LUẬN văn LUẬT THƯƠNG mại một số vấn đề PHÁP lý về KINH DOANH bất ĐỘNG sản ở VIỆT NAM

Đề tài: Một số vấn đề pháp lý về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
NIÊN KHÓA: 2009 – 2013

Đề Tài
MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở
VIỆT NAM

Giáo viên hướng dẫn:
T.S. Cao Nhất Linh
Bộ môn: Luật Thương mại

Sinh viên thực hiện:
SVTH: Nguyễn Thị Thi
MSSV: 5095657
Lớp: Thương mại 1 – K35

Cần Thơ, tháng 5/2013

GVHD: TS. Cao Nhất Linh

SVTH: Nguyễn Thị Thi


Đề tài: Một số vấn đề pháp lý về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU ..................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN......................................................................................... 4
1.1. Khái quát về bất động sản và thị trường bất động sản......................... 4
1.1.1. Bất động sản...................................................................................... 4
1.1.2. Thị trường bất động sản................................................................... 5
1.1.3. Đặc điểm của bất động sản được phép kinh doanh và thị trường bất
động sản ........................................................................................................... 6
1.3.1.1. Đặc điểm của bất động sản được phép đưa vào kinh doanh .......... 6
1.3.1.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản........................................... 8
1.2. Khái quát chung về kinh doanh bất động sản....................................... 11
1.2.1. Khái niệm về kinh doanh bất động sản ........................................... 11
1.2.2. Đặc điểm kinh doanh bất động sản.................................................. 12
1.3. Quá trình hình thành và vai trò của hoạt động kinh doanh bất động sản 13
1.3.1. Các giai đoạn hình thành thị trường bất động sản ......................... 13
1.3.1.1. Thị trường bất động sản Việt Nam trước năm 1993....................... 13
1.3.1.2. Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 1993 đến nay .......... 13
1.3.2. Vai trò của hoạt động kinh doanh bất động sản ............................. 15
1.4. Quá trình hình thành và vai trò của pháp luật về kinh doanh bất động sản
ở Việt Nam ....................................................................................................... 17
1.4.1. Quá trình hình thành pháp luật về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam
.......................................................................................................................... 17
1.4.2. Sự cần thiết ban hành luật kinh doanh BĐS ở Việt Nam và vai trò của
pháp luật về kinh doanh BĐS.......................................................................... 18
1.4.2.1. Sự cần thiết ban hành Luật kinh doanh bất động sản .................... 18
1.4.2.2. Quan điểm chỉ đạo khi xây đựng luật kinh doanh BĐS.................. 20
1.4.2.3. Vai trò của pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam ................... 21
1.5. Chính sách có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS..................... 21
1.5.1. Chính sách pháp luật đất đai ........................................................... 21
1.5.2. Chính sách xây dựng thu hút đầu tư kinh doanh BĐS ................... 22

1.5.3. Chính sách tín dụng thu hút đầu tư kinh doanh BĐS..................... 23
GVHD: TS. Cao Nhất Linh

SVTH: Nguyễn Thị Thi


Đề tài: Một số vấn đề pháp lý về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

1.5.4. Chính sách tài chính ......................................................................... 24
CHƯƠNG 2: MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG
SẢN Ở VIỆT NAM ......................................................................................... 26
2.1. Một số quy định chung về kinh doanh BĐS.......................................... 26
2.1.1. Điều kiện hoạt động kinh doanh BĐS.............................................. 26
2.1.2. Nguyên tắc và phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS........................ 27
2.1.2.1. Nguyên tắc hoạt động kinh doanh BĐS ......................................... 27
2.1.2.2. Phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS .............................................. 28
2.2. Những nội dung cơ bản của pháp luật về một số loại hình kinh doanh BĐS
.......................................................................................................................... 29
2.2.1. Kinh doanh nhà, công trình xây dựng ............................................. 29
2.2.1.1. Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh ................ 29
2.2.1.2. Mua bán nhà, công trình xây dựng................................................ 34
2.2.1.3. Thuê nhà, công trình xây dựng ...................................................... 38
2.2.1.4. Thuê mua nhà, công trình xây dựng .............................................. 42
2.2.2. Kinh doanh quyền sử dụng đất ........................................................ 46
2.2.2.1. Đầu tư tạo lập quỹ đất có hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê..... 46
2.2.2.2. Thuê quyền sử dụng đất ................................................................ 48
CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở
VIỆT NAM VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT......................... 51
3.1. Thực tiễn................................................................................................. 51
3.1.1. Thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động sản ................................ 51

3.1.1.1. Hoạt động kinh doanh bất động sản năm 2011.............................. 51
3.1.1.2. Hoạt động kinh doanh bất động sản năm 2012.............................. 54
3.1.2. Một số nguyên nhân làm cho thị trường bất động sản không phát triển
.......................................................................................................................... 56
3.2. Một số ưu điểm, hạn chế của pháp luật kinh doanh bất động sản tại Việt
Nam.................................................................................................................. 57
3.2.1. Một số ưu điểm của pháp luật về kinh doanh bất động sản Việt Nam
.......................................................................................................................... 57

GVHD: TS. Cao Nhất Linh

SVTH: Nguyễn Thị Thi


Đề tài: Một số vấn đề pháp lý về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

3.2.2. Một số hạn chế, vướng mắc từ thực tiễn kinh doanh bất động sản ở Việt
Nam.................................................................................................................. 58
3.3. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản ........ 62
KẾT LUẬN ...................................................................................................... 66

GVHD: TS. Cao Nhất Linh

SVTH: Nguyễn Thị Thi


Đề tài: Một số vấn đề pháp lý về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

1

LỜI NÓI ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Kinh doanh bất động sản là một hoạt động kinh doanh mang những đặc thù nhất
định. Hiện nay, hoạt động kinh doanh bất động sản đang có nhu cầu rất lớn, bởi lẽ hoạt
động kinh doanh bất động sản có ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội mỗi
quốc gia và lĩnh vực kinh doanh bất động sản có vai trò quan trọng trong đời sống và
sản xuất.
Hiện nay, đất nước ta là một đất nước đang phát triển vì thế mà nhu cầu về bất
động sản rất cao mà đặc biệt là nhu cầu về nhà ở đang là vấn đề nan giải trong xã hội
ta. Nhà không chỉ là tài sản có giá trị kinh tế mà còn có nhiều ý nghĩa về mặt xã hội.
Nhà ở là nơi con người trú ngụ, chỗ nghỉ ngơi để giải trí sau những giờ làm việc mệt
nhọc và còn là nơi để đoàn tụ gia đình. Đối với người Việt Nam thì nhà ở luôn là nơi
gắn bó tình cảm gia đình, xuất phát từ quan niệm “an cư lạc nghiệp”, nhu cầu nhà ở
luôn là vấn đề bức xúc của các tầng lớp dân cư từ đô thị đến nông thôn đặc biệt là nhu
cầu về chỗ ở cho những người có thu nhập thấp, những người thuộc diện chính sách xã
hội. Trong điều kiện nước ta với dân số trên 85 triệu người nhưng mà diện tích đất thì
hạn chế, điều kiện tự nhiên ở nước ta thì đa dạng, kinh tế chưa phát triển, thu nhập của
người dân còn thấp thì việc giải quyết tốt vấn đề nhà ở là tiền đề quan trọng góp phần
nâng cao đời sống của nhân dân, tạo điều kiện để thực hiện công cuộc xóa đói giảm
nghèo, từng bước phát triển kinh tế bền vững cho cả hai khu vực là nông thôn và thành
thị theo hướng xã hội chủ nghĩa. Bên cạnh đó, đất nước ta trên con đường hội nhập với
nền kinh tế quốc tế. Vì vậy mà việc đẩy mạnh công tác hòa nhập, đẩy mạnh sản xuất
thì đòi hỏi phải có công trình nhà xưởng, trụ sở phục vụ cho nhu cầu sản xuất, kinh
doanh… Cho nên, ngành hoạt động kinh doanh bất động sản ra đời để giải quyết vấn
đề khó khăn trên.
Kinh doanh bất động sản hiện nay đang được sự quan tâm, chú ý của các doanh
nghiệp trong và ngoài nước. Đặc biệt với sự ra đời của Luật kinh doanh bất động sản
đã làm tiền đề khuyến khích cho các tổ chức cá nhân kinh doanh loại hình này. Nhìn
thấy được tầm quan trọng của hình thức kinh doanh này trong nền kinh tế của đất nước
và để cho các tổ chức, cá nhân tiếp cận và vận dụng tốt hơn về hoạt động kinh doanh

này cũng như qua đó giúp cho sự quản lý của Nhà nước có thể làm tốt chức năng của
1GVHD: TS. Cao Nhất Linh

SVTH: Nguyễn Thị Thi


Đề tài: Một số vấn đề pháp lý về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

2

mình và đồng thời để loại hình kinh doanh này phát triển hơn và hoạt động có hiệu quả
nên người viết đã thực hiện đề tài ”Một số vấn đề pháp lý về kinh doanh bất động sản
ở Việt Nam”.
2. Phạm vi nghiên cứu
Kinh doanh bất động sản là một phạm vi bao gồm nhiều lĩnh vực như: kinh doanh
nhà ở, công trình xây dựng; kinh doanh quyền sử dụng đất; kinh doanh dịch vụ môi
giới bất động sản. Tuy nhiên, do thời gian nghiên cứu luận văn và nguồn tài liệu tham
khảo thì người viết chỉ tập trung nghiên cứu một số vấn đề về kinh doanh nhà ở, công
trình xây dựng; kinh doanh quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó người viết cũng nêu ra
một số khó khăn, vướng mắc trong quy định của pháp luật đồng thời người viết cũng
đưa ra một số giải pháp để hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bát động sản trong một
số lĩnh vực này.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Những quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản đã được xây dựng. Tuy
nhiên, vấn đề áp dụng nó vào đời sống thực tế vẫn còn nhiều bất cập. Mặc dù các tổ
chức, cá nhân đã hiểu luật nhưng việc thực hiện đúng luật vẫn còn nhiều khó khăn. Do
đó, làm thế nào để giải quyết những vấn đề khó khăn mà các tổ chức, cá nhân kinh
doanh bất động sản đang vấp phải và những vấn đề khó khăn trong tương lai lại là một
vấn đề không đơn giản. Chính vì lẽ đó mà người viết nhận thấy cần phải nghiên cứu
hoạt động kinh doanh nhà, công trình xây dựng, kinh doanh quyền sử dụng đất, những

nguyên tắc điều kiện để kinh doanh bất động sản đồng thời nêu lên những ưu nhược
điểm của luật kinh doanh bất động sản trong việc áp dụng luật… Trên cơ sở đó, người
viết đưa ra một số giải pháp để hoàn thiện luật kinh doanh bất động sản trong các lĩnh
vực này.
4. Phương pháp nghiên cứu:
Trong bài viết này, từ việc tham khảo những quy định của pháp luật, các sách bình
luận, các tạp chí, giáo trình…và những thực tế phát sinh, người viết đã dùng các
phương pháp như phân tích, tổng hợp, đối chiếu với những quy phạm pháp luật có liên
quan với nhau và tìm hiểu việc áp dụng những quy chế này trên thực tế. Bên cạnh đó,
người viết cũng sưu tầm các số liệu thống kê trên các trang web để làm rõ các vấn đề
liên quan đến kinh doanh bất động sản ở nước ta.
5. Cơ cấu luận văn
2GVHD: TS. Cao Nhất Linh

SVTH: Nguyễn Thị Thi


Đề tài: Một số vấn đề pháp lý về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

3

Trong luận văn này, nội dung được bố trí theo thứ tự gồm: phần mở đầu, phần nội
dung và phần kết luận. Ngoài ra luận văn còn có các phần như: mục lục, tài liệu tham
khảo… Phần nội dung của luận văn này gồm ba chương:
Chương 1: Khái quát chung về bất động sản và kinh doanh bất động sản
Trong chương này người viết tập trung nghiên cứu một số khái niệm như : bất động
sản, thị trường bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản. Đồng thời người viết
cũng tìm hiểu đặc điểm của bất động sản, đặc điểm của thị trường bất động sản. Bên
cạnh đó, người viết cũng nêu lên về sự cần thiết khi ban hành luật kinh doanh bất động
sản và quá trình hình thành hoạt động kinh doanh bất động sản cũng như các chính

sách tác động đến hoạt động kinh doanh bất động ở nước ta.
Chương 2: Một số vấn đề pháp lý về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam
Trong chương này người viết tập trung nghiên cứu một số vấn đề pháp lý về kinh
doanh bất động sản ở Việt Nam như: kinh doanh bất động sản cần những điều kiện gì.
Đồng thời người viết nghiên cứu một số loại hình kinh doanh bất động sản trong Luật
kinh doanh bất động sản như: kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng và kinh doanh
quyền sử dụng đất cũng như người viết tìm hiểu về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể
khi tham gia vào một số hình thức kinh doanh bất động sản đó.
Chương 3: Thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam và giải pháp
hoàn thiện pháp luật
Trong chương này, người viết tìm hiểu thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động
sản năm 2011, năm 2012. Ngoài ra người viết cũng nêu ra những hạn chế cũng như ưu
điểm của luật kinh doanh bất động sản và người viết cũng nêu ra một số giải pháp để
hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam.

3GVHD: TS. Cao Nhất Linh

SVTH: Nguyễn Thị Thi


Đề tài: Một số vấn đề pháp lý về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

4

CHUƠNG 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN
1.1. Khái quát về bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1. Bất động sản
Tại mỗi nước đều có nguồn tài sản quốc gia bao gồm tài sản do thiên nhiên ban

tặng và tài sản do con người tạo ra. Trong quá trình quản lý, sử dụng tài sản quốc gia,
người ta đã phân chia tài sản quốc gia theo nhiều tiêu chí khác nhau như: dựa vào nhu
cầu quản lý, mục đích sử dụng. Hiện nay, hầu hết các nước đều phân chia tài sản quốc
gia thành 2 loại: bất động sản (BĐS) và động sản. Hình thức phân chia bất động sản và
động sản đã bắt nguồn từ thời La Mã cổ đại và được ghi nhận trong bộ luật La Mã.
Hiện nay, pháp luật của nhiều nước đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản là tài sản
gắn liền với đất đai và không thể di dời được ví dụ như: nhà ở, công trình xây dựng
gắn liền với đất; cây cối, mùa màng, khoáng sản. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của
mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện quan điểm phân loại và tiêu chí
phân loại để tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa khái niệm động sản và BĐS”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và tài sản có liên quan đến đất đai, không
tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý ví dụ như: Điều 517 Luật dân sự
Pháp quy định: Tài sản là BĐS do tính chất, do mục đích sử dụng hoặc do đối tượng
gắn liền với tài sản; Điều 518 Luật dân sự Pháp quy định: Đất đai và các công trình
xây dựng là BĐS do tính chất; Điều 86 Luật dân sự Nhật Bản: Đất đai và bất kì đồ đạc
liên quan được coi là BĐS.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với
đất đai được xem là BĐS. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt
hái, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã được bứt khỏi cây thì được coi là động
sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện trong Luật Dân sự của Nhật Bản.
Trong khi đó thì Điều 100 Luật dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và tài sản
gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các loại tài
sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Ở Việt Nam, theo Điều 174 của Bộ Luật dân sự năm 2005: “BĐS là những tài sản
không thể di dời được, bao gồm: Đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất

4GVHD: TS. Cao Nhất Linh

SVTH: Nguyễn Thị Thi

Đề tài: Một số vấn đề pháp lý về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

5

đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn
liền với đất; các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Tóm lại, khái niệm về BĐS của pháp luật Việt Nam nói trên là một khái niệm mở.
Trước hết, BĐS là tài sản không di dời được. BĐS có thể được nhận biết qua các vật
cụ thể như đất đai hoặc khối thống nhất giữa đất đai và các tài sản khác gắn liền với
đất mà không thể di dời được trong không gian nếu muốn giữ nguyên công dụng và
tính năng của tài sản đó.
BĐS có thể được phân loại như sau:
BĐS có đầu tư, xây dựng: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại
– dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc …
Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản
gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn.1
BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp
(dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng
thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng...2
BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa
vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu, nghĩa trang, các cơ sở từ thiện …3 Đặc điểm của
loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Các loại BĐS được đưa vào kinh doanh: các loại nhà, công trình xây dựng theo
quy định của pháp luật xây dựng; quyền sử dụng đất tham gia thị trường BĐS theo quy
định của pháp luật về đất đai và các loại bất động sản khác theo quy định của pháp
luật.4
1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản chỉ hình thành khi BĐS trở thành hành hóa. Thị trường
BĐS là sự mua, bán và trao đổi BĐS phát triển ở mức độ cao, đó chính là thị trường

mua bán, trao đổi đất đai và các công trình, vật kiến trúc gắn liền với đất đai
Do quan niệm khác nhau về hàng hóa BĐS và phạm vi thị trường, vì vậy mà có
một số quan điểm khác nhau về thị trường BĐS:
1

Cục quản lý Nhà – Bộ xây dựng , khái niệm, đặc điểm, phân loại bất động sản
, cập ngày 17/1/2013].
2
Cục quản lý Nhà – Bộ xây dựng , khái niệm, đặc điểm, phân loại bất động sản
, cập ngày 17/1/2013].
3
Cục quản lý Nhà – Bộ xây dựng , khái niệm, đặc điểm, phân loại bất động sản
, cập ngày 17/1/2013].

5GVHD: TS. Cao Nhất Linh

SVTH: Nguyễn Thị Thi


Đề tài: Một số vấn đề pháp lý về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

6

Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường đất đai là một, bởi vì, tài sản là
nhà, công trình xây dựng phải gắn liền với đất đai mới trở thành BĐS được. Nhưng
trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường BĐS và hàng hóa đất
đai chỉ là một loại và một phần của hàng hóa BĐS.
Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường BĐS là thị trường nhà, đất (thị
trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì cho rằng, chỉ có nhà đất mới
được mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường. Bất động sản nhà, đất giữ vai

trò quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội, quốc phòng an ninh của đất nước. Nhà,
đất là BĐS chủ yếu cả về khối lượng và giá trị. Cũng giống như quan niệm trên, BĐS
nhà, đất chỉ là một bộ phận quan trọng của hàng hóa BĐS trên thị trường. Vì vậy, quan
niệm này là không đầy đủ.5
Có ý kiến khá phổ biến khác cho rằng, thị trường BĐS là hoạt động mua bán, trao
đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật
của thị trường. Nhưng có ý kiến bổ sung cho ý kiến đó là thị trường BĐS là thị trường
của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền
sử dụng) BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý của nhà nước.
Từ những phân tích các ý kiến nêu trên, có thể thấy cần phải đưa ra một khái
niệm tổng quát về thị trường BĐS, như sau: Thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch
mua bán về BĐS và các giao dịch liên quan đến BĐS tại một địa bàn nhất định, trong
một thời gian nhất định. Đó là thị trường của các hoạt động giao dịch BĐS như:
chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế chấp... trong phạm vi không gian và thời gian
nhất định. Hoạt động này tất yếu phải tuân theo qui luật của thị trường, đồng thời bao
hàm yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục của mỗi quốc gia.
1.1.3. Đặc điểm của BĐS được phép đưa vào kinh doanh và thị trường BĐS
1.1.3.1. Đặc điểm của bất động sản được phép đưa vào kinh doanh.
Thứ nhất, bất động sản là một hàng hóa có vị trí cố định không thể di dời được.
Đặc điểm này là do hàng hóa BĐS luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí,
về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số
lượng, diện tích. Diện tích của mỗi quốc gia khó có thể thay đổi (trừ những vùng gần
biển). Vì vậy, các bất động sản khác như nhà, công trình và vật kiến trúc gắn liền với
đất đai cũng bị cố định về vị trí, địa điểm. Vị trí của hàng hóa BĐS, bao gồm các yếu
5

Thái Bá Cẩn - Trần Nguyên Nam: Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, Nxb
Tài Chính, 2003, trang 11.

6GVHD: TS. Cao Nhất Linh

SVTH: Nguyễn Thị Thi


Đề tài: Một số vấn đề pháp lý về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

7

tố như: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hóa – xã hội và đến môi
trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của hàng hóa BĐS.
Thứ hai, bất động sản có tính lâu bền.
Đặc điểm này là do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên
được xem như không thể hủy hoại được, trừ khi có thiên tai, xói lở. Đồng thời, các
công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm, có công trình sau khi
cải tạo nâng cấp cũng có thể tồn tại hàng trăm năm. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là
chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc, công trình xây dựng.
Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa BĐS và do đất đai không bị mất đi, không
bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác
nhau, nên hàng hóa BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ mất đi.
Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính cá biệt và khan hiếm.
Đặc điểm này là do tính cá biệt và khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất
đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và
không thể di dời của đất đai nên hàng hóa BĐS có tính cá biệt. Trên thị trường BĐS
cũng khó có thể tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau, vì chúng có vị trí đất đai,
không gian không giống nhau. Chính vì vậy, trên thị trường BĐS, vị trí và giá trị của
mỗi BĐS không hoàn toàn giống BĐS khác.
Thứ bốn, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính
sách của nhà nước.
BĐS là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về
BĐS tác động mạnh đến hầu hết các hoạt động kinh tế – xã hội. Do đó, các vấn đề về

bất động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp
luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống pháp luật về đất đai. Có thể nói, hàng hóa BĐS
chịu sự chi phối chặt chẽ nhất của hệ thống pháp luật so với hàng hóa thông thường
khác. Bên cạnh đó, Chính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị trường BĐS, luôn
điều chỉnh chính sách về BĐS, thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực BĐS
phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.6
Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã
hội.

6

Thái Bá Cẩn - Trần Nguyên Nam: Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, Nxb
Tài Chính, 2003, trang 16.

7GVHD: TS. Cao Nhất Linh

SVTH: Nguyễn Thị Thi


Đề tài: Một số vấn đề pháp lý về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

8

Nhu cầu về BĐS chịu sự chi phối của mỗi vùng, khu vực, quốc gia chịu ảnh hưởng
rất lớn thị hiếu, tập quán của dân cư sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí
tôn giáo, tín ngưỡng, tâm linh... cũng chi phối mạnh về nhu cầu và hình thức BĐS.
Thứ sáu, hàng hóa bất động sản có tính thích ứng.
Lợi ích của BĐS được sinh ra từ quá trình sử dụng BĐS. BĐS là công trình, trong
quá trình sử dụng đều có thể điều chỉnh công năng sử dụng mà vẫn giữ được đặc trưng
của công trình, đồng thời vẫn đảm bảo nhu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc

thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác.
Thứ bảy, hàng hóa bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau.
Giá trị của một BĐS có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp
Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ
làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây dựng trong khu
vực đó.
Thứ tám, hàng hóa bất động sản phụ thuộc vào năng lực quản lý.
Hàng hóa BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hóa
thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi
cần có khả năng quản lý thích hợp để nâng cao hiệu quả việc đầu tư vào BĐS và sự
phát triển của thị trường BĐS.
1.1.3.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản
Thứ nhất, thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch đối với bất
động sản đó mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động
sản.
Thị trường BĐS là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sở hữu
đất đai (quyền sử dụng đất đai). Bởi vì, đất đai không bao giờ hao mòn và mất đi (trừ
trường hợp do thiên nhiên tác động), người có quyền sở hữu đất (quyền sử dụng đất)
không sử dụng đất như tài sản thông thường khác, cái mà họ có thể sử dụng đó chính
là các quyền và lợi ích do đất đai mang lại. Do đó, tính chất này của đất đai là yếu tố
cơ bản quyết định tính đặc thù của giao dịch trên thị trường BĐS. Chính vì vậy, giá đất
không phản ánh giá trị của hàng hóa đất đai, mà giá đất chỉ là chỉ số phản ánh khả
năng thu lợi từ đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư vào đất mà thôi.
Thứ hai, thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.

8GVHD: TS. Cao Nhất Linh

SVTH: Nguyễn Thị Thi

Đề tài: Một số vấn đề pháp lý về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

9

BĐS là một loại hàng hóa cố định không thể di dời được về mặt vị trí và nó chịu
ảnh hưởng của yếu tố tâm lý, tập quán, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị
hiếu của mỗi vùng, địa phương khác nhau. Vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS cũng
mang tính địa phương sâu sắc.
Mặc khác, thị trường BĐS không tập trung và trải rộng ở mọi vùng trên đất nước.
Do đó, sản phẩm hàng hóa BĐS có “dư thừa” ở vùng này thì cũng không thể đem sang
vùng khác để bán được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với
quy mô và trình độ khác nhau do phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do
điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế – xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và
trình độ phát triển của thị trường BĐS cũng khác nhau. Đương nhiên, thị trường BĐS
ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển cao thì hoạt động sôi nổi hơn thị trường
BĐS ở khu vực nông thôn.
Thứ ba, thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác
động mạnh mẽ đến các hoạt động kinh tế – xã hội. Vì vậy, BĐS muốn trở thành hàng
hóa và thực hiện giao dịch trên thị trường phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của pháp
luật về đất đai và BĐS cũng như các văn bản khác. Và chịu tác động với những chính
sách, quyết định của nhà nước. Vì vậy, Chính phủ các nước đều quan tâm đến BĐS và
thị trường BĐS để huy động các nguồn lực của BĐS phát triển kinh tế – xã hội của đất
nước.
Thứ bốn, thị trường bất động sản thường là một thị trường không hoàn hảo.
Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, miền, chịu sự chi
phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý trong
quá trình sử dụng BĐS.
Thậm chí, ngay cả trong bản thân của các địa phương sự hiểu biết về các giao dịch
cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin về giao dịch

trước đó.
Sự tác động của Nhà nước cũng là yếu tố tác động đến sự không hoàn hảo của thị
trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức
độ khác nhau để thực hiện mục tiêu phát triển chung của đất nước. Tin tức về BĐS còn
rất hạn chế, phụ thuộc vào các quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS không
hoàn hảo, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hóa khác.
9GVHD: TS. Cao Nhất Linh

SVTH: Nguyễn Thị Thi


Đề tài: Một số vấn đề pháp lý về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

10

Mặc khác, thị trường BĐS không hoàn hảo là do tính không tái tạo của đất, nên thị
trường BĐS mang tính độc quyền.
Thứ năm, cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản.
Mọi hàng hóa được đưa ra thị trường, khi được thừa nhận và xuất hiện nếu cầu
tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung lên. Tuy nhiên,
khi cầu về BĐS tăng thì cung BĐS không thể phản ứng tăng lên như lượng cầu được.
Do việc tăng cung hàng hóa BĐS cần có thời gian và gặp nhiều khó khăn hơn các hàng
hóa khác vì việc tạo ra các hàng hóa BĐS, các công trình xây dựng... đòi hỏi phải có
nhiều thơì gian, từ việc tìm hiểu thông tin về đất đai, xin giấy phép xây dựng, chuyển
nhượng đất đai, thiết kế, thi công... khá phức tạp. Bên cạnh đó, BĐS là hàng hóa có giá
trị lớn, đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn.
Thứ sáu, giao dịch trên bất động sản cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ
cao.
BĐS là hàng hóa có giá trị lớn. Mặc khác, giá trị của hàng hóa BĐS chịu sự tác
động phức tạp của nhiều yếu tố.

Đồng thời, thông tin trên thị trường BĐS khá phức tạp và thường không hoàn hảo.
Chính vì vậy, khi mua bán, giao dịch BĐS đòi hỏi phải có sự tính toán kỹ lưỡng, đòi
hỏi phải thông qua tư vấn của các chuyên gia môi giới, định giá BĐS có chuyên môn...
thuộc các tổ chức môi giới hoạt động trên thị trường.
Thứ bảy, thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Hàng hóa BĐS là loại hàng hóa có giá trị lớn, các hoạt động giao dịch, đầu tư kinh
doanh trên thị trường BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn. Một phần nhu cầu về
vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS được huy động trên thị trường vốn. Đồng
thời, một lượng vốn huy động được trên thị trường tài chính được đầu tư trên thị
trường BĐS – một lĩnh vực được ưa chuộng.
Hàng hóa BĐS có giá trị lớn và có một số đặc điểm như không thể di dời, lâu bền...
nên thường đóng vai trò là tài sản trong các hoạt động vay mượn trên thị trường vốn.
Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về
BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh…, giải quyết các vấn đề lưu thông
tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các nhà đầu tư. Điều này chứng tỏ
thị trường BĐS là thị trường đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Chính vì vậy, thị
trường BĐS của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có thị
10
GVHD: TS. Cao Nhất Linh

SVTH: Nguyễn Thị Thi


Đề tài: Một số vấn đề pháp lý về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

11

trường vốn phát triển ổn định và lành mạnh. Thực tế cho thấy, biến động trên thị
trường này sẽ ảnh hưởng đến thị trường kia (khủng hoảng tài chính – tiền tệ châu Á
năm 1998 gắn liền với cuộc khủng hoảng thị trường BĐS). Sự sụt giá nhanh chóng của

thị trường BĐS thường kéo theo sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, thậm chí còn dẫn
đến sự phá sản của một số tổ chức tài chính trên thị trường vốn.
1.2. Khái quát chung về kinh doanh bất động sản
1.2.1. Khái niệm về kinh doanh bất động sản
Hoạt động kinh doanh BĐS được nhận biết qua ba dấu hiệu là: hoạt động phải
mang tính nghề nghiệp, thường xuyên, liên tục và hoạt động này phải mang lại nguồn
thu nhập chính cho chủ thể kinh doanh; hoạt động kinh doanh phải mang tính độc lập,
nhân danh mình để thực hiện các hoạt động kinh doanh; hoạt động của các chủ thể với
mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận trong kinh doanh.
Trong Luật kinh doanh BĐS năm 2006, nhà làm luật không đưa ra định nghĩa về
hoạt động kinh doanh BĐS mà chỉ thể hiện nội dung của hoạt động kinh doanh BĐS.
Theo đó, khoản 2 Điều 4 Luật kinh doanh BĐS năm 2006 thì kinh doanh BĐS được
hiểu là “ là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất
động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích
sinh lợi”.
Các hành vi kinh doanh nói trên của các nhà đầu tư cần phân loại theo từng hình
thức kinh doanh nhất định, được thể hiện như sau:
Thứ nhất, các nhà đầu tư kinh doanh BĐS với tính cách là người tạo lập, các bất
động sản được đưa vào kinh doanh để cung cấp cho thị trường. Các nhà đầu tư này rất
quan trọng, bởi vì, nếu không có sự đầu tư sẽ không có hàng hóa BĐS và dĩ nhiên sẽ
không có các hoạt động kinh doanh tiếp theo như: mua, bán, thuê, cho thuê lại, chuyển
nhượng BĐS.
Thứ hai, các nhà đầu tư thực hiện các giao dịch kinh doanh BĐS. Các nhà đầu tư
này không tạo ra các BĐS mới để cung cấp cho thị trường nhưng họ có vai trò là đưa
các BĐS được phép kinh doanh đến người sử dụng qua các kênh giao dịch BĐS. Các
giao dịch này vừa là nhu cầu, vừa là mục tiêu của nhà đầu tư. Mục đích cuối cùng của

11
GVHD: TS. Cao Nhất Linh

SVTH: Nguyễn Thị Thi


Đề tài: Một số vấn đề pháp lý về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

12

người thực hiện giao dịch là tìm kiếm lợi nhuận từ việc bán chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, cho thuê mua các BĐS mà mình đang sở hữu.7
Thứ ba, giao dịch BĐS liên quan đến kinh doanh BĐS. Thực chất đó là hoạt động
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng giữa tổ
chức, cá nhân không kinh doanh BĐS với tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS.
1.2.2. Đặc điểm kinh doanh bất động sản
Hoạt động kinh doanh BĐS gắn liền với việc kinh doanh một loại hàng hóa có giá
trị lớn, người kinh doanh BĐS phải có vốn kiến thức và kinh nghiệm trong hoạt động
nghề nghiệp, có vốn lớn để đầu tư kinh doanh lâu dài.
Do đó, hoạt động kinh doanh BĐS chứa đựng các đặc điểm chủ yếu sau:
Thứ nhất, chủ thể kinh doanh BĐS có phạm vi hoạt động kinh doanh không
giống nhau, đặc biệt là trong so sánh giữa chủ thể trong nước và chủ thể nước ngoài,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Ví dụ, tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài không được phép “mua đi, bán lại” bất động sản như trong
nước.8
Thứ hai, đối tượng kinh doanh là một loại tài sản đặc trưng “không thể di dời”
như đất đai, nhà ở, công trình xây dựng và một loại quyền tài sản đặc biệt là quyền sử
dụng đất.
Thứ ba, ngành nghề kinh doanh BĐS là ngành nghề kinh doanh có điều kiện liên
quan đến chứng chỉ ngành nghề của chủ thể kinh doanh, điều kiện về vốn trong kinh
doanh đặc biệt khi nhà đầu tư xây dựng các khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công
nghiệp, khu đô thị mới, điều kiện về nhận chuyển nhượng dự án về BĐS.9
Thứ tư, lĩnh vực kinh doanh BĐS tiềm ẩn lợi nhuận cao song cũng đầy rủi ro

trong kinh doanh.
Thứ năm, các dự án BĐS thường có quy mô vốn đầu tư và diện tích chiếm đất
lớn, đặc biệt các dự án khu đô thị mới, dự án khu công nghiệp, dự án BĐS du lịch. Do

7

Trần Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến: Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb Tư Pháp, Hà Nội, 2009,
trang 42.
8
Trần Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến: Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb Tư Pháp, Hà Nội, 2009,
trang 46.
9
Trần Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến: Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb Tư Pháp, Hà Nội, 2009,
trang 47.

12
GVHD: TS. Cao Nhất Linh

SVTH: Nguyễn Thị Thi


Đề tài: Một số vấn đề pháp lý về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

13

vậy, không phải nhà đầu tư nào trong nước hay nước ngoài cũng có thể đáp ứng khả
năng trong đầu tư kinh doanh BĐS.10
1.3. Quá trình hình thành và vai trò của của hoạt động kinh doanh BĐS
1.3.1 Các giai đoạn hình thành thị trường BĐS
1.3.1.1.Thị trường BĐS Việt Nam trước năm 1993.

Trước thời kì đổi mới (trước năm 1986), với nền kinh tế tập trung bao cấp, ruộng
đất phải góp chung vào hợp tác xã nông nghiệp theo chế độ sở hữu tập thể. Lúc này ở
nông thôn hầu như không có bất kỳ giao dịch nào về đất đai bởi vì tất cả nhu cầu về
đất đai đều thực hiện qua cơ chế “xin – cho” trong các hợp tác xã, còn ở thành thị các
giao dịch về đất vẫn hình thành nhưng chủ yếu thông qua giấy viết tay có người làm
chứng. Thị trường BĐS trong giai đoạn này rất mờ nhạt và chỉ là thị trường “ngầm” về
mua bán nhà ở.
Bước sang thời kì đổi mới (giai đoạn 1986 – 1992), quá trình nhận thức của nhà
nước về đất đai và BĐS trong tiến trình đổi mới còn nhiều hạn chế, mới chỉ đổi mới
được chế độ sử dụng đất sản xuất nông nghiệp dựa trên chính sách giao đất cho hộ gia
đình, cá nhân trực tiếp sản xuất để sử dụng ổn định lâu dài. Nền kinh tế nước ta mới
được chế độ sử dụng đất sản xuất nông nghiệp dựa trên chính sách giao đất cho hộ gia
đình, cá nhân trực tiếp sản xuất để sử dụng ổn định lâu dài. Nền kinh tế nước ta bắt
đầu phát triển, nhu cầu về đất đai cho sản xuất, cơ sở hạ tầng, công trình công cộng,
nhu cầu về nhà ở… tăng lên, dẫn đến hoạt động mua bán, trao đổi, thuê và cho thuê
quyền sử dụng BĐS ngày càng cao. Tuy nhiên nhà nước vẫn không thừa nhận sự lưu
thông của đất đai trên thị trường, nên thị trường BĐS lúc này vẫn mang tính tự phát và
ngoài tầm kiểm soát của nhà nước.
Tóm lại, trong giai đoạn từ năm 1980 đến đầu những năm của thập kỷ 90, thị
trường BĐS còn là thị trường “ngầm” và hình thành một cách tự phát.
1.3.1.2. Thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn 1993 đến nay.
Năm 1993 – 1994: Luật đất đai năm 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực đã tác động mạnh mẽ đến thị
trường BĐS.
Năm 1995 – 1999: Giai đoạn đóng băng sau cơn sốt mạnh thị trường BĐS Việt
Nam bước vào giai đoạn đóng băng kéo dài năm năm do nghị định 18/1995/NĐ – CP
10

Trần Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến: Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb Tư Pháp, Hà Nội,
2009, trang 47.

13
GVHD: TS. Cao Nhất Linh

SVTH: Nguyễn Thị Thi


Đề tài: Một số vấn đề pháp lý về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

14

ban hành ngày 13/02/1995 quy định chi tiết thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ
của các tổ chức trong và ngoài nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã làm cho
giới đầu cơ phải chùn tay và phải bán đất để trả nợ cho ngân hàng.
Năm 2001 – 2002: Sau giai đoạn đóng băng của thị trường BĐS kéo dài năm năm
thì BĐS bắt đầu chuyển mình vào năm 2000 và bùng nổ năm 2001 – 2002. Chủ trương
cho Việt kiều mua nhà khiến người ta kỳ vọng một lượng vốn lớn bên ngoài sẽ đổ về
đầu tư vào thị trường BĐS (bùng nổ việc đầu tư về đất và cơ sở hạ tầng)11
Năm 2002 – 2006: thị trường BĐS lại rơi vào giai đoạn trầm lắng. Theo số liệu
thống kê năm 2003 giao dịch địa ốc thành công 28% năm 2004 giảm 56%, năm 2005
giảm 78%12
Năm 2007 – 2008: Sau bốn năm trầm lắng thị trường BĐS Việt Nam lại xuất hiện
một cơn sốt mạnh sau khi Việt Nam gia nhập WTO
Theo tổng cục thống kê, số vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực BĐS chiếm 10 tỷ
USD chiếm 42% vốn đăng ký, năm 2008 hai con số này tương ứng là 25 tỷ USD,
chiếm hơn 40% tổng số vốn đăng ký.13
Năm 2008: Lạm phát bùng nổ đầu năm 2008 khiến ngân hàng nhà nước phải thắt
chặt lại chính sách tiền tệ đã tác động đến thị trường BĐS Việt Nam. Giữa năm 2008,
giá nhà đất bắt đầu giảm so với trước. Giá đất chỉ trong thời gian ngắn ở một số khu
vực đã giảm 30% - 40%

Năm 2009 nhờ chính sách hỗ trợ lãi suất làm cho thị trường BĐS hồi sinh nhưng
mang tính cục bộ.
Năm 2010, mặc dù chịu ảnh hưởng khó khăn của cuộc khủng hoảng, thị trường
BĐS Việt Nam có bước phục hồi và phát triển tích cực, góp phần đáng kể đối với sự
tăng trưởng chung của nền kinh tế.14
Có thể nói năm 2011 là một năm bản lề trong sự chuyển hướng của thị trường
BĐS Việt Nam. Giá nhà đất nhiều nơi giảm mạnh, thị trường đóng băng trên diện rộng
11

Hoàng Nam, Nhìn lại chu kì thăng trầm của thị trường bất động sản việt Nam, [truy cập ngày 10/1/2013
thứ năm vào lúc 10h:24'].
12
Hoàng Nam, Nhìn lại chu kì thăng trầm của thị trường bất động sản việt Nam, [truy cập ngày 10/1/2013
thứ năm vào lúc 10h:24'].
13
Hoàng Nam, Nhìn lại chu kì thăng trầm của thị trường bất động sản việt Nam, [truy cập ngày 10/1/2013
thứ năm vào lúc 10h:24'].
14
Dothi.net, Toàn cảnh thị trường bất động sản năm 2010, [truy cập thứ năm ngày 24/01/2013].

14
GVHD: TS. Cao Nhất Linh

SVTH: Nguyễn Thị Thi


Đề tài: Một số vấn đề pháp lý về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

15

và giới kinh doanh BĐS kết thúc năm trong tình trạng khủng hoảng nhất trong khoảng
thời gian trở lại đây.15
Năm 2012 thị trường BĐS vẫn trong giai đoạn trầm lắng.
1.3.2. Vai trò của hoạt động kinh doanh BĐS
Thứ nhất, thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất.
Thị trường BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất đáp ứng việc phát
triển kinh doanh BĐS, vì chính ở đây xuất hiện các yêu cầu về BĐS, từ đó đòi hỏi xã
hội không ngừng phát triển BĐS. Thị trường BĐS phát triển còn góp phần tạo điều
kiện cho việc bố trí, sắp xếp, phân bổ sản xuất kinh doanh theo quy hoạch và định
hướng phát triển kinh tế của mỗi một địa phương và ở tầm cả một quốc gia. Ngoài ra,
thị trường BĐS còn là cầu nối giữa người sản xuất và tiêu dùng về BĐS; tiêu dùng cho
sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, tiêu dùng cho các hoạt động của đời sống kinh tế – xã
hội, cầu nối giữa xây dựng, mua bán, thuê mướn, thế chấp,.. BĐS
Thứ hai, thị trường BĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển
Thị trường BĐS phát triển chính là do yếu tố tăng đầu tư cho tài sản cố định của
nền kinh tế quốc dân, sự tăng lên của lượng tài sản cố định này đòi hỏi phải có nguồn
vốn đảm bảo. Rõ ràng là bản thân sự tăng trưởng của BĐS trên thị trường đòi hỏi một
sự gia tăng đầu tư. Khi giao dịch thế chấp BĐS để vay vốn phục vụ cho sản xuất kinh
doanh chẳng hạn làm nhân đôi giá trị sử dụng của BĐS mà còn có tác dụng khai thác
nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư cho đầu tư phát triển…
Thứ ba, phát triển thị trường BĐS là một cách để khai thác nguồn thu cho ngân
sách Nhà nước.
Thị trường BĐS phát triển nếu làm tăng khối lượng hàng hóa BĐS giao dịch trên
thị trường là điều kiện cơ bản tăng nguồn thu của ngân sách Nhà nước. Thị trường
BĐS nếu phát triển là mở rộng và tăng lượng các quan hệ giao dịch, làm cho cùng một
khối lượng hàng hóa nhưng qua nhiều lần giao dịch tức là tăng khối lượng hàng hóa
luân chuyển, đó cũng là cách góp phần tăng nguồn thu của ngân sách Nhà nước. Vì sự
mua đi, bán lại nhiều lần, sự thuê đi, thuê lại tăng lên... giúp Nhà nước tăng thu nhập
về thuế.
Thứ tư, phát triển thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường và quan hệ đối

ngoại
15

Theo BĐS, Nhìn lại thị trường bất động sản năm 2011, [truy cập thứ năm ngày 24/01/2013].

15
GVHD: TS. Cao Nhất Linh

SVTH: Nguyễn Thị Thi


Đề tài: Một số vấn đề pháp lý về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

16

Phát triển thị trường BĐS góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại, trong điều kiện của
một nền kinh tế phát triển thì quan hệ thị trường nói chung và thị trường BĐS nói
riêng không còn chỉ bó hẹp trong phạm vi một quốc gia. Thị trường BĐS phát triển
vượt khỏi một quốc gia chẳng những tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nước ngoài
tham gia giao dịch BĐS trên lãnh thổ của mỗi nước mà còn tạo điều kiện cho họ đầu
tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh BĐS và họ cũng có thể cư trú, sinh sống... Đó
là cơ sở hình thành phát triển các quan hệ xã hội tạo ra sự thuận lợi hiểu biết lẫn nhau
giữa các nước, giữa các dân tộc, giữa các cộng đồng... góp phần mở rộng quan hệ đối
ngoại.
Thứ năm, thị trường BĐS ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội
Thị trường BĐS, mà nhất là thị trường đất đai ở bất cứ một xã hội nào cũng đều
gắn với chính sách đất đai của một quốc gia. Một khi thị trường BĐS phát triển lành
mạnh cũng tức là chính sách đất đai phù hợp, xã hội ổn định, vì đất đai, nhà ở và các
công trình khác luôn gắn chặt với hoạt động sản xuất và đời sống con người và các
hoạt động xã hội của con người.

Thứ sáu, thị trường BĐS góp phần nâng cao đời sống nhân dân.
Thị trường BĐS phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật và công nghệ, nâng
cao chất lượng nhà ở cũng như các công trình phục vụ cho các hoạt động trực tiếp của
con người, cho nhu cầu văn hóa, xã hội, thể thao, giao tiếp của cộng đồng. Sự tác động
tương hỗ giữa sản xuất và tiêu dùng; sản xuất thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng ngày càng
cao của con người về nơi ăn, chốn ở, đi lại và sinh hoạt, nơi con người thực hiện sản
xuất kinh doanh và các hoạt động khác. Đồng thời, thị trường BĐS phát triển ảnh
hưởng vào sự phát triển của thị trường hàng hóa, thị trường vốn... góp phần thúc đẩy
sự phát triển chung của thị trường đáp ứng nhu cầu nhiều mặt của đời sống con người.
Thứ bảy, phát triển thị trường BĐS góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất đai,
đổi mới quản lý đất đai, quản lý BĐS.
Thông qua hoạt động và phát triển của thị trường BĐS, Nhà nước tiếp tục đổi mới,
bổ sung, hoàn thiện chính sách đất đai. Vì chỉ có thông qua thị trường BĐS, các sàn
giao dịch dân sự về đất đai mới được thực hiện và chính ở thị trường này, thông qua
thị trường này sẽ bộc lộ những điểm không phù hợp thực tiễn chính sách đất đai, bộc
lộ sự không phù hợp trong quản lý đất đai. Vì thế, thông qua thị trường này giúp Nhà
nước đổi mới, bổ sung, hoàn thiện chính sách đất đai nhằm tạo điều kiện cho các quan
16
GVHD: TS. Cao Nhất Linh

SVTH: Nguyễn Thị Thi


Đề tài: Một số vấn đề pháp lý về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

17

hệ đất đai được thực hiện phù hợp với bản chất của quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế,
quan hệ xã hội được thực hiện thông qua thị trường, từ đó mở rộng thị trường BĐS.
1.4. Quá trình hình thành và vai trò của pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt

Nam.
1.4.1. Quá trình hình thành pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam
Ở Việt Nam trong một thời gian dài, hoạt động kinh doanh BĐS dường như ít được
pháp luật đề cập. Đó là thời kỳ mà nền kinh tế được quản lý bởi cơ chế kế hoạch hóa,
tập trung, quan liêu, bao cấp trong cơ chế đó, Nhà nước trở thành một trung tâm chỉ
huy trực tiếp quản lý, điều hành mọi hoạt động sản xuất – kinh doanh cũng như phân
phối sản phẩm xã hội. Doanh nghiệp không có quyền tự chủ trong việc lựa chọn lĩnh
vực kinh doanh, không được tự chủ về xây dựng phương án, kế hoạch kinh doanh,
không được tự chủ về xây dựng phương án, kế hoạch kinh doanh. Mọi công đoạn của
quá trình sản xuất – kinh doanh đều thực hiện theo “cây gậy” chỉ huy của Nhà nước.16
Công cuộc đổi mới toàn diện nền kinh tế nước ta đã mở ra một hiện thực hoạt động
khác cho mọi loại hình doanh nghiệp, kể cả các doanh nghiệp hoạt động đầu tư, kinh
doanh BĐS. Hệ thống pháp luật đã có gần đủ các văn bản quy phạm pháp luật cho mọi
hoạt động sản xuất, đầu tư, kinh doanh, trong đó có kinh doanh BĐS.
Nói đến BĐS, trước hết phải đề cập đến đất đai và nhà ở, bởi đây là hai loại BĐS
chủ yếu và quan trọng nhất. Trong lĩnh vực đất đai, trước đây do việc “xã hội hóa” đất
đai một cách tuyệt đối: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý
(Điều 19 Hiến pháp 1980), nên pháp luật “đóng khung” qua hệ pháp luật đất đai thông
qua hành vi nhà nước cấp đất (không thu tiền sử dụng đất) cho người dân và thu hồi
đất khi họ không còn nhu cầu sử dụng. Các giao dịch về đất đai bị pháp luật nghiêm
cấm. Điều 5 Luật đất đai năm 1987 quy định “nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm
đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử
dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích
khác, làm hủy hoại đất đai”. Còn trong lĩnh vực nhà ở, có hai hình thức sở hữu chủ
yếu: sở hữu nhà nước và sở hữu nhà từng cá nhân. Trong thời kỳ này, giao dịch về
BĐS là nhà ở chủ yếu là các giao dịch về thuê lại hoặc chuyển nhượng nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước; hay các giao dịch về mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân.
16

Nguyễn Ngọc Minh: Pháp luật về kinh doanh bất động sản Việt Nam dưới góc độ đầu tư nước ngoài,

cập ngày 23/01/2013].

17
GVHD: TS. Cao Nhất Linh

SVTH: Nguyễn Thị Thi


Đề tài: Một số vấn đề pháp lý về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

18

Nền kinh tế thị trường đã tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh BĐS
phát triển. Để hoàn thiện đồng bộ thể chế kinh tế thị trường. Nhà nước đã phải xây
dựng đồng bộ và quản lý các thị trường mang tính “đầu vào” của quá trình sản xuất –
kinh doanh, bao gồm: thị trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường BĐS và thị
trường khoa học – công nghệ. Đồng thời, Nhà nước xây dựng và hoàn thiện khung
pháp luật của nền kinh tế thị trường (trong đó có hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS)
nhằm điều chỉnh và định hướng hoạt động thị trường.
Pháp luật kinh doanh BĐS được xây dựng, đánh dấu bằng sự ra đời của Luật đất
đai với những quy định rất mới như giao quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân
sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất… Tiếp đó, một
loạt các đạo luật khác liên quan đến lĩnh vực kinh doanh BĐS lần lượt được ban hành
như: Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 (được sửa đổi, bổ sung năm
1999); Bộ Luật dân sự năm 1995 (được sửa đổi, bổ sung năm 2005); Luật xây dựng
năm 2003; Luật đầu tư năm 2005; Luật doanh nghiệp năm 2005; Luật thương mại năm
2005; Luật nhà ở năm 2005; đặc biệt phải kể đến việc ra đời của Luật kinh doanh BĐS
năm 2006 điều chỉnh trực tiếp hoạt động kinh doanh BĐS.17
1.4.2. Sự cần thiết ban hành luật kinh doanh BĐS ở Việt Nam và vai trò của
pháp luật về kinh doanh BĐS.

1.4.2.1 Sự cần thiết ban hành Luật kinh doanh BĐS
BĐS đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngày càng
chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng to lớn đến sự phát triển của nền kinh tế. Thị
trường BĐS là thị trường đặc biệt, hàng hóa BĐS là hàng hóa có giá trị rất lớn và ảnh
hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế – xã hội.
Thị trường BĐS ở nước ta, đặc biệt là thị trường nhà đất, đã có những bước phát
triển đáng kể, góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy kinh tế – xã hội của đất nước,
góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước. Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động và quản lý thị trường BĐS còn bộc lộ
nhiều hạn chế, phát sinh nhiều vấn đề như:

17

Nguyễn Ngọc Minh: Pháp luật về kinh doanh bất động sản Việt Nam dưới góc độ đầu tư nước ngoài,
cập ngày 23/01/2013].

18
GVHD: TS. Cao Nhất Linh

SVTH: Nguyễn Thị Thi


Đề tài: Một số vấn đề pháp lý về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

19

BĐS nói chung, đặc biệt là nhà đất chưa được khai thác, sử dụng có hiệu quả, còn
lãng phí, thất thoát. Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến BĐS đang gây bất
bình cho xã hội, làm giảm lòng tin của nhân dân.
Thị trường BĐS phát triển còn tự phát, thiếu lành mạnh, giao dich “ngầm” vẫn

chiếm tỷ lệ lớn. Cung, cầu về BĐS bị mất cân đối, đặc biệt nhà ở của nhân dân và cơ
sở sản xuất của doanh nghiệp chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế. Tình trạng, đầu cơ
nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản làm cho thị trường “nóng, lạnh” thất
thường, nhiều cơn sốt giá nhà đất xảy ra nhiều năm. Thông tin về BĐS không đầy đủ,
thiếu minh bạch và khó tiếp cận; các thủ tục giao dịch về bất động sản còn phức tạp,
phải qua nhiều khâu trung gian, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao; quyền và
nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch không được bảo đảm, còn có nhiều hiện
tượng lừa đảo trong kinh doanh BĐS và dịch vụ môi giới BĐS...
Nhiều yếu tố quan trọng có tính quyết định cho việc hình thành và hỗ trợ cho thị
trường BĐS vận hành như dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn, định giá BĐS, dịch vụ quản
lý BĐS chưa được pháp luật quy định và chưa có biện pháp quản lý làm ảnh hưởng
xấu đến sự phát triển lành mạnh và vận hành bình thường của thị trường BĐS, sự tham
gia của các tổ chức tài chính, tín dụng, ngân hàng và các giao dịch về BĐS còn nhiều
hạn chế cả về số lượng lẫn nghiệp vụ, chưa đóng vai trò hậu thuẫn về vốn cho thị
trường kinh doanh BĐS phát triển.
Hệ thống pháp luật về BĐS nói chung và kinh doanh BĐS nói riêng tuy đã có
nhưng còn tản mạn, chưa đầy đủ, không thống nhất, thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng được
yêu cầu thực tế, làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS.
Pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam trong một thời gian dài, hoạt động kinh
doanh bất động sản ít được đề cập trong pháp luật. Đó là thời kỳ mà nền kinh tế được
quản lý bởi cơ chế kế hoạch hóa, tập trung, quan liêu bao cấp, Nhà nước trở thành
trung tâm chỉ huy trực tiếp, quản lý điều hành mọi hoạt động sản xuất – kinh doanh
cũng như phân phối sản phẩm xã hội. Doanh nghiệp không có quyền tự chủ trong việc
lựa chọn lĩnh vực kinh doanh, không được tự chủ về phương án kinh doanh, kế họach
kinh doanh. Mọi công đoạn của quá trình sản xuất – kinh doanh phải thực hiện theo sự
chỉ huy của Nhà nước. Công cuộc đổi mới toàn diện nền kinh tế của nước ta đã mở ra
một hiện thực hoạt động khác cho mọi loại hình doanh nghiệp, kể cả các doanh nghiệp
hoạt động đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Hệ thống pháp luật có gần đủ các
19
GVHD: TS. Cao Nhất Linh

SVTH: Nguyễn Thị Thi


Đề tài: Một số vấn đề pháp lý về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

20

văn bản quy phạm pháp luật cho mọi hoạt động kinh doanh, đầu tư, sản xuất trong đó
có hoạt động kinh doanh BĐS. Một số quy định liên quan đến BĐS còn nằm rải rác ở
nhiều văn bản như: Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật xây dựng, Luật thương mại, Bộ Luật
dân sự... các văn bản này chỉ nói về BĐS, quản lý BĐS mà chưa có quy định cụ thể về
kinh doanh BĐS.
Quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS còn nhiều hạn chế, kém hiệu quả,
chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế.
Cơ chế, chính sách hoạt động kinh doanh BĐS chưa rõ ràng, chưa đồng bộ và
đủ mạnh, do đó chưa phát huy được nội lực và thu hút vốn đầu tư trong kinh doanh
BĐS, đồng thời còn nhiều bất cập gây trở ngại cho các giao dịch BĐS, chưa tạo điều
kiện cho thị trường BĐS phát triển.
Từ những vấn đề hạn chế, bất cập nêu trên và những đòi hỏi bức thiết của xã
hội, Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp lần thứ 9
ngày 29 tháng 6 năm 2006 đã thông qua luật kinh doanh BĐS. Luật kinh doanh BĐS
có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2007.
1.4.2.2. Quan điểm chỉ đạo khi xây đựng luật kinh doanh BĐS
Luật kinh doanh BĐS phải thể chế hóa đường lối, chủ trương, chính sách của
đảng, Hiến pháp, đáp ứng yêu cầu đổi mới toàn diện đất nước theo hướng công nghiệp
hóa, hiện đại hóa. Luật kinh doanh BĐS góp phần quán triệt các quan điểm của Đảng
và phát triển thị trường BĐS ở nước ta theo hướng: chủ động phát triển thị trường
BĐS bao gồm cả quyền sử dụng đất, có sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế;
chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, khuyến khích các thành phần kinh tế

tham gia xây dựng và kinh doanh nhà theo hướng dẫn và quản lý của nhà nước; từng
bước mở thị trường BĐS cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham
gia đầu tư.
Luật kinh doanh BĐS phải đảm bảo tạo môi trường pháp lý đầy đủ và đồng bộ
để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, đảm bảo công khai, minh bạch các giao dịch
trên thị trường BĐS; thống nhất với các luật có liên quan đến BĐS, đồng thời phù hợp
với thông lệ quốc tế và lộ trình hội nhập nền kinh tế nước ta.
Luật kinh doanh BĐS tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành
phần kinh tế tham gia thị trường BĐS, tăng khả năng cung cấp hàng hóa BĐS, nhất là

20
GVHD: TS. Cao Nhất Linh

SVTH: Nguyễn Thị Thi


Đề tài: Một số vấn đề pháp lý về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

21

nhà ở và các cơ sở sản xuất, kinh doanh; góp phần bình ổn thị trường theo quy luật
cung cầu; thực hiện chính sách xã hội.
Luật kinh doanh BĐS phải đảm bảo nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước, quy
định rõ trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS, quyền và nghĩa
vụ của tổ chức và cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS; phân định quản lý nhà nước về
kinh doanh đối với hoạt động kinh doanh BĐS; thực hiện cải cách hành chính.
1.4.2.3. Vai trò của pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam
Luật kinh doanh BĐS ra đời đã góp phần vào việc bổ sung, hoàn thiện hệ thống
pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS; đồng thời tạo cơ sở pháp lý cần thiết để từng
bước đưa hoạt động của thị trường BĐS vào quỹ đạo quản lý của Nhà nước góp phần

phát huy vai trò của đất đai là nguồn vốn, nguồn lực để phát triển đất nước trong thời
kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
1.5. Chính sách có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS
1.5.1. Chính sách pháp luật đất đai
Luật đất đai đầu tiên của Việt Nam được Quốc hội thông qua vào những năm đầu
của tiến trình đổi mới đất nước (năm 1987). Năm 1993, Luật đất đai lần thứ hai được
ban hành. Những quy định có tính đột phá trong pháp luật đất đai thời kỳ này đã góp
phần đáng kể vào phát triển kinh tế – xã hội và chuyển dịch cơ cấu trong sản xuất
nông nghiệp; đặc biệt với những quy định đó đã phát huy một cách có hiệu quả ngày
càng cao các nguồn lực đất đai. Những kết quả đạt được trong thực hiện Luật đất đai
năm 1993, Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998 và 2001. Luật đất đai năm 2003 đã
ra đời với sự điều chỉnh và hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai phù hợp với yêu
cầu phát triển ở giai đoạn này.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
Kinh tế Việt Nam sau 20 năm đổi mới và hội nhập đã chuyển đổi từ nền kinh tế kế
hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Nhà
nước Việt Nam quản lý các hoạt động kinh tế bằng các công cụ pháp luật, kế hoạch và
chính sách. Trong việc quản lý BĐS, đặc biệt là quản lý đất đai, công tác quy hoạch là
một công cụ quan trọng góp phần bảo đảm phát triển và tăng giá trị BĐS. Quy hoạch
sử dụng đất được xác định là một trong những chính sách quản lý đất đai có tầm quan
trọng đặc biệt. Trải qua các thời kỳ, chính sách này ghi nhận và thực hiện dưới nhiều

21
GVHD: TS. Cao Nhất Linh

SVTH: Nguyễn Thị Thi