TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BÌNH CHÁNH ( BCCI )

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
BÌNH CHÁNH ( BCCI )”

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

: HUỲNH LỆ HÀ
: 08135019
: DH08TB
: 2008-2012
: Quản lý thị trường Bất động sản

-TP. Hồ Chí Minh, tháng 07, năm 2012-


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN: KINH TẾ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

HUỲNH LỆ HÀ

“TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
BÌNH CHÁNH ( BCCI )”

Giáo viên hướng dẫn: Th.S Nguyễn Đức Thành
Địa chỉ cơ quan: Trường Đại học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh

Ký tên

Tháng 07, năm 2012


LỜI CẢM ƠN
Lời cảm ơn đầu tiên con thành kính gửi đến Ba, Má – người đã
sinh thành, dưỡng dục và là điểm tựa tinh thần vững chắc cho con
trong suốt những năm tháng qua để con có được thành quả như ngày
hôm nay. Con cảm ơn tất cả thành viên trong gia đình luôn quan tâm
chăm sóc, động viên khích lệ và tạo điều kiện cho con hoàn thành tốt
việc học tập của mình!
Về phía nhà trường, em chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu
trường Đại học Nông Lâm TPHCM, Ban Chủ Nhiệm Khoa Quản Lý
Đất Đai và Bất Động Sản cùng quý Thầy Cô đã nhiệt tình giảng dạy,
truyền đạt những kiến thức quý giá làm hành trang cho em vững bước
vào đời.
Đặc biệt, với lòng biết ơn chân thành và sâu sắc, em xin gửi lời
tri ân đến Thầy Nguyễn Đức Thành đã hết lòng giúp đỡ, trực tiếp

hướng dẫn em hoàn thành tốt bài báo cáo tốt nghiệp.
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ban lãnh đạo cùng các
anh chị của Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh đặc biệt là
Giám đốc Đầu tư anh Hoàng Quang Huy và chuyên viên phân tích tài
chính anh Trần Lê Kim Thông đã nhiệt tình hướng dẫn, giúp đỡ em
trong suốt thời gian em thực tập tốt nghiệp tại công ty.
Tôi cảm ơn các bạn lớp DH08TB đã cùng tôi đồng hành trong
suốt những năm tháng đại học. Cảm ơn và cầu chúc cho tất cả mọi
người, gia đình, Thầy Cô, bạn bè nhiều sức khỏe, bình an và thành
công trong cuộc sống !
Huỳnh Lệ Hà


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Huỳnh Lệ Hà, Khoa Quản lý Đất Đai & Bất động sản,
Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM.
Đề tài: “ Tìm hiểu hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản
tại Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh ( BCCI )”.
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Đức Thành, Giảng viên Khoa Quản lý Đất Đai
và Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Tính cấp thiết của đề tài: Kinh tế Việt Nam đang trong tiến trình hội nhập kinh
tế thế giới. Quá trình này tạo ra nhiều cơ hội đồng thời cũng đặt ra nhiều thách thức rất
lớn, nhất là đối với các doanh nghiệp Việt Nam. Để đứng vững và phát triển trong điều
kiện cạnh tranh khắc nghiệt như hiện nay, đòi hỏi doanh nghiệp nghiên cứu đầu tư đưa
ra các sản phẩm có tính cạnh tranh cao, tạo sự khác biệt về chất lượng và giá cả so với
các sản phẩm khác trên thị trường. Đầu tư vào bất cứ dự án nào cũng có nhiều rủi ro
nhất định, đặc biệt là đầu tư kinh doanh bất động sản do hoạt động này liên quan đến
một lượng vốn rất lớn, thời gian đầu tư dài và rất nhạy cảm với những thay đổi của
chính sách nhà nước. Để hạn chế rủi ro, dự án đầu tư bất động sản phải được phân tích
đánh giá toàn diện về các khía cạnh như : phân tích thị trường, phân tích kĩ thuật, phân

tích nguồn lực, phân tích môi trường và xã hội… Trong điều kiện các nguồn lực ngày
càng khan hiếm, mục tiêu cao nhất của phân tích và thẩm định dự án đầu tư là nhằm
đánh giá tính khả thi, ra quyết định thực hiện dự án đồng thời phát hiện các rủi ro kịp
thời khắc phục để mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư. Do đó, công tác phân tích hiệu
quả tài chính là công tác hết sức quan trọng không thể thiếu khi thực hiện một dự án
đầu tư bất động sản nhất là trong bối cảnh kinh tế thị trường nhiều biến động như hiện
nay.
Cơ sở lý luận: các lý thuyết về BĐS, thị trường BĐS, hoạt động đầu tư kinh
doanh BĐS, tổng quan về phân tích tài chính dự án đầu tư BĐS, các văn bản pháp luật
liên quan hoạt động đầu tư BĐS, cùng những lý luận thực tiễn đưa ra sự cần thiết đầu
tư dự án BĐS.
Nội dung nghiên cứu: ứng dụng các kiến thức đã học để phân tích hiệu quả tài
chính dự án “ Khu chung cư Tân Tạo 1 ( Khu dân cư phía Bắc kênh Lương Bèo)” do
Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCCI) làm chủ đầu tư. Nội dung bao
gồm: tìm hiểu sơ lược về hoạt động phân tích hiệu quả tài chính tại công ty; tiến hành
phân tích lại hiệu quả tài chính của dự án tại thời điểm hiện tại qua đó đánh giá tính
khả thi của dự án và đưa ra kiến nghị cho công ty về hoạt động đầu tư dự án Bất động
sản cũng như đưa ra các đề xuất cho dự án nhằm hạn chế rủi ro.
Phương pháp nghiên cứu chủ yếu được sử dụng là phương pháp phân tích, tính
toán, tổng hợp: phân tích các số liệu tài chính của dự án, các phân khúc thị trường, khả
năng cạnh tranh chiếm lĩnh thị trường của dự án, tính toán tổng hợp các số liệu có liên
quan đến dự án cần phân tích.Từ kết quả nghiên cứu có thể đánh giá được tính khả thi
của dự án, xem xét khả năng thích nghi của dự án trong tình hình thị trường bất động
sản biến động như hiện nay, góp phần giúp nhà đầu tư quản lý dự án hiệu quả hơn.


MỤC LỤC

ĐẶT VẤN ĐỀ ...................................................................................................... 1
PHẦN I: TỔNG QUAN ...................................................................................... 3

I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu: ................................................................3
I.1.1. Cơ sở khoa học ...............................................................................................3
I.1.2. Cơ sở pháp lý ................................................................................................12
I.1.3. Cơ sở thực tiễn. .............................................................................................12
I.2. Giới thiệu về Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCCI): .....13
I.2.1. Quá trình hình thành và phát triển của Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng
Bình Chánh (BCCI)................................................................................................13
I.2.2. Các lĩnh vực hoạt động: ................................................................................14
I.2.3. Cơ cấu tổ chức hoạt động .............................................................................15
I.3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu: ...........................................................18
I.3.1. Nội dung nghiên cứu.....................................................................................19
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu ..............................................................................19
I.3.3. Quy trình thực hiện đề tài: ............................................................................19

PHẦN II. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .............................................................. 21
II.1. Tình hình thị trường thời điểm phân tích .....................................................21
II.2. Khái quát hoạt động phân tích dự án đầu tư tại Công ty Cổ phần Đầu tư
Xây dựng Bình Chánh .............................................................................................23
II.3. Giới thiệu về dự án ..........................................................................................25
II.4. Phân tích tài chính dự án khu chung cư Tân tạo 1 .....................................31
II.4.1. Các bước cần thiết khi tiến hành phân tích tài chính cho dự án đầu tư bất
động sản: ................................................................................................................31
II.4.2. Xác định tổng mức đầu tư và cơ cấu nguồn vốn: ........................................31
II.4.3. Lập bảng doanh thu dự kiến ........................................................................35
II.4.4. Chi phí kinh doanh các khu và thuế VAT phải nộp. ...................................38
II.4.5. Dự trù lãi lỗ của dự án. ................................................................................39
II.4.6. Bảng ngân lưu tài chính của dự án: .............................................................40
II.4.7. Tính toán các chỉ tiêu tài chính NPV, IRR, Thời gian hoàn vốn, B/C ........42
II.4.8. Phân tích độ nhạy. .......................................................................................44
II.4.9. Phân tích tình huống ( Scenario Analysis ) .................................................48

KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ : ............................................................................ 51


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BĐS: Bất động sản
TT BĐS: Thị trường Bất động sản
TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh
UBND: Ủy ban nhân dân
BCCI: Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh
TTTM: Trung tâm thương mại

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 01: Đánh giá thị trường căn hộ tại TP.HCM đến quý I/2012 .................... 22
Bảng 02: Thị trường mặt bằng bán lẻ tại TP. HCM đến quý I/2012 .................. 23
Bảng 03: Phân tích các mặt ưu, hạn chế, cơ hội, thách thức của dự án chung cư
Tân Tạo 1............................................................................................................. 28
Bảng 04: Diện tích xây dựng và kinh doanh các khu. ........................................ 30
Bảng 05: Chi phí đầu tư ...................................................................................... 33
Bảng 06: Cơ cấu nguồn vốn ................................................................................ 34
Bảng 07: Tiến độ giải ngân vốn chủ sở hữu ....................................................... 34
Bảng 08: Kế hoạch trả nợ .................................................................................... 34
Bảng 09: Phân kì đầu tư ...................................................................................... 35
Bảng 10: Giá bán dự kiến căn hộ các loại. .......................................................... 36
Bảng 11: Doanh thu căn hộ theo kế hoạch.......................................................... 36
Bảng 12: Doanh thu căn hộ theo tiến độ thanh toán. .......................................... 37
Bảng 13: Tổng doanh thu dự kiến theo tiến độ thanh toán của dự án. ............... 38
Bảng 15: Thuế VAT phải nộp ............................................................................. 39
Bảng 16: Dự trù lãi lỗ. ......................................................................................... 40
Bảng 18: Hiệu quả dự án theo quan điểm TIPV. ................................................ 43

Bảng 19: Hiệu quả dự án theo quan điểm EPV. ................................................. 43
Bảng 20: Độ nhạy một chiều theo giá bán .......................................................... 45
Bảng 21: Độ nhạy một chiều theo dự phòng phí ................................................ 47
Bảng 22: Tình huống giả định ............................................................................. 48
Bảng 23: Kết quả phân tích tình huống: ............................................................. 49


DANH MỤC HÌNH
Hình: Dự án khu chung cư Tân Tạo 1 ........................................................................... 27

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 01: Cơ cấu tổ chức hoạt động của Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng
Bình Chánh (BCCI) ............................................................................................. 15
Sơ đồ 02 : Diễn biến CPI qua các tháng . ........................................................... 21
Sơ đồ 03: Nguồn cung căn hộ qua các năm . ...................................................... 22
Sơ đồ 04: Hoạt động phân tích dự án đầu tư tại Công ty Cổ phần Đầu tư Xây
dựng Bình Chánh ( BCCI ). ................................................................................ 23
Sơ đồ 05 : Vị trí khu chung cư Tân Tạo 1........................................................... 28


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Huỳnh Lệ Hà

ĐẶT VẤN ĐỀ
• Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế quốc
dân vì nó liên quan trực tiếp đến một lượng tài sản cực lớn về vốn, quy mô, tính chất
cũng như giá trị các mặt trong nền kinh tế. Thị trường BĐS có mối quan hệ trực tiếp
với các thị trường khác như thị trường tín dụng, thị trường chứng khoán, thị trường vật

liệu xây dựng, thị trường lao động… Theo đánh giá của Tổng cục Thuế và nhận định
của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển, nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng
thêm 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1.5 -2
USD vì vậy phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS thông qua các biện pháp kích
thích đầu tư vào đất đai, tạo lập các nhóm công trình, nhà xưởng…sẽ tạo nên sự
chuyển dịch quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi
cả nước Những năm gần đây, thị trường BĐS liên tục trải qua nhiều cơn sốt nóng –
lạnh, nguyên nhân từ nhiều mặt như thay đổi chính sách tài chính, cung cầu, thiếu
thông tin minh bạch, chính sách tín dụng, gây ảnh hưởng trực tiếp đến tâm lý nhà đầu
tư vào thị trường. Cho đến nay, tuy thị trường vẫn còn non trẻ và trải qua nhiều thăng
trầm nhưng về lâu dài vẫn được đánh giá là thị trường đầy tiềm năng, đóng góp tích
cực vào sự phát triển kinh tế - xã hội.
Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những trung tâm kinh tế văn hóa khoa học
kỹ thuật lớn của cả nước. Thành phố có tốc độ phát triển kinh tế cao đã thu hút được
nhiều nhà đầu tư cho sự phát triển kinh tế xã hội. Đầu tư xây dựng kinh doanh BĐS tại
TPHCM hiện nay là một lĩnh vực tất yếu được phát triển và cũng là lĩnh vực khai thác
đầy tiềm năng của doanh nghiệp bởi lẽ nhu cầu về nhà ở tại TPHCM rất cao và không
ngừng gia tăng. Tuy nhiên, thực tế đã chứng minh đây là lĩnh vực chứa đựng nhiều rủi
ro vì thời gian đầu tư dài, nhu cầu vốn lớn, và thường nhạy cảm với những thay đổi
của chính sách nhà đất. Để đảm bảo tính khả thi của một dự án đầu tư trong lĩnh vực
này, ngoài việc tính toán, thẩm định về vị trí, quy mô, hạ tầng dự án thì yêu cầu về
phân tích các chỉ tiêu tài chính của dự án giữ một vai trò hết sức quan trọng đối với
nhà đầu tư trước khi ra quyết định đầu tư dự án. Nhận thức được tầm quan trọng của
vấn đề trên, được sự phân công của Khoa, tôi tiến hành đề tài: “ TÌM HIỂU HOẠT
ĐỘNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BÌNH CHÁNH” với mong muốn
ứng dụng những kiến thức đã học vào công việc thực tế của một chuyên viên phân tích
tài chính của dự án đầu tư theo quy trình và kỹ thuật phân tích tài chính của công ty.
Trên cơ sở đó đánh giá được điểm mạnh và hạn chế của quy trình, kỹ thuật phân tích
taì chính dự án BĐS của công ty nhằm đóng góp vào sự hoàn thiện và phát triển của

công ty.
• Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
Nghiên cứu hoạt động phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư xây dựng của Công ty
Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh như: quy trình phân tích dự án đầu tư BĐS, các
chỉ tiêu tài chính được sử dụng trong quá trình phân tích hiệu quả tài chính, độ tin cậy
của quy trình, từ đó đánh giá những điểm mạnh, hạn chế của hoạt động phân tích tài
chính dự án đầu tư BĐS tại công ty và đưa ra những đề xuất nhằm đóng góp vào sự
hoàn thiện của công tác và sự lớn mạnh của công ty.
Trang 1


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Huỳnh Lệ Hà

• Đối tượng nghiên cứu của đề tài:
- Quy trình phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư chung của công ty.
- Nghiên cứu phân tích hiệu quả tài chính dự án …
• Phạm vi nghiên cứu của đề tài:
- Đề tài được thực hiện tại: Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh(
BCCI )
- Phạm vi nội dung thực hiện đề tài: Tìm hiểu quy trình phân tích hiệu quả tài
chính dự án đầu tư BĐS tại công ty. Thu thập sử dụng các số liệu cần thiết liên quan
đến dự án để tiến hành phân tích và viết báo cáo.
- Thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài: 03/04/2012 đến 29/06/2012.

Trang 2


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Huỳnh Lệ Hà

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu:
I.1.1. Cơ sở khoa học
1. Tổng quan về bất động sản ( BĐS ) và thị trường BĐS:
a. Bất động sản:
 Khái niệm Bất động sản:
BĐS là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây
dựng gắn với đất đai, kể cả các tài sản khác gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng,
các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Hầu hết các quốc gia coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất
đai, không tách rời với đất đai ( Điều 517, 518 Luật dân sự - Cộng Hòa Pháp ), được
xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 86 Luật Dân Sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân
sự Cộng Hòa Liên Bang Nga, Điều 94,96 Luật Dân Sự Cộng Hòa Liên Bang Đức ).
Theo Điều 174 Bộ Luật Dân Sự năm 2005 của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ
Nghĩa Việt Nam quy định, BĐS là các tài sản bao gồm:
+ Đất đai.
+ Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản, công trình xây
dựng gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó.
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định.
 Đặc điểm của Bất động sản:
• Tính cố định.
• Tính khan hiếm.
• Tính lâu bền.
• Tính dị biệt.
• Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
• Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chủ trương của Nhà nước.

 Phân loại Bất động sản: Hiện nay kinh nghiệm ở nhiều nước và nước ta
cho thấy BĐS thường được phân làm 3 loại:
- BĐS có đầu tư xây dựng: đó là các BĐS đã có sự đầu tư xây dựng của nhà nước
hoặc các nhà đầu tư như: BĐS là hạ tầng cơ sở, BĐS là nhà ở, nhà xưởng, văn phòng
làm việc, cho thuê.
- BĐS không đầu tư xây dựng gồm các loại BĐS như: đất rừng, đất nông nghiệp,
đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy hải sản, đất làm muối, đất chưa sử dụng…
- BĐS đặc biệt: là những BĐS như các các nhà thờ, đền chùa, nghĩa trang, di sản
văn hóa dân tộc.
b. Thị trường Bất động sản:
 Khái niệm thị trường BĐS:
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có liên quan. Là nơi
diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có
liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… liên quan đến BĐS giữa các chủ thể trên
Trang 3


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Huỳnh Lệ Hà

thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy
phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.
Phân loại thị trường BĐS:
- Theo mục đích sử dụng:
+ Thị trường đất sản xuất nông nghiệp
+ Thị trường nhà ở
+ Thị trường nhà xưởng công nghiệp
+ Thị trường BĐS phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc, văn
phòng

- Theo tính chất kinh doanh
+ Thị trường mua bán, chuyển nhượng BĐS
+ Thị trường cho thuê BĐS
+ Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS
+ Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
- Theo trình tự gia nhập thị trường:
+ Thị trường sơ cấp: thị trường có một bên là nhà nước, bên kia là các đối tượng
được giao, cho thuê đất – là nơi thực hiện các giao dịch giữa nhà nước ( đại diện chủ
sở hữu ) và người sử dụng đất.
+ Thị trường thứ cấp: là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những người
sử dụng đất – nơi mua bán và thực hiện các giao dịch khác về BĐS giữa những người
sử dụng đất.
 Đặc điểm của thị trường BĐS:
- TT BĐS không có thị trường trung tâm, mang tính địa phương, tính vùng, khu
vực sâu sắc, nhất là thị trường nhà ở;
- TT BĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà là thị trường giao
dịch các quyền và lợi ích chứa đựng bên trong BĐS;
- TTBĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo;
- Cung về BĐS phản ứng chậm so với với biến động về cầu và giá cả BĐS;
- TT BĐS chịu sự chi phối của Nhà nước ( Pháp luật, chính sách…);
- TT BĐS nhạy cảm, dễ biến động, khi có sự biến động của các yếu tố kinh tế,
chính trị, xã hội . Dễ bị “ nóng “ khi kinh tế tăng trưởng cao và “ đóng băng “ khi kinh
tế suy giảm.
- TT BĐS có quan hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính, động thái phát triển
của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế.
2. Tổng quan về đầu tư và đầu tư Bất động sản
 Các khái niệm trong hoạt động đầu tư:
* Đầu tư:
- Là hoạt động sử dụng các nguồn lực trong một thời gian dài nhằm mục đích thu
về lợi nhuận hoặc các lợi ích kinh tế - xã hội. Thực chất của hoạt động đầu tư là tìm

kiếm lợi nhuận đối với chủ đầu tư là doanh nghiệp và mang lại lợi ích kinh tế xã hội
Trang 4


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Huỳnh Lệ Hà

- Theo Luật Đầu tư 2005 : Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản
hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản và tiến hành hoạt động đầu tư theo quy
định của Luật đầu tư và các quy định khác của pháp luật có liên quan
* Dự án đầu tư: Tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo
mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định, nhằm đạt được sự tăng
trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch
vụ trong khoảng thời gian xác định.
* Phân loại các hình thức đầu tư
 Theo lĩnh vực đầu tư
- Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng
- Đầu tư phát triển công nghiệp
- Đầu tư phát triển nông nghiệp
- Đầu tư phát triển dịch vụ
 Theo nguồn vốn đầu tư
- Đầu tư bằng nguồn vốn trong nước
- Đầu tư bằng nguồn vốn nước ngoài
 Theo chủ thể đầu tư
- Đầu tư của nhà nước
- Đầu tư của doanh nghiệp
- Đầu tư cá nhân
 Theo chức năng quản trị vốn
- Đầu tư trực tiếp:

+ Đầu tư phát triển: bỏ vốn tạo năng lực sx mới
+ Đầu tư chuyển dịch : mua lại cổ phần để nắm quyền chi phối doanh nghiệp.
- Đầu tư gián tiếp: Người bỏ vốn không trực tiếp tham gia quản trị vốn đã bỏ ra:
chương trình tài trợ không hoàn lại, các tổ chức, cá nhân mua chứng khoán để
hưởng lợi tức
 Theo thời gian thực hiện
- Đầu tư ngắn hạn ( < 5 năm )
- Đầu tư trung hạn ( 5 năm đến 10 năm )
- Đầu tư dài hạn ( > 10 năm )
 Theo đặc điểm hoạt động của các kết quả đầu tư
- Đầu tư cơ bản nhằm tái sx các tài sản cố định
- Đầu tư vận hành nhằm tạo ra các tài sản lưu động
 Khái niệm đầu tư BĐS
Là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là BĐS, mua, bán, khai thác cho
thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ BĐS, hoạt động đầu tư Bất động sản nhằm mục đích
sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội. Về thời gian đầu tư được tính từ khi bắt đầu dự án
đến khi kết thúc hoạt động dự án. Đầu tư là hoạt động được thực hiện trong thời gian
đầu của chu kỳ dự án.
 Vai trò của đầu tư BĐS
Trang 5


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Huỳnh Lệ Hà

- Dự án đầu tư bất động sản là phương tiện để chuyển dịch và phát triển cơ cấu
kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
- Dự án đầu tư giải quyết quan hệ cung cầu trong phát triển. Vì vậy mà đẩy mạnh
hoạt động đầu tư vào bất động sản chính là tăng cường việc phát huy mọi tiềm năng về

vốn của các thành phần kinh tế ở trong nước, thu hút nguồn vốn đầu tư của nước
ngoài, khai thác đất hợp lý và có hiệu quả nhằm phục vụ cho sự nghiệp phát triển kinh
tế.
- Dự án đầu tư bất động sản góp phần xây dựng cơ sở vật chất – kỹ thuật, nguồn
lực mới cho phát triển. Các dự án đầu tư Bất động sản (bao gồm hình thức đầu tư mới
và đầu tư chiều sâu) cho khả năng hình thành các khu dân cư, khu công nghiệp, các
trung tâm vui chơi giải trí, trung tâm thương mại, khách sạn,… mới hay được nâng cấp
cải tạo. Từ đó tạo ra những năng lực sản xuất mới, tạo ra nhiều giá trị gia tăng cho xã
hội, thúc đẩy sự nghiệp phát triển
- Dự án đầu tư Bất động sản góp phần không ngừng nâng cao đời sống vật chất và
tinh thần cho nhân dân, cải biến bộ mặt kinh tế - xã hội của đất nước.
 Phân loại hoạt động đầu tư BĐS
- Theo quan hệ quản lý của chủ đầu tư: đầu tư trực tiếp, đầu tư gián tiếp.
- Theo nội dung kinh tế của đầu tư: đầu tư xây dựng cơ bản, đầu tư tài sản lưu
động, đầu tư lao động.
- Theo hình thức đầu tư: đầu tư mới, đầu tư theo chiều sâu, đầu tư mở rộng các
công trình hiện có.
- Theo thời hạn đầu tư: đầu tư dài hạn (trên 10 năm), đầu tư trung hạn (từ 5 năm
đến 10 năm), đầu tư ngắn hạn (5 năm trở xuống).
3. Quy trình thực hiện dự án đầu tư kinh doanh BĐS
 Hoạt động kinh doanh BĐS
Theo Luật kinh doanh BĐS số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006, Kinh doanh
BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để
bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi
Dự án kinh doanh BĐS được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô
hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ BĐS, chúng bao gồm:
+ Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng.
+ Dự án căn hộ cho thuê.
+ Dự án trung tâm thương mại.
+ Dự án khách sạn, nhà hàng.

+ Dự án về dịch vụ nhà ở.
+ Dự án hạ tầng khu công nghiệp.
+ Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên.
Quy trình thực hiện dự án đầu tư, kinh doanh BĐS.
- Bước 1. Nghiên cứu, đánh giá cơ hội đầu tư.
- Bước 2. Nghiên cứu tiền khả thi.
- Bước 3. Nghiên cứu khả thi.
Trang 6


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Huỳnh Lệ Hà

Bước 4. Thẩm định và ra quyết định đầu tư.
Bước 5. Thiết kế chi tiết..
Bước 6. Tổ chức đấu thầu, đàm phán, ký hợp đồng.
Bước 7. Xây dựng, lắp đặt, tuyển dụng, đào tạo nhân lực.
Bước 8. Nghiệm thu, bàn giao, thanh quyết toán.
4. Tổng quan về phân tích tài chính dự án đầu tư BĐS
Khái niệm và vai trò của phân tích tài chính dự án đầu tư BĐS
 Khái niệm: Phân tích tài chính dự án đầu tư là quá trình phân tích những lợi ích
mà dự án mang lại cân đối với những chi phí đã bỏ ra cho dự án. Sự phân tích này
hoàn toàn dựa trên giá cả thị trường.
 Mục đích của phân tích tài chính đối với dự án đầu tư là xem xét nhu cầu và sự
đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện dự án nhằm đem lại hiệu quả tài
chính kinh tế, xã hội cho dự án.
 Phân tích tài chính có vai trò quan trọng không chỉ đối với chủ đầu tư mà còn cả
đối với các cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư của Nhà nước, các cơ quan tài
trợ vốn cho dự án.

- Đối với chủ đầu tư: cung cấp thông tin cần thiết để chủ đầu tư đưa ra quyết định
có nên đầu tư không.
- Đối với các cơ quan có thẩm quyền: quyết định đầu tư của Nhà nước là một trong
những căn cứ xem xét đầu tư đối với các dự án sử dụng nguồn vốn của Nhà nước.
- Đối với các cơ quan tài trợ vốn cho dự án: là căn cứ quan trọng để quyết định tài
trợ vốn cho dự án.
 Phân tích tài chính còn là cơ sở để tiến hành phân tích khía cạnh kinh tế xã hội.
Nội dung của phân tích tài chính dự án đầu tư BĐS
-

Để đi đến quyết định đầu tư, cần phải phân tích để lựa chọn dự án đầu tư, vấn đề
quan trọng khi lựa chọn dự án trước khi ra quyết định đầu tư là phải đánh giá được
hiệu quả đầu tư của dự án.
Nội dung của công tác Phân tích tài chính dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư
BĐS nói riêng bao gồm:
 Xác định tổng mức vốn đầu tư và cơ cấu nguồn vốn của dự án; xác định các
nguồn tài trợ cho dự án, khả năng đảm bảo vốn từ mỗi nguồn về mặt số lượng và
tiến độ.
 Lập các báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm hoặc từng giai đoạn của đời dự
án và xác định dòng tiền của dự án.
 Tính các chỉ tiêu phản ánh mặt tài chính của dự án đầu tư:
Chỉ tiêu hiện giá thu nhập ròng của dự án (NPV)
Chỉ tiêu suất hoàn vốn nội bộ (IRR)
Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn đầu tư (T)
Chỉ số lợi nhuận ( P/I )
• Hiện giá thu nhập thuần –NPV
Trang 7


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Huỳnh Lệ Hà

Hiện giá thu nhập thuần của dự án là chênh lệch giữa tổng giá trị hiện tại của các dòng
tiền thu được trong từng năm thực hiện dự án đối với vốn đầu tư bỏ ra được hiện tại
hóa ở thời điểm phân tích.
Công thức:

NPV=
Trong đó:
Bt: dòng tiền vào của dự án năm t
Ct : dòng tiền ra của dự án năm t
r: lãi suất chiết khấu được lựa chọn
n: số năm tồn tại ( tuổi đời ) dự án
- Nếu NPV > 0: dự án đầu tư có hiệu quả, NPV càng lớn hiệu quả đầu tư càng cao,
dự án càng hấp dẫn.
- Nếu NPV = 0: thu nhập dự án vừa đủ bù đắp chi phí, tùy thuộc tình hình cụ thể
mà từ chối hay chấp nhận dự án.
- Nếu NPV <0: thu nhập của dự án không đủ bù đắp chi phí đã bỏ ra.
Ưu điểm:
- Có tính đến thời giá của tiền tệ.
- NPV đo lường trực tiếp phần lợi nhuận mà dự án đóng góp vào tài sản của cổ
đông. Sử dụng chi phí cơ hội và sử dụng vốn làm tỷ lệ chiết khấu.
- NPV giả định tạm thời được tái đầu tư với tỷ lệ sinh lời bằng tỷ lệ chi phí sử dụng
vốn.
- Quyết định chấp thuận hay từ chối và xếp hạng dự án phù hợp với mục tiêu tối đa
hóa lợi nhuận.
Nhược điểm
NPV không được trình bày bằng tỷ lệ phần trăm, và không vạch rõ những nguồn
tạo ra một giá trị hiện giá thuần.

Đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ khó xác định chính xác chi phí sử dụng vốn.
NPV không chỉ phụ thuộc vào dòng tiền thu ròng của dự án mà còn phụ thuộc vào
tỷ suất chiết khấu dự án (r ) và tuổi thọ của dự án.
• Suất hoàn vốn nội bộ - IRR
Suất hoàn vốn nội bộ hay tỷ suất doanh lợi nội bộ là tỷ lệ lãi suất chiết khấu mà tại đó
giá trị hiện tại ròng của dự án bằng 0. Tỷ suất hoàn vốn nội bộ phản ánh mức lãi suất
cao nhất mà dự án có thể thanh toán.
Tỷ suất hoàn vốn nội tại của dự án là lãi suất r thỏa mãn phương trình :

NPV=
Trong đó:
IRR: suất hoàn vốn nội bộ cần tính
Trang 8


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Huỳnh Lệ Hà

Bt : dòng tiền vào của dự án năm t
Ct: dòng tiền ra của dự án năm t
n: số năm tồn tại dự án
- IRR=r: suất sinh lợi do dự án tạo ra đúng bằng tỷ suất sinh lời kỳ vọng của dự
án hay là vừa đủ bù đắp chi phí sử dụng vốn.
- IRR hay là không đủ bù đắp chi phí sử dụng vốn.
- IRR > r : suất sinh lợi do dự án tạo ra lớn hơn tỷ suất sinh lời kỳ vọng của dự
án hay là bù đắp được chi phí sử dụng vốn.
Ưu điểm:
- Có tính đến thời giá của tiền tệ.

- Có thể tính IRR mà không cần biết suất chiết khấu.
Nhược điểm:
- Phụ thuộc quy mô, tuổi thọ dự án đầu tư.
- Phụ thuộc thời điểm đầu tư.
- Sử dụng phương pháp này có thể cho ra nhiều IRR hoặc không có IRR nào cả .
- Tính toán phức tạp.
• Chi phí sử dụng vốn bình quân ( WACC )
Định nghĩa: Vốn đầu tư của dự án được huy động từ hai nguồn: vốn chủ sở hữu và
vốn đi vay. Mỗi nguồn vốn có một suất sinh lời đòi hỏi khác nhau. Đối với nhà cho
vay, yêu cầu là lãi suất, đối với chủ sở hữu đó là suất sinh lợi kỳ vọng thường cao hơn
do rủi ro cao hơn. Trong trình tự thanh toán, vốn chủ sở hữu ở vị trí cuối cùng, khoản
nợ vay được ưu tiên nhận trước. Suất chiết khấu của một dự án phải được tính bình
quân của chi phí sử dụng các loại vốn, có trọng số là các tỷ lệ của từng nguồn vốn.
Công thức:

WACC= %D x rd ( 1-t % ) + %E x re
Trong đó:
%D: tỷ lệ nợ vay trên tổng vốn đầu tư
%E: Tỷ lệ vốn chủ sở hữu trên tổng vốn đầu tư
Rd: lãi suất tiền vay
Re: suất sinh lời yêu cầu của vốn chủ sở hữu
T% là thuế suất
• Thời gian hoàn vốn ( PP )
Thời gian hoàn vốn đầu tư là khoảng thời gian cần thiết mà dự án tạo ra dòng tiền thu
nhập bằng chính số vốn đầu tư bỏ ra để thực hiện dự án.
• Thời gian hoàn vốn không chiết khấu
Công thức:

PP = n +

Trong đó:
NCFt: dòng tiền ròng trong năm t
Trang 9


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Huỳnh Lệ Hà

n: số năm để dòng tiền tích lũy của dự án < 0, nhưng dòng tiền tích lũy sẽ dương đến
< 0 và
>0
khi đến năm n +1 , tức là:
Ưu điểm: thể hiện khả năng thanh khoản và rủi ro của dự án. Thời gian hoàn vốn
ngắn cho thấy tính thanh khoản của dự án càng cao và rủi ro đối với vốn đầu tư của dự
án càng thấp.
Nhược điểm: không xem xét dòng tiền sau thời gian hoàn vốn và không quan tâm đến
giá trị của dòng tiền theo thời gian, mang tính chủ quan, không có cơ sở để xác định.
• Thời gian hoàn vốn có chiết khấu:
Để khắc phục nhược điểm không quan tâm đến giá trị tiền tệ của chỉ tiêu thời
gian hoàn vốn không chiết khấu, người ta có thể sử dụng phương pháp thời gian hoàn
vốn có chiết khấu. Thời gian hoàn vốn có chiết khấu được tính toán giống như công
thức xác định thời gian hoàn vốn không chiết khấu, nhưng dựa trên dòng tiền có chiết
khấu.
• Chỉ số sinh lời ( PI , B/C )
Chỉ số sinh lời hay chỉ số lợi nhuận hay còn gọi là tỉ số lợi ích – chi phí là giá trị hiện
tại của dòng tiền ròng trong thời gian hoạt động so với hiện giá chi phí đầu tư ban đầu.

PI =
Trong đó:

PV: hiện giá của dòng tiền trong giai đoạn hoạt động.
I: hiện giá chi phí đầu tư ban đầu.
- Nguyên tắc chấp nhận dự án theo PI: PI >= 1: chấp nhận dự án, tổng các khoản
lợi ích của dự án đủ để bù đắp chi phí phải bỏ ra của dự án, dự án có khả năng sinh lợi.
Ngược lại PI <1 : bác bỏ dự án.
• Đánh giá tính khả thi về mặt tài chính của dự án đầu tư:
Tính khả thi về mặt tài chính của dự án đầu tư được đánh giá không chỉ qua các chỉ
tiêu phản ánh mặt tài chính của dự án mà còn được thực hiện thông qua việc xem xét
độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư. Độ an toàn về tài chính được xem xét
trên các mặt sau:
- An toàn về nguồn vốn: thông qua các chỉ tiêu: thời gian hoàn vốn, điểm hòa
vốn.
- An toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng
trả nợ.
• Phân tích độ nhạy của dự án đầu tư:
Phân tích độ nhạy là phương pháp phân tích độ rủi ro dài hạn, nhằm xác định sự
thay đổi khả năng sinh lời của dự án đầu tư khi dự tính có sự biến động giá trị đầu vào
và đầu ra của dự án trong điều kiện bất định.
Phương pháp:
-Phân tích độ nhạy một chiều: Là phân tích các kết quả có thể có trong trường
hợp chỉ có một yếu tố không chắc chắn thay đổi. Giá trị thường được đưa vào phân
Trang 10


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Huỳnh Lệ Hà

tích là NPV của dự án. Các yếu tố thay đổi có thể là chi phí, giá bán, lạm phát, tỷ
giá hối đoái...

- Phân tích độ nhạy hai chiều: Nguyên tắc cũng giống như phân tích độ nhạy một
chiều nhưng lúc này có hai yếu tố không chắc chắn thay đổi.
 Thời giá tiền tệ của mô hình ngân lưu chiết khấu
 Thời giá tiền tệ
Xét về quan điểm giá trị sử dụng đồng tiền trong đầu tư, không tính đến đồng tiền
mất giá vì lạm phát, thì cùng với một số tiền, giá trị tại thời điểm hiện tại luôn lớn hơn
số tiền đó ở thời điểm tương lai. Giá trị tiền tệ được phân tích, nhận định từ nhiều góc
độ.
Với góc độ tài chính nó được so sánh giữa các khả năng sinh lời của đồng tiền.
Trong mức độ cao hơn, nó là sự nhìn nhận giữa năng lực sản xuất và nhu cầu tiêu dùng
trong nền kinh tế hàng hoá, trong đó có thể đồng tiền không tự dưng sinh ra lãi. Nhưng
các nhà kinh tế thừa nhận đồng tiền lớn lên theo thời gian, đó là phần thưởng cho
người tiêu dùng sau và phần thưởng cho người mạo hiểm chấp nhận kinh doanh.
Qua các nhận định đã nêu cho thấy việc tính toán giá trị tiền tệ theo thời gian là
rất cần thiết cho các nhà phân tích tài chính, các nhà đầu tư. Vì nó là điều kiện giúp
xác định giá trị tương đương hiện tại của một trong nhiều khoản tiền trong tương lai và
trong nhiều trường hợp ngược lại, xác định giá trị tương đương trong tương lai của
một số tiền sẵn có trong hiện tại.
 Giá trị hiện tại của tiền tệ
Chúng ta không chỉ quan tâm đến giá trị tương lai của một số tiền mà ngược lại
đôi khi chúng ta còn muốn biết để có số tiền trong tương lai đó thì phải bỏ ra bao
nhiêu ở thời điểm hiện tại. Đó chính là giá trị hiện tại của một số tiền tương lai (hiện
giá). Công thức tính như sau:
n

PV=FV/(1+i)

 Giá trị tương lai của tiền tệ
Giá trị tương lai của một số tiền hiện tại nào đó chính là giá trị của số tiền này ở
thời điểm hiện tại cộng với số tiền lãi mà nó sinh ra trong khoản thời gian từ hiện tại

cho đến một thời điểm trong tương lai. Để xác định giá trị tương lai, chúng ta có công
thức tổng quát như sau:
n

FV = PV x (1+r)

Trong đó:
FV: Giá trị của số tiền trong tương lai.
PV: Gía trị đầu tư ngày hôm nay.
n: Số thời đoạn.
I: Lãi suất trong kỳ.
 Phương pháp chiết khấu trong phân tích dự án đầu tư

Trang 11


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Huỳnh Lệ Hà

Đây là phương pháp quan trọng bậc nhất của tài chính, được áp dụng để giải các
bài toán tài chính đầu tư phức tạp như hiệu quả dự án đầu tư, định giá cổ phần và Bất
động sản, định giá doanh nghiệp,…Việc phân tích dự án theo phương pháp chiết khấu
là quá trình phân tích động, được thực hiện bằng việc chuyển đổi các giá trị của lợi ích
và chi phí tài chính phát sinh tại các thời điểm trong tương lai, tạo ra “hiện giá dòng
tiền tệ”.
Hiện giá dòng tiền là tổng các giá trị hiện tại của các giá trị đồng tiền phát sinh tại
các thời điểm trong tương lai được chiết khấu về thời điểm hiện tại.
Hệ số chiết khấu của dự án
Công thức:

a

t

=−

1
(1 + r ) t −1

Trong đó
at : hệ số chiết khấu của dự ántại năm t (luôn có giá trị nhỏ hơn hay bằng 1)
r : Tỷ suất chiết khấu của dự án (%).
I.1.2. Cơ sở pháp lý
- Luật Đầu Tư ( hiệu lực từ 01/07/2006 ).
- Luật Đất đai ( hiệu lực từ 01/07/2004 ).
- Luật Kinh Doanh Bất Động Sản ( hiệu lực từ 01/01/2007 ).
- Luật Doanh Nghiệp ( 01/07/2006 ).
- Nghị định 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2007 của Chính Phủ về quản lý chi phí
đầu tư xây dựng công trình.
- Thông tư số 04/2005/TT-BXD ngày 01/04/2005 về việc Hướng dẫn lập và quản
lý chi phí đầu tư xây dựng công trình.
- Thông tư 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 Hướng dẫn một số nội dung về lập
và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình.
- Quyết định số 295/QĐ-BXD của Bộ Xây Dựng ngày 22/03/2011 kèm Tập Suất
vốn đầu tư về việc xác định tổng mức đầu tư và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công
trình.
- Quyết định 957/QĐ-BXD về công bố Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn
đầu tư xây dựng công trình.
- Luật khuyến khích đầu tư bất động sản.

- Các nghị định hướng dẫn luật và các văn bản hướng dẫn kèm theo của các ban
ngành hữu quan.
I.1.3. Cơ sở thực tiễn.
Năm 2010, một năm sau khi các bộ luật và quy định có hiệu lực như: Luật Thuế
thu nhập cá nhân, Luật Thuế giá trị gia tăng mới, tăng lệ phí trước bạ bất động sản,
giao dịch bất động sản phải qua sàn, thuế thu nhập cá nhân từ kinh doanh bất động sản
cùng với nhiều yếu tố và tác động khác của cuộc khủng hoảng kinh tế tài chính toàn
cầu đã làm cho số lượng giao dịch sụt giảm và thị trường có những biến đổi khó lường.
Nhà đầu tư có sự chuyển hướng đầu tư và cơ cấu lại hàng hóa BĐS, chuyển từ phân
Trang 12


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Huỳnh Lệ Hà

khúc cao cấp sang đầu tư các phân khúc nhà ở trung bình, thấp đáp ứng nhu cầu thực
của thị trường. Bắt đầu từ những tháng cuối năm 2010, cùng với sự thay đổi các yếu tố
vĩ mô, lạm phát ở ngưỡng vượt mức và lãi suất luôn được xác lập ở mức cao để thực
hiện các chính sách ổn định kinh tế gây trì trệ giao dịch và ảnh hưởng tâm lý khách
hàng cũng như nhà đầu tư BĐS.
Năm 2011, trước bối cảnh bất ổn của nền kinh tế và tình trạng rủi ro tín dụng
BĐS, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành chỉ thị 01/CT-NHNN ngày 1/3/2011
buộc các Ngân hàng Thương mại phải đưa tỷ trọng tín dụng phi sản xuất từ mức 22%
về tối đa 16% vào cuối năm 2011. Với quy định này, tín dụng BĐS bị co hẹp cùng với
lãi suất quá cao và sự khó khăn của nền kinh tế đã đẩy thị trường BĐS vào một tình
huống hết sức khó khăn. Nhiều dự án BĐS phải dừng, thị trường đóng băng, giá nhà
sụt giảm, doanh thu và lợi nhuận của các doanh nghiệp BĐS giảm rất mạnh, các doanh
nghiệp BĐS phải bán tháo căn hộ, đất nền dự án để thu hồi vốn trả nợ ngân hàng ngày
càng nhiều. Không ít doanh nghiệp đứng trước bờ vực phá sản. Sau 10 tháng thực hiện

chính sách tiền tệ và hoạt động tín dụng có hiệu quả, theo chỉ đạo của Chính Phủ,
NHNN đã ban hành công văn 8844/NHNN-CSTT về việc loại trừ 4 nhóm nhu cầu vay
thuộc lĩnh vực BĐS ra khỏi nhóm tín dụng phi sản xuất phần nào mở ra lối thoát cho
doanh nghiệp BĐS và ngân hàng.
Khép lại năm 2011 với nhiều biến động về kinh tế như: lạm phát hơn 18%, lãi
suất cho vay còn ở mức cao trong khi trần lãi suất huy động chỉ có 14%/năm, hầu hết
doanh nghiệp BĐS đều rơi vào tình trạng thiếu vốn. Tình hình này dẫn đến các hoạt
động mua bán và sáp nhập ( M&A ) dự án, doanh nghiệp trong nước với các đối tác,
doanh nghiệp nước ngoài diễn ra khá sôi động. Nhìn chung thị trường và doanh nghiệp
vẫn đang chờ các động thái tích cực từ Nhà nước để tháo gỡ khó khăn trong tình trạng
hiện nay.
Theo dự báo của công ty nghiên cứu thị trường VietRees, thị trường BĐS năm
2012 vẫn đang tiếp tục vấp phải nhiều khó khăn do ảnh hưởng từ tình hình kinh tế
chung mà một trong những nguyên nhân gây bất ổn kinh tế Việt Nam là do đầu tư
công quá nhiều mà hiệu quả chưa tương xứng. Trong những năm gần đây, nguồn vốn
FDI liên tục suy giảm cho thấy khả năng hấp thụ và hấp dẫn vốn đầu tư nước ngoài
của Việt Nam đang giảm dần. Mức lãi suất cho vay được dự báo sẽ giảm xuống mức
từ 14-16% trong năm 2012. Về nhu cầu nhà ở, theo số liệu từ Tổng Cục thống kê thì
Việt Nam là nước đang phát triển có mức thu nhập trung bình với thu nhập bình quân
đầu người khoảng 1.168 USD/năm. Do đó phân khúc nhà ở trung bình và bình dân là
phù hợp với khả năng tài chính của người tiêu dùng. Tuy nhiên, nguồn cung trong 3
năm trước đây chỉ tập trung chủ yếu và phân khúc căn hộ cao cấp, vượt quá khả năng
hấp thụ của người mua đã dẫn đến tình trạng cung vượt cầu. Vì thế, sẽ có sự thay đổi
khuynh hướng đầu tư giữa các phân khúc căn hộ để phù hợp với nhu cầu thị trường
trong 3 năm tới. Nhìn chung thị trường BĐS năm 2012 vẫn phải đối mặt với nhiều khó
khăn do tác động của tình hình kinh tế vĩ mô. Vì vậy, các hoạt động M&A có thể tiếp
tục là tâm điểm thị trường cho đến khi áp lực tài chính đối với các doanh nghiệp địa ốc
được xoa dịu.
I.2. Giới thiệu về Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCCI):
I.2.1. Quá trình hình thành và phát triển của Công ty Cổ phần Đầu tư Xây

dựng Bình Chánh (BCCI)
Trang 13


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Huỳnh Lệ Hà

Công ty Cổ phần ĐẦu tư Xây dựng Bình Chánh ( BCCI ) khởi đầu có tên là
Công ty Đầu tư Xây dựng Bình Chánh với 100% vốn Nhà nước trực thuộc UBND
Huyện Bình Chánh. Lĩnh vực hoạt động của công ty là kinh doanh BĐS, thiết kế, thi
công, san lắp mặt bằng, đầu tư, xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng khu công
nghiệp, cao ốc văn phòng cho thuê, dịch vụ BĐS.
- Năm 1998, công ty chuyển sang lĩnh vực đầu tư khu công nghiệp, cụ thể là khu
công nghiệp Lê Minh Xuân ( phía Tây TP.HCM, thuộc đường biên xã Tân Nhựt và xã
Lê Minh Xuân, huyện Bình Chánh)
- Ngày 13/10/1999, Công ty đã chính thức chuyển đổi thành Công ty Cổ phần Đầu
tư Xây dựng Bình Chánh, tên tiếng Anh là Binh Chanh Construction Investment
Shareholding Company ( viết tắt là BCCI ) theo quyết định số 6103/QĐ-UB-KT của
UBND Thành phố Hồ Chí Minh với vốn điều lệ 18 tỷ.
- Năm 2003, công ty phát triển sản phẩm mới nhằm phục vụ tối đa nhu cầu về đất
và nhà ở của người dân, đó là nhà và cụm căn hộ chung cư Nhất Lan ( phường Tân
Tạo, quận Bình Tân ) đã chính thức được ra đời.
- Tháng 7/2005, BCCI tăng vốn điều lệ là 36 tỷ đồng nhằm bổ sung nguồn vốn cho
các dự án mới như Khu dân cư Phong Phú, khu dân cư Ấp 5 Phong Phú ( giáp ranh
khu dân cư Bình Hưng và giáp ranh Quận 8 )
- Tháng 5/2006, BCCI tăng vốn điều lệ 54 tỷ đồng nhằm bổ sung nguồn vốn cho
các dự án mới như chung cư và phố chợ Da Sà ( phường Bình Trị Đông B, quận Bình
Tân), khu dân cư Tân Tạo.
- Tháng 5/2007 , BCCI tăng vốn điều lệ 270 tỷ đồng nhằm bổ sung nguồn vốn cho

các dự án mới Khu dân cư Phong Phú 2, Khu dân cư Lê Minh Xuân ( mở rộng ).
- Tháng 11/2007, BCCI tăng vốn điều lệ 542 tỷ đồng nhằm bổ sung nguồn vốn cho
các dự án mới Khu đô thị Tân Tạo ( 320 ha), căn hộ Tân Tạo, An Lạc Plaza.
- Tháng 5/2008, BCCI chính thức chuyển trụ sở làm việc và khai trương Sàn giao
dịch BĐS BCCI, đánh dấu một bước ngoặt quan trọng thời kì hội nhập kinh tế.
- Tháng 9/2010, BCCI tăng vốn điều lệ lên 722.67 tỷ đồng.
- Ngày 16/3/2009, BCCI đã chính thức niêm yết trên Sở Giao Dịch chứng khoán
TPHCM với mã CK BCI.
- Ngày 28/7/2010, BCCI đã được Ủy ban chứng khoán Nhà nước cho phép chào
bán cổ phiếu ra công chúng đợt 2, nâng tổng số cổ phiếu BCI lên 72.267.000 cổ phiếu.
- Công ty đã tham gia và đóng góp vào nhiều hoạt động xã hội khác như: Nhà tài
trợ chính thức cho Quỹ học bổng Vừ A Dính, nhà tài trợ vàng cho giải quần vợt gây
quỹ ủng hộ Công nhân lao dộng bị bệnh nan y, tài trợ nhiều Quỹ: Quỹ đền ơn đáp
nghĩa, Qũy vì người nghèo và nhận nuôi dưỡng các bà mẹ Việt Nam Anh Hùng tại xã
Tân Nhật, huyện Bình Chánh đến cuối đời.
- Trải qua nhiều năm hoạt động, đóng góp và cống hiến, BCCI đã nhận được nhiều
giải thưởng, huân chương cũng như nhiều danh hiệu như : Cúp Vàng doanh nghiệp
tiêu biểu 2009, Cúp Vàng Vietbuild 2008-2009-2010-2011, Giải thưởng Sao Vàng Đất
Việt 2008-2009-2010-2011, Top 50 Doanh nghiệp niêm yết hàng đầu Việt Nam, Giải
thưởng Doanh nghiệp tiêu biểu 2011…
I.2.2. Các lĩnh vực hoạt động:
Trang 14


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Huỳnh Lệ Hà

- Kinh doanh BĐS: nhà ở, đất ở và khu căn hộ.
- Đầu tư xây dựng và kinh doanh các dịch vụ trong khu công nghiệp.

- Đầu tư xây dựng căn hộ cao tầng, xây dựng chợ, nhà trẻ, mẫu giáo.
- Đầu tư xây dựng công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủy lợi.
- Thi công, xây lắp đặt mạng lưới điện trung hạ thế.
- Cung cấp dịch vụ môi giới, mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất.
- Đầu tư vào các liên doanh trong và ngoài nước:
+ Liên doanh với tập đoàn Casino – Pháp kinh doanh siêu thị Big C – Công ty
BCCI góp 4.769.000 USD chiếm 20% vốn điều lệ.
+ Liên doanh với 4 công ty nước ngoài của Singapore đầu tư Khu đô thị Sing Việt
với tổng diện tích khu đất 300ha, vốn pháp định của dự án là 50.000.000 USD, BCCI
chiếm 30% vốn liên doanh.
+ Góp vốn trong Công ty Cổ Phần Khu Công Nghiệp Phong Phú với tỷ lệ là 70%,
tổng vốn đầu tư là 1.129.199.000.000 đồng. Hiện nay, công ty đã thoái vốn trong khu
Công nghiệp Phong Phú.
+ Góp vốn liên doanh 25% vào Công ty Cổ Phần Đầu Tư và BĐS Sài Gòn Châu
Á. Vốn điều lệ của Công ty Cổ Phần Đầu Tư và BĐS Sài Gòn Châu Á 20.000.000.000
đồng.
I.2.3. Cơ cấu tổ chức hoạt động
Sơ đồ 01: Cơ cấu tổ chức hoạt động của Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình
Chánh (BCCI)

Trang 15


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Huỳnh Lệ Hà

ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ
ĐÔNG

HỘI ĐỒNG
QUẢN TRỊ

Ban Kiểm soát

TỒNG GIÁM
ĐỐC
PHÓ TỔNG
GIÁM ĐỐC

ĐẠI DIỆN
LÃNH ĐẠO

Phòng
Kế hoạch
– Đầu tư

Phòng
Kinh
doanh –
Tiếp thị

Ban Chuẩn
bị đầu tư
Ban Quản lý
Công trình
Ban
Hậu mãi Dự án
KCN Lê
Minh Xuân

Sàn GD BĐS

Trang 16

Phòng
Tài chính
– Kế toán

Phòng
Hành
chínhNhân sự


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Huỳnh Lệ Hà

Nhiệm vụ của các phòng ban:
 NHIỆM VỤ CỦA PHÒNG KẾ HOẠCH ĐẦU TƯ
- Tham mưu chiến lược, kế hoạch thực hiện các hoạt động xúc tiến và quản lý đầu
tư của công ty nhằm đạt được mục tiêu và hiệu quả bền vững.
- Tham mưu hoạch định, giám sát thực hiện kế hoạch, tổng hợp phân tích báo cáo
hoạt động công ty.
-Thẩm tra và kiểm soát các chi phí liên quan đến các hoạt động xúc tiến đầu tư,
chuẩn bị đầu tư, triển khai đầu tư, thu hồi đất,...
- Thẩm tra các kế hoạch, chi phí liên quan đến công tác Hậu mãi đối với tất cả các
Dự án, kiểm soát kế hoạch thực hiện công tác hậu mãi đối với các đơn vị thực hiện.
- Tổ chức thi tuyển thiết kế, quy hoạch cho các dự án.
- Tham gia công tác kiểm toán nội bộ theo yêu cầu của Ban điều hành và HĐQT;
- Đầu mối thực hiện các công tác hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, các đơn vị mà

công ty mua cổ phần.
- Tham gia đấu thầu, lựa chọn nhà thầu.
- Thực hiện các nhiệm vụ khác do Ban điều hành và HĐQT giao.
 NHIỆM VỤ CỦA PHÒNG KINH DOANH - TIẾP THỊ
- Tham mưu và thực hiện các hoạt động tiếp thị và bán hàng đạt mục tiêu công ty
giao, mang lại hiệu quả cao và bền vững.
- Đề xuất chiến lược, chính sách, kế hoạch thị trường, kinh doanh, tiếp thị của
Công ty, chiến lược sản phẩm của công ty.
- Tổ chức đào tạo đội ngũ bán hàng , xây dựng chương trình bán hàng, tổ chức
giám sát việc quản lý hàng hóa, thực hiện kinh doanh các sản phẩm khác của công ty
gồm: các mặt bằng cho thuê, các dịch vụ tiện ích tại các khu dân cư ( trừ khu chung cư
Lê Minh Xuân).
- Thực hiện các nghiên cứu về thị trường, tổng hợp, phân tích đánh giá nhu cầu thị
trường và báo cáo tình hình thị trường từng giai đoạn, tình hình đối thủ cạnh tranh,
môi trường kinh tế, chính trị, xã hội nhằm đề xuất với Tổng Giám đốc chiến lược kinh
doanh trong ngắn hạn và dài hạn đối với sản phẩm của Công ty.
- Thực hiện các chương trình, chính sách marketing theo kế hoạch.
- Phát triển, duy trì và quản lý thương hiệu – hình ảnh sản phẩm: phân tích và đánh
giá hiệu quả các chương trình quảng cáo, khuyến mãi và phát triển thị trường.
- Thực hiện các nhiệm vụ khác do lãnh đạo công ty giao.
 NHIỆM VỤ CỦA PHÒNG HÀNH CHÍNH – NHÂN SỰ
- Đề xuất chiến lược thu hút, sử dụng và phát triển nguồn nhân lực của công ty, các
tiêu chuẩn về nhân lực chủ chốt của công ty, phân bổ và quản lý chi phí quản trị văn
phòng.
- Xây dựng mục tiêu chính sách và lập kế hoạch phát triển nguồn nhân lực.
Trang 17


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

SVTH: Huỳnh Lệ Hà

- Xây dựng và thực hiện quy trình tuyển dụng, thiết lập mục tiêu, quy trình và
chính sách đào tạo, phát triển nhân viên.
- Thực hiện việc phân phối lương, thưởng và phúc lợi khác.
- Quản lý hồ sơ tài liệu, thống kê, lưu trữ các văn bản pháp quy của Công ty, công
văn đến – đi, quản lý con dấu.
- Thực hiện tư vấn về mặt pháp lý cho Ban Tổng Giám đốc trong việc soạn thảo, ký
kết các văn bản và giải quyết các vụ việc liên quan đến hoạt động của Công ty.
- Tư vấn cho Ban Tổng Giám đốc hoặc được ủy quyền trong việc tiếp xúc về
những vấn đề liên quan đến khía cạnh pháp lý trong hoạt động của Công ty; Phối hợp
với các phòng ban chức năng liên quan thực hiện những vấn đề đó để bảo vệ quyền và
lợi ích hợp pháp của Công ty, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người lao động và
những vấn đề khác liên quan đến hoạt động kinh doanh của Công ty.
- Tham gia bảo vệ quyền lợi của Công ty trong việc tố tụng giải quyết tranh chấp
tại các Tòa án, Trọng tài kinh tế hoặc các cơ quan khác ở trong và ngoài nước trên cơ
sở pháp luật.
- Tham mưu về chế độ chính sách trong các hoạt động của các đơn vị trong Công
ty.
- Thực hiện các nhiệm vụ khác do Ban điều hành và HĐQT giao.
NHIỆM VỤ CỦA PHÒNG TÀI CHÍNH – KẾ TOÁN
- Đề xuất chiến lược huy động nguồn vốn cho công ty, chính sách tài chính của
công ty, khách hàng và các đối tác.
- Kiểm tra việc thực hiện các kế hoạch tài chính theo mục tiêu đầu tư của Công ty
và chịu trách nhiệm nghiên cứu, phân tích, đánh giá tình hình tài chính của Công ty, tài
chính dự án.
- Theo dõi và thực hiện chi trả cổ tức cho cổ đông.
-Xây dựng, hướng dẫn và giám sát việc thực hiện quy định quản lý hệ thống kế
toán đúng theo các quy định của pháp luật.
- Chịu trách nhiệm lập các báo cáo tài chính, báo cáo quyết toán theo chế độ tài

chính hiện hành.
- Theo dõi và hoàn thành các nghĩa vụ tài chính của Công ty đối với Nhà nước theo
Luật định.
- Tổ chức đánh giá hiệu quả đầu tư về sản phẩm (thiết kế - quy hoạch của dự án có
đáp ứng các mục tiêu đã đặt ra. Sản phẩm dự án được xây dựng có chất lượng theo
đúng cam kết, có đảm bảo tiến độ và chi phí dự toán).
- Thường xuyên tập hợp chi phí, đánh giá hiệu quả tài chính của từng dự án nhằm
cảnh báo cho đơn vị thực hiện điều chỉnh kế hoạch đầu tư cho phù hợp.
- Tổ chức lập kế hoạch và huy động nguồn lực từ các phòng/ ban liên quan để
quyết toán công trình.
- Thực hiện các nhiệm vụ khác do Ban điều hành và Hội Đồng Quản Trị giao.
- Tham gia đấu thầu và lựa chọn các nhà thầu.
I.3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu:
Trang 18