Đề cương ôn tập lý thuyết định giá tài sản

ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

Câu 1: Khái niệm, đặc trưng và mục tiêu của định giá? Ý nghĩa của việc nghiên cứu đối với công
tác định giá.
Khái niệm : định giá là ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang
lại cho chủ thể nào đó tại 1 thời điểm nhất định.
Đặc trưng:
-

Định giá là công việc ước tính
Định giá là 1 loại hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn
Giá trị của tài sản đc tính = tiền
Tài sản đc định giá có thể là bất kì tài sản sản nào, song chủ yếu là bđs
Xác định tại 1 thời điểm cụ thể xác định cho 1 mục đích nhất định
Dữ liệu đc sử dụng trực tiếp h gián tiếp liên quan đến thị trường

Mục tiêu:
+ xác định giá trị tài sản để chuyển giao quyền sở hữu
+ xác định giá trị tài sản cho các mục đích tài chính và tín dụng
+ để xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng
+để pt tài sản và đầu tư
+ để lập báo cáo tài chính hàng năm, xác định giá trị thị trường của vốn đầu tư, để xác định giá trị
doanh nghiệp, để mua bán hợp nhất, thanh lý tài sản của DN , để có phương án xử lý tài sản khi cải
cách dn nhà nc.
+ nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý . tính thuế, xác định giá trị bồi thường của nhà nc.
Ý nghĩa:

Câu 2: nội dung các nguyên tắc trong định giá tài sản: 4 nguyên tắc ? nêu đc ý nghĩa của từng nguyên tắc
và cho ví dụ minh họa
1, Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:
Nội dung: mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau nhưng

chúng đc xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó đc SỬ DỤNGTNVHQN. IVSC giải thích nguyên
tắc SỬ DỤNGTNVHQN là khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật,
tài chính cho phép, và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản:
+ trong bối cảnh tự nhiên: TÀI SẢN đc sử dụng or giả định sử dụng trong các đk có thực có độ tin cậy
tại thời điểm ước tính giá trị TÀI SẢN. Ko phải sử dụng trong đk bất thường hay có sự bi quan hay
lạc quan quá mức về khả năng sử dụng TÀI SẢN.
+ TÀI SẢN phải đc phép về mặt pháp lý.
+ TÀI SẢN sử dụng phải đặt trong đk khả thi về mặt tài chính: mỗi nhà đầu tư có thể sử dụng tài sản
theo chi phí cơ hội của riêng mình nhưng nó phải phản ánh tính khả thi về mặt tài chính.
Cơ sở đề ra nguyên tắc: tối đa lợi ích mà TÀI SẢN có thể mang lại.
Tuân thủ nguyên tắc: thẩm định viên cần phải chỉ ra đc chi phí cơ hội của tài sản . phân biệt đc các
giả định tình huốn sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và ko khả thu về mặt tài chính. Tức là chỉ
ra các khả năng thực tế về việc sử dụng tài sản và những lợi thế của việc sử dụng đó. Đồng thời khẳng


định tình huống nào hay cơ hội sử udngj nào là cơ hội SỬ DỤNGTNVHQN sẽ là cơ sở để úc tính giá
trị tài sản.
Ví dụ:
1 mảnh đất có thể sử dụng để trồng cây cảnh, cho thuê hoặc xây khách sạn.. đem lại khoản thu
nhập lần lượt là 50, 70, 80, trd/ năm. Cách SỬ DỤNGTNVHQN đối với mảnh đất này là xây khách
sạn vì nó đem lại thu nhập cao nhất trong các cơ hội sử dụng.
2,Ngyên tắc thay thế:
Nội dung: giới hạn cao nhất về giá trị của một TÀI SẢN ko vượt quá chi phí để có một TÀI SẢN
tương đương.
Cơ sở đề ra nguyên tắc: một người mua thận trọng sẽ ko bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít
tiền hơn nhưng vẫn có một tài sản tương tự.
Tuân thủ nguyên tắc:thẩm định viên phải nắm đc các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các
TÀI SẢN tương tự, gần với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để sơ sánh và xác định giới hạn cao nhất
về các tài sản cần định giá. Trên thực tế khó có thể tìm đc hai BĐS tương tự giống nhau để có thể so
sánh về giá bán hai chi phí sản xuất. do vậy để vận dụng tốt nguyên tắc này đòi hỏi thẩm định viên

nhất thiết phải đc trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản, nhằm đảm
bảo tính chất có thể so sánh với nhau về giá cả hay chi phí sản xuất làm chứng cớ hợp lý cho việc ước
tính giá trị tài sản cần thẩm định.
Ví dụ: nhà đầu tư đang cân nhắc giữa việc bỏ ra 100.000USỬ DỤNG để mua bđs hay mua chứng
khoán trên thị trg, thì tính chất để thay thế hay so sánh giữa 2 cơ hội hay 2 tài sản nay là : tốc độ tăng
vốn, tiền cho thuê , lãi , mức độ rủi ro và khả năng thanh khoản của chúng.
3,Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai: giá trị của một TÀI SẢN đc quyết định bởi những
lợi ích tương lai TÀI SẢN mang lại cho nhà đầu tư
Cơ sở nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài sản: là biểu hiện bằng tiền về những
lợi ích mà TÀI SẢN mang lại cho chủ thể nào đó tại 1 thời điểm nhất định.
Tuân thủ nguyên tắc: thẩm định viên phải dự kiến đc những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các
khoản lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản. nguyên tắc này có thể áp dụng cho tất cả các TÀI SẢN bất
kể đó là loại TÀI SẢN có tạo ra thu hập hay ko, nó có ý nghĩa thực tiễn hơn đối với các TÀI SẢN
mang lại thu nhập bằng tiền. thẩm định viên có vai trò chủ yếu là ở chỗ thu nhập những chứng cớ thị
trường gần nhất về các mức giá bán, giá cho thuê và tỷ lệ chiết khấu các TÀI SẢN tương tự để tiến
hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ước tính giá trị của TÀI SẢN.
Ví dụ: 1 ngôi nhà đang cho thuê nhưng luôn luôn bị lỗ vốn, theo nguyên tắc SỬ DỤNGTNVHQN cho
thấy bán ngay là cách tốt nhất và có thể bán đc với giá khoảng 10 tỷ, đây chỉ là giá trị ước tính chưa
phải là chắc chắn có thể tin cậy đc, trong đk có theo nguyên tăc thay thế người ta tìm thấy 1 ngôi nhà
tương tự nằm trên 1 ví trí tốt hơn đã đc bán với giá 8 tỷ, nó cho thấy việc định giá 10 tỷ là 1 sự lạc
quan quá mức. nhưng dựa theo lợi ích tương lai tính toán về các lợi ích tương lại ngôi nhà đc định giá
theo dòng tiền , ước tính đạt 15 tỷ, kết quả này vẫn đc coi là hợp lý, nếu dự báo về môi trường trong
tương lai được coi là tin đc.


4,Nguyên tắc đóng góp: giá trị của một TÀI SẢN hay một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc
vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ TÀI SẢN tăng lên hay giảm đi là
bao nhiêu.
Cơ sở của nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị TÀI SẢN.
Tuân thủ nguyên tắc: thẩm định viên cần nắm rõ rằng tổng giá trị của các bộ phận thường ko thể hiện

giá trị của toàn bộ phận nhưng giá trị của 1 bộ phận TÀI SẢN lại bằng hiệu số giữa giá trị toàn bộ và
giá trị toàn bộ và giá trị của các TÀI SẢN còn lại.Giá trị đóng góp bao gồm cả các yếu tố vô hình. Cơ
sở để phân loại và định giá tác động của các yếu tố vô hình thường rất khó khăn. Nguyen tắc đóng góp
tạo ra cơ sở để định giá tổng thể yếu tố này bằng phép tính ngược. khi tính giá trị của BĐS cần tính giá
trị của BĐS trức rồi trừ đi giá trị của công trình xây dựng để ra giá trị của các yếu tố vị trí.
Ví dụ: 1 ngôi nhà k có gara ở tầng 1 bán với giá 5 tỷ , nhưng nếu có gara có thể bán với giá 6 tỷ. khi
đó giá trị của gara đc thửa nhận là 1 tỷ trong khi chi phí xd gara chỉ hết có 100trd
5,Nguyên tắc cung cầu: giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị của TÀI SẢN, kh so sánh các
TÀI SẢN với nhau, phải phan tích tác động của yếu tố cung cầu ảnh hưởng đến giá trị TÀI SẢN cần
thẩm định.
cơ sở nguyên tắc: căn cứ chủ yếu và phổ biến của ciệc thẩm định giá trị TÀI SẢN dựa vào giá thị
trường của TÀI SẢN.
Tuân thủ nguyên tắc:trước khi thực hiện điều chỉnh các số liệu chứng cớ thị trường, cần phải xác
minh một cách tõ ràng xem chúng có phản ánh cung cầu bị ép buộc hay có ddtj tiêu chuẩn để sử dụng
kỹ thuật thay thế so sánh hay ko. Thực hiện đánh giá dự báo tương lai về về cung cầu và giá cả đánh
giá độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật định giá dựa vào dòng thu nhập. bộ phận cấu
thành của TÀI SẢN có thể đc đánh giá rất cao nhưng trên thị trường thì bộ phận này bán rất re thì khi
đó cần dựa vào NTÀI CHÍNHC và NTTThế.
Ví dụ: chứng khoán, bđs .. thường trải qua các đợt nóng lạnh thất thường do sự tác động của nhiều yếu
tố khác nhau, tổng hợp tác động của các yếu tố đã làm hình thành nên giá cả thị trường có dấu hiệu
bong bóng thâm rđịnh viên có thể sử dụng các đương tb động dài hạn để tìm ra mức giải pháp hợp lý

Câu 3: phân tích các yếu tố ảnh hưởng đên giá trị tài sản ? ý nghĩa
các yếu tố mang tính vật chất: là những yếu tố thể hiện thuộc tính hữu dụng tự nhiên vốn có mà tài
sản có thể mang lại cho người sử dụng như đối với đất đai thì đó là diện tích, vị trí…với máy móc là
tính năng. Thông thường tính hữu dụng hay công dụng của tài sản càng cao thì giá trị tài sản sẽ càng
lớn. tuy nhiên, TÀI SẢN đc đánh giá cao hay ko còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi người trong việc
khai thác những công dụng hay thuộc tính hữu ích vốn có của tài sản. do vậy nhà thẩm định cần phải
xét đến mục tiêu của khách hàng để tiến hành tư vấn và lựa chọn loại giá trị cần thẩm định cho phù
hợp.mỗi công dụng hữu ích của sản phẩm thì có thể phù hợp với tưng đối tượng khách hàng vì vậy khi

thẩm định viên cần quan tâm đến quan điểm về giá trị của khách hàng để quyết đinh loại giá trị cần
thẩm định cho phù hợp.
+ yếu tố về tình trạng pháp lý: hai tài sản có các yếu tố vật chất hay công dụng như nhau nhưng
khác về tình trạng pháp lý thì giá trị cũng khác nhau. Tình trạng pháp lý của tài sản quy định quyền
của con người đối với việc khai thác các thuộc tính của tài sản trong quá trình sử dụng. tình trạng pháp
lý của tài sản ảnh hưởng đến giá trị tài sản nhất là đối với bất động sản. thông thường quyền khai thác
càng rộng thì giá trị của TÀI SẢN càng cao và ngược lại. để xác định giá trị TÀI SẢN một cách đúng
đắn đòi hỏi thẩm định viên phải nắm bắt đc những quy định có tính pháp lý về quyền của các chủ thể
đối với tùng giao dịch cụ thể có liên quan đến TÀI SẢN cần thẩm định.


+ các yếu tố mang tính kinh tế: đó là cung cầu., hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan của giá trị.
khi các yếu tố khác là cố định tài sản đc mua bán trên thị trường, khi đó giá trị tài sản tùy thuộc vào
quan hệ cung cầu , phụ thuộc vào độ co giãn hay còn gọi là độ nhạy của cung và cầu trên thị trường.
trên thục tế TÀI SẢN đc đánh giá cao khi cung trở nên khan hiếm nhu cầu và sức mua ngày càng cao
và ngược lại. do vậy đánh giá các yếu tố tác động đến cung cầu như độ khan hiếm sức mua , hay nhu
cầu thanh toán…là căn cứ quan trọng giúp thẩm định viên xác định giá cả giao dịch có thể dựa vào thị
trường hay cần phải dựa vào giá trị phi thị trường. trong hđ thẩm định giá nhất thiết phải tiến hành thu
thập dữ liệu thông tin liên quan đến giao dichjmua bán TÀI SẢN, hình thành nên ngân hàng dữ liệu để
phục vụ cho chuyên ngành thẩm định giá.
+ các yếu tố khác: còn có các yếu tố như phong tục tập quán dân cư hay thói quen tiêu dùng cũng ảnh
hưởng một cách đáng kể đén tới giá trị tài sản. đòi hỏi thẩm định viên cần có sự am hiểu về tập quán
cũng như có sự phân tích về các yếu tố tâm lý trong một ko gian văn hóa nhằm xác minh giá cả của
giao dịch.=>nhận diện rõ các yếu tố này giúp thẩm định viên đánh giá tính quan trọng của từng yếu tố,
thiết lập và tìm ra mối quan hệ giữa chúng để từ đó đưa ra các tiêu thức và lựa chọn các phương thức
đánh giá thích hợp,

Câu 4: nội dung cơ bản của giá trị thị trường và giá trị phi thị trường đc sử dụng làm cơ sỏ cho định giá ?
ví dụ
Khái niệm giá trị thị trường: là số tiền trao đổi ước tính về TÀI SẢN vào thời điểm thẩm định giá,

giữa một bên là người bán sẵn sàng bán vs một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp
thị công khai mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và ko bị ép buộc.
Định nghĩa trên đc giải thích như sau:số tiền trao đổi:
+giá trị thị trường đc đo đếm tính toán định lượng bằng đơn vị tiền tệ.
+ số tiền này có nguồn gốc đc ước tính dựa trên cơ sở của việc trao đổi mua bán tài sản chứ ko phải
dựa trên các cơ sở khác mà ước tính.
Ước tính: nói lên giá trị thị trường của tài sản là số tiền ước tính chứ ko phải số tiền đc quyết định từ
trước or là giá bán thực tế. nó là số tiền ước định, dự báo có thể sẽ đc thanh toán như vậy vào thời
điểm giao dịch.
Thời điểm: giá trị thị trường của một tài sản xác định mang tính thời điểm của một ngày tháng cụ thể
cho trước. các điều kiện thị trường có thể thay đổi theo thời gian, do đó giá trị đã đc ước tính chỉ có ý
nghĩa và hợp lý tại thòi điểm đó. Đến thời điểm khác có thể sẽ ko còn phù hợp nữa.
Người bán sãn sàng bán:+ là người muốn bán tài sản, nhưng ko phải là người nhiệt tình quá mức với
việc bán hay muốn bán tài sản với bất cứ giá nào mà không cần tính đến những điều kiện giao dịch
thông thường trên thị trường. + là người sẽ bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể đc trên thị trường
công khai sau một quá trình tiếp thị.
Người mua sãn sang mua:
+là người muốn mua nhưng ko nhiệt tình quá mức để sãn sang mua với bất cứ giá nào mà ko cần tính
đến những đk giao dịch thông thường tên thị trường.
+ là người ko trả giá cao hơn giá trị thj trường yêu cầu. là người mua sẽ mua với mức giá thấp nhất có
thể đc.
Sau một quá trình tiếp thị công khai: có nghĩa là tài sản đc giới thiệu trưng bày một cách công khai
nhằm mục đích đath đc mức giá hợp lý qua trao đổi mua bán.
Khách quan, hiểu biết, và ko bị ép buộc:


+ khách quan: các bên mua bên bán trên cơ sở ko có quan hệ phụ thuộc hay quan hệ đặc biệt nào đó có
thể gây ra một mức giá giả tạo . giá trị thị trường gỉa thiết hình thành thông qua trao đổi giữa các bên
mua bán độc lập khách quan.
+Hiểu biết: các bên ra quyết định mua bán trên cơ sở đều đc thông tin đầy đủ về đặc điểm, bản chất

của tài sản, giá trị sử dụng thực tế và tiềm tang của tài sản đó, đặc điểm của thị trường và thời gian tiến
hành thẩm định giá.
+ ko bị ép buộc: cả hai bên ko chịu bất cứ sự ép buộc nào từ bên ngoài ảnh hưởng đến quyết định mua
và bán.
Khái niệm giá trị phi thị trường: là số tiền ước tính của một TÀI SẢN dựa trên việc đánh giá yếu tố
chủ quan của giá trị nhiều hơn dựa vào khả năng có thể mua bán TÀI SẢN trên thị trường.

Câu 5: giá trị tài sản là gì? Nêu ý nghĩa và đặc tính giá trị tài sản
giá trị TÀI SẢN là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà TÀI SẢN đó mang lại cho chủ thể nào đó
tại một thời điểm nhất định
những yếu tố chính cần nhận định rõ qua định nghĩa:
-

Giá trị tài sản đc đo = tiền

-

Giá trị tài sản có tính thời điểm, đến thời điểm khác có thể khong con như vậy

Cùng là 1 tài sản nhưng nó có thể có các giá trị khác nhau đối với các cá nhân hay chủ
thể khác nhau .
Giá trị tài sản cao hay thấy do 2 nhóm yếu tố quyết định: công dụng hữu ích vốn có
của tài sản, và khả năng của chủ thể trong việc khai thác các công dụng do
Tiêu chuẩn về giá trị tài sản là khoản thi nhập = tiền tài sản mag lại cho mỗi cá nhân
trong từng bối cảnh giao dich nhất định.
Ý nghĩa: giá trị tài sản phải đc xem xét trên cả 2 goc độ tính chủ quan và tính khách quan
Tính chủ quan: ý nghĩa quan trọng của giá trị là sự đánh giá chủ quan của mỗi ng về
giá trị tài sản. Cùng một tài sản nhưng với các cá nhân khác nhau tùy thuộc vào khả năng sở
thích tài sản có thể dùng cho các mục đich khác nhau. Vì vậy, giá trị tài sản có thể khác nhau
theo sự đánh giá chủ quan của mỗi ng.

tính khách quan: ý nghĩa khác quan của giá trị là sự công nhận của thị trường về giá trị
tài sản. Giá trị của tài sản là cơ sở của giá cả , là cơ sở của sự trao đổi cũng như mọi hđông và
giao dịch kinh tế trong nền kt thị trường
đặc tính: 1 tài sản có giá trị cần thiết phải có 4 đặc trưng pháp lý và kinh tế, đó là tính hữu ích, tính
khan hiếm, tính có yêu cầu, tính có thể chuyển giáo
-

tính hữu ích: thể hiện ở khả năng cung cấp dv hoặc làm thỏa mãn nhu cầu củ con ng.

tính khan hiếm: là 1 khái niệm có tính tương đối. nói chung mọi hàng hóa đếu có tính
khan hiếm. tính khan hiếm có thể hiểu như tác động của yếu tố cung đối với thị trường ở hiện
tại và khả năng ảnh hưởng của chúng trong tương lại,
tính có yêu cầu: yêu cầu hay đòi hỏi thực ra đc hình thành bởi tính hữu ích của tài sản,
tuy nhiên ngoài tính hữu ích và nhu cầu thông thương, thuật ngũ có yêu cầu ở đây còn là 1
khái niệm kt chỉ sự cần thiết, hữu ích nhưng khả năng về tiền tệ để thỏa mãn yêu cầu đó


tính có thể chuyển giao: là 1 khái niệm pháp lý phản ánh một đặc tính quan trọng của
giá trị , nhất là đối với bđs , ngay cả trong trường hợp tài sản có các đặc tính trên nhưng k thể
chuyển giao đc toàn bộ hay từng phần thì giá trị tt của hàng hóa đó cũng không tồn tại

câu 6: phân biệt các thuận ngữ giá cả, giá trị, chi phí ? sự khác nhau giữa giá trị thị trường và giá trị
phi thị trường ? ví dụ
k/n giá cả:Theo kinh tế học thì giá cả là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị. Theo IVSC thì giá cả là số
tiền đc yêu cầu đc đưa ra or trả cho một hàng hóa or dvu nhất định.
k/n chi phí:Theo IVSC chi phí là mức giá đc trả cho hàng hóa or dvu là một số tiền cần có để tạo ra or
để sản xuất hàng hóa or dvu. Mức giá đc trả cho hàng hóa or dịch vụ đó là chi phí đối với người mua.
Khái niệm giá trị theo ngành định giá: giá trị TÀI SẢN là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà
TÀI SẢN đó mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
Phân biệt giá trị, giá cả, chi phí:

giống nhau: đều thể hiện bằng 1 số tiền nhất định. Đều có thể sử dụng để đo lường lợi ích của hàng
hóa đối với các chủ thể.
Khác nhau: giá cả là một khái niệm phản ánh quan hệ trao đổi mua bán hàng hóa. Khái niệm giá trị ko
nhât thiết đc hình thành và đc dùng trong quan hệ trao đổi mua bán. Trong nhiều trường hợp thì khái
niệm giá trị thể hiện số tiền ước tính số tiền mang tính giả thiết. giá trị ước tính có thể có khoảng cách
xa so với giá cả thực tế giao dịch nhưng giá trị trao đổi là đồng nghĩa với khái niệm giá cả. chi phí là
một dạng đặc biệt của giá cả, chi phí là cách gọi khác của giá cả, đc người mua dùng cho các yếu tố
đầu vào của họ phản ánh phí tổn cho việc sản xuất hàng hóa và dịch vụ.

Câu 7: nội dung các bước trong quy trình chung của định giá tài sản ? ý nghĩa việc nghiên cứu quy trình
B1, xác định vấn đề : đây là bước đầu tiên của quá trình định giá, giúp TĐV có thể thỏa thuận đàm phán
xây dựng đc các điều khoản trong hợp đồng định giá một cách cụ thể. Là căn cứ để lên kế hoạch định
giá 1 cách chi tiết.Cần xác định rõ các vấn đề sau: nhận biết các đặc tính vật chất của TÀI SẢN mục
tiêu. Nhận biết các đặc điểm pháp lý củaTÀI SẢN mục tiêu. Xác định rõ mục đích định giá của KH.
Xác định loại giá trị sẽ đc ước tính. Xác định pp định giá và các tài liệu cần cho việc định giá. Xác định
ngày định giá có hiệu lực. xác định mức phí thỏa thuận và thời gian hoàn thành.
B2: lập kế hoạch thẩm định giá
+ nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt chất các quyền của TÀI SẢN, trạng thái cung cầu và các đặc
điểm của thị trường liên quan đến TÀI SẢN cần định giá.
+ nhận biết các tài liệu cần đc sử dụng trong quá trình định giá.
+ nhận biết các cơ quan tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thông tin các nguồn tài liệu đáng tin
cậy nhất và có thể kiểm chứng đc.
+ lên chương trình thời gian biểu công tác: lập danh mục và thứ tự công việc . xác định thời hạn cho
phép của từng công việc, xác định những phần có thể ủy nhiệm.
+ xây dựng đề cương và các hình thức trình bày báo cáo định giá .
B3.khảo sát hiện trường và thu tập thông tin: các tài liệu cần đc thu thập như tài liệu cung cấp thông tin
về BĐS mục tiêu, các tài liệu để so sánh phân tích đánh giá và điều chỉnh. Các căn cứ pháp lý của nhà
nc và chính quyền địa phương có liên quan đến quyền sử dụng đất quyền sở hữu công trình xây dựng,
các quy định về mục đích, quyền và thời hạn cho thuê. Các tài liệu tổng hợp kinh tế chính trị văn hóa xã
hội.Kiểm tra độ tin cậy và giữu bí mật các thông tin.

B4. Phân tích tài liệu và ước tính giá trị:


+ phân tích tài lieu: phân tích thị trường nhận diện và đánh giá các yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá
trị của TÀI SẢN cần định giá. Phân tích TÀI SẢN để lựa chọn và đưa ra các tiêu chuẩn để thực hiện cac
pp và kỹ thuật điều chỉnh so sánh cho thích hợp đối vs từng giao dịch chứng cớ.phân tich SỬ
DỤNGTNVHQN.
+ước tính giá trị: các phân tích trên là căn cứ để TĐV xác định pp nào là chính, pp nào là bổ sung. Khi
lựa chọn pp cần dựa vào thuộc tính của TÀI SẢN. Sử dụng các tài liệu và cac nguyên tắc định giá.
B5 chuẩn bị báo cáo định giá: nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết luận định giá một cách có
hiệu quả đối vs người sử dụng thông tin tránh sự hiểu lầm xảy ra. Báo cáo cần rõ ràng đầy đủ. Logic..
B6. Báo cáo thẩm định giá:
+ yêu cầu báo cáo: ko đc phép dừng lại ở con số và kết luận cần trình bày phân tích đánh giá một cách
sự thật và khách quan về hạn chế thông tin và yếu tố chủ quan của TĐV. Báo cáo cần rõ ràng đầy đủ yêu
cầu.+nội dung: trình bày chính xác mục đích và nhiệm vụ định giá. Mô tả các chỉ dẫn các tài liệu KH
cung cấp và có thể sử dụng đc.tóm tắt về tính chất chất lượng thông tin và các đk thị trường làm cơ sở
định giá. Trình bày một cách hợp lý rõ ràng các pp định giá đc chấp nhận về các kỹ thuật định giá đc sử
dụng trong mỗi pp. tuyên bố rõ ràng về giá trị của BĐS mục tiêu. Khẳng định ngày định giá hiệu lực.
những hạn chế ảnh hưởng đến kết quả. những mâu thuẫn và trách nhiệm của người sử dụng thông tin
định giá.

Câu 8: phân tích vai trò của hoạt động định giá tài sản? Để phát huy vai trò của hđông định giá , thẩm
định viên cẩn có phẩm chất và nv gì?
vai trò của hoạt động định giá tài sản
-

Định giá là 1 hđông trung tâm của tất cả các hoạt động trong nên kttt. Bởi vì mọi việc có liên
quan đên hoạt động kinh doanh đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị mà việc thẩm định giá là
để xác định giá trị tài sản ở trên tt.

-

Định giá giuos các chủ thể đưa ra các quyết định đúng trong các quan hệ giao dịch về tài sản.

-

Trong nền kttt hiện đại dv thẩm định giá ngày càng có vai trò quan trọng nhu cầu về dv thẩm định
giá ngày càng gia tăng cả ở nhà nước và tư nhâ.

Phẩm chất:
-

Công bằng và nỗ lực làm việc hết mình,

-

Tinh thông nghiệp vụ

-

Có năng lực theo kịp sự phát triển mới về lý thuyết, thực tế và có các ký thuật định giá, các điệu
kiện pháp lý mới

-

Có đạo đức tốt, làm việc với tinh thần khách quan, giữ bí mật có tinh thần trách nhiệm cao với kh

Nhiệm vụ:
-

Xác định giá trị thị trường của tài sản

-

Là ng cố vẫn cho nhà đầu tư

-

Thẩm định giá nhằm cung cấp cho ng khác sử dụng , giúp họ đưa ra các quyết định liên quan đến
tài sản, vì vậy, mỗi cv cần thẩm định là 1 dự án nghiên cứu cẩn thận sự thận trọng và kỹ năng
chuyên môn.

Câu 9: khái niệm, đặc điểm và phân loại BĐS? Ý nghĩa
Khái niệm: Là những tài sản cố định tại một vị trí địa lý nhất định
Ví dụ: đất đai, nhà xưởng


Đặc điểm chủ yếu của BĐS:
+ tính cố định: bất động sản là tài sản ko di chuyển đc, đó là đất đai or các công trình gắn trên đất.
BĐS bị tác động bởi nhiều yếu tố như MTXH, MT chính trị, MT kinh tế=> Thẩm định viên cần
quan tâm tới MT tác động đến yếu tố làm lên giá trị BĐS, cảm nhận đc MT thay đổi để dự đoán giá
trị của BĐS. Ví dụ đất ở trung tâm hà nội giá cao hơn rất nhiều so với đất ở ngoại thành HN .
+ Tính bền vững: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như
không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình
xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể
tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến
trúc và công trình xây dựng.Cần phân biệt “tuổi thọ kỹ thuật” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi
thọ kinh tế là do sự tiến bộ KH-CN do thị trường còn khả năng sử dụng nhưng trên thị trường ko
có giá trị.tuổi thọ kỹ thuật phụ thuộc vào các thông số kỹ thuật đc tính toán tới khi tài sản không
còn đc sử dụng sơ các nhà kỹ thuật nghiên cứu. BĐS có tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ kỹ thuật rất

cao.Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý
sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất
phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.=> thẩm định viên cần xem xét về tuổi thọ kinh tế và
tuổi thọ kỹ thuật để tìm ra chênh lệch giữa hai tuổi thọ này
Tuổi thọ kỹ thuật < tuổi thọ kinh tế-> phá bỏ.
Tuổi thọ kinh tế< tuổi thọ kỹ thuật -> phá bỏ. vậy thẩm định viên cần xem xét có nên hay ko nên
tiếp tục sự tồn tại của BĐS, phải tính đến các chi phí như: chi phí bảo dưỡng, chi phí cơ hội.
+ tính khác biệt:đây là đặc trưng của BĐS, Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời
được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS
cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Ko một BĐS nào là hoàn toàn giống BĐS nào,
đây là một hàng hóa có tính riêng biệt, ko thể sản xuất hàng loạt => Thẩm định viên không đc so
sánh 1 cách dập khuôn máy móc 2 BĐS với nhau, cần xét tính khác biệt để điều chỉnh giá trị cho
hợp lý. Cần khai thác tối đa lợi ích do tính khác biệt của BĐS mang lại , làm tăng giá trị của BĐS
+ tính khan hiếm: sự khan hiếm của BĐS chủ yếu là do diện tích đát đai tự nhiên là có giới hạn và
BĐS có tính khác biệt cố định về vị trí… từ đó đặt ra vấn đề qun hệ cung cầu về BĐS thường mất
cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu quan đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS.=>thẩm
định viên cần xét yếu tố cung cầu khi thẩm định, xem xét qun hệ cung cầu trên thị trường thì giá trị
của BĐS mới đc đánh giá đúng.
+có giá trị lớn: giá trị BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai, và chi phí xây
dựng các công trình trên đất là rất lớn=>khi quyế định tư vấn cho nhà đầu tư, thẩm định viên cần
có một lượng vốn đủ lớn và mang tính dài hạn thì mới tham gia vào BĐS. Vốn đầu tư cho BĐS có
thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh-thế chấp. quan hệ trong BĐS thường là nảy sinh quan hệ
tín dụng, vay mượn. hầu như công ty BĐS thường có quan hệ với NH.
+ tính ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có
thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình
kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong
thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng
khá phổ biến=> thẩm định viên cần xem xét sự tác động của các BĐS khác tới BĐS mà muốn thẩm
định, nó có thể làm tăng or giảm giá trị BĐS đó.
phân loại BĐS:

a, theo đặc tính vật chất:
+ đất đai: đó là đát đai tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng.


+ công trình kiến trúc và các tài sản gắng liền với công trình kiến trúc: nhà cửa xây dựng cố định
ko thể di dời, các công trình hạ tầng gắn liền với đất đai, hệ thống điện lưới, điện thoại, ăng ten, và
cáp truyền hình, hệ thống lọc và cấp thoát nước…, các tài sản khác gắn liền ko thể tác rời với công
trình xấy dựng như thang máy, chống trộm tự động…
+ các tài sản khác gắn liền với đât: vừn cây lâu lăm, các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng
làm muối, các công trình du lịch, vui chơi, thể thao, các công trình khai thác mỏ.
b, theo mục đích sử dụng kết hợp với các đặc tính vật chất:
+ công trình kiến trúc: nhà ở dùng để cho thuê( tùy thuộc vào yêu cầu về kiê trúc, tiện nghi, cảnh
quan, môi trường người ta có sự phân biệt nhà ở thành hai loại là nhà chung cư, nhà ở riêng biệt và
biệt thự. Tùy thuộc vào yêu cầu về ký thuật, độ bền của các loại vật liệu và của kết cấu chính như
cột móng, sàn, tường…)công trình kiến trúc phục vụ sản xuất( nhà xưởng, kho tang, mặt bằng khu
công nghiệp). công trình kiến trúc có tính thương mại( của hàng,chợ…). Khách sạn và văn phong
cho thuê( tùy thuộc vào các điều kiện vật chất chất lượng dịch vụ cảnh quan mà chia khách sạn
thành nhiều loại).
+đất đai: nhóm dất nông nghiệp( dất trồng cây, dất rừng sản xuất, đất rùng phòng hộ, đất rừng đặc
dụng…), nhóm đất phi nông nghiệp( đất ở, đất xây dựn cơ quan công trình sự nghiệp, đất sửu dụng
vòa mục đích an ninh quốc phòng, đất sử dụng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp…), nhóm đất
chưa sử dụng(chưa xác định được mục đích sử dụng).
ý nghĩa của việc phân loại:
+ là cơ sở để nhf nước có chính sách quản lý và sử dụng BĐS, laoij tài sản có giá trị lớn, một cách
hợp lý và có hiệu quả nhất về mặt kinh tế và xã hội. sự khác nhau trong quản lý nhà nước đối với
mỗi loại BĐS có mục đích sử dụng khác nhau là ở giá quy định, thời gian sử dụng, cơ chế quản lý
là giao ngay hay cho thuê… từ đó liên quan đến mức giá đến bù, tiền thuế phải nộp, quyền khai
thác lợi ích từ BĐS như quyền đực sửa chữa xây dựng quyền chuyển đổi mục đích..
+ đối với các nhà đầu tư: đó la cơ sở để người ta xem xét các cơ hội đầu tư, đánh gía một cách hợp
lý giá trị BĐS, giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu tư

Câu 10: khái niệm, đặc điểm và phân loại thị trường BĐS
Khái niệm: thị trường BĐS là loại tt bao gồm các giao dịch về BĐS đc thực hiện thông qua quan hệ hh
tiền tệ.
phân loại thị trường BĐS:
a, căn cứ vào mức độ kiểm soát của nhà nước:
+ thị trường chình thức hay thị trường có sự kiểm soát của nahf nước bao gồm các giao dịch mà nhà
nước có thể kiểm soát đực như các giao dịch tại các trung tâm đầu giá, các ngân hàng, các công ty cho
thuê tài chính, các khách sạn, các công ty chứng khoán BĐS, các công ty kinh doanh địa ốc…
+ thị trường phi chính thức: thị truongf ko có sự kiểm soát của nhà nước, bao gồm các giao dịch về
BĐS ko tiến hành các thủ thuật có tính pháp lý như: mua bán trao tay, cam kết bằng giấy tờ nhận nợ…
ước tính giá trị giao dịch này ở việt nam khoảng 70% thị trường.
b, căn cứ vào trình tự tham gia thị trường:
+ thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất. loại thị trường này còn gọi là thị trường đất đai.
+ thị trường xây dựng các công trình BĐS đề bán và cho thuê.
+ thị trường bán or cho thuê lại BĐS.
c, căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên TT:


+ TT đất đai.
+TT nhà ở.
+TT BĐS công nghiệp.
+ TT BĐS dùng cho văn phòng, công sở.
+ TT BĐS dùng trong dịch vụ.
d, căn cứ vào tính chất giao dịch
:+ TT mua bán BĐS.
+ TTthuê cho thuê BĐS.
+ TT giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm.
+ TT giao dịch các BĐS dùng để góp vốn liên doanh
đặc điểm của thị trường BĐS:

+ có sự cách biệt giữa hàng hóa và thị trường giao dịch:BĐS là cố định ko thể giao dịch vì vậy mà các
chủ thể ko thể đưa BĐS đến nơi giao dịch. Việc giao dịch chủ yếu qua 3 khâu là đàm phán tại địa điểm
giao
dịch
kiểm
tra
thực
địa
đăng
ký
pháp
lý.
qúa trình giao dịch bất động sản không thể đơn giản và nhanh chóng như các
loại hàng hóa khác. Vì vậy, giao dịch bất động sản cần nhiều thời gian và chi phí
cho các dịch vụ như cung cấp thông tin, tư vấn, kiểm định, thanh toán.=> việc định giá có nguy cơ sai
số rủi ro đối với nghề TĐỊNH GIÁ là cao, đòi hỏi TĐV cần phải có sự am hiểu về chuyên môn cũng
như kinh nghiệm nghề nghiệp.
+ Là thị trường mang tính khu vực : thị trường BDDS thường đc tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ
mang tính địa phương với những quy mô, mức độ nhỏ và động thái giao dịch khác nhau. Quan hệ cung
cầu giá cả BĐS thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng địa phương nhất định.=> TĐV cần xem
xét gắn với các đk kinh tế -văn hóa- xã hội của một vùng, khu vực cụ thể.
+là một dạng điển hình của thị trường cạnh tranh ko hoàn hảo: do có sự ko đồng nhất về thông tin và
các yếu tố cấu thành. Các thông tin về BĐS và Thị trường BĐS thường ko có sãn và ko phổ biến, trên
thị trường rất ít người có kinh nghiệm.làm cho giá cả BĐS ko hoàn toàn là giá cạnh tranh và đc so sánh
một cách công bằng trên thị trường. việc thâm nhập thị trường cũng ko hoàn toàn dễ dàng với người
bán và người mua. => TĐV khi xem xét các chứng cứ giao dịch cần phải có sự phân tích một cách kỹ
lưỡng xem chúng là bằng chứng hợp lý để so sánh và ước tính giá trị cho TÀI SẢN mục tiêu .
+ cung của BĐS co giãn chậm khi giá cả thay đổi:do quan hệ cung cầu về BĐS thường mất cân đối
theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, cung BĐS ko thể phản ứng một cách nhanh chóng và tương
đương với thay đổi. tác động kích thích tăng cung or giảm cung BĐS luôn có một độ trễ lớn hơn so

hàng hóa khác.=> cần có sự cân nhắc thận trọng đến đặc điểm này của thị trường BĐS để ước tính một
cách hợp lý giá trị BĐS. Việc quản lý nhà nước đối với BĐS ko tốt sẽ tiềm ẩn rủi ro đối vs việc hành
nghề thẩm định giá.
+ hđ của thị trường BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của nhà nước: sự can thiệp của nhà nc để giảm
thiểu những bất lợi đến mục tiêu vĩ mô. Đảm bảo tính pháp lý cho các BĐS đó là đk quan trọng để
BĐS đc giao dịch, mua bán công khai.=> TĐV nhất thiết phải có sự am hiểu về cơ chế chính sách
quản lý nhà nước về BĐS cung như sự cập nhật một cách thường xuyên các chế độ quản lý của nhà
nước về BĐS trong mỗi thời kỳ.

Câu 11: vai trò của thị trường BĐS trong nền kt tt ?
vai trò của thị trường BĐS:


+ giống như các thị trường khác thị trường BĐS là cầu nối giữa nhà sản xuất và tiêu dùng: TT BĐS là
noi để người bán vàn người mua gặp goqx và thỏa thuận với nhau làm cho hoạt động giao dịch, mua
bán BĐS một cách thuận lợi. việc xây dựng TT BĐS là sự tôn trọng và phát huy vài trf tự điều tiết của
bàn tay vô hình, là sự tạo lấp một cơ chế khách quan đảm bảo cho BĐS có thể đực sử dụng một cách
hiệu quả nhât.
+ TT BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuât cho các chủ thế kinh doanh BĐS: các chủ
thể kinh doanh BĐS và những người tiêu dùng thực hiện việc mua bán. Với vai trò là một hàng hóa
đặc biệt, BĐS đc chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu tù ngừi này sang người khác. TT BĐS đóng
vai trò chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu
chuyển vốn của các chủ thể kinh doanh trên thị trường. TT BĐS là một sự bổ sung quan trọng cho sựu
hoàn thiện và phát triển một cách đồng bộ cơ chế kinh tế TT với một quốc gia.
+ góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hđ quản lý đất đâi, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt là
các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế khác: bắng cách xây dựng và phát triển thị trường BĐS,
nhà nước bổ sung hoàn thiện hệ thống pháp luật, hệ thống chính sách quản lý, cũng như tổ chức quản
lý tạo điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng đầu cơ, tham
những chốn thuế… bên cạnh đó sự vận hành TTBĐS sẽ góp phần xác lập mối quan hệ giữa nhà nước
và người sử dụng BĐS, nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế

trong đầu tư xây dựng, tăng thu cho NSNN.
+ vận hành TT BĐS góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến kháo học và công nghệ, nâng cao chất
lượng nhà ở, bảo hiểm môi trường: TT BĐS chịu tác động tương hỗ lần nhau giữa các yếu tố cung cầu,
giá cả, cạnh tranh. Điều đó thúc đẩy các chủ thể thị trường nghiên cứu ứng dụng tiến bộ khoa học –
công nghệ…nâng cao chất lựng sản phẩm, tăng sức cạnh tranh nhằm thu lợi nhuận.
+ góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cáo trình dộ xã hội hóa trong sản xuất kinh doanh, tạo
cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững: các chủ thể có đk tiếp xúc mở rộng quan hệ nội bộ thị
trường or quan hệ ngành.

Câu 12: nội dung các pp trong định giá BĐS ? chỉ ra ưu điểm , nhược điểm và điều kiện áp dụng của
từng pp trong định giá BĐS ? ví dụ
PP SO SÁNH TRỰC TIẾP:
+ căn cứ xấy dựng :chủ yếu dựa trên nguyên tắc thay thế(một người mua thận trọng sẽ ko bỏ ra một
số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có một tài sản tương tự). các BĐS đc coi là hoàn
toàn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đưng so sánh đc. Chỉ cần tìm các bằng
chứng đã đc thừa nhận về giá trị của BĐS tương đưng để có thể so sánh đc trên thị trường.
+ Kỹ thuật định giá:
b1. Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã đc giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh đc vs
BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như kiểu cách, đk, mt, vị trí…
B2. Tiến hành kiểm tra phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh đc với
các BĐS mục tiêu.để thực hiện tốt bước này khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần
phải làm rõ nguồn gốc đạc điểm, tính chất giao dịch.
B3:lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. theo kinh nghiệm thường lấy từ 3-6 BĐS để so
sánh.
B4. Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng cớ. đồng thời dựa trên những
yếu tố khác nhau , tiến hành điều chỉnh giá cả của các BĐS. Cách diều chỉnh thông dụng là lấy BĐS
mục tiêu làm chuẩn thực hiện việc điều chỉnh vs các BĐS chứng cớ. nếu BĐS chứng cớ có các yếu tố
đc đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của BĐS chứng cớ xuống và
ngược lại.

B5. Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh.
Ưu điểm:
+là pp định giá ít gặp khó khăn về mặt ký thuật vì ko có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa
vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.
+Là pp thể hiện sự đánh giá của thị trường – đó là các bằng chứng rõ ràng – đã đc thừa nhận trên thực
tế về giá trị BĐS.. vì vậy nó là cơ sỏ vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
+Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác như pp chi phí, pp thạng dư,
Hạn chế: phải có các giao dịch về BĐS tương tự trong cùng 1 khu vực thì mới có thể sử dụng để so
sánh. Nếu có ít BĐS để so sánh đáp ứng đc các yêu cầu trên kết quả độ chính xác thấp.Các thông tin
chứng cứ trên thị trừng mang tính lịch sử, nếu 1 thị trường mà biến động thì thông tin sẽ nhanh chóng
trở nên lạc haaujk khi đó độ chính xác kém.Đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị
trừơng thì mới có thể tiến hành định gia một cách thích hợp
Áp dụng: chất lượng thông tin phải phù hợp đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra đc. Thị trường phải ổn
đinh. Trên thực tế nó là pp chung để định giá BĐS dùng cho mđ mua bán, thế chấp và thường dùng
trong các th, các BĐS có tính đồng nhất, như : căn hộ, các chung cư, các dãy nhà đc xây dựng cùng 1
kiêu… để giảm bợt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan trong việc đánh giá các yếu tố ,
thẩm định viên nê sử dụng các pp thống kê phân tích xác suất và máy tính
+ PP THU NHẬP:
đc xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai. Về lý thuyết giá thị
trường hiện hành của 1 BĐS ngang bằng vs giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có
thể nhận đc từ BĐS. Có thể vận dụng các kyc thuật dự đoán vốn và đánh giá hiệu quả dự án đầu tư để
xác định giá trị BĐS.
B1. Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan
tác động đến thu nhập.
B2. Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như chi phí quản lý, chi phí sủa
chữa, các chi phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp…
B3. Xác định tye lệ lãi suất chiết khấu thích hợp dùng để tính toán công việc này có thể dựa vào việc
phân tích tỷ lệ lãi của các BĐS tương tự.
B4. Dùng công thức vốn hóa đẻ tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục tiêu.

Ưu điểm : đây là pp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà
BĐS mang lại cho nhà đầu tư,
+Nói chung là pp đơn giản.
+Có thể đạt đc độ chính xác cao khi có chứng cớ về các thương vụ có thể so sánh đc khi các khoản thu
nhập có thể dự báo trước vs một độ tin cậy cao.
Hạn chế:
+khi phân tích các thương vụ tương tự cần điều chỉnh nhiều mặt tuổi thọ chất lượng , thời hạn cho
thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai
+Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở để dự báo các khoản thu nhập trong tương lai
+Kết quả định giá có độ nhạy lớn hơn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán. Kết quả sẽ chịu
ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan.


Áp dụng: phù hợp vs các BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo một
cách hợp lý.Vs BĐS có thu nhập ko đều thì có thể sử dụng một dạng tương tự là DCF.Thường áp dụng
để tư vấn cho các quyết định lựa chon dự án đầu tư.
+ PP CHI PHÍ:
đc xây dựng chủ yếu dựa trên nguyên tắc thay thế. Giá một BĐS tương đương vs chi phí làm ra 1
BĐS giống như vậy, coi đây như một vật thay thế.nếu có đầy đủ các thông tin hợp lý thì người ta sẽ ko
bao giờ trả giá cho 1 BĐS lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự. việc
ước tính giá trị BĐS dựa trên các chi phí hợp ly tạo ra BĐS đó.
B1.ước tính giá trị của mảnh đất thuộc BĐS bằng cách coi đó là một mảnh đất trống, và đang sử dụng
trong đk TNVHQN.
B2. Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối vs công trình hiện có trên đất( bao gồm cả lợi
nhuận cho nhà đầu tư thuê, phí phải nộp theo pháp luật quy định).
B3. Ước tính mức độ giảm giá của công trình xét trên mọi nguyên nhân.
B4. Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm giá khỏi chi phí xây dựng mới
hiện hành của công trình.
B5. Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính của mảnh đất với giá trị ước
tính của công trình.

Ưu điểm: nó dc sử dụng khi ko có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh. Sử dụng để đánh
giá BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai. Pp thích hợp khi
định giá BĐS dùng cho các giao dịch và phục vụ mục dích riêng biệt,nếu nahf thẩm định có kinh
nghiệm thì có thể hạn chế những sai sót khi cung cầu có biểu hiện của sự thaí quá.
Hạn chế:
+dựa vào dữ liệu thị trường nên hạn chế của pp so sánh cũng là hạn chế của pp chi phí.
+Chi phí nói chung là ko bằng vs giá trị và ko tạo ra giá trị. Pp chi phí sử dụng cách tiếp cận cộng tới
song tổng nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng giá trị toàn bộ.
+Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện.
+Đòi hỏi người định giasphair có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây
dựng,
Áp dụng: thích hợp khi định giá rất nhiều các loại BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt. Định giá để
xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác.Là pp
thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu.Đc vận dụng trong trường hợp mà
người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết thích hợp để tạo ra
giá trị của BĐS .Đc Dùng có tính chất bổ sung or kiểm tra đối vs các pp khác.
+PP THẶNG DƯ:
dựa trên cơ sở là 5 nguyên tắc định giá, trong đó có nguyên tắc đóng góp giữ vai trò chủ đạo. theo
nguyên tắc này giá trị BĐS đc xác định trên cơ sở của sự thiếu vắng nó sẽ làm giá trị của tổng tài sản
tăng lên hay giảm đi bao nhiêu. Là pp ước tính giá trị BĐS dựa trên phần đóng góp của nó vào dự án
phát triển BĐS theo hướng tốt nhất và hiệu quả nhất.
B1. Xác định cách sử dụng tốt nhất cho BĐS mục tiêu, có tính đến những quy định về sự xây dựng và
những hạn chế khác.
B2. Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hướng SỬ DỤNGTNVHQN bằng cách sử dụng pp so
sánh trực tiếp hay pp đầu tư.


B3. Ước tính tổng chi phí phát triển bao gồm chi phí xây dựng chi phí tài chính các chi phi khác có
liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng.
B4. Xác định giá trị còn lại( hay là giá trị thặng dư) bằng cách lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng c hi

phí phát triển.
B5. Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và và các yếu tố giả định cấu
thành giá vốn của BĐS mục tiêu(các chi phí cơ hội hợp lý để có BĐS cho việc phát triển) gồm các giả
định về chi phí pháp lý, thue chuyển nhượng BĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan.
Ưu điểm: đc sử dụng để đánh giá BĐS có tiềm năng phát triển. Đây là các mức giá thích hợp để đưa
ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu .Pp này mô phỏng lại cách thức phân tích đánh giá các cơ hội
đầu tư vào BĐS , vì vậy nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền hạn chế
cho thuê tối thiểu cần đạt đc khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
Hạn chế: khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất .Chi phí và giá bán có thể bị
thay đổi tùy theo các đk của thị trường.Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí
và giá bán.Pp này ko tính đến giá trị thời gian của tiền.
Đk áp dụng: phù hợp khi xác định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển ko phức tạp. các yếu tố ước
tính liên quan đến giá bán bán cho thuê đạt đc độ tin cậy cao.Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm
về sự phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội SỬ DỤNGTNVHQN,Để nâng cao khả
năng ứng dụng, cần sử dụng các kỹ thuận đánh giá rủi ro, phân tích xác xuất với sự trợ giúp của các
phương tiện tính toán hiện đại khi đánh giá các phương án pt BĐS.

Câu 13: khái niệm, đặc điểm và phân loại máy móc, thiết bị theo tiêu chuẩn thẩm định giá?
Máy móc thiết bị là :
+ theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế: máy móc thiết bị có thể bao gồm: những máy móc thiết bị
không cố định hoặc tập hợp máy riêng lẻ. Một loại máy cụ thể thực hiện một hoạt động nhất định.
+theo tiêu chuẩn thẩm định giá khu vực: may móc thiết bị là một loại tài sản bao gồm: dây chuyền sản
xuất, máy móc, thiết bị và trong trường hợp đặc biệt có thể bao gồm cả nhà xưởng .
- nhà xưởng, dây chuyển sản xuất bao gồm một dây chuyền các loại tài sản mà trong đó có thể
bao gồm các nhà xưởng máy móc thiết bị
- máy móc bao gồm những máy riêng biệt hoặc 1 cụm máy míc, một cái máy là chủng loại thiết
bị sử dụng năng lực máy móc, nó có một số chi tiết hay phụ tùng tao thành để thực hiện 1 loại
công việc nhất định.
đặc điểm chủ yếu của MM:
+máy móc thiết bị là tài sản có thể di chuyển được.

+mây móc thiết bị có đặc điểm đa dạng phong phú.
+máy móc thiết bị có đặc điểm tuổi tho k dài.
+máy móc thiết bị có thể chuyển nhương thay đổi chủ sở hữu dễ dàng.
Việc nghiên cứu các đặc điểm này có ý nghĩa gì trong công tác định giá.:TĐV nắm rõ các đặc điểm
của máy móc, thiết bị nó sẽ lad căn cứ cho việc thẩm định giá máy móc. Mỗi loại máy móc lại có một
đặc điểm, 1tinhs năng riêng, giá thị trường, giá phi thị trường cũng khác nhau. Để định giá chính xác
lại máy móc cần nắm rõ đặc điểm của từng loại máy móc để lựa chọn cơ sở định giá, phương án thẩm
định phù hợp
phân loại máy, thiết bị:
theo tính chất tài sản:


+máy thiết bị chuyên dung: là loại máy, thiết bị đc SỬ DỤNG cho nhiệm vụ đăc thù, có tính chuyên
biệt.
+máy, thiết bị thong thường, phổ biến: máy thiết bị đc SỬ DỤNG khá phổ biến trên thị trường
=>cách phân loại này giúp vc lựa chọn đúng PP định giá, máy, thiết bị chuyên dung trong nhiều trường
hợp phải sử dụng cơ sở định giá là giá trị phi thị trường với PP chi phí, với máy, thiết bị thong thường
thì sử dụng giá thị trường và PP định giá là PP so sánh trực tiếp.
theo công năng sử dụng:
+máy, thiết bị động lực.
+máy, thiết bị công tác:
+dụng cụ làm việc đo lường. thí nghiệm.
+thiết bị và Phương tiện vận tải.+dụng cụ quản lý
=>phân loại theo cách này giúp ía có khả cho vc chọn nhóm chuyên gia định gía có khả năng am hiểu
chuyên sâu về máy, thiết bị, tạo đk đẻ cập nhật, theo dõi đánh giá động thái vận hanhfm cũng như nắm
các số liệu lích sử, từ đó chuyên nghiệp hóa công tác định giá máy
Theo ngành sử dụng trong nền kt quốc dân: máy móc thiết bị chế biến gỗ,mmtb ngành nhựa. mmtb
ngành giấy, mmtb ngành tin, mmtb ngành xây dựng, mmtb trong ngành khác
Theo cấu tạo , năng lượng, nguyên nhiên liêu: máy móc tb cơ khí , quang học, mmtb vận hàng bằng hơi
nươc, điện năng , quang năng, máy phát thủy điện . mmtb chạy bằng dầu diesel, chạy bằng xăng..

Câu 14: nội dung các pp trong đinh giá máy móc thiết bị
1, phương pháp so sánh:Là PP ước tính giá trị thị trường của máy, thiết bị dựa trên cơ sở phân tích
mực giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán thực tế trên thị trường vào thời điểm định giá các
máy, thiết bị tương tự dung để so sánh với máy, thiết bị cần định giá.Phương pháp SS dựa chủ yếu trên
nguyên tắc thay thế, và dựa trên giả định cho rằng giá trị của 1 máy, thiết bị có mối liên hệ với giá trị thị
trường của các máy, thiết bị tương tự có thể ss được.
+quy trình thực hiện:
B1: thu thập thông tin về máy, thiết bị được mua bán công khai gần nhất trên thị trường có thể sánh
được.
B2: kiểm tra các thong tin về máy, thiết bị có thể so sánh được để xác định giá trị thị trường của nó để
làm so sánh với máy, thiết bị mục tiêu.
B3:phân tích và điều chinh.
B4: ước tính giá trị của máy, thiết bị cần định giá trên cơ sở các mức giá đã đc điều chỉnh.
Ưu điểm:được áp dụng phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì nó là 1 pp k có
những khó khăn về kĩ thuật/ có cơ sở vũng chắc được công nhận vì nó dựa vào giá trị thị trường để so
sánh.
Nhược điểm: có khi vc so sánh k thể thực hiện được do tính chất đặc biệt về kĩ thuật của tài sản mục
tiêu cần thẩm định nên khó có thể tìm đc 1 tài sản tương tự đang đc mua bán trên thị trường. điều này sẽ
ảnh hưởng đến tính chính xác của pp.
2,phương pháp chi phí:


+Là PP định giá dựa trên cơ sở tính chi phí tạo ra một máy, thiết bị tương đương với máy, thiết bị cần
định giá, sau đó trừ đi hao mòn thực tế của máy, thiết bị cần định giá.
+người định giá cần phải am hiểu về kĩ thuật và phải có đủ kinh nghiệm mới có thể áp dụng đc PP này,
phải có đủ kinh nghiệm mới có thể áp dụng được PP này.
+phải có đủ thông tin thị trường về giá cả, chi phí của các chi tiết cấu thanh máy, thiết bị và các nguyên
nhiên vật liệu để sản xuất ra máy, thiết bị cần định giá tại thời điểm định giá
Các bước thực hiện:

B1: ước tính các chi phí hiện tại để tạo lập và đưa và SỬ DỤNG 1 máy, thiết bị mới, cùng loại, có
tính .năng kỹ thuật tương tự
B2: ước tính khấu hao lũy kế của máy, thiết bị xét trên tất cả mọi nguyên nhân tính tới thời điểm định
giá.
B3: khấu trừ khấu hao lũy kế khỏi chi phí thay thế hiện tại, kết quả thu đc chinh là giá trị hiện tị của
máy, thiết bị cần định giá.
Nhược điểm: pp này phải dựa vào các dữ liệu thị trường để so sánh nên cũng gặp ơhair các hạn chế về
tính chính xác/ chi phí k bằng với giá trị thị trường/ pp chi phí phải sư dụng các cách tiếp cận công tới
song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc bằng với giá trị của toàn bộ tài sản/ việc ước tính giá trị khấu
hao từ tích lũy có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện do có những sự khác nhau trong định nghĩa
và thuật ngữ cũng như k có 1 pp riêng biệt nào được áp dụng rộng rãi để ước tính khấu trừ/ đánh giá
chung cho pp này là k có giá trị cao trong vc đưa ra giá trị thẩm định phù hợp, nó ít khi đc chấp nhận để
cung cấp các giá trị thẩm định có hiệu lực
3, pp đầu tư(thu nhập): là pp được xây dựng dựa trên vc tuân thủ 2 nguyên tắc: dự báo lợi ích tương
lai và nguyên tắc SỬ DỤNGTNHQN +Theo ngtac này về mặt lý thuyết giá trị thị trường hiện hàng của
1 MMTB ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận đc từ
MMTB.+có thể vận dụng các kĩ thuật dự toán vốn và đánh giá hiệu quả dự án đầu tư để xác định giá trị
MMTB.
Các bước thực hiện:
1,ước tính thu nhập trung bình hàng năm do tài sản mang lại/
2, ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm/
3, xác định tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập/
4, dùng ct vốn hóa trực tiếp hoặc dòng tiền chiết khấu để tìm ra gt hiện tại của tài sản mục tiêu.
Ưu điểm: là 1 công cụ định giá đặc biệt hữu ích cho tài sản dòng có dòng tiền k ổn định, thẩm định viên
phải quyết định đây có phải là pp chủ yếu, thích hợp nhất hay chỉ là pp kiểm tra
Hạn chế: trong việc định giá đối với các nhà máy có đầu tư k lớn hoặc thương mại hạn hẹp, hay với các
thẩm định tài chính hoặc cầm cố thong thường thì pp này tỏ ra k thích hợp, như vậy nên sử dụng các
chứng cứ bán trên thị trường có thể so sánh đc để định giá/ k nên đặt thành coi pp này là pp duy nhất mà
thông thường nên thực hiện kiểm tra bằng các pp khác.\

Câu 15: mục đich của định giá máy móc tb,? Các cơ sở giá trị của việc định giá mmtb,
mục đích định giá máy móc thiết bị:
+ mđ tài chính: xuất phát từ nhu cầu ng sử dụng kq định giá, các chuyên gia định giá mmtb sẽ đc yêu cầu
tiến hành cv định giá cho mđ tài chính.
+ mđ bảo hiểm: trong hđ bảo hiểm vc định giá tài sản là cơ sở xác định phí bảo hiểm và gia trị khôi phục
tài sản hoặc số tiền bồi thường bảo hiểm


+ mđ cầm cố thế chấp để vay vốn : trong hđ cho vay có thế chấp, cầm cố, tài sản nhận đem thế chấp, cầm
cố đc xem là sự an toàn đối với khoản tiền cho vạy. do đó việc định giá tài sản mmtb nhận thế chấp, cầm
cố là để có cơ sở xxd mức tiền cho vay
=>Ý nghĩa của việ nghiên cứu 2 vấn đè này đối với quá trình định giá :định giá máy móc thiết bị được
thực hiện cho những mục đích cụ thể và mục đích định giá lại quyết định việc lựa chọn cơ sở giá trị thị
trường hay giá trị phi thị trường, giúp người định giá lựa chọn PP định giá phù hợp, do vậy người định giá
cần nắm vững về các mục đích định giá thong qua vc trao đổi đối với khách hang vè loại máy, thiết bị cần
thẩm định, sử dụng kết quả thẩm định cho vc gifm cũng như kinh nghiệm, sự hiểu biết, trình độ của mình
và phải giải thích, trình bày rõ rang đầy đủ trong báo cáo.
các cơ sở giá trị :
+giá trị thị trường: Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ về những thông tin, dữ liệu về
mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản, giá chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên
thị trường; Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất cho tài sản.
Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu liên quan đến tài sản trên thị
trường.Trong đó giá trị thị trường của tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời
điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán,
trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.
+giá trị phi thị trường:là giá trị của máy móc thiết bị còn có thể được rút ra từ lợi ích kinh tế thay thế của
những chức năng gắn với nó hoặc phản ánh những biểu hiện thị trường không hiện hình hay không bình
thường.

Câu 16: nội dung cơ bản của các bước trong quy trình định giá máy móc, thiết bị?

xác định vấn đề:
+ khảo sát máy móc thiết bị ghi nhận các đặc điểm của máy, thiết bị.
+ xác định mục đích định giá và các nguồn tài liệu cần thiết.
+xác định ngày có hiệu lực của vc định giá, mức thu tiền dịch vụ, thời gian hoàn thành báo cáo định
giá.Hợp đồng đinh giá
2.lập kế hoạch đinh giá:
+ kế hoạch, trình tự thu thập tài liệu trên thị trường.
+ kế hoạch phân tích tài liệu thu thập được.
+lập đề cương báo cáo, chứng thư.
+ lên lịch thời gian về tiến độ để thực hiện kế hoạch định giá.
3.thu thập số liệu thực tế:
+ thu thập thông tin về giá trên thị trường.
+phân loại tài liệu sơ cấp, tài liệu thứ cấp.+phân tích, xác minh, so sánh số liệ trong hồ sơ thẩm định giá
thu thập được.
4.vận dụng số liệu thực tế đã phân tích:
+phân tích thị trường.
+phân tích tài sản.
+phân ích so sánh về các đặc điểm có thể so sánh được của MMTB, lựa chọn thông tin phù hợp nhất để
làm cơ sở định giá


5.ước tính giá trị máy, thiết bị:
+ căn cứ mục đích định giá, loại máy, thiết bị cần định giá và các thông tin thu thập đc để lựa chọn PP
định giá phù hợp.
+ tính toán và dự kiến kết quả thẩm định.
6.lập báo cáo định giá:nội dung của báo cáo định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích của công việc
định giá. Báo cáo định giá là sp của toàn bộ công việc định giá, là kết quả của những nỗ lực kĩ năng nghề
nghiệp của định giá. Báo cóa lập ra phải phù hợp với quy định hiện hành. Sau khi lập báo cáo xong có thể
gửi kết quả đến khách hành của mình.

Câu 17: giá trị doanh nghiệp? giải thích : tại sao nói trong nên kt thị trường, doanh nghiệp lại đc xem là
1 hàng hóa đặc biệt ?
giá trị doanh nghiệp là biểu hiện bằng tiền về các khoản thu nhập mà DN mang lại cho nhà đâu tư trong
quá trình kinh doanh, Các PP đình giá DN phải đc xây dựng trên cơ sở:
+đánh giá giá trị TÀI SẢN hữu hình và yếu tố tổ chức các mối quan hệ.
+ đánh giá các khoản thu nhập mf DN có thể tạo ra cho nhà đầu tư
Giải thích: trong nền kt tt, giống như các loại hh khác, doanh nghiệp cũng là đối tượng đc gd trao đổi
dưới các hình thức khác nhau như mua bán, hợp nhất , chia tách… khi đó, doanh nghiệp đc xem là 1 loại
hh và giá cả thị trường. tuy nhiên không giống như hh thông thường, doanh nghiệp đc xem là 1 loại hh
đặc biệt. mỗi dn có quy mô và cơ cấu khác nhau, có vị trí và năng lực tài chính khác nhau, cho nên không
tồn tại 2 dn giống nhau hoàn toàn. Do đó, khi đánh giá giá trị dn, việc ss giá trị của dn này vs dn khác chỉ
có tính chất tham chiếu. doanh nghiệp k phải tập hợp của những tài sản hữu hình và vô hình, vô tri, vô
giác mà là tổ chức kt, là một thực thể hoạt đọng , có thể lớn mạnh và phát triển theo thời gian. Sự pt của
dn tùy thuộc vào khả năng nội tại và cách ứng xử các mqh của dn với môi trg

Câu 18: các yếu tố tác động đến giá trị doanh nghiệp ?
Các yếu tố ảnh hương đến xác đinh giá trị doanh nghiệp:
- Các yếu tố thuộc về môi trường kinh doanh
•Môi trường kinh doanh tổng quát
Môi trường kinh tế
Môi trường chính trị pháp luật
Môi trường văn hóa xã hội
Môi trường khóa học công nghệ
•Môi trường đặc thù
Khách hàng
Nhà cung cấp
Các đối thủ cạnh tranh
Đặc điểm của ngành kinh doanh
Các yếu tố khác
Các yếu tố về nội tại doanh nghiệp

• Hiện trạng tài sản trong doanh nghiệp
• Vị trí kinh doanh: địa điểm, diện tích, đại bàn, thời tiết
• Uy tín kinh doanh: đc hình thành từ sp chất lg, các dv tiện ích, thái độ phục vụ,
qh KH
• Trình độ kỹ thuật và tay nghề của người lao động: ảnh hưởng đến chất lg sp, hiệu
quả sử dụng nguyên vật liệu, tiết kiệm chi phí, năng suất lđ
• Nặng lực quản trị kinh doanh: khả năng hoạch định chiến lược, trình độ tổ chức
quản lý, năng lực qtri các yếu tố …


1, các yếu tố thuộc về môi trường kinh doanh:
+ môi trường kinh tế:DN bào giờ cũng tồn tại trong một bối cảnh kinh tế cụ thể, bối cảnh cụ thể đó
được nhần định qua hàng loạt các chỉ tiêu vĩ mô như: tốc độ tăng trưởng kt, chỉ số giá cả, tỷ giá ngoại tệ,
tỷ suất đầu tư, các chỉ số trên thị trường… mỗi sự tháy đôiỉ của yếu tố này bao giờ cũng ảnh hưởng đến
sự đánh giá DN: nền kt luôn luôn tăng trưởng với tốc độ cao, phản ánh nhu cầu đầu tư và tiêu dùng ngày
càng lớn, chỉ số giá chứng khoán phản ánh đúng quan hệ cung cầu, đồng tiền ổn định, tỷ giá và lãi suất
có tính kích thích đầu tư sẽ trở thành cơ hội tốt cho DN mở rộng quy mô sản xuất, ngược lại nền kt suy
thoái, chứng khoán ảo, lạm phát phi mã là biểu hiện của môi trường tồn tại của DN đang bị lung lay tận
gốc
+ môi trường chính trị: sx-kd chỉ có thể tồn tại ổn định và phát triểm trong môi trường có sự ổn định
về chính trị ở mức độ nhất định. Các yếu tố của môi trường chính trị có sự gắn bó chặt chẽ, tác động
trực tiếp đến SXKD bao gồm: tính đầy đủm đồng bộ, rõ ràng của hệ thống luật pháp/ quan điểm tư
tưởng của nhà nước đối với SXKD thông qua các văn bản pháp quy/ năng lực hành pháp của chính phủ
và ý tức chấp hành pháp luật của công dân và các tổ chức sản xuất: pháp luật đã ban hành nhưng k trở
thành hiện thưc, tệ nạn buôn lậu, trốn thuế, hàng giả hàng nhái.. là biểu hiện 1 môi trường chính trị bất
lợi cho SX.
+ môi trường văn hóa-xã hội: SXKD có mục tiêu xuyen suốt là lợi nhuận cũng k thể tách rời khỏi môi
trường VH-XH. Trên phương diện xã hội, DN ra đời là để đấp ứng những đòi hỏi ngày càng cao cho đời
sống vật hất và tinh thần của cộng đồng nơi DN hoạt động. chính về thế, đánh giá về DN k thể bỏ qua
những yếu tố, những đòi hỏi bức xúc của môi trường VH-XH trong hiện tại mà còn phải thực hiện dự

báo được sự ảnh hưởng của yếu tố này đến SXKD của DN trong tương lai.
+ môi trường khoa học, kĩ thuật: sự tác động của kĩ thuật, công nghệ đang làm thay đổi 1 cách căn
bản các đk về quy trình công nghệ và phương thức tổ chức SXKD trong các DN. Sự kém nhạy bén
trong viejc chiếm lĩnh những thành tự khao học mới nhất có thể là nguyên nhân đưa DN mau chóng đến
chỗ phá sản,=> khi đánh giá về DN đòi hỏi phải chỉ ra mức độ tác động của môi trường này đến SXKD
và khả năng thích ứng của DN trc những bước phát triển của KH-CN 2, môi trường đặc thù:
+ quan hệ DN với khách hàng: thị trường là yếu tài sảno quyết định đến đầu ra đối với sp của DN, thị
trường đối với DN được thể hiện bằng yếu tố khách hàng.thông thường kh chi phối HĐ của DN nhưng
cũng có trường hợp kh lại bị lệ thuộc vào khả năng cung cấp của DN. Do vậy muốn đánh giá đúng khả
năng phát triển, mở rộng SXKD cảu DN cầm xác định tính chất, mức độ bền vững và uy tín của DN
trong quan hệ với khách hàng. Để đánh giá ng ta thường kể đến: sự trung thành và thái độ của Kh, số
lượng và chất lượng khách hàng, tiếng tăm và các mối quan hệ với họ. căn cứ thuyết phục cao nhât
chính là thị phần hiện tại, thị phần tương lai, doanh số bán ra và tốc độ tiến triển của các chỉ tiêu đó qua
các thời kì kd khác nhau của DN.
+ quan hệ DN với nhà cung cấp: trong quan hệ với nhà cung cấp, DN đóng vai trò như là 1 thượng đế,
tuy nhiên cũng có 1 số trường hợp, DN lại bị lệ thuốc vào nhà cung cấp do số lượng nhà cung cấp k đủ,
do kết cấu giữa họ với nhau, do mưa số lượng nhỏ hoặc do các nguyên nhân khác. Từ đó khả năng đáp
ứng yếu tố đầu vào đảm bảo cho SXKD có thể ổn định phải xem xét đến: sự phong phú của các nguồn
cung cấp, số lượng, chủng loại các nguyên liệu có thể thay thế cho nhau, khả năng đáp ứng lâu dài cho
dn
+ các hãng cạnh tranh: sự cạnh tranh quyết liệt trong môi trường cạnh tranh được coi là mối nguy cơ
trực tiếp đến sự tồn tại của DN. Dó đó đánh giá năng lực cạnh tranh phải xét trên 3 yếu tố: giá cả, chất
lượng sp và dịch vụ hậu thương mại, số lượng DN tham gia cạnh tranh, năng lực thực sự và thế mạnh
của họ, chỉ ra được các mầm mống có thể lm xuất hiện đối thủ cạnh tranh có như thế mới kết luận đúng
đắn đc vị thế và khả năng canh tranh của DN


+ các cơ quan nhà nước: hoạt động của DN đặt dưới sự kiểm soát của các cơ quan NN, các tổ chức này
có bổn phẩn kiểm tra, giám sát, đảm bảo cho sự HĐ của DN k vượt qua khỏi các quy tắc xã hội. dn có
biểu hiện tài chính tốt là tuân theo pháp luật, k phải buôn lậu, hàng giả hàng nhái.

3, các yếu tố thuộc về nội tại DN:
+hiện trạng tài sản trong dn:- tài sản DN thể hiện khả năng cạnh tranh và khả năng thu lợi nhuận của
dn – giá trị các tài sản: đây được coi là căn cứ và là 1 sự đảm bảo rõ ràng nhất về giá trị DN vì thay cho
việc dự báo các khoản thu nhập tiềm năng thì ng sở hữu có thể bán chúng bất cứ lúc nào để cảm nhận về
1 khoản thu nhập từ tài sản đó.
+ vị trí kinh doanh: vị trí kd có thể đem lại rất nhiều lợi thế cho DN, giúp DN có thể giảm được nhiều
khoản mục chi phsi chủ yếu như: chi phí vẫn chuyển, giao dịch.. đồng thời dn có những thuận lợi để tiếp
cận và nắm bắt nhanh chóng nhu cầu, thi hiếu của thị trường, thực hiện tốt các dịch vụ hậu thương mại.
tuy nhiên nó cũng kéo theo sự gia tằng 1 số khoản chi phí như chi phsi thuê văn phòng, thuê lao động…
nhưng quan trọng hơn cả khi nói về yếu tố lợi thế thương mại ngta thường nhắc tới vị trí
+ uy tín dinh doanh: khi sp của dn được đnahs giá cao trong con mắt của kh thfi uy tín trở thanh 1 tài
sản thực sự, chúng có giá và ngta gọi đó là giá trị của nhãn mác, quyền dán nhãn mác đôi khi đc đánh
giá rất cao vì vậy uy tín của DN được đông đảo các nhà kt thừa nhận là 1 thành phần quan trọng góp
phần tạo nên giá trị DN.
+ trình độ kĩ thuật và tay nghè ng lao động: yếu tố này tác động làm nâng cao chất lượng sp, giảm chi
phí góp phần nâng cao thu nhập của DN. Đó là vc đánh giá về bằng cấp, bậc thợ, tay nghề, số lượng lao
động và quan trọng hơn trong điều kiện hiện nay là hàm lượng tri thức có trong mỗi sp mà DN xuất
ra=> khi đánh giá khả năng tồn tại và phát triển, sáng tạo tạo ra lợi nhuận cần phải xét đến trình độ kĩ
thuật và tay nghề của ng lao động, coi chúng như 1 yếu tố nội tại quyết định đến giá trị DN.

Câu 19: khái niệm, đặc trưng, mục tiêu của định giá doanh nghiệp ?
Định giá DN là: sự ước tính với độ tin cậy cao nhất các khoản thu nhập mà DN có thể tạo ra trong quá
trình KD, làm cơ sở cho các hoạt động gia dịch thông thường của thị trường.
Mục đích: phục vụ cho các giao dịch mua bán, sáp nhập, hợp nhất, chia tách DN/ xác định vị thế tín
dụng, cung cấp thông tin cho hợp đồng quản lý kinh tế vĩ mô, hoạch định chiến lược của DN.
Nhu cầu xuất phát từ:
+ yêu cầu các bên từ hoạt động mua bán, sáp nhập hoặc chia tách DN:đây là laoij giao dịch điễn ra có
tính chất thường xuyên và phổ biến trong cơ chế thị trường, phản ánh nhu cầu về đầu tư trực tiếp vào
SXKD, nhu cầu tài trợ cho sự tăng trưởng và phát triển bằng các yếu tố bên ngoài nhằm tăng cường kha
năng tồn tại trong môi trường cạnh tranh tự do. Vì vậy để thực hiện đc các giao dịch đó đồi hỏi phải có sự

đánh giá trên 1 phạm vi rộng lớn các yếu tố tác động tới DN trogn đó có yếu tố giá trị doanh nghiệp
+yêu cầu của các nhà quản trị trong vc phân tích đánh giá trc khi đưa ra quyết định về kinh doanh
và tài chính có liên quan đến DN đc định giá: nội dung cơ bản của quản trị tài chính DN xét cho cùng
là phải tăng đc giá trị DN. Giá trị DN là sự phản ánh năng lực tổng hợp, phản ánh khả năng tồn tại và phát
triển của DN. Vì vậy căn cứ vào đây, các nahf quản trị KD có thể thấy đc khả năng cạnh tranh của DN
mình khả năng cạnh tranhc ủa các đối thủ cạnh trang để đưa ra các quyết định về kinh doanh và tài chính
+ yêu cầu của nhà đầu tư, nhà cung cấp để từ đó có cơ sở đưa ra các quyết định về đầu tư, tái trợ
cấp hoặc cấp tín dụng cho DN:thông tin về giá trị DN cho ngta 1 sự đánh giá tổng quát về uy tín KD, về
khả năng tài chính và vị thế tín dụng


+ yêu cầu của vs hoạch định chính sách trong quản lý kinh tế võ mô, cải cách DNNN : giá cả của các
loại CK được quyết định bởi giá trị thực của DN có CK được trao đổi, mua bán trên thị trường, vì vậy để
đưa ra đc các chính sách quản lý kinh tế vĩ mô thông tin về giá trị DN là 1 căn cứ quan trọng để các nhà
hoạch định chính sách, các tổ chức.. đánh giá tính ổn định của thị trường, nhận dạng các rủi ro của thị
trường, để từ đó đưa ra các chính sách điều tiết phù hợp.

Câu 20: nội dung cơ bản của pp trong định giá doanh nghiệp ?
1.phương pháp giá trị tài sản thuần:
Cơ sở lý thuyết : doanh nghiệp giống như 1 loại hàng hóa , hoạt động của DN được tiến hành trên cơ sở
sử dụng 1 lượng tài sản nhất định , tài sản lớn của doanh nghiệp được tài trợ bởi vốn của nNhà đầu tư và
nguồn tài chính được bor sung trong quá trình hoạt động

giá trị của doanh nghiệp được tính bằng tổng giá trị thị trường của số tài sản mà DN hiện đang sử
dụng vào SXKD
phương pháp xác định:
V0 = VT- VN
Trong đó : -V0: giá trị tài sản thuần thuộc về chủ sở hữu
-VT: tổng giá trị tài sản mà doanh nghiệp đang sử dụng vào SXKD
-VN: giá trị các khoản nợ

2. phương pháp hiện tại hóa các nguồn tài chính tương lai:
cơ sởt lý thuyết : giá trị của 1 DN được đo bằng độ lớn của khoản thu nhập mà DN có thể mang
lại cho nhà đầu tư trong tương lai và được quy về thời điểm hiện tại theo tỷ suất chiết khấu nhất định.
V0 =
Trong đó : V0:Giá trị doanh nghiệp
: Thu nhập doanh nghiệp đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t
r: Tỷ suất hiện tại hóa (còn gọi là tỷ suất chiết khấu )
n: Thời gian nhận được thu nhập(tính theo năm)
các phương pháp hiện tại hóa các nguồn tài chính tương lai:
a)
Phương pháp định giá chứng khoán:
quan điểm cơ bản : giá trị thực của 1 chứng khoán phải được đáng giá bằng độ lớn của khoản thu
nhập mà nhà đầu tư nhận đươc tư chính doanh nghiệp đó, chứ không phải thu nhập do yếu tố đầu tư
chứng khoán
phương pháp xác định:
Công thức tổng quát

V0 =

Trong đó : V0: giá trị thực của chứng khoán
: thu nhập của chứng khoán ở năm thứ t
r: tỷ suất hiện tại hóa


n: số năm nhận được thu nhập
xác định giá trị của trái phiếu:
•
Định giá trái phiếu không có thời hạn:
Nếu gọi: I: tiền lãi cố định được hưởng trong mỗi kỳ hạn
V: giá trị hiện tại của trái phiếu

: tỷ suất lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư

V=
•
Định giá trái phiếu có kỳ hạn và đươc hưởng lãi định kỳ:
Nếu gọi: I: tiền lãi cố định được hưởng trong mỗi kỳ
V: giá trị hiện tại của trái phiếu
MV: mệnh giá của trái phiếu
: tỷ suất lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư
n: số kỳ tính lãi cho đến khi đáo hạn
V=
•

+

+ ….+

+

Định giá trái phiếu có kỳ hạn và không hưởng lãi định kỳ

V=
•

Định giá trái phiếu có thời hạn và trả lãi theo định kỳ nửa năm:

V=
Trong đó : V: giá trị hiện tại(hiện giá) của trái phiếu
I: tiền lãi cố định được hưởng trong mỗi kì
rd: tỷ suất lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư

MV: mệnh giá của trái phiếu
n: số kì tính lãi cho đến khi đáo hạn
Xác định giá trị cổ phiếu :
Định giá cổ phiếu là việc xác định giá trị lý thuyết của cổ phiếu theo các phương pháp phù hợp. Giá trị
của cổ phiếu được xác định là giá trị hiện tại của toàn bộ thu nhập nhận được từ việc đầu tư cổ phiếp
trong thời hạn nhất định
•
Định giá cổ phiếu ưu đãi :
V=
Trong đó : Dp: cổ tức hang năm của cổ phiếu


:tỷ suất chiết khấu thích hợp
•
-

Định giá cổ phiếu thường:
Định giá cổ phiếu thường khi nhà đầu tư nắm giữ cổ phiếu vĩnh viễn để hưởng cổ tưc:
V=

+

+ …. +

=∑

Trong đó: Dt: cổ tức được chia ở thời kỳ t
: tỷ suất lợi nhuận đòi hỏi của nhà đầu tư
-

Định giá cổ phiếu thường khi nhà đầu tư nắm giữ cổ phiếu trong n năm, sau đó bán lại với giá

:

V=
•
Định giá cô phiếu thường theo mô hình chiết khấu cổ tức: (DDM)
*Các trường hợp tăng trưởng cổ tức:
+ trường hợp tốc độ tăng trưởng cổ tức không đổi:
V=

+

+…+

Trong đó: D0 : cổ tức hiện tại của cổ phiếu
: tỷ suất lợi nhuận đòi hỏi của nhà đầu tư
g: tỷ lệ tăng trưởng cổ tức hằng năm
thực hiện một số biến đổi ta có:
V=

( 1)
=

+g

(2)

+ trường hợp tốc độ tăng trưởng cổ tức bằng 0:
Khi g = 0 ta có công thức: V =

(3)

+ trường hợp tỷ lệ tăng trưởng cổ tức hay đổi qua từng giai đoạn: khi g thay đổi qua từng
giai đoạn thì công thức (1) không còn phù hợp, mà cần được tính lại.
b)

Phương pháp hiện tại hóa lợi nhuận thuần:


Cơ sở : giá trị của 1 DN được đo bằng độ lớn của các khoản lợi nhuận thuần mà DN có thể mang lại cho
chủ sở hữu trong suốt thời gian tồn tại của nó
-

Phương pháp xác định:
(1.3)

: giá trị doanh nghiệp
: lợi nhuận thuần năm thứ t
: tỷ suất chiết khấu dòng tiền mỗi kì
Công thức (1.3) dược đơn giản hóa bằng cách coi lợi nhuận thuần hàng năm bằng nhau P 1 =P2 = ….=
Pn=Pa và t
= Pa/r
c)

Phương pháp hiện tại hóa dòng tiền thuần:

Cơ sở lý luận :
•
Việc bỏ tiền ra mua doanh nghiệp giống như việc đổi lấy 1 dụ án đang được triển khai, theo đó,

nhà đầu tư sau khi nắm quyền kiểm soát có thể điều khiển dự án , doanh nghiệp hoạt động theo dự định
của mình
•
Quá trình kinh doanh là 1 quá trình phát sinh dòng tiền vào và dòng tiền ra. Nhà đầu tư luôn đánh
giá mọi việc dựa trên cơ sở các dòng tiền và đáng giá doanh nghiệp theo tiêu chuẩn hiệu quả của dự án
đầu tư
Phương pháp xác định
Dòng tiền thuần của dự án = Dòng tiền vào – Dòng tiền ra
Trong đó: dòng tiền vào: các khoản thu nhập mà DN có thể đưa lại
Dòng tiền ra: các khoản chi phi đầu tư vào doanh nghiệp
-

Công thức tổng quát

Trong đó:

: giá trị doanh nghiệp
CFt: thu nhập thuần năm thứ t


Vn: giá trị doanh nghiệp ở cuối chu kỳ đầu tư
Các bước tiến hành
•
Bước 1 : dự báo dài hạn về dòng tiền vào, ra có thẻ phát sinh trong tương lai
•
Bước 2 : xác định tỷ suất chiết khấu dòng tiền
•
Bước 3 : xác định giá trị hiện tại của dòng tiền thuần theo tý suất chiết khấu kể trên để xác định
giá trị doanh nghiệp
3.Phương pháp định lượng Goodwill

Cơ sở lý luận :hai DN có tài sản như nhau nhưng khác nhau về lợi thế thương mại thì kết quả và hiệu
quả kinh doanh khác nhau từ đó ảnh hương đến giá trị doanh nghiệp
Phương pháp xác định:

Trong đó:

: giá trị doanh nghiệp
ANC: giá trị tài sản thuần của doanh nghiệp
GW: giá trị tài sản vô hình, hay giá trị lợi thế thương mại
GW =

Trong đó:
: lợi nhuận năm thứ t
: giá trị tài sản đưa vào kinh doanh năm thứ t
: lợi nhuận bình thường của tài sản năm thứ t
: tỷ suất lợi nhuận bình thường của tài sản đưa vào kinh doanh.
: lợi nhuận siêu ngạch ở năm thứ t
: tỷ suất chiết khấu

4. Phương pháp định giá dựa vào chỉ số P/E
Cơ sở lý luận :Giá cả chứng khoán chịu tác động bởi nhiều yếu tố nó không phản ánh đúng giá trị DN
phát hành. Tuy nhiên, nếu thị trường hoàn hảo thì giá cả chứng khoán chỉ cần phản ánh cung cầu thuần
túy nên có thể sử dụng để ước lượng giá trị DN
P/E : phản ánh giá mà thị trường sẵn sàng trả cho mỗi đơn vị ÉP. Do đó nếu biết P/E trong quá
khứ và ÉSP bình quân mỗi cổ phiếu dự kiến thì có thể ước tính giá trị mỗi cổ phần
Đây là phương pháp mang tính kinh nghiệm song lại được sử dụng khá phổ biếm trên thị trường
tài chính thế giới để ước lượng nhanh giá trị của 1 chúng khoán
Thực chất của tỷ số P/E