LUẬN văn LUẬT THƯƠNG mại PHÁP LUẬT về HOẠT ĐỘNG môi GIỚI bất ĐỘNG sản

PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT



LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
NIÊN KHÓA (2007-2011)
Đề tài:

PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI
BẤT ĐỘNG SẢN

Giảng viên hướng dẫn:

Sinh viên thực hiện:

Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Hà Quốc Huy
MSSV: 5075110
Lớp: Luật thương mại II – K33

Cần Thơ, 05/2011

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang 1

SVTH: Hà Quốc Huy

PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

NHẬN XÉT CỦA THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG BẢO VỆ LUẬN VĂN
---   -- ...............................................................................................................
.....................................................................................................................
.....................................................................................................................
.....................................................................................................................
.....................................................................................................................
.....................................................................................................................
.....................................................................................................................
.....................................................................................................................
.....................................................................................................................
.....................................................................................................................
.....................................................................................................................
.....................................................................................................................
.....................................................................................................................
.....................................................................................................................
.....................................................................................................................
.....................................................................................................................
.....................................................................................................................
.....................................................................................................................
.....................................................................................................................
.....................................................................................................................
.....................................................................................................................
.....................................................................................................................
.....................................................................................................................
.....................................................................................................................
Cần Thơ, ngày…. tháng…. năm….

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang 2

SVTH: Hà Quốc Huy


PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

NHẬN XÉT CỦA THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG BẢO VỆ LUẬN VĂN
---   -- ...........................................................................................................
.....................................................................................................................
.....................................................................................................................
.....................................................................................................................
.....................................................................................................................
.....................................................................................................................
.....................................................................................................................
.....................................................................................................................
.....................................................................................................................
.....................................................................................................................
.....................................................................................................................
.....................................................................................................................
.....................................................................................................................
.....................................................................................................................
.....................................................................................................................
.....................................................................................................................
.....................................................................................................................
.....................................................................................................................
.....................................................................................................................

.....................................................................................................................
.....................................................................................................................
.....................................................................................................................
Cần Thơ, ngày…. tháng…. năm….

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang 3

SVTH: Hà Quốc Huy


PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

1. BĐS
2. TT BĐS
2. UBND
3. TP

: Bất động sản
: Thị trường bất động sản
: Ủy ban nhân dân
: Thành phố

4. Luật KDBĐS : Luật kinh doanh bất động sản

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang 4

SVTH: Hà Quốc Huy


PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

MỤC LỤC

MỤC LỤC..................................................................................................................5
LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................8
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI
BẤT ĐỘNG SẢN.....................................................................................................10
1.1. Một số khái niệm liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản.......................10
1.1.1. Khái niệm thị trường bất động sản................................................................ 10
1.1.2. Khái niệm về bất động sản........................................................................... 11
1.1.3. Khái niệm về môi giới bất động sản ............................................................ 13
1.2. Bản chất và vai trò của hoạt động môi giới bất động sản ...................................15
1.2.1. Bản chất của hoạt động môi giới bất động sản .............................................15
1.2.2. Vai trò của hoạt động môi giới bất động sản .................................................16
1.2.2.1. Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch mà
hàng hoá là bất động sản......................................................................................16
1.2.2.2. Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ............................................16
1.2.2.3. Khai thác nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.........................................17
1.3. Những vấn đề chung về hoạt động môi giới bất động sản..................................17
1.3.1. Nguyên tắc của hoạt động môi giới bất động sản..........................................17
1.3.2. Nội dung hoạt động môi giới bất động sản ...................................................19
1.3.3. Yêu cầu chuyên môn của người môi giới bất động sản .................................20
1.3.4. Đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động môi giới bất động sản........................21
1.4. Quá trình hình thành và phát triển của hoạt động môi giới bất động sản tại Việt

Nam và trên thế giới .................................................................................................22
1.4.1. Chính sách về phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam trong từng giai
đoạn và sự ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản......................................22
1.4.1.1. Từ khi thống nhất đất nước 1975 đến trước khi có Luật Đất đai 1993 .....22
1.4.1.2. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1993 đến trước khi Luật Kinh doanh bất
động sản 2006 có hiệu lực. ..................................................................................24
1.4.1.3. Giai đoạn từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 có hiệu lực ngày 1
tháng 1 năm 2007 đến nay. ..................................................................................25
1.4.2. Hoạt động môi giới bất động sản tại một số nước trên thế giới .....................26
1.4.2.1. Hoạt động môi giới bất động sản tại Mỹ .................................................26
1.4.2.2. Hoạt động môi giới bất động sản tại Ba Lan ...........................................28

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang 5

SVTH: Hà Quốc Huy


PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

CHƯƠNG 2: NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG
MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN ...................................................................................30
2.1. Quy định của pháp luật về chủ thể môi giới bất động sản và loại bất động sản
được đưa vào kinh doanh..........................................................................................30
2.1.1. Chủ thể tham gia hoạt động môi giới bất động sản .......................................30
2.1.1.1. Điều kiện đối với tổ chức hoạt động môi giới bất động sản. ....................30
2.1.1.2. Điều kiện đối với cá nhân hoạt động môi giới bất động sản ....................32
2.1.2. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh ..........................................34
2.1.2.1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh. .......................................34

2.1.2.2. Quyền sử dụng đất được đưa vào kinh doanh..........................................36
2.2. Những quy định cơ bản về hoạt động môi giới bất động sản .............................. 38
2.2.1. Quy định của pháp luật về hợp đồng môi giới bất động sản ..........................38
2.2.2 Quyền của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản ........................................41
2.2.3. Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản ...................................41
2.2.4. Thù lao và hoa hồng môi giới bất động sản...................................................42
2.3. Hoạt động môi giới thông qua sàn giao dịch bất động sản ..................................43
2.3.1. Một số vấn đề cơ bản về sàn giao dịch bất động sản .....................................43
2.3.2. Hoạt động môi giới bất động sản trên sàn giao dịch bất động sản .................46
2.4. Quản lý hoạt đông môi giới bất động sản ...........................................................47
2.4.1. Đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản ................................ 47
2.4.2. Cơ quan quản lý hoạt động môi giới bất động sản ........................................48
2.4.3. Trách nhiệm pháp lý của chủ thể môi giới bất động sản và quy định của pháp
luật trong việc xử phạt tổ chức, cá nhân vi phạm các quy định về hoạt động môi giới
bất động sản..............................................................................................................50
CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT
NAM, VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN ......................................................................52
3.1. Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay......................52
3.1.1. Thực trạng về việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức và cấp chứng chỉ môi giới bất
động sản ...................................................................................................................52
3.1.2. Thực trạng đầu cơ bất động sản của chủ thể môi giới bất động sản ở nước ta
hiện nay....................................................................................................................54
3.1.3. Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản trong thị trường bất động sản ở
nước ta hiện nay........................................................................................................56
3.2. Một số đề xuất nhằm hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản ở nước ta hiện
nay............................................................................................................................ 58
3.2.1. Đề xuất hoàn thiện trong việc cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, và kiểm
soát đạo đức của người môi giới bất động sản...........................................................58
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang 6

SVTH: Hà Quốc Huy


PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

3.2.2. Đề xuất nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản của người hành nghề
môi giới bất động sản................................................................................................ 60
3.2.3. Đề xuất nhằm hạn chế hoạt động của chủ thể môi giới bất động sản trên thị
trường bất động sản phi chính thức ...........................................................................62
KẾT LUẬN ..............................................................................................................64

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang 7

SVTH: Hà Quốc Huy


PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

LỜI MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Trong bối cảnh hiện nay, ở nước ta sự gia tăng dân số cùng với tốc độ đô thị
hóa tất yếu đã dẫn đến việc nhu cầu về nhà ở của người dân và cơ sở hạ tầng cho các
tổ chức kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách. Nhu cầu trên làm xuất hiện các giao
dịch liên quan đến bất động sản (BĐS), và thông thường sự thành công của các giao
dịch này có phần đóng góp không nhỏ của nhóm chủ thể cung ứng dịch vụ môi giới
BĐS. Do đó, dịch vụ môi giới BĐS ngày càng chiếm một vị trí quan trọng trong cơ

cấu các ngành dịch vụ ở nước ta, có thể nói dịch vụ môi giới BĐS đang có rất nhiều
cơ hội để phát triển.
Hoạt động môi giới BĐS là một trong những hoạt động thuộc lĩnh vực kinh
doanh dịch vụ BĐS, hoạt động trên diễn ra với mục đích nhằm hỗ trợ cho hoạt động
kinh doanh BĐS, và cho sự phát triển của thị trường BĐS (TT BĐS). Hoạt động môi
giới BĐS là một hoạt động mới tuy được công nhận chính thức tại Việt Nam nhưng
nó đã thể hiện được sự cần thiết của mình đối với sự phát triển của TT BĐS nói riêng
và nền kinh tế quốc dân nói chung. Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề này
Nhà nước ta đã tạo dựng hành lang pháp lý để hướng hoạt động này vào khuôn khổ.
Tuy nhiên, những hoạt động trong lĩnh vực này cũng như các quy định của pháp luật
còn khá nhiều vấn đề cần phải xem xét. Nhìn một cách khái quát thì hoạt động của
đội ngũ môi giới BĐS hiện nay chưa hoàn toàn nằm trong tầm kiểm soát của Nhà
nước, điều này gây ảnh hưởng tiêu cực tới sự phát triển của TT BĐS ở nước ta.
Người viết chọn đề tài “pháp luật về hoạt động môi giới BĐS” với mong muốn
được hiểu phần nào về hoạt động môi giới BĐS ở nước ta hiện nay và các quy định
của pháp luật về lĩnh vực này. Bên cạnh đó người viết xin đưa ra một số ý kiến đóng
góp với hi vọng góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật và công tác quản lý
của Nhà nước đối với hoạt động môi giới BĐS.
2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
Đối tượng nghiên cứu: Vai trò của hoạt động môi giới BĐS, tìm hiểu pháp
luật hiện hành có liên quan đến đề tài, và thực chất của hoạt động môi giới BĐS hiện
nay ở nước ta.
Phạm vi nghiên cứu: Nhằm giới hạn phạm vi nghiên cứu theo như mục tiêu đã
đề ra, đề tài tập trung xem xét, phân tích, đánh giá các yếu tố nằm trong phạm vi sau:
- Nghiên cứu thực trạng hoạt động môi giới BĐS từ sau khi Luật kinh doanh
BĐS (Luật KDBĐS) có hiệu lực thi hành từ ngày ( 01/01/2007).
- Nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện nay có liên quan đến hoạt động
môi giới BĐS.
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang 8

SVTH: Hà Quốc Huy


PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

3. Phương pháp nghiên cứu
Nhằm giúp cho nội dung nghiên cứu phong phú, sát thực tế, người viết kết hợp
nhiều phương pháp nghiên cứu như: phương pháp duy vật biện chứng, phân tích, tổng
hợp, chứng minh, so sánh, xem xét số liệu thống kê. Ngoài ra người viết cũng tham
khảo số liệu của một số đề tài nghiên cứu về TT BĐS, các trang web trên internet, tạp
chí, báo chí.
4. Kết cấu của đề tài
Bố cục của đề tài gồm có ba chương như sau:
Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về hoạt động môi giới bất động sản.
Chương 2: Những quy định của pháp luật đối với hoạt động môi giới bất động sản.
Chương 3: Thực trạng hoạt động môi giới BĐS ở Việt Nam, và đề xuất hoàn thiện.

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang 9

SVTH: Hà Quốc Huy


PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI

BẤT ĐỘNG SẢN
Hoạt động môi giới BĐS chỉ mới phát triển ở nước ta, nhưng đã phát triển từ
lâu và mạnh mẽ ở nhiều nước trên thế giới. Hoạt động môi giới BĐS là một loại hình
dịch vụ có tầm ảnh hưởng và vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển TT BĐS. Tuy
nhiên để phát huy được tốt các vai trò này, đòi hỏi chủ thể môi giới BĐS phải tuân
thủ các nguyên tắc và yêu cầu chuyên môn nghề nghiệp khi thực hiện hoạt động môi
giới BĐS. Nội dung của chương này nhằm làm rõ những vấn đề trên.
1.1. Một số khái niệm liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản
1.1.1. Khái niệm thị trường bất động sản
Khi chế độ sở hữu đất đai được xác lập, các hoạt động mua bán đất đai cũng ra
đời. Tuy nhiên, nói đến TT BĐS là nói đến một nền sản xuất mà hàng hoá là BĐS bao
gồm: nhà cửa, công trình xây dựng, công trình kiến trúc và các tài sản khác gắn liền
với đất. Nền sản xuất hàng hoá này phát triển tới một mức độ nhất định, các hàng hoá
là BĐS được đem ra mua bán, trao đổi thể hiện thông qua hình thức tiền - hàng, khi
đó thì TT BĐS cũng xuất hiện, ngày càng phát triển và hoàn thiện.
Có rất nhiều ý kiến khác nhau về đối tượng và nội dung hoạt động của TT
BĐS. Ý kiến thứ nhất cho rằng, TT BĐS với thị trường đất đai là một, vì tài sản phải
gắn liền trên đất mới là BĐS. Ý kiến thứ hai cho rằng, TT BĐS là TT nhà đất cả về
giá trị và số lượng. Ý kiến thứ ba cho rằng, TT BĐS là các hoạt động mua bán trao
đổi, cho thuê, thế chấp theo quy luật của nền kinh tế thị trường.
Các ý kiến trên đều có cơ sở và luận điểm hợp lí và đúng đắn, tuy nhiên chưa
đầy đủ và khái quát. TT BĐS nên được hiểu khái quát như sau: "TT BĐS là tổng thể
các quan hệ giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong
một không gian và thời gian nhất định”1. Trong cách diễn đạt thông thường, khái
niệm TT BĐS thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ về giao dịch BĐS. Đó
là những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số
lượng hàng hoá, dịch vụ BĐS được giao dịch. Trong cách diễn dịch này, khái niệm
"nơi” không phải đơn thuần chỉ là địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố khi các quan
hệ về giao dịch BĐS diễn ra.
TT BĐS đóng một vai trò vô cùng to lớn và quan trọng đối với nền kinh tế của

1

Một số vấn đề lý luận về khái niệm thị trường BĐS. Nguồn: cổng thông tin điện tử Cục Quản lý nhà – Bộ xây

dựng. Trích dẫn từ :
/>
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang 10

SVTH: Hà Quốc Huy


PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

đất nước. Nhà nước quản lý tốt TT BĐS, tạo điều kiện cho thị trường phát triển ổn
định, chính sự ổn định này sẽ có tác động tốt đến nền kinh tế, thúc đẩy cho nền kinh
tế tăng trưởng. Mặt khác do BĐS là tài sản có giá trị cao, có tính cá biệt và khan hiếm
dẫn đến tình trạng đầu cơ vào đất đai, BĐS làm cho một khối lượng lớn đất đai không
được sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích sản xuất, kinh doanh và nhà ở, giá
cả của BĐS tăng cao. Nếu công tác quản lí TT BĐS yếu kém, không kiểm soát được
thị trường thì có thể sẽ kéo nền kinh tế vào tình trạng khủng hoảng, suy thoái.
TT BĐS ở nước ta được chính thức ra đời từ khi có Hiến pháp 1992 và luật đất
đai 1993. Bằng việc quy định hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất thì được
chuyển quyền sử dụng đất thông qua năm hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất. Quy định trên đã tạo điều kiện cho sự phát
triển của TT BĐS ở nước ta.
Đặc điểm quan trọng và chi phối tới toàn bộ các yếu tố tạo ra sự nhận diện cho
TT BĐS ở Việt Nam là, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng quyền sử dụng đất và
các tài sản gắn liền với đất thuộc nhiều hình thức sở hữu khác nhau. Bởi vậy, chủng

loại hàng hóa trong TT BĐS là quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, đã
tạo nên những nét đặt thù cho TT BĐS ở Việt Nam.
TT BĐS ở nước ta về cơ bản vẫn còn tồn tại song song hai hình thức, TT BĐS
chính thức và TT BĐS phi chính thức (thị trường ngầm). Trong nước ta vẫn còn các
chủ sở hữu BĐS không có điều kiện pháp lý đầy đủ để tham gia các giao dịch dân sự
theo như quy định của pháp luật, tuy nhiên họ vẫn tìm cách thực hiện các giao dịch về
BĐS, như mua bán trao tay không thông qua cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Thêm
vào đó là tư tưởng ngại phải đóng thuế cho Nhà nước khi công khai các giao dịch về
BĐS. Đây là một số nguyên nhân giải thích cho việc TT BĐS phi chính thức đến hiện
nay vẫn còn tồn tại ở nước ta.
1.1.2. Khái niệm về bất động sản
Việc phân loại tài sản thành động sản và BĐS có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã.
Theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn bao gồm những gì
được tạo ra do bàn tay con người trên mảnh đất đó. Ví dụ như là các công trình xây
dựng, mùa màng, cây trồng gắn liền với đất đai.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại như trên,
đều thống nhất xem BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy
nhiên mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng, điều này được thể hiện thông qua
quan điểm và tiêu chí phân loại về khái niệm động sản và BĐS.
Hầu hết các nước trên thế giới đều xem BĐS là đất đai và những tài sản gắn
liền, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp, Nhật,
Đức). Bộ luật dân sự của Nga thì quy định cụ thể hơn BĐS là “mảnh đất” chứ không
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang 11

SVTH: Hà Quốc Huy


PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

phải là đất đai nói chung. Điều này được lý giải như sau, vì đất đai nói chung là bộ
phận của lãnh thổ quốc gia, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Đối tượng
của những giao dịch đó chỉ là mảnh đất được xác định bởi diện tích, kích thước tại
những vị trí nhất định.
Tuy nhiên các nước lại có các quan niệm khác nhau về những tài sản gắn liền
với đất được xem là BĐS. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt,
trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây thì được xem là động sản”.
Tương tự Điều này cũng được quy định trong Luật dân sự Nhật Bản. Trong khi đó tại
Điều 100 Luật dân sự Thái Lan quy định “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với
đất đai hoặc hợp thành một hệ thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở
hữu đất”. Bộ luật dân sự của Cộng hòa liên bang Nga 1994, Điều 134 quy định “Vật
bất động bao gồm: (tài sản bất động và BĐS) khoảng đất, lòng đất, công trình thủy
lợi, những gì liên quan tới đất, nghĩa là các đối tượng nào nếu dịch chuyển sẽ làm tổn
hại đến vật và mục đích sử dụng của nó, trong đó bao gồm rừng cây, cây lâu năm, nhà
ở và các công trình xây dựng khác”2.
Ngoài ra, BĐS còn bao gồm tàu bay, tàu biển, tàu sông, phương tiện vũ trụ
phải đăng ký Nhà nước. Và các BĐS khác do pháp luật quy định.
Sự phân loại tài sản như đã phân tích ở trên xuất phát từ ba cách tiếp cận cơ
bản sau: Thứ nhất, các BĐS được xác định theo bản chất tự nhiên, theo giá trị sử
dụng và bởi đối tượng trên BĐS. Thứ hai, xem đất đai và những tài sản có liên quan
tới đất đai là BĐS. Thứ ba, xem đất đai và những gì có liên quan đến đất đai là BĐS.
Quy định về BĐS Theo pháp luật Việt Nam tiếp cận theo cách thứ ba, với cách
tiếp cận này quan niệm về BĐS của Việt Nam không ghi nhận theo cách liệt kê những
tài sản nào được xem là BĐS, mà chuyển sang quy định các điều kiện đặc trưng
chung. Theo quy định tại Điều 181 Bộ luật dân sự 1995 và được Bộ luật dân sự 2005
kế thừa tại Điều 174 quy định BĐS bao gồm :
- Đất đai.
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó.

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Khái niệm về BĐS của việt Nam về BĐS là một khái niệm rất mở. Trước hết,
BĐS là tài sản luôn gắn liền với đất đai và không thể di dời được. BĐS có thể được
nhận biết qua các vật cụ thể như đất đai hoặc khối thống nhất giữa đất đai và các tài
2

TS. Trần Quang Huy – TS. Nguyễn Quang Tuyến: Pháp luật về kinh doanh BĐS, Nxb.Tư pháp, Hà Nội,
2009, ( tr. 09 – 15).

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang 12

SVTH: Hà Quốc Huy


PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

sản khác gắn liền với đất mà không thể di dời được trong khoảng không gian nếu
muốn giữ nguyên công dụng và tính năng của tài sản đó. Ví dụ như: nhà ở, các trung
tâm thương mại, các văn phòng khách sạn và các công trình gắn liền với đất đai. Đặc
biệt là các tài sản khác gắn liền không thể tách với công trình xây dựng đó như máy
điều hoà, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình. Ngoài ra còn có
các tài sản khác do pháp luật quy định là BĐS, cùng với sự hoàn thiện của hệ thống
pháp luật danh mục về loại tài sản này sẽ được xác định cụ thể hơn.
1.1.3. Khái niệm về môi giới bất động sản
Trước tiên cần xem xét khái niệm về môi giới nói chung, trong thực tế có các
dạng môi giới như: môi giới hôn nhân, môi giới chứng khoán, môi giới việc làm, môi
giới các loại hàng hóa nói chung. Thông thường có thể định nghĩa một loại hình nghề

nghiệp nào đó thông qua việc mô tả cụ thể nghề nghiệp đó và nghề môi giới cũng
vậy.
Môi giới BĐS, tên gọi về nghề nghiệp này nhắc cho chúng ta liên tưởng về
nhóm những người cụ thể, hoạt động trong lĩnh vực có liên quan đến BĐS. Tuy vậy
không phải lúc nào chúng ta cũng hiểu được đầy đủ hoạt động của nhà môi giới là
như thế nào. Để hiểu được rõ về vấn đề này, chúng ta cần phân tích cụm từ “môi giới
BĐS”, để có thể hiểu rõ ràng hơn về khái niệm môi giới BĐS.
Theo từ điển bách khoa toàn thư định nghĩa về môi giới như sau: “Môi giới là
hoạt động mà khi đó có một chủ thể (một cá nhân, một nhóm, một tổ chức, một
hãng…) làm trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác tạo được quan hệ trong giao
tiếp, kinh doanh”3.
Vậy có thể thấy rằng hoạt động môi giới phát sinh khi hội đủ những yếu tố
sau:
- Xuất hiện quan hệ giữa các bên trong công việc;
- Các bên không thể giải quyết công việc, hay giải quyết không hiệu quả;
- Tồn tại người thứ ba, là nhà môi giới, có đủ năng lực, điều kiện để giải quyết
những công việc liên quan đến các bên.
Tóm lại, môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông
cảm, thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là giải quyết
những công việc nào đó liên quan giữa hai bên mà người môi giới lúc này đóng vai
trò là cầu nối. Ngoài ra việc môi giới có thể được xác định như là công việc tạo thu
nhập cho chủ thể môi giới, thông thường chủ thể môi giới sẽ nhận được một khoản
thù lao, hoa hồng khi thực hiện hoạt động môi giới.
3

Từ điển bách khoa toàn thư online.
/>D1leGFjdCZrZXl3b3JkPU0lYzMlOTRJK0dJJWUxJWJiJTlhSQ==&page=1

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang 13

SVTH: Hà Quốc Huy


PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

Tiếp theo là từ ngữ BĐS, vấn đề này đã được người viết phân tích ở trên, tuy
nhiên từ này trong lĩnh vực môi giới đôi khi có thể làm chúng ta nhầm lẫn. Ở đây đối
tượng của việc môi giới hoàn toàn không phải là bản thân BĐS mà là các quyền liên
quan đến nó. Chỉ có các quyền về BĐS mới được luân chuyển và chúng chính là đối
tượng của việc chuyển giao. Nhưng có nhiều dạng quyền liên quan đến BĐS và
không phải quyền nào cũng có thể luân chuyển. Vì vậy một điều quan trọng là người
môi giới phải phân biệt rõ từng loại quyền hạn khác nhau. Những quyền hạn này liên
quan đến BĐS nên cần phải định nghĩa chính xác thế nào là BĐS dưới góc độ nghề
môi giới.
“BĐS là một mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, cũng như quyền sở
hữu, những công trình cố định gắn liền trên mảnh đất hay những thành phần của
công trình, mà theo luật định riêng tách biệt với mảnh đất”4.
Định nghĩa này đã làm xuất hiện quyền quan trọng nhất, luôn liên quan đến
BĐS là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình. Ngoài ra đối với BĐS có thể
có các quyền liên quan như sử dụng có thời hạn hoặc không thời hạn, một phần hay
toàn phần, quyền sở hữu nhà chung cư. Ngoài ra còn có cả những dạng hợp đồng
cũng là vấn đề cần được quan tâm trong môi giới BĐS cụ thể như là: hợp đồng mua
bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua, có liên quan đến BĐS.
Trong sự vận hành của TT BĐS, hoạt động môi giới BĐS được xem là một
loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS. Đây là hoạt động của tổ chức, cá nhân có đủ điều
kiện hành nghề môi giới BĐS với tư cách làm trung gian để đàm phán, ký kết hợp
đồng kinh doanh BĐS và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới
BĐS.

Từ những tính chất đã kể trên, chúng ta có thể xác định khái niệm môi giới
BĐS như sau: Môi giới BĐS là công việc của chủ thể môi giới thực hiện cho những
người khác mà đối tượng là những quyền hạn khác nhau liên quan đến BĐS. Kết quả
của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp
đồng mua, bán, cho thuê, cho thuê lại, thuê mua, chuyển nhượng, quản lý BĐS với sự
giúp đỡ của nhà môi giới. Những hoạt động này dẫn đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp
lí và thực tế của BĐS. Chủ thể môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao
cho những thay đổi trên thông qua các thương vụ mà đối tượng của nó là các quyền
đối với BĐS.

4

Tài liệu đào tạo, bồi dưỡng Kiến thức về kinh doanh BĐS - Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ
BĐS Gold Land, chuyên đề 1: dịch vụ môi giới BĐS, tr. 02. Nguồn download :
www.goldland.vn/upload/medias/file_1231230758.pdf.

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang 14

SVTH: Hà Quốc Huy


PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

1.2. Bản chất và vai trò của hoạt động môi giới bất động sản
Thông qua khái niệm về hoạt động môi giới BĐS, có thể phần nào xác định
được công việc của chủ thể môi giới BĐS. Tuy nhiên để có thể hiểu rõ hơn về nghề
môi giới BĐS, ta cần tìm hiểu về bản chất và vai trò của công việc này. Hai vấn đề
này sẽ cho chúng ta một cái nhìn đầy đủ hơn về hoạt động môi giới BĐS.

1.2.1. Bản chất của hoạt động môi giới bất động sản
Phần lớn những chủ thể môi giới BĐS cũng như khách hàng của họ cho rằng
không có gì khó khăn để xác định công việc của người môi giới BĐS. Nghề môi giới
được hiểu đơn giản như là công việc dẫn dắt các bên đến việc ký kết thương vụ, mà
một bên là chủ sở hữu, hay người có một số quyền sử dụng nào đó đối với BĐS,
muốn bán, cho thuê nó và bên thứ hai muốn mua, thuê hay sử dụng nó. Khái niệm
này được hiểu một cách thông thường, chỉ nằm trong phạm vi hẹp của vấn đề so với
bản chất đầy đủ của công việc môi giới BĐS hiện nay.
Tuy rằng yếu tố quan trọng nhất của việc môi giới BĐS là sự dẫn dắt khách
hàng của mình đến việc ký kết thương vụ liên quan đến BĐS. Nhưng bên cạnh vấn đề
này, trong công việc của nhà môi giới còn xuất hiện các yếu tố khác như khả năng tìm
ra hướng giải quyết tốt nhất cho từng khách hàng. Chủ thể môi giới BĐS phải hướng
dẫn cho khách hàng của mình cách xử lý các công việc, các vấn đề phát sinh có thể
xảy ra trong những giai đoạn khác nhau của thương vụ, cho đến khi thương vụ thành
công. Ta có thể hiểu đây là một khái niệm rộng về hoạt động môi giới BĐS.
Trước khi hoạt động môi giới diễn ra thì bên môi giới phải tiếp xúc với khách
hàng của mình để nắm được nhu cầu của khách hàng. Đây là khâu cần thiết trong
hoạt động môi giới BĐS cũng như các hoạt động môi giới trong lĩnh vự khác. Bằng
kinh nghiệm nghề nghiệp mà bên môi giới có thể xác định được một cách tương đối
về độ khả thi của kết quả môi giới đến đâu, điều này trong một số trường hợp có thể
giúp cả ba bên (bên môi giới, bên bán, cho thuê và bên mua, thuê) tiết kiệm được thời
gian, cũng như các khoản chi phí không cần thiết khác.
Người môi giới BĐS là người cung cấp thông tin (chính sách của Nhà nước,
pháp luật, dự án quy hoạch xây dựng có liên quan đến BĐS) một cách đầy đủ và
trung thực cho khách hàng của mình. Điều này cho thấy chủ thể môi giới BĐS phải
am hiểu về kiến thức pháp luật như: Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi bổ xung năm
2009, Luật KDBĐS năm 2006, Luật Xây dựng năm 2005. Ngoài ra họ cần phải
chứng tỏ cho khách hàng thấy khả năng hiểu biết về TT BĐS của mình, thông qua
việc tư vấn cho khách hàng các khoản vay tín dụng có hỗ trợ lãi suất từ các tổ chức
tín dụng, ngân hàng. Đây là điều mà bất kỳ khách hàng nào khi tham gia giao dịch

cũng mong muốn có được từ các chủ thể môi giới BĐS và tạo ra điểm khác biệt giữa
môi giới BĐS và các loại hình môi giới khác.
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang 15

SVTH: Hà Quốc Huy


PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

TT BĐS nước ta đang trong giai đoạn phát triển, TT BĐS phi chính thức (thị
trường ngầm) vẫn còn tồn tại song song với TT BĐS chính thức. Hoạt động môi giới
BĐS của những chủ thể môi giới trên thị trường ngầm này, gây ảnh hưởng xấu đến
những chủ thể tham gia vào TT BĐS. Hệ quả tất yếu là dẫn đến việc mọi người
thường có cái nhìn không chính xác về bản chất thật sự của chủ thể môi giới BĐS.
Tuy nhiên với sự quản lý của Nhà nước, cũng như nổ lực cố gắng hoàn thiện mình
của các chủ thể môi giới BĐS. Hoạt động môi giới BĐS đang hướng đến mục tiêu trở
thành nghành nghề chuyên nghiệp nhằm góp phần phát triển cho TT BĐS trong nước.
Thực tế thời gian qua một số nhà môi giới BĐS đã làm rất tốt công việc của mình,
góp phần thúc đẩy hoạt động kinh doanh BĐS ở nước ta sôi động hơn.
1.2.2. Vai trò của hoạt động môi giới bất động sản
Những chủ thể môi giới BĐS chính là chất xúc tác đưa các giao dịch liên
quan đến lĩnh vực BĐS diễn ra thành công, đồng thời qua đó thúc đẩy sự phát triển
của TT BĐS. Nhưng chính họ cũng có thể làm cho TT BĐS trở nên bất ổn, bởi vì vai
trò của hoạt động môi giới BĐS có tầm ảnh hưởng rất quan trọng đến sự phát triển
bền vững và ổn định của TT BĐS. Vai trò đó thể hiện qua các mặt sau:
1.2.2.1. Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch
mà hàng hoá là bất động sản
Do tính đặc thù về BĐS của và TT BĐS, thông tin về thị trường, về hàng hoá

là BĐS không thật đầy đủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hoá khác.
Trong khi đó vấn đề về thông tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận hành của
TT BĐS. Các thông tin đó bao gồm: luật pháp, chính sách đất đai, quy hoạch kế
hoạch sử dụng đất, vị trí của BĐS, môi trường, mức cung cầu của người dân, tâm lý
tập quán, có liên quan đến lĩnh vực BĐS. Khi trên thị trường thông tin về các giao
dịch đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa TT BĐS vận hành thuận tiện hơn, người mua và người
bán đều hiểu biết về những thông tin đó, họ sẽ dễ dàng đưa ra lựa chọn khi tham gia
giao dịch. Hệ thống thông tin thiếu chính xác sẽ dẫn đến nhiều biến động mạnh cho
TT BĐS. Các chủ thể môi giới BĐS có vai trò là thường xuyên cung cấp các thông
tin quan trọng trên TT BĐS, mức độ chính xác của thông tin BĐS này càng cao, thì
càng hạn chế được nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia trên TT BĐS.
1.2.2.2. Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển
Do TT BĐS người mua và người bán ít có cơ hội và đầy đủ lượng thông tin
cần thiết để lựa chọn BĐS phù hợp với mình. Đồng thời do không nắm bắt được
thông tin nên việc định giá cũng thiếu chính xác xảy ra tình trạng đầu cơ tràn lan
nhưng không phải ai cũng có lợi nhuận. Điều này làm cho sự vận hành của của TT
BĐS thiếu tính ổn định, dẫn đến kìm hãm sự phát triển của thị trường này. Rõ ràng
TT BĐS cần phải có tư vấn ở trình độ cao, một trong các loại tư vấn đó là dịch vụ
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang 16

SVTH: Hà Quốc Huy


PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

môi giới BĐS. Thông qua các chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS mà ở đó có
những người môi giới BĐS đã qua đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn
nắm được thông tin thị truờng, am hiểu pháp luật về BĐS. Những người này sẽ tư vấn

cho các chủ thể có nhu cầu giao dịch BĐS thoả mãn điều kiện của mình, giúp cho họ
tính toán trong việc mua bán để ra quyết định phù hợp nhất. Khi hoạt động môi giới
BĐS cung ứng dịch vụ hoàn thiện hơn và tuân thủ các quy định của pháp luật, sẽ tạo
được sự tin tưởng của các chủ thể kinh doanh BĐS. Điều này góp phần làm sôi động
hơn cho TT BĐS, giúp mở rộng kênh phân phối và làm tăng giá trị của BĐS, rút ngắn
thời gian thu hồi vốn, tái đầu tư, bảo đảm hiệu quả kinh tế, tăng tính hấp dẫn cho nhà
đầu tư vào lĩnh vực nhà đất. Góp phần thúc đẩy TT BĐS hoạt động công khai và
minh bạch, chính quy và lành mạnh hơn, qua đó hạn chế đáng kể sự phát triển của TT
BĐS sản không chính thức.
1.2.2.3. Khai thác nguồn thu cho ngân sách Nhà nước
TT BĐS ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày càng tăng cả
về số lượng và chất lượng. Nhưng do đặc tính BĐS là thông tin thường không thật sự
chính xác và đầy đủ, giao dịch về BĐS vẫn còn tồn tại trong TT BĐS không chính
thức, Nhà nước không thể kiểm soát được hoàn toàn các giao dịch đó, nên việc thu
thuế chính xác đối với người môi giới BĐS và các bên tham gia giao dịch BĐS là rất
khó khăn.
Hệ thống văn bản pháp luật thuế thu nhập cá nhân quy định giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng, tại thời điểm chuyển
nhượng nhưng không thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố
(TP) quy định. Thực tế trên TT BĐS, giá đất mua bán thường cao hơn giá đất do
UBND tỉnh, TP quy định. Nhưng vì lợi ích của cả người mua và người bán, nên họ
thường thoả thuận ghi giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn thực tế. Và để được
cơ quan Nhà nước chấp nhận hồ sơ, họ chỉ ghi trên hợp đồng mức giá ngang hoặc cao
hơn không nhiều so với giá UBND tỉnh, TP quy định. Như thế sẽ được nộp thuế thấp
hơn số thực tế phải nộp, kết quả là cả đôi bên mua bán đất cùng có lợi, chỉ riêng Nhà
nước chịu thất thu thuế. Mà thuế là nguồn thu chính của Nhà nước để trang trải cho
mọi hoạt động, chi phí của cả nước. Vì vậy khi các tổ chức, cá nhân môi giới này
được công nhận cho phép hành nghề, có đăng ký kinh doanh, hoạt động trên sàn giao
dịch BĐS, sẽ giúp cho hoạt động môi giới BĐS có hiệu quả hơn đồng thời thông qua
đó Nhà nước quản lý tốt hơn các giao dịch BĐS cũng như tăng thu nhập về thuế.

1.3. Những vấn đề chung về hoạt động môi giới bất động sản
1.3.1. Nguyên tắc của hoạt động môi giới bất động sản
Hoạt động môi giới BĐS được xem là một loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS,
đây là ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Do vậy các chủ thể khi tham gia hoạt
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang 17

SVTH: Hà Quốc Huy


PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

động môi giới BĐS phải đáp ứng những điều kiện nhất định được pháp luật quy định.
Những ràng buộc về mặt pháp lý cũng chính là cơ sở để hoạt động môi giới BĐS đi
vào khuôn khổ, tránh tình trạng một số chủ thể môi giới BĐS vì lợi ích cá nhân đã
gây ra thiệt hại cho khách hàng và tình trạng chủ thể môi giới BĐS cố tình cung cấp
các thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch về BĐS, đây được xem là nguyên nhân
quan trọng dẫn đến nhiều vấn đề bất ổn cho sự phát triển của TT BĐS. Vì vậy, khi
tiến hành hoạt động môi giới BĐS, các chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS
phải tuân thủ các nguyên tắc sau5:
Một là: Tổ chức, cá nhân được phép kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, làm
trung gian trong việc đàm phán ký hợp đồng kinh doanh BĐS và hưởng thù lao, hoa
hồng theo hợp đồng môi giới BĐS khi có đủ điều kiện sau đây:
- Đối với tổ chức kinh doanh môi giới BĐS, phải có ít nhất một người có
chứng chỉ môi giới BĐS.
- Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập phải đăng ký kinh doanh
theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới BĐS.
Nguyên tắc trên xác định địa vị pháp lý của chủ thể hoạt động môi giới BĐS.
Trước khi luật Kinh doanh BĐS 2006 ra đời, trong một thời gian dài việc quản lý của

Nhà nước đối với tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới BĐS diễn ra rất khó khăn vì
thiếu các quy định về hoạt động cũng như các hình thức chế tài trong lĩnh vực này
một cách cụ thể, hầu như các chủ thể này hoạt động một cách tự phát, rất khó kiểm
soát. Điều này đang dần được thay đổi khi luật quy định người môi giới BĐS phải có
chứng chỉ môi giới BĐS. Cá nhân muốn được cấp chứng chỉ môi giới BĐS phải tham
gia một khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS tại các cơ sở, trung tâm
đào tạo, do Bộ Xây dựng cấp phép. Khóa học cung cấp kiến thức chuyên môn về hoạt
động môi giới BĐS và kiến thức tổng quát về những quy định của pháp luật có liên
quan đến hoạt động môi giới BĐS, từ đó trình độ chuyên môn nghiệp vụ của họ được
nâng lên. Thông qua việc cấp chứng chỉ môi giới, hoạt động của chủ thể môi giới
BĐS được đưa vào khuôn khổ và các cơ quan Nhà nước có chức năng sẽ có thể quản
lý tốt hơn các chủ thể hoạt động môi giới BĐS.
Hai là: Hoạt động môi giới BĐS phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp
luật. Hệ thống thông tin cho TT BĐS thường thiếu minh bạch, điều này gây rất nhiều
khó khăn cho các chủ thể muốn tham gia vào TT BĐS. Nguyên tắc này đặt ra yêu cầu
chủ thể môi giới BĐS phải đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết trong hoạt động của
mình. Chủ thể môi giới phải trung thực khi cung cấp thông tin cho khách hàng của
5

Điều 44, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Quốc hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam khóa
XI, kỳ họp thứ 9 thông qua ngày 29 tháng 06 năm 2006.

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang 18

SVTH: Hà Quốc Huy


PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

mình, đảm bảo tính công khai cho các giao dịch khi mà họ đóng vai trò là người trung
gian. Nguyên tắc này có ý nghĩa rất quan trọng đối với các chủ thể môi giới khác
cũng như các chủ thể kinh doanh BĐS khác khi tham gia vào TT BĐS. Tuy đây là
một trong các nguyên tắc cơ bản của người môi giới, nhưng đây cũng là nguyên tắc
mà người môi giới vi phạm nhiều nhất. Người môi giới vì lợi ích cá nhân đã gây ra
thiệt hại cho khách hàng, ảnh hưởng đến sự minh bạch của TT BĐS. Nhưng do tình
trạng này chủ yếu diễn ra trên TT BĐS không chính thức, Nhà nước vẫn chưa hoàn
toàn kiểm soát được.
Ba là: Nhằm bảo vệ quyền lợi của các chủ thể kinh doanh BĐS, khi họ tham
gia giao dịch trong TT BĐS. Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS không được đồng thời
vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh
doanh BĐS. Đây được xem là nguyên tắc có tính đặc thù đối với loại hình dịch vụ
môi giới BĐS. Quy định này cho phép chúng ta phân biệt rõ ràng hoạt động kinh
doanh BĐS và hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS. Trên cơ sở đó, Nhà nước có cơ
chế điều chỉnh pháp luật khác nhau tương ứng nhằm đảm bảo quyền và lợi ích cho
chính các chủ thể tham gia vào các hoạt động trong lĩnh vực này, và đồng thời cũng
đảm bảo quyền của Nhà nước trong việc điều tiết thu nhập đối với mỗi hoạt động
kinh doanh cụ thể.
1.3.2. Nội dung hoạt động môi giới bất động sản
Bên mua và bên bán khi tham gia vào TT BĐS thường gặp nhiều khó khăn
trong việc tìm kiếm bên đối tác phù hợp, nên họ thường thông qua người môi giới để
thực hiện công việc này. Người môi giới BĐS nắm được rất nhiều thông tin về BĐS,
cũng như là nhu cầu mua, bán đối với các BĐS đó. Vì vậy người môi giới BĐS có
được nhiều thuận lợi trong việc tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện mà khách
hàng yêu cầu, sau đó thực hiện việc kết nối, thu xếp các cuộc thương thảo, đàm phán,
ký hợp đồng, cho đến khi giao dịch thành công.
Người môi giới được phép trở thành người đại diện theo uỷ quyền cho khách
hàng của họ, để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS.
Những chủ thể tham gia vào TT BĐS thường có xu hướng chung là ủy quyền người

đại diện của mình thực hiện công việc thay mình, với nhiều lý do khác nhau như:
không có thời gian, không hiểu rõ các quy định của luật, mong muốn công việc hoàn
thành nhanh chóng hơn. Do BĐS là sản phẩm có giá trị rất cao nên đòi hỏi người đại
diện cần có uy tín cao, thái độ phục vụ tốt đối với khách hàng. Các công ty, đại lý,
trung tâm môi giới BĐS, bộ phận thực hiện chức năng môi giới của sàn giao dịch
BĐS (gọi chung là nhóm các chủ thể cung ứng dịch vụ môi giới BĐS) cần phải được
tổ chức tốt, khi tiến hành công việc môi giới nên đặt lợi ích của khách hàng lên trên
hết khi tiến hành công việc môi giới.
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang 19

SVTH: Hà Quốc Huy


PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

Một nội dung quan trọng nữa của hoạt động môi giới BĐS là việc cung cấp
thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển
nhượng, thuê, thuê mua BĐS. Các chủ thể cung ứng dịch vụ môi giới BĐS sẽ niêm
yết một danh sách các BĐS (nhà ở, đất đai) cần bán, vị trí và mô tả chi tiết một số đặc
điểm của BĐS đó. Thông qua đó khách hàng có thể lựa chọn BĐS nào phù hợp với
nhu cầu cũng như khả năng tài chính của mình, và thông qua người môi giới BĐS để
tiến hành giao dịch. Ngoài ra tùy theo sự hiểu biết của mình mà chủ thể môi giới BĐS
có thể tư vấn cho khách hàng của mình các nguồn hỗ trợ tín dụng, các khoản vay có
lãi suất thấp và lợi nhất từ các tổ chức tài chính, các ngân hàng.
Thông thường người môi giới BĐS phải có trách nhiệm đối với một thương vụ
mà họ đóng vai trò môi giới, cho đến khi giao dịch đó hoàn thành. Tuy nhiên trong
một số trường hợp, người môi giới BĐS chỉ hoàn tất các trách nhiệm ban đầu cho
việc thỏa thuận, còn việc hoàn tất thỏa thuận đó về tài chính hay pháp lý lại do luật sư

hay tổ chức tín dụng, ngân hàng thực hiện. Điều này tùy thuộc vào thỏa thuân ghi
nhận trong hợp đồng môi giới BĐS, giữa bên môi giới và khách hàng.
1.3.3. Yêu cầu chuyên môn của người môi giới bất động sản
Một TT BĐS đã phát triển ở mức cao hay đang phát triển đều cần đến loại
hình dịch vụ môi giới BĐS. Chủ thể cung ứng dịch vụ này cần phải bảo đảm cho
khách hàng về chất lượng môi giới, họ cần cung cấp cho khách hàng những thông tin
đầy đủ và chính xác về những vấn đề liên quan đến lĩnh vực BĐS mà khách hàng của
họ quan tâm.
Chính vì vậy không phải ai cũng hội đủ tiêu chuẩn, cũng như yêu cầu chuyên
môn để thực hiện dịch vụ này. Những thương vụ được thực hiện trong TT BĐS
thường thu hút những khoản tiền lớn, đôi khi là rất lớn. Người mua thường đặt vào
thương vụ toàn bộ tiền tiết kiệm của họ hoặc một phần là tiết kiệm và phần còn lại là
vay tín dụng, khi có thiệt hại xảy ra sẽ gây ảnh hưởng rất lớn tình hình tài chính trong
gia đình của họ. Vì vậy một vấn đề đặc biệt quan trọng là người môi giới hoạt động
phục vụ khách hàng của mình trong TT BĐS phải là những người thực sự có chuyên
môn về lĩnh vực này.
Pháp luật hiện hành không đòi hỏi quá nhiều về chuyên môn của người môi
giới, người môi giới khi hoàn thành khóa học về môi giới BĐS sẽ được cấp chứng chỉ
môi giới BĐS, và được phép thực hiện công việc môi giới. Tuy nhiên hoạt động môi
giới BĐS thực tế đã hình thành như một nghề nghiệp và để làm tốt được công việc
này, nó đòi hỏi người thực hiện phải trang bị những kiến thức cơ bản khác nhau như:
luật, marketing, kĩ năng đàm phán, kinh tế, kiến thức về xây dựng, tiếp thị kinh doanh
BĐS. Người môi giới BĐS có thể không bắt buộc phải tốt nghiệp đại học, nhưng họ
phải có một lượng kiến thức nhất định, cũng như các hiểu biết cơ bản về thị trường
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang 20

SVTH: Hà Quốc Huy

PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

BĐS và các vấn đề liên quan đến hoạt động môi giới trên TT BĐS. Nắm rõ nội dung,
trình tự, quy trình của dịch vụ môi giới BĐS, để thực hiện hợp đồng môi giới một
cách trung thực, chuẩn mực và an toàn.
Sự phát triển của TT BĐS sẽ kéo theo ngày càng nhiều những yêu cầu, nhiệm
vụ mới. Sự phát triển này buộc các chủ thể môi giới phải liên tục tự hoàn thiện mình,
phải cung cấp và thực hiện ngày càng nhiều hơn những dịch vụ mới cho khách hàng.
Muốn làm được điều này đòi hỏi người môi giới phải có khả năng cập nhật và tiếp
nhận các loại kiến thức khác nhau, khi mà kiến thức về từng loại lĩnh vực này đều
thường xuyên thay đổi.
Ta có thể thấy yêu cầu chuyên môn là cần thiết cho mọi nhóm nghề nghiệp nói
chung và môi giới BĐS nói riêng. Chúng giúp đảm bảo cho chất lượng dịch vụ môi
giới BĐS được đồng đều mà không phụ thuộc vào địa điểm cung cấp dịch vụ. Đối
với người môi giới yêu cầu chuyên môn không phải để hạn chế việc tự do tác nghiệp
của họ, mà đây là phương pháp nhằm hướng cho người môi giới BĐS tiếp cận một
cách nghiêm túc đối với nghề nghiệp của mình. Về phía khách hàng họ sẽ có được
những nhận định tốt hơn về chất lượng của dịch vụ môi giới BĐS và khi tham gia vào
TT BĐS họ có thể tin tưởng được rằng các yêu cầu của mình sẽ được đáp ứng khi sử
dụng dịch vụ môi giới BĐS.
1.3.4. Đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động môi giới bất động sản
Công việc môi giới BĐS đã hình thành nên mối quan hệ giữa chủ thể môi giới
với khách hàng, mà trong đó người môi giới đóng vai trò là người được uỷ thác. Khi
là người được uỷ thác, nhà môi giới có một số trách nhiệm nhất định với người đã uỷ
quyền cho anh ta đồng thời thêm một số nhiệm vụ đã được liệt kê trong thoả thuận
hoặc trong các hợp đồng khác. Một tiêu chuẩn rất quan trọng trong việc đánh giá hoạt
động của nhà môi giới tại các nước phát triển là họ có hoạt động tuân theo những tiêu
chuẩn và nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp hay không. Tại Mỹ có riêng Bộ Luật Đạo
đức được ra đời năm 1913 và nó được tu chính tại các kỳ đại hội thường niên từ đó

cho đến nay, quy định rất rõ về đạo đức nghề nghiệp của người môi giới BĐS.
Khái niệm về đạo đức nghề nghiệp: “Đạo đức là những tiêu chuẩn về hành vi,
cách suy nghĩ, ứng xử chung được chấp nhận và buộc tuân theo trong một thời đại,
một tổ chức xã hội nhất định. Tập hợp những tiêu chuẩn xác định những trách nhiệm
mang tính đạo đức, liên quan đến những hoạt động trực tiếp khi tác nghiệp, hành
nghề cũng như những quan hệ xã hội liên quan đến hoạt động đó, chúng ta gọi là đạo
đức nghề nghiệp” 6.
6

Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS.

/>[ truy cập ngày 30/11/2010]

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang 21

SVTH: Hà Quốc Huy


PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

Những nguyên tắc đạo đức đối với nghề nghiệp xác định dựa trên những
nguyên tắc đạo đức phổ biến cũng như dựa vào phong tục tập quán tốt được hình
thành, chấp nhận trong xã hội. Vấn đề này quan trọng bởi vì đó là một trong những
thước đo của sự trưởng thành trong nghề nghiệp. Những quy tắc đạo đức đóng vai trò
chủ đạo trong việc định hướng, điều chỉnh những mảng quan hệ có liên quan đến
người môi giới BĐS như: quan hệ giữa các nhà môi giới BĐS với nhau, nhà môi giới
với khách hàng, nhà môi giới với cơ quan Nhà nước. Những quy tắc đạo đức có tác
dụng bảo đảm an toàn cho khách hàng, nâng cao chất lượng dịch vụ, tăng phần trách

nhiệm của những người hành nghề môi giới BĐS.
Bởi vì yêu cầu về đạo đức trong kinh doanh BĐS nói chung và trong môi giới
BĐS nói riêng là vấn đề có tầm quan trọng đến hiệu quả kinh doanh hay thậm chí là
sự tồn tại của một doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp môi giới. Việc tuân thủ
theo quy tắc đạo đức là trách nhiệm của nhà môi giới BĐS. Khi tuân thủ theo những
tiêu chuẩn đạo đức này nhà môi giới BĐS có thể nhận ra những hành vi có thể gây
hại đến khách hàng, và vì vậy có thể tìm ra hướng hành động thích hợp. Tiêu chuẩn
đạo đức nghề môi giới BĐS được hình thành trước tiên là để bảo vệ lợi ích khách
hàng sử dụng dịch vụ môi giới BĐS, sau là nếu người môi giới BĐS tuân thủ tốt các
quy tắc nghề nghiệp sẽ tự nâng cao được uy tín của mình và trở thành nhà tư vấn
đáng tin cậy đối với khách hàng.
Tuy vậy cho đến nay tại nước ta vẫn chưa chú ý đến việc xây dựng văn bản
Luật về đạo đức cho các nghề nghiệp thuộc lĩnh vực dịch vụ nói chung và môi giới
BĐS nói riêng. Các quy định của về tiêu chuẩn đạo đức trong hoạt động môi giới
BĐS nằm ở nhiều điều luật khác nhau trong Luật KDBĐS 2006, nhìn chung có các
quy định sau: Phải trung thực trong khi thực hiện dịch vụ môi giới ,không dùng các
thủ thuật không được phép để mưu lợi cho mình, phải có tinh thần trách nhiệm khi
môi giới cho người mua và người bán hoàn thành giao dịch nhưng an toàn cho cả các
bên, hành nghề phải đúng với nội dung ghi trong chứng chỉ môi giới, nếu có dấu hiệu
vi phạm thì phải tuân thủ quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong
kinh doanh dịch vụ BĐS.
1.4. Quá trình hình thành và phát triển của hoạt động môi giới bất động
sản tại Việt Nam và trên thế giới
1.4.1. Chính sách về phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam trong
từng giai đoạn và sự ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản
1.4.1.1. Từ khi thống nhất đất nước 1975 đến trước khi có Luật Đất đai 1993
Nói đến BĐS, trước hết phải đề cập đến đất đai và nhà ở, bởi đây là hai loại
BĐS chủ yếu và quan trọng nhất. Trong giai đoạn này đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý (Điều 19 Hiến pháp 1980), quan hệ pháp luật về đất
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang 22

SVTH: Hà Quốc Huy


PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

đai đều có sự tham gia của Nhà nước. Nhà nước cấp đất (không thu tiền sử dụng đất)
cho người dân và thu hồi đất khi họ không còn nhu cầu sử dụng. Về nhà ở: “Công
dân có quyền có nhà ở, Nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà ở, đồng thời khuyến
khích, giúp đỡ tập thể và công dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung, nhằm thực
hiện từng bước quyền đó. Việc phân phối diện tích nhà ở do Nhà nước quản lý phải
công bằng, hợp lý” (Điều 62 Hiến pháp 1980). Nhưng do Nhà nước không đáp ứng
đủ nhu cầu, (theo thống kê diện tích nhà ở do Nhà nước xây dựng trong giai đoạn này
chỉ đáp ứng được 30% nhu cầu nhà ở của cán bộ, công nhân, viên chức ở đô thị)7
trong khi một số nhà ở đã có giấy chứng nhận sở hữu do chế độ cũ cấp nên sự chuyển
nhượng “trao tay” giữa những người có nhu cầu vẫn diễn ra. Thị trường mua bán nhà
ở không chính thức“ thị trường ngầm” này có nguyên nhân, xuất phát điểm từ việc
Nhà nước chậm thừa nhận và không có quy định hành lang pháp lý cho nó. Đây là
thời kỳ mà nền kinh tế được quản lý bởi cơ chế kế hoạch hóa, tập trung, quan liêu,
bao cấp. Trong cơ chế đó, Nhà nước trở thành một trung tâm chỉ huy trực tiếp quản
lý, điều hành mọi hoạt động sản xuất, kinh doanh cũng như phân phối sản phẩm xã
hội. Do Nhà nước không cho phép sở hữu tư nhân về đất đai và cũng không cho phép
mua bán đất đai, tuy việc mua bán nhà ở có diễn ra nhưng chỉ với hình thức “trao tay”
là chủ yếu nên chưa cần nhiều đến vai trò của người môi giới. Có thể nhận thấy
khung pháp lý cho hoạt động động môi giới BĐS vẫn chưa xuất hiện trong giai đoạn
này ở nước ta.
Luật Đất đai 1987 ra đời là giai đoạn bắt đầu có sự thay đổi nhận thức về quan
hệ sản xuất trong kinh tế nông nghiệp của Nhà nước. Chính sách giao đất cho hộ gia

đình, cá nhân trực tiếp sản xuất để sử dụng ổn định lâu dài được thực hiện chính là
điểm đột phá trong quá trình đổi mới kinh tế nước ta. Tuy các giao dịch về đất đai bị
pháp luật nghiêm cấm, theo Điều 5 Luật Đất đai năm 1987 quy định “Nghiêm cấm
việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được
giao mà không sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông
nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai”. Nhưng TT BĐS ở
nước ta đã bắt đầu manh nha hình thành dựa trên cơ sở pháp lý của Điều 49 Luật Đất
đai năm 1987. Điều này quy định “Người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng,
bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách
hợp pháp trên đất được giao”. Còn trong lĩnh vực nhà ở, có hai hình thức sở hữu chủ
yếu, sở hữu Nhà nước và sở hữu của từng cá nhân.
Trong thời kỳ này, giao dịch về BĐS là nhà ở chủ yếu là các giao dịch về thuê
lại hoặc chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; hay các giao dịch về mua bán
7

Nguyễn Tấn Phát- Khoa Kinh tế, Đại học Quốc gia TPHCM: Chính sách đất đai ở Việt Nam trong thời kỳ đổi
mới, [truy cập ngày 19/02/2011]

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang 23

SVTH: Hà Quốc Huy


PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

nhà ở thuộc sở hữu tư nhân. Đặc điểm chủ yếu của TT BĐS trong giai đoạn này là sự
tự phát, Nhà nước chưa có khung pháp lý cho TT BĐS, chưa xuất hiện các tổ chức
kinh doanh, cũng như chưa có các chủ thể môi giới BĐS chuyên nghiệp. Khi muốn

bán, mua, thuê nhà tìm đến những người quen biết nhờ họ làm trung gian cho những
giao dịch đó, và người đóng vai trò trung gian này sẽ được nhân một khoảng thù lao,
đây được xem là hình thức khởi đầu cho nghề môi giới BĐS hiện nay.
1.4.1.2. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1993 đến trước khi Luật Kinh doanh
bất động sản 2006 có hiệu lực.
TT BĐS ở Việt Nam được chính thức ra đời từ khi có Hiến pháp 1992 và Luật
Đất đai năm 1993 với những quy định rất mới có liên quan đến việc kinh doanh BĐS
như: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và xác định đất có giá
do Nhà nước quy định, như giao quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng
ổn định lâu dài, người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn
giao đất, và nhiều quy định có liên quan khác.
Tiếp đó, là các văn bản Luật khác liên quan đến lĩnh vực kinh doanh BĐS lần
lượt được ban hành như: Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 (được sửa
đổi, bổ sung năm 1999), Bộ luật Dân sự năm 1995 (được sửa đổi, bổ sung năm 2005),
Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ xung năm 2009), Luật Đầu tư năm 2005 (sửa đổi,
bổ xung năm 2009), Luật Thương mại năm 2005, Luật về Nhà ở năm 2005 (sửa đổi,
bổ xung năm 2009). Công cuộc đổi mới toàn diện nền kinh tế nước ta đã mở ra một
hiện thực hoạt động khác cho mọi loại hình doanh nghiệp, kể cả các doanh nghiệp
hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS. Sự phát triển của TT BĐS, đồng nghĩa với việc số
lượng hàng hóa là BĐS, và các chủ thể kinh doanh BĐS xuất hiện ngày càng nhiều.
Đây là cơ hội phát triển của hoạt động môi giới BĐS. Nhìn chung giai đoạn này hoạt
động môi giới BĐS và chính sách của Nhà nước đối với hoạt động môi giới BĐS, có
những nét nổi bật sau:
Thứ nhất: Sự xuất hiện ngày càng nhiều của những chủ thể làm công việc môi
giới BĐS, điều này đã tạo điều kiện cho quá trình giao dịch của người dân cũng như
giới đầu tư, kinh doanh BĐS diễn ra nhanh hơn, và đồng thời giúp TT BĐS của nước
ta phát triển nhanh chóng chỉ trong một thời gian ngắn.
Thứ hai: Giai đoạn này đã bắt đầu có sự xuất hiện những người môi giới
chuyên nghiệp được đào tạo một cách bài bản hoạt động trong TT BĐS chính thức.
tuy nhiên lực lượng chỉ chiếm một phần thiểu số so với phần đa số những người môi

giới không chuyên hoạt động chủ yếu trong TT BĐS không chính thức. Những người
môi giới chiếm phần đa số này thường được gọi là “cò nhà đất”. Tên gọi này đánh giá
việc chủ thể môi giới tuy tăng nhanh về số lượng, nhưng do chỉ mang tính tự phát,
hoạt động lại thiếu tính chuyên nghiệp, chuyên môn của chủ thể môi giới chưa cao
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang 24

SVTH: Hà Quốc Huy


PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

(không có quá nhiều yêu cầu đối với cá nhân muốn trở thành người môi giới BĐS).
Để đánh giá rõ ràng hơn chúng ta cần tìm hiểu tầm ảnh hưởng của những chủ thể môi
giới BĐS đối với TT BĐS của nước ta trong giai đoạn này.
Ảnh hưởng đối với chủ thể không kinh doanh và chủ thể kinh doanh BĐS, lực
lượng những người được gọi là “cò nhà đất” này, thường đặt lợi ích cá nhân, cũng
như lợi nhuận lên hàng đầu trong quá trình môi giới. Điều này đã gây ra không ích
thiệt hại cho những chủ thể khi tham gia các giao dịch trong TT BĐS, dẫn đến sự mất
niềm tin của hầu hết mọi người đối với những người môi giới BĐS.
Ảnh hưởng đối với sự phát triển của TT BĐS, trong giai đoạn này TT BĐS của
nước ta có dấu hiệu phát triển khộng thật sự ổn định mà nổi bật là xảy ra hiện tượng
“sốt giá nhà đất” hoặc “hiện tượng thị trường nhà đất đóng băng” vào các năm 1991 1994 và 2001 - 2003. Có rất nhiều lý do được đưa ra để giải thích hiện tượng này,
trong đó ta thấy nổi bật lên đó là sự ảnh hưởng của hoạt động môi giới BĐS. Những
chủ thể môi giới được đặt dưới cái tên là “cò nhà đất”, với những hoạt động của mình
họ cung cấp những thông tin sai lệch đối với khách hàng, việc này đã gián tiếp đẩy
giá nhà đất tăng lên, và tất nhiên giới đầu tư, kinh doanh BĐS không muôn mạo hiểm
với tài sản của mình, dẫn đến việc hạn chế số lượng giao dịch trên thị trường. Điều
này có nguy cơ rất lớn dẫn đến việc làm chậm quá trình phát triển ổn định của TT

BĐS của nước ta.
Thứ ba: Chính sách của Nhà nước đối với hoạt động môi giới BĐS trong giai
đoạn này vẫn chưa hoàn thiện. Với mục tiêu đẩy mạnh sự phát triển thị TT BĐS dưới
sự quản lý của Nhà nước, hệ thống pháp luật đã có các văn bản quy phạm pháp luật
cho mọi hoạt động sản xuất, đầu tư, kinh doanh. Tuy nhiên vẫn chưa một có văn bản
pháp lý cụ thể quy định về hoạt động cũng như là xử lý vi pham khi có sai phạm xảy
ra đối với kinh doanh BĐS nói chung và môi giới BĐS nói riêng. Điều này lý giải tại
sao trong giai đoạn này sự phát triển của TT BĐS phi chính thức, cũng như hoạt động
môi giới BĐS nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Bởi vì hầu hết các quy định về
lĩnh vực này nằm rải rác ở các văn bản pháp luật khác nhau, gây nhiều khó khăn cho
công tác quản lý của các cơ quan chức năng.
1.4.1.3. Giai đoạn từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 có hiệu lực ngày
1 tháng 1 năm 2007 đến nay.
Với mục tiêu thúc đẩy lĩnh vực kinh doanh BĐS, đồng thời đưa hoạt động môi
giới BĐS vào khuôn khổ, xem đây là điều kiện quan trọng để TT BĐS phát triển ổn
định và bền vững. Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật KDBĐS năm
2006. Sau đó là Nghị định số153/NĐ-CP, Thông tư số 13/TT-BXD, hướng dẫn, điều
chỉnh về hoạt động môi giới BĐS. Đây được xem là một cột mốc quan trọng, đánh
dấu một bước phát triển mới đối với hoạt động môi giới BĐS.
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân

Trang 25

SVTH: Hà Quốc Huy