QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2020, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT 5 NĂM KỲ ĐẦU (2011 2015) THỊ TRẤN ĐỊNH QUÁN, HUYỆN ĐỊNH QUÁN, TỈNH ĐỒNG NAI

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2020,
KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT 5 NĂM KỲ ĐẦU (20112015) THỊ TRẤN ĐỊNH QUÁN, HUYỆN ĐỊNH QUÁN,
TỈNH ĐỒNG NAI

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

: DƯƠNG THỊ NGỌC HẠNH
: 08124020
: DH08QL
: 2008 - 2012
: Quản Lý Đất Đai

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2012 
 

 


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN QUY HOẠCH


DƯƠNG THỊ NGỌC HẠNH

“QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2020,
KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT 5 NĂM KỲ ĐẦU (20112015) THỊ TRẤN ĐỊNH QUÁN, HUYỆN ĐỊNH QUÁN,
TỈNH ĐỒNG NAI”

Giáo viên hướng dẫn: ThS.Lê Ngọc Lãm
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ chí Minh)
Ký tên: …………………………....

-Tháng 07 năm 2012 
 

 


 

LỜI CÁM ƠN
……
 

Thời gian thấm thoát thoi đưa, 4 năm thời đại học nay không còn nhiều.
Còn nhớ lúc mới vào trường chúng em với bao bỡ ngỡ. Nay sắp phải xa trường
rồi… Trong thời gian này chúng em đã trải qua nhiều khó khăn và thử thách
đôi lúc chúng em muốn ngục ngã nhưng chúng em đã vượt qua vì đã có những
chổ dựa tinh thần rất vững chắc luôn giúp đỡ và ủng hộ chúng em, để chúng em

có được như ngày hôm nay. Đó chính là ba, mẹ, Ban giám hiệu nhà trường,
thầy, cô và các bạn.
Em xin gởi lời yêu thương và cám ơn chân thành đến cha mẹ. Cha mẹ tần
tảo sớm khuya, hy sinh rất nhiều cho con được ăn học bằng bạn bằng bè. Hôm
nay đây con ra đời, con hứa sẽ cố gắng làm việc để không phụ lòng yêu thương,
nuôi nấng và dạy dỗ của cha mẹ. Con yêu cha mẹ!
Trong thời gian học tập em xin cám ơn chân thành Ban Giám Hiệu Trường
Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
cùng toàn thể quý thầy cô đã truyền tải đến cho chúng em những kiến thức làm
nền tảng cho công việc sau này. Đặc biệt em xin gởi lời tri ân sâu sắc đến ThS.
Lê Ngọc Lãm đã nhiệt tình hướng dẫn và chỉ bảo em trong thời gian thực hiện
luận văn tốt nghiệp này. En xin cám ơn!
Em xin gửi lời cảm ơn đến các cô chú, anh chị cán bộ làm việc trong UBND
thị trấn Định Quán, huyện Định Quán, tỉnh Đồng Nai, đồng thời gởi lời cảm ơn
đặc biệt đến các anh chị địa chính đã tạo điều kiện và tận tình giúp đỡ cho em.
Và mình cũng xin gởi lời cảm ơn đến các bạn lớp DH08QL đã giúp mình
hoàn thiện bài luận văn này.
Em xin chân thành cảm ơn và gởi lời chúc sức khỏe đến tất cả mọi người!

TP.Hồ Chí Minh, ngày 18 tháng 7 năm 2012
Sinh viên
Dương Thị Ngọc Hạnh
 

 
 

 

 

TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Dương Thị Ngọc Hạnh, Khoa Quản lý Đất đai và Bất động
sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài: “QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2020, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG
ĐẤT 5 NĂM KỲ ĐẦU (2011 - 2015) THỊ TRẤN ĐỊNH QUÁN, HUYỆN ĐỊNH
QUÁN, TỈNH ĐỒNG NAI”
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Lê Ngọc Lãm, Bộ môn Quy hoạch, Khoa Quản lý Đất
đai và Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Hiện nay công tác quy hoạch sử dụng đất được thực hiện trên cả nước nhằm đáp
ứng nhu cầu sử dụng quĩ đất để phát triển của các lĩnh vực kinh tế, đồng thời đảm bảo
việc sử dụng quĩ đất này một cách phù hợp và thiết thực nhất. Không nằm ngoài xu thế
đó TT.Định Quán tiến hành thực hiện quy hoạch sử dụng đất phục vụ cho định hướng
phát triển của Thị trấn. Bên cạnh đó lập quy hoạch sử dụng đất cấp phường, xã, thị
trấn là biện pháp cần thiết đưa đất đai vào sử dụng ổn định lâu dài và hợp lý nhằm thúc
đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
Thị trấn Định Quán với vai trò là trung tâm kinh tế - chính trị - xã hội của huyện
Định Quán đang trong quá trình xây dựng đô thị. Nằm trên QL.20 là vị trí thuận lợi
giao lưu một chiến lược phát triển lâu dài và thiết thực cho các nghành kinh tế. Bên
cạnh đó cần phải tiến hành QHSDĐ và đưa ra KHSDĐ phù hợp để đảm bảo đủ nền
tảng cho các nghành kinh tế phát triển đồng thời bảo vệ tài nguyên đất không bị lãng
phí, ô nhiễm…
Các phương pháp sử dụng trong quá trình thực hiện: phương pháp điều tra; phương
pháp thống kê, xử lý số liệu; phương pháp dự báo, phương pháp kế thừa; phương pháp
bản đồ, đồng thời thực hiện theo hướng dẫn của thông tư 19/2009/TT-BTNMT ngày
02/11/2009 của Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh và
thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Sau khi đánh giá hiện trạng kinh tế - xã hội, tình hình sử dụng đất và kết quả đánh
giá thích nghi của đất đai kết hợp với nhu cầu sử dụng đất kết quả quy hoạch sử dụng

đất đến năm 2020 của thị trấn Định Quán - huyện Định Quán - tỉnh Đồng Nai đạt
được như sau: tổng diện tích đất tự nhiên 999,13 ha; trong đó diện tích đất nông
nghiệp 553,85 ha, chiếm 55,43% DTTN, giảm 57,96 ha so với hiện trạng; diện tích đất
phi nông nghiệp 443,61 ha, chiếm 44,4% DTTN, tăng 57,96 ha so với hiện trạng; diện
tích đất chưa sử dụng 1,67 ha, chiếm 0,17% DTTN. Trong kì quy hoạch đất nông
nghiệp giảm 57,69 ha sẽ chuyển sang đất phi nông nghiệp để xây dựng các công trình
sự nghiệp, hạ tầng phục vụ cho sự phát triển lâu dài của thi trấn sau nay.
Dự án quy hoạch đất 2011 - 2020 đã từng bước tạo bước đệm cho thị trấn Định
Quán thực hiện tốt kế hoạch phát triển của địa phương, từng ngày thay đổi diện mạo
của Thị trấn, nâng cao chất lượng sống người dân góp phần đưa huyện Định quán ngày
càng đi lên. Bên cạnh đó thực hiện tốt QHSDĐ ở địa phương cũng là một yếu tố góp
phần xây dựng đất nước ngày càng giàu mạnh.

 


 

MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ..................................................................................................... Trang 1
PHẦN I: TỔNG QUAN ................................................................................................ 3
I.1. Cơ sở lý luận.....................................................................................................3
I.1.1. Cơ sở khoa học ............................................................................................3
I.1.2. Cơ sở pháp lý ...............................................................................................9
I.1.3. Cơ sở thực tiễn ..........................................................................................10
I.2. Khái quát địa bàn thị trấn Định Quán,huyện Định Quán...........................10
I.3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .........................................................11
I.3.1. Nội dung nghiên cứu ................................................................................11
I.3.3. Quy trình thực hiện ..................................................................................12
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................................ 13

II.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, cảnh quan môi trường .........13
II.1.1. Điều kiện tự nhiên...................................................................................13
II.1.2. Các nguồn tài nguyên, thực trạng môi trường ......................................14
II.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .........................................................18
II.2.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế ..............................18
II.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế ...............................................19
II.2.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập .................................................21
II.2.4. An ninh – Quốc phòng ............................................................................22
II.2.5. Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn ..................23
II.2.6. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ..............24
II.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội và môi trường ......29
II.4. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai .............................................................30
II.4.1. Tình hình quản lý đất đai .......................................................................30
II.4.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2011 và biến động các loại đất ................33
II.4.3. Đánh giá kết quả thực hiện QHSDĐ kỳ trước.......................................44
II.5. Đánh giá tiềm năng đất đai thị trấn Định Quán, huyện Định Quán ........48
II.5.1. Đánh giá tiềm năng đất đai phục vụ sản xuất nông, lâm nghiệp .........48
II.5.2. Đánh giá tiềm năng đất đai để phục vụ cho việc phát triển CN, đô thị 50
II.5.3. Đánh giá tiềm năng đất đai để phục vụ cho việc phát triển du lịch .....50
II.5.4. Đánh giá tiềm năng đất đai để phục vụ cho việc chuyển đổi cơ cấu sử
dụng đất và phát triển cơ sở hạ tầng .................................................................50
II.6. Phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 .....................................50
II.6.1. Các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ quy hoạch ..........50
II.6.2. Phương án quy hoạch sử dụng đất ........................................................56
II.6.3. Diện tích các loại đất phân bổ cho các mục đích sử dụng ....................59
 


 

II.6.4. Đánh giá hiệu quả của phương án quy hoạch sử dụng đất ..................69
II.6.5. Phân kỳ quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích ...............................70
II.6.6. Lập kế hoạch sử dụng đất kỳ đấu ...........................................................71
II.6.7. Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ...........73
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .....................................................................................77

 


 

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
CHXHCN
UBND
TP
TPHCM
PP
QHSDĐ
KHSDĐ
QH, KHSDĐ
SDĐĐ
MĐSDĐ
KH
GCNQSDĐ
BĐHTSDĐ
HTSDĐ
KT - XH
KHKT
CN - TTCN
TNMT

DTTN
TSCQ, CTSN
PNN
NN
KCN-CCN
HTX
ANCT-TTATXH
GDQP
TT
SXNN
CLB
QL
GTNT
TDTT
TTVHTT
THCS, TTPT

 

Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa
Ủy ban nhân dân
Thành phố
Thành phố Hồ Chí Minh
Phương pháp
Quy hoạch sử dụng đất
Kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Sử dụng đất đai
Mục đích sử dụng đất
Kế hoạch

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Bản đồ hiện trạng sử dụng đất
Hiện trạng sử dụng đất
Kinh tế xã hội
Khoa học kỹ thuật
Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp
Tài nguyên Môi trường
Diện tích tự nhiên
Trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp
Phi nông nghiệp
Nông nghiệp
Khu công nghiệp - cụm công nghiệp
Hợp tác xã
An ninh chính trị - Trật tự an toàn xã hội
Giáo dục quốc phòng
Thị trấn
Sản xuất nông nghiệp
Câu lạc bộ
Quốc lộ
Giao thông nông thôn
Thể dục thể thao
Trung tâm văn hóa thể dục thể thao
Trung học sở sở, Trung học phổ thông


 

DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 1: Thống kê diện tích đất theo từng khu phố ............................................ Trang 13 
Bảng 2: Cơ cấu các nhóm đất chính trên địa bàn Thị trấn ............................................ 15 

Bảng 3: Hiện trạng Nông nghiệp Thị trấn ..................................................................... 20 
Bảng 4: Hệ thống giao thông nông thôn trên địa bàn Thị trấn ...................................... 24 
Bảng 5: Bảng tổng hợp các cơ sở giáo dục trên địa bàn thị trấn ................................... 28 
Bảng 6: Diện tích các loại đất theo bản đồ địa chính .................................................... 31 
Bảng 7: Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng ............................................... 33 
Bảng 8: Hiện trạng sử dụng đất Nông nghiệp năm 2011 .............................................. 34 
Bảng 9: Hiện trạng sử dụng đất Phi Nông nghiệp năm 2011 ........................................ 35 
Bảng 10: Bình quân sử dụng đất năm 2011 ................................................................. 36 
Bảng 11: Thống kê diện tích theo đối tượng sử dụng, quản lý .................................... 37 
Bảng 12: Biến động mđsd đất giai đoạn 2005 - 2010 ................................................... 38 
Bảng 13 : Biến động mục đích sử dụng đất giai đoạn 2010-2011 ................................ 40 
Bảng 14: So sánh chỉ tiêu Điều chỉnh QHSDĐ được duyệt và kết qủa thực hiện ........ 44 
Bảng 15: Những hạng mục chưa thực hiện theo Quy hoạch của ................................. 46 
Bảng 16: Đánh giá thích nghi đất đai ............................................................................ 48 
Bảng 17: Dự báo dân số Thị trấn đến năm 2020 ........................................................... 52 
Bảng 18: Nhu cầu sử dụng đất giáo dục ........................................................................ 56 
Bảng 19: Nhu cầu sử dụng đất đô thị theo mục đích sử dụng ....................................... 57 
Bảng 20: Nhu cầu sử dụng các loại đất khác ................................................................ 57 
Bảng 21: Đánh giá khả năng đáp ứng theo số lượng đất đai cho các ngành. ................ 59 
Bảng 22: Diện tích các loại đất cấp Huyện phân bổ ..................................................... 59 
Bảng 23: Chỉ tiểu các loại đất quy hoạch đến năm 2020 .............................................. 61 
Bảng 24: Diện tích các loại đất nông nghiệp đến năm 2020 ......................................... 63 
Bảng 25: Diện tích các loại đất phi nông nghiệp đến năm 2020 ................................... 64 
Bảng 26: Danh mục các tuyến đường và công trình giao thông đến năm 2020 ........... 66 
Bảng 27: Danh mục các trường học và cơ sở giáo dục quy hoạch đến năm 2020 ........ 67 
Bảng 28: Tổng hợp các công trình và loại đất chiếm dụng ........................................... 67 
Bảng 29: Diện tích đất chuyển mục đích sử dụng phải xin phép trong kỳ QH............. 68 
Bảng 30: Phân kỳ diện tích các loại đất phân bổ cho các MĐSD trong kỳ QH ........... 70 
Bảng 31: Kế hoạch sử dụng đất phân theo từng năm từ 2012 - 2015 ........................... 72 

 


 

DANH SÁCH CÁC BIỂU
Biểu 1: Cơ cấu các nhóm đất chính .................................................................... Trang 15 
Biểu 2: Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng ................................................ 34 
Biểu 3: Biến động 3 nhóm đất chính 2005 so với 2010 ................................................ 39 
Biểu 4: Biến động 3 nhóm đất chính 2010 so với 2011 ................................................ 41 
Biểu 5: Kết quả thực hiện QHSDĐ 2005-2010 so với QH được duyệt ........................ 46 
Biểu 6: Cơ cấu sử dụng đất đến năm 2020 .................................................................... 62 
Biểu 7: Cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp đến năm 2020 ............................................... 64 
DANH SÁCH CÁC HÌNH
Hình 1: SƠ ĐỒ VỊ TRÍ TT.ĐỊNHQUÁN ......................................................... Trang 11
Hình 2: ĐỀ ÁN ĐẶT TÊN ĐƯỜNG, CÔNG TRÌNH CÔNG CỘNG TẠI THỊ TRẤN
ĐỊNH QUÁN , H.ĐỊNH QUÁN  25
Hình 3: BẢN ĐỒ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT NĂM 2011 THỊ TRẤN ĐỊNH
QUÁN  32
Hình 4: ĐỒ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2011 THỊ TRẤN ĐỊNH
QUÁN 70

Ghi chú: “: sau trang”

 


Ngành quản lý đất đai

SVTH: Dương Thị Ngọc Hạnh

 

ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai tham gia vào tất cả các họat động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đai là
địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc các công trình công nghiệp, giao thông
thủy lợi và các công trình thủy lợi. Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng
quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt… Bên cạnh những vai trò đó đất đai còn là một tài
sản vô giá, một nguồn của cải của toàn dân là thước đo sự giàu có của một quốc gia.
Luật đất đai 1993 của nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam vai trò đất đai đã
được khẳng định “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là đại bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua
nhiều thế hệ, nhân dân ta tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ
được vốn đất đai như ngày nay”. Với những vai trò to lớn như vậy của đất đai đòi hỏi
chúng ta phải sử dụng một cách hợp lý và có hiệu quả.
Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp của nhà nước về kinh tế, kỹ thuật
và pháp chế nhằm tổ chức sử dụng đất đai hợp lý, đầy đủ và tiết kiệm nhất, thông qua
việc phân bổ quỹ đất đai (khoan định cho các mục đích và các nghành) và tổ chức sử
dụng đất như tư liệu sản xuất của xã hội.
Luật đất đai năm 2003 đã xác định: Quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất là 1 trong
13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai và tại các điều 23, 25, 26, ... Cũng đã quy
định rõ nội dung, trách nhiệm, thẩm quyền lập và xét duyệt quy hoạch - kế hoạch sử
dụng đất, làm căn cứ pháp lý để giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, …
Từ đó cho thấy việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai có ý nghĩa đặc biệt
quan trọng không chỉ cho trước mắt mà cả lâu dài. Căn cứ vào đặc điểm điều kiện tự
nhiên, phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của mỗi vùng
lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất được tiến hành nhằm định hướng cho các ngành, các
cấp trên địa bàn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của mình, tạo cơ sở pháp
lý để bố trí sử dụng đất đai hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan, môi trường, đồng

thời đáp ứng được yêu cầu thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai. Đặc biệt trong giai
đoạn thực hiện công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước, việc lập quy hoạch và kế
hoạch sử dụng đất là cấp thiết đối với mọi cấp theo địa bàn lãnh thổ.
Thực hiện yêu cầu trên, huyện Định Quán đã xây dựng quy hoạch sử dụng đất thời
kỳ 1998 - 2010, đến năm 2005 xây dựng Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm
2010, KHSDĐ 5 năm 2006 - 2010 đã được UBND Tỉnh phê duyệt. Trên cơ sở đó Quy
hoạch sử dụng đất đến năm 2010, KHSDĐ 5 năm 2006-2010 của các xã được thực
hiện và phê duyệt. Tiếp tục thực hiện QHSDĐ đến năm 2020 và đưa ra KHSDĐ 5 năm
2011 - 2015.
Thị trấn Định Quán là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá xã hội, thương mại và
dịch vụ quan trọng của huyện Định Quán vì vậy điều chỉnh quy hoạch Thị trấn và mở
rộng không gian phát triển là rất cần thiết, để đáp ứng yêu cầu xây dựng phát triển Thị
trấn theo không gian phát triển kinh tế, cho giai đoạn dài hạn đến năm 2020, kế hoạch
sử dụng 5 năm 2011 - 2015. Nhằm từng bước xây dựng Thị trấn vừa hiện đại, vừa phù
Trang 1
 
 

 


Ngành quản lý đất đai

SVTH: Dương Thị Ngọc Hạnh

hợp với những đặc thù riêng của Huyện xứng đáng là bộ mặt Huyện Định Quán - trung
tâm chuỗi đô thị phía Đông Bắc của Tỉnh.
Xuất phát từ những lý do trên, được sự chấp thuận của Khoa Quản lý Đất đai &
Bất động sản - Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh; Phòng Tài nguyên &
Môi trường huyện Định quán-tỉnh Đồng Nai, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Quy

hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 05 năm (2011 - 2015) thị
trấn Định Quán, huyện Định Quán, tỉnh Đồng Nai”
* Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng về kinh tế - xã hội của Thị trấn giai đoạn vừa qua 2005 2010, 2011 - 2012.
- Xác định tổng hợp nguồn lực đất đai và tình hình sử dụng nguồn lực đất đai của
địa phương.
- Xác định định hướng dài hạn về sử dụng đất; Xây dựng phương án quy hoạch sử
dụng đất phù hợp với phương hướng, nhiệm vụ, mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội
của Thị trấn.
- Sắp xếp, phân bổ lại nguồn lực về đất đai để phù hợp với nhu cầu sử dụng đất của
các ngành hiện tại và trong tương lai.
* Đối tượng nghiên cứu
- Những biến động của điều kiện tự nhiên và KT - XH của địa phương.
- Đất đai (các loại đất thuộc ranh giới hành chính Thị trấn), các nhân tố ảnh hưởng
đến quá trình sử dụng đất đai. Nhu cầu sử dụng đất của Thị trấn trong giai đoạn này.
* Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: đề tài thực hiện QH, KHSDĐ trong phạm vi ranh giới hành
chính thị trấn Định Quán, huyện Định Quán, tỉnh Đồng Nai.
- Phạm vi thời gian: phương án QHSDĐ được xây dựng giai đoạn 2011 - 2020.

Trang 2
 


Ngành quản lý đất đai

SVTH: Dương Thị Ngọc Hạnh

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận

I.1.1. Cơ sở khoa học
* Các khái niệm
- Đất đai (land): là một khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng, theo
chiều nằm ngang trên mặt đất kết hợp với hoạt động của con người.
- Đất (soil): là lớp vỏ tơi xốp của bề mặt trái đất có độ sâu giới hạn < 3m. Có các
thành phần vô cơ, hữu cơ, các thành phần này quyết định độ phì của đất.
- Quy hoạch: là việc xác định một trật tự nhất định bằng những hoạt động phân bố,
bố trí, sắp xếp, tổ chức.
- Kế hoạch: là việc sắp xếp, bố trí, phân định, phân bổ, chi tiết hóa công việc theo
thời gian và không gian nhất định.
- Quy hoạch sử dụng đất: là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế
của nhà nước về tổ chức, quản lý sử dụng đất đai một cách đầy đủ, hợp lý, khoa học và
có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bổ quỹ đất đai và tổ chức sử dụng đất đai
như tư liệu sản xuất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ
đất đai và môi trường.
- Kế hoạch sử dụng đất: là sự chia nhỏ, chi tiết hóa QHSDĐ về mặt nội dung và
thời kỳ, được lập theo cấp hành chính.
- Phân khai: Chỉ tiêu phân khai là chỉ tiêu định hướng của QHSDĐ cấp trên phân
bổ cho QHSDĐ của đơn vị hành chính cấp dưới.
- Phân kỳ: chỉ tiêu các loại đất đã xác định trong phương án quy hoạch sử dụng đất
được phân chia cho kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối.

* Sơ lược về QHKH,KHSDĐ
Lược sử công tác lập QHSDĐ
a) Công tác QHSDĐ ở 1 số nước trên thế giới
Các nước đã tiến hành quy hoạch sử dụng đất từ rất sớm:
- Ở các nước tư bản phát triển như Anh, Pháp, Mỹ, Úc,.... Gần đây là các nước Thái
Lan, Malayxia, Philippin đã ứng dụng các quy phạm vào công tác điều tra, đánh giá quy
hoạch.
- Ở các nước khu vực Đông Nam Á như Lào, Campuchia...Nhìn chung công tác quy

hoạch đã phát triển và hình thành bộ máy quản lý đất đai tương đối tốt nhưng mới chỉ
dừng lại cho phần quy hoạch tổng thể cho các ngành.
- Ở Liên Xô cũ: Hệ thống quy hoạch ở Liên Xô ra đời rất sớm, bắt đầu từ thập niên
30 và phát triển liên tục không ngừng. Đã hình thành hệ thống tổ chức thống nhất từ
Trung ương đến địa phương. Hệ thống QHSDĐ gồm có 4 cấp:
+ Tổng sơ đồ sử dụng đất toàn liên bang.
+ Tổng sơ đồ sử dụng đất các tỉnh và nước cộng hòa.
+ Quy hoạch vùng và huyện.
Trang 3
 


Ngành quản lý đất đai

SVTH: Dương Thị Ngọc Hạnh

+ Quy hoạch liên xí nghiệp và xí nghiệp.
Tổ chức nông nghiệp và lương thực của Liên Hiệp Quốc (FAO) đã soạn thảo
nội dung và các bước tiến hành QHSDĐ
Bước 1: Xác định các mục tiêu và phạm vi nghiên cứu.
Bước 2: Tổ chức và xây dựng kế hoạch thực hiện.
Bước 3: Tổ chức điều tra, phân tích xác định các lợi thế và hạn chế chính.
Bước 4: Xác định các loại hình sử dụng đất.
Bước 5: Đánh giá khả năng thích nghi đất đai.
Bước 6: Đánh giá các phương án quy hoạch.
Bước 7: Chọn lựa phương án tối ưu.
Bước 8: Soạn thảo quy hoạch sử dụng đất đai.
Bước 9: Thực hiện QHSDĐ.
Bước 10: Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đai.
Thực tế cho thấy các quy trình, các phương pháp về điều tra quy hoạch sử dụng đất

của FAO áp dụng ở nước ta bước đầu mang lại những thành tựu hết sức thiết thực.
b) Công tác QHSDĐ ở nước ta
Công tác QHSDĐ được thực hiện theo lãnh thổ hành chính: từ cấp toàn quốc
cho đến tỉnh, huyện, xã và theo quy hoạch ngành: các ngành nông nghiệp, lâm
nghiệp… Công tác QHSDĐ được tiến hành từ năm 1961, trải qua các giai đọan:
 Giai đọan 1: 1961 - 1975
Trước ngày giải phóng có 2 miền Nam và Bắc chưa có khái niệm về QHSDĐ
Ở miền Bắc: Bộ nông trường đã tiến hành chỉ đạo cho các nông trường lập quy
hoạch sản xuất, những quy hoạch này đáp ứng được cho công tác bố trí sản xuất cho
các nông trường quốc doanh nhưng các phương án quy hoạch không được phê duyệt
nên tính khả thi và tính pháp lý không cao.
Ở miền Nam: chế độ cũ có xây dựng dự án phát triển kinh tế hậu chiến với ý đồ là
dự án sẽ tiến hành quy hoạch phát triển sau chiến tranh, kết quả là ở miền Nam hình
thành khu công nghiệp Biên Hòa 1.
 Giai đọan 2: 1976 - 1980
Tiến hành phân vùng quy hoạch kinh tế cho toàn quốc đáp ứng cho yêu cầu phát
triển nền kinh tế quốc dân sau ngày giải phóng. Nhà nước thành lập ban chỉ đạo phân
vùng kinh tế nông lâm trung ương và ban phân vùng kinh tế các tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương.
Kết quả là đã tiến hành quy hoạch nông lâm nghiệp cho 7 vùng kinh tế, quy hoạch
nông lâm 44 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Hạn chế: Đối tượng đất đai trong quy hoạch chủ yếu là đất nông lâm nghiệp, tình
hình tài liệu điều tra cơ bản thiếu và không đồng bộ, nội hàm QHSDĐ chưa được quan
tâm. Thời kỳ này chưa nghe đến QHSDĐ.
 Giai đọan 3: 1981 - 1986
Có Đại hội Đảng Cộng Sản Việt Nam toàn quốc lần thứ V và ban hành văn kiện có
nội dung: xúc tiến công tác nghiên cứu điều tra cơ bản, làm cơ sở lập tổng sơ đồ phát
Trang 4
 

Ngành quản lý đất đai

SVTH: Dương Thị Ngọc Hạnh

triển và phân bố lực lượng sản xuất toàn quốc, sơ đồ phát triển và phân bố lực lượng
sản xuất của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và các bộ ngành trung ương.
Kết quả là đối tượng đất đai trong quy hoạch được mở rộng: nghiên cứu về đất phát
triển không gian đô thị, đất giao thông, đất khu công nghiệp… tài liệu điều tra cơ bản
khá phong phú, đồng bộ, có đánh giá nguồn lực (nội và ngoại lực) và xét trong mối
quan hệ vùng, có lượng toán vốn đầu tư, hiệu quả của quy hoạch, nôi dung QHSDĐ
chính thức trở thành một chương mục trong báo cáo quy hoạch.
Hạn chế: chỉ có quy hoạch cấp toàn quốc, cấp tỉnh riêng quy hoạch cấp huyện, xã
chưa được đề cập đến.
 Giai đọan 4: từ 1987 đến trước Luật Đất đai 1993
Trong Luật Đất đai 1987 có quy định: QH, KHSDĐ là một nội dung trong quản lý
nhà nước về đất đai, tạo cơ sở pháp lý cho công tác lập QH, KHSDĐ.
Giai đọan này công tác lập quy hoạch im vắng do những nguyên nhân: vì qua một thời
kỳ quy hoạch rầm rộ, rộng khắp đã thực hiện ở cấp toàn quốc, vùng, tỉnh và với sự sụp
đổ của Đông Âu, Liên Xô tan rã làm cho Việt Nam định hướng phát triển kinh tế theo
thị trường có sự điều tiết nhà nước theo định hướng XHCN nên không cần thiết phải
lập quy hoạch.
Tổng Cục quản lý ruộng đất ban hành Thông Tư 106/KH-RĐ hướng dẫn công
tác lập QH, KHSDĐ cấp xã (xã lập quy hoạch khoảng 300 xã, chủ yếu là ở các tỉnh
phía Bắc).
 Giai đọan 5: từ 1993 đến trước Luật Đất đai 2003
Luật Đất đai 1993 ra đời làm cơ sở pháp lý của QHSDĐ thuận lợi đặc biệt là các
văn bản dưới luật được ban hành (NĐ34/CP: xác định chức năng của Tổng cục địa
chính hình thành một hệ thống tổ chức từ trung ương đến địa phương, NĐ68/CP: đây
là nghị định lần đầu tiên của Việt Nam Chính phủ ban hành chỉ đạo công tác lập Quy

hoạch, Kế hoạch sử dụng đất các cấp, Thông tư 1814/TCĐC: hướng dẫn công tác lập
QH, KHSDĐ của cấp tỉnh, huyện, xã; Thông tư 1842/TCĐC: hướng dẫn công tác lập
Quy hoạch, kế hoạch các cấp thay cho Thông tư 1814).
Thời kỳ này thuận lợi và mặt pháp lý, tổ chức bộ máy, quy trình, nội dung và
phương pháp lập QHSDĐ các cấp, xã xúc tiến công tác lập QHSDĐ rộng khắp.
Kết quả đạt được đã lập KHSDĐ 5 năm của cả nước, lập QHSDĐ định hướng toàn
quốc đến năm 2010.
Hạn chế: quy trình, nội dung phương pháp lập QHSDĐ chỉ dừng lại ở hướng
dẫn trình tự các bước tiến hành không phải là quy trình kinh tế kỹ thuật chặt chẽ; các
định mức về chỉ tiêu sử dụng đất chưa thống nhất chung cho toàn quốc mà vẫn còn
vận dụng định mức của các bộ ngành; đối với khu vực đô thị có sự chồng chéo tranh
chấp giữa 2 loại hình quy hoạch (QHSDĐ, quy hoạch xây dựng).
 Giai đoạn 6: từ năm 2003 đến nay
Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003 (có hiệu lực ngày 01/7/2004).
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai.
Trang 5
 


Ngành quản lý đất đai

SVTH: Dương Thị Ngọc Hạnh

Thông tư 30/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 về việc hướng dẫn
lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Thông tư 04/2006/TT-BTNMT ngày 30/6/2005 về việc ban hành trình tự lập và
điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Nội dung mới:
- Hệ thống lập QHSDĐ chia làm 5 cấp.

- Thời kỳ lập QHSDĐ: 10 năm.
- Kế hoạch sử dụng đất 5 năm thống nhất tất cả các cấp.
- Kế hoạch sử dụng đất phân kỳ 2 giai đoạn: kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu (5 năm đầu),
kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (5 năm cuối).
- Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Kết quả: đã lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm cả nước, lập, điều chỉnh QHSDĐ các cấp.
Đặc điểm của QHSDĐ
- Tính lịch sử - xã hội: Lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát triển của
Quy hoạch sử dụng đất đai. Mỗi hình thái kinh tế - xã hội đều có một phương thức sản
xuất thể hiện theo hai mặt: Lực lượng sản xuất (Quan hệ giữa người với sức hoặc vật
tự nhiên trong quá trình sản xuất) và quan hệ sản xuất (quan hệ giữa người với người
trong quá trình sản xuất). Trong Quy hoạch sử dụng đất đai luôn nảy sinh quan hệ giữa
người với đất đai - là sức tự nhiên (như điều tra, đo đạc, khoanh định, thiết kế…) cũng
như quan hệ giữa người với người (Xác nhận bằng văn bản về sở hữu và quyền sử
dụng đất giữa những người chủ quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất - Giấy
CNQSDĐ, Giấy CNQSHNỞ…). Quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện đồng thời là yếu
tố thúc đẩy phát triển lực lượng sản xuất, vừa là yếu tố thúc đẩy các mối quan hệ sản
xuất, vì vậy nó luôn là một bộ phận phương thức sản xuất của xã hội.
- Tính tổng hợp: Tính tổng hợp của Quy hoạch sử dụng đất đai biểu hiện chủ yếu
ở hai mặt: Đối tượng của Quy hoạch là khai thác, sử dụng, cải tạo, bảo vệ… Toàn bộ
tài nguyên đất đai cho các nhu cầu của toàn bộ nền kinh tế (trong Quy hoạch sử dụng
đất thường động chạm đến việc sử dụng đất của 03 nhóm đất chính là: Đất nông
nghiệp, phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng); Quy hoạch sử dụng đất đai đề cập đến
nhiều lính vực về khoa học, kinh tế và xã hội như: Khoa học tự nhiên, khoa học xã hội,
dân số và đất đai, sản xuất công nông nghiệp, môi trường và sinh thái… Với đặc điểm
này, quy hoạch lãnh trách nhiệm tổng hợp toàn bộ nhu cầu sử dụng đất; điều hòa mâu
thuẫn về đất đai của các ngành, lĩnh vực; xác định và điều phối phương hướng,
phương thức phân bố sử dụng đất phù hợp với mục tiêu kinh tế xã hội, bảo đảm cho
nền kinh tế quốc gia luôn phát triển, đạt tốc độ cao và ổn định.
- Tính dài hạn: căn cứ vào các dự báo xu thế biến động dài hạn của những yếu tố

kinh tế xã hội quan trọng (như sạu thay đổi về nhân khẩu, tiến bộ kỹ thuật, đô thị hóa,
công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn…) từ đó xác định quy hoạch
trung và dài hạn về sử dụng đất đai, đề ra các phương hướng, chính sách và biện pháp
có tính chiến lược, tạo căn cứ khoa học cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng
năm và ngắn hạn. Quy hoạch dài hạn nhằm đáp ứng các nhu cầu để phát triển lâu dài
kinh tế - xã hội. Cơ cấu và phương thức sử dụng đất được điều chỉnh từng bước trong
thời gian dài (cùng với quá trình phát triển dài hạn của kinh tế xã hội - Quy hoạch tổng
Trang 6
 


Ngành quản lý đất đai

SVTH: Dương Thị Ngọc Hạnh

thể kinh tế xã hội) cho đến khi đạt được các mục tiêu dự kiến. Thời hạn (xác định
phương hướng, chính sách và biện pháp sử dụng đất để phát triển kinh tế và hoạt động
xã hội) của Quy hoạch sử dụng đất thường từ trên 10 năm đến 20 năm hoặc lâu hơn.
- Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô: Với đặc tính trung và dài hạn, quy hoạch sử
dụng đất đai chỉ dự kiến trước được các xu thế thay đổi phương hướng, mục tiêu, cơ
cấu và phân bổ việc sử dụng đất (mang tính đại thể, không dự kiến được các hình thức
và nội dung cụ thể, chi tiết của sự thay đổi). Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất đai là quy
hoạch mang tính chiến lược, các chỉ tiêu sử dụng đất đai mang tính chỉ đạo vĩ mô, tính
phương hướng và khái lược về sử dụng đất của các ngành như:
+ Phương hướng, mục tiêu và trọng điểm chiến lược của việc sử dụng đất trong
vùng.
+ Cân đối nhu cầu tổng quát sử dụng đất của các ngành.
+ Điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất và phân bố đất đai trong vùng.
+ Phân định ranh giới & các hình thức quản lý việc SD đất đai trong vùng.
+ Đề xuất các biện pháp, các chính sách lớn để đạt được các mục tiêu của phương

hướng sử dụng đất.
Do khoảng thời gian dự báo tương đối dài, chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố kinh
tế, xã hội tác động, xu thế phát triển rât nhanh và mạnh trong giai đoạn hiện nay nên
chỉ tiêu Quy hoạch càng khái lược hóa thì Quy hoạch sẽ ổn định và mang tính lâu dài
hơn.
- Tính chính sách: Quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện rất mạnh tính chính trị và
chính sách xã hội. Khi xây dựng phải quán triệt các chính sách và quy định có liên
quan đến đất đai của Đảng và Nhà nước, đảm bảo thực hiện cụ thể trên mặt bằng đất
đai các mục tiêu phát triển của nền kinh tế quốc gia, phát triển ổn định kế hoạch kinh
tế xã hội, tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân số, đất đai và môi
trường sinh thái.
- Tính khả biến: Dưới sự tác động của nhiều yếu tố khó dự đoán trước, theo nhiều
phương diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất tđai chỉ là một trong những giải pháp
biến đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc phát triển
kinh tế trong từng thời kỳ nhất định. Khi xã hội phát triển, khoa học kỹ thuật công
nghệ ngày càng tiến bộ, chính sách và tình hình kinh tế thay đổi (kể cả trong nước, khu
vực và trên thế giới), các dự kiến của quy hoạch sử dụng đất đai không còn phù hợp
thì việc điều chỉnh, bổ sung quy hoạch sử dụng đất là điều cần thiết. Điều này thể hiện
tính khả biến của Quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất đai luôn là Quy hoạch động, một
quá trình lặp lại theo chiều xoắn ốc “Quy hoạch  thực hiện  quy hoạch lại hoặc
chỉnh lý  tiếp tục thực hiện…” với chất lượng, mức độ hoàn thiện và tính phù hợp
ngày càng cao.
Ý nghĩa của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những công cụ để quản lý đất
đai được thống nhất.
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp lý,
tiết kiệm.
Trang 7
 

Ngành quản lý đất đai

SVTH: Dương Thị Ngọc Hạnh

+ Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhà nước sử dụng quyền định đoạt
với đất đai.
Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, 8 nguyên tăc sau
- Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển KT - XH, quốc
phòng, an ninh.
- Được lập từ tổng thể đến chi tiết; QH, KHSDĐ của cấp dưới phải phù hợp với
QH, KHSDĐ của cấp trên; KHSDĐ phải phù hợp với QHSDĐ đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xét duyệt.
- QH, KHSDĐ của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất của cấp dưới.
- Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
- Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường.
- Bảo vệ, tái tạo di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh.
- Dân chủ và công khai.
- QH, KHSDĐ mỗi kỳ phải được xét duyệt trong năm cuối của kỳ trước đó.
Căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Điều 22 Luật Đất đai năm 2003, nêu các căn cứ để lập QH, KHSDĐ như sau:
- Căn cứ để lập quy hoạch sử dụng đất gồm 7 căn cứ
+ Chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh
của cả nước; quy hoạch phát triển của các ngành và các địa phương.
+ Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước.
+ Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và nhu cầu của thị trường.
+ Hiện trạng sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất.
+ Định mức sử dụng đất.
+ Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất.
+ Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước.

- Căn cứ để lập kế hoạch sử dụng đất gồm 5 căn cứ
+ Quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
+ Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm và hàng năm của Nhà nước.
+ Nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.
+ Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước.
+ Khả năng đầu tư thực hiện các dự án, công trình có sử dụng đất.
Nội dung của QH, KHSDĐ cấp xã
Đ6, NĐ69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định cụ thể
nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp xã như sau:
- Xác định diện tích các loại đất trên địa bàn xã đã được phân bổ trong quy hoạch sử
dụng đất của cấp huyện;
- Xác định diện tích các loại đất để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội của
xã, bao gồm: đất trồng lúa nương, đất trồng cây hàng năm còn lại, đất nông nghiệp
khác; đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp của xã; đất nghĩa trang, nghĩa địa do xã
quản lý; đất sông suối; đất phát triển hạ tầng của xã và đất phi nông nghiệp khác;
Trang 8
 


Ngành quản lý đất đai

SVTH: Dương Thị Ngọc Hạnh

- Diện tích các loại đất chuyển mục đích sử dụng phải xin phép cơ quan nhà nước
có thẩm quyền để đáp ứng nhu cầu của xã;
- Xây dựng bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp xã;
- Giải pháp để thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
I.1.2. Cơ sở pháp lý
- Đ18, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992.
- Mục 2, chương II, Luật Đất đai năm 2003 ngày 26 tháng 11 năm 2003.

- Chương III, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
thi hành Luật Đất đai năm 2003.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư.
- Thông tư số 19/2009/TT-BTNMT ngày 02/11/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về Quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất.
- Chỉ thị số 01/CT-BTNMT ngày 17 tháng 3 năm 2010 của Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên Môi trường về việc tăng cường công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Thông tư 06/2010/TT-BTNMT ngày 15/03/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về việc ban hành Định mức kinh tế - kỹ thuật lập và điều chỉnh quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất.
- Định mức kinh tế kỹ thuật lập và điều chỉnh Quy họach, kế họach sử dụng đất
(Ban hành kèm theo Thông tư 06/2010/TT-BTNMT ngày 15/03/2010 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường).
- Thông tư số 04/2006/TT-BTNMT ngày 22/05/2006 của Bộ Tài Nguyên và Môi
Trường về hướng dẫn phương pháp tính đơn giá dự toán xây dựng dự toán kinh phí
thực hiện lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/ 08 /2007 của Bộ Tài Nguyên và Môi
Trường về hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện
trạng sử dụng đất.
- Thông tư số 23/2011/TT-BTNMT ngày 15 tháng 4 năm 2011 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về Quy định về Ký hiệu bản đồ hiện trạng sử dụng đất phục vụ quy
hoạch sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất .
- Quyết định số 04/2005/QĐ-BTNMT ngày 30/06/2005 của Bộ Tài Nguyên và
Môi Trường việc ban hành Quy trình lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất.
- Quyết định 10/2005/BTNMT về việc ban hành quy định lập và điều chỉnh quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

- Hướng dẫn áp dụng định mức sử dụng đất trong công tác lập và điều chỉnh quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất (kèm theo công văn số 5763/BTNMT-ĐKTK ngày 25
tháng 12 năm 2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường).
Trang 9
 


Ngành quản lý đất đai

SVTH: Dương Thị Ngọc Hạnh

- Công văn số 2778/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 04 tháng 8 năm 2009 của Bộ trưởng
Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc triển khai lập quy hoạch sử dụng dụng đất đến
năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu.
- Quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất huyện Định Quán đến năm 2010.
- Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội Tỉnh Đồng Nai đến năm 2020.
- Quy hoạch tổng thể, phát triển hệ thống đô thị và khu dân cư nông thôn Tỉnh
Đồng Nai đến năm 2020.
- Nghị quyết Đại hội đại biểu Đảng Bộ huyện Định Quán , nhiệm kỳ 2010 – 2015.
- Nghị quyết Đại hội đại biểu Đảng Bộ thị trấn Định Quán , nhiệm kỳ 2010 – 2015.
- Hồ sơ bản vẽ và thuyết minh Điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng Thị trấn đến
năm 2020 tầm nhìn đến năm 2025.
I.1.3. Cơ sở thực tiễn
- Dự thảo Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu (2011 2020) tỉnh Đồng Nai.
- Dự thảo Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu (2011 2020) huyện Định Quán - Tỉnh Đồng Nai.
- Chỉ tiêu phân khai quy hoạch tạm cấp xã đến năm 2020.
- Niên giám thống kê các năm của huyện Định Quán.
- Số liệu kiểm kê đất đai năm 2010 của huyện Định Quán và Thị trấn.
- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất đai năm 2010 của huyện Định Quán và Thị trấn.
- Số liệu kiểm kê đất đai năm 2010 của thị trấn.

I.2. Khái quát địa bàn thị trấn Định Quán, huyện Định Quán
Thị Trấn Định Quán cách thành phố Hồ Chí Minh 115km, cách TP Biên Hoà 85km,
cách Đà Lạt 185km theo QL20, nằm trên QL20 giữa Đà Lạt và TPHCM. Tuyến QL
này đã được Nhà nước đầu tư nâng cấp có ảnh hưởng trực tiếp đến thị trấn Định Quán
và các Huyện trên QL20 nói chung.
Trên địa bàn Thị trấn có Quốc lộ 20 chạy qua nối liền với Quốc lộ 1 và các tỉnh
vùng Tây Nguyên thuận lợi cho việc đi lại và vận chuyển hàng hóa bằng đường bộ.
Là đô thị hạt nhân, trung tâm dịch vụ, công nghiệp của 3 huyện trong tiểu vùng phía
bắc tỉnh Đồng Nai bao gồm Định Quán - Tân Phú - Vĩnh Cửu.
Là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá xã hội, thương mại và dịch vụ quan trọng
của huyện Định Quán.
Là đô thị có nhiều tiềm năng về du lịch và dịch vụ du lịch .
Đường Cao tốc Dầu Giây - Đà lạt đoạn đi qua khu vực phía Nam Thị trấn tạo cho
Thị trấn các lợi thế sau đây:
- Gắn kết Thị Trấn với Biên Hòa - T.P Hồ Chí Minh trên trục đường cao tốc.
- Giảm áp lực cho QL20 .

Trang 10
 


Ngành quản lý đất đai

SVTH: Dương Thị Ngọc Hạnh

- Mở ra nhiều triển vọng thuận lợi cho việc giao lưu phát triển kinh tế - xã hội, thu
hút đầu tư để hình thành các khu dịch vụ, KCN - CCN. Đặc biệt là việc vận chuyển
giao lưu hàng hoá và phát triển du lịch.

SƠ ĐỒ VỊ TRÍ TT.ĐỊNH QUÁN

I.3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu
I.3.1. Nội dung nghiên cứu
- Tổ chức điều tra thu thập thông tin, tài liệu, số liệu.
- Đánh giá kết quả thực hiện quy hạch sử dụng đất kỳ trước.
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và HTSDĐ thị trấn Định Quán, huyện
Định Quán.
- Đánh giá tiềm năng đất đai và thực trạng sử dụng đất và kinh tế xã hội.
- Dự báo nhu cầu sử dụng đất đai.
- Xây dựng phương án qui hoạch sử dụng đất đai gồm: phương hướng, mục tiêu sử
dụng đất trong kỳ quy hoạch và xây dựng phương án QHSDĐ, trên cơ sở đó đánh giá
hiệu quả của phương án QHSDĐ đến kinh tế, xã hội, môi trường.
- Tổng hợp các phương án quy hoạch sử dụng đất của từng loại đất.
- Kế hoạch thực hiện sử dụng đất đai.

Trang 11
 


Ngành quản lý đất đai

SVTH: Dương Thị Ngọc Hạnh

I.3.2. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra: Điều tra thu thập hệ thống tài liệu, số liệu bản đồ có liên
quan, làm cơ sở cho công tác nội nghiệp; điều tra khảo sát thực địa, hiện trạng sử dụng
đất...
- Phương pháp thống kê: Thống kê số liệu về tình hình cơ bản, thống kê đất đai và
xây dựng các biểu theo quy định.
- Phương pháp so sánh, phân tích, tổng hợp: Sử dụng phương pháp phân tích so

sánh các số liệu kinh tế xã hội và đất đai, phương pháp phân tích tổng thể từ trên
xuống và ngược lại về kinh tế - xã hội, sự phát triển của các ngành,… để bố trí sử dụng
đất đai phù hợp, tiết kiệm và hiệu quả.
- Phương pháp dự báo: Dùng để dự báo về dân số, tình hình phát triển kinh tế – xã
hội, tiềm năng và nhu cầu sử dụng đất trong tương lai của từng ngành.
- Phương pháp bản đồ: Thành lập các loại bản đồ trung gian và bản đồ thành quả
của quy hoạch sử dụng đất đai.
-Phương pháp chuyên gia: Thu thập những ý kiến của những người, những chuyên
gia trong lĩnh vực QHSDĐ.
I.3.3. Quy trình thực hiện
Áp dụng Thông tư 19/2009/ TT- BTNMT về việc ban hành quy trình, nội dung lập
QHSDĐ cấp tỉnh, quốc gia, huyện, xã, gồm 7 bước:
Bước 1: Điều tra, phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên-kinh tế-xã hội.
Bước 2: Đánh giá tình hình sử dụng đất, biến động sử dụng đất, kết quả thực hiện
QHSDĐ kỳ trước và xây dựng BĐHTSDĐ.
Bước 3: Đánh giá tiềm năng đất đai và định hướng dài hạn về sử dụng đất.
Bước 4: Xây dựng phương án QHSDĐ.
Bước 5: Đánh giá tác động của phương án QHSDĐ đến kinh tế - xã hôi - môi
trường.
Bước 6: Phân kỳ QHSDĐ và lập KHSDĐ kỳ đầu.
Bước 7: Đề xuất các giải pháp thực hiện QHKHSDĐ.

Trang 12
 


Ngành quản lý đất đai

SVTH: Dương Thị Ngọc Hạnh

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, cảnh quan môi trường
II.1.1. Điều kiện tự nhiên
1/ Vị trí địa lý
Thị trấn Định Quán là trung tâm kinh tế của huyện Định Quán, cách thành phố
Biên Hòa khoảng 85 km về phía Đông Bắc với tổng diện tích tự nhiên là 996,13 ha
gồm có 12 ấp: Hiệp Thương, Hiệp Nghĩa, Hiệp Lợi, Hiệp Cường, ấp 114, Hiệp Tâm
1, Hiệp Tâm 2, Hiệp Lực, Hiệp Đồng, Hiệp Quyết, Hiệp Nhất và Hiệp Thuận.
Ranh giới hành chính tiếp giáp các xã trong huyện :
- Phía Bắc giáp xã Phú Vinh.
- Phía Tây và tây Bắc giáp xã Ngọc Định.
- Phía Đông và Đông Bắc giáp xã Gia Canh và Phú Lợi.
- Phía Nam giáp xã Phú Ngọc.
Bảng 1: Thống kê diện tích đất theo từng khu phố
STT

Khu phố

Số hộ

Diện tích (ha)

Tỉ lệ (%)

1

Hiệp thuận

159

92

9,21

2

Hiệp Lực

353

79

7,91

3

Hiệp Cường

253

56

5,60

4

Hiệp Nhất

379

90

9,01

5

Hiệp Đồng

766

182

18,22

6

Hiệp Tâm2

819

119

11,91

7

Hiệp Tâm 1

361

142

14,21

8

Hiệp Quyết

559

37

3,70

9

114

304

71

7,11

10

Hiệp Lợi

385

66

6,61

11

Hiệp thương

299

46

4,60

12

Hiệp Nghĩa

193

19,13
999,13

1,91
100,00

Tổng

4830

(Nguồn: số liệu tổng hợp)
2/ Khí hậu
Thị trấn Định Quán có khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, nhiệt độ ổn định
quanh năm.
Khí hậu trên địa bàn Thị trấn phân chia hai mùa rõ rệt:
+ Mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau, lượng mưa chiếm từ 10-15% tổng
lượng mưa trong năm, trong đó tháng 01 và tháng 02 hầu như không mưa nhưng lượng
bốc hơi cao (chiếm 64 - 67% tổng lượng bốc hơi trong năm).
+ Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10, mưa rất tập trung, chiếm 85 - 90% tổng lượng
mưa cả năm. Khí hậu Thị trấn được thể hiện qua một số chỉ tiêu như sau:
Trang 13
 


Ngành quản lý đất đai

SVTH: Dương Thị Ngọc Hạnh

 Nhiệt độ
Nhiệt độ trung bình từ 23oC đến 29oC chênh lệch nhiệt độ không cao giữa các tháng
trong năm, giữa các ngày trong tháng, giữa ngày và đêm.
Tổng tích ôn cao và nhiệt độ ít phân hoá tạo điều kiện cho việc bố trí các thời vụ
cây trồng trong năm. Tuy nhiên lượng mưa phân bố không đồng đều thường gây ảnh
hưởng đến sự tăng trưởng của cây trồng đặc biệt là sự lây lan sâu bệnh. Do đó cần
phân vùng nông nghiệp và lựa chọn cơ cấu cây trồng cho thích hợp với từng mùa vụ
trong năm.
 Mưa
- Do ảnh hưởng vùng cao nguyên Bảo Lộc - Lâm Đồng là sườn chắn gió Tây mang
nhiều hơi ẩm từ biển Ấn Độ Dương nên lương mưa ở Định Quán tương đối lớn từ
2500 – 2800mm/năm, có số ngày mưa từ 150 - 160 ngày/năm. Lượng mưa thường

phân bố theo mùa. Mùa khô: lượng mưa từ 10 - 15% tổng lượng mưa trong năm,
nhưng lượng bốc hơi cao (chiếm 64 – 67% tổng lượng bốc hơi trong năm).
3/ Địa hình Thị Trấn
Thị trấn Định Quán là một trong những địa bàn của tỉnh Đồng Nai thuộc địa hình
có dạng đồi gò lượn sóng, rộng và thoáng, có xu hướng thấp dần từ Tây sang Đông với
độ cao trung bình 170,5 m so với mực nước biển (điểm cao nhất khoảng 216 m và thấp
nhất khoảng 125 m) và được chia làm 03 dạng địa hình chính: Đồng bằng, đồi núi
lượn sóng và trũng.
+ Dạng địa hình đồng bằng: Chiếm diện tích khoảng 40-45% diện tích tự nhiên
phân bố ở phía Đông Nam thuộc các ấp: Hiệp Lợi, Hiệp Thương và Hiệp Nghĩa. Dạng
địa hình này thích hợp cho việc trồng lúa nước và nuôi trồng thủy sản. Tuy nhiên, do
hệ thống thủy lợi còn hạn chế nên hàng năm thường bị ngập vào mùa mưa và khô hạn
vào mùa nắng, chính vì vậy mà vẫn còn những hạn chế nhất định trong sản xuất nông
nghiệp.
+ Dạng địa hình đồi lượn sóng: Trải dài từ Tây sang Đông, có độ cao trung bình
170m so với mực nước biển, chiếm khoảng 40-50% diện tích tự nhiên, có độ dốc trung
bình từ 8-150, (có nơi trên 150 như Đồi 12, Núi Gia) phù hợp cho việc trồng cây nông
nghiệp lâu năm và cây ăn quả.
+ Dạng địa hình trũng: Nằm xen kẽ với các ngọn đồi dưới dạng thung lũng, chiếm
khoảng 5-10% diện tích tự nhiên.
Nhìn chung địa hình thị trấn thích hợp với sản xuất nông nghiệp.
4/ Thủy văn
Trên địa bàn Thị trấn chỉ có duy nhất suối Cầu Trắng chảy qua, nhưng lưu lượng
không lớn, thường không có nước vào mùa khô; bên cạnh đó hệ thống thủy lợi đã
xuống cấp, do vậy nguồn nước mặt không có khả năng phục vụ cho nông nghiệp.
II.1.2. Các nguồn tài nguyên, thực trạng môi trường
1. Tài nguyên đất : Có 3nhóm đất chính
Nhóm đất gley: 131,15 ha.
Nhóm đất xám: 532,99 ha trong đó đất xám ferralic chiếm 339,4 ha.
Nhóm đất đen: 322,07 ha còn lại là diện tích sông suối 12,92 ha.

Trang 14
 


Ngành quản lý đất đai

SVTH: Dương Thị Ngọc Hạnh

Bảng 2: Cơ cấu các nhóm đất chính trên địa bàn Thị trấn
Diện tích
(ha)
131,15
131,15
532,99
59,74
27,05
339,4
106,8
322,07
15,64
192,99
113,44
12,92
999,13

Tên đất
I. Nhóm đất gley
I.1 Đất gley chua
II. Nhóm đất xám
II.1. Đất xám cơ giới nhẹ

II.2. Đất xám có kết von
II.3. Đất xám ferralic
II.4. Đất xám gley
III. Nhóm đất đen
III.1. Đất nâu thẩm trên đá Bazan
III.2. Đất đen có kết von
III.3. Đất đen gley
Sông suối
Tổng diện tích tự nhiên

Tỷ lệ
(%)
13,13
13,13
53,35
5,98
2,71
33,97
10,69
32,24
1,57
19,32
11,35
1,29
100,00

(Nguồn: Phòng TN – MT Huyện Định Quán)

Biểu 1: Cơ cấu các nhóm đất chính
a) Nhóm đất gley

Nhóm đất gley có diện tích 131,15 ha, chiếm 13,13% diện tích tự nhiên, phân bố ở
khu vực có địa hình bằng phẳng ở phía Đông Nam của Thị trấn, thuộc ấp: Hiệp
Thương, Hiệp Lợi; có một đơn vị đất là đất gley chua.
Đất gley được sử dụng triệt để cho việc sản xuất nông nghiệp với cây trồng chính
là cây lúa. Do thường bị ngập nước vào mùa mưa nên chỉ thích hợp việc trồng cây lúa
nước.
b) Nhóm đất xám
Nhóm đất xám có diện tích 532,99 ha, chiếm 53,35% diện tích tự nhiên. Đây là
nhóm đất có diện tích lớn nhất và phân bố dọc theo hướng Tây Bắc, Tây Nam và một
phần ở Đông Nam Thị Trấn thuộc các ấp: Hiệp Tâm 1, Hiệp Tâm 2, Hiệp Lực, Hiệp
Đồng và Hiệp Thuận.
Trang 15
 


Ngành quản lý đất đai

SVTH: Dương Thị Ngọc Hạnh

Ở cấp phân vị thứ 2, nhóm đất xám được chia thành 4 đơn vị đất là: đất xám cơ giới
nhẹ, đất xám có kết von, đất xám ferralic và đất xám gley.
+ Đất xám cơ giới nhẹ
Có diện tích 59,74 ha, chiếm 5,98 % diện tích tự nhiên. Phân bố dọc theo Quốc lộ
20 thuộc ấp Hiệp Tâm 2 và Hiệp Đồng.
Đất xám cơ giới nhẹ đang được sử dụng cho mục đích nông nghiệp, chủ yếu trồng
các loại cây như: bắp, đậu, mít, xoài… Có thể đầu tư trồng những loại cây ăn trái như
cây nhãn, xoài…
+ Đất xám có kết von
Đất xám có kết von với diện tích 27,05 ha, chiếm 2,71% tổng diện tích đất tự nhiên.
Phân bố ở phía Tây Bắc thuộc ấp Hiệp Đồng.

Hiện nay đất này được sử dụng để trồng cây lâu năm mà đặc biệt là cây điều. Do
hình thành từ đá phiến và có địa hình cao, đá lẫn và đá lộ đầu nhiều nên khả năng sử
dụng còn rất hạn chế, sử dụng thích hợp nhất chủ yếu trong lâm nghiệp.
+ Đất xám ferralic
Đất xám ferralic có diện tích 339,4 ha, chiếm 33,97% diện tích tự nhiên. Phân bố
chủ yếu ở phía Tây Bắc và Tây Nam trên địa bàn.
Hiện tại diện tích này được sử dụng để trồng cây lâu năm, đặc biệt là cây điều. Do
địa hình cao, đá lẫn và đá lộ đầu nhiều, khả năng tưới tiêu kém nên khả năng sử dụng
của loại đất này cũng rất hạn chế, sử dụng thích hợp nhất chủ yếu là trong lâm nghiệp.
+ Đất xám gley
Đất xám gley có diện tích 106,80 ha, chiếm 10,69% diện tích đất tự nhiên. Phân bố
ở phía Bắc và một phần ở phía Đông Nam của Thị trấn.
Đất xám gley được sử dụng hầu hết trong nông nghiệp, đặc biệt là cây lúa nước.
Ngoài việc trồng lúa, đất xám gley có thể đầu tư cải tạo để trồng những loại cây thích
hợp như nhãn. Hạn chế của đất này là hàm lượng các chất dinh dưỡng kém đến trung
bình. Vì vậy, khi trồng các loại cây cần có đầu tư phân bón để cho cây trồng phát triển
tốt.
c) Nhóm đất đen
Nhóm đất đen có diện tích 322,07 ha, chiếm 32,24% diện tích tự nhiên. Phân bố ở
phía Bắc và một phần ở phía Tây Nam của Thị trấn bao gồm các ấp: Hiệp Thuận, Hiệp
Tâm 2 và Hiệp Quyết.
Ở cấp phân vị thứ 2, nhóm đất đen được chia thành 3 đơn vị đất là: Đất nâu thẫm
trên đá Bazan, đất đen có kết von và đất đen gley.
+ Đất nâu thẫm trên đá Bazan
Có diện tích 15,64 ha, chiếm 1,57% diện tích đất tự nhiên. Phân bố ở phía Tây Nam
thuộc ấp Hiệp Thuận.
Loại đất đang được sử dụng để trồng cây công nghiệp lâu năm như: tiêu, cà phê và
cây hàng năm khác. Khả năng sử dụng đối với loại đất này rất phong phú, có thể trồng
được các loại cây công nghiệp lâu năm, cây ăn trái vá cây hàng năm khác.

Trang 16