ỨNG DỤNG AHP XÂY DỰNG MÔ HÌNH HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG RA QUYẾT ĐỊNH TRONG KINH DOANH MÔI GIỚI CĂN HỘ
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.64 MB, 98 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
ỨNG DỤNG AHP XÂY DỰNG MÔ HÌNH HỖ TRỢ
KHÁCH HÀNG RA QUYẾT ĐỊNH TRONG
KINH DOANH MÔI GIỚI CĂN HỘ
Sinh viên thực hiện: TRẦN BỘI YẾN
Mã số sinh viên: 08135121
Lớp: DH08TB
Khóa: 2008 – 2012
Ngành: Quản Lý Thị Trƣờng Bất Động Sản
Thành phố Hồ Chí Minh tháng 07 năm 2012
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
ỨNG DỤNG AHP XÂY DỰNG MÔ HÌNH HỖ TRỢ
KHÁCH HÀNG RA QUYẾT ĐỊNH TRONG
KINH DOANH MÔI GIỚI CĂN HỘ
Sinh viên thực hiện: TRẦN BỘI YẾN
Mã số sinh viên: 08135121
Lớp: DH08TB
Khóa: 2008 – 2012
Ngành: Quản Lý Thị Trƣờng Bất Động Sản
Thành phố Hồ Chí Minh tháng 07 năm 2012
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
NGÀNH QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Sinh viên thực hiện: TRẦN BỘI YẾN
ĐỀ TÀI:
ỨNG DỤNG AHP XÂY DỰNG MÔ HÌNH HỖ TRỢ
KHÁCH HÀNG RA QUYẾT ĐỊNH TRONG
KINH DOANH MÔI GIỚI CĂN HỘ
Giảng viên hƣớng dẫn: Th.S HUỲNH THANH HIỀN
Địa chỉ cơ quan: Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản
Trƣờng Đại học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh
Ký tên: ...............................................
Thành phố Hồ Chí Minh tháng 07 năm 2012
LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên con gửi đến bố mẹ, gia đình thân yêu, luôn kề cận lời cảm ơn chân
thành nhất, bố mẹ đã cho con đƣợc nhƣ ngày hôm nay, không những bằng vật chất mà
bằng những lời động viên, chăm sóc trong suốt quãng thời gian con học tập và làm
việc.
Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Quý thầy cô Khoa Quản lý đất đai và Bất
động sản, trƣờng ĐH Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh đã tận tình truyền đạt cho tôi
những kiến thức rất hữu ích trong thời gian tôi học ở trƣờng. Những kiến thức mà tôi
nhận đƣợc từ Quý thầy cô thật sự quan trọng và có ý nghĩa to lớn trong quá trình học
tập và làm việc của tôi sau khi tốt nghiệp.
Xin gửi lời cảm ơn đến các anh chị Sàn Giao Dịch Nguyễn Tri Phƣơng Công ty
TNHH MTV Dịch Vụ Địa Ốc ACB (gọi tắt là ACBRS) đã nhiệt tình chỉ bảo trong
suốt thời gian tôi thực tập tại Công ty và đã cho tôi những kiến thức thực tế quan
trọng, giúp tôi bớt bỡ ngỡ khi ra công tác.
Xin chân thành cảm ơn chị Nguyễn Thị Thu Trang - Giám Đốc Chi Nhánh
Công ty TNHH MTV Dịch Vụ Địa Ốc ACB, chị Đặng Thị Bảo Ngọc – Trưởng phòng
Dịch vụ Công ty TNHH MTV Dịch Vụ Địa Ốc ACB đã tạo điều kiện tốt nhất để tôi có
thể tiếp cận những số liệu quan trọng phục vụ cho việc nghiên cứu, thực hiện luận văn
tốt nghiệp.
Xin cảm ơn tất cả bạn bè đã cùng tôi chia sẻ những khó khăn trong quá trình
thực hiện luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến ThS. Huỳnh Thanh Hiền
- Giảng viên khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản trường Đại Học Nông Lâm
Thành Phố Hồ Chí Minh đã tận tình chỉ bảo, hƣớng dẫn tôi trong suốt quá trình thực
hiện để tôi có thể hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình.
Sinh viên
TRẦN BỘI YẾN
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: TRẦN BỘI YẾN, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động
Sản, Trƣờng Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Ứng dụng AHP xây dựng mô hình hỗ trợ khách hàng ra quyết
định trong kinh doanh môi giới căn hộ”
Giáo viên hƣớng dẫn: Th.S Huỳnh Thanh Hiền, Bộ môn Kinh tế Đất & Bất
Động Sản, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trƣờng Đại Học Nông Lâm
Thành Phố Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt:
Nhà đất là nhu cầu cấp thiết và mối quan tâm hàng đầu của con ngƣời. Tuy
nhiên đứng trƣớc bối cảnh khó khăn hiện nay của thị trƣờng bất động sản, hàng loạt
các dự án, căn hộ đƣợc tung ra thị trƣờng… gây lúng túng cho khách hàng trong việc
quyết định mua, đầu tƣ bất động sản nói chung và căn hộ nói riêng. Công Ty Trách
Nhiệm Hữu Hạn Một Thành Viên Dịch Vụ Địa Ốc ACB (ACBRS) cũng gặp không ít
khó khăn trong môi giới dự án và căn hộ. Vì vậy, việc nghiên cứu hoạt động môi giới
của Công ty, xây dựng mô hình hỗ trợ khách hàng ra quyết định là việc làm cần thiết.
Chính vì vậy, đề tài đƣợc thực hiện với mục tiêu tìm hiểu về hoạt động môi giới
tại công ty dịch vụ địa ốc ACB, ứng dụng phƣơng pháp hệ thống thứ bậc phân tích
AHP xây dựng mô hình hỗ trợ khách hàng ra quyết định trong kinh doanh môi giới
căn hộ, tận dụng thời cơ, biến thách thức thành cơ hội giúp cho hoạt động môi giới của
công ty hiệu quả hơn.
Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu là dựa vào cơ sở lý luận về kinh doanh bất
động sản và cơ sở lý luận về hệ thống thứ bậc phân tích.
Nội dung nghiên cứu của đề tài tập trung đánh giá thực trạng hoạt động môi
giới tại công ty, khảo sát ý kiến chuyên gia, xây dựng bộ tiêu chí lựa chọn bất động
sản và ứng dụng AHP xây dựng mô hình trong môi giới căn hộ, phân tích, tổng hợp
nhằm đề xuất căn hộ tối ƣu nhất cho khách hàng, giúp hoạt động môi giới của công ty
hiệu quả hơn.
Phƣơng pháp nghiên cứu chủ đạo của đề tài là thu thập số liệu, chuyên gia, so
sánh và hệ thống thứ bậc phân tích.
Kết quả nghiên cứu chính của đề tài là: Phân tích, tìm hiều và ứng dụng phƣơng
pháp AHP để xây dựng mô hình hỗ trợ khách hàng ra quyết định trong kinh doanh môi
giới căn hộ, đánh giá ƣu nhƣợc điểm của mô hình và đề xuất hƣớng hoàn thiện mô
hình.
Trang i
MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................................................. 1
PHẦN 1. TỔNG QUAN .................................................................................................. 3
1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................................. 3
1.1.1 Cơ sở khoa học ....................................................................................................... 3
1.1.2 Cơ sở pháp lý ........................................................................................................ 22
1.2 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU – THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ......... 24
1.2.1 Điều kiện tự nhiên ................................................................................................ 24
1.2.2 Tình hình kinh tế – xã hội..................................................................................... 25
1.3 NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................... 26
1.3.1 Nội dung nghiên cứu ............................................................................................ 26
1.3.2 Phƣơng pháp nghiên cứu ...................................................................................... 26
1.3.3 Quy trình thực hiện báo cáo ................................................................................. 27
PHẦN 2. KẾT QUẢ THỰC HIỆN ............................................................................... 28
2.1 THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG VÀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BĐS CĂN HỘ ... 28
2.1.1 Tình hình thị trƣờng BĐS căn hộ ......................................................................... 28
2.1.2 Thực trạng hoạt động môi giới căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh .................... 30
2.2 NGHIÊN CỨU MÔ HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY DỊCH VỤ ĐỊA ỐC
ACB (ACBRS) .............................................................................................................. 32
2.2.1 Giới thiệu chung ................................................................................................... 32
2.2.2 Cơ cấu tổ chức hoạt động của công ty ACBRS ................................................... 33
2.2.3 Hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản ..................................................... 35
2.3 ỨNG DỤNG AHP XÂY DỰNG MÔ HÌNH HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG RA
QUYẾT ĐỊNH TRONG KINH DOANH MÔI GIỚI CĂN HỘ ................................... 39
2.3.1 Quy trình thực hiện mô hình ứng dụng AHP hỗ trợ khách hàng ra quyết định
trong kinh doanh môi giới căn hộ .................................................................................. 40
2.3.2 Xác định vấn đề và mô tả căn hộ .......................................................................... 41
2.3.3 Xác định hệ thống các tiêu chuẩn và xây dựng cấu trúc mô hình AHP ............... 48
2.3.4 Đánh giá, so sánh mức độ ƣu tiên giữa các tiêu chuẩn, giữa các căn hộ ............. 51
2.3.5 Ứng dụng Expert Choice xác định trọng số cho các tiêu chuẩn và căn hộ .......... 53
2.3.6 Phân tích kết quả và đề xuất căn hộ tốt nhất cho khách hàng .............................. 58
2.4 ĐÁNH GIÁ CHUNG VÀ ĐỀ XUẤT HƢỚNG HOÀN THIỆN MÔ HÌNH ......... 61
2.4.1 Ƣu điểm ................................................................................................................ 61
2.4.2 Nhƣợc điểm .......................................................................................................... 62
2.4.3 Đề xuất ý kiến ....................................................................................................... 62
KẾT LUẬN ................................................................................................................... 64
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 65
Trang ii
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS
: Bất động sản
AHP
: Phƣơng pháp phân tích các tiêu chuẩn theo hệ thống thứ bậc
TP HCM
: Thành phố Hồ Chí Minh
CR
: Tỷ số nhất quán
CI
: Chỉ số nhất quán
Căn hộ
: Nhà ở chung cƣ, căn hộ chung cƣ
RI
: Chỉ số ngẫu nhiên
CP
: Cổ phần
TNHH
: Trách nhiệm hữu hạn
MTV
: Một thành viên
GDP
: Tổng sản phẩm quốc nội
NN
: Nhà nƣớc
PA
: Phƣơng án
SGDBĐS
: Sàn giao dịch bất động sản
VNĐ
: Việt Nam đồng
USD
: Đôla Mỹ
DN
: Doanh nghiệp
DT
: Diện tích
P, Q
: Phƣờng, Quận
CB-CNV
: Cán bộ - Công nhân viên
Trang iii
DANH SÁCH CÁC HÌNH
Hình 1 – Mô hình hệ thống thứ bậc phân tích theo phƣơng pháp AHP ............ 19
Hình 2 – Bản đồ trung tâm đô thị Thành phố Hồ Chí Minh ............................... 24
Hình 3 – Quy trình thực hiện báo cáo ................................................................. 27
Hình 4 – Biểu đồ nguồn cung sơ cấp theo hạng, quý 2/2012 ............................. 28
Hình 5 – Biểu đồ tình hình hoạt động theo quận, quý 2/2012 ............................ 29
Hình 6 – Sơ đồ tổ chức ACBRS.......................................................................... 33
Hình 7 – Mô hình hoạt động của bộ phận dịch vụ ACBRS ................................ 36
Hình 8 – Quy trình môi giới nhà lẻ tại ACBRS .................................................. 37
Hình 9 – Quy trình môi dự án tại ACBRS .......................................................... 38
Hình 10 – Sơ đồ quy trình xây dựng mô hình hỗ trợ khách hàng ra quyết định
trong kinh doanh môi giới căn hộ ứng dụng phƣơng pháp AHP ........................ 41
Hình 11 – Phối cảnh và vị trí dự án “Căn hộ Era Lạc Long Quân” .................... 42
Hình 12 – Thiết kế căn hộ Era Lạc Long Quân (căn hộ A - B1 - 74,51m2) ...... 43
Hình 13 – Thiết kế căn hộ Era Lạc Long Quân (căn hộ B - B10 - 70,05m2) ..... 44
Hình 14 – Tiến độ thanh toán mua căn hộ Era Lạc Long Quân ......................... 44
Hình 15 – Phối cảnh và vị trí dự án “Cao Ốc An Bình” ..................................... 45
Hình 16 – Thiết kế căn hộ Cao Ốc An Bình (căn hộ C và D - A002 và A1012 78m2)................................................................................................................... 46
Hình 17 – Phối cảnh và Vị trí dự án “Chung cƣ Lê Thành Twin Tower” .......... 47
Hình 18 – Thiết kế căn hộ Lê Thành Twin Tower (căn hộ E, TWB, 10, 09 –
72.1m2)................................................................................................................ 48
Hình 19 – Hệ thống các tiêu chuẩn cho mô hình AHP tƣ vấn chọn mua căn hộ 50
Hình 20 – Hệ thống tiêu chuẩn các cấp và trọng số tƣơng ứng trong Expert
choice................................................................................................................... 53
Hình 21 – Các hệ số của hàm hữu ích UTILITY ................................................ 56
Hình 22 – Trọng số các tiêu chuẩn, dự án tính bằng phần mềm Expert Choice 58
Hình 23 – Biểu đồ tổng hợp trọng số lợi ích của các căn hộ .............................. 59
Hình 24 – Biểu đồ tổng hợp giá và trọng số lợi ích (benefits) của các căn hộ ... 60
Trang iv
DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 1 – Bảng độ ƣu tiên chuẩn ......................................................................... 18
Bảng 2 – Minh họa mức độ quan trọng của các tiêu chuẩn và cách tính trọng số20
Bảng 3 – Giá trị RI tƣơng ứng với số lƣợng tiêu chuẩn n................................... 21
Bảng 4 – Bảng giá tham khảo căn hộ chung cƣ tháng 7/2012 ............................ 30
Bảng 5 – Doanh thu qua các năm của Công ty Dịch vụ Địa Ốc ACB ............... 38
Bảng 6 – Bộ tiêu chuẩn đề xuất xây dựng mô hình tƣ vấn môi giới căn hộ ....... 49
Bảng 7 – Minh họa ma trận so sánh .................................................................... 51
Bảng 8 – Tổng hợp và xử lý kết quả đánh giá .................................................... 52
Bảng 9 – Ma trận mức độ ƣu tiên và trọng số 4 nhóm tiêu chuẩn ...................... 54
Bảng 10 – Ma trận mức độ ƣu tiên và trọng số nhóm tiêu chuẩn “Liên kết vùng”54
Bảng 11 – Ma trận mức độ ƣu tiên và trọng số nhóm tiêu chuẩn “Cộng đồng”. 55
Bảng 12 – Ma trận mức độ ƣu tiên và trọng số nhóm tiêu chuẩn “Vùng lân cận”55
Bảng 13 – Ma trận mức độ ƣu tiên và trọng số nhóm tiêu chuẩn “thuộc tính” .. 55
Bảng 14 – Ma trận mức độ ƣu tiên, trọng số của các căn hộ .............................. 57
Bảng 15 – Mức độ quan trọng (trọng số) của các tiêu chuẩn căn hộ .................. 58
Bảng 16 – Mức độ quan trọng (trọng số, utility) của các căn hộ so sánh ........... 59
Bảng 17 – Tổng hợp so sánh kết hợp giá và lợi ích (benefits) của năm căn hộ . 61
Trang v
Ngành Quản Lý Thị Trường BĐS
SVTH: Trần Bội Yến
ĐẶT VẤN ĐỀ
Trong bối cảnh hiện nay, sự gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hóa chóng mặt
tất yếu đã dẫn đến việc nhu cầu nhà ở của ngƣời dân và cơ sở hạ tầng cho các tổ chức
kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách. Do đó, dịch vụ môi giới BĐS ngày càng chiếm
một vị trí quan trọng trong cơ cấu các ngành dịch vụ ở nƣớc ta.
Có thể nói dịch vụ môi giới BĐS đang rất có cơ hội để phát triển. Tuy nhiên,
những hoạt động trong lĩnh vực này còn khá nhiều vấn đề cần phải xem xét. Nhìn một
cách khái quát thì hoạt động của đội ngũ môi giới BĐS hiện nay đang rất lộn xộn, nằm
ngoài tầm kiểm soát của NN, và dĩ nhiên điều này gây tiêu cực tới thị trƣờng nói
chung và thị trƣờng BĐS nói riêng. Nhìn một cách tổng thể, hiện nay đội ngũ trên chia
làm nhiều cấp độ: quy mô nhất là các Công ty CP, Công ty TNHH với phƣơng thức
hoạt động khá bài bản; kế đến là các văn phòng nhà đất với số lƣợng nhiều vô kể; và
cuối cùng phải kể đến hình thức làm ăn riêng lẻ của các cá nhân. Câu hỏi đặt ra là đội
ngũ môi giới quy mô cần làm gì trong bối cảnh thị trƣờng BĐS đang gặp khó khăn
nhƣ hiện nay?
Với tình hình thị trƣờng BĐS hiện nay đang khó khăn, lãi suất cao, ngân hàng
siết chặt vốn vay, nhiều dự án bị đình trệ. Thêm vào đó, thị trƣờng BĐS đang hạ nhiệt,
chƣa có tín hiệu khả quan tạo ra tâm lý trông chờ vào một mức giá thấp hơn. Điều này
đã có những tác động xấu đến thị trƣờng BĐS, đặc biệt có ảnh hƣởng tiêu cực lên hành
vi của ngƣời tiêu dùng sản phẩm BĐS. Ngƣời muốn đầu tƣ hay mua để ở nhƣng lại
ngại dự án và không biết nên lựa chọn BĐS nào để mua, đầu tƣ. Ngoài ra, việc đa
dạng hóa các loại hình kinh doanh, các sản phẩm và dự án phát triển BĐS trên địa bàn
TP HCM đã gây không ít khó khăn cho việc ra quyết định của ngƣời mua vì họ có quá
nhiều sự lựa chọn. Đứng trƣớc thực tiễn và những khó khăn chung hiện nay của thị
trƣờng BĐS Việt Nam nói chung và Hồ Chí Minh nói riêng, việc đề xuất một mô hình
tƣ vấn khách hàng lựa chọn một sản phẩm tối ƣu là hết sức cần thiết và cấp bách trong
hoạt động kinh doanh – môi giới BĐS, đặc biệt là phân khúc căn hộ.
Với thực tế trên, đƣợc sự đồng ý của Ban Chủ Nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai &
Bất Động Sản cùng Giáo Viên hƣớng dẫn, tôi đã tiến hành thực hiện đề tài “Ứng dụng
AHP xây dựng mô hình hỗ trợ khách hàng ra quyết định trong kinh doanh môi giới
căn hộ”. Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần phát triển hơn hoạt động môi
giới, giúp ngƣời mua BĐS thực sự hài lòng, cũng nhƣ giúp thị trƣờng BĐS sôi nổi hơn
trong thời gian tới.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về thị trƣờng BĐS và
môi giới BĐS;
Tìm hiểu thực trạng thị trƣờng bất động sản và hoạt động
môi giới căn hộ trên địa bàn TP HCM;
Xây dựng mô hình ứng dụng hệ thống thứ bậc phân tích
(AHP) nhằm tƣ vấn khách hàng lựa chọn sản phẩm tối ƣu trong kinh
doanh môi giới căn hộ, góp phần nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt
động kinh doanh của đội ngũ môi giới BĐS.
Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng:
Trang 1
Ngành Quản Lý Thị Trường BĐS
SVTH: Trần Bội Yến
Quy luật giá trị và các thuộc tính của BĐS;
Hoạt động môi giới BĐS tại Công Ty TNHH MTV Dịch Vụ Địa Ốc
ACB (ACBRS);
Hành vi của ngƣời tiêu dùng sản phẩm BĐS căn hộ.
Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động kinh doanh – môi giới
BĐS tại Công Ty TNHH MTV Dịch Vụ Địa Ốc ACB.
Thời gian: Do thời gian và nguồn lực có hạn nên chỉ tập
trung nghiên cứu ngƣời mua dự án căn hộ của công ty từ đầu tháng 4 đến
đầu tháng 7 năm 2012.
Yêu cầu
-
Nắm đƣợc quy trình hoạt động của dịch vụ môi giới của
công ty;
Phản ánh trung thực cách thức hoạt động của công ty;
Đánh giá, phân tích phải dựa trên cơ sở dữ liệu đáng tin
cậy và mang tính khoa học;
Phản ánh sâu sát tình hình thực tế của công ty;
Xây dựng mô hình mang tính khả thi cao.
Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
Cơ sở lý luận về kinh doanh BĐS;
Cơ sở lý luận về hoạt động kinh doanh của công ty;
Cơ sở lý luận của phƣơng pháp hệ thống thứ bậc phân tích
AHP.
Trang 2
Ngành Quản Lý Thị Trường BĐS
SVTH: Trần Bội Yến
PHẦN 1. TỔNG QUAN
1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1 Cơ sở khoa học
1.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản
Thị trƣờng bất động sản
Đất đai là thành phần cơ bản của BĐS. Từ khi chế độ sở hữu về đất đai đƣợc
xác lập, khi các hoạt động kinh tế xã hội phát triển, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ
đời sống và sản xuất tăng lên thì quan hệ về đất đai cũng phát triển và đất đai trở thành
hàng hóa. Nhƣ vậy, sự ra đời và phát triển của thị trƣờng BĐS gắn liền với quá trình
đất đai trở thành hàng hóa và một quan niệm hẹp của thị trƣờng BĐS chính là thị
trƣờng nhà đất. Thị trƣờng đất đai là một bộ phận của thị trƣờng BĐS và có gắn liền
với sự ra đời của thị trƣờng BĐS. Trong đó, thị trƣờng đất đai là nơi diễn ra các hành
vi chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đai cũng nhƣ những dịch vụ gắn liền với hàng
hóa đó. Quá trình trao đổi, mua bán đó luôn vận động và phát triển làm cho các
phƣơng thức giao dịch, trao đổi cũng mang nhiều hình thái khác nhau.
BĐS khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ đƣợc mua bán mà còn
là “nơi” diễn ra các hoạt động chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp, và các dịch vụ liên
quan nhƣ môi giới, tƣ vấn… giữa các chủ thể trên thị trƣờng, mà ở đó vai trò quản lý
của NN có tác động thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh BĐS. Điều
này lại càng đặc biệt quan trọng tại Việt Nam khi NN là đại diện chủ sở hữu về đất đai
và là nhà đầu tƣ lớn và chủ yếu trong lĩnh vực phát triển cơ sở hạ tầng làm gia tăng giá
trị của đất đai.
Nhƣ vậy, một quan niệm chung nhất về thị trƣờng BĐS đƣợc hiểu nhƣ sau:
“Thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hóa,
tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định”.
Trong cách diễn đạt thông thƣờng, khái niệm về thị trƣờng BĐS thƣờng đƣợc
nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về BĐS, tại đó những người mua,
người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và
dịch vụ BĐS được giao dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm “nơi” không đơn
thuần là chỉ địa điểm nào đó mà nó bao hàm các yếu tố không gian, thời gian khi các
quan hệ giao dịch về BĐS diễn ra.
Phân loại thị trƣờng bất động sản
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận để phân loại thị trƣờng. Thông
thƣờng, thị trƣờng BĐS đƣợc phân loại nhƣ sau:
Phân loại dựa vào hàng hóa BĐS trên thị trường.
Dựa vào hàng hóa BĐS ngƣời ta có thể phân chia thị trƣờng BĐS thành thị
trƣờng đất đai, thị trƣờng nhà ở, thị trƣờng BĐS dùng trong dịch vụ, thị trƣờng BĐS
dùng cho văn phòng công sở, thị trƣờng BĐS công nghiệp…
Trang 3
Ngành Quản Lý Thị Trường BĐS
SVTH: Trần Bội Yến
Phân loại dựa vào tính chất quan hệ trao đổi.
Dựa vào tính chất các mối quan hệ sản xuất trên thị trƣờng, ngƣời ta phân chia
thị trƣờng BĐS thành thị trƣờng mua bán, chuyển nhƣợng thị trƣờng thuê và cho thuê,
thị trƣờng thế chấp và bảo hiểm.
Phân loại dựa vào trình tự tham gia thị trường.
Dựa vào trình tự tham gia, ngƣời ta có thể phân chia thị trƣờng BĐS thành thị
trƣờng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi chung là
thị trƣờng đất đai, thị trƣờng xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê (thị
trƣờng sơ cấp), thị trƣờng bán hoặc cho thuê lại BĐS (thị trƣờng thứ cấp).
Phân loại theo mức độ kiểm soát của NN.
Dựa vào mức độ kiểm soát, ngƣời ta phân chia thị trƣờng BĐS thành thị trƣờng
chính thức hay thị trƣờng có kiểm soát và thị trƣờng phi chính thức hay thị trƣờng
không đƣợc kiểm soát.
Những đặc điểm riêng của thị trƣờng bất động sản
BĐS là hàng hóa đặc biệt vì vậy thị trƣờng BĐS cũng mang những nét đặc
trƣng riêng không giống nhƣ những thị trƣờng hàng hóa thông thƣờng khác.
- Thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa
đựng trong BĐS.
Đặc điểm này do tính chất đất đai quy định. Đặc điểm của đất đai là không hao
mòn hay không mất đi (trừ các trƣờng hợp đặc biệt) và ngƣời có quyền sử dụng đất đai
không sử dụng nó nhƣ các hàng hóa khác. Điều mà họ mong muốn là các quyền và lợi
ích do đất đai mang lại. Do đó khi xem xét giá cả BĐS ta phải chú ý đến những quyền
và lợi ích mà BĐS đó mang lại.
- Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch.
Nếu nhƣ những hàng hóa khác có thể mang ra chợ để trao đổi mua bán, nơi
diễn ra giao dịch cũng là nơi trƣng bày hàng hóa, thì BĐS lại có những điểm khác biệt.
Với tính chất cố định không thể di dời nên trong giao dịch BĐS ít khi có chuyện trùng
hợp giữa hàng hóa BĐS và địa điểm giao dịch. Các giao dịch về BĐS có thể diễn ra ở
nhiều nơi nhƣ trên sàn giao dịch BĐS hay đơn giản là ở một địa điểm nhỏ hẹp nhƣ tại
nhà riêng, góc quán cà phê… hay thậm chí chỉ cần bằng một cuộc điện thoại hoặc một
cái click chuột.
Cách thức giao dịch BĐS đơn giản là vậy tuy nhiên để có một giao dịch thành
công thì phải trải qua nhiều khâu với thủ tục tƣơng đối phức tạp vì vậy trên thực tế số
lần một BĐS đƣợc mang ra giao dịch là không nhiều.
- Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
BĐS có đặc điểm là không thể di dời, gắn liền với những điều kiện tự nhiên,
kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung cầu BĐS ở các vùng các khu
vực khác nhau rất phong phú và đa dạng, từ số lƣợng, kiểu cách, mẫu mã, chất lƣợng
đến quy mô và trình độ phát triển. Mặt khác, BĐS còn có các đặc điểm là phụ thuộc
vào tâm lý, tập quán, thị hiếu vì vậy ở mỗi vùng mỗi khu vực cũng có những đặc trƣng
riêng về cung cầu BĐS. Ngƣời ta không thể di dời BĐS từ nơi này sang nơi khác, cũng
nhƣ không thể chuyển tập quán, tâm lý, thị hiếu từ vùng này sang vùng khác, từ khu
vực này sang khu vực khác; do đó thị trƣờng BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu
sắc.
Trang 4
Ngành Quản Lý Thị Trường BĐS
SVTH: Trần Bội Yến
Thực tế cho thấy, thị trƣờng BĐS ở các đô thị, ở các vùng đang trong quá trình
đô thị hóa, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, du lịch…thƣờng có quy mô,
trình độ phát triển cao hơn so với các vùng khác.
Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch BĐS thƣờng chỉ
diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu BĐS chỉ diễn ra ở một vùng, một khu vực nhất
định, ít có ảnh hƣởng hoặc ảnh hƣởng rất chậm đến thị trƣờng BĐS ở các vùng, các
khu vực khác. Đồng thời, nghiên cứu thị trƣờng BĐS phải đặt chúng trong từng vùng,
từng khu vực, gắn chúng với các điều kiện tự nhiên, kinh tế, chính trị - xã hội của
vùng, của khu vực. Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả BĐS của vùng này, khu
vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác.
- Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo.
Một thị trƣờng đƣợc xem là thị trƣờng hoàn hảo khi có đủ các đặc điểm sau:
Tính đồng nhất của hàng hóa;
Tính nguyên tử của cung cầu;
Tính thông suốt của thông tin;
Tính lỏng của nhân tố sản xuất;
Sự tự do gia nhập hay rút lui khỏi ngành.
Từ những đặc điểm trên của thị trƣờng cạnh tranh hoàn hảo, chúng ta có thể
khẳng định thị trƣờng BĐS là thị trƣờng không hoàn hảo mà là thị trƣờng độc quyền
nhóm.
Điều này dẫn đến những vấn đề sau:
Giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, trong nhiều trƣờng
hợp là giá sản phẩm đơn chiếc.
Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của ngƣời cung cũng tăng thêm làm
giá cả BĐS đƣợc đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về giá. Thị trƣờng BĐS càng sôi
động, càng tạo nên các cơn sốt về giá BĐS.
- Trong thị trường bất động sản cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với
biến động về cầu và giá cả bất động sản.
Đối với các hàng hóa thông thƣờng, quy luật cung cầu giá cả thƣờng diễn ra
theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên cao kích thích tăng cung cân bằng
với cầu và giá lại quay lại mức cân bằng.
Tuy nhiên, đối với hàng hóa BĐS, khi cầu tăng lên, cung không thể phản ứng
tăng nhanh nhƣ các loại hàng hóa khác bởi để tạo lập một BĐS cần phải có thời gian
dài. Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo
chiều hƣớng tăng lên, hình thành những cơn sốt về giá BĐS.
- Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập.
Vì hàng hóa BĐS không đƣợc bày bán trên thị trƣờng nhƣ các hàng hóa khác,
ngƣời mua khó có thể đứng một chỗ để so sánh BĐS này với BĐS khác. Cũng nhƣ
vậy, lƣợng thông tin về BĐS bị hạn chế do đó cả ngƣời mua và ngƣời bán không có
nhiều cơ hội lựa chọn thị trƣờng cho BĐS cần giao dịch. Hơn nữa, BĐS thƣờng có giá
trị lớn và khi giao dịch phải thực hiện rất nhiều thủ tục nên cần rất nhiều công sức và
thời gian để ra quyết định có tham gia vào thị trƣờng BĐS hay không và không phải ai
cũng có thể tham gia vào thị trƣờng “quý tộc” này.
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật.
Trang 5
Ngành Quản Lý Thị Trường BĐS
SVTH: Trần Bội Yến
BĐS là loại tài sản có giá trị lớn, do đó việc quản lý của NN đối với chúng bằng
pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS. Mọi BĐS và giao dịch
BĐS trên thị trƣờng đều đƣợc NN quản lý và chính sự tham gia của NN vào thị trƣờng
BĐS sẽ làm cho thị trƣờng này bình ổn hơn.
- Thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường vốn.
Muốn tham gia vào thị trƣờng BĐS, một yếu tố cần thiết không thể thiếu là cần
phải có một lƣợng vốn lớn do giá trị của BĐS là rất lớn. Lƣợng vốn này thông thƣờng
đƣợc huy động từ thị trƣờng vốn.
Thực tế cho thấy nếu không có một thị trƣờng vốn lành mạnh thì thị trƣờng
BĐS cũng khó có thể phát triển ổn định đƣợc. Những khủng hoảng tài chính trên thế
giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của thị trƣờng BĐS.
- Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia và rút khỏi thị trường
không đơn giản và cần có thời gian.
Nếu nhƣ tham gia vào thị trƣờng BĐS là một việc khó khăn và cần nhiều điều
kiện thì rút lui khỏi thị trƣờng này cũng là một việc không hề đơn giản bởi khả năng
thanh khoản của hàng hóa BĐS là rất thấp. Bên cạnh đó, tìm đƣợc thời điểm để đƣa
BĐS ra thị trƣờng sao cho hợp lý và đạt lợi nhuận cao nhất cũng là vấn đề khiến không
ít nhà đầu tƣ phải suy nghĩ.
1.1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản
Khái niệm bất động sản
Trên thực tế có rất nhiều tài sản khác nhau nhƣng xét về đặc tính sử dụng và
cách thức quản lý có thể chia thành hai loại chính là động sản và BĐS. Theo một cách
hiểu nôm na nhất thì động sản là những tài sản có thể di dời, còn BĐS là những tài sản
không di dời đƣợc. Nhƣng nhƣ vậy đã đủ và hoàn toàn đúng chƣa lại là vấn đề khác.
Việc phân loại tài sản thành “BĐS” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La
Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì
đƣợc tạo ra do sức lao động của con ngƣời trên mảnh đất. BĐS bao gồm các công trình
xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền
với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
BĐS theo thuật ngữ chuyên ngành tiếng anh là Real estate. Tuy nhiên hiện nay
trên thế giới và ở Việt Nam có rất nhiều cách hiểu khác nhau về BĐS.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nƣớc Cộng hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt
Nam, tại Điều 174 thì BĐS là các tài sản bao gồm:
Đất đai;
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các công trình xây
dựng gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Trong đó:
- Đất đai.
Phải là đất không di dời đƣợc hoặc di dời đƣợc nhƣng không đáng kể (những
đất di dời đƣợc nhƣ đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS);
Phải là đất đai đã đƣợc xác định chủ quyền;
Trang 6
Ngành Quản Lý Thị Trường BĐS
SVTH: Trần Bội Yến
Đất đai đó phải đƣợc đo lƣờng bằng giá trị.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó.
Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở,
trung tâm thƣơng mại, khách sạn, văn phòng… (những nhà bạt di động của các gánh
xiếc, các lâu đài làm bằng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là BĐS mà
là các động sản hoặc công cụ lao động);
Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: nhƣ đƣờng xá, cầu cống, bến
cảng, sân bay, bãi đỗ… đƣợc xây dựng gắn liền với đất đai;
Các tài sản gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều
hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh
trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể tháo rời mà giá trị
công dụng của nó không thay đổi thì không phải là BĐS nhƣ: máy điều hòa di động,
các chậu cây cảnh trong vƣờn treo, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác);
Các công trình đó phải có khả năng đo lƣờng và lƣợng hóa thành giá trị theo
các tiêu chuẩn đo lƣờng nhất định.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
Vƣờn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;
Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối;
Các công trình du lịch, vui chơi thể thao;
Một số công trình khai thác hầm mỏ…
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Điều 4 Luật kinh doanh BĐS năm 2006 quy định “BĐS là các tài sản bao gồm:
Quyền sử dụng đất; nhà, công trình xây dựng; các tài sản khác gắn liền với đất đai”.
Trên thế giới, Pháp luật của nhiều nƣớc đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất
đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống Pháp luật của mỗi nƣớc
cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại.
Chẳng hạn Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói
chung. Còn theo quan điểm của các nhà kinh tế BĐS Nga thì BĐS là những tài sản
không di dời đƣợc bao gồm đất đai, nhà cửa, tài sản gắn liền với đất mà những công
trình tài sản này tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất định mà một khi bị tách rời
khỏi đất thì những chức năng này sẽ bị mất đi hoặc hao tổn. Mỗi nƣớc lại có quan
niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai đƣợc coi là BĐS nhƣ Điều 100
Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao
gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” hay Điều 130 của Luật Dân sự Nga
năm 1994 đƣa ra khái niệm chung về BĐS là “Những đối tƣợng mà dịch chuyển sẽ
làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không
liên quan gì đến đất đai nhƣ “tàu biển, máy bay, phƣơng tiện vũ trụ…” cũng là các
BĐS mặc dù chúng không hề bất động.
Nhƣ vậy, những định nghĩa trên đã đầy đủ hay chƣa. Một yếu tố để biết tài sản
đó là BĐS hay động sản còn do pháp luật của mỗi nƣớc quy định.
Tóm lại, dù các định nghĩa có khác nhau một vài điểm thì nhìn chung lại BĐS
là những tài sản bất động, không di dời được, có tính chất ổn định cao, tồn tại trong
thời gian dài và thông thường có giá trị lớn. Đây là cách hiểu vừa đơn giản mà lại thể
hiện đƣợc đầy đủ ý nghĩa của cụm từ này.
Trang 7
Ngành Quản Lý Thị Trường BĐS
SVTH: Trần Bội Yến
Thuộc tính cơ bản của bất động sản
BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt với rất nhiều thuộc tính. Tuy nhiên, nếu xét
một cách tổng quát, có thể chia những thuộc tính đó thành hai nhóm cơ bản: nhóm
thuộc tính phản ánh chất lƣợng vật lý và nhóm thuộc tính phản ánh vị thế xã hội.
Chất lƣợng BĐS bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm đƣợc nhƣ diện tích thửa
đất, diện tích xây dựng, số lƣợng phòng tắm, số tầng cao…
Vị thế BĐS là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà đất
tại một địa điểm xác định. Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa giáo dục, chất lƣợng
môi trƣờng,… phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định, và
theo nghĩa đó nó liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể1. Vị thế nơi ở có
thể hiểu là tổng hòa các mối quan hệ xã hội, đƣợc hình thành thông qua các tƣơng tác
thị trƣờng và phi thị trƣờng. Vị thế BĐS cao hay thấp phụ thuộc vào số lƣợng, chất
lƣợng, cƣờng độ của các quan hệ xã hội. Nơi nào có khả năng thiết lập càng nhiều mối
quan hệ cho ngƣời sử dụng BĐS với láng giềng, với các nhà cung ứng dịch vụ đô thị
và với đối tác, nơi đó có vị thế càng cao2.
Những đặc điểm riêng của bất động sản
BĐS đƣợc xem là một loại hàng hóa đặc biệt bởi các đặc điểm của BĐS rất
khác biệt so với đặc điểm của những loại hàng hóa thông thƣờng khác. Một đặc điểm
rất quan trọng và có ảnh hƣởng lớn đến giá cả của BĐS là tính dị biệt của BĐS. Tính
dị biệt của BĐS chính là sự khác nhau về các thuộc tính của BĐS, về chất lƣợng vật lý
và vị thế xã hội.
Mỗi BĐS đều có những đặc điểm riêng về vị thế, về các quan hệ xã hội. Vị thế
đƣợc xác định thông qua các tiêu chí nhƣ mật độ dân cƣ, thu nhập dân cƣ, đặc điểm
văn hóa – xã hội của dân cƣ trong các phân vùng khác nhau trong không gian đô thị,
các phân vùng này phân bố tại những khoảng cách vị thế khác nhau. Các phân vùng
khác nhau là biểu hiện của sự phân biệt theo đặc điểm văn hóa – xã hội trong không
gian địa lý, cũng nhƣ sự phân tầng xã hội theo thu nhập. Vì vậy, xét cho cùng tiêu chí
phản ánh vị thế BĐS chung nhất là khoảng cách vị thế, đƣợc xác định bằng đơn vị T =
1/t, với t là thời gian lƣu thông từ nơi BĐS tọa lạc đến trung tâm vị thế, trung tâm trao
đổi hàng hóa và dịch vụ... Thực tế, vị thế xã hội là thuộc tính tạo ra sự khác biệt của
BĐS, bởi chất lƣợng BĐS có thể giống nhau do con ngƣời tạo ra, nhƣ sự thay đổi
thành phần dân cƣ trong quá trình trƣởng giả hóa hay hoang hóa tạo ra sự khác biệt
của BĐS theo thời gian cũng nhƣ không gian.
Đồng thời, chất lƣợng của BĐS cũng thƣờng không giống nhau bởi trên thực tế
không có nhiều BĐS giống nhau hoàn toàn về cấu trúc, chất lƣợng vật lý, kết cấu công
trình... điều này cũng tạo ra cho mỗi BĐS có một bộ mặt riêng và khác biệt so với các
BĐS khác.
Tính dị biệt của BĐS chính là nguyên nhân dẫn đến những khó khăn trong việc
xác định một mức giá chung cho toàn bộ các BĐS trên thị trƣờng, bởi chính tính dị
biệt đã làm cho giá cả của các BĐS có sự chênh lệch và khó xác định. Vì vậy, giá cả
của các BĐS đem ra giao dịch trên thị trƣờng cũng mang tính cá biệt.
Bên cạnh đó, BĐS còn có một số đặc điểm quan trọng khác, bao gồm:
1
Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000. Vị thế, chất lƣợng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới
về vị trí dân cƣ đô thị/Tạp chí Đô thị học xuất bản tại Vƣơng quốc Anh. Vol 37, No 1, January 2000.
2
TS Trần Thanh Hùng, 2006. Bài giảng Thị trƣờng BĐS, (Tài liệu lƣu hành nội bộ).
Trang 8
Ngành Quản Lý Thị Trường BĐS
SVTH: Trần Bội Yến
- Tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được.
Đặc điểm này là do BĐS gắn liền với đất đai mà đất đai có đặc điểm là cố định
về vị trí và giới hạn về diện tích, không gian. Đặc điểm này có ảnh hƣởng to lớn tới thị
trƣờng BĐS và giá trị của BĐS. Mỗi BĐS khác nhau có vị trí khác nhau dẫn đến có
các mối quan hệ xã hội khác nhau, có pháp lý, quy hoạch, mức độ thuận tiện khác
nhau nên giá trị khác nhau. Vì thế chúng ta không thể lấy giá trị của một BĐS này để
gán cho một BĐS khác cho dù các BĐS đó giống nhau hoàn toàn về mặt vật lý.
- Bất động sản có tính lâu bền.
Tính lâu bền của BĐS gắn liền với sự trƣờng tồn của đất đai - loại tài sản do
thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một số trƣờng hợp nhƣ động đất, núi
lửa, sạt lở…). Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc
thƣờng có tuổi thọ cao, có thể tồn tại hàng trăm năm đặc biệt trong thời đại khoa hoc
kỹ thuật tiên tiến nhƣ ngày nay. Tuy nhiên, tính lâu bền của hàng hóa BĐS cũng rất
khác nhau tùy thuộc vào từng loại BĐS cụ thể. Đặc điểm này ảnh hƣởng rất lớn tới
việc xác định giá trị của BĐS cũng nhƣ xác định chiến lƣợc kinh doanh đầu tƣ BĐS.
- Tính khan hiếm của bất động sản.
Đất đai bị giới hạn về diện tích, một khi đã khai thác hết diện tích bề mặt thì sẽ
không còn nữa. Tuy nhiên BĐS là công trình xây dựng thì lại khác, cho dù bị giới hạn
diện tích dài, rộng nhƣng hoàn toàn có thể phát triển chiều cao. Vì vậy tính khan hiếm
của BĐS chỉ mang tính tƣơng đối và gắn liền với phạm trù nhu cầu và cầu. Nếu nhƣ,
nhu cầu về một loại BĐS nào đấy là rất lớn trong khi cung không đủ thì khan hiếm và
ngƣợc lại, thị trƣờng không có nhu cầu về một loại BĐS khác nhƣng nguồn cung thì
rất nhiều thì lúc đó không còn khan hiếm nữa. Đặc điểm này của hàng hóa BĐS cũng
ảnh hƣởng rất nhiều đến giá trị của BĐS.
- Bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Đặc điểm này khó có thể định lƣợng đƣợc tuy nhiên lại là đặc điểm quan trọng.
Mỗi dân tộc, tôn giáo khác nhau có sự nhìn nhận khác nhau về nơi an cƣ của họ vì vậy
nhu cầu về BĐS chịu ảnh hƣởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã
hội, thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngƣỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cƣ ở đó.
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau của bất động sản.
Giữa các BĐS có sự tác động và ảnh hƣởng đến nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời
hay hoàn thiện của BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc
giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của BĐS kia. Ví dụ sự ra đời của một con đƣờng
mới sẽ làm tăng giá trị cho các BĐS mà con đƣờng đó đi ngang qua và xuất hiện nhiều
công trình xây dựng của khu dân cƣ, khu công nghiêp… bám theo trục đƣờng đó và
hiển nhiên giá cả BĐS ở khu vực này sẽ tăng đáng kể.
- Tính thích ứng của bất động sản.
Đất đai là thành phần cơ bản của BĐS và có thể sử dụng vào nhiều mục đích
khác nhau tùy thuộc vào nhu cầu của ngƣời sử dụng.
- Bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và quản lý của NN.
BĐS là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan, cũng
nhƣ của mỗi ngƣời dân. Các quan hệ giao dịch về BĐS thƣờng có tác động mạnh mẽ
đến các hoạt động kinh tế xã hội. Để tăng cƣờng vai trò của mình, NN phải quan tâm
đến BĐS và đã ban hành nhiều văn bản pháp luật, nhiều chủ trƣơng, chính sách nhằm
thực hiện việc quản lý, đặc biệt là quản lý đất đai, thành phần cơ bản của BĐS.
Trang 9
Ngành Quản Lý Thị Trường BĐS
SVTH: Trần Bội Yến
Khái niệm căn hộ/ nhà ở chung cƣ
Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005 căn hộ (nhà ở chung cƣ) đƣợc xác định nhƣ
sau:
1. Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống
công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cƣ có
phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các
hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cƣ.
2. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cƣ bao gồm:
- Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia
gắn liền với căn hộ đó;
- Phần diện tích khác trong nhà chung cƣ đƣợc công nhận là sở hữu riêng
theo quy định của pháp luật;
- Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần
diện tích thuộc sở hữu riêng.
3. Phần sở hữu chung trong nhà chung cƣ bao gồm:
- Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cƣ ngoài phần
diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này;
- Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ
thuật dùng chung trong nhà chung cƣ, gồm: khung, cột, tƣờng chịu lực,
tƣờng bao ngôi nhà, tƣờng phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thƣợng,
hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đƣờng thoát hiểm, lồng xả rác, hộp
kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nƣớc, ga, thông tin liên lạc, phát
thanh, truyền hình, thoát nƣớc, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần
khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhƣng đƣợc kết nối
với nhà chung cƣ đó.
Tiêu chí phân hạng nhà ở chung cƣ
Theo thông tƣ 14 của Bộ Xây Dựng 2008 thì:
1. Nhà chung cư được đánh giá phân hạng theo các nhóm tiêu chí sau:
- Nhóm tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc;
- Nhóm tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội;
- Nhóm tiêu chí về chất lƣợng hoàn thiện và trang thiết bị gắn liền với nhà
chung cƣ;
- Nhóm tiêu chí về chất lƣợng dịch vụ quản lý sử dụng nhà chung cƣ.
2. Yêu cầu đối với từng hạng nhà chung cư
a. Nhà chung cƣ đƣợc phân thành các hạng nhƣ sau:
Nhà chung cƣ hạng 1 (cao cấp) là hạng có chất
lƣợng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc,
hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lƣợng hoàn thiện, trang
thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ
hoàn hảo;
Nhà chung cƣ hạng 2 (hạng A) là hạng có chất
lƣợng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lƣợng hoàn thiện, trang thiết bị
Trang 10
Ngành Quản Lý Thị Trường BĐS
SVTH: Trần Bội Yến
và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tƣơng
đối hoàn hảo;
Nhà chung cƣ hạng 3 (hạng B) là hạng có chất
lƣợng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc,
hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lƣợng hoàn thiện, trang thiết
bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá;
Nhà chung cƣ hạng 4 (hạng C) là hạng có chất
lƣợng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến
trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lƣợng hoàn thiện, trang
thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu
chuẩn, đủ điều kiện để đƣa vào khai thác sử dụng.
b. Yêu cầu cụ thể đối với từng hạng nhà chung cƣ đƣợc quy định tại phụ
lục kèm theo (thông tƣ 14/2008/TT-BXD)
1.1.1.3. Các loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản
Định giá bất động sản
Định giá BĐS là việc xác định giá BĐS trên cơ sở của BĐS và giá thị trƣờng tại
một thời điểm nhất định.
Chứng thƣ định giá BĐS là văn bản thể hiện kết quả định giá BĐS do tổ chức,
cá nhân kinh doanh dịch vụ định giá BĐS lập khi có yêu cầu của khách hàng. Nó còn
là căn cứ để các bên tham khảo khi đàm phán và quyết định giá mua bán, chuyển
nhƣợng, cho thuê, cho thuê mua BĐS. Theo quy định của luật, để đƣợc cấp chứng chỉ
thì cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trình độ từ cao đẳng trở lên, đã
đƣợc đào tạo về định giá BĐS và phải có hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá BĐS.
Theo điều 51, Luật kinh doanh BĐS 2007, hoạt động định giá BĐS dựa trên ba
nguyên tắc sau:
- Tổ chức, cá nhân định giá BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã,
đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sả. Khi kinh doanh dịch vụ định giá BĐS phải có
ít nhất hai ngƣời có chứng chỉ định giá BĐS;
- Việc định giá BĐS phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy
mô, thực trạng của BĐS và giá thị trƣờng tại thời điểm định giá;
- Việc định giá BĐS phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.
Tƣ vấn bất động sản
Tƣ vấn BĐS là hoạt động dịch vụ cung cấp thông tin, số liệu, dự báo về thị
trƣờng BĐS bao gồm các hoạt động sau đây:
- Tƣ vấn pháp lý về BĐS;
- Tƣ vấn về vay vốn, huy động vốn;
- Tƣ vấn về giá BĐS;
- Tƣ vấn và thực hiện các thủ tục mua bán, cho thuê, chuyển nhƣợng BĐS;
- Tƣ vấn khác liên quan đến BĐS.
Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ tƣ vấn BĐS phải thành lập doanh
nghiệp hoặc hợp tác xã và phải đăng ký kinh doanh.
Nội dung, phạm vi tƣ vấn, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá dịch vụ tƣ vấn
BĐS do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Ngoài ra luật cũng quy định tổ chức, cá
Trang 11
Ngành Quản Lý Thị Trường BĐS
SVTH: Trần Bội Yến
nhân kinh doanh dịch vụ tƣ vấn BĐS phải chịu trách nhiệm về nội dung tƣ vấn do
mình cung cấp và bồi thƣờng thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Đấu giá bất động sản
Đấu giá BĐS là việc mua bán, chuyển nhƣợng BĐS công khai để chọn ngƣời
mua, nhận chuyển nhƣợng BĐS trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản. Đấu giá
BĐS phải đƣợc thực hiện theo nguyên tắc công khai, trung thực, bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp của các bên. Ngoài ra, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ đấu giá
BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và phải đăng ký kinh doanh.
Đấu giá BĐS bao gồm các hình thức nhƣ trực tiếp bằng lời nói, bỏ phiếu hoặc
do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Các thông tin về đấu giá BĐS phải
công bố công khai, đầy đủ, chính xác trong bản niêm yết đấu giá.
Hình thức nội dung đấu giá BĐS, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá dịch vụ
đấu giá BĐS do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Ngoài ra, tổ chức, cá nhân khi
kinh doanh dịch vụ đấu giá BĐS phải chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp
đồng và bồi thƣờng thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Quản lý bất động sản
Dịch vụ quản lý BĐS bao gồm các hoạt động quản lý, cung cấp dịch vụ đồng
bộ, nhận ủy thác tiếp thị để bán, cho thuê BĐS; điều hành, khai thác, sử dụng BĐS.
Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý BĐS bao gồm:
- Bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua BĐS theo ủy quyền của chủ sở hữu, chủ
sử dụng BĐS;
- Cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thƣờng của BĐS;
- Thực hiện bảo trì, sữa chữa BĐS;
- Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng BĐS của khách hàng theo đúng
công năng, thiết kế và hợp đồng;
- Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với NN theo ủy quyền
của chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS.
Quảng cáo bất động sản
- Quảng cáo BĐS đƣợc thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS, trên phƣơng
tiện thông tin đại chúng hoặc các phƣơng tiện khác;
- Hình thức, nội dung quảng cáo, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ
quảng cáo BĐS do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quảng cáo BĐS chịu trách nhiệm thực
hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thƣờng thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
- Việc quảng cáo BĐS phải theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS và pháp
luật về quảng cáo.
1.1.1.4. Khái niệm - đặc điểm của môi giới bất động sản
Giới thiệu về dịch vụ môi giới bất động sản
Môi giới BĐS là làm trung gian trong giao dịch mua bán BĐS, đồng thời hoạt
động môi giới phải công khai trung thực và tuân thủ pháp luật.
Trang 12
Ngành Quản Lý Thị Trường BĐS
SVTH: Trần Bội Yến
a. Nội dung môi giới bất động sản
i. Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm
phán, ký hợp đồng.
ii. Đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt
động kinh doanh BĐS.
iii. Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp
đồng mua bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua BĐS.
b. Nhà môi giới bất động sản
- Nhà môi giới thuộc nhóm cung cấp dịch vụ BĐS (nhóm giúp chủ đầu tƣ có
thể chuyển các ý tƣởng của họ thành hiện thực công trình có giá trị kinh tế cao hơn từ
BĐS).
- Nhà môi giới BĐS: chịu trách nhiệm cho thuê hoặc bán các loại BĐS cho
khách hàng, họ chủ yếu tham gia vào các dự án lớn và là ngƣời phân cân đối các nhu
cầu khách hàng với các phƣơng án tài chính của chủ đầu tƣ. Các nhà môi giới BĐS
đóng vai trò chủ chốt trong kế hoạch tiếp thị, họ gợi ý các viễn cảnh, trình bày các đặc
điểm của sản phẩm, các chức năng và lợi nhuận, thƣơng thảo hợp đồng, đồng thời
cung cấp các thông tin phản hồi về cho các nhà đầu tƣ để kịp thời điều chỉnh dự án.
Vai trò của môi giới bất động sản
Trƣớc khi có Luật kinh doanh BĐS thì vai trò của “cò” nhà đất không đƣợc
thừa nhận trong xã hội. Khi nói đến cò nhà đất là ngƣời dân thƣờng đắn đo, tâm lí sợ
bị lừa đảo. Chính vì vậy họ không muốn khi tham gia giao dịch BĐS trên thị trƣờng lại
phải thông qua “cò” nhà đất. Tuy nhiên cũng có những giao dịch thành công khi có sự
tham gia của cò với vai trò trung gian. Chính tâm lí lo sợ và vai trò của nhà môi giới
không đƣợc xã hội thừa nhận, điều này hạn chế các giao dịch trên thị truờng, làm giảm
số lƣợng các cuộc giao dịch, dẫn tới kìm hãm sự phát triển của thị truờng BĐS. Rõ
ràng môi giới BĐS có những mặt tích cực và tiêu cực, chính những ngƣời tham gia
nhiều khi biến cho thị trƣờng này méo mó, nhƣng không thể phủ nhận vai trò của
những nhà môi giới họ chính là chất xúc tác đƣa các giao dịch tới thành công, đồng
thời thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng BĐS. Vai trò của dịch vụ này thể hiện qua
các mặt sau:
a. Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch
hàng hoá bất động sản
Do tính đặc thù về của hàng hoá BĐS và thị trƣờng BĐS. Nó là một thị trƣờng
không hoàn hảo, thông tin về thị trƣờng, về hàng hoá không thật đầy đủ và không đƣợc
phổ biến rộng rãi nhƣ các hàng hoá khác và tiêu chí tham gia đánh giá BĐS cũng
không chính xác nhƣ các hàng hoá khác. Chính vì vậy hệ thống thông tin đóng một vai
trò quan trọng đối với sự vận hành của thị trƣờng BĐS, đó là toàn bộ các thông tin liên
quan đến BĐS, bao gồm các thông tin về: luật pháp, chính sách đất đai, quy hoạch kế
hoạch sử dụng đất, vị trí của BĐS, môi trƣờng, nhu cầu, mức cung, tâm lý tập quán…
BĐS là một hàng hoá đặc biệt, khan hiếm, chịu sự tác động của rất nhiều yếu tố và là
bộ phận tài sản quan trọng của các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã
hội và của các hộ gia đình và cá nhân. Khi trên thị trƣờng thông tin về các giao dịch
đầy đủ, đồng bộ sẽ đƣa thị trƣờng BĐS vận hành thuận tiện hơn, ngƣời mua và ngƣời
bán đều hiểu biết về những thông tin đó, họ sẽ dễ dàng quyết định lựa chọn thị trƣờng
Trang 13
Ngành Quản Lý Thị Trường BĐS
SVTH: Trần Bội Yến
tham gia giao dịch. Đồng thời ta biết rằng thị trƣờng BĐS nƣớc ta mới sơ khai hình
thành các giao dịch công khai trên thị trƣờng ít chủ yếu là giao dịch ngầm, và số lƣợng
ngƣời tham gia giao dịch trên thị trƣờng là số lƣợng nhỏ không đủ để trở thành cạnh
tranh hoàn hảo. Từ đó dẫn tới giá cả cạnh tranh cũng là không hoàn hảo và ngƣời bán
có nhiều lợi thế hơn trong việc quyết định. Nhƣ thế rõ ràng giá cả ở đây không phản
ánh đúng mối quan hệ cung cầu. Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu chính xác sẽ
dẫn đến biến động mạnh, thị trƣờng lên cơn sốt giá hoặc là sụp đổ, ngƣời tham gia
giao dịch nhiều khi phải chấp nhận những giá quá cao, có nhu cầu mua nhƣng lại
không có khả năng thanh toán.. Các tổ chức môi giới là một trong các chủ thể cung
cấp thông tin quan trọng trên thị trƣờng BĐS. Hệ thống các tổ chức nay càng phát
triển, hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin BĐS ngày
càng cao, hạn chế đƣợc rất nhiều rủi ro cho các đối tƣợng tham gia trên thị trƣờng
BĐS.
b. Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển
Do thị trƣờng BĐS ngƣời mua và ngƣời bán không có cơ hội và đầy đủ lƣợng
thông tin cần thiết để lựa chọn thị trƣờng phù hợp với mình. Thị trƣờng bên cạnh sự
hoạt động chính thức dƣới sự quản lí của NN là thị trƣờng hoạt động không chính thức
ngoài sự kiểm soát của NN. Thị trƣờng phát triển một cách tự phát, tình trạng đầu cơ
vào đất thì nhiều, từ đó dẫn tới giá quá cao khiến tất cả mọi ngƣời không thể biết đƣợc
giá đó là “ thực” hay là giá “ảo”. Vì thế khi mà thị trƣờng “lạnh” số lƣợng các giao
dịch BĐS ít sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng trƣớc bờ phá sản. Đồng thời do không
nắm bắt đƣợc thông tin nên việc định giá cũng thiếu chính xác xảy ra tình trạng đầu cơ
tràn lan nhƣng không phải ai cũng có lợi nhuận. Điều này kìm hãm sự phát triển của
thị trƣờng. Rõ ràng thị trƣờng cần phải có tƣ vấn ở trình độ cao, một trong các loại tƣ
vấn đó là dịch vụ môi giới BĐS. Thông qua các tổ chức môi giới – những ngƣời đã
qua đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm đƣợc thông tin thị truờng,
am hiểu pháp luật về BĐS, giúp các đối tƣợng có nhu cầu giao dịch BĐS thoả mãn
điều kiện của mình, giúp cho họ tính toán kĩ lƣỡng trong việc mua bán để quyết định
phù hợp nhất. Đồng thời thông qua tổ chức môi giới, việc cung cấp thông tin sẽ đƣợc
hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tƣ BĐS của các cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác
thực hơn, giá cả BĐS trên thị trƣờng sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đƣa các
giao dịch vào hoạt động công khai minh bạch, hạn chề tình trạng đầu cơ đất tràn lan,
ép giá. Vì vậy, hoạt động của tổ chức môi giới có vai trò khá quan trọng, góp phần
thúc đẩy thị trƣờng BĐS phát triển.
c. Khai thác nguồn thu cho ngân sách NN
Thị trƣờng BĐS ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày càng
tăng cả về số lƣợng và chất lƣợng. Nhƣng do đặc tính về BĐS là thông tin thƣờng
không hoàn hảo, giao dịch chủ yếu là giao dịch ngầm NN không thể kiểm soát đƣợc
các giao dịch đó, nên việc thu thuế đối với những ngƣời có thu nhập cao khi tham gia
giao dịch trên thị trƣờng, NN không thể thực hiện đƣợc. Theo thống kê có trên 70%
các giao dịch BĐS đƣợc thực hiện thông qua các tổ chức môi giới không đăng ký kinh
doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách của NN. Mà thuế là nguồn thu chính của NN để
trang trải cho mọi hoạt động, chi phí của cả nƣớc. Vì vậy khi các tổ chức, cá nhân môi
giới này đƣợc công nhận cho phép hành nghề và có đăng ký kinh doanh sẽ giúp cho họ
hoạt động có hiệu quả hơn đồng thời thông qua các giao dịch đó NN tăng thu nhập về
thuế.
Trang 14
Ngành Quản Lý Thị Trường BĐS
SVTH: Trần Bội Yến
d. Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội
BĐS là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và ngƣời dân. Nó là
tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy bất kì một quan hệ giao dịch BĐS nào trên thị
trƣờng cũng có tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội khác nhau. Mà thị
trƣờng BĐS phụ thuộc và chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tập
quán của mỗi vùng, mỗi địa phƣơng, mỗi cộng đồng khác nhau. Thông tin và các yếu
tố cấu thành thị trƣờng thƣờng không hoàn hảo. Nguyên nhân là do bản thân hiện vật
của của từng BĐS chỉ phản ánh đƣợc tình trạng vật chất mà không phản ánh đƣợc tình
trạng pháp lý về quyền sở hữu (quyền sử dụng) của BĐS. Đó là những thông tin, yếu
tố mà ngƣời mua, thuê, nhận thế chấp, nhận góp vốn… cần nắm bắt, am hiểu. Thế
nhƣng hầu hết ngƣời mua, thuê, nhận thế chấp… lại không am hiểu hoặc không có đủ
điều kiện để tìm hiểu kĩ các thông tin về BĐS. Một khi thị trƣờng hoạt động không
lành mạnh, giá cả lên xuống thất thƣờng, sẽ tác động trực tiếp đến xã hội, xáo trộn tƣ
tƣởng, ngƣời dân hoài nghi về chính sách pháp luật làm cho xã hội thiếu ổn định.
Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghịêp, các chủ thể tham gia giao dịch BĐS sẽ
đƣợc cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về BĐS, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp
phần ổn định trật tự, an ninh xã hội.
e. Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý bất động sản
Một thị trƣờng phát triển vững mạnh khi nó có một hành lang pháp lý hoàn
thiện. Là căn cứ quan trọng cho NN trong việc điều tiết vĩ mô và kiểm soát các hoạt
động của thị trƣờng, đồng thời giúp cho mọi đối tƣợng tham gia hoạt động kinh doanh
BĐS tuân thủ đúng pháp luật. Mỗi một BĐS thì bản thân nó cũng chứa đựng các thông
tin về pháp lý, đặc tính… Chính vì vậy thông qua các giao dịch trên thị truờng BĐS
những điều kiện không phù hợp thực tế trong chính sách quản lí đất đai của NN sẽ
đƣợc bộc lộ. Đó là một trong các cơ sở để NN đổi mới, bổ sung, hoàn thiện công tác
quản lí đất đai quản lí BĐS: thiết lập hệ thống, quy trình đăng ký đất đai, đăng ký tài
sản, lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… nhằm tạo điều
kiện cho các quan hệ đất đai đƣợc thực hiện phù hợp với các quan hệ kinh tế – xã hội,
từ đó mở rộng và phát triển thị trƣờng BĐS, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, tình
trạng hành chính hoá các quan hệ dân sự về đất đai. Nhu cầu giao dịch BĐS ngày càng
phong phú và đa dạng của các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế – chính trị – xã hội và
của các tầng lớp dân cƣ có thể đáp ứng đƣợc các giao dịch trên thị trƣờng BĐS, thông
qua các tổ chức trung gian môi giới về BĐS. Sự hình thành và phát triển của các tổ
chức môi giới là tất yếu khách quan. Dịch vụ môi giới cũng là một nghề cần đƣợc
công khai hoá coi ngành này nhƣ bao ngành nghề khác và tạo khuôn khổ pháp lý cho
dịch vụ môi giới phát triển đúng hƣớng.
Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản
Theo quy định tại Điều 44 Luật Kinh doanh BĐS thì nguyên tắc hoạt động môi
giới BĐS bao gồm 3 nguyên tắc sau đây:
1. Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định sau thì đƣợc kinh doanh dịch vụ
môi giới BĐS, làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh BĐS và
hƣởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới BĐS:
- Đối với tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải có ít nhất một người có
chứng chỉ môi giới BĐS;
Trang 15
Ngành Quản Lý Thị Trường BĐS
SVTH: Trần Bội Yến
- Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập phải đăng ký kinh doanh
theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới BĐS.
2. Hoạt động môi giới BĐS phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật.
3. Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS không đƣợc đồng thời vừa là nhà môi giới
vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS.
Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới
a. Với tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới, định giá BĐS
a.1. Về điều kiện pháp lý
i- Tổ chức khi kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải thành lập doanh
nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS theo quy định của
pháp luật;
ii- Trƣờng hợp tổ chức kinh doanh dịch vụ BĐS đã có tƣ cách pháp nhân khi
bổ sung đăng ký kinh doanh hoạt động dịch vụ môi giới thì chỉ cần đảm bảo điều kiện
quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này.
a.2. Về nhân sự.
i- Tổ chức khi kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải có ít nhất 01 ngƣời có
chứng chỉ môi giới BĐS;
Trƣờng hợp tổ chức kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS phải có ít nhất
02 ngƣời có chứng chỉ môi giới BĐS.
ii- Ngƣời quản trị, điều hành của bộ phận hoặc công ty trực thuộc thực hiện
môi giới BĐS (Trƣởng, phó Phòng, hoặc Trƣởng, phó Ban, hoặc Giám đốc, Phó Giám
đốc) có trình độ chuyên môn về kinh tế, tài chính, ngân hàng phù hợp với hoạt động
môi giới BĐS, có kiến thức và kinh nghiệm về kinh doanh trên thị trƣờng BĐS;
a.3. Về trụ sở hoạt động.
i- Có địa chỉ giao dịch ổn định.
ii- Có cơ sở vật chất, hệ thống kỹ thuật tin học và phƣơng tiện thông tin liên
lạc (điện thoại, thiết bị ghi âm, máy vi tính và các thiết bị khác) đáp ứng yêu cầu của
hoạt động môi giới BĐS.
b. Với cá nhân hoạt động môi giới BĐS
Trƣờng hợp là cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập: thì phải đăng
ký kinh doanh theo quy định của pháp luật, lập Văn phòng môi giới BĐS và phải có
chứng chỉ môi giới BĐS.
Những yếu tố ảnh hƣởng đến sự phát triển nghề môi giới BĐS
a. Những yếu tố trực tiếp
- Luật Kinh doanh BĐS đã công nhận nghề môi giới BĐS và quy định khi kinh
doanh dịch vụ môi giới BĐS phải có chứng chỉ môi giới BĐS;
- Một số giao dịch phải qua sàn giao dịch;
- Các Bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề môi giới phát triển nhƣ Luật Nhà
ở, Luật Đất đai, Bộ luật dân sự;
Trang 16
