Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố cao bằng, tỉnh cao bằng giai đoạn 2012 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NÔNG MINH TUẤN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUYỀN
SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ CAO BẰNG, TỈNH CAO BẰNG
GIAI ĐOẠN 2012 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NÔNG MINH TUẤN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUYỀN
SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ CAO BẰNG, TỈNH CAO BẰNG
GIAI ĐOẠN 2012 - 2016
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn

THÁI NGUYÊN - 2017


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng
dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày 04 tháng 10 năm 2017
Tác giả luận văn

Nông Minh Tuấn


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của
bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và
biết ơn sâu sắc đến thầy giáo hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn đã tận
tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt
quá trình học tập và thực hiện đề tài.

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý tài
nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá
trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức của UBND
thành phố Cao Bằng, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Cao Bằng, Chi
nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Cao Bằng đã giúp đỡ và tạo
điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn
thành luận văn./.
Thái Nguyên, ngày 04 tháng 10 năm 2017
Tác giả luận văn

Nông Minh Tuấn


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ..........................................................................vii
DANH MỤC CÁC BẢNG...................................................................................... viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................... x
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề ............................................................................................................... 1
2. Mục tiêu, ý nghĩa nghiên cứu của đề tài ................................................................. 3
2.1. Mục tiêu tổng quát ............................................................................................... 3
2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................... 3

3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................... 4
3.1. Ý nghĩa khoa học ................................................................................................. 4
3.2. Ý nghĩa thực tiễn .................................................................................................. 4
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ....................................... 5
1.1. Cơ sơ khoa học về đăng ký giao dịch bảo đảm .................................................... 5
1.1.1. Cơ sở lí luận của giao dịch bảo đảm ................................................................. 5
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của giao dịch bảo đảm ............................................................. 7
1.1.3. Cơ sở pháp lý của giao dịch bảo đảm ............................................................... 8
1.2. Khái quát về giao dịch bảo đảm ......................................................................... 10
1.2.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm ..................................................................... 10
1.2.2. Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................................... 12
1.2.3. Quy trình giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất ........................................................................ 12
1.3. Những nghiên cứu về giao dịch bảo đảm........................................................... 13
1.3.1. Những nghiên cứu về giao dịch bảo đảm trên thế giới ................................... 13
1.3.2. Những nghiên cứu về giao dịch bảo đảm ở Việt Nam .................................... 16


iv

CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..... 28
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 28
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 28
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 28
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ...................................................................... 28
2.2.1. Thời gian nghiên cứu ...................................................................................... 28
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ....................................................................................... 28
2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 28
2.3.1. Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng.............. 28

2.3.2. Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng .......... 28
2.3.3. Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng giai
đoạn 2012 - 2016 theo ý kiến của người dân và các cơ quan .......................... 30
2.3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác giao dich bảo đảm bằng quyền sử
dụng đất tại thành phố Cao Bằng giai đoạn 2012-2016 ................................... 30
2.3.5. Khó khăn, tồn tại và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại
thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng ................................................................ 31
2.4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 31
2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ............................................................... 31
2.4.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ................................................ 32
2.4.3. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ................................................. 32
2.4.4. Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu và biểu đạt kết quả .............. 33
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................. 34
3.1. Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng................. 34
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 34
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................ 35
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Cao Bằng ............................................. 35


v

3.1.4. Thực trạng quản lý đất đai tại thành phố Cao Bằng ........................................ 38
3.2. Khái quát thực trạng đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Cao Bằng, tỉnh
Cao Bằng .......................................................................................................... 42
3.2.1. Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng giai

đoạn 2012 - 2106 (theo giời gian) .................................................................... 42
3.2.2. Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng giai
đoạn 2012 - 2106 (theo không gian) ................................................................ 43
3.2.3. Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng giai
đoạn 2012-2016 (theo loại tài sản) ................................................................... 46
3.2.4. Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng giai
đoạn 2012-2016 (theo mục tiêu giao dịch) ....................................................... 49
3.3. Thực trạng đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng
theo ý kiến người dân và các cơ quan .............................................................. 53
3.3.1. Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng giai
đoạn 2012 - 2016 theo ý kiến của người vay tiền ............................................ 53
3.3.2. Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng giai
theo ý kiến của cán bộ Văn phòng đăng kí đất đai ........................................... 56
3.3.3. Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng giai
theo ý kiến của cán bộ tín dụng ........................................................................ 58


vi

3.3.4. So sánh các ý kiến về công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng của các đối tượng điều tra ................ 61
3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Cao Bằng,

tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2016 ............................................................... 64
3.4.1. Yếu tố các hộ gia đình, cá nhân ảnh hưởng đến công tác giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất ............................................................................ 64
3.4.2. Yếu tố khu vực (địa bàn), yếu tố loại tài sản (mục đích sử dụng đất) và
yếu tố mục tiêu giao dịch ảnh hưởng đến công tác giao dịch bảo bảo bằng
quyền sử dụng đất ............................................................................................. 65
3.4.3. Yếu tố cơ quan tín dụng ảnh hưởng đến công tác giao dịch bảo bảo bằng
quyền sử dụng đất ............................................................................................. 67
3.4.4. Yếu tố cơ quan đăng ký ảnh hưởng đến công tác giao dịch bảo bảo bằng
quyền sử dụng đất ............................................................................................. 67
3.5. Những khó khăn, tồn tại và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao dịch
bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền
với đất tài thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng ............................................... 68
3.5.1. Về công tác tuyên truyền................................................................................. 68
3.5.2. Về hệ thống cơ sở dữ liệu, hồ sơ ..................................................................... 68
3.5.3. Về thực hiện thủ tục hành chính ..................................................................... 69
3.5.4. Về nguồn lực và cơ sở vật chất ...................................................................... 70
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 72
1. Kết luận ................................................................................................................. 72
2. Kiến nghị ............................................................................................................... 73
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 75


vii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BLDS:

Bộ luật Dân sự

ĐVT:

Đơn vị tính

GCN:

Giấy chứng nhận

HĐBT:

Hội đồng Bộ trưởng

HĐND:

Hội đồng nhân dân

QSD:

Quyền sử dụng

QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

SDĐ:

Sử dụng đất

TB:

Trung bình

TP:

Thành phố

UBND:

Ủy ban nhân dân

VPĐKĐĐ:

Văn phòng đăng ký đất đai


viii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1.

Hiện trạng sử dụng đất thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng năm 2016 .............. 35

Bảng 3.2.

Biến động các loại đất thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng giai
đoạn 2012 - 2016 ................................................................................... 37

Bảng 3.3.

Tình hình thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại thành phố Cao Bằng
giai đoạn 2012 - 2016 ............................................................................ 42

Bảng 3.4.

Tình hình thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại thành phố Cao Bằng
giai đoạn 2012 - 2016 tại khu vực các phường trung tâm. .................... 43

Bảng 3.5.

Tình hình thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại thành phố Cao Bằng
giai đoạn 2012 - 2016 tại khu vực các phường ven trung tâm. ............. 44

Bảng 3.6.

Tình hình thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại thành phố Cao Bằng
giai đoạn 2012 - 2016 tại khu vực các xã. ............................................. 44

Bảng 3.7.

Tình hình thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất ở
và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ở tại ....................................... 46

Bảng 3.8.

Tình hình thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất

sản xuất kinh doanh và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sản
xuất kinh doanh tại thành phố Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2016 .......... 47

Bảng 3.9.

Tình hình thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
nông nghiệp và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nông
nghiệp tại thành phố Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2016 ......................... 48

Bảng 3.10. Tình hình thực hiện công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử
dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại thành phố Cao
Bằng giai đoạn 2012 - 2016 để tiêu dùng ................................................ 50
Bảng 3.11. Tình hình thực hiện công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử
dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại thành phố
Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2016 để sản xuất kinh doanh phi
nông nghiệp ........................................................................................... 51


ix

Bảng 3.12. Tình hình thực hiện công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử
dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại thành phố Cao
Bằng giai đoạn 2012 - 2016 để sản xuất nông nghiệp.............................. 52
Bảng 3.13. Ý kiến người dân về mức vay vốn và thủ tục thực hiện giao dịch
bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản khác
gắn liền với đất tại thành phố Cao Bằng ............................................... 54
Bảng 3.14. Tình hình thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại thành phố Cao Bằng,
tỉnh Cao Bằng theo ý kiến của cán bộ Văn phòng đăng kí đất đai ........ 56
Bảng 3.15. Kết quả điều tra cán bộ ngân hàng về giao dịch bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất
tại thành phố Cao Bằng ......................................................................... 59
Bảng 3.16. Bảng So sánh các ý kiến về công tác giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng của
các đối tượng điều tra ............................................................................ 62


x

DANH MỤC CÁC HÌNH
Biểu đồ 3.1:

Tình hình giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất phân theo không gian tại thành
phố Cao Bằng trong giai đoạn 2012 - 2016 ...................................... 45

Biểu đồ 3.2:

Tình hình giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất phân theo loại tài sản tại thành
phố Cao Bằng trong giai đoạn 2012 - 2016 ...................................... 49

Biểu đồ 3.3:

Tình hình thực hiện công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử
dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại thành phố
Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2016 theo mục tiêu giao dịch ................... 53

Biểu đồ 3.4:

Tổng hợp số lượng các hồ sơ của các hộ gia đình, cá nhân thực hiện
giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất giai đoạn 2012 - 2016 ......... 64

Biểu đồ 3.5:

Tổng hợp số lượng các hồ sơ của các khu vực thực hiện giao dịch
bảo đảm bằng quyền sử dụng đất giai đoạn 2012 - 2016 ..................... 65

Biểu đồ 3.6:

Tổng hợp công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại thành phố Cao Bằng giai
đoạn 2012 - 2016 theo mục tiêu giao dịch .......................................... 65


1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Tài nguyên đất đai có vai trò vô cùng quan trọng trong sự phát triển của đất
nước, được coi là nguồn lực quan trọng trong sự nghiệp phát triển của quốc gia.
Quản lý và sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai sẽ thúc đẩy thị trường bất
động sản phát triển, khơi thông nguồn lực tài chính về đất đai và đóng góp lớn vào
nền kinh tế - xã hội đất nước.
Trong công cuộc đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước
ở Việt Nam hiện nay, Việt Nam đã và đang hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế quốc
tế thì đất đai được khẳng định là một loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn lực đầu vào
và nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nước. Từ trước khi có Hiến pháp năm
1980, đất đai có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư
nhân. Đến khi có Hiến pháp năm 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu

đất đai là sở hữu toàn dân. Hiến pháp năm 1992 và Hiến pháp năm 2013 quy định:
“Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật”. Tiếp theo, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003
và Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp với xu thế
ngày càng mở rộng các quyền của người sử dụng đất.
Việc thị trường hóa, tiền tệ hóa quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và quyền
của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã
hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hòa nhập vào
nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác
trong nền kinh tế quốc dân. Luật Đất đai năm 2013 có những quy định về giao
quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy
định để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền dễ dàng thực hiện
các quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất…


2

Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, nhu cầu vay vốn có bảo
đảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngày càng không
ngừng gia tăng. Các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được diễn ra hết sức phức tạp, dưới nhiều
hình thức khác nhau như, thế chấp và một phần các hoạt động đang diễn ra trôi nổi
trên thị trường tạo thị trường “ngầm”. Điều này, đã làm thất thu cho nguồn ngân
sách Nhà nước, làm ảnh hưởng, kìm hãm sự phát triển kinh tế chung và phát sinh
các tranh chấp dân sự. Vấn đề đặt ra hiện nay là cần có các biện pháp quản lý Nhà
nước chặt chẽ về các hoạt động này thông qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm.
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ
quyền lợi hợp pháp cho bên nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền và các bên cùng tham gia giao dịch trong hợp đồng, loại bỏ

được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập, duy trì và đảm bảo một trật tự lợi
ích chung trong đời sống kinh tế - dân sự, xóa bỏ thị trường “ngầm”, tạo điều kiện
thuận lợi để người sử dụng đất có thể thực hiện một cách tốt nhất các quyền của mình
theo quy định của pháp luật (Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến, 2013).
Thành phố Cao Bằng là trung tâm hành chính, chính trị, kinh tế - xã hội của
tỉnh Cao Bằng, có nhiều ưu thế về vị trí, tiềm năng và thế mạnh có khả năng thu hút
thị trường, chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội,
đồng thời quá trình đô thị hóa diễn ra tương đối mạnh, thu hút nhiều dân cư về sinh
sống, đất nông nghiệp dần bị thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện. Cùng
với tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa thì nhu cầu vốn ngày càng gia tăng, các giao
dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất diễn ra khá sôi động
trên địa bàn. Việc đăng ký các giao dịch trên tại các cơ quan nhà nước theo quy
định của pháp luật ngày càng tăng. Tuy nhiên, việc quản lý các giao dịch này vẫn
còn những tồn tại, bất cập cần đi sâu nghiên cứu và đề xuất giải pháp giải quyết.
Xuất phát từ thực tế khách quan trên, nên tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá
công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn


3

liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao
Bằng giai đoạn 2012 - 2016”.
2. Mục tiêu, ý nghĩa nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở tài
sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Cao Bằng,
tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2016; từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu
quả công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản
khác gắn liền với đất ở trên địa bàn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng.
2.2. Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng.
- Thực trạng công tác giao dịch bảo đảo bằng quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng.
- Thực trạng công tác giao dịch bảo đảo bằng quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng giai đoạn 20122016 theo không gian.
- Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng giai đoạn
2012-2016 theo loại tài sản.
- Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2012 2016 theo ý kiến của người dân và các cơ quan.
- Những khó khăn, tồn tại và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao dịch
bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại thành
phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng


4

3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học:
- Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc tác giao dịch bảo
đảo bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thực trạng và
tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải pháp phù hợp.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn:
- Giúp học viên củng cố những kiến thức đã học và tiếp xúc thực tế với vấn
đề nghiên cứu.
- Giúp cơ quan quản lý nắm chắc, quản chặt các giao dịch tác giao dịch bảo đảo
bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất , giảm khiếu kiện,
tranh chấp về giao dịch bảo đảm, giảm các giao dịch phi chính thức.

5

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sơ khoa học về đăng ký giao dịch bảo đảm
1.1.1. Cơ sở lí luận của giao dịch bảo đảm
Đất đai là sở hữu toàn dân nhà nước trao quyền sử dụng, người dân được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong dó có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…
Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về các chính sách pháp
luật về bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với
đất thành phố Cao Bằng và đề xuất giải pháp thực hiện.
Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước và các giao
dịch về đất đai trên địa bàn đồng thời cũng góp phần hoàn thiện một số chính sách,
thủ tục về việc thực hiện công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng; Góp
phần hạn chế, giải toả những bức xúc, khiếu kiện của nhân dân khi thực hiện các
thủ tục công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản
khác gắn liền với đất.
Từ khi Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng
ký giao dịch bảo đảm ra đời đã đánh dấu sự thành công bước đầu trong việc nhất thể
hoá pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm của nước ta, góp phần tạo thuận lợi cho
người dân và doanh nghiệp trong việc tìm hiểu và áp dụng pháp luật. Với những
quy định mới tạo sự chuyển biến tích cực trong hoạt động đăng ký giao dịch bảo
đảm, đồng thời thể hiện một cách rõ nét vai trò của đăng ký giao dịch bảo đảm, tác
động trực tiếp tới các bên tham gia giao dịch cũng như các bên có quyền lợi, nghĩa
vụ liên quan và tác động tới nền kinh tế xã hội một cách đáng kể, cụ thể đó là:
- Đối với bên nhận bảo đảm
Đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ quyền lợi
hợp pháp của bên nhận bảo đảm. Pháp luật về giao dịch bảo đảm của các nước đều

6

thừa nhận giao dịch bảo đảm được đăng ký mang ý nghĩa công bố quyền lợi của bên
nhận bảo đảm với người thứ ba và tất cả những ai (người thứ ba) xác lập giao dịch
liên quan đến tài sản bảo đảm đều buộc phải biết về sự hiện hữu của các quyền liên
quan đến tài sản bảo đảm đã được đăng ký.
- Đối với bên bảo đảm
Một trong những yêu cầu đặt ra trong đời sống kinh tế - xã hội là việc dùng
tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không được ảnh hưởng đến hoạt động sản
xuất, kinh doanh và sinh hoạt của bên bảo đảm. Điều này có nghĩa, bên bảo đảm
vẫn giữ tài sản bảo đảm và tiếp tục khai thác, sử dụng tài sản nhằm phục vụ mục
đích sản xuất, kinh doanh của mình. Thông qua cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm,
bên bảo đảm vừa đạt được mục đích dùng tài sản để bảo đảm việc thực hiện nghĩa
vụ, vừa duy trì được hoạt động sản xuất - kinh doanh của mình. Chính nguồn lợi thu
được từ việc khai thác tài sản bảo đảm sẽ giúp bên nhận bảo đảm từng bước thu hồi
vốn, tái đầu tư và thanh toán được nợ cho bên nhận bảo đảm.
- Đối với bên thứ ba
Trong nhiều trường hợp, do thiếu thông tin nên bên thứ ba có thể dễ dàng cho
rằng tài sản vẫn chưa được dùng để bảo đảm cho bất kỳ một nghĩa vụ nào trên thực
tế. Vậy làm thế nào để bên thứ ba (ví dụ: bên cho vay tiếp theo hoặc bên mua tài
sản) có thể xác định để biết được liệu còn có ai đó có quyền lợi liên quan đến một
tài sản cụ thể nào đó hay không? Việc công khai hóa thông tin về giao dịch bảo đảm
được đăng ký là một giải pháp, cụ thể là bên thứ ba có thể tìm hiểu thông tin tại cơ
quan đăng ký giao dịch bảo đảm để biết được những giao dịch bảo đảm liên quan
đến tài sản bảo đảm đã tồn tại từ trước, vì những thông tin về giao dịch bảo đảm
được lưu giữ, công bố rộng rãi. Nhờ đó, rủi ro pháp lý trong giao dịch sẽ giảm thiểu,
nhất là trong trường hợp tài sản bảo đảm vẫn do bên bảo đảm chiếm giữ, khai thác.
- Đối với nền kinh tế - xã hội

Nền kinh tế - xã hội phát triển đòi hỏi hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm
phải thực sự hiện đại, khoa học. Khi giao dịch bảo đảm được đăng ký chính xác,
thuận lợi với chi phí đăng ký hợp lý thì chi phí giao dịch (gồm chi phí về thời gian,


7

công sức, tiền của...) trong xã hội sẽ ở mức thấp, nhờ đó, tính cạnh tranh của nền
kinh tế sẽ tăng cao. Mặt khác, nếu giao dịch bảo đảm được đăng ký và công khai
hoá, thì sẽ hạn chế được những tranh chấp phát sinh trong cuộc sống do các tổ chức,
cá nhân dễ dàng tiếp cận với thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm
trước khi ký kết, thực hiện các giao dịch có liên quan đến tài sản đó.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của giao dịch bảo đảm
Đất đai là một nguồn tài nguyên và là một tư liệu sản xuất không thể thiếu
trong cuộc sống của con người. Bắt đầu từ khi loài người xuất hiện đất đai là nơi để
làm nhà ở, là nơi để nuôi trồng cung cấp thực phẩm trực tiếp cho cuộc sống của
chính con người. Còn ngày nay, đất đai là một loại tài nguyên được con người khai
thác sử dụng để phát triển kinh tế - xã hội.
Trước kia khi pháp luật đất đai chưa công nhận đất là một loại tài sản, một
loại hàng hóa đặc biệt có thể trao đổi trên thị trường, thì đất đai chưa thực sự phát
huy được tiềm năng của nó, người dân tự do trao đổi mua bán mà Nhà nước không
thể kiểm soát được, đây là một trong những vấn đề gây khó khăn cho công tác quản
lý Nhà nước về đất đai. Trải qua suốt một chặng đường dài lịch sử, từ sự hình thành
và phát triển, đổi mới của xã hội mà đất đai ngày càng trở nên quan trọng. Chúng ta
đã đánh giá đúng được mức độ quan trọng của đất không chỉ là trên lĩnh vực lãnh
thổ quốc gia mà còn trong nhiều lĩnh vực khác cùng với sự phát triển của xã hội.
Hiến pháp và pháp luật về đất đai được Nhà nước ban hành đã trở thành một động
lực cho sự phát triển kinh tế đất nước nói chung và của mỗi người dân nói riêng.
Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hoá đất nước. Xã hội
ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động vì vậy nhu cầu giao dịch

bảo đảm về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người sử
dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách
quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu
ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội.
Thành phố Cao Bằng là đô thị vùng cao, là trung tâm hành chính, chính
trị, kinh tế - xã hội của tỉnh, là nơi dân cư đông đúc, nền kinh tế phát triển tương


8

đối so với các huyện khác trong toàn tỉnh. Vì vậy đất đai ở đây cũng trở nên có
giá trị hơn, nhu cầu đất sử dụng cho các mục đích khác nhau phục vụ cuộc sống
con người cũng tăng nhanh chóng. Chính nhu cầu thực tiễn này mà công tác giao
dịch bảo đảm đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn
của các cấp, các ngành nhất là cơ quan quản lý đất đai tại địa phương.
Thực tế cho thấy rằng trong thời gian qua, kể từ khi Bộ luật Dân sự năm 1995,
Bộ luật Dân sự năm 2005, Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản Luật đất đai có hiệu
lực, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn
thiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các
mối quan hệ về đất đai. Người dân ý thức hơn về vấn đề giao dịch bảo đảm và việc
thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về giao dich bảo. Đây là một trong những nội
dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo tiền đề cho người dân tích cực tham gia sản
xuất, phát triển kinh tế.
Thực tiễn cho thấy, đăng ký giao dịch bảo đảm đã và đang ngày càng khẳng
định vai trò và vị thế của nó trong môi trường kinh doanh của nền tài chính hiện đại.
Vấn đề đặt ra là, để thiết chế đăng ký phát huy hết những giá trị tích cực của nó đối
với đời sống kinh tế, dân sự của nước ta, cần phải có sự nghiên cứu, hoàn thiện
pháp luật về giao dịch bảo đảm. Bởi lẽ, pháp luật về giao dịch bảo đảm thuộc lĩnh
vực pháp luật về nội dung, trong khi đó pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm lại
thuộc lĩnh vực pháp luật về thủ tục, có vai trò giúp cho quyền của các bên trong

quan hệ bảo đảm được công khai hoá. Điều này càng cho thấy sự cần thiết của việc
tiếp cận giao dịch bảo đảm từ giác độ đối tượng của hoạt động đăng ký giao dịch
bảo đảm.
1.1.3. Cơ sở pháp lý của giao dịch bảo đảm
- Bộ luật Dân sự năm 1995.
- Bộ luật Dân sự năm 2005.
- Bộ luật Dân sự năm 2015.
- Luật Đất đai năm 1993, 2003 và 2013.


9

- Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính phủ về
đăng ký giao dịch bảo đảm.
- Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ
về giao dịch bảo đảm.
- Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10 tháng 3 năm 2000 của Chính phủ về
đăng ký giao dịch bảo đảm.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về
thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 về sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của
Chính phủ về giao dịch bảo đảm.
- Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng 6 năm 2016
của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm
2011 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế

chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT ngày 01 tháng 3 năm 2010
Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường Sửa đổi, bổ sung một số quy định của
Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của
Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường và Thông tư liên tịch số
03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài
nguyên và Môi trường.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm
2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy
định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT.


10

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm
2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
1.2. Khái quát về giao dịch bảo đảm
1.2.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm
Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật
quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm quy định tại Điều 292 của Bộ luật
dân sự (BLDS) 2015. Theo Điều 292 của Bộ luật dân sự 2015 thì quy định Các biện
pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc,
ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp, cầm giữ tài sản.
Cầm cố tài sản theo Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015 là việc một bên (sau đây
gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây
gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Thế chấp tài sản theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 là việc một bên (sau đây
gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

Đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 là việc một bên (sau đây gọi là
bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc
kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc)
trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp hợp
đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc
được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực
hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ
chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và
một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Ký cược theo Điều 329 Bộ luật Dân sự 2015 là việc bên thuê tài sản là động
sản giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá
trị khác (sau đây gọi chung là tài sản ký cược) trong một thời hạn để bảo đảm việc
trả lại tài sản thuê. Trường hợp tài sản thuê được trả lại thì bên thuê được nhận lại


11

tài sản ký cược sau khi trả tiền thuê; nếu bên thuê không trả lại tài sản thuê thì bên
cho thuê có quyền đòi lại tài sản thuê; nếu tài sản thuê không còn để trả lại thì tài
sản ký cược thuộc về bên cho thuê.
Ký quỹ theo Điều 330 Bộ luật Dân sự 2015 là việc bên có nghĩa vụ gửi một
khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong toả tại
một tổ chức tín dụng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ. Trường hợp bên có nghĩa
vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền được tổ
chức tín dụng nơi ký quỹ thanh toán, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra,
sau khi trừ chi phí dịch vụ.
Bảo lưu quyền sở hữu theo Điều 331 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Trong
hợp đồng mua bán, quyền sở hữu tài sản có thể được bên bán bảo lưu cho đến khi
nghĩa vụ thanh toán được thực hiện đầy đủ.
Bảo lãnh Điều 335 Bộ luật Dân sự 2015 là việc người thứ ba (sau đây gọi là

bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực
hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi
đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực
hiện không đúng nghĩa vụ.
Tín chấp được quy định tại Điều 344, Điều 345 Bộ luật Dân sự 2015: Điều
344 quy định Bảo đảm bằng tín chấp của tổ chức chính trị - xã hội: “Tổ chức chính
trị - xã hội ở cơ sở có thể bảo đảm bằng tín chấp cho cá nhân, hộ gia đình nghèo vay
một khoản tiền tại tổ chức tín dụng để sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng theo quy định
của pháp luật”. Điều 345 quy định Hình thức, nội dung tín chấp: “Việc cho vay có
bảo đảm bằng tín chấp phải được lập thành văn bản có xác nhận của tổ chức chính
trị - xã hội bảo đảm bằng tín chấp về điều kiện, hoàn cảnh của bên vay vốn. Thỏa
thuận bảo đảm bằng tín chấp phải cụ thể về số tiền, mục đích, thời hạn vay, lãi suất,
quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của người vay, tổ chức tín dụng cho vay và tổ chức
chính trị - xã hội bảo đảm bằng tín chấp”.
Cầm giữ tài sản theo Điều 346 Bộ luật Dân sự 2015 là việc bên có quyền (sau
đây gọi là bên cầm giữ) đang nắm giữ hợp pháp tài sản là đối tượng của hợp đồng


12

song vụ được chiếm giữ tài sản trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện
hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
1.2.2. Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào Sổ
đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu các thông tin về giao dịch
bảo đảm dùng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các
tài sản gắn liền với đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Các
tài sản dùng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn

liền với đất trong giao dịch bảo đảm có thể có trước khi thông tin được ghi vào Sổ,
hay nhập vào cơ sở dữ liệu hoặc được xác lập sau khi cơ quan đăng ký ghi thông tin
về các giao dịch bảo đảm vào Sổ đăng ký, nhập vào cơ sở dữ liệu theo quy định của
pháp luật (Chính phủ, 2010).
1.2.3. Quy trình giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất
đai theo trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010
về đăng ký giao dịch bảo đảm. Thông tư số 20/2011/TTLT - BTP - BTNMT ngày
18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyến sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất. Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng 6 năm 2016 của
Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất gồm có: Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm; Hợp đồng bảo
đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của
pháp luật; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất hoặc các Giấy chứng nhận đã cấp qua các thời kỳ; Bản sao có
chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người yêu cầu đăng ký; trường
hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có Văn bản ủy quyền.


13

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ ghi nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm vào Giấy
chứng nhận, Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của pháp luật.
1.3. Những nghiên cứu về giao dịch bảo đảm
1.3.1. Những nghiên cứu về giao dịch bảo đảm trên thế giới
Trên thế giới hiện nay, có thể khẳng định rằng, cơ chế công khai hoá thông
tin về tài sản bảo đảm được xem là phổ biến với tư cách là sản phẩm của nền tài
chính hiện đại đó chính là đăng ký giao dịch bảo đảm. Hiển nhiên, việc đăng ký

giao dịch bảo đảm (mà nhiều nước gọi là đăng ký các quyền lợi bảo đảm) chỉ thực
sự mang lại ý nghĩa và tác dụng tích cực đối với hoạt động cấp tín dụng khi pháp
luật thiết lập một khuôn khổ, trật tự hay nói theo một cách khác là cơ chế xác định
thứ tự ưu tiên (trong đó bao gồm cả thứ tự ưu tiên thanh toán) khi xử lý tài sản bảo
đảm; và một phạm vi thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản đang được dùng để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được công khai hoá, phục vụ trực tiếp cho việc
đánh giá mức độ rủi ro của các quyết định tài trợ. Thực tế cho thấy, cả hai vấn đề
quan trọng này trong nhiều trường hợp lại phụ thuộc rất nhiều vào cách tiếp cận của
pháp luật về giao dịch bảo đảm.
- Thụy Điển:
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về
đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại
trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động
giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinhtế thị trường cho dù hệ
thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau (Nguyễn Đình Bồng và các
tác giả, 2005).
Hệ thống pháp luật đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật,
pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt
động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất
động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai… đều được luật hóa. Cụ thể:
+ Việc thế chấp quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng đã được ký
kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của