LUẬN văn LUẬT HÀNH CHÍNH NHỮNG ẢNH HƯỞNG của QUY HOẠCH TREO đến QUYỀN và lợi ÍCH CHÍNH ĐÁNG của NGƯỜI dân VÙNG QUY HOẠCH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
BỘ MÔN LUẬT HÀNH CHÍNH

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
Khóa 2008 – 2012

Đề tài:
NHỮNG ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH TREO
ĐẾN QUYỀN VÀ LỢI ÍCH CHÍNH ĐÁNG CỦA
NGƯỜI DÂN VÙNG QUY HOẠCH

Giảng viên hướng dẫn :

Sinh viên thực hiện:

TS. PHAN TRUNG HIỀN

NGUYỄN THỊ HOÀI NHỚ
MSSV: 5085828
Lớp: Luật Hành Chính Khóa 34
Cần Thơ, tháng 4 năm 2012


Luận văn tốt nghiệp: Những ảnh hưởng của quy hoạch treo đến quyền và lợi ích
chính đáng của người dân vùng quy hoạch

LỜI CẢM ƠN
Thắm thoát mà đã sắp kết thúc bốn năm ngồi trên ghế giảng đường đại học. Có
những lúc người viết cứ ngỡ đây là một giấc mơ vì việc học đại học quá lớn, cái mà
trước đây người viết luôn ao ước và quyết tâm thực hiện và rồi cũng trở thành sự thật.

Và giờ đây người viết lại đang cố gắng hoàn thành phần luận văn tốt nghiệp để có thể
tiếp tục theo đuổi những ước mơ trong đời.
Lời đầu tiên người viết xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến quý thầy cô trường
Đại học Cần Thơ và đặc biệt là quý thầy cô Khoa Luật, những người đã truyền thụ
kiến thức chuyên ngành cho người viết trong bốn năm học vừa qua. Vì vậy, người viết
xin gửi đến quý thầy cô lời cảm ơn chân thành và lời chúc sức khỏe.
Đặc biệt, người viết xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến một người mà nếu
không có người ấy người viết đã không hoàn thành được luận văn này đó là thầy
hướng dẫn Phan Trung Hiền. Thầy đã tận tình giúp đỡ, cung cấp những kiến thức quý
báu và hướng dẫn người viết trong suốt quá trình làm luận văn. Bên cạnh những nổ lực
và phấn đấu của bản thân mình, người viết còn nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của
các bạn lớp Luật Hành Chính Khóa 34 thông qua việc trao đổi thông tin, sưu tầm
những tài liệu có liên quan đến đề tài luận văn của người viết. Đó chính là cơ hội để
người viết trao dồi, tích lũy những kiến thức hữu ích và làm bài luận văn của người
viết ngày càng hoàn thiện hơn.
Mặc dù đã có những cố gắng, tuy nhiên vẫn không tránh khỏi những thiếu sót,
do vậy người viết rất mong nhận được ý kiến đóng góp của quý thầy cô để người viết
có thể hoàn thiện đề tài luận văn của người viết ngày càng tốt hơn nữa.
Chân thành cảm ơn.

Sinh viên thực hiện
Nguyễn Thị Hoài Nhớ.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

SVTH: Nguyễn Thị Hoài Nhớ


Luận văn tốt nghiệp: Những ảnh hưởng của quy hoạch treo đến quyền và lợi ích
chính đáng của người dân vùng quy hoạch

NHẬN XÉT CỦA THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG BẢO VỆ LUẬN VĂN
…....................................................................................................................
........................................................................................................................
........................................................................................................................
........................................................................................................................
........................................................................................................................
........................................................................................................................
........................................................................................................................
........................................................................................................................
........................................................................................................................
........................................................................................................................
........................................................................................................................
........................................................................................................................
........................................................................................................................
........................................................................................................................
........................................................................................................................
........................................................................................................................
........................................................................................................................
........................................................................................................................
........................................................................................................................
........................................................................................................................
........................................................................................................................
........................................................................................................................
........................................................................................................................
........................................................................................................................
........................................................................................................................
.....................................................................................................................
GVHD: TS. Phan Trung Hiền

SVTH: Nguyễn Thị Hoài Nhớ


Luận văn tốt nghiệp: Những ảnh hưởng của quy hoạch treo đến quyền và lợi ích
chính đáng của người dân vùng quy hoạch

MỤC LỤC
……
LỜI NÓI ĐẦU................................................................................................... Trang
1. Lý do chọn đề tài ..................................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài .................................................................................. 2
3. Phạm vi nghiên cứu đề tài ................................................................................... 2
4. Phương pháp nghiên cứu đề tài........................................................................... 2
5. Bố cục đề tài ......................................................................................................... 3
Chương 1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUY HOẠCH VÀ VẤN ĐỀ QUY
HOẠCH TREO ........................................................................................................ 4
1.1. Khái quát chung về quy hoạch ......................................................................... 4
1.1.1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ...................................................................5
1.1.1.1. Căn cứ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất................................................. 5
1.1.1.2. Lấy ý kiến của người dân có đất ....................................................................6
1.1.1.3. Công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .................................................... 8
1.1.2. Khái quát về quy hoạch xây dựng ..................................................................8
1.1.2.1. Quy hoạch xây dựng vùng ............................................................................. 9
1.1.2.2. Quy hoạch đô thị .......................................................................................... 9
1.1.2.3. Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn ................................................ 13
1.2. Khái quát về quy hoạch treo ........................................................................... 15
1.2.1. Khái niệm ........................................................................................................ 15
1.2.2. Phân loại ........................................................................................................ 17
1.2.2.1. Quy hoạch treo đã được công bố quy hoạch ................................................ 17
1.2.2.2. Quy hoạch treo đang chờ vốn ........................................................................ 18

1.2.2.3. Quy hoạch treo đang chờ đầu tư .................................................................18
1.2.3. Những nguyên nhân dẫn đến quy hoạch treo ................................................ 19
1.2.4. Quy hoạch treo ảnh hưởng đến người dân vùng quy hoạch .......................... 20
1.2.4.1. Đối tượng bị thiệt hại ................................................................................... 20
1.2.4.2. Những thiệt hại của quy hoạch treo ảnh hưởng đến người dân vùng quy hoạch
..................................................................................................................................20

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

SVTH: Nguyễn Thị Hoài Nhớ


Luận văn tốt nghiệp: Những ảnh hưởng của quy hoạch treo đến quyền và lợi ích
chính đáng của người dân vùng quy hoạch
CHƯƠNG 2. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI DÂN VÙNG QUY HOẠCH
..................................................................................................................................23
2.1. Quyền chung của người sử dụng đất quy hoạch.............................................. 23
2.1.1. Đối với các quyền sử dụng đất ........................................................................ 23
2.1.2. Đối với việc xây dựng công trình ....................................................................24
2.2. Quyền của người dân có đất quy hoạch ........................................................... 24
2.2.1. Quyền được biết quy hoạch xây dựng ............................................................. 24
2.2.1.1. Qua phương tiện thông tin đại chúng ............................................................ 26
2.2.1.2. Qua băng rôn, áp phích................................................................................. 26
2.2.1.3. Qua những hình thức khác ............................................................................ 27
2.2.2. Quyền được đóng góp ý kiến quy hoạch ......................................................... 28
2.2.2.1. Quyền được góp ý kiến trực tiếp ....................................................................28
2.2.2.2. Quyền được góp ý kiến bằng văn bản ........................................................... 29
2.2.2.3. Ý kiến của người dân “ảnh hưởng” đến quy hoạch .......................................29
2.2.3. Quyền được bảo đảm lợi ích hợp pháp của người dân có đất quy hoạch .......30
2.2.4. Quyền được khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện....................................................... 33

2.2.4.1. Khái niệm......................................................................................................34
2.2.4.2. Đối tượng khiếu nại, khiếu kiện .....................................................................34
2.2.4.3. Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khiếu nại, khiếu kiện quyết định hành
chính, hành vi hành chính trong lĩnh vực đất đai ....................................................... 37
2.3. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất quy hoạch.......................................... 40
2.4. Nghĩa vụ của người dân có đất quy hoạch ....................................................... 41
2.4.1. Phải tuân thủ quy hoạch ................................................................................ 41
2.4.2. Phải giao lại đất khi Nhà nước triển khai quy hoạch .....................................42
CHƯƠNG 3. NHỮNG ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH TREO ĐẾN
LỢI ÍCH CHÍNH ĐÁNG CỦA NGƯỜI DÂN ....................................................... 44
3.1. Những khó khăn của người dân sống trong vùng quy hoạch treo .................. 44
3.1.1. Khó khăn trong việc tách hộ, tách thửa chuyển nhượng, chuyển mục đích sử
dụng đất .................................................................................................................... 44
3.1.2. Khó khăn trong việc xây dựng, sửa chữa nhà ở ............................................. 45
3.1.3. Khó khăn trong sinh hoạt hằng ngày (đường sá, điện, nước, trường học, trạm
y tế) ........................................................................................................................... 49
3.2. Những vi phạm thường gặp của người dân sống trong vùng quy hoạch .......50
3.2.1. Chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất trái quy hoạch ..................... 50
GVHD: TS. Phan Trung Hiền

SVTH: Nguyễn Thị Hoài Nhớ


Luận văn tốt nghiệp: Những ảnh hưởng của quy hoạch treo đến quyền và lợi ích
chính đáng của người dân vùng quy hoạch
3.2.2. Tự ý sửa chữa, xây dựng nhà ở, công trình .................................................... 51
3.3. Những vấn đề người dân khiếu nại nhiều nhất hiện nay ............................... 52
3.4. Phương hướng hoàn thiện nhằm bảo vệ người dân vùng quy hoạch ............ 53
3.4.1. Công tác quy hoạch, kế hoạch phải phù hợp, khả thi.....................................54
3.4.2. Nâng cao chế tài trong xử lý vi phạm nhằm khắc chế quy hoạch treo ........... 56

3.4.3. Tuyên truyền, giáo dục, thuyết phục người dân trong việc tìm hiểu pháp luật
..................................................................................................................................57
3.4.4. Hướng dẫn người dân về khiếu nại, khiếu kiện đúng pháp luật .................... 59
KẾT LUẬN .............................................................................................................. 64
TÀI LIỆU THAM KHẢO

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

SVTH: Nguyễn Thị Hoài Nhớ


Luận văn tốt nghiệp: Những ảnh hưởng của quy hoạch treo đến quyền và lợi ích
chính đáng của người dân vùng quy hoạch
LỜI NÓI ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Việt Nam đang trong thời kỳ hội nhập với nền kinh tế thế giới nên vấn đề quy
hoạch cho sự phát triển đất nước là một quy luật tất yếu khách quan. Nhưng đứng
trước quy hoạch không bền vững làm cho ruộng đồng bỏ hoang, người dân không đất
canh tác, nhà cửa xuống cấp không dám sửa chữa, trẻ em đi học trên những con đường
lầy lội chưa được nâng cấp... đó là những hình ảnh được người viết nhìn thấy đầu tiên
khi tìm hiểu về “những ảnh hưởng của quy hoạch treo đến lợi ích của người dân”.
Hơn ai hết người viết có thể thấu hiểu người dân nơi đây chỉ biết bám làng bám đất mà
sống, đất đai đối với họ là nguồn tư liệu sản xuất vô cùng quý giá. Nhưng khi cần sử
dụng đất nhằm mục tiêu an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích kinh tế thì dù
người dân không vi phạm cũng phải giao đất lại cho cơ quan Nhà nước để thực hiện
dự án hay phát triển đô thị.
Quy hoạch nhằm hướng tới mục tiêu làm cho đời sống người dân được tốt hơn,
phát triển kinh tế, làm giàu cho đất nước nhưng mặt trái của quy hoạch chính là “quy
hoạch treo” làm cho người dân không thoát khỏi đói nghèo, đời sống bấp bênh và
trong sinh hoạt hằng ngày cũng gặp không ít những khó khăn, vất vả.

Bên cạnh đó, trình độ tìm hiểu pháp luật của người dân còn thấp dẫn đến tình
trạng khiếu nại, khiếu kiện đất đai kéo dài, “quy hoạch treo” từ năm này qua năm khác
người dân không biết khiếu nại ở đâu, quyền lợi của họ ai sẽ là người giải quyết và
giải quyết như thế nào khi cơ quan Nhà nước nhận đơn khiếu nại nhưng không giải
quyết, “quả bóng” trách nhiệm đùn đẩy cho nhau. Đây cũng là việc làm khó nhất hiện
nay khi mà văn bản pháp luật quy định còn chưa rõ ràng, chồng chéo dẫn đến tình
trạng áp dụng pháp luật mỗi nơi mỗi khác ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân.
Thời gian qua, khi còn ngồi trên ghế nhà trường, thông qua việc tiếp cận pháp luật
người viết được biết pháp luật đặt ra nhằm bảo vệ người dân, nhưng người dân vùng
quy hoạch được bảo vệ đến mức độ nào, hiệu quả của việc bảo vệ ra sao khi những
năm qua “quy hoạch treo” không hề chấm dứt cũng đồng nghĩa với quyền lợi của
người dân không được bảo đảm và đó cũng là lý do người viết chọn đề tài: “Những
ảnh hưởng của quy hoạch treo đến quyền và lợi ích chính đáng của người dân vùng
quy hoạch” nhằm hướng tới việc giải quyết những khó khăn của người dân vùng quy
GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 1

SVTH: Nguyễn Thị Hoài Nhớ


Luận văn tốt nghiệp: Những ảnh hưởng của quy hoạch treo đến quyền và lợi ích
chính đáng của người dân vùng quy hoạch
hoạch và từ đó đề xuất những giải pháp nhằm khắc chế “quy hoạch treo” như hiện nay.
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài
Quy hoạch vốn rất cần thiết để phát triển kinh tế – xã hội của một đất nước. Bên
cạnh đó, quy hoạch cũng phải chú trọng đến quyền lợi của người dân sống trong khu
vực quy hoạch vì không phải tất cả người dân đều hiểu biết hết được các quyền và
nghĩa vụ cơ bản nói chung và quyền và nghĩa vụ quy hoạch nói riêng. Vì vậy, mục tiêu
nghiên cứu của đề tài này là:

Tìm hiểu về đề tài “Những ảnh hưởng của quy hoạch treo đến quyền và lợi ích
chính đáng của người dân vùng quy hoạch” thông qua đó ta có thể thấy được những
khó khăn của người dân sống trong vùng “quy hoạch treo” và sự hiểu biết của người
dân về pháp luật, từ đó đề ra giải pháp nhằm nâng cao vai trò, hiểu biết của người dân
về quy hoạch.
3. Phạm vi nghiên cứu đề tài
Trong đề tài nghiên cứu vấn đề “Những ảnh hưởng của quy hoạch treo đến
quyền và lợi ích chính đáng của người dân vùng quy hoạch” Trên cơ sở tìm hiểu
những quy định của pháp luật về quy hoạch và những ảnh hưởng của “quy hoạch treo”
đến người dân bao gồm tổ chức, hộ gia đình cá nhân và nhiều chủ thể khác. Tuy nhiên,
trong đề tài này người viết chỉ tập trung nghiên cứu những ảnh hưởng của “quy hoạch
treo” đến quyền lợi của hộ gia đình cá nhân sống trong vùng quy hoạch. Bên cạnh khó
khăn và những vi phạm do việc kém hiểu biết của người về pháp luật trong vùng quy
hoạch nói chung và vùng “quy hoạch treo” nói riêng.
Qua việc phân tích những vấn đề trên người viết còn đề ra những giải pháp cần
thiết, cụ thể nhằm khắc phục và hạn chế “quy hoạch treo” góp phần nâng cao hiệu quả
quản lý quy hoạch, cải thiện đời sống người dân, tạo cho người dân có niềm tin vào cơ
quan quản lý nhà nước.
4. Phương pháp nghiên cứu đề tài
Trong bài luận văn này người viết đã sử dụng một số phương pháp sau đây:
Phương pháp sưu tầm tài liệu: Với phương pháp này đã giúp người viết tìm hiểu
được rất nhiều xung quanh đề tài này như: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy
GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 2

SVTH: Nguyễn Thị Hoài Nhớ


Luận văn tốt nghiệp: Những ảnh hưởng của quy hoạch treo đến quyền và lợi ích

chính đáng của người dân vùng quy hoạch
hoạch treo, những quyền khiếu nại, khiếu kiện của người dân và những khó khăn của
người dân vùng “quy hoạch treo”. Từ đó thấy được lợi ích cũng như những khó khăn
từ việc quy hoạch mang lại.
Phương pháp thu thập và xử lý thông tin, tổng hợp dữ liệu: Đây là phương pháp
cần thiết và quan trọng trong nghiên cứu. Phương pháp này giúp người viết đánh giá
chính xác sự vật hiện tượng đảm bảo tính chính xác trong nghiên cứu. Trước khi
nghiên cứu đề tài người viết đã tiến hành thu thập tư liệu, tài liệu có liên quan đến đối
tượng từ những nguồn khác nhau như sách, báo, tạp chí các loại, truyền hình, truy cập
Internet... để bổ sung cho các vấn đề nghiên cứu được hoàn chỉnh hơn.
Ngoài ra, người viết còn sử dụng một số phương pháp phân tích luật viết như
phương pháp phân tích câu chữ, diễn dịch, liệt kê... để từ đó làm nổi bật thêm vấn đề.
5. Bố cục đề tài
Để thuận lợi cho việc tra cứu, tìm hiểu nội dung bài luận văn ngoài phần mở
đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm ba chương:
Chương 1. Khái quát chung về quy hoạch và vấn đề quy hoạch treo. Trong
chương này người viết sẽ nêu những khái quát chung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn và tìm hiểu về quy hoạch treo
là như thế nào và những nguyên nhân dẫn đến trình trạng quy hoạch treo như hiện nay.
Chương 2. Quyền và nghĩa vụ của người dân vùng quy hoạch. Trong chương
này người viết xin trình bày quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất và cũng
từ đó tìm hiểu về quyền và nghĩa vụ của người dân có đất trong quy hoạch như thế
nào. Khi đất bị “vướng” quy hoạch thì người dân nơi đây có những quyền gì bên cạnh
nghĩa vụ phải thực hiện.
Chương 3. Những ảnh hưởng của quy hoạch treo đến lợi ích chính đáng của
người dân vùng quy hoạch. Trong chương ba này người viết nêu ra một số khó khăn
phổ biến nhất hiện nay và những vi phạm mà người dân thường dùng để “đối phó” quy
hoạch treo. Bên cạnh đó người viết còn nêu ra những giải pháp, quan điểm của bản
thân về “quy hoạch treo” góp phần nâng cao hiệu quả quy hoạch.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 3

SVTH: Nguyễn Thị Hoài Nhớ


Luận văn tốt nghiệp: Những ảnh hưởng của quy hoạch treo đến quyền và lợi ích
chính đáng của người dân vùng quy hoạch
CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUY HOẠCH
VÀ VẤN ĐỀ QUY HOẠCH TREO
Việt Nam đang trong thời kì hội nhập vào nền kinh tế thế giới, để bắt kịp xu
hướng chung ngoài việc chú trọng phát triển nền kinh tế – xã hội, vấn đề quy hoạch để
định hướng cho tương lai còn quan trọng hơn rất nhiều. Khi đó phải kể đến là quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng liên kết các vùng với nhau tạo nên
sự phát triển, bên cạnh đó chú trọng hơn việc phát triển các đô thị lớn nhỏ, điểm dân
cư nông thôn... tạo đà cho sự phát triển đồng đều của một quốc gia. Vì thế, việc định
hướng cho tương lai là hoàn toàn hợp lý và cần thiết.
1.1. Khái quát chung về quy hoạch
Toàn bộ đất đai trên lãnh thổ Việt Nam đều thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu (Điều 17 Hiến pháp năm 1992 sửa đổi, bổ sung năm 2001,
Điều 5, Điều 6 Luật đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009). Thông qua nhiều
hình thức, phương diện quản lý Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai
điển hình nhất là: quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.
Việc quản lý quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất với những nội dung gì, phải
tuân thủ những nguyên tắc nào, đảm bảo đúng quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử
dụng đất ra sao đều được thể hiện bằng chính sự điều tiết của hệ thống các cơ quan
quản lý về đất đai từ trung ương đến địa phương.
Để việc sử dụng đất có hiệu quả thì điều đầu tiên mà nhà quản lý cần nghĩ đến là

quy hoạch. Quy hoạch là một ngành khoa học, dự báo, hoạch định cho sự phát triển.
Quy hoạch cũng nhằm mục đích định hướng và kích thích những nhà đầu tư đầu tư
vào lĩnh vực cơ sở hạ tầng và dịch vụ công cộng. Và cũng từ đó ta có khái niệm quy
hoạch như sau: “Quy hoạch là việc phân bổ, sắp xếp, bố trí một hoặc một nhóm tài
nguyên nào đó cho mục đích phát triển mang tính dài hạn và trong một không gian
nhất định, nhằm đạt được hiệu quả cao nhất, hợp lý nhất và bền vững nhất”.1 Như vậy,
vấn đề đặt ra là ta khai thác nguồn tài nguyên này như thế nào để vừa đáp ứng được
1

Địa chính xã Đại Thạnh: Quy hoạch và quy hoạch phát triển, iachin hdait hanh /present/s
how/entry_id/4776381, [truy cập ngày 06-01-2011].

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 4

SVTH: Nguyễn Thị Hoài Nhớ


Luận văn tốt nghiệp: Những ảnh hưởng của quy hoạch treo đến quyền và lợi ích
chính đáng của người dân vùng quy hoạch
nhu cầu ngày càng tăng của con người nhưng lại không làm mai một tài nguyên vô
cùng quý giá này và phát triển nó một cách bền vững. Đó cũng chính là lý do tại sao
chúng ta phải làm quy hoạch.
1.1.1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quá trình Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa ở Việt Nam hiện nay diễn ra ngày càng
mạnh mẽ kéo theo nhu cầu sử dụng đất vào các công trình công cộng, cơ sở hạ tầng,
đường sá, cầu cống, nhà ở, khu chế xuất, khu công nghiệp ngày càng nhiều. Thực tế
cho thấy, có khá nhiều hiện tượng chuyển mục đích sử dụng đất bừa bãi dẫn đến diện
tích đất nông, lâm nghiệp ngày càng nhỏ hẹp thay vào đó là những khu quy hoạch, khu

công nghiệp, khu đô thị lớn ra đời. Chính vì thế, việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất để định hướng cho việc sử dụng đất trong tương lai là hết sức cần thiết. Lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn là nền tảng, là kim chỉ nam cho vấn đề sử dụng đất
hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả, giúp cho việc quản lý đất đai được chặt chẽ hơn và cũng
nhằm nâng cao hơn hiệu quả quản lý về đất đai ở nước ta. Từ đó ta có khái niệm quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau: “Quy hoạch sử dụng đất là sự tính toán, phân bổ,
sử dụng đất cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí, để sử dụng vào từng nhóm mục đích
nhất định, nhằm khai thác tối ưu hiệu quả kinh tế của đất và bảo đảm các vấn đề an
ninh, quốc phòng, môi trường, văn hóa, bản sắc” và "Kế hoạch sử dụng đất là các biện
pháp và thời gian để sử dụng đất theo quy hoạch”.2
1.1.1.1. Căn cứ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là cơ sở khoa học của cả quá trình quản lý
và sử dụng đất. Vì vậy, khi xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cơ quan có
trách nhiệm phải thể hiện đầy đủ các căn cứ có tính định hướng cho việc thực thi quy
hoạch và kế hoạch sử dụng đất.
- Phải dựa vào chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc
phòng an ninh của cả nước, quy hoạch phát triển của các ngành và các địa phương.
Đây được xem là tiêu chí khá quan trọng được xem xét đầu tiên khi lập quy hoạch sử
dụng đất;
- Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước. Điều kiện tự nhiên, kinh tế 2

Ts. Phan Trung Hiền: Giáo trình Luật hành chính đô thị, nông thôn. Trường Đại học Cần Thơ, Khoa Luật, Bộ
Môn Luật Hành Chính, 2011, tr.8.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 5

SVTH: Nguyễn Thị Hoài Nhớ

Luận văn tốt nghiệp: Những ảnh hưởng của quy hoạch treo đến quyền và lợi ích
chính đáng của người dân vùng quy hoạch
xã hội và nhu cầu của thị trường;
- Hiện trạng sử dụng đất, nhu cầu sử dụng đất và định mức sử dụng đất;
- Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất. Và cuối cùng
là kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước.
Từ những căn cứ lập quy hoạch thì các căn cứ về kế hoạch sử dụng đất cũng
được chi tiết hóa góp phần hoàn thiện mục tiêu quy hoạch trong từng giai đoạn phát
triển. Các căn cứ xuất phát từ các quy hoạch mang tính tổng thể được các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt, căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất của người dân cũng
như khả năng thu hút vốn đầu tư vào các công trình, dự án trong việc thực thi quy
hoạch và kế hoạch sử dụng đất.
- Căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định, phê duyệt;
- Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội năm năm và hàng năm của Nhà nước. Trên
đây là hai căn cứ quan trọng nhất vì không một kế hoạch nào có thể triển khai được
khi chưa có sự phê duyệt của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Kế hoạch sử dụng đất,
mục đích cuối cùng vẫn là phát triển kinh tế xã hội, làm giàu cho đất nước;
- Ba căn cứ còn lại là nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư;
- Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước;
- Khả năng đầu tư thực hiện các dự án, công trình có sử dụng đất. Phương thức
lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là đi từ tổng thể đến chi tiết nhằm đảm bảo được
mục đích đầu tiên của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và dù chi tiết nhưng vẫn phục
vụ cho mục tiêu ban đầu mà quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đề ra.3
1.1.1.2. Lấy ý kiến của người dân có đất4
Lấy ý kiến người dân được xem là một quá trình mà cơ quan quản lý thăm dò
xem người dân nghĩ gì, mong muốn như thế nào, nhận thức ra sao và có ủng hộ những
3

4

Điều 22 của Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009.
Khoản 5 Điều 25 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 và Điều 18 Nghị định số181/2004/ NĐCP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Nghị định của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 6

SVTH: Nguyễn Thị Hoài Nhớ


Luận văn tốt nghiệp: Những ảnh hưởng của quy hoạch treo đến quyền và lợi ích
chính đáng của người dân vùng quy hoạch
ý tưởng mà cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đưa ra không. Mà cụ thể ở đây là xem
xét người dân có ý kiến như thế nào xung quanh vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất.

 Việc lấy ý kiến với mục đích
- Để quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sát với thực tế, có tính khả thi cao nhằm
hạn chế quy hoạch treo, dự án treo;
- Phát huy tính dân chủ để xã hội là của dân, do dân và vì dân được đúng nghĩa
hơn;
- Thể hiện tính công khai rộng rãi để người dân biết họ có được quyền và nghĩa
vụ gì khi đất quy hoạch. Và cũng nhờ vào tính công khai mà không chỉ những người
dân có đất quy hoạch mà kể cả những người có liên quan về công trình hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội, môi trường biết họ được đền bù những tổn thất nào từ việc quy
hoạch đó.

 Ý nghĩa của việc lấy ý kiến:

- Có sự tham gia của người dân vào việc quản lý nhà nước mà cụ thể là công tác
quản lý đất đai;
- Đảm bảo được tính khách quan trong công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất;
- Thông qua việc lấy ý kiến thấy được sự tôn trọng của nhà nước ta đối với người
chủ sở hữu đối với đất đai.
 Địa điểm lấy ý kiến
Việc lấy ý kiến của người dân sống nơi có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại
địa phương được tổ chức công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi
có đất được lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết.
 Hình thức lấy ý kiến
Việc lấy ý kiến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua những hình thức sau:
Bằng sơ đồ quy hoạch, dự thảo quy hoạch sử dụng đất chi tiết sẽ được giới thiệu đến
GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 7

SVTH: Nguyễn Thị Hoài Nhớ


Luận văn tốt nghiệp: Những ảnh hưởng của quy hoạch treo đến quyền và lợi ích
chính đáng của người dân vùng quy hoạch
từng tổ dân phố, thôn, làng, ấp, phum sóc. Hoặc tổ chức việc tiếp nhận ý kiến đóng
góp trực tiếp của người dân hoặc gián tiếp thông qua đại diện của điểm dân cư, Mặt
Trận Tổ quốc Việt Nam, lấy ý kiến của thường trực Hội đồng nhân dân xã, phường, thị
trấn nơi có đất lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết. Cơ quan lập quy hoạch sử
dụng đất chi tiết của xã, phường, thị trấn có trách nhiệm tổng hợp, tiếp thu ý kến đóng
góp của nhân dân để hoàn chỉnh dự thảo quy hoạch sử dụng đất chi tiết.
 Thời gian lấy ý kiến
Thời hạn để người dân tham gia đóng góp ý kiến của mình là ba mươi ngày kể từ

ngày lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết.
1.1.1.3. Công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất5
Trong thời hạn không quá ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền quyết định hoặc xét duyệt, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải
được công bố công khai rộng rãi được quy định cụ thể tại.
Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm công bố công khai quy
hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của địa phương tại trụ sở Ủy
ban nhân dân xã. Việc công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân và cơ quan quản
lý đất đai được thực hiện trong suốt thời gian của kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
có hiệu lực.
Cơ quan quản lý đất đai các cấp có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của địa phương tại trụ sở cơ quan và trên các phương tiện thông tin
đại chúng. Từ đó người dân địa phương sẽ có cơ hội được tiếp cận đầy đủ mọi thông
tin để họ biết và thực hiện thật tốt quy hoạch. Qua đó, các cơ quan nhà nước cũng thể
hiện phần nào sự minh bạch và rõ ràng hơn trong công tác quy hoạch và chỉ có như
vậy người dân mới dễ dàng tiếp cận được quy hoạch, góp phần đảm bảo tinh thần dân
chủ công khai trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
1.1.2. Khái quát về quy hoạch xây dựng
Quy hoạch xây dựng là sự phân bổ hợp lý các vùng lãnh thổ và các ngành kinh tế
5

Điều 28 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 và Điều 27 Nghị định số181/2004/NĐ-CP ngày
29 tháng 10 năm 2004 Nghị định của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 8

SVTH: Nguyễn Thị Hoài Nhớ

Luận văn tốt nghiệp: Những ảnh hưởng của quy hoạch treo đến quyền và lợi ích
chính đáng của người dân vùng quy hoạch
kỹ thuật trong phạm vi cả nước và từng địa phương nhằm thực hiện chiến lược phát
triển kinh tế xã hội mà Nhà nước đã đề ra trong từng thời kỳ nhất định. Công tác quy
hoạch có tầm quan trọng đặc biệt và đóng vai trò chủ chốt trong các chương trình đầu
tư và xây dựng cũng như phát triển lâu dài, tạo cơ sở để nhà đầu tư, các tổ chức kinh tế
xã hội, và các công dân nắm vững để từ đó có thể triển khai các hoạt động xây dựng
của mình.
Quy hoạch xây dựng là việc tổ chức không gian đô thị và điểm dân cư nông thôn,
hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tạo lập môi trường sống thích hợp
cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ, đảm bảo kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc
gia và lợi ích cộng đồng, đáp ứng các mục tiêu kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh,
bảo vệ môi trường. Quy hoạch xây dựng thể hiện thông qua đồ án quy hoạch xây dựng
bao gồm sơ đồ, bản vẽ và thuyết minh.6
1.1.2.1. Quy hoạch xây dựng vùng
Quy hoạch xây dựng vùng là việc tổ chức hệ thống điểm dân cư, hệ thống công
trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong địa giới hành chính của một tỉnh hoặc liên
tỉnh phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội trong từng thời kỳ.7
Việc quy hoạch xây dựng vùng nhằm tạo ra sự liên kết giữa các địa phương với
nhau và trong cả nước, tạo đà phát triển kinh tế – xã hội trong cùng một quốc gia. Tuy
nhiên vấn đề quy hoạch vùng không là những nguyên nhân trực tiếp dẫn đến trình
trạng quy hoạch treo mà chỉ là quy hoạch đô thị và quy hoạch điểm dân cư nông thôn
mới là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến trình trạng “quy hoạch treo” như hiện nay.
1.1.2.2. Quy hoạch đô thị
Đất đai không chỉ là nguồn tài nguyên chính được sử dụng một cách có hiệu quả
mà còn là nguồn tài nguyên có liên quan đến các hoạt động khác của con người. Ngày
nay, vấn đề nảy sinh khi đất đai đô thị sử dụng không đúng mục đích vẫn còn đã và
đang diễn ra trong thời đại chúng ta. Vì vậy, chúng ta cần quan tâm hơn đến quy hoạch
sử dụng đất đai cũng như sự phát triển của chúng và vấn đề trung tâm là quy hoạch và

phát triển đô thị. Các đô thị ở Việt Nam hình thành từ rất sớm, có thể kể từ Cổ Loa
trước Công nguyên rồi đến Hoa Lư ở thế kỉ thứ X, rồi đến thành Thăng Long ở thế kỉ
6
7

Khoản 9 Điều 3 của Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009.
Khoản 10 Điều 3 của Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 9

SVTH: Nguyễn Thị Hoài Nhớ


Luận văn tốt nghiệp: Những ảnh hưởng của quy hoạch treo đến quyền và lợi ích
chính đáng của người dân vùng quy hoạch
thứ XI. Đó là những điểm tập trung dân cư đông đúc, được hình thành với những đặc
điểm về địa lý, kinh tế, chính trị và xã hội. Như vậy quy hoạch đô thị có thể được hiểu
như sau:
 Đô thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt
động trong lĩnh vực phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế văn
hóa hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của một quốc
gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương bao gồm: nội thành, ngoại thành của
thành phố, nội thị, ngoại thị của thị xã, thị trấn.8
 Quy hoạch đô thị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ
thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi
trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ án
quy hoạch đô thị.9 Từ những định nghĩa trên cho ta thấy quy hoạch đô thị chiếm giữ
một vị trí khá quan trọng cho việc xây dựng nên một đô thị, nó không chỉ tác động đến

các cơ quan quản lý mà còn ảnh hưởng đến những nhà lập quy hoạch và những người
dân trong diện đất được quy hoạch.
 Phân loại quy hoạch đô thị
Có hai cách phân loại quy hoạch đô thị như sau: Nếu trong Luật Xây dựng năm
2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 phân quy hoạch đô thị thành hai loại: quy hoạch
chung xây dựng đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị thì trong Luật Quy hoạch
đô thị năm 2009 ta bắt gặp cũng quy hoạch đô thị nhưng ở đây quy hoạch đô thị được
chia ra làm ba loại đó là: quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết
đô thị:
- Quy hoạch chung là việc tổ chức không gian, hệ thống các công trình hạ tầng
kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở cho một đô thị phù hợp với sự phát triển
kinh tế xã hội của đô thị, đảm bảo quốc phòng, an ninh và phát triển bền vững. Quy
hoạch chung được lập cho thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh, thị
xã, thị trấn và đô thị mới.10
- Quy hoạch phân khu là việc phân chia và xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng
8
9
10

Khoản 1 Điều 3 của Luật Quy hoạch đô thị năm 2009.
Khoản 4 Điều 3 của Luật Quy hoạch đô thị năm 2009.
Khoản 7 Điều 3 của Luật Quy hoạch đô thị năm 2009.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 10

SVTH: Nguyễn Thị Hoài Nhớ

Luận văn tốt nghiệp: Những ảnh hưởng của quy hoạch treo đến quyền và lợi ích
chính đáng của người dân vùng quy hoạch
quy hoạch đô thị của các khu đất, mạng lưới công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ
tầng xã hội trong một khu vực đô thị nhằm cụ thể hóa nội dung quy hoạch chung. Quy
hoạch phân khu được lập cho các khu vực trong thành phố, thị xã và đô thị mới.11
- Quy hoạch chi tiết là việc phân chia và xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch
đô thị, yêu cầu quản lý kiến trúc, cảnh quan của từng lô đất, bố trí công trình hạ tầng
kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhằm cụ thể hóa nội dung của quy hoạch phân khu hoặc quy
hoạch chung được lập cho khu vực theo yêu cầu phát triển, quản lý đô thị hoặc nhu
cầu đầu tư xây dựng.12
 Lấy ý kiến người dân về quy hoạch chi tiết đô thị
Quy hoạch đô thị phải lấy ý kiến người dân vì xây dựng đô thị mới nhằm mục
đích phục vụ cho nhân dân. Vì vậy, lợi ích này gắn liền với mỗi người dân nơi quy
hoạch nên việc lấy ý kiến về quy hoạch đô thị là hết sức cần thiết.
 Trách nhiệm lấy ý kiến
Trong việc lập quy hoạch chi tiết đô thị, tổ chức tư vấn thiết kế quy hoạch phải
phối hợp với chính quyền địa phương lấy ý kiến người dân trong khu vực quy hoạch.
Theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, phạm vi lấy ý kiến là các cá nhân, cộng đồng dân
cư nằm trong phạm vi quy hoạch và những khu vực xung quanh khu đất quy hoạch, bị
ảnh hưởng trực tiếp của việc thực hiện trực tiếp quy hoạch về điều kiện hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội, môi trường.
Các ý kiến đóng góp phải được tổng hợp đầy đủ, có giải trình, tiếp thu và báo cáo
cấp có thẩm quyền xem xét trước khi quyết định phê duyệt. Theo quy định của Luật
Quy hoạch đô thị, nội dung lấy ý kiến là tất cả nội dung nghiên cứu của nhiệm vụ và
đồ án quy hoạch đô thị được thể hiện thông qua thuyết minh và hồ sơ bản vẽ kèm theo.
Luật không quy định tỷ lệ % ý kiến đồng ý để làm cơ sở quyết định phê duyệt. Tuy
nhiên, cấp có thẩm quyền phê duyệt có trách nhiệm xem xét, cân nhắc các ý kiến, tỷ lệ
đồng thuận và báo cáo tổng hợp giải trình, tiếp thu của các cơ quan chức năng để
quyết định phê duyệt nhiệm vụ và đồ án trên cơ sở đảm bảo các nguyên tắc và yêu cầu
đối với quy hoạch đô thị quy định tại Điều 5, 6 của Luật Quy hoạch đô thị; đảm bảo

11
12

Khoản 8 Điều 3 của Luật Quy hoạch đô thị năm 2009.
Khoản 9 Điều 3 của Luật Quy hoạch đô thị năm 2009.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 11

SVTH: Nguyễn Thị Hoài Nhớ


Luận văn tốt nghiệp: Những ảnh hưởng của quy hoạch treo đến quyền và lợi ích
chính đáng của người dân vùng quy hoạch
tính khả thi, hài hòa giữa lợi ích nhà nước và cộng đồng.13
 Hình thức lấy ý kiến
Việc lấy ý kiến của cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan được thực hiện thông
qua hình thức gởi hồ sơ, tài liệu hoặc tổ chức hội nghị, hội thảo. Cơ quan, tổ chức
được lấy ý kiến có trách nhiệm phải trả lời bằng văn bản.
Việc lấy ý kiến cộng đồng dân cư về nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chung được
thực hiện thông qua lấy ý kiến của cộng đồng dân cư bằng hình thức phát biểu, điều
tra, phỏng vấn. Đại diện cộng đồng dân cư có trách nhiệm tổng hợp ý kiến của cộng
đồng dân cư theo quy định của pháp luật về thực hiện dân chủ ở cơ sở. Lấy ý kiến của
cộng đồng dân cư về nhiệm vụ và đồ án quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết
được thực hiện bằng phiếu góp ý thông qua hình thức trưng bày công khai hoặc giới
thiệu phương án quy hoạch trên phương tiện thông tin đại chúng.14
 Thời gian lấy ý kiến
Đối với cơ quan thì thời gian lấy ý kiến ít nhất là mười lăm ngày, đối với tổ chức,

cá nhân, cộng đồng dân cư thời gian lấy ý kiến ít nhất là ba mười ngày. 15

 Công bố công khai quy hoạch đô thị
Việc công bố quy hoạch đô thị được quy định chi tiết theo từng nội dung như
sau:
 Thời hạn và hình thức công bố
Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày được duyệt, đồ án quy hoạch đô thị phải
được công bố công khai bằng các hình thức sau đây:
Trưng bày thường xuyên, liên tục bản vẽ, mô hình tại trụ sở cơ quan quản lý nhà
nước các cấp có liên quan về quy hoạch đô thị, trung tâm triển lãm và thông tin về quy
hoạch đô thị và tại khu vực được lập quy hoạch;

13

14
15

Công văn số 86/BXD-KTQH ngày 18-8-2011 V/v hướng dẫn lấy ý kiến của cá nhân và cộng đồng dân cư về
quy hoạch đô thị.
Khoản 1, 2, 3 Điều 21 của Luật Quy hoạch đô thị năm 2009.
Khoản 4 Điều 21 của Luật Quy hoạch đô thị năm 2009.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 12

SVTH: Nguyễn Thị Hoài Nhớ


Luận văn tốt nghiệp: Những ảnh hưởng của quy hoạch treo đến quyền và lợi ích

chính đáng của người dân vùng quy hoạch
Thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng;
In ấn thành ấn phẩm để phát hành rộng rãi.16
 Nội dung công bố và cách thức triển khai
Nội dung công bố công khai gồm các nội dung cơ bản của đồ án và Quy định
quản lý theo đồ án quy hoạch đô thị, thiết kế đô thị đã được ban hành, trừ những nội
dung liên quan đến quốc phòng, an ninh, bí mật quốc gia. Cơ quan quản lý quy hoạch
đô thị có trách nhiệm cập nhật đầy đủ tình hình triển khai thực hiện đồ án quy hoạch
đô thị đã được phê duyệt để cơ quan có thẩm quyền kịp thời công bố công khai cho
các cá nhân biết và giám sát việc thực hiện quy hoạch.17
 Chủ thể có trách nhiệm công bố
Ủy ban nhân dân thành phố, thị xã, thị trấn công bố công khai đồ án quy hoạch
chung được lập cho thành phố, thị xã, thị trấn do mình quản lý. Ủy ban nhân dân quận,
huyện, thành phố trực thuộc trung ương; Ủy ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã,
thị trấn có trách nhiệm công bố công khai đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi
tiết được lập cho các khu vực thuộc phạm vi địa giới hành chính do mình quản lý.18
1.1.2.3. Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn
Trên thực tế ở bất kỳ một xã hội nào cũng cần có những chính sách khuyến nông
cụ thể và mang tính công bằng xã hội thì sẽ có khả năng thúc đẩy kinh tế nông thôn
phát triển, và như vậy sẽ tạo tiền đề kích cầu đối với người dân vùng nông thôn, tạo ra
bước phát triển bền vững ở nông thôn, làm cho người dân có đời sống ổn định, thu
nhập cao hơn. Muốn được như vậy phải có chính sách đô thị hóa nông thôn tại chỗ,
không chỉ tập trung đầu tư kết cấu hạ tầng, kỹ thuật ở các đô thị lớn và cực lớn kể cả
các đô thị vừa mà còn dành một phần hợp lý quỹ đầu tư này cho các thị trấn, thị tứ cấp
huyện. Khác với khu dân cư nông thôn điểm dân cư nông thôn bao gồm cả khu dân cư
nông thôn và cụm dân cư, tuyến dân cư nông thôn. Việc quy hoạch điểm dân cư nông
thôn cơ quan có nhiệm vụ lập phải dựa trên những căn cứ, nội dung cụ thể. Nhưng
việc điều chỉnh quy hoạch nhiều lần gây ảnh hưởng đến đời sống người dân.
16
17

18

Khoản 1 Điều 35 của Luật Quy hoạch đô thị năm 2009.
Khoản 2, 3 Điều 53 của Luật Quy hoạch đô thị năm 2009.
Điều 54 của Luật Quy hoạch đô thị năm 2009.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 13

SVTH: Nguyễn Thị Hoài Nhớ


Luận văn tốt nghiệp: Những ảnh hưởng của quy hoạch treo đến quyền và lợi ích
chính đáng của người dân vùng quy hoạch

 Điều chỉnh quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn
Quy hoạch điểm dân cư nông thôn được điều chỉnh khi có một trong các trường
hợp sau đây:
- Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của địa phương được điều chỉnh;
- Quy hoạch xây dựng vùng được điều chỉnh;
- Các điều kiện về địa lý, tự nhiên có biến động.
Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh và quy hoạch xây
dựng điều chỉnh đối với các điểm dân cư nông thôn thuộc địa giới hành chính do mình
quản lý.19

 Lấy ý kiến người dân có đất
Để đảm bảo cho các chương trình quy hoạch được được ổn định lâu dài và các
chính sách phù hợp với nhu cầu của cộng đồng dân cư tại khu quy hoạch điểm dân cư
nông thôn. Trong quá trình xây dựng quy hoạch nhất thiết phải cần tham khảo ý kiến

của người dân, chính quyền địa phương, các nhà chức trách ra quyết định phải chịu
trách nhiệm với đại đa số người dân.
 Địa điểm lấy ý kiến
Việc lấy ý kiến của người dân sống nơi quy hoạch được tổ chức công khai tại trụ
sở Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất được quy hoạch điểm dân cư nông
thôn.
 Hình thức lấy ý kiến
Việc lấy ý kiến của cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan được thực hiện thông
qua hình thức gởi hồ sơ, tài liệu hoặc tổ chức hội nghị, hội thảo. Cơ quan, tổ chức
được lấy ý kiến có trách nhiệm phải trả lời bằng văn bản.
Việc lấy ý kiến cộng đồng dân cư về nhiệm vụ và đồ án quy hoạch điểm dân cư
nông thôn được thực hiện thông qua lấy ý kiến của cộng đồng dân cư bằng hình thức
phát biểu, điều tra, phỏng vấn. Đại diện cộng đồng dân cư có trách nhiệm tổng hợp ý
19

Điều 31 của Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 14

SVTH: Nguyễn Thị Hoài Nhớ


Luận văn tốt nghiệp: Những ảnh hưởng của quy hoạch treo đến quyền và lợi ích
chính đáng của người dân vùng quy hoạch
kiến của cộng đồng dân cư theo quy định của pháp luật về thực hiện dân chủ ở cơ sở.
Và quy hoạch chi tiết điểm dân cư nông thôn được thực hiện bằng phiếu góp ý thông
qua hình thức trưng bày công khai hoặc giới thiệu phương án quy hoạch trên phương
tiện thông tin đại chúng.

 Thời gian lấy ý kiến
Đối với cơ quan thì thời gian lấy ý kiến ít nhất là mười lăm ngày, đối với tổ chức,
cá nhân, cộng đồng dân cư thời gian lấy ý kiến ít nhất là ba mươi ngày.
1.2. Khái quát về quy hoạch treo
Trong tự điển Tiếng Việt nước ta chỉ có khái niệm “tù treo”, “án treo” mà chưa có
định nghĩa quy hoạch như thế nào mới được gọi là “quy hoạch treo”. Cụm từ “quy
hoạch treo” chỉ mới xuất hiện trong dân gian và luôn đi kèm theo cụm từ “vấn nạn quy
hoạch”. Tuy chính quyền các cấp đã có những quyết định nhằm giải quyết những
vướng mắc nhất thời nhưng các dịch vụ như cung cấp điện, cấp nước vẫn không dám
đầu tư phục vụ nhân dân. Quy hoạch đem lại tương lai tươi đẹp cho người dân, nhưng
những nơi đang “chờ thực hiện” thật sự là một vấn nạn đối với người dân sống trong
vùng quy hoạch.
1.2.1. Khái niệm
Người dân thường dùng khái niệm “quy hoạch treo” để chỉ những trường hợp
một khu đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt sử dụng vào một
hoặc nhiều mục đích cụ thể và đã công bố sẽ thu hồi đất nhưng hết năm này sang năm
khác vẫn không thực hiện, quy hoạch rồi bỏ đó không làm gì với diện tích đất đã công
bố, trong khi người dân sống trong vùng quy hoạch lại bị hạn chế, cấm đoán đối chính
tài sản mà họ có quyền “định đoạt”. Tại Khoản 3 Điều 29 của Luật Đất đai năm 2003
sửa đổi, bổ sung năm 2009 quy định : “Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã
được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục đích
sử dụng đất mà sau ba năm không được thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan nhà nước
có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch đó phải được điều chỉnh hoặc hủy bỏ và công bố”.
Như vậy, những trường hợp sau ba năm không thực hiện và cũng không điều chỉnh
hoặc hủy bỏ quy hoạch thì sẽ được xem là “quy hoạch treo”.
Riêng Khoản 5 Điều 32 của Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009
GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 15

SVTH: Nguyễn Thị Hoài Nhớ


Luận văn tốt nghiệp: Những ảnh hưởng của quy hoạch treo đến quyền và lợi ích
chính đáng của người dân vùng quy hoạch
thì: “Đối với quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt trong thời hạn ba năm kể từ ngày
công bố mà chưa thực hiện hoặc thực hiện không đạt yêu cầu của quy hoạch chi tiết
xây dựng được duyệt, thì người có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng
phải có trách nhiệm áp dụng các biện pháp khắc phục và thông báo cho tổ chức, cá
nhân trong khu vực quy hoạch biết. Trường hợp quy hoạch chi tiết xây dựng không thể
xây dựng được thì phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ và công bố lại theo quy định tại khoản
2 Điều này”. Quy hoạch xây dựng với mục đích làm cho xã hội ngày một tốt hơn, bên
cạnh đó “quy hoạch treo” được xem là mặt trái của quy hoạch mà không ai mong
muốn nhưng nó vẫn đã và đang tồn tại trong xã hội chúng ta ngày nay.
Dự án treo là dự án nằm trong khu vực quy hoạch của địa phương, được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền đồng ý để chủ đầu tư vào đầu tư xây dựng công trình phù hợp
với quy hoạch của địa phương. Nhưng hơn ba năm sau, nhà đầu tư vẫn không triển
khai dự án hoặc có triển khai nhưng không làm đến nơi đến chốn, đầu tư một ít rồi để
đấy. Khoản 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003 sửa đổi, bổ sung 2009 có quy định “đất
được nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án mà không sử dụng trong thời hạn
mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến
độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép”. Đây được
xem là chế tài cho những dự án treo, trong một vài trường hợp nhà đầu tư chỉ đầu tư
một ít rồi bỏ đó, trường hợp này luật không đề cập đã tạo cơ hội cho nhà đầu tư đầu cơ
đất với mục đích khác với mục đích đề ra ban đầu. Luật quy định hoàn toàn đúng vì
nhà đầu tư đầu cơ đất chỉ là thiểu số, phần lớn là những nhà đầu tư chân chính vì một
số vấn đề về vốn, giá vật liệu xây dựng tăng, thì chủ đầu tư sẽ có đủ thời gian xoay
vốn. Thêm một chi tiết khá quan trọng là phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
cho phép, quy định của luật là đúng nhưng vấn đề làm không đúng là ở người thừa

hành.
 Phân biệt quy hoạch treo và dự án treo
Trên thực tế, chưa có văn bản nào định nghĩa thế nào là quy hoạch treo hay dự án
treo. Nhưng giữa chúng cũng có mối quan hệ tương đồng nhau: Trước tiên, quy hoạch
là sự sắp xếp kế hoạch dài hạn, dự án cũng là một sự trù tính trước cho tương lai. Thứ
hai, người dân sống trong vùng quy hoạch treo không được hưởng những quyền lợi
đáng lẽ họ được hưởng thì người dân sống trong dự án treo cũng bị thiệt thòi không
GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 16

SVTH: Nguyễn Thị Hoài Nhớ


Luận văn tốt nghiệp: Những ảnh hưởng của quy hoạch treo đến quyền và lợi ích
chính đáng của người dân vùng quy hoạch
kém.

 Điểm khác nhau cơ bản giữa quy hoạch treo và dự án treo
Thứ nhất, quy hoạch chưa được triển khai trên thực tế chỉ nằm trên giấy được
xem là quy hoạch treo, còn dự án treo là dự án đã được triển khai trên thực tế nhưng vì
một số vấn đề như khó khăn về vốn, vật liệu xây dựng… mà dự án bị treo lại và tùy
trường hợp mà thời gian có thể treo dài hay ngắn.
Thứ hai, quy hoạch treo khi cơ quan có thẩm quyền phê duyệt xong là có khả
năng treo, dự án treo thì tiến thêm một bước và thường bị vướng lúc giải phóng mặt
bằng khi nhà đầu tư không thương lượng được giá cả hoặc từ khi nhà đầu tư phát lệnh
khởi công đối với những công trình như cầu, đường.
Thứ ba, hầu như những dự án treo đều được chủ đầu tư hoàn thiện xong như là:
đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư, có quyết định thu hồi đất đất để triển khai dự án.
1.2.2. Phân loại

Phân loại đô thị căn cứ vào quy mô, mật độ dân số, trình độ phát triển cơ sở hạ
tầng kỹ thuật và tỷ lệ lao động trong những ngành nghề phi nông nghiệp. Riêng “quy
hoạch treo” đến nay cũng chưa có một tài liệu nào có thể định nghĩa được. Vì thế, việc
phân loại “quy hoạch treo” cũng không dễ chút nào, việc phân loại chỉ dựa trên thực
tiễn xảy ra mà có thể phân quy hoạch treo thành ba loại là:
Thứ nhất, “quy hoạch treo” đã được công bố quy hoạch nhưng không thu hồi đất,
không giải phóng mặt bằng, không có chỗ tái định cư. Người dân sống nơi “quy hoạch
treo” không được sửa chữa, xây dựng, phải sử dụng đất đúng với quy hoạch.
Thứ hai, “quy hoạch treo” đang chờ vốn là loại đã có chủ đầu tư nhưng do những
nguyên nhân khách quan lẫn chủ quan mà không đủ nguồn vốn để tiếp tục đầu tư.
Thứ ba, “quy hoạch treo” đang chờ đầu tư là loại quy hoạch đã có quyết định thu
hồi đất, được giải phóng mặt bằng nhưng lại để đất trống do chưa tìm được chủ đầu
tư.20

20

Sinh viên hành chính: Tiểu luận: Quy hoạch treo, http:// www .hanh chinh.com.vn/f orum /sho wthread.Php?
t=34800&s=0a54c427c5bea7dc8b7dab53310659b, [truy cập ngày 24-01-2011].

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 17

SVTH: Nguyễn Thị Hoài Nhớ


Luận văn tốt nghiệp: Những ảnh hưởng của quy hoạch treo đến quyền và lợi ích
chính đáng của người dân vùng quy hoạch
1.2.2.1. Quy hoạch treo đã được công bố quy hoạch
Để một đất nước phát triển thì việc lập quy hoạch xây dựng đô thị là điều không

thể thiếu ở mỗi quốc gia. Nhưng việc lập quy hoạch sao để người dân khỏi phải sống
trong “quy hoạch treo” lại là vấn đề. Quy hoạch sử dụng đất được lập, thông qua và
công bố là trình tự pháp lý không thể thiếu trước khi tiến hành xây dựng vùng, đô thị
hay điểm dân cư nông thôn. Qua đó chỉ thể hiện quan điểm của nhà quản lý vì muốn
tiến hành xây dựng công trình hay dự án cần phải có nguồn vốn và chủ đầu tư. Quy
hoạch sử dụng đất được lập bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường trong khi muốn đầu tư
xây dựng phải hỏi qua Bộ Kế hoạch và Đầu tư và Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính… việc
cần phải thông qua nhiều Bộ như vậy dẫn đến trình trạng quy hoạch xong, duyệt và
công bố cũng xong luôn nhưng lại treo quy hoạch.
1.2.2.2. Quy hoạch treo đang chờ vốn
Quy hoạch là việc định hướng cho tương lai không tránh khỏi những sai sót
nhưng sai sót không đáng có là việc quy hoạch trong khi nguồn vốn chưa có. Ví dụ
như việc xây chợ, người dân vay tiền ngân hàng để có vốn góp vào xây chợ nhưng xây
chỉ phần móng thì dừng lại. Người dân thì mòn mỏi chờ chợ để buôn bán, lãi ngân
hàng thì phải trả hàng tháng. Đó là việc chưa kể đến họp chợ bên đường gây mất mỹ
quan đô thị vừa lấn chiếm đường phố vừa cản trở giao thông công cộng. Những
nguyên nhân chủ quan như cuộc khủng hoảng nợ công Châu Âu thì chắc rằng nếu nhà
đầu tư Châu Âu đầu tư vào công trình thì chắc một đều là lúc này họ rất khó khăn về
vốn.
Nói như vậy, không có nghĩa là buộc nhà làm quy hoạch, nhà đầu tư phải dự
đoán trước tất cả những tình hình xảy ra trong năm, nhưng khi quy hoạch hay làm bất
cứ việc gì cũng phải nắm chắc vốn bất kể là nguồn vốn từ đâu. Vấn đề hiện nay không
phải nhà đầu tư thiếu vốn vì những nguyên nhân khách quan mà hầu hết là thiếu vốn
do đầu tư với hình thức đầu cơ đất để chuyển nhượng lại với giá cao hơn hoặc do đầu
tư vào những dự án vượt quá khả năng tài chính hiện có. Đó là những thực tế xảy ra
quy hoạch treo như hiện nay. Để khắc phục về vấn đề này bằng cách một số nơi đã tổ
chức kiểm tra “năng lực tài chính” của nhà đầu tư trước khi đầu tư vào một công trình
nào đó nhưng việc kiểm tra chỉ mang tính hình thức chưa thật sự khả thi.
1.2.2.3. Quy hoạch treo đang chờ đầu tư
GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 18

SVTH: Nguyễn Thị Hoài Nhớ


Luận văn tốt nghiệp: Những ảnh hưởng của quy hoạch treo đến quyền và lợi ích
chính đáng của người dân vùng quy hoạch
Thứ nhất, việc lập quy hoạch thật ra là để chọn ra nơi nào phù hợp với ngành
nghề nào, và việc liên kết giữa các vùng quy hoạch làm giảm hơn chi phí tiền công vận
chuyển giữa các địa phương với nhau. Khi một nơi chỉ thích hợp làm nông nghiệp lại
quy hoạch làm khu công nghiệp, khu đô thị, đến khi chủ đầu tư tìm vào thì không đầu
tư được và địa phương phải “treo” lên đó chờ nhà đầu tư khác và việc chờ này không
biết đến tận bao giờ.
Thứ hai, khi quy hoạch được giao cho chủ đầu tư giải phóng mặt bằng những khu
lên đến tiền tỷ, giải phóng xong cũng không tiền đầu tư. Thế là chủ đầu tư lại rút lui và
địa phương lại trông chờ vào nhà đầu tư mới, việc trông chờ như thế kéo dài sẽ xảy ra
không ít trình trạng “quy hoạch treo” ở quá nhiều nơi.
1.2.3. Những nguyên nhân dẫn đến quy hoạch treo
Trong những năm qua, hầu hết các tỉnh thành đều có “bóng dáng” của “quy
hoạch treo”. Vấn đề hiện nay là quá nhiều quy hoạch treo từ khâu lập quy hoạch, nhận
thức về việc lập quy hoạch, về đầu tư… Từ đó nguyên nhân dẫn đến trình trạng quy
hoạch treo như hiện nay là:
Thứ nhất, cần phải nói đến nguyên nhân đi đầu là phương án quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất còn quá thấp, lập quy hoạch chỉ chú trọng lợi ích riêng. Quy hoạch
chi tiết phải điều chỉnh nhiều lần gây tốn kém tiền của, lãng phí đất đai, quy hoạch kéo
dài không đủ tiền bồi thường, không tiền làm quy hoạch dẫn đến trình trạng “quy
hoạch treo” giảm lòng tin của nhân dân vào sự quản lý của Nhà nước.
Thứ hai, quy hoạch, kế hoạch còn buông lỏng, chưa bám sát với thực tiễn. Quy
hoạch không cần biết là địa phương mình đang có đất gì, cần đất gì, diện tích đó có đủ

hay không, vốn đầu tư đã có hay chưa và nếu có thì đủ chưa, hàng chục câu hỏi đáng
lẽ phải được đặt ra cho từng địa phương khi lập quy hoạch.
Thứ ba, nhiệm kỳ của lãnh đạo địa phương cũng ảnh hưởng khá lớn vào quy
hoạch, lãnh đạo làm quy hoạch nhưng người kế nhiệm không đoái hoài đến quy hoạch
được lập ra ở nhiệm kỳ trước mà tiếp tục đề ra quy hoạch, kế hoạch mới. Không phân
định rõ ràng trách nhiệm giữa các bộ, ngành liên quan dẫn đến mâu thuẩn chồng chéo
nhau ảnh hưởng đến việc thực hiện quy hoạch.
Thứ tư, thêm vào đó là việc lấy ý kiến người dân chỉ chú trọng hình thức và nếu
GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 19

SVTH: Nguyễn Thị Hoài Nhớ