Xây dựng sàn giao dịch bất động sản tại công ty quản lý và khai thác đất đà nẵng

1

M

Đ U

1. Tính c p thi t của đ tài
Trong những năm qua, thị trư ng Bất động sản nước ta đã có đóng góp to
lớn cho sự phát triển c a đất nước, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh,
nhà , công trình dịch v đã được đầu tư xây dựng, góp phần thúc đẩy tiến trình
công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
Cùng với sự phát triển c a thị trư ng Bất động sản, các doanh ngiệp kinh
doanh Bất động sản được thành lập ngày càng nhiều. Hoạt động kinh doanh dịch v
Bất động sản cũng ra đ i. Trong đó dịch v môi giới hiện nay rất phát triển, đây
là dịch v hỗ trợ thị trư ng rất quan trọng cho sự phát triển c a thị trư ng Bất động
sản.
Hoạt động môi giới Bất động sản có vai trò rất quan trọng như là dầu nhớt
có nhiệm v “bôi trơn” cho “bộ máy” thị trư ng bất động sản (TT BĐS) hoạt động
ổn định và phát triển có hiệu quả. Tuy nhiên, do hiện nay Nhà nước không kiểm
soát được hết các hoạt động này nên mặt trái c a nó trong cơ chế thị trư ng thể
hiện rất rõ. Theo đánh giá c a giới kinh doanh địa ốc Việt Nam, có không dưới
70% giao dịch mua bán địa ốc tại Việt Nam là những giao dịch ngầm nằm ngoài
tầm kiểm soát c a các cơ quan chức năng. Giá cả bị thả nổi, tình trạng đầu cơ, qua
tay nhiều ch đã đẩy giá Bất động sản lên cao so với giá trị thực c a Bất động
sản, làm những ngư i có nhu cầu thực sự không đ tiền để mua. Nguy hiểm hơn
là yếu tố pháp lý c a Bất động sản nhiều khi không được đảm bảo dẫn đến r i ro
trong giao dịch, kinh doanh Bất động sản.
Trong nền kinh tế thị trư ng thì thông tin đóng vai trò rất quan trọng, đặc
biệt càng rất quan trọng hơn đối với thị trư ng bất động sản, chỉ một tin đồn thất
thiệt, rất có thể làm một tập đoàn lao đao, thậm chí sẽ có những doanh nghiệp
BĐS đứng trên b vực phá sản, thông tin rất cần thiết để cung cấp cho ngư i mua

ngư i bán tìm hiểu về BĐS. Thông tin càng rõ ràng, minh bạch thì càng giúp cho
ngư i mua, ngư i bán có quyết định càng đúng đắn hơn.


2
Bên cạnh đó với quá trình phát triển và tốc độ đô thị hoá nhanh chóng cùng
với sự gia tăng dân số đã tất yếu dẫn đến sự gia tăng nhu cầu nhà

c a ngư i dân

và cơ s hạ tầng cho các đơn vị sản xuất, kinh doanh luôn tr thành vấn đề cấp
bách, dẫn đến nhu cầu giao dịch về bất động sản đòi hỏi ngày càng nhiều về số
lượng và gia tăng về chất lượng. Tuy dịch v tại Sàn giao dịch Bất động sản rất đa
dạng và hiện nay chưa có Sàn giao dịch Bất động sản chuẩn nhưng hoạt động mà
Sàn giao dịch nào cũng có đó là hoạt động môi giới Bất động sản.
Nghề môi giới BĐS mới xuất hiện
các nước phát triển.

Việt Nam nhưng đã phát triển lâu

các nước phát triển thì hoạt động môi giới giao dịch BĐS là

một hoạt động có tính chuyên nghiệp cao, được Chính ph thừa nhận, có luật nghề
nghiệp riêng và có cả hiệp hội nghề nghiệp về môi giới. Chuyên viên môi giới phải
có chứng chỉ hành nghề do Chính ph cấp hoặc Hiệp hội chuyên viên môi giới cấp.
Ngư i có chứng chỉ và hành nghề môi giới có thu nhập cao và xã hội trân trọng.
Hiện nay, nghề môi giới BĐS tại Việt Nam đang tồn tại và phần lớn phát
triển một cách tự phát, mới bước đầu định hướng tính chuyên nghiệp và đang đứng
trước rất nhiều cơ hội để phát triển. Tuy nhiên, nhìn một cách khái quát thì hoạt
động c a đa số trong đội ngũ những ngư i môi giới nhà đất từ trước khi có Luật

kinh doanh BĐS và cho đến hiện nay vẫn còn đang khá lộn xộn, trong số nhiều loại
hình môi giới BĐS đang hoạt động hiện nay, ngoài một số đơn vị thực hiện có bài
bản và chấp hành các quy định c a Nhà nước, còn lại, hoạt động c a đa số bộ phận
này lại còn rất nhiều điều bất cập, ngoài tầm kiểm soát c a các cơ quan chức năng,
không đóng góp cho nguồn thu ngân sách, hơn nữa là tạo ra tình trạng nhũng nhiễu
thông tin, cản tr việc kiểm soát thị trư ng c a Nhà nước, làm thất thoát tài chính
cho ngu i bán, ngư i mua và gây bất ổn cho xã hội.
Cũng như trên cả nước, các loại hình môi giới bất động sản trên địa bàn
thành phố Đà Nẵng (TPĐN) đã có những bước phát triển đáng kể, góp phần to lớn
tạo nên sự phát triển nhanh và hiệu quả c a Thành phố trên nhiều lĩnh vực. Trước
thực trạng hoạt động và phát triển c a các loại hình môi giới BĐS, lãnh đạo thành
phố Đà Nẵng có tư duy nhìn nhận rất sớm về vai trò quan trọng c a môi giới BĐS


3
ngay từ trước khi Luật Kinh doanh BĐS ra đ i, đã đề ra cơ chế: “Để khuyến khích
đẩy mạnh công tác chuyển quyền sử d ng đất, đồng ý về ch trương chi hổ trợ 0,3%
(không phẩy ba) trên tổng giá trị tiền từ chuyển quyền sử d ng đất (không phải đất
tái định cư) để ph c v cho việc tìm kiếm đối tác chuyển quyền chuyển quyền sử
d ng đất, môi giới, quan hệ, giao dịch”[9, m c I.3.a] và “Đồng ý chi hỗ trợ 0,3%
(không phẩy ba) trên tổng giá trị tiền thu được từ bán đấu giá nhà công sản cho
Công ty Quản lý nhà Đà Nẵng sử d ng vào m c đích tìm kiếm đối tác, môi giới tổ
chức bán đấu giá” [9, m c II.4] và trong các năm 2004, 2005 đã chỉ đạo S Địa
chính - Nhà đất (S Tài nguyên - Môi trư ng hiện nay) cử ngư i đi tìm hiểu, vận
d ng các mô hình thực hiện tốt Dịch v công trên cả nước với mong muốn đặt các
dịch v giao dịch “môi giới ngầm” về BĐS vào dưới sự quản lý c a Nhà nước, tuy
vậy tình hình vẫn chưa được như mong muốn và thực trạng các hoạt động MG BĐS
trên địa bàn vẫn còn nhiều bất cập. Đó là, tuy có một số các sàn giao dịch bất động
sản (SGD BĐS) được thành lập (nhưng quá ít), mới chỉ là cơ s ban đầu cho việc
làm định hướng cho việc xây dựng nghề môi giới BĐS đi đúng hướng chuyên

nghiệp, lành mạnh và có hiệu quả.
Tuy nhiên, bên cạnh đó, vần tồn tại phần lớn các cá nhân, cơ s hoạt động
môi giới nhà đất với nhiều nghề nghiệp khác nhau nhưng do thấy thu nhập cao nên
chuyển sang hành nghề môi giới bất động sản mà chưa được đào tạo về chuyên môn
và kiến thức. Họ hành nghề môi giới BĐS ch yếu dựa vào kinh nghiệm bản thân
và khai thác các mối quan hệ c a những thông tin, do các quan hệ nhạy cảm hay do
một số nguyên nhân khác, được đội ngũ ngư i môi giới BĐS khai thác triệt để để
kiếm l i, đồng th i, ngư i dân có xu hướng tích lũy tài sản dưới hình thức vàng
hoặc BĐS, góp phần đẩy giá lên hoặc làm hạ giá xuống theo các cơn sốt nóng lạnh
c a thị trư ng. Các th t c trong giao dịch BĐS còn phức tạp và qua nhiều khâu
trung gian, tốn nhiều th i gian. Các loại hình dịch v BĐS không phát triển đồng
đều, chỉ thiên về hoạt động dịch v môi giới, kinh doanh và quảng cáo BĐS. Mặt
khác, cơ quan nhà nước làm công tác quản lý, kiểm tra, giám sát hoạt động c a các
cơ s , đơn vị môi giới BĐS trên địa bàn thành phố còn đang thiếu ngư i đảm trách.


4
Hơn nữa, thị trư ng Bất động sản hiện nay có rất nhiều thông tin, nhiều
nhân tố

tầm vĩ mô lẫn vi mô đang gây mất ổn định thị trư ng do đó vai trò c a

những ngư i trung gian là rất quan trọng. Theo Luật Kinh doanh Bất động sản đến
ngày 01/01/2009 các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh Bất động sản đều phải
thực hiện các giao dịch qua Sàn để đảm bảo tính chuyên nghiệp cho hoạt động kinh
doanh Bất động sản, đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia thị trư ng và tạo
thuận lợi cho công tác quản lý Nhà nước về Bất động sản. Sàn giao dịch Bất
động sản với dịch v môi giới chuyên nghiệp là công c giao dịch rất phổ biến
trên thế giới, là một siêu thị Bất động sản mang tính chuyên nghiệp, nơi đem lại
sự lựa chọn tốt nhất cho khách hàng. Sự hình thành Sàn giao dịch Bất động sẽ tr

thành cầu nối quan trọng liên kết cung - cầu. Bên cạnh đó Sàn giao dịch hoạt động
có hiệu quả sẽ mang lại lợi nhuận và uy tín cho doanh nghiệp kinh doanh Bất động
sản.
Tuy nhiên, hiện nay chưa có nguồn tài liệu chính thống nào cho một mô
hình Sàn giao dịch Bất động sản chuẩn. Một mô hình Sàn như thế nào để hợp
pháp và phù hợp với sự phát triển tương lai c a hoạt động kinh doanh Bất động
sản. Mô hình Sàn giao dịch Bất động sản chuẩn vẫn đang trong quá trình được
xây dựng. Đây là điều không ít doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản đang băn
khoăn.
Xuất phát từ thực tế nêu trên, nhằm đánh giá được hoạt động môi giới Bất
động sản hiện nay và đưa ra mô hình hoạt động Sàn giao dịch Bất động sản
với hoạt động môi giới chuyên nghiệp nhằm m c đích giảm thiểu sự trôi nồi c a
thị trư ng bất động sản, giúp UBND thành phố có 01 tổ chức đ khả năng quản lý,
điều tiết được thị trư ng bất động sản, phát triển hiệu quả thị trư ng bất động sản,
chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Xây dựng Sàn giao dịch Bất động sản tại
Công ty Quản lý và Khai thác đất Đà Nẵng ”.
2. C s pháp lý
Cơ s pháp lý là văn bản quy phạm pháp luật áp d ng trong hoạt động môi
giới và Sàn giao dịch Bất động sản:


5
- Luật Kinh doanh Bất động sản 63/2006/QH11 c a Quốc hội Nước
Cộng Hoà Xã Hội Ch Nghĩa Việt Nam ngày 29 tháng 6 năm 2006.
- Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 c a Chính ph
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản.
- Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008 c a Bộ Xây
dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung c a Nghị định số 153/2007/NĐ-CP
ngày 15 tháng 10 năm 2007 c a Chính ph quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
Luật Kinh doanh Bất động sản.

3. Mục tiêu nghiên cứu
- Hiểu được hoạt động môi giới bất động sản, Sàn giao dịch Bất động sản.
- Đưa ra mô hình Sàn giao dịch Bất động sản với dịch v

môi giới

chuyên nghiệp và các dịch v khác tại Sàn.
4. Đ i t ợng nguyên cứu: Đề tài nghiên cứu các vấn đề sau
- Các hoạt động môi giới BĐS trong Sàn giao dịch bất động sản và hoạt động
môi giới BĐS ngoài Sàn giao dịch bất động sản.
- Các loại hình môi giới BĐS với kết quả hoạt động và vai trò c a nó đối với
thị trư ng BĐS trên địa bàn TPĐN.
- Công tác tổ chức và điều hành Sàn giao dịch Bất động sản.
5. Ph m vi nghiên cứu
5.1. Phạm vi không gian
Đề tài nghiên cứu tổng thể về hoạt động c a Sàn Giao dịch Bất động sản
(ch yếu nguyên cứu về hoạt động MG BĐS trong Sàn và hoạt động MG BĐS
ngoài Sàn) trên địa bàn TPĐN, trong đó đi sâu nghiên cứu các chỉ tiêu điển hình
quận Hải Châu (quận trung tâm, điển hình về đất
quận Sơn Trà (quận

ven đô thị, điển hình về đất

và BĐS thương mại, dịch v ) và
quy hoạch, chỉnh trang phân lô

và BĐS du lịch), gồm các Sàn giao dịch Bất động sản sau:
+ Sàn giao dịch Bất động sản Trung Nam Real.
+ Sàn giao dịch Bất động sản Thiên Kim.
+ Sàn giao dịch Bất động sản DMT.

2


6
+ Sàn giao dịch Bất động sản Cư ng Hưng Thịnh.
5.2. Phạm vi nội dung
Xây dựng một mô hình tổ chức và hoạt động cho Sàn giao dịch Bất động
sản với những hoạt động môi giới Bất động sản chuyên nghiệp.
6. N i dung nghiên cứu: đề tài nghiên cứu về các nội dung sau
- Mô tả, phân tích và xem xét vai trò c a môi giới hoạt động môi giới BĐS
trong Sàn giao dịch bất động sản và hoạt động môi giới BĐS ngoài Sàn giao dịch
bất động sản tại TPĐN.
- So sánh kết quả hoạt động c a các loại hình môi giới BĐS.
- Phân tích, đối chiếu các văn bản pháp lý liên quan với thực tế hoạt động
và vai trò c a môi giới BĐS trên địa bàn.
- Hoàn chỉnh hoạt động môi giới bất động sản cho hiệu quả phù hợp với thị
trư ng Bất động sản trong Sàn Giao dịch.
- Một số giải pháp.
7. Ph

ng pháp nghiên cứu
Dựa trên việc thiết lập các m c tiêu nghiên cứu, đề tài đã sử d ng nhiều

phương pháp khác nhau. Nguồn ch yếu c a đề tài là sử d ng các tài liệu sơ cấp do
trực tiếp khảo sát, phỏng vấn và sử d ng các nguồn tài liệu thứ cấp - tức là những
dữ liệu đã có được trong quá khứ do các cơ quan, đơn vị, cá nhân cung cấp. Ngoài
ra đề tài còn sử d ng các tài liệu lý thuyết từ các tác giả trong nước, các tài liệu
dịch, các dữ liệu, tư liệu chuyên môn, báo chí, website …Các phương pháp như
sau:

7.1. Phương pháp kế thừa có chọn lọc các tài liệu đã có
Phương pháp này thực hiện qua việc thu thập đánh giá các tài liệu nghiên
cứu có liên quan đến đề tài đã có từ trước và lựa chọn các thông tin cần thiết ph c
v cho m c đích nghiên cứu. Đó là các tài liệu c a
- Các sách xuất bản.
- Các giáo trình giảng dạy.
- Các tài liệu hội thảo.


7
- Các trang Web, tạp chí, báo chí, các chương trình phát thanh, truyền hình.
7.2. Phương pháp điều tra xã hội học
Đề tài sử d ng phương pháp khảo sát kinh nghiệm, phỏng vấn chuyên sâu
nhằm làm sáng tỏ hơn các vấn đề về thực tiễn nghiên cứu trên cơ s tiến hành thu
thập số liệu và thông tin cần thiết dựa trên những tư liệu xã hội c thể và phiếu khảo
sát bằng cách đi thực địa, tiếp cận, phỏng vấn, chính thống và không chính thống.
Đề tài này tiến hành cách điều tra bằng bảng hỏi như sau
7.2.1. Lập bảng hỏi tham khảo
Đề tài thuộc lĩnh vực xã hội nên việc nghiên cứu soạn thảo để hình thành
được nội dung cho bảng hỏi tham khảo điều tra là một cơ s có tỷ lệ không nhỏ
trong việc đưa đến thành công c a đề tài. Căn cứ vào số liệu tổng hợp c a bảng
tham khảo để phân tích, tổng hợp, phản ảnh thực trạng, kết quả hoạt động và vai trò
c a môi giới BĐS
7.2.2. Đối tượng tham khảo
Chọn những tiêu chí cần thiết liên quan để soạn ra 2 loại biểu mẫu tham
khảo thực tế
- Biểu mẫu dành cho đối tượng trực tiếp (ch quan) hành nghề môi giới
BĐS như: các cơ s , đơn vị môi giới BĐS, các SGD BĐS
- Biểu mẫu dành cho đối tượng khách quan, không hành nghề môi giới
BĐS nhưng có kiến thức, kinh nghiệm về môi giới BĐS

7.2.3. Khảo sát các đối tượng ch quan trực tiếp thực hiện môi giới BĐS
- Sàn giao dịch BĐS: khảo sát 8, trao đổi trực tiếp với 4 sàn
- Môi giới BĐS ngoài SGD BĐS: khảo sát 65 và trao đổi trực tiếp với 25 cá
nhân, cơ s , đơn vị
7.2.4. Khảo sát các đối tượng khách quan có kiến th c, kinh nghiệm về lĩnh vực môi
giới BĐS đã trao đổi trực tiếp với 62 ngư i thuộc 24 cơ quan, đơn vị gồm có
- Cơ quan

y ban nhân dân thành phố: Trư ng, phó các Phòng quản lý đô

thị và Phòng Đền bù Giải tỏa. Chuyên viên Phòng tài chính tổng hợp.


8
- S Tài nguyên - Môi trư ng TPĐN: Phó Giám đốc, Trư ng, phó các
Phòng
- Văn phòng cấp Giấy chứng nhận Quyền sử d ng đất và quyền s hữu nhà
thuộc S Tài nguyên - Môi trư ng TPĐN: Giám đốc, Phó giám đốc, chuyên viên.
- S Xây dựng TPĐN: Trư ng, phó và chuyên viên Phòng Quản lý nhà.
- S Kế hoạch - Đầu tư: Chuyên viên phòng Đăng ký kinh doanh
- Trư ng, phó Phòng Tài nguyên - Môi trư ng quận Hải Châu.
- Văn phòng cấp Giấy chứng nhận Quyền sử d ng đất và quyền s hữu nhà
cấp quận: Giám đốc, Phó giám đốc, chuyên viên c a 2 Quận Hải Châu và Sơn Trà.
- Lãnh đạo chính quyền và Cán bộ địa chính cấp phư ng.
- Giám đốc, Phó giám đốc, Trư ng, phó phòng và chuyên viên một số Công ty,
Trung tâm, các đơn vị kinh doanh nhà đất, thực hiện Đền bù-Tái định cư trên địa bàn TPĐN.
- Một số cá nhân có kiến thức, kinh nghiệm và liên quan về môi giới BĐS:
Giám đốc 2 chi nhánh Ngân hàng Đông Á và Giám đốc Ngân hàng Nông nghiệp
phát triển Nông thôn 2 quận Hải Châu và Sơn Trà, Trư ng phòng Công chứng,
phóng viên báo Công An Đà Nẵng, lãnh đạo Chi c c thuế quận Hải Châu.

7.2.5. Tính chính xác c a số liệu
Số liệu sau khi khảo sát thực tế không thể chính xác vì nhiều lý do sau
Đối với các số liệu có thể tăng là những số liệu do ngư i cung cấp cảm thấy
nói chung không có ảnh hư ng gì, hoặc số liệu có thể làm tăng thêm uy tín, thương
hiệu c a đơn vị và cá nhân thì có thể là những số liệu có tăng thêm so với thực tế.
Những số liệu mà ngư i cung cấp ngại đưa ra chính xác do sợ ảnh hư ng
đến việc nộp các loại thuế hay sợ ảnh hưỡng đến kinh tế, đến chức v , nhiệm v
công tác, đến quy định c a cơ quan hoăc có thể ảnh hư ng đến đ i sống, uy tín và
thương hiệu c a cá nhân đơn vị thì có thể là những số liệu có giảm so với thực tế.
7.3. Phương pháp thống kê, bản đồ
Sử d ng các chương trình tin học như Word, Excel, AutoCad, Photoshop
để thống kê, trình bày văn bản, bảng biểu, đồ thị, bản đồ.


9
7.4. Phương pháp phân tích, tổng hợp
Phương pháp ch yếu được sử d ng là phương pháp phân tích để chia các
vấn đề phức tạp ra thành các bộ phận, các yếu tố đơn giản hơn để tiện cho việc
nghiên cứu và phương pháp tổng hợp là liên kết, thống nhất các bộ phận, các yếu tố
đã được phân tích. Tổng hợp, phân tích, đánh giá từ các nguồn thông tin từ các tư
liệu đã khảo sát, thu thập được, các nguồn thông tin trên các phương tiện thông tin
đại chúng, các bài phát biểu c a các nhà quản lý, các chuyên gia về môi giới BĐS,
vạch ra mối quan hệ giữa chúng nhằm khái quát hoá vấn đề nghiên cứu đưa ra kết
luận nhằm làm rõ vai trò c a môi giới BĐS trên địa bàn TPĐN.
7.5. Phương pháp so sánh
Sử d ng phương pháp so sánh về kết quả, khả năng hoạt động giữa các loại
hình môi giới BĐS

Đà Nẵng đồng th i so với những văn bản quy định c a pháp

luật hiện hành. Ngoài ra còn so sánh với việc đào tạo và hoạt động môi giới BĐS tại
các quốc gia trên thế giới để nghiên cứu. Mặt khác, so sánh tham khảo với địa
phương khác như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh.
7.6. Phương pháp chuyên gia
Tham khảo ý kiến c a các chuyên gia về vấn đề nghiên cứu thông qua trao
đổi, cho ý kiến, hoặc qua điện thoại, Email.
8. K t qu nghiên cứu:
Chúng tôi đã có được cơ s lý luận ban đầu về môi giới Bất động sản và
Sàn giao dịch Bất động sản. Đánh giá được thực trạng hoạt động môi giới Bất
động sản hiện nay trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng.
Đưa ra được một mô hình Sàn giao dịch Bất động sản với hoạt động môi
giới chuyên nghiệp gồm có: Mô hình hoạt động, cách bố trí trong Sàn giao dịch,
nguyên tắc hoạt động, Sàn giao dịch Bất động sản truyền thống – Sàn giao dịch
điện tử, vị trí đặt Sàn, trang bị cho Sàn, tổ chức nhân sự, các biểu mẩu giấy t liên
quan đến hoạt động môi giới, các hoạt động hỗ trợ môi giới tại Sàn, đưa ra quy
trình môi giới Bất động sản, các khó khăn thư ng gặp trong hoạt động môi giới và
cách khắc ph c.


10
Qua đó đánh giá được những lợi ích khi giao dịch Bất động sản qua Sàn,
chỉ ra các yếu kém trong hoạt động môi giới Bất động sản hiện nay, thấy được
những ưu, khuyết điểm cũng như tính chuyên nghiệp c a hoạt động môi giới Bất
động sản qua Sàn giao dịch so với hoạt động môi giới không qua Sàn. Nhìn nhận
những thuận lợi và khó khăn hiện tại cho công tác tổ chức điều hành Sàn giao
dịch Bất động sản và các giải pháp phát triển Sàn giao dịch trong tương lai.
9. Ý nghĩa th c tiễn của đ tài
- Đề tài giúp hiểu được hoạt động môi giới và Sàn giao dịch Bất động sản
và vai trò c a hoạt động này.
- Đưa ra một mô hình Sàn giao dịch Bất động sản với hoạt động môi giới

Bất động sản chuyên nghiệp mà các doanh nghiệp có thể tham khảo áp d ng.
10. C u trúc của lu n văn
Luận văn gồm ba chương
- Chương 1: Cơ s lý luận về Sàn giao dịch Bất động sản
Nội dung c a Chương 1 nêu lên những lý luận cơ bản các vấn đề có liên
quan đến bất động sản, môi giới bất động sản và sàn giao dịch bất động sản.
- Chương 2: Thực trạng hoạt động giao dịch bất động sản trên địa bàn thành
phố Đà Nẵng
Nội dung c a Chương 2 đánh giá thực trạng c a hoạt động giao dịch bất
động sản, ch yếu là thực trạng c a hoạt động môi giới bất động sản và hoạt động
c a Sàn giao dịch Bất động sản
- Chương 3: Xây dựng Sàn giao dịch Bất động sản tại Công ty Quản lý và
Khai thác đất Đà Nẵng
Sau những đánh giá c a thực trạng trên, tôi xây dựng một Sàn giao dịch Bất
động sản với hoạt động môi giới chuyên nghiệp và xây dựng mô hình dịch v khác
tại Sàn.


11

CH
C

S

NG 1

LÝ LU N V SÀN GIAO D CH B T Đ NG S N

1.1. Các lý thuy t v B t đ ng s n và đặc điểm của B t đ ng s n

1.1.1. Khái niệm Bất động sản
Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo m c đích quản lý và sử d ng ngư i
ta có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Một cách phân chia khái
quát nhất mà tất cả các nước đều sử d ng là phân chia tài sản thành hai loại:
Động sản và Bất động sản. Cách phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động
sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã (Chỉ hệ thống pháp luật La Mã cổ đại, được
xây dựng cách đây khoảng hơn 2000 năm (449 TCN), áp d ng cho thành Roma và
sau đó là cả Đế quốc La Mã) [13], theo đó BĐS không chỉ là đất đai, c a cải trong
lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động c a con ngư i trên
mảnh đất. BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả
những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng
với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật c a nhiều nước trên thế giới đều thống nhất chỗ coi BĐS gồm đất
đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, pháp luật c a mỗi nước cũng
có những nét đặc thù riêng thể hiện

quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo

ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm Bất động sản và Động sản”.
Vì thế BĐS có hai cách diễn đạt chính: th nhất, miêu tả c thể những gì
được coi là “gắn liền với đất đai”, và th hai, không giải thích rõ về khái niệm này
và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã
hội Ch nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 [7], Điều 174 có quy định:
”BĐS là các tài sản bao gồm đất đai; nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các
tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất
đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”. Các quy định về BĐS trong pháp luật
c a Việt Nam là khái niệm m mà cho đến nay chưa có các quy định c thể danh
m c các tài sản này.

12
Tài sản khi căn cứ theo tính chất di chuyển được hay không di chuyển được
mà chia ra những tài sản là động sản di chuyển được như: vàng, bạc, tiền và những
tài sản như nhà cửa, các công trình gắn liền với đất không chuyển d i được gọi là
BĐS. Tuy vậy, khái niệm về từ “bất động sản” nên được nhìn nhận lại thoáng hơn
về chữ “bất động”, nó nên được hiểu theo Thuyết tương đối. Như vậy, khái niệm
BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định c thể bằng pháp luật c a mỗi nước.
Mặc dù với cách quan niệm như trên, song việc phân chia các tài sản là
động sản hay Bất động sản thư ng không đơn giản. B i vì khái niệm Bất động sản
rất rộng, đa dạng, có những tài sản có nước cho là Bất động sản, trong khi đó nước
khác lại liệt vào danh m c động sản do đó cần được quy định c thể trong Luật
Dân sự c a mỗi nước. Hơn nữa, các quy định về Bất động sản trong pháp luật
c a Việt Nam là khái niệm m mà cho đến nay chưa có các quy định c thể danh
m c các tài sản này.
Tuy nhiên, vẫn có một cách hiểu phổ biến về Bất động sản: Bất động
sản là những tài sản vật chất không thể di d i, tồn tại ổn định và lâu dài. Theo đó
một tài sản được coi là Bất động sản khi thỏa các điều kiện sau:
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con ngư i
- Được chiếm giữ b i cá nhân hoặc cộng đồng ngư i
- Có thể đo lư ng bằng giá trị nhất định
- Không thể di d i hoặc di d i hạn chế để tính chất, công năng, hình thái
c a nó không thay đổi
- Tồn tại lâu dài.
1.1.2. Thuộc tính của BĐS
- Khả năng co giãn c a cung BĐS kém
- Th i gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao
- Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt
- Chịu sự can thịệp và quản lý chặt chẽ c a Nhà nước
- Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không

có khả năng di d i được. Đặc điểm này do Bất động sản luôn gắn liền với đất đai,


13
mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không
gian.
- Bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền c a hàng hóa
Bất động sản gắn liền với sự trư ng tồn c a đất đai, loại tài sản không hề bị tiêu
h y (trừ một số trư ng hợp đặc biệt như động đất, núi lửa, sạt l ,…).
- Hàng hóa Bất động sản mang tính khan hiếm. Sự khan hiếm c a Bất động
sản xuất phát từ sự khan hiếm và tính có giới hạn c a bề mặt trái đất.
- Bất động sản có tính dị biệt. Các Bất động sản khác nhau thì luôn có
những đặc điểm khác nhau về vị trí, kết cấu, kiến trúc, khác nhau về cảnh quan
và các vật ngoại cảnh. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư... đều quan
tâm đến tính dị biệt để tạo ra sự hấp dẫn với khách hàng.
- Hàng hóa Bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã
hội. Các hàng hoá thông thư ng cũng mang đặc điểm này nhưng hàng hoá Bất động
sản lại chịu sự chi phối c a các yếu tố này nhiều hơn các hàng hoá thông thư ng
khác. B i vì nhu cầu về Bất động sản c a mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia
chịu ảnh hư ng rất lớn c a thị hiếu, tập quán c a dân cư sinh sống tại đó. Các
yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh... cũng chi
phối mạnh mẽ nhu cầu về Bất động sản.
- Hàng hóa Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau.
- Bất động sản là một tài sản có giá trị cao. Giá trị c a Bất động sản bao
gồm các chi phí rất lớn cho đất đai, đầu tư xây dựng... Do đặc điểm này nên các
hoạt động giao dịch, đầu tư Bất động sản thư ng cần đến sự tham gia c a các dịch
v hỗ trợ như tư vấn, môi giới, định giá, sự tham gia c a ngân hàng và các tổ chức
tín d ng.
- Hàng hóa Bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ c a pháp luật và
chịu sự quản lý c a Nhà nước. Bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai theo

pháp luật

nước ta thuộc về s hữu toàn xã hội.

- Hàng hóa Bất động sản phụ thuộc vào năng lực quản lý. Hàng hoá Bất
động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn các hàng hoá khác.


14
1.1.3. Phân loại Bất động sản
+ BĐS có đầu tư xây dựng gồm: (a) BĐS nhà , (b) BĐS nhà xư ng và
công trình thương mại - dịch v , (c) BĐS hạ tầng, (d) BĐS là tr s làm việc.
+ BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này ch yếu là đất nông
nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất).
+ BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản
văn hoá vật thể, nhà th họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v..
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc
xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trư ng BĐS phù hợp với
điều kiện kinh tế-xã hội c a nước ta.
1.1.4. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS
- Tình trạng pháp lý: giấy t , chứng thư pháp lý về quyền sử d ng đất, s
hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v…hiện có.
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS (phạm vi phiễu bay,
tỷ lệ diện tích xây dựng, chiều cao công trình…), các hạn chế về quyền sử d ng đất,
s hữu nhà, công trình xây dựng; tình trạng cho thuê, thế chấp; tình trạng tranh
chấp; sự hạn chế quyền s hữu chung.
1.1.5. Bất động sản - Real Estate và các quyền tài sản Bất động sản - Real
Property
Do đặc tính c a Bất động sản là tính cố định, nên các thương v Bất
động sản ch yếu thực hiện thông qua các quyền về Bất động sản do đó cần

phân biệt hai khái niệm này.
B t đ ng s n: là các tài sản, bao gồm đất đai, Nhà, công trình xây dựng
gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó,
các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định.
Quy n tài s n b t đ ng s n: Là một khái niệm phi vật chất, bao gồm các
quyền, quyền lợi và lợi nhuận liên quan đến quyền làm ch Bất động sản như:
Quyền chiếm hữu, quyền sử d ng, quyền ký kết hợp đồng, quyền bán, cho
thuê, quyền để thừa kế, quyền cho tặng, quyền được hư ng lợi từ việc đầu tư,


15
khai thác, hay cho thuê Bất động sản.
1.1.6. Định nghĩa BĐS dưới góc độ nghề môi giới ở Việt Nam
Theo quy định c a luật pháp Việt Nam đối với đất đai chỉ có quyền sử
d ng. Do vậy, BĐS, đối tượng c a việc môi giới hoàn toàn không phải là bản thân
BĐS mà là các quyền liên quan đến nó. Có thể định nghĩa BĐS dưới góc độ nghề
môi giới, đó là: một mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử d ng, cũng như quyền s
hữu những công trình cố định gắn liền trên mảnh đất hay những thành phần c a
công trình, mà theo luật định riêng, tách biệt với mảnh đất.
1.1.7. Cung - cầu Bất động sản
Cung Bất động sản là toàn bộ khối lượng hàng hóa Bất động sản sẵn sàng
đưa ra thị trư ng để trao đổi tại một th i điểm nào đó với một mức giá giới hạn
nhất định. Các điều kiện hình thành cung Bất động sản trên thị trư ng gồm:
Ngư i ch s hữu Bất động sản có nhu cầu bán, giá cả phải phù hợp với sức mua
(khả năng thanh toán) được coi là giá thị trư ng được cả ngư i mua và ngư i bán
chấp nhận. Hay nói cách khác, cung nhà đất là lượng nhà đất có thể và sẵn sàng
tham gia giao dịch.
Cầu Bất động sản là khối lượng hàng hóa Bất động sản mà ngư i tiêu
dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá
nhất định để nhận được Bất động sản đó trên thị trư ng tại một th i điểm nhất

định. Cần lưu ý phân biệt giữa cầu và nhu cầu về Bất động sản. Nhu cầu về Bất
động sản mà điển hình là nhu cầu về nhà đất

là sự mong muốn c a ngư i dân

có được Bất động sản để thỏa mãn các m c đích tiêu dùng c a mình. Nhu cầu c a
mỗi cá nhân có xu hướng tăng lên cùng với sự phát triển c a xã hội và dư ng như
nhu cầu này là vô tận.
Giữa nhu cầu tiêu dùng về Bất động sản và cầu về Bất động sản trên thị
trư ng có một sự cách biệt khá lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất
hiện. Nhu cầu thư ng xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả
các đối tượng. Cầu về Bất động sản xuất hiện trên cơ s các điều kiện sau: Nhu cầu
thực; nguồn lực tài chính; thị trư ng.


16
1.2. Môi giới b t đ ng s n
1.2.1. Khái niệm môi giới bất động sản
- Theo Bách khoa toàn thư m Wikipedia: “Môi giới bất động sản,

Việt

Nam còn có thể gọi là “cò” bất động sản, là những đối tượng tư vấn, quảng cáo, tiếp
thị bất động sản tới các khách hàng có nhu cầu kinh doanh bất động sản” [13].
- Theo Từ điển Bách khoa tiếng Việt thì môi giới được định nghĩa là: "ch
thể (một cá nhân, một nhóm, một tổ chức, một hãng...) làm trung gian cho 2 hoặc
nhiều ch thể khác tạo được quan hệ trong giao tiếp, kinh doanh" [11].
Như vậy hoạt động môi giới phát sinh khi hội đ các điều kiện sau
+ Xuất hiện quan hệ giữa các bên
+ Các bên không thể giải quyết công việc, hay giải quyết không hiệu quả

+ Tồn tại ngư i thứ ba, là nhà môi giới, có đ năng lực, điều kiện để giải
quyết những công việc liên quan đến các bên.
- Nhìn khái quát thì:
+ Môi giới BĐS là công việc làm trung gian giữa ngư i mua (cần thuê) và
ngư i bán (cho thuê).
+ Thư ng được trả công theo một tỉ lệ nào đó trên tổng giá trị giao dịch
được gọi là hoa hồng
+ Ngư i môi giới BĐS khác nhân viên bán hàng

chỗ nhân viên bán hàng

chỉ đơn thuần là tìm kiếm chỉ một bên ngư i mua còn môi giới BĐS là tìm kiếm và
kết nối giữa hai bên là ngư i bán và ngư i mua.
Trước tiên, có thể định nghĩa môi giới là hoạt động c a ngư i thứ ba với
m c đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với
nhau, hoặc là việc giải quyết những công việc liên quan giữa hai bên như việc mua bán, thuê - cho thuê…, ngư i môi giới lúc này đóng vai trò là cầu nối, với m c đích
tạo thu nhập cho mình thông qua kết quả c a các thương v giữa hai bên mua bán.
Tiếp theo là đối tượng c a việc môi giới hoàn toàn không phải là bản thân
BĐS mà là các quyền liên quan đến nó. Ngoài ra đối với BĐS có thể có các quyền
liên quan như sử d ng có th i hạn, vô th i hạn, một phần hay toàn phần, quyền s


17
hữu nhà chung cư…
Từ các khía cạnh trên chúng ta có thể khẳng định Môi giới Bất động sản là
thực hiện những yêu cầu c a khách hàng theo hợp đồng như hợp đồng mua bán,
trao đổi, cho thuê và thuê các Bất động sản c a khách hàng với một khoản phí
theo thỏa thuận. Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao cho
những thay đổi trên thông qua các thương v mà đối tượng c a nó là các quyền đối
với Bất động sản.

Những nhà môi giới phải có kiến thức sâu rộng về thị trư ng Bất động
sản trong khu vực. Họ nắm rõ nhu cầu c a khách hàng, và thị trư ng cũng như
những biến động về giá cả. Họ thông thuộc các ngóc ngách c a thị trư ng, các
quy định về thuế, cũng như hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng, tổ chức tín d ng...
Ngư i môi giới thực hiện tất cả các nghiệp v từ khớp nối và tìm kiếm nhu cầu
mua - bán, thu xếp các cuộc thương thảo cho đến khi thành công và ch mới c a
động sản hoàn tất quyền s hữu chuyển đổi.
1.2.2. Bản chất của môi giới BĐS
Vai trò c a việc môi giới là hoạt động theo yêu cầu c a một bên là khách
hàng và thực hiện dịch v nhất định cho họ: tìm ra bên thứ 2 c a giao dịch, ngư i
mà chấp nhận những đề nghị c a bên thứ nhất.
Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao cho kết quả
thông qua các thương v mà đối tượng c a nó là các quyền đối với BĐS.
- Quan hệ trong hoạt động môi giới hiểu theo nghĩa thông thường: Yếu tố
quan trọng nhất c a việc môi giới là dẫn dắt ngư i bán, cho thuê với ngư i muốn
mua, muốn thuê đến việc ký kết thương v . Tuy vậy, bên cạnh vấn đề này trong
công việc c a nhà môi giới còn xuất hiện các yếu tố khác như khả năng tư vấn tìm
ra hướng giải quyết tốt nhất cho từng khách hàng. Vì vậy, việc môi giới hiểu theo
nghĩa hẹp là việc kết nối trong thương v và theo nghĩa rộng là thực hiện thêm các
dịch v với dãy những hoạt động ph xung quanh thương v .
- Quan hệ trong hoạt động môi giới được hiểu đầy đ : Vai trò c a việc môi
giới là một khái niệm rộng mà bên cạnh vấn đề bản chất c a môi giới nó cho thấy


18
nhà môi giới cần hành động như thế nào, hoạt động gì cần thực hiện để hoàn thành
nhiệm v c a mình một cách tốt nhất. Vì vậy, vai trò c a việc môi giới không chỉ là
dẫn dắt đến việc ký kết thương v mà còn là vấn đề thực hiện bằng cách nào để đảm
bảo tốt nhất quyền lợi khách hàng.
1.2.3. Vai trò của môi giới Bất động sản trong thị trường Bất động sản

Vai trò c a việc môi giới không chỉ là dẫn dắt đến việc kí kết thương v mà
còn là vấn đề thực hiện bằng cách nào để đảm bảo tốt nhất quyền lợi c a khách
hàng. Vai trò c a việc môi giới sẽ được thể hiện thông qua sự chuyên nghiệp
c a những ngư i thực hiện công việc này.
Việc phát triển thị trư ng Bất động sản một cách hiệu quả và chuẩn mực,
trong đó có dịch v môi giới chuyên nghiệp là con đư ng duy nhất để chỉnh sửa
một cách hiệu quả sự méo mó trong đó việc sắp đặt vị trí Bất động sản c a hệ
thống kinh tế trước đây. Ngoài ra, đây cũng là biện pháp nhằm từng bước làm hợp
lý việc quản lý sử d ng nguồn tài sản Bất động sản và không gian, để giảm tập
trung vào khu vực trung tâm. Các hoạt động môi giới chuyên nghiệp có sự giám sát
c a Nhà nước sẽ góp phần to lớn trong việc phát triển thị trư ng Bất động sản
1.2.4. Những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển nghề môi giới BĐS
- Những yếu tố trực tiếp
+ Luật Kinh doanh BĐS đã công nhận nghề môi giới BĐS và quy định khi
kinh doanh dịch v môi giới BĐS phải có chứng chỉ môi giới BĐS;
+ Một số giao dịch phải qua sàn giao dịch;
+ Các bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề môi giới phát triển như Luật
nhà , Luật đất đai, Bộ luật dân sự;
+ Hội nhập quốc tế: nhiều công ty nước ngoài đầu tư kinh doanh vào Việt
Nam đã tạo sức ép cạnh tranh cho các công ty trong nước cần phải chuyên nghiệp
dịch v môi giới BĐS;
+ Lợi nhuận hấp dẫn từ dịch v môi giới BĐS chuyên nghiệp
- Những yếu tố gián tiếp:
+ Những tác động đến cầu về BĐS


19
Chu kì phát triển kinh tế tác động đến sự phát triển c a thị trư ng Bất động
sản vì thế làm thay đổi lớn trong cung cầu về Bất động sản. Tuy nhiên, tại Việt
Nam trong th i gian qua đã xảy ra tình trạng cầu về nhà, đất đai không trùng hợp

với sự phát triển kinh tế. Sự thay đổi về cầu dẫn đến sự thay đổi về sức mua c a
kinh tế gia đình và các thành phần kinh tế trong thị trư ng. Vấn đề này lại ph
thuộc rất nhiều vào mức độ đô thị hoá, tốc độ phát triển dân số. Ngoài ra, môi
trư ng tài chính cũng ảnh hư ng mạnh đến cầu thông qua khả năng vay vốn, tín
d ng, thế chấp, trái phiếu Bất động sản...
+ Sức cung c a BĐS
Cung Bất động sản ph thuộc và chu kì phát triển kinh tế. Với sự phát triển
c a mỗi thành phần kinh tế khác nhau làm cho Bất động sản phát triển theo.
Nếu công nghiệp phát triển mạnh thì các Bất động sản công nghiệp sẽ phát
triển, nếu dịch v phát triển thì cao ốc văn phòng, resort, khách sạn, nhà nghỉ sẽ
phát triển...
Cung Bất động sản cũng ph thuộc vào sự bùng phát trong xây dựng. Nếu
công nghệ xây dựng phát triển sẽ làm cho nguồn cung dồi dào hơn.
+ Chuyển đổi cơ cấu kinh tế: Sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế nhất là theo
ngành sẽ xảy ra tình trạng thay đổi liên t c về không gian, diện tích để phát triển
các ngành sản xuất, phân phối, dịch v . Điều này có nghĩa là sẽ xảy ra những thay
đổi lớn c a nhu cầu với các dạng Bất động sản liên quan đến chúng. Từ hiện
tượng này đòi hỏi các nhà môi giới ngày càng phải chuyên môn hoá trong các
dịch v cho thị trư ng Bất động sản. Sự thay đổi cơ cấu kinh tế còn dẫn đến
hiện tượng di dân theo ngành nghề phù hợp. Việc theo dõi sát những diễn biến
này cộng với quá trình phân tích dự đoán sẽ cung cấp cho nhà môi giới, tư vấn
Bất động sản những kinh nghiệm, chỉ dẫn quý báu về mức độ và hướng thay đổi
c a cầu Bất động sản.
+ Khả năng tài chính: Thị trư ng Bất động sản đòi hỏi nguồn cung tài
chính lớn và ổn định. Nguồn cung tài chính c a thị trư ng Bất động sản hiện
nay được huy động từ thị trư ng chứng khoán, ngân hàng, các tổ chức tín d ng,...


20
Hiện nay, đây là một vấn đề nan giải đối với thị trư ng Bất động sản Việt Nam,

nhất là trong giai đoạn lạm phát cao thị trư ng tài chính đang gặp nhiều khó
khăn. Nhà nước đang dùng chính sách thắt chặt tài chính làm cho các nhà đầu tư
hoạt động nh vốn vay ngân hàng tr nên điêu đứng khi vốn tự có không có mà
vốn huy động từ khách hàng hay thị trư ng chứng khoán đều không khả thi. Chỉ
có những công ty đ mạnh mới tr lại được trên thị trư ng.
+ Khía cạnh quốc tế
Việt Nam là nước Châu Á có môi trư ng đầu tư hấp dẫn và an toàn nên
thu hút rất nhiều vốn đầu tư nước ngoài. Nền kinh tế quốc dân c a Việt Nam
cũng như thị trư ng Bất động sản ngày càng nhạy cảm tham gia vào vòng quay
kinh tế thế giới, sẽ có một vài Bất động sản tham gia trực tiếp vào thị trư ng Bất
động sản thế giới (Siêu thị, văn phòng, resort...). Hiện nay, Bộ Xây dựng cũng
đang xây dựng đề án cho phép ngư i nước ngoài mua Bất động sản tại Việt Nam,
cũng như dự thảo Luật Đăng kí hộ tịch cho phép ngư i Việt Nam được phép có
nhiều quốc tịch. Nếu đề án này được thông qua sẽ tác động mạnh đến việc kinh
doanh Bất động sản tại Việt Nam.
+ Công nghệ thông tin:
Hiện nay, khá nhiều công ty môi giới đã đưa dịch v

c a mình lên

mạng Internet. Đây là những công ty đi đầu trong việc chuẩn hoá dịch v c a
mình. Công nghệ thông tin ngày càng phát triển, việc tiếp cận công nghệ thông
tin ngày càng dễ dàng. Đây sẽ là cơ s để các Sàn thực hiện chiến lược kinh doanh
c a mình.
1.2.5. Những yêu cầu chuyên môn của nghề môi giới
Những thương v được thực hiện trong thị trư ng Bất động sản thư ng thu
hút những khoản tiền lớn, đôi khi là rất lớn. Điều này không chỉ có ý nghĩa khi đối
tượng môi giới là cao ốc thương mại văn phòng mà chỉ đơn giản là căn nhà nhỏ.
Ngư i mua thư ng đặt vào thương v toàn bộ tiền tiết kiệm c a họ hoặc một
phần là tiết kiệm, một phần vay tín d ng để mua. Vì vậy, một vấn đề đặc biệt

quan trọng là ngư i môi giới, tư vấn, định giá hay bất kì một ngư i nào khác


21
hoạt động ph c v khách hàng c a mình trong thị trư ng Bất động sản phải là
ngư i ngay thẳng chính trực và có chuyên môn cao.
Chúng ta có thể thấy tiêu chuẩn nghề nghiệp là cần thiết cho mọi nhóm
nghề nghiệp. Chúng giúp cho khách hàng có định hướng về chất lượng dịch v
đảm bảo tối thiểu mức dịch v có được. Khách hàng khi đó luôn biết trước được họ
mong đợi được gì khi trả tiền dịch v .
Để thực hiện tốt nghề môi giới Bất động sản bắt buộc phải có một tầm
nhận thức rộng, kiến thức thích hợp như Luật, marketing, kĩ năng đàm phán, phân
tích kinh tế, xây dựng, phong thuỷ.... Ngoài ra, những vấn đề quan trọng khác
thuộc phạm trù tính cách có liên quan đến môi giới là văn hoá bản thân, sự lịch
thiệp nhã nhặn và tuân thu những nguyên tắc đạo đức chung.
1.2.6. Tình hình hoạt động môi giới BĐS trên thế giới
Tại các nước phát triển môi giới Bất động sản đều phải có chứng chỉ hành
nghề. Để có được chứng chỉ môi giới ứng viên phải trải qua một quá trình đào
tạo và thực hành nghiêm túc.
Tại Ba Lan, để có được chứng chỉ hành nghề môi giới chuyên nghiệp học
viên phải trải qua quá trình thực tập nửa năm trong các công ty Bất động sản, phải
trực tiếp tiến hành các nghiệp v môi giới, thực hiện ít nhất 15 thương v môi
giới. Khi hội đ các điều kiện thí sinh phải trải qua một kì thi quốc gia được tổ
chức b i hội đồng giám định quốc gia trong lĩnh vực hành nghề chuyên nghiệp,
thi theo hình thức vấn đáp. Để được tham dự thí sinh phải có trình độ văn hoá từ
đại học tr lên và phải có chứng chỉ tốt nghiệp những khoá đào tạo sau đại học
hoặc chuyên ngành với chương trình phù hợp với yêu cầu c a S Nhà đất và Phát
triển đô thị.
Tại Thành phố Thượng Hải - Trung Quốc, Thành phố ban hành nhiều thông
tư, quy phạm hành vi c a nhà môi giới, bảo vệ lợi ích hợp pháp c a ngư i dân.

Quy định về cá nhân hành nghề môi giới có tiêu chuẩn không cao như Ban Lan.
Chỉ cần đ 18 tuổi, có trình độ văn hoá trên phổ thông trung học, đã tốt nghiệp
lớp huấn luyện thống nhất c a C c quản lý nhà đất Thành phố. Sau khi được cấp


22
giấy chứng nhận là có thể đề nghị hoạt động môi giới Bất động sản. Hai năm một
lần sẽ tổ chức sát hạch lại các nhân viên đã có chứng nhận tư cách ngư i môi giới
Bất động sản.
Trong những giai đoạn đầu các nhà môi giới hoạt động riêng lẻ. Qua quá
trình hoạt động và tích luỹ kinh nghiệm, các nhà môi giới nhận ra rằng phải
tập hợp lại thống nhất sức mạnh để nâng cao hiệu quả c a hoạt động. Họ dần tập
hợp lại thành các hiệp hội nhà môi giới theo vùng để phân chia địa bàn và hoạt
động có hiệu quả.
1.3. Sàn giao d ch B t đ ng s n
1.3.1. Khái niệm về Sàn giao dịch Bất động sản
Sàn giao dịch là nơi diễn ra các hoạt động mua bán trao đổi các sản phẩm
trong kinh doanh.
Trong nền kinh tế thị trư ng có rất nhiều loại Sàn giao dịch như: Sàn giao
dịch chứng khoán, Sàn giao dịch vốn, Sàn giao dịch vàng, Sàn giao dịch ngoại tệ,
Sàn giao dịch hoa, Sàn giao dịch cà phê ...
Vậy Sàn giao dịch Bất động sản được hiểu như thế nào?
Trên thị trư ng Bất động sản c a nước ta hiện nay, Sàn giao dịch Bất động
sản là một hình thức mới mẻ, mới về tên gọi và cả nội dung lẫn hình thức tổ
chức hoạt động. M c đích nhắm đến là xây dựng thị trư ng Bất động sản lành
mạnh, chính quy theo mong muốn c a Nhà nước và đại đa số các nhà đầu tư,
nhà môi giới và khách hàng c a thị trư ng này.
Bất động sản là một loại hàng hoá đặc biệt, đặc biệt

chỗ khi giao dịch,

mua bán, phải có các điều kiện đi kèm. Các loại hàng hoá đặc biệt khi giao dịch
phải có thông tin và điều kiện đi kèm để hạn chế r i ro, nơi diễn ra các giao dịch
c a loại hàng hoá đặc biệt này phải có một tổ chức môi giới đặc biệt, đó chính là
Sàn giao dịch Bất động sản. Sàn giao dịch Bất động sản với quy định nghiêm ngặt,
cũng như các phương tiện, con ngư i chuyên môn có nghiệp v , hỗ trợ và thực
hiện tư vấn giúp cả ngư i mua và ngư i bán thực hiện các quyết định c a mình
chính xác và hạn chế r i ro. Bất động sản khi đưa lên Sàn giao dịch cũng phải đi


23
kèm theo các thông tin liên quan Bất động sản đó về vị trí địa lí, ch quyền, quy
hoạch, nghĩa v tài chính, giá thị trư ng ...
Sàn giao dịch Bất động sản cũng phải có đầy đ thông tin liên quan đến
Bất động sản đăng kí mua bán một cách chính xác, khách quan. Khách hàng
sẽ được chuyên viên địa ốc tư vấn giúp khách hàng chọn lựa và an tâm khi
quyết định giao dịch. Sàn giao dịch được hiểu là nơi quy t các thông tin về Bất
động sản.
Sàn giao dịch Bất động sản
tin về Bất động sản

nước ta lại càng cần thiết hơn khi các thông

nước ta được đánh giá là tính minh bạch rất thấp. Được xếp

vào vùng xám, cuối bảng xếp hạng chỉ số minh bạch thị trư ng Bất động sản do
tập đoàn Jones Lang LaSalle công bố (Tuổi trẻ ngày 29/7/2006). Đến tháng 6/2007
theo công bố c a tập đoàn này chỉ số minh bạch có cải thiện nhưng vẫn trong
tình trạng không minh bạch (Thứ tự trong bảng xếp hạng: Minh bạch mức độ cao,
minh bạch, bán minh bạch, kém minh bạch, không minh bạch).

Thành lập Sàn giao dịch là cơ s để thúc đẩy kinh doanh Bất động sản c a
Việt Nam một cách minh bạch và bền vững, và đó cũng chính là nhu cầu tự thân
c a mỗi doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản. Do đó, cần phải thống nhất cách
tổ chức và điều hành Sàn, có chiến lược c thể về nguồn nhân lực, vật lực để Sàn
luôn cập nhật thông tin đa dạng, đáp ứng nhu cầu c a khách hàng và công tác
quản lý Nhà nước về thị trư ng Bất động sản.
Theo khoản 5 điều 4 c a luật kinh doanh Bất động sản thì: Sàn giao dịch
Bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch Bất động sản và cung cấp các dịch vụ
cho kinh doanh Bất động sản.
Về bản chất, Sàn giao dịch Bất động sản là một “siêu thị” hiện đại bao
gồm tất cả các dịch v về nhà đất, tài sản gắn liền với đất, công khai các chính
sách về đất đai. Nơi giao dịch, cung cấp, trao đổi thông tin c a những ngư i có nhu
cầu thuê, cho thuê, chuyển nhượng quyền sử d ng đất, tài sản gắn liền với đất, giới
thiệu địa điểm đầu tư, cung cấp thông tin về qui hoạch, kế hoạch sử d ng đất, giá
đất, tình trạng pháp lý c a quyền sử d ng đất và tài sản gắn liền với đất...


24
1.3.2. Điều kiện thành lập Sàn giao dịch Bất động sản
1.3.2.1. Sàn giao dịch Bất động sản phải là pháp nhân có chức năng kinh doanh
dịch v Bất động sản. Trư ng hợp doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản thành
lập Sàn giao dịch Bất động sản thì Sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp nhân
riêng hoặc sử d ng tư cách pháp nhân c a doanh nghiệp đó để hoạt động.
1.3.2.2. Sàn giao dịch Bất động sản ngoài việc thực hiện các dịch v về giao
dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua và môi giới Bất động sản
còn được phép thực hiện một, một số hoặc toàn bộ các dịch v sau:
a. Định giá Bất động sản
Định giá Bất động sản là việc xác định giá Bất động sản trên cơ s giá trị
c a Bất động sản và giá thị trư ng tại một th i điểm nhất định. Theo Điều 51, Luật
Kinh doanh Bất động sản 2006, hoạt động định giá Bất động sản dựa trên ba

nguyên tắc sau:
- Tổ chức, cá nhân định giá Bất động sản phải thành lập doanh nghiệp
hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch v Bất động sản. Khi kinh doanh dịch
v định giá Bất động sản phải có ít nhất hai ngư i có chứng chỉ định giá Bất động
sản.
- Việc định giá Bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính
chất, vị trí, quy mô, thực trạng c a Bất động sản và giá thị trư ng tại th i điểm định
giá.
- Việc định giá Bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và
tuân th pháp luật.
b. Tư vấn Bất động sản
Tư vấn Bất động sản là hoạt động dịch v cung cấp thông tin, số liệu, dự
báo về thị trư ng Bất động sản bao gồm các hoạt động sau đây:
- Tư vấn pháp lý về Bất động sản
- Tư vấn về vay vốn, huy động vốn
- Tư vấn về giá Bất động sản
- Tư vấn và thực hiện các th t c mua bán, cho thuê, chuyển nhượng Bất


25
động sản
- Tư vấn khác liên quan đến Bất động sản.
Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch v tư vấn Bất động sản phải thành
lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và phải đăng ký kinh doanh.
Nội dung, phạm vi tư vấn, quyền và nghĩa v c a các bên, giá dịch v tư
vấn Bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Ngoài ra, luật cũng quy
định tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch v tư vấn Bất động sản phải chịu trách
nhiệm về nội dung tư vấn do mình cung cấp và bồi thư ng thiệt hại do lỗi c a mình
gây ra.
c. Đấu giá Bất động sản

Là việc bán, chuyển nhượng Bất động sản công khai để chọn ngư i mua,
nhận chuyển nhượng Bất động sản trả giá cao nhất theo th t c đấu giá tài sản. Đấu
giá Bất động sản phải được thực hiện theo nguyên tắc công khai, trung thực, bảo
vệ quyền và lợi ích hợp pháp c a các bên. Ngoài ra tổ chức, cá nhân khi kinh doanh
dịch v đấu giá Bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và
phải đăng ký kinh doanh.
Đấu giá Bất động sản bao gồm các hình thức như trực tiếp bằng l i
nói, bỏ phiếu hoặc do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Các thông tin
về đấu giá Bất động sản phải công bố công khai, đầy đ , chính xác trong bản niêm
yết đấu giá.
Hình thức, nội dung đấu giá Bất động sản, quyền và nghĩa v c a các
bên, giá dịch v đấu giá Bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Ngoài
ra, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch v đấu giá Bất động sản chịu trách nhiệm
thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thư ng thiệt hại do lỗi c a mình gây ra.
d. Quản lý Bất động sản
Dịch v quản lý Bất động sản bao gồm các hoạt động quản lý, cung cấp
dịch v đồng bộ, nhận uỷ thác tiếp thị để bán, cho thuê Bất động sản, điều hành,
khai thác, sử d ng Bất động sản.
Nội dung kinh doanh dịch v quản lý Bất động sản bao gồm: