Đề thi nguyên lý định giá tài sản

HỌC VIÊN NGÂN HÀNG
KHOA TÀI CHÍNH

ĐỀ THI KẾT THÚC HỌC PHẦN
MÔN: NGUYÊN LÝ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

Áp dụng cho hệ Đại học chính quy

Thời gian làm bài: 90 phút

Người ra đề: TS.Phạm Tiến Đạt

Người duyệt đề:

Ngày chọn đề: 18/6/2012

Đại diện phòng khảo thí:

Phần I: Lý thuyết
Câu 1: (1.5 điểm) Hãy chọn ý trả lời đúng trong các câu sau:
1. Bất động sản bao gồm đất đai và tất cả mọi thứ gắn vững chắc lâu dài không
di chuyển được
a. Đúng
b. Sai
2. Định giá doanh nghiệp là …… về các khoản thu nhập mà doanh nghiệp có
thể tạo ra trong quá trình sản xuất kinh doanh, làm cơ sở cho các hoạt động
giao dịch thông thường mà thị trường tại một thời điểm nhất định.
a. Sự tính toán bằng tiền
b. Sự tính toán bằng tiền với độ tin cậy cao nhất
c. Sự ước tính bằng tiền
d. Sự ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất

3. Phương pháp chiết khấu dòng tiền thuần sẽ cho kết quả …… trong trường
hợp không thể ước tính được cổ tức
a. Kém hơn phương pháp chiết khấu dòng cổ tức
b. Tốt hơn phương pháp định lượng GW
c. Tốt hơn phương pháp chiết khấu dòng cổ tức
d. Kém hơn phương pháp định lượng GW
4. Phương pháp so sánh là phương pháp ước tính giá trị doanh nghiệp dựa trên
những doanh nghiệp tương tự đã được định giá trên thị trường
a. Đúng
b. Sai
Trang 1/3


5. Giá bán một tài sản so sánh được ước tính sau khi trừ đi hoặc cộng vào do
hơn hoặc kém với tài sản cần định giá được xem như là
a. Giá cả kinh tế
b. Giá trị thực
c. Giá trị thị trường
d. Giá bán đã được điều chỉnh
6. Không có phương pháp định giá tài sản nào thích hợp, chỉ có phương pháp
chính xác nhất, các phương pháp khác có thể được sử dụng để kiểm tra kết
quả của phương pháp đó.
a. Đúng
b. Sai
Câu 2 (2 điểm) Anh (chị) cho biết nội dung phương pháp so sánh khi định giá bất
động sản?
Phần II: Bài tập
Bài 1 (1,5 điểm) Hãy định giá một xe ô tô tải Ben (đơn vị tính triệu đồng)? Biết
rằng xe tải Ben cần định giá có trọng tải 20 tấn, sản xuất năm 2005, kiểu động cơ
Diesel turbo, công suất kw (hp) 243 (330), tốc độ tối đa: 92km/h, số chỗ ngồi: 03

người. Hiện nay xe tải Ben sản xuất năm 2005 có trọng tải 10 tấn, kiểu động cơ
Diesel turbo, công suất kw(hp) 169 (230). Tốc độ tối đa: 91km/h, số chỗ ngồI: 03
người. có giá trị trường hiện tại là 362 triệu đồng. Hệ số điều chỉnh đối với loại xe
tải theo kinh nghiệm là 0,5.
Bài 2: (1,5 điểm)
Ngôi nhà A có mặt đường 6 mét, chiều sau 15 mét đang xem xét cho thuê. Có một
ngôi nhà tương tự như vậy ở gần đó có mặt đường 5 mét, sâu 12 mét vừa cho thuê
với giá 120 triệu đồng/năm.
a) (0,5 điểm) Mức giá cho thuê nào có thể chấp nhận được (ĐVT: triệu đồng)
b) (1 điểm) Với tỷ suất lợi nhuận của dịch vụ cho thuê nhà, văn phòng là 10%.
Vậy giá trị ngôi nhà A là bao nhiêu (ĐVT triệu đồng) nếu chi phí bỏ ra
thường xuyên cho ngôi nhà (điện, nước, sửa chữa…) là 90 triệu đồng/năm
với giả định việc thuê nhà không xác định thời hạn thuê.
Trang 2/3


Bài 3: (3,5 điểm) Doanh nghiệp A hiện tại có lợi nhuận sau thuế là 5000 trđ. Tỷ lệ
chi trả cổ tức công ty hiện tại là 60% và dự kiến trong tương lai vẫn có tỷ lệ chi trả
cổ tức này. Lãi suất chiết khấu của công ty ước tính là 10%.
a) (2 điểm) Dự kiến 2 năm tới cổ tức công ty sẽ tăng ở mức 10% và sau đó
tăng trưởng ổn định với tỷ lệ 5% trong thời gian dài trong tương lai. Viết kết
quả giá trị doanh nghiệp A (đơn vị tính triệu đồng) và cho biết dùng phương
pháp nào để ước tính (giải thích ngắn gọn lý do tại sao dùng phương pháp
đó)
b) (1,5 điểm) Dự kiến trong 2 năm tới cổ tức của công ty sẽ tăng ở mức 10%
và sau đó tăng trưởng ổn định trong thời gian dài trong tương lai. Các nhà
kinh tế dự tính ở cuối năm thứ ba hệ số P/E bình quân ngành công ty đang
hoạt động trên thị trường là 15. Viết kết quả giá trị doanh nghiệp A (đơn vị
tính triệu đồng) và cho biết dùng phương pháp nào để ước tính (giải thích
ngắn gọn lý do tại sao dùng phương pháp đó).

Lưu ý: - CBCT không giải thích gì thêm.
- Sinh viên không được sử dụng tài liệu.

Trang 3/3