Cơ sở khoa học và giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở Việt nam trong những năm tới

Website: Email : Tel : 0918.775.368

Lời nói đầu
Thị trờng bất động sản là một thị trờng quan trọng trong nền
kinh tế thị trờng vì nó liên quan đến một lợng lớn tài sản. Tài sản
bất động sản thờng chiếm 45 - 75% sự giàu có của các nớc đang phát
triển và bằng ít nhất 20% GDP hàng năm của các nớc này. Việc
phát triển thị trờng bất động sản có tác động đến tăng trởng kinh tế
thông qua các kênh chính nh: tạo ra những kích thích cho đầu t vào
đất đai, nhà xởng... ; tạo sự chuyển dịch năng động về lao động giữa
các ngành, các vùng lÃnh thổ thông qua việc đầu t và kinh doanh
bất động sản; chuyển bất động sản thành tài sản chính để phát triển
kinh tế
Trong những năm qua, dới sự tác động của chính sách pháp
luật đất đai và nhà ở, thị trờng bất động sản đà bớc đầu hình thành
và có ảnh hởng tích cực nhiều mặt đến sự phát triĨn kinh tÕ - x· héi
cđa ®Êt níc. Tuy vËy, hoạt động của thị trờng bất động sản trong
thời gian qua đà bộc lộ nhiều hạn chế: phổ biến là thị trờng ngầm,
cha hoàn chỉnh, thiếu đồng bộ, tính chất dịch vụ môi giới chủ yếu
mang tính tự phát; chính sách và biện pháp tài chính của Nhà nớc
cha đủ mạnh, quản lý nhà nớc về thị trờng bất động sản còn yếu
kém; ý thức chấp hành chính sách và pháp luật của nhiều ngời cha
nghiêm.... Những hạn chế đó đà gây hiệu ứng đáng kể đến nhiều
mặt kinh tế, xà hội, tâm lý và tác động đến niềm tin của công chúng
vào chính sách pháp luật. Trớc nhu cầu bức thiết của thực tiễn, cần
phát triển một thị trờng bất động sản lành mạnh ở Việt Nam, tạo
điều kiện dƠ dµng cho viƯc tiÕp cËn vµ sư dơng hiƯu quả nguồn tài
nguyên quý hiếm đất đai phục vụ cho việc phát triển hoạt động sản
xuất kinh doanh, đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở cho mọi tầng lớp
dân c. Do đó, việc nghiên cứu một số vấn đề về phơng pháp luận,
đánh giá thực trạng thị trờng bất ®éng s¶n ë nwíc ta hiƯn nay, tõ

®ã ®Ị xt ra các giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trờng bất động sản ở Việt Nam có ý nghĩa đặc biệt quan trọng cả về lý
luận và thực tiễn, cả trớc mắt và lâu dài. Chính vì vậy, em đà chọn
đề tài: Cơ sở khoa học và giải pháp phát triển thị trờng bất động
sản ở Việt Nam trong những năm tới.
Nội dung của đề tài gồm ba ch¬ng:
Website: Email : Tel : 0918.775.368


Website: Email : Tel : 0918.775.368

Ch¬ng I: C¬ sở lý luận và khoa học của đề tài.
Chơng II: Khái quát thực trạng thị trờng bất động sản hiện
nay.
Chơng III: Một số giải pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trờng bất động sản.
Do thời gian và khả năng còn hạn chế, đề án này vì thế không
tránh khỏi những hạn chế nhất định, em rất mong nhận đợc những ý
kiến đóng góp của các thầy cô giáo và các bạn để hoàn thiện đề tài
nghiên cứu này hơn.
Với lòng biết ơn sâu sắc, em chân thành cảm ơn TS. Hoàng Cờng, Th.S Phạm Lan Hơng và các thầy cô giáo cùng các anh chị
trong Trung tâm Đào tạo và Kinh doanh Bất động sản đà nhiệt
tình giúp em hoàn thành đề án này.
Hà Nội, tháng 11 năm 2003
Sinh viên
Trần Thị Thu Hiền

Website: Email : Tel : 0918.775.368


Website: Email : Tel : 0918.775.368

Ch¬ng I: C¬ sở lý luận và khoa học của đề tài
I.

Quan niệm về bất động sản

Theo luật cổ La MÃ tài sản đợc chia thành bất động sản và động sản,
do vậy bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong đất mà còn là tất cả
những gì đợc tạo ra do sức lao động của con ngời trên mảnh đất. Bất động sản
bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng... và tất cả những gì
liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với
những bộ phận cấu thành lÃnh thổ.
ở nhiều nớc trên thế giới, pháp luật đều tiếp nhận phân loại tài sản nh trên,
đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với
đất đai. Mặc dầu vậy, hệ thống pháp luật của mỗi nớc cũng có những nét đặc
thù riêng thể hiện quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là
khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản.
Hầu hết các nớc đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên
quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, đợc xác định bởi vị trí của đất
(Điều 517, 518 Luật Dân sự cộng hoà Pháp (Pháp), Điều 86 Luật Dân sự Nhật
Bản... ). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là mảnh đất chứ không
phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là
bộ phận của lÃnh thổ, không thể là đối tợng của giao dịch dân sự. Bên cạnh đó,
mỗi nớc lại có quan niệm khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai đợc
coi là bất động sản. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định mùa màng cha gặt,
trái cây cha bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đà bứt khỏi cây là động sản.
Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: Bất động sản là đất
đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một thể thống nhất với đất
đai, bao gồm cả những quyền gắn liền với việc sở hữu đất đai, Luật dân sự Đức
đa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất.
Nh vậy, có hai cách diễn đạt chính thức: một là tả cụ thể bất động sản là

những gì gắn liền với đất đai; hai là không giải thích rõ về khái niệm này và
dẫn tới cách hiểu rất khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai.
ở nớc ta, khi cha ban hành Bộ luật dân sự năm 1995, trong hệ thống pháp
luật cũng nh trong quản lý và hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít khi sử dụng các
thuật ngữ bất động sản và động sản. Trong pháp luật kinh tế đà sử dụng các
khái niệm tài sản cố định, tài sản lu động và xác định nội hàm của chúng. Theo
Bộ luật dân sự của Nớc cộng hoà xà hội chủ nghĩa Việt Nam (Điều 181), bất
động sản là những tài sản không di dời đợc, bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do luật pháp quy định.
Nh vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và đợc quy định cụ thể
bằng pháp luật của mỗi nớc. Thực chất, ở nớc ta bất động sản gồm hai yếu tố
chính là quyền sử dụng đất và các công trình đà xây dựng trên đất đó. Các công
Website: Email : Tel : 0918.775.368


Website: Email : Tel : 0918.775.368

trình đà xây dựng trên đất đợc quyền sở hữu và các quyền sử dụng đợc chế định
ở mức cũng rất gần với quyền sở hữu. Trong khi đó, khái niệm tài sản gắn liền
với đất đai là khái niệm mở cho đến nay cha có các quy định cụ thể danh mục
các tài sản này.
Nhiều luật gia và nhà kinh tế trên thế giới đà chia bất động sản thành năm
loại chủ yếu theo từng lĩnh vực:
- Nhà ở là loại bất động sản dùng làm nơi c ngụ cho các gia đình, cá nhân
trên phạm vi cả nớc ;
- Bất động sản thơng mại gồm văn phòng trung tâm thơng mại, cửa hàng,

khách sạn, nhà hát, các tiện nghi công ích, bÃi đỗ xe... ;
- Bất động sản sử dụng cho mục đích chuyên biệt gồm giảng đờng, trờng
học, nghĩa trang, bất động sản thuộc nhà nớc quản lý và sử dụng ;
- Bất động sản công nghiệp gồm nhà làm việc của các doanh nghiệp, xởng
máy, nhà kho, nhà máy điện, nhà máy nớc ;
- Bất động sản nông nghiệp gồm các đồn điền, nông trại, khu trồng trọt,
rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, vờn cây ăn quả, đất canh tác rau quả, các trại
nuôi trồng thuỷ sản.
II.

Hàng hoá bất động sản

Hàng hoá bất động sản là một loại hàng hoá đặc biệt, vì vậy, ngoài những
đặc điểm chung của hàng hoá thông thờng, hàng hoá bất động sản còn có những
đặc điểm riêng nh sau:
Đặc điểm chính của tài sản bất động sản là đa dạng, phong phú.
Trên thị trờng thị trờng bất động sản, có lẽ không bao giờ có hai ngôi nhà
giống hệt nhau, thậm chí các ngôi nhà thô liền tờng có hình thức nh nhau, nhng
cũng khác nhau ở vị trí. Mặc dù điều này dờng nh là sự khác biệt rất nhỏ, tuy
thế từng bất động sản sẽ vẫn có sự khác nhau.
Thờng sự khác nhau nhỏ này có thể không liên quan đến thị trờng, nhng
trong một vài trờng hợp điều này đà làm cho giá thị trờng của các ngôi nhà rất
khác nhau. Ví dụ, ngôi nhà ở gần trung tâm thành phố có lợi thế rất khác biệt so
với những ngôi nhà ở xa trung tâm. Do vậy, trên một đờng phố các ngôi nhà cơ
bản là nh nhau, nhng chúng có thể khác nhau về mặt giá trị, đơn giản chỉ là
chúng ở xa hay gần ngời sử dụng tài sản khác.
Khi các ngôi nhà cơ bản giống nhau, thậm chí chúng đợc xây trong cùng
một thời gian, nhng sự khác biệt giữa chúng sẽ vẫn luôn luôn phát triển. Một
ngời đến ở có thể bồ sung thêm một gara để xe cho ngôi nhà của ông ta, ngời
khác có thể xây dựng để mở rộng diện tích bếp... Sự khác biệt hầu nh không có

giới hạn, và trong giai đoạn rất ngắn gần nh tất cả các ngôi nhà có những chi
tiết khác biệt nhau.
Trong thị trờng hiếm có hai công trình hoàn toàn giống nhau, kể cả hai
công trình ở cạnh nhau và có cùng một thiết kế. Mặt khác, chính các nhà đầu t,
kiến trúc s... đều muốn tạo ra các bất động sản không giống nhau để tạo ra sự
hấp dẫn đối với khách hàng. Do vây trên thị trờng bất động, vị trí và giá trị của
mỗi bất động sản không hoàn toàn giống bất động sản khác.
Bất động sản là một loại hàng hoá có vị trí cố định không thể di dêi.
Website: Email : Tel : 0918.775.368


Website: Email : Tel : 0918.775.368

Đặc điểm này do hàng hoá bất động sản luôn gắn liền với đất đai, nên cố
định về vị trí, địa điểm và không có khả năng dịch chuyển, khó có khả năng
tăng thêm về số lợng, diện tích. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên
nhiên ban tặng, nên có hạn và bị giới hạn về không gian. Diện tích ®Êt ®ai cđa
mét qc gia khã thay ®ỉi (trõ vïng biển). Do đó, các bất động sản nh nhà,
công trình khác và vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định về vị trí, địa
điểm. Đặc điểm này có ảnh hởng rất lớn đến thị trờng bất động sản, đến hoạt
động kinh doanh bất động sản. Vấn đề vị trí, địa điểm có ý nghĩa rất quan trọng
đối với giá trị bất động sản. Vị trí của hàng hoá bất động sản, bao gồm các yếu
tố nh: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hoá xà hội và môi trờng
cảnh quan cũng nh kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của hàng hoá bất động
sản.
Bất động sản là loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn đầu t dài hạn.
Để tạo lập đợc một bất động sản đòi hỏi vốn đầu t rất lớn, cần vốn đầu t
trung hạn và dài hạn. Đồng thời để mua đợc một bất động sản cũng đòi hỏi một
khoản vốn lớn. Thậm chí một ngôi nhà dù khiêm tốn nhất cũng cần một số tiền
đáng kể mới mua đợc. Liên quan đến điều này vì thực chất bất động sản thờng

là những đơn vị không thể dễ dàng chia thành những đơn vị nhỏ hơn. Kết quả là
một lợng tiền tối thiểu để mua một ngôi nhà cũng khá lớn. Do đó, điều cần thiết
đối với các nhà đầu t bất động sản tiềm năng phải có tổng số tiền vốn lớn trớc
khi thực hiện tham vọng của mình.
Nhng đôi lúc các nhà cũng có thể chia thành những đơn vị nhỏ bằng cách
áp những phần xây dựng phụ. Điều đó cho phép những ngời có ít tiền có thể
mua đợc, nhng thờng hành động nh vậy là không thể và sẽ là ngời mua phải lo
đủ tiền để mua toàn bộ ngôi nhà hoặc là ngời đó không thể mua nổi ngôi nhà
đó. Vì vậy, cần có sự hỗ trợ của thị trờng tài chính để những ngời bình thờng
tham gia vào thị trờng (ở Mỹ, thị trờng chứng khoán bất động sản chiếm 40%
thị trờng nợ).
Bất động sản là hàng hoá có tính lâu bền.
Tính lâu bền của bất động sản thể hiện ở hai khía cạnh. Một là, đất đai là
tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên xem nh không thể bị huỷ
hoại (trừ trờng hợp đặc biệt). Hai là, các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có
thể tồn tại hàng chục năm, có công trình sau khi cải tạo nâng cấp có thể tồn tại
hàng trăm năm. Tuy nhiên, cần phân biệt “ti thä kinh tÕ” vµ “ti thä vËt lý”
cđa bÊt ®éng s¶n. Ti thä kinh tÕ chÊm døt khi trong điều kiện thị trờng và
trạng thái vận hành đều bình thờng mà chi phí sử dụng bất động sản ngang bằng
với lợi ích thu đợc từ bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều
tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lÃo hoá và h
hỏng, không thể tiÕp tơc an toµn cho viƯc sư dơng. Trong trêng hợp đó nếu xét
thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình thu đợc lợi lớn hơn là phá đi và xây
dựng mới, thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để chứa đợc mấy lần tuổi thọ kinh
tế.
Thực tế các nớc đà chứng tỏ tuổi thọ kinh tế của công trình có liên quan
đến tính chất sử dụng của công trình đó. Nói chung tuổi thọ kinh tế của nhà ở,
khách sạn, nhà hát là trên 40 năm, của nhà xởng công nghiệp, nhà ở phổ thông
Website: Email : Tel : 0918.775.368

Website: Email : Tel : 0918.775.368

là trên 45 năm... Tuy nhiên, niên hạn khấu hao của bất động sản lại do ngành tài
chính quy định, thờng phụ thuộc vào chính sách thuế của Nhà nớc chứ không
nhất thiết phơ thc ti thä kinh tÕ hc ti thä vËt lý của bất động sản.
Chính vì tính lâu bền của hàng hoá và do đất đai không mất đi, không bị
thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác
nhau, nên hàng hoá bất động sản rất phong phú, đa dạng, không bao giờ cạn.
Hàng hoá có tính thích ứng.
Bất động sản là công trình, trong quá trình sử dụng điều có thể công năng
sử dụng mà vẫn giữ nguyên đặc trng của công trình, đồng thời vẫn đảm bảo nhu
cầu sử dụng của ngời tiêu dùng trong việc thoả mÃn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất,
kinh doanh và các hoạt động khác. Ví dụ: nhà ở qua cải tạo có thể trở thành văn
phòng làm việc...
Hàng hoá bất động sản chịu sự ảnh hởng lẫn nhau.
Bất động sản chịu sự ảnh hởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của bất động sản có
thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trờng hợp Nhà nớc đầu t
xây dựng công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xà hội sẽ làm tăng vẻ
đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó.
Trong thực tế,việc xây dựng công trình này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn
của công trình khác là hiện tợng khá phổ biến.
III. Thị trờng bất động sản

1.

Khái niệm về thị trờng bất động sản

Thị trờng bất động sản chỉ xuất hiện khi bất động sản trở thành hàng hoá.
Nh vậy, ở đâu và lúc nào, bất động sản cha trở thành hàng hoá, thì ở đó, lúc đó

cha thể có thị trờng bất động sản.
Do quan niệm khác nhau về hàng hoá và phạm vi thị trờng, nên có một số
quan điểm khác nhau về thị trờng bất động sản:
- Có ý kiến cho rằng thị trờng bất động sản và thị trờng đất đai là một, bởi
vì tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn liền với đất mới trở thành bất
động sản đợc. Do đó, đất đai bản thân nó là bất động sản, đồng thời nó là yếu tố
đầu tiên của bất kỳ bất động sản nào khác. Song trên thực tế, thị trờng đất đai
chỉ là một bộ phận của thị trờng bất động sản và hàng hoá đất đai chỉ là một
loại và là một phần của hàng hoá bất động sản.
- ý kiến thứ hai cho rằng thị trờng bất động sản là thị trờng nhà, đất. Quan
niệm này khá phổ biến ở nớc ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới đợc mang ra
mua bán chuyển nhợng trên thị trờng, bất động sản nhà, đất giữ vai trò quan
trọng trong ®êi sèng kinh tÕ, x· héi , an ninh quèc phòng của đất nớc; nhà, đất
là bất động sản chủ yếu cả về khối lợng và giá trị. Cũng giống nh trên, bất động
sản nhà đất chỉ là một bộ phận quan trọng của hàng hoá bất động sản trên thị trờng. Vì vậy, quan niệm này không đầy đủ.
- Một quan niệm khác khá phổ biến cho rằng, thị trờng bất động sản là
hoạt động, mua bán, trao đổi, thế chấp quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động
sản theo quy luật của thị trờng. Khái niệm này phản ¸nh trùc diƯn c¸c ho¹t
Website: Email : Tel : 0918.775.368


Website: Email : Tel : 0918.775.368

động của thị trêng cơ thĨ. Cịng cã ý kiÕn bỉ sung cho khái niệm này, cho rằng
thị trờng bất động sản là thị trờng của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê,
thế chấp quyền sở hữu bất động sản (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật
của thị trờng có sự quản lý của Nhà nớc. Điều này xuất phát từ đặc điểm hoạt
động của thị trờng bất động sản ở hầu hết các nớc đều đợc điều chỉnh bằng
pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ
của Nhà nớc.

Từ những phân tích nêu trên, có thể đa ra một khái niệm về thị trờng bất
động sản nh sau: Thị trờng bất động sản là nơi mà tại đó ngời mua và ngời bán
tài sản bất động sản tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lợng
hàng hoá bất động sản đợc thực hiện. Thị trờng bất động sản bao gồm các hoạt
động có liên quan đến giao dịch bất động sản nh: chuyển nhợng, mua, bán, cho
thuê, thừa kế, thế chấp... Hoạt động của thị trờng này tất yếu phải tuân theo quy
luật thị trờng, đồng thời bao hàm các yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục của
mỗi quốc gia.
Ngoài ra khi nhìn nhận thị trờng bất động sản ở các nớc đang phát triển,
vấn đề thờng đợc quan tâm là vấn đề thị trờng chính quy và thị trờng phi chính
quy. Thị trờng chính quy đợc hiểu là thị trờng mà ở đó các hoạt động liên quan
đến giao dịch bất động sản đợc thực hiện theo đúng quy đinh của pháp luật, còn
thị trờng bất động sản phi chính quylại liên quan đến các giao dịch bất động sản
không tuân thủ hoặc tuân thủ không đầy đủ các quy định của pháp luật nhng
vẫn tồn tại. Mức độ tồn tại của thị trờng phi chính quy phản ánh những tồn tại
của hệ thống pháp luật và thực thi pháp luật của mỗi nớc.
2.

Đặc điểm của thị trờng bất động sản

Do hàng hoá bất động sản là hàng hoá đặc biệt, thị trờng bất động sản là
thị trờng giao dịch hàng hoá đặc biệt có một số đặc điểm riêng biệt nh sau:
2.1. Thị trờng bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc
Bất động sản là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí
và nó chịu ảnh của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập
quán, thị hiếu của mỗi vùng, địa phơng khác nhau. Đồng thời, đất đai không thể
di chuyển từ vùng này sang vùng khác và tâm lý, tập quán cũng không thể di
chuyển từ vùng này sang vùng khác đợc. Chính vì vậy, hoạt động của thị trờng
bất động sản cũng mang tín địa phơng.
Mặt khác, thị trờng bất động sản mang tính chất không tập trung, trải rộng

trên tất cả các vùng trên đất nớc, mà ở mỗi vùng có trình độ phát triển kinh tế,
xà hội, văn hoá khác nhau, mật độ dân số lại không đồng đều. Do đó, nhu cầu
bất động sản rất khác nhau về số lợng, kiểu cách, mẫu mÃ, chất lợng dẫn đến sự
phát triển không đồng đều về quy mô và trình độ phát triển của thị trờng bất
động sản. Rõ ràng, thị trờng bất động sản ở các đô thị có quy mô và trình độ
phát triển thị trờng bất động sản ở nông thôn, miền núi.... Ngay cả giữa các đô
thị với nhau thì đô thị trung tâm kinh tế, chính trị của một vùng hay cả nớc thì
Website: Email : Tel : 0918.775.368


Website: Email : Tel : 0918.775.368

cịng cã thÞ trờng bất động sản phát triển, hoạt động sôi động hơn các đô thị
khác.
2.2. Thị trờng bất động sản không phải là thị trờng giao dịch bản thân bất
động sản mà là thị trờng giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong
bất động sản.
Thị trờng bất động sản là thị trờng giao dịch các quyền và lợi ích có đợc từ
việc sở hữu đất đai (quyền sử dụng đất). Bởi vì, đất đai không có khấu hao và
không mất đi (trừ trờng hợp do thiên nhiên tác động), ngời có quyền sử dụng đất
không sử dụng đất nh các tài sản thông thờng khác, cái mà họ có thể sử dụng đó là
quyền và lợi ích do đất đai mang lại. Tính chất này của đất đai là yếu tố cơ bản
quyết định tính đặc thù của giao dịch trên thị trờng bất động sản. Do đó, giá đất
một bộ phận của giá bất động sản (trờng hợp giá đất và giá bất động sản) không
phản ánh giá trị của hàng hoá đất đai, mà giá đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng
thu lợi từ đất hoặc hiệu quả vốn đầu t vào đất.
2.3. Thị trờng bất động sản tuy có hoạt động phong phú nhng thờng là một
thị trờng không hoàn hảo
Thị trờng bất động sản có nội dung phong phú bao gồm các giao dịch dân
sự chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản, các dao dịch chuyển đổi

bất động sản, các giao dịch cho thuê, thế chấp bất động sản, các giao dịch dùng
bất động sản góp vốn liên doanh.... Các giao dịch này đợc thực hiện thông qua
các hợp đồng do pháp luật quy định hoặc theo tập quán cộng đồng và giữa hai
bên giao dịch chấp nhận.
Tuy là thị trờng có nội dung phong phú, nhng trên thực tế, thị trờng bất
động sản là dạng thị trờng không hoàn hảo. Thị trờng bất động sản phụ thuộc
điều kiện đặc trng của từng vùng, từng địa phơng, nó chịu sự chi phối của điều
kiện tự nhiên, kinh tế, xà hội, truyền thống và tập quán của mỗi vùng, mỗi địa
phơng, mỗi cộng đồng khác nhau. Chính vì đặc điểm mang tính địa phơng nh
vậy, sự hiểu biết về giao dịch và thực hiện giao dịch thờng không hoàn hảo. Có
giao dịch ở địa phơng này đà xuất hiện nhng ở địa phơng khác lại cha xuất hiện,
cá biệt hơn có giao dịch cùng loại nhng ở điạ phơng khác nhau sẽ có cách tiến
hành khác nhau. Thông tin và các yếu tố cấu thành thị trờng là không hoàn hảo.
Nguyên nhân là do bản thân hiện vật của từng bất động sản chỉ phản ánh tình
trạng vật chất của bất động sản. Bản thân vật chất của bất động sản không phản
ánh đợc tính pháp lý về quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản của ngời
đang có bất động sản, đó là những thông tin, yếu tố mà ngời mua, thuê, nhận
thế chấp, nhận vốn góp liên doanh... cần nắm bắt, am hiểu.

Website: Email : Tel : 0918.775.368


Website: Email : Tel : 0918.775.368

2.4. ThÞ trêng bất động sản chi phối mạnh mẽ một trong những yếu tố đầu
vào quan trọng nhất của các ngành sản xuất, kinh doanh
Hàng hoá bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích luỹ tài sản cố định,
trở thành yếu tố đầu vào quan trọng hàng đầu của các ngành sản xuất kinh
doanh. So với tích luỹ tài sản lu động thì tích luỹ tài sản cố định (trong đó bất
động sản chiếm tỷ trọng chủ yếu) thờng lớn gấp từ 7 đến 9 lần. Việc khai thông

thị trờng bất động sản sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho các nhà kinh
doanh bất động sản mà cả với các tổ chức sử dụng hàng hoá bất động sản và
kinh doanh trong lĩnh vực sản xuất, dịch vụ... một cách hiệu quả.
2.5. Thị trờng bất động sản chịu sự tác động của Nhà nớc
Bất động sản muốn trở thành hàng hoá và thực hịên giao dịch trên thị trờng
phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống pháp luật đất đai và bất động
sản nh mua, bán, thế chấp, góp vốn... Đồng thời, pháp luật còn quy định hợp
đồng giao dịch dân sự về bất động sản. Việc cung cấp thông tin về bất động sản
(yếu tố quan trọng đối với hoạt động của thị trờng bất động sản) cũng phải tuân
thủ quy định của Nhà nớc và pháp luật.
2.6. Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản
Đối với hàng hoá thông thờng, khi cầu tăng lên thì nhu cầu sản xuất có thể
đẩy mạnh sản xuất và tăng lợng cung nhanh chóng. Tuy nhiên, đối với hàng hoá
bất động sản thì không giống nh vậy, khi cầu về bất động sản tăng lên thì cung
về bất động sản trên thị trờng không thể phản ứng nhanh chóng với sự thay đổi
của cầu. Bởi vì, việc tăng cung hàng hoá bất động sản cần có nhiều thời gian và
khó khăn hơn các hàng hoá thông thờng. Việc tạo ra hàng hoá bất động sản, các
công trình xây dựng... đòi hỏi phải tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu thông tin về
đất đai, chuyển nhợng đất đai, xin cấp giấy phép xây dựng, thi công... Thủ tục
pháp lý để chuyển nhợng đất đai, bất động sản thờng là khá phức tạp. Mặt khác,
bất động sản là hàng hoá có giá trị lớn, đòi hỏi vốn đầu t lớn. Kết quả là bất
động sản chỉ hấp dẫn những ngời có khả năng thanh toán những thứ cho thuê đợc thực hiện chậm.
2.7. Giao dịch trên thị trờng bất động sản cần đến các loại t vấn chuyên
nghiệp trình độ cao
Bất động sản là hàng hoá có giá trị lớn. Hơn nữa, giá cả của hàng hoá bất
động sản chịu sự tác động của nhiều yếu tố phức tạp. Đồng thời, thông tin trên
thị trờng bất động sản khá phức tạp và thờng không hoàn hảo. Chính vì vậy, khi
thực hiện các giao dịch về thị trờng bất động sản cần có sự tính toán kĩ lỡng, đòi
hỏi phải thông qua t vấn của các chuyên gia môi giới, định giá bất động sản có
chuyên môn... thuộc các tổ chức môi giới hoạt động trên thị trờng. Tuy giá cả

của các chuyªn gia íc tÝnh vÉn Ýt nhiỊu mang tÝnh chđ quan nhng những ngời
này đà đợc đào tạo, có kinh nghiệm, có kiến thức chuyên môn, nắm đợc thông
tin thị trờng, am hiểu pháp luật về bất động sản... nên có thể giúp các đối tợng
Website: Email : Tel : 0918.775.368


Website: Email : Tel : 0918.775.368

cã nhu cÇu giao dịch bất động sản có thể thoả mÃn nhu cầu đặt ra. Thực tế cho
thấy, các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trờng bất động
sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ cao. Hoạt động của tổ
chức môi giới có vai trò rất quan trọng, góp phần kích thích thị trờng phát triển.
2.8. Thị trờng bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trờng vốn
Bất động sản là loại hàng hoá có giá trị lớn, do đó, các hoạt động giao
dịch, đầu t kinh doanh trên thị trờng bất động sản đều có nhu cÇu rÊt lín vỊ vèn.
Vèn bao gåm vèn tù cã và một phần đợc huy động trên thị trờng vốn. Đồng
thời, một lợng vốn huy động đợc trên thị trờng tài chính đợc đầu t vào thị trờng
bất động sản - một lĩnh vực đầu t đợc a chuộng. Hàng hoá bất động sản có giá
trị lớn và không di dời, lâu bền... nên thờng đóng vai trò là tài sản đảm bảo
trong các hoạt động vay mợn trên thị trờng vốn. Vì vậy, thị trờng bất động sản
của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trờng vốn phát triển lành mạnh và ổn định. Giữa hai thị trờng này có mối quan hệ
khăng khít với nhau. Thực tế cho thấy, biến động của thị trờng này sẽ dẫn đến
biến động của thị trờng kia. Năm 1998, cuộc khủng hoảng tài chính - tiền tệ
châu á đà ảnh hởng lớn đến hoạt động của thị trờng bất động sản. Sự sụt giá
nhanh chóng của bất động sản thờng kéo theo sự gia tăng các khoản nợ khó đòi,
thậm chí dẫn đến sự phá sản của một tổ chức tài chính trên thị trờng vốn.
2.9. Tính nhạy cảm của thị trờng bất động sản
Thị trờng bất động sản rất nhạy cảm đối với tăng trởng kinh tế, dễ bị
nóng khi nền kinh tế có mức tăng trởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi
kinh tế suy giảm; thị trờng bất động sản cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn

hoá, xà hội.
Thị trờng bất động sản một khi không đợc tổ chức và thông tin đầy đủ và
trong điều kiện vĩ mô không ổn định sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý,
đặc biệt trong những ®iỊu kiƯn nhµ níc ®ang thùc hiƯn chun ®ỉi sang kinh tế
thị trờng.
3.

Vị trí, vai trò của thị trờng bất động sản và tính tất yếu khách quan
của việc hình thành và phát triển thị trờng bất động sản

3.1. Vị trí của thị trờng bất động sản
Thị trờng bất động sản là bộ phận không thể thiếu của cơ cấu thÞ trêng
trong nỊn kinh tÕ thÞ trêng. Kinh tÕ thÞ trờng dù theo mô hình nào (mô hình
Thụy Điển ở Bắc Âu hay Mỹ ở Bắc Mỹ, mô hình Nhật Bản ở Đông Bắc á...)
đều bao gồm một hệ thống thị trờng, trong đó có thị trờng hàng hoá (hàng tiêu
dùng, hàng t liệu sản xuất), thị trờng lao động, thị trờng tài chính - tiền tệ, thị trờng bất động sản, thị trờng dịch vụ...
Các bộ phận trong cơ cấu thị trờng trên đây không ra đời đồng loạt một lúc
và cũng không đồng thời đạt tới trình độ hoàn thiện trong cùng một thời điểm.
Website: Email : Tel : 0918.775.368


Website: Email : Tel : 0918.775.368

Mỗi quốc gia chọn cho mình một cách phát triển khác nhau. Nhng có quốc gia
lại chọn cách đi lên và phát triển kinh tế dịch vụ, thì thị trờng dịch vụ lại sớm
đạt đợc trình độ phát triển hoàn thiện hơn so với các thị trờng khác. Tuy vậy, có
một số thị trờng hình thành và phát triển không phụ thuộc vào nền kinh tế là
nông nghiệp hay công nghiệp, hay dịch vụ... Trong số các loại thị trờng phải kể
đến thị trờng lao động và không thể không kể đến thị trờng bất động sản. Đây là
những thị trờng đầu vào của bất kì loại hình sản xuất - kinh doanh nào trong

nền kinh tế thị trờng.
Với t cách là một thị trờng đầu vào của mọi ngành sản xuất - kinh doanh,
thị trờng bất động sản chiếm vị trí độc tôn trong phân phối đất đai cho những
nhà kinh doanh trong lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, xây dựng công trình
kiến trúc. Đối với các tài sản trên đất, gắn liền với đất, nhà ở, cửa hàng, thị trờng bất động sản giữ vị trí chủ yếu trong việc điều hòa cung - cầu các loại tài
sản này. Trong việc điều hòa đó, thị trờng bất động sản thực hiện kích cung
hoặc kích cầu theo tín hiệu thị trờng, trong đó việc kích cung không phải
bao giờ cũng dẫn đến việc sản xuất thêm, xây dựng thêm các bất động sản. ở
đây, trong việc kích cung, thị trờng bất động sản giữ vị trí là nơi duy nhất
chuyển những bất động sản cha phải là hàng hoá thành những bất động sản
hàng hoá để giao dịch trên thị trờng.
3.2. Vai trò của thị trờng bất động sản
Thị trờng bất động sản là nhân tố quan trọng thúc đẩy sự phát triển kinh tế,
xà hội của mỗi quốc gia và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân c. Vai trò
của thị trờng bất động sản biểu hiện trên các mặt cụ thể sau:
3.2.1. Thị trờng bất động sản là yếu tố hàng đầu tác động quyết định tới tăng
giảm tỉng tÝch l cđa nỊn kinh tÕ
T theo quy m« và trình độ phát triển, các nền kinh tế thị trờng trên thế
giới đều quan tâm đến tổng tích luỹ trong mối quan hệ giữa tích luỹ và tiêu
dùng của nỊn kinh tÕ. ë møc thÊp, tỉng tÝch l thêng chiÕm tû träng10 ÷ 20%
GDP; ë møc cao, tû träng này chiếm 30 ữ 40% GDP.
Trong tổng tích luỹ thì tích luỹ tài sản cố định luôn luôn cao gấp nhiều lần
so với tích luỹ tài sản lu động. Tài sản cố định bao gồm nhiều loại, trong đó tài
sản bất động sản thờng chiếm đa phần, thờng là trên 60% tổng tích luỹ tài sản
cố định. Tài sản bất động sản với t cách là những hàng hoá lu thông trên thị trờng đà trực tiếp trở thành một trong những bộ phận quan trọng của GDP. Quy
mô của bộ phận này đối vơi những nền kinh tế có tổng tích luỹ thấp cũng chiếm
5 ữ 10% GDP, đối víi nh÷ng nỊn kinh tÕ cã tỉng tÝch l cao có thể chiếm tới
15 ữ 20% GDP.
Do quy mô đó, khi thị trờng bất động sản nóng lên sẽ làm cho nền kinh tế
có tốc độ tăng lên tăng trởng cao hơn so với bình thờng và khi nguội đi sẽ làm

cho tăng trởng giảm đi không bình thờng, có khi còn tăng âm.

Website: Email : Tel : 0918.775.368


Website: Email : Tel : 0918.775.368

3.2.2. ThÞ trêng bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất
Trớc tiên, vì ở đây xuất hiện các yêu cầu về bất động sản, từ đó đòi hỏi xà hội
không ngừng phát triển bất động sản. Thị trờng là nơi chuyển hoá vốn từ hình thái
hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trởng
của kinh doanh bất động sản. Đồng thời, khi thị trờng cung cấp đáp ứng nhu cầu
xà hội về tài sản bất động sản cũng chính là đáp ứng yếu tố không thể thiếu của
quá trình sản xuất xà hội, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. Thị trờng bất
động sản phát triển còn góp phần tạo điều kiện cho việc bố trí, sản xuất, phân bố
sản xuất kinh doanh theo quy hoạch và theo định hớng phát triển kinh tế của mỗi
quốc gia. Mặt khác, thị trờng bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về
bất động sản; tiêu dùng cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, cầu nối giữa xây dựng,
mua bán, thuê mớn, thế chấp bất động sản.
Trong điều kiện thị trờng, ngời sản xuất lo sản xuất ra các hàng hoá mà
hàng hoá bất động sản lại không thể di dời đợc, nó có vị trị cố định, trong khi
ngời tiêu dùng cũng cần tìm những bất động sản có vị trí nhất định, đợc xây
dựng theo tiêu chuẩn, mẫu mà nhất định. Để giải quyết vấn đề này phải thông
qua thị trờng. Thị trờng bất động sản góp phần thúc đẩy áp dụng khoa học kỹ
thuật, cải tiến công nghệ và nâng cao chất lợng bất động sản, nâng cao hiệu qủa
sử dụng tài nguyên đất. Một điều rõ ràng là các sản phẩm mang tính chất hịên
đại, có chất lợng bao giờ cũng dễ tiêu thụ hơn trên thị trờng so với sản phẩm lỗi
thời. Điều này thúc đẩy các nhà xây dựng nghiên cứu, tìm tòi, sáng tạo nhằm
cải tiến sản phẩm ngày càng phù hợp với nhu cầu thị trờng. Sau nữa là thị trờng
bất động sản thúc đẩy việc sử dụng tiết kiệm trong sản xuất, kinh doanh, nhất là

ngời có nhu cầu sử dụng bất động sản phải cân nhắc để đảm bảo chi phí về bất
động sản là tối thiểu nhất là trong tổng chi phí sản xuất, kinh doanh.
3.2.3. Thị trờng bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu t phát triển
Trớc hết, thị trờng bất động sản chính là do yếu tố tăng đầu t cho tài sản cố
định của nền kinh tế quốc dân, sự tăng lên của lợng tài sản cố định đòi hỏi phải
có nguồn vốn đảm bảo. Rõ ràng bẩn thân sự tăng trởng của bất động sản trên thị
trờng đòi hỏi sự gia tăng đầu t. Hai là, phát triển thị trờng bất động sản đợc thể
hiện bằng hai cách: cách thứ nhất tăng khối lợng hàng hoá bất động sản giao
dịch trên thị trờng; Cách thứ hai, mở rộng phạm vi các quan hệ giao dịch: mua
bán, chuyển nhợng, thế chấp... làm tăng các quan hệ giao dịch cũng là tăng lợng
bất động sản nhất định trong giao dịch làm cho lợng hàng hoá bất động sản nh
đợc tăng lên không bao giờ cạn và do đó tăng tốc độ chu chuyển vốn. Ba là, khi
các giao dịch thế chấp bất động sản để vay vốn phục vụ sản xuất, kinh doanh
chẳng những làm nhân đôi giá trị sử dụng của bất động sản mà còn có tác dụng
khai thác nguồn vốn nhàn rỗi trong dân c cho đầu t phát triển. Bốn là, khi giá trị
quyền sử dụng đất đợc đem ra góp vốn liên doanh, nhà nớc cũng nh doanh
nghệp không phải đầu t vốn bằng tiền, mà với bất động sản có sẵn, nhất là đất
đai dùng làm vốn để gọi đầu t trong và ngoài nớc. Đất đai - bất động sản nh một
nguồn vốn để khai thác các nguồn vốn khác. Năm là, Nhà nớc có thể dùng quỹ
Website: Email : Tel : 0918.775.368


Website: Email : Tel : 0918.775.368

đất của mình tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, mà cuối cùng quỹ đất không hề
cạn đi.
3.2.4. Thị trờng bất động sản phát triển là một cách để khai thác nguồn thu
cho ngân sách Nhà nớc
Thị trờng bất động sản phát triển theo cách thứ nhất là tăng khối lợng hàng
hoá giao dịch trên thị trờng là điều kiện cơ bản tăng nguồn thu cho ngân sách

nhà nớc. Thị trờng bất động sản phát triển theo cách thứ hai là mở rộng và tăng
các quan hệ giao dịch, làm cho cùng một khối lợng hàng hoá nhng qua nhiều
lần giao dịch tức là làm tăng khối lợng hàng hoá luân chuyển, đó cũng là một
cách góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nớc. Bởi vì, sự mua đi, bán lại
nhiều lần, sự thuê đi, thuê lại nhiều lần... giúp Nhà nớc tăng thu nhập về thuế.
3.2.5. Phát triển thị trờng bất động sản góp phần mở rộng thị trờng và quan
hệ đối ngoại
Thị trờng bất động sản là một bộ phận trong hệ thống các thị trờng, có
quan hệ mật thiết với thị trờng vốn, thị trờng lao động, thị trờng hàng hoá, bởi
vậy sự hình thành và phát triển thị trờng bất động sản góp phần hình thành và
phát triển đồng bộ các loại thị trờng. Vì phát triển thị trờng bất động sản cũng
đồng thời là đòi hỏi một sự nhiều hơn, tốt hơn của thị trờng hàng hoá, dịch vụ,
một sự cung cấp lao động tốt hơn, lao động có kĩ thuật cao... và cả vốn đảm bảo
cho thị trờng bất động sản tăng trởng theo.
Phát triển thị trờng bất động sản góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại,
trong điều kiện của một nền kinh tế phát triển thì quan hệ thị trờng nói chung và
thị trờng bất động sản nói riêng không còn bó hẹp trong phạm vi một quốc
gia.Thị trờng bất động sản phát triển vợt khỏi một quốc gia chẳng những tạo
điều kiện cho tổ chức, cá nhân nớc ngoài tham gia giao dịch bất động sản trên
lÃnh thổ mỗi nớc mà cần tạo điều kiện cho họ đầu t phát triển sản xuất, đầu t
kinh doanh bất động sản và họ cũng có thể ccc trú, sinh sống... Đó là cơ sở hình
thành phát triển các quan hệ giao dịch xà hội tạo ra sự thuận lợi hiểu biết lẫn
nhau giữa các nớc, các dân tộc... góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại.
3.2.6. Thị trờng bất động sản có ảnh hởng đến sự ổn định xà hội
Thị trờng đất đai nói riêng và thị trờng bất động sản nói chung giữ vị trí
quan trọng đối với sự ổn định xà hội, nhất làthị trờng đất đai ở bất cứ xà hội nào
cũng gắn với chính sách đất đai của một quốc gia. Một thị trờng bất động sản
phát triển lành mạnh cũng tức là chính sách đất đai phù hợp, xà hội ổn định.
Một khi thị trờng bất động sản không hoạt động, hoặc hoạt động không lành
mạnh: giá cả lên xuống thất thờng, đầu cơ đất đai... sẽ tác động trực tiếp vào

mọi hoạt động xà hội, xáo trộn t tởng, sự hoài nghi vào chính sách pháp luật...
làm cho xà hội thiếu ổn định, vì đất đai, nhà ở luôn gắn vơi hoạt động sản xuất
và đời sống con ngời và các hoạt động xà hội của con ngời. Thực tế ở các nớc
và nớc ta, trong giai đoạn nhữnh cơn sốt đất khi mà thị trờng đất đai, nhà ở
ngầm xuất hiện, hiện tợng buôn bán đầu cơ đất đâi phát triển... đà dẫn đến sự
Website: Email : Tel : 0918.775.368


Website: Email : Tel : 0918.775.368

tăng nhanh giá cả đất đai, ngời dân hoài nghi về chính sách ®Êt ®ai cđa nhµ níc,
quan hƯ x· héi vỊ ®Êt đai, nhà ở đà có những biểu hiện tiêu cực.
3.2.7. Thị trờng bất động sản góp phần nâng cao đời sống nhân dân
Trớc hết, thị trờng bất động sản phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kĩ
thuật và công nghệ, nâng cao chất lợng nhà ở cũng nh các công trình phục vụ
cho các hoạt động trực tiếp của con ngời, cho nhu cầu văn hoá, xà hội, thể
thao... Sự vận động và phát triển của thị trờng bất động sản cũng đồng thời là
kết quả của sự tác động tơng hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung và cầu,
đó cũng là sự tác động tơng hỗ giữa sản xuất và tiêu dùng; sản xuất ngày càng
thoả mÃn nhu cầu của con ngời về nơi ăn, chốn ở, đi lại, sinh hoạt, nơi con ngời
thực hiện sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác. Thị trờng bất động sản
phát triển ảnh hởng vào sự phát triển của thị trờng hàng hoá, thị trờng vốn... góp
phần hình thành và phát triển đồng bộ các loại thị trờng, đáp ứng nhu cầu nhiều
mặt của đời sống con ngời.
3.2.8. Hoạt động của thị trờng bất động sản góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới
quản lý đất đai, các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế xà hội khác
Thông qua hoạt động của thị trờng bất động sản, Nhà nớc tiếp tục bổ sung,
hoàn thiện pháp luật chính sách đất đai. Vì chỉ có thông qua thị trờng, các giao
dịch dân sự về đất đai mới đợc thực hiện và những điều không phù hợp với
chính sách đất đai, bộc lộ sự không phù hợp trong quản lý đất đai. Điều này

giúp Nhà nớc đổi mới, bổ sung, hoàn thịên chính sách đất đai và thực hịên đổi
mới công tác quản lý đất đai nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai đợc
thực hiện phù hợp với bản chất của quan hệ đất đai, từ đó tạo điều kiện cho thị
trờng mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng kinh doanh ngầm,
tham nhũng, trốn thuế, đầu cơ và các tệ nạn khác xung quanh hoạt động kinh
doanh bất động sản đang có chiều hớng gia tăng ở nớc ta.
Cũng thôngm qua thị trờng giúp Nhà nớc đổi mới, bổ sung, hoàn thiện
công tác quản lý đất đai, quản lý bất động sản: thiết lập hệ thống, quy trình
đăng ký đất đai, đăng ký tài sản, lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất... hoàn thịên hồ sơ ban đầu về đất đai, bất động sản là điều
kiện trực tiếp làm rõ ranh giới và xác lập từng bất động sản cụ thể nh một hàng
hoá cụ thể. Thị trờng bất động sản hình thành và phát triển góp phần xác lập
mối quan hệ kinh tế giữa nhà nớc và ngời sử dụng bất động sản, nâng cao hiệu
quả sử dụng tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế trong đầu t xây
dựng cơ bản, trên sở đó bổ sung, hoàn thiện cơ chế chính sách và hoàn thiện
công tác quản lý Nhà nớc.
3.3 Tính tất yếu khách quan của việc hình thành và phát triển thị trờng bất
động sản
Quá trình hình thành và phát triển của thị trờng bất động sản là một quá
trình tất yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá.
Sự chiếm hữu t nhân về t liệu sản xuất là cơ sở của sản xuất hàng hoá. Đối với
Website: Email : Tel : 0918.775.368


Website: Email : Tel : 0918.775.368

bất động sản t liệu sản xuất ban đầu mà giai cấp thống trị chiếm hữu là ruộng
đất. Chính do sở hữu t nhân về ruộng đất kết hợp với sự phát triển của sản xuất
hàng hoá làm nảy sinh các hình thức trao đổi, sang nhợng, thuê mớn ruộng đất.
Các hình thức giao dịch ban đầu này là bớc sơ khai ban đầu của thị trờng bất

động sản.
Nền kinh tế thị trờng phát triển đòi hỏi sự phát triển của một hệ thống
đồng bộ các loại thị trờng, từ thị trờng hàng hóa, thị trờng vốn, thị trờng lao
động đến thị trờng bất động sản.
Vốn, lao động và bất động sản là yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất
trong nền kinh tế thị trờng. Do đó, để đáp ứng nhu cầu các yếu tố đầu vào đòi
hỏi thị trờng các yếu tố đầu vào phải đợc hình thành, trong đó có thị trờng bất
động sản. Thị trờng bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với các loại thị trờng
khác, đặc biệt là với thị trờng vốn. Khi sản xuất phát triển, quy mô, số lợng và
các loại hình giao dịch về bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng: mua
bán, cho thuê, thế chấp... đòi hỏi phải có thị trờng bất động sản phát triển, linh
hoạt để đáp ứng nhu cầu giao dịch của nền kinh tế. Các chủ thể tham gia thị trờng bất động sản ngày càng mở rộng: chính phủ, doanh nghiệp, cá nhân.... Các
giao dịch về bất động sản phát triển làm xuất hiện các tổ chức trung gian môi
giới, t vấn, thông tin về bất động sản để làm cầu nối cung cầu bất động sản.
Cùng với quá trình phát triển của nền kinh tế thị trờng, mức sống của các tầng
lớp dân c ngày càng tăng, cộng với sự gia tăng dân số và quá trình đô thị hóa,
dẫn đến nhu cầu giao dịch bất động sản tăng lên. Chính vì vậy, sự hình thành và
phát triển thị trờng bất động sản là tất yếu khách quan nhằm đáp ứng nhu cầu
giao dịch về bất động sản ngày càng tăng của các tầng lớp trung gian.
Bên cạnh đó, quá trình hội nhập kinh tế của các quốc gia cũng đòi hỏi phải
có thị trờng bất động sản phát triển, đáp ứng nhu cầu về đất đai, bất động sản
phục vụ cho các hoạt động hợp tác kinh tế quốc tế. Đặc biệt đối với các nớc
đang phát triển, đất đai(quyền sử dụng đất) là một nguồn vốn quan trọng để góp
vốn liên doanh. Vì vậy, để phát triển hoạt động kinh tế quốc tế, mỗi nớc cần
phải có thị trờng bất động sản phát triển để đáp ứng nhu cầu về định giá bất
động sản, chuyển nhợng phần vốn góp bằng bất động sản...
Đối với nớc ta đang trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trờng,
việc hình thành một hệ thống thị trờng đồng bộ nói chung và thị trờng bất động
sản nói riêng là vấn đề hết sức quan trọng.
Trong cơ chế kế hoạch hóa tập trung, thị trờng bất động sản hầu nh không

tồn tại do không có sự thừa nhận của pháp luật. Một số giao dịch về bất động
sản của các tầng lớp dân c đợc thực hiện thông qua thị trờng ngầm. Vì vậy, khi
chuyển sang kinh tế thị trờng, thị trờng bất động sản hầu nh cha hình thành, các
giao dịch về bất động sản chủ yếu thực hiện trên thị trờng bất động sản không
chính thức, nằm ngoài sự kiểm soát của nhà nớc. Điều này làm cho thị trờng bất
động sản diễn biến hết sức phức tạp gây ra các hậu quả tiêu cực về kinh tế - xÃ
hội, các nguồn lực về bất động sản cha phát huy đợc hiệu quả một cách tối đa.
Chính vì vậy, hình thành và phát triển thị trờng bất động sản ở Việt Nam là một
tất yếu khách quan.
Website: Email : Tel : 0918.775.368


Website: Email : Tel : 0918.775.368

4.

Phân loại thị trờng bất động sản

Có nhiều cách phân loại thị trờng bất động sản, mỗi cách dựa vào một số
tiêu thức khác nhau. Mỗi tiêu thức là cách tiếp cận khác nhau đối với thị trờng
bất động sản.
4.1. Căn cứ vào loại hình giao dịch
Nếu căn cứ vào các loại hình giao dịch trên thị trờng bất động sản, có thể
chia thị trờng bất động sản thành các thị trờng sau:
Thị trờng mua bán bất động sản
Thị trờng mua bán bất động sản là loại hình thị trờng hình thành sớm nhất
trong các loại thị trờng bất động sản. Thị trờng mua bán đất đai xuất hiện gần
nh đồng thời với sự xuất hiện chiếm hữu t nhân về t liệu sản xuất, chiếm hữu t
nhân về đất đai. Ngày nay, việc mua bán trao đổi đất đai, bất động sản đà trở
thành phổ biến và vợt khỏi khuôn khổ một quốc gia, nhất là các nớc có nền kinh

tế phát triển. Hoạt động mua bán, trao đổi bất động sản đợc diễn ra trực tiếp
giữa những ngời có nhu cầu mua bán, trao đổi hoặc thông qua các tổ chức dịch
vụ, môi giới, t vấn bất động sản. Ngoài ra cũng có thể do các doanh nghiệp (sản
xuất kinh doanh) bất động sản cung cấp bất động sản cho các chđ thĨ trong nỊn
kinh tÕ.
♦ ThÞ trêng giao dÞch cho thuê bất động sản.
Thị trờng cho thuê bất động sản là thị trờng mà ngời có nhu cầu thuê bất
động sản chỉ sử dụng bất động sản trong một thời gian nhất định. Vì vậy, họ chỉ
có nhu cầu thuê bất động sản và việc thuê sẽ mang lại hiệu quả hơn các hình
thức khác. Ngời có bất động sản trên cơ sở nghiên cứu thị trờng để quyết định
việc cho thuê bất động sản đảm bảo lợi ích kinh tế thu đợc là cao nhất. Giá cả
cho thuê đợc hình thành do quan hệ cung cầu về các bất động sản cho thuê. Các
giao dịch về thuê bất động sản có thể tiến hành trực tiếp giữa ngời có bất động
sản cho thuê và ngời có nhu cầu thuê bất động sản hoặc thông qua các tổ chức
trung gian môi giới bất động sản. Các giao dịch thuê và cho thuê hình thành nên
thị trờng cho thuê bất động sản .
Thị trờng giao dịch các bất động sản dùng làm tài sản thế chấp.
Khi nền kinh tế thị trờng phát triển, việc dùng bất động sản làm tài sản thế
chấp là khá phổ biến. Ngời có quyền sở hữu bất động sản đợc thế chấp quyền sở
hữu bất động sản để vay vốn, nói cách khác là dùng bất động sản làm tài sản
bảo đảm tiền vay. Bất động sản đà đem thế chấp nhng ngời sở hữu vẫn tiếp tục
sử dụng nó do đó giá trị của bất động sản đợc nhân đôi. Việc sử dụng bất động
sản để thế chấp vay vốn giúp cho các doanh nghiệp tăng thêm vốn đầu t cho đầu
t phát triển. Các nớc đang phát triển nh Trung Quốc, Thái Lan, Malayxia... đÃ
thành công trong việc thực hiện bảo đảm tiền vay bằng thế chấp bất động sản.
Còn ở các nớc công nghiệp phát triển, thế chấp đất đai, bất động sản bảo đảm
vay vốn rất phổ biến và phát triển. Để có thể thế chấp bất động sản, trớc hết cần
định giá bất động sản đợc thế chấp trên cơ sở giá cả thị trờng, song, việc định
giá bất động sản làm tài sản thế chấp còn chịu tác động cđa quan hƯ cung - cÇu
Website: Email : Tel : 0918.775.368

Website: Email : Tel : 0918.775.368

vÒ vèn. ë các nớc có thị trờng vốn phát triển các khoản nợ có thể đợc chuyển
nhợng, đồng thời thì quyền nắm giữ bất động sản thế chấp cũng phải đợc
chuyển nhợng theo. Khi khoản vay không có khả năng hoàn trả, thì chủ nợ có
quyền phát mÃi bất động sản thế chấp. Chính vì vậy, các giao dịch liên quan
đến bất động sản dùng làm tài sản thế chấp đà hình thành nên thị trờng giao
dịch các bất động sản dùng làm tài sản thế chấp.
Thị trờng bất động sản dùng để góp vốn liên doanh.
Ngời sở hữu bất động sản (chủ yếu là đất đai) sử dụng để góp vốn liên
doanh , với giá trị vốn góp là giá trị của bất động sản. Việc góp vốn liên doanh
bằng bất động sản có thể mở rộng thành hình thức góp vốn cổ phần bằng bất
động sản. ở các nớc đang phát triển việc sử dụng đất đai làm vốn góp liên doanh
để làm nguồn vốn đầu t, thu hút công nghệ, tiếp thu kinh nghiệm quản lý từ nớc
ngoài thông qua các dự án liên doanh.
Thị trờng giao dịch khác về bất động sản.
Bên cạnh các giao dịch chủ yếu trên, còn có một số loại giao dịch khác về
bất động sản. Việc thực hiện cổ phần hoá, t nhân hoá các doanh nghiệp nhà nớc
ở các nớc dẫn đến việc bán, chuyển dịch quyền sở hữu bất động sản là các tài
sản nhà nớc (sở hữu toàn dân) thành sở hữu t nhân và sở hữu hỗn hợp về bất
động sản. Do tiến hành cổ phần hoá, t nhân hoá làm nảy sinh các giao dịch về
bất động sản thuộc phạm vi của thị trờng bất động sản.
4.2. Căn cứ vào trình tự bất động sản gia nhập thị trờng
Căn cứ vào trình tự thời gian bất động sản gia nhập thị trờng có thể chia thị
trờng bất động sản làm 3 cấp:
- Thị trờng cấp I, là thị trờng chuyển nhợng (giao) hoặc cho thuê đất đai
(quyền sử dụng đất) còn gọi là thị trờng đất đai ;
- Thị trờng cấp II, là thị trờng xây dựng các công trình để bán hoặc cho

thuê, thế chấp, góp vốn... ;
- Thị trờng cấp III, là thị trờng mua đi, bán lại , cho thuê bất động sản.
4.3. Căn cứ vào mục đích sử dụng
Căn cứ vào mục đích sử dụng bất động sản, có thể chia thị trờng bất động
sản thành thị trờng nhà và đất ở và các thị trờng với các bất động sản khác
(ngoài nhà và đất ở).
Thị trờng nhà và đất ở là thị trờng giao dịch các bất động sản (chủ yếu là
nhà ở gắn liền với đất, căn hộ...) sử dụng vào mục đích làm nhà ở của các tầng
lớp dân c. Thị trờng bất động sản khác là thị trờng giao dịch các bất động sản đợc sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh nh : mặt bằng các khu công
nghiệp, nhà xởng, khách sạn, văn phòng cho thuê... Tuy nhiên sự phân chia này
chỉ mang tính chất tơng đối vì cùng một bất động sản nhng có thể sử dụng cho
nhiều mục đích khác nhau.
5.

Các thành tố của thị trờng bất động sản
Thị trờng bất động sản bao gồm một số thành tố chủ yếu sau đây:
Website: Email : Tel : 0918.775.368


Website: Email : Tel : 0918.775.368

5.1. Hàng hoá bất động sản
Trong nền kinh tế thị trờng nhân tố kể đến đầu tiên phải là hàng hoá. Nếu
không có hàng hoá thì giao dịch không thể diễn ra đợc. Đối với thị trờng bất
động sản cũng vậy, muốn có giao dịch thì trên thị trờng phải xuất hiện hàng hoá
bất động sản. Nhng không phải tất cả bất động sản đều là hàng hoá. Muốn trở
thành hàng hoá, mỗi loại bất động sản cụ thể phải đợc đa ra giao dịch trên thị trờng, hơn nữa cũng là một loại bất động sản nh nhau nhng việc có đợc tham gia
thị trờng bất động sản hay không còn phải đợc luật pháp quy định. Mặt khác, có
những loại bất động sản rất khó hoặc không trở thành hàng hoá nh nhiều loại
bất động sản công cộng: công trình hạ tầng mang tính chất công cộng, đất đai là

bất động sản nhng pháp luật cấm mua bán.
5.2. Cầu về hàng hoá bất động sản
Tổng cầu về hàng hoá bất động sản là tổng số lợng cầu về các loại bất
động sản hay nói cách khác là toàn bộ số lợng bất động sản mà các cá nhân, hộ
gia đình, hÃng kinh doanh và thành phần khác trong xà hội dự kiến sẽ mua đợc
tơng ứng với nguồn lực tài chính có khả năng thanh toán của họ.
Nh vậy cầu về mỗi loại bất động sản là khối lợng bất động sản mà ngời
mua sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận đợc khối lợng bất
động sản đó trên thị trờng. Ngời mua ở đây thờng là ngời tiêu dùng và có thể
ngời sử dụng bất động sản phục vụ cho sản xuất kinh doanh hoặc cho sinh hoạt
của con ngời.
Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về bất động sản có một sự khác biệt khá lớn
về quy mô, phạm vi và đối tợng xuất hiện. Nhu cầu về bất động sản thờng phát
sinh với quy mô lớn, xuất hiện trên phạm vi rất rộng và có thể nảy sinh ở tất cả
các đối tợng, thành phÇn trong x· héi, nhng cÇu thùc tÕ vỊ bÊt động sản lại
không hoàn toàn trùng khớp với nhu cầu cả về lợng và chất do có những nhu
cầu phát sinh song lại không có khả năng thanh toán, nhng có những đối tợng
không có nhu cầu sử dụng nhng lại có nhu cầu đầu t kiếm lời, nên có cầu xuất
hiện trên thị trờng. Do vậy cầu về mỗi loại bất động sản có quan hệ hết sức chặt
chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trờng.
Mức độ ảnh hởng tác động đến cầu về bất động sản tựu trung lại bao gồm
các nhân tố chủ yếu sau:
- Sự tăng trởng về dân số và phát triển của lực lợng sản xuất:
Tăng trởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xà hội và theo đó
cầu về bất động sản tăng lên. Đồng thời, sự gia tăng dân số còn làm tăng thêm
các nhu cầu về các hoạt động dịch vụ thơng mại, y tế.. đều là các nhân tố làm
tăng nhu cầu về bất động sản, nhất là tại các vùng trung tâm. Chính vì vậy, cùng
với sự gia tăng dân số, các vùng trung tâm cũng hình thành nhanh chóng và sự
nhộn nhịp của thị trờng bất động sản cũng bắt đầu từ những trung tâm này.
- Sự thay đổi và nâng cao trình độ sử dụng đất đai cho các mục đích.

Tính chất và mục đích sử dụng đất cũng là nhân tố làm thay đổi cung cầu
về bất động sản. Khi xà hội càng phát triển, các hoạt động sản xuất của khu vực
I càng giảm đi do vậy nhu cầu về đất đai cho sản xuất giảm song thay vào đó
Website: Email : Tel : 0918.775.368


Website: Email : Tel : 0918.775.368

khu vùc III phát triển làm thay đổi nhu cầu về đất đai phục vụ cho các hoạt
động tăng lên. Chính vì vậy, nếu vẫn duy trì mục đích sử dụng đất đai cho lĩnh
vực sản xuất của khu vực I thì cầu về đất đai cho sản xuất sẽ thấp. Ngợc lại, khi
chuyển mục đích sử dụng sang phục vụ cho các hoạt động của khu vực III thì
cầu về các loại nhà đất làm công sở, văn phòng, trung tâm dịch vụ thơng mại
tăng lên rất nhiều. Điều đó có thể thấy rõ qua sự thay đổi giá cả trao đổi về
cùng một loại đất đai, cùng một vị trí và ®iỊu kiƯn nhng chØ kh¸c nhau vỊ mơc
®Ých sư dơng .
- Sự tác động của việc làm và thu nhập đến cầu bất động sản.
Do sự tăng lên của quy mô dân số, quy mô gia đình và sự đòi hỏi nâng cao
chất lợng cuộc sống nên nhu cầu về nhà ở của con ngời là không ngừng tăng
lên. Nếu nh mức thu nhập cũng tăng lên cho phép phần lớn các nhu cầu trở
thành nhu cầu có khả năng thanh toán thì khi đó cầu về nhà đất sẽ tăng lên.
Cùng với sự tác động của thu nhập, thì việc làm và nghề nghiệp cũng có
tác động rất lớn đến sự thay đổi về cầu nhà ở. Bởi vì, việc làm và nghề nghiệp
có quan hệ hết sức chặt chẽ với sự gia tăng thu nhập của dân c, cái làm thay đổi
đáng kể về cầu nhà ở. Hơn nữa, tình trạng việc làm và nghề nghiệp cũng có
những yêu cầu về tính chất, đặc điểm của nhà ở phù hợp với yêu cầu và tính
chất công việc.
- Đô thị hoá và quá trình phát triển của đô thị.
Đô thị hoá là quá trình phát triển tất yếu của mọi quốc gia trong giai đoạn
chuyển đổi cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế xà hội. Đặc trng rõ nét nhất

của đô thị hoá là quy mô tập trung dân số về các vùng đô thị và sự phát triển
của quy mô bề rộng không gian đô thị. Mất cân đối về cung cầu bất động sản ở
đô thị cũng xuất hiện chủ yếu trong giai đoạn này. Quá trình đô thị hoá không
chỉ làm thay đổi tổng cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà
ở. Do vậy, cầu về nhà đất nói riêng, thị trờng bất động sản nói chung diễn ra sôi
động nhất trong quá trình phát triển đô thị hoá.
- Mốt và thị hiếu nhà ở.
Những thay đổi về kiến trúc, kiểu dáng và nhất là mốt tiêu dùng là nhân tố
làm thay đổi đáng kể cầu về nhà ở.
- Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng.
Sự phát triển và hoàn thiện về kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể cầu
về bất động sản đối với những vùng trớc đây cha có cơ sở hạ tầng, không có khả
năng tiếp cận.
- Những chính sách của Chính phủ.
Những chính sách của Chính phủ cũng là những nhân tố tác động hết sức
nhạy cảm đến cầu về bất động sản. Sự thay đổi thái độ của Chính phủ về quyền
sở hữu và sử dụng nhà ở và đất ở, sự thừa nhận sở hữu t nhân về nhà ở, sự thay
đổi thái độ Chính phủ đối với chính sách thuê nhà và bán nhà, tất cả những điều
này đều có tác động đáng kể đến sự thay đổi cầu về bất động sản.
- Chính sách cung tiền tệ cũng có tác động đáng kể đến cầu về bất động sản.
Do lợng cung tiền tệ sẵn có nên nhu cầu tiêu dùng sẽ dễ dàng chuyển
thành nhu cầu có khả năng thanh toán và trở thành cầu trên thị trờng.
Website: Email : Tel : 0918.775.368


Website: Email : Tel : 0918.775.368

Nãi chung c¸c nhân tố trên đây là những nhân tố phổ biến tác động đến sự
thay đổi của cầu bất động sản. Tuy nhiên, tuỳ từng bối cảnh phát triển trong các
điều kiện môi trờng khác nhau thì sự biểu hiện của các nhân tố trên là không

đồng nhất, đồng thời còn có thể xuất hiện những nhân tố tác động đặc thù khác.
5.3. Cung hàng hoá bất động sản
Cung hàng hoá bất động sản là toàn bộ khối lợng bất động sản sẵn sàng đa ra
trao đổi trên thị trờng tại một thời điểm nào đó với mỗi giới hạn nhất định.
Cũng giống nh cầu hàng hóa bất động sản, cung hoàn toàn không trùng
khớp với tổng số bất động sản có đợc ở một quốc gia, do có những bất động sản
không đợc tham gia vào giao dịch mua bán trên thị trờng tuỳ theo pháp luật quy
định của mỗi nớc hoặc có những chủ sở hữu, sử dụng nhiều bất động sản nhng
họ lại không có nhu cầu bán, chuyển nhợng hay là có nhu cầu bán nhng đòi hỏi
không phải bán với mặt bằng giá hiện hành trên thị trờng mà muốn chờ đợi cơ
hội để bán với giá cao hơn. Những nguồn bất động sản đó không đợc tính vào
tổng cung bất động sản tại thời điểm đó.
Các nhân tố ảnh hởng đến cung bất động sản gồm có:
- Quỹ nhà đất trong quy hoạch của Chính phủ.
Đây là nhân tố hết sức quan trọng ảnh hởng đến cung hàng hoá bất động sản.
Mục đích sử dụng hàng hoá thông thờng do tính năng tác dụng của nó quyết định,
trong khi đó mục đích sử dụng đất đai do Nhà nớc là ngời quản lý và định đoạt.
Nhà nớc thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho các mục
đích sử dụng khác nhau. Một vùng đất đợc quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp
thì mảnh đất này không hề có đóng góp gì cho việc tăng cung về nhà đất. Nhng
khi Chính phủ quyết định chuyển mục đích sử dụng, đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng
thì chính mảnh đất đó sẽ làm tăng cung đất ở và cũng đồng nghĩa với việc tăng
cung nhà ở. Vì vậy, tổng cung về nhà đất trớc hết phụ thuộc vào quỹ đất đợc quy
hoạch dùng cho xây dựng dân dụng.
- Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng.
Mức độ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến cung về bất
động sản. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của bất động
sản hiện có. Một khu vực đất đai không có kết cấu hạ tầng có thể coi nh cung
bằng không đối với thị trờng bất động sản, song cũng vùng đất đó, nếu đợc xây
dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng hơn thì đó lại là nguồn

cung rất có ý nghĩa đối với thị trờng bất động sản. Bởi vậy, tiếp sau quy hoạch,
đầu t phát triển kết cấu hạ tầng là một giải pháp cực kỳ quan trọng do Chính
phủ hoặc chính quyền địa phơng là ngời quyết định.
- Các yếu tố đầu vào và chi phí xây dựng.
Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lợng cung
về nhà ở. Nếu các nguyên liệu đầu vào cho xây dựng nhà ở sẵn có thì khả năng và
tốc độ phát triển của ngành xây dựng mạnh hơn; nếu giá cả các nguyên vật liệu hạ
thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng cung nhà ở với giá hạ sẽ mở rộng
thêm. Các yếu tố nguyên liệu và kỹ thuật đầu vào của quá trình xây dựng nhà ở với
các cấp độ khác nhau tạo thêm tính phong phú và cơ cấu nguồn cung. Ngợc lại chi
phí xây dựng và cao thì nguồn cung sẽ Ýt h¬n.
Website: Email : Tel : 0918.775.368


Website: Email : Tel : 0918.775.368

- ChÝnh s¸ch và pháp luật của Nhà nớc
Khác với các hàng hoá thông thờng, cung về nhà đất phụ thuộc rất lớn vào
chính sách của Chính phủ về các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách
sử dụng đất và các khoản đầu t cho phát triển đất.
Chính sách của Nhà nớc đối với phát triển và cải thiện nguồn cung về nhà
đất không phải là những hỗ trợ về giá đầu vào của nguyên vật liệu xây dựng,
không phải là sự kiểm soát bằng các quy định về các quan hệ giao dịch trên thị
trờng mà thông qua các hành động thức tế nh quy hoạch, thể chế các quan hệ về
nhà đất, đến việc đầu t phát triển kết cấu hạ tầng. Đó là những tác động hữu
hiệu nhất đến việc điều chỉnh, thay đổi trạng thái về các quan hệ cung cầu bất
động sản.
5.4. Quan hệ cung cầu và giá cả hàng hoá bất động sản
Mỗi hàng hoá bất động sản đều tồn tại dới hình thức hiện vật và hình thức
giá trị. Các hình thức này luôn luôn tác động lẫn nhau, chẳng hạn một ngôi nhà

đợc xây thêm diện tích sử dụng hoặc đợc cải tạo, nâng cấp sẽ có giá trị hơn so
với ngôi nhà ở trạng thái cũ. Tuy nhiên, giá trị của bất động sản còn tuỳ thuộc
vào giá cả trên thị trờng. Cung một thửa đất, một căn hộ vào thời kỳ sốt nóng
thì giá trị của chúng có thế cao gấp hai, ba lần so với lúc bình thờng; còn vào
thời kỳ đóng băng giá lại hạ xuống, nhiều khi còn thấp hơn lúc bình thờng.
Giá cả bất động tuỳ thuộc một phần vào quan hệ cung cầu trên thị trờng.
Khi cung nhỏ hơn cầu, có nghĩa là khối lợng hàng hoá cung ứng trên thị trờng
không đáp ứng đợc nhu cầu thì giá bất động sản bị đẩy lên cao; ngợc lại, khi
cung lớn hơn cầu, giá bất động sản có xu hớng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả
còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố trong đó có những yếu tố xuất phát từ những
khuyết tật của thị trờng nh độc quyền, đầu cơ, cạnh tranh không lành
mạnh...; có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của nhà nớc nh đầu t của
nhà nớc vào việc cấp cơ sở hạ tầng khu dân c (đờng giao thông, cấp thoát nớc...), Nhà nớc tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa
ốc, Nhà nớc quy định chính sách nhà ở cho ngời có thu nhập thấp...; có những
yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của ngời dân nh không muốn bán nhà đất
do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung c, hoặc ham muốn có nhà nằm
trên quốc lộ...
Nhìn chung, khi không bị những yếu tố thái quá chi phối, giá cả bất động
sản thờng đợc coi là một trong những tín hiệu quan trọng biểu thị những ®éng
th¸i ph¸t triĨn cđa mét nỊn kinh tÕ. Víi nỊn kinh tế đang trên đà phát triển, thì
giá bất động sản có xu hớng tăng lên; ngợc lại khi giá bất động sản tăng lên thì
nền kinh tế có thêm một tín hiệu về tăng trởng, phát triển.
5.5. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Nếu không có doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì sẽ không có thị
trờng bất động sản. Doanh nghiệp ở đây có thể là hộ gia đình, là hợp tác xÃ, là
doanh nghiệp t nhân, là doanh nghiệp nhà nớc đợc tổ chức và hoạt động dới các
hình thức cụ thể do luật pháp quy định. Xuất phát từ những đặc điểm của hàng
hoá bất động sản, các hàng hoá bất động sản đều đòi hỏi phải đợc tạo lập theo
Website: Email : Tel : 0918.775.368

Website: Email : Tel : 0918.775.368

quy hoạch, xây dựng nhà máy cũng phải tuân thủ quy hoạch đà đợc xác định...
Để đáp ứng đòi hỏi tiên quyết này, chỉ những ai có kĩ năng, chuyên môn, vốn
liếng... mới đảm nhận đợc việc tạo lập hàng hoá bất động sản và tổ chức cung
ứng các hàng hoá này cho các nhu cầu trong xà hội. Những ngời này sớm muộn
gì cũng đều phải tổ chức hoạt động kinh doanh cđa m×nh díi h×nh thøc mét
doanh nghiƯp kinh doanh bÊt động sản.
Trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, do không có thị trờng bất động
sản nên cũng không có doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Nhng trong nền
kinh tế thị trờng, xuất hiện khá nhiều các công ty xây dựng, tổng công ty xây
dựng hoạt động theo kế hoạch của nhà nớc, sản phẩm bất động sản đợc tạo lập
phần lớn thuộc quyền sở hữu của Nhà nớc. Sự thiếu vắng của các doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung đà chẳng
những làm giảm thiểu các khả năng tạo lập các loại hàng hoá bất động sản mà
còn làm cho hiệu quả sử dụng tài sản bất động sản (đặc biệt là đất đai) chỉ đạt
đợc mức độ thấp kém, bị lÃng phí ở mức độ cao. Riêng ở đô thị, do không có sự
tham gia tạo dựng của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nên bộ mặt
kiến trúc bị chắp vá, manh mún.
Trong điều kiện hiện nay, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bao
quát một phạm vi khá rộng, không chỉ có doanh nghiệp san ủi tạo lập mặt bằng,
mà còn có doanh nghiệp xây dựng hệ thống cấp thoát nớc, doanh nghiệp làm đờng và trạm điện, doanh nghiệp xây dựng nhà và các công trình kiến trúc khác.
Ngay cả những tổ chức làm quy hoạch, lập kiến trúc cũng dần dần đợc tổ chức
theo các loại hình kinh doanh thích hợp. Các tổ chức tài chính, ngân hàng trong
những tình hình cụ thể cũng có thể là ngời đóng góp cổ phần vào các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản.
Do đặc điểm của bất động sản, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
trong quá trình cạnh tranh trên thị trờng sẽ có một bộ phận bị thải loại, số còn
lại sẽ có một bộ phận lớn mạnh lên thành doanh nghiệp lớn. Những đại doanh

nghiệp không chỉ lớn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản mà còn lớn so với
các doanh nghiƯp lín kh¸c trong nỊn kinh tÕ.
5.6. C¸c tỉ chức trung gian trong thị trờng bất động sản
Hoạt động của thị trờng không chỉ có ngời mua và ngời bán bất động sản,
mà giữa họ còn có các tổ chức trung gian làm cầu nối. Do bất động sản là loại
tài sản có vị trí cố định, lại có giá trị lớn, quy trình mua bán phức tạp hơn so với
việc mua bán các tài sản khác. ở một số trờng hợp đơn giản, ngời mua và ngời
bán có thể trực tiếp giao dịch và thoả thuận với nhau, nhng trong những trờng
hợp phức tạp hơn, ngời bán bất động sản có khi cần phải đợc quảng cáo, ngời
mua có khi cần đợc giới thiệu... Từ những yêu cầu đó, thị trờng bất động sản
ngày càng xuất hiện thêm nhiều tổ chức đứng ra làm cầu nối giữa ngời mua và
ngời bán bất động sản, trong đó nổi lên là:
- Các tổ chức thông tin, đặc biệt là các tổ chức báo chí, phát thanh, truyền
hình, thơng mại điện tử... cung cấp các thông tin về hàng hoá bất động sản, giá
cả bất động sản...
Website: Email : Tel : 0918.775.368


Website: Email : Tel : 0918.775.368

- C¸c tỉ chức t vấn bất động sản giúp bên mua, bên bán bất động sản hiểu
biết các vấn đề về pháp lý bất động sản, thể thức giao dịch, cách thức mở đầu và
kết thúc một quá trình mua bán bất động sản...
- Các tổ chức môi giới bất động sản không chỉ dừng lại ở chức năng t vấn
mà còn tiến thêm trong việc trực tiếp đảm nhiệm việc tiếp cận với bên mua hoặc
bên bán, hoặc cả hai bên để thực hiện nội dung giao dịch, chuẩn bị các căn cứ
cần thiết để ngời mua và ngời bán đi đến quyết định cuối cùng. Các tổ chức tài
chính, tín dụng đảm nhiệm việc thanh toán giữa các bên, khi cần có thể cho vay
đối với bên này hay bên kia, các tổ chức này đặc biệt phát triển ở các quốc gia
mà ở đấy ngời dân ít có thói quen dùng tiền mặt mua bán hàng hoá, dịch vụ.

- Các tổ chức định giá bất động sản đợc hình thành và hoạt động tại các
vùng có thị trờng bất động sản hoạt động mạnh. Các tổ chức này triển khai các
hoạt động thống kê giá cả (trong vùng), đa ra những căn cứ khoa học để dự báo
giá cả bất động sản, công bố giá cả bất động sản trong vùng để làm căn cứ cho
các giao dịch mua bán bất động sản trên địa bàn. Giá cả do các tổ chức này
công bố không có giá trị bắt buộc đối với bên nào, nhng do đợc đảm bảo bằng
căn cứ vững chắc nên thờng đợc các bên sử dụng để đàm phán trớc khi đi đến
các quyết định thoả thuận cuối cùng.
6.

Các yếu tố tác động đến sự hình thành và phát triển của thị trờng bất
động sản

6.1. Sự thừa nhận của Nhà nớc về hàng hoá và thị trờng bất động sản
Thị trờng bất động sản xuất hiện khi bất động sản trở thành hàng hoá và
thị trờng đó phải đợc Nhà nớc thừa nhận. Nh vậy, ở đâu và lúc nào cha có đủ
hai điều kiện này thì ở đó cha thể có thị trờng bất động sản.
Không phải tất cả bất động sản đều là hàng hoá. Muốn trở thành hàng hoá,
mỗi loại bất động sản phải đợc đa ra giao dịch trên thị trờng, hơn nữa cũng là
một loại bất động sản nh nhau nhng việc có đợc tham gia thị trờng bất động sản
hay không còn phải đợc Nhà nớc không cấm. Mặt khác có những loại bất động
sản rất khó hoặc không thể trở thành bất động sản hàng hoá nh loại bất động
sản công cộng mà việc sử dụng của ngời này không ảnh hởng đến việc sử dụng
của ngời khác.
Đất đai là bất động sản nhng pháp luật của mỗi nớc cũng có những quy
định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trờng bất động sản. Nhiều
nớc nh Thuỵ Điển, Thái Lan, Malayxia, Singapore, quy định bất động sản (đất
đai + tài sản trên đất) là hàng hoá đợc giao dịch trên thị trờng bất động sản.
Trung Quốc - bất động sản (đất đai + tài sản trên đất) đợc phép giao dịch trên
thị trờng bất động sản nhng đất đai thuộc sở hữu nhà nớc không đợc mua bán

mà chỉ đợc chuyển quyền sử dụng đất, đất đai thuộc sở hữu tập thể phải chuyển
thành sở hữu nhà nớc (bằng cách trng thu) mới đợc chuyển quyền sử dụng đất.
Theo quy định của pháp luật Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân và pháp
luật không cho phép mua bán đất đai, do đó đất đai không phải là hàng hoá, chỉ
quyền sử dụng đất mới đợc công nhận là hàng hoá. Nh vậy, kh«ng gièng nh ë
Website: Email : Tel : 0918.775.368


Website: Email : Tel : 0918.775.368

nhiỊu níc kh¸c, ở nớc ta không có thị trờng đất đai, mà chỉ có thị trờng quyền
sử dụng đất.
Hàng hoá bất động sản muốn đa ra giao dịch trên thì cần có sự xuất hiện
của thị trờng bất động sản. Khi Nhà nớc không thừa nhận thị trờng bất động sản
thì các giao dịch về bất động sản đợc thực hiện thông qua thị trờng không chính
thức (thị trờng ngầm). Vì vậy, để thị trờng bất động sản xuất hiện thì cần có sự
thừa nhận Nhà nớc và Nhà nớc cần tạo điều kiện cho thị trờng bất động sản
hình thành và phát triển một cách lành mạnh và có hiệu quả.
6.2. Hệ thống pháp luật điều tiết thị trờng
Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt,
các giao dịch về bất động sản tác động mạnh đến hầu hết các hoạt động kinh tế
- xà hội, do đó, các vấn đề về bất động sản và hoạt động của thị trờng chịu sự
chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống văn bản pháp luật, đặc biệt là hệ
thống pháp luật về đất đai. Yếu tố pháp luật quy định các quyền mua, bán, cho
thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh... hớng dẫn (quy định) hợp đồng giao dịch
dân sự bất động sản. Nh vậy, rõ ràng pháp luật là một yếu tố có tính chất quyết
định đến sự hình thành và phát triển của thị trờng bất động sản. Thực tế, cho
thấy, yếu tố pháp luật có thể thúc đẩy hoặc hạn, cá biệt có thể đóng cửa thị trờng bất ®éng s¶n nh ë níc ta tríc khi cã lt đất đai năm 1993. Yếu tố pháp
luật lại có sự ảnh hởng mang tính quyết định đến sự hình thành và phát triển của
thị trờng bất động sản; bởi vì, bất động sản mà yếu tố ban đầu cấu tạo nên nó là

đất đai, nhng quan hệ đất đai đợc mọi Nhà nớc điều chỉnh bằng pháp lụât: Luật
đất đai hoặc Luật dân sự. Các quan hệ giao dịch đất đai đều đợc pháp luật quy
định. Chính sự quy định này là đặc điểm riêng có của hàng hoá bất động sản và
ảnh hởng đến sự hình thành và phát triển của thị trờng bất động sản .
6.3. Sự phát triển của các thị trờng khác (đặc biệt là thị trờng vốn) và các
hoạt động kinh tế - xà hội có liên quan
Thị trờng bất động sản muốn phát triển lành mạnh thì cần có sự phát triển
đồng thời của thị trờng vốn, thị trờng lao động... Do hàng hoá bất động sản có
giá trị lớn nên các hoạt động giao dịch, đầu t kinh doanh trên thị trờng bất động
sản đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu
t kinh doanh bất động sản đợc huy động trên thị trờng vốn. Đồng thời, một lợng
vốn huy động đợc trên thị trờng tài chính đợc đầu t trên thị trờng bất động sản.
Chính vì vậy, thị trờng bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành
mạnh và ổn định khi có một thị trờng vốn phát triển lành mạnh và ổn định.
Ngoài ra thị trờng bất động sản đợc hình thành và phát triển chịu sự ảnh hëng cđa c¸c u tè kinh tÕ, x· héi... Khi hoạt động kinh tế phát triển làm tăng
nhu cầu sử dụng bất động sản cho các ngành kinh tế công nghiệp, thơng mại,
dịch vụ. Sự gia tăng này đòi hỏi phải chuyển dịch đất đang sử dụng vào mục
đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp,
thơng mại, dịch vụ... làm gia tăng các quan hệ đất đai, giao dịch bất động sản và
thị trờng bất động sản phát triển. Mặt khác, khi các hoạt động xà hội, dịch vụ
Website: Email : Tel : 0918.775.368


Website: Email : Tel : 0918.775.368

thơng mại, nhu cầu về khám chữa bệnh, nhu cầu giáo dục và đào tạo, hoạt động
văn hoá, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí tăng lên sẽ dẫn đến tăng nhu cầu về
bất động sản, nhất là nhu cầu về bất động sản ở các trung tâm thơng mại, dịch
vụ, dân c; chính vì thế mà bất động sản ở các vùng trung tâm đợc xây dựng
nhanh chóng hơn ở các vùng khác với giá cả cao hơn và thị trờng bất động sản ở

đây cũng nhộn nhịp hơn.
IV.

Quản lý nhà nớc đối với thị trờng bất động sản.

Để thị trờng bất động sản hoạt động có hiệu quả, một mặt nhà nớc phải
tạo đợc các điều kiện cần thiết để thị trờng thể hiện vai trò trong việc phân bổ
và sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai và đáp ứng nhu cầu về bất động sản hàng
hoá với giá cả hợp lý, chi phí giao dịch thấp; mặt khác, nhà nớc phải có sự can
thiệp nhằm đảm bảo công bằng xà hội, có chính sách hỗ trợ cần thiết cho những
đối tợng bị thua thiệt nh ngời có thu nhập thấp, ngời nghèo, cụ thể là:
1.

Tạo khung pháp lý thích ứng với các nguyên tắc thị trờng

Khung pháp lý về bất động sản luôn là vấn đề đợc quan tâm đầu tiên để thị
trờng bất động sản có thể hoạt động đợc. Khung pháp lý thể hiện ở hai vấn đề:
một là, tạo lập khung pháp lý bao gồm việc định rõ cấu trúc sở hữu (sử hữu
công, sở hữu cộng đồng, sở hữu gia đình, dòng họ...) các bên có quyền tham gia
vào các hoạt động của thị trờng, quyền hạn và nghĩa vụ của từng bên (quyền về
sở hữu, quyền về hởng hoa lợi, quyền thế chấp, quyền phát mÃi...), quy trình
mua bán, cơ chế thanh toán, cơ chế giải quyết tranh chấp, vai trò của các cơ
quan Nhà nớc; hai là, làm cho khung pháp lý thích ứng với các nguyên tắc thị
trờng, tạo sự bình đẳng trong việc tham gia và rút khỏi thị trờng, cạnh tranh,
công khai, có cơ chế xử lý tranh chấp hiệu quả, giảm thiểu sự can thiệp của cơ
quan Nhà nớc vào vụ việc cụ thể.
2.

Xây dựng hệ thống quản lý bất động sản

Nhà nớc hình thành một hệ thống quản lý bất động sản hiệu quả và đáng
tin cậy nhằm xác định rõ ai là ngời hởng các quyền, xác định rõ những quyền đợc cho phép và xác định rõ ranh giới của bất động sản. Hình thành cơ quan
đăng ký bất động sản nhằm lu giữ hồ sơ của chủ sở hữu bất động sản và bảo
đảm quyền sở hữu bất động sản cho chủ sở hữu; cơ quan địa chính tiến hành
việc xây dựng hệ thống thông tin về đất đai bao gồm các loại thông tin nh các
bản đồ địa chính, dữ liệu địa chính, địa chỉ bất động sản, tình hình sử dụng đất
đai, tính chất và thời hạn của quyền sở hữu bất động sản, các công trình xây
dựng, giá tính thuế. Các thông tin này có thể đợc sử dụng với nhiều mục đích
khác nhau.
Một hệ thống quản lý bất động sản có hiệu lực sẽ mang lại các lợi ích sau đây:
- Tăng cờng nhịp độ và bảo đảm an toàn cho các giao dịch trên thị trờng
bất động sản;
- Hỗ trợ việc thu thuế bất động sản và định giá bất động sản;
- Tăng khả năng tiếp cận tới các thông tin về thị trờng bất động sản;
Website: Email : Tel : 0918.775.368