Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 2015 và xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 huyện phù ninh, tỉnh phú thọ

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

CẤN ĐỨC ANH

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN 2011 - 2015 VÀ XÂY DỰNG
PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM
2020 HUYỆN PHÙ NINH, TỈNH PHÚ THỌ

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

CẤN ĐỨC ANH

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN 2011 - 2015 VÀ XÂY DỰNG
PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM
2020 HUYỆN PHÙ NINH, TỈNH PHÚ THỌ
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Nguyễn Thế Đặng

Thái Nguyên - 2017


i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của cá nhân tôi. Kết quả
nghiên cứu trong luận văn là trung thực, không sao chép từ bất cứ tài liệu nào.
TÁC GIẢ

Cấn Đức Anh


ii

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành bản luận văn này, tôi đa nhận được sự giúp đơ tận tình của:
- GS.TS Nguyễn Thế Đặng, Trường Đại học Nông Lâm, ĐHTN- người đa trực
tiếp hướng dẫn tôi trong suố`t thời gian thực hiện đề tài;
- Các thầy, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Khoa Sau đại học trường Đại
học Nông Lâm, ĐHTN và các đồng nghiệp;
- UBND huyện Phù Ninh, Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Phù Ninh.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới các cá nhân, tập thể và cơ quan nêu trên đa giúp
đỡ, khích lệ và tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài
này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
TÁC GIẢ

Cấn Đức Anh


1

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC................................................................................................................. iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT................................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii
MỞ

ĐẦU

.....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2.
Mục
tiêu
nghiên
cứu
..................................................................................2

của

đề

tài

2.1. Mục tiêu tổng quát ...............................................................................................2
2.2.
Mục
tiêu
cụ
.....................................................................................................2

thể

3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn.................................................................................3
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................3
3.2.
Ý
nghĩa
thực
..................................................................................................3
Chương
1.
TỔNG
QUAN
............................................................................4
1.1.
Đất
đai
và
một
số
.....................................................................4

lý

tiễn
TÀI

luận

về

LIỆU
đất

đai

1.1.1. Những chức năng chủ yếu của đất đai ..............................................................4
1.1.2. Đất đai và sự phát triển kinh tế, xa hội .............................................................5
1.1.3. Những yếu tố quan hệ đến việc sử dụng đất .....................................................6
1.1.4. Xu thế phát triển trong tiến trình sử dụng đất ...................................................7
1.1.5. Quan điểm sử dụng đất .....................................................................................8
1.2.
Cơ
sơ
khoa
học
về
.........................................................10

quy

hoạch

sử

dụng

đất

1.2.1. Khái quát chung về quy hoạch sử dụng đất ....................................................10
1.2.2. Những tiêu chí đánh giá hiệu quả của phương án quy hoạch sử dụng đất .....15
1.3. Tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất ơ một số nước trên Thế giới và ơ
Việt Nam ...................................................................................................................17
1.3.1 Quy hoạch sử dụng đất ơ một số nước trên thế giới ........................................17


2

1.3.2. Tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất tại Việt Nam ..............................19
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................22


2.1. Đối tượng nghiên cứu.........................................................................................22
2.2. Phạm vi không gian và thời gian nghiên cứu.....................................................22
2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................22
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xa hội của huyện Phù Ninh ảnh hương đến quy
hoạch sử dụng đất......................................................................................................22
2.3.2. Đánh giá việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất huyện Phù Ninh giai đoạn
2011 - 2015 ...............................................................................................................22
2.3.3. Đánh giá của người sử dụng đất về quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 2015. ..........................................................................................................................22
2.3.4. Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 ..........................22

2.3.5. Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác quy hoạch sử dụng đất ...................22
2.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................23
2.4.1. Phương pháp kế thừa và chọn lọc tài liệu .......................................................23
2.4.2. Phương pháp điều tra, khảo sát .......................................................................23
2.4.3. Phương pháp thống kê, so sánh.......................................................................23
2.4.4. Phương pháp xử lý số liệu sử dụng phần mềm vi tính....................................23
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .....................................................................24
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xa hội của huyện Phù Ninh ảnh hương đến quy
hoạch sử dụng đất......................................................................................................24
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................24
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xa hội..............................................................26
3.2. Đánh giá việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất huyện Phù Ninh giai đoạn 2011
- 2015.........................................................................................................................29
3.2.1. Khái quát quy hoạch sử dụng đất của huyện Phù Ninh giai đoạn 2011 - 2015
...................................................................................................................................29
3.2.2. Đánh giá việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất huyện Phù Ninh giai đoạn
2011 - 2015 ...............................................................................................................32
3.3. Đánh giá của người sử dụng đất về quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 2015 ...........................................................................................................................43


3.3.1. Đánh giá công tác quản lý quy hoạch sử dụng đất của huyện Phù Ninh giai
đoạn 2011 - 2015.......................................................................................................43
3.3.2. Đánh giá về kết quả thực hiện so với khi xây dựng quy hoạch sử dụng đất..45
3.3.3. Đánh giá về đơn giá bồi thường, hỗ trợ về đất so với giá thị trường khi thực
hiện thu hồi đất thực hiện quy hoạch sử dụng đất năm 2011-2015 .........................46
3.3.4. Đánh giá về chính sách tái định cư khi thu hồi đất .........................................47
3.3.5. Đánh giá về ảnh hương của phương án quy hoạch sử dụng đất đến sự phát
triển kinh tế và các vấn đề xa hội của địa phương ....................................................49
3.3.6. Đánh giá về những khó khăn và thuận lợi khi thực hiện công tác QHSDĐ và
áp dụng các văn bản mới liên quan đến QHSDĐ theo ý kiến của cán bộ ngành tài

nguyên và môi trường ...............................................................................................50
3.4. Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất kỳ cuối đến năm 2020
..................51
3.4.1. Diện tích đất quy hoạch phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế - xa hội, quốc
phòng
an
ninh
của
................................................................................52

địa

phương

3.4.2. Diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong phương án quy hoạch
.............65
3.5. Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác quy hoạch sử dụng đất ......................67
3.5.1 Các giải pháp trước mắt: ..................................................................................67
3.5.2 Các giải pháp lâu dài ........................................................................................68
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................71
1. Kết luận .................................................................................................................71
2.
Kiến
...............................................................................................................72

nghị

TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................................................73

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

NTTS

Nuôi trồng thủy sản

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2015........................ 31
Bảng 3.2. Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất huyện Phù Ninh giai đoạn
2011 - 2015 .............................................................................................. 32
Bảng 3.3. Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp đến năm 2015 ........
35
Bảng 3.4. Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất phi nông nghiệp đến năm
2015.......................................................................................................... 37
Bảng 3.5. Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất đa được duyệt của huyện Phù
Ninh giai đoạn 2011-2015......................................................................... 39
Bảng 3.6. Tính hợp lý và việc quản lý quy hoạch của huyện Phù Ninh theo ý
kiến người dân trên địa bàn ..................................................................... 44
Bảng 3.7. Chính sách bố trí tái định cư khi thực hiện quy hoạch sử dụng đất
theo phiếu điều tra ................................................................................... 47
Bảng 3.8. Những khó khăn và thuận lợi khi thực hiện công tác QHSDĐ và áp
dụng các Văn bản mới liên quan đến QHSDĐ ........................................ 50
Bảng 3.9. Quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp đến năm 2020................................. 55
Bảng 3.10. Phương án quy hoạch sử dụng đất phi nông nghiệp đến năm 2020 ....... 63
Bảng 3.11 Diện tích trước và sau Điều chỉnh quy hoạch.......................................... 66


1

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất ................................................. 42

Hình 3.2. Đánh giá kết quả thực hiện so với khi xây dựng phương án quy hoạch
sử dụng đất ...................................................................................... 45
Hình 3.3. Đánh giá đơn giá bồi thường, hỗ trợ về đất so với giá thị trường khi
thực hiện quy hoạch sử dụng đất theo nhóm đối tượng sử dụng ............... 46
Hình 3.4: Ảnh hương của phương án quy hoạch sử dụng đất đến sự phát triển
kinh tế và các vấn đề xa hội của địa phương ............................................. 49



1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Việc sử dụng đất liên quan chặt chẽ tới mọi hoạt động của từng ngành và từng
lĩnh vực, quyết định đến hiệu quả sản xuất và sự sống còn của từng người dân cũng
như vận mệnh của cả quốc gia. Chính vì vậy Đảng và Nhà nước ta luôn coi đây là
vấn đề bức xúc cần được quan tâm hàng đầu. Hiến pháp nước Cộng hoà xa hội chủ
nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo
quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”.(Chương
II, Điều 18). Luật Đất đai năm 2013 quy định nội dung, trách nhiệm, thẩm quyền
lập và xét duyệt quy hoạch sử dụng đất. Luật đất đai 2013 quy định rất rõ việc giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Bên cạnh đó trong quá trình xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất còn
bộc lộ nhiều bất cập. Thủ tướng cũng thẳng thắn chỉ rõ: “Việc lập, thẩm định, xét
duyệt, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các kế hoạch có sử dụng đất
chưa tốt. Chất lượng quy hoạch chưa cao, nhiều trường hợp chưa sát thực tế, tính
khả thi thấp. Tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo”, nhiều vướng mắc trong
công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đang gây bức xúc trong dư luận xa hội,

ảnh hương xấu đến ổn định sản xuất, đời sống của nhân dân ơ nhiều nơi, làm chậm
tiến độ triển khai nhiều dự án đầu tư và gây lang phí đất đai. Hiện tượng vi phạm
pháp luật về đất đai còn nhiều, nhất là trong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất”.
Nhu cầu tăng trương kinh tế cao sẽ gây áp lực mạnh đối với đất đai và dễ dẫn
đến tình trạng rối loạn trong khai thác sử dụng đất nhất là ơ những nơi có tốc độ
phát triển kinh tế nhanh, có nhiều cơ hội tiếp nhận đầu tư và chuyển dịch cơ cấu lao
động.
Trong thời gian qua được sự đầu tư của Nhà nước, huyện Phù Ninh luôn quan
tâm và chỉ đạo các cấp, các ngành thực hiện tốt công tác quản lý Nhà nước về đất
đai. Tuy nhiên là một huyện miền núi, có nhiều dân tộc sinh sống, phong tục tập
quán khác nhau, trình độ dân trí không đồng đều, việc nhận thức và chấp hành pháp


luật đất đai còn hạn chế. Do đó việc khai thác, sử dụng đối với một số loại đất vẫn
còn một số tồn tại sau: Tổng quỹ đất tự nhiên của huyện chưa được khai thác triệt
để, tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích, không có hoặc không theo quy
hoạch vẫn xảy ra; sử dụng đất phân tán, manh mún còn phổ biến; do nhu cầu phát
triển kinh tế - xa hội và dân sinh nên vẫn phải chuyển một số diện tích đất chuyên
trồng lúa nước sang sử dụng vào mục đích đầu tư phát triển công nghiệp, dịch vụ,
xây dựng kết cấu hạ tầng và phát triển các khu dân cư mới làm thu hẹp diện tích của
các loại đất có giá trị đặc biệt này.
- Trong quá trình sử dụng đất, việc quản lý và sử dụng đất đai trong thời gian
qua chưa được chặt chẽ, một số trường hợp tùy tiện phá vơ mặt bằng canh tác, lấn
chiếm và chuyển mục đích sử dụng đất không xin phép; công tác giải quyết chậm
hoặc thiếu kiên quyết trong xử lý, giải quyết các vấn đề tồn đọng sau kết luận thanh
tra còn kéo dài, chưa dứt điểm. Bên cạnh đó, chính sách bồi thường tái định cư thiếu
đồng bộ, thực hiện chưa thống nhất cũng là nguyên nhân gây nhiều khó khăn khi
Nhà nước thu hồi đất, đặc biệt khi thu hồi đất vào mục đích phát triển kinh tế xa hội.
Bước vào thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá, sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế

và phân công lại lao động làm tăng nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực do
đó cần phải phân bổ lại quỹ đất đai là rất cần thiết, tạo đà cho thúc đẩy phát triển
kinh tế - xa hội cho huyện Phù Ninh, tỉnh Phú Thọ.
Từ những thực tế trên chúng tôi thực hiện đề tài:“Đánh giá việc thực hiện
quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2015 và xây dựng phương án quy hoạch
sử dụng đất đến năm 2020, huyện Phù Ninh, tỉnh Phú Thọ”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề
tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2015 và xây
dựng phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xa hội của huyện Phù Ninh ảnh
hương đến quy hoạch sử dụng đất.


- Đánh giá việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất huyện Phù Ninh giai đoạn
2011 - 2015
- Đánh giá của người sử dụng đất về quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 2015
- Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác quy hoạch sử dụng đất.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
Những kết quả khoa học thu được thông qua thực hiện đề tài sẽ bổ sung cơ sơ
dư liệu trong đánh giá tình hình thực hiện công tác kế hoạch sử dụng đất cấp huyện
và xây dựng quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả của đề tài sẽ đóng góp để giải quyết vấn đề thực tiễn bức xúc đang
đặt ra hiện nay ơ huyện Phù Ninh, tỉnh Phú Thọ; ngoài ra kết quả nghiên cứu còn là
tài liệu tham khảo cho các địa phương có cùng điều kiện tương tự.

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Đất đai và một số lý luận về đất đai
1.1.1. Những chức năng chủ yếu của đất đai
(Nguyễn Thế Đặng và cs, 2014) [12] Khái niệm về đất đai gắn liền với nhận
thức của con người về thế giới tự nhiên. Sự nhận thức này không ngừng thay đổi
theo thời gian. Trong vòng 30 năm trơ lại đây, trên nhiều diễn đàn người ta đa thừa
nhận, đối với con người đất đai có những chức năng chủ yếu sau đây:
* Chức năng môi trường sống
Đất đai là cơ sơ của mọi hình thái sinh vật sống trên lục địa thông qua việc
cung cấp các môi trường sống cho sinh vật và gien di truyền để bảo tồn cho thực
vật, động vật và các cơ thể sống cả trên và dưới mặt đất.
* Chức năng sản xuất
Đất đai là cơ sơ cho rất nhiều hệ thống phục vụ cuộc sống con người qua quá
trình sản xuất, cung cấp lương thực, thực phẩm và rất nhiều sản phẩm sinh vật khác
cho con người sử dụng trực tiếp hay gián tiếp qua chăn nuôi gia súc, gia cầm và các
loại thuỷ hải sản.
* Chức năng cân bằng sinh thái
Đất đai và việc sử dụng nó là nguồn và là tấm thảm xanh, hình thành một thể
cân bằng năng lượng trái đất, sự phản xạ, hấp thụ và chuyển đổi năng lượng phóng
xạ từ mặt trời và của tuần hoàn khí quyển địa cầu.
* Chức năng tàng trữ và cung cấp nguồn nước
Đất đai là kho tàng lưu trư nước mặt và nước ngầm vô tận, có tác động mạnh
tới chu trình tuần hoàn nước trong tự nhiên và có vai trò điều tiết nước rất to lớn.
* Chức năng dự trữ
Đất đai là kho tài nguyên khoáng sản cung cấp cho mọi nhu cầu sử dụng của
con người.
* Chức năng không gian sự sống

Đất đai có chức năng tiếp thu, gạn lọc, là môi trường đệm và làm thay đổi
hình thái, tính chất của các chất thải độc hại.


* Chức năng bảo tồn, bảo tàng lịch sử
Đất đai là trung gian để bảo vệ, bảo tồn các chứng cứ lịch sử, văn hoá của
loài người, là nguồn thông tin về các điều kiện khí hậu, thời tiết trong quá khứ và cả
về việc sử dụng đất đai trong quá khứ.
* Chức năng vật mang sự sống
Đất đai là không gian cho sự chuyển vận của con người, cho đầu tư, sản xuất
và cho sự dịch chuyển của động vật, thực vật giữa các vùng khác nhau của hệ sinh
thái tự nhiên.
1.1.2. Đất đai và sự phát triển kinh tế, xã hội
(Luật Đất đai 2013) [14] Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các cơ sơ kinh tế, văn hoá, xa hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai có ý
nghĩa kinh tế, chính trị, xa hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ Tổ quốc.
Điều đó đa được khẳng định trong luật đất đai.
Trong số những điều kiện vật chất cần thiết cho hoạt động sản xuất và đời
sống của con người, đất với lớp phủ thổ nhưỡng, khoáng sản trong lòng đất, rừng và
mặt nước chiếm vị trí đặc biệt. Đất là điều kiện đầu tiên và là nền tảng tự nhiên của
bất kỳ một quá trình sản xuất nào.
Các Mác cho rằng, đất là một phòng thí nghiệm vĩ đại, là kho tàng cung cấp
các tư liệu lao động, vật chất, là vị trí để định cư, là nền tảng của tập thể. Khi nói về
vai trò và ý nghĩa của đất đối với nền sản xuất xa hội, Mác đa khẳng định: "Lao
động không phải là nguồn duy nhất sinh ra của cải vật chất và giá trị tiêu thụ - như
William Petti đa nói - Lao động chỉ là cha của của cải vật chất, còn đất là mẹ".
Chúng ta đều biết rằng, không có đất thì không thể có sản xuất, cũng như
không có sự tồn tại của con người. Đất là sản phẩm của tự nhiên, xuất hiện trước

con người và tồn tại ngoài ý muốn của con người. Đất tồn tại như một vật thể lịch
sử - tự nhiên.


Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế, xa hội, khi mức sống của con người
còn thấp, công năng chủ yếu của đất là tập trung vào sản xuất vật chất, đặc biệt
trong sản xuất nông nghiệp. Khi xa hội phát triển ơ mức độ cao hơn, công năng của
đất từng bước được mơ rộng, sử dụng đất cũng phức tạp hơn. Đất đai không chỉ
cung cấp cho con người các tư liệu vật chất để sinh tồn và phát triển mà còn cung
cấp các điều kiện cần thiết để hương thụ và đáp ứng nhu cầu cho cuộc sống của
nhân loại.
Kinh tế - xa hội phát triển mạnh, cùng với sự bùng nổ dân số đa làm cho mối
quan hệ giữa con người và đất đai ngày càng trơ nên căng thẳng. Những sai lầm (có
ý thức hoặc vô ý thức) của con người trong quá trình sử dụng đất cùng với sự tác
động của thiên nhiên đa và đang làm huỷ hoại môi trường đất, một số công năng
của đất đai bị suy yếu đi. Vấn đề tổ chức sử dụng đất theo quan điểm sinh thái và
phát triển bền vững càng trơ nên quan trọng, bức xúc và mang tính toàn cầu. Cùng
với sự phát triển không ngừng của sức sản xuất, công năng của đất cần được nâng
cao theo hướng đa dạng, nhiều tầng nấc để truyền lại lâu dài cho các thế hệ mai sau.
1.1.3. Những yếu tố quan hệ đến việc sử dụng đất
(Nguyễn Thế Đặng và cs, 2014) [12] Việc sử dụng đất được xây dựng trên cơ
sơ một hệ thống các yếu tố tự nhiên và kinh tế, xa hội:
- Về yếu tố tự nhiên:
+ Điều kiện khí hậu: Đất được hình thành và phát triển trong từng điều kiện
khí hậu cụ thể, do đó sử dụng đất theo vùng, theo mùa.
+ Điều kiện địa hình: Đất cũng được hình thành và phát triển trong ðiều kiện
ðịa hình cụ thể, theo độ cao, do đó sử dụng đất theo điều kiện địa hình, theo độ cao.
+ Điều kiện thổ nhưỡng: Đất có những tính chất hoá học, lý học, sinh học
nhất định, đối tượng sử dụng đất có những nhu cầu sử dụng đất riêng biệt, do đó sử
dụng đất dựa theo kết quả đánh giá, phân hạng đất thích hợp.

+ Điều kiện thuỷ văn: Mỗi vùng đều có hệ thống và chế độ thuỷ văn, thuỷ địa
chất cụ thể, quyết định nguồn nước cung cấp cho các yêu cầu sử dụng đất, do đó sử
dụng đất theo các đặc điểm của nguồn nước và chịu sự chuyển đổi của nguồn nước.


+ Điều kiện không gian: Sử dụng đất căn cứ vào đặc điểm địa hình, quy mô
diện tích, hình thể mảnh đất.
+ Vị trí địa lý: Vị trí địa lý của vùng sẽ tạo ra những lợi thế so sánh, tạo ra
tiền đề sử dụng đất.
- Về yếu tố kinh tế xã hội:
+ Điều kiện dân số và lao động: Dân số và lao động là nguồn lực, điều kiện
để sử dụng đất, song trình độ lao động phản ánh trình độ thâm canh sử dụng, cải tạo
đất.
+ Điều kiện vốn và cơ sơ vật chất kỹ thuật của sản xuất xa hội: Vốn và cơ sơ
vật chất kỹ thuật quyết định quy mô, tốc độ và trình độ thâm canh sử dụng đất.
+ Trình độ quản lý và tổ chức sản xuất: Hình thức quản lý và tổ chức sản
xuất dựa trên cơ sơ trình độ phát triển của công nghiệp. Do đó cũng quyết định hình
thức và mức độ khai thác sử dụng đất.
+ Sự phát triển của khoa học và ứng dụng tiến bộ kỹ thuật: Tiềm năng đất đai
phụ thuộc vào sự phát triển khoa học và ứng dụng tiến bộ kỹ thuật.
+ Chế độ kinh tế, xa hội: Chế độ kinh tế, xa hội phản ánh trình độ phát triển
phương thức sản xuất, quy định mục đích sử dụng đất cho lợi ích của tầng lớp nào,
do đó quy định cả phương thức khai thác và hiệu quả sử dụng đất.
1.1.4. Xu thế phát triển trong tiến trình sử dụng đất
(Nguyễn Đình Bồng, 2006) [1]Trong thời đại hiện nay, tiến trình sử dụng đất
phát triển theo các xu thế sau:
- Khai thác tiềm năng đất đai theo cả hai chiều rộng và sâu: mơ rộng quy mô
và diện tích đồng thời nâng cao hiệu quả kinh tế, sử dụng đất ổn định và bền vững.
- Xây dựng cơ cấu sử dụng đất theo hướng đa dạng hóa trong mục đích sử
dụng đất.

- Sử dụng đất theo hướng xa hội hóa và tăng cường sự kiểm soát của Nhà nước.
- Sử dụng đất theo xu thế phát triển kinh tế hợp tác hóa, khu vực hóa và toàn
cầu hóa.
- Sử dụng đất trong hệ cân bằng sinh thái và bảo vệ môi trường.


1.1.5. Quan điểm sử dụng đất
- Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam nhưng lại là điều
kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển, vì vậy việc sử dụng thật
tốt tài nguyên quốc gia này không chỉ sẽ quyết định tương lai của nền kinh tế đất
nước, mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xa hội. Xa
hội càng phát triển thì giá trị của đất đai sẽ càng cao và yêu cầu về sử dụng đất càng
phải tốt hơn với hiệu qủa kinh tế xa hội cao hơn.
Đất đai vốn là tặng vật của thiên nhiên cho con người, được các dân tộc bảo
vệ để trơ thành đất nước của mình, vốn mang trong đó tính bình đẳng về quyền và
quyền lợi giữa mọi người. Chính sách đất đai hợp lý tạo nên tính bền vững xa hội,
bảo đảm quyền lợi hợp lý của từng gia đình, từng cá nhân, đồng thời bảo đảm quyền
lợi của cộng đồng, của toàn dân tộc. Sử dụng đất hợp lý là một tác nhân trực tiếp tạo
nên tính bền vững trong quá trình phát triển bền vững của đất nước, của dân tộc.
- Quy hoạch sử dụng đất là biện pháp quản lý không thể thiếu trong việc tổ
chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xa hội và các địa phương. Phương án quy
hoạch sử dụng đất là kết quả hoạt động thực tiễn của bộ máy quản lý Nhà nước kết
hợp với những dự báo có cơ sơ khoa học cho tương lai. Quản lý đất đai thông qua
quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất vừa đảm bảo tính thống nhất của quản lý Nhà
nước về đất đai vừa tạo điều kiện để phát huy quyền làm chủ của nhân dân trong
việc sử dụng đất để đạt đến mục tiêu dân giàu nước mạnh, xa hội công bằng văn
minh.
- Về kinh tế, quy hoạch sử dụng đất phải đảm bảo ưu tiên đất đai cho nhiệm
vụ phát triển sản xuất nông nghiệp, vừa đảm bảo an toàn lương thực quốc gia, vừa
thoả man nhu cầu nông sản phẩm cho toàn xa hội và nguyên liệu cho công nghiệp.

đồng thời phải cân đối quỹ đất thích hợp với nhiệm vụ công nghiệp hóa đất nước,
nâng cao độ phì nhiêu và hệ số sử dụng đất, vừa mơ rộng diện tích để đạt ít nhất 10
triệu ha đất sản xuất nông nghiệp và 40 triệu tấn lương thực. Đối với đất công
nghiệp, phải vừa sắp xếp lại các cơ sơ hiện có, vừa nhanh chóng hình thành các khu
công nghiệp mới phù hợp với nhịp độ phát triển.


- Về mặt xa hội và môi trường, quy hoạch sử dụng đất phải đảm bảo độ che
phủ thực vật của các hệ sinh thái bền vững, phải đáp ứng được nhu cầu tăng lên về
đất ơ và chất lượng của môi trường sống, đặc biệt chú ý đến tác động của môi
trường của quá trình sử dụng đất để công nghiệp hoá và đô thị hoá, nhất là ơ các
khu vực mới phát triển. Quy hoạch sử dụng đất đai phải phản ánh được xu hướng
cân đối giữa các vùng phát triển và phần còn lại của lanh thổ để không phát sinh
nhiều chênh lệch quá xa trên cùng một địa bàn.
- Quy hoạch sử dụng đất để phát triển hệ thống đường sá, sân bay, bến cảng,
các công trình năng lượng, cấp thoát nước, dịch vụ công cộng…sẽ làm cho giá trị
đất tăng lên và tạo thêm giá trị mới về sử dụng đất, đồng thời còn nâng cao hiệu quả
sử dụng đất. Do đó, các phương án quy hoạch sử dụng đất đều phải cân đối quỹ đất
cho nhu cầu phát triển cơ sơ hạ tầng.
- Đến sau những năm 20 của thế kỷ tới, khi đất nước đa cơ bản hoàn thành
công nghiệp hóa, phát triển dân số đa đến mức ổn định (126-130 triệu người) thì
bức tranh toàn cảnh về sử dụng đất sẽ là:
+ Hơn một nửa lanh thổ (18 triệu ha) được che phủ bằng cây rừng với một
môi trường trong lành và hệ sinh thái bền vững.
+ Trên 19 triệu ha đất nông nghiệp (có 3,8-4,0 triệu ha đất trồng lúa và 3 triệu
ha đất trồng cây công nghiệp lâu năm), đáp ứng được yêu cầu an toàn lương thực,
nhu cầu thực phẩm của toàn xa hội và nguyên liệu cho công nghiệp chế biến.
+ Gần 3 triệu ha sử dung vào các mục đích chuyên dùng, thỏa man các nhu
cầu về công nghiệp, dịch vụ, văn hóa, xa hội, an ninh, quốc phòng.
+ Hơn 3% lãnh thổ (1,1 triệu ha) dùng để xây dựng khu dân cư, về cơ bản đa

được đô thị hoá (0,7- 0,8 triệu ha, kể cả các thị tứ) đảm bảo một mức sống có chất
lượng cao cho toàn dân.
+ Cả nước chỉ còn lại 1,7 triệu ha, chủ yếu là sông suối và núi đá trọc, là tồn
tại dưới dạng hoàn toàn tự nhiên với nhiệm vụ đảm bảo cảnh quan, môi trường.


1.2. Cơ sơ khoa học về quy hoạch sư dụng đất
1.2.1. Khái quát chung vê quy hoạch sử dụng đất
a. Khái niệm chung về quy hoạch
Theo ( FAO, năm 1993)[19]: “Quy hoạch sử dụng đất là quá trình đánh giá
tiềm năng đất và nước một cách có hệ thống phục vụ việc sử dụng đất và kinh tế xa hội nhằm lựa chọn ra phương án sử dụng đất tốt nhất. Mục tiêu của quy hoạch sử
dụng đất là lựa chọn và đưa ra phương án đa lựa chọn vào thực tiễn để đáp ứng nhu
cầu của con người một cách tốt nhất nhưng vẫn bảo vệ được nguồn tài nguyên cho
tương lai. Yêu cầu cấp thiết phải làm quy hoạch là do nhu cầu của con người và
điều kiện thực tế sử dụng đất thay đổi nên phải nâng cao kỹ năng sử dụng đất”.
Theo (TS. Đoàn Công Quỳ) [13] cho rằng:
- Quy hoạch là sự chuyển hóa tư duy hiện tại thành hành động tương lai
nhằm đạt những mục tiêu nhất định.
- Quy hoạch là kế hoạch hóa trong không gian, thực hiện những quyết định
của Nhà nước trên một lanh thổ nhất định.
Quy hoạch mang tính hướng dẫn, tạo ra khả năng thực hiện các chính sách
phát triển, kiểm soát các hoạt động sử dụng nguồn lực, tạo ra sự cân bằng sinh thái
trong môi trường sống, sự công bằng trong đời sống xa hội.
b. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất
Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất được xác định theo những quan điểm sau:
- Xét trên quan điểm đất đai là địa điểm của một quá trình sản xuất, là tư liệu
sản xuất gắn với quy hoạch sản xuất về sơ hữu và sử dụng, với lực lượng sản xuất
và tổ chức sản xuất xa hội thì quy hoạch sử dụng đất nằm trong phạm trù kinh tế xa hội ; có thể xác định khái niệm quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện
pháp của Nhà nước về quản lý và tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, hiệu quả
thông qua việc phân bổ đất đai cho các mục đích sử dụng và định hướng tổ chức sử

dụng đất trong các cấp lanh thổ, các ngành, tổ chức đơn vị và người sử dụng đất
nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xa hội, thực hiện đường lối kinh tế của Nhà nước
trên cơ sơ dự báo theo quan điểm sinh thái, bền vững.


- Xét trên quan điểm đất đai là tài nguyên quốc gia, một yếu tố cơ bản của
sản xuất xa hội, là nguồn lực quan trọng của sự phát triển kinh tế - xa hội thì quy
hoạch sử dụng đất là một hệ thống đánh giá tiềm năng đất đai, những loại hình sử
dụng đất và những dư kiện kinh tế - xa hội nhằm lựa chọn các giải pháp sử dụng đất
tối ưu, đáp ứng với nhu cầu của con người trên cơ sơ bảo vệ các nguồn tài nguyên
lâu dài.
- Xét trên quan điểm chức năng quản lý kinh tế của Nhà nước, đất đai là tài
sản quốc gia được sử dụng trong sự điều khiển và kiểm soát của Nhà nước thì quy
hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp bố trí và sử dụng đất, thực hiện
chiến lược phát triển kinh tế - xa hội của quốc gia theo lanh thổ các cấp và theo các
ngành kinh tế - xa hội.
c. Căn cứ pháp lý của quy hoạch sử dụng đất
Trong bất kỳ một quốc gia nào, đất đai đều giư vai trò quan trọng, trong đó
hình thức sơ hữu đất đai là cơ sơ cho mối quan hệ đất của mỗi chế độ xa hội.
Ở nước ta Hiến pháp nước cộng hòa xa hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013
đa nêu: “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo
sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”.
Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ:
+ Đất đai thuộc sơ hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sơ hưu.
+ Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai.
+ Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các
chính sách tài chính về đất đai.
+ Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình
thức giao ðất, cho thuê ðất, công nhận quyền sử dụng ðất ðối với ngýời ðang sử
dụng ðất ổn ðịnh; quy ðịnh quyền và nghĩa vụ của ngýời sử dụng ðất.

Điều 22 Luật Đất đai năm 2013, xác định một trong 15 nội dung quản lý Nhà
nước về đất đai là quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất có ý nghĩa rất lớn trong quản lý
và sử dụng đất. Ngoài việc đảm bảo cho việc sử dụng đất đai hợp lý và tiết kiệm,


đảm bảo các mục tiêu nhất định phù hợp với các quy định của Nhà nước, cần phải
đồng thời tạo ra cho Nhà nước theo dõi, giám sát quá trình sử dụng đất.
Để thực hiện Luật tổ chức chính quyền địa phương và Luật đất đai, Quốc hội,
Chính phủ, các Bộ, Ngành đa ban hành hàng loạt các văn bản dưới luật dưới dạng
các nghị định, chỉ thị, thông tư, hướng dẫn của ngành, liên ngành để chỉ đạo công
tác quy hoạch sử dụng đất các cấp.
Các văn bản hiện hành của Chính phủ và các Bộ bao gồm:
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sơ hữu nhà ơ và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính.
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính.
-Thông tư 26/2014/TT-BTNMT về Quy trình và Định mức kinh tế - kỹ thuật
xây dựng cơ sơ dư liệu tài nguyên và môi trường.
- Thông tư 29/2014/TT-BTNMT về Quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .
- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT về Quy định quy định về hồ sơ giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy địnsh chi tiết phương pháp định giá đất;
xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.


- Thông tư 37/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết về bối thường, hỗ trợ vàtại
định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư 77/2014/TT- BTC hướng dẫn Nghị định 46 về thu tiền thuê đất,
thuê mặt nước.
Các nghị quyết, quyết định do Hội đồng nhân dân, UBND cấp tỉnh, huyện
ban hành cũng là những văn bản mang tính pháp lý để chỉ đạo việc xây dựng quy
hoạch sử dụng đất ơ địa phương.
d. Phân loại quy hoạch sử dụng đất theo các cấp
Điều 42 Luật Đất đai năm 2013 quy định trách nhiệm lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất theo các cấp lanh thổ hành chính:
Chính phủ tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia. Bộ Tài
nguyên và Môi trường chủ trì giúp Chính phủ trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất cấp quốc gia.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp
tỉnh; Ủy ban nhân dân cấp huyện tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp
huyện.
Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, cấp huyện chủ trì giúp Ủy ban nhân dân
cùng cấp trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Bộ Quốc phòng tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng;
Bộ Công an tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh.
e. Thẩm quyền xét duyệt quy hoạch
Điều 45 Luật Đất đai năm 2013 quy định thẩm quyền quyết định, phê duyệt

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.
Chính phủ phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất quốc phòng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh trước khi trình Chính phủ phê duyệt.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp
huyện.