tóm tắt luận văn thạc sĩ PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH KINH TẾ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
NGUYỄN MINH TUẤN
PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT
VÌ MỤC ĐÍCH KINH TẾ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60 38 50
TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
HÀ NỘI - 2013
Công trình được hoàn thành tại: Học viện Khoa học xã hội
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Hữu Nghị
Phản biện 1:……………………………………………
Phản biện 2:…………………………………………….
Luận văn sẽ được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận thạc sĩ họp tại: Học
viện Khoa học xã hội … giờ………ngày……tháng…….năm…
Có thể tìm hiểu luận văn tại: Thư viện Học viện Khoa học xã hội
2
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thời gian qua công tác thu hồi đất đã đạt được nhiều kết quả to lớn,
nhưng cũng luôn là vấn đề nóng bỏng, đặc biệt đối với các dự án thu hồi
đất để phát triển kinh tế. Qua một số vụ việc nổi cộm gần đây, như vụ thu
hồi đất của gia đình ông Đoàn Văn Vươn (Tiên Lãng, Hải Phòng), dự án
khu đô thị Ecopark (Văn Giang, Hưng Yên), mới đây nhất là vụ một người
dân nổ súng tại Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Thái Bình cho thấy
mức độ căng thẳng, phức tạp của công tác này.
- Nguyên nhân của tình hình trên có nhiều, ngoài trách nhiệm của các
cơ quan chức năng, cán bộ có thẩm quyền còn có nguyên nhân từ sự bất
cập trong các quy định pháp luật đất đai hiện hành. Trong thu hồi đất,
người dân luôn ở vào vị trí yếu thế, trong nhiều trường hợp không tự bảo

vệ được quyền lợi của mình.
- Khi thảo luận Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi tại Kỳ họp thứ 5 Quốc
hội Khóa XIII (tháng 5/2013), không ít ý kiến kiến nghị bãi bỏ quy định
thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế, thay vào đó là trưng mua quyền
sử dụng đất. Cùng với đó, cần làm rõ hơn mục đích của việc thu hồi đất:
“Thu hồi loại đất nào, dùng để làm gì, ai sẽ là người được hưởng lợi (?)” –
luôn là câu hỏi nóng bỏng tại nghị trường. Vấn đề này cũng được nhân dân
góp ý vào Dự thảo sửa Luật Đất đai 2003 (sửa đổi) theo hướng không quy
định thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế. Có 132.836 ý kiến đề nghị
áp dụng cơ chế Nhà nước trưng mua quyền sử dụng đất thay cho cơ chế
thu hồi đất để thực hiện các dự án; có 132.016 lượt ý kiến đề nghị không
thực hiện thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế .
- Có ý kiến cho rằng, thu hồi đất vì mục đích kinh tế cần thực hiện
1
theo cơ chế thỏa thuận giữa người dân và chủ đầu tư; đồng thời quyền sử
dụng đất cần được đối xử như các quyền về tài sản theo quy định ở Điều
181, Bộ Luật Dân sự 2005. Tại phiên họp Đại biểu Quốc hội chuyên trách
cho ý kiến về dự án Luật Đất đai sửa đổi (Hà Nội, 25-26/9/2013), Phó Chủ
nhiệm Ủy ban Tư pháp của Quốc hội, bà Lê Thị Nga kiến nghị không thu
hồi đất vì mục đích kinh tế bằng mệnh lệnh hành chính, nếu có chỉ nên áp
dụng với các dự án đầu tư công mà thôi.
Vậy để bảo vệ quyền lợi của người dân trong các dự án thu hồi đất
vì mục đích kinh tế cần thực hiện theo cơ chế nào? Vấn đề nóng bỏng này
đang đặt ra, đòi hòi phải được giải quyết cả khía cạnh lý luận, thực tiễn
một cách triển để, thuyết phục nhất. Đây cũng chính là lý do tác giả chọn
đề tài này để cho luận văn của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Mặc dù thời gian qua hàng vạn ha đất được giải phóng mặt bằng để
phục vụ các dự án phát triển kinh tế, bất cập của cơ chế, chính sách pháp
luật bộc lộ khá rõ, nhưng đến thời điểm này hầu như chưa có luận văn nào

nào nghiên cứu chuyên sâu vấn đề này. Một số công trình khác nghiên cứu
về công tác giải quyết khiếu nại về đền bù, hỗ trợ tái định cư ở Hà Nội và
một số địa phương. Có tác giả nghiên cứu vụ việc thu hồi đất của gia đình
ông Đoàn Văn Vươn (Tiên Lãng, Hải phòng). Ngoài ra, có một số chuyên
đề, tác phẩm báo chí đề cập về công tác thu hồi đất nói chung. Gần với đề tài
này có Luận văn thạc sỹ “Pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, giải phóng
mặt bằng ở Việt Nam hiện nay: Thực trạng và giải pháp” (Hoàng Thị Nga,
năm 2011). Phạm vi nghiên cứu khá rộng, tuy nhiên, tác giả chưa tập trung
vào những bức xúc xã hội, bất cập của pháp luật đất đai trong thu hồi đất
vì mục đích phát triển kinh tế.
2
Trong thời gian Kỳ họp thứ 5 Quốc hội Khóa 13 diễn ra (tháng 5,
2013), nhiều bài báo đề cập đến vấn đề nóng bỏng của Luật Đất đai (sửa
đổi) được thảo luận tại Quốc hội:. húng tôi cho rằng, thu hồi đất vì mục
đích kinh tế ở Việt Nam hiện nay đang là vấn đề nóng bỏng, có tính thời
sự bức thiết. Tuy nhiên, vấn đề này dường như chưa được nghiên cứu một
cách thấu đáo, trực diện, bởi đây là vấn đề rất phức tạp, còn tranh cãi. Cơ
quan soạn thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng còn lúng túng, phải đưa ra các
phương án khác nhau để đại biểu Quốc hội thảo luận, trước khi Luật Đất
đai sửa đổi được thông qua vào tháng 10/2013.
Vì vậy có thể khẳng định đề tài do học viên lựa chọn là một vấn đề rất
mới, có tính thời sự, tính khoa học và tính thực tiễn cao.
3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn
Về mục đích: Qua việc hệ thống hóa, phân tích các quy định của Nhà
nước về thu hồi đất đai theo Điều 40 Luật Đất đai 2003, phân tích đánh giá
thực trạng về công tác thu hồi đất, những bất cập và nguyên nhân, làm
sáng tỏ những vấn đề thực tiễn và lý luận đang đặt ra, luận văn đề xuất giải
pháp để hoàn thiện pháp luật thu hồi đất theo Điều 40 Luật Đất đai 2003
trong thời gian tới một cách hiệu quả, đảm bảo hài hòa lợi ích của người sử
dụng đất, Nhà nước và chủ đầu tư.

Về nhiệm vụ: Để đạt mục đích nêu trên, luận văn có các nhiệm vụ sau
- Hệ thống hóa làm rõ cơ sở pháp lý của thu hồi đất đai theo Điều
40 Luật Đất đai 2003; yêu cầu đặt ra trong giai đoạn hiện nay đối với
công tác này.
-Phân tích, đánh giá và luận giải thực trạng pháp luật về thu hồi đất từ
năm 2003 đến nay; chỉ ra những yếu kém, khó khăn, bất cập, yêu cầu và
đòi hỏi từ thực tiễn.
3
-Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về thu hồi đất vì mục đích
kinh tế trong thời gian tới.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Về đối tượng nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu nội dung pháp luật và
thực tiễn thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế (Điều 40 Luật Đất đai
2003); tập trung phân tích, đánh giá thực trạng về pháp luật thu hồi đất vì
mục đích phát triển kinh tế; nêu những vấn đề mới phát sinh trong thực
tiễn thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế ở nước ta thời gian qua.
Phạm vi nghiên cứu: Phạm vi nghiên cứu của luận văn là Điều 40
Luật Đất đai 2003. Thời gian đánh giá từ khi có Luật Đất đai 2003 đến
nay, trên phạm vi cả nước, trong đó có thành phố Hà Nội và một số địa
phương.
5. Ý nghĩa của việc nghiên cứu
Làm rõ mối quan hệ, lợi ích trong việc thu hồi đất vì mục đích phát
triển kinh tế theo Điều 40 Luật Đất đai 2003. Nhận diện, phân tích những
bất cập của quy định trong Luật Đất đai hiện hành và luật liên quan. Từ đó
đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật đất đai về cơ chế thu
hồi đất, đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất với bên kia là nhà đầu
tư. Nội dung luận văn có tác dụng làm tư liệu tham khảo đối với các cơ
quan hữu quan trong việc nghiên cứu nhằm hoàn thiện pháp luật; làm tài
liệu tham khảo đối trong việc nghiên cứu, giảng dạy và đào tạo tại các cơ
sở nghiên cứu và đào tạo luật học.

6. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
Luận văn nghiên cứu dựa trên cơ sở phương pháp lý luận của Chủ
nghĩa Mác-Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm của Đảng về xây
dựng Nhà nước và pháp luật trong thời kỳ đổi mới; về đẩy mạnh cải cách
4
hành chính, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý của bộ máy Nhà nước đáp
ứng yêu cầu công nghiệp hoá, hiện đại hoá, hội nhập kinh tế quốc tế, yêu
cầu phát triển bền vững đất nước và xây dựng Nhà nước pháp quyền Việt
Nam xã hội chủ nghĩa.
Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu của triết học duy vật
biện chứng và duy vật lịch sử Mác – Lênin.
Ngoài ra, luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ
thể sau:
- Phương pháp phân tích, bình luận, so sánh… được sử dụng trong
Chương 1 tìm hiểu về một số vấn đề lý luận về Pháp luật thu hồi đất vì
mục đích phát triển kinh tế;
-Phương pháp đánh giá, đối chiếu, diễn giải, tổng hợp, quy nạp được
sử dụng tại Chương 2 để tìm hiểu về Pháp luật thu hồi đất vì mục đích phát
triển kinh tế ở Việt Nam hiện nay, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp
luật thu hồi đất vì mục đích kinh tế. Đồng thời, tác giải kết hợp lý luận và
thực tiễn, đối chiếu để làm nổi bật những vấn đề hiện tại với nội dung các
quy định pháp luật được nghiên cứu.
7. Cơ cấu của Luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn
gồm 2 chương sau đây:
Chương 1
Những vấn đề chung về pháp luật thu hồi đất vì mục đích kinh tế ở
Việt Nam hiện nay
Chương 2
Thực trạng pháp luật, thực tiễn thực hiện pháp luật thu hồi đất vì

mục đích kinh tế thời gian qua và một số kiến nghị
5
Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ PHÁP LUẬT THU HỒI ĐẤT VÌ
MỤC ĐÍCH KINH TẾ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
Nội dung cơ bản:
- Nhận diện, hệ thống hóa, phân tích các khái niệm, đặc điểm thu
hồi đất và thu hồi đất vì mục đích kinh tế
- Làm rõ vấn đề mối quan hệ, lợi ích trong việc thu hồi đất vì mục
đích phát triển kinh tế theo Điều 40 Luật Đất đai 2003.
- Cơ chế điều chỉnh pháp luật về thu hồi đất vì mục đích kinh tế
- Cơ chế thu hồi đất tại một số nước (sơ lược)
Chương này khẳng định thu hồi đất là hoạt động điều chỉnh pháp luật
mang tính tất yếu, có vai trò quan trọng đối với sự phát triển kinh tế- xã
hội của đất nước, tác giả cho rằng, cần nhận thức để thấy quy định thu hồi
đất vì mục đích kinh tế trong Luật Đất đai 2003 còn nhiều bất cập.
+ Cơ chế thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế tại
Điều 40 Luật Đất đai 2003 còn bất cập ở chỗ, chính nó đã tạo ra cơ chế
hành chính hóa các quan hệ kinh tế-dân sự trong quan hệ đất đai, từ đó dẫn
đến những vi phạm về quyền sở hữu, quyền tài sản của tổ chức, cá nhân sử
dụng đất. Hậu quả của cơ chế hành chính hóa quan hệ thu hồi đất vì mục
đích kinh tế là một nguyên nhân quan trọng của tham nhũng trên thực tế,
phát sinh khiếu kiện triền mien về đất đai.
+ Trong khi nhiều người dân bị mất đất, một bộ phận lại tích tụ thêm
ruộng đất. Cùng với đó, các nhóm đầu cơ đất đai ngày càng nhiều, diện
tích đất đai bỏ hoang ngày càng lớn. Việc một bộ phận người dân bị mất
đất, hoặc không được đền bù thỏa đáng, công bằng có thể gây bất ổn chính
6
trị - xã hội. Khi đất đai bị sử dụng lãng phí và tham nhũng gia tăng, người
dân phải gánh hậu quả. Tình trạng tham nhũng, lãng phí đất đai là một

trong những nguyên nhân dẫn đến thất thu ngân sách Nhà nước.
+ Ở góc độ bảo vệ quyền con người (và nếu coi quyền sở hữu, quyền
về tài sản như nhân quyền), cách dùng từ “thu hồi đất” có phần chưa ổn,
tạo nên tâm lý sử dụng đất bất ổn cho người dân. Khái niệm "thu hồi đất"
dễ bị lạm dụng và hiểu theo nghĩa quyền lực đương nhiên về đất đai của
Nhà nước, dễ dẫn đến lạm quyền, áp dụng sai pháp luật đất đai trong thực
tiễn. Nếu Nhà nước giao đất cho người dân rồi một ngày nào đó lại quyết
định thu lại để giao cho người khác, sẽ là một cơ chế đầy rủi ro cho người
đang sử dụng đất.
Bước đầu gợi mở việc thu hồi đất chỉ nên áp dụng trong những
trường hợp thật cần thiết như vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, công cộng. Đối với những trường hợp còn lại, thay vì “thu hồi”
cần đưa ra khái niệm chuẩn xác hơn khi Nhà nước thực hiện quyền định
đoạt đối với đất đai.
Chương 1 có bố cục như sau:
1.1. Khái niệm thu hồi đất và thu hồi đất vì mục đích kinh tế
1.1.1. Khái niệm thu hồi đất
+Từ điển Tiếng Việt phổ thông định nghĩa:“Thu hồi là việc thu về lại,
lấy lại cái trước đó đã đưa ra, đã cấp phát hoặc bị mất vào tay kẻ khác”.
+Dựa vào khái niệm trên, có thể hiểu thu hồi đất là việc Nhà nước lấy
lại đất đã giao, đã cho thuê hoặc lấy lại đất đai của một tổ chức, cá nhân
nào đó đang nắm giữ, quản lý, sử dụng, vì một mục đích nào đó của Nhà
nước. Thu hồi đất thể hiện tính chất quyền lực của nhà nước với tư cách là
người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; đồng thời nó cũng thể hiện
7
tính mệnh lệnh, hành chính, bắt buộc đối với người đang chiếm giữ, sử
dụng đất.
1.1.1.1. Các trường hợp thu hồi đất
Thu hồi đất gồm các trường hợp sau đây:
+Một là, thu hồi đất do nhu cầu của Nhà nước.

+Hai là, thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai.
+Ba là, thu hồi đất vì lý do đương nhiên:
+Ngoài ra, Nhà nước cũng có thể ra quyết định thu hồi trong trường
hợp giao đất không đúng đối tượng, không đúng thẩm quyền.
Từ phân tích trên, khái niệm thu hồi đất có thể được hiểu như sau:
Thu hồi đất là việc nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại đất;
hoặc/ và quyền sử dụng đất đã trao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
Việc thu hồi đất xuất phát từ nhu cầu phát triển của nhà nước và xã hội;
hoặc là việc áp dụng các chế tài nhằm xử lý các hành vi vi phạm pháp luật
đất đai của người sử dụng, quản lý đất đai.
1.1.1.2. Đặc điểm thu hồi đất
-Thu hồi đất phải do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành:
- Thu hồi đất được thực hiện theo trình tự thủ tục nhất định:
-Tính hành chính mệnh lệnh, bắt buộc thực hiện giữa một bên là Nhà
nước và bên kia là người chiếm giữ, quản lý sử dụng đất:
Phương pháp mệnh lệnh là phương pháp được dùng chính trong mọi
trường hợp thu hồi đất. Đây là quan hệ giữa hai chủ thể không có sự bình
đẳng về mặt pháp lý: Một bên là người sử dụng đất và một bên là Nhà
nước. Tuy nhiên, bên cạnh phương pháp mệnh lệnh hành chính là phương
pháp giáo dục, thuyết phục cũng được sử dụng khi thu hồi đất để phục vụ
mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia.
8
1.1.1.3. Cơ sở của việc thu hồi đất
-Xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai:
Nhà nước thay mặt toàn dân quản lý, định đoạt số phận pháp lý của
đất đai. Thu hồi đất là một trong các hành vi pháp lý thể hiện quyền định
đoạt đó. Chính chế độ sở hữu về đất đai là cơ sở cho việc quản lý, sử dụng
đất, trong đó thu hồi đất cũng là một trong những nội dung về quản lý đất
đai của Nhà nước. Vấn đề thu hồi đất chỉ đặt ra khi có quyền sở hữu hợp
pháp về đất đai, và quyền này thuộc về Nhà nước.

-Xuất phát từ chức năng quản lý Nhà nước về đất đai
Việc qui hoạch đất đai là cơ sở pháp lý cho việc phân phối lại đất đai,
nói cách khác là tạo cơ sở pháp lý cho việc giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất và thu hồi đất.
-Thu hồi đất để phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong thời
kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá
Để phát triển kinh tế, việc thu hồi đất để xây dựng các khu công
nghiệp, khu đô thị, xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, phục vụ nhu
cầu công cộng và lợi ích quốc gia là một tất yếu.
1.1.1.4. Nguyên tắc thu hồi đất
Thu hồi đất phải thể hiện bằng quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền. Trình tự, thủ tục thu hồi đất đất phải tuân thủ đúng
theo qui định của pháp luật. Cơ quan thu hồi đất phải đúng thẩm quyền và
không được phép uỷ quyền.
1.1.1.5. Mục đích thu hồi đất
Thu hồi đất là một trong những biện pháp quan trọng nhằm tăng
cường quản lý của Nhà nước đối với đất đai, đảm bảo đất đai được sử
dụng một cách hợp lý, tiết kiệm. Thu hồi đất góp phần vào việc giải phóng
9
mặt bằng, phân phối lại quỹ đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc
phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục tiêu phát triển kinh tế.
1.1.2. Khái niệm thu hồi đất vì mục đích kinh tế
1.1.2.1. Khái niệm
Mục đích của việc thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế
là nhằm mục đích phát sinh lợi nhuận. Thu hồi đất vì mục đích kinh tế là hành
vi Nhà nước dùng quyền lực của mình thông qua các cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền để thu hồi đất nhằm sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế. Việc thu hồi đất
được thực hiện bằng biện pháp mệnh lệnh hành chính.
Theo Luật Đất đai 2003, các trường hợp thu hồi đất để đầu tư xây
dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư

lớn theo qui định của Chính phủ đều thuộc trường hợp thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích kinh tế (Khoản 1 Điều 40 Luật Đất đai 2003).
1.1.2.2. Đặc điểm thu hồi đất vì mục đích kinh tế
Thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế cũng có các đặc điểm như
thu hồi đất nói chung và thu hồi đất vì mục đích an ninh, quốc phòng, lợi
ích quốc gia, công cộng. Ngoài ra, thu hồi đất vì mục đích kinh tế còn có
đặc điểm sau:
- Mục đích, động cơ thu hồi đất là lợi nhuận kinh tế. Nhà nước là chủ
thể đứng ra thu hồi đất để giao cho các chủ đầu tư dự án. Chính chủ đầu tư
là người đề xuất thu hồi đất của người sử dụng đất với mục đích, động cơ
vì lợi nhuận kinh tế.
- Mặc dù quan hệ thu hồi đất vì mục đích kinh tế là quan hệ hành
chính mệnh lệnh. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 Điều 40 Luật đất
đai 2003, đối với các dự án mà chủ đầu tư tự đứng ra thoả thuận với người
dân thì quan hệ này chuyển sang quan hệ kinh tế - dân sự.
10
1.1.2.3. Sự cần thiết phải thu hồi đất
+Công tác quản lý nhà nước
+ Nhu cầu về đất đai để phát triern kinh tế
1.1.2.4. Sự khác nhau giữa thu hồi đất và thu hồi đất vì mục đích kinh tế
Thu hồi đất vì mục đích kinh tế là khái niệm có nội hàm hẹp hơn, chỉ
là một trường hợp trong nhiều trường hợp thu hồi đất. Đúng như khái
niệm này, đặc điểm thu hồi đất vì mục đích kinh tế nhằm phục vụ cho các
dự án phát triển kinh tế, có mục tiêu hàng đầu là đem lại lợi nhuận cho
nhà đầu tư.
1.2. Vấn đề lợi ích trong quan hệ thu hồi đất vì mục đích kinh tế
Bản thân hoạt động thu hồi đất vì mục đích kinh tế đã có tính mục
đích. Lợi ích của việc thu hồi đất là mang lại giá trị lợi nhuận, giá trị kinh
tế mới cho các chủ thể tham gia quan hệ này.
1.2.1. Lợi ích của nhà nước

Nhà nước có vai trò rất lớn trong quản lý xã hội. Lợi ích của Nhà nước
trong quan hệ thu hồi đất thể hiện trực tiếp thông qua tiền đóng thuế của
chủ đầu tư khi thực hiện các dự án này và tiền đóng thuế của dân khi
chuyển nhượng bất động sản. Ngoài ra, nhà nước còn có các lợi ích kinh tế
- xã hội khác do dự án thu hồi đất mang lại như có thêm hạ tầng kỹ thuật,
các khu công nghiệp, khu đô thị.
1.2.2. Lợi ích của chủ đầu tư
Chủ đầu tư khi đầu tư vào các dự án thì luôn có mong muốn tạo ra lợi
nhuận, bằng cách làm tăng giá trị của đất, tạo ra điều kiện cơ sở hạ tầng
mới để đầu tư kinh doanh (làm nhà xưởng sản xuất, sân golf, các dự án bất
động sản, sân bay, bến cảng…). Lợi ích của chủ đầu tư chính là mục đích
tiên quyết của việc thu hồi đất. Nếu không có lợi nhuận thì sẽ không có
việc thu hồi đất vì mục đích kinh tế.
11
1.2.3. Lợi ích của người sử dụng đất
Người sử dụng đất cũng được hưởng lợi từ việc trao trả lại đất cho nhà
nước: Được nhận đền bù, hỗ trợ tái định cư và một số cơ chế khác do các
địa phương quy định Tuy nhiên, vấn đề dảm bảo lợi ích cho người dân còn
nhiều bất cập.
1.2.4. Cơ chế đảm bảo lợi ích các bên
+Bảng giá đất nhà nước quy định.
+Hội đồng định giá (liên ngành) sẽ xác định giá đất đối với thửa đất bị
thu hồi. Nhưng hiện nay chúng ta chưa có Hội đồng định giá độc lập, Chính
những cơ quan này cũng tham gia vào việc thu hồi đất cùng với chính quyền
địa phương, “vừa đá bóng, vừa thổi còi”.
+Chính cơ chế thu hồi đất thiếu các yếu tố cân bằng lợi ích hiện
nay đang làm phát sinh tiêu cực, tham nhũng. Nạn chạy dự án, khiếu
kiện vì bất công bằng trong giải quyết lợi ích khi thu hồi đất luôn là vấn
đề căng thẳng.
1.3. Điều chỉnh pháp luật về thu hồi đất vì mục đích kinh tế

1.3.1. Quan hệ pháp luật thu hồi đất vì mục đích kinh tế
1.3.1.1. Khái niệm
Quan hệ pháp luật thu hồi đất vì mục đích kinh tế là những quan hệ
xã hội phát sinh trực tiếp trong quá trình thực hiện thu hồi đất vì mục đích
kinh tế giữa nhà nước, người sử dụng đất và những tổ chức, cá nhân có
liên quan, được pháp luật đất đai điều chỉnh.
- Chủ thể quan hệ pháp luật thu hồi đất vì mục đích kinh tế gồm:
+ Các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai:
+ Chủ thể sử dụng đất:
Chủ thể sử dụng đất là những người có quyền sử dụng đất, như các tổ
12
chức trong nước; hộ gia đình, cá nhân; cộng đồng dân cư; cơ sở tôn giáo;
người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài;
+ Các chủ thể khác tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai:
Các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất để thực hiên các dự án
phát triển kinh tế (nhà đầu tư).
Trong quan hệ pháp luật thu hồi đất vì mục đích kinh tế, các chủ thể luôn
có mối quan hệ gắn bó chặt chẽ với nhau, hình thành các cặp quan hệ sau:
+ Cặp quan hệ giữa Nhà nước và chủ đầu tư;
+ Cặp quan hệ giữa chủ đầu tư và người sử dụng đất;
+ Cặp quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
-Khách thể của quan hệ pháp luật thu hồi đất vì mục đích kinh tế:
Đối với Nhà nước, khách thể mà nước hướng tới là toàn bộ vốn đất
quốc gia trong việc thu hồi đất vì mục đích kinh tế, được phân chia thành
các nhóm đất sau: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng.
Đối với người sử dụng đất và chủ đầu tư, khách thể mà họ hướng tới là
từng thửa đất cụ thể, giá đền bù đối với thửa đất đó.
1.3.1.2. Nội dung quan hệ pháp luật thu hồi đất vì mục đích kinh tế
- Nhà nước và Chủ đầu tư
Nhà nước thực hiện quyền định đoạt của mình, đứng ra thu hồi đất của

người sử dụng đất để giao lại cho chủ đầu tư (hoặc có thể là cho thuê, đấu
thầu…). Nhà nước thu tiền sử dụng đất hoặc lợi ích khác từ chủ đầu tư;
chủ đầu tư bỏ chi phí đền bù thông qua Nhà nước để nhận đất, nhằm mục
đích phát triển kinh tế, phát sinh lợi nhuận.
- Nhà nước và người sử dụng đất
Nhà nước thu thu hồi đất của người sử dụng đất có đền bù, hỗ trợ theo
khung giá đất Nhà nước quy định để giao cho chủ đầu tư. Đây là quan hệ
hành chính-mệnh lệnh, có tính bắt buộc người sử dụng đất phải chấp hành.
13
- Chủ đầu tư và người sử dụng đất
Chủ đầu tư lấy đất của người sử dụng đất thông qua vai trò của Nhà
nước có đền bù, hỗ trợ cho người sử dụng đất theo quy định của Nhà nước.
1.4. Cơ chế thu hồi đất ở một số nước trong khu vực
Ở nhiều nước, đặc biệt là các nước phát triển như Anh, Mỹ, Pháp hay
gần chúng ta như Thái Lan, Singapor…không có khái niệm thu hồi đất vì
mục đích phát triển kinh tế như chúng ta. Khi muốn lấy đất phát triển kinh
tế, chủ đầu tư phải thỏa thuận với cộng đồng dân cư.
Cũng giống như Việt Nam, Trung Quốc cũng là nước áp dụng cơ chế
thu hồi đất để phục vụ phát triển kinh tế.
Tiểu kết chương 1
+Cơ chế thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế tại
Điều 40 Luật Đất đai 2003 còn bất cập ở chỗ chính nó đã tạo ra cơ chế
hành chính hóa các quan hệ kinh tế-dân sự trong quan hệ đất đai, từ đó dẫn
đến những vi phạm về quyền sở hữu, quyền tài sản của tổ chức, cá nhân sử
dụng đất. Hậu quả của cơ chế hành chính hóa quan hệ thu hồi đất vì mục
đích kinh tế là một nguyên nhân quan trọng của tham nhũng trên thực tế,
phát sinh khiếu kiện triền mien về đất đai.
+Chúng tôi cho rằng, ở góc độ bảo vệ quyền con người (và nếu coi
quyền sở hữu, quyền về tài sản như nhân quyền), cách dùng từ “thu hồi
đất” có phần chưa ổn, tạo nên tâm lý sử dụng đất bất ổn cho người dân.

+Theo chúng tôi, thu hồi đất chỉ nên áp dụng trong những trường hợp
thật cần thiết như vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia. Đối
với những trường hợp còn lại, thay vì “thu hồi” cần đưa ra khái niệm
chuẩn xác hơn khi Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai.
14
Chương 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT, THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP
LUẬT THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH KINH TẾ THỜI GIAN QUA
VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ
Nội dung cơ bản:
- Bằng việc hệ thống hóa, phân tích thực trạng các quy định pháp
luật của Nhà nước về thu hồi đất theo Điều 40 Luật Đất đai 2003;
- Phân tích, đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về công tác
thu hồi đất, những bất cập và nguyên nhân của thực trạng; nhận diện,
phân tích những bất cập của quy định trong Luật Đất đai hiện hành
và luật liên quan; làm sáng tỏ những vấn đề thực tiễn và lý luận đang
đặt ra trong vấn đề thu hồi đất vì mục đích kinh tế.
- Từ đó, đề xuất giải pháp để hoàn thiện pháp luật thu hồi đất
theo Điều 40 Luật Đất đai 2003 trong thời gian tới một cách hiệu quả,
đảm bảo hài hòa lợi ích của người sử dụng đất, Nhà nước và chủ đầu
tư. Cụ thể:
+ Làm rõ khái niệm thu hồi đất vì mục đích kinh tế (để phân biệt với thu
hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng). Có thể
dùng khái niệm khác phù hợp hơn (như trưng mua quyền sử dụng đất).
+ Bãi bỏ quy định thu hồi đất vì mục đích kinh tế. Nhà nước chỉ thực
hiện thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng, lợi ích xã hội. Các trường hợp còn lại là thu
hồi đất vì mục đích kinh tế theo Luật Đất đai hiện hành nên áp dụng cơ chế
thoả thuận bình đẳng, cùng có lợi.
+ Nếu vẫn thu hồi đất vì mục đích kinh tế bằng mệnh lệnh hành chính,

chỉ nên thực hiện đối với các dự án đầu tư công
15
+ Một số kiến nghị khác: Lập Tỏ chức định giá đất quốc gia có tính
độc lập….
+Với kiến nghị Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi đất để sử dụng vào
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, lợi ích
xã hội (các trường hợp thu hồi đất vì mục đích kinh tế theo Luật Đất đai
hiện hành nên áp dụng cơ chế thoả thuận, bình đẳng, cùng có lợi), chúng
cho rằng đây chính là vấn đề mấu chốt – là chìa khóa để giải quyết những
mâu thuẫn về lợi ích trong cơ chế thu hồi đất bằng biện pháp hành chính
hiện nay
Chương 2 có những mục, tiểu mục sau:
2.1. Thực trạng pháp luật thu hồi đất vì mục đích kinh tế
Chế định thu hồi đất được quy định tại mục 4, từ Điều 38 đến Điều 45
Luật Đất đai 2003. Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế
được quy định tại Điều 40 của luật này.
2.1.1. Các trường hợp thu hồi đất theo Luật Đất đai 2003
Điều 38 Luật Đất đai 2003 quy định về các trường hợp Nhà
nước thu hồi đất như sau: +Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế; + và
11 trường hợp khác.
2.1.2. Thu hồi đất vì mục đích kinh tế
Thu hồi đất vì mục đích kinh tế được quy định tại Điều 40, bồm:
“1. Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát
triển kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công
nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ.
Việc thu hồi đất được thực hiện theo quy định tại Điều 39 của Luật
này”.
16
Tại khoản 2 Điều 40 còn quy định về các trường hợp không phải thu

hồi đất:
“2. Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất”.
2.1.2.1.Thẩm quyền, trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích kinh tế
2.1.2.2. Xác định, công bố chủ trương thu hồi đất
2.1.2.3. Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi
2.1.2.4. Lập, thẩm định và xét duyệt phương án tổng thể về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư
2.1.2.5. Thông báo về việc thu hồi đất, quyết định thu hồi đất; giải
quyết khiếu nại đối với quyết định thu hồi đất
2.1.2.6. Kê khai, kiểm kê và xác định nguồn gốc đất đai
2.1.2.7. Lập, thẩm định và xét duyệt, công khai phương án bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư
2.1.2.8. Bàn giao đất đã thu hồi, cưỡng chế đất đã bị thu hồi
2.1.3. Trường hợp nhà đầu tư tự thoả thuận với người sử dụng đất
+ Cơ chế tự thỏa thuận và hạn chế của nó
2.1.4. Cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất vì mục đích phát triển kinh tế
2.1.4.1.Một số khái niệm
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Theo khoản 6 Điều 4 Luật
Đất đai 2003, “bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả
lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị
thu hồi đất”.
17
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Khoản 7 Điều 4 Luật Đất đai 2003
qui định: “hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người
bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, cấp kinh phí để di dời đến địa
điểm mới”.

- Tái định cư:
2.1.4.2. Đối tượng, điều kiện được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
2.1.4.3. Nguyên tắc bồi thường
2.1.4.4. Chi trả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
2.1.4.5. Cơ quan có trách nhiệm thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
2.1.5. Đánh giá thực trạng pháp luật thu hồi đất vì mục đích kinh tế
+Nhận xét chung những kết quả đạt được
+Bất cập, hạn chế
2.1.5.1. Quy định trong văn bản pháp luật, hệ thống pháp luật còn bất
cập, mâu thuẫn và thiếu nhất quán
- Khái niệm thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế chưa chuẩn
xác và còn gây tranh cãi:
Khi chúng ta xem xét quy định thu hồi đất trong một tổng thể các
quan hệ pháp luật và đối chiếu quy định này với Hiến pháp 1992, Bộ Luật
Dân sự 2005 thì thấy bản thân quy định này chứa đựng các mâu thuẫn.
- Mâu thuẫn về quy định thu hồi đất giữa Luật Đất đai 2003 và
Hiến pháp năm 1992:
Hiến pháp năm 1992 chỉ quy định về việc trưng mua, trưng dụng tài
sản nói chung (Điều 23). Trong khi đó, Chế định thu hồi đất được quy định
tại mục 4, từ Điều 38 đến Điều 45 Luật Đất đai 2003, bao gồm các trường
hợp: Thu hồi đất vì mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, công
cộng, lợi ích kinh tế. Như vậy, khái niệm thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích phát triển kinh tế chưa có trong Hiến pháp 1992.
18
- Quy định thu hồi đất vì mục đích kinh tế trong Luật Đất đai
2003 mâu thuẫn với một số quy định pháp luật khác:
+Bộ Luật Dân sự 2005 quy định rất rõ chế độ bảo hộ quyền sở hữu tài
sản của người dân (trong đó có quyền về tài sản, Điều 181; )
2.1.5.2. Quy trình thu hồi đất thiếu dân chủ, công bằng, minh bạch
2.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật thu hồi đất vì mục đích kinh tế

ở Việt Nam thời gian qua và những vấn đề đặt ra
2.2.1. Những kết quả đạt được
2.2.2. Những khó khăn, vướng mắc, vi phạm pháp luật trong thu
hồi đất vì mục đích kinh tế
2.2.2.1. Giá đất bồi thường thấp và chưa sát giá thị trường
2.2.2.2. Công tác giải phóng mặt bằng còn chậm trễ
2.2.2.3. Tái định cư còn chậm và chưa đảm bảo đời sống người dân bị
thu hồi đất
2.2.2.4. Ý thức chấp hành pháp luật của người dân chưa cao
2.2.2.5. Nhà nước chưa quan tâm đúng mức cơ chế tự thỏa thuận
2.2.2.6. Lãng phí, lạm quyền và tham nhũng trong thu hồi đất
2.3. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật thu hồi đất vì mục đích
kinh tế ở nước ta thời gian tới
2.3.1. Quan điểm của Đảng và Nhà nước về hoàn thiện pháp luật
thu hồi đất vì mục đích kinh tế
Về quan điểm sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003 nói chung cũng
như sửa đổi cơ chế về thu hồi đất vì mục đích kinh tế, chúng tôi cho rằng
cần xác định rõ một số nguyên tắc sau đây:
- Việc sửa đổi Luật Đất đai phải phù hợp với quan điểm, cương lĩnh,
chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của Đảng; bảo đảm ổn định chính trị -
19
xã hội; phù hợp với đường lối đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội
nhập quốc tế.
- Khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý.
- Bảo đảm hài hòa các lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà
đầu tư, trong đó chú trọng đến lợi ích của người sử dụng đất.
- Bảo đảm tính thống nhất và đồng bộ giữa quy định của Luật Đất đai
với các luật khác có liên quan, giữ vững nguyên tắc pháp chế và tính

nghiêm minh của pháp luật về đất đai, hạn chế các quy định mang tính
chất hợp thức hóa vi phạm.
2.3.2. Một số giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về thu hồi
đất vì mục đích kinh tế
Một là, phải giải quyết cho được sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa Luật
Đất đai với các Luật khác có liên quan. Cần rà soát, sửa đổi đồng bộ các
Luật có liên quan đến Luật Đất đai để đảm bảo tính thống nhất trong việc
thực thi theo nguyên tắc lĩnh vực đất đai do Luật Đất đai điều chỉnh nhằm
khắc phục sự chồng chéo, thiếu thống nhất như hiện nay, như Luật Quản lý tài
sản Nhà nước, Luật Ngân sách, Bộ Luật Dân sự
Hai là, phải coi đất đai là tài sản, hàng hóa; quyền sử dụng đất là
quyền về tài sản, được pháp luật bảo hộ. Đảm bảo hài hòa lợi ích của nhà
nước-người dân - nhà đầu tư trong việc thu hồi đất vì mục đích kinh tế.
Đảm bảo nguyên tắc bình đẳng các chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai.
Ba là, phải đảm bảo nguyên tắc công bằng, dân chủ, văn minh trong
xây dựng, thực hiện pháp luật về thu hồi đất vì mục đích kinh tế (Xây
dựng nhà nước pháp quyền của dân, do dân, vì dân, với mục tiêu công
bằng, dân chủ văn minh).
20
Bốn là, làm rõ khái niệm thu hồi đất vì mục đích kinh tế so với các
trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng.
Từ các nguyên tắc trên, chúng tôi xin kiến nghị một số giải pháp
hoàn thiện quy định pháp luật thu hồi đất vì mục đích kinh tế sau đây:
2.3.2.1. Hoàn thiện quy định trong Hiến pháp, Luật Đất đai và các
luật liên quan về cơ chế thu hồi đất
-Dùng thuật ngữ chuẩn xác, phù hợp hơn:
Khi sửa đổi, bổ sung Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 2003 hay xây
dựng các dự án luật mới, cần tách bạch khái niệm dự án kinh tế ra khỏi
cụm khái niệm kép dự án kinh tế - xã hội. Có như vậy mới tránh một cách

hiểu chung chung, dẫn đến tùy tiện vận dụng pháp luật.
- Bỏ quy định thu hồi đất vì mục đích kinh tế bằng biện pháp
hành chính:
Chỉ quy định trong Hiến pháp, Luật Đất đai và các luật liên quan theo
hướng: Nhà nước thực hiện thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hay lợi ích xã hội .
Đồng thời phải làm rõ những khái niệm trên.
-Trước mắt trong khi chờ sửa đổi Luật Đất đai, cần hạn chế tối đa
hình thức thu hồi đất vì mục đích kinh tế bằng biện pháp hành chính.
Trong trường hợp vẫn phải sử dụng biện này, chỉ nên áp dụng đối với
những dự án thu hồi đất vì mục đích kinh tế sử dụng ngân sách nhà nước
(dự án đầu tư công ví dụ như hạ tầng các khu công nghiệp, khu đô thị lớn,
sân bay, bến cảng, đường giao thông sử dụng vốn ngân sách ).
Nhưng cần thực hiện hết sức minh bạch, đề cao vai trò của người dân,
nhằm góp phần chống tham nhũng, tiêu cực trong quản lý đất đai, đảm bảo
hài hoà lợi ích của các bên.
21
2.3.2.2. Mở rộng việc áp dụng cơ chế thỏa thuận đối với các dự án
thu hồi đất
+Về nguyên tắc, không khuyến khích thu hồi đất bằng biện pháp hành
chính. Thay vào đó, cần mở rộng áp dụng cơ chế tự thỏa thuận đối với các
dự án đất đai có mục đích kinh tế (Điều 40 Luật Đất đai 2003). Cơ chế này
sử dụng biện pháp kinh tế-dân sự. Nhà nước tôn trọng sự hoả thuận giữa
chủ đầu tư và người sử dụng đất, đóng vai trò trọng tài (công nhận sự thoả
thuận giữa các bên). Nhưng thay vì để chủ đầu tư phải thỏa thuận với từng
hộ dân như thời gian vừa qua (thường gặp khó khăn), cần thay bằng thỏa
thuận với cộng đồng dân cư (cử đại diện), cơ quan hành chính địa phương
đứng ra giám sát.
+Trong trường hợp các bên chưa thể thống nhất về giá, một cơ quan
độc lập sẽ đứng ra định giá đất.

2.3.2.3. Thành lập cơ quan định giá đất độc lập, đảm bảo nguyên tắc
giá đất sát thị trường
Bên cạnh quy định nguyên tắc định giá đất phải phù hợp, sát với giá
thị trường trong điều kiện bình thường, cần xác định rõ các tiêu chí cụ thể,
tạo thuận lợi hơn cho việc định giá đất. Theo hướng này, cần thành lập Tổ
chức định giá đất độc lập với cơ quan thu hồi đất hiện nay, để tránh tình
trạng chính quyền địa phương “vừa đá bóng vừa thổi còi”.
2.3.2.4. Đảm bảo đời sống cho người dân có đất bị thu hồi
2.3.2.5. Minh bạch trình tự, thủ tục, thu hồi và cưỡng chế thu hồi đất
Minh bạch quy trình thu hồi đất không chỉ là việc công khai quy trình,
thủ tục mà đó còn là cho phép người dân được tham gia bàn bạc ngay từ
đầu đối với các dự án thu hồi đất. Nếu thiếu minh bạch, chắc chắn các dự
án khó tìm được sự đồng thuận của người dân. Vì vậy, Luật đất đai cần
22