổi;
+ Các kỷ yếu Hội thảo do Bộ Tài nguyên và Môi trường, Viện Nghiên cứu lập
pháp; Trường Đại học Luật Hà Nội tổ chức đóng góp ý kiến để xây dựng Luật đất đai
trong thời gian vừa qua.
+ Các bài viết đăng trên các tạp chí chủ yếu như: Tạp chí Luật học, Tạp chí Nhà
nước và Pháp luật, Tạp chí thanh tra, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Tạp chí Tài
nguyên và Môi trường đóng góp ý kiến cho việc sửa đổi Luật Đất đai.
+ Các đóng góp ý kiến trong việc xây dựng Luật đất đai và các khuyến nghị của
Ngân hàng thế giới (WB) về việc hoàn thiện pháp luật đất đai ở Việt Nam.
3. Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện được mục đích, đề tài dựa trên quan điểm duy vật biện chứng và
duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác-Lê nin, các quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về
chính sách và pháp luật đất đai trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước
và xu thế hội nhập; nghiên cứu các quan điểm, các luận điểm của các chuyên gia khoa
học pháp lý Việt Nam về các nội dung có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến quản
lý nhà nước về đất đai - xem đó là cơ sở phương pháp luận giải quyết những vấn đề
thuộc nội dung của đề tài.
Bên cạnh đó, đề tài còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học, cụ thể
như: phương pháp tổng hợp; phương pháp phân tích, đánh giá; phương pháp hệ thống;
phương pháp lịch sử cụ thể; phương pháp thống kê; phương pháp so sánh luật học…
để đảm bảo cho những lập luận của nhóm tác giả đưa ra có tính logic, chặt chẽ và
thuyết phục.
4. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Đề tài bình luận khoa học về “Bình luận chế độ quản lý nhà nước về đất đai trong
Luật Đất đai 2013” nhằm đạt được các mục đích sau:
Thứ nhất, phân tích, bình luận làm sáng tỏ các quy định của pháp luật hiện hành
về các nội dung cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai tại Luật Đất đai 2013.
Thứ hai, tìm hiểu các quy định của pháp luật để góp phần đưa Luật vào cuộc
sống, truyên truyền, giáo dục và phổ biến pháp luật đất đai đến mọi cấp, mọi ngành và
mọi người, giáo dục ý thức pháp luật đất đai trong nhân dân để thực hiện đúng và thực
hiện tốt pháp luật về đất đai.
Thứ ba, thông qua việc nghiên cứu để giúp các cơ quan quản lý nhà nước về đất
đai hiểu rõ các nội dung quản lý nhà nước để thực thi pháp luật, thấy rõ trách nhiệm
của mình để tăng cường các hoạt động quản lý nhà nước về đất đai.
Thứ tư, kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ góp phần cung cấp thêm nguồn tài liệu
cho các giảng viên, sinh viên nghiên cứu, tìm hiểu và phát triển tốt hơn trong giảng
dạy, học tập và nghiên cứu khoa học.
3

5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là:
Bình luận các quy định cụ thể của Luật Đất đai năm 2013 về những nội dung cơ
bản nhất trong quản lý nhà nước về đất đai.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài là:
Về phạm vi nghiên cứu, đề tài không đánh giá, bình luận, phân tích tất cả 15 nội
dung của quản lý nhà nước về đất đai, mà tập trung các nội dung cơ bản sau đây: Bình
luận các quy định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; Bình luận các quy định về
giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đăng ký quyền sử
dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tài chính về đất đai và giá đất; giải
quyết tranh chấp đất đai và thanh tra, giám sát, xử lý các vi phạm pháp luật đất đai.
6. Nội dung nghiên cứu
Để đạt được mục đích nêu trên, đề tài tập trung nghiên cứu một số nội dung chủ
yếu sau:
- Nghiên cứu một số vấn đề lý luận về quản lý nhà nước về đất đai, nội dung
quản lý nhà nước về đất đai.
- Nghiên cứu chính sách, pháp luật của một số quốc gia trên thế giới và khu vực
về quản lý nhà nước về đất đai và rút ra những kinh nghiệm cần thiết cho Việt Nam
trong quá trình xây dựng pháp luật và tổ chức thực thi có hiệu quả các nội dung này
trên thực tế;
- Phân tích, đánh giá pháp luật thực định về quản lý nhà nước đối với đất đai kể
từ Luật Đất đai 2013 trở về trước trên cơ sở lồng ghép với việc nghiên cứu thực tiễn áp
dụng pháp luật về vấn đề này ở một số địa bàn, khu vực nhằm chỉ ra những thành tựu
đã đạt được dưới góc độ pháp luật và cả cơ chế thực thi. Đồng thời, chỉ ra được những
tồn tại, bất cập, không phù hợp của những chế định cụ thể là nguyên nhân trực tiếp tác
động tới thực tiễn thi hành khó khăn và phức tạp trong thời gian qua;
- Phân tích và đánh giá tính thống nhất, tính hợp lý, tính khả thi và tính hiệu quả
của các quy phạm pháp luật đất đai trong quản lý nhà nước về đất đai. Từ đó góp phần
hiểu rõ các nội dung cơ bản nhất trong quản lý nhà nước về đất đai không chỉ cho
người làm quản lý mà còn đối với người sử dụng đất khi thực hiện các quyền của mình

trong tiếp cận đất đai.

4


PHẦN BÁO CÁO TỔNG HỢP KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Về cơ bản, đề tài bao gồm 16 chuyên đề, được chia thành 2 nội dung chính sau:
- Tổng quan chung các vấn đề quản lý nhà nước đối với đất đai
- Bình luận các nội dung cơ bản trong chế định quản lí nhà nước đối với đất đai
về: Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; Hệ thống thông tin đất đai; Giao đất, cho thuê
đất; Chuyển mục đích sử dụng đất; Các trường hợp thu hồi đất; Bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư; Đăng ký đất đai; Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Các khoản thuế
liên quan đến đất đai; Giá đất; Thủ tục hành chính về đất đai; Giải quyết tranh chấp đất
đai và thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm pháp luật đất đai.
1. Tổng quan chung các vấn đề quản lý nhà nước về đất đai
1.1. Khái niệm quản lý nhà nước
Bằng việc dựa trên các khái niệm quản lý nhà nước dưới góc độ là một thuật ngữ
hành chính; Dựa theo Từ điển Luật học; Từ điển Giải thích thuật ngữ Luật học và theo
Giáo trình Luật hành chính Việt Nam, tác giả nhận dạng những đặc trưng cơ bản của
loại hình quản lý nhà nước gồm năm đặc điểm như sau: (1) Quản lý nhà nước được
thực hiện dựa trên cơ sở quyền lực nhà nước; (2) Chủ thể của quản lý nhà nước là các
tổ chức hay cá nhân mang quyền lực nhà nước trong quá trình tác động tới đối tượng
quản lý; (3) Khách thể của quản lý nhà nước là trật tự quản lý nhà nước; (4) Pháp luật
là phương tiện chủ yếu để quản lý nhà nước; (5) Quản lý nhà nước được giới hạn trong
phạm vi lãnh thổ quốc gia và được phân biệt với quản lý mang tính chất nội bộ một tổ
chức xã hội, đoàn thể, đơn vị, xí nghiệp, một cộng đồng dân cư mang tính tự quản.
1.2. Khái niệm quản lý nhà nước đối với đất đai
Quản lý nhà nước đối với đất đai là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong
các văn bản pháp luật đất đai. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013, trong

phần giải thích thuật ngữ lại không đề cập đến khái niệm này. Trên cơ sở tìm hiểu khái
niệm về quản lý nhà nước nói chung, chúng ta có thể đưa ra quan niệm về quản lý nhà
nước đối với đất đai như sau: Quản lý nhà nước đối với đất đai là hoạt động của các
cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật trong việc xây dựng và tổ chức
thực hiện trên thực tế các chính sách của Nhà nước về lĩnh vực đất đai.
Bên cạnh những đặc điểm của quản lý nhà nước nói chung, quản lý nhà nước đối
với đất đai còn mang một số đặc trưng đặc thù cơ bản sau đây: Thứ nhất, quản lý nhà
nước về đất đai tiếp cận và vận hành trên quan điểm quản lý tổng hợp các nguồn tài
nguyên thiên nhiên vì sự phát triển bền vững; Thứ hai, quản lý nhà nước về đất đai
mang tính chất quản lý tổng hợp đa ngành, đa lĩnh vực; Thứ ba, quản lý nhà nước về
5


đất đai hướng tới việc xây dựng một nền quản trị đất đai hiện đại; Thứ tư, Nhà nước
muốn quản lý đất đai thì phải thực hiện tốt công tác điều tra, quy hoạch, đo đạc xác
định rõ ràng ranh giới, diện tích, nguồn gốc sử dụng cũng như xác lập đầy đủ hồ sơ
pháp lý của từng thửa đất; Thứ năm, quản lý nhà nước về đất đai là một lĩnh vực quản
lý vừa mang tính chất vĩ mô vừa mang tính chất vi mô; Thứ sáu, quản lý nhà nước về
đất đai có mối quan hệ khăng khít với các lĩnh vực quản lý nhà nước về vốn, quản lý
nhà nước về thị trường lao động, quản lý nhà nước về khoa học - công nghệ; Thứ bảy,
đối tượng của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai là người sử dụng đất (bao gồm
các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) là khác nhau.
1.3. Các cơ quan quản lý nhà nước đối với đất đai
Các cơ quan quản lý nhà nước đối với đất đai bao gồm các cơ quan có thẩm
quyền chung là: Chính phủ, UBND các cấp và các cơ quan thẩm quyền riêng là: Bộ
Tài nguyên và Môi trường; Các Bộ, cơ quan ngang Bộ và các cơ quan quản lý đất đai.
Tìm hiểu các quy định của Luật Đất đai 2013 về cơ quan quản lý đất đai chúng ta có
thể rút ra một số nội dung đáng chú ý sau đây: Thứ nhất, hệ thống cơ quan quản lý đất
đai được xác lập dựa trên nguyên tắc cơ bản là quản lý đa ngành, đa lĩnh vực; đồng
thời, mỗi lĩnh vực quản lý được giao cho một đơn vị đầu mối chịu trách nhiệm; Thứ

hai, thành lập tổ chức dịch vụ công về đất đai bên cạnh cơ quan quản lý đất đai; Thứ
ba, hệ thống cơ quan quản lý đất đai được củng cố, kiện toàn và thành lập thống nhất ở
các cấp đơn vị hành chính; Thứ tư, quản lí đất đai quan tâm đến việc củng cố đội ngũ
cán bộ địa chính cấp xã.
1.4. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai theo Luật đất đai 2013
Luật Đất đai 2013 quy định nội dung quản lý nhà nước về đất đai tại Điều 22.
Theo đó, quản lý nhà nước về đất đai bao gồm các nội dung sau:
i) Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức
thực hiện văn bản đó.
ii) Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản
đồ địa chính.
iii) Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản
đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất.
iv) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
v) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
vi) Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
vii) Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCNQSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
viii) Thống kê, kiểm kê đất đai.
6


ix) Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
x) Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
xi) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
xii) Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của
pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
xiii) Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
xiv) Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý
và sử dụng đất đai.

xv) Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.
1.5. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam từ việc tiếp cận, khảo cứu mô hình
quản lí Nhà nước và nội dung quản lí đất đai ở một số nước trong khu vực và
trên thế giới
Từ việc tiếp cận, khảo cứu mô hình quản lý nhà nước và nội dung quản lý đất đai
ở một số nước trong khu vực và trên thế giới như: Nội dung điều tra cơ bản về đất đai
ở Thụy Điển, Trung Quốc và Rumani; Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở
Hàn Quốc,Trung Quốc, Malaysia, Thụy Điển, Hà Lan, Hoa Kỳ, Canada và Úc; Nội
dung đăng kí đất đai và tài sản gắn liền trên đất tại Úc, Anh, Hoa Kỳ, Scotland và Hà
Lan; Nội dung về hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai tại Liên minh
Châu Âu, Thụy Điển, Rumani và Úc; Nội dung quyền sử dụng đất của người nước
ngoài theo quy định của Hàn Quốc, Trung Quốc, Đài Loan, Thụy Điển và một số nước
Châu Phi. Tác giả đã rút ra những bài học kinh nghiệm mang tính gợi mở cho Việt
Nam trong quá trình xây dựng và hoàn thiện mô hình quản trị đất đai hiện đại như sau:
Thứ nhất, về quyền của người nước ngoài SDĐ, phần lớn các nước trong khu vực
và trên thế giới đều có quy định hạn chế việc SDĐ của người nước ngoài so với công
dân nước sở tại. Ví dụ: Ở Đài Loan, chỉ những nhà đầu tư có quốc tịch tại các nước
cho phép công dân Đài Loan thực hiện các quyền về đất đai thì mới được thực hiện
quyền về đất đai tương tự tại Đài Loan (Điều 18, Luật Đất đai). Hay tại hầu hết các
nước Châu Phi đang áp dụng các biện pháp hạn chế về quyền sở hữu đất đai đối với
nhà ĐTNN. Khi ký kết các hợp đồng với nhà ĐTNN, các nước thường giao những loại
đất ít có giá trị sử dụng hoặc không sử dụng đến v.v.
Thứ hai, việc đăng ký đất đai đều được các nước chú trọng thực hiện tạo cơ sở
cho việc xây dựng hệ thống hồ sơ đất đai. Trung Quốc quy định vấn đề này trong Luật
đất đai. Ở Rumani, Chính phủ đầu tư kinh phí cho công tác đăng ký đất đai.
Thứ ba, các nước đều quan tâm đến việc lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ. Quy
hoạch SDĐ được xây dựng từ tổng thể đến chi tiết và được lập ở cấp quốc gia, cấp
tỉnh, cấp huyện và cấp xã. Ở Hàn Quốc, kỳ quy hoạch SDĐ là 20 năm và kỳ kế hoạch
7

SDĐ là 10 năm. Trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ, cơ quan có thẩm
quyền thực hiện việc tham vấn lấy ý kiến đóng góp của người dân. Tại Trung Quốc,
việc lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ dựa trên nguyên tắc cơ bản SDĐ tiết kiệm và bảo
vệ nghiêm ngặt đất nông nghiệp. Trong xây dựng quy hoạch SDĐ, các nước đều xử lý
hài hòa mâu thuẫn giữa lợi ích quốc gia với lợi ích vùng và địa phương; ví dụ như
Thụy Điển, Canada …
Thứ tư, đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất không chỉ là một phương thức
để Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu tư nhân về đất đai mà còn là một biện pháp để Nhà
nước quản lý đất đai. Ở Hoa Kỳ, việc đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất do
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện và có mục đích nhằm đối kháng với người thứ 3
trong giao dịch về đất đai. Có những nước như Anh quốc, việc đăng ký đất đai và tài
sản gắn liền với đất mang tính bí mật cá nhân. Ngược lại, ở Scotland, thông tin về
đăng ký đất đai được người dân dễ dàng tiếp cận và truy cập. Hiện trên thế giới tồn tại
hai hệ thống đăng ký đất đai chủ yếu, bao gồm đăng ký theo thửa đất (hệ thống
Torren) như Úc, Niuzeland v.v và hệ thống đăng ký quyền (kết hợp giữa hệ thống
đăng ký chứng thư với hồ sơ địa chính) như Hà Lan…
Thứ năm, các nước đều rất chú trọng đến việc xây dựng hệ thống thông tin đất
đai, cơ sở dữ liệu về đất đai nhằm đảm báo tính công khai, minh bạch về quản lý đất
đai. Hệ thống thông tin đất đai được thực hiện dựa trên các tiêu chí chuyên môn, kỹ
thuật và là kết quả của quá trình đo vẽ, cập nhật bởi các phương tiện, trang thiết bị kỹ
thuật hiện đại.
2. Bình luận các nội dung cơ bản trong quản lí Nhà nước về đất đai trong
Luật Đất đai 2013
2.1. Bình luận về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Qua quá trình nghiên cứu Luật Đất đai 2013, tác giả nhận thấy có nhiều sự thay
đổi quan trọng về vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thể hiện qua 11 nội dung cơ
bản sau đây:
Thứ nhất, về nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Luật Đất đai 2013 bổ sung những quy định quan trọng trong nguyên tắc lập quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cụ thể như sau gồm những nguyên tắc sau quy định:
- Khoản 2 Điều 35 quy định “Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo
đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp
huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã”. Việc bổ sung nguyên tắc này
trong lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giúp bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các
vùng kinh tế - xã hội; xử lý tốt mối quan hệ giữa quy hoach, kế hoạch sử dụng đất với quy
8


hoạch, kế hoạch của các ngành, lĩnh vực, địa phương khắc phục một cách cơ bản những
bất cập trong quy hoạch trong Luật đất đai hiện hành.
- Trên tinh thần tổng kết và đúc rút kinh nghiệm từ thực tiễn thực hiện quy hoạch
thời gian qua nhằm bảo đảm quỹ đất nông nghiệp cho đối tượng lao động nông nghiệp
và bảo đảm an ninh lương thực khoản 7 Điều 35 quy định: “Bảo đảm ưu tiên quỹ đất
cho mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, an ninh lương
thực và bảo vệ môi trường”.
- Luật Đất đai 2013 quy định tính thống nhất và phù hợp giữa quy hoạch tổng thể
và quy hoạch ngành. Theo đó, khoản 8 Điều 35 quy định: “Quy hoạch, kế hoạch của
ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt”.
Nguyên tắc này ra đời nếu được tổ chức thực thi nghiêm túc trên thực tế sẽ khắc phục
được những bất cập và tồn tại của quy hoạch sử dụng đất chồng chéo và không thống
nhất với quy hoạch ngành, lĩnh vực trong thời gian qua.
Thứ hai, về hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Trong Luật Đất đai 2003, việc phân chia hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất theo đơn vị hành chính đã bộc lộ nhiều hạn chế. Chính vì vậy, trong Luật Đất đai
2013 đã quy định hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định lại bao
gồm: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
cấp tỉnh; Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện; Quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất quốc phòng và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh.Như vậy có thể thấy, Luật

Đất đai 2013 đã lồng ghép quy hoạch sử dụng đất của cấp xã trong kế hoạch sử dụng
đất hàng năm của cấp huyện, một mặt, chúng đảm bảo tính tập trung, thống nhất, song
mặt khác, cũng đảm bảo tính chặt chẽ và khả thi của kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
Thứ ba, về kỳ kế hoạch sử dụng đất
Đối với kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh và kế hoạch sử dụng đất
quốc phòng, an ninh, kế thừa Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 vẫn quy
định kỳ kế hoạch là 5 năm. Tuy nhiên, đối với kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, nhằm
đảm bảo tính khả thi của kế hoạch sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2013 quy định “Kế
hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm” (Khoản 2 Điều 37). Việc đổi mới
này cùng với đổi mới về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất là “kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” nhằm khắc phục tình
trạng giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất tràn lan (thường tập trung
vào những năm đầu của kỳ kế hoạch sử dụng đất 5 năm và cũng chính là đầu nhiệm kỳ
như hiện nay), tránh tình trạng bỏ hoang hóa, gây lãng phí tài nguyên đất.
Thứ tư, về căn cứ và nội dung lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
9


Theo Luật Đất đai 2003, căn cứ và nội dung lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất được quy định chung cho cả bốn cấp (hơn 40 chỉ tiêu), do vậy còn tồn tại nhiều bất
cập. Chính vì vậy, Luật Đất đai 2013 đã quy định về căn cứ và nội dung cho việc này
của từng cấp. Cụ thể:
- Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định riêng cho từng cấp để
vừa đảm bảo tính chặt chẽ, khoa học, vừa đáp ứng được yêu cầu quản lý của từng cấp;
đảm bảo nguyên tắc “Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù,
liên kết của các vùng kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện
nội dung sử dụng đất của cấp xã”.
- Điểm đổi mới đặc biệt và có tính đột phá trong nội dung lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2013 là quy định cụ thể “Nội dung kế hoạch
sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” tại Khoản 4 Điều 40. Theo đó, việc quy định

lồng ghép này nhằm tăng tính liên kết giữa các tỉnh, liên kết giữa các vùng, đồng thời
rút ngắn thời gian hoàn thành việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Để tránh chồng chéo trong quy hoạch, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định mối
liên kết giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch đô thị trên địa bàn quận tại Khoản 5
Điều 40.
- Đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh được thiết kế lại
như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp hành chính để đảm bảo tính thống nhất
về mặt pháp luật đối với các loại hình quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
Thứ năm, về trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Về cơ bản trách nhiệm lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp
tỉnh, cấp huyện vẫn được quy định theo Luật Đất đai 2003, tuy nhiên, Luật Đất đai
2013 đã bỏ quy định về trách nhiệm trong việc lập quy hoạch cấp xã. Ngoài ra, bổ
sung một số khoản nhằm quy định cụ thể trách nhiệm của các Bộ, ngành trong việc lập
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm bảo đảm tính tổng hợp và liên ngành cho quy
hoạch, kế hoạch phù hợp với từng mục tiêu cụ thể trong quá trình sử dụng đất.
Thứ sáu,lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Luật Đất đai 2013 đã bổ sung thêm quy định phải lấy ý kiến nhân dân và làm rõ
trách nhiệm giải trình, tiếp thu ý kiến của nhân dân trong quá trình lập quy hoạch sử
dụng đất đối với tất cả các cấp nhằm tăng cường hơn tính công khai, dân chủ. Đây là
nội dung được bổ sung mới trong Luật Đất đai 2013 và được quy định tại Điều 43.
Thứ bảy, thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đây là một quy định mới trong Luật Đất đai 2013. Nếu như trong Luật Đất đai
2003 không hề có quy định nào về nội dung này dẫn đến thực tế xuất hiện rất nhiều
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất “treo”, thiếu tính thực tế. Nhằm hạn chế hiện tượng
10


này, hướng tới xây dựng một cơ chế thẩm định, đánh giá một cách cụ thể, chi tiết các
nội dung trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Luật đất đai đã dành Điều 44 quy
định về việc thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Thứ tám, thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội
đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất quy định tại Khoản
3 Điều 62 của Luật này trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp
huyện” (Khoản 3 Điều 45) nhằm nâng cao trách nhiệm trong việc giao đất, cho thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đảm bảo quản lý chặt chẽ và sử dụng tiết kiệm, hiệu
quả nguồn tài nguyên đất đai
Thứ chín, tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Luật Đất đai 2013 đã bổ sung thêm một điều về “Tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất” (Điều 47). Theo tác giả, việc bổ sung quy định này là khá cần thiết vì
Luật Đất đai năm 2003 chưa có quy định về nội dung này. Quy định này một mặt
nhằm nâng cao vai trò và vị thế của tổ chức tư vấn quy hoạch vốn đã được Luật Đất
đai 2003 thừa nhận song lại “hữu danh vô thực”, “có mà như không” trong thời gian
qua. Mặt khác, sự tham gia của tổ chức này vào hoạt động xây dựng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất cùng với các cơ quan có thẩm quyền ở các cấp sẽ góp phần nâng
cao chất lượng của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Cùng với đó, góp phần làm cho
hoạt động xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đa dạng, khách quan và minh
bạch hơn.
Thứ mười, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Luật Đất đai 2013 bổ sung “Thủ tướng Chính phủ phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất
cho các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an trên cơ sở
các chỉ tiêu sử dụng đất cấp quốc gia đã được Quốc hội quyết định.” để thực hiện theo
Nghị quyết số 17/2011/QH13 của Quốc hội và xác định rõ vai trò, trách nhiệm của
Chính phủ trong việc phân bổ quỹ đất của quốc gia.
Ngoài những nội dung kế thừa Luật Đất đai 2003, lần này Luật Đất đai 2013 còn
bổ sung thêm điểm mới quy định rõ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong
vùng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhằm đảm bảo
quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất tại Khoản 2 Điều 49. Quy định này
góp phần bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch đồng thời
khắc phục được tình trạng các công trình, dự án đã được đưa vào quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất nhưng không triển khai thực hiện làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch.
Để đảm bảo tính liên tục trong quá trình tổ chức thực hiện theo quy hoạch sử
11


dụng đất đã được phê duyệt, khắc phục những khó khăn, bất cập trong việc giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất tại thời điểm kết thúc kỳ quy hoạch sử
dụng đất mà quy hoạch sử dụng đất kỳ mới chưa được phê duyệt, Luật Đất đai 2013 đã
bổ sung thêm khoản 4 Điều 49. Nội dung đổi mới này nhằm tạo điều kiện đáp ứng yêu
cầu về việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thực hiện các dự án
đầu tư không bị đình trệ khi quy hoạch sử dụng đất của giai đoạn tiếp theo chưa được
phê duyệt. Mặt khác không gây áp lực cho chính quyền trong việc lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất khi mà chưa bố trí được nguồn lực trong khi các chỉ tiêu quy hoạch
sử dụng đất kỳ trước chưa thực hiện hết.
Thứ mười một,báo cáo thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Luật Đất đai 2003 chưa có quy định về trách nhiệm báo cáo thực hiện quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất, Luật Đất đai 2013 đã có quy định riêng về vấn đề này nhằm luật
hóa công tác báo cáo thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đưa công tác báo cáo
thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thành một nhiệm vụ quan trọng, trên cơ sở
đó nâng cao chất lượng của việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
2.2. Bình luận các quy định về hệ thống thông tin đất đai
Luật Đất đai 2013 ra đời đã dành một chương mới gồm 5 điều (từ Điều 120 đến
Điều 124 chương IX Luật Đất đai 2013), quy định về hệ thống thông tin đất đai và cơ
sở dữ liệu đất đai. Những quy định này là những quy định mới lần đầu tiên được luật
hoá trong luật đất đai và thống nhất những quy định rải rác thiếu tính hệ thống mang
tính chắp vá về vấn đề này trong những quy định pháp luật đất đai trước đây. Theo đó,
tác giả bình luận một số quy định mới về nội dung này như sau:
Thứ nhất, về hệ thống thông tin đất đai (Điều 120)
Trong Luật Đất đai 2013, pháp luật đã ghi nhận quy định thống nhất thông tin đất

đai trên phạm vi cả nước theo tiêu chuẩn, quy chuẩn quốc gia, quốc tế được công nhận
tại Việt Nam. Mục đích của hệ thống thông tin đất đai không chỉ là quản lí đất đai mà
được quy định phục vụ đa mục tiêu có thể bao gồm các ngành như thuế, tài chính,
ngân hàng, kế hoạch, đầu tư…Đây là quy chuẩn mới thể hiện sự thống nhất một cách
triệt để, không chỉ là thống nhất mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như trong
quy định của Luật Đất đai 2003, mà là thống nhất cả thông tin đất đai theo tiêu chuẩn
chung trên phạm vi cả nước. Quy định này đảm bảo sự vận hành ổn định của hệ thống
đăng ký đất đai. Trên cơ sở đó, nguồn thông tin đất đai cũng được ổn định, giúp cho
thị trường đất đai và bất động sản khác có thể vận hành trong sự an toàn và công bằng.
Trong Luật Đất đai 2013 khẳng định rõ ràng, hệ thống thông tin đất đai không
chỉ là thông tin dữ liệu đất đai mà còn bao gồm cả hạ tầng kỹ thuật công nghệ và phần
12


mềm điều hành, phần mềm hệ thống và phần mềm ứng dụng. Như vậy, trong hệ thống
thông tin đất đai, yêu cầu tin học hoá, áp dụng công nghệ thống nhất là yêu cầu bắt
buộc. Không chỉ là thông tin đất đai, mà cả những yếu tố hỗ trợ công tác về công nghệ
cũng được coi là hệ thống thông tin đất đai cần được lưu trữ. Công nghệ, phần mềm
cũng chính là “ tài nguyên” trong hệ thống thông tin đất đai.
Thứ hai, về cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia (Điều 121)
Điều 121 Luật Đất đai 2013 đã xác định rõ mô hình cơ sở dữ liệu đất đai tích hợp
khá toàn diện các thông tin liên quan đến đất đai và tài sản gắn liền trên đất. Với sự
bao quát tính liên quan này của thông tin sẽ tạo ra một cơ sở dữ liệu đất đai đầy đủ,
hữu ích. Việc cập nhập dữ liệu đăng ký được thực hiện thống nhất và chỉ một lần,
nhưng có thể liên kết sử dụng và bảo quản tại từng cấp hành chính. Các thông tin
tương tác lẫn nhau và là những yếu tố không thể thiếu trong một hệ thống đăng ký đất
đai hiệu quả. Hiệu quả phục vụ của cơ sở dữ liệu không chỉ đáp ứng công việc trước
mắt mà còn có thể dễ dàng phân tích, đánh giá và dự báo. Đồng thời, khắc phục được
tình trạng chia tách thông tin mang lại nhiều rắc rối, phức tạp về thủ tục, gây khó khăn
cho việc quản lý thông tin, lãng phí nguồn lực của Nhà nước cũng như gây phiền hà

cho người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền trên đất và những chủ thể liên
quan khác.
Thứ ba, về quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu đất đai (Điều 122)
Trong Luật Đất đai 2013, quy định về quản lí, khai thác cơ sở dữ liệu đất đai ghi
nhận nội dung công nhận giá trị pháp lí tương đương giữa thông tin trong cơ sở dữ liệu
đất đai được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp và trong hồ sơ dạng giấy. Quy
định này thể hiện sự hợp lí và tất yếu của việc áp dụng công nghệ thông tin trong việc
xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.
Luật Đất đai 2013 khẳng định cơ sở dữ liệu đất đai là tài sản của Nhà nước phải
được bảo đảm an ninh, an toàn chặt chẽ; nghiêm cấm mọi hành vi truy cập trái phép,
phá hoại, làm sai lệch thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai. Những quy định về quản lí,
khai thác cơ sở dữ liệu đất đai được đặt ra là nhằm đảm bảo cho sự ổn định trong hoạt
động và hiệu quả của toàn hệ thống. Trên cơ sở đó mới cung cấp sự đảm bảo cho lợi
ích của chủ sở hữu và những chủ thể liên quan; đảm bảo sự an toàn cho hoạt động của
thị trường bất động sản, thị trường vốn và tính hiệu quả của hoạt động quản lí đất đai
của Nhà nước.
Luật Đất đai 2013 cũng ghi nhận, khi tổ chức, cá nhân có nhu cầu về thông tin,
dữ liệu đất đai được khai thác, sử dụng qua cổng thông tin đất đai ở trung ương, địa
13


phương và phải nộp phí; khi thực hiện khai thác thông tin, dữ liệu đất đai phải thực
hiện đúng quy định của pháp luật. Quy định này dựa trên bản chất cơ sở dữ liệu đất đai
được công bố công khai để mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu dễ dàng tiếp cận, xong
phải đảm bảo an toàn cho việc quản lí thông tin, dữ liệu nguồn. Việc cung cấp nguồn
thông tin đến đâu tuỳ theo cấp độ quản lí thông thông tin. Người không có thẩm quyền
chỉ có thể tìm hiểu thông tin đăng kí mà không thể thay đổi hoặc gây hư hỏng nguồn
dữ liệu. Mức phí đặt ra khi khai thác cơ sở dữ liệu đất đai nhằm bù đắp một phần chi
phí của hệ thống chính là mức phí dịch vụ khi thụ hưởng dịch vụ công.
Thứ tư, dịch vụ công điện tử trong lĩnh vực đất đai (Điều 123)

Cụ thể hoá quy định về quyền khai thác cơ sở dữ liệu đất đai của tổ chức, cá nhân
có nhu cầu tại Điều 122, Điều 123 Luật Đất đai 2013 quy định đầy đủ về các dịch vụ
công điện tử. Quy định về các dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai là nhằm khắc phục
những rào cản về thủ tục, về con người trong việc đăng ký đất đai, tiếp cận và sử dụng
thông tin đất đai.
Thứ năm, trách nhiệm xây dựng hệ thống thông tin đất đai (Điều 124)
Hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai được thực hiện theo chính sách
đầu tư xây dựng của Nhà nước. Nhà nước bảo đảm kinh phí vận hành, duy trì hệ thống
thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy
định chi tiết về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai, điều kiện của
tổ chức, cá nhân hoạt động tư vấn về xây dựng cơ sở dữ liệu, hệ thống thông tin đất
đai. Điều 124 cũng xác định rõ trách nhiệm của Bộ Tài nguyên và Môi trường; Bộ,
ngành, cơ quan có liên quan và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với việc xây dựng hệ
thống thông tin đất đai.
Qua những phân tích trên, có thể nhận thấy nội dung chương mới của Luật Đất
đai 2013 về hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai xây dựng cơ bản đầy đủ,
hợp lí, căn bản đã giải quyết được những tồn tại vướng mắc qua quá trình thực thi Luật
Đất đai 2003 và phù hợp với yêu cầu của thực tiễn khi thực hiện công tác quản lí đất
đai.
Tuy nhiên, để việc thực thi Luật có hiệu quả, cần làm rõ một số vấn đề sau: Quy
định thống nhất nội dung của sổ sách của những địa phương chưa áp dụng dữ liệu
đăng ký điện tử thống nhất lưu trữ giống với hệ thống công nghệ thông tin và mẫu dữ
liệu thống nhất; Làm rõ tiêu chuẩn, quy chuẩn quốc gia hay quốc tế được công nhận
tại Việt Nam đối với hệ thống thông tin đất đai bao gồm những tiêu chí cụ thể nào;
Cần quy định quy trình mạng truyền dữ liệu phù hợp; Cần nghiên cứu hướng tới ban
14


hành quy định pháp luật về quản lí khai thác cơ sở dữ liệu và cung cấp dịch vụ công
điện tử; Cân nhắc chi phí dịch vụ công đất đai; Quy định rõ trách nhiệm trao đổi thông

tin và chuyển tải dữ liệu của các cơ quan; Làm rõ cách thức để phổ biến về hệ thống
thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai.
2.3. Bình luận các quy định về giao đất, cho thuê đất
Giao đất, cho thuê đất là những nội dung quản lý nhà nước có tính định đoạt rất
được quan tâm khi xây dựng các quy định quản lý nhà nước về đất đai ở tất cả các luật
đất đai trước đây, các văn bản thi hành luật đất đai cũng như trong Luật Đất đai 2013.
Qua nghiên cứu, tác giả đưa ra những những bình luận đối với các nội dung cơ bản về
giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 như sau:
Thứ nhất, Quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất (Điều 52)
Điều 52 Luật Đất đai 2013 duy trì 2 căn cứ, đó là: (i) căn cứ vào kế hoạch sử
dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
và (ii) nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất và
chuyển mục đích sử dụng đất.
Đối với căn cứ thứ nhất là căn cứ được kế thừa từ Luật Đất đai 1987, Luật Đất
đai 1993 đã được sửa đổi bổ sung các năm 1998 và 2001 và cho đến Luật Đất đai
2003. Tuy nhiên, làm rõ nội dung kế hoạch sử dụng đất làm căn cứ là vào kế hoạch sử
dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt. Xong, tác giả cũng nêu băn khoăn ở căn cứ này. Bởi lẽ, nếu như chỉ căn cứ vào
kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì trong
trường hợp nhu cầu sử dụng đất quy mô lớn, dự án lớn quan trọng quốc gia không
thuộc thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất của cấp tỉnh thì sẽ như thế nào? Do
đó, không nên căn cứ chỉ vào kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt, mà
căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt thì mới bao quát mọi trường hợp có liên quan.
Đối với căn cứ thứ hai, tác giả bình luận rằng, người sử dụng phải trình bày nhu
cầu sử dụng đất của mình dưới các hình thức pháp lý nhất định, tuy nhiên nhu cầu đó
có thật cần thiết về quy mô, về loại đất sử dụng, vị trí sử dụng hay không? Theo đó, tác
giả đưa ra đề xuất, dưới góc độ quản lý, phải có cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem
xét quyết định về đề đạt và nguyện vọng của người sử dụng đất để xác định tính cấp
thiết về nhu cầu sử dụng đất. Bởi vì, nhu cầu sử dụng đất của các nhà đầu tư rất đa

dạng cho nên nên có quy định cụ thể về việc thẩm định nhu cầu của các nhà đầu tư để
chứng minh sự cần thiết trong nhu cầu sử dụng đất của họ. Mà không ai khác, cơ quan
tài nguyên và môi trường sẽ có vai trò trong việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất ở
15


từng cấp cụ thể để trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc giao đất, cho
thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Thứ hai, về điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư (Điều
58)
Qua thực tiễn triển khai Luật Đất đai 2003 cho thấy, các quy định dường như
không xác định rõ các trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư và
từ đó dẫn tới sự lạm dụng trong thu hồi đất. Vì vậy, một điểm mới đáng chú ý tại điểm
a khoản 3 Điều 58 LĐĐ 2013 là việc xác định rõ đối tượng được giao đất để phát triển
kinh tế xã hội phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư. Trường hợp này
phải là các dự án theo Điều 3 của Nghị quyết số 49/NQ-QH 12 ngày 19/06/2010 của
Quốc hội về dự án, công trình quan trọng quốc gia trình Quốc hội quyết định chủ
trương đầu tư hoặc căn cứ vào khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai 2013
để xác định dự án thuộc trường hợp phát triển kinh tế xã hội để tránh những cách hiểu
không đúng ở nhiều địa phương.
Thứ ba, về các hình thức sử dụng đất
Cội nguồn của hình thức sử dụng đất được nói tới trong các đạo luật về đất đai từ
lâu. Từ Luật Đất đai 1993, đã được sửa đổi bổ sung năm 1998 và năm 2001 đã cho
phép các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài nhận hỡnh thức giao đất có
thu tiền sử dụng đất hoặc chọn hình thức thuê đất với các cơ hội khác nhau. Điều đó có
nghĩa là, nhà đầu tư có thể thuê đất trả tiền thuê hàng năm, trả tiền thuê nhiều năm, nếu
thời gian thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất năm năm, hoặc trả tiền thuê đất một
lần cho toàn bộ quá trình thuê. Thực tế đó đã được thực thi từ sau ngày 01/01/1999.
Lựa chọn hình thức sử dụng đất cũng là một quyền quan trọng của người sử
dụng đất khi sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh. Các nhà đầu tư sẽ cân

nhắc về mặt lợi ích trước khi đồng ý sử dụng đất theo một hình thức nhất định. Hình
thức sử dụng đất sẽ song hành theo nhà đầu tư xuyên suốt quá trình đầu tư kinh doanh
và ảnh hưởng có tính chiến lược tới quá trình sản xuất kinh doanh. Do vậy, ngay từ
đầu người sử dụng đất phải quyết định ngay, hình thức sử dụng đất sẽ là thuê đất hay
giao đất có thu tiền sử dụng đất. Sau quyết định này, người sử dụng đất mới bắt tay
vào thực hiện các ý định đầu tư. Nói cách khác, việc lựa chọn một hình thức sử dụng
đất cụ thể không đơn thuần là một quyền của người sử dụng đất, quan trọng đó là một
quyết định chiến lược của nhà đầu tư có khả năng ảnh hưởng toàn bộ sự nghiệp kinh
doanh của mình. Theo quy định tại khoản 1 Điều 108 Luật Đất đai (2003): “Tổ chức
kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh
doanh, sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; tổ
16


chức kinh tế sử dụng đất vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển
nhượng hoặc cho thuê, sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản và làm muối được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
thuê đất”.
Như vậy, với các mục đích sử dụng đất như trên, người sử dụng đất đứng trước
một trong hai sự lựa chọn là giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê
hàng năm cho Nhà nước. Người sử dụng đất sẽ phải cân nhắc khả năng tài chính để
nhận một trong hai hình thức sử dụng đất nói trên. Bởi lẽ, đối với doanh nghiệp vừa và
nhỏ, năng lực tài chính yếu thì không nên nhận hình thức giao đất vì không kham nổi
tiền sử dụng đất phải trả, đối với doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân có khả năng tài
chính thì nên nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất. Hình thức này giúp cho người sử
dụng đất an tâm đầu tư lâu dài, hiệu quả kinh tế cao và được hưởng các lợi ích tốt hơn
so với các hình thức khác. Cho nên, để đáp ứng các nhu cầu khác nhau của người sử
dụng đất, Nhà nước không quy định một hình thức sử dụng đất bắt buộc đối với người
sử dụng đất vào mục đích kinh doanh mà tạo điều kiện cho họ lựa chọn hình thức sử
dụng đất thích hợp nhất.

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài họ được quyền lựa chọn cả hình
thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và thuê đất. Xét dưới phương diện hình thức sử
dụng đất trong đối chiếu, so sánh giữa hình thức sử dụng đất của các chủ thể sử dụng
đất trong nước và nước ngoài thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhiều cơ
hội nhất trong việc lựa chọn hình thức sử dụng đất. Bởi vì, ngay cả với các tổ chức
kinh tế của Việt Nam, họ có quyền lựa chọn giữa việc giao đất và thuê đất, song trong
hình thức thuê đất chỉ có người Việt Nam định cư ở nước ngoài mới có quyền lựa chọn
tiếp theo giữa trả tiền thuê đất hàng năm và thuê đất trả tiền thuê một lần. Người sử
dụng đất ở trong nước dù là tổ chức kinh tế, hộ gia đình hay cá nhân chỉ trả tiền thuê
hàng năm mà không có quyền lựa chọn việc trả tiền thuê đất một lần như người Việt
Nam định cư ở nước ngoài. Chủ thể chỉ được thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều
108 Luật Đất đai là tổ chức, cá nhân nước ngoài song họ có quyền lựa chọn trả tiền
thuê đất theo hình thức hàng năm hoặc trả tiền một lần cho Nhà nước Việt Nam. Hình
thức giao đất có thu tiền sử dụng đất chưa bao giờ là quyền lựa chọn của các nhà đầu
tư nước ngoài khi sử dụng đất tại Việt Nam. Bởi lẽ, pháp luật đất đai không quy định
như vậy.
Khi lựa chọn hình thức sử dụng đất, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong
nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã thuê đất của Nhà nước để làm mặt bằng
xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, xây dựng công trìnhcông cộng có mục đích kinh
17


doanh, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê thì được chuyển sang
hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất nếu có nhu cầu và phải thực hiện nghĩa vụ
tài chính đối với Nhà nước.
Tiếp thu từ những bất cập của các quy định trước đây về hình thức sử dụng đất,
đặc biệt là Luật Đất đai năm 2003, kể từ ngày 1/7/2014 với việc áp dụng Luật Đất đai
2013 hình thức sử dụng đất được chia thành: giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao
đất có thu tiền sử dụng đất; thuê đất. Cụ thể như sau:
(1)Về hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất

Qua phân tích, tác giả nhận định, các trường hợp nêu tại khoản 1 đến khoản 5
Điều 54 Luật Đất đai 2013 quy định áp dụng hình thức giao đất không thu tiền sử
dụng đất thực chất là quy định kế thừa tính hợp lý của Điều 33 Luật Đất đai 2003. Bên
cạnh đó, tác giả nhấn mạnh những điểm khác biệt theo quy định tại điều 54 Luật Đất
đai 2013 so với các quan niệm trước đây như sau:
Một là, Khoản 3 Điều 54 lần đầu tiên có sự phân biệt rõ ràng về tổ chức sự
nghiệp công lập tự chủ tài chính và tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính
để trên cơ sở đó xác định hình thức sử dụng đất. Do đó, nếu tổ chức sự nghiệp công
lập chưa tự chủ tài chính thì được nhận hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất,
nếu tự chủ tài chính thì được nhà nước cho thuê đất.
Hai là, Luật Đất đai 2013 cũng tách trường hợp giao đất cho tổ chức kinh tế để
đầu tư xây dựng các khu tái định cư phục vụ các dự án của Nhà nước. Từ thực tế, nếu
giao đất cho tổ chức kinh tế trong nước bằng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng
đất phục vụ các dự án kinh tế - xã hội thì phạm vi giao đất sẽ rất lớn. Vì vậy, xuất phát
từ nhu cầu tái định cư theo các dự án nhà nước, tổ chức kinh tế nào được chỉ định đầu
tư sẽ không phải trả tiền sử dụng đất cho nhà nước để phục vụ các lợi ích nhà nước và
xã hội.
(2)Về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất
Kế thừa những quy định hợp lý tại Điều 34 Luật Đất đai 2003 và từ thực trạng thi
hành luật đất đai trong gần 10 năm qua có thể khẳng định rằng, các trường hợp được
nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đã được quy định là phù hợp với tình hình
thực tiễn áp dụng pháp luật. Tuy nhiên, cần cân nhắc các vấn đề sau:
Một là, theo quy định tại khoản 2 Điều 55 LĐĐ 2013 quy định về: “tổ chức kinh
tế sử dụng đất vào mục đích xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở để
bán hoặc để bán kết hợp cho thuê”. Theo chúng tôi trong trường hợp tổ chức kinh tế
đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì mục tiêu của họ là bán, cho thuê, cho thuê mua
sản phẩm nhà ở cho người có nhu cầu. Do đó, để tương thích với quy định của pháp
18

luật về nhà ở và pháp luật kinh doanh bất động sản đáng lý khoản 2 Điều này phải quy
định, tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án đầu tư được quyền bán, cho
thuê, cho thuê mua các sản phẩm nhà ở thương mại của mình để tương thích với các
quy định của Luật kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở hiện hành.
Hai là, khoản 3 Điều 55 LĐĐ 2013 đã thể hiện sự mở rộng cần thiết cho các chủ
thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức
kinh tế liên doanh được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở theo quy định của
pháp luật về nhà ở để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua.
….Quy định như trên đã mở rộng thêm về chủ thể được giao đất có thu tiền sử
dụng đất đồng thời thể hiện sự tương thích trong quy định về giao đất đầu tư xây dựng
nhà ở phù hợp với pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Ba là, về khoản 4 Điều 55 Luật Đất đai 2013 theo chúng tôi không chỉ quy định
về giao đất cho tổ chức kinh tế ở trong nước được giao đất làm nghĩa trang, nghĩa địa
có mục đích kinh doanh, mà phải xác định rộng hơn là, xây dựng các công trình công
cộng có mục đích kinh doanh. Bởi, việc các doanh nghiệp đầu tư các công viên, các
công trình vui chơi giải trí, các dự án kinh doanh du lịch chính là xây dựng các công
trình công cộng có mục đích kinh doanh.
(3) Hình thức thuê đất
Luật Đất đai (2003) không dành cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong
nước lựa chọn thêm hình thức trả tiền thuê một lần là chưa phù hợp. Đành rằng, khi
thuê đất trả tiền thuê hàng năm mang đến cho đối tượng sử dụng đất ở trong nước
những ưu thế trong sử dụng vốn và giải được bài toán về sự ép buộc của các ban quản
lý các khu công nghiệp trong trường hợp thuê đất trả tiền thuê một lần. Như vậy, từ
đơn giá cho thuê đất theo viện dẫn trên có thể thấy rằng, nếu tính cùng một diện tích
đất cho sản xuất kinh doanh thì tiền sử dụng đất phải nộp vào ngân sách nhà nước
trung bình chung gấp từ 50 đến 200 lần so với nộp tiền thuê đất theo phương thức trả
tiền hàng năm. Cho nên, người sử dụng đất yếu kộm về năng lực tài chính không thể
chọn cho mình hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Họ phải thuê đất trả tiền
thuê hàng năm với các quyền lợi chỉ gắn với các tài sản đầu tư trên đất, các giao dịch
dân sự về đất đai nếu có cũng chỉ liên quan tài sản đầu tư trên đất thuộc sở hữu của

người thuê đất mà thôi. Do vậy, nếu cho phép người sử dụng đất trả tiền thuê một lần
cho toàn bộ thời gian thuê với các giá trị giao dịch bao gồm giá trị quyền sử dụng đất
thuê cộng với giá trị tài sản đầu tư trên đất thì xem ra hiệu quả của việc sử dụng đất
chắc chắn cao hơn nhiều so với thuê đất trả tiền thuê hàng năm. Từ đó sẽ có nhiều tổ
chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sẵn sàng nộp tiền thuê đất trả tiền một lần để hưởng
lợi từ việc bảo hộ các quyền của Nhà nước. Dưới khía cạnh kinh tế, Nhà nước thu vào
19


ngân sách khoản tiền thuê đất lớn gấp nhiều lần so với khoản thu hiện nay đồng thời
tạo ra sự đồng thuận của cộng đồng doanh nghiệp khi thuê đất. Do vậy, chúng tôi cho
rằng, không có lý do gì lại cản trở người sử dụng đất ở trong nước không được thuê
đất với khoản trả cho toàn bộ quá trình thuê. Vỡ vậy khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai
2013 đó cho phép dường như mọi đối tượng sử dụng đất ở trong nước và nước ngoài
được thuê đất thu tiền thuê một lần trừ trường hợp duy nhất là lực lượng vũ trang thuê
đất để sản xuất nông nghiệp kết hợp với cỏc nhiệm vụ quốc phũng. Thực chất để sử
dụng đất thuê trả tiền hàng năm hay trả tiền một lần hoàn toàn do nhà đầu tư quyết
định, họ căn cứ vào khả năng tài chính, lợi ích của từng trường hợp cụ thể mà quyết
định việc trả tiền một lần để hưởng đầy đủ quyền trong giao dịch dân sự về đất đai hay
chỉ hưởng các quyền gắn liền với tài sản đầu tư trên đất. Nên trao quyền quyết định về
trả tiền thuê theo phương thức nào cho nhà đầu tư, mà không phân biệt theo loại
trường hợp.
Do vậy, không nên phân biệt các hình thức pháp lý khác nhau về sử dụng đất đối với
tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài sử dụng đất. Phân biệt như vậy là đối xử không công bằng giữa các đối
tượng sử dụng đất thuộc các thành phần kinh tế khác nhau. Mặt khác, trong quy định của
Luật Đất đai đã đề cập đến việc lựa chọn hình thức giao đất hoặc thuê đất khi sử dụng đất
vào mục đích sản xuất kinh doanh và xác định các quyền, nghĩa vụ cụ thể của người sử
dụng đất thông qua các hình thức mà họ lựa chọn. Người sử dụng đất lựa chọn hình thức
sử dụng nào là quyền của họ. Các quyền đó là hoàn toàn ngang nhau, không nên có sự

phân biệt. Điều cần xác định rõ là, giá trị quyền của người thuê đất trả tiền thuê hàng năm
không thể bằng người trả tiền một lần cho toàn bộ quá trình thuê và người trả tiền một lần
khi thuê đất, giá trị quyền thuê đất không thể bằng giá trị quyền của người được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.Từ đây có thể khẳng định là: Trong quy định của
Luật Đất đai tạo điều kiện cho người sử dụng đất lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền
sử dụng, hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền thuê một lần cho Nhà
nước đối với tất cả chủ thể sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh, không
phân biệt là tổ chức kinh tế hay hộ gia đình, cá nhân hoặc chủ thể sử dụng đất trong
nước với chủ thể sử dụng đất là người nước ngoài. Có như vậy, trong hình thức sử
dụng đất mới thể hiện nguyên tắc "bình đẳng trước pháp luật" của các chủ thể kinh
doanh và tạo điều kiện cho người sử dụng đất sự lựa chọn hợp lý nhất trong tác nghiệp
quyền tự do kinh doanh của mình.
Thứ tư, về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

20