LUẬN văn LUẬT HÀNH CHÍNH TRÌNH TỰ,THỦ tục THU hồi đất vì mục ĐÍCH PHÁT TRIỂN KINH tế TRONG QUY HOẠCH xây DỰNG
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.08 MB, 75 trang )
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
BỘ MÔN LUẬT HÀNH CHÍNH
----oOo-----
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP – LUẬT
Khóa 31 ( 2005 – 2009)
Giáo viên hướng dẫn:
TS.PHAN TRUNG HIỀN
Sinh viên thực hiện:
Nguyễn Thị Mỹ Thoa
MSSV: 5054934
Lớp: Luật Hành Chính 31
CẦN THƠ, 04/ 2009
MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ................................................................................. 1
PHẦN NỘI DUNG ............................................................................. 5
Chương 1: Khái quát chung về thu hồi đất vì mục đích phát triển
kinh tế trong quy hoạch xây dựng..................................................... 5
1.1
Quan niệm về thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây
dựng ................................................................................................................................ 5
1.2
Pháp luật thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng qua các giai đoạn lịch sử ........ 6
1.3
Những quy định của pháp luật về thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế
trong quy hoạch xây dựng................................................................................................. 8
1.3.1 Cơ sở pháp lý hiện hành liên quan đến thu hồi đất ............................................. 8
1.3.2
Pháp luật về thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây
dựng
......................................................................................................................... 9
1.3.3
Quy định về thẩm quyền thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong
quy hoạch xây dựng..................................................................................................... 10
1.3.4
Quyền và nghĩa vụ của chủ thể bị thu hồi đất:............................................ 11
1.4
Mục đích, ý nghĩa của việc thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy
hoạch xây dựng................................................................................................................ 14
1.5 Các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây
dựng ................................................................................................................................. 15
1.5.1
Các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch
xây dựng do Nhà nước thu hồi .................................................................................... 15
1.5.2
Các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch
xây dựng không do Nhà nước thu hồi......................................................................... 16
Chương 2: Trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển
kinh tế trong quy hoạch xây dựng................................................... 18
2.1
Mục đích, ý nghĩa của trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh
tế trong quy hoạch xây dựng........................................................................................... 18
2.2
Các trường hợp cụ thể của thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy
hoạch xây dựng................................................................................................................ 19
2.2.1
Các trường hợp cụ thể trong thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế
trong quy hoạch xây dựng........................................................................................... 19
2.2.2
Điều kiện để quy hoạch sử dụng đất được xác định là vì mục đích phát
triển kinh tế làm căn cứ thực hiện thu hồi đất............................................................ 22
2.3
Sơ đồ các bước thực hiện trình tự thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế
trong quy hoạch xây dựng............................................................................................... 23
2.3.1
Sơ đồ trình tự thực hiện thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong
quy hoạch xây dựng do Nhà nước thu hồi. ................................................................. 24
2.3.2
Sơ đồ trình tự thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy
hoạch xây dựng không do Nhà nước thu hồi:............................................................. 27
2.3.3
Sự khác nhau của trình tự thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong
quy hoạch xây dựng do Nhà nước thực hiện với do chủ đầu tư thực hiện ................ 29
2.3.4
Một số hồ sơ, thủ tục chủ đầu tư phải chuẩn bị khi tiến hành thực hiện
trình tự thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng........ 31
2.4
Các bước thực hiện trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế
trong quy hoạch xây dựng............................................................................................... 35
2.4.1
Xác định và công bố chủ trương thu hồi đất ............................................... 35
2.4.2
Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi ....................................... 36
2.4.3
Lập, thẩm định và xét duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư .................................................................................................................... 37
2.4.4
Thông báo về việc thu hồi đất ...................................................................... 39
2.4.5
Quyết định thu hồi đất ................................................................................. 39
2.4.6
Kê khai, kiểm kê và xác định nguồn gốc đất đai......................................... 41
2.4.7
Lập, thẩm định và xét duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư42
2.4.8
Công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ............................... 44
2.4.9
Thực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư ........................ 44
2.4.10 Thời điểm bàn giao đất đã bị thu hồi .......................................................... 46
2.4.11 Cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ............. 46
2.4.12 Giải quyết khiếu kiện, khiếu nại trong đền bù giải phóng mặt bằng ......... 48
2.5
Các quy định điều kiện về bồi thường và chính sách hỗ trợ, tái định cư cho
người bị thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng ........... 50
2.5.1
Các quy định về điều kiện bồi thường cho người bị thu hồi đất vì mục đích
phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng ............................................................. 50
2.5.2
Quy định bồi thường đối với đất và tài sản gắn liền với đất....................... 52
2.5.3
Chính sách hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất vì mục đích phát
triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng...................................................................... 54
Chương 3: Thực trạng, vướng mắc và những biện pháp tháo gỡ
trong trình tự, thủ tụ thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế
trong quy hoạch xây dựng................................................................ 56
3.1
Thực trạng về việc thực hiện trình tự thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển
kinh tế trong quy hoạch xây dựng ở nước ta hiện nay.................................................. 56
3.2
Những vướng mắc trong quy định của pháp luật hiện hành gây ảnh hưởng đến
ý nghĩa của trình tự thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch
xây dựng........................................................................................................................... 59
3.2.1
Phạm vi thu hồi không rõ ràng .................................................................... 59
3.2.2
Quyền lợi của người nông dân chưa được bảo đảm.................................... 62
3.3
Đề xuất phương hướng hoàn thiện trình tự thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát
triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng hiện nay........................................................... 65
PHẦN KẾT LUẬN ........................................................................... 67
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH
PHÁT TRIỂN KINH TẾ TRONG QUY HOẠCH XÂY DỰNG
PHẦN MỞ ĐẦU
1.
Lý do nghiên cứu đế tài
Từ bao đời nay, con người với đất đai có mối quan hệ đa chiều, vừa mang tính
chất kinh tế vừa mang tính chất xã hội sâu sắc. Có thể nói, đất đai là giá đỡ cho mọi
hoạt động sống của con người luôn bền vững lâu dài. Nó luôn được xem là nguồn tài
nguyên vô giá của mỗi quốc gia. Vai trò của đất đối với con người, với sự phát triển của
kinh tế - xã hội là không thể phủ nhận. Song song đó, để xây dựng một đất nước phát
triển, giàu mạnh thì vai trò của công tác định hướng phát triển kinh tế là rất lớn. Đảng Nhà nước chủ trương xây dựng Luật Đất đai phải đảm bảo tính thống nhất và phù hợp
với nguyên tắc cơ bản được quy định trong Hiến Pháp nước Cộng hoà xã hội Chủ nghĩa
Việt Nam năm 1992: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản
lý…” Hội nghị Ban chấp hành Trung ương Đảng lần thứ 7 khoá IX về “tiếp tục đổi mới
chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa
đất nước” đã khẳng định đường lối, chủ trương đổi mới này của Đảng – Nhà nước đã đi
vào cuộc sống, thúc đẩy phát triển kinh tế, góp phần ổn định chính trị - xã hội. Khi đó
cũng đã khẳng định một số quan điểm cơ bản, như là “đất đai là hàng hóa đặc biệt, là
nguồn nội lực và là nguồn vốn to lớn, quý giá của đất nước, có ý nghĩa kinh tế, chính
trị, xã hội sâu sắc.
Trong khi hướng tới việc hoàn thành mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước vào năm 2020, Đảng- Nhà nước đã không ngừng đề ra những chủ trương, sách
lược phát triển kinh tế, chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp
dịch vụ. Bấy giờ, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ sản xuất nông nghiệp sang
hoạt động phi nông nghiệp đã diễn ra hàng loạt khắp các vùng miền trên cả nước. Bởi
thế, trong khi thực hiện chủ trương xây dựng Luật Đất đai hoàn thiện, thống nhất Đảng
– Nhà nước ta đã xây dựng một hệ thống nguyên tắc về pháp luật thu hồi đất. Theo
đoạn 2 Điều 23 của Hiến pháp năm 1992 lại quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết
vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng
dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường”. Bên
cạnh đó, tại điều 40 Luật Đất đai 2003 cũng đã quy định, “Nhà nước thực hiện việc thu
hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng
khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định
của Chính phủ.”
GVHD: Ts.PHAN TRUNG HIỀN
1
SVTH: NGUYỄN THỊ MỸ THOA
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH
PHÁT TRIỂN KINH TẾ TRONG QUY HOẠCH XÂY DỰNG
Tuy nhiên, thu hồi đất là vấn đề liên quan tác động đến nhiều mối quan hệ xã
hội. Vì vậy đòi hỏi phải có một phương pháp giải quyết thấu tình đạt lý của cấp lãnh
đạo. Trình tự thủ tục thu hồi đất phải dựa trên những nguyên tắc căn bản của chế độ xã
hội Xã hội Chủ nghĩa và chặt chẽ về mặt pháp lý để đảm bảo tính công bằng xã hội và
cũng để tránh tình trạng lạm dụng pháp luật thu hồi đất tùy tiện, không đúng thẩm
quyền. Bên cạnh đó, đối với từng mục đích thu hồi đất phải có những sự khác nhau về
trình tự thủ tục thu hồi đất.
Ví dụ: Thu hồi đất trong trường hợp do sai phạm quy định của người sử dụng
phải khác với trình tự thu hồi đất do nhu cầu của Nhà nước nhằm các mục đích như:
Quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia; lợi ích công cộng và mục đích phát triển kinh tế.
Tóm lại, trước thực tế còn nhiều bất cập trong khi tiến hành thu hồi đất nhằm
mục đích phát triển kinh tế mà chủ yếu là xuất phát từ khâu thực hiện trình tự thủ tục.
Từ đó đã tạo ra biết bao vấn đề đòi hỏi Nhà nước và nhân dân phải kề vai sát cánh giải
quyết để xây dựng nền kinh tế giàu mạnh, hoàn thành mục tiêu công nghiệp hoá, hiện
đại hóa. Trên hết là xây dựng một nhà nước Việt Nam Xã hội chủ nghĩa công bằng, dân
chủ và văn minh.
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Thông qua đề tài về “Trình tự thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh
tế trong quy hoạch xây dựng”, người viết muốn hệ thống lại những nguyên tắc quy
định của pháp luật hiện hành về trình tự, thủ tục thu hồi đất hiện còn nhiều phức tạp và
chồng chéo, trong các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành. Bên cạnh đó sẽ phân tích
làm rõ những mặt được và chưa được. Trên thực tế, trình tự thủ tục thu hồi đất còn gây
nhiều bàn cãi tranh chấp cần được phải đi sâu nghiên cứu để đưa ra phương hướng hoàn
thiện. Đây cũng chính là nguyên nhân chủ yếu tạo ra nhiều bức xúc, hoang mang trong
đời sống nhân dân, đặc biệt là nông dân.
Tuy trong thời gian qua, các nhà lập pháp đã rất cố gắng và cũng đạt được những
thành tựu đáng khích lệ. Nhưng như thế vẫn chưa đủ, vì thực tế bao giờ cũng đa dạng
và chuyển biến phức tạp theo từng giai đoạn. Cho nên các Bộ, ngành,cơ quan có thẩm
quyền liên quan cần tiếp tục phối hợp để khắc phục tình trạng khó khăn trước mắt, và
đưa ra phương hướng giải quyết lâu dài để trình tự, thủ tục thu hồi đất được tiến hành
suôn sẻ. Bên cạnh đó, các quy hoạch xây dựng vì mục đích phát triển kinh tế sẽ ngày
càng mang lại lợi ích kinh tế cao hơn và rộng hơn. Riêng bản thân, người viết muốn tìm
GVHD: Ts.PHAN TRUNG HIỀN
2
SVTH: NGUYỄN THỊ MỸ THOA
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH
PHÁT TRIỂN KINH TẾ TRONG QUY HOẠCH XÂY DỰNG
hiểu về trình tự này để làm đầy thêm vốn kiến thức của mình. Đồng thời, cũng để làm
hành trang trong công tác sau này và có thể giúp ích mọi người khi có cơ hội.
Mặt khác, khi nghiên cứu phân tích các quy định này, kết hợp tìm hiểu thực tế có
thể phát hiện những tồn tại, hạn chế về trình tự thủ tục thu hồi đất. Từ đó đưa ra những
kiến nghị của bản thân đối với công tác thực hiện thu hồi đất hiện nay, nhằm góp phần
hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung và cơ sở Luật Đất đai nói riêng.
3.
Phương pháp nghiên cứu
Tùy theo từng đối tượng cụ thể mà có nhiều cách tiếp cận khác nhau và nhiều
phương pháp nghiên cứu khác nhau. Dù vậy phải áp dụng phương pháp phù hợp với đối
tượng mới có thể đạt được hiệu quả cao. “Trình tự thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát
triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng” là một đề tài cần đi sâu cả nội dung của quy
định pháp luật và thực tiễn đã được áp dụng ra sao. Do đó, phương pháp nghiên cứu của
đề tài là sưu tầm, tổng hợp và phân tích tài liệu về tình hình thực tế là chủ yếu.
4.
Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu là hệ thống pháp luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn có
liên quan đã quy định về trình tự thủ tục thu hồi đất ra sao? Bên cạnh đó, các cơ quan
nhà nước được trao quyền, chủ đầu tư được nhà nước chấp thuận chủ trương đầu tư
phải tiến hành thu hồi đất đã tiến hành trình tự thủ tục thu hồi đất đó như thế nào?! Bởi
quyết định thu hồi đất không chỉ làm chấm dứt quan hệ giữa Nhà nước với chủ thể sử
dụng đất về quyền sử dụng đất mà còn ảnh hưởng tời nhiều mối quan hệ khác của đời
sống. Trình tự thủ tục thu hồi đất luôn phải đi với việc bồi thường giải phóng mặt bằng,
chính sách hỗ trợ tái định cư, giải quyết việc làm cho chủ thể có đất bị thu hồi.
Trình tự thủ tục thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng mang đặc trưng của những
quyết định hành chính tuy nhiên lại có tính chất dân sự. Và do thiên về chiều sâu nên sẽ
còn nhiều vấn đề mà bản thân người viết trong khuôn khổ Luận văn tốt nghiệp không
thể tìm hiểu cặn kẽ, khai thác hết những góc khuất của vấn đề. Vì vậy, người viết tập
trung xoáy sâu vào những quy định của pháp luật về đất đai hiện hành cùng một số thực
trạng phổ biến hiện nay.
GVHD: Ts.PHAN TRUNG HIỀN
3
SVTH: NGUYỄN THỊ MỸ THOA
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
5.
TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH
PHÁT TRIỂN KINH TẾ TRONG QUY HOẠCH XÂY DỰNG
Kết cấu luận văn
Luận văn gồm có ba chương, như sau:
Chương 1: Khái quát chung về thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong
quy hoạch xây dựng
Chương 2: Trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy
hoạch xây dựng
Chương 3: Thực trạng, vướng mắc và những biện pháp tháo gỡ trong trình tự, thủ
tụ thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng
GVHD: Ts.PHAN TRUNG HIỀN
4
SVTH: NGUYỄN THỊ MỸ THOA
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH
PHÁT TRIỂN KINH TẾ TRONG QUY HOẠCH XÂY DỰNG
PHẦN NỘI DUNG
Chương 1: Khái quát chung về thu hồi đất vì mục đích phát triển
kinh tế trong quy hoạch xây dựng
Khi nói đến thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng sẽ gồm về các mục đích thu
hồi cụ thể như: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng và phát tiển kinh tế. Trong khuôn khổ nội dung đề tài, người viết đi sâu
nghiên cứu trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây
dựng mà chủ yếu là phần trình tự, thủ tục khi thực hiện thu hồi đất. Trước tiên, chương
một sẽ trình bày quan niệm về thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy
hoạch xây dựng; lịch sử phát triển của pháp luật về thu hồi đất qua các giai đoạn và cơ
sở pháp luật hiện về thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây
dựng.
1.1
Quan niệm về thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây
dựng
Trong bối cảnh, đất nước ta đã và đang hội nhập từng ngày từng giờ. Vai trò định
hướng của một quy hoạch tổng thể về kinh tế xã hội là cực kỳ quan trọng. Bên cạnh đó,
vấn đề quy hoạch xây dựng cũng được đặt ra rất cấp thiết. Vì đây là căn cứ dự báo sự
phát triển về kinh tế dựa trên quy hoạch xây dựng theo từng vùng của nước ta từ thành
thị đến nông thôn. Nó tạo ra sức ảnh hưởng đầu tư, thu hút đầu tư thúc đẩy kinh tế xã
hội phát triển. Theo điều 3 khoản 9 Luật Xây dựng 2003 nêu rõ: “Quy hoạch xây dựng
là việc tổ chức không gian đô thị và điểm dân cư nông thôn, hệ thống công trình hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống tại
các vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng,
đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi
trường. Quy hoạch xây dựng thể hiện thông qua đồ án quy hoạch xây dựng bao gồm sơ
đồ, bãn vẽ, mô hình và thuyết minh.” Từ khái niệm trên có thể nhận định: Mục đích
phát triển kinh tế vừa là bộ phận vừa là một nội dung không thể thiếu trong một quy
hoạch xây dựng hoàn chỉnh. Quy hoạch xây dựng vì mục đích phát triển kinh tế căn cứ
trên quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của vùng, quy hoạch phát triển ngành
có liên quan. Do vậy mục đích phát triển kinh tế là vấn đề đầu tiên mà các nhà chuyên
GVHD: Ts.PHAN TRUNG HIỀN
5
SVTH: NGUYỄN THỊ MỸ THOA
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH
PHÁT TRIỂN KINH TẾ TRONG QUY HOẠCH XÂY DỰNG
môn đưa lên bàn thảo luận khi tiến hành hoạch định một quy hoạch xây dựng. Vì kinh
tế phát triển mới có nội lực thúc đẩy các yếu tố khác phát triển.
Trong quy hoạch xây dựng, thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế là nội dung
mới được ghi nhận trong luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn có liên quan. Đây
là cơ sở pháp lý quan trọng đầu tiên và góp phần quyết định quy hoạch xây dựng vì
mục đích phát triển kinh tế được thực hiện. Thu hồi đất là việc chuyển đổi quyền sử
dụng đất từ chủ thể đang sử dụng sang chủ thể khác – Nhà nước, không phụ thuộc ý chí
của chủ thể đang có quyền sử dụng đất. Nhà nước tiến hành thu hồi đất trong quy hoạch
xây dựng với nhiều mục đích: công cộng, quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia và phát
triển kinh tế theo đồ án quy hoạch xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt. Trong khuôn khổ nội dung đề tài, người viết bỏ qua các trường hợp như: thu
hồi đất do vi phạm của người sử dụng; thu hồi đất do chiến tranh, thiên tai, địch họa
trên diện rộng mà chỉ xem xét, đào sâu những vấn đề liên quan đến “thu hồi đất vì mục
đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng”.
Tìm hiểu mối quan hệ giữa quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội với quy hoạch
xây dựng để nhìn nhận sâu sắc hơn về mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây
dựng. Nó phải dựa trên cơ sở quy hoạch phát triển kinh tế của địa phương. Quy hoạch
xây dựng làm cơ sở pháp lý cho việc chuẩn bị đầu tư xây dựng xây dựng phục vụ mục
đích phát triển kinh tế. Đất đai ở đây được sử dụng chủ yếu cho các dự án, quy hoạch
xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, dự án khu trung tâm
thương mại, khách sạn cao cấp,… Vì thu hồi đất là khâu đầu tiên trong quá trình thực
hiện quy hoạch xây dựng vì mục đích phát triển kinh tế nên chúng ta cần có quan niệm
đúng đắn về nó. Bên cạnh đó, người làm công tác hoạch định quy hoạch xây dựng vì
mục đích phát triển kinh tế không chỉ cần có tầm nhìn rộng và xa về mà còn phải có cái
tâm lớn của người làm “công bộc” của nhân dân. Để đẩy mạnh kinh tế đất nước phát
triển bền vững, chăm lo cho đời sống của nhân dân. Để Nhà nước Việt Nam thật sự là
Nhà nước “của nhân dân, do nhân dân, vì nhân dân”.
1.2 Pháp luật thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng qua các giai đoạn lịch sử
Qua các giai đoạn thời kỳ phát triển kinh tế đất nước, pháp luật đất đai cũng có
những thay đổi đáng chú ý, được chia thành hai giai đoạn sau:
Trước Luật Đất đai 1993: Nhìn chung công tác thu hồi đất giải phóng mặt bằng
mang tính “huy động thời chiến, đặt lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng lên trên lợi ích
GVHD: Ts.PHAN TRUNG HIỀN
6
SVTH: NGUYỄN THỊ MỸ THOA
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH
PHÁT TRIỂN KINH TẾ TRONG QUY HOẠCH XÂY DỰNG
cá nhân”. Bên cạnh đó, người sử dụng đất chỉ có những quyền năng rất hạn chế. Họ chỉ
được sử dụng đất đai như tư liệu sản xuất, tư liệu sinh hoạt mà không có quyền mang ra
trao đổi như một loại hàng hoá lưu thông trên thị trường. Đất đai không “có giá” và
cũng không thừa nhận hoạt động hợp pháp của thị trường bất động sản như bây giờ. Vì
đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước quản lý, người sử dụng đất được nhà nước
giao, nên khi cần có thể “lấy lại” và “giao lại” thửa đất khác có cùng mục đích sử
dụng, còn được gọi là bồi hoàn.
Từ Luật Đất đai 1993 đến nay: Thể chế hoá Nghị quyết đại hội VI (1986) Ban
Chấp Hành Trung ương Đảng, trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993 đã ghi
nhận quyền năng của người sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường. Quyền sử dụng
đất đai trở thành tài sản có giá trị kinh tế lớn nên phải bồi thường tương xứng khi thu
hồi nhà nước vào mục đích công cộng, quốc phòng an ninh và lợi ích quốc gia. Vấn đề
bồi thường cũng được đặt ra hợp lý hơn và được ghi nhận cụ thể trong các văn bản
hướng dẫn thi hành có liên quan. Nghị định 90/1994/NĐ-CP của Chính phủ ngày 17
tháng 08 năm 1994 ban hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Đến
năm 1998 nghị định 22 ra đời thay thế Nghị định 90/1994/NĐ-CP. Nhiều vấn đề căn cơ
về bồi thường được đặt ra, điều kiện để được bồi thường về đất về tài sản gắn liền với
đất. Từ đây, vấn đề thu hồi đất có đền bù và giải phóng mặt bằng trở thành một vấn đề
nóng trong xã hội. Một phần do sự chênh lệch về giá đất trong quy định so với thực tế;
nhận thức chưa đầy đủ của một bộ phận cán bộ thực thi công tác này; bên cạnh đó, sự
chuyển biến giá cả nhanh chóng trong các cơn “sốt đất” làm cho công tác đền bù, giải
phóng mặt bằng trong thu hồi đất phát sinh nhiều vấn đề khi khiếu nại, khiếu kiện. Tuy
nhiên, thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng chỉ mới
được ghi nhận trong Luật Đất đai 2003. Liền sau đó, Nghị định 197/NĐ-CP/2004 ra đời
“bổ khuyết” những điểm còn hạn chế của Nghị định 22/1998/NĐ-CP. Song song đó,
Nghị định 181/2004/NĐ-CP không chỉ chi tiết hóa các quy định của Luật Đất đai 2003,
mà còn tạo cơ sở pháp lý cụ thể về các mục đích thu hồi đất, hướng dẫn cách thức giải
quyết khiếu nại, khiếu kiện phát sinh trong quá trình thu hồi đất. Dù vậy, đến Nghị định
84/2007/NĐ-CP mới quy định chi tiết để hướng dẫn về trình tự, thủ tục thu hồi đất,
thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Tóm lại, thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng là thu hồi đất vì mục đích các
mục đích như: công cộng, quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia và phát triển kinh tế
GVHD: Ts.PHAN TRUNG HIỀN
7
SVTH: NGUYỄN THỊ MỸ THOA
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH
PHÁT TRIỂN KINH TẾ TRONG QUY HOẠCH XÂY DỰNG
theo đồ án quy hoạch xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Do vây thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng có những đặc điểm sau:
-
Vì mục đích công cộng hoặc phát triển kinh tế;
-
Thu hồi theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt;
-
Phải do cơ quan hành chính nước có thẩm quyền thu hồi;
-
Thu hồi đất được tiến hành những trình tự, thủ tục do pháp luật quy định;
-
Thu hồi đất luôn luôn gắn liền với việc đền bù, giải phóng mặt bằng.
1.3 Những quy định của pháp luật về thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế
trong quy hoạch xây dựng
1.3.1 Cơ sở pháp lý hiện hành liên quan đến thu hồi đất
Trưng mua, trưng dụng - một hình thức thu hồi đất
Trong khi thực hiện mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phát triển kinh tế xã hội, thời gian qua, Nhà nước ta đã tiến hành thu hồi có đền bù một số tài sản của cá
nhân, tổ chức, trong đó có một diện tích lớn đất đai. Công tác thu hồi dựa trên cơ sở
pháp lý cao nhất là quy định tại Điều 23 của Hiến pháp năm 1992 về trưng mua, trưng
dụng tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức. Cụ thể theo điều 23 Luật Trưng mua, trưng
dụng 2006 quy định như sau: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc
hữu hóa. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng an ninh và vì lợi ích quốc
gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân tổ chức
theo thời gia thị trường, thể thức của việc trưng mua, trưng dụng do luật định.” Đây là
cơ sở Hiến định khi thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia nhưng
chỉ điều chỉnh khi có chiến tranh, thiên tai, địch họa trên diện rộng. Vì xem xét dựa trên
ý nghiã câu chữ nội hàm cụm từ “tài sản của cá nhân hoặc tổ chức” tại Điều 23 của
Hiến pháp năm 1992 không bao gồm quyền sử dụng tài sản của cá nhân, tổ chức. Do
đó, những quy định của Luật Trưng mua, trưng dụng 2008 không liên quan đến công
tác đền bù, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế.
Thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng
Mặc dù, Hiến pháp có quy định “Đất…cùng các tài sản khác mà pháp luật quy
định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, “Nhà nước giao cho các tổ chức cá
nhân sử dụng vào mục đích lâu dài” (Điều 17). Tuy nhiên lại không có quy định nào về
thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng. Cơ sở pháp lý cao nhất là điều 38 khoản 1 Luật
GVHD: Ts.PHAN TRUNG HIỀN
8
SVTH: NGUYỄN THỊ MỸ THOA
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH
PHÁT TRIỂN KINH TẾ TRONG QUY HOẠCH XÂY DỰNG
Đất đai 2003 và được cụ thể hóa thành điều 39 điều, 40 luật này. Văn bản hướng thi
hành và cụ thể hóa những quy định của Luật Đất đai hiện hành là các Nghị định
181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 củ Chính phủ về bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25
tháng 05 năm 2007 của Chính phủ Quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường
hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Dù
vậy, tổng hợp các quy định này chưa thể xem là thể thức về thu hồi đất hoàn chỉnh, có
hệ thống; nếu có, đó chỉ là những cách làm để giải quyết việc thu hồi đất cho hiện tại và
cách tính giá đền bù cho các thiệt hại xảy ra. Với tư cách là đạo luật quản lý nhà nước
về đất đai, Luật Đất đai 2003 và các văn bản trên vẫn còn tồn tại những hạn chế nhất
định. Từ đó có thể tạo ra những khe hở pháp luật nhất định gây ảnh hưởng không nhỏ
đến sự công bằng xã hội trong công tác thực hiện trình tự thủ tục thu hồi đất trong quy
hoạch xây dựng.
1.3.2
Pháp luật về thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây
dựng
Luật Đất đai 2003 điều 4 khoản 5 quy định, “Thu hồi đất là việc Nhà nước ra
quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ
chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này.” Từ
khái niệm trên cho thấy, khi đặt “thu hồi đất” vào những mối quan hệ quản lý đất đai
của nhà nước. Chúng ta nhận thấy, đây là một hình thức pháp lý ngược lại với hoạt
động giao đất, cho thuê đất. Giao đất, cho thuê đất là những hình thức pháp lý làm hình
thành một quan hệ pháp luật đất đai thì thu hồi đất lại là một biện pháp pháp lý làm
chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai. Hình thức pháp lý này là một quyết định thu hồi đất
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất. Biện pháp này thể hiện
quyền lực nhà nước trong tư cách là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Thu
đất cũng là nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai. Vì vậy, để thực thi nội
dung này, quyền lực nhà nước được thể hiện nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước, của
xã hội đồng thời lập lại trật tự kỷ cương trong quản lý nhà nước về đất đai.
GVHD: Ts.PHAN TRUNG HIỀN
9
SVTH: NGUYỄN THỊ MỸ THOA
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH
PHÁT TRIỂN KINH TẾ TRONG QUY HOẠCH XÂY DỰNG
Thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế là một trong những trường hợp thu hồi
đất được quy định tại khoản 1 điều 38 luật Đất đai 2003. Do được trình bày khá ngắn
gọn nên nội hàm của nó cũng không phức tạp, mà rất cụ thể.
Theo quy định tại khoản 1 điều 40 Luật đất đai, Nhà nước thu hồi đất cho mục
đích đầu tư xây dựng các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao và các dự án
đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ. Quy trình thực hiện việc thu hồi đất tương tự
như việc thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng trong trường hợp vì lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng và vì mục đích quốc phòng, an ninh được ghi rõ tại điều 39 luật này.
Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử
dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền xét duyệt.
Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là chín mươi ngày (90 ngày) đối với đất nông
nghiệp và một trăm tám mươi ngày (180 ngày) đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người bi thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời
gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái
định cư.
Sau khi có quyết định thu hồi và phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái
định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, được công bố công khai,
có hiệu lực thi hành, người bị thu hồi đất phải chấp hành quyết định thu hồi đất.
Trong trường hợp người bị thu hồi đất không chấp hành quyết định thu hồi đất
thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất ra quyết định cưỡng chế.
Người bị cưỡng chế thu hồi đất phải chấp hành quyết định cưỡng chế và có quyền khiếu
nại.
Tuy nhiên, điểm mới quan trọng cần phải lưu ý là đối với dự án sản xuất kinh
doanh phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt thì nhà đầu tư
không nhất thiết phải thực hiện quy trình thu hồi đất mà được phép nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử
dụng đất với tổ chức kinh tế và cá nhân khác.
1.3.3
Quy định về thẩm quyền thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong
quy hoạch xây dựng
GVHD: Ts.PHAN TRUNG HIỀN
10
SVTH: NGUYỄN THỊ MỸ THOA
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH
PHÁT TRIỂN KINH TẾ TRONG QUY HOẠCH XÂY DỰNG
Đất đai là sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện làm chủ. Nhà nước giao cho
nhân dân sử dụng và chỉ có Nhà nước mới có thẩm quyền thu hồi đất trong những
trường hợp cần thiết. Thẩm quyền thu hồi đất của cơ quan chuyên môn được nhà nước
giao quyền là tuyệt đối không được ủy quyền. Trong trình tự, thủ tục thu hồi đất nói
chung hay trình tự thu hồi đất trong trường hợp vì mục đích phát triển kinh tế là hoàn
toàn giống nhau về cơ quan có thẩm quyền thực hiện.
Nếu dẫn chiếu từ thẩm quyền giao đất, cho thuê đất hay chuyển mục đích sử
dụng đất thì có thể thầy rằng thẩm quyền thu hồi đất được quy định tại điều 44 Luật Đất
đai 2003 cũng được thiết kế với một logic tương tự. Điều đó có nghĩa là:
Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu hồi đất
đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư tại nước ngoài, tổ chức, cá
nhân nước ngoài,
Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu hồi đất
đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Cũng như giao đất, cho thuê đất, các thẩm quyền về thu hồi đất không được phép
ủy quyền cho ủy ban nhân dân cấp dưới. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất
phải thực hiện đúng thẩm quyền của mình. Như vậy, các thẩm quyền nói trên gắn với
trách nhiệm trực tiếp của từng cấp chính quyền và nhất quán giữa thẩm quyền thẩm
quyền giao đất, cho thuê đất hay chuyển mục đích sử dụng đất với thẩm quyền thu hồi
đất.
Với các quy định trên, việc thu hồi đất nói chung hay thu hồi đất vì mục đích
phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng nói riêng đã thể hiện rõ một nội dung quan
trọng trong quản lý nhà nước đối với đất đai. Đồng thời thể hiện chính sách nhất quán
của Nhà nước Việt Nam trong việc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất của tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất.
1.3.4 Quyền và nghĩa vụ của chủ thể bị thu hồi đất:
Chủ thể có thể bị thu hồi đất là cá nhân, tổ chức hộ gia đình đang sử dụng đất dưới
mọi hình thức. Các chủ thể này là chủ sử dụng đất hợp pháp hoặc có thể là các chủ thể
được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc tiền sử dụng đất từ ngân sách
Nhà nước. Tuy nhiên, tất cả các chủ thể này đều có điểm chung là họ chỉ có quyền sử
GVHD: Ts.PHAN TRUNG HIỀN
11
SVTH: NGUYỄN THỊ MỸ THOA
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH
PHÁT TRIỂN KINH TẾ TRONG QUY HOẠCH XÂY DỰNG
dụng mà không có quyền sở hữu đất như quyền sở hữu đối với những tài sản khác theo
pháp luật. Dù vậy, khi một quy hoạch xây dựng được thực hiện, công dân có các quyền
và nghĩa vụ cụ thể sau:
Quyền của chủ thể bị thu hồi đất
-
Công dân có quyền được bảo đảm lợi ích hợp pháp. Do đó, mỗi đồ án quy hoạch
được lập phải tính đến lợi ích của người dân trong khung cảnh chung của lợi ích Nhà
nước, tập thể. Nếu phương án quy hoạch trái với lợi ích của đại đa số người dân thì
không khả thi và không được ban hành.
-
Chủ thể bị thu hồi đất có quyền được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi giải tỏa.
Đây là một trong những vấn đề quan trọng và thiết yếu khi thiết lập quy hoạch xây
dựng. Theo những quy định có liên quan của Nghị định 197/NĐ-CP/2004 của Chính
phủ ngày 03 tháng 12 năm 2004 về việc đền bù đối với đất có thể bằng đất hoặc nhận số
tiền tương ứng. Bên cạnh đó, Nhà nước có chính sách để để ổn định đời sống, đào tạo
chuyển đổi ngành nghề cho người có đất bị thu hồi; được ưu tiên mua, thuê nhà ở thuộc
sỡ hữu Nhà nước hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất để làm nhà ở đối với trường hợp
phải di chuyển chỗ ở; Người sử dụng đất nào thì được bồi thường theo loại đất đó tại
thời điểm có quyết định thu hồi. Đồng thời, trong nhiều trường hợp, chủ thể bị thu hồi
đất có quyền quyết định cách nhận bồi thường, tái định cư bằng nhà ở, bằng giao đất
mới, hoặc bằng tiền.
- Quyền được biết về quy hoạch xây dựng và đóng góp ý kiến trong quy hoạch
xây dựng: Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 25 tháng 05 năm 2007 quy
định cụ thể về quyền được biết về quy hoạch xây dựng của chủ thể bị thu hồi đất; Điều
25 Nghị định 08/2005/NĐ-CP của Chính phủ ngày 24 tháng 01 năm 2005 quy định rõ
về quyền được đóng góp ý kiến của công dân trong quy hoạch xây dựng
- Quyền khiếu nại, tố cáo là quyền Hiến định. Luật khiếu nại tố cáo xác định:
“Công dân có quyền khiếu nại quyết định hành chính của cơ quan hành chính nhà nước,
của người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính Nhà nước khi có căn cứ cho rằng
quyết định, hành vi đó là trái pháp luật, xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
- Quyền khiếu kiện, theo khoản 17 điều 11 của Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số
điều của Pháp lệnh Thủ tục giải quyết các vụ án hành chính (ngày 05 tháng 04 năm
2006). Các khiếu kiện thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án bao gồm: “Khiếu kiện
quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai trong trường hợp giao đất,
GVHD: Ts.PHAN TRUNG HIỀN
12
SVTH: NGUYỄN THỊ MỸ THOA
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH
PHÁT TRIỂN KINH TẾ TRONG QUY HOẠCH XÂY DỰNG
cho thuê đất, thu hồi đất…, bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, tái định cư…” Tuy
nhiên, quyền này trên thực tế hầu như được sử dụng rất hạn chế.
Nghĩa vụ của chủ thể bị thu hồi đất
Trên cơ sở Hiến định: “Quyền của công dân không tách rời với nghĩa vụ của
công dân”1. Khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện quy hoạch xây dựng, ngoài những
quyền được pháp định hóa công dân còn phải có những nghĩa vụ nhất định.
Nghĩa vụ tuân thủ quy hoạch xây dựng và giao đất khi Nhà nước có quyết định
thu hồi. Dù thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng hay thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế chủ thể có đất bị thu hồi đều có
nghiã vụ tuân theo quy hoạch xây dựng, giao đất lại cho nhà nước. Tuy nhiên chỉ chấp
nhận giải tỏa khi đúng mục đích đã nêu ở Nghị định 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ
ngày 03 tháng 12 năm 2004. Đối với các trường hợp quy hoạch để phân lô, bán lại nền
nhà với mục đích kinh doanh, nằm ngoài những mục đích “quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng” cần phải xem xét thận trọng đối chiếu với các cơ sở pháp
lý.
Tiếp theo, là nghĩa vụ tôn trọng và bảo đảm quyền “tiên mãi”. Tuy nhiên, ở đây
Nhà nước nhận lại quyền sử dụng đất. Vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân đặt dưới sự
quản lý của Nhà nước và giao cho nhân dân sử dụng. Về quyền “tiên mãi” nói chính
xác hơn là quyền “tiên dụng” vì Nhà nước không “mua” mà chỉ nhận chuyển quyền sử
dụng đất đó từ chủ thể đang sử dụng. Trên thực tế, chính quyền địa phương không tập
trung đủ kinh phí quá lớn để thực hiện quyền tiên dụng. Khi đó, sẽ có trường hợp cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phối hợp với các chủ đầu tư trong việc giải tỏa. Mối liên
kết này tạo điều kiện thuận lợi cho cả ba bên: Cơ quan Nhà nước, chủ đầu tư và chủ thể
có đất bị thu hồi. Lúc này, Nhà nước hoàn toàn có thể điều tiết giá đất, tránh sốt đất,
“cò đất” đầu cơ trục lợi thông qua việc nắm giữ phần lớn đất đai của các dự án. Tuy
nhiên, theo điều tra thực tế một số dự án ở Việt Nam, số lượng chủ thể “mua đất” mà
không có nhu cầu sử dụng mà nhằm mục đích kinh doanh rất lớn, đôi khi cao hơn cả số
lượng dân cư thật sự có nhu cầu sử dụng đất. Về lâu dài, cần xác định “quyền tiên
dụng” như một biện pháp chống đầu cơ một cách có qui cũ. Khi đó, việc công khai và
phổ biến các quy định nà cho nhân dân biết là hết sức cần thiết. Ngược lại, công dân có
nghĩa vụ phải chấp hành nghiêm chỉnh các quy định này.
1
Điều 51 Hiến pháp 1992 và Hiến pháp sửa đổi bổ sung năm 2001
GVHD: Ts.PHAN TRUNG HIỀN
13
SVTH: NGUYỄN THỊ MỸ THOA
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH
PHÁT TRIỂN KINH TẾ TRONG QUY HOẠCH XÂY DỰNG
1.4 Mục đích, ý nghĩa của việc thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong
quy hoạch xây dựng
Mục đích thu hồi đất lý giải câu hỏi “tại sao đất lại bị thu hồi trong khi người sử
dụng không vi phạm nguyên tắc về sử dụng đất.” Theo pháp luật hiện hành ( Điều 39,
40 Luật Đất đai 2003), việc thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng được tiến hành với
hai nhóm lý do chính. Thứ nhất, đất thu hồi để sử dụng vào mục đích quốc phòng an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Thứ hai, đất thu hồi vì mục đích phát triển
kinh tế.
Thu hồi đất thực chất là một quyết định hành chính là chấm dứt quan hệ pháp
luật về sử dụng đất, quản lý đất đai giữa một bên là người sử dụng đất và một bên là cơ
quan Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai. Nếu thu hồi đất vì mục đích
quốc phòng an ninh là thực hiện mục tiêu chính trị quan trọng giữ vai trò trong việc gìn
giữ sự bình yên của Tổ Quốc. Thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy
hoạch xây dựng cũng hướng đến những mục tiêu quan trọng không kém.
Trước tiên, thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng
thực hiện mục tiêu xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng cơ bản của nền kinh tế, kèm theo
một chính sách phát triển kinh tế phù hợp sẽ dễ dàng thu hút mọi nguồn lực trong xã
hội đầu tư để cùng nhau phát triển kinh tế đất nước. Đây cũng nhằm thực hiện mục tiêu
đa dạng hóa nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa.
Thứ hai về mặt xã hội, chúng ta kịp thời sử dụng được nguồn nhân lực tại chỗ.
Thông qua việc giải quyết việc làm cho nguồn lao động dư thừa của một đất nước có
kết cấu dân số trẻ như Việt Nam hiện nay.
Người dân có việc làm ổn định, cuộc sống no ấm. Từ đó có niềm tin vào sự lãnh
đạo của Đảng – Nhà nước, để cùng nhau chung tay xây dựng đất nước ngày càng giàu
đẹp chính là thực hiện mục tiêu làm cho “dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân
chủ, văn minh”.
Các nguyên tắc trong thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng
-
Đất đai thuộc sỡ hữu toàn dân do Nhà nước quản lý.
- Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, trong đó có
cả quyền được tiếp tục nhận đất giao khi thực hiện đúng những yêu cầu của pháp luật,
quyền được khai thác sử dụng đất đúng mục đích cho phép.
GVHD: Ts.PHAN TRUNG HIỀN
14
SVTH: NGUYỄN THỊ MỸ THOA
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
-
TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH
PHÁT TRIỂN KINH TẾ TRONG QUY HOẠCH XÂY DỰNG
Việc thu hồi nêu trên phải đúng theo quy hoạch và kế hoạch được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt, theo những trình tự chặt chẽ mà pháp luật quy định.
-
Chỉ chủ thể có thẩm quyền giao đất mới có thẩm quyền thu hồi đất.
-
Trong những trường hợp thật cần thiết (mục đích quốc phòng ,an ninh; lợi ích
quốc gia; lợi ích công cộng và phát triển kinh tế) Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng
của người sử dụng để thực hiện quy hoạch xây dựng.
-
Việc thu hồi đất phải gắn liền với việc đền bù, thông qua các quy định về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư.
1.5 Các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch
xây dựng
Trong các trường hợp thu hồi đất nói chung pháp luật hiện hành sẽ phân thành ba
trường hợp là thu hồi đất do nhu cầu của Nhà nước, thu hồi đất vì lý do đương nhiên và
thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai. Thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế
trong quy hoạch xây dựng thuộc trường hợp thu hồi do nhu cầu Nhà nước. Tuy nhiên,
trong thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế lại chia thành hai trường hợp nhỏ sau:
1.5.1 Các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch
xây dựng do Nhà nước thu hồi
Sử dụng đất để đầu tư xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế
xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất (Điều
90 - Luật Đất đai 2003)
Sử dụng đất đầu tư xây dựng khu công nghệ cao theo quyết định thành lập của
Thủ tướng Chính phủ (Điều 91 - Luật Đất đai 2003)
Sử dụng đầu tư xây dựng khu kinh tế mở, khu kinh tế cửa khẩu và các khu kinh
tế khác đặc biệt cho hoạt động đầu tư và xuất khẩu được thành lập theo quyết định của
Thủ tướng Chính phủ. (Điều 92 - Luật Đất đai 2003)
Sử dụng đất để thực hiện các dự án có 100% vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thể
đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Tất cả các trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án nêu trên phải nằm trong quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc điểm dân
cư nông thôn đã được xét duyệt. Nhà nước thu hồi đất và giao cho Ủy ban nhân xã quản
GVHD: Ts.PHAN TRUNG HIỀN
15
SVTH: NGUYỄN THỊ MỸ THOA
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH
PHÁT TRIỂN KINH TẾ TRONG QUY HOẠCH XÂY DỰNG
lý nếu đất ở khu vực nông thôn và giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý nếu đất
đã thu hồi thuộc khu vực đô thị và khu vực có quy hoạch phát triển đô thị.
1.5.2 Các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch
xây dựng không do Nhà nước thu hồi
Nhà nước không thực hiện việc thu hồi vào mục đích phát triển kinh tế đối với
các dự án không thuộc những trường hợp quy định nếu trên hoặc nhà đầu tư nhận
chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của
người đang sử dụng đất.
Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc nhận góp vốn bằng
quyền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh mà làm thay đổi mục
đích sử dụng đất thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải được phép chuyển mục
đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật ( khoản 1 điều 36 Luật Đất đai 2003) hoặc
đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định (khoản 2 điều 36 Luật Đất đai).
Riêng trong trường hợp thuê đất của người đang sử dụng đất thì người thuê đất không
được chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, không được chuyển mục đích sử dụng
đất đối với đất đã giao để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng, xây dựng khu công nghiệp, làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi
nông nghiệp sang mục đích kinh doanh nhà ở.
Tóm lại, Luật Đất đai 1993 ra đời là một bước quan trọng trong tiến trình phát
triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội Xã Hội Chủ Nghiã. Khi đó, quyền
sử dụng đất đai được thừa nhận như một loại hàng hóa có thể lưu thông trên thị
trường. Các quyền năng của người sử dụng đất cũng được mở rộng nhằm kích thích
sản xuất, thúc đẩy kinh tế nông nghiệp phát triển. Những quy định về thu hồi đất được
quy định cụ thể trong từng mục đích sử dụng đất. Đặc biệt, pháp luật thu hồi đất vì mục
đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng lần đầu được thừa nhận trong Luật
Đất đai 2003 có ý nghĩa sâu sắc, kịp thời. Vì Đảng - Nhà nước ta đã có một tầm nhìn
xa. Khi đề ra mục tiêu công nghiệp hóa hiện đại hoá đất nước, tất yếu sẽ có sự chuyển
dịch cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp dịch vụ sẽ cần một diện tích đất
đai rộng lớn nên cần một chế định pháp luật cụ thể và công bằng khi hoạt động thu hồi
đất và giao đất diễn ra trong đời sống sản xuất của xã hội. Tuy vậy pháp luật về thu hồi
GVHD: Ts.PHAN TRUNG HIỀN
16
SVTH: NGUYỄN THỊ MỸ THOA
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH
PHÁT TRIỂN KINH TẾ TRONG QUY HOẠCH XÂY DỰNG
đất hiện hành chưa thể hiện được tính tối cao của pháp luật. Hệ thống những quy định
về thu hồi đất chủ yếu được ghi nhận trong Luật Đất đai và các văn bản dưới luật.
Trong khi đó, Hiến pháp ghi nhận rõ đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân. Nhà
nước giao cho nhân dân sử dụng ổn định lâu dài. Điều này đặt ra yêu cầu phải xem xét
điều chỉnh trình tự thủ tục thu hồi đất nói chung cho phù hợp, thể hiện tính thống nhất
của pháp luật.
GVHD: Ts.PHAN TRUNG HIỀN
17
SVTH: NGUYỄN THỊ MỸ THOA
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH
PHÁT TRIỂN KINH TẾ TRONG QUY HOẠCH XÂY DỰNG
Chương 2: Trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển
kinh tế trong quy hoạch xây dựng
Sau khi đã tìm hiểu khái quát về pháp luật đất đai, các quy định pháp luật có
liên quan đến thu hồi đất và những trường hợp cụ thể trong thu hồi đất vì mục đích
phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng ở chương một. Chương hai là những quy
định cụ thể về trình tự, thủ tục thu hồi đất, trên cơ sở đó so sánh trình tự thu hồi đất của
chủ thể thu hồi là nhà nước với trình tự thu hồi của chủ thể thu hồi là tư nhân; những
quy định, điều kiện bồi thường thiệt hại khi chủ đầu tư thực hiện thu hồi đất, giải phóng
mặt bằng và trách nhiệm pháp lý của các cơ quan được Nhà nước trao quyền thực hiện
thu hồi đất, đền bù và giải phóng mặt bằng trong thực hiện quy hoạch xây dựng vì mục
đích phát triển kinh tế. Nhưng trước tiên cần hiểu đúng về mục đích, ý nghĩa của trình
tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng.
2.1 Mục đích, ý nghĩa của trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh
tế trong quy hoạch xây dựng
Hiện nay, với sự ra đời của Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định 197/ 2004/NĐCP, các vấn đề về thị trường bất động sản, giá trị của quyền sử dụng đất mới được nhìn
nhận tương đối ổn định, cũng như việc bắt đầu phân định rõ việc thu hồi đất cho mục
đích công (lý do quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia; ngoài ra có thêm lợi ích công
cộng và mục đích phát triển kinh tế - phạm vi mục đích công ở đây là rất rộng, mở rộng
hơn so với quy định của Hiến pháp năm 1992) và mục đích kinh doanh thuần túy. Tuy
nhiên, do chưa có thể thức về thu hồi đất rõ ràng, rành mạch nên cách thức, thủ tục tiến
hành thu hồi đất và họp dân vẫn còn chưa thống nhất tại các tỉnh, thành. Ở một số nơi,
chính sách đền bù, giải tỏa được thiết lập tốt và tạo sự nhất trí, đồng tình trong nhân
dân. Tuy nhiên, ở nhiều nơi khác, thủ tục địa phương còn phức tạp, phiền hà, việc áp
dụng chính sách bồi thường thiệt hại chưa đồng bộ, tình trạng các dự án phải “giậm
chân tại chỗ” vì không “giải quyết rốt ráo được vấn đề giải phóng mặt bằng” còn phổ
biến, quy hoạch treo còn nhiều. Dù vậy, Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ
ngày 25 tháng 05 năm 2007 về việc Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi
GVHD: Ts.PHAN TRUNG HIỀN
18
SVTH: NGUYỄN THỊ MỸ THOA
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH
PHÁT TRIỂN KINH TẾ TRONG QUY HOẠCH XÂY DỰNG
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai
đã bươc đầu quy định cụ thể về trình tự thủ tục thu hồi đất.
Trình tự, thủ tục thu hồi đất nói chung hay trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục
đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng nói riêng đều mang mục đích ý nghĩa
lớn về phương diện pháp luật. Đây là các bước thực hiện cụ thể nhằm tạo điều kiện cho
việc thu hồi đất được tiến hành thuận lợi, nhanh chóng.
Thứ nhất, trong quá trình chuyển quyền sử dụng đất không mong muốn từ phía
người sử dụng đất hợp pháp sang Nhà nước, thông qua cơ quan hành chính nhà nước có
thẩm quyền, trình tự thủ tục là ranh giới, phạm vi để thực hiện quy trình thu hồi đất một
cách công bằng, bình đẳng giữa các chủ thể trong xã hội về mặt dân sự.
Thứ hai, trình tự thủ tục là điều kiện chuẩn, làm căn cứ để các chủ thể có thẩm
quyền giám sát, kiểm tra việc thực thi pháp luật trong suốt quá trình thu hồi đất và giải
quyết các hệ quả sau này.
Thứ ba, trình tự thủ tục góp phần bảo đảm cho việc đền bù được công bằng,
tương xứng. Các thời điểm thực hiện việc thu hồi, đền bù luôn có ảnh hưởng đến giá trị
đền bù.
Cuối cùng, trình tự thủ tục bảo đảm cho các mục đích thu hồi đất được thực hiện
đúng ý nghiã bản chất. Trình tự thu hồi đất được định ra từ giai đoạn chuẩn bị thu hồi,
đến khi giai đoạn giao đất cho chủ đầu tư sử dụng và các thời hạn thực hiện giải quyết
khiếu nại, thắc mắc.
Tóm lại, quy hoạch xây dựng vì mục đích phát triển kinh tế mang còn mang ý
nghĩa định hướng phát triển kinh tế cho từng vùng, từng khu vực phù hợp điều kiện tự
nhiên và xã hội của vùng. Trình tự, thủ tục hồi đất vừa là một khâu pháp lý ban đầu
chuẩn bị, bảo đảm quy hoạch sẽ được thực hiện. Bên cạnh đó còn thể hiện tính công
bằng xã hội giữa các chủ thể được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hướng tới sự phát
triển kinh tế của đất nước.
2.2 Các trường hợp cụ thể của thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong
quy hoạch xây dựng
2.2.1 Các trường hợp cụ thể trong thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế
trong quy hoạch xây dựng
GVHD: Ts.PHAN TRUNG HIỀN
19
SVTH: NGUYỄN THỊ MỸ THOA
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH
PHÁT TRIỂN KINH TẾ TRONG QUY HOẠCH XÂY DỰNG
Luật đất đai 2003 ra đời chính thức ghi nhận nội dung thu hồi đất vì mục đích
phát triển kinh tế nhằm đáp ứng yêu cầu của một hệ thống pháp lý hoàn thiện và bức
thiết của tình hình xã hội hiện tại và trong tương lai. Thu hồi đất vì mục đích phát triển
kinh tế là những trường hợp như xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu
kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ, chi tiết hơn trong các điều
sau:
- Sử dụng đất để đầu tư xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế
xuất và các khu sản xuất kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất; đất sử
dụng cho khu công nghệ cao theo quyết định thành lập của Thủ tướng Chính phủ bao
gồm các loại đất có chế độ sử dụng khác nhau phục vụ sản xuất, kinh doanh sản phẩm
công nghệ cao; nghiên cứu phát triển và ứng dụng công nghệ cao; đào tạo nhân lực
công nghệ cao.
- Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính
thức (ODA);
- Sử dụng đất để thực hiện dự án có một trăm phần trăm (100%) vốn đầu tư nước
ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự
án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Đây là những trường hợp thuộc điều 36 khoản 2 Nghị định 181/2004/NĐ-CP
ngày 29 tháng 10 năm 2004. Bên cạnh việc đó theo quy định tại khoản 2 điểm a điều 67
Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 đã bãi bỏ điểm b khoản 2 điều 36
Nghị định 181 và bổ sung vào điểm đ, e vào khoản 2 điều 36 theo quy định tại Khoản 3
điều 2 Nghị định 17/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 27 tháng 01 năm 2006,như sau:
- Sử dụng đất để thực hiện dự án thăm dò, khai thác khoáng sản theo quy định
của pháp luật về đầu tư và pháp luật về khoáng sản; sử dụng đất để làm mặt bằng di dời
các cở sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ theo yêu cầu bảo vệ môi trường hoặc theo quy
hoạch mà không thể bố trí vào khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Sử dụng đất để thực hiện các dự án kết cấu hạ tầng phục vụ công cộng bao gồm
các công trình giao thông, điện lực, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, vệ sinh môi trường,
thông tin liên lạc, đường ống dẫn khí, giáo dục, đào tạo, văn hóa, khoa học kỹ thuật, y
tế, thể dục, thể thao, chợ.
Thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế quan trọng sau đây quan
trọng theo quy định tại khoản 1 điều 34 Nghị định 84:
GVHD: Ts.PHAN TRUNG HIỀN
20
SVTH: NGUYỄN THỊ MỸ THOA
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH
PHÁT TRIỂN KINH TẾ TRONG QUY HOẠCH XÂY DỰNG
- Dự án quan trọng Quốc gia do Quốc Hội quyết định chủ trương đầu tư;
- Dự án quan trọng do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư.
Và các trường hợp thuộc khoản 2 điều 34 Nghị định 84 như sau, Nhà nước thu
hồi đất để thực hiện các dự án khu dân cư (bao gồm dự án hạ tầng khu dân cư và dự án
nhà ở), trung tâm thương mại, khách sạn cao cấp trong các trường hợp sau đây:
- Các dự án trong khu đô thị hiện có được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất
hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt và được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt chủ trương đầu tư đối với
từng dự án;
- Các dự án trong khu vực mở rộng khu đô thị hiện có hoặc khu đô thị mới được
thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chung xây dựng đô thị hoặc quy
hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Các dự án trong khu dân cư nông thôn hiện có, khu dân cư nông thôn mở rộng
hoặc khu dân cư nông thôn xây dựng mới được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất
hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt.
Cuối cùng là các trường hợp quy định tại điều 35 Nghị định 84 như sau:
- Khu thương mại - dịch vụ tổng hợp với nhiều loại hình mua bán, dịch vụ và có
nhiều chủ thể cùng kinh doanh;
- Khu du lịch có mối liên kết về kết cấu hạ tầng, về loại hình kinh doanh và có nhiều
chủ thể cùng kinh doanh (không bao gồm khu du lịch sinh thái);
- Khu vui chơi giải trí ngoài trời phục vụ rộng rãi các đối tượng thuộc mọi lứa tuổi
với nhiều loại hình vui chơi, giải trí có đông người tham gia và có nhiều chủ thể cùng
kinh doanh;
- Khu chăn nuôi gia súc, gia cầm tập trung theo hình thức chăn nuôi công nghiệp,
có hạ tầng đồng bộ và có nhiều chủ thể đầu tư chăn nuôi.
Tuy nhiên, theo khoản 2 điều 40 Nghị định 84/2007/NĐ-CP, đối với những dự án
sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu
tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử
dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục
thu hồi đất.
GVHD: Ts.PHAN TRUNG HIỀN
21
SVTH: NGUYỄN THỊ MỸ THOA
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH
PHÁT TRIỂN KINH TẾ TRONG QUY HOẠCH XÂY DỰNG
2.2.2 Điều kiện để quy hoạch sử dụng đất được xác định là vì mục đích phát triển
kinh tế làm căn cứ thực hiện thu hồi đất
Cần xác định rõ các điều kiện cụ thể để phân biệt thu hồi đất vì mục đích phát
triển kinh tế với các trường hợp thu hồi đất vì mục đích khác trong quy hoạch xây dựng.
Vì rất khó phân biệt rõ thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế với các trường hợp thu
hồi đất vì lợi ích quốc gia hay vì lợi ích công cộng.
Ví dụ: Theo khoản 1 điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm
2004 thì trường hợp sử dụng đất làm nghĩa trang, nghĩa địa thuộc trường hợp thu hồi
đất vì mục đích công cộng. Thế nhưng, trên thực tế tại xã Thạnh Hòa, huyện Phụng
Hiệp, tỉnh Hậu Giang, Ủy ban nhân dân tỉnh Hậu Giang đã ra quyết định số 1584/QĐUBND về việc quy hoạch đất để đầu tư xây dựng Hoa viên nghĩa trang. Quy hoạch
phần đất có diện tích khoảng 10 ha để giao cho Công ty TNHH Địa ốc Mékong đầu tư
xây dựng. Ở đây không xem xét yếu tố hợp pháp hay không đối với vấn đề quy hoạch
xây dựng Hoa viên nghĩa trang được xây dựng trong lòng khu dân cư xã. Vấn đề đặt ra
là chủ đầu tư là Công ty TNHH địa ốc Mékong đã tiến hành phân lô bán nền mộ cho
người chết như là phân lô bán nền nhà ở. Bấy giờ thì yếu tố lợi nhuận kinh tế đã phát
sinh trong một quy hoạch xây dựng vì mục đích công cộng. Vậy thì khi thu hồi đất
được xác định theo trường hợp nào? Thu hồi đất vì mục đích công cộng hay thu hồi đất
vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng.
- Tất cả các trường hợp thu hồi đất đều phải được thể hiện trong quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất chi tiết; quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm
dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
- Đã có chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ hoặc đã có quyết định đầu tư
của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc đã thể hiện trong quy hoạch tổng thể phát
triển kinh tế - xã hội của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã được cấp có thẩm
quyền phê duyệt;
- Trong trường hợp nhà đầu tư thực hiện thu hồi đất dự án thực hiện theo quy
hoạch thì phải có công văn chính thức trình cho Ủy ban nhân dân tỉnh nơi dự án sẽ
được thực hiện.
- Không bố trí đất ở, nhà ở; không bố trí xen lẫn với đất ở, nhà ở.
- Không được chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất đã giao để sử dụng cho
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,lợi ích công cộng, xây dựng khu công
GVHD: Ts.PHAN TRUNG HIỀN
22
SVTH: NGUYỄN THỊ MỸ THOA
