THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ MỘT SỐ DỰ ÁN CẢI TẠO CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (9.87 MB, 132 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ MỘT SỐ DỰ ÁN
CẢI TẠO CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
SVTH
MSSV
LỚP
KHOA
NGÀNH
:
:
:
:
:
TĂNG BẢO NGỌC
08135056
DH08TB
2008 – 2012
Quản lý thị trường bất động sản
-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2012-
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT
TĂNG BẢO NGỌC
“THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ MỘT SỐ
DỰ ÁN CẢI TẠO CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ”
Giáo viên hướng dẫn: Th.S Lê Mộng Triết
(Địa chỉ cơ quan: Trường đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh)
(Ký tên: ………………………………)
- Tháng 7 năm 2012 -
LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian học tập, nghiên cứu và thực tập đề tài, tôi đã nhận được sự
giúp đỡ của thầy cô, gia đình và bạn bè. Tôi xin tỏ lòng biết ơn chân thành đến:
- Cha mẹ đã sinh thành nuôi dưỡng và tận lụy suốt đời vì con, tạo mọi điều kiện
vật chất và tinh thần giúp con hoàn thành tốt quãng đời sinh viên;
- Ban giám hiệu trường đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, Quý thầy
cô- giảng viên Khoa Quản lý đất đai và bất động sản, đã trang bị kiến thức, kinh
nghiệm trong những năm theo học tại lớp Quản lý thị trường bất động sản;
- Giảng viên hướng dẫn đề tài tốt nghiệp- Thầy Th.S Lê Mộng Triết đã tận tình
giúp đỡ, chỉ bảo trong suốt thời gian thực hiện đề tài;
- Tổng công ty cổ phần Đền bù giải tỏa, Anh chị trong phòng Chính sách bồi
thường và đầu tư dự án đã nhiệt tình chỉ dẫn và tạo mọi điều kiện cho tôi hoàn thành
tốt đề tài;
- Tất cả những người bạn, anh chị khóa trước, đã giúp đỡ, chia sẻ và động viên
tôi trong thời gian vừa qua.
Có thể nói, Báo cáo thực tập là sản phẩm đầu tay – là nền tảng kiến thức để bắt
đầu sự nghiệp, cho nên không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong nhận được sự
đóng góp ý kiến và chia sẻ kinh nghiệm của quý thầy cô trong Hội đồng, để bài báo
cáo ngày một hoàn thiện hơn./.
Xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên
Tăng Bảo Ngọc
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện đề tài: Tăng Bảo Ngọc, Khoa Quản lý đất đai & Bất động
sản, Trường đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: “THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC
BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ MỘT SỐ DỰ ÁN
CẢI TẠO CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”
Giảng viên hướng dẫn: Th.S Lê Mộng Triết, Bộ môn Chính sách pháp luật, Khoa
Quản lý đất đai & Bất động sản, Trường đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh.
Theo thống kê của Sở Xây dựng, hiện nay trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
còn tồn tại nhiều chung cư cũ, không chỉ hư hỏng, xuống cấp về mặt kết cấu mà hệ
thống cấp thoát nước sinh hoạt xuống cấp trầm trọng, nguy hiểm đến tính mạng của
người dân sinh sống và làm việc tại khu vực. Đa số các chung cư này đều đã hết niên
hạn sử dụng, có tuổi thọ lâu năm, có nguy cơ sụp đổ bất cứ lúc nào. Do đó, việc khẩn
trương lên kế hoạch di dời, giải tỏa, cải tạo, nâng cấp, xây dựng các chung cư này hết
sức cấp thiết nhằm hoàn thiện cơ sở hạ tầng, đổi mới bộ mặt đô thị ngày một khang
trang hơn, nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân. Tuy nhiên, trong tiến độ
triển khai dự án không thể thiếu quá trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng – được coi
là bước đầu quan trọng, quyết định lớn đến sự thành công của dự án. Công tác bồi
thường giải phóng mặt bằng không chỉ có vai trò về mặt kinh tế mà còn có ý nghĩa
quan trọng về mặt xã hội, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, Chủ đầu tư và người
dân.
Trên cơ sở đó, đề tài được thực hiện nhằm nắm được những khó khăn, vướng
mắc trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi triển khai các dự án trên địa
bàn Thành phố. Từ đó, đưa ra các giải pháp để hạn chế, ngày một nâng cao hiệu quả
cho công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Đồng thời, đề tài còn nghiên cứu đề
xuất hướng hoàn thiện cho cơ chế chính sách bồi thường để phục vụ việc triển khai các
dự án trên địa bàn được thực hiện đúng tiến độ, đem lại kết quả tốt nhất trong kế hoạch
chỉnh trang đô thị của Thành phố.
Thông qua các phương pháp là phương pháp thống kê, phương pháp so sánh,
phương pháp kế thừa, phương pháp chuyên gia, đề tài tập trung nghiên cứu về thực
trạng các chung cư cũ trên địa bàn Thành phố, thực trạng trong quá trình Công ty thực
hiện triển khai bồi thường các dự án nằm trong kế hoạch cải tạo, nâng cấp, từ đó đánh
giá kết quả đạt được sau quá trình triển khai phương án, đúc kết những bài học kinh
nghiệm, đồng thời đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách bồi thường
giải phóng mặt bằng.
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1. Các dự án Công ty Đức Khải đã và đang thực hiện
Bảng 2. Thống kê số lượng chung cư xuống cấp trên địa bàn Thành phố
Bảng 3. Số hộ giải tỏa dự án 289
Bảng 4. Dự toán kinh phí bồi thường, hỗ trợ dự án 289
Bảng 5. Quy mô xây dựng công trình dự án 289
Bảng 6. Pháp lý bồi thường, hỗ trợ dự án 19/19
Bảng 7. Dự toán kinh phí bồi thường, hỗ trợ dự án 19/19
Bảng 8. Quy mô xây dựng công trình dự án 19/19
Bảng 9. Pháp lý bồi thường, hỗ trợ dự án 350
Bảng 10. Dự toán kinh phí bồi thường, hỗ trợ dự án 350
Bảng 11. Thiết kế dự kiến xây mới chung cư 350
Bảng 12. Tiến độ triển khai của 3 dự án
Bảng 13. Bảng chiết tính giá trị bồi thường, hỗ trợ hộ ông Trần Văn Cu Anh
Bảng 14. Bảng chiết tính giá trị bồi thường, hỗ trợ mẫu
Bảng 15. Bảng chiết tính giá trị bồi thường, hỗ trợ hộ ông Trần Cam
DANH SÁCH SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ
Sơ đồ 1. Hệ thống tổ chức bộ máy hoạt động của doanh nghiệp
Sơ đồ 2. Quy trình tổng thể tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng
Biểu đồ 1. Mô hình áp dụng mức thưởng theo chính sách
Biểu đồ 2. Mô hình đề xuất gia tăng mức thưởng và cách thức thực hiện
DANH SÁCH CÁC HÌNH
Hình 1. Chung cư 350 Hoàng Văn Thụ
Hình 2. Chung cư 289 Trần Hưng Đạo
Hình 3. Cao ốc Nguyễn Kim B tại quận 10
Hình 4. Mô phỏng toàn cảnh chung cư Nhà ở xã hội 19/19
Hình 5. Mặt bằng điển hình khu B trong thiết kế dự án 19/19
DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT
BT – HT: Bồi thường, hỗ trợ
BT – GPMB: Bồi thường giải phóng mặt bằng
UBND: Ủy ban nhân dân
XD: Xây dựng
CB – CNV: Cán bộ công nhân viên
TĐC: Tái định cư
TT: Tổng thể
MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ --------------------------------------------------------------------------------------- 1
PHẦN 1.
TỔNG QUAN TÀI LIỆU ----------------------------------------------------------- 3
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ------------------------------------------------------ 3
1.1.1. Cơ sở khoa học ------------------------------------------------------------------------------- 3
1.1.2. Cơ sở pháp lý và nguyên tắc chung của chính sách bồi thường, hỗ trợ------------ 5
1.1.3. Cơ sở thực tiễn về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ----------------------- 9
1.2. Giới thiệu tổng quan về Tổng Công ty Cổ phần Đức Khải -------------------------- 13
1.2.1. Lịch sử hình thành và phát triển -------------------------------------------------------- 13
1.2.2. Chủ trương thành lập doanh nghiệp ---------------------------------------------------- 13
1.2.3. Sơ đồ tổ chức, bộ máy doanh nghiệp ---------------------------------------------------- 14
1.2.4. Tình hình hoạt động bồi thường giải phóng mặt bằng và đầu tư dự án ---------- 15
1.2.5. Những thuận lợi và khó khăn trong quá trình hoạt động --------------------------- 17
1.3. Quy trình tổ chức thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ---------- 18
1.4. Nội dung và phương pháp nghiên cứu --------------------------------------------------- 22
1.4.1. Nội dung nghiên cứu ----------------------------------------------------------------------- 22
1.4.2. Phương pháp nghiên cứu ----------------------------------------------------------------- 22
PHẦN 2.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU --------------------------------------------------------- 23
2.1. Đánh giá chung về thực trạng các chung cư xuống cấp trên địa bàn Thành
phố ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 23
2.2. Thực trạng thực hiện bồi thường giải tỏa một số dự án ------------------------------ 26
2.2.1. Dự án 289 Trần Hưng Đạo --------------------------------------------------------------- 26
2.2.2. Dự án 19/19 Lạc Long Quân ------------------------------------------------------------- 28
2.2.3. Dự án 350 Hoàng Văn Thụ --------------------------------------------------------------- 32
2.3. Đánh giá kết quả triển khai phương án và những bài học kinh nghiệm ---------- 34
2.3.1. Kết quả triển khai 3 dự án----------------------------------------------------------------- 34
2.3.2. Những thuận lợi trong quá trình hoạt động ngành----------------------------------- 35
2.3.3. Những khó khăn trong quá trình Công ty triển khai phương án ------------------ 35
2.3.4. Những bài học kinh nghiệm được rút ra từ quá trình thực hiện dự án của
Chủ đầu tư ------------------------------------------------------------------------------------------- 40
2.4. Giải pháp hoàn thiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư - 47
2.4.1. Về phía Nhà nước -------------------------------------------------------------------------- 47
2.4.2. Về phía chính quyền địa phương -------------------------------------------------------- 48
2.4.3. Về phía Chủ đầu tư ------------------------------------------------------------------------- 50
2.5. Một số đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất, bồi thường giải
phóng mặt bằng ------------------------------------------------------------------------------------ 50
2.5.1. Mở rộng hóa cách thức xác định giá đất ----------------------------------------------- 50
2.5.2. Vận dụng phương pháp thẩm định giá công trình, tài sản trên đất---------------- 51
2.5.3. Đổi mới hình thức và cách thức về mức thưởng chấp hành tốt việc di dời ------- 51
KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ ---------------------------------------------------------------------- 55
Ngành: Quản lý thị trường bất động sản
Ngọc
Sinh viên: Tăng Bảo
ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan
trọng đối với nền kinh tế nước ta. Phát triển và quản lý tốt thị trường này sẽ tạo nên
“sức bật” cho sự phát triển kinh tế xã hội, tạo môi trường năng động thu hút đầu tư,
thực hiện hiệu quả tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, đóng góp thiết thực vào quá
trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại
hóa đất nước.
Thành phố Hồ Chí Minh là một đô thị đặc biệt, một trung tâm lớn về kinh tế, văn
hóa, khoa học công nghệ, có vị trí chính trị quan trọng của cả nước và sẽ trở thành
trung tâm công nghiệp dịch vụ đa lĩnh vực của khu vực Đông Nam Á. Với mục tiêu:
phát triển bền vững, hài hòa giữa phát triển kinh tế với bảo tồn di tích lịch sử, văn hóa
và bảo vệ môi trường; đảm bảo an ninh, quốc phòng theo hướng liên kết vùng để trở
thành một Thành phố văn minh, hiện đại.
Theo thống kê của Sở xây dựng, hiện nay Thành phố Hồ Chí Minh có khoảng
170 chung cư cũ xuống cấp trầm trọng, nguy hiểm đến tính mạng của người dân đang
sinh sống và làm việc tại khu vực. Đa số những chung cư này đã hết hạn sử dụng, có
tuổi thọ mấy chục năm, có nguy cơ sụp đổ bất cứ lúc nào. Do đó, chủ trương của
UBND Thành phố là phải nhanh chóng di dời, tháo dỡ và xây dựng mới các chung cư
này nhằm chỉnh trang đô thị và cải tạo môi trường sống.
Để có thể thực hiện nhiệm vụ trên, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng là
bước đầu quan trọng trong công tác tạo quỹ đất sạch, thu hút đầu tư xây dựng dự án
chỉnh trang đô thị. Đối với nhiều dự án thì tiến độ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
hiện nay còn chậm ảnh hưởng lớn đến sự thành công của dự án, gây thiệt hại to lớn
không chỉ về mặt kinh tế mà còn gây mất ổn định chính trị xã hội, tổn thất về vật chất
lẫn tinh thần đối với người có đất bị thu hồi.
Chính vì thế, để hưởng ứng chủ trương xã hội hóa đầu tư dự án cải tạo chung cư
xuống cấp trầm trọng, với mục tiêu chỉnh trang bộ mặt đô thị của Thành phố Hồ Chí
Minh ngày một khang trang, hiện đại hơn, Công ty CP Đức Khải đã nổ lực tiến hành
thí điểm trong lĩnh vực đền bù giải tỏa với nhiều dự án mang tính xã hội. Trong quá
trình triển khai, Công ty luôn tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các hộ dân thuộc diện
giải tỏa di dời, ưu tiên thỏa thuận chi trả với mức giá phù hợp giá chuyển nhượng,
không để cho người dân bị thiệt thòi. Vì vậy, với hình thức “ứng vốn thực hiện chi trả
bồi thường, hỗ trợ” Công ty đã tập trung mọi nguồn lực, kinh nghiệm và vốn nhằm đẩy
nhanh tiến độ thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, bàn giao mặt bằng
đúng thời hạn và sớm triển khai dự án đầu tư xây dựng. Trong quá trình triển khai dự
án, Công ty đã tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật hiện hành về đất đai và
quản lý đầu tư xây dựng, đặc biệt đối với những chính sách hỗ trợ thêm chưa có tiền
lệ, Công ty đều có văn bản báo cáo UBND Quận nơi có dự án để trình xin ý kiến của
UBND TP.HCM. Những đề xuất về mức thưởng và hỗ trợ thêm cho các hộ dân thuộc
diện di dời trong dự án, Công ty CP Đức Khải đều được UBND TP.HCM chấp thuận
bằng văn bản .
Trang 1
Ngành: Quản lý thị trường bất động sản
Sinh viên: Tăng Bảo Ngọc
Tuy nhiên bên cạnh những tồn tại hạn chế còn có những mặt tích cực mà trong
quá trình thực hiện đã đạt được, vì vậy cần phải xem xét và đánh giá lại, từ đó rút ra
những bài học kinh nghiệm để tiếp tục triển khai thực hiện là rất cần thiết. Đồng thời
sớm tìm ra giải pháp điều chỉnh để xây dựng được một cơ chế chính sách, mang tính
đột phá tạo động lực mới nhằm đạt kết quả cao nhất, kết hợp hài hòa giữa lợi ích của
Nhà nước, chủ đầu tư và lợi ích của người dân bị giải tỏa.
Xuất phát từ vấn đề nêu trên, Chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài: “THỰC
TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ MỘT SỐ DỰ ÁN CẢI TẠO
CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”.
Mục tiêu nghiên cứu
Nắm được những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng trên địa bàn Thành phố. Từ đó đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả
công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thông qua thực trạng một số dự án Công ty
thực hiện nói riêng và chính sách của Nhà nước nói chung.
Đối tượng nghiên cứu
Chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư;
Phương án bồi thường hỗ trợ và tái định cư một số dự án:
+ Dự án Trung tâm thương mại- dịch vụ- văn phòng- cao ốc cao cấp 289 Trần
Hưng Đạo- 74 Hồ Hảo Hớn và khu nhà liên kế hẻm 277 Trần Hưng Đạo, phường Cô
Giang, Quận 1.
+ Dự án Nhà ở xã hội 19/19 Lạc Long Quân, phường 9, Quận Tân Bình.
+ Dự án xây mới chung cư 350 Hoàng Văn Thụ, phường 4, Quận Tân Bình.
Chính sách hỗ trợ thêm của Chủ đầu tư.
Phạm vi nghiên cứu
Việc nghiên cứu chỉ đi sâu tìm hiểu những thực trạng gây chậm tiến độ thực hiện
dự án và đánh giá những giải pháp chính sách mới của Chủ đầu tư khi triển khai
phương án đền bù.
Về trình tự thủ tục và cơ sở pháp lý liên quan được giới hạn trong phạm vi từ khi
có luật đất đai năm 2003 có hiệu lực.
Trang 2
Ngành: Quản lý thị trường bất động sản
PHẦN 1.
Sinh viên: Tăng Bảo Ngọc
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Cơ sở khoa học
1) Một số khái niệm
- Bất động sản: Theo điều 181 Bộ luật dân sự quy định: “Bất động sản là các tài sản
không di dời được bao gồm:
Đất đai: Luật đất đai 2003 “ Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa
bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hóa xã hội, an ninh quốc
phòng.”
Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, các công trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất;
Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
- Giá đất (hay còn gọi là giá quyền sử dụng đất): là số tiền tính trên một đơn vị diện
tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng
đất.
- Khung giá đất: Do Chính phủ quy định, xác định mức giá tối đa và tối thiểu của
mỗi loại đất với mục đích sử dụng được xác định phụ thuộc vào tiềm năng của đất đai.
- Bảng giá đất: Trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ quy định, Ủy ban nhân dân
cấp Tỉnh hàng năm xây dựng bảng giá cho các loại đất tại địa phương, ứng với các
mức độ tiềm năng khác nhau đảm bảo sự công bằng giữa những người sử dụng đất có
các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội khác nhau.
Giá đất do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố
vào ngày 01 tháng 01 hàng năm, được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất,
thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất
hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi được giao đất
không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính
tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại
cho Nhà nước.
- Thu hồi đất: Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng
đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý ( Điều 4/
Luật đất đai 2003).
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất ( Điều 4/ Luật đất đai
2003).
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất
thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm
mới,….
Trang 3
Ngành: Quản lý thị trường bất động sản
Sinh viên: Tăng Bảo Ngọc
- Tái định cư: Là một khái niệm mang nội hàm khá rộng, dùng để chỉ những ảnh
hưởng tác động đến đời sống của người dân do bị mất tài sản và nguồn thu nhập trong
quá trình phát triển dự án gây ra, bất kể có phải di chuyển hay không và các chương
trình nhằm khôi phục cuộc sống của họ. Như vậy, tái định cư theo nghĩa hẹp là quá
trình di chuyển người dân đến nơi ở mới.
Tái định cư là một vấn đề lớn của quốc gia, đặc biệt là các nước đang phát triển
trong những trường hợp điển hình như xây đấp, làm đường và phát triển đô thị.
Phân loại tái định cư:
Về hình thức:
- Di dân vào vùng đô thị hóa
- Chuyển dịch nội ngoại thành, bao gồm từ việc thực hiện các chương trình cải tạo
đô thị cho tới việc chuyển dịch theo sở nguyện của người dân.
- Tái định cư tại chỗ khi thực hiện các dự án chỉnh trang khu dân cư.
Xét về sở nguyện của người dân:
- Tái định cư tự phát: Là việc mua bán đất và xây dựng trái phép không theo quy
hoạch. Do việc xây dựng trái phép ở khu vực không có hạ tầng, giá đất rẻ nên nhiều
người có thu nhập thấp, trong đó có nhiều người thuộc diện giải tỏa từ các dự án nhận
tiền bồi thường tự lo chỗ ở mới.
- Tái định cư tự giác: Là việc tái định cư để thực hiện các dự án và người dân tự
giác chấp hành kế hoạch và phương thức tái định cư, kể cả việc tạo lập chỗ ở mới tại
các dự án phát triển nhà.
- Cưỡng chế tái định cư: Thường là cưỡng chế giải tỏa và bố trí chỗ ở cho những
đối tượng bị giải tỏa chưa được sự đồng thuận của họ. Nhiều trường hợp không kiên
quyết đã gây ra ách tắc cho đầu tư phát triển.
- Tái định cư bắt buộc: Để thực hiện các dự án đầu tư phục vụ lợi ích chung. Nhìn
chung các quốc gia trên thế giới đều xác lập quyền ưu tiên của Nhà nước trong việc
thu hồi đất để thực hiện các dự án này vì lợi ích quốc gia.
- Tái định cư tự nguyện: Thông thường trong các dự án cải tạo đô thị ở quy mô nhỏ,
vì lợi ích trực tiếp của những người tham gia thực hiện dự án.
Các trường hợp thực hiện tái định cư
Tại các quốc gia đang phát triển và tại Việt Nam, tái định cư thường được triển
khai khi thực hiện các dự án sau:
- Các công trình thủy điện, xây đập, đào hồ thủy lợi: Đây là dạng điển hình về ảnh
hưởng của phát triển dự án đến đời sống của người dân, do phạm vi di dời thường rất
lớn.
- Phát triển các hạ tầng đô thị và các công trình phúc lợi công cộng khác như công
viên, khu vui chơi, trường học, bệnh viện, cơ sở văn hóa, thể thao, nghiên cứu khoa
học,…
Trang 4
Ngành: Quản lý thị trường bất động sản
Sinh viên: Tăng Bảo Ngọc
- Phát triển các khu dân cư mới trong quá trình đô thị hóa; cải tạo các khu dân cư
lụp xụp trong nội thành; xây dựng các công trình công ích của cộng đồng dân cư nông
thôn.
- Các dự án phát triển sản xuất kinh doanh, xây dựng các nhà máy, xí nghiệp mới,
các khu công nghiệp, các trung tâm thương mại.
2) Nội dung của công tác bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất
- Công tác bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư nhằm đảm bảo lợi ích chung;
thông qua việc thu hồi đất, Nhà nước có một quỹ đất cần thiết đáp ứng nhu cầu xây
dựng cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế- xã hội, kỹ thuật, công nghiệp, các cơ sở sản
xuất kinh doanh, khu dịch vụ đô thị,…góp phần gián tiếp vào việc chuyển dịch cơ cấu
kinh tế theo hướng giảm tỷ trọng sản xuất nông nghiệp, tăng tỷ trọng sản xuất công
nghiệp, dịch vụ. Khi diện tích đất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp, để đảm bảo ổn
định xã hội, Nhà nước cần thực hiện các biện pháp hỗ trợ cho người nông dân bị mất
đất sản xuất bằng việc đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp, tìm kiếm việc làm mới. Qua
đó, góp phần chuyển dịch bớt một lực lượng lao động ở nông thôn chuyển sang làm
việc trong khu vực sản xuất phi nông nghiệp và dịch vụ.
- Thu hồi đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà
nước về đất đai, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhằm đảm bảo sự hài hòa giữa lợi
ích của Nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất. Nhà nước thực hiện thu hồi đất gây
ra những thiệt hại và ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của những người bị thu hồi
đất, cho nên công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư phải được thực hiện tốt để bảo
đảm ổn định xã hội.
- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi
thường và giải phóng mặt bằng. Quy hoạch sử dụng đất 10năm/lần và kế hoạch sử
dụng đất- 05năm/lần là một trong những nội dung quản lý đất đai của Nhà nước. Một
trong những công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là định hướng, phân bổ nhu cầu
sử dụng đất, xác định diện tích phải thu hồi do sử dụng không hiệu quả,…và những kế
hoạch sử dụng nguồn đất phục vụ cho phát triển kinh tế, xã hội. Vấn đề này phụ thuộc
vào công tác thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng.
- Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư chịu sự tác động của
nhiều yếu tố khách quan:
+ Nhà nước ban hành khung giá các loại đất phải sát với giá chuyển nhượng thực
tế trên thị trường, có các chính sách hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi
thật hợp lý, đúng trình tự và thủ tục.
+ Đối với công tác đo đạc, phân hạng, lập bản đồ địa chính phải thật chính xác,
vì khi tiến hành bồi thường đều dựa vào diện tích của từng thửa, từng hạng đất để tính
bồi thường. Nếu thực hiện không tốt có thể sẽ xảy ra tình trạng khiếu kiện, tranh chấp
làm cho việc bồi thường và giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn, tiến độ thực hiện
dự án sẽ kéo dài.
1.1.2. Cơ sở pháp lý và nguyên tắc chung của chính sách bồi thường, hỗ trợ
Trang 5
Ngành: Quản lý thị trường bất động sản
Sinh viên: Tăng Bảo Ngọc
1) Cơ sở pháp lý trung ương
- Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa
XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 và có hiệu lực ngày 01 tháng
07 năm 2004, gồm 7 chương 146 điều, trong đó có 7 Điều ( Điều 38 đến Điều 44) quy
định về cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật
đất đai (Nghị định 181/2004/NĐ-CP) có 16 chương 186 Điều nhằm cụ thể hóa một số
Điều của Luật đất đai; trong đó có 3 Điều ( Điều 31,35,36) quy định về cơ chế thu hồi
đất, chính sách bồi thường với diện tích đất ở của Hộ gia đình cá nhân cụ thể hóa
những vấn đề: thẩm quyền thu hồi đất, xử lý tiền sử dụng đất, thu hồi đất và quản lý
đất sau thu hồi.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (Nghị định 197/2004/NĐ-CP)
có 7 chương 51 Điều. Nội dung của Nghị định gồm có 4 nhóm vấn đề chủ yếu sau:
Bồi thường về đất, bồi thường tài sản, chính sách hỗ trợ và tái định cư.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về sửa
đổi bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai và Nghị
định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần
(Nghị định 17/2006/NĐ-CP) có 7 Điều; trong đó Điều 4 của Nghị định sửa đổi, bổ
sung một số Điều của Nghị định 197/2004/NĐ-CP liên quan đến cơ chế, chính sách
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nội dung sửa đổi, bổ sung
nhằm vào 5 vấn đề chủ yếu sau: Chi trả tiền bồi thường hỗ trợ và tái định cư, giá đất
tính bồi thường và chi phí đầu tư vào đất còn lại, chính sách hỗ trợ, các biện pháp hỗ
trợ tại các khu tái định cư, chi phí thực hiện bồi thường.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giải quyết
khiếu nại về đất đai (Nghị định 84/2007/NĐ-CP) có 68 Điều; trong đó có 16 Điều
(Điều 43,48 đến 62) sửa đổi, bổ sung một số Điều của Nghị định 197/2004/NĐ-CP,
Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định 17/2006/NĐ-CP liên quan đến cơ chế, chính
sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nội dung sửa đổi, bổ
sung liên quan nhằm vào 2 nhóm vấn đề chủ yếu sau:
Hỗ trợ đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư và đất vườn ao liền kề với
đất ở trong khu dân cư khi Nhà nước thu hồi đất, trình tự thủ tục thực hiện chính sách
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử
dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (Nghị định
69/2009/NĐ-CP) có 41 Điều; trong đó có 14 Điều sửa đổi, bổ sung một số Điều của
Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Nghị định 17/2006/NĐ-CP, Nghị định 84/2007/NĐ-CP
liên quan đến cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất. Nội dung sửa đổi, bổ sung nhằm vào 2 nhóm vấn đề chủ yếu sau: Chính sách
bồi thường hỗ trợ và tái định cư, trình tự thủ tục thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư.
Trang 6
Ngành: Quản lý thị trường bất động sản
Sinh viên: Tăng Bảo Ngọc
- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31 tháng 01 năm 2008
của Bộ Tài chính- Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số Điều của
Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng
nhận, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giải quyết khiếu nại.
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự , thủ tục thu hồi
đất, giao đất, cho thuê đất.
2) Cơ sở pháp lý địa phương ( tại Thành phố Hồ Chí Minh)
- Quyết định số 35/2010/QĐ-UBND ngày 28 tháng 05 năm 2010 của Ủy ban nhân
dân Thành phố Hồ Chí Minh quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
- Quyết định số 12/2008/QĐ-UBND ngày 20 tháng 02 năm 2008 của Ủy ban nhân
dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hàng Biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư phần xây
dựng công trình trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
- Quyết định số 64/2008/QĐ-UBND ngày 31 tháng 07 năm 2008 của Ủy ban nhân
dân Thành phố Hồ Chí Minh về Điều chỉnh, bổ sung một số nội dung tại Quyết định
số 12/2008/QĐ-UBND ngày 20/02/2008 của Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành
Biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư phần xây dựng công trình trên địa bàn thành phố Hồ
Chí Minh.
- Quyết định số 92/2008/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2008 của Ủy ban nhân
dân Thành phố ban hành hệ số điều chỉnh khi áp dụng Quyết định số 12/2008/QĐUBND (20/02/2008) và Quyết định số 64/2008/QĐ-UBND (31/07/2008) của Ủy ban
nhân dân thành phố.
3) Nguyên tắc chung của chính sách bồi thường, hỗ trợ
a) Đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người sử dụng đất và lợi
ích nhà đầu tư
Việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vào
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế
gắn liền với lợi ích của Nhà nước – vừa là người chủ sở hữu, vừa là người quản lý đất
nước, lợi ích của người đang sử dụng đất bị thu hồi và lợi ích của nhà đầu tư - người
được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất. Các lợi ích này phải được giải quyết một cách
hài hòa góp phần chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất có hiệu quả, sử dụng quỹ đất có hiệu
quả, đồng thời quyền lợi của người sử dụng đất, lợi ích của từng đối tượng được xử lý
như sau:
- Nhà nước là chủ sở hữu đất đai, là người quản lý đất nước, phải quyết định chính
sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, quyết định giá đất, giá tài sản để tính bồi
thường. Đây vừa là quyền định đoạt của Nhà nước, vừa là biện pháp xử lý hài hòa lợi
ích của người đang sử dụng đất với lợi ích của nhà đầu. Tất cả quyền lợi của Nhà nước
đã được quy định tại các Điều 42,43,45,47 và 49 của Nghị định 197/2004/NĐ-CP.
Trang 7
Ngành: Quản lý thị trường bất động sản
Sinh viên: Tăng Bảo Ngọc
- Người sử dụng đất ổn định được chuyển quyền sử dụng đất – là một trong các
quyền của người sử dụng đất đã được xác định tại Hiến pháp 1992 và Luật đất đai.
Thực hiện quyền này, người sử dụng đất có nguồn thu nhập từ quyền sử dụng đất của
mình. Do vậy, khi Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao cho người
khác sử dụng vì lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát
triển kinh tế, Nhà nước phải đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất một cách thỏa
đáng, từ những quy định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP như sau:
Người bị thu hồi đất được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị
thu hồi, nếu không có đất thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo
giá đất do UBND công bố tại thời điểm thu hồi đất (khoản Điều 6 Nghị định 197).
Ngoài bồi thường về đất, tài sản, người bị thu hồi đất còn được hỗ trợ di chuyển, ổn
định đời sống, sản xuất, đào tạo nghề,…cho người bị thu hồi đất (Điều 27,28,29,32
Nghị định 197).
Người bị thu hồi đất ở được chuyển vào khu tái định cư với hệ thống cơ sở hạ tầng
đồng bộ, đủ điều kiện cho họ sống tốt hơn hoặc ít nhất cũng bằng nơi ở cũ (Điều 35
Nghị định 197)
- Nhà đầu tư có nhu cầu về đất làm mặt bằng để đầu tư xây dựng các công trình cơ
sở hạ tầng, cơ sở sản xuất kinh doanh với chi phí sử dụng đất hợp lý nhất. Để khuyến
khích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát triển, Nhà nước không chỉ ưu đãi tài
chính như miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế mà còn hoàn lại chi phí bồi
thường, hỗ trợ về đất mà họ đã chi trả cho người bị thu hồi đất, với mức cao nhất bằng
số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà họ phải nộp cho Nhà nước như đã quy định
tại Khoản 1,6 Điều 3 Nghị định 197; Khoản 3 Điều 6 Nghị định 198. Như vậy, Nhà
nước đã phải dành nguồn thu từ đất của mình để đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi
đất, đồng thời giảm nhẹ chi phí sử dụng đất cho nhà đầu tư để thực hiện quyền thu hồi
đất, phân bổ sử dụng đất phục vụ cho đầu tư phát triển đất nước vì mục tiêu “ Dân giàu
nước mạnh”.
b) Đảm bảo công khai, dân chủ trong thực hiện
Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất là quan hệ giao dịch về
quyền sử dụng đất giữa người đang sử dụng đất với nhà đầu tư có sự can thiệp của Nhà
nước, đây không phải là giao dịch quyền sử dụng đất thông thường trên thị trường.
Tuy nhiên, người bị thu hồi đất chỉ chấp nhận chuyển quyền sử dụng đất của mình khi
chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phù hợp với Luật đất đai và công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện công khai và người dân được bàn bạc dân
chủ. Nguyên tắc này được thể hiện ở những điểm sau:
- Thứ nhất, trước khi thu hồi đất là 90 (chín mươi) ngày đối với đất nông nghiệp,
180 (một trăm tám mươi) ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế
hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư
(Khoản 2 Điều 34 Luật đất đai).
- Thứ hai, người bị thu hồi đất được cử người đại diện của mình tham gia Hội đồng
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp Quận để phản ánh nguyện vọng của những người
bị thu hồi đất, đồng thời người bị thu hồi đất thực hiện các quyết định của Nhà nước,
Trang 8
Ngành: Quản lý thị trường bất động sản
Sinh viên: Tăng Bảo Ngọc
trực tiếp tham gia ý kiến đối với dự kiến phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
được niêm yết công khai tại trụ sở làm việc của tổ chức được giao nhiệm vụ bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư và trụ sở UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu
hồi.
- Thứ ba, người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại nếu chưa đồng ý với quyết định về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì được cấp ra quyết định giải quyết. Nếu không
đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu, người khiếu nại có quyền khởi kiện tại Tòa
án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp Tỉnh là cấp có quyết định
giải quyết cuối cùng đối với khiếu nại của người bị thu hồi đất. Tuy nhiên để đảm bảo
thực hiện nghiêm túc các quyết định thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất trong khi chờ giải quyết khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn phải
chấp nhận quyết định thu hồi đất, giao đất đúng kế hoạch và thời gian được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền quyết định (Điều 49 Nghị định 197).
1.1.3. Cơ sở thực tiễn về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1) Lược sử về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
- Thời kỳ phong kiến
Đất đai thuộc sở hữu của vua Chúa, việc ban phát hay tịch thu đất đai phụ thuộc
hoàn toàn vào ý muốn của vua Chúa, do đó công tác đền bù giải tỏa không xảy ra
trong giai đoạn này.
- Trước năm 1975
Giai đoạn này, nước ta còn bị chia cắt thành hai miền Nam – Bắc, miền Nam
nằm dưới sự thống trị của chính quyền Mỹ - Ngụy, ruộng đất chủ yếu nằm trong tay
của các điền chủ; miền Bắc đã giành lại chủ quyền, tự do cho nhân dân và lập ra nền
dân chủ Cộng hòa, bước đầu thiết lập quan hệ sản xuất XHCN. Đảng và Nhà nước rất
quan tâm đến chính sách ruộng đất. Ngay sau Cách Mạng tháng Tám thành công, Chủ
tịch Hồ Chí Minh đã ký sắc lệnh giảm tô; Đảng có chủ trương thủ tiêu quyền chiếm
hữu ruộng đất của thực dân, xóa bỏ chế độ phong kiến chiếm hữu ruộng đất của địa
chủ, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân. Ngày 04/12/1953, Quốc Hội
nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa khóa III thông qua Luật Cải Cách Ruộng Đất. Nhà
nước tịch thu ruộng đất của địa chủ chia cho dân nghèo không có ruộng đất hoặc thiếu
ruộng đất.
Ngày 31/12/1959, Quốc Hội nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa thông qua Hiến
pháp năm 1995, tại Điều 12 có quy định: “ Các hầm mỏ, sông ngòi và những rừng cây,
đất hoang, tài nguyên khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu
của toàn dân.”
- Từ năm 1975 đến năm 1988
Từ khi đất nước thống nhất, cả nước đi theo con đường Xã hội chủ nghĩa với nền
kinh tế tập trung bao cấp nên đất đai chưa có giá trị cao, do đó chính sách pháp luật
phục vụ cho công tác bồi thường giải tỏa chưa được chú trọng. Tuy vậy vẫn có những
chính sách đền bù thiệt hại được ban hành để phục vụ cho việc lấy đất xây dựng công
Trang 9
Ngành: Quản lý thị trường bất động sản
Sinh viên: Tăng Bảo Ngọc
trình của Nhà nước, cụ thể: Nghị định 151/CP ngày 14/01/1959 của Hội đồng Chính
phủ quy định tạm thời về trưng dụng đất; Quyết định số 188/CP ngày 25/1976 về
chính sách xóa bỏ triệt để tàn tích chiếm hữu ruộng đất ở miền Bắc và hình thức bốc
lột thực dân phong kiến ở miền Nam; Quyết định 201/CP ngày 01/07/1980 của Hội
đồng Chính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý
ruộng đất trong cả nước, quy định người bị thu hồi đất chỉ được bồi thường tài sản trên
đất, trường hợp cần phải có đất để sử dụng thì được cấp đất khác. Giai đoạn này hầu
như khung pháp lý về giải tỏa đền bù không đặt ra mà do thương lượng hoặc thỏa
thuận, khi Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước giao đất khác hoặc đền bù từ 3 đến 5 lần
giá trị sản lượng mảnh đất đó. Còn hầu hết đất xây dựng các công trình giao thông,
thủy lợi, điện khí hóa nông thôn thì Nhà nước dùng phương thức vận động tự nguyện
theo phương thức “ Nhà nước và nhân dân cùng làm”.
- Giai đoạn năm 1988 đến năm 1993
Luật đất đai lần đầu tiên ra đời có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong lĩnh vực
quản lý Nhà nước về đất đai. Vấn đề bồi thường thiệt hại về đất khi người sử dụng đất
bị thu hồi được quy định rất chung tại Điều 49: “ Khi đất đang sử dụng bị thu hồi vì
nhu cầu của Nhà nước hoặc xã hội thì được đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất
khác”. Người nhận đất phải đền bù thiệt hại thực tế cho người sử dụng đất bị thu hồi
giao lại cho mình, phải bồi hoàn thành quả lao động những năm đầu tư làm tăng giá trị
đất đó. Đây chỉ là sự thỏa thuận giữa người được nhận đất và người có đất bị thu hồi
mà Nhà nước không can thiệp. Đối với đất nông nghiệp và đất rừng Hội đồng Bộ
trưởng có quyết định số 186/HĐBT ngày 31/05/1990 về đền bù thiệt hại đất nông
nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác. Tuy nhiên, người có
đất bị thu hồi chỉ được bồi thường tài sản trên đất, tiền bồi thường về đất được nộp vào
ngân sách Nhà nước. Điều đó cho thấy quyền lợi của người sử dụng đất chưa được
quan tâm đúng mức.
- Giai đoạn năm 1993 đến năm 2003
Luật đất đai 1993 quy định: “ Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi
đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt
hại”(Điều 27).
Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ quy định việc đền bù thiệt
hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng. Nghị định này là cơ sở pháp lý quan trọng, là chính sách
cơ bản cho việc đền bù trong giai đoạn từ năm 1994 đến năm 1998. Tuy nhiên qua quá
trình thực hiện cũng còn bộc lộ những tồn tại nhất định như: chưa bao quát, điều chỉnh
đầy đủ phạm vi thu hồi đất; mức đền bù thiệt hại về đất đai, tài sản chưa tương xứng
với mức thiệt hại thực tế; không có quy định về biện pháp hỗ trợ ổn định đời sống, sản
xuất và xây dựng các khu tái định cư để phục vụ việc di dân giải phóng mặt
bằng,…Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ thay thế cho
Nghị định số 90/CP. Chính sách đền bù thiệt hại về đất đã điều chỉnh đầy đủ, cụ thể,
chi tiết theo nguyên tắc đền bù, hỗ trợ về đất, về tài sản,…phù hợp với mức thiệt hại
Trang 10
Ngành: Quản lý thị trường bất động sản
Sinh viên: Tăng Bảo Ngọc
thực tế, giải quyết hài hòa mối quan hệ về lợi ích giữa người bị thu hồi đất với Nhà
nước. Với việc ban hành Nghị định số 22, Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Tuy nhiên vẫn còn
những hạn chế, tồn tại như:
+ Thứ nhất, việc đền bù đất đối với các trường hợp sử dụng đất trước Luật đất đai
1993 còn chưa được quy định cụ thể, nên trong tổ chức thực hiện còn nhiều cách làm
khác nhau dẫn đến khiếu kiện.
+ Thứ hai, giá đất để tính đền bù thiệt hại theo quy định tại Điều 08 Nghị định số
22/1998/NĐ-CP là phù hợp với chế độ sở hữu về đất đai và tình hình thực tế ở nước ta.
Tuy nhiên quy định hiện hành còn có hai khía cạnh khó khăn và vướng mắc cho tổ
chức thực hiện, đó là việc xác định giá đất phù hợp với khả năng sinh lợi và giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời với việc xác định hệ số K. Không ít địa
phương đền bù theo giá đất do UBND Tỉnh quy định, giá đền bù đất khá thấp và
thường thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế hình thành qua chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở địa phương. Cho nên, với số tiền đền bù đó, người dân không đủ để nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng một thửa đất tương đương về cả diện tích và giá đất với
mảnh đất thu hồi. Chính vì vậy, ảnh hưởng đến khả năng tạo lập lại tư liệu sản xuất
hoặc chỗ ở mới của người bị thu hồi đất, từ đó dẫn đến tình trạng khiếu kiện, không
nhận tiền đền bù, không di chuyển làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng, chậm thực
hiện dự án đầu tư,…
+ Thứ ba, quy định điều kiện để được đền bù hoặc không được đền bù thiệt hại
về đất tuy đã cụ thể, chi tiết và phù hợp với thực trạng quản lý, sử dụng đất đai, song
còn chưa rõ ràng và chưa gắn kết với trường hợp không đủ điều kiện được đền bù thiệt
hại dẫn đến cách hiểu, cách làm khác nhau sinh ra khiếu kiện, ảnh hưởng đến thời gian
thực hiện dự án.
+ Thứ tư, chính sách đền bù thiệt hại về đất chưa gắn với chính sách thu tiền sử
dụng đất, nhất là thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
người sử dụng đất ở trước Luật đất đai 1993. Nhiều trường hợp đủ điều kiện được đền
bù thiệt hại về đất, nhưng theo quy định về thu tiền sử dụng đất thì người có đất muốn
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải nộp 20% hoặc 40% tiền sử dụng
đất. Do đó, khi thực hiện đền bù 100%, có địa phương thực hiện đền bù 80% hoặc
60% tùy theo thời điểm sử dụng đất hoặc khấu trừ tiền sử dụng đất còn thiếu vào tiền
đền bù.
+ Thứ năm, chưa có quy định chi tiết về vấn đề tái định cư như: tiêu chuẩn của
khu tái định cư, phân định trách nhiệm của chủ dự án, của chính quyền địa phương các
cấp trong việc tạo lập và bố trí tái định cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất
phải di chuyển chỗ ở, các biện pháp phải khôi phục sản xuất và đời sống tại các khu tái
định cư.
+ Thứ sáu, chưa quy định cụ thể về việc cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi
đất, quyết định đền bù đối với các trường hợp cố tình không thực hiện đã dẫn đến một
số đối tượng lợi dụng kẽ hở trong chính sách pháp của Nhà nước, cố tình chây ỳ không
chịu cho Hội đồng đền bù tiến hành đo đạc, kiểm kê; không nhận tiền đền bù, không
chịu di chuyển, lôi kéo người khác không thực hiện quyết định của Nhà nước, làm cho
tình hình vốn đã phức tạp càng trở nên phức tạp hơn.
Trang 11
Ngành: Quản lý thị trường bất động sản
Sinh viên: Tăng Bảo Ngọc
+ Thứ bảy, các chủ dự án chưa tính đúng, tỉnh đủ chi phí đền bù, giải phóng mặt
bằng vào tổng mức đầu tư của dự án, nên việc bố trí nguồn vốn để chi trả tiền đền bù
cho người bị thu hồi đất không đầy đủ và kịp thời; nhiều dự án thiếu vốn nên phương
án đền bù đã được phê duyệt không đảm bảo tiền chi trả đền bù; có dự án đã giải
phóng mặt bằng xong nhưng không có đủ vốn để thi công để dân tái lấn chiếm dẫn đến
kéo dài thời gian thực hiện dự án.
- Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 2003 đến nay
+ Theo quy định của Luật đất đai 2003 và Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày
03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất thì Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với trường hợp thu
hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng, mục đích phát triển kinh tế theo quy định tại Điều 36 Nghị định 181/2004/NĐCP.
+ Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 đã cụ thể hóa một số trường hợp
thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất và quy định trình tự thủ tục
thu hồi đất một cách rõ ràng, thống nhất và khoa học.
+ Giá đất để tính bồi thường được thực hiện theo các quy định về giá đất mới nên
người sử dụng đất sẽ thực hiện bàn giao mặt bằng nhanh hơn, tình trạng khiếu kiện
giảm đi.
+ Trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà đã có dự án đầu tư để giao hoặc cho thuê
thì việc tổ chức thực hiện thu hồi đất và bồi thường cho người có đất bị thu hồi theo
quy định được giao cho UBND cấp huyện; trường hợp thu hồi đất mà chưa có dự án
đầu tư thì việc tổ chức thu hồi và bồi thường cho người có đất bị thu hồi theo quy định
được giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất. Đối với các dự án sản xuất kinh doanh phù
hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt mà không thuộc trường hợp Nhà
nước thu hồi đất để giao hoặc cho thuê thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia
đình, cá nhân. Với các quy định mới này thì nhà đầu tư chủ động hơn trong việc lựa
chọn địa bàn để đầu tư sản xuất kinh doanh.
+ Bổ sung quy định về giá đất, thu hồi đất và bồi thường - Chính phủ vừa ban
hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất; giá đất; giao đất, cho thuê đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và gia hạn sử dụng đất. Theo đó, trong một
số trường hợp cụ thể, UBND cấp tỉnh có quyền xác định lại giá đất căn cứ vào giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường. Đơn giá thuê đất một năm
tính bằng 0,5% đến 2% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do UBND cấp tỉnh
quyết định. Về vấn đề bồi thường, Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào
mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng,
nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất
tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất; trường hợp bồi thường bằng việc
giao đất mới hoặc giao đất ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu giá trị hỗ trợ lớn
hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở tái định cư thì người tái định cư được nhận
Trang 12
Ngành: Quản lý thị trường bất động sản
Sinh viên: Tăng Bảo Ngọc
phần chênh lệch bằng tiền; nếu giá trị hỗ trợ nhỏ hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua
nhà ở tái định cư thì người tái định cư phải nộp phần chênh lệch.
2) Vị trí và vai trò của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định
cư trong hệ thống quản lý của Nhà nước về đất đai
- Nhằm phục vụ cho nhu cầu xây dựng, phát triển đô thị, Nhà nước ban hành quyết
định thu hồi đất đối với diện tích đất nằm trong vùng quy hoạch xây dựng phát triển đô
thị mà Nhà nước đã giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Công tác bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư là khâu hết sức quan trọng đáp ứng nguyện vọng cụ thể đối với
người sử dụng đất, đồng thời đảm bảo thực hiện nghiêm túc các quy định của pháp
luật. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện tốt sẽ tạo điều kiện cho
các dự án sớm hoàn thành, góp phần tạo cảnh quan đô thị mới, đưa cơ sở hạ tầng dần
đi vào nề nếp đã quy hoạch, giúp cho công tác quản lý Nhà nước thuận lợi hơn, người
dân có chỗ ở ổn định hơn, khang trang hơn, phù hợp với định hướng quy hoạch phát
triển của cả nước.
- Ở góc độ quản lý Nhà nước về đất đai thì công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư đóng vai trò quan trọng, là cầu nối các mối quan hệ về sử dụng đất giữa chủ thể là
cá nhân và chủ thể là tổ chức. Ngược lại, công tác quản lý Nhà nước về đất đai có ảnh
hưởng lớn đến tiến độ của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, công tác này có
tốt hay không phụ thuộc vào công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
1.2. Giới thiệu tổng quan về Tổng Công ty Cổ phần Đức Khải
1.2.1. Lịch sử hình thành và phát triển
Năm 2008, căn cứ công văn số 642/TTg-ĐMDN của Thủ tướng chính phủ về
việc đồng ý cho Công ty CP Đức Khải thành lập doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh
vực đền bù giải tỏa. Đồng thời, cho phép Công ty hoạt động thí điểm đầu tiên trên
phạm vi toàn quốc trong lĩnh vực đền bù giải tỏa, đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu
nhập thấp, nhà tái định cư và nhà ở xã hội – thời gian thí điểm là 5 năm.
- Tên doanh nghiệp: Tổng Công ty Cổ phần Đền bù Giải tỏa
- Trụ sở chính: 271/7B An Dương Vương, phường 3, quận 5, TP.HCM
- Vốn điều lệ: 850 tỷ đồng (Tám trăm năm mươi tỷ đồng)
- Vốn chủ sở hữu: 365 tỷ đồng (đã được kiểm toán đến ngày 31/12/2010)
- Ngành nghề: Thương lượng, đền bù, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch; Tư vấn
việc tái định cư và tạm cư; Bán đấu giá tài sản; Phá dỡ; Chuẩn bị mặt bằng; Kinh
doanh bất động sản; Xây dựng công trình, nhà các loại….
1.2.2. Chủ trương thành lập doanh nghiệp
Hiện nay, cùng với sự phát triển chung của xã hội, đặc biệt trong thời kỳ đổi mới
đất nước đã hội nhập với thế giới, nhu cầu phát triển về cơ sở hạ tầng, khu công
nghiệp, khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị, phát triển nhà ở là cấp thiết. Tuy nhiên, đối
với các thành phố lớn như thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh hiện tại vẫn
Trang 13
Ngành: Quản lý thị trường bất động sản
Sinh viên: Tăng Bảo Ngọc
chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế về nhà ở cho người dân và chưa đáp ứng đủ cơ sở
hạ tầng để kêu gọi các nhà đầu tư nước ngoài vì nhiều nguyên nhân.
Trong nhiều nguyên nhân dự án không thực hiện được, nguyên nhân chính
thường gặp là bị vướng mắc về bồi thường, giải phóng mặt bằng kéo dài do nhà đầu tư
chưa thật sự quan tâm đến lợi ích, tâm tư nguyện vọng, nhu cầu ổn định cuộc sống của
người dân trong khu vực giải tỏa. Một số dự án nhà đầu tư trong và ngoài nước có đủ
năng lực về tài chính để thực hiện dự án nhưng không có kinh nghiệm trong việc thỏa
thuận bồi thường, khả năng phân tích giải thích các chủ trương, chính sách bồi thường,
hỗ trợ, tạm cư và tái định cư để người dân thông hiểu cũng như căn cứ giá thỏa thuận
(định giá đất theo giá thị trường) chưa được nhà đầu tư coi trọng và quan tâm đúng
mức mà thường dựa vào thủ tục hành chính (không có thời hạn kết thúc cũng như biện
pháp cưỡng chế thu hồi đất). Từ đó đã gây sự bức xúc, không ủng hộ, không đồng
thuận hợp tác từ phía người dân trong khu vực giải tỏa nên nhà đầu tư không thể thực
hiện dự án, kế hoạch đầu tư bị hủy bỏ.
Từ những lý do trên, dẫn đến tình trạng lượng cung về nhà ở và quỹ cơ sở hạ
tầng không đủ cầu. Chính vì vậy, giá cả thị trường bất động sản, đất đai luôn bị tăng
vọt, không ổn định làm ảnh hưởng đến tâm lý của nhiều nhà đầu tư nước ngoài và đời
sống của nhiều người dân. Để khắc phục một phần thực trạng trên, thiết nghĩ phải có
một đơn vị đủ năng lực về tài chính và có kinh nghiệm thương thuyết người dân trong
các khu vực đã được quy hoạch dự án nhưng phải đảm bảo hài hòa và cân đối lợi ích
của Nhà nước, của người dân và Nhà đầu tư thì sẽ nhận được sự đồng tình và ủng hộ
của người dân chấp thuận nhận tiền bồi thường và bàn giao mặt bằng, tạo quỹ đất sạch
để thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước để thực hiện dự án là một việc cần thiết.
Để thực hiện được mục tiêu trên theo chủ trương của Thủ tướng Chính phủ cho
phép doanh nghiệp hoạt động thí điểm trong lĩnh vực này cần thiết phải có cơ chế tài
chính áp dụng hoạt động cho mô hình doanh nghiệp bồi thường, giải phóng mặt bằng,
định giá đất và cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất sau khi doanh nghiệp thực hiện xong
công tác bồi thường giải phóng mặt bằng như là một giải pháp thu hồi vốn cho doanh
nghiệp. Mặt khác, cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo nguồn thu rất lớn cho ngân
sách Nhà nước và dần thay thế cho việc giao đất và cho thuê đất như hiện nay.
1.2.3. Sơ đồ tổ chức, bộ máy doanh nghiệp
- Đại hội đồng cổ đông: là cơ quan có thẩm quyền cao nhất của Tổng Công ty CP
Đền bù Giải tỏa;
- Chủ tịch Hội đồng quản trị: có toàn quyền nhân danh Tổng Công ty CP Đền bù
Giải tỏa để quyết định mọi vấn đề liên quan đến mục đích, quyền lợi của Tổng Công
ty, trừ vấn đề thuộc thẩm quyền của Đại hội đồng cổ đông. Hội đồng quản trị giữ vai
trò định hướng chiến lược, kế hoạch hàng năm, chỉ đạo và giám sát hoạt động của
Tổng Công ty;
- Tổng Giám đốc: có quyền điều hành mọi hoạt động của Tổng Công ty theo định
hướng chiến lược của Hội đồng quản trị nhằm đảm bảo mục đích, quyền lợi và kế
hoạch đề ra.
Trang 14
Ngành: Quản lý thị trường bất động sản
Sinh viên: Tăng Bảo Ngọc
- Các phòng ban chuyên môn: gồm, Phòng Chính sách bồi thường – Đầu tư dự án,
Phòng Hành chính – Pháp lý, Phòng Tài chính – Kế hoạch, Phòng Đối ngoại - Tư vấn
(quan hệ công chúng và tư vấn hỗ trợ) và Ban Kiểm soát.
Sơ đồ 1. Hệ thống tổ chức bộ máy hoạt động
1.2.4. Tình hình hoạt động bồi thường giải phóng mặt bằng và đầu tư dự án
Tổng kết hoạt động của Tổng Công ty Cổ phần Đền bù Giải tỏa từ năm 2009 đến
nay về lĩnh vực thương lượng, bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án trên địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh, kết quả đạt được như sau:
- Số lượng dự án đã và đang triển khai
: 10 dự án
- Tổng diện tích đất được giải phóng mặt bằng : 24,13 hecta
- Tổng số căn hộ giải tỏa
: 676 hộ dân và 12 tổ chức
- Tổng số căn hộ tái định cư cho các hộ
: 68 căn hộ và 05 nền đất.
: 1.875 tỷ đồng
- Tổng nguồn vốn ứng để bồi thường
Với tính chuyên nghiệp trong lĩnh vực thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng
và khả năng sử dụng nguồn vốn uy tín, bước đầu Tổng Công ty đã thực hiện thành
công việc bồi thường, giải phóng mặt bằng một số dự án trọng điểm trên địa bàn thành
phố Hồ Chí Minh; trong đó, có dự án sau khi Tổng Công ty thực hiện xong việc bồi
thường, giải phóng mặt bằng được các hộ dân hoan nghênh, gửi thư cảm ơn đến Thành
ủy và các cấp chính quyền thành phố để ủng hộ mô hình hoạt động của Tổng Công ty,
cụ thể như sau:
Trang 15
Ngành: Quản lý thị trường bất động sản
Sinh viên: Tăng Bảo Ngọc
Bảng 1. Các dự án Công ty Đức Khải đã và đang thực hiện
Stt
Quy mô
diện
tích đất
(m2)
1
hộ
giải
tỏa
Chung cư cũ nằm trong kế
hoạch cải tạo
146
70.491
2.103
24 tháng
Tên dự án: Dự án Khu tái định cư Phú Mỹ (Khu dân cư Kỷ Nguyên – The Era Town)
Địa chỉ: Đường 15B nối Nguyễn Lương Bằng, Phường Phú Mỹ, Quận 7, TP.HCM
108.091 Khu đất bãi bồi, phù sa
3
-
501.698
Trên 4.765
Khởi công
28/01/2010
Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng mới chung cư
Địa chỉ: Chung cư số 350 đường Hoàng Văn Thụ, phường 4, quận TB
5.165
4
Chung cư xuống cấp, hư
hỏng, không đảm bảo an
toàn, điều kiện sống cho các
hộ dân cư ngụ
145
42.353
554
24 tháng
Tên dự án: Dự án Chung cư 192 Nam Kỳ Khởi Nghĩa
Địa chỉ: 192 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, phường 6, quận 3, TP. HCM
2.217,4
5
Chung cư 04 tầng
60
-
173,770
05 tháng kể từ
11/09/2008
Tên dự án: Dự án Khu dân cư Tân Thuận Nam
Địa chỉ: Phường Tân Hưng, quận 7, TP. HCM
31.480,4 Đất ruộng lúa và một số nhà
6
dân đang sinh sống
-
6
85
-
391,400
13 tháng kể từ
09/04/2009
Tên dự án: Chung cư – Nhà ở xã hội
Địa chỉ: 19/19 Lạc Long Quân, P. 9, quận TB
6.919,2
7
diện
tích sàn
XD (m2)
Tên dự án: Dự án xây dựng Trung tâm Thương mại- Dịch vụ- Văn phòng cho thuê và
căn hộ cao cấp
Địa chỉ: Chung cư số 289 Trần Hưng Đạo, chung cư số 74 Hồ Hảo Hớn và khu nhà liên kế
hẻm 277 Trần Hưng Đạo
4.261,7
2
Hiện trạng khu đất
vốn đầu Thời gian thực
hiện BTGPMB
tư
(tỷ đồng)
Chung cư 03 tầng
21
54.000
511
Tên dự án: Dự án Khu dân cư Trường Vĩ
Trang 16
09 tháng kể từ
13/01/2010
Ngành: Quản lý thị trường bất động sản
Sinh viên: Tăng Bảo Ngọc
Địa chỉ: Xã Long Thới, huyện Nhà Bè, TP. HCM
80.186,8 Khu đất có đất ruộng và một
số nhà dân đang sinh sống
8
641,494
2,5 tháng kể từ
18/9/2010
-
86.000
1.132
24 tháng
Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng CLB Thể dục thể thao Phan Đình Phùng
Địa chỉ: Số 08 Võ Văn Tần, phường 6, quận 3, TP. HCM
14.700
10
-
Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng mới Bệnh viện Chấn thương Chỉnh hình
Địa chỉ: Khu 6A, Nam Sài Gòn, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh
50.617,1 Đất ở
9
-
CLB- TDTT Phan Đình
Phùng
-
68.960
988
24 tháng
Tên dự án: Dự án Khu nhà ở xã hội – Nhà ở cho người có thu nhập thấp
Địa chỉ: Khu đô thị Đông Tăng Long, P.Trường Thạnh, Q.9
42.652,6
-
-
298.564
1.663
36 tháng
1.2.5. Những thuận lợi và khó khăn trong quá trình hoạt động
1) Thuận lợi
Tổng Công ty Cổ phần Đền bù Giải tỏa được Thủ tướng Chính phủ cho phép thành
lập và hoạt động thí điểm với chức năng, ngành nghề được áp dụng trên phạm vi toàn
quốc là rất phù hợp với nhu cầu thực tế của xã hội; được đông đảo hộ dân hoan nghênh
ủng hộ trên cơ sở giải quyết chính sách phù hợp. Hơn nữa, được sự quan tâm, tạo điều
kiện của các Ban ngành từ trung ương đến địa phương và đội ngũ cán bộ Đảng viên –
Công nhân viên có kinh nghiệm, chuyên môn cao và nhiệt huyết, tận tâm với công
việc. Do đó, việc thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng một số dự án
trọng điểm được thực hiện một cách nhanh chóng.
2) Khó khăn và vướng mắc trong cơ chế hoạt động
- Từ khi được Thủ tướng Chính phủ cho phép thành lập và hoạt động cho đến nay,
Tổng Công ty Cổ phần Đền bù Giải tỏa vẫn chưa có cơ chế hoạt động riêng, hiện vẫn
đang chờ các Bộ, Ngành nghiên cứu, thống nhất trình Thủ tướng Chính phủ ban hành
cơ chế để Tổng Công ty mạnh dạn hoạt động và phát triển trong lĩnh vực bồi thường,
giải phóng mặt bằng theo nhu cầu thực tế của xã hội. Hiện tại, Tổng Công ty vẫn tiến
hành hoạt động theo chức năng ngành nghề được Thủ tướng Chính phủ cho phép là
thực hiện về dịch vụ thương lượng, đề bù, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch cho
các nhà đầu tư khi có nhu cầu nhưng ở mức độ cầm chừng để duy trì hoạt động.
- Với phạm vi chức năng, ngành nghề đăng ký kinh doanh hoạt động như hiện nay,
Tổng Công ty chỉ hoạt động trong phạm vi làm dịch vụ để hưởng phí dịch vụ. Thực
hiện theo hình thức này Tổng Công ty phải ứng số vốn lớn để thực hiện các dự án, do
đó trong một số trường hợp Nhà đầu tư không đủ khả năng thanh toán cho Tổng Công
ty sau khi đã bồi thường, giải phóng mặt bằng xong thì chưa có cơ chế để xử lý việc
này, nên rủi ro của Tổng Công ty là rất lớn.
Trang 17
