Phân tích các yếu tố tác động trực tiếp và gián tiếp đến thị trường bất động sản việt nam hiện nay

Phân tích các yếu tố tác động trực tiếp và gián tiếp đến thị
trường Bất Động Sản Việt nam hiện nay

Tôi hiện đang làm việc và công tác tại một đơn vị hành chính sự
nghiệp, do vậy với câu hỏi trên thì việc đánh giá các yếu tố bên ngoài tác
động đến tổ chức là một điều hết sức khó khăn đối với Tôi. Tuy nhiên cùng
với việc công tác tác một đơn vị sự nghiệp hành chính tôi cùng tham gia vào
việc kinh doanh bất động sản. Do vậy để trả lời cho câu hỏi trên, cho phép tôi
được viết về lĩnh vực hoạt động trong kinh doanh bất động sản.

Như chúng ta đã biết thị trường Bất động sản tại Việt Nam nói riêng và
của Thế giới nói chung trong thời gian qua diễn ra rất trầm lắng, hoạt động
giao dịch giảm, giá bất động hạ nhiệt.
Với những kiến thức và kinh nghiệm có được tôi xin được trình bày câu
hỏi trên như sau:
Về các yếu tố bên ngoài tác động đến hoạt động kinh doanh bất
động sản tại Việt Nam, gồm:
Các yếu tố chính trị, pháp lý, chính sách của nhà nước:


Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa
phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường Bất động sản
nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực Bất động sản nói riêng, cụ thể:
Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên
ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về Bất động sản qua đó có thể
làm cho giá Bất động sản tăng.
Các chính sách tác động trực tiếp như: Chính sách cho phép Việt kiều
mua Bất động sản tại Việt Nam; chính sách cho phép những người không có
hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố; chính sách tín dụng đối với
hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS; chính sách thuế của Nhà nước đối với
BĐS; chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao

đất, cho thuê đất…
Ví dụ: việc sát nhập toàn bộ tỉnh Hà Tây về Hà Nội đã làm cho giá nhà
đất tại Hà Tây tăng chóng mặt.
Các yếu tố thuộc về kinh tế:
Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:
- Tình hình cung-cầu Bất động sản trong khu vực: có khu vực cung lớn
hơn cầu nhưng ngược lại có khu vực cầu lớn hơn cung.
- Đặc điểm của những người tham gia thị trường Bất động sản trong
khu vực.
- Các điều kiện của thị trường Bất động sản trong khu vực.


- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát
nước, cấp điện, thông tin liên lạc…).
- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng.
- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm
cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác.
- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng.
- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng.
- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng.
- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất.
- Mức độ lạm phát.
- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín
dụng trong vùng.
Các yếu tố xã hội, văn hoá:
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị Bất động sản.
Ví dụ: Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng
của dân số cơ học thì giá trị Bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng
cung-cầu bị phá vỡ.
Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo

dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có
ảnh hưởng đến giá trị của Bất động sản.


Tình trạng những người sống trong Bất động sản, tình trạng sức khoẻ,
nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội
của những người đang chung sống…
Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ, tâm linh: ví dụ người
Việt Nam mua nhà thường xem hướng, xem đất để phù hợp với tuổi của
mình....
Trên đây Tôi đã trình bày về các yếu tố bên ngoài tác động đến hoạt
động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Tuy nhiên việc kinh doanh bất
động sản cũng như việc kinh doanh trong các ngành nghề khác, ngoài các yếu
tố bên ngoài nó còn có các yếu tố tác động bên trong đó là nội lực của mỗi
doanh nghiệp. Mỗi doanh nghiệp kinh doanh ở mỗi nghành nghề, khu vực
khác nhau thì sẽ có lựa chọn ưu tiên cạnh tranh khác nhau.
Ở đây theo câu hỏi, Tôi xin được đưa ra ý kiến của mình về lựa chọn
ưu tiên cạnh tranh thích hợp nhất trong hoạt động kinh doanh bất động
sản tại Việt Nam, theo tôi đó chính là: Nâng cao năng lực cạnh tranh của sản
phẩm: cạnh tranh bằng chất lượng, dịch vụ; Nâng cao năng lực của Doanh
nghiệp trên phương diện tài chính, công nghệ, nhân lực và quản lý.
- Cạnh tranh bằng chất lượng, dịch vụ: Như chúng ta đã biết hiện nay
có rất nhiều công ty, đơn vị, cá nhân tham gia vào việc kinh doanh bất động
sản, đâu đâu cũng có công ty môi giới, kinh doanh bất động sản. Việc kinh
doanh bất động sản hiện nay gặp rất nhiều khó khăn, cung lớn hơn cầu, vạn


người bán một người mua. Do vậy, theo tôi thời điểm hiện nay việc lựa chọn
cạnh tranh bằng chất lượng, dịch vụ là hợp lý, vì một số lý do sau:
Giá nhà đất ở mỗi khu vực, nhà nước, các chủ đầu tư, các công ty kinh

doanh bất động sản đều đưa ra một mức giá giống nhau cho mỗi một khu đất
hay một căn nhà. Mặt khác do có nhiều công ty kinh doanh lĩnh vực này, khoa
học công nghệ phát triển, người dân hiểu biết hơn, nên trước khi mua hay đầu
tư vào bất động sản người mua đã phải tìm hiểu rất rõ về nguồn gốc giá của
bất động sản tại khu vực đó. Do vậy, về giá bất động sản các doanh nghiệp
kinh doanh trong ngành bất động sản đều khó có thể bán được với giá đắt hơn
so với mức chung. Do vậy việc lựa chọn cạnh tranh bằng chất lượng, dịch vụ
ở đây là hợp lý.
Ví dụ: có hai lô đất có diện tích bằng nhau, với vị trí địa lý như nhau,
có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, giá như nhau, chủ sở hữu của hai lô đất này là hai
Công ty khác nhau, hai công ty đều giao bán với giá bằng nhau. Tuy nhiên
Công ty A có khuyến mãi bằng hình thức khi hai bên đồng ý chấp nhận mua
bán, Công ty A sẽ làm thủ tục giúp người mua làm thủ tục chuyển tên sổ đỏ
cho người sử dụng, còn Công ty B để cho người mua phải tự đi chuyển tên sổ
đỏ và ở đây Công ty A đã giao dịch thành công lô đất trên cho người mua. Ở
đây tôi muốn nhấn mạnh đó là chất lượng dịch vụ.
Ví dụ thứ hai: có hai nhà có diện tích bằng nhau, với vị trí địa lý như
nhau, có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, giá như nhau, chủ sở hữu của hai nhà này là
hai Công ty C và Công ty D, Công ty C giao bán với giá cao hơn so với Công


ty D là 100triệu đồng. Tuy nhiên người mua lại mua của nhà của Công ty C
mặc dù Công ty C bán với mức giá cao hơn Công ty D là 100triệu đồng. Ở
đây ta phân tích tại sao người mua lại mua của Công ty C mà không mua của
Công ty D, vì khi mua nhà Công ty C đã xuất trình được cho người mua toàn
bộ giấy tờ về nguồn gốc, xuất xứ của các thiết bị nội thất, người mua đã kiểm
tra toàn bộ và đồng ý; còn Công ty D thì không xuất trình được giấy tờ về
nguồn gốc, xuất xứ của các thiết bị nội thất. Ở đây tôi muốn nhấn mạnh đó là
chất lượng của sản phẩm.
- Nâng cao năng lực của Doanh nghiệp trên phương diện tài chính,

công nghệ, nhân lực và quản lý: hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động
sản rất cần một nguồn tài chính dồi dào, minh bạch hay nói cách khác sử dụng
đồng vốn có hiệu quả. Vì giá trị của bất động sản thường rất lớn, nếu một
doanh nghiệp không biết quay vòng vốn, không biết sử dụng đồng vốn có
hiệu quả thì việc phá sản là tất yếu (đa số vốn để kinh doanh bất động sản là
từ nguồn vốn vay của các ngân hàng).
Việc áp dụng khoa học công nghệ vào kinh doanh bất động sản hiện
nay là một vấn đề tất yếu, từ khoa học công nghệ ta có thể nắm bắt được
nhanh giá cả bất động sản trên thị trường không bị mua đắt, bán rẻ, từ đó giúp
cho công tác quản lý được tốt hơn. Đồng thời việc kinh doanh bất động sản
cũng cần phải có những chuyên gia về lĩnh vực này để có thể dự đoán chính
xác được xu thế của thị trường trong thời gian tới. Nếu không có nguồn nhân


lực này thì các doanh nghiệp kinh doanh trên lĩnh vực này rất dễ bị mắc lừa
và mua phải bất động sản với giá cao ngất trời.
Như Tôi đã trình bày ở trên, mỗi một doanh nghiệp hoạt động trong các
lĩnh vực, môi trường, ngành nghề, thời gian khác nhau thì sẽ có lựa chọn cho
mình mục tiêu để ưu tiên cạnh tranh khác nhau. Theo ý kiến của tôi đã nêu
trên, việc kinh doanh Bất động sản nên lựa chọn ưu tiên cạnh tranh thích hợp
là cạnh tranh bằng chất lượng, dịch vụ, ngoài ra có rất nhiều yếu tố khác tác
động đến như giá cả, khoa học công nghệ, môi trường, văn hoá....
Trong bối cảnh hiện nay, khi nước ta đã là thành viên chính thức của
Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) thì hội nhập kinh tế quốc tế là một xu
thế tất yếu, nó góp phần tạo nên động lực để thúc đẩy sự phát triển KT - XH
của đất nước. Tuy nhiên, hội nhập cũng là một thách thức lớn đối với các
doanh nghiệp. Vì vậy, để nâng cao năng lực cạnh tranh cho các Doanh nghiệp
cần nhìn nhận vấn đề này một cách khách quan và khoa học, để từ đó các
Doanh nghiệp có những định hướng quan trọng nhằm phát huy được hết nội
lực và phòng tránh được những rủi ro trong sản xuất kinh doanh.

Chúng ta đều biết, cạnh tranh là quy luật của kinh tế thị trường, được xem
như là động lực để thúc đẩy sản xuất kinh doanh có hiệu quả. Vì thế, các
Doanh nghiệp khi tham gia cạnh tranh luôn tìm mọi cách để vượt lên trên đối
thủ của mình bằng cách tạo ra được những sản phẩm có tính mới hơn, chất
lượng tốt hơn, với thời gian nhanh hơn và giá thành rẻ hơn. Để nâng cao Năng


lực cạnh tranh của các Doanh nghiệp nói chung hay nâng cao chất lượng, chất
lượng dịch vụ của bất động sản nói riêng, doanh nghiệp cần phải xác định các
điều kiện cần thiết bên trong của doanh nghiệp để thực hiện các ưu tiên này.
Ví dụ như Doanh nghiệp cần phải:
- Nâng cao năng lực cạnh tranh của sản phẩm
- Mở rộng thị trường tiêu thụ sản phẩm
- Nâng cao năng lực của Doanh nghiệp trên phương diện tài chính,
công nghệ, nhân lực và quản lý.
Để thực hiện được mục tiêu này theo Tôi doanh nghiệp cần phải:
- Nâng cao chất lượng của sản phẩm:
- Nâng cao uy tín của doanh nghiệp trên thị trường:
- Áp dụng khoa học cộng nghệ vào hoạt động kinh doanh:
- Xây dựng đội ngũ cán bộ, công nhân viên chuyên nghiệp, có trình độ
- Thu thập, có ngân hàng dữ liệu về các hoạt động liên quan đến doanh
nghiệp: giúp cho doanh nghiệp có thể ứng phó nhanh trong mọi tình huống.
Ví dụ: khi khách hàng cần hỏi giá đất tại một khu vực nào thì nhân viên của
doanh nghiệp có thể trả lời ngay, không cần phải gọi điện hay chờ đến hôm
sau.
- Có mối quan hệ tốt với khách hàng cũng nhưng với các nhà lãnh đạo.


Nếu như doanh nghiệp mà thực hiện được các yêu cầu trên thì việc thực
hiện mục tiêu nâng cao chất lượng sản phẩm, dịch vụ sẽ đạt được yêu cầu như

đã đề ra.
Tuy nhiên, việc thực hiện ưu tiên cạnh tranh của các doanh nghiệp nói
chung và cạnh tranh trong việc kinh doanh bất động sản nói riêng sẽ phải gặp
một số rào cản, Tôi xin nêu một số rào cản có thể gặp như:
- Hệ thống pháp lý của Việt Nam nhìn chung vẫn thiếu sự minh bạch,
tính trách nhiệm, sự nhất quán và tính dự báo- những điều này đã làm tăng
thêm chi phí trong hoạt động kinh doanh. Hơn nữa hệ thống hành chính quá
phức tạp, gây phiền hà và tốn thời gian. Vẫn còn sự phân biệt đối xử với khu
vực tư nhân trong nhiều lĩnh vực và còn mất nhiều thời gian để có được một
sân chơi bình đẳng cho họ...
- Rào cản về chính sách của nhà nước: ví dụ như chính sách thuế đối
với bất động sản thay đổi thường xuyên (thuế đất, thuế chuyển quyền sử dụng
đất...). Chính sách cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam.
- Rào cản về đầu cơ, giá ảo: nhiều các doanh nghiệp nhà nước có nhiều
vốn đã sử vào đầu tư bất động sản, làm cho giá bất động sản tăng mà không
đúng như giá trị thực của nó.
- Rào cản về thì trường chứng khoán, thị trường vàng: nhiều nhà đầu tư
đã bỏ không đầu tư vào bất động sản mà chuyển sang đầu tư lướt sóng ở thị
trường chứng khoán và thị trường vàng, do hai thị trường này kiếm được
nhiều lợi nhuân hơn.


- Rào cản về cho vay tín dụng: các ngân hàng ngày càng thắt chặt tín
dụng trong việc cho vay mua bất động sản.
- Nền kinh tế thế giới cũng như Việt Nam tại thời điểm hiện nay đang
suy thoái, việc suy thoái này cũng bắt nguồn từ bất động sản. Do vậy người
có tiền mặt chuyển sang dự trữ bằng cách mua vàng, hoặc dữ trữ bằng tiền
mặt (vì họ nghĩ khi nền kinh tế suy thoái như hiện nay tiền mặt là vua).
- Rào cản trong quản lý đất đai: tình trạng vi phạm quy định trong việc
giao đất không theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vẫn diễn ra ở một số địa

phương. Nguyên nhân do công tác xây dựng hồ sơ địa chính các cấp chưa chú
trọng, thậm chí có nơi không có bản đồ hoặc đã lạc hậu khiến việc khai thác
sử dụng rất hạn chế. Đó là chưa nói đến sự chậm trễ trong đăng ký, chỉnh lý
biến động, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng các loại đất, đặc biệt các loại
đất chuyên dùng, đất ở đô thị và đất lâm nghiệp. Hiện tượng cán bộ, công
chức gây phiền hà, nhũng nhiễu cho người dân khi làm các thủ tục cấp giấy
chứng nhận chưa được ngăn chặn và xử lý kịp thời; công tác giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư
không đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật.
- Ngoài ra rào cản ảnh hưởng đến cạnh tranh trong kinh doanh bất động
sản còn thể thiện qua: yếu tố văn hoá xã hội...


Với kiến thức đã học trong một thời gian cùng với những kinh nghiệm
có được, Tôi đã trình bày chính kiến của mình về những yếu tố bên ngoài tác
động đến hoạt động của sản xuất, các lựa chọn ưu tiên cạnh tranh thích hợp
nhất cho doanh nghiệp hiện nay, các điều kiện cần thiết bên trong của doanh
nghiệp để thực hiện các ưu tiên này và các rào cản trong quá trình thực hiện
chiến lược cạnh tranh của doanh nghiệp.
Rất mong được sự đóng góp ý kiến của thầy giáo để bài tập cá nhân của
em được hoàn thiện hơn, giúp em có thể nâng cao được kiến thức trong lĩnh
vực này.
Em xin chân thành cảm ơn!