NGHIÊN CỨU THỊ HIẾU CHỌN MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA KHÁCH HÀNG TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂN PHÚ TP HỒ CHÍ MINH
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.77 MB, 93 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
“NGHIÊN CỨU THỊ HIẾU CHỌN MUA CĂN HỘ
CHUNG CƯ CỦA KHÁCH HÀNG TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN TÂN PHÚ- TP HỒ CHÍ MINH”
SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH
:
:
:
:
:
NGUYỄN HẢI TỒN
08135100
DH08TB
2008 – 2012
Quản Lý Đất Đai & BĐS
-TP.Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2012-
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BĐS
NGUYỄN HẢI TOÀN
“ NGHIÊN CỨU THỊ HIẾU CHỌN MUA CĂN HỘ
CHUNG CƯ CỦA KHÁCH HÀNG TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN TÂN PHÚ- TP HỒ CHÍ MINH”
Giáo viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Tân
(Đòa chỉ cơ quan: Trường ĐH Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)
Ký tên: ………………………………
- Tháng 07 năm 2012 -
LỜI CẢM ƠN
Về phía trường ĐH Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh
Điều đầu tiên em xin cảm ơn các thầy cô khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản
Thứ hai em xin chân thành cảm ơn TS. Nguyễn Văn Tân là người đặc biệt quan trọng, đã
dìu dắt tận tình hướng dẫn em trong 3 tháng qua để hoàn thành báo cáo tốt nghiệp này.
Về phía cơ quan thực tập
Em xin cảm ơn Ban Tổng Giám Đốc Công ty địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, các anh chị
phòng Kinh doanh C đã tạo điều kiện tốt cho em trong thời gian thực tập. Đặc biệt là anh
Đặng Lê Hoàng Trọng, trưởng phòng Kinh doanh C, người đã hướng dẫn em rất nhiệt
tình trong mọi công việc.
Cảm ơn Công ty Quang Thái, Công ty Saigonres đả cung cấp những số liệu cực kỳ quý
giá về thị trường căn hộ tại Quận Tân Phú.
Cuối cùng em xin cảm ơn và chia vui với lớp DH08TB, những người bạn đã cùng học
tập, động viên và chia sẻ trong suốt 4 năm học.
ĐH Nông Lâm Tp. HCM, tháng 7/2012
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Hải Toàn, Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản, Trường
Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh
Đề tài: “NGHIÊN CỨU THỊ HIẾU CHỌN MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA KHÁCH
HÀNG TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂN PHÚ- TP HỒ CHÍ MINH”
Giáo viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Tân, Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Thành phố Hồ Chí Minh với khoảng 7,4 triệu dân ( 2010) đa phần là dân số trẻ và là dân
số nhập cư, quỹ đất hạn hẹp cùng với sự phát triển của kinh tế và hội nhập với thế giới đã
làm xuất hiện một nhu cầu về nhà ở mới đó là sự lựa chọn căn hộ chung cư. Đặc biệt đối
với Quận Tân Phú là một Quận vùng ven là nơi tập trung đông đúc dân cư đồng thời cũng
là nơi còn lại một số ít quỹ đất để xây dựng các dự án căn hộ chung cư. Vì vậy để thỏa
mãn tốt nhu cầu và thị hiếu của người mua căn hộ cách duy nhất là phải tìm hiểu thị hiếu
và nhu cầu của họ.
Đề tài tiến hành nghiên cứu nhu cầu về căn hộ chung cư bằng cách điều tra 90 khách hàng
đang tìm mua chung cư trên địa bàn Quận Tân Phú tại Công Ty Địa Ốc Hoàng Anh Sài
Gòn.
Kết quả cho thấy: đa số những người chọn mua căn hộ chung cư là những người trẻ, có độ
tuổi trung bình từ 31- 40 tuổi, trong đó đa phần là những người có trình độ từ cao đẳng và
đại học và thu nhập trung bình hàng tháng của họ vào khoảng từ 7- 20 triệu/ tháng và một
bộ phận có thu nhập từ 20 – 30 triệu/ tháng. Các căn hộ chung cư họ thường lựa chọn là
những căn có diện tích trung bình, khoảng từ 60 – 110 m2 và giá của nó thường giao động
từ 10- 18 triệu/ m2. Song song với việc chọn các căn hộ có mức giá trung bình như vậy thì
phương thức thanh toán họ quan tâm nhất là trả góp trong vòng nhiều tháng và không tính
lãi suất, trên địa bàn Quận Tân Phú căn hộ mà họ quan tâm nhất vào thời điểm này đó là 2
dự án Quang Thái và căn hộ An Bình vì đây là 2 dự án có tiến độ thi công tốt, vị trí thuận
lợi và cũng có phương thức thanh toán rất tốt đó là khách hàng chỉ cần thanh toán 50%
giá trị căn hộ thì được nhận nhà, còn lại sẽ trả chậm trong vòng 1-2 năm với lãi suất 0%.
Điều mà khách hàng quan tâm nữa là các dịch vụ tiện ích đi kèm và các loại chi phí quản
lý cũng như phí sinh hoạt của chung cư và hầu hết khách hàng mong muốn có một công
ty quản lý chuyên nghiệp để quản lý, ngoài ra các thiết bị nội thất và chất lượng công
trình cũng được quan tâm rất nhiều.
Trong giai đoạn khó khăn của thị trường như hiện nay, các dự án căn hộ chung cư có mức
giá trung bình và diện tích nhỏ kết hợp với phương thức thanh toán tốt sẽ chiếm ưu thế
trên thị trường vì nó đáp ứng cho nhu cầu của những người ở thực, không còn thấy nhiều
bóng dáng của các nhà đầu tư mua đi bán lại vào thời điểm này, có chăng cũng là mua
xong rồi cho thuê lại mà thôi. Qua nghiên cứu trên cho thấy Tân Phú là một thị trường
tiềm năng, đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về việc lựa chọn một căn hộ tầm trung bình cho
người có nhu cầu ở thực.
DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 1.1: Phân loại các căn hộ
Trang 6
Bảng 2.1: Nguồn cung căn hộ cao cấp tại Quận Tân Phú
Trang 30
Bảng 2.2: Nguồn cung căn hộ loại khá tại Quận Tân Phú
Trang 30
Bảng 2.3: Bảng giá một số dự án trên địa bàn Quận Tân Phú
Trang 35
Bảng 2.4: Mối liên hệ giữa giá và diện tích
Trang 47
Bảng 2.5: Loại căn hộ và tiêu chí vị trí
Trang 48
Bảng 2.6: Giá với loại căn hộ được chọn
Trang 49
Bảng 2.7: Mối quan hệ giữa tiêu chí tiện ích với loại căn hộ
Trang 49
Bảng 2.8: Đặc điểm của người mua từng loại căn hộ
Trang 51
Bảng 2.9: Các lựa chọn của người mua từng loại căn hộ
Trang 52
DANH SÁCH CÁC HÌNH
Hình 1.1: Căn hộ Luxury Class
Hình 1.2: Căn hộ High Class
Hình 1.3: Căn hộ Midle Class
Hình 1.4: Căn hộ Low Class
Hình 1.5: Cấu trúc của căn hộ Flat ( Quang Thái Apartment)
Hình 1.6: Cấu trúc căn hộ Loft ( Gold House An Tiến)
Hình 1.7: Không gian phòng khách Penthouse
Hình 1.8: Sân vườn đầy nắng gió của Penthouse
Hình 1.9: Nguồn cung sơ cấp nhà và biệt thự
Hình 1.10: Một số chung cư trên địa bàn Quận Tân Phú
Hình 1.11: Chung cư Thanh Đa
Hình 1.12: Chung cư cao cấp thiết kế không gian hợp lý
Hình 2.1: Nguồn cung sơ cấp căn hộ trong Q1/2012
Hình 2.2: Giá căn hộ đã giảm mạnh
Hình 2.3: Nguồn cung căn hộ đã giảm mạnh
Hình 2.4: Tỷ lệ nam/nữ mua chung cư
Hình 2.5: Tuổi của khách hàng mua căn hộ chung cư
Hình 2.6: Tỷ lệ kết hôn của khách hàng mua chung cư
Hình 2.7: Trình độ học vấn của khách hàng
Hình 2.8: Thu nhập của khách mua căn hộ
Hình 2.9: Tỷ lệ khách hàng quan tâm đến hướng căn hộ
Hình 2.10: Tỷ lệ phuong thức giao nhà mà khách hàng chọn
Hình 2.11: Tỷ lệ hình thức thanh toán mua nhà
Hình 2.12: Tỷ lệ chủ đầu tư xây dựng mà khách hàng lựa chọn
Hình 2.13: Hình thức quản lý chung cư mà khách hàng lựa chọn
Hình 2.14: Nguồn thông tin mà khách hàng quan tâm
Hình 2.15: Tiêu chí quan trọng khi mua căn hộ chung cư
Hình 2.16: Mức độ quan tâm đến các yếu tố vị trí khi mua căn hộ
Hình 2.17: Mức giá được khách hàng chọn khi mua căn hộ
Trang 6
Trang 7
Trang 7
Trang 8
Trang 10
Trang 11
Trang 12
Trang 12
Trang 21
Trang 22
Trang 23
Trang 24
Trang 29
Trang 33
Trang 34
Trang 36
Trang 37
Trang 37
Trang 38
Trang 39
Trang 40
Trang 41
Trang 42
Trang 43
Trang 44
Trang 44
Trang 45
Trang 46
Trang 47
Ngành: Quản lý thị trường bất động sản
SVTH: Nguyễn Hải Toàn
MỤC LỤC
MỤC LỤC ......................................................................................................................................................1
ĐẶT VẤN ĐỀ................................................................................................................................................3
TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI..............................................................................................................3
MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU. ......................................................................................................................4
ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU. ..........................................................................................4
PHẦN I TỔNG QUAN ..................................................................................................................................5
I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN ................................................................................................................................5
I.1.1 Định nghĩa nhà chung cư và cách phân loại chung cư hiện nay ....................................................5
I.1.2 Cấu trúc thông thường của một căn hộ chung cư ........................................................................10
I.1.3 Lý thuyết hành vi của người tiêu dùng. .......................................................................................12
a.
Mô hình về hành vi mua hàng ( A model of consumer behavior) ............................................13
b.
Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua sắm ............................................................................13
c.
Tiến trình quyết định mua sắm: ................................................................................................14
I.1.4 Các chỉ tiêu nghiên cứu................................................................................................................15
1.
Bản thân chung cư ( chỉ tiêu chất lượng) .................................................................................15
2.
Vị trí căn hộ và môi trường xung quanh có ảnh hưởng đến chung cư. ....................................18
3.
Nhóm chỉ tiêu khác có ảnh hưởng đến quyết định chọn nhà....................................................19
I.2 TỔNG QUAN VỀ ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU ...................................................................................20
I.2.1 Giới thiệu chung: .........................................................................................................................20
I.2.2 Quá trình phát triển nhà ở tại Quận Tân Phú. ..............................................................................20
I.2.3 Nhận thức của người dân về chung cư. ........................................................................................22
I.2.4 Tình hình quy hoạch hiện nay tại Tân Phú. .................................................................................25
I.2.5 Giới thiệu về Công ty TNHH Địa Ốc Hoàng Anh Sài Gòn ( HASR). .........................................25
I.3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...........................................................................27
I.3.1 Nội dung nghiên cứu:...................................................................................................................27
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu .............................................................................................................27
PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...........................................................................................................29
II.1 TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG NHÀ CHUNG CƯ HIỆN NAY TẠI TÂN PHÚ. ...............................29
II.1.1 Tình hình cung – cầu về căn hộ chung cư hiện nay tại Quận Tân Phú. ......................................29
Trang 1
Ngành: Quản lý thị trường bất động sản
SVTH: Nguyễn Hải Toàn
II.1.2 Giá nhà chung cư hiện nay trên địa bàn Quận Tân Phú. ............................................................32
II.2 KẾT QUẢ PHÂN TÍCH THỊ HIẾU VÀ PHÂN LOẠI KHÁCH HÀNG CHỌN MUA CĂN HỘ
CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂN PHÚ. ................................................................................36
II.2.1 Đặc điểm của người mua chung cư: ...........................................................................................36
II.2.2 Sự lựa chọn của khách hàng khi mua căn hộ. .............................................................................40
II.2.3 Đánh giá mức độ quan trọng của 3 tiêu chí Vị trí-Giá-Tiện ích. ................................................45
II.2.4 So sánh sự lựa chọn giữa các tiêu chí ( chọn vị trí- giá- tiện ích) khi mua từng loại căn hộ ......48
II.2.5 Đặc điểm và lựa chọn của người mua theo phân theo loại căn hộ. ............................................50
II.2.6 Phân loại khách hàng mua căn hộ chung cư. ..............................................................................52
PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................................................54
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................................................55
Trang 2
Ngành: Quản lý thị trường bất động sản
SVTH: Nguyễn Hải Toàn
ĐẶT VẤN ĐỀ
TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người, là
một nhân tố đóng vai trò quan trọng, chủ yếu cho sự phát triển của xã hội, là địa bàn phân
bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng. Đối với mỗi
quốc gia, mỗi dân tộc thì đất đai luôn được coi là tư liệu sản xuất đặc biệt, không thể thay
thế, là nền tảng đối với sự sinh tồn, phồn thịnh và phát triển.
Ở nước ta, cùng với quá trình đô thị hoá phát triển nền kinh tế thị trường thì nhu cầu
nhà ở đang diễn ra ngày càng sôi động và nhà ở đã trở thành một trong những vấn đề
bức xúc nhất đang được sự quan tâm của Đảng và Nhà nước. Từ hơn 10 năm nay, cùng
với công cuộc đổi mới, chủ trương và chính sách của Đảng và nhà nước đã tạo điều kiện
thuận lợi cho mọi người có thể sở hữu được nhà ở. Tuy nhiên, với tốc độ đô thị hóa ngày
càng cao như ở Hà Nội và Tp Hồ Chí Minh thì việc dành quỹ đất sạch cho phát triển nhà
ở là rất khó khăn. Chính vì vậy một loại hình nhà ở mới được nhiều người dân quan tâm
hơn trong thời gian gần đây đó là nhà chung cư. Nhà chung cư vừa đáp ứng được nhu cầu
sử dụng của người dân, vừa góp phần tiết kiệm quỹ đất cho Thành phố, nhưng trước đây
khi nhắc đến nhà chung cư người ta thường nghĩ ngay đến cảnh quần áo phơi ngổn ngang,
lượm thượm, điện nước thì không đủ xài, vệ sinh thì không bảo đảm… Nhưng thời gian
trở lại đây, với sự ra đời của những chung cư kiểu mới, hiện đại, sạch đẹp cộng với nếp
sống tấp nập của đô thị đã làm cho người dân có cái nhìn khác hơn về nhà chung cư. Mọi
người ý thức được rằng sống trong chung cư là môt nếp sống mới, văn minh, hiên đại rất
nhiều, khi họ bước xuống cầu thang sẽ có ngay trung tâm thương mại, khi họ muốn vui
chơi thì có ngay khu giải trí… tất cả đều được tích hợp trong khối nhà chung cư hiện đại
đó. Và chính vì vậy có thể nói sống trong căn hộ chung cư là xu hướng tất yếu trong giai
đoạn phát triển đô thị như hiện nay.
Thị trường căn hộ chung cư là một phần quan trọng của thị trường bất động sản, để
nắm rõ được thị trường chung cư nói riêng và thị trường căn hộ nói chung chúng ta phải
biết đựơc nhu cầu, thị hiếu của người tiêu dùng là như thế nào. Mặt khác, với mức sống
ngày càng cao, khách hàng ngày càng khó tính, nhu cầu luôn thay đổi, vì thế để phục vụ
tốt những nhu cầu đó thì các công ty bất động sản cũng phải tìm hiểu thật kỹ thị hiếu của
khách hàng nhằm định hướng đúng đắn cho doanh nghiệp trong lĩnh vực bán hàng. Xuất
phát từ thực tế đó tôi thực hiện đề tài nghiên cứu: “ Nghiên cứu thị hiếu chọn mua căn hộ
chung cư của khách hàng trên địa bàn Quận Tân Phú- TP Hồ Chí Minh.”
Trang 3
Ngành: Quản lý thị trường bất động sản
SVTH: Nguyễn Hải Toàn
MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU.
Nghiên cứu thực trạng thị hiếu về căn hộ chung cư của người dân trên địa bàn Quận
Tân Phú, để tìm hiểu nội dung và tầm quan trọng cũa những tiêu chí chọn căn hộ chung
cư. Cụ thể đề tài sẽ tập trung nghiên cứu vào những vấn đề nổi bật sau:
1. Đánh giá tình hình cung cầu và giá cả căn hộ chung cư hiện tại trên địa bàn Quận
Tân Phú nhằm làm cơ sở giải thích thị hiếu chọn căn hộ của người dân.
2. Phân tích các tiêu chí lựa chọn chất lượng nhà ở và vị trí chung cư so với môi
trường xung quanh khi chọn căn hộ chung cư.
3. Phân nhóm khách hàng mua căn hộ chung cư nhằm đề xuất các giải pháp tiếp cận
và thỏa mãn tốt hơn thị hiếu chọn căn hộ chung cư của người dân.
ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU.
Đối tượng nghiên cứu: các tiêu chí khi chọn mua căn hộ chung cư của người dân
trên địa bàn Quận Tân Phú.
Nội dung: đề tài tập trung tìm hiểu tình hình cung cầu và giá căn hộ chung cư kết hợp
với việc phân tích thị hiếu để phân nhóm khách hàng và đề xuất biện pháp tiếp cận hiệu
quả từng nhóm khách hàng.
Không gian: tiến hành phỏng vấn 90 khách hàng đang tìm mua căn hộ chung cư trên
địa bàn Quận Tân Phú tại sàn giao dịch bất động sản Hoàng Anh Sài Gòn.
Thời gian thực hiện: từ 20-03-2012 đến 20-07-2012.
Trang 4
Ngành: Quản lý thị trường bất động sản
SVTH: Nguyễn Hải Toàn
PHẦN I TỔNG QUAN
I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN
I.1.1 Định nghĩa nhà chung cư và cách phân loại chung cư hiện nay
Tại khoảng 1, điều 70 Luật nhà ở có định nghĩa nhà chung cư như sau: “ Nhà chung
cư là nhà ở có 2 tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng
chung cho nhiều hộ gia đình , cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ
gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà
chung cư”.
Căn hộ là phần sở hữu riêng của từng gia đình trong chung cư, là đơn vị ở nhỏ nhất
của một chung cư. Căn hộ có một không gian riêng được trang bị đầy đủ các phòng như
phòng ngủ, phòng khách, phòng bếp và vệ sinh.( Vũ Trung Hưng, 2006).
Mặc dù Luật nhà ở đã ra đời và có hiệu lực từ ngày 01-07-2006 nhưng hiện nay về
mặt pháp lý vẫn chưa có phân loại và định nghĩa các loại nhà chung cư cụ thể. Thực tế
hiện nay trên thị trường nhà ở đang tồn tại nhiều cách phân loại nhà chung cư, mỗi cách
phân loại dựa vào một tiêu chí nhất định và có thể phục vụ cho mục đích khác nhau. Xin
giới thiệu 3 cách phân loại phổ biến hiện nay.
Cách phân loại thứ nhất theo công ty CB Richard Eliis Việt Nam ( Công ty quản lý và
tư vấn bất động sản Việt Nam thuộc tập đoàn CBRE Hoa Kỳ), cách phân loại này chủ yếu
dùng trong các báo cáo về tình hình thị trường nhà ở. Cụ thể chung cư được phân thành 4
loại gồm: Luxury ( chung cư cao cấp nhất, thiết kế kiến trúc có nét độc đáo, nội thất cao
cấp, vị trí tốt và giá cao nhất), High Class ( chung cư cao cấp loại khá, thiết kế đẹp, nội
thất cao cấp, vị trí tương đối tốt, giá thấp hơn loại Luxury), Middle Class ( chung cư cao
cấp loại trung bình, thiết kế khá đẹp, nội thất dạng khá, vị trí có thể không đẹp, giá thấp
hơn High Class), cuối cùng là Low Class( đây là loại chung cư bình thường, thiết kế đơn
giản, nôi thất tương đối tốt, thường nằm trong vùng ven hoặc vùng mới quy hoạch, có cơ
sở hạ tầng chưa hoàn chỉnh, giá thấp nhất trong các loại chung cư). Chúng ta có thể tham
khảo bảng phân loại căn hộ chung cư kèm theo một số ví dụ của công ty CB Richard Ellis
Việt Nam tại Bảng 1.1 và được minh họa qua các hình 1.1, hình 1.2, hình 1.3.
Trang 5
Ngành: Quản lý thị trường bất động sản
SVTH: Nguyễn Hải Toàn
Sailing Tower (Q1)
Vincom Center (Q1)
Hình 1.1 Căn hộ Luxury Class.
Bảng 1.1 Phân loại các căn hộ
Tên gọi
Đối tượng khách
hàng
Vị trí
Ví dụ
Trung tâm
Avalon (Q1)
Người thu nhập cao
Luxury
Việt Kiều
Người nước ngoài
Người thu nhập cao
High Class
Việt Kiều
Người nước ngoài
Middle Class
Người thu nhập khá
Việt Kiều
Trung tâm, ven
trung tâm hoặc khu
mới quy hoạch
Ven trung tâm hoặc
khu mới quy hoạch
The Manor ( Bình
Thạnh)
SaiGon Pearl ( Bình
Thạnh)
Cantavil Premium
(Q2)
Lotus
Quang Thái ( Tân
Phú)
Low Class
Người thu nhập khá,
trung bình khá
Gần trung tâm hoặc
khu mới quy hoạch
An Bình ( Tân Phú)
Sacomreal 584 ( Tân
Phú)
Trang 6
Ngành: Quản lý thị trường bất động sản
SVTH: Nguyễn Hải Toàn
Saigon Pearl
The Manor
Hình 1.2: Căn hộ High Class
Ruby Land ( Tân Phú)
Babylon Âu Cơ ( Tân Phú)
Hình 1.3: Căn hộ Midle Class
Trang 7
Ngành: Quản lý thị trường bất động sản
SVTH: Nguyễn Hải Toàn
Căn hộ Thái An ( Gò Vấp)
Căn hộ Khang Gia ( Gò Vấp)
Hình 1.4 : Căn hộ Low Class
Cách phân loại thứ hai dựa vào chất lượng, diện tích căn hộ, nội thất…cách phân loại này
không phổ biến trên thị trường, nó được dùng trong các bài báo cáo, phương tiện truyền
thông ( Minh Hương, 2004). Với cách này, chung cư được phân thành 3 loại:
a. Khu căn hộ cao cấp, nội thất căn hộ này là sản phẩm cao cấp, hiện đại, bài trí sang
trọng, không thua kém gì các phòng của khách sạn 5 sao. Mỗi khu căn hộ như vậy đều
được thiết kế các dịch vụ công cộng khép kín như siêu thị, nhà hàng ăn uống, hồ bơi, nhà
tập thể dục đa năng, các dịch vụ bưu điện, ngân hàng, thậm chí có cả nhà trẻ mẫu giáo,
văn phòng làm việc của các công ty… Như một đô thị thu nhỏ, để người ở có thể sử dụng
các tiện ích ngay tại chỗ mà không cần phải đi đâu xa…
Đặc điểm nổi bật của các khu căn hộ cao cấp này là có cấu trúc đạt tiêu chuẩn quốc
tế. Các khu nhà thường chọn vị trí ven sông để tận dụng mặt thoáng của sông, tạo không
gian, cảnh quan cho mỗi căn hộ, đồng thời thường nằm bên cạnh kề trục đường lớn để tạo
sự thuận tiện cho giao thông và đi lại. Hầu hết các phòng trong mỗi căn hộ đều được bố
trí tiếp xúc với ánh sáng trời, không khí tự nhiên.
b. Chung cư cao cấp, loại này được xây dựng và kinh doanh nhà đầu tư gọi là chung
cư cao cấp. Chất lượng và thẩm mỹ có được nâng lên một cấp so với chung cư tái định
cư, nhưng thua các khu căn hộ cao cấp. Mỗi căn hộ có diện tích phổ biền từ 70m2 đến trên
100m2 , được bố trí 2-3 phòng ngủ, có thể có sẵn nội thất với chất lượng khá hoặc để
người mua tự trang trí theo ý thích. Đặc điểm của các chung cư này là diện tích phù hợp,
nội thất trang bị đẹp, vị trí tương đối thuận lợi cho giao thông, gần khu trung tâm, giá
không quá cao… Ngoài ra khách hàng có thể tự hoàn thiện phần nội thất theo ý thích.
Trang 8
Ngành: Quản lý thị trường bất động sản
SVTH: Nguyễn Hải Toàn
c. Chung cư tái định cư, dành cho các hộ tái định cư và người có thu nhập thấp. Các
chung cư này thường có độ cao trung bình từ 8- 14 tầng diện ích mỗi căn hộ cũng “khiêm
tốn”, khoảng 40- 80m2 , nội thất là những sản phẩm rẻ tiền, chất lượng và mỹ thuật cũng
ở mức “vừa phải”. Đặc điểm: vị trí thường tập trung các vùng ven nội thành, giá bán mỗi
căn hộ dành cho diện tái định cư trong khoảng 400 – 900 triệu đồng.
Thứ ba, phân loại theo các tiêu chuẩn về ngoại quan, vị trí, giao thông, nội thất và dịch vụ
tiện ích ( phụ lục 1). Cách phân loại này được sử dụng khá rộng rãi trên thị trường và
được tổng hợp bộ phận nghiên cứu và phát triển của công ty Hoàng Anh Sài Gòn. Theo
cách này chung cư được chia làm 3 loại sau:
a. Chung cư cao cấp, được thiết kế theo phong cách hiện đại có nét riêng, nằm tại
trung tâm các quận nội thành hoặc trong những khu đô thị sang trọng có tiềm năng phát
triển trong tương lai. Về giao thông, thường nằm trên các tuyến đường huyết mạch, có cơ
sở hạ tầng hoàn chỉnh. Đa số các công trình này là do các nhà thầu có uy tín lớn trong và
ngoài nước đảm nhận hoặc giám sát thi công. Trang thiết bị nội thất cao cấp ( từ gỗ, gạch,
sơn đến các thiết bị nhà bếp, vệ sinh phải đạt chuẩn quốc tế hoặc quốc gia). Tiện ích đi
kèm theo hoàn hảo ( có hầm để xe đủ rộng, có hồ bơi, phòng thể dục, phòng thư giãn,
quán café, quầy bar,siêu thị cao cấp, hệ thống ngân hàng, khu giữ trẻ, y tế nội khu, truyền
hình cáp – internet, có công viên nội khu – lối tản bộ…) Đặt biệt phải có hệ thống thang
máy tốc độ cao, phòng cháy chữa cháy tự động cho từng căn hộ - khu vực công cộng,
điện – nước dự phòng và và hệ thống gas trung tâm bảo đảm thường xuyên suốt 24/24.
Ngoài ra đội ngũ bảo vệ, được quản lý bởi các công ty chuyên nghiệp của nước ngoài và
bảo trì định kỳ chu đáo là đặc điểm riêng của loại chung cư cao cấp này. Đây là những
chung cư cao cấp thực sự, ngoài ra hiện nay còn có nhiều chung cư ăn theo cụm từ “ cao
cấp” nhưng thực chất chúng chỉ xếp vào loại chung cư trung bình khá.
b. Chung cư loại khá, đa số các chung cư này được thiết kế khá đẹp, nằm trong các
khu quy hoạch tương đối tốt ( có mức sống trung bình khá). Giao thông tương đối thuận
lợi, có hạ tầng hoàn chỉnh hoặc tương đối hoàn chỉnh được các nhà thầu có uy tín trong
nước đảm nhận. Trang thiết bị nội thất thuộc loại trung bình khá có các tiện ích cơ bản đi
kèm (trung tâm mua sắm thường năm ở tầng trệt, có hầm để xe, hệ thống thang máy, y tế
nội khu, phòng cháy chữa cháy tự động, bảo vệ 24/24) còn lại các tiện ích khác không bắt
buộc phải có. Căn hộ trong các chung cư này có giá bán vừa phải, phù hợp cho đối tượng
thu nhập khá.
c. Chung cư thường, đây là loại chung cư giá thấp hơn so với chung cư loại khá.
Chúng được xây dựng chủ yếu dành cho đối tượng có thu nhập trung bình, vì thế chất
lượng công trình cũng chỉ đạt chuẩn quốc gia, thiết kế đơn giả, trang bị nội thất loại trung
bình nhằm giảm tối đa chi phí căn hộ. Với mức thu nhập trung bình thì đòi hỏi dịch vụ và
tiện ích cũng không cao ( một phần vì không có nhu cầu cao, một phần vì không đủ khả
năng thanh toán số tiền dịch vụ hàng tháng quá lớn ). Chung cư chỉ có các tiện ích cần
Trang 9
Ngành: Quản lý thị trường bất động sản
SVTH: Nguyễn Hải Toàn
thiết nhất đi kèm như: thang máy, hầm để xe, hệ thống báo cháy và bảo vệ chung cư kiểu
này thường không chuyên nghiệp.
Hiện nay việc phân loại chung cư không được quy định rõ ràng bằng văn bản pháp
luật, lợi dụng điểm này hầu hết các nhà đầu tư xây dựng đều gắn cho sản phẩm của mình
hai từ “ cao cấp” miễm là sản phẩm của họ xây dựng là cao tầng có thang máy với một
vài điều kiện về không gian công cộng. Một số khác lại gắn cho mình cụm từ “ Plaza” để
nhấn mạnh khả năng thương mại của sản phẩm, mặc dù các căn hộ chung cư này thật sự
chưa đạt chuẩn “cao cấp” theo một trong ba cách phân loại hiện tại.
I.1.2 Cấu trúc thông thường của một căn hộ chung cư
Trong một chung cư, các căn hộ được chia làm nhiều loại khác nhau như: căn hộ Flat,
căn hộ Loft và căn hộ Penthouse. Mỗi loại căn hộ có những cấu trúc và đặc điểm vị trí
khác nhau, cụ thể như sau:
Căn hộ kiểu Flat là dạng căn hộ một tầng thông thường, một căn hộ chia ra các phòng
chức năng như phòng khách, phòng ngủ, phòng bếp và vệ sinh. Căn hộ Flat không có và
không thể làm thêm một tầng lửng vì chúng có cấu trúc đơn giản ( hình 1.5), thông
thường loại căn hộ này nàm ở vị trí dưới tầng 10 và có giá bán thấp nhất.
Hình 1.5 Cấu trúc của căn hộ Flat ( Quang Thái Apartment)
Căn hộ Loft, đây cũng là dạng căn hộ thông thường nhưng chúng có làm thêm tầng
lửng ( hình 1.6), tạo không gian sinh động, chúng thường có giá cao hơn căn hộ Flat.
Thông thường căn hộ Loft được bố trí từ tầng 10 trở lên và Loft chỉ xuất hiện trong các
chung cư cao cấp.
Trang 10
Ngành: Quản lý thị trường bất động sản
SVTH: Nguyễn Hải Toàn
Hình 1.6 Cấu trúc căn hộ Loft ( Gold House An Tiến)
Căn hộ Penthouse là kiểu nhà được du nhập từ Mỹ, theo tiếng Anh có nghĩa là ngôi
nhà ở tầng cao nhất của chung cư. Penthouse thường được các chủ đầu tư xây dựng dưới
dạng căn hộ thô với các bức tường cơ bản để chủ nhà tự trang trí theo ý thích. Không như
căn hộ Flat hay Loft, Penthouse được thiết kế sang trọng với nhiều tầng nhiều lớp. Sân
thượng và ban công của Penthouse đủ rộng để chủ nhà trang trí thành vườn cảnh nhỏ với
cây xanh, hoa kiểng. Penthouse phổ biến với dạng 2 tầng, tầng trệt có phòng khách lớn (
phòng khách dạng thông tầng), phòng ăn, phòng ngủ phòng bếp dành cho khách và bạn
bè. Tùy theo nhu cầu sinh hoạt của gia đình, Penthouse sẽ có 2 phòng khách riêng biệt ở
tầng thứ nhất và tầng thứ hai ( hình 1.7) để tạo không gian sinh hoạt chung và riêng cho
các thành viên trong gia đình. Ở vị trí trên cùng của cao ốc và không bị vật gì che chắn,
ngôi nhà Penthouse luôn tràn ngập nắng và gió ( hình 1.8). Ngoài ra, trên sân thượng của
Penthouse củng có thể thiết kế một hồ bơi nhỏ.
Có thể nói, Penthousechính là một biệt thự trên cao vì gần như Penthouse chẳng thiếu
gì so với một biệt thự chính hiệu nhưng thú vị hơn chủ nhân còn có thể tận hưởng cảm
giác ngắm nhìn thành phố từ trên cao (city view).
Điểm rất đặc biệt nữa, số lượng Penhouse luôn được các chủ đầu tư khống chế ở mức
thấp nhất nhằm tạo ra sự khang hiếm để tôn thêm vị thế của người mua Penthouse, theo
CBRE Việt Nam hiện nay số lượng Penthouse toàn Tp. HCM chỉ có khoảng hơn 400 căn.
Trang 11
Ngành: Quản lý thị trường bất động sản
SVTH: Nguyễn Hải Toàn
Hình 1.7 Không gian phòng khách Penthouse được bố trí ở 2 tầng riêng biệt
Hình 1.8 Sân vườn đầy nắng gió của Penthouse
I.1.3 Lý thuyết hành vi của người tiêu dùng.
Hành vi người tiêu dùng là hành vi mua sắm của người tiêu thụ cuối cùng, tức cá
nhân hay hộ gia đình đang mua hàng hóa, dịch vụ để tiêu thụ cho bản thân, gia đình. Hành
vi người tiêu dùng ở mỗi nơi đều khác nhau về tuổi tác, trình độ học vấn, thu nhập, thị
hiếu. Hành vi người tiêu dùng chịu ảnh hưởng của 4 yếu tố cơ bản:
-
Văn hóa ( nền văn hóa, tiểu văn hóa và giai cấp xã hội)
Xã hội ( nhóm người tham khảo, gia đình và vai trò cùng địa vị xã hội)
Cá nhân ( giới tính, tuổi tác, nghề nghiệp, hoàn cảnh kinh tế, lối sống cá nhân và
một vài ý niệm bản thân)
Tâm lý ( động cơ, nhận thức, tri thức, niềm tin và thái độ)
Trang 12
Ngành: Quản lý thị trường bất động sản
a.
SVTH: Nguyễn Hải Toàn
Mô hình về hành vi mua hàng ( A model of consumer behavior)
Mô hình hành vi người mua
Kích thích
marketing
Kích thích
khác
Đặc điểm
người mua
- Sản
phẩm
-
Kinh tế
- Văn hóa
-
Công
nghệ
- Xã hội
- Giá
Quy trình
quyết định
Quyết định của
người mua
-
Xác định
vấn đề
- Chọn sản phẩm
-
Tìm thông
tin
- Chọn nhãn hiệu
- Cá tính
- Địa
điểm
-
- Cổ
động
-
Chính
trị
- Tâm lý
Văn
hóa
-
Đánh giá
-
Quyết định
-
Hành vi
mua
- Chọn đại lý
- Định thời gian
- Định số lượng
Tìm ra mức độ ảnh hưởng của các yếu tố: văn hóa, xã hội, cá nhân và tâm lý đến các hành
vi của người mua hàng. Phân tích quyết định mua sắm của khách.
b.
Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua sắm
Văn hóa: những người có cùng tầng lớp xã hội thì có cùng cách hành xử giống
nhau so với những người thuộc tầng lớp xã hội khác. Con người được xem là có vị trí xã
hội cao hay thấp là phụ thuộc vào tầng lớp xã hội của họ hiện tại. Tầng lớp xã hội của
mỗi người được xác định bởi một số biến như: nghề nghiệp, lợi tức, tài sản, giáo dục và
định hướng giá trị.
-
Xã hội: các yếu tố xã hội bao gồm:
Nhóm tham khảo: là nhóm có ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp tới thái độ hành
vi của con người gồm nhóm thành viên( có tác động qua lại lẫn nhau), nhóm hạng nhất (
có quan hệ qua lại thường xuyên như gia đình, bạn bè, láng giềng, đồng nghiệp), nhóm
hạng hai ( ít có sự tác động qua lại như: tổ chức xã hội, hiệp hội ngành nghề, nhóm tôn
giáo).
Gia đình: các thành viên trong gia đình có ảnh hưởng trực tiếp và mạnh mẽ đến
hành vi của người mua, có hai loại gia đình: gia đình định hướng: cha mẹ là những người
Trang 13
Ngành: Quản lý thị trường bất động sản
SVTH: Nguyễn Hải Toàn
định hướng về kinh tế, chính trị và ý nghĩa về ước muốn cá nhân, gia đình riêng: vợ
chồng và con cái có ảnh hưởng trực tiếp đến hành vi người mua.
Vai trò và địa vị xã hội: trong đời mỗi người ở từng thời điểm đã và sẽ từng tham
gia vào nhiều nhóm xã hội, với mỗi nhóm người đó sẽ có vai trò địa vị khác nhau và
hành vi của họ cũng ảnh hưởng bởi vai trò địa vị đó.
-
Các yếu tố cá nhân
Các quyết định của người mua cũng chịu ảnh hưởng của các đặc điểm cá nhân như: tuổi
tác ( các giai đoạn tuổi khác nhau sẽ có hành vi khác nhau), nghề nghiệp, hoàn cảnh kinh
tế, lối sống , nhân cách và sự tự quan niệm.
-
Các yếu tố tâm lý
Việc lựa chọn còn chịu ảnh hưởng của 4 yếu tố tâm lý quan trọng: động cơ, nhận thức,
kiến thức, niềm tin và thái độ.
c.
Tiến trình quyết định mua sắm:
Dù nhiều quyết định mua sắm chỉ liên hệ đến một người ra quyết định nhưng các quyết
định này đòi hỏi nhiều người tham gia và các người này đóng vai trò: người đề xướng,
người quyết định, người mua và người sử dụng. Doanh nghiệp cần thiết kế chương trình
marketing để tiếp cận được các người tham gia chủ yếu và người mua sắm.
Các vai trò trong việc mua sắm, có 5 nhóm vai trò trong việc mua sắm gồm: Người đề
xướng: là người đã nêu ra ý định mua sắm; Người ảnh hưởng: là người có ảnh hưởng đến
quyết định cuối cùng trong việc mua; Người quyết định: là người ra quyết định mua hay
không mua, khi nào mua, mua ở đâu và mua như thế nào; Người mua: là người đi trực
tiếp mua.
Người sử dụng: người trực tiếp sử dụng, người sử dụng có 2 loại hành vi mua sắm: Hành
vi mua theo thói quen và hành vi mua sắm phức tạp. Nghiên cứu các tiền trình quyết định
mua sắm có thể sử dụng các phương pháp: phương pháp tự suy, phương pháp hồi tưởng,
phương pháp thăm dò, phương pháp mô tả. Các giai đoạn trong tiến trình quyết định mua
sắm của khách hàng được thể hiện qua sơ đồ sau:
Khi mua hàng người mua sẽ trải qua 5 giai đoạn theo mô hình sau:
Trang 14
Ngành: Quản lý thị trường bất động sản
Xác định nhu
cầu
Tìm kiếm
thông tin
SVTH: Nguyễn Hải Toàn
Đánh giá các
lựa chọn
Quyết định
mua
Hành vi hậu
mãi
Sự hài lòng sau khi mua: sẽ dưa đến 2 trường hợp khác nhau: hoặc hài lòng với sản
phẩm đã mua và nói tốt cho sản phẩm đó; hoặc là không hài lòng với sản phẩm đã mua và
nói xấu nó với người khác.
Hành động sau khi mua: sự hài lòng hay không hài lòng với sản phẩm đã mua sẽ ảnh
hưởng đến những hành vi tiếp theo.
I.1.4 Các chỉ tiêu nghiên cứu
1. Bản thân chung cư ( chỉ tiêu chất lượng)
Chất lượng nhà chung cư thể hiện qua phần cứng lẫn phần mềm của chung cư:
a.
Phần cứng: là những yếu tố vật lý không thể thiếu của chung cư như kiến trúc, kết
cấu, nội thất căn hộ và dịch vụ đi kèm bên trong chung cư, phục vụ cho chính chung cư
đó. Phần cứng được phản ảnh qua các tiêu chí sau
Loại nhà, là nhân tố chính quyết định giá trị của căn hộ. Có 3 loại đó là chung cư cao
cấp, chung cư loại khá và chung cư thường.
Diện tích, thể hiện khả năng điều chỉnh không gian sống của một hộ gia đình, có ảnh
hưởng lớn đến giá trị của căn hộ ( do giá bán của căn hộ tính trên m2)
Số phòng ngủ, phụ thuộc vào diện tích của căn hộ, tuy nhiên số người trong gia đình
sẽ quyết định số phòng ngủ và diện tích căn hộ.
Kiến trúc, được người mua đánh giá rất cao khi lựa chọn căn hộ trong các dự án mới,
tuy nhiên hầu hết hiện nay các dự án đều thiết kế đẹp và hiện đại.
Trang trí nội thất, tùy từng loại nhà và tùy từng dự án mà căn hộ chung cư có thể
được bán với nội thất hoàn chỉnh hoặc bán thô. Nội thất căn hộ được chia ra làm nhiều
loại, loại thực sự cao cấp, loại khá cao cấp và loại trung bình.
Trang 15
Ngành: Quản lý thị trường bất động sản
SVTH: Nguyễn Hải Toàn
b.
Phần mềm: là những yếu tố phục vụ cho con người trong từng căn hộ va toàn bộ
chung cư, nó bao gồm những tiện ích- dịch vụ từ cơ bản đến cao cấp, kể cả việc quản lý
và bảo vệ cũng thuộc phần mềm của căn hộ.
Điện – nước, đây là hai thành phần cơ bản nhất không thể thiếu của bất kì một chung
cư.
Thu gom rác thải, vệ sinh là yếu tố rất được quan tâm khi sống trong một tập thể đông
người, việc thu gom rác thải của từng căn hộ và của toàn chung cư sẽ làm cho môi trường
sống sạch sẽ và văn minh hơn. Tuy nhiên vấn đề phí dịch vụ ngày càng cao và không
kiểm soát đang làm cho người mua rất bức xúc.
Hệ thống phòng cháy – báo cháy,an toàn tính mạng luôn được con người đặt lên hàng
đầu. Việc sống chung nhiều căn hộ làm nguy cơ cháy nổ lớn hơn bao giờ hết, vì thế hệ
thống phòng cháy- báo cháy tự động luôn được người mua nhà quan tâm. Tuy nhiên, chất
lượng của hệ thống này phụ thuộc rất lớn vào thiết kế và thiết bị mà chủ đầu tư sử dụng
cho chung cư. Ngoài hệ thống phòng cháy – báo cháy tự động người mua còn khá quan
tâm đến vấn đề thoát hiểm khi xảy ra tai nạn.
Hệ thống thông tin liên lạc ( phone, internet, truyền hình cáp…), do mức sống của hộ
gia đình ngày càng cao nên nhu cầu giải trí được chú trọng. Mặt khác nhờ sự phát triển
của công nghệ thông tin mà “thế giới trở nên phẳng”, con người có thể làm việc tại nhà và
thảo luận với mọi người trên khắp hành tinh này ( Thomas L. Friedman, 2006). Đó là sức
mạnh của công nghệ thông tin.
Thang máy, đây được xem như là phương tiện giao thông công cộng của mỗi chung
cư, với đa số các chung cư cao cấp thực sự được sử dụng thang máy miễn phí nhưng cũng
có một số chung cư phải trả tiền cho việc sử dụng thang máy như là một phương tiện giao
thông công cộng thực sự.
Bảo vệ, camera quan sát, trong một cộng đồng đông người với nhiề thành phần dân
cư thì vấn đề an ninh xã hội phải được bảo đảm tốt. Các chung cư thuộc loại khá trở lên
đều có bảo vệ trực 24/24 hoặc cao cấp hơn là camera quan sát 24/24, điện thoại liên lạc
lên từng căn hộ. Các chủ nhân rấ yên tâm khi khóa cửa đi công tác hoặc đi nghỉ mát dài
ngày. Đây chính là một trong những lý do để nhiều Việt kiều và người nước ngoài chọn
sống trong căn hộ.
Hầm để xe, là một dịch vụ tất yếu phải có đối với mọi chung cư tuy nhiên cũng chính
vì bắt buộc phải gửi xe nên cũng có nhiều vấn đề phát sinh như: phí gửi xe cao không ai
kiểm soát, việc bảo quản những chiếc xe đắt tiền không làm chủ xe an tâm khi xảy ra sự
cố, ngoài ra hiện nay còn có tình trạng xảy ra tranh chấp diện tích hầm gửi xe là phần diện
tích sở hữu chung hay là sở hữu riêng…
Trang 16
